Bijlage 1 bij Raadsvoorstel 9.1 Bestemmingsplan MobilityHub toelichting, regels en bijlagen
Tekst van het document
Formeel gezien zijn waterstofinstallaties geen Bevi-inrichtingen, maar worden wel als risicobron behandeld als zijnde Bevi-installaties. Door Adviesgroep AVIV is een risico-analyse uitgevoerd naar de waterstofinstallatie (Bijlage 8). Uit de risico-analyse blijkt dat de contour voor de grenswaarde voor de grenswaarde van het plaatsgebonden risico van 1.0 10-6/jr gedeeltelijk buiten de inrichting ligt. Binnen de grenswaarde bevinden zich geen (geprojecteerde) (beperkt) kwetsbare objecten. Verder blijkt uit de risico-analyse dat de inrichting geen groepsrisico veroorzaakt. Door Omgevingsdient Zuid-Holland Zuid is beoordeeld op welke wijze het waterstoftankstation, vanwege met name het aspect externe veiligheid, ruimtelijk ingepast kan worden (zie Bijlage 9). Geoordeeld is dat de mobilityhub met waterstoftankstation ruimtelijk zijn in te passen. Geadviseerd wordt om in het bestemmingsplan veiligheidsafstanden op te nemen en daarbij te anticiperen op de Omgevingswet (Besluit Kwaliteit leefomgeving (Bkl)). Op de verbeelding is een risico-contour opgenomen met een afstand van 35 meter rondom het vulpunt (1e PR 10-6 contour), 30 meter rondom de (buffer)opslag (2e PR 10-6 contour) en 55 meter vanaf de opslagtank(s) met waterstof (brandaandachtsgebied). Uit de risico-analyse blijkt dat de berekende afstanden binnen deze afstanden uit het Bkl vallen.
In de regels is bepaald dat binnen deze contouren geen (beperkt) kwetsbare objecten zijn toegestaan. In de begripsbepalingen zijn daartoe de begrippen 'beperkt kwetsbaar object' en 'kwetsbaar object' toegevoegd. Transportroutes gevaarlijke stoffen Het plangebied is gelegen in de nabijheid van de A16, de Betuwelijn, een aardgastransportleiding en een affakkelinstallatie Transportroute gevaarlijke stoffen A16 In de huidige en beschouwde toekomstige situatie van het plangebied wordt voldaan aan de grens- en richtwaarde voor het plaatsgebonden risico en aan de restricties voor de veiligheidszone Basisnet VGS. Het groepsrisico als gevolg van de voorziene ruimtelijke ontwikkelingen binnen het plangebied blijft meer dan een factor 10 onder de oriënterende waarde. Een belangrijke oorzaak hiervan is het beperkte vervoer van gevaarlijke stoffen over dit deel van de A16 door de beperkingen hierin vanwege de Drechttunnel. Het is niet wenselijk in het plangebied voor het nieuwe bedrijventerrein Ambachtsezoom fase 1 kwetsbare objecten binnen 30 meter van de rand van de A16 te projecteren in verband met de effecten van een plasbrand op de A16. Binnen deze zone zijn in onderhavig bestemmingsplan geen bouwmogelijkheden voor kwetsbare objecten opgenomen.
Railvervoer gevaarlijke stoffen Het vervoer van gevaarlijke stoffen over de Betuwelijn vindt ter hoogte van het plangebied plaats door een gesloten tunnelbak. De externe veiligheidsrisico's van dit vervoer zijn binnen het plangebied verwaarloosbaar en vormen geen belemmering voor de planontwikkeling. Wel gelden er, vanuit het oogpunt van deze spoorinfra, bouwbeperkingen boven de tunnelbak.
Juust
31
MobilityHub Ambachtsezoom
Aardgastransportleidingen Het plaatsgebonden risico PR 10-6 ligt op de leidingen zelf. Mits binnen de belemmeringenstrook van 5 meter aan weerszijde van de leidingen geen kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten worden geprojecteerd zal het bestemmingsplan voldoen aan de grens- en richtwaarde voor het plaatsgebonden risico. Deze belemmeringenstrook is in het bestemmingsplan voorzien van de dubbelbestemming 'Leiding – Gas'. Kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten worden binnen deze zone niet mogelijk gemaakt. Het groepsrisico verband houdend met de relevante aardgastransportleidingen stijgt als gevolg van de onderhavige planontwikkeling van 0,031 naar 0,068 maal de oriënterende waarde voor het groepsrisico. Afblaaslocatie De "veiligheidszone" (PR10-8 contour) van de affakkelinstallatie bedraagt thans 115 meter. Binnen deze zone wordt een bouwverbod opgenomen voor bouwwerken die het belang van de affakkelinstallatie schaden of kunnen schaden. Daarmee worden de belangen van het affakkelpunt ten aanzien van externe veiligheidsaspecten afdoende geborgd. In de toekomstige situatie bedraagt de veiligheidszone rond het nieuwe affakkelpunt 12 meter. Daarmee is sprake van een verbeterde risicosituatie. Mobilityhub De bouw van het tankstation was reeds voorzien in het plan voor bedrijvenpark Ambachtsezoom.
De technische wijziging die nu wordt doorgevoerd heeft geen invloed op de externe veiligheid van het gehele plangebied. Het effect van de toevoeging van een waterstofinstallatie is reeds apart beoordeeld. Omdat de waterstofinstallatie geen groepsrisico veroorzaakt, behoeft dit nader verantwoord te worden. Rangeerterrein Kijfhoek Voor het rangeerterrein Kijfhoek, waarvan het invloedsgebied over onderhavig bestemmingsplangebied is gelegen, is een beheerplan opgesteld. Dit beheerplan 'Groepsrisico Kijfhoek', dat op 4 februari 2013 is vastgesteld door de gemeenteraad van Hendrik-Ido-Ambacht: borgt samen met de verleende revisievergunning een aanvaardbaar (groeps)risico voor Kijfhoek; biedt voor betrokken gemeenten ruimte om de op dit moment bestaande ruimtelijke plannen binnen het invloedsgebied van het rangeerterrein te realiseren. Alle betrokken gemeenten hebben hun ruimtelijke plannen binnen het invloedsgebied van het rangeerterrein geïnventariseerd. Ook de ontwikkeling van Ambachtsezoom is als project meegenomen in het beheerplan. Daarna is het groepsrisico berekend. Uit deze berekening blijkt dat het groepsrisico onder de landelijk geaccepteerde norm blijft. Het beheerplan legt vast dat het groepsrisico ook in de toekomst onder deze norm dient te blijven. De Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid monitort de ontwikkeling van het groepsrisico.
Actualisatie onderzoek 2016 Op grond van de nieuwe inrichting van de 'groene etalage', waarbij bebouwing circa 10 meter dichter naar bij de aardgastransportleidingen gebouwd kan worden dan oorspronkelijk de bedoeling was, zijn de externe veiligheidsrisico's van de aanwezige leidingen opnieuw bepaald. Ook de verplaatsing van het gasafblaasventiel en een actualisatie van externe veiligheidsrisico's van het LPG-tankstation Sandelingen Oost gaven hiertoe aanleiding. De Omgevingsdienst Zuid Holland Zuid heeft deze actualisatie beschreven in haar rapport 'Actualisatie milieuonderzoeken Bestemmingsplan Bedrijvenpark Ambachtsezoom te Hendrik-Ido-Ambacht', d.d. 15 juli 2016; zie Bijlage 5). Bepaald is of als gevolg van de genoemde veranderingen sprake is van een relevante toename van populatiedichtheid en groepsrisico ten opzichte van de in 2013 uitgevoerde risicoanalyse voor de aardgastransportleidingen en LPG-tankstation Sandelingen Oost. Hiertoe is een nieuwe QRA uitgevoerd voor de aardgasleidingen. Hierbij zijn tevens ruimtelijke ontwikkelingen mee genomen die sinds 2013 hebben plaatsgevonden in de directe omgeving van het plangebied en die voor de risico's van deaardgasleidingen gaan meetellen. Ook is het groepsrisico als gevolg van het LPG-tankstation Sandelingen Oost hiertoe opnieuw bepaald met behulp van de 'LPG-rekentool'.
Om deze rekentool te kunnen gebruiken is hierbij uit gegaan van een LPG-reservoir met een inhoud van maximaal 40 m3. De aangehouden omgevingspopulatie in hetplangebied Ambachtsezoom, gelegen binnen het invloedsgebied van het LPG-tankstation is hierbij extra conservatief gekozen. Dit ter compensatie van de groepsrisicoberekening met een wat kleiner LPG-reservoir.
Juust
32
MobilityHub Ambachtsezoom
Geconcludeerd wordt dat de beschouwde aardgastransportleidingen en LPG-tankstation Sandelingen Oost geen belemmering vormen voor het beoogde bestemmingsplan Bedrijvenpark Ambachtsezoom 2016 waarbij de bebouwingscontour van het plandeel 'groene etalage' opgeschoven wordt richting aardgastransportleidingen. Daarnaast zal, door het vervallen van het affakkelpunt, de risicosituatie in de toekomst verbeteren. Geconcludeerd kan worden dat het aspect 'externe veiligheid' geen belemmeringen heeft voor de realisatie van de mobilityhub.
5.7
Geluid
Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen. De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai. Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidzone van een bestaande geluidbron of indien het plan een nieuwe geluidbron mogelijk maakt. In het kader van het bestemmingsplan 'Bedrijvenpark Ambachtsezoom' is door de Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid onderzoek verricht naar de geluidsbelasting ten opzichte van de omliggende bestaande woningen (reconstructie onderzoek) en de geluidsbelasting ter plaatse van de te ontwikkelen woon-werkunits (Bijlage 6) Reconstructie onderzoek Vanwege de feitelijke wijzigingen aan de rotondes aan de Ambachtsezoom is er geen sprake van een reconstructie in het kader van de Wet geluidhinder.
Er hoeft derhalve geen reconstructiebesluit te worden genomen. Onderzoek toename geluid ter plaatse van bestaande woningen Er is onderzocht wat de geluidtoename is op de bestaande woningen als gevolg van wegverkeer (A16, bestaande wegen en de wegen op het aan te leggen bedrijventerrein). Hieruit volgt dat de toename van de geluidbelasting op geen enkele woning hoger is dan 1,5 dB. Deze waarde geldt algemeen als maximale toename in geluidbelasting die als niet hoorbaar wordt ervaren. Wordt het bedrijventerrein maximaal bebouwd, dan is er zelfs sprake van een afname van de geluidbelasting op de bestaande woningen. Vanwege de nieuwe weg op het bedrijventerrein kan geconcludeerd worden dat zowel zonder invulling van het bedrijventerrein als met invulling de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting niet wordt overschreden. Er hoeft voor deze weg geen hogere waarde besluit te worden genomen. In het kader van de goede ruimtelijke ordening is berekend wat de te verwachten maximale equivalente geluidbelasting vanwege bedrijven op het bedrijventerrein Bedrijvenpark Ambachtsezoom is op de bestaande woningen. Uit de rekenresultaten blijkt dat de geluidsbelasting ter plaatse van de bestaande woningen maximaal 54 dB(A) etmaalwaarde zal bedragen ter plaatse van de woning aan de Baak 16.Op de overige woningen ligt de geluidbelasting onder de 50 dB(A) etmaalwaarde.
Hoe dit in de praktijk precies zal zijn hangt af van de te vestigen bedrijven (hoeveel geluid produceren zij) en hoe bebouwing wordt geplaatst. Wel geldt dat elk bedrijf dat zich wil vestigen een vergunningsaanvraag of melding in moet dienen, waarbij ook aangetoond wordt dat voldaan kan worden aan de richtwaarden uit de Handreiking industrielawaai en vergunningverlening of de normen uit het Activiteitenbesluit. De cumulatieve geluidbelasting vanwege alle bronnen (wettelijk gezoneerde bronnen) en ook bedrijventerrein Bedrijvenpark Ambachtsezoom is berekend plaatse van de bestaande woningen voor zowel de situatie 2016 als 2026. De gecumuleerde geluidbelasting bedraagt in zowel 2016 alsmede2026 ten hoogste 62 dB(A). De geluidbron wegverkeer A16 is hiervoor verantwoordelijk. Hieruit blijkt dat de toename van geluid als gevolg van het nieuwe bedrijventerrein (zowel wegen als bedrijven)gemaskeerd wordt door het al aanwezige geluid als gevolg van de A16. Conform methode Miedema is er dus sprake van hetzelfde woon- en leefklimaat voor- als na de ontwikkeling van het bedrijventerrein. Bij de voorgenomen realisatie van het mobilityhub wordt geen geluidsgevoelig object mogelijk gemaakt. Tevens was in het geldende bestemmingsplan reeds rekening
Juust
33
MobilityHub Ambachtsezoom
gehouden met de komst van een tankstation op deze locatie. Aanvullend akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai en/of industrielawaai is niet benodigd. Geconcludeerd kan worden dat het aspect 'geluid' geen belemmering vormt voor het planologisch mogelijk maken van de mobilityhub.
5.8
Kabels en leidingen
In het bestemmingsplan worden uitsluitend kabels en leidingen (gas, water, elektra, rioolpersleidingen) opgenomen die ruimtelijke relevantie hebben, of van belang zijn in het kader van externe veiligheid, beheer of gezondheidsrisico. Voor deze kabels en leidingen geldt een waarborgzone omdat deze wellicht een risico met zich meebrengen. Het gaat hier met name om een verhoogd risico als ze bij werkzaamheden worden geraakt. Grenzend aan de noordoostzijde van het plangebied ligt de dubbelbestemming 'Leiding - Gas'. De voor 'Leiding - Gas' aangewezen gronden zijn mede bestemd voor de aanleg en instandhouding van een ondergrondse hoge druk aardgastransportleiding met een diameter van ten hoogste 42 inch en een druk van ten hoogste 66 bar, met de daarbij behorende belemmeringenstrook. Ter plaatse van deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 meter. De werkzaamheden ten behoeve van het realiseren van het mobilityhub vinden plaats buiten de belemmeringenstrook van de aardgastransportleiding en zullen daarom de aardgastransportleiding niet raken. Verder zijn er in of in de nabijheid van het plangebied geen planologisch relevante kabels en/of leidingen gelegen.
5.9
Luchtkwaliteit
In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met luchtkwaliteit. Als het een ruimtelijk project of (te vergunnen) activiteit betreft, waarvan de bijdrage aan de luchtverontreiniging klein is, is geen toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit nodig. Beoordeeld moet worden of de ontwikkeling 'Niet In Betekende Mate' (NIBM) bijdraagt aan de concentraties van diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) in de buitenlucht. Als een project tot een toename voor NO2 en PM10 leidt die lager is dan de NIBM grens van 1,2 µg/m3 hoeft het project niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Vanzelfsprekend moet er wel sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening. In de regeling NIBM is aangegeven, dat een woningbouwlocatie met maximaal 1.500 woningen en één ontsluitingsweg is aan te merken als een ontwikkeling die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. In het voorliggende bestemmingsplan worden nooit meer verkeersbewegingen verwacht dan voor 1.500 nieuwe woningen het geval is. Om die reden wordt geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling in dit bestemmingsplan als een ontwikkeling is te beschouwen die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Toetsing aan de normen uit de Wet luchtkwaliteit is dan ook niet benodigd.
In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een luchtkwaliteitsonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 10). Uit de rekenresultaten van het luchtkwaliteitsonderzoek blijkt dat de ingebruikname van het energiestation Mobility Hub leidt tot een toename in de immissieconcentratie van 0,00 ug/m3 NO2 en 0,02 ug/m3 PM10 . Een bijdrage van ten hoogste 1,2 ug/m3 wordt beschouwd als niet in betekende mate (NIBM). Geconcludeerd kan worden dat de beoogde activiteiten van energiestation Mobility Hub niet in betekende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Luchtkwaliteit vormt daarmee geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.
5.10
Natuur
De Wet natuurbescherming zorgt voor bescherming van gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet worden onderzocht of er beschermde dieren- of plantensoorten in het plangebied leven. Gebiedsbescherming Het plangebied ligt op korte afstand van een ecologische verbinding. In het kader van de beoogde plannen worden geen werkzaamheden uitgevoerd in de ecologische verbinding, maar wordt deze door realisatie van een groene rand rond de 'groene werkkamers' juist versterkt. De verbinding kan als zodanig zijn functie blijven
Juust
34
MobilityHub Ambachtsezoom
vervullen. De Ecologische Hoofdstructuur (EHS) in Zuid-Holland kent geen externe werking, zoals de Natuurbeschermingswet 1998 die wel kent. Nadere toetsing van de beoogde plannen op de EHS worden in deze situatie dan ook niet nodig geacht. Het plangebied ligt niet binnen de begrenzing van een natuurgebied, natuurnetwerk en Natura-2000 gebieden. Het dichtstbijzijnde beschermde Natura 2000-gebied is Boezems Kinderdijk. Dit natuurgebied ligt op circa 4,6 kilometer van het plangebied. Aangezien de voorgenomen ontwikkeling op enige afstand van beschermde Natura 2000-gebieden plaatsvindt worden geen negatieve effecten als gevolg van externe werking (middels visuele verstoring en verstoring door productie van geluid, trilling en licht) verwacht. Voor dit plan is door de Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid voor de aanlegfase en gebruiksfase de uitstoot van stikstof en de neerslag daarvan op Natura 2000-gebieden berekend (zie Bijlage 10). Uit de rekenresultaten van het stikstofdepositieonderzoek blijkt dat als gevolg van de realisatie en ingebruikname van het energiestation MobilityHub geen sprake is van stikstofdepositie van meer dan 0,00 mol/ha/jaar op stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden. Stikstof vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.
Soortenbescherming Nieuwe ontwikkelingen kunnen daarnaast effect hebben op beschermde gebieden en beschermde soorten (dieren en planten). In het kader van het bestemmingsplan 'Bedrijvenpark Ambachtsezoom' is door EcoGroen Advies BV een quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd en een aanvullend veldonderzoek naar de rugstreeppad (Bijlage 11). In 2017 is door EcoGroen Advies BV een natuurtoets uitgevoerd voor het gehele bedrijventerrein (Bijlage 12) . Tijdens de veldbezoeken zijn ter plaatse van het plangebied geen bijzonderheden aangetroffen. Het slopen van de destijds aanwezige panden, het kappen van de bomen en het dempen van sloten op het bedrijventerrein is inmiddels uitgevoerd. Momenteel is het bedrijventerrein in aanbouw en is het plangebied van dit bestemmingsplan braakliggend (gras en zand). Door EcoGroen Advies BV is eveneens een ecologisch werkprotocol opgesteld waarin voorschriften zijn opgenomen voor zorgvuldige uitvoering van werkzaamheden in het kader van de Wet natuurbescherming (Bijlage 13). Aangezien een natuurtoets 3 jaar geldig is, heeft de Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid op 27 maart 2022 het terrein bezocht en geïnventariseerd. Tijdens het veldbezoek is geconstateerd dat de vegetatie bestaat uit vrij hoog gras, ridderzuring en raapzaad. Langs de randen van het plangebied zijn soorten flora aanwezig die kenmerkend zijn voor een voedselrijke situatie.
Algemene soorten die in het gebied voorkomen zijn muizen (veel holen), mol en haas, ganzen, eenden, meerkoeten en foeragerende roofvogels. De conclusie van dit bezoek is dat er geen beschermde soorten of functies (zoals essentieel foerageergebied) worden verwacht. Geadviseerd wordt dat bij de ontwikkeling van het plangebied in de periode half maart tot half juli een broedvogel inventarisatie moet worden uitgevoerd door een deskundig ecoloog. Als daarbij broedvogels worden aangetroffen, dienen werkzaamheden te worden uitgesteld, tot het moment dat de jonge vogels zijn uitgevlogen. Op basis van bovenstaande kan geconcludeerd worden dat het aspect 'Natuur' geen belemmering vormt voor het planologisch mogelijk maken van de voorgenomen ontwikkeling.
5.11
Verkeer en parkeren
Een goede ontsluiting en voldoende parkeerfaciliteiten zijn belangrijk voor een goed functionerende ontwikkeling. In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de gevolgen van het plan op de verkeerssituatie in de omgeving, de verkeersgeneratie, de ontsluiting en de wijze waarop voldoende parkeergelegenheid in het plan is gewaarborgd. Parkeren Voor het berekenen van de parkeerbehoefte is uitgegaan van de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendige parkeren'. Uitgegaan wordt van de stedelijkheidsgraad 'sterk stedelijk' en het gebiedstype 'centrum'. Voor het kantoor wordt uitgegaan van een kantoor zonder baliefunctie (per 100 m2 bvo), voor de horeca wordt uitgegaan van een café/bar/cafetaria (per 100 m2 bvo) en voor de leisure- en sportactiviteiten wordt uitgegaan van een fitnessstudio/sportschool (per 100 m2 bvo). In onderstaande tabel is de parkeerbehoefte weergegeven. Hieruit blijk dat er 58 parkeerplaatsen nodig zijn. In het ontwerp zijn 58 parkeerplaatsen opgenomen, waardoor in de parkeerbehoefte wordt voorzien. Functie Oppervlakte 2 Kantoor zonder baliefunctie (per 100 m bvo) 600 m2
Juust
35
Parkeernorm 1,4
Parkeerplaatsen 10,2
MobilityHub Ambachtsezoom
Kleinschalige detailhandel (100 m2 bvo) Horeca (per 100 m2 bvo) Leisure- en sportactiviteiten Totaal
200 m2 400 m2 400 m2
2,3 6 4,7
4,6 24,0 18,8 57,6
Verkeersgeneratie De verkeersgeneratie is inzichtelijk gemaakt op basis van de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendige parkeren' en op basis van een eigen inschatting. Voor de horeca-functie is de inschatting gemaakt dat de 24 parkeerplaatsen per dag drie maal worden gebruikt. Hierdoor zijn er 144 extra verkeersbewegingen. De verkeersgeneratie is inzichtelijk gemaakt in onderstaande tabel. Overigens is de verwachting dat de daadwerkelijke verkeersgeneratie lager ligt, omdat de functies in veel gevallen gecombineerd zullen worden. Functie Oppervlakte Kantoor zonder 600 m2 baliefunctie (per 100 m2 bvo) Horeca 400 m2 Leisureen 400 m2 sportactiviteiten Tanken Wassen/stofzuigen Parkeren Wasstraat Tubetrailer Toeleveranciers/afvalo phaalservice Totaal
Minimaal 3,2
Maximaal 4,9
6,1
13,2
Gemiddeld 4,05
Verkeersgeneratie 24,3 mvt/etmaal
9,65
144 mvt/etmaal 38,6 mvt/etmaal 148 mvt/etmaal 40 mvt/etmaal 60 mvt/etmaal 40 mvt/etmaal 174 mvt/jaar 2 mvt/etmaal 670,9 mvt/etmaal
Ontsluiting De verkeersgeneratie is goed af te wikkelen op de omliggende verkeersstructuur. Via de Energieweg kan het verkeer ontsloten worden op de rotonde aan de Ambachtezoom. De ontwikkeling van het energiestation was overigens reeds voorzien in de ontwikkeling van het bedrijvenpark Ambachtsezoom.
5.12
Water
Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht. Beschreven moet worden op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen. Bestaande situatie Het plangebied is in de huidige situatie volledig onbebouwd. Toekomstige situatie In het plangebied worden een mobilityhub gerealiseerd. De gronden ter plaatse van de bestemming 'Bedrijventerrein - Mobilityhub' zullen volledig verhard worden. De oppervlakte verharding bedraagt hiermee in de toekomst circa 5000 m2 . Watercompensatie Door een toename aan verharding kan hemelwater niet langer infiltreren in de bodem, maar stroomt dit versneld af naar het oppervlaktewatersysteem. Als gevolg van deze versnelde afvoer wordt het
Juust
36
MobilityHub Ambachtsezoom
oppervlaktewatersysteem meer belast. Om deze belasting te reduceren moeten compenserende voorzieningen worden aangebracht. Conform de voorschriften van het Waterschap Hollandse Delta dient 10% van het verhard oppervlak aan waterberging te worden aangebracht. Hierbij wordt de oppervlakte van de voetprint van de woning voor 100% meegerekend en de oppervlakte van tuinen bij vrijstaande woningen voor 25%. In sommige gevallen is de eis tot compensatie zwaar ten opzichte van het te dienen waterstaatkundige doel. Om deze reden heeft het waterschap de verhardingstoename van maximaal 500 m2 in stedelijk gebied en 1.500 m2 in landelijk gebied via een algemene regel, vrijgesteld van compensatieplicht. Indien in het plangebied bestaande verharding wordt verwijderd, mag deze worden verrekend met de toename in verhard oppervlak als gevolg van de bouw van de woning. De watercompensatie dient plaats te vinden binnen het peilgebied waar de toename aan verharding plaatsvindt. De voorgenomen ontwikkeling is gelegen in het stedelijk gebied, waarbij een verhardingstoename tot een oppervlakte van 1.500 m2 vrijgesteld is van compensatie. Aangezien het gehele plangebied ter plaatse van de bestemming 'Bedrijventerrein - Mobilityhub' verhard zal worden, is een watercompensatie benodigd van 500 m3. In het bestemmingsplan 'Bedrijvenpark Ambachtsezoom' is reeds voorzien in voldoende waterberging.
Waterkwaliteit Het plan heeft geen effect op de waterkwaliteit. Het ontstaan van vervuilingsbronnen wordt zoveel mogelijk voorkomen om vervuiling van grond- en oppervlaktewater te beletten. Het toepassen van niet-uitloogbare bouwmaterialen voorkomt dat het hemelwater wordt vervuild. In verband hiermee worden geen (sterk) uitloogbare materialen zoals koper, lood, zink of teerhoudende dakbedekking gebruikt op delen die met hemelwater in contact komen, zoals de dakbedekking, goten of pijpen of er moet voorkomen worden dat deze materialen kunnen uitlogen (bijvoorbeeld door het coaten van loodslabben). Bodemdaling Het (grond)waterpeil wordt niet aangepast als gevolg of ten behoeve van dit plan. Eventuele bodemdaling in de omgeving zal niet door het plan worden beïnvloed. Veiligheid Het plangebied is niet gelegen in een beschermingszone van een waterkering. Afvalwaterketen Het plangebied zal worden aangesloten op het gemeentelijk gemengde rioleringsstelsel. Het beheer en onderhoud van het inzameling- transportstelsel van afvalwater, kortom de riolering, ligt bij de gemeente. Het waterschap is verantwoordelijk voor de zuivering van het aangeleverde afvalwater. Het onderhoud aan afvoervoorzieningen en bergingsvijvers van hemelwater op eigen terrein is voor rekening van de eigenaren van de betreffende percelen.
5.13
Milieu Effect Rapportage
In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn diverse activiteiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt. Hierbij moet beoordeeld worden of er sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden geldt een m.e.r.-plicht. In onderdeel D is per activiteit de drempelwaarde benoemd. Als een activiteit voorkomt in onderdeel D en boven de drempelwaarde komt, geldt voor het te nemen besluit een m.e.r.-beoordelingsplicht. Indien er activiteiten plaatsvinden die in onderdeel D zijn opgenomen, maar onder de drempelwaarde blijven, dient er nagegaan te worden of het project grote milieugevolgen heeft. Deze toets dient plaats te vinden aan de hand van de criteria uit bijlage III van de Europese richtlijn m.e.r.. De hoofdcriteria waaraan getoetst moet worden zijn: kenmerken van het project, plaats van het project en kenmerken van het potentiële effect. Het bevoegd gezag dient vervolgens voor de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan een besluit te nemen of er een MER moet worden opgesteld. De grondslag hiervoor is een vormvrije m.e.r.-beoordeling.
In onderdeel D is de activiteit 'De oprichting, wijziging of uitbreiding van een installatie, behorend tot de chemische industrie, bestemd voor de behandeling van tussenproducten en vervaardiging van chemicaliën' opgenomen met een drempelwaarde van een productiecapaciteit van 100.000 ton per jaar of meer. Het onderhavige plan komt – voor zover de beoogde elektrolyse (productie van waterstof) valt te beschouwen als een activiteit genoemd in een installatie, behorend tot de chemische industrie – tot een activiteit als is bedoeld
Juust
37
MobilityHub Ambachtsezoom
in kolom 1 van de D-lijst. De drempelwaarde in kolom 2 wordt niet overschreden, maar het te nemen besluit (het bestemmingsplan) komt voor in zowel kolom 3 als 4. Op basis van het vorengaande is een aanmeldingsnotitie in het kader van een (vormvrije) m.e.r.-beoordeling opgesteld (zie Bijlage 14). Uit deze notitie blijkt dat de activiteiten die mogelijk worden gemaakt in dit bestemmingsplan, gelet op de kenmerken en de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, niet zodanig van invloed op het milieu dat een milieueffectrapportage moet worden doorlopen. Het opstellen van een milieueffectrapportage (MER) is daardoor niet noodzakelijk.
5.14
Conclusie
Omgevingsaspecten zijn onderzocht en vormen geen belemmering voor de ontwikkeling. Planologische medewerking aan het initiatief ligt dan ook in de rede.
Juust
38
MobilityHub Ambachtsezoom
Hoofdstuk 6 6.1
Uitvoerbaarheid
Financiële uitvoerbaarheid
Voor bouwplannen zoals die zijn aangewezen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het uitgangspunt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt. Van de verplichting een exploitatieplan vast te stellen kan onder andere worden afgeweken als het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst of doordat de verplicht te verhalen kosten zijn verdisconteerd in de grondprijs. De gronden binnen onderhavig plangebied zijn volledig in eigendom van de gemeente. Het opstellen van een exploitatieplan is derhalve in deze niet noodzakelijk.
6.2
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Vooroverleg Vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is voor dit plan van toepassing. In het kader van dit bestuurlijke vooroverleg is het plan in ieder geval toegezonden aan de provincie, het waterschap en de veiligheidsregio. Ter inzage legging ontwerpbestemmingsplan Conform de Wet ruimtelijke ordening is het niet verplicht om een inspraakprocedure te volgen. Gezien de beperkte wijzigingen ten opzichte van het geldende bestemmingsplan, is besloten om direct een ontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen. Gelet op het bepaalde in artikel 3.8 Wro in combinatie met afdeling 3.4 Awb wordt een ontwerpbestemmingsplan, na voorafgaande bekendmaking, gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd. Een ieder is dan in de gelegenheid zijn of haar zienswijze mondeling of schriftelijk kenbaar te maken bij de gemeenteraad. Vaststelling van het bestemmingsplan, al dan niet in gewijzigde vorm, gebeurt met inachtneming van de ingediende zienswijzen. Het ontwerpbestemmingsplan "MobilityHub Ambachtsezoom" heeft vanaf 21 december 2023 tot en met 31 januari 2024 ter inzage gelegen. Aan eenieder is in deze periode de mogelijkheid geboden om op het plan te reageren in de vorm van een zienswijze. Hiertoe is op 20 december 2023 een publicatie geplaatst in de Staatscourant, in De Brug en op de gemeentelijke website.
In deze periode zijn twee zienswijzen ingediend welke van een antwoord zijn voorzien in de nota van zienswijzen (Bijlage 15).
Juust
39
MobilityHub Ambachtsezoom
Juust
40
MobilityHub Ambachtsezoom
Bijlagen toelichting
Juust
41
MobilityHub Ambachtsezoom
Bijlage 1 Handboek Beeld
Juust
42
MobilityHub Ambachtsezoom
Bedrijvenpark Ambachtsezoom
DIT PRODUCT IS EEN CO-PRODUCTIE VAN:
planteam Ambachtsezoom contactpersoon: Dhr. Riny Verhoef Projectmanager Ambachtsezoom T 078 - 7702666 E MJ.Verhoef@h-i-ambacht.nl
od205sl
schiehavenkade 158-160 3024 ez rotterdam tel 015 2131915 www.od205sl.nl projectnummer: 009-AZ-01 datum: 12 oktober 2016 mail/contact: danny.nelemans@od205sl.nl
1
Kwaliteitshandboek Beeld
2
Bedrijvenpark Ambachtsezoom
INHOUDSOPGAVE
INLEIDING & LEESWIJZER
|
5
GEMEENTELIJKE VISIE
|
8
BOUWINITIATIEVEN & PARKMANAGEMENT
|
10
|
16
KAVELINRICHTING | ZONELANDSCHAPPEN
|
32
1| ZONE A - DE ETALAGE
|
36
2| ZONE B - WERK- EN DAKLANDSCHAP
|
46
3| ZONE C - GROENE WOON-/WERKTUINEN
|
56
VERVOLGSTAPPEN
|
62
GEMEENTE OPENBARE RUIMTE | INRICHTING ONDERNEMERS
3
Kwaliteitshandboek Beeld
A16
4
Bedrijvenpark Ambachtsezoom
INLEIDING HANDBOEK BEELD Aan de zuidkant van Hendrik-Ido-Ambacht wordt een nieuw hoogwaardig bedrijvenpark ontwikkeld: Ambachtsezoom. Het park wordt begrensd door de Ambachtsezoom, de westkant van het kavel Rijsdijk, de Langeweg, De Baak, de A16 en de Reeweg. Het bedrijvenpark krijgt een onmiskenbaar Ambachts karakter. Om te komen tot een hoogwaardig en duurzaam bedrijvenpark is het van belang dat alle partijen die betrokken zijn bij de ontwikkeling van Ambachtsezoom, ervan doordrongen zijn dat het uiteindelijke beoogde niveau een resultante is van de te realiseren openbare ruimte, de uiteindelijke kavelinrichting en de bebouwing. Anders gezegd dat wat door de gemeente gerealiseerd en gefaciliteerd wordt en dat wat door de ondernemers gerealiseerd gaat worden. Vanuit dat oogpunt is de keuze bewust gemaakt om al deze uitwerkingen, die invloed hebben op het uiteindelijke resultaat, vast te leggen in een handzaam Handboek BEELD. In dit HANDBOEK BEELD wordt inzicht gegeven in de ambities, de visie, de kwaliteit van de buitenruimte, de kwaliteit van de kavelinrichting en van de uiteindelijke bebouwing van het nieuwe werklandschap Ambachtsezoom. Gedurende het hele proces van concept tot realisatie dient dit handboek als leidraad voor alle nieuwe ontwikkelingen op het gebied van beeldkwaliteit. Bouwplannen zullen naast het bestemmingsplan worden getoetst aan dit handboek Beeld.
5
Kwaliteitshandboek Beeld
6
Bedrijvenpark Ambachtsezoom
LEESWIJZER HANDBOEK BEELD In het document is onderscheid gemaakt tussen de beeldkwaliteitseisen die door de gemeente zijn/ worden opgepakt (groen gekleurde hoofdstukken) en de randvoorwaarden waar de ondernemers aan moeten voldoen (blauw gekleurde hoofdstukken). Gemeente (groen gekleurd hoofdstukken) Als opstap naar het beeldkwaliteitsniveau dat door de gemeente in de openbare ruimte wordt gerealiseerd, is eerst de gemeentelijke ambitie, de globale procedure voor een bouwplan en het op te richten Parkmanagement verduidelijkt. Om de hoogwaardige ambitie te verwezelijken zijn in dit Handboek tevens bepaalde inrichtingselementen qua detaillering en materialisering verder omschreven en vastgelegd. initiatiefnemers (blauw gekleurde hoofdstukken) In de laatste hoofdstukken zijn voor de initiatiefnemers op Ambachtsezoom een aantal algemene eisen uit eengezet die voor alle bouwplannen geldend zijn. Daarnaast bestaat bedrijvenpark Ambachtsezoom uit een aantal Zones, waarvan in het laatste deel van dit Handboek de ambitie en de randvoorwaarden per zone worden toegelicht aan de hand van regels en beeld.
7
Kwaliteitshandboek Beeld
GEMEENTELIJKE HERKENBAARHEID EN KWALITEIT LANGS DE AMBACHTSEZOOM In heel Nederland langs de snelweg zijn ze wel te vinden; bedrijventerreinen die qua verschijningsvorm niet zoveel van elkaar verschillen. Ambachtsezoom is daarin duidelijk anders en zorgt met een herkenbare en hoogwaardige opzet voor een onderscheidende vestigingslocatie. Langs de hoofdontsluiting van Hendrik-Ido-Ambacht worden geen honderd in een dozijn bedrijfshallen ontwikkeld, maar wordt een werklandschap gecreeërd met een groene etalage, waarin werkkamers en groene gevels elkaar afwisselen. Bindend element is een architectonisch vormgegeven Cortenstalen rand, die de werkkamers op een landschapsarchitectonische wijze nog eens extra kracht bij zet. Het Cortenstaal is zorgvuldig uitgekozen voor bedrijvenpark Ambachtsezoom en refereert aan de rijke historische bedrijvigheid met o.a. scheepssloperijen in Hendrik-Ido-Ambacht.
GESCHIEDENIS VAN HENDRIK-IDO-AMBACHT
8
INGEZET ALS IDENTITEITSDRAGER
Bedrijvenpark Ambachtsezoom
VISIE
HENDRIK-IDO-AMBACHT “DE BAKERMAT VAN DE NEDERLANDSE SCHEEPSSLOPERIJ” uit: De geschiedenis van twee scheepssloperijen in Hendrik Ido Ambacht | B.J. Tideman
9
Kwaliteitshandboek Beeld
BOUWINITIATIEVEN BEELDKWALITEIT BIJLAGE VAN HET BESTEMMINGSPLAN De gemeente Hendrik-Ido-Ambacht is nauw betrokken bij de ontwikkeling van het bedrijventerrein Ambachtsezoom. Gedurende de ontwikkelfase is de gemeente als eigenaar van de grond betrokken bij het uitgifteproces. Voor de realisatie van een hoogwaardige ontwikkeling van Ambachtsezoom heeft de gemeente een Handboek Beeld opgesteld dat als bijlage op de toelichting van het bestemmingsplan bedrijvenpark Ambachtsezoom wordt vastgesteld. Veel van de regels in dit document zijn direct vertaald in het bestemmingsplan en zijn daarmee dwingend van aard. De regels in dit Handboek beeld die niet direct zijn vertaald in het bestemmingsplan zijn dringend van aard, waardoor gemakkelijker gemotiveerd kan worden afgeweken. De uitgangspunten gesteld in dit document gelden allen om met elkaar een collectief hoogwaardig werklandschap te ontwikkelen. Voor de begeleiding en toetsing van de bouwinitiatieven vervult de gemeentelijke projectgroep een actieve rol. Zij beschikken over een vaste kern: met afgevaardigde van de disciplines stedenbouw, RO, milieu, economie, verkeer en op afroep vergunningverlening.
10
Bedrijvenpark Ambachtsezoom
BOUWINITIATIEVEN Wanneer een kandidaat zich aanmeldt als gegadigde voor de afname van bouwgrond, heeft deze eerst een gesprek met de projectleider. Eventueel kunnen in een startgesprek met een stedenbouwkundige aanbevelingen worden gedaan over de opzet van het bouwplan. Indien de ontwikkeling globaal haalbaar wordt geacht, wordt het initiatief aan de vaste kern ter beoordeling voorgelegd. Alle bouwplannen worden vóór de definitieve grondovereenkomst in goede dialoog met de initiatiefnemer in 2 tot 3 stappen door de stedenbouwkundige getoetst aan het handboek BEELD. De initiatiefnemer dient voor keuring (Concept-SO-DO) een digitale tekeningenset aan te leveren. Bij elke fase van het ontwerp zal gemotiveerd aangeven worden op welke onderdelen het bouwplan wel/niet voldoet.
11
Kwaliteitshandboek Beeld
PARKMANAGEMENT AMBACHTSEZOOM “SAMEN KOMEN WE VERDER” uit: planteam Ambachtsezoom | 2013
COLLECTIEVE AFALINZAMELING
COLLECTIEVE INKOOP ENERGIE
12
WEGWIJZERS
BEHEER & ONDERHOUD
Bedrijvenpark Ambachtsezoom
PARKMANAGEMENT OPRICHTING PARKMANAGEMENTORGANISATIE Naast het planteam wordt er ook een Parkmanagementorganisatie opgericht om kwaliteit die met elkaar gerealiseerd wordt op lange termijn te handhaven en/of te verbeteren. Bij de ontwikkeling is bepaald dat Parkmanagement toegevoegde waarde heeft op de Ambachtsezoom en onderdeel uit maakt van de vestigingsvoorwaarden. Daarbij wordt gekozen voor een publiek-private samenwerking, waarin de lokale overheid en de betrokken bedrijven een gezamenlijke inspanning plegen in het beheer van bedrijvenpark Ambachtsezoom. Er zal een Organisatie Parkmanagement worden opgericht met de bedrijven en de gemeente als deelnemers. Deze Organisatie wordt opdrachtgever voor de Parkmanager. Er is gekozen voor een beperkt aantal verplichte onderdelen die bestaan uit: • beheer en onderhoud openbare ruimte, aangevuld met de buitenruimte van de bedrijven. • bewegwijzering en mobiliteitsoptimalisatie • collectieve beveiliging, waaronder het keurmerk KVO-B (Keurmerk veilig ondernemen). Daarnaast zullen op individuele basis een aantal producten en diensten aan de bedrijven worden aangeboden.
Hierbij moet gedacht worden aan: • gezamenlijke afvalinzameling en verwerking • gezamenlijke inkoop van energie of opwek van energie • duurzaamheidsdoelstellingen gezamelijk oppakken en stimuleren Op termijn zal er voor de Ambachtsezoom een Parkmanager aanspreekbaar zijn, die wordt ingezet om voorgenomen producten en diensten te realiseren.
COLLECTIEVE BEVEILIGING
13
Kwaliteitshandboek Beeld
14
Bedrijvenpark Ambachtsezoom
GEMEENTELIJK HANDBOEK
15
Kwaliteitshandboek Beeld
OPENBARE RUIMTE Legenda Ambachtsezoom
welkom
Legenda
Bewegwijzering entree 2x fase1 | 1x fase2
Ambachtsezoom
welkom
Bewegwijzering bedrijven 9x fase1 | 6x fase2 Voet-& fietsbrug 1x fase1 | 1x fase2 Vlonder met zitelement 2x fase1 | 1x fase2 Cortenstalen rand Follie 2x fase1 | 1x fase2 welkom Ambachtsezoom
welkom
Fase II Ambachtsezoom
welkom
Ambachtsezoom
welkom
Inrichtingselement - Ambachtsezoom
16
Bewegwijz 9x fase1 | 6
Voet-& fiet 1x fase1 | 1
Vlonder m 2x fase1 | 1
Cortenstal
Follie 2x fase1 | 1
Ambachtsezoom
Fase II
Bewegwijz 2x fase1 | 1
Bedrijvenpark Ambachtsezoom
INRICHTING ÉÉN HUISSTIJL VOOR AMBACHTSEZOOM Het Cortenstaal van de rand van de ‘Etalage’ langs de Ambachtsezoom wordt ook gebruikt voor de inrichting van het openbaar gebied in de rest van het bedrijvenpark. Cortenstaal is een metaallegering en vergelijkbaar met roestvrijstaal en is perfect te verwerken in inrichtingselementen die het gebied zijn eigen IDENTITEIT geven. Het Cortenstaal refereert aan het bedrijvige verleden van Hendrik-IdoAmbacht. Cortenstaal heeft een warme en natuurlijke uitstraling en de onderhoudskosten zijn gering. Dit komt door een dunne roestlaag die na een jaar aan de oppervlakte ontstaat. Deze laag biedt verder voldoende bescherming, waardoor het product geen nabehandeling nodig heeft. Cortenstaal heeft een veel langere levensduur dan andere onbehandelde metalen en kan in onbehandelde staat worden gebruikt. Cortenstalen langzaamverkeerbruggen De langzaamverkeerbruggen worden uitgevoerd in Cortenstaal. De vlakke CorTen Crossline Bruggen met houten dek hebben een robuust uiterlijk dat goed past in de grote openbare ruimte van de middentocht. De constructie van Cortenstaal met de kenmerkende beschermde roestlaag is duurzaam en creëert een warm beeld. De Cortenstalen balustrade bestaat uit opgespannen RVS kabels. Fabrikant: Streetlife Afmeting: 16x2,5 m voetgangers - en fietsbrug uitwerking: exacte detaillering moet worden uitgewerkt.
17
Kwaliteitshandboek Beeld
OPENBARE RUIMTE ÉÉN HUISSTIJL VOOR AMBACHTSEZOOM
Cortenstalen zitbank (Zitbank Rapadouro) Deze cortenstalen zitbanken kunnen in de openbare ruimte bestand zijn tegen allerlei weersinvloeden en zijn ook vandalismebestendig. De banken zullen uitgevoerd worden uit één enkel lasergesneden corten-plaatstaal 8mm dik. Materiaal: Tropisch hardhout (FSC-label) Cortenstaal Afmetingen: L = 1500mm Fabrikant: Urbania products
Cortenstalen afvalbak (Quadrat) Materiaal panelen: staal,cortenstaal De opening aan de bovenzijde van de bak wordt voorzien van gietaluminium met een naturel uitstraling of van een mooie passende poedercoating. Binnenbak/zak: RVS binnenbak Capaciteit: 50 liter,70 liter Fabrikant: Grijsen park & straatdesign Cortenstalen fietsrek (Guardia) Fietsenrek bestaande uit doorlopende staalplaat 100x7mm met beweegbare verbindingsbeugel uit inox ter bevestiging van een fietsslot. Deze beugel is voorzien van anti-diefstal bevestigingen. Afmetingen: BxLxH=100x350x958mm Fabrikant: Metalco
18
Bedrijvenpark Ambachtsezoom
INRICHTING CorTen Welkomstbord en Wegwijzer
Welkomstbord Entreegebied (parkmanagement) Losse borden (inserts) met bestickerbaar oppervlak
2m80
75cm
Welkomstbord
Het realiseren van welkomstborden is van groot belang voor de attentiewaarde van het bedrijvenpark Ambachtsezoom en draagt bij aan het gevoel van van gastvrijheid en herkenbaarheid van de bezoeker. Voorstelbaar is een element met de naam van het bedrijventerrein i.c.m. een straatnamenkaart.
Afmetingen
Wegwijzer
Ontwerp: Streetlife Ambachtsezoom portaal en wegwijzer
Copyright © Streetlife - beschermd door int. modeldepots & patenten
Bewegwijzering Bedrijven (parkmanagement)
0.6 meter
Het is van belang om bedrijvenbewegwijzering te plaatsen in Ambachtse zoom. De bedrijvenbewegwijzering heeft een aantal functies. Ten eerste is het in het belang van de ondernemers om de weg naar de bedrijven te vinden. Ten tweede is het belangrijk voor het imago. Naamsvermelding op nette borden geeft meteen een goede indruk van het vermelde bedrijf. Ordelijke bewegwijzering geeft een beter straatbeeld en bevordert de vindbaarheid. Dit zorgt voor een positieve indruk van het bedrijventerrein als geheel. Ook is het voor de verkeerssituatie beter als iedereen onmiddellijk de juiste weg kan vinden. Met name voor het zware vrachtverkeer is het van belang niet onnodig te hoeven draaien en keren.
Company bv
Streetlife
Gouters Think IQ Succes bv
3 meter
Van den Berg
webwinkel Slaaplekker Cateraars
Zomer
Naamborden toe te voegen of te verminderen naar behoefte. Belettering door PU folie laser gesneden Materiaal: cortenstaal en gepoedercoate bordjes
Ontwerp: Streetlife
Copyright © Streetlife - beschermd door int. modeldepots & patenten
Copyright © Streetlife - beschermd door int. modeldepots & patenten
19
Kwaliteitshandboek Beeld
OPENBARE RUIMTE
Cortenstalen NUTS-voorzieningen Om een hoogwaardig, duurzaam en representatief beeld te realiseren voor Ambachtsezoom worden er ook kwaliteiteisen gesteld aan het ruimtelijk beeld van de NUTS-voorzieningen. Deze noodzakelijke kleinschalige bouwwerken moeten veelal in een laat stadium nog worden ingepast en zijn dan in de uiteindelijke situatie toch behoorlijk beeldbepalend.
Door op voorhand eisen te stellen aan de uitstraling en in de materialisering mee te laten doen met de Corperate Identity van de openbare ruimte ontstaat een geintegreerd geheel. De dragende structuur van de gebouwen is voor minimaal 50% bekleed met Cortenstaal.
Dimbare openbare verlichting Voor de verlichting op het openbaar gebied wordt gebruik gemaakt van duurzame dimbare verlichting. Langs de Middentocht zijn de verlichtingsmasten hoger dan 7 meter en is het rendabel om LED-armaturen toe te passen. In het uiteindelijke verlichtingsplan moet worden onderzocht of het in de bedrijfsstraten ook zinvol is om LED-armaturen toe te passen. De toepassing van dimbare (LED)-verlichting, zonder daarbij de sociale veiligheid te verminderen, is een goede manier om bij te dragen aan een beter milieu en op de lange termijn geld te besparen in de verlichtingsuren.
20
Bedrijvenpark Ambachtsezoom
INRICHTING Monolitsch cortenstalen bushokje
OPTIONEE
L
Bushokje waarbij de structuur onderaan opgebouwd is uit een dragend deel in een geraamte van rechthoekige kokers 140x70x3mm en 50x40x2mm afgewerkt met Corten staalplaat 5mm. Op dit dragend deel wordt een vormgevend deel gemonteerd eveneens opgebouwd uit een geraamte van kokerprofiel 50x50x2mm versterkt met platstaal 12mm, afgewerkt met Corten staalplaat 25/10. Bevestigingsmateriaal in inox. Materiaalkeuze: Corten Dakbedekking: Het dak maakt integraal deel uit van de draagstructuur en is opgebouwd uit Cortenstaal. Opties: • Zitbank in een mix van hardhout en Cortenstaal (1650x400x60mm) • Haltenaamplaatje • Verlichting • Wanden in glas B=1453mm of B=953mm • Anti-washout behandeling BxLxH=1850x4750x200mm. De structuur wordt op de betonblokken bevestigd met verzinkte keilbouten. Design: Alfredo Tasca Producent: Metalco Fabrikant: Verhofste
21
Kwaliteitshandboek Beeld
OPENBARE RUIMTE Oevers Om een rustige en aantrekkelijke uitstraling te creëren en de grote ruimte van de middentocht te geleden, zal afgewisseld een beschoeiing en een rietkraag langs de waterkant gerealiseerd worden. Door de afwisseling ontstaan er kleinere plekken aan het water, waar de mensen die op het bedrijvenpark werken bijvoorbeeld een lunch kunnen nuttigen. Ook op het gebied van de ecologische waarde versterkt dit micromilieu het bedrijvenpark Ambachtsezoom.
Beplanting middentocht De gepositioneerde bomen aan de rand van de middentocht zorgen voor een gebiedseigen en aantrekkelijke uitstraling. Het groen in de vorm van bomen draagt bij aan het gewenste groene karakter voor Ambachtsezoom.
Wilgen versterken de ecologische waarde van de middentocht. Een rij met wilgen beschermt tegen de wind en maakt de grond los, waardoor de grond wordt verbeterd. Rondom de wilgen zal er veel dierenleven te vinden zijn. Met name vogels die beschutting zoeken. Wilgen verspreiden daarnaast een zoete honinggeur en lokken bijen, zweefvliegen en vlinders.
22
Bedrijvenpark Ambachtsezoom
INRICHTING Legenda
Legenda
groepen w
groepen wilgen (Salix) 12m solitaire wilg (Salix) 20m
solitaire wi
rietkraag
rietkraag
groene werkkamers - Amberboom (Liquidambar) tuinen
Bomenkam - Amberbo bar)
groene daken
tuinen
groene dak
Fase II
Openbare ruimte - Ambachtsezoom
23
Kwaliteitshandboek Beeld
OPENBARE RUIMTE Groene bomenranden
se Fa
onderbeplanting bomenranden groene werkkamers
Hyacinthoides hispanica spaanse boshyachint bloeitijd mei/juni
Puschkinia buishyacint bloeitijd maart - april
24
II
Bedrijvenpark Ambachtsezoom
INRICHTING Liquidambar styraciflua (Amberboom) kroon: piramidaal, later breed eivormig hoogte: 25 - 30m vrucht: geelgroen, onopvallend, april/mei herfstkleur: karakeristieke oranje/ rode verkleuring bodem: vruchtbare leemhoudende grond
zomer
herfst
25
Kwaliteitshandboek Beeld
OPENBARE RUIMTE
Streetlife Solideck en Grill Bench (te monteren op constructie)
STREETLIFE BV - Oude Singel 144 - 2312 RG – Leiden - The Netherlands - T +31 71 524 6846 - F +31 71 524 6849 www.streetlife.nl - streetlife@streetlife.nl - KvK 28.073.82 - VAT NL.8060.77.049.B01
referentiebeelden
26
Bedrijvenpark Ambachtsezoom
INRICHTING
‘LunchVlonder’ met zitelement
1 mHet realiseren van een ‘LunchVlonder’ met zitelement
aan het water van de middentocht is één van de mooie aanvullingen op het werklandschap om langs 0,5mhet water een plek te creëren. Op de kaart met 1m inrichtingselementen staat aangegeven op welke 0,5m locatie de vlonders met zitelementen zijn bedacht. De vlonders, min of meer verscholen tussen de rietkragen, liggen boven de middentocht. De ‘LunchVlonders’ zijn toegankelijk doormiddel van een Cortenstalen trap in het talud. De ‘LunchVlonders’ hebben een afmeting van 5 meter bij 3 meter en in de planken is integraal een zitbank opgenomen. draagbalk
‘LunchVlonder’ met zitelement
0,5 m
1,60 m
0,5 m
1,60 m
1,30 m
0,45 3m
3m
3m
27
5m
1,30 m
0,45
3m
3m
Kwaliteitshandboek Beeld
OPENBARE RUIMTE CONCEPT PAVILJOEN PAVILJOENS MET BUITENRUIMTEN AAN DE MIDDENTOCHT ZIJN SAMEN MET DE LUNCHVLONDERS EEN MOOIE TOEVOEGING OM EEN AANGENAME PLEK LANGS HET WATER TE CREËREN. PASSEND IN HET WERKLANDSCHAP BIEDEN ZE RUIMTE AAN EEN VARIATIE VAN FUNCTIES.
28
Bedrijvenpark Ambachtsezoom
INRICHTING Bouwvoorschriften
• De lengte van het bouwvlak voor het paviljoen is maximaal 15 meter. • Van dit bouwvlak moet minimaal 30% dienst doen als buitenruimte. •Het paviljoen mag gemeten vanaf bovenkant talud maximaal 3 meter hoog zijn. • Het paviljoen mag maximaal 3 meter uitsteken over het water van de middentocht. • Dit gedeelte moet altijd vrij van het wateroppervlak zijn. • Het gebouw bevindt zich minimaal 0.5 meter van de rijloper af. • Het paviljoen heeft een plat dak. • Het hoofdbouwmateriaal van het paviljoen is cortenstaal en hout. • De entree van het paviljoen bevindt zich aan een van de kopse kanten • Aan de waterzijde en taludzijde is de gevel voor minimaal 80% transparant. • Aan de rijbaanzijde is de gevel voor minimaal 30 % transparant.
max. 3 m
max. 3 m min. 80% transparant
max. 3 m min. 80% transparant
min. 0.5 m
min. 30% buitenruimte
min. 80% transparant
29
min. 30% transparant
min. 80% transparant
max. 15 m
Kwaliteitshandboek Beeld
30
Bedrijvenpark Ambachtsezoom
ONDERNEMERS HANDBOEK
31
Kwaliteitshandboek Beeld
ONDERNEMERS ALGEMENE EISEN Ambachtsezoom is opgedeeld in drie zones, die zich kenmerken door de uitgesproken stedenbouwkundige opzet en aanhechting op de context. Elke zone heeft een beoogde uitstraling die gezamenlijk de diversiteit van Ambachtsezoom kleur geven. Naast de zone-gerelateerde beeldkwaliteitseisen zijn er ook bepaalde eisen die voor heel Ambachtsezoom gelden en zorgen voor duidelijke kaders en uiteindelijk een samenhangend BEELD.
Kleur- en materiaalgebruik Uitgangspunt voor Ambachtsezoom is dat de gebouwen in harmonie met het landschap en elkaar worden gerealiseerd. De onderlinge samenhang wordt vooral versterkt door het kleurgebruik op elkaar af te stemmen. Het materiaalgebruik staat vrij zolang dit kwalitatief-hoogwaardig bijdraagt aan de algemene duurzaamheidsdoelen gesteld in het later op te stellen Duurzaamheidsdocument. • De hoofdbouwmassa heeft een neutrale basiskleur, die per zone is bepaald; • Representatieve of ondergeschikte geveldelen kunnen een afwijkende kleurstelling hebben, die ook per zone is bepaald; • Het representatieve geveldeel heeft te allen tijde een transparant en lichtdoorlatend karakter; • Voor de toepassing van bedrijfskleuren, vaak signaalkleuren, geldt een grote mate van terughoudendheid en wordt bij voorkeur afgeraden. Ook de kleur van kozijnen en deuren dient te passen in het bovenomschreven kleurenschema.
Reclamegebruik Reclame op bedrijfsgebouwen en kavels mag alleen in de vorm van een los logo en losse bedrijfsnaam als integraal onderdeel van de gevel onder de dakrand worden geplaatst. Reclame-, naams- en/of oriëntatieborden op de kavel hebben een max. hoogte van 1.50 m en worden uitgevoerd in cortenstaal.
32
Bedrijvenpark Ambachtsezoom
ZONELANDSCHAPPEN Parkeernorm Uitgangspunt voor Ambachtsezoom is dat elk bedrijf op eigen terrein in zijn parkeerbehoefte voorziet. Deze behoefte wordt bepaald aan de hand van het aantal vierkante meters bruto vloeroppervlakte van de verschillende functies van een bedrijf. Als norm wordt gehanteerd: • 1,5 parkeerplaats per 100 m2 bruto bedrijfsvloeroppervlakte • 2,5 parkeerplaats per 100 m2 bruto kantoorvloeroppervlakte. • 3 parkeerplaatsen per 100 m2 bruto bedrijfsvloeroppervlakte voor bedrijfsverzamelgebouwen. Parkeervakken groter dan 10 parkeerplaatsen dienen gecompartimenteerd te worden aangelegd. Voor sterk afwijkende gebruiksfuncties wordt de parkeernorm van de CROW-publicaties aangehouden.
Rekenvoorbeelden parkeren op Ambachtsezoom 1. Bedrijf op een terrein van 3.000 m2, met een gebouw van 1.500 m2 waarvan 300 m2 kantoorvloeroppervlakte in twee lagen (600 m2). Berekening: 1500 m2 – 300 m2 = 1200 m2 bedrijfsvloeroppervlak (1200/100 x 1,5 = 18 parkeerplaatsen) 600 m2 kantoorvloeroppervlak (600/100 x 2,5 = 15 parkeerplaatsen) Een parkeerplaats zal bruto ca. 25 m2 vergen (dit is inclusief de ontsluiting van de parkeerplaatsen) Totaal te reserveren ruimte in dit voorbeeld: 33 x 25 = 825 m2 De parkeerplaatsen zullen op het maaiveld kunnen worden gerealiseerd 2. Bedrijfsverzamelgebouw met oppervlakte van 3.000 m2, waarvan 40% in 3 lagen en 60% in 1 laag op een terrein van 5.500 m2. Berekening: 3.600 m2 (3 lgn)+ 1.800 m2 (1 lg)= 5.400 m2 bruto bedrijfsvloeroppervlak (5.400/100 x 3 = 162 parkeerplaatsen) Een parkeerplaats zal bruto ca. 25 m2 vergen (dit is inclusief de ontsluiting van de parkeerplaatsen) Totaal te reserveren ruimte in dit voorbeeld: 162 x 25 = 4.050 m2 Hiervan zal een deel niet op het maaiveld gerealiseerd kunnen worden
33
Kwaliteitshandboek Beeld
ONDERNEMERS Legenda
Legenda zone A
zone A-0
zone A min. bouwhoogte= 3m max. bouwhoogte= 8m zone A-0 zone A-1
min. bouwhoogte= 3m max. bouwhoogte= 8m
min. bouwhoogte= 3m max. bouwhoogte= 8m Langs Ambachtsezoom zone A-1 = min. 8 en max. 11
zone B
min. bouwhoogte= 3m max. bouwhoogte= 8m Langs Ambachtsezoom = min. bouwhoogte= 6m min. 8 en max. 11 max. bouwhoogte= 20m zone B-0
zone B
zone B-1
zone B-0 min. bouwhoogte= 9m min. bouwhoogte= 6m max. bouwhoogte= 20m
Zone A
zone B-2
B ZoneZone A
max. bouwhoogte= 20m
min. bouwhoogte= 9m zone B-1 max. bouwhoogte= 20m
zone C
zone C
min. bouwhoogte= 9m max. bouwhoogte= 20m
min. bouwhoogte= 3m zone B-2 max. bouwhoogte= 9m
Zone B
zone C
min. bouwhoogte= 9m max. bouwhoogte= 20m
zone C
min. bouwhoogte= 3m max. bouwhoogte= 9m
Fase II
Zone C
Fase II
Zone C
Zonering - Ambachtsezoom
34
Bedrijvenpark Ambachtsezoom
ZONELANDSCHAPPEN ZONERING De hoofdopzet van Ambachtsezoom bestaat uit drie zones met elk een eigen karakter. Zone A & C zorgen voor een geleidelijke overgang met de aangrenzende gebieden. Zone A biedt plaats aan de meest hoogwaardige bedrijfskavels, die in een spannend en uniek landschap hun bedrijf langs de Ambachtsezoom kunnen presenteren in een groene etalage. Zone B beslaat het grootste gedeelte van het plangebied en biedt plaats aan een variatie van bedrijfsdoeleinden met een gemiddeld-hoog ambitieniveau. Zone C en individuele ontwikkeling in combinatie met aan de zuidkant zelfs ruimte voor een vorm van bedrijfswoningen. Per zone zijn aparte beeldkwaliteitseisen opgesteld: • Zone A-0 | ‘De Etalage-groene werkkamers’; gelegen in de ‘De Etalage’ langs de hoofdontsluiting van Hendrik-Ido-Ambacht, kunnen partijen zich vestigen in hoogwaardige (collectieve) ‘groene werkkamers’. Door middel van een vooraf aangelegde bomenrand van 10m breed rondom de kamer is hier een uitstekend vestigingsklimaat voor bedrijven die op zoek zijn naar een groene werkomgeving. • Zone A-1 | ‘De Etalage-groene gevels’; Als alternatief op de groene werkkamers kunnen bedrijven in de ‘De Etalage’ zich profileren met een spectaculaire groene vegetatiegevel. Zone A-0 en A-1 zijn het visitekaartje en zodoende voorzien van de meest representatieve uitstraling.
• Zone B-0 | ‘Werk- & Daklandschap’; in dit middengebied met een heldere en efficiënte ontsluiting gelden beperkte eisen, desondanks kenmerkt het gebied zich met een hoogwaardige uitstraling en de ecologische groene daken. • Zone B-1 | ‘Werk- & Daklandschap’; langs deze A-locatie aan de middentocht zijn extra eisen gesteld aan de bebouwing in relatie tot de hoofdontsluiting. • Zone B-2 | ‘Werk- & Daklandschap’; langs deze A-locatie bij de entree’s van Ambachtsezoom en de A16 zijn extra eisen gesteld aan de bebouwing in relatie tot de aangrenzende waterpartijen. • Zone C | ‘Woon-Werktuinen’; het gebied rondom De Baak en de Langeweg waar in een kwalitatief hoogwaardig en lommerijk gebied gewerkt en gewoond kan worden.
35
Kwaliteitshandboek Beeld
ZONE A
impressie van de ‘Etalage’ langs de Ambachtsezoom (afwisselend ‘Groene Werkkamers’ & ‘Groene Gevels’
36
Bedrijvenpark Ambachtsezoom
GROENE ETALAGE CONCEPT
Legenda
zone min. max.
zone
min. b max. Langs min.
De rand langs de Ambachtsezoom zet in op kwaliteit en een groene entree van de gemeente. De ‘Etalage’ bestaat uit 2 soorten verkavelingen. Deze wisselen elkaar om en om af. Enerzijds zijn er de met bomen omringde ‘Groene Werkkamers’ en anderzijds zijn er de kavels met naar de Ambachtsezoom vooruitgeschoven bebouwing in de vorm van ‘Groene Gevels’.
zone min. max.
zone min. max.
zone
Zone B
min. max.
zone min. max.
Meerdere kleinere bedrijven kunnen een thuisbasis vinden in een kamer en delen idealiter in gezamenlijk gebruik en beheer van het binnengebied. Elke kamer wordt gevormd door een groen ingerichte strook waarop 2 rijen breed bomen een ‘Groene Werkkamer’ vormen. De ‘Groene Gevels’ lenen zich beter voor één wat groter bedrijfsgebouw. De combinatie van deze verschillende verkavelingen langs de Ambachtsezoom vormt een groene coulisse en subtiel afwisselend beeld. De gehele ‘Etalage’ wordt gecomplementeerd met een Cortenstalen rand die tevens als erfafscheiding dient. Bij de ‘Groene Gevels’ is deze 1m hoge Cortentalen rand tevens een terugkerend element in de vorm van een plint. Deze architectonisch vormgegeven opzet biedt een tegenhanger aan het groen en maakt mede duidelijk dat achter de coulisse een heus werklandschap schuil gaat. Het materiaal refereert subtiel aan de historische bedrijvigheid in Hendrik-IdoAmbacht (scheepssloperijen). De bebouwing krijgt een contrasterend beeld met de groene gevels en de bomen van de werkkamers.
Zone C
37
Kwaliteitshandboek Beeld
ZONE A-0 | GROENE WERKKAMERS COMPOSITIE Ontwerp van de bouwplannen moet worden gemaakt door een erkend geregistreerd architect. Bouwvoorschriften
• bij een werkkamer van 3.500 m2 moeten minimaal 2 bedrijfsgebouwen worden gerealiseerd; • de maximale ondergeschikte BVO-kantoorfunctie van een bedrijfsgebouw is 1500 m2; • de bouwwerken in een werkkamer hebben voor 50% representatieve gevels, waarvan minstens één op de Ambachtsezoon en één op de bedrijfsstraat is georienteerd; • de representatieve gevel, bestaat voor minimaal 30% uit transparant glas; • de overige gevels bestaan voor minimaal 20% uit transparant glas; • bouwhoogte is maximaal 8 meter hoog; • het maximale bebouwingspercentage van de kavel bedraagt 80%; • platte daken zijn verplicht.
uitgifte de gemeente deze zone wordt door
bouwmogelijkheden aangelegd
ontsluiting centraal
openbaar gebied
cortenstalenrand 1m hoog ing
uit
tsl On
uitgifte
uitgifte entree en afron
ding bomenrand
na realisatie wordt de groene werkkamer afgerond door de gemeente
38
Bedrijvenpark Ambachtsezoom
ETALAGE Kleur- en Materiaalgebruik
• kleur bebouwing: voor minimaal 70% natuurlijke tinten en/of witte accenten;
Ontsluiting kavel
• werkkamers bij voorkeur één centrale ontsluiting van maximaal 9 meter breed; • al het parkeren vindt plaats in de werkkamer.
Kavelinrichting
• de bomenrand wordt door de gemeente collectief voorzien van een Cortenstalen rand van 1m hoogte en boombeplanting volgens het detailblad Cascoplan; • na realisatie van alle bouwwerkzaamheden wordt de werkkamer afgerond door de gemeente; • al het parkeren in de groene werkkamer is gelegen op halfverharding; • voor opslag dient in Cortenstaal een ruimte te worden gecreeërd van maximaal 30 m2. Deze opslag is niet hoger dan 1 meter. bebouwingsregels