RN 2026-017 Locatiestudie Jan van Brabant College
Tekst van het document
Laride B.V. Bastion 58 5509 MJ Veldhoven KvK BTW IBAN
040 234 8000 info@laride.nl www.laride.nl
171 38 986 NL 81 02 63 506 B01 NL07 RABO 0158232925
Quickscan Locaties Jan van Brabant College
Opdrachtgever Gemeente Helmond Weg op den Heuvel 35 5700 AZ HELMOND Huisvestingsconsultancy Laride B.V. Bastion 58 5509 MJ Veldhoven tel. 040-2348000 Projectnummer: 734.25 Datum: 18-12-2025 Opgesteld door: Harold Schroeder en Erwin Stoffelen
Alle informatie in deze rapportage is zorgvuldig opgesteld door of namens, dan wel tot stand gekomen op initiatief en voor rekening van Laride B.V. en moet als vertrouwelijk worden beschouwd. Niets uit deze rapportage mag, zonder uitdrukkelijke toestemming van Laride B.V., worden gedupliceerd, dan wel aan derden ter inzage worden verstrekt.
734.25/76772/EST Pagina 1 van 29
Datum: 18-12-2025
INHOUDSOPGAVE 1
2
3
4
INLEIDING ................................................................................................................................................................3 1.1
Aanleiding .................................................................................................................................................................................................. 3
1.2
Doelstelling ............................................................................................................................................................................................... 3
1.3
Onderzoeksaanpak .............................................................................................................................................................................. 3
DE VRAAG ..................................................................................................................................................................4 2.1
Het Jan van Brabant College ........................................................................................................................................................ 4
2.2
Leerlingenaantal .................................................................................................................................................................................... 4
2.3
Ruimtelijk programma gebouw en terrein ......................................................................................................................... 5
2.4
Parkeerberekening auto- en fietsparkeren ........................................................................................................................ 6
2.5
Ruimtelijk programma sport ........................................................................................................................................................ 8
TE ONDERZOEKEN LOCATIES ........................................................................................................................ 10 3.1
Inleiding .................................................................................................................................................................................................... 10
3.2
Locatie Molenstraat ........................................................................................................................................................................... 10
3.3
Locatie Cacaokade ............................................................................................................................................................................. 11
3.4
Locatie voormalig zwembad ....................................................................................................................................................... 12
3.5
Locatie Houtse Beemden .............................................................................................................................................................. 12
3.6
Samenvatting locaties..................................................................................................................................................................... 13
BEOORDELING LOCATIES ............................................................................................................................... 14 4.1
Aanpak ....................................................................................................................................................................................................... 14
4.2
Beoordelingscriteria .......................................................................................................................................................................... 14
4.3
Positie in voedingsgebied ............................................................................................................................................................. 14
4.4
Toekomstbestendig Onderwijs .................................................................................................................................................. 15
4.5
Ruimtelijke inpassing....................................................................................................................................................................... 15
4.6
Versterking van de omgeving ................................................................................................................................................... 16
4.7
Stedenbouwkundige Inpassing ................................................................................................................................................. 17
4.8
Technische realiseerbaarheid .................................................................................................................................................... 17
4.9
Inhoudelijke conclusie .................................................................................................................................................................... 18
5
BINNENSPORT...................................................................................................................................................... 20
6
FINANCIEEL-ECONOMISCH ............................................................................................................................ 22
7
6.1
Algemeen: wettelijk kader ........................................................................................................................................................... 22
6.2
Alternatief Programma ................................................................................................................................................................... 23
6.3
Basisinvestering – normatief kader....................................................................................................................................... 24
6.4
Recapitulatie .......................................................................................................................................................................................... 27
ADVIES .................................................................................................................................................................... 28
734.25/76772/EST Pagina 2 van 29
Datum: 18-12-2025
1
INLEIDING
1.1
Aanleiding
De gemeente Helmond heeft met de Onderwijsgroep Oost-Brabant (OGOB) voor het Jan van Brabant College, een school voor voortgezet onderwijs, vervangende nieuwbouw afgesproken. Eerder is gekozen voor verplaatsing van de school naar een nieuwe locatie aan de Cacaokade. Daarvoor heeft de gemeente een krediet verstrekt maar de door de architect ontwikkelde oplossing bleek het beschikbare budget te overschrijden. In goed overleg is daarna door gemeente en schoolbestuur besloten om tot nieuwe oplossingen te komen. Onderdeel van dit proces is om via voorliggende QuickScan een aantal locaties te onderzoeken om de best mogelijke optie voor een duurzaam en toekomstbestendig schoolgebouw te kiezen. De te hanteren uitgangspunten zijn op basis van een voorstel van Laride door de gemeente Helmond en het schoolbestuur opnieuw vastgesteld.
1.2
Doelstelling
In voorliggend locatieonderzoek zijn vier locaties beoordeeld op basis van door betrokken partners (gemeente en schoolbestuur) vooraf afgesproken criteria. Daarin is primair naar de maatschappelijke potentie van een locatie voor de ontwikkeling van een waardevaste school gekeken. Verder zijn ruimtelijke en stedenbouwkundige criteria beoordeeld en ook de financiële consequenties. De gekozen criteria zijn waar mogelijk objectief (bijv. omvang van de school in relatie tot de locatie) van aard maar hebben soms ook een meer subjectief karakter (bijv. maatschappelijke meerwaarde van de locatie). De subjectieve criteria zijn beoordeeld door de stakeholders, in inhoudelijk gesprek met elkaar. Dit rapport geeft inzicht in de afweging van de criteria ten aanzien van de verschillende locaties. Op basis van het onderzoek kan de gemeente een onderbouwde locatiebeslissing nemen voor het Jan van Brabant College. Daarbij is het belangrijk om zicht te houden op het perspectief: een investering in een nieuwe school doe je niet voor de korte termijn maar voor de lange termijn. In de gemeentelijke verordening wordt uitgegaan van 40 jaar, de opgave op het gebied van duurzaamheid en circulariteit legt de lat hoger.
1.3
Onderzoeksaanpak
In meerdere overleggen is stapsgewijs toegewerkt naar een afweging van de scenario’s voor toekomstige onderwijshuisvesting van het JvB College. Op hoofdlijnen zijn de volgende stappen in het proces gezet: 1)
Vaststellen kaders en uitgangspunten locaties
2)
Vaststellen beoordelingscriteria
3)
Inventarisatie locatiegegevens
4)
Beoordeling locaties t.b.v. bepalen voorkeurslocatie
734.25/76772/EST Pagina 3 van 29
Datum: 18-12-2025
2
DE VRAAG
2.1
Het Jan van Brabant College
Het Jan van Brabant College – Molenstraat is een openbare school voor Nederlandstalig en tweetalig mavo-, havo en vwo-onderwijs. Het is een traditionele stadsschool, die sinds 1866 (als Rijks HBS) aan de Molenstraat is gevestigd. De school vormt momenteel een afspiegeling van de samenleving waar iedereen welkom is. Uitgangspunt voor het onderwijs is dat iedereen wordt uitgenodigd om samen een veilige leeromgeving te vormen van waaruit leerlingen zich kunnen ontwikkelen als betekenisvol persoon. Door elkaar te ontmoeten, samen doelen na te streven en te reflecteren op ons handelen, ontplooien de mensen op school elkaar als individu en als groep, elkaar altijd vragen stellen met het doel te blijven ontwikkelen. Zo wordt er samen een cultuur onderhouden waarin iedereen binnen de gestelde normen en waarden zichzelf kan en mag zijn. Een aantal inhoudelijke aspecten zijn belangrijk binnen het onderwijsconcept: ▪
Excellente School;
▪
Internationalisering en meertaligheid;
▪
Aandacht voor Applied Sciences;
▪
Aandacht voor cultuur;
De school heeft de ambitie om leerlingen te ontwikkelen tot positief kritische wereldburgers. Aan onderzoeken, ondernemen en ontwerpen wordt ruimte gegeven in een uitdagende leeromgeving waar hoge kwaliteit en excellentie op alle niveaus de ambitie is. Het leren vindt ook buiten de school plaats door intensieve samenwerking met bedrijven en instellingen, binnen de innovatieve, internationale Brainportregio en de wereld. De benadering is gericht op het aanmoedigen van samenwerking en het inspireren van innovatie. Doel is om een brug te slaan tussen theoretisch leren en praktische toepassing, waardoor onze leerlingen niet alleen kennis vergaren, maar ook de vaardigheden ontwikkelen die essentieel zijn voor succes in een snel veranderende wereld. Als onderdeel van internationaliseringsinspanningen streeft het Jan van Brabant College naar de integratie van internationale perspectieven en thema’s in het curriculum. De school voorziet de leerlingen van een wereldwijd perspectief, zodat ze zich bewust zijn van mondiale kwesties en culturele diversiteit. Door bij moderne vreemde talen de nadruk te leggen op de praktische toepassing van meertalige vaardigheden maar ook bij vakken als Global Perspectives en geschiedenis.
2.2
Leerlingenaantal
Het Jan van Brabant College is een belangrijk onderdeel van het onderwijsaanbod van de gemeente Helmond en biedt hoogwaardig openbaar onderwijs aan de leerlingen in de gemeente. De afgelopen jaren is het leerlingenaantal op de school sterk gedaald: in 2020/2021 had de school nog 911 leerlingen en in schooljaar 2024/2025 was dit aantal teruggelopen naar 806 leerlingen. Vanwege de verwachte groei van het aantal vo-leerlingen in de gemeente door de schaalsprong en om recht te doen aan de traditioneel sterke positie van de school hebben gemeente en schoolbestuur afgesproken om te streven naar een groeibestendige oplossing. Er is een normatief ruimtelijk programma afgesproken dat uitgaat van onderstaande schema.
734.25/76772/EST Pagina 4 van 29
Datum: 18-12-2025
Huidig leerlingenaantal:
800 ll
5.900 m2 bvo
Bouwopgave:
900 ll
6.500 m2 bvo
Uitbreiding eerste fase:
1.100 ll
7.700 m2 bvo
Uitbreiding tweede fase:
1.400 ll
9.600 m2 bvo
De afgesproken bouwopgave om te realiseren voor 900 leerlingen wijkt in formele zin af van de gemeentelijke verordening. Uitgangspunt van de regelgeving is dat de gemeente geacht wordt om te voorzien in kwalitatief goede onderwijsruimte voor een objectief vastgestelde leerlingenverwachting voor 15 jaren. Dat wijkt in voorliggende situatie af en dat is toegestaan: een gemeente heeft de beleidsbevoegdheid om meer beschikbaar te stellen. Schoolbestuur moet zich er dan wel van bewust zijn dat ze op lange termijn verantwoordelijk blijft voor een normatieve overmaat in het gebouw. Nb.: Bij een groei naar 1100 of 1400 leerlingen zijn de regels in de verordening voor recht op uitbreiding van toepassing. Met OMO Scholengroep heeft de gemeente voor Helmond doordecentralisatie-afspraken gemaakt, dat wil zeggen dat schoolbestuur zelf verantwoordelijk is voor haar huisvesting en daarvoor van de gemeente een jaarlijkse, contractueel vastgelegde bijdrage krijgt. OMO heeft daarmee ruime eigen beleidsvrijheid. Voor het Jan van Brabant College van Onderwijsgroep Oost-Brabant (OGOB) geldt een nieuwbouwopgave. Schoolbesturen en gemeente hebben er baat bij dat leegstand in scholen voorkomen wordt en dat steeds tijdig (planmatig, niet te vroeg maar zeker niet te laat) gereageerd wordt op verwachte ontwikkelingen in de vraag, bijvoorbeeld vanwege de schaalsprong.
De schoolbesturen spreken met elkaar over samenwerkingsafspraken voor een passende verdeling van de leerlingen omdat dit kan helpen bij het efficiënt gebruik van beschikbare capaciteit. Kanttekening is dat leerlingen vanuit de wet een grote mate van eigen keuzevrijheid hebben.
2.3
Ruimtelijk programma gebouw en terrein
Voor het ontwerp van een nieuwe school wordt een inhoudelijk ruimtelijk programma van eisen opgesteld. Daarbij geldt (zie 2.1) het normatieve recht op ruimte als uitgangspunt. In voorliggende opgave is een aantal aandachtpunten mee te wegen: ▪
De beoogde groei van de school naar 1.100 en mogelijk zelfs 1.400 leerlingen leidt tot een uitdaging in met name de meer algemene ruimtes (aula, verkeersruimtes, installatieruimtes, bibliotheek). Deze zullen niet alleen bij de start maar ook later moeten blijven voldoen. Het is belangrijk om vanaf de start van het bouwproces rekening te houden met de mogelijkheden om later slim ruimte toe te voegen. Dat kan ertoe leiden dat op voorhand meer ruimte aan schoolbestuur moet worden toegestaan dan het formele recht op ruimte. Het is van belang om daar gedurende het realisatietraject transparant met elkaar (gemeente en school) over te spreken.
▪
Bij uitbreiding van het Jan van Brabant College is een toevoeging op de locatie waarschijnlijk maar geen zekerheid. Als de voorziene groei doorzet kunnen op grond van inhoudelijke onderwijsontwikkelingen andere ruimtelijke keuzes worden gemaakt. Zo kan ook gekozen worden voor een dependance elders. Voorkomen moet worden dat dure grond gedurende langere tijd gereserveerd wordt en uiteindelijk niet nodig blijkt. Het ligt voor de hand om uit te gaan van een zo compact mogelijk ruimteprogramma.
▪
Voor voortgezet onderwijs is een gebouw van drie bouwlagen gebruikelijk en dit heeft ook de voorkeur van schoolbestuur. Om het bouwvlak en de te reserveren ruimte te beperken is uitgegaan van een compact gebouw en (op termijn) een uitbreiding omhoog met een extra verdieping. Het is belangrijk om op voorhand rekening ermee te houden dat toename van bouwlagen vraagt om zwaardere fundamenten,
734.25/76772/EST Pagina 5 van 29
Datum: 18-12-2025
goede en flexibele dakvoorzieningen en (ten behoeve van veiligheid) meer stijgpunten. Het is belangrijk om daar in ontwerp en gebouwcontouren vooraf op in te spelen. ▪
In het voortgezet onderwijs is een afgesloten buitenruimte geen strikt vereiste en eerder is bij de cacaokade daarvan afgezien omdat er onvoldoende plek is. Vanuit leerlingenmanagement is een afgesloten buitenruimte een belangrijk element voor de veiligheid van de leerlingen. Het is belangrijk om oog te houden op de verwachte groei op termijn naar (mogelijk) 1.400 leerlingen. De ondersteunende voorzieningen (fietsparkeren, autoparkeren) moeten ook dan voldoende zijn. Nb.: Dit is geen strenge voorwaarde bij de beoordeling van de beschikbaarheid van ruimte.
Ruimtelijk programma gebouw en terrein: Uitgangspunten a. Bouwvlak / contour (footprint)
Oppervlak 3 bouwlagen met op termijn het toevoegen van
2.400 m2
een 4e bouwlaag b. Extra bouwcontour
Reserve, onderdeel van c.
200 m2
c. Buitenruimte
Bij voorkeur af te sluiten
1.400 m2
d. Ruimte fietsparkeren
O.b.v. fietsparkeernormen gemeente Helmond
1.000 – 1.500 m2 voor
Variabel o.b.v. aantal leerlingen en ligging in
schil locaties
(stijgpunten)
Helmond (centrum of schilgebied), zie par. 2.2.1.
1.650 – 2.500 m2 voor centrum locaties
e. Ruimte autoparkeren
O.b.v. autoparkeernormen gemeente Helmond
27 – 42 PP voor schil
Variabel o.b.v. aantal leerlingen en ligging in
locaties
Helmond (centrum of schilgebied), zie par. 2.2.1.
(675 - 1.050 m2) 21 – 32 PP voor centrum locaties (525 - 800 m2)
b, c, d en e zijn in verband met elkaar te beoordelen Op de locaties zal bovenstaande ruimtelijke programma worden ingepast. Op verschillende locaties kunnen ruimtelijke uitdagingen leiden tot de noodzaak af te wijken. Voorbeeld kan zijn als onmiddellijk hoger gebouwd moet worden dan eerder voorzien. Afhankelijk van het al dan niet aanwezig zijn van parkeervoorzieningen, buitenruimte, inzetbare ruimte van nabijgelegen voorzieningen, enz. komen hier meer m2 bij of gaan er m2 af.
2.4
Parkeerberekening auto- en fietsparkeren
Voor auto- en fietsparkeren gelden de parkeernormen van Helmond. De gemeente hanteert parkeernormen op basis van verschillende deelgebieden. De deelgebieden zijn opgedeeld aan de hand van de mate van stedelijkheid. In onderstaande afbeelding is al een voorschot gegeven voor de te onderzoeken locaties. Van de 4 locaties zijn er 3 in centrumgebied gelegen en één locatie is gelegen in schilgebied.
734.25/76772/EST Pagina 6 van 29
Datum: 18-12-2025
Autoparkeren De parkeernorm in centrumgebied bedraag 2,3 pp per 100 leerlingen. Afhankelijk van het aantal leerlingen bedraagt de parkeerbehoefte 21 tot 32 parkeerplaatsen. Aantal autoparkeerplaatsen centrum locaties (Molenstraat, Cacaokade en Houtse Beemden)
Eenheid
Aantal leerlingen
Norm
PP totaal
m2 totaal*
Middelbare school 900 ll (centrum)
per 100 leerlingen
900
2,3
21
525
Middelbare school 1.100 ll (centrum)
per 100 leerlingen
1.100
2,3
25
625
Middelbare school 1.400 ll (centrum)
per 100 leerlingen
1.400
2,3
32
800
* m2 totaal op basis van 25 m2 per parkeerplaats
De parkeernorm in schilgebied bedraag 3,0 pp per 100 leerlingen. Afhankelijk van het aantal leerlingen bedraagt de parkeerbehoefte 27 tot 42 parkeerplaatsen. Aantal autoparkeerplaatsen schil locaties (zwembad locatie)
Eenheid
Aantal leerlingen
Norm
PP totaal
m2 totaal* 675
Middelbare school 900 ll (schil)
per 100 leerlingen
900
3,0
27
Middelbare school 1.100 ll (schil)
per 100 leerlingen
1.100
3,0
33
825
Middelbare school 1.400 ll (schil)
per 100 leerlingen
1.400
3,0
42
1.050
* m2 totaal op basis van 25 m2 per parkeerplaats
734.25/76772/EST Pagina 7 van 29
Datum: 18-12-2025
Fietsparkeren De parkeernorm in centrumgebied bedraag 1,0 pp/100 m2 bvo voor personeel en 16,0 pp/100 m2 bvo voor leerlingen. Per fiets is een ruimtebehoefte gehanteerd van 1,5 m2/fiets. Afhankelijk van het aantal leerlingen bedraagt de ruimtebehoefte 1.650 tot 2.450 m2. Aantal fietsparkeerplaatsen centrum locaties (Molenstraat, Cacaokade en Houtse Beemden)
Eenheid
m2 bvo Personeel
Bezoekers
Totaal personeel
Totaal leerlingen
m2 totaal personeel
m2 totaal leerlingen
m2 totaal*
Middelbare school 900 ll (centrum)
per 100 m2 bvo
6.500
1,0
16,0
65
1.040
98
1.560
1.658
Middelbare school 1.100 ll (centrum)
per 100 m2 bvo
7.700
1,0
16,0
77
1.232
116
1.848
1.964
Middelbare school 1.400 ll (centrum)
per 100 m2 bvo
9.600
1,0
16,0
96
1.536
144
2.304
2.448
* m2 totaal op basis van 1,5 m2 per fiets
De parkeernorm in schilgebied bedraag 0,6 pp/100 m2 bvo voor personeel en 10,0 pp/100 m2 bvo voor leerlingen. Per fiets is een ruimtebehoefte gehanteerd van 1,5 m2/fiets. Afhankelijk van het aantal leerlingen bedraagt de ruimtebehoefte 1.000 tot 1.500 m2. Aantal fietsparkeerplaatsen schil locaties (zwembad locatie)
Eenheid
m2 bvo Personeel
Bezoekers
Totaal personeel
Totaal leerlingen
m2 totaal personeel
m2 totaal leerlingen
m2 totaal*
Middelbare school 900 ll (schil)
per 100 m2 bvo
6.500
0,6
10,0
39
650
59
975
1.034
Middelbare school 1.100 ll (schil)
per 100 m2 bvo
7.700
0,6
10,0
46
770
69
1.155
1.224
Middelbare school 1.400 ll (schil)
per 100 m2 bvo
9.600
0,6
10,0
58
960
86
1.440
1.526
* m2 totaal op basis van 1,5 m2 per fiets
2.5
Ruimtelijk programma sport
Momenteel maakt de school gebruik van de eigen (kleine) voorziening en een door de gemeente (mede) voor dat doel gehuurde commerciële gymzaal van het Fletcher Hotel aan de Cacaokade. Deze heeft de naam Suytkade en die naam zal in het verdere rapport worden gehanteerd. Op basis van leerlingenaantallen heeft het Jan van Brabantcollege het volgende normatieve capaciteitsrecht voor binnensport. In praktische zin zijn dat plekken waar gelijktijdig bewegingsonderwijs kan worden gegeven. Deze zijn afhankelijk van het aantal leerlingen en het normatieve kader is als volgt: Huidig leerlingenaantal:
800 ll
1,8 plekken
Bouwopgave:
900 ll
2,0 plekken
Uitbreiding eerste fase:
1.100 ll
2,8 plekken
Uitbreiding tweede fase:
1.400 ll
3,2 plekken
Nb.: Voor de omvang van het bewegingsonderwijs is in de ruimtelijke analyse de volgende staffel gebruikt: ▪
1 “plek” heeft de omvang van een gymzaal;
▪
2 plekken hebben de omvang van een sportzaal;
▪
3 plekken hebben de omvang van een sporthal.
Er moet een geschikte gymvoorziening in de bereikbare nabijheid van de school zijn. In formele zin geldt een afstand van 2 kilometer hemelsbreed als maatgevend maar in praktische zin is een korte afstand beter. Een grotere fysieke afstand leidt tot langere reistijden en deze zijn ingewikkelder in te plannen. School zet in op een maximale tijdsafstand van 5 minuten fietsbereikbaarheid.
734.25/76772/EST Pagina 8 van 29
Datum: 18-12-2025
Intussen zijn op het gebied van bewegingsonderwijs verschillende ontwikkelingen aan de orde: ▪
De vraag naar sport is aan verandering onderhevig: traditionele sporten worden ook in het onderwijs afgewisseld met nieuwere sporten. Dat leidt tot een nieuwe ruimtevraag: een “gewone” gymzaal is niet de enige oplossing.
▪
Het is belangrijk om dure sportvoorzieningen goed te bezetten. Gedeeld gebruik met andere scholen en verenigingen verdient de voorkeur. Dat vraagt dat er vanuit een inzicht in de kwantitatieve sportvraag op lokaal niveau beoordeeld moet worden of capaciteit toegevoegd moet worden.
▪
Er is sterkere behoefte aan buitensport voor bewegingsonderwijs. Dat kan (traditioneel) bij specifieke verenigingsaccommodaties (atletiek, voetbal, hockey). Er is daarnaast een trend om gebruik te maken van openbare ruimte of halfopen voorzieningen bij de school. Deze opties moeten mee worden gewogen, ze zijn vaak significant goedkoper.
734.25/76772/EST Pagina 9 van 29
Datum: 18-12-2025
3
TE ONDERZOEKEN LOCATIES
3.1
Inleiding
Door de gemeente is vanuit de beschikbare ontwikkelingsgebieden binnen de gemeente een eerste selectie gemaakt van locaties gemaakt. Daarbij is gekeken naar de (mogelijke) beschikbaarheid, de positie in stedenbouwkundige ontwikkelingen en de ruimte voor toekomstige groei. Geconcentreerd is op plekken dicht bij het centrum omdat Jan van Brabant College in oorsprong een stedelijke school is. Deze eerste selectie is besproken met schoolbestuur en uiteindelijk zijn vier locaties in de voorliggende QuickScan geanalyseerd. In bijgaand plaatje zijn de locaties op stadsniveau weergegeven. Naast de huidige locatie aan de Molenstraat zijn er drie alternatieve locaties, namelijk de locatie Cacaokade (eerder geselecteerd), de locatie van het voormalige zwembad De Wissen en de locatie Houtse Beemden.
3.2
Locatie Molenstraat
De huidige locatie van het Jan van Brabant College heeft een oppervlakte van ongeveer 8.000 – 8.500 m². Het is een stedelijke omgeving met winkels en horeca in de nabijheid. De bereikbaarheid met het openbaar vervoer en de fiets is goed. Het historisch karakter van de gebouwen draagt bij aan de uitstraling en de identiteit. De binnensportopgave kan voor deze locatie worden ingevuld door de sporthal Suytkade. De bestemming is maatschappelijk en biedt de mogelijkheid voor eventuele bouwopgaven binnen de school (toevoeging van nieuwe gebouwdelen).
734.25/76772/EST Pagina 10 van 29
Datum: 18-12-2025
Gebouw A (1.494 m² bvo) is een Rijksmonument. Het gebouw verkeert in goede bouwkundige staat. Het historische gebouw heeft dragende buitenwanden, een kern met een trappenhuis en lift en heeft een houten kap. Dak, gevels en vloeren zijn niet geïsoleerd, de kozijnen zijn voorzien van dubbel glas. In het gebouw zijn stankklachten, die worden veroorzaakt door de gebruikte stro-isolatie en er is een vermoeden van asbest in de kap. De indeling is niet flexibel en aanpassingen zijn vanwege de monumentale status zeer kostbaar. Gebouw B (265 m² bvo), gebruikt als kantoorgebouw, is een Rijksmonument. De installatie- en bergruimte is toe aan een opknapbeurt (binnenruimte). Aan de buitenzijde moeten scheuren in het metselwerk hersteld worden. Gebouw C (4.682 m² bvo) bestaat uit een gymzaal (1986) en een daar om en overheen gebouwd onderwijsgedeelte (1992). Het gebouw lijkt door de kolommenstructuur relatief flexibel in te delen maar door de brede gangen is de functionele oppervlakte beperkt en slechts met moeite en tegen hoge kosten efficiënt te maken. Gebouw D (1.273 m² bvo) is oorspronkelijk gebouwd in 1893 als Paterskerk. De aula, personeelsruimte en mediatheek van de school zijn hier ondergebracht. Slechts een beperkt deel van het gebouwvolume wordt benut (boven de aula is het gebouw leeg) en mede daardoor is de exploitatie van het gebouw zeer ongunstig.
Recent zijn er in het gebouw technische problemen geweest: een deel van het dak van de aula is ingestort. Gebouw E (1.096 m² bvo) is een plint van het appartementengebouw aan de Kasteel Traverse. Hier zijn door de gemeente sinds 2010 extra onderwijsruimtes gehuurd om te voorzien in de behoefte (toen) aan onderwijsruimte. Totaal: Het Jan van Brabant College heeft de beschikking over 8.810 m2 bvo (inclusief een kleine sportvoorziening). Afgemeten aan de opgave (6.500 m2 bvo) is er een forse normatieve overmaat.
3.3
Locatie Cacaokade
De locatie aan de Cacaokade is eerder aangewezen als voorkeurslocatie. Door de architect zijn daar ontwerpen voor gemaakt. Daaruit is af te lezen dat deze locaties “past”, hoewel ze de kleinste van de locaties is met een totaal van 3.500 m² met een maximaal te bebouwen deel van 50%. De locatie dwingt door de beperkte omvang af dat er gestart wordt met vier onderwijsverdiepingen en daarbij is rekening te houden met groei naar een vijfde verdieping. De binnensportopgave kan voor deze locatie worden ingevuld door de sporthal Suytkade. De locatie is goed bereikbaar en is eigendom van de gemeente. De bestemming is maatschappelijk en biedt daarmee de mogelijkheid voor de realisatie van een school. De inpasbaarheid binnen het omgevingsplan is het belangrijkste aandachtspunt voor deze locatie.
734.25/76772/EST Pagina 11 van 29
Datum: 18-12-2025
3.4
Locatie voormalig zwembad
Deze locatie van het voormalig zwembad De Wissen ligt aan de noordrand van het centrum van Helmond. Het gebied is in eigendom van de gemeente. Door het gebied stroomt aan de westzijde de Gulden Aa en de daar te realiseren natuurzone is een aandachtpunt in het gebied. Op deze plek ontstaat een ruimte voor herontwikkeling en daarbij is groen en water een belangrijke factor. Binnen het gebied is rekening te houden met een grote maatschappelijke opgave. Er liggen een aantal te handhaven voorzieningen, zoals het Jan Visser Museum, kinderopvang van Korein en aan de noordzijde een woonwagenkamp, die gehandhaafd zullen blijven. Voor het gebied is eerder een opgave vastgesteld voor de vestiging van VSO De Korenaer. Bij keuze voor deze locatie zal een eigen binnensportvoorziening voor het Jan van Brabant College toegevoegd moeten worden met de omvang van een sporthal. Vanwege de voorwaarden in de gemeentelijke verordening is er binnen de 2 kilometergrens geen geschikte sportaccommodatie beschikbaar. De locatie is goed bereikbaar en is eigendom van de gemeente. De bestemming is recreatie en zal moeten worden aangepast voor een school. Uit eerste stedenbouwkundige analyses blijkt dat er voldoende ruimte is om in deze zone, naast De Korenaer ook een nieuw Jan van Brabant College, inclusief voldoende binnensportvoorzieningen, toe te voegen.
Belangrijkste aandachtpunt zal de prioritering van deze opgave zijn ten opzichte van andere gebiedsontwikkelingen binnen Helmond.
3.5
Locatie Houtse Beemden
De Houtse Beemden maakt onderdeel uit van het gebied Houtsdonk, begrensd door de spoorlijn, de Goorloop en de ZuidWillemsvaart. Het gebied bestaat naast een woonbuurt (1) ook uit een bedrijventerrein (2) langs Kanaaldijk Zuid West met daartussen een tennisvereniging (3) en een handboogvereniging (4), het sportcomplex van HVV (5), een Dahliatuin (6) en een bedrijventerrein (7) tussen het spoor en de Heeklaan. Direct aan de zuidkant van de buurt ligt het natuurgebied het Groot Goor (8). Op 6 juli 2023 is het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Houtsdonk (ROP) vastgesteld. In de realisatie van de plannen worden vier fasen onderscheiden. Fase 1 betreft de bestaande woonbuurt en hiervoor is in juni 2025 het
734.25/76772/EST Pagina 12 van 29
Datum: 18-12-2025
stedenbouwkundig plan afgerond. De nog uit te werken fasen 2, 3 en 4 worden aangeduid met de naam Houtse Beemden. Voor uitvoering moeten bedrijven worden uitgekocht en gesloopt. Daarvoor zal binnen de kaders van het ontwikkelplan een stedenbouwkundig plan moeten worden gemaakt en daarin is nog geen duidelijke locatie voor het Jan van Brabant College zichtbaar.
3.6
Samenvatting locaties
In onderstaande tabel zijn enkele technische kenmerken van de verschillende te onderzoeken locaties weergegeven.
Molenstraat (huidige locatie)
Cacaokade (eerdere voorkeurslocatie)
circa 8.000 - 8.500 m2
Voormalig zwembad De Wissen
Houtse Beemden
circa 3.500 m2
circa 45.000 m2 totaal (excl. musesum en kinderopvang) zwembadperceel 20.500 m2 (zuidelijk deel)
circa 70.000 m2
Eigendom gemeente/school Maatschappelijk
Eigendom gemeente Maatschappelijk Max. bebouwingspercentage 50% Max. bouwhoogte 22 m.
Eigendom gemeente Maatschappelijk (noordelijk deel) en recreatie (zuidelijk deel)
Geen eigendom Bedrijf
Huidige school Beschikbaar (huidige locatie)
Parkeerplaatsen Beschikbaar, locatiebesluit College nodig
Zwembad De Wissen (wordt gesloopt) Beschikbaar, locatiebesluit College nodig
Bedrijfshallen Nog geen eigendom, zal verworven moeten worden
Technische gegevens perceel
Oppervlak locatie Eigendom
Huidige planologische bestemming
Huidige bebouwing Beschikbaarheid locatie
734.25/76772/EST Pagina 13 van 29
Datum: 18-12-2025
4
BEOORDELING LOCATIES
4.1
Aanpak
Voor de zakelijke beoordeling van de verschillende locaties is uitgegaan van een gedetailleerde matrix van een breed scala van waarden, die voor de ontwikkeling van de school van belang zijn. Deze zijn vooraf door gemeente en schoolbestuur vastgesteld. Er is gekeken naar maatschappelijke aspecten voor de ontwikkeling van een waardevaste school. Daarnaast zijn ook ruimtelijke en stedenbouwkundige criteria beoordeeld. Deze zijn door Laride op een vijfkleurenschaal beoordeeld en de onderbouwing van deze beoordeling is kwalitatief beschreven in de tabel, die in de bijlage is toegevoegd.
4.2
Beoordelingscriteria
De locaties zijn beoordeeld aan de hand van de criteria zoals hieronder omschreven. De beoordeling gaat hierbij van zeer positief tot zeer negatief. Hierbij moet worden opgemerkt dat de beoordeling afhankelijk is van het perspectief van degene die beoordeling uitvoert. Er is dus sprake van enige subjectiviteit. Er is geprobeerd om de locaties zo objectief mogelijk te beoordelen aan de hand van de hieronder beschreven criteria. ++
+
Zeer positief De waardering van dit aspect springt er zeer positief uit, omdat het betreffende aspect op deze locatie (ten opzichte van de andere locaties) tot extra of bijzondere voordelen of kansen leidt. Positief De waardering van dit aspect is goed, omdat het op deze locatie (ten opzichte van de andere locaties) niet tot een belemmering voor de realisatie van de school leidt.
+/-
Neutraal De waardering van dit aspect is neutraal. In dit geval is er geen sprake van een duidelijke positieve of negatieve waardering.
-
Negatief De waardering van dit aspect is negatief, omdat het op deze locatie tot een belemmering voor de realisatie van de school kan leiden.
--
Zeer negatief
De beoordeling is daarna in een stuurgroep met de betrokken wethouders en schoolbestuur besproken en vastgesteld. In onderstaande paragrafen is een samenvatting van de beoordeling weergegeven. We hebben ervoor gekozen om per hoofdthema de beoordeling in dit hoofdstuk samen te vatten.
De waardering is negatief als wordt voorzien, dat op basis van de huidige inzichten er dusdanig complexe, tijdrovende en/of dure oplossing noodzakelijk lijken te zijn, waardoor realisatie van een school naar verwachting niet realistisch of haalbaar is.
4.3
Positie in voedingsgebied Voor schoolbestuur was een belangrijke opdracht dat de school op de te kiezen locaties kansrijk kan zijn om voldoende leerlingen aan te trekken. Belangrijk uitgangspunt voor de vraag voor nieuwbouw van de nieuwe school is hoe de positie van de verschillende locaties zich verhoudt ten opzichte van haar voedingsgebied. In samenspraak met schoolbestuur zijn de adresgegevens van de leerlingen over de afgelopen vijf jaar geanalyseerd. Daarbij is gebleken dat alle onderzochte locaties op korte afstand van de vaste toegangsgebieden van de school liggen en dat een uiteindelijke locatiekeuze slechts beperkte impact zal hebben op de toekomst van de school. Omdat ze op dat gebied gelijkwaardig zijn, is dit aandachtpunt verder niet beoordeeld.
734.25/76772/EST Pagina 14 van 29
Datum: 18-12-2025
4.4
Toekomstbestendig Onderwijs
Voor de locaties is bekeken of ze bijdragen aan hoogwaardig onderwijs. Daarbij zijn aspecten beoordeeld als bereikbaarheid, zichtbaarheid, samenwerkingskansen met andere maatschappelijke partijen (onderwijs, sport en bedrijfsleven) in de omgeving en kansen om faciliteiten te delen. Binnen dit criterium scoren de drie beoordeelde locaties een ruime voldoende. De zwembadlocatie scoort goed doordat daar een brede onderwijsboulevard kan ontstaan, waardoor brede samenwerking met primair en met beroepsgericht onderwijs mogelijk is. Op de Cacaokade ligt de inhoudelijke synergie met de cacaofabriek voor de hand omdat die goed aansluit bij de inhoudelijke prioriteiten van het Jan van Brabant College. Ook op de huidige locatie is samenhang met de omgeving te ontwikkelen met de reserve dat dat de afgelopen jaren niet tot stand is gekomen en dat de ontwikkeling van de omgeving minder aansluit bij de inhoudelijke prioriteiten van de school. Daarom scoort de Molenstraat op onderdelen oranje (matig negatief). Nb.: De Houtse Beemden was niet op alle aspecten te beoordelen vanwege het voorlopige karakter van de
Molenstraat (huidige locatie)
Cacaokade (eerdere voorkeurslocatie)
Voormalig zwembad De Wissen
Houtse Beemden
gebiedsontwikkeling.
Positie ten opzichte van het “eigen” voedingsgebied (bereikbaarheid en afstanden)
++
+
+
+
Positie in nieuw voedingsgebied (kan de locatie zorgen voor nieuwe toestroom en leerlingengroei)
+/-
+/-
+/-
++ + + +/-
++ ++ + + + +
++ + + + + +
Beoordeling ++ Zeer positief + Positief +/- Neutraal Negatief -Zeer negatief Toekomstbestendig onderwijs
Locatie positief voor schoolfunctie (bijv. zichtlocatie) Kansen voor maatschappelijke samenwerking Versterkt de omgeving (voorzieningen, ruimte, andere onderwijsvoorzieningen) het Biedt de omgeving mogelijkheden voor het delen van faciliteiten (parkeren, fietsparkeren) Kansen voor het (bevorderen van) gezondheid en bewegen Kansen voor ontwikkeling van doorlopende leerlijnen van primair of naar vervolgonderwijs
4.5
+ +/-
Ruimtelijke inpassing
Onderzocht is of de locaties voldoende ruimte bieden voor een goede ontwikkeling van een nieuw Jan van Brabantcollege. Gekeken is naar aspecten of de locatie voldoende ruimte biedt voor de realisatie van de school en bijbehorende voorzieningen, of groei mogelijk is en of er voldoende ondersteunende faciliteiten toegevoegd kunnen worden of in het gebied al aanwezig zijn. Vast te stellen is (zie ook hoofdstuk 3) dat alle locaties passende oplossingen kunnen bieden. Voor de Cacaokade gelden een aantal praktische beperkingen en die zijn daarom matig negatief gescoord. Aangetoond is dat deze locatie voldoende ruimte biedt voor een school maar in dat eerdere onderzoek werd al zichtbaar dat de beschikbare vlek relatief klein is voor de totale opgave. Dat vraagt daar een stedelijke oplossing met meer verdiepingen dan gebruikelijk is in het voortgezet onderwijs. In praktische zin zijn daar beperkingen aan de orde
734.25/76772/EST Pagina 15 van 29
Datum: 18-12-2025
om te groeien tot meer dan 1.200 leerlingen. De huidige locatie en de locatie van het voormalige zwembad scoren beide goed.
Cacaokade (eerdere voorkeurslocatie)
Voormalig zwembad De Wissen
Is een goede ruimtelijke inpassing van de school op de locatie mogelijk (voor 900 leerlingen) Is er ruimte om uit te breiden naar 1100 of 1400 leerlingen Past het gebouw in de omgeving
+ + ++
+
+ + +
Zijn er op de locatie voldoende ruimtelijke mogelijkheden om sportvoorzieningen toe te voegen
+
+/-
+
Resteert er ruimte bij/op de locatie voor combinaties van functies
+
-
+
Beoordeling ++ Zeer positief + Positief +/- Neutraal Negatief -Zeer negatief
Houtse Beemden
Molenstraat (huidige locatie)
Nb.: De Houtse Beemden is niet te beoordelen.
Ruimtelijke inpassing
4.6
Versterking van de omgeving
Bij de ontwikkeling van een nieuwe school is het voor de gemeente belangrijk dat deze ook de ontwikkeling van het omliggende gebied kan versterken. Daarom zijn de locaties op verschillende aspecten beoordeeld zoals weergegeven in onderstaande tabel. Hieruit blijkt dat drie locaties positief scoren. De huidige locatie laat een meer variabel beeld zien met neutrale scores en uitstekende scores. Aan de Molenstraat zijn er ruime mogelijkheden voor synergie met de omgeving. Tegelijkertijd zijn die over tijd niet tot volledige ontplooiing gekomen. Ook de leefbaarheid van de omgeving kan een risico zijn door de in- en uitstromende leerlingen, zeker als de school weer groeit. Maar de wijk is er wel aan gewend. Belangrijk aandachtpunt is dat de locatie ook een hoge maatschappelijke waarde geeft aan deze wijk en een basis kan vormen voor een ontwikkeling van het gebied. Verhuizing naar een andere plek is ook een signaal.
Voormalig zwembad De Wissen
+/++ ++ +/++
+ + + + ++
+ + + + +
Houtse Beemden
Cacaokade (eerdere voorkeurslocatie)
Beoordeling ++ Zeer positief + Positief +/- Neutraal Negatief -Zeer negatief
Molenstraat (huidige locatie)
Nb.: De Houtse Beemden is niet te beoordelen.
Versterking van de omgeving Biedt toevoeging van Jan van Brabant kansen voor de versterking van de lokale leefbaarheid Biedt toevoeging van Jan van Brabant een bijdrage aan de sociaal-maatschappelijke versterking Leidt de toevoeging van het Jan van brabant tot (economische) beperkingen voor de omgeving Is er inhoudelijke synergie met andere voorzieningen, waardoor die sterker kunnen functioneren Uitstraling en belevingswaarde
734.25/76772/EST Pagina 16 van 29
Datum: 18-12-2025
4.7
Stedenbouwkundige Inpassing
Voor de snelle ontwikkeling van een nieuwe school is het relevant om te weten dat de realisatie van een school op een goede wijze kan worden ingepast. Daarom is een beoordeling van de locaties ten opzichte van bestaande regelgeving van belang. Gekeken is naar bestemming, inpasbaarheid in de geplande ruimtelijke ontwikkeling van het gebied, mogelijke alternatieve functies voor de locaties en de toegankelijkheid tot energie. Van de drie locaties scoort de huidige locatie op dit onderwerp licht beter dan de andere locaties. In beginsel hebben de twee locaties de bestemming maatschappelijk en één de bestemming recreatie. Voor alle locaties geldt in eerste instantie de gewenste bouw van voldoende nieuwe woningen als eerste aangewezen alternatief voor een school en ook daarin verschillen ze niet. Daarbij geldt wel dat voor al deze locaties vanuit de bestemming ook andere maatschappelijke functies (cultuur, welzijn, sport) mogelijk en eerder besproken zijn. De toegankelijkheid tot energie kan aan de Cacaokade een probleem vormen. Bij het zwembad is de netwerkaansluiting van het voormalige zwembad in stand gelaten en onderzocht moet worden of deze beschikbaar kan komen voor een daar te vestigen school (ook gezien het ruime programma dat daar gevestigd kan worden). Nb.: De Houtse Beemden is niet op alle aspecten te beoordelen. Daarbij is de realisatietermijn daar een groot risico
Voormalig zwembad De Wissen
++ +/-
+ +/-
++ ++
++ +
++
++
Houtse Beemden
Cacaokade (eerdere voorkeurslocatie)
Beoordeling ++ Zeer positief + Positief +/- Neutraal Negatief -Zeer negatief
Molenstraat (huidige locatie)
vanwege de lange ontwikkeltijd.
Stedenbouwkundige inpassing Biedt de stedenbouwkundige bestemming van het gebied ruimte voor inpassing van Jan van Versterkt de inpassing van Jan van Brabant de mogelijke ontwikkeling van het gebied? Zijn er alternatieve planologische invullingen voor de locatie beschikbaar? Is de locatie gevoelig voor netcongestie? Wat is de vroegst mogelijke realisatietermijn?
4.8
+ --
Technische realiseerbaarheid
Voor de vestiging van een school is het belangrijk dat de locatie ook kan voldoen aan de overige voorwaarden vanuit gemeentelijke verordeningen, wettelijke voorwaarden, duurzaamheidseisen (hergebruik van gebouwen en materialen) en gebruiksrisico’s. Deze zijn door Laride beoordeeld en uit deze beoordeling komt een gemengd beeld naar voren. De locatie aan de Molenstraat is bij uitstek een duurzame oplossing omdat daar een nieuwe toekomst binnen de huidige functie kan worden gegeven aan een aantal belangrijke gebouwen. Tegelijkertijd is daardoor vanwege de monumentale voorwaarden geen volledig modern complex te ontwikkelen dat aan de moderne voorwaarden voldoet. Voor de Cacaokade gelden beperkingen door de compacte vlek, waarop gebouwd kan worden. Bij beide centrumlocaties is ook de parkeersituatie een aandachtpunt. Bij De Wissen is het mogelijk om aan alle technische voorwaarden te voldoen en kan een modern schoolgebouw worden gerealiseerd. Daarbij geldt de kanttekening dat daar de opgave is om specifiek voor het Jan van Brabant College een extra sportvoorziening te realiseren. Daardoor
734.25/76772/EST Pagina 17 van 29
Datum: 18-12-2025
ontstaat mogelijk een overcapaciteit voor binnensport binnen de gemeente Helmond. Deze situatie wordt door de
Molenstraat (huidige locatie)
Cacaokade (eerdere voorkeurslocatie)
Voormalig zwembad De Wissen
Houtse Beemden
gemeente momenteel geanalyseerd in een separaat onderzoek naar vraag en aanbod van sportaccommodaties.
Levert inpassing van het Jan van Brabant College een bijdrage aan het bereiken van duurzaamheidsdoelstellingen. Hierbij kan gedacht worden aan circulariteit, hergebruik van materialen of gebouwen
++
+/-
+/-
+/-
Is de locatie veilig bereikbaar? (openbaar vervoer, fiets, te voet, auto) Is er sprake van specifieke groepsrisico’s door (bijvoorbeeld) explosie of gif?
+ +/-
+/+/-
+/+
+/+
Zijn er specifieke aandachtpunten rond de locatie? - archeologisch zoekgebied? - natuurwaarden? - milieuvoorwaarden geluid, bodem)
++
++
Is parkeren volgens de gemeentelijke regelgeving in te vullen?
-
-
+
+/-
Beoordeling ++ Zeer positief + Positief +/- Neutraal Negatief -Zeer negatief Technisch
4.9
Inhoudelijke conclusie
Uit de analyses blijkt dat de school op alle geanalyseerde plekken te realiseren is. Daarbij zijn de voordelen en de nadelen voor de locaties van een heel verschillende inhoudelijke orde. Dat betekent dat er echt iets te kiezen valt. Onderstaand is de inhoudelijke analyse op locatieniveau samengevat. ▪
Molenstraat: Deze locatie is geschikt voor de (blijvende) vestiging van het Jan van Brabant College. Uit eerdere onderzoeken van ICS zijn modellen af te leiden om een hoogwaardige school te ontwikkelen door een combinatie van levensduurverlengende renovatie en vervangende nieuwbouw. De historische plek is herkenbaar voor ouders en de leerlingen maar heeft ook duidelijke nadelen: er is een gebrek aan wisselwerking met de omgeving en de afstand naar de binnensportvoorziening aan de Suytkade is relatief groot voor een school, die aandacht wil besteden aan sport.
▪
Voormalig Zwembad De Wisse: Hier kan door vestiging van het Jan van Brabant College een hoogwaardig en breed onderwijsaanbod ontstaan vanwege de combinatie met scholen in de omgeving. Er is een modern gebouw te realiseren met binnensport dichtbij of zelfs in de school. Faciliteiten kunnen met andere partners gedeeld worden. Daar staat tegenover dat de toevoeging van gymnastiekonderwijs aan de school zal leiden tot grote ruimtevraag en potentieel tot leegstand bij sporthal Suytkade. Dit moet onderzocht worden en dat kan tot vertraging leiden. Ook concurreert de vestiging van de school met een breed scala aan alternatieve bestemmingen en daardoor is de ruimte binnen dat gebied, zo blijkt uit eerste analyses, krap.
▪
Cacaokade: Deze locatie is eerder onderzocht en in dat kader is een eerste ontwerp door een architect gemaakt op basis van een programma van eisen. Daarmee is aangetoond dat deze locatie in technisch en in stedenbouwkundig opzicht goede mogelijkheden biedt voor een stadse oplossing. Het is een prominente zichtlocatie dicht bij de binnensportvoorziening. De kleine omvang van het beschikbare bouwvlak beperkt de mogelijkheden om door te groeien en het is ook niet mogelijk vanwege de ligging tegen openbaar groen om een besloten onderwijsgemeenschap te vormen. Er moeten ook aanpassingen aan de infrastructuur worden gedaan om de veilige bereikbaarheid te garanderen.
734.25/76772/EST Pagina 18 van 29
Datum: 18-12-2025
Nb.: Houtse Beemden blijkt uit de analyse geen serieuze kandidaat. Binnen een gecompliceerde en langdurige ruimtelijke ontwikkeling is onduidelijk waar het Jan van Brabant College een plek zou kunnen krijgen. Het is daardoor ook niet mogelijk om de belangrijke aspecten inhoudelijk te wegen. De doorlooptijd om in de gebiedsontwikkeling een specifieke ruimte aan te wijzen of te reserveren waar een school te realiseren is, zal tien jaar of meer vergen. Dat is in het perspectief van de afspraken tussen gemeente en schoolbestuur niet wenselijk.
734.25/76772/EST Pagina 19 van 29
Datum: 18-12-2025
5
BINNENSPORT
Bij de realisatie van sporthotel Fletcher aan de Suytkade is in samenspraak met de gemeente een nieuwe sporthal toegevoegd. Deze is particulier gefinancierd maar voor gebruik als gemeentelijke voorziening heeft de gemeente een huurovereenkomst afgesloten. Deze loopt nog 15 jaar door tot 2040. Belangrijkste gemeentelijke gebruik betreft de inzet voor bewegingsonderwijs voor het Jan van Brabant College en deze bezetting is een belangrijke factor in de dagbezetting van de zaal. Er is geen logische vervanger binnen de andere onderwijsvoorzieningen voor deze hoofdbezetting. Uit een ruimtelijke analyse (zie plaatje) is gebleken dat de sporthal Suytkade niet voldoet om het formele recht op binnensport voor het Jan van Brabant College in te vullen als er gekozen wordt voor een verhuizing van de school naar de Zwembadlocatie. De afstand is meer dan 2 kilometer (vanwege de ambitie om haar sportprogramma te intensiveren ambieert de school een kortere aanreistijd van 5 fietsminuten).
Binnen de cirkel zijn voor het Jan van Brabant College geen alternatieven beschikbaar. Dat veronderstelt dat bij vestiging van de nieuwe school op deze locatie voldoende binnensportfaciliteiten moeten worden toegevoegd. Zoals uit hoofdstuk 3 is gebleken betreft het normatieve recht op binnensportruimte tenminste 2 gymzalen. Vanwege de voorziene groei van de school op middellange termijn en om ruimte te bieden aan de wens van de school om extra capaciteit te huren is rekening te houden met een voorziening met de omvang van een sporthal. Onderzoek naar de ontwikkeling van de sportvraag Onduidelijk is hoe de vraag naar sportaccommodaties zich de komende jaren in Helmond gaat ontwikkelen. De gemeente heeft aan ICS opdracht gegeven om daar onderzoek naar te doen. In een objectief onderzoek zal dan worden vastgesteld welke capaciteit (kwalitatief en kwantitatief) beschikbaar is, hoe de vraag vanuit onderwijs en vanuit verenigingen zich zal ontwikkelen en welke impact de schaalsprong kan hebben. Op basis van deze analyse kan de gemeente keuzes maken voor een eventuele aanvulling. De uitkomsten van dit onderzoek zullen gedurende 2026 pas beschikbaar komen. Dan zal blijken op welke wijze een eventuele ontwikkelende vraag aan de noordzijde van het centrum aanvullend kan zijn aan een voorziening van maximaal drie velden voor bewegingsonderwijs voor het Jan van Brabant College.
Als gekozen wordt voor deze locatie ten behoeve van het Jan van Brabant College moet een aanvullende keuze worden gemaakt of een ontwikkelende vraag leidt tot een aanvullende programmaopgave voor de sporthal van de school. Dit aanvullende programma kan bestaan uit voorzieningen om de locatie ook buiten schooluren maatschappelijk beschikbaar te maken (tribunes, kantine, parkeergelegenheid, toegankelijkheids- en veiligheidsvraagstukken). Een aanvulling kan ook bestaan uit het uitbreiden met extra gymzalen of buitensportvelden.
734.25/76772/EST Pagina 20 van 29
Datum: 18-12-2025
Het is belangrijk dat dit ingepast wordt in en dus synchroon loopt met de realisatie van de school omdat de school aan de wettelijke voorwaarden voor bewegingsonderwijs moet voldoen. Uit het onderzoek zal ook inzicht ontstaan in de relevantie van een gemeentelijke binnensportvoorziening Suytkade als het Jan van Brabant College daar als hoofdgebruiker wegvalt. Als daar leegstand ontstaat dan zal de gemeente initiatief moeten nemen om met de eigenaren en andere gebruikers te onderzoeken of dat tot aanpassingen in het huurcontract kan leiden. Onderdeel van deze gesprekken zal ook de maatschappelijke aanvaardbaarheid van leegstand moeten zijn. Mogelijke vertraging Bij de keuze voor de voormalige zwembadlocatie De Wisse moet in praktische zin er rekening mee worden gehouden dat het onderzoek van ICS moet zijn afgerond om een definitief beeld te krijgen van het te realiseren sportprogramma. Risico is dat dit kan leiden tot een vertraging als het onderwijsprogramma en sportprogramma in elkaar geïntegreerd moeten worden. Daarbij kan ook de brede ruimtevraag van (ook) andere functies (wonen, onderwijs, maatschappelijke ontmoeting) leiden tot een ingewikkelde inpassing en tot een mogelijke vertraging in de realisatie.
734.25/76772/EST Pagina 21 van 29
Datum: 18-12-2025
6
FINANCIEEL-ECONOMISCH
6.1
Algemeen: wettelijk kader
Bij de beoordeling van de locaties is het financieel-economische resultaat een belangrijke factor. Daarbij gelden de wettelijke voorwaarden als uitgangspunt. De wet verdeelt de verantwoordelijkheid voor onderwijshuisvesting tussen gemeente en schoolbestuur. Gemeente De gemeente moet voldoende en adequate huisvesting beschikbaar stellen. De gemeente is (ook financieel) verantwoordelijk voor (vervangende) nieuwbouw en vanuit die verantwoordelijkheid hebben gemeente en schoolbestuur afgesproken om voor het Jan van Brabant te komen tot nieuwe huisvesting. Voor renovatie is de verwachting dat levensduurverlengende maatregelen vanuit overwegingen van circulariteit als mogelijkheid wordt toegevoegd. In de Verordening Voorzieningen Huisvesting Onderwijs is als basis van gemeentelijk onderwijshuisvestingsbeleid vastgelegd hoe de gemeente juridisch en procedureel haar zorgplicht vorm geeft. Bij nieuwbouw bekostigt de gemeente gebouw en ondergrond. Na oplevering wordt een schoolgebouw in juridisch eigendom overgedragen aan het schoolbestuur. De gemeente behoudt het economisch claimrecht. Wanneer het schoolbestuur het gebouw of een gebouwdeel niet langer gebruikt, valt het juridisch eigendom terug aan de gemeente. Bij bijzondere gebouwen (bijv. monumenten) kunnen schoolbesturen andere afspraken maken.
Schoolbestuur Het schoolbestuur heeft de verantwoordelijkheid huisvesting goed te beheren en exploiteren. Zij krijgt middelen van de overheid ter dekking van de kosten voor de exploitatie van het gebouw (energie, water en schoonmaak). Schoolbestuur is ook verantwoordelijk voor onderhoud van gebouw en bijbehorende gronden gedurende de gebruikstermijn van het gebouw. Ook kleine aanpassingen (ten behoeve van een veranderde aanpak van onderwijs) horen bij het takenpakket van het schoolbestuur. Het schoolbestuur treedt vanuit de wettelijke taakverdeling bij nieuwbouw (en levensduurverlengende renovatie) op als bouwheer tenzij daar andere afspraken over worden gemaakt. Het juridisch eigendom, en daarmee de juridische aansprakelijkheid, ligt in beginsel bij het schoolbestuur. Het schoolbestuur kan geen financiële verplichting aangaan met het gebouw als onderpand (hypotheek). Financiële vertaling Gemeenten ontvangen via het gemeentefonds middelen om te voldoen aan huisvestingsvragen voor onderwijs. Deze rijksbijdrage is niet geoormerkt maar vrij te besteden. Voor het voortgezet onderwijs is de bijdrage (mede) gebaseerd op leerlingaantallen omdat scholen een regiofunctie hebben. Het is bij de realisatie van nieuwe scholen belangrijk om (nieuwbouw of renovatie) oog te hebben voor investeringen in toekomstvaste gebouwen en duurzaamheid.
Daarbij is het Kwaliteitskader Huisvesting voor funderend onderwijs, ontwikkeld door kenniscentrum Ruimte-OK, relevant omdat dit een set van richtinggevende voorwaarden biedt waar een hoogwaardig en duurzaam schoolgebouw aan moet voldoen. Een gemeente wordt geacht voldoende middelen ter beschikking te stellen voor de feitelijke realisatie van de school. Dat begint bij het beschikbaar stellen van (voldoende) bouwrijpe grond. De kostencalculator van HEVO biedt daarna een goed inzicht in de stichtingskosten van het gebouw inclusief btw, bijkomende kosten (honoraria, heffingen, aansluitkosten, verzekeringen, onvoorzien, etc.). Aanvullende toeslagen, die volgens de wet ten laste komen van de gemeente zijn er voor verhuiskosten, paalfundering (bij VO) en (eventueel) tijdelijke huisvesting.
734.25/76772/EST Pagina 22 van 29
Datum: 18-12-2025
Voor het Jan van Brabant College kunnen bij locaties op onderdelen aanvullende maatregelen aan de orde zijn, die de stichtingskosten beïnvloeden door de omvang van het gebouw en door de complexiteit van de bouwopgave. Deze zijn deels in hoofdstuk twee al beschreven en (voor de Cacaokade) zichtbaar geworden in de feitelijke berekening van de stichtingskosten: ▪
Het gebouw moet voorbereid worden om later groei te kunnen faciliteren en daarbij ligt het voor de hand om een later een extra verdieping toe te voegen. Dat leidt tot extra eisen met betrekking tot fundamenten en toegankelijkheid.
▪
De school moet ontworpen worden zodat deze ook kan blijven functioneren bij een latere uitbreiding. Dat kan ertoe leiden dat centrale onderdelen van het gebouw (aula, ingang, algemene ruimten) in eerste instantie groter moeten worden gerealiseerd.
Het is belangrijk dat beide partners samen keuzes maken, zodat er steeds goed zicht blijft op de financiële consequenties, zodat elke bovennormatieve maatregel vooraf besproken kan worden.
6.2
Alternatief Programma
Een belangrijk onderdeel van de overwegingen is de beschikbaarheid van de grond in verschillende opgaven. Onderdeel van de financieel-economische waardering is daarom een inventarisatie van de grondwaarde en de grondexploitatie in verschillende bestemmingen. Want als het Jan van Brabant College op de ene locatie wordt gerealiseerd dan zijn de andere locaties beschikbaar voor andere ontwikkelingen. Voor de waardebepaling voor de verschillende locaties zijn mogelijke alternatieve ontwikkelingen daarom van belang. Molenstraat In een eerdere analyse is op deze schoollocatie een woontoren geprojecteerd. Deze is gepositioneerd op de plek van het middengebouw C. In de grondexploitatieberekening is daarvoor vanuit de gemeente een negatieve grondwaarde van ongeveer een miljoen gemeld. Voor de waardebepaling is ook belangrijk dat op het terrein drie monumenten (twee zelfs Rijks) staan. De negatieve impact daarvan bij het zoeken van een nieuwe invulling is niet te berekenen. De monumentale status stelt hoge eisen aan een nieuwe bestemming. Eerder werd de mogelijkheid gezien om in deze gebouwen woningen te realiseren, er is vanwege de centrale ligging ook nagedacht over een mogelijk cultureel programma. Ook voor de aanpassing van de monumenten is een negatieve businesscase te verwachten.
Een maatschappelijke invulling die (deels) vanuit de functie wordt betaald (een school) is dan ongetwijfeld een toegevoegde waarde. Cacaokade Voor deze locatie, die eerder is aangewezen voor de realisatie van de school zijn verschillende mogelijkheden gedefinieerd. De huidige bestemming is maatschappelijk en de locatie biedt daarmee kansen voor een programma voor cultuur, welzijn of zorg programma dat de Cacaofabriek versterkt. Voor deze locatie zijn eerder ook woningplannen ontwikkeld in de lijn van de Zuidkader. Bij interne berekeningen is daar een negatieve GREX-waarde van ongeveer een miljoen gemeld. Voormalig zwembad De Wissen Op deze ontwikkellocatie is een breed programma mogelijk, waar het Jan van Brabant College uitstekend in zou passen. Op de plek van het zwembad is de bestemming recreatief. Voor het ruimteprogramma van de nieuwe school is er voldoende plaats maar voor een aanvullend sportprogramma maar eerste stedenbouwkundige verkenningen laten zien dat de ruimte om extra sportruimte aan te vullen krap is. Voor deze locatie is immers een uitgebreide lijst aan mogelijke maatschappelijke functies, die op deze locatie gevestigd zouden kunnen worden en vanuit dit aanbod
734.25/76772/EST Pagina 23 van 29
Datum: 18-12-2025
kan snel een alternatieve invulling gevonden worden. Er liggen ook kansen voor het versterken van het woonprogramma ter versterking en aanvulling van het stadscentrum. De economische waarde is moeilijk te bepalen vanwege de breedte van de verschillende functievragen en de mogelijke praktische oplossingen. Ook voor een mogelijk woonprogramma is omvang, aantallen en waarde afhankelijk van de inpassing en de relatie met het omliggende gebied. Vaststelling In formele zin geldt dat de gemeente vanuit de wet geacht wordt om bouwrijpe grond ter beschikking te stellen aan schoolbestuur voor de realisatie van een school. Aan de Molenstraat is die bouwrijpe grond al beschikbaar gesteld en hoeft geen rekening te worden gehouden met een grondtransactie en een mogelijke negatieve GREX. De uitwisseling met de Cacaokade is arbitrair want deze locatie is vergelijkbaar in waarde. De uitwisseling met een zone met een zone met een potentieel positieve GREX is ingewikkelder te verantwoorden.
6.3
Basisinvestering – normatief kader
De vergelijking van de te verwachten investeringen op de verschillende locaties starten bij het normatieve kader, dat wil zeggen dat we de berekeningen hebben gerelateerd aan de opgave. Dat is het realiseren van een gebouw voor 900 leerlingen en (dus) 6500 m2 bvo. Op de locatie van het voormalige zwembad is deze opgave aan te vullen met de realisatie van een voorziening voor binnensport, die voldoet aan de normatieve voorwaarden: 3 velden voor gelijktijdig bewegingsonderwijs (een sporthal). Uitgangspunt voor de financiële vergelijkende berekeningen van de stichtingskosten per m² BVO hebben we als uitgangspunt de voorwaarden uit het collegevoorstel van 5 september 2023 aangehouden. Het prijspeil dat in 2023 werd gehanteerd was € 3.100,- per m² BVO. De BDB-index laat sindsdien een prijsstijging zien van 6,7% tot november 2025 en dat leidt tot een vierkante meterprijs van € 3.308,- per m bvo. Verwachting voor november 2027 is een verdere prijsstijging 7,9% en € 3.569 per m² BVO. Op basis van eigen referentieprojecten zien we momenteel stichtingskosten per vierkante meter met een range tussen de € 3.500 en € 4.000,-m2 BVO (prijspeil nu). Het uiteindelijke stichtingskostenniveau wordt beïnvloed door het na te streven kwaliteitsniveau en de wijze van berekening.