RN 2026-017 Locatiestudie Jan van Brabant College

Verschillen tussen BENG en ENG, Standaard Kwaliteitsadvies Frisse Scholen en Kwaliteitskader geven zeer verschillende uitkomsten. Hierin zijn op termijn nog keuzes te maken, die het de stichtingskosten sterk beïnvloeden. Naast het kwaliteitsniveau heeft ook de lokale opgave, de omvang en de wens om de school voor te bereiden op groei en ook het aantal bouwlagen invloed op de stichtingskosten. Voor nu is voor een basale financiële vergelijking tussen de locaties uitgegaan van gelijke stichtingskosten per variant en daarbij is gekozen voor een bedrag van € 3.500/m² BVO. Uitgaande van 6.500 m2 BVO kom je op grond van dit uitgangspunt uit op een budget van € 22,75 miljoen. Dit betreft de stichtingskosten (budget voor de school). Aanvullende kosten buiten dit normbudget zijn de aankoop van de grond, sloopkosten huidige gebouw, bouwrijp maken van de grond, extra funderingen, saneringskosten grond, losse inventaris school, woonrijp maken openbare ruimte buiten plangebied, aanpassingen infra buiten plangebied. Deze kosten komen volgens de wet aanvullend voor rekening van de gemeente.

734.25/76772/EST Pagina 24 van 29

Datum: 18-12-2025

6.4

Locatie Molenstraat

Voor deze locatie is er nog geen uitgewerkt plan, intentie was tot nu toe om deze locatie te verlaten. De opgave is vanwege het monumentale karakter van de gebouwen complex. Aanpassen, renoveren en moderniseren gaat gepaard met beperkingen. In onderstaande opgave zijn aannames gedaan en uitgangspunten beschreven. Deze zijn aan de voorzichtige kant: -

De school bestaat volgens een analyse van ICS uit vijf gebouwen met een totale omvang van 8.810 m² BVO.

-

De monumenten worden in het programma hergebruikt en krijgen (via een programma van eisen) een passende schoolinvulling. Uitgangspunt is dat de functionele wijzigingen tot een minimum beperkt blijven en dat programmatische vernieuwingen in de nieuwbouw vorm krijgen. Uitgangspunt is dat 20% van de monumentale gebouwen niet efficiënt ingezet kunnen worden. Slechts 80% wordt meegerekend ter dekking van het normatieve recht op ruimte.

-

Het middengebouw C wordt vervangen door een nieuw gebouw. Dit nieuwe gebouw wordt ontworpen, zodat het op termijn verder kan worden uitgebreid (door toevoeging van één of meerdere verdiepingen).

-

Gebouw E heeft de gemeente gehuurd van de woningstichting om de ruimtevraag vanwege het inefficiënte gebouw C op te vangen. Bij realisatie van het nieuwe gebouw C zal dit gebouw worden afgestoten Nb.: in formele zin is deze ruimte nu al bovennormatief.

m² BVO bestaand Gebouw A Gebouw B Gebouw C Gebouw D Gebouw E

1.494 m² BVO 265 m² BVO 4.682 m² BVO 1.273 m² BVO 1.096 m² BVO

% functioneel inzetbaar tov nieuwbouw

strategie

80% functioneel inzetbaar 1.195 m² BVO renovatie/transformatie 100% functioneel inzetbaar 265 m² BVO renovatie/transformatie 0% 0 m² BVO sloop/vervangende nieuwbouw 80% functioneel inzetbaar 1.018 m² BVO renovatie/transformatie 0% 0 m² BVO m² BVO onderbrengen in de nieuwbouw

8.810 m² BVO

2.479 m² BVO

Op basis van een ruimtebehoefte van 6.500 m² BVO voor 900 leerlingen betekent dit dat 4.021 m² BVO aanvullende ruimtebehoefte nieuwbouw nodig is, te realiseren door in een nieuw C-gebouw. Uitgangspunten stichtingskosten Stichtingskosten nieuwbouw Stichtingskosten renovatie/transformatie (120% van nieuwbouw) Sloopkosten

€ € €

3.500 /m² BVO 4.200 /m² BVO 60 /m² BVO

Voor een indicatieve berekening van de investeringen is ervan uitgegaan dat het aanpassen van een monument significant duurder is dan nieuwbouw. De mate waarin is afhankelijk van de efficiënte inzet van het gebouw en dit wordt bij een inpassing pas duidelijk. Verder is het waarschijnlijk dat voor de verduurzaming van een monument subsidie mogelijk is en dat is nu nog niet inzichtelijk. Voor een financiële vergelijking tussen de locaties is het van belang om vanuit voorzichtigheid een inschatting te maken van de mogelijke kosten. Uit kentallen blijkt dat een renovatie van een monument tot 20% duurder kan zijn dan nieuwbouw. Deze hogere kosten zijn in tabel toegepast op het gehele gebouw.

Stichtingskosten renovatie/transformatie, nieuwbouw en tijdelijke huisvesting Gebouw A (renovatie/transformatie) 1.494 m² BVO € Gebouw B (renovatie/transformatie) 265 m² BVO € Gebouw C (sloop) 4.682 m² BVO € Gebouw D (renovatie/transformatie) 1.273 m² BVO € Gebouw E (afstoten) 1.096 m² BVO € Aanvullende nieuwbouw Stichtingskosten totaal Aanvullende kosten: Tijdelijke huisvesting (50% van gebouw C; aanname),obv huur 36 maanden

4.021 m² BVO

2.341 m² BVO

€

4.200 4.200 60 4.200 -

€ € € € €

6.274.800 1.113.000 280.920 5.346.600 -

3.500

€ € €

13.015.320 14.074.900 27.100.000

€

3.100.000

734.25/76772/EST Pagina 25 van 29

Datum: 18-12-2025

6.5

Investeringsvergelijking Locaties Stichtingskosten per locatie

m² BVO

€ /m² BVO

Molenstraat (huidige locatie)

Investeringskosten renovatie/transformatie 3.032 € 4.200 € (120% van nieuwbouw; aanname) Investeringskosten nieuwbouw 4.021 € 3.500 € Investeringskosten nieuwbouw 900 ll 6.500 € 3.500 Totaal incl. BTW € Indexatie 7,9% (nov 25 - jan 27, voorlopige prognose obv BDB) 7,9% € Totaal incl. BTW (incl. indexatie tot jan 2027) €

Cacaokade

Voormalig zwembad De Wissen

13.000.000 14.100.000 € 27.100.000 € 2.140.000 € 29.200.000 €

22.750.000 € 22.750.000 € 1.800.000 € 24.600.000 €

22.750.000 22.750.000 1.800.000 24.600.000

Aanvullende locatie gebonden Kosten Op alle onderzochte locaties zijn vanwege de locatie aanvullende kosten aan de orde. Deze zijn aanvullend aan de basisinvestering en in onderstaande tabel opgesomd. Aanvullende locatiegebonden kosten Tijdelijke huisvesting o.b.v. huur (ca. 2.350 m² BVO voor periode van 36 Halfverdiepte fietsenstalling (1.750 m²) Extra kosten mbt bouwen op en afvoeren vervuilde grond Voorzieningen tbv een extra bouwlaag (5% van de bouwkosten) Investeringskosten sporthal 3 zaaldelen (24 x 44 x 7 m.) Totaal incl. BTW Indexatie 7,9% (nov 25 - jan 27, voorlopige prognose obv BDB)

-

Molenstraat (huidige locatie) € 3.100.000

€

€ € 705.000 €

€ 7,9% €

3.805.000 € 300.000 €

Cacaokade

Voormalig zwembad De Wissen

2.900.000 1.000.000 1.230.000 € € 5.130.000 € 410.000 €

1.230.000 5.750.000 6.980.000 550.000

Bij de keuze voor de Molenstraat zal een compleet vernieuwingsprogramma van de locatie moeten worden ontwikkeld. Dat vraagt in de eerste plaats om een programma van eisen dat daarna slim ingepast moet worden in de monumenten of in het nieuwe gebouw. Het is van belang dat door een slimme planning zoveel mogelijk gebruik te blijven maken van de bestaande gebouwen (ook het op termijn af te stoten gebouw E. Ook kan gezocht worden naar leegstaande locaties in de omgeving, die ingezet kunnen worden. Daardoor moet tijdelijke huisvesting zoveel mogelijk worden voorkomen. Dat is in het belang van de gemeente omdat tijdelijke huisvesting ten laste komt van de jaarrekening en geen onderdeel is van de investering. In bovenstaand overzicht is uitgegaan van een reservering voor tijdelijke huisvesting van € 3,1 miljoen.

-

De locatie Cacaokade heeft vanwege de beperkte omvang van het bouwvlak een aantal uitdagingen. Deze zijn in eerdere kostenanalyses al benoemd. Belangrijke kosten om rekening mee te houden zijn de noodzaak om een half verdiepte fietsgarage toe te voegen.

-

Bij de locatie Cacaokade, zo blijkt uit eerdere stukken, is er de noodzaak om vervuilde grond af te voeren en ook daar is een bedrag voor opgenomen.

-

Op de locatie De Wissen is er vanwege de afstand tot het aanbod aan binnensportvoorzieningen de noodzaak om voldoende capaciteit toe te voegen. Het bedrag van de tabel gaat uit van uitsluitend deze wettelijke verplichting, het bedrag is op basis van een recente STIKO van Laride voor een vergelijkbare opgave in de regio.

-

Op elke locatie is rekening te houden met het toevoegen van voorzieningen voor een latere groei bij toenemende leerlingenaantallen. Eerder is al voorgesteld om daarvoor geen ruimte te reserveren maar uit te gaan van het toevoegen van één of meer extra verdiepingen. Daarvoor zijn bedragen geraamd.

734.25/76772/EST Pagina 26 van 29

Datum: 18-12-2025

Totaaloverzicht Stichtingskosten per locatie + aanvullende locatiegebonden kosten Stichtingskosten per locatie Aanvullende locatiegebonden kosten Stichtingskosten totaal incl. BTW (prijspeil jan 2027)

Molenstraat (huidige locatie) € 29.200.000 € € 4.100.000 € € 33.300.000 €

Voormalig zwembad De Wissen 24.600.000 € 24.600.000 5.500.000 € 7.500.000 30.100.000 € 32.100.000

Cacaokade

Overige financiële aandachtpunten 1.

In eerdere berekeningen is gekeken naar de wenselijkheid om investeringen te doen voor bereikbaarheid en veiligheid. Daarbij is in kaart gebracht of extra voorzieningen toegevoegd zouden moeten worden voor fietspaden en eventueel zelfs bruggen. Deze investeringen zijn in bovenstaande verzichten niet opgenomen. Dat heeft verschillende redenen. In de eerste plaats is arbitrair om investeringen in verkeersveiligheid toe te wijzen aan een onderwijsvoorziening als het maatschappelijk belang en het vruchtgebruik gedeeld wordt door andere partijen. Verder zijn deze voorzieningen weliswaar in gesprekken opnieuw aan de orde gekomen maar de wenselijkheid en de impact werd beperkt beschouwd: de leerlingen komen ook, zo blijkt uit de toestroomanalyses uit een breder verzorgingsgebied en de effecten om op plekken extra te investeren in bereikbaarheid is beperkt.

2.

De mogelijke leegstand in Suytkade bij een keuze voor zwembadlocatie is niet opgenomen in de financiële cijfers. Deze is wel relevant omdat de gemeente (mede) voor het bewegingsonderwijs van het Jan van Brabant College een kostbaar huurcontract heeft afgesloten met de eigenaar/investeerder. Vertrek van de school zal in deze sporthal waarschijnlijk leiden tot een beperkte dagbezetting, zo blijkt uit eerste analyses. De leegstand, die daardoor ontstaat, is niet alleen financieel maar ook maatschappelijk te wegen. Nb.: In een onderzoek brengt ICS op dit moment in opdracht van de gemeente vraag naar en aanbod van sportvoorzieningen gedetailleerd in kaart. In dit onderzoek zal uiteindelijk beoordeeld worden of er behoefte is om te investeren in (meer) sportcapaciteit voor Helmond.

6.6

Recapitulatie

Dit hoofdstuk geeft een overzicht van de kosten, die direct gerelateerd zijn aan de investering. Zoals zichtbaar is zijn deze kosten zeer vergelijkbaar. In de verwachte investeringskosten is de investering in de huidige locatie het meest gunstige. Deze wordt negatief beïnvloed door de kosten voor tijdelijke huisvesting. De investering in De Wissen is de duurste omdat daar sportcapaciteit moet worden toegevoegd. De totaalsommen verschillen minder dan 10% van elkaar. In deze omvang is dit verschil verwaarloosbaar.

734.25/76772/EST Pagina 27 van 29

Datum: 18-12-2025

7

ADVIES

In 2023/2024 is de keuze gemaakt om voor het Jan van Brabant College een nieuw gebouw te ontwikkelen. In dit traject zijn verschillende bepalende elementen genoemd: Vastgesteld werd dat de kwaliteit van de huidige campus onvoldoende is met diverse gebouwen, die moeilijk te exploiteren zijn. Deze zijn ook niet flexibel aan te passen om vernieuwend en modern onderwijs vorm te geven. Ook de ligging aan de rand van het centrum bij een aandachtwijk werd als argument gebruikt. Uiteindelijk werd geopteerd voor een verhuizing naar een aantrekkelijke locatie dichter bij groeizones van de stad om deze traditionele school nieuwe kansen voor groei te bieden. Deze is gevonden aan de Cacaokade. De argumenten voor verhuizing waren leidend in deze QuickScan. Gemeente en schoolbestuur hebben de belangrijkste onderliggende waarden aangedragen om de locaties te beoordelen en in een matrix heeft Laride per locatie de voor- en de nadelen op deze criteria in kaart gebracht en die zijn in het rapport beschreven. Het onderzoek maakt zichtbaar dat de locaties Cacaokade, voormalig zwembad De Wisse en de Molenstraat elkaar weinig ontlopen. Ook de investeringsbedragen wijken beperkt af. Op alle locaties is een goede school te realiseren, die echter per plek anders zal uitzien in uitstraling, karakter en inhoudelijke kwaliteit. Toch is het relevant dat er op grond van de feiten een advies ontstaat.

In de vraag aan Laride is niet gechallenged of de gehanteerde argumenten en criteria voor vervangende nieuwbouw het hele verhaal vertellen. In voorliggend rapport is daar dan ook geen onderzoek naar gedaan. Toch kan vanuit die vaststelling een alternatieve inkijk in voorliggende rapportage en de gebruikte argumenten leiden tot nieuwe inzichten. Dan blijken de nadelen van de huidige schoollocatie mogelijk juist haar sterke punten. En pleiten de voordelen van andere locaties soms juist ertegen. Locatie Molenstraat De locatie aan de Molenstraat kent een lange onderwijstraditie. De Rijks-HBS school als voorganger van het Jan van Brabant College is al in 1866 op deze plek gevestigd in één van de huidige gebouwen. De school heeft zich over tijd door toevoeging van onderwijsvormen van en vertrek naar andere locaties ontwikkeld tot de huidige stadsschool. De omgeving is niet in alle opzichten meegegroeid met de ontwikkeling van en de vraag naar modern onderwijs. Tegelijkertijd is het niet zeker dat afstand nemen van deze historische plek leidt tot nieuwe kansen voor het Jan van Brabant College. De vraag is ook niet gesteld of een maatschappelijk verbonden school niet juist een ontwikkelende kracht en een inspiratiebron kan zijn voor een nieuwe toekomst voor de centrumwijk, waar ze gevestigd is. Dat is af te zetten tegen de mogelijke consequenties.

Stedenbouwkundig is er weinig concreetheid in de planvorming voor als de school van de huidige locatie vertrekt. Er zijn conceptuele gedachten voor een woontoren in plaats van middengebouw C. Ook is geopperd om de monumenten (gebouwen A, C en D) in te zetten als stadswoning of kantoren of voor welzijns- en cultuurfuncties. Deze plannen staan financieel onder druk en dat kan ertoe leiden dat ze geen prioriteit krijgen. Risico is dat de monumenten dan lang zonder gebruiker blijven en dat de wijk onder die leegstand gaat lijden. De kosten van instandhouding van een leegstaand monument zijn fors en er ontstaat een substantiële kans op schade (bijvoorbeeld door brand). Ervaring leert dat het vinden van een toekomstbestendige nieuwe functie voor dergelijke omvangrijke monumentale complexen ingewikkeld is en over tijd alleen maar moeilijker en voor de monumenthouder duurder zal worden.

734.25/76772/EST Pagina 28 van 29

Datum: 18-12-2025

Ontwikkelingskansen Cacaokade en De Wisse Het beperkte ontwikkelpotentieel en -urgentie voor de Molenstraat staat in contrast tot de Cacaokade en het voormalige zwembad. Voor deze dynamische ontwikkelgebieden bestaan er lijsten van ideeën voor ruimtelijke invulling en functietoevoeging. Voor De Wissen variëren die van publieke functies als een islamitisch centrum, scholen, sportvoorzieningen en natuur tot meer particuliere ontwikkeling van een aantrekkelijke woonomgeving. Voor de Cacaokade zijn wonen en het versterken of aanvullen van het culturele voorzieningenaanbod van de Cacaofabriek als ontwikkelopties in beeld en is ook parkeren voor centrum, Park & Ride en Cacaofabriek een belangrijke opgave. Ontwikkelingen op deze locaties kunnen daardoor snel gaan. Economische of maatschappelijke schade door vertraging van ontwikkeling is op deze plekken tegelijk beperkt. Vertraging vanwege binnensport Voor de zwembadlocatie kan de planning van binnensportcapaciteit een vertragende factor blijken. In het rapport wordt (financieel en inhoudelijk) uitgegaan van een beperkte, op de school afgestemde binnensportvoorziening. De wenselijkheid om daar aanvullende ruimte aan toe te voegen ten behoeve van een verdere vraag uit het noordelijke deel van Helmond zal blijken uit een separaat onderzoek en is daarna onderwerp van specifieke besluitvorming in een volgende raadsperiode.

Dit kan uiteindelijk leiden tot besluitvorming, die de realisatie van de school inhoudelijk en technisch (ruimteprogramma) kan beïnvloeden en realisatie kan vertragen en uiteindelijk zelfs tot afstel kan leiden. Advies per locatie Hergebruik van de Molenstraat is uiteindelijk, alles afwegende, de voor de hand liggende keuze. Op deze locatie kan onmiddellijk aan de slag worden gegaan met een goede werkplanning zonder dat stedenbouwkundige vraagstukken tot vertraging hoeven leiden. Dit komt de realisatiesnelheid ten goede. Waar de investering in de gebouwen mogelijk hoger uitpakt daar komen deze extra middelen ten goede gebracht aan een maatschappelijke taak om erfgoed een goede functie te geven en te verduurzamen. Tenslotte kan (moet) de herontwikkeling van de locatie als aanjager dienen voor het versterken van de omliggende wijk door samenhangende investeringen in toegankelijkheid, uitstraling en veiligheid. Slim toevoegen van aan de school gerelateerde functies (sport) kunnen de businesscase versterken. De locatie De Wisse is de “makkelijke” oplossing. Er is eenvoudig voldoende ruimte in de bredere gebiedsontwikkeling aan te wijzen voor een hoogwaardige school en voor bijbehorende voorzieningen. Daar staat tegenover dat realisatie hier vraagt om forse extra investeringen in binnensport met als waarschijnlijk bijkomend effect onderbezetting aan de Suytkade.

Vertraging van een samenhangende beslissing rondom versterking van binnensport kan leiden tot uitstel van de school (met tot 2 jaar) en uiteindelijk zelfs tot het herroepen van de locatiekeuze. Deze onzekerheid kan in het nadeel van het Jan van Brabant College uitpakken. De Cacaokade is uiteindelijk de minst aantrekkelijke en ongewenste locatie. De noodzakelijke extra investeringsmiddelen worden niet besteed aan een betere voorziening, aan onderwijskwaliteit of aan een goede maatschappelijke inbedding maar zijn nodig voor technische aanpassingen om de school op het kleine bouwvlak te kunnen realiseren (een hoger gebouw en een inpandige fietsoplossing). Uitbreiding naar de toekomst is altijd een extra uitdaging vanwege de beperkte ruimte en wordt daar feitelijk door beperkt. Uiteindelijk ontstaat geen “besloten” onderwijsoplossing maar een school in een open ruimte en dus een suboptimale oplossing.

734.25/76772/EST Pagina 29 van 29