Bijlage bij raadsvoorstel 9.1 Rapportage Wonen in Ambacht - Rekenkamercommissie Hendrik-Ido-Ambacht (versie incl. reactie B&W)

Het woonbeleid van Hendrik-Ido-Ambacht

Datum: 1 augustus 2022 Opdrachtgever: Gert Logt, secretaris rekenkamercommissie GH.Logt@H-I-Ambacht.nl Onderzoekers: Nick Woudstra nick@necker.nl Daan Jacobs daan@necker.nl

2

Colofon:.................................................................................................................................................................. 2 Bestuurlijke nota .................................................................................................................................................... 4 Onderzoeksverantwoording ................................................................................................................................... 5 ................................................................................................................................. 7 Reactie van college van B&W ............................................................................................................................... 11 Nota van bevindingen .......................................................................................................................................... 14 1.

2.

3.

4.

Stand van zaken woningopgave .................................................................................................................. 15 1.1.

De woningvoorraad van Hendrik-Ido-Ambacht ......................................................................................... 15

1.2.

De woningopgave van Hendrik-Ido-Ambacht............................................................................................ 17

Het woonbeleid: doelen en ambities ........................................................................................................... 19 2.1.

Structuur van het woonbeleid ................................................................................................................... 19

2.2.

Regionale doelen en ambities.................................................................................................................... 20

2.3.

Lokale doelen en ambities ......................................................................................................................... 20

2.4.

Vertaling naar uitvoering .......................................................................................................................... 22

2.5.

Perspectief van samenwerkingspartners ................................................................................................... 24

2.6.

Perspectief van inwoners ........................................................................................................................... 25

Uitvoering en doelrealisatie ........................................................................................................................ 26 3.1.

Organisatie van de uitvoering ................................................................................................................... 26

3.2.

Uitvoeringsinstrumenten ........................................................................................................................... 26

3.3.

Huidige stand van zaken............................................................................................................................ 28

3.4.

Perspectief van samenwerkingspartners ................................................................................................... 30

3.5.

Perspectief van inwoners ........................................................................................................................... 31

Informatievoorziening en sturing ................................................................................................................ 33 4.1.

Afspraken over informatievoorziening en sturing ..................................................................................... 33

4.2.

Informatievoorziening ............................................................................................................................... 36

4.3.

Sturing ....................................................................................................................................................... 37

Bijlage 1.

Bronnen ......................................................................................................................................... 38

3

4

Aanleiding De woningmarkt staat in heel Nederland onder druk. De landelijke ontwikkelingen van ‘urbanisatie’, ‘ontgroening’ en ‘vergrijzing’ van de bevolking zorgen vaak voor een mismatch op de huizenmarkt. Daarnaast is er sprake van een achterblijvende woningbouwproductie en een toename van alleenstaanden. Dit alles zorgt ervoor dat het voor gemeenten steeds moeilijker is om te zorgen voor een geschikt woningaanbod.

Doelstelling en vraagstelling Het onderzoek is inventariserend van aard en draagt denkrichtingen aan voor eventueel vervolgonderzoek. Daarbij brengt het onderzoek enerzijds in kaart in hoeverre de gemeente op streek is met het realiseren van haar doelen op het gebied van wonen en inventariseert het de huidige stand van zaken omtrent de woonopgave in Hendrik-Ido-Ambacht. Anderzijds is de rolneming van de raad onderzocht en hoe hij kan sturen in het (regionale) speelveld waarin de woningvoorraad invulling krijgt. Bij sturing gaat het zowel om het vaststellen van het woonbeleid en de specifieke instrumenten die de raad daarvoor tot zijn beschikking heeft, als om de informatievoorziening aan de raad. Vraagstelling onderzoek In het licht van het voorgaande luidt de centrale vraag van het onderzoek als volgt:

De centrale vraag is uitgewerkt in tien deelvragen: geclusterd naar vier thema’s: stand van zaken; beleid; uitvoering en doelrealisatie; informatievoorziening en sturing. Stand van zaken 1. Hoe ziet de woonopgave van Hendrik-Ido-Ambacht eruit? Beleid 2. Welke ambities en doelstellingen heeft de gemeente ten aanzien van het thema wonen geformuleerd? 3. Hoe zijn de ambities vertaald naar een uitvoeringsprogramma? 4. Met welke partijen wordt rondom het woonbeleid samengewerkt, welke (contractuele) afspraken liggen hieraan ten grondslag en op welke manier worden resultaten gemonitord? Uitvoering en doelrealisatie 5. Hoe krijgt de uitvoering van het woonbeleid vorm in de praktijk? 6. Waar staat de gemeente in het realiseren van de ambities en doelstellingen op het gebied van Wonen? Hoe is dat te duiden en te verklaren?

5

Informatievoorziening en sturing 7. Welke afspraken hebben raad en college gemaakt over de informatievoorziening aan de raad omtrent Wonen? 8. Hoe wordt de raad geïnformeerd over het bereiken van de doelstellingen, de voortgang van de uitvoering en de besteding van de middelen ten aanzien van Wonen? 9. Welke (sturings)instrumenten heeft de gemeenteraad tot zijn beschikking op het terrein van Wonen? In hoeverre zet de gemeenteraad deze instrumenten in? 10. Welke effecten van het toepassen van deze sturingsinstrumenten zijn te constateren?

Onderzoeksuitvoering Het onderzoek is aangevangen op 28 september 2021, met een startbijeenkomst. Bij dit gesprek was naast de onderzoekers ook een vertegenwoordiger van de ambtelijke organisatie aanwezig. De eerste weken van het onderzoek zijn vervolgens besteed aan het bestuderen van relevante documenten, waaronder beleidsdocumenten en voortgangsrapportages. De resultaten van deze documentanalyse zijn vervolgens getoetst en verdiept in een aantal gesprekken; met de portefeuillehouder en een beleidsambtenaar, met een vertegenwoordiging van raadsleden, met samenwerkingspartners van de gemeente en met enkele inwoners. Om de inwoners te bereiken, is er een vragenlijst uitgezet onder leden van het Citisens-panel die woonachtig zijn in Hendrik-Ido-Ambacht. Van de 103 inwoners in het panel, vulden er 28 de vragenlijst in. Demografische gegevens laten zien dat het zowel gaat om inwoners met een koop- als huurwoning, en een divers opleidingsniveau. De gemiddelde leeftijd is met 60,9 jaar relatief hoog; de jongste invuller is 41, de oudste 79. Uit alle invullers zijn er vier benaderd voor een verdiepend gesprek. Aangezien de uitkomsten van deze gesprekken beperkt representatief zijn, worden zij in de rapportage uitsluitend ter illustratie gebruikt.

Wederhoorprocedure Op 4 maart 2022 is de conceptrapportage voorgelegd aan de ambtelijke organisatie voor een controle op feitelijke onjuistheden. Vervolgens is het College van B&W op 16 mei 2022 gevraagd om de rapportage te voorzien van een bestuurlijke reactie, het college heeft op 9 juni 2022 gereageerd. Op 3 juli is de definitieve rapportage aangeboden aan de rekenkamercommissie.

Leeswijzer Dit rapport bestaat uit twee delen; de Bestuurlijke nota en de Nota van bevindingen. In de Bestuurlijke nota treft u naast deze onderzoeksverantwoording de conclusies en aanbevelingen aan, en de bestuurlijke reactie. De Nota van bevindingen bestaat uit vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 beschrijft de stand van zaken wat betreft de woonopgave van de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht. Hoofdstuk 2 beschrijft het woonbeleid van de gemeente. Hoofdstuk 3 bevat de bevindingen ten aanzien van de uitvoering van het woonbeleid en hoofdstuk 4 de rol van de raad. Tot slot bevat het rapport een bijlage, waarin de bronvermelding is opgenomen.

6

Conclusies Uit de onderzoeksbevindingen vloeit een aantal conclusies voort:

1. Hendrik-Ido-Ambacht heeft behoefte aan relatief dure (koop)woningen, maar ook aan goedkope huurwoningen Vergeleken met andere gemeenten in de regio Drechtsteden heeft Hendrik-Ido-Ambacht op dit moment weinig sociale huurwoningen en veel dure, grote koopwoningen. Dit past bij een gemeente waar huishoudens relatief groot zijn en het gemiddelde inkomen hoog. De komende jaren krijgt de gemeente echter te maken met zowel groei, vergrijzing, als een afname van de gemiddelde gezinsgrootte. Hierdoor zal de huidige woningvoorraad naar verwachting niet langer aan de vraag kunnen voldoen. De toekomstige behoefte aan woningen is divers. De grootste behoefte is er aan relatief dure koopwoningen; woningen van € 300.000 of meer. Anderzijds is er ook behoefte aan meer levensloopbestendige woningen, alternatieve woonvormen en goedkope huurwoningen. De vraag naar dit laatste type woningen is opvallend, aangezien Hendrik-Ido-Ambacht relatief veel scheefhuurders kent; naar schatting woont 35% van de sociale huurders in een te goedkope corporatiewoning.

2. Het woonbeleid adresseert de belangrijkste uitdagingen, maar biedt weinig ruimte voor de bouw van sociale huurwoningen Het woonbeleid van de gemeente is vastgelegd in de Lokale Woonvisie 2019-2025 en verder uitgewerkt in een uitvoeringsprogramma. De gemeentelijke woonvisie sluit nauw aan bij de Regionale Woonvisie Drechtsteden en adresseert verschillende uitdagingen waar de gemeente voor staat, zoals de bouw van nieuwe woningen, de verduurzaming van de woningvoorraad en het tekort aan woningen voor starters, senioren en inwoners met een zorgvraag. Overkoepelend zet de gemeente in op natuurlijke groei, zodat het groene karakter van Hendrik-Ido-Ambacht behouden blijft. Tegelijkertijd biedt het woonbeleid weinig ruimte voor de bouw van nieuwe sociale huurwoningen. De gemeente stelt te willen 'bouwen naar behoefte' en in te zetten op het faciliteren van doorstroming. Deze strategie is met het oog op het relatief hoge aantal goedkope scheefhuurders weliswaar begrijpelijk, maar ook een risico; de ervaring leert dat de bouw van nieuwe woningen er niet automatisch toe leidt dat scheefhuurders doorstromen naar geschikte huur- of koopwoningen. Indien de gewenste doorstroming uitblijft, blijft de toekomstige behoefte naar goedkope huurwoningen onvervuld.

Dit heeft verschillende consequenties; een structureel tekort aan sociale huurwoningen kan bijvoorbeeld de leefbaarheid van buurten onder druk zetten, als een klein aantal vrijkomende woningen leidt tot een concentratie van kwetsbare inwoners.

7

3. De gemeente werkt met veel verschillende partners samen, doet een (te) beperkt beroep op inwoners Bij het vormgeven en uitvoeren van het woonbeleid werkt de gemeente met verschillende partners samen; naast de woningcorporaties en huurdersverenigingen, heeft de gemeente ook regelmatig contact met lokale projectontwikkelaars. Deze partners zijn over het algemeen tevreden over de samenwerking met de gemeente. Ze worden voor hun gevoel voldoende betrokken bij het opstellen van het woonbeleid en vinden dat de gemeente constructief reageert op suggesties. In de uitvoering ervaren ze de gemeente als een betrouwbare partner. Aandachtspunten zijn volgens ondervraagde partners onder meer de soms beperkte afstemming tussen gemeenten in de regio en de beschikbare ambtelijke capaciteit. Dat laatste zou inmiddels overigens sterk zijn verbeterd. Ondervraagde inwoners zijn over het algemeen tevreden met het woonbeleid van de gemeente; voor de meeste inwoners geldt dat de plannen goed aansluiten bij hun woonbehoeften en prioriteiten. Ook vindt een meerderheid dat het woonbeleid geen (te) groot beroep op inwoners doet. Een minderheid ziet evenwel ook kansen om inwoners vaker te betrekken bij de uitvoering van het beleid.

Zo geven sommige inwoners aan dat zij bereid zouden zijn om op vrijwillige basis bij te dragen aan het realiseren van plannen op het terrein van leefbaarheid en zorg, terwijl andere graag meer ruimte zouden krijgen om zelf activiteiten te ondernemen. Denk hierbij aan het gezamenlijk onderhouden van openbaar groen, of het bouwen van een seniorenwoning op eigen grond.

4. De gemeente ligt goed op koers om gestelde doelen te behalen, sommige doelstellingen vragen om aandacht De afgelopen jaren heeft de gemeente aanzienlijke voortgang geboekt in het realiseren van verschillende beleidsdoelstellingen. Zo is een groot deel van het aantal voorgenomen nieuwe woningen gerealiseerd of in ontwikkeling, hebben verschillende inventarisaties of onderzoeken inmiddels plaatsgevonden en zijn er ten aanzien van een aantal plannen concrete maatregelen genomen. Al met al kan dan ook worden gesteld dat de gemeente goed op koers ligt om de doelen uit de Lokale Woonvisie en het uitvoeringsprogramma te behalen. Dat laat onverlet dat er ook zaken zijn blijven liggen. Op dit moment zijn er bijvoorbeeld nog geen alternatieve woonvormen gerealiseerd, is er nog geen lokaal beleid voor woonwagens opgesteld en is het nog niet gelukt om panden beschikbaar te stellen voor de transformatie naar Beschermd Thuis. Aangezien de gemeente zich van deze zaken bewust is, ligt het voor de hand dat deze in de periode tot 2025 (alsnog) worden opgepakt. Een uitzondering is het voornemen om de behoefte naar zeer goedkope huurwoningen te onderzoeken; ten aanzien van deze doelstelling heeft het college besloten om geen verdere actie te ondernemen.

5. De raad wordt eerder te vaak geïnformeerd dan niet vaak genoeg, maar mist informatie over taken en bevoegdheden Gedurende het jaar wordt de raad op verschillende momenten geïnformeerd over het thema wonen. Naast de stukken uit de P&C-cyclus, ontvangt de raad met enige regelmaat informatiebrieven over relevante ontwikkelingen. Over regionale ontwikkelingen wordt de raad ten minste jaarlijks

8

geïnformeerd, aan de hand van de Monitor Groeiagenda. Daarnaast ontvangen sommige partijen informatie over regionale ontwikkelingen via fracties in andere gemeenten; dit vervangt de informatie die zij eerder ontvingen via de Drechtraad. Over het algemeen is de raad tevreden over de informatie die hij ten aanzien van het thema wonen ontvangt. In een enkel geval, bij de Monitor Groeiagenda, hebben raadsleden het college zelfs verzocht om hen minder vaak te informeren. Tegelijkertijd ontbreekt het veel raadsleden aan informatie over hun eigen taken en bevoegdheden. Ze hebben beperkt zicht op de zaken waar zij wel of geen invloed op kunnen uitoefenen en vinden het daardoor lastig om te bepalen welke informatie voor hen van belang is. Dat geldt overigens vooral op overkoepelend niveau; op projectniveau maakt de raad gebruik van een projectkompas, dat duidelijk omschrijft welke taken en bevoegdheden de raad in een bepaalde fase heeft.

6. De raad ervaart beperkt grip op het thema wonen en stuurt zelden bij Sturing door de raad vindt hoofdzakelijk plaats tijdens het opstellen van de lokale en regionale woonvisies. Raadsleden zijn bij het opstellen van beide woonvisies geconsulteerd en hebben hier ook een actieve bijdrage aan geleverd. Bijsturing vindt niet of nauwelijks plaats; de afgelopen jaren heeft de raad slechts een enkele motie aangenomen. Ondervraagde raadsleden geven aan dat dit deels komt doordat zij niet goed weten welke bevoegdheden ze hebben, maar ook doordat zij weinig vertrouwen hebben in een tijdige en volledige uitvoering. Een andere verklaring die zij hiervoor geven, is dat er in Hendrik-Ido-Ambacht een grote mate van consensus is over het woonbeleid; bijsturing zou hierdoor minder noodzakelijk zijn.

Aanbevelingen Deze conclusies geven aanleiding tot de volgende aanbevelingen:

1. Monitor de doorstroming vanuit sociale huurwoningen Om oog te houden op de mate waarin de gewenste doorstroming van sociale huurwoningen naar andere woningen ook daadwerkelijk plaatsvindt, is het van belang dat deze doorstroming goed wordt gemonitord. Zo kan tijdig worden gesignaleerd of doorstroming in de vraag naar goedkope huurwoningen zal voorzien en kan de gemeente, indien dit niet het geval is, op tijd alternatief beleid ontwikkelen. In aanvulling op het regionale woonbehoefteonderzoek zou de gemeente contact kunnen zoeken met de woningcorporaties, om te verkennen welke informatie zij kunnen en willen delen. Deze informatie zou de basis kunnen zijn van een gemeentelijke monitor doorstroming.

2. Verken mogelijkheden om inwoners te betrekken bij de uitvoering van het woonbeleid In de uitvoering van het woonbeleid gaat de gemeente in sterke mate uit van samenwerking met institutionele actoren en wordt er in die zin een beperkt beroep gedaan op inwoners. Gesprekken met inwoners suggereren echter dat inwoners wel degelijk bereid zijn om een bijdrage te leveren aan het realiseren van woondoelen. Om die reden strekt het tot aanbeveling om te verkennen hoe een bijdrage van inwoners kan helpen om het realiseren van beleidsdoelstellingen dichterbij te brengen. De recent

9

aangenomen richtlijn voor de bouw van woningen op eigen grond is een goed begin, maar mogelijk zijn er nog andere kansen die benut kunnen worden.

3. Faciliteer kennisdeling tussen raadsleden Hoewel ondervraagde raadsleden over het algemeen tevreden zijn over de informatie die zij ontvangen, is het om twee redenen wenselijk dat raadsleden vaker in staat worden gesteld om informatie onderling uit te wisselen. De eerste is dat sommige raadsleden meer kennis van of ervaring met het thema wonen hebben en andere raadsleden kunnen helpen om wegwijs te worden in de taken en bevoegdheden van de raad op dit thema. Het delen van deze kennis faciliteren zou er dan ook voor kunnen zorgen dat de raad beter weet welke informatie van belang is en hoe de raad ten aanzien van het thema wonen kan (bij)sturen. Een tweede reden om kennisdeling te faciliteren, is dat de huidige informatie over regionale ontwikkelingen via fracties in andere gemeenten kan leiden tot informatieasymmetrie als sommige fracties via deze weg makkelijker aan informatie kunnen komen dan andere. Hoewel er geen aanwijzingen zijn dat er van een dergelijke asymmetrie sprake is, zou het ontstaan daarvan de kwaliteit van het debat niet ten goede komen. Om kennisdeling te faciliteren, zou de raad bijvoorbeeld een of twee raadsrapporteurs kunnen aanwijzen die relevante ontwikkeling bijhouden en de andere raadsleden hierover periodiek informeren.

4. Verken mogelijkheden tot het ontwikkelen van een woonkompas Het succes van het projectkompas als een manier om raadsleden meer inzicht te geven in hun taken en bevoegdheden ten aanzien van woningbouwprojecten, suggereert dat het wenselijk zou kunnen zijn om een vergelijkbaar instrument te ontwikkelen voor het woonbeleid als geheel. Een 'woonkompas' zou de raad inzicht kunnen geven in de structuur van het woonbeleid, de taken en bevoegdheden van de gemeente ten aanzien van het thema wonen en de momenten waarop de gemeenteraad invloed kan uitoefenen op verschillende aspecten daarvan. Zo zou het woonkompas nieuwe raadsleden kunnen helpen om wegwijs te worden en de raad als geheel kunnen helpen om meer grip te krijgen op zijn eigen rol in het vormgeven en controleren van het woonbeleid.

10

11

12

13

14

In dit hoofdstuk brengen we de woningopgave van Hendrik-Ido-Ambacht in kaart. Enerzijds geven we daarmee inzicht in de huidige woningvoorraad, anderzijds in de opgave voor de komende jaren. Daarbij staan we ook stil bij de mate waarin deze opgave aansluit op de huidige woningvoorraad. Zo beantwoorden we de volgende deelvraag:

Aan de basis van het woonbeleid van de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht staat de Woningmarktanalyse Drechtsteden.1 Dit regionale document geeft een overzicht van de huidige woningvoorraad en toekomstige woonbehoefte in alle gemeenten van de regio Drechtsteden: Alblasserdam, Dordrecht, Hardinxveld-Giessendam, Papendrecht, Sliedrecht, Zwijndrecht en Hendrik-Ido-Ambacht. De woningmarktanalyse is opgesteld door RIGO Research en Advies in opdracht van alle gemeenten en woningcorporaties in de Drechtsteden. De woningmarktanalyse staat aan de basis van het regionale woonbeleid, en de lokale uitwerking daarvan.

Het woningaanbod van Hendrik-Ido-Ambacht bestaat voor het grootste deel uit koopwoningen,2 waarvan veruit het grootste deel (63%) eengezinswoningen is. Daarnaast is 7% koopappartement, 30% van de woningvoorraad bestaat uit sociale en particuliere huurwoningen. Vergeleken met andere gemeenten in de regio heeft Hendrik-Ido-Ambacht weinig corporatiewoningen. In Hendrik-Ido-Ambacht is ongeveer 23% van de woningen een sociale huurwoning, terwijl dit in de regio Drechtsteden gemiddeld 30% is. Tabel 1. Overzicht woningaanbod in H-I-A vergeleken met de regio Drechtsteden (2020)

Percentage

Benchmark (regionaal gemiddelde)

Corporatie

23%

30%

Particuliere huur

7%

11%

Koop

70%

59%

In de interviews wordt aangegeven dat het relatief lage aantal sociale huurwoningen in Hendrik-IdoAmbacht historisch zo is gegroeid. Tijdens de economische crisis van 2008 was er minder behoefte aan 1 2

Woningmarktanalyse Drechtsteden. Stand van zaken en ontwikkelingen 2020-2040. 30 oktober 2020. Ibid.

15

nieuwe sociale huurwoningen; op dat moment was er vooral behoefte aan koopwoningen. Daarnaast had de gemeente ten tijde van de crisis veel grond in bezit, terwijl het water haar financieel aan de lippen stond. Veel van deze grond heeft de gemeente verkocht aan projectontwikkelaars. Daardoor konden er de afgelopen jaren minder sociale huurwoningen worden gebouwd. Of er in deze periode een onvervulde vraag naar sociale huurwoningen was, is niet bekend. Het relatief lage aantal sociale huurwoningen in Hendrik-Ido-Ambacht komt vooral doordat er in de gemeente relatief veel koopwoningen zijn; in de regio Drechtsteden is gemiddeld 59% van de woningen een koopwoning, in Hendrik-Ido-Ambacht 70%. Deze koopwoningen zijn bovendien relatief duur. Van alle koopwoningen in de gemeente had eind 2020 slechts 10% een verkoopwaarde van minder dan € 200.000. Het grootste gedeelte van de koopwoningen in Hendrik-Ido-Ambacht had op dat moment een verkoopwaarde tussen € 300.000 en € 450.000, 7% hoger dan het regionale gemiddelde. Tabel 2. Overzicht verkoopwaarde in H-I-A vergeleken met de regio Drechtsteden (2020)

Percentage

Benchmark (regionaal gemiddelde)

< € 200.000

10%

21%

€ 200.000 - € 250.000

18%

20%

€ 250.000 - € 300.000

24%

21%

€ 300.000 - € 450.000

32%

25%

> € 450.000

16%

14%

Huidige bevolkingssamenstelling sluit aan op de woningvoorraad Hendrik-Ido-Ambacht kent relatief veel huishoudens van drie of meer personen (39%) ten opzichte van de regio (31%). De huishoudensamenstelling van de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht kenmerkt zich verder door een laag aantal alleenstaanden, vergeleken met de regio.3 Daarnaast ligt het gemiddelde inkomen in Hendrik-Ido-Ambacht hoger dan in de regio. Op het eerste oog lijkt de woningvoorraad daarmee aan te sluiten op de huidige bevolkingssamenstelling van Hendrik-Ido-Ambacht. Zo past het relatief grote aantal woningen tussen de € 300.000 - € 450.000 bij een gemeente waar het gemiddelde inkomen hoger is dan in omringende gemeenten en verhoudt het relatief grote aantal eengezinswoningen zich goed tot een gemeente waarin huishoudens gemiddeld uit meerdere personen bestaan. Daarbij moet overigens wel worden opgemerkt dat de prijzen van woningen door de huidige krapte flink zijn opgedreven, waardoor de genoemde prijzen mogelijk niet meer geheel representatief zijn. Ook is niet duidelijk of de bevolkingssamenstelling een gevolg of oorzaak is van het huidige woningaanbod.

3

Waarstaatjegemeente.nl

16

Relatief veel scheefbewoning ten opzichte van de regio In Hendrik-Ido-Ambacht was er in 2020 sprake van 51% scheefbewoning in corporatiewoningen. De scheefbewoning is sinds 2016 toegenomen. 35% woont in een te goedkope huurwoning en 15% in een te dure huurwoning. In de regio Drechtsteden woont 42% van de sociale huurders scheef, waarvan 33% in een te goedkope en 9% in een te dure huurwoning. Sociale huurders in Hendrik-Ido-Ambacht wonen daarmee bovengemiddeld vaak scheef; in een te goedkope, maar vooral ook in een te dure huurwoning. Woningcorporaties geven aan dat een deel van de scheefbewoning in Hendrik-Ido-Ambacht kan worden verklaard door het feit dat Ambacht relatief veel nieuwe (of vernieuwde) sociale huurwoningen heeft. Deze woningen zijn gemiddeld duurder door bijvoorbeeld duurzaamheidsmaatregelen. Het gemiddelde aanbod is daarmee per definitie duurder, waardoor inwoners sneller in een (te) dure huurwoning wonen. Woningcorporaties zijn een relatief kleine speler op de woningmarkt Er zijn in Hendrik-Ido-Ambacht vier woningcorporaties actief. Met de woningcorporaties Rhiant, Woonkracht10 en Trivire heeft de gemeente gezamenlijke prestatieafspraken gemaakt. De woon/ zorgcorporatie Woonzorg deelt niet in deze prestatieafspraken; zij heeft aparte prestatieafspraken gemaakt met de gemeente.

Vanwege het relatief kleine aantal corporatiewoningen in Hendrik-IdoAmbacht, zijn de woningcorporaties ook een relatief kleine speler op de lokale woningmarkt.

Hendrik-Ido-Ambacht is geen uitzondering op nationale en internationale ontwikkelingen. De gemeente heeft te maken met vergrijzing, bevolkingsgroei en een afname van huishoudengrootte.4 Op korte termijn groeit de bevolking, neemt het aantal ouderen toe en worden huishoudens gemiddeld kleiner. Naar verwachting stijgt de bevolking van Hendrik-Ido-Ambacht in 2030 van 30.670 naar 33.106 inwoners. Het percentage 65-plussers bedraagt in 2030 naar verwachting 20-25%, net onder het landelijk gemiddelde. Tot slot neemt het aantal één- en tweepersoonshuishoudens sterk toe.5 Door deze en andere ontwikkelingen neemt de vraag naar woningen in de periode tot 2030 toe. Dat geldt in het bijzonder voor levensloopbestendige woningen en alternatieve woonvormen.

De woonvisie van de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht is een uitwerking van de regionale woonvisie. In de lokale woonvisie worden drie woonbehoeften beschreven waarop de gemeente de aanpak van de woonopgave baseert:

4

Lokale woonvisie Hendrik-Ido-Ambacht 2019-2025: De blik vooruit. Volkshuisvestelijke Opgave in Beeld, Woningmarkt onderzoek Drechtsteden 2016-2030. 6 Lokale woonvisie Hendrik-Ido-Ambacht 2019-2025: De blik vooruit. 5

17

1) Koopwoningen boven de € 250.000: Deze behoefte bestaat voornamelijk bij doorstromers. Daarnaast is er regionaal afgesproken om duurdere woningen te bouwen,7 zodat de regio meer inwoners met een relatief hoog inkomen kan aantrekken.8 2) Sociale huurwoningen tussen € 410 en € 587: Deze behoefte bestaat hoofdzakelijk bij starters op de Ambachtse woningmarkt. 3) Huurwoningen in de categorie lage middenhuur:9 60% van deze behoefte wordt veroorzaakt door starters en 40% door doorstromers. Regionale prognoses suggereren echter dat er vooral behoefte is aan koopwoningen boven de € 300.000. Dit is ook de categorie woningen waar op dit moment het grootste verschil bestaat tussen vraag en aanbod; de zogenaamde 'frictie' is hier het hoogst.10 Ook is er in vrijwel alle scenario's behoefte aan sociale huurwoningen in de laagste categorie. De behoefte aan lage middenhuurwoningen is volgens de prognoses beperkt. Daarmee sluiten de drie hoofdbehoeften die de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht als uitgangspunt gebruikt, slechts gedeeltelijk aan op de daadwerkelijke woonbehoefte. Dit kan deels worden verklaard door het feit dat de gemeente graag doorstroming van sociale huur naar particuliere huur of koop wil stimuleren.

De gemeente verwacht dat met doorstroming naar het middensegment koop (> € 250.000) en lage middenhuur (€ 711 - € 900) de behoefte aan goedkopere koop en hoge corporatiehuur wordt vervuld. Figuur 1. Trendverwachting woonbehoefte Hendrik-Ido-Ambacht11

7

Regionale groeiagenda Drechtsteden. Volkshuisvestelijke Opgave in Beeld, Woningmarkt onderzoek Drechtsteden 2016-2031. 9 De categorie lage middenhuur loopt van € 711 (net boven de liberalisatiegrens) tot een bedrag van € 850 - € 900. 10 Woningmarktanalyse Drechtsteden. Stand van zaken en ontwikkelingen 2020-2040. 30 oktober 2020. 11 Woningmarktanalyse Drechtsteden. Stand van zaken en ontwikkelingen 2020-2040. 30 oktober 2020. 8

18

In dit hoofdstuk beschrijven we het woonbeleid van de gemeente; de belangrijkste doelen en ambities en de wijze waarop deze zijn vertaald naar uitvoering. Ook staan we stil bij het perspectief van samenwerkingspartners en inwoners op het gemeentelijke woonbeleid. Zo beantwoorden we de volgende deelvragen:

De ambities en doelstellingen van de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht ten aanzien van het thema wonen zijn beschreven in, of komen voort uit verschillende beleidsdocumenten. Regionale documenten zijn onder meer de Regionale Woonvisie Drechtsteden 2017-2031, de in het vorige hoofdstuk genoemde Woningmarktanalyse Drechtsteden 2020-2040 en de Groeiagenda 2030. Lokale documenten zijn onder meer het coalitieprogramma, de Huisvestingsverordening, het Actieplan Duurzaamheid 2019-2022 en de Lokale Woonvisie 2019-2025.

Niveau

Relevante beleidsdocumenten Regionale Woonvisie Drechtsteden 2017-2031 Woningmarktanalyse Drechtsteden 2020-2040

Regionaal: regio Drechtsteden Groeiagenda 2030

Coalitieprogramma Gewoon Ambacht 20182022 Huisvestingsverordening Hendrik-Ido-Ambacht Lokaal: gemeente Hendrik-Ido-Ambacht Actieplan Duurzaamheid 2019-2022 Lokale Woonvisie 2019-2025 "De Blik Vooruit" (inclusief uitvoeringsprogramma)

De Lokale Woonvisie Hendrik-Ido-Ambacht 2019-2025 is de basis van het woonbeleid in de gemeente.

19

Dit document is de lokale uitwerking van de regionale woonvisie uit 2017, op basis van de uitgangspunten beschreven in het coalitieprogramma. De Regionale Woonvisie is de gezamenlijke visie van de regiogemeenten.

De regionale woonvisie van de Regio Drechtsteden omvat 20 doelstellingen.12 De overkoepelende doelstelling is het realiseren van meer woningen om tot een groei van het aantal huishoudens te komen. Regionaal moet dit leiden tot een groei van 9.560 huishoudens in 2031. De woningen die gebouwd moeten worden, bevinden zich vooral in het duurdere segment (> € 300.000) en in innovatieve woonconcepten die jongeren voor de regio moeten behouden. De voorraad goedkope koopwoningen (< € 177.400) wordt niet uitgebreid. Er wordt ook niet ingezet op woningen in het segment € 177.400 € 250.000, al wordt opgemerkt dat hier in de toekomst verandering in kan komen. Voor de sociale huurwoningvoorraad wordt een pas-op-de-plaats-beleid gevoerd; er wordt vooral ingezet op het beter spreiden van de beschikbare sociale huurwoningvoorraad over gemeenten. Daarnaast wordt er ingezet op het diverser maken van wijken en het verduurzamen van de woningvoorraad. De gemeente Hendrik-Ido-Ambacht heeft een zienswijze ingediend op de regionale woonvisie. Hierin wordt aangegeven dat groei voor de gemeente geen doel op zich is. Daarnaast wordt het belang van regionale investeringen in bereikbaarheid benadrukt. Investeren in woningbouw, zo stelt de gemeente, maakt ook investeringen in bereikbaarheid noodzakelijk.

Verder geeft de gemeente aan dat de praktische uitwerking van duurzaamheidsdoelstellingen nog onvoldoende is en dat de gemeente zelf wil sturen op de inrichting van wijken en buurten.13 Het is niet bekend welk effect de zienswijze heeft gehad.

De lokale woonvisie en het bijbehorende uitvoeringsprogramma zijn een uitwerking van de regionale woonvisie. Het coalitieprogramma heeft als basis gediend voor de lokale woonvisie. De woonvisie is opgesteld in 2018 en 2019 en tot stand gekomen na consultatie van woningcorporaties en andere stakeholders, zoals lokale ondernemers, huurdersraden en adviesraden. Tijdens stakeholderbijeenkomsten zijn betrokkenen uitgenodigd om aan te geven wat volgens hen de belangrijkste prioriteiten zijn voor de Ambachtse woningmarkt. Inwoners, met uitzondering van jongeren, zijn niet direct bij het opstellen van de woonvisie betrokken. De gemeente geeft desgevraagd aan dat inwoners wel geraadpleegd zijn in de verschillende onderzoeken waarop de woonvisie is gebaseerd. Aangezien het voornaamste doel van burgerparticipatie is om de behoeften van inwoners in kaart te brengen, zo stelt de gemeente, heeft er bij het opstellen van de woonvisie geen aanvullende burgerparticipatie plaatsgevonden. Wel is er gesproken met de huurdersraden, de gehandicaptenadviesraad en de Wmo-raad.14

12

Regionale woonvisie. Zienswijze op de Regionale Woonvisie Drechtsteden Hendrik-Ido-Ambacht. 14 Lokale woonvisie Hendrik-Ido-Ambacht 2019-2025: De blik vooruit. Bijlage 2. 13

20

De groene woonomgeving als kracht De gemeente ziet de groene woonomgeving als de belangrijkste kracht van Hendrik-Ido-Ambacht. De afgelopen 20 jaar is er, onder andere op nieuwbouwlocatie de Volgerlanden, veel gebouwd in de gemeente, wat veelal ten koste is gegaan van beschikbaar groen. Inmiddels is Hendrik-Ido-Ambacht uitgegroeid tot een dichtbevolkte gemeente.15 De gemeente wil daarom niet inzetten op nieuwe, grote woningbouwplannen, maar op natuurlijke groei. Aandacht voor specifieke doelgroepen In het woonbeleid van Hendrik-Ido-Ambacht krijgen enkele specifieke doelgroepen bijzondere aandacht:

15 16

•

De gemeente vindt het belangrijk dat iedereen kan wonen in de gemeente. De gemeente Hendrik-Ido-Ambacht is naar eigen zeggen de enige gemeente in de regio die sinds 2007 consequent heeft bijgedragen aan de groei van sociale woningbouw. Ten aanzien van het relatief lage aantal sociale huurwoningen stelt de gemeente dat er niet wordt uitgegaan van percentages, maar dat er naar behoefte wordt gebouwd. In het coalitieprogramma staat dat de gemeente inzet op het verbeteren van de voorraad sociale huurwoningen met speciale aandacht voor jongeren, ouderen en kwetsbaren.16

•

De gemeente ziet dat het voor jongeren moeilijk is om een huis te vinden. Dit komt zowel door het beschikbare aanbod sociale huurwoningen, als door het aanbod goedkope koopwoningen. In de sociale huur hebben jongeren vaak te weinig punten om recht te hebben op een woning, en de goedkope koop is door de overspannen huizenmarkt niet meer betaalbaar. De gemeente zet daarom in op kleinschalige projecten (zoals Ambachts Lint) om jongeren te huisvesten en kijkt naar beleidsmatige interventies, herstructurering en flexibele woonvormen om startende gezinnen in lage/middenhuur te kunnen huisvesten.

•

De vergrijzing zorgt, naast voor allerlei andere uitdagingen, ook voor stagnatie op de woningmarkt. Doordat ouderen langer in eengezinswoningen blijven wonen, die vervolgens moeten worden aangepast met Wmo-voorzieningen, komen deze huizen niet beschikbaar voor andere doelgroepen. De gemeente Hendrik-Ido-Ambacht zet in op de bouw van seniorenwoningen om de doorstroming te bevorderen. Zij geeft zelf aan dat deze constructie zich nog moet bewijzen. Tegelijkertijd blijft de gemeente langer thuis wonen stimuleren, door mantelzorgers urgentie te verlenen, belemmeringen in bestemmingsplannen voor wijzigingen aan de woning weg te nemen en het gebruik van bestaande subsidieregelingen te stimuleren.

•

De gemeente zet bij kwetsbare groepen zoveel mogelijk in op de transformatie van muraal naar ambulant. Dit doet zij doormiddel van samenwerking met de zorgorganisaties Syndion en Eleos. Dit draagt bij aan de doelstelling dat iedereen in de gemeente op een passende en prettige plek moet kunnen wonen.

Lokale woonvisie Hendrik-Ido-Ambacht 2019-2025: De blik vooruit. Coalitieprogramma 'Gewoon Ambacht'.

21

Duurzaamheid als belangrijke beleidspijler Duurzaamheid (en toegankelijkheid) wordt zowel lokaal als regionaal gezien als belangrijke pijler in het beleid. Dat betekent dat zowel de huidige woningvoorraad moet worden verduurzaamd en dat nieuwe projecten moeten voldoen aan duurzaamheidseisen. Gemeentelijke plannen en de lokale woonbehoefte sluiten niet geheel op elkaar aan De vraag naar woningen staat volgens de gemeente bij het opstellen van lokale doelen en ambities voorop. Toch komen deze vraag en de plannen van de gemeente niet geheel overeen. De behoefte aan woningen van meer dan € 300.000 wordt bijvoorbeeld vooral vervuld door de uitvoering van grote woningbouwprojecten als Volgerlanden-Oost en Noordoevers. Daarnaast is er een duidelijke behoefte aan sociale huurwoningen met een maandelijkse huur van minder dan € 619 per maand, maar is het onwaarschijnlijk dat gemeentelijke plannen in deze behoefte zullen voorzien. Volgens regionale prognoses uit 2019 is er in de periode tot 2030 namelijk een tekort van ten minste 90 woningen in deze categorie als de op dat moment geldende woningbouwplannen in acht worden genomen.17 Aangezien recentere plannen slechts enkele tientallen nieuwe sociale huurwoningen aan de woningvoorraad toevoegen, is het onwaarschijnlijk dat deze plannen voldoende zijn om het voorspelde tekort van ten minste 90 woningen teniet te doen.

Dat gemeentelijke plannen te weinig ruimte bieden voor de bouw van sociale huurwoningen, wordt ook bevestigd door betrokkenen; zowel geïnterviewde woningcorporaties als huurdersverenigingen geven aan dat er te weinig sociale huurwoningen worden gebouwd om aan de vraag te voldoen. Dit heeft als gevolg dat inwoners die behoefte hebben aan een goedkope sociale huurwoning vertrekken naar andere gemeenten in de regio, of meer geld betalen voor een woning dan verstandig wordt geacht, zo blijkt uit de interviews. Plannen van de gemeente om dit verschil tussen vraag en aanbod in sociale huur op te vangen, berusten hoofdzakelijk op de aanname dat de bouw van koopwoningen in het middensegment en middenhuurwoningen ervoor zorgt dat scheef wonende sociale huurders doorstromen. Hierdoor zouden er voldoende sociale huurwoningen vrij moeten komen om aan de onvervulde vraag te voldoen.18 Ervaringen in andere gemeenten leren echter dat een dergelijke doorstroming geen gegeven is; zelfs met aanvullende maatregelen is de beschikbaarheid van betaalbare koop- en huurwoningen niet voldoende om alle scheef wonende sociale huurders tot doorstroming te bewegen.

In het uitvoeringsprogramma van de lokale woonvisie 'de blik vooruit' staat vastgelegd dat de lokale woonvisie concreet vorm zal krijgen.19 In het uitvoeringsprogramma worden 13 punten genoemd waar de gemeente aan gaat werken, verdeeld over de hoofdstukken: 'Wonen in Ambacht 2040', 'Aandacht voor iedereen' en 'Een vitale en toekomstbestendige woningvoorraad'.

17

Woningmarktanalyse Drechtsteden. Stand van zaken en ontwikkelingen 2020-2040. 30 oktober 2020. Bespreeknotitie Woningmarktanalyse Drechtsteden. 30 oktober 2020. 19 Uitvoeringsplan Woonvisie - stand van zaken 2021. 18

22

Daarnaast is er in 2019 een actieplan duurzaamheid door de gemeenteraad vastgesteld. In het actieplan duurzaamheid wordt nadere invulling gegeven aan de ambitie om de woningvoorraad van Hendrik-IdoAmbacht voor 2035 energieneutraal te maken. In dat kader wordt er in de regio ook gewerkt aan een transitievisie warmte 2021.20 Deze transitievisie richt zich vooral op het aardgasvrij maken van woningen. Recent is er bijvoorbeeld een intentieovereenkomst gesloten voor de ontwikkeling van een warmtenet.

20

Onduidelijk is, of deze al is aangeboden aan de raad.

23

Samenwerkingspartners als woningcorporaties, huurdersverenigingen en projectontwikkelaars zijn over het algemeen positief over het woonbeleid van de gemeente. Zo geven ondervraagde woningcorporaties en huurdersverenigingen aan dat het beleid wat hen betreft weliswaar te weinig ruimte biedt voor de bouw van sociale huurwoningen, maar de belangrijkste uitdagingen wel degelijk adresseert. De ondervraagde projectontwikkelaar zou graag meer aandacht willen voor het voorzieningenniveau, maar deelt de conclusie dat het beleid raakt aan de belangrijkste opgaven waar Hendrik-Ido-Ambacht op dit moment voor staat. Datzelfde, positieve oordeel geven de samenwerkingspartners ook aan de wijze waarop de gemeente hen bij het woonbeleid betrekt. Zo geven alle ondervraagde partners aan dat zij zich voldoende serieus genomen voelen door de gemeente; een woningcorporatie stelt zelfs dat de gemeente haar als een gelijkwaardige partner behandelt. Daarnaast stellen meerdere samenwerkingspartners dat de gemeente transparant is in de wijze waarop er met input wordt omgegaan. Sommige partners geven bijvoorbeeld aan dat de gemeente duidelijk terugkoppelt waarom bepaalde suggesties wel of niet zijn overgenomen.

Daarbij helpt het overigens wel dat de partners begrip hebben voor het feit dat het woonbeleid een product is van politieke keuzes, bijvoorbeeld ten aanzien van het gewenste aantal sociale huurwoningen. Sommige partners willen het liefst eerder worden betrokken bij het opstellen van beleid Alle ondervraagde partners zijn geconsulteerd bij het opstellen van de lokale woonvisie. Zij beschrijven meerdere gesprekstafels en bijeenkomsten, waarin zij door het college zijn uitgenodigd om hun visie te geven op de (woon)behoeften van Hendrik-Ido-Ambacht. Sommige woningcorporaties zouden een volgende keer wel graag eerder worden betrokken; bij de consultatie voor de woonvisie stond er voor hun gevoel al te veel vast. Dat laat overigens onverlet dat de gemeente tijdens de consultaties volgens de meeste partners openstond voor suggesties. Een huurdersvereniging vroeg bijvoorbeeld aandacht voor de kwaliteit van sociale huurwoningen en ziet dit ook duidelijk terug in de woonvisie. De gemeente staat vaker open voor ideeën De open houding van de gemeente is volgens samenwerkingspartners ook buiten het opstellen van nieuw beleid merkbaar. Zo stellen de meesten dat de gemeente over het algemeen constructief reageert op ideeën van samenwerkingspartners. De ondervraagde projectontwikkelaar beschrijft het voorbeeld van een plan om nieuwe horeca te realiseren.

De gemeente dacht hierbij goed mee, waardoor het plan uiteindelijk kon worden uitgevoerd. De projectontwikkelaar stelt wel dat dit een relatief recente ontwikkeling is; in het verleden kreeg men vaker nul op het rekest. Dit laatste wordt ook door andere samenwerkingspartners beaamt. De regionale dimensie van het woonbeleid vraagt om aandacht Een aandachtspunt voor het woonbeleid is volgens ondervraagde partners de aansluiting met het beleid van andere gemeenten. Met name de woningcorporaties die ook in andere gemeenten actief zijn, benadrukken het belang van regionale samenhang. Een woningcorporatie schetst bijvoorbeeld dat het soms erg lastig is om afspraken te maken over de bouw van nieuwe sociale huurwoningen; de meeste gemeenten vinden dat ze al te veel sociale huurwoningen hebben en wijzen naar elkaar.

24

Woningcorporaties kunnen dit probleem niet oplossen, daarvoor is afstemming tussen de gemeenten nodig.

Inwoners die de vragenlijst hebben ingevuld, zijn over het algemeen niet of nauwelijks bekend met het woonbeleid van de gemeente; maar 7 van de 28 ondervraagde inwoners geven aan dat ze er in enige mate bekend mee zijn. Als hen een korte samenvatting van het beleid wordt gepresenteerd, geven veruit de meeste ondervraagde inwoners aan dat de beleidsdoelen aansluiten bij hun persoonlijke woonbehoefte. De drie invullers voor wie dit niet geldt, stellen onder meer dat de gemeente in haar beleid wat hen betreft te weinig doet voor starters en te weinig inzet op innovatieve woonvormen. Bouwen voor jongeren en senioren heeft de grootste prioriteit Gevraagd naar het thema dat voor hen het meest belangrijk is, noemen de meeste invullers het bouwen van woningen voor senioren (9) en daarna het bouwen van woningen voor jongeren (7). Het vergroten van de leefbaarheid en het verduurzamen van bestaande woningen wordt door een kleiner aantal invullers als het meest belangrijk gezien. In nadere gesprekken geven inwoners aan dat zij de woningnood zelf ervaren; doordat hun kinderen met moeite een betaalbare woning kunnen vinden, of doordat er geen geschikte woningen beschikbaar zijn voor hun ouders.

Gemeentelijke plannen doen geen (te) groot beroep op inwoners Voor het uitvoeren van sommige plannen, bijvoorbeeld met betrekking tot het verduurzamen van bestaande woningen of het zorgen voor kwetsbare inwoners, doet het woonbeleid een direct of indirect beroep op inwoners. Toch vinden de meeste ondervraagde inwoners niet dat het beroep op inwoners te groot is; maar 7 van de 28 invullers zijn die mening toegedaan. Deze inwoners stellen bijvoorbeeld dat het verduurzamen van een huis veel geld kost en dat niet alle inwoners dit kunnen betalen. In nadere gesprekken komt daarnaast naar voren dat het beleid volgens sommige invullers vaker integraal moet worden vormgegeven. Een invuller stelt bijvoorbeeld de bouw van seniorenwoningen naast een zorgopleidingsinstelling voor, zodat studenten hun stage bij lokale senioren kunnen doen.

25

In dit hoofdstuk beschrijven we de uitvoering van het woonbeleid; de organisatie, gebruikte uitvoeringsinstrumenten en de huidige stand van zaken. Ook staan we stil bij de wijze waarop samenwerkingspartners bij de uitvoering worden betrokken en het perspectief dat inwoners hierop hebben. Daarmee beantwoorden we de volgende deelvragen:

De regie op de uitvoering ligt bij de ambtelijke organisatie. Hendrik-Ido-Ambacht heeft een relatief kleine ambtelijke organisatie, met twee ambtelijk medewerkers voor het thema wonen. De organisatie heeft de afgelopen periode te maken gehad met problemen omtrent het opvullen van een vacature, waardoor de ambtelijke capaciteit tijdelijk beperkt was. Inmiddels is het ambtelijk team weer compleet. De gemeente Hendrik-Ido-Ambacht heeft daarnaast een coördinator leefbaarheid aangesteld, om de integraliteit te waarborgen op het gebied van wonen en sociaal domein. Binnen de gemeente is er geen vast overleg over het woonbeleid. Wel is er tweewekelijks teamoverleg van het cluster ruimtelijke ontwikkeling, waarin laagdrempelig een rondje langs de velden kan worden gemaakt over de uitvoering van diverse ruimtelijke projecten. Daarnaast is er in het kader van de Omgevingswet een omgevingstafel, waar nieuwe woningbouwinitiatieven integraal worden besproken. Grote woningbouwprojecten hebben een projectleider Voor de Volgerlanden heeft de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht een projectbureau. Bij de overige woningprojecten stelt de gemeente een projectleider aan. Deze projectleider is het aanspreekpunt voor de betrokken partijen zoals projectontwikkelaars, woningbouwcorporaties en bouwers.

Gemeenten hebben over het algemeen beperkte middelen om doelen en ambities ten aanzien van het thema wonen zelf uit te voeren. Bij de uitvoering van het woonbeleid zijn ze dan ook vaak aangewezen op samenwerkingspartners als woningcorporaties, zorgorganisaties en projectontwikkelaars. HendrikIdo-Ambacht is hierop geen uitzondering; de uitvoering van het lokale woonbeleid krijgt in hoge mate vorm binnen de samenwerking met verschillende samenwerkingspartners. Prestatieafspraken met woningcorporaties vormen een basis De gemeente is bij wet verplicht om prestatieafspraken te maken met woningcorporaties die actief zijn in de gemeente. Dit is voor de gemeente een belangrijke manier om te sturen op het aanbod en de

26

activiteiten van woningcorporaties. De prestatieafspraken van 2020 zijn grotendeels voortgezet in 2021, met toevoeging van een addendum. De prestatieafspraken komen voort uit een regionaal huisvestingaanbod door de woningbouworganisaties zelf.21 Naast de drie woningbouworganisaties zijn de prestatieafspraken ook ondertekend door de huurdersraden van Rhiant, CombiRaad en participatieraad Trivire. Al deze organisaties hebben zich aan de prestatieafspraken verbonden. De afspraken zelf richten zich op vier hoofddoelstellingen: • • • •

Inzetten op doelgroepen die lastig in de eigen huisvesting kunnen voorzien Woonlasten zijn voor bewoners betaalbaar, bijzondere aandacht voor mensen met minimuminkomen In 2035 zijn alle sociale huurwoningen van het gas af en in 2050 alle woningen CO2-neutraal Iedereen moet mee kunnen doen. Leefbare buurten en wijken. Iedereen is op gepaste wijze gehuisvest.

Woonzorg Nederland heeft aparte prestatieafspraken gemaakt met de gemeente. Als corporatie richt Woonzorg Nederland zich op inwoners boven de 55 jaar. Dit is ook in Hendrik-Ido-Ambacht het geval. De prestatieafspraken met Woonzorg gelden vijf jaar. Vanwege de beperkte omvang van het aantal woningen, zijn veel doelstellingen uit de prestatieafspraken beperkt van toepassing op de gemeente. Naast de prestatieafspraken, heeft de gemeente regelmatig bestuurlijk overleg met de woningcorporaties. Het meeste contact verloopt ambtelijk, zonder tussenkomst van bestuurders. Zorgorganisaties dragen bij aan het behalen van doelstellingen op het sociaal domein Op het gebied van wonen en zorg zijn er drie organisaties actief. Het gaat om De Blije Borgh, Syndion en Eleos. Het contact met samenwerkingspartners uit het sociaal domein loopt volgens betrokken ambtenaren goed. Als er vanuit de zorginstellingen vragen komen, worden deze meegenomen in de verdere ontwikkeling van het beleid en de uitvoering van het project. Projectontwikkelaars spelen een belangrijke rol in de bouw van nieuwe woningen Er zijn in Hendrik-Ido-Ambacht voornamelijk drie projectontwikkelaars actief. Stemar, Blokland en ABB. De samenwerking met de projectontwikkelaars wordt door de ambtelijke organisatie als prettig ervaren.

In de beginfase van het project geeft de gemeente een toelichting op het programma en de ruimtelijke invulling aan de partners. Als er akkoord is op hoofdlijnen, worden de plannen op een lager niveau verder ontwikkeld. De marktsituatie helpt daarbij, doordat projectontwikkelaars graag willen bouwen. Adviesraden zijn gesprekspartner voor specifieke doelgroepen De adviesraden Wmo-raad en Adviesraad Gehandicaptenbeleid worden regelmatig geconsulteerd bij het opstellen van beleid en vaststellen van plannen. Met de Adviesraad Gehandicaptenbeleid is periodiek contact. De Wmo-raad heeft geen periodiek contact met het cluster wonen, maar wel met de ambtenaren in het sociaal domein.

21

Volkshuisvestingsaanbod en activiteitenoverzicht 2020 corporaties Drechtsteden.

27

Sinds het opstellen van de Lokale Woonvisie 2019-2025 heeft de gemeente een aantal stappen gezet die het behalen van geformuleerde doelen en ambities dichterbij brengt. Het is echter de vraag of het een realistische verwachting is dat deze worden behaald; de huidige woonvisie verloopt in 2025. De gemeente stelde in 2021 zelf een stand van zaken op De gemeente Hendrik-Ido-Ambacht heeft medio 2021 zelf de stand van zaken met betrekking tot het woonbeleid in kaart gebracht.22 Deze stand van zaken is de meest recente bron van informatie over de uitvoering van het woonbeleid. In de stand van zaken wordt per hoofdstuk in het uitvoeringsprogramma aangegeven hoe ver de gemeente is met het uitvoeren van de daarin aangekondigde plannen. Wonen in Ambacht in 2040 Het eerste doel uit het uitvoeringsprogramma was flexibele en collectieve bouwvormen meenemen in de overwegingen voor bouwprojecten. Medio 2021 is er ambtelijk kennisgemaakt met Tiny Houses Drechtsteden. Er is beperkt ruimte in de gemeente, maar er wordt wel nagedacht over plekken waar nog ruimte is. Hiervoor kan ook particuliere grond worden gebruikt. Het tweede doel was om te onderzoeken welke instrumenten er zijn om langer thuis te kunnen blijven wonen. Sinds 2020 is de gemeente met Trivire in gesprek om te onderzoeken of er woonvormen kunnen worden ontwikkeld op de Volgerlanden-Oost.

Als voorbeeld hierbij wordt de term Knarrenhof gebruikt.23 Daarnaast wordt er de komende tijd ingezet op het realiseren van 12 sociale huurwoningen voor senioren in het Ambachts Lint. Ook wordt er een mantelzorgwoningenbeleid voorbereid. Aandacht voor iedereen Het eerste concrete uitvoeringsdoel was de mogelijkheden voor jongerenhuisvesting in de sociale huurwoningvoorraad te onderzoeken. Zowel ruimtelijk als beleidsmatig. Dit heeft opgeleverd dat er 25 appartementen in het centrumgebied worden gebouwd specifiek voor jongeren. Om te voorkomen dat deze huizen niet voor deze doelgroep beschikbaar komen, wordt de mogelijkheid van doelgroepenbevordering en anti-speculatiebeding onderzocht. Daarnaast is er sprake van extra woningen (verdichting) in een herstructureringsproject van Rhiant in de Oranjebuurt. Stemar (projectontwikkelaar) heeft een aanvraag ingediend voor 14 benedenwoningen voor starters. Verder is de gemeente in overleg met de corporaties om te kijken of er een mogelijkheid is tot een doorstroommakelaar. Het tweede uitvoeringsdoel was om bij herstructurering van sociale woningbouw te onderzoeken wat de mogelijkheden voor beperkte verdichting zijn. Medio 2021 was er sprake van wijkverdichting door woningcorporatie Rhiant. Daarbij zijn er 83 woningen gesloopt en 115-120 teruggeplaatst. Dit sluit aan bij de doelstellingen van de gemeente.

Het derde concrete uitvoeringsdoel was om waar mogelijk het langer thuis wonen te ondersteunen en mogelijkheden hiervoor, zoals de inzet van de blijverslening en/of de verzilverregeling, te onderzoeken.

22 23

Uitvoeringsplan Woonvisie - stand van zaken medio 2021. Knarrenhof.nl

28

Ten aanzien hiervan geeft de gemeente aan dat zij het gebruik van de regelingen wil stimuleren en de vinger aan de pols wil houden bij de uitvoering. Het vierde doel was het opstellen van lokaal beleid voor woonwagens. De behoefte-inventarisatie moet nog plaatsvinden. Daarnaast moet de wachtlijst nog geactualiseerd worden. Het vijfde doel in dit hoofdstuk was een onderzoek naar de plannen van de zorginstellingen en de effecten van de transformatie van Beschermd Wonen naar Beschermd Thuis. Regionaal zijn de aanbieders in kaart gebracht. Lokaal is er een eerste verkenning geweest. Er zijn nog geen panden vrijgekomen om dit te realiseren, wat het zesde doel was in het uitvoeringsprogramma. Een vitale en toekomstbestendige woningvoorraad Allereerst voert de gemeente onderzoek uit naar de aanpak van modernisering van verouderde woningen. Dit is een langdurig proces en ten aanzien van deze doelstelling zijn er nog geen concrete resultaten bereikt. Daarnaast onderzoekt de gemeente de behoefte naar huurwoningen tussen de € 410 en € 587. Het college beschouwt het bouwen van deze categorie als beperkt rendabel.24 Er wordt niet geacteerd op deze doelstelling. Ten derde biedt de gemeente de mogelijkheid om gebruik te maken van het GPR-instrument25 om onder andere te toetsen aan artikel 19 van het VN-verdrag. De stichting adviesraad Gehandicaptenbeleid wordt vooraf om advies gevraagd.

De GPR wordt gebruikt om de mate van duurzaamheid inzichtelijk te maken. De vierde doelstelling beschrijft het zoeken van de samenwerking met de woningcorporaties om uitdagingen op het gebied van veiligheid en leefbaarheid aan te gaan. Er is sprake van een overleg tussen de gemeentelijk coördinator leefbaarheid en diverse partners. Tot slot zet de gemeente actief in op de bouw van de laatste grote bouwprojecten in Ambacht: Volgerlanden-Oost en Noordoevers. •

De Volgerlanden-Oost wordt momenteel gebouwd. De totale ontwikkeling van de VolgerlandenOost betreft 1.156 woningen. Tot nu toe zijn er 493 gerealiseerd en zijn er nog 663 woningen in ontwikkeling. Tot heden zijn er 34 sociale huurwoningen ontwikkeld en er worden nog 96 sociale huurwoningen gerealiseerd. Verder komen er koopwoningen in diverse prijsklassen en er zijn 108 zelfbouwkavels die nog ontwikkeld worden.

•

Op 1 februari 2021 is door de gemeenteraad zowel de Nota van Uitgangspunten Noordoevers als het Stedenbouwkundig plan fase 1 vastgesteld. Naar aanleiding hiervan wordt voor de eerste fase het bestemmingsplan voorbereid en zal de initiatiefnemer starten met participatie. Deze eerste fase omvat circa 170 woningen, bestaande uit appartementen en grondgebonden woningen. Voor de volgende fase(n) worden stedenbouwkundige studies uitgevoerd en kunnen circa 300-350 woningen worden gerealiseerd. Met deze ontwikkeling aan de Oeverlocatie wordt er invulling gegeven aan de regionale groeiambitie zoals verwoord in de Groeiagenda Drechtsteden.

24

Uitvoeringsplan Woonvisie - stand van zaken medio 2021, p. 12. Het GPR-instrument is een digitaal instrument om de duurzaamheid van een woongebouw, een kantoorgebouw of een onderwijsgebouw in kaart te brengen door middel van rapportcijfers voor de thema's energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. 25

29

Lopende projecten De gemeente publiceert planningsoverzichten van de structuurvisie. Hierin staat per project aangegeven in welke fase de uitvoering van projecten zich bevindt. De dagelijkse aansturing op projectniveau vindt plaats in een stuurgroep of in het portefeuillehouderoverleg, in samenspraak tussen de bestuurlijke opdrachtgever, de ambtelijke opdrachtgever en de projectleider. Ambachts Lint In het centrumgebied worden circa 79 starterswoningen en seniorenwoningen gebouwd. Dit project is momenteel in ontwikkeling. Volgerlanden-Oost en West De uitvoering van het project Volgerlanden-West was ten tijde van de publicatie van de stand van zaken op de Woonvisie afgerond. De woningen op Volgerlanden-Oost worden momenteel gebouwd. Ten tijde van de publicatie van de stand van zaken op de Woonvisie waren er nog 663 woningen in ontwikkeling, 493 woningen waren reeds gerealiseerd. Hiervan waren 34 sociale huurwoningen reeds gebouwd, 96 sociale huurwoningen moesten nog gerealiseerd worden. Noordoevers Het project Noordoevers is goedgekeurd door de gemeenteraad. Het Stedenbouwkundig plan fase 1 is vastgesteld. De initiatiefnemer is gestart met de participatie voor 170 woningen. Van de 170 woningen worden er geen sociale huurwoningen gebouwd. Voor de volgende fase(n) worden momenteel stedenbouwkundige studies uitgevoerd en kunnen er tussen de 300-350 woningen worden gerealiseerd.

De gemeente geeft aan dat met deze ontwikkeling er invulling gegeven wordt aan de regionale groeiambitie zoals verwoord in de Groeiagenda Drechtsteden. Overige projecten • • • • •

Schoollocatie Gerard Alewijnstraat: Dit betreft een project met zorgwoningen van Rhiant in samenwerking met de Blije Borgh. Het participatietraject is medio 2021 gestart. Voormalige Margrietschool: De 42 woningen worden in 2022 opgeleverd. Oranjebuurt: Dit project betreft verdichting. Er worden woningen van Rhiant gesloopt en teruggebouwd. Het gaat om circa 115 woningen. Veersedijk 99: Stemar wil 14 beneden-bovenwoningen bouwen voor starters. Ten tijde van de stand van zaken op de Woonvisie was het participatietraject gaande. Vrouwgelenweg 84: Er is een initiatief ingediend om 42 koopwoningen te plaatsen.

Samenwerkingspartners als woningcorporaties, huurdersverenigingen en projectontwikkelaars zijn ook over de uitvoering van het beleid overwegend positief. Het contact met bestuurders en ambtenaren wordt als prettig ervaren, dit laatste vooral nu openstaande vacatures bij de gemeentelijke afdeling Wonen vervuld zijn. Toen dit nog niet het geval was, duurde het volgens ondervraagde partners soms lang voordat de gemeente op voorstellen reageerde. De samenwerking binnen de projectteams verloopt

30

volgens de partners eveneens positief. De ondervraagde projectontwikkelaar geeft aan dat het fijn is dat er namens de gemeente een vaste projectleider deelneemt, dit maakt de communicatie makkelijker. De gemeente wordt gezien als een betrouwbare partner Alle ondervraagde samenwerkingspartners beschrijven de gemeente als een betrouwbare partner, die afspraken nakomt en consistent optreedt. Zo geven de woningcorporaties en huurdersverenigingen aan dat de gemeente er niet voor terugdeinst om zich in de prestatieafspraken vast te leggen op ambitieuze doelen. Deze afspraken worden bovendien goed gemonitord. Als afspraken niet worden nagekomen, komt dit volgens gesprekspartners vooral doordat ze vaag zijn geformuleerd; daardoor is niet altijd duidelijk wat er precies van deelnemende partijen wordt verwacht. De projectontwikkelaar geeft aan dat de gemeente welwillend staat tegenover verzoeken om plannen te wijzigen en eventuele conflicten op een pragmatische manier oplost. Tekort aan sociale huurwoningen zet de leefbaarheid onder druk Op dit moment huisvesten woningcorporaties in Hendrik-Ido-Ambacht veel bijzondere doelgroepen, zoals statushouders, inwoners met voorrang vanwege sloop van hun woning, inwoners met een urgentieverklaring en inwoners met sociale problematiek. Beschikbare huurwoningen worden daardoor vaak direct aan deze doelgroepen toegewezen.