Bijlage 2 bij raadsvoorstel 9.1 Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief achste herziening
Tekst van het document
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 8e herziening
Status: Ontwerp Datum: 29 november 2022
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 8e herziening
Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Algemeen............................................................................................. 3 1.1
Aanleiding ............................................................................................... 3
1.2
Leeswijzer ............................................................................................... 3
1.3
Het planologisch besluit waaraan het exploitatieplan is gekoppeld ............................ 3
1.4
Doel en functie van het exploitatieplan ............................................................ 4
1.5
Begrenzing van het exploitatieplan .................................................................. 5
1.6
Jaarlijkse herziening en eindafrekening ............................................................ 5
Hoofdstuk 2 Omschrijving van de werken en werkzaamheden .............................................. 6 2.1 Bouwrijp maken uitgeefbaar gebied ..................................................................... 6 2.2 Aanleg nutsvoorzieningen ................................................................................. 6 2.3 Inrichting openbare ruimte ............................................................................... 6 Hoofdstuk 3 Grondeigenaren en te verwerven gronden ...................................................... 7 Hoofdstuk 4 Toelichting op de regels over de werken en werkzaamheden ................................ 8 Hoofdstuk 5 De exploitatieopzet ................................................................................. 9 5.1 Ruimtegebruik ..............................................................................................
9 5.2 Eigendomssituatie .........................................................................................10 5.3 Programma .................................................................................................11 5.4 Kosten .......................................................................................................12 5.5 Opbrengsten ................................................................................................15 5.6 Resultaat....................................................................................................17 5.7 Maximaal te verhalen: totale kosten versus totale opbrengsten ...................................18 5.8 Berekening exploitatiebijdrage ..........................................................................19 5.9 Percentage gerealiseerde kosten .......................................................................21 Hoofdstuk 6 Toelichting op de bijlagen van deel A en deel B ..............................................22 Toelichting bijlagen deel A ...................................................................................22 Toelichting bijlage deel B .....................................................................................24 Hoofdstuk 7 Bijlagen bij de Toelichting .......................................................................25 Deel B Het exploitatieplan
.......................................................................................26 Hoofdstuk 1 Begrenzing van het exploitatiegebied ..........................................................26 Hoofdstuk 2 Regels ................................................................................................26 Hoofdstuk 3 Exploitatieopzet....................................................................................26 Hoofdstuk 4 Bijlage bij het exploitatiegebied, de exploitatieopzet en de regels .......................32
2
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 8e herziening
Deel A Toelichting Hoofdstuk 1 Algemeen 1.1 Aanleiding In het (voormalige) open gebied tussen de bebouwde kommen van Hendrik-Ido-Ambacht en Zwijndrecht wordt de wijk De Volgerlanden ontwikkeld. Begin jaren '90 is de structuurvisie voor het gebied vastgesteld. Om de woningbouwontwikkeling in het oostelijke deel van plangebied mogelijk te maken, is het bestemmingsplan "De Volgerlanden-Oost" opgesteld. Het plangebied van dit bestemmingsplan wordt aan de noordzijde begrensd door de wijk Kruiswiel. De Veersedijk en de Vrouwgelenweg begrenzen het gebied respectievelijk aan de oost- en westzijde. Bij dit bestemmingsplan is een exploitatieplan vastgesteld, omdat het verhalen van de grondexploitatiekosten niet geheel anderszins verzekerd is. 1.2 Leeswijzer Het exploitatieplan bestaat uit een toelichtend deel (deel A) en een bindend deel (deel B). In deel A komen de volgende onderwerpen aan de orde: • Hoofdstuk 1 bevat diverse algemene onderdelen, zoals de koppeling met het ruimtelijk besluit (1.3); doel en functie van het exploitatieplan (1.4); begrenzing van het exploitatieplan (1.5); jaarlijkse herziening en eindafrekening (1.6). • Hoofdstuk 2 bevat een omschrijving van werken en werkzaamheden. • Hoofdstuk 3 bevat de grondeigenaren en te verwerven gronden. • Hoofdstuk 4 is gereserveerd voor toelichtingen op regels (vooralsnog niet in gebruik).
• Hoofdstuk 5 bevat een toelichting op de exploitatieopzet. • Hoofdstuk 6 bevat een toelichting op de bijlagen van zowel deel A (de toelichting) als van deel B (het exploitatieplan). • Hoofdstuk 7 bevat de bijlagen bij de toelichting. In deel B komen de volgende onderwerpen aan de orde: • Het exploitatiegebied (hoofdstuk 1) • Regels (gereserveerd voor hoofdstuk 2) • Exploitatieopzet (hoofdstuk 3) • Bijlagen bij het exploitatiegebied, de regels en de exploitatieopzet (hoofdstuk 4) 1.3 Het planologisch besluit waaraan het exploitatieplan is gekoppeld Dit exploitatieplan is verbonden met de volgende planologische besluiten: - het bestemmingsplan “De Volgerlanden-Oost”. De digitale versie van dit bestemmingsplan is bekend als "De Volgerlanden-Oost"; NL.IMRO.0531.bp06Volgerlandoost-3001. - Het uitwerkingsplan "gebied B1". De digitale versie van dit uitwerkingsplan is bekend als "De Volgerlanden-Oost, uitwerkingsplan gebied B1"; NL.IMRO.0531.bp06VolgerlOstUP01-3001. - De partiële herziening cluster 7.10. De digitale versie van dit bestemmingsplan is bekend als "De Volgerlanden-Oost, partiële herziening cluster 7.10"; NL.IMRO.0531.bp06VolgerlOstHP01-3001. - Het uitwerkingsplan C1-C2. De digitale versie van dit uitwerkingsplan is bekend als "De Volgerlanden-Oost, uitwerkingsplan gebied C1-C2"; NL.IMRO.0531.bp06VolgerlOstUP02-3001. - Wijzigingsplan C1-C2.
De digitale versie van dit wijzigingsplan is bekend als "De Volgerlanden-Oost, nader wijzigingsplan gebied C1-C2"; NL.IMRO.0531.bp06VolgerlOstWP013001
3
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 8e herziening
-
-
-
-
Wijziging uitwerkingsplan C1-C2. De digitale versie van dit wijzigingsplan is bekend als "Herziening De Volgerlanden-Oost, uitwerkings- en wijzigingsplan gebied C1-C2”; NL.IMRO.0531.bp06VolgerlOstUP03-3001 Wijziging uitwerkingsplan C1-C2. De digitale versie van dit wijzigingsplan is bekend als "De Volgerlanden-Oost, uitwerkings- en wijzigingsplan waterwoningen”; NL.IMRO.0531.bp06VolgerlOstUP06-2001 Het uitwerkingsplan B2. De digitale versie van dit uitwerkingsplan is bekend als "De Volgerlanden-Oost, uitwerkings- en wijzigingsplan gebied B2"; NL.IMRO.0531.bp06VolgerlOstUP04-3001. Het uitwerkingsplan A2. De digitale versie van dit uitwerkingsplan is bekend als "De Volgerlanden-Oost, uitwerkings- en wijzigingsplan gebied A2"; NL.IMRO.0531.bp06VolgerlOstUP05-2001.
Bij de opzet van het plan zijn twee bestemmingsmethodieken toegepast, te weten: - een eindbestemming; Dit geldt voor bestaande en te handhaven functies in het plangebied en voor deelgebied A1. - een globale bestemming; Dit geldt voor het deel van het plangebied dat opnieuw wordt ingericht. Deze bestemming is door burgemeester en wethouders nader uit te werken. Voor het overgrote deel van het plangebied geldt dat er in het oorspronkelijke bestemmingsplan een globale bestemming is vastgesteld. Hierbij is niet direct aangegeven op welke wijze bebouwing en andere voorzieningen worden gerealiseerd. De fase van detaillering wordt aldus, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), door de gemeenteraad aan het college van burgemeester en wethouders gedelegeerd (uitwerkingsplicht). Bij de uitvoering van deze taak moet het college zich houden aan de uitwerkingsregels welke door de gemeenteraad zijn vastgesteld. Het uitwerken van de globale bestemming gebeurt door het vaststellen van een uitwerkingsplan. Hierin worden de artikelen met de globale bestemmingen uit de regels vervangen door uitgewerkte bestemmingen. De overige algemene bepalingen uit het plan blijven hun geldigheid ook na de uitwerking behouden.
Een uitwerkingsplan, waarbij ook weer verbeeldingen; bebouwingsregels en toelichting behoren, wordt door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld. Voor deelgebied B2 is op 15 februari 2022 een uitwerkingsplan vastgesteld. Daarnaast heeft het college op 11-10-2022 ingestemd met het in procedure brengen van het uitwerkingsplan voor deelgebied A2 en zal voor het einde van 2022 een uitwerkings- en wijzigingsplan voor de waterwoningen in deelgebied C1-C2 in procedure gebracht worden. Het grondgebruik van deze deelgebieden is uitgewerkt in het exploitatieplan opgenomen. Voor de rest van het deelgebied C1C2, net als voor de deelgebieden A1 en B1, is het grondgebruik reeds vastgelegd in uitgewerkte bestemmingen. In bijlage 3b-1 en 3b-2 (deelgebied A1); en bijlage 3c (deelgebied B1), bijlage 3d-1, 3d-2, 3d-3 en 3d-4 (deelgebied C1-C2), bijlage 3e (deelgebied A2) en bijlage 3f (deelgebied B2) zijn de plankaarten van de deelgebieden met een uitgewerkte bestemming opgenomen. 1.4 Doel en functie van het exploitatieplan De Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) verplicht in afdeling 6.4 gemeenten om tegelijkertijd met het bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd en het niet noodzakelijk is een fasering op te nemen of eisen te stellen aan het plan.
Bij eisen gaat het om eisen aan de kwaliteit van het bouwrijp maken en de inrichting van openbare ruimte; de uitvoeringsregels over de aanleg; etc.. Binnen het plangebied van De Volgerlanden-Oost bevinden zich enkele eigenaren met wie de gemeente ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan in 2011 nog geen overeenkomst had gesloten. De gemeente Hendrik-Ido-Ambacht heeft daarom tegelijkertijd met het bestemmingsplan een exploitatieplan vastgesteld onder de naam 'Exploitatieplan De VolgerlandenOost', waarmee het kostenverhaal en de eisen aan de inrichting van het plan zeker gesteld werden.
4
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 8e herziening
Dit exploitatieplan werd op 27 februari 2013 onherroepelijk, tegelijkertijd met het bestemmingsplan. 1.5 Begrenzing van het exploitatieplan In de Wro is bepaald dat de grenzen van het exploitatieplangebied gelijk zijn aan de grenzen van het bestemmingsplan of daarbinnen vallen. Bij het plangebied De Volgerlanden-Oost geldt dat het exploitatiegebied kleiner is dan het bestemmingsplangebied. De aan de randen van het bestemmingsplangebied gelegen particuliere percelen (burgerwoningen) vallen, met uitzondering van de percelen Vrouwgelenweg 100 en Vrouwgelenweg 32, niet in het exploitatieplangebied. De begrenzing van het exploitatiegebied is aangegeven op de kaart in bijlage 1. 1.6 Jaarlijkse herziening en eindafrekening Het bestuursorgaan dat het eerste exploitatieplan (hierna ook wel: het moederplan) heeft vastgesteld dient een exploitatieplan in principe elk jaar te herzien totdat alle werken; werkzaamheden en bouwwerken die voorzien zijn in het exploitatieplan zijn gerealiseerd. Voor alle deelgebieden zijn inmiddels uitwerkingsplannen vastgesteld. Met het in werking treden van de omgevingswet, blijft het exploitatieplan van kracht, maar vervalt de jaarlijkse herzieningsplicht. Wel zal, ten behoeve van de eindafrekening, de realisatie van de werken en werkzaamheden, administratief bijgehouden worden.
5
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 8e herziening
Hoofdstuk 2 Omschrijving van de werken en werkzaamheden Zoals reeds aangegeven betreft het bestemmingsplan "De Volgerlanden-Oost‟ voornamelijk een globaal bestemmingsplan met uitwerkingsplicht. In dit hoofdstuk wordt op hoofdlijnen toegelicht welke werken en werkzaamheden plaatsvinden ten aanzien van het bouwrijp maken van het gebied; de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van het openbaar gebied. De aan te leggen werken en de te verrichten werkzaamheden zullen in de verdere uitwerking van het plan en de herziening van het exploitatieplan nader worden gedetailleerd. Bij de werken en werkzaamheden wordt ten aanzien van de inrichting van de openbare ruimte uitgegaan van de eisen van het Handboek “Inrichting Openbare Ruimte‟ van de gemeente. 2.1 Bouwrijp maken Voor het bouwrijp maken van het gebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd: • Aanleg tijdelijke bouwwegen. • Verwijderen opstallen; bovengrondse- en ondergrondse obstakels; bouwresten; verhardingen en opschonen exploitatiegebied. • Het verwijderen van struiken; bomen en boomstronken. • Grondwerkzaamheden: afgraven en afvoeren respectievelijk aanvoeren en ophogen. • Het dempen van bestaande watergangen. • Het treffen van grondwater regulerende maatregelen. • Voor zover nodig het afvoeren van grondwater.
• Uitvoeren sanering bodem en/of grondwater afgestemd op de functie van de bodem. 2.2 Aanleg nutsvoorzieningen Voor de aanleg van nutsvoorzieningen worden in hoofdlijnen de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht: • Aanleg van en, indien van toepassing, verplaatsing of aanpassing van onder andere leidingen voor gas (met name in de deelgebieden A1 en B1); warmtenet (met name in de deelgebieden C1, C2, A2 en B2); water; elektra; telefoon en centrale antenne systemen/glasvezel, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen zoals transformatorhuisjes en verdeelkasten, zodanig ingepast en verfraaid dat deze stedenbouwkundig aansluiten op de kwaliteit van het omliggende vastgoed. • Aanbrengen openbare verlichting door aanleg van leidingen en het plaatsen van lichtmasten met een zichtbare hogere kwaliteit dan standaard. 2.3 Inrichting openbare ruimte Voor de inrichting van het openbaar gebied worden de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht (zowel in de fase van bouwrijp maken als van het gebruiksrijp maken van het openbaar gebied): • De aanleg van vuilwaterriolering; infiltratieriolering; (bovengrondse) hemelwaterafvoer; bluswatervoorzieningen; definitieve wegen en parkeerplaatsen voorafgaand aan de oplevering van het eerste vastgoed.
• Aanleg fietspaden; voetpaden en bijbehorende bermen, inclusief het herstellen van wegen voorafgaand aan de oplevering van het laatste vastgoed. • Planten bomen en struiken in bermen langs wegen; aanleg plantsoenen en parken inclusief straatmeubilair en speelvoorzieningen; aanbrengen bebording; bebakening en belijning maximaal een half jaar na de laatste oplevering.
6
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 8e herziening
Hoofdstuk 3 Grondeigenaren en te verwerven gronden De eigendomssituatie is aangegeven op de kaart "Eigendomssituatie en verkaveling binnen particuliere grondeigendommen" , bijlage 2. Per peildatum van de achtste herziening van het exploitatieplan (1-1-2022) zijn alle voorgenomen grondverwervingen afgerond.
7
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 8e herziening
Hoofdstuk 4 Toelichting op de regels over de werken en werkzaamheden In het exploitatieplan zijn geen regels ten aanzien van werken en werkzaamheden opgenomen.
8
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 8e herziening
Hoofdstuk 5 De exploitatieopzet Alle genoemde bedragen in dit hoofdstuk betreffen prijspeil 1 januari 2022 tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. Leeswijzer Om de exploitatiebijdrage per exploitant te berekenen wordt in dit hoofdstuk achtereenvolgens ingegaan op het ruimtegebruik, de eigendomssituatie, het programma, de kosten en opbrengsten, de gehanteerde parameters en fasering en de maximaal te verhalen kosten. De artikelen 6.16, 6.18 en 6.19 van de Wro beschrijven de voorwaarden waaraan de berekening van de exploitatiebijdrage dient te voldoen. In dit hoofdstuk zal in een zestal omkaderde teksten aangegeven worden hoe aan deze voorwaarden voldaan is. Het laatste kader bevat een voorbeeldberekening. Kader 1: Toerekenen van de kosten op basis van artikelen 6.16; 6.18 en 6.19 Wro Om ook onrendabele delen te kunnen ontwikkelen is er een systematiek ontwikkeld, waarbij een vereveningsmethodiek wordt toegepast. De kosten worden omgeslagen over alle uitgeefbare gronden waarop de in het Bro omschreven bouwplannen zijn voorzien. Artikel 6.18 Wro gaat, ten behoeve van het bepalen van de exploitatiebijdrage, uit van een vijftal stappen, namelijk: 1. Het vaststellen van uitgiftecategorieën in het exploitatieplan (lid 1); 2. Het vaststellen van een basiseenheid per te onderscheiden categorie (lid 2); 3.
Het vaststellen van gewogen eenheden, door de basiseenheid te vermenigvuldigen per een vastgestelde gewichtsfactor (lid 3); 4. Het optellen van alle gewogen eenheden in het exploitatiegebied (lid 4); 5. Het bepalen van het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid (lid 5).
5.1 Ruimtegebruik De bestemmingsplankaarten (bijlage 3a tot en met 3f) die betrekking hebben op het exploitatiegebied, leggen de ontwikkelkaders voor de woonwijk vast. Voor de toepassing van het bestemmingsplan heeft de verbeelding, samen met de regels, een juridisch bindende werking. Voor de toepassing van het exploitatieplan heeft de verbeelding een toelichtende functie. Op de ruimtegebruikskaart (bijlage 1) is de verdeling van het uitgeefbare gebied en het openbaar gebied inzichtelijk gemaakt. Het voorgenomen grondgebruik in De Volgerlanden-Oost is weergegeven in tabel 1. Tabel 1: Ruimtegebruik De Volgerlanden-Oost Exploitatiegebied totaal Oppervlakte Uitgeefbaar gebied 292.875 m² Openbaar gebied 337.118 m² Totaal
Aandeel 46% 54%
629.993 m²
100%
Zoals aangegeven is een gedeelte in het moederplan reeds met een gedetailleerde bestemming vastgesteld (deelgebied A1). Op de kaart "Verbeelding deelgebied A1" is het ruimtegebruik weergegeven (bijlage 3b-1 en 3b-2). Het grondgebruik van dit deelgebied is weergegeven in tabel 2. Tabel 2: ruimtegebruik deelgebied A1 Detailbestemming A1/ 7.10 Oppervlakte Uitgeefbaar gebied 28.948 m² Water Groen 4.645 m² Verharding 7.817 m² Totaal
Aandeel 70% 0% 11% 19%
41.410 m²
100%
9
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 8e herziening
Voor de deelgebieden A2, B1, B2 en C1-C2 is de bestemming 'uit te werken wonen' nader uitgewerkt. Op de kaarten "Verbeelding uitwerkingsplan A2", "Verbeelding uitwerkingsplan B1", "Verbeelding uitwerkingsplan B2" en "Verbeelding uitwerkingsplan C1-C2" is het ruimtegebruik weergegeven (bijlage 3c en 3f). Het grondgebruik van deelgebied A2, B1 en B2 kan hiermee in detail weergegeven worden. Tabel 3: Ruimtegebruik uitwerkingsplan A2 Uitwerkingsplan A2 Oppervlakte Uitgeefbaar gebied 49.207 m² Water 6.046 m² Groen 45.001 m² Verharding 31.494 m² Totaal
Aandeel 37% 5% 34% 24%
131.747 m²
100%
Tabel 4: Ruimtegebruik uitwerkingsplan B1 Uitwerkingsplan B1 Oppervlakte Uitgeefbaar gebied 44.581 m² Water 4.325 m² Groen 8.012 m² Verharding 13.729 m²
Aandeel 63% 6% 11% 20%
Totaal
70.647 m²
100%
Tabel 5: Ruimtegebruik uitwerkingsplan B2 Uitwerkingsplan B2 Oppervlakte Uitgeefbaar gebied 52.286 m² Water 7.354 m² Groen 13.176 m² Verharding 55.291 m²
Aandeel 41% 6% 10% 43%
Totaal
128.107 m²
100%
De hoofdwegen van de deelgebieden C1 en C2 zijn in het uitwerkingsplan vastgelegd, net als een gedeelte van het water en het groen. Het grootste gedeelte is echter aangemerkt als woongebied. In het Inrichtingsplan van de Openbare Ruimte is het ruimtegebruik nader gedetailleerd. Tabel 6 geeft het ruimtegebruik weer. Tabel 6: Ruimtegebruik uitwerkingsplan C1-C2 Uitwerkingsplan C1-C2 Oppervlakte Uitgeefbaar gebied 117.854 m² Water 6.790 m² Groen 15.055 m² Openbaar gebied 37.500 m² Totaal
Aandeel 67% 4% 8% 21%
177.199 m²
100%
5.2 Eigendomssituatie Voor de toelichting over de eigenaren in het plangebied wordt onderscheid gemaakt in (1) gronden waarop toekomstige werken en werkzaamheden en/of bouwplannen voorzien zijn; (2) gronden waarop geen toekomstige werken en werkzaamheden en/of bouwplannen voorzien zijn en (3) reeds gerealiseerde gedeelten (tabel 7). Tabel 7: Eigendomssituatie binnen het exploitatiegebied Huidige eigenaar ged. opp. Aankopen Gemeente Hendrik-Ido-Ambacht 313.213 m² Dhr. C.T. de Koning 623 m² Gronden zonder voorziene bouwplannen etc. 64.252 m² Reeds gerealiseerde gedeelten 251.875 m² Totaal
629.963 m²
10
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 8e herziening
Het grootste gedeelte van de gronden in de eerste categorie zijn in bezit van de gemeente HendrikIdo-Ambacht. Het perceel aan de Vrouwgelenweg 32 is het enige perceel in privaat eigendom waarop toekomstige werken en werkzaamheden en/of bouwplannen zijn voorzien. Om praktische redenen zijn de eigenaren van gronden waarop geen werken en werkzaamheden en/of bouwplannen voorzien zijn en de eigenaren van de reeds uitgegeven gronden (veelal kopers van de gerealiseerde woningen) niet (meer) als grondeigenaren vermeld in het exploitatieplan. Voor deze gronden worden geen omgevingsvergunningen (meer) voorzien waarbij een exploitatiebijdrage in rekening wordt gebracht. Voor de uitvoering van artikel 6.20 Wro is het nog wel van belang wie bij de reeds uitgegeven gronden de houder van de omgevingsvergunning was ten tijde van de betaling van de exploitatiebijdrage. Als blijkt dat de werkelijk gemaakte kosten in het exploitatieplan lager uitvallen dan vooraf als ramingen in het exploitatieplan waren opgenomen, dan moet de gemeente aan de houder van de omgevingsvergunning dit te veel betaalde kostenverhaal terug betalen (voor zover dit verschil groter is dan 5%, zoals vastgelegd in artikel 6.20, lid 3, Wro.
5.3 Programma Het woningbouwprogramma bestaat uit diverse woningsegmenten, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen sociale huurwoningen, grondgebonden woningen, appartementen, zelfbouwkavels en waterwoningen. Daarnaast is ook de realisatie van een school opgenomen in het plan. Het in het exploitatieplan opgenomen programma wordt weergegeven in tabel 8. Vervolgens wordt een korte toelichting op de gehanteerde (woning)segmenten gegeven. Tabel 8: Programma De Volgerlanden-Oost Segmenten Categorie Segment 1 soc. huur eengezinswoning Segment 2 soc. huur meergezinswoning Segment 3 soc. koop eengezinswoning Segment 4 markt bereikbaar eengezinswoning Segment 5a markt bereikbaar eengezinswoning Segment 5b markt bereikbaar eengezinswoning Segment 6a markt middenduur eengezinswoning Segment 6b markt middenduur eengezinswoning Segment 7a markt duur eengezinswoning Segment 7b markt duur eengezinswoning Segment 7c markt duur eengezinswoning Segment 8a zelfbouwkavel zelfbouwkavel Segment 8b zelfbouwkavel Segment 8c zelfbouwkavel Segment 8d Waterwoningen waterwoning Segment 9a markt middenduur meergezinswoning Segment 9b markt middenduur meergezinswoning Segment 9c markt duur meergezinswoning Segment 9d markt duur meergezinswoning zelfbouwkavel Vrouwgelenweg 32 zelfbouwkavel Vrouwgelenweg 100 School maatschappelijk
Aantal 74 56 195 67 114 65 90 78 112 101 57 61 27 8 3 42 1 1 1 1.153
Segment 1: Segment 2: Segment 3: Segment 4: Segment 5a: Segment 5b:
Sociale huurwoningen, grondgebonden met een kaveloppervlakte tot 115 m² Sociale huurappartementen, met een normatief benodigd grondoppervlakte van ca. 45 m² per appartement Sociale koop; is komen te vervallen Eengezinswoningen koop met een kaveloppervlakte tot 125 m² Eengezinswoningen koop met een kaveloppervlakte tot 140 m² Eengezinswoningen koop met een kaveloppervlakte tot 170 m²
11
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 8e herziening
Segment 6a: Segment 6b: Segment 7a: Segment 7b: Segment 7c: Segment 8a: Segment 8b: Segment 8c: Segment 8d: Waterwoning: Segment 9a: Segment 9b: Segment 9c: Segment 9d: School:
Eengezinswoningen koop met een kaveloppervlakte tot 210 m² Eengezinswoningen koop met een kaveloppervlakte tot 260 m² Eengezinswoningen koop met een kaveloppervlakte tot 285 m² Eengezinswoningen koop met een kaveloppervlakte tot 340 m² Eengezinswoningen koop met een kaveloppervlakte vanaf 340 m² Zelfbouwkavels tot 450 m² Zelfbouwkavels tot 675 m² Zelfbouwkavels tot 1.000 m² Zelfbouwkavels groter dan 1.000 m² Eengezinswoningen koop, op of in het water met een kaveloppervlakte van circa 200 m2 Meergezinswoningen/appartementen met een normatief benodigd grondoppervlakte tot 70 m2 per appartement Meergezinswoningen/appartementen met een normatief benodigd grondoppervlakte van 70 m2 tot 80 m2 per appartement Meergezinswoningen/appartementen met een normatief benodigd grondoppervlakte van 80 m2 tot 90 m2 per appartement Meergezinswoningen/appartementen met een normatief benodigd grondoppervlakte vanaf 90 m2 per appartement School met een kaveloppervlakte van circa 2.500 m 2
Kader 2: Toerekenen van de kosten op basis van artikel 6.16; 6.18 en 6.19 Wro Hiermee wordt voldaan aan stap 1 als bedoeld in artikel 6.18 Wro lid 1: het vaststellen van de uitgiftecategorieën. In het geval van “De Volgerlanden-Oost” zijn er vooralsnog 21 uitgiftecategorieën vastgesteld. In 4 daarvan zijn echter geen woningen opgenomen in het programma.
Het programma is gebaseerd op het programma dat is opgenomen in het bestemmingsplan De Volgerlanden-Oost, aangevuld met actuele inzichten. De laatste woningen worden naar verwachting in 2027 uitgegeven, waardoor het exploitatieplan een looptijd van 17 jaar heeft. 5.4 Kosten In deze paragraaf worden de kostenposten toegelicht en onderbouwd. Welke kostensoorten in het exploitatieplan kunnen worden meegenomen is vastgelegd in artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro. Tenzij anders vermeld leveren de investeringen alleen profijt op voor dit exploitatiegebied. Om die reden is een toerekening van 100% van de kosten proportioneel. Tabel 9: Kosten in het exploitatieplan Specificatie kosten Inbrengwaarde gronden en opstallen Sloopkosten Onderzoekskosten Bodemsanering Bouwrijp maken Woonrijp maken Groen / Water Openbare verlichting / brandkranen Plankosten Rente Niet verrekenbare BTW
Totaal nominaal € 48.502.496 € 974.987 € 442.005 € 4.903.558 € 19.307.874 € 18.121.379 € 2.690.784 € 1.091.083 € 10.987.471 € 22.903.195 € 300.822
Totaal
€
130.275.845
5.4.1 Inbrengwaarden gronden en opstallen (artikel 6.2.3.a t/m d Bro) Onder inbrengwaarde wordt verstaan: a. de waarde van de gronden in het exploitatiegebied;
12
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 8e herziening
b. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; c. de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; d. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied. Inbrengwaarden gronden (artikel 6.2.3.a Bro) Voor het opstellen van de grondexploitatie en de exploitatieplanberekening voor De VolgerlandenOost heeft de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht de inbrengwaarde van de gronden laten taxeren. Deze taxatie is uitgevoerd door Oranjewoud op basis van artikel 6.13 lid 5 Wro, conform de wettelijke waarderingsgrondslag voor de inbrengwaarde ten behoeve van een exploitatieplan. Het taxatierapport kent de waardebepaling per januari 2011. Voor de uitbreiding van het plangebied welke in de vierde herziening van dit plan is verwerkt (locatie Jacobuslaan), is een taxatie uitgevoerd door Antea Group (voorheen Oranjewoud). Het taxatierapport kent de waardebepaling per 2018. De wet laat de ruimte in de manier waarop de inbrengwaarde in de exploitatieberekening op te nemen. In de eerste herziening van het exploitatieplan is ervoor gekozen de inbrengwaarde als statisch te beschouwen.
In deze aanpak worden alle gronden op dezelfde peildatum getaxeerd en vastgelegd. Voor de kostenpost inbrengwaarde is in feite sprake van een boekwaarde. Het gevolg hiervan is dat bij de jaarlijkse herziening de kostenpost inbrengwaarde rentedragend wordt binnen de exploitatieopzet. Een indexering is niet aan de orde, er is sprake van gerealiseerde kosten. De gronden aan de Jacobuslaan worden per 2018 ingebracht. De inbrengwaarden per eigenaar zijn als volgt: Tabel 10: Overzicht inbrengwaarde per grondeigenaar Huidige eigenaar Ged. opp. aankopen Gemeente Hendrik-Ido-Ambacht 313.213 m² Dhr. C.T. de Koning 623 m² Gronden zonder voorziene bouwplannen etc. 64.252 m² Reeds gerealiseerde gedeelten 251.875 m² Totaal
Inbrengwaarde € € € €
28.528.551 46.700 4.806.396 15.120.849
629.963 m² €
48.502.496
Samen bevatten beide taxatierapporten een volledig overzicht van de inbrengwaarde per kadastraal perceel. Deze zijn opgenomen in bijlage 4 van dit exploitatieplan. Inbrengwaarden te slopen opstallen (artikel 6.2.3.b Bro) In de taxatie van de inbrengwaarde is rekening gehouden met de inbrengwaarden van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt. Inbrengwaarden vrijmaken gronden (artikel 6.2.3.c Bro) In de taxatie van de inbrengwaarde is rekening gehouden met de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten; eigendom; bezit of beperkt recht en zakelijke lasten. Inbrengwaarden sloopkosten (artikel 6.2.3.d Bro) Er is rekening gehouden met de kosten van sloop van opstallen in het gebied. De sloopkosten maken onderdeel uit van de inbrengwaarde en worden van de uiteindelijk door exploitant te betalen exploitatiebijdrage afgetrokken, mits de gronden vrij van opstallen geleverd worden. De totale gemaakte sloopkosten bedragen € 974.987,-. Alle geplande sloopwerkzaamheden zijn inmiddels uitgevoerd.
13
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 8e herziening
5.4.2 Onderzoekskosten (artikel 6.2.4.a Bro) Het Bro schaart de kosten voor het verrichten van onderzoek onder de verhaalbare kostensoorten. Hierbij kan o.a. worden gedacht aan milieukundig bodemonderzoek; akoestisch onderzoek; luchtkwaliteitsonderzoek; onderzoek naar flora en fauna; watertoets; archeologisch onderzoek en een planschaderisicoanalyse. De totale gemaakte onderzoekskosten bedragen per 1-1-2022 € 442.005,-. Alle geplande onderzoeken zijn inmiddels uitgevoerd. 5.4.3 Bodemsanering (artikel 6.2.4.b Bro) Met deze kosten wordt bedoeld de kosten van bodemsanering; het dempen van oppervlaktewateren; het verrichten van grondwerken; met inbegrip van het egaliseren; ophogen en afgraven. Aan de hand van de omschrijving van de in de onderzoeksrapporten beschreven benodigde ingrepen is het mogelijk een kostenraming te maken. Deze kosten zijn voornamelijk gebaseerd op ervaringsgetallen, tenzij de ontwikkeling al in een volgende fase is aanbeland. Als bijvoorbeeld de fase van besteksvoorbereiding is aangevangen, kan de globale raming vervangen worden door een detailraming. De gemaakte kosten voor bodemsanering bedragen per 1-1-2022 € 3.315.202,-. Er wordt rekening gehouden met een bedrag van € 1.588.356,- aan nog te maken kosten voor bodemsanering. 5.4.4.
Bouw- en woonrijp maken (artikel 6.2.4.c Bro) en tijdelijk beheer (artikel 6.2.4.k Bro) Tot de kosten bedoeld in artikel 6.2.4.c./artikel 6.2.4.g worden onder andere gerekend het geheel van grondwerken, de aanleg van nutsvoorzieningen, riolering, verharding, kunstwerken, groen- en watervoorzieningen, openbare verlichting en brandkranen. Tot de kosten in artikel 6.2.4.k Bro wordt bedoeld de kosten van tijdelijk beheer van de door of vanwege de gemeente verworven gronden, verminderd met de uit het tijdelijk beheer te verwachten opbrengsten; Alle kosten die onder deze categorie vallen worden geheel ten behoeve van de woonwijk De Volgerlanden-Oost gemaakt, waarmee deze 100% zijn toe te rekenen aan het voorliggend exploitatieplan. Per 1-1-2022 bedragen de gemaakte kosten voor bouw- en woonrijp maken en tijdelijk beheer € 22.109.917,-. Voor de werkzaamheden die nog uitgevoerd dienen te worden wordt rekening gehouden met een bedrag van € 19.101.202,-. 5.4.5. Plankosten (artikel 6.2.4.f t/m j Bro) De plankosten zijn onderverdeeld in de kosten voor het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen; de bijbehorende gemeentelijke apparaatskosten en de kosten voor voorbereiding en toezicht op de uitvoering (VTU). Voor het bepalen van de hoogte van de plankosten wordt in exploitatieplannen gewerkt met de plankostenscan (zie bijlage 5).
Per 1 april 2017 is de 'Regeling plankosten exploitatieplan' in werking getreden. Middels deze ministeriële regeling wordt het gebruik van de plankostenscan 2017 voorgeschreven voor de bepaling van de maximaal verhaalbare plankosten. Op basis van artikel 11 uit deze regeling (Overgangsrecht) kan voor het exploitatieplan De Volgerlanden-Oost de 'Ontwerpregeling plankosten exploitatieplan' uit 2010 gehanteerd blijven. De plankosten zijn in principe forfaitair en hierover vindt geen nacalculatie plaats. Uitgezonderd zijn de civiele en cultuurtechnische kosten van voorbereiding, toezicht en directievoering bij het slopen en bouw- en woonrijp maken. Deze plankosten zijn niet normatief, maar afhankelijk van het totaal aan civiel- en cultuurtechnische investeringen. Wanneer de civiel- en cultuurtechnische kostenraming bij een herziening wordt gewijzigd, dienen de plankosten voor dit onderdeel hierop aangepast worden. De actueel geraamde plankosten worden weergegeven in tabel 11.
14
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 8e herziening
Tabel 11: Resultaat plankostenscan Plankosten (art. 6.2.4. g. h. i. j. Bro) Verwerving Stedenbouw Ruimtelijke Ordening Civiele en cultuur techniek Landmeten/vastgoedinformatie Communicatie Gronduitgifte Management Planeconomie
Te verhalen plankosten € 210.000 € 888.699 € 163.863 € 5.656.454 € 82.097 € 125.150 € 1.925.160 € 1.495.791 € 440.257 €
10.987.471
5.4.6 Rente (artikel 6.2.4.n Bro) Ingevolge het Bro is het mogelijk om rentekosten van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten te verhalen middels het exploitatieplan. Eventuele renteopbrengsten worden van deze kosten afgetrokken. Het bedrag aan rentekosten in tabel 9 betreft de rentekosten over reeds geïnvesteerd kapitaal (boekwaarde) in het ontwikkelingsgebied De Volgerlanden-Oost. Per 1-1-2022 bedragen de totale geraamde rentekosten € 22.903.195,-. 5.4.7. Niet-verrekenbare BTW (artikel 6.2.4.m Bro) Betaalde BTW die de gemeente niet kan terugvorderen en die de gemeente ook niet gecompenseerd kan krijgen uit het BTW-compensatiefonds, wordt ingevolge het Bro tot de verhaalbare kosten gerekend. Het betreft betaalde BTW die betrekking heeft op de grondexploitatie De VolgerlandenOost. In totaal is er € 300.822,- aan niet-verrekenbare BTW gerealiseerd. Er worden in deze kostensoort geen kosten meer verwacht. 5.5 Opbrengsten Artikel 6.2.7 Bro onderscheidt de opbrengsten van de grondexploitatie in twee posten: 1. Uitgifte van gronden in het exploitatiegebied. Afdeling 6.4 van de Wro gaat uit van de fictie dat er sprake is van gemeentelijke uitgifte van alle uitgeefbare gronden (ook de gronden die van derden zijn). In de gemeentelijke grondprijsstelling wordt van alle uitgeefbare m² grond de totale opbrengstpotentie berekend.
Deze dient als basis om het aandeel kostenverhaal te berekenen per grondeigenaar. 2. Bijdragen en subsidies van derden die worden verkregen of worden toegekend in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen. 5.5.1 Grondopbrengsten (artikel 6.2.7.a Bro) Voor de bepaling van de grondopbrengsten is het te realiseren programma van het exploitatieplan gebruikt, zoals wordt weergegeven in tabel 12. Het programma is gebaseerd op de gedetailleerde bestemming van deelgebied A1 uit het moederplan (bijlage 3b-1 en 3b-2) en de gedetailleerde bestemming vastgelegd in de uitwerkingsplannen van deelgebieden A2, B1, B2 en C1-C2 (bijlagen 3c tot en met 3f). Voor het bepalen van de exploitatiebijdrage van de particuliere eigenaren is een aanname gedaan ten aanzien van het programma dat op de betreffende grondeigendommen gerealiseerd kan worden. In bijlage 2 is het uitgeefbare gebied binnen de particuliere eigendommen weergegeven. De basis van de opbrengstpotentie wordt gevormd door de grondprijsafspraken in het kader van PALT-Drechtsteden; een taxatie van de marktconforme grondwaarde voor de projectmatige woningen en een taxatie van de grondwaarde van vrije kavels. Ten behoeve van het bepalen van de exploitatiebijdragen worden de kosten omgeslagen over het woningbouwprogramma.
Conform de in de wet voorgeschreven methode wordt het programma omgezet in gewogen eenheden op basis van de gemiddelde grondprijzen. In tabel 12 worden de
15
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 8e herziening
gehanteerde grondprijzen en het bijbehorende gewicht per segment weergegeven. Voor het bepalen van de gewichten van de verschillende is de woningcategorie in segment 4 op 1,00 gezet. De overige woningtypen worden hiertegen afgezet. Het bepaalde gewicht per woningtype vermenigvuldigd met het aantal te realiseren woningen resulteert in de gewogen eenheden. In onderhavig geval is het totaal aantal gewogen eenheden 3.076. Tabel 12: Uitgifteprijzen en gewogen eenheden per woningcategorie Woningbouwcategorieën Gem. grondprijs Aantal Gewicht Segment 1 € 16.758 74 0,38 Segment 2 € 12.569 56 0,29 Segment 4 € 43.627 195 1,00 Segment 5a € 52.120 67 1,19 Segment 5b € 67.244 114 1,54 Segment 6a € 94.793 65 2,17 Segment 6b € 120.993 90 2,77 Segment 7a € 132.627 78 3,04 Segment 7b € 153.475 112 3,52 Segment 7c € 187.888 101 4,31 Segment 8a € 211.155 57 4,84 Segment 8b € 279.719 61 6,41 Segment 8c € 416.349 27 9,54 Segment 8d € 586.267 8 13,44 Waterwoningen € 86.595 3 1,98 Segment 9c € 65.217 42 1,49 Vrouwgelenweg 32 € 279.719 1 6,41 Vrouwgelenweg 100 € 279.719 1 6,41 School € 422.235 1 9,68
Gew. eh 28 16 195 80 176 141 250 237 394 435 276 391 258 108 6 63 6 6 10
Totaal
3.076
1.153
Kader 3: Toerekenen van de kosten op basis van artikel 6.16; 6.18 en 6.19 Wro Met bovenstaande wordt voldaan aan stap 2; stap 3 en stap 4 van artikel 6.18:
-
Het vaststellen van een basiseenheid per te onderscheiden categorie (artikel 6.18 lid 2 Wro); het vaststellen van gewogen eenheden (artikel 6.18 lid 3 Wro); Het optellen van alle gewogen eenheden in het exploitatiegebied (artikel 6.18 lid 4 Wro).
5.5.2 Overige opbrengsten (subsidies en bijdragen derden, artikel 6.2.7.c Bro) In het kader van de samenwerkingsovereenkomsten met de toenmalige bouwclaimhouders is een bijdrage in de gemeentelijke exploitatiekosten per te ontwikkelen woning in de vrije sector afgesproken. Deze afspraak ziet op 495 te ontwikkelen woningen. Eén marktpartij heeft de bijdrage behorende bij 341 te ontwikkelen woningen reeds in 2015 voldaan. Ook de bijdrage voor een claim van 77 woningen is reeds afgewikkeld. Van de laatste ontwikkelaar is de bijdrage voor de 50 van de 77 woningen inmiddels voldaan, waardoor de bijdrage voor 27 te ontwikkelen woningen nog resteert. 5.5.3 Overzicht opbrengsten Aan de hand van de projectie van de segmenten in de proefverkaveling, de gemiddelde grondprijs per segment en het aantal woningen per segment is de totale grondwaarde per segment berekend, welke wordt weergegeven in tabel 13. Voor sommige segmenten is een deel van de woningen al gerealiseerd, zodat er een boekwaarde voor gerealiseerde opbrengsten is opgenomen. Daarnaast zijn de nog te realiseren opbrengsten opgenomen. Vanuit de in de kaart van bijlage 2 aangenomen verkaveling binnen de particuliere grondeigendommen is de opbrengst van de particuliere eigenaren berekend.
16
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 8e herziening
Tabel 13: Overzicht opbrengsten in het exploitatieplan Grondeigenaar/ Segmenten Aantal Overige opbrengsten Gemeente Hendrik-Ido-Ambacht
Grondopbrengst
Boekwaarde
Totaal te realiseren
Segment 1 Segment 2 Segment 4 Segment 5a Segment 5b Segment 6a Segment 6b Segment 7a Segment 7b Segment 7c Segment 8a Segment 8b Segment 8c Segment 8d Waterwoningen Segment 9c School
74 56 195 67 114 65 90 78 112 101 57 61 27 8 3 42 1
€ € € € € € € € € € € € € € € € €
1.176.291 703.854 8.351.862 3.358.112 7.350.514 6.030.139 10.610.576 10.086.820 16.606.207 18.630.236 11.268.376 15.600.968 10.244.444 4.151.563 259.784 2.680.876 422.235
€ € € € € € € € € € € € € € € € €
505.954 3.291.112 1.950.875 5.131.462 2.712.381 7.101.789 4.516.504 11.081.124 7.732.753 2.399.847 8.887.715 7.330.002 2.979.029 1.441.749 -
€ € € € € € € € € € € € € € € € €
670.337 703.854 5.060.751 1.407.238 2.219.052 3.317.758 3.508.787 5.570.316 5.525.083 10.897.483 8.868.529 6.713.253 2.914.442 1.172.534 259.784 1.239.127 422.235
Totaal gemeente
1.151
€
127.532.856 €
67.062.294
€
60.470.562
Segment 8b
1
€
279.719
€
-
€
279.719
Segment 8b Totaal grondopbrengsten Overige subsidies en opbrengsten Bijdrage marktpartijen
1 1.153
€ € €
268.857 € 128.081.432 € € 2.599.964 €
268.857 67.331.151 27.369 2.422.679
€ € € €
60.750.280 27.369 177.285
€
130.708.765
69.781.199
€
60.927.565
De Koning Van 't Hoff
Opbrengsten totaal
€
5.6 Resultaat In deze paragraaf wordt het resultaat van het exploitatieplan gepresenteerd. 5.6.1 Parameters De exploitatieopzet houdt rekening met een fasering van de kosten en opbrengsten met de daarbij gepaarde rente- en inflatie-invloeden. Ten behoeve van deze invloeden zijn de volgende financiële parameters gebruikt in de exploitatieopzet: Tabel 14: Gehanteerde parameters Parameters Opbrengstenstijging 2,0% gehele looptijd Kostenstijging 2,0% gehele looptijd Rente terugrekenen 2,0% Rentetoerekening per jaar (bij positief en negatief saldo): 2022 2023 2024 2025 2026 2027 1,2% 1,2% 1,2% 1,2% 1,2% 1,2%
2028 1,2%
De renteprognose betreft het op basis van de leningenportefeuille van De Volgerlanden berekende gemiddelde percentage. 5.6.2 Fasering De resterende geraamde kosten en opbrengsten zullen gefaseerd gerealiseerd worden. Hierdoor zijn deze onderhevig aan prijsontwikkelingen. Daarnaast is deze fasering ook van invloed op de nog te realiseren rentekosten en –opbrengsten. Om inzicht te krijgen in de invloeden van de parameters op het financiële resultaat is een inschatting van de fasering gemaakt.
17
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 8e herziening
Uitgaande van de omvang van het plan en beleidsmatige randvoorwaarden worden de kosten en opbrengsten over een resterende periode van 7 jaar gefaseerd. De werkzaamheden ten behoeve van het bouwrijp maken van de gronden zullen tot ongeveer 2026 uitgevoerd worden alvorens de gronden in de periode tot en met 2027 uitgegeven worden. Na de uitgifte van de gronden wordt het gebied woonrijp gemaakt. Tabel 15: Fasering van de gronduitgifte Gerealiseerd 2022 2023 Aantal 582 198 139
2024 126
2025 84
2026 15
2027 8
Totaal 1152
5.6.3 Netto contante waarde In de onderstaande tabel is het resultaat weergegeven. Tabel 16: Resultaat exploitatieplan op netto contante waarde Resultaat exploitatieplan De Volgerlanden Oost Kosten
€ € € € € € € € € € €
Contante waarde 1-1-2022 48.502.496 € 45.869.717 974.987 € 922.063 442.005 € 418.012 4.903.558 € 4.660.221 19.307.874 € 18.320.402 18.121.379 € 17.430.034 2.690.784 € 2.583.402 1.091.083 € 1.052.581 10.987.471 € 10.391.056 22.903.195 € 21.659.980 300.822 € 284.493
Totaal Kosten
€
130.275.845
Opbrengsten
Startwaarde
Contante waarde 1-1-2022
€ € €
127.110.620 279.719 268.857
€ € €
121.454.025 267.271 256.893
€ €
27.369 2.599.964
€ €
25.883 2.462.540
Totaal opbrengsten
€
130.286.529
€
124.466.613
Saldo (Voordelig)
€
-10.684
€
-827.183
Art. 6.2.3.a t/m c Bro Art. 6.2.3.d Bro Art. 6.2.4.a Bro Art. 6.2.4.b Bro Art. 6.2.4.c Bro Art. 6.2.4.c Bro Art. 6.2.4.c Bro Art. 6.2.4.c Bro Art. 6.2.4. f t/m j Bro Art. 6.2.4.n Art. 6.2.4.m
Startwaarde Inbrengwaarde gronden en opstallen Sloopkosten Onderzoekskosten Bodemsanering Bouwrijp maken Woonrijp maken Groen / Water Openbare verlichting / brandkranen Plankosten Rente Niet verrekenbare BTW
Opbrengstpotentie Eigenaren Gemeente De Koning Van 't Hoff Overige opbrengsten Overige opbrengsten en subsidies Bijdragen marktpartijen
€
123.639.430
5.7 Maximaal te verhalen: totale kosten versus totale opbrengsten Conform artikel 6.16 Wro kunnen de te verhalen kosten, verminderd met de door de gemeente in verband met die exploitatie reeds ontvangen of nog te ontvangen subsidies en bijdragen van derden, nooit hoger zijn dan het in het exploitatieplan opgenomen bedrag van de opbrengsten van de exploitatie (de zogenaamde macro-aftopping). In tabel 17 is te zien dat de kosten de opbrengsten overstijgen waardoor niet alle kosten verhaald kunnen worden.
18
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 8e herziening
Tabel 17: Maximaal te verhalen kosten Maximaal te verhalen kosten Te verhalen kosten Opbrengsten totaal Minus bijdragen Drempel opbrengsten Te verhalen kosten o.b.v. opbrengsten
€ € € € €
123.639.430 124.881.314 2.462.540 122.392.891 122.392.891
Saldo Project
€
1.246.539-
5.8 Berekening exploitatiebijdrage De exploitatiebijdrage per gewogen eenheid wordt berekend door de totaal te verhalen kosten te delen door het totaal aantal gewogen eenheden in het exploitatieplan. Het resultaat hiervan is weergegeven in tabel 18. Tabel 18: Berekening exploitatiebijdrage Berekening exploitatiebijdrage Te verhalen kosten o.b.v. opbrengsten Gewogen eenheden Expl.bijdrage per gewogen eenheid
€ 122.392.891 3.076 € 39.794
Kader 4: Toerekenen van de kosten op basis van artikel 6.16; 6.18 en 6.19 Wro De laatste stap (artikel 6.18 lid 5 Wro) is het bepalen van het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid. Het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid is het ten hoogste verhaalbare bedrag, bedoeld in artikel 6.16 Wro, gedeeld door het overeenkomstig het vierde lid berekende aantal. Het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid (zoals bedoeld in artikel 6.18 lid 5) is het totale bedrag aan verhaalbare kosten, zijnde € 122.392.891,-, gedeeld door het totaal aantal gewogen eenheden van 3.076. Het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid bedraagt per 1-1-2022 € 39.794,-.
5.8.1 Exploitatiebijdrage per eigenaar/exploitant Kader 5: Toerekenen van de kosten op basis van artikel 6.16; 6.18 en 6.19 Wro Bepalen exploitatiebijdrage per eigenaar op basis van artikel 6.19 Wro In het voorgaande is de toerekening van de kosten besproken. De bepaling van de daadwerkelijke exploitatiebijdrage vindt plaats aan de hand van artikel 6.19 Wro. Als eerste dient de bruto exploitatiebijdrage te worden bepaald aan de hand van de methode die in artikel 6.19 Wro staat aangegeven. Uit artikel 6.19 Wro volgt dat er een tweetal methoden bestaat, namelijk: 1. De exploitatiebijdrage wordt berekend door het aantal gewogen eenheden dat in het exploitatieplan is toebedeeld aan de in de vergunningaanvraag bedoelde gronden te vermenigvuldigen met het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid; 2. De exploitatiebijdrage wordt berekend door het aantal gewogen eenheden dat is opgenomen in de vergunningaanvraag te vermenigvuldigen met het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid indien dit tot een hoger aantal gewogen eenheden leidt. Nu de bruto exploitatiebijdrage kan worden berekend, dient deze nog te worden gecorrigeerd om de verschuldigde netto exploitatiebijdrage te kunnen bepalen. Artikel 6.19 Wro geeft aan dat een tweetal zaken op de bruto exploitatiebijdrage in mindering gebracht moeten worden, namelijk: 1.
de inbrengwaarde van de in de vergunningaanvraag bedoelde gronden, geraamd overeenkomstig de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet voor zover deze niet volgens het exploitatieplan buiten het kostenverhaal blijven; 2. de kosten die in verband met de exploitatie van de betreffende gronden door de aanvrager zijn gemaakt, welke kosten voor de berekening van het te verhalen bedrag niet hoger kunnen zijn dan de raming van die kosten in het exploitatieplan. De correctie voor zelf uit te voeren werkzaamheden is ingevolge artikel 6.19 onder b Wro beperkt tot door de vergunningsaanvrager op dat moment reeds gemaakte kosten.
19
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 8e herziening
Tabel 19: Exploitatiebijdrage per eigenaar: Gemeente Exploitatiebijdrage per gewogen eenheid: 39.794 Gemeente Woningen Woningen gerealiseerd te realiseren Segment 1 34 Segment 2 0 Segment 4 79 Segment 5a 40 Segment 5b 81 Segment 6a 30 Segment 6b 61 Segment 7a 36 Segment 7b 76 Segment 7c 43 Segment 8a 15 Segment 8b 37 Segment 8c 20 Segment 8d 6 Waterwoningen 0 Segment 9c 23 Segment 9d 0 Vrouwgelenweg 32 0 Vrouwgelenweg 100 0 School 0 Bruto exploitatiebijdrage 581 Inbrengwaarde Te betalen exploitatiebijdrage per eigenaar
40 56 116 27 33 35 29 42 36 58 42 24 7 2 3 19 0 0 0 10 569
Tabel 20: Exploitatiebijdrage per eigenaar: De Koning Exploitatiebijdrage per gewogen eenheid: 39.794 De Koning Woningen Woningen gerealiseerd te realiseren Segment 1 0 Segment 2 0 Segment 4 0 Segment 5a 0 Segment 5b 0 Segment 6a 0 Segment 6b 0 Segment 7a 0 Segment 7b 0 Segment 7c 0 Segment 8a 0 Segment 8b 0 Segment 8c 0 Segment 8d 0 Waterwoningen 0 Segment 9c 0 Segment 9d 0 Vrouwgelenweg 32 0 Vrouwgelenweg 100 0 Bruto exploitatiebijdrage 0 Inbrengwaarde Te betalen exploitatiebijdrage per eigenaar
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 1
20
Woningen Wegings- Exploitatietotaal factor bijdrage gerealiseerd 74 0,38 € 461.066 56 0,29 € 195 1,00 € 35.303 67 1,19 € 674.799 114 1,54 € 816.202 65 2,17 € 76.706 90 2,77 € 97.906 78 3,04 € 643.923 112 3,52 € 2.265.439 101 4,31 € 774.883 57 4,84 € 2.531.157 61 6,41 € 3.718.725 27 9,54 € 2.910.596 8 13,44 € 1.108.743 3 1,98 € 42 1,49 € 1.441.749 0 1,69 € 0 6,41 € 0 6,41 € 268.857 1 9,68 € 1.150 € 17.826.054
Exploitatiebijdrage te realiseren € 611.444 € 642.016 € 4.616.134 € 1.283.604 € 2.024.095 € 3.026.274 € 3.200.519 € 5.080.931 € 5.039.672 € 9.940.075 € 8.089.376 € 6.123.454 € 2.658.391 € 1.069.520 € 236.960 € 1.130.262 € € € € 3.727.485 € 54.772.726 € 23.292.844 € 49.305.937
Woningen Wegings- Exploitatietotaal factor bijdrage gerealiseerd 0 0,38 € 0 0,29 € 0 1,00 € 0 1,19 € 0 1,54 € 0 2,17 € 0 2,77 € 0 3,04 € 0 3,52 € 0 4,31 € 0 4,84 € 0 6,41 € 0 9,54 € 0 13,44 € 0 1,98 € 0 1,49 € 0 1,69 € 1 6,41 € 0 6,41 € 1 € -
Exploitatiebijdrage te realiseren € € € € € € € € € € € € € € € € € € 255.144 € € 255.144 € 46.700 € 208.444
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 8e herziening
Kader 6: Toerekenen van de kosten op basis van artikel 6.18 en 6.16 Wro Op voorhand is niet aan te geven welke omgevingsvergunning een grondeigenaar zal indienen, zodat ook niet het aantal gewogen eenheden per omgevingsvergunning kan worden bepaald. Het is alleen mogelijk om de gehele exploitatiebijdrage voor het gehele exploitatiegebied aan te geven. Hierbij is geen rekening gehouden met eventueel gemaakte kosten, aangezien ten tijde van het vaststellen niet bekend is of er al sprake is van gemaakte kosten door de betreffende eigenaren. Om de exploitatiebijdrage te kunnen bepalen moet men kijken naar de feitelijke situatie. De toegerekende verhaalbare kosten worden gecorrigeerd met de inbrengwaarde van de uit te geven gronden. Deze inbrengwaarde wordt in mindering gebracht bij een exploitatiebijdrage ten behoeve van een omgevingsvergunning of een posterieure overeenkomst. Als voorbeeld wordt de exploitatiebijdrage ten behoeve van een omgevingsvergunning behorende bij de bouw van een woning op een vrije kavel ter grootte van 878 m² op "Het Eiland" in B1 genomen.
Een kavel van deze omvang op deze locatie valt geheel binnen kadastraal perceel E 10178 welke een oppervlakte van 12.440 m² en een getaxeerde inbrengwaarde van € 933.000,- heeft. De inbrengwaarde voor 878 m² bedraagt daarmee € 65.850,-. Tabel geeft een voorbeeld van de berekening van de verschuldigde exploitatiebijdrage per woning. Bij de omgevingsvergunning ten behoeve van de ontwikkeling van een vrije kavel van 878 m² behoort een netto exploitatiebijdrage van € 313.920,17. Tabel 21: voorbeeldberekening verschuldigde netto exploitatiebijdrage Voorbeeldberekening netto exploitatiebijdrage bij omgevingsvergunning Woningtype Segment 8c, vrije kavel met een kavel tot 1000 m2 Basiseenheid 1 woning Factor 9,54 Gewogen eenheid 9,54 Bijdrage per gewogen eenheid € 39.794,26 Bruto exploitatiebijdrage € 379.770,17 Minus inbrengwaarde € 65.850,00 Netto exploitatiebijdrage € 313.920,17
5.9 Percentage gerealiseerde kosten Het percentage gerealiseerde kosten is circa 57 procent. Dit is de verhouding van de al verrichte werkzaamheden, gedeeld door het totaal aan kosten in het exploitatieplan, exclusief de inbrengwaarde van de gronden, de plankosten uit de plankostenscan en de renteboekwaarde in het exploitatieplan.
21
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 8e herziening
Hoofdstuk 6 Toelichting op de bijlagen van deel A en deel B Het exploitatieplan kent zowel toelichtende bijlagen als een bindende bijlage. De toelichtende bijlagen horen bij de Toelichting, deel A, en de bindende bijlage bij het Exploitatieplan, deel B. Hierna worden deze bijlagen toegelicht. In deel B wordt in de exploitatieopzet verwezen naar de Toelichting op de exploitatieopzet (Hoofdstuk 5). Toelichting bijlagen deel A 1. Kaart exploitatiegrenzen en ruimtegebruik De kaart "exploitatiegrenzen en ruimtegebruik" (bijlage 1) geeft de begrenzing van het exploitatiegebied aan. De motivering van de begrenzing is opgenomen in deel A paragraaf 1.5. In dat opzicht is de kaart bindend (zie toelichting op bijlagen deel B). De kaart geeft ook het voorgenomen ruimtegebruik aan. In dat opzicht is de kaart niet bindend. 2. Kaart eigendomssituatie en verkaveling binnen particuliere gronden De kaart "eigendomssituatie en verkaveling binnen particuliere gronden" (bijlage 2) laat de eigenaren inclusief de kadastrale grenzen zien die binnen de grenzen van het exploitatieplangebied De Volgerlanden-Oost vallen. In dat opzicht is de kaart bindend voor de eigenaren die op basis van het exploitatieplan gaan ontwikkelen (zie toelichting op bijlagen deel B). De kaart geeft ook het voorgenomen ruimtegebruik aan.
De kaart is niet bindend in die zin dat eigenaren niet verplicht zijn te realiseren conform de daarin opgenomen segmenten. Die segmenten zijn wel leidend voor de berekende exploitatiebijdragen. 3. 3a Bestemmingsplankaart De bestemmingsplankaart (bijlage 3a) geeft aan op welk bestemmingsplan het exploitatiegebied betrekking heeft. De verbeelding heeft (samen met de regels) voor de toepassing van het bestemmingsplan een juridisch bindende werking. Voor de toepassing van het exploitatieplan heeft de verbeelding een toelichtende functie. 3b -1 Verbeelding deelgebied A1 (cluster 7.10) De Verbeelding deelgebied A1 (cluster 7.10) (bijlage 3b-1) geeft de gedetailleerde bestemming van het betreffende deelgebied weer. In de exploitatieplanberekening is rekening gehouden met de gedetailleerde uitwerking van dit deelgebied. 3b-2 Verbeelding partiële herziening cluster 7.10 De verbeelding partiële herziening cluster 7.10 (bijlage 3b-2) geeft de gewijzigde gedetailleerde bestemming van ontwerp voor het betreffende deelgebied weer. In de exploitatieplanberekening is rekening gehouden met de gewijzigde bestemming van dit deelgebied. De herziening heeft geen wijzigingen in het ruimtegebruik van cluster 7.10 tot gevolg gehad, wel in het programma. Het gewijzigde programma is verwerkt in de exploitatieopzet. 3c.
Verbeelding uitwerkingsplan deelgebied B1 De uitwerkingsplankaart deelgebied B1 (bijlage 3c) geeft de in detail uitgewerkte bestemming van het betreffende gebied weer. In de exploitatieplanberekening is rekening gehouden met de gedetailleerde uitwerking van dit deelgebied. 3d-1. Verbeelding uitwerkingsplan deelgebied C1-C2 De uitwerkingsplankaart deelgebied C1-C2 (bijlage 3d-1) geeft de uitgewerkte bestemming van het betreffende gebied weer. In de exploitatieplanberekening is rekening gehouden met de
22
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 8e herziening
uitwerking van dit deelgebied. 3d-2. Verbeelding wijzigingsplan C1-C2 De verbeelding van wijzigingsplan C1-C2 (bijlage 3d-2) geeft de gewijzigde bestemmingen van het betreffende gebied weer. In de exploitatieplanberekening is hier rekening mee gehouden. 3d-3. Verbeelding uitwerkings- en wijzigingsplan gebied C1-C2 De verbeelding van uitwerkings- en wijzigingsplan gebied C1-C2 (bijlage 3d-3) geeft de nadere uitwerking van het betreffende gebied weer. In de exploitatieplanberekening is hier rekening mee gehouden. 3d-4. Verbeelding uitwerkings- en wijzigingsplan gebied C1-C2 De verbeelding van uitwerkings- en wijzigingsplan gebied C1-C2 (bijlage 3d-4) geeft de nadere uitwerking van het betreffende gebied weer. In de exploitatieplanberekening is hier rekening mee gehouden. 3e. Verbeelding uitwerkingsplan deelgebied A2 De uitwerkingsplankaart deelgebied A2 (bijlage 3e) geeft de uitgewerkte bestemming van het betreffende gebied weer. In de exploitatieplanberekening is rekening gehouden met de uitwerking van dit deelgebied. 3f. Verbeelding uitwerkingsplan deelgebied B2 De uitwerkingsplankaart deelgebied B2 (bijlage 3f) geeft de uitgewerkte bestemming van het betreffende gebied weer. In de exploitatieplanberekening is rekening gehouden met de uitwerking van dit deelgebied. 4.
4a Taxatierapport inbrengwaarden De inbrengwaarde van de gronden in het exploitatiegebied is gebaseerd op een onafhankelijke taxatie. Het taxatierapport van de inbrengwaarden van gronden gelegen in het bestemmingsplan 'De Volgerlanden-Oost', gemeente Hendrik-Ido-Ambacht, projectnummer 0093985.00, revisie 02, 15 augustus 2011, opgesteld door het bureau Oranjewoud is opgenomen in bijlage 4. 4b Bijlagen bij taxatierapport inbrengwaarden Deze bijlage bevat de bijlagen 1 tot en met 4 behorende bij het taxatierapport van de inbrengwaarden. 4c Taxatierapport inbrengwaarden 2018 De inbrengwaarde van de gronden, die bij de vierde herziening aan het exploitatiegebied zijn toegevoegd, is gebaseerd op een onafhankelijke taxatie. Het rapport is opgenomen in bijlage 4c. 5. Resultaat plankostenscan Voor het bepalen van de plankosten is een plankostenscan uitgevoerd. De uitkomsten van de scan geven een forfaitair maximum aan van de plankosten. Het resultaat van de plankostenscan is opgenomen in bijlage 5. 6. De civiel- en cultuurtechnische kostenraming Geeft een gedetailleerd inzicht in de manier waarop de hoogte van deze kosten in het exploitatieplan zijn bepaald. De civiel- en cultuurtechnische kostenraming is in bijlage 6 opgenomen en heeft een toelichtende functie.
23
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 8e herziening
Toelichting bijlage deel B 1. Kaart exploitatiegrenzen en ruimtegebruik, bijlage 1 Deze kaart geeft de begrenzing van het exploitatiegebied aan. De motivering van de begrenzing is opgenomen in deel A paragraaf 1.5. De kaart (bijlage 1) is bindend. Binnen deze begrenzing worden de exploitatiebijdragen bepaald.
24
Geconsolideerd exploitatieplan De Volgerlanden-Oost inclusief 1e tot en met 8e herziening
Hoofdstuk 7 Bijlagen bij de Toelichting 1 2 3
4
5 6
Kaart exploitatiegrenzen en ruimtegebruik, bijlage 1 Kaart eigendomssituatie en verkaveling binnen particuliere eigendommen, bijlage 2 Bestemmingsplankaart, bijlage 3a Verbeelding deelgebied A1, bijlage 3b-1 Verbeelding partiële herziening cluster 7.10, bijlage 3b-2 Verbeelding uitwerkingsplan B1, bijlage 3c Verbeelding uitwerkingsplan deelgebied C1-C2, bijlage 3d-1 Verbeelding wijzigingsplan C1-C2, bijlage 3d-2 Verbeelding uitwerkings- en wijzigingsplan gebied C1-C2, bijlage 3d-3 Verbeelding uitwerkings- en wijzigingsplan waterwoningen, bijlage 3d-4 Verbeelding uitwerkingsplan A2, bijlage 3e Verbeelding uitwerkingsplan B2, bijlage 3f Taxatierapport inbrengwaarden, bijlage 4a Bijlagen 1 tot en met 4 van het Taxatierapport inbrengwaarden, bijlage 4b Taxatierapport inbrengwaarden 2018, bijlage 4c Resultaat plankostenscan, bijlage 5 Civiel- en cultuurtechnische kostenraming, bijlage 6