RN 050 Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) 2024

MPG 2024

Inhoudsopgave 1

2

Inleiding ........................................................................................................................................... 4 1.1

Doel ........................................................................................................................................ 4

1.2

Afbakening ............................................................................................................................. 5

1.2.1

Actief grondbeleid (grondexploitaties) ............................................................................... 5

1.2.2

Faciliterend grondbeleid (bouwplannen van derden) ........................................................ 5

Relatie MPG met andere gemeentelijke beleidsdocumenten ......................................................... 6 2.1

Relatie met de P&C Cyclus .................................................................................................... 6

2.2

Relatie met andere beleidsdocumenten ................................................................................ 7

3

Grondexploitatieproces .................................................................................................................... 8

4

Grondexploitatierapportage ........................................................................................................... 11 4.1

Leeswijzer grondexploitatierapportage. ............................................................................... 11

4.2

Actieve projecten .................................................................................................................. 13

4.2.1

EHAD-terrein.................................................................................................................... 13

4.2.2

Automotive Campus......................................................................................................... 16

4.2.3

Centrumplan .................................................................................................................... 18

4.2.4

Brandevoort 2 .................................................................................................................. 20

4.2.5

Suytkade .......................................................................................................................... 23

4.2.6

Pleinen Heistraat.............................................................................................................. 26

4.2.7

Houtse Akker ................................................................................................................... 27

4.2.8

Houtse Akker 2 ................................................................................................................ 28

4.2.9

BZOB ............................................................................................................................... 29

4.2.10

Cacaofabriek e.e. ........................................................................................................ 30

4.2.11

’t Lobke ........................................................................................................................ 31

4.2.12

Districtsbureau Politie .................................................................................................. 32

4.2.13

Rietbeemd ................................................................................................................... 33

4.2.14

Weijer Oost .................................................................................................................. 34

4.2.15

Rijpelberg bedrijventerrein .......................................................................................... 35

4.2.16

Bedrijvenpark Schooten .............................................................................................. 37

4.2.17

Spiro-Churchillaan ....................................................................................................... 38

4.2.18

Boemerang .................................................................................................................. 39

4.2.19

Mierloseweg 210 t/m 232 ............................................................................................ 40

4.2.20

Dijksestraat .................................................................................................................. 42

4.2.21

Goorloopzone Noord ................................................................................................... 43

4.2.22

Restexploitaties ........................................................................................................... 45

4.2.23

Ruusbroeclaan ............................................................................................................ 46

4.2.24

Piet Blomplein .............................................................................................................. 47

MPG 2024

2|Pagina

4.3

5

Projecten in voorbereiding ................................................................................................... 49

4.3.1

Bedrijventerrein Varenschut Noord .................................................................................. 49

4.3.2

Gebiedsontwikkeling Houtsdonk ...................................................................................... 50

4.3.3

Ontwikkeling fase 2 De Braak .......................................................................................... 52

4.3.4

Stationskwartier ............................................................................................................... 53

Facilitaire projecten ....................................................................................................................... 54

MPG 2024

3|Pagina

1 Inleiding 1.1 Doel De Meerjarenprognose Grondexploitaties (hierna: MPG) heeft als doel het informeren van de raad over de inhoud en voortgang op het actief grondbeleid, dus de inhoud en voortgang op de gemeentelijke grondexploitaties en de voorbereidingskredieten voor nieuwe grondexploitaties. Hiermee krijgt de raad het benodigd inzicht om zijn kaderstellende en controlerende rol op de grondexploitaties in te vullen. Deze rapportage biedt op transparante wijze inzicht in de gemeentelijke grondexploitaties inclusief eventuele tussentijdse wijzigingen. De gemeenteraad heeft een kaderstellende rol bij het vaststellen van de MPG. Dit is een verschil ten opzichte van de meer financieel-technische aard van de P&C-cyclus, die zich richt op het monitoren van doelstellingen en bijbehorende financiën (inclusief de wettelijk verplichte jaarrekening en begroting). De MPG heeft een meer inhoudelijke benadering. In hoofdstuk 2 wordt de relatie tussen de MPG en de P&C cyclus verder toegelicht. De MPG optimaliseert de informatievoorziening richting de gemeenteraad door inzicht te bieden in het grondproces (in hoofdstuk 3) en de voortgang en risico’s van grondexploitaties (in hoofdstuk 4). De raad kan op deze manier een goed geïnformeerd oordeel vormen over de waardering van de grondexploitaties, die een grote financiële impact hebben op de gemeentelijke balans.

Daarnaast helpt de MPG bij het toetsen van de programmering en planning aan de volkshuisvestelijke en economische doelstellingen. De belangrijke elementen van een grondexploitatie zijn de 5 P‘s: 1. 2. 3. 4. 5.

Planning Programmering Plankosten Prijs Parameters

Als sturingsinstrument draagt de MPG bij aan een transparante en effectieve uitvoering van het grondbeleid door te sturen op planning (fasering, versnellen, vertragen, schuiven), programmering (woonvisie) en plankosten (kwaliteit, versoberen). De prijs (grondopbrengsten) en parameters (grondprijsstijgingen, kostenstijgingen) worden grotendeels bepaald door de markt en daar kan de raad in principe geen invloed op uitoefenen. De informatie in deze MPG richt zich daarom met name op de 3 P-’s waarop de raad zijn invloed kan uitoefenen: planning, programmering en plankosten. In hoofdstuk 4 wordt per grondexploitatie, voor zover dat op de betreffende grondexploitatie nog relevant is, dieper ingegaan op deze 3 belangrijke elementen. Daarnaast wordt, indien van toepassing, ook ingegaan op de eventuele project-specifieke risico’s die een rol kunnen gaan spelen in de verdere uitvoering van de betreffende grondexploitaties. Het programma dat per project wordt beschreven gaat over de nog uit te geven gronden. Tot slot komen in het MPG ook nog kort (in hoofdstuk 5) de faciliterende projecten aan de orde. Dit zijn de gebiedsontwikkelingen in de stad waar de gemeente geen eigen grondpositie heeft. Het doel is om een beeld te geven van de plekken in de stad waar zich deze ontwikkelingen voordoen.

MPG 2024

4|Pagina

1.2 Afbakening 1.2.1 Actief grondbeleid (grondexploitaties) De kaderstellende en controlerende rol van de raad richt zich voornamelijk op de inhoud en voortgang van het actief grondbeleid. Bij actief grondbeleid verwerft en ontwikkelt de gemeente de benodigde gronden zelf en verkoopt vervolgens bouwkavels aan derden. De raad stelt het grondexploitatiecomplex en de grondexploitatiebegroting vast. In het grondexploitatiecomplex wordt vastgelegd welke programmering we wanneer (planning) willen realiseren. In de grondexploitatiebegroting (plankosten en -opbrengsten) wordt een beste schatting gemaakt van het verwacht eindresultaat van de grondexploitatie, rekening houdend met de marktontwikkelingen (prijs en parameters). In de voorbereidende fase van actief grondbeleid wordt gewerkt met tijdelijke voorbereidingskredieten. Door de raad wordt een krediet beschikbaar gesteld om de planuitwerking vorm te geven. Als de planontwikkeling voor de programmering en planning voldoende is uitgewerkt én een betrouwbare inschatting kan worden gemaakt van het verwacht eindresultaat kan de raad de grondexploitatie vaststellen. De kosten die in de voorbereidende fase zijn gemaakt worden vervolgens ingebracht in de grondexploitatie en het tijdelijk voorbereidingskrediet wordt op € 0 afgesloten.

Soms duurt de planontwikkeling langer dan verwacht of zijn er bijvoorbeeld meer onderzoeken nodig en is het daardoor te vroeg om al een betrouwbare inschatting te maken van het verwacht eindresultaat op de grondexploitatie. Op dat moment wordt de raad gevraagd een aanvullend voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen. Soms gebeurt dit meerdere keren als bijvoorbeeld de planvorming op het gebied ingewikkeld is en van vele verschillende factoren afhankelijk is. Op zich heeft dit geen effect op de voortgang van het plan of het uiteindelijke verwachte eindresultaat op de grondexploitatie. Deze kosten moeten toch gemaakt worden om de ontwikkeling verder te brengen. Er wordt dan op een later moment definitief bepaald of de grondexploitatie ook daadwerkelijk tot uitvoering komt. In deze MPG ligt de focus bijna volledig op het actief grondbeleid. Er wordt zowel inzicht gegeven in de stand van zaken op de lopende grondexploitaties als de stand van zaken op de tijdelijke voorbereidingskredieten (grondexploitaties in voorbereiding).

1.2.2 Faciliterend grondbeleid (bouwplannen van derden) Faciliterend grondbeleid betreft bouwplannen op grond van derden, waarbij de gemeente een faciliterende rol vervult. De gemeente verhaalt de door haar gemaakte kosten op de initiatiefnemer. De afspraken omtrent het kostenverhaal worden bij voorkeur vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Hiermee wordt bedoeld dat, voorafgaand aan de medewerking van de gemeente aan de planologische aanpassing, met de marktpartij afspraken worden gemaakt over het kostenverhaal. Dus op basis van privaatrechtelijke afspraken waarbij we in de meeste gevallen kiezen voor vooraf vastgestelde bedragen. Dan weten beide partijen waar ze aan toe zijn. Jaarlijks wordt bij de jaarrekening bepaald wat de stand van zaken is op het kostenverhaal en vastgelegd in de administratie op de daarvoor bestemde balansposten. De verantwoording over deze financiële afwikkeling vindt plaats in de P&C cyclus en komt dus verder niet terug in deze MPG. De informatie in de MPG beperkt zich tot een kaart van Helmond met daarop zichtbaar aangegeven op welke plekken in Helmond bouwplannen van derden worden gerealiseerd waarvoor de gemeente voor het kostenverhaal met de marktpartijen een anterieure overeenkomst heeft afgesloten.

Als het niet mogelijk is om het kostenverhaal privaatrechtelijk te regelen is er een stok achter de deur middels het publiekrechtelijk kostenverhaal in het omgevingsplan. Daarnaast biedt de nieuwe omgevingswet ook nog mogelijkheden voor eventuele financiële bijdragen en kostenverhaal op planoverstijgende kosten. Zoals in de nota grondbeleid is vastgelegd wordt nader onderzocht of het wenselijk is om dit in een aparte beleidsnota vast te leggen. Het publiekrechtelijk kostenverhaal komt dus verder ook niet terug in deze MPG.

MPG 2024

5|Pagina

2 Relatie MPG met andere gemeentelijke beleidsdocumenten 2.1 Relatie met de P&C Cyclus Het belangrijkste P&C document voor grondexploitaties is de jaarrekening. Elk jaar vindt bij de jaarrekening een uitgebreide herziening van alle grondexploitaties plaats. Hierbij wordt de meest actuele stand van zaken op de grondexploitaties (de 5-p’s) verwerkt en wordt een nieuwe beste schatting gemaakt van de verwachte eindresultaten op de grondexploitaties. Daarin wordt alle besluitvorming van de raad die tot aan de balansdatum 31 december van dat jaar is genomen, verwerkt. Besluitvorming van de raad na balansdatum (dus vanaf 1 januari) mag volgens het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) niet verwerkt worden in de herziening bij de jaarrekening, maar pas het jaar daarop. De MPG wordt voorafgaand aan de jaarrekening (bij voorkeur in het vierde kwartaal van het betreffende jaar) aan de raad aangeboden. De cijfers uit de voorgaande jaarrekening vormen de basis voor de MPG. De MPG biedt een tussenstand en informeert de raad over de aanpassingen die sinds de vorige balansdatum (dus vanaf 1 januari van het lopende jaar) zijn opgetreden. Dit is een tussenstand, dus het programma zoals bijvoorbeeld de aantallen woningen kunnen bij de verdere uitwerking van de plannen nog wijzigen.

Met een akkoord van de raad op de inhoudelijke en financiële aanpassingen vanaf 1 januari vormt de MPG de nieuwe basis voor de uitgebreide herziening van de grondexploitaties bij de eerstvolgende jaarrekening. Hiermee is er dus een directe relatie tussen de MPG en de P&C cyclus. Door de raad voorafgaand aan de jaarrekening te betrekken bij de inhoud van de grondexploitaties en eventuele tussentijdse wijzigingen wordt de raad beter in staat gesteld zijn kaderstellende en controlerende rol te vervullen. Indien de raad geen akkoord wil geven op één of meerdere specifieke tussentijdse aanpassingen in de uitwerking van de grondexploitaties in de MPG, dan wordt dit apart vermeld in het raadsbesluit van vaststelling van de MPG. Die specifieke wijzigingen worden niet verwerkt in de jaarrekening en moeten op een ander moment alsnog separaat aan de raad worden voorgelegd ter besluitvorming. Dit geldt ook voor majeure aanpassingen op een specifieke grondexploitatie. Het is niet de bedoeling dat die impliciet worden verwerkt in de MPG en daarmee kaderstellend zijn voor de balanswaardering bij de jaarrekening. Majeure tussentijdse aanpassingen op een specifieke grondexploitatie worden altijd separaat voorgelegd ter besluitvorming aan de raad.

Indien de raad dit besluit heeft genomen voor de balansdatum van 31 december wordt dit meegenomen in de uitgebreide herziening van de grondexploitatie bij de jaarrekening. En uiteraard kan de majeure aanpassing wel verwerkt worden in de MPG als de raad het besluit heeft genomen voordat de MPG wordt opgesteld. Wat een majeure aanpassing is, is van vele factoren afhankelijk en door de verschillen in omvang van grondexploitaties is ook geen eenduidige normering te benoemen. Het is aan het college van B&W om te bepalen welke wijzigingen impliciet in de MPG worden opgenomen en welke wijzigingen separate besluitvorming van de raad vragen. Feitelijk betekent dit dus dat de wijzigingen die in de MPG zijn opgenomen en waarvan geen separate besluitvorming is voorgelegd aan de raad, worden gezien als niet-majeure wijzigingen. Zoals gezegd heeft de raad de mogelijkheid om, mocht de raad het hier niet mee eens zijn, in het raadsbesluit op te nemen dat men niet akkoord is met een specifieke wijziging in de MPG. Die specifieke wijziging wordt dan niet meegenomen in de balanswaardering bij de jaarrekening. Om duidelijk aan te geven wat de wijzigingen zijn die in de MPG zijn verwerkt, wordt in hoofdstuk 4 per grondexploitatie in een apart kader aangegeven wat de wijzigingen zijn vanaf 1 januari. Bovenstaande werkwijze geldt voor de MPG 2025 en later.

De MPG 2024 zien we als 0-meting, de basis van waaruit we starten met bovenstaande werkwijze. De MPG 2024 is daarmee een uitwerking van de besluitvorming door de raad per balansdatum 31 december 2024. De MPG 2024 wordt als bijlage bij de jaarrekening 2024 vastgesteld door de raad. Zoals hierboven beschreven vormt de MPG 2024 vervolgens later dit jaar de basis voor de MPG 2025 waarbij de wijzigingen sinds de balansdatum worden toegelicht.

MPG 2024

6|Pagina

2.2 Relatie met andere beleidsdocumenten Rapportage majeure projecten In de P&C cyclus wordt, als oplegger van de Berap, de voortgang gerapporteerd over een aantal majeure projecten volgens de R-GOTICK methode. Een aantal van deze majeure projecten hebben een relatie met lopende grondexploitaties (Nieuw Brandevoort en de Automotive Campus) en nog op te starten grondexploitaties (o.a. Houtsdonk en Varenschut Noord). In die rapportages wordt ingegaan op de laatste ontwikkelingen op deze gebieden. Deze rapportage is niet gebonden aan strikte BBV voorschriften over besluitvorming op balansdatum. Deze rapportages kunnen dus al verder ingaan op de nieuwe ontwikkelingen dan de MPG waarin we gebonden zijn aan de besluitvorming op balansdatum. Gemeentelijke beleidsdocumenten Daar waar de MPG een relatie heeft met andere gemeentelijke beleidsdocumenten zoals de woonvisie of bijvoorbeeld een omgevingsvisie worden deze, voor zover van toepassing, vermeld in de uitwerking van de betreffende grondexploitaties in hoofdstuk 4. Handboek projectmatig werken De gemeente Helmond heeft een handboek projectmatig werken waarin is uitgewerkt welke fases een project moet doorlopen. Projectleiders volgen de projectaanpak en fasering die is beschreven in het handboek, namelijk: 1. Initiatieffase 2. Definitiefase 3. Ontwerpfase 4. Voorbereidingsfase 5. Realisatiefase 6.

Nazorgfase Deze projectfasen sluiten echter niet één-op-één aan met de fasen in het grondproces en de beslismomenten die nodig zijn van de raad voor het beschikbaar stellen van tijdelijke voorbereidingskredieten en het openen en afsluiten van de grondexploitaties. In het volgende hoofdstuk wordt het grondproces beschreven en wordt tevens de relatie gelegd met de projectfases uit het handboek projectmatig werken.

MPG 2024

7|Pagina

3 Grondexploitatieproces Grondexploitaties zijn projecten met een begin en einddatum. De omvang van de gebiedsontwikkeling heeft invloed op de looptijd van de grondexploitatie. Sinds de BBV voorschriften van 2016 is het startpunt van een grondexploitatie strikt bepaald: Een grondexploitatie moet worden geopend vanaf het moment van het vaststellen van het raadsbesluit met daarin de vaststelling van het grondexploitatiecomplex inclusief grondexploitatiebegroting. Vanaf dat moment is de grondexploitatie geopend en kunnen kosten worden geactiveerd. Voorafgaand aan dat startpunt werken we met tijdelijke voorbereidingskredieten. Het strikte startpunt geldt voor grondexploitaties die zijn geopend vanaf 2016. Op die datum was een deel van de huidige grondexploitaties al actief (soms al vele jaren). Sommige van de huidige grondexploitaties hebben dus al een hele lange looptijd. In een aantal gevallen zijn de oorspronkelijke plannen voor een bestaande grondexploitatie inmiddels achterhaald of ligt de gebiedsontwikkeling tijdelijk stil. Kortom: grondexploitatie is veelomvattend, complex en kent vaak een langere looptijd dan reguliere projecten. Een grondexploitatieproces doorloopt doorgaans vijf hoofdfasen: 1. 2. 3. 4. 5.

Initiatieffase Verkenningsfase Planstudie Realisatiefase Exploitatie- en beheerfase.

Elke fase heeft specifieke doelen en producten (documenten) die de overgang naar de volgende fase mogelijk maken. Dit hoofdstuk vormt een leidraad/hulpmiddel om de producten en benodigde besluiten hieromtrent goed te kunnen timen in het proces. Ook worden belangrijke ijkmomenten in het proces, waar besluitvorming van college of de raad voor benodigd is beschreven. Uitgangspunt voor de beschrijving van het proces is een nieuwe gebiedsontwikkeling. Zoals gezegd zijn op sommige oude reeds bestaande grondexploitaties de oorspronkelijke plannen inmiddels achterhaald of ligt de planvorming tijdelijk stil. Op het moment dat de planvorming weer verder wordt opgepakt, worden de kosten gedekt uit de bestaande grondexploitatie (en is er dus geen sprake van tijdelijke voorbereidingskredieten). Onderstaande tabel geeft een overzicht van de verschillende fases, de financiële instrumenten en wie daarover beslist. Ter verduidelijking wordt ook de relatie gelegd met het gemeentelijk handboek projectmatig werken. Grondexploitatieproces Initiatieffase Verkenningsfase Planstudiefase Realisatiefase Exploitatie en beheerfase

Relatie met handboek projectmatig werken Initiatieffase Initiatieffase

Budget

Besluit

Planontwikkelingsbudget Tijdelijk voorbereidingskrediet Indien nodig: go/no go Indien nodig: aanvulling op tijdelijk voorbereidingskrediet Openen grondexploitatie Actualiseren grondexploitatie

College Raad College Raad Raad Raad

Voorbereidingsfase en realisatiefase

Reguliere begrotingsbudgetten

n.v.t.

Nazorgfase

Definitiefase en ontwerpfase

1. Initiatieffase De initiatieffase bij een project is de eerste fase waarin de behoefte en mogelijkheden voor een ruimtelijke ontwikkeling worden onderzocht. Een voortvloeisel van het kaderstellend ruimtelijk beleid, zoals de omgevingsvisie, is het op een lager schaalniveau nadenken over het functioneren van en (her)ontwikkelen van gebieden. In deze fase oriënteren we ons op wat we willen en wat er moet gebeuren. We formuleren de eerste ideeën en bepalen welke partijen betrokken kunnen zijn. In de gemeentelijke begroting is standaard een budget voor planontwikkeling opgenomen waaruit o.a. de kosten (met name ambtelijke uren) in deze fase kunnen worden betaald. Als de ontwikkeling kansrijk is

MPG 2024

8|Pagina

en voldoet aan de wensen van het ruimtelijk beleid wordt aan het eind van deze fase de raad gevraagd akkoord te gaan met de verdere uitwerking van de planvorming en een tijdelijk voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen voor een nieuwe grondexploitatie. 2. Verkenningsfase Als de raad akkoord is met het nieuwe plan en een tijdelijk voorbereidingskrediet beschikbaar heeft gesteld start de verkenningsfase. De verkenningsfase in het grondexploitatieproces bevat een analyse van de bestaande situatie in het gebied, met als pijlers (grond)eigendom, grondgebruik, stedenbouw en sociale en economische dynamiek. We onderzoeken de mogelijkheden en beperkingen van het project en werken de ambities verder uit door middel van één of meerdere ruimtelijke varianten. De varianten bevatten op hoofdlijnen volume studies, programmering, verkaveling en de benodigde civieltechnische ingrepen. Ook wordt er een eerste schetsontwerp en financiële schatting gemaakt, om de haalbaarheid van het plan te toetsen. Kosten en opbrengsten worden uiteengezet en financiële risico’s in kaart gebracht. Afhankelijk van de complexiteit en omvang van de beoogde gebiedsontwikkeling kan het college van B&W bepalen dat tussentijds een go/no go moment voor de verdere uitwerking van de planontwikkeling gewenst is en of er een aanvulling nodig is op het tijdelijk voorbereidingskrediet.

Indien nodig besluit het college van B&W aan het eind van deze fase op grond van het voorlopig ontwerp en de haalbaarheidsstudie of de planvorming verder gaat naar de volgende fase en of een aanvulling nodig is op het tijdelijk voorbereidingskrediet. Als een aanvulling op het tijdelijk voorbereidingskrediet nodig is, dan is een nieuw raadsbesluit nodig. Bij kleinere en minder complexe gebiedsontwikkelingen is dit beslismoment mogelijk niet nodig en gaat het project zonder verdere besluitvorming door naar de volgende fase. In relatie tot ons gemeentelijk handboek projectmatig werken valt het grondexploitatieproces zoals dat tot dit moment is beschreven nog onder de initiatieffase. 3. Planstudiefase Als het college akkoord is met het vervolgen van de verdere uitwerking van het plan (en indien van toepassing de raad heeft ingestemd de aanvulling op het tijdelijk voorbereidingskrediet) wordt de planvorming verder uitgewerkt in een planstudie. In de planstudiefase wordt er middels vervolgonderzoek toegewerkt naar een gedetailleerd ontwerp en financiële doorrekening. In ons gemeentelijk handboek projectmatig werken noemen we dit ook wel de definitiefase en vervolgens ontwerpfase. De ruimtelijke component vindt haar weg naar een stedenbouwkundigplan en parallel hieraan leidt de juridisch planologische procedure tot een passend omgevingsplan.

De financiële doorrekening gaat in op de financiële consequenties van het ruimtegebruik, eigendomssituatie, ontwikkelstrategie, programma, plankosten, fasering, parameters en eventuele risico’s. Het eindproduct is een stedenbouwkundigplan of uitvoeringsplan, welke we uitwerken tot een definitief ontwerp dat als basis dient voor overeenkomsten met partijen. De verwachte grondopbrengsten zijn in beeld gebracht en indien nodig (bij maatwerkprojecten zoals appartementen) onderbouwd met een taxatierapport. De planstudie wordt afgerond met het vaststellen van de grondexploitatie door de raad. Nadat dit besluit is genomen, classificeert het project op grond van het BBV als grondexploitatie. Dit betekent dat vanaf dat moment de kosten, opbrengsten, winstnemingen en verliezen van het project in de jaarrekening worden verantwoord. De voorbereidingskosten worden middels een overboeking in de grondexploitatie ingebracht. 4. Realisatiefase Als de raad de grondexploitatie heeft geopend start de realisatiefase. Met het openen van de grondexploitatie worden de kaders voor de uitvoering vastgesteld. In de realisatiefase voeren we de plannen dus daadwerkelijk uit. Na het openen van de grondexploitatie kan de raad (indien van toepassing) een afwijking van het omgevingsplan vaststellen. Ook kan na het openen van de grondexploitatie een tender of prijsvraag worden uitgezet in de markt.

Een belangrijk onderdeel bij een grondexploitatie is het maken van schattingen. Een schatting is een benadering van een bedrag als het niet mogelijk is het bedrag exact te bepalen, bijvoorbeeld omdat het afhankelijk is van toekomstige gebeurtenissen. Bij grondexploitaties gaat het specifiek om het verwachte resultaat van de grondexploitatie. Omdat dit resultaat afhankelijk is van toekomstige gebeurtenissen is

MPG 2024

9|Pagina

het niet mogelijk om het resultaat vooraf exact te bepalen. Jaarlijks vindt bij de jaarrekening een uitgebreide herziening van de grondexploitatie plaats en wordt op basis van de laatste inzichten de grondexploitatie (de 5-p’s) geactualiseerd en een nieuwe beste schatting gemaakt van het verwacht eindresultaat op de grondexploitatie. Tussentijdse majeure wijzigingen worden separaat aan de raad voorgelegd, alle andere tussentijdse wijzigingen worden via de MPG ter vaststelling aan de raad voorgelegd. Als de planuitwerking is gerealiseerd wordt aan het einde van deze fase de grondexploitatie afgesloten. Hiervoor wordt geen separaat raadsbesluit genomen maar vindt de financiële afsluiting impliciet plaats bij de vaststelling van het eindresultaat bij de betreffende jaarrekening. De werkzaamheden in deze fase in het grondexploitatieproces zijn in het handboek projectmatig werken ingedeeld onder de voorbereidingsfase en realisatiefase. 5. Exploitatie- en Beheerfase Als de grondexploitatie is afgesloten wordt het beheer van de openbare ruimte en vastgoed overgedragen aan de afdeling Realisatie en Beheer. In het handboek projectmatig werken is dit de nazorgfase.

MPG 2024

10 | P a g i n a

[Typ hier]

4 Grondexploitatierapportage 4.1 Leeswijzer grondexploitatierapportage. In dit hoofdstuk worden alle lopende grondexploitaties toegelicht in een grondexploitatie rapportage. Per grondexploitatie wordt inzicht gegeven in: • • •

•

•

•

De belangrijkste kengetallen van de grondexploitatie, waarmee inzicht wordt gegeven in de nog te realiseren programmering en typering van de woningbouwproductie. De stand van zaken in de gebiedsontwikkeling. In welke fase van het grondexploitatieproces bevindt zich de grondexploitatie. De financiële stand van zaken van de laatste herziening bij de jaarrekening. Er wordt slechts een globaal inzicht gegeven in de totale kosten en opbrengsten op de grondexploitatie en het verwacht financieel eindresultaat van de grondexploitatie. Zoals gezegd ligt de focus van de MPG op de inhoud van de grondexploitaties en niet op de financiële stand van zaken. De financiële stand van zaken komt bij de jaarrekening. De bedragen die in de grondexploitatierapportage worden genoemd zijn de nominale bedragen. Daarmee bedoelen we de schatting van de kosten en opbrengsten op dit moment. De inschatting van de toekomstige inflatiecorrecties wordt buitenbeschouwing gelaten. Eventuele majeure financiële aanpassingen op de grondexploitatie worden, indien van toepassing, apart inzichtelijk gemaakt. Het MPG wordt een openbaar document, waardoor er geen vertrouwelijke informatie kan worden gedeeld. Bij kleine projecten wordt vanwege de vertrouwelijkheid bij de financiële stand van zaken alleen inzicht gegeven in het verwacht financieel eindresultaat.

Per project is beoordeeld welke informatie openbaar kan worden, rekening houdend met het proces waarbinnen het project zich bevindt. De planning. Er wordt inzicht gegeven in de geplande fasering van de grondexploitatie. Wanneer worden de gronden naar verwachting verkocht. Bij de planning van de nog te maken kosten wordt hierop aangesloten. De project specifieke risico’s. Er wordt inzicht gegeven in de project specifieke risico’s van de betreffende grondexploitatie. Conjuncturele en algemene risico’s op de grondexploitatie komen niet terug in de MPG. De uitwerking van de conjuncturele en algemene risico’s vindt plaats bij de jaarrekening in de paragraaf weerstandsvermogen. In een apart groen gekleurd kader wordt per grondexploitatie uitgewerkt of er sprake is van inhoudelijke of eventuele financiële wijzigingen op de grondexploitatie sinds de jaarrekening. Als daar sprake van is, dan worden die in dit blok apart zichtbaar gemaakt. Met de vaststelling van de MPG wordt door de raad akkoord gegeven op de wijzigingen die in dit aparte rode kader zijn opgenomen. Met dit akkoord ligt het kader vast voor de actualisatie van de grondexploitaties bij de komende jaarrekening. Indien de raad onverhoopt niet wil instemmen met één of meerdere wijzigingen die in dit kader worden genoemd dan wordt dit apart zichtbaar gemaakt in het raadsbesluit van de MPG.

Deze wijzigingen worden niet meegenomen bij de actualisatie van de grondexploitaties bij de jaarrekening, maar hiervoor vindt eerst nog aparte besluitvorming plaats door de raad.

Ook hier geldt dat bovenstaande werkwijze vanaf de MPG 2025 wordt gehanteerd. De MPG 2024 is de 0-meting, de beschrijving van de grondexploitatie per balansdatum 31.12.2024. De MPG 2024 wordt zoals gezegd gelijktijdig met de jaarrekening 2024 vastgesteld. Dit maakt het mogelijk om in de MPG 2024 ook de jaarrekeningcijfers van 2024 mee te nemen. Deze cijfers en de beschrijving van de grondexploitatie zoals die nu in de MPG 2024 zijn verwoord, zijn dus het vertrekpunt voor de MPG 2025. In de MPG 2025 worden vervolgens, indien van toepassing, de verschillen in het aparte kader toegelicht. Naast de grondexploitaties wordt in dit hoofdstuk ook inzicht gegeven in de stand van zaken op de tijdelijke voorbereidingskredieten voor nieuw te openen grondexploitaties in de toekomst.

[Typ hier]

In onderstaande afbeelding worden alle actieve grondexploitaties van de Gemeente Helmond weergegeven. De gemeente kent op dit moment 24 actieve grondexploitaties. Doordat Houtse Akker 1 en 2 zich op dezelfde locatie bevinden en de grondexploitatie ‘restexploitaties’ niet op één specifieke plek kan worden aangeduid, zijn op onderstaande afbeelding 22 locaties weergegeven.

[Typ hier]

4.2 Actieve projecten 4.2.1 EHAD-terrein Bestuurlijke afspraken Het EHAD- terrein maakt deel uit van het vigerende bestemmingsplan “Hoogeind” en is gelegen in het Stationskwartier. Het plangebied bevindt zich ten oosten van de bestaande wijk Overspoor en is voor een groot deel in eigendom van de Gemeente Helmond. Slechts twee percelen zijn in eigendom van derden. Op basis van de Visie Stationskwartier, die in juni 2023 door de raad is vastgesteld, wordt het EHAD-terrein ontwikkeld tot een integraal stedelijk gebied met wonen, werken en voorzieningen. Om een stedelijk woonmilieu op het EHAD-terrein mogelijk te maken, moet het vigerende bestemmingsplan worden gewijzigd. De grondexploitatie is medio 2023 gewijzigd naar de beoogde gebiedsontwikkeling en vastgesteld door de raad. Onderstaande tabellen tonen het beoogde programma op de nog uit te geven gronden, waarbij circa 60% van het programma bestaat uit woningen en 40% uit overig programma. Dit is de stand van zaken op basis van het huidige inzicht. De aantallen woningen kunnen bij de verdere uitwerking van de plannen nog wijzigen. Woningen Sociale huur – Algemeen Sociale huur – studio’s Lage middeldure koop (tot € 285.000 V.O.N.) Midden huur Betaalbare koop (tot € 405.000 V.O.N.) Dure huur Dure koop Totaal aantal woningen

91 47 47 91 47 47 91 461

MGW MGW MGW MGW MGW MGW MGW

Een meergezinswoning (MGW) is elke woning die samen met andere woonruimten c.q. bedrijfsruimten een geheel pand vormen. Hieronder vallen bijvoorbeeld flats, galerij-, portiek-, beneden- en bovenwoningen en appartementen. Overig programma Kantoren hoogwaardig Kantoren laagwaardig Detailhandel Horeca Maatschappelijke voorziening Bedrijfsruimte Parkeerhub Totaal overig programma

7.079 m² BVO 4.790 m² BVO 1.245 m² BVO 622 m² BVO 2.979 m² BVO 4.790 m² BVO 8.000 m² BVO 29.505 m² BVO

Onderstaande afbeelding toont het plangebied in het groene vlak en de bijbehorende percelen. De twee percelen direct onder het spoor (1078 en 1079) zijn eigendom van derden. Hierop is WvG gevestigd en gesprekken voor verwerving van deze percelen lopen. De overige percelen zijn eigendom van de gemeente.

Onderstaande afbeelding toont een eerste massastudie van het gewenste bouwvolume. De wijk Overspoor, weergegeven met de rode blokken, valt buiten de scope van de ontwikkeling. De witte blokken aan de rechterzijde betreft de ontwikkeling van het EHAD terrein. Deze studie dient als basis voor de verdere uitwerking van het plan.

Stand van zaken De herontwikkeling kent grote uitdagingen op het gebied van infrastructuur en bouwen naast het spoor. De huidige infrastructuur moet worden aangepast, inclusief een nieuwe tunnel voor voetgangers en fietsers onder het spoor. Deze tunnel en de toevoeging van een parkeerhub zijn essentieel voor de toegankelijkheid en een efficiënte verkeerstroom, maar zorgen wel voor hoge bouw- en woonrijp maak kosten binnen het project. Momenteel bevindt de ontwikkeling van het EHAD-terrein zich in de ‘Realisatiefase’ van het grondexploitatieproces. Dit houdt in dat de grondexploitatie is vastgesteld en de stedenbouwkundige visie wordt uitgewerkt in een gedetailleerd ontwerp dat als basis dient voor overeenkomsten met partijen. Tegelijkertijd wordt een tender voorbereid. Een tender is een manier om een marktpartij te selecteren voor een bepaalde opgave. Dit gebeurd op basis van een uitvraag vanuit de opdrachtgever en aanbieding vanuit de marktpartij. Om tot een goede uitvraag te komen wordt een gesloten marktconsultatie georganiseerd. Hiermee wordt de haalbaarheid van het gewenste ambitieniveau getoetst bij de markt. Parallel wordt de juridisch planologische procedure voorbereid welke uiteindelijk leidt tot een passend omgevingsplan. Initiatief

Verkenning

Planstudie

Realisatie

Exploitatie en beheer

Grondexploitatie jaarrekening 2023 en 2024 Bij de jaarrekeningen is de grondexploitatie EHAD vastgesteld met het volgende resultaat.

Kosten Opbrengsten Resultaat nominaal Resultaat eindwaarde

Jaarrekening 2023 € 33.161.641 € 25.137.029 € -8.024.612 € -12.684.006 (31-12-2034)

Jaarrekening 2024 € 33.904.250 € 34.532.932 € 628.682 € -2.493.857 (31-12-2034)

Zowel de kosten als de opbrengsten stijgen door indexatie, waarbij de opbrengsten harder stijgen dan de kosten en het verwacht resultaat verbeterd. Daarnaast is in juni 2024 bekend geworden dat Gemeente Helmond € 6,8 miljoen ontvangt in het kader van de Woningbouwimpuls regeling (WBI) voor de ontwikkeling van het Stationskwartier. De WBI subsidie van € 6,8 miljoen wordt als een te verwachten opbrengst opgenomen in de grondexploitatie. Dit heeft een positief effect op het verwacht eindresultaat.

MPG 2024

14 | P a g i n a

Verwachte planning In 2024 is de planontwikkeling verder opgestart. Er is een stedenbouwkundig bureau geselecteerd om het stedenbouwkundigplan verder uit te werken. In 2025 worden voorbereidingen getroffen voor de tender en wordt een gesloten marktconsultatie georganiseerd. Voordat de tender wordt gepubliceerd wordt de raad gevraagd kennis te nemen van de geactualiseerde grondexploitatie en indien van toepassing een besluit te nemen over mogelijke wijzigingen. Dit wordt separaat aan de raad voorgelegd in 2025. Naar verwachting wordt in 2026 een marktpartij geselecteerd, middels de tender, om de ontwikkeling uit te voeren. In 2026 en 2027 wordt gewerkt aan een definitief ontwerp en wordt de planologische procedure doorlopen. De verwachting is dat in 2028 de eerste gronden worden uitgegeven. De totale ontwikkeling loopt naar verwachting tot en met 2034. Project specifieke risico’s en kansen De ontwikkeling van het EHAD-terrein kent een aantal project specifieke risico’s en kansen. Deze worden hieronder kort toegelicht. Risico’s: • In de ontwikkeling is rekening gehouden met de verwerving van nog twee percelen. Mocht onverhoopt de verwerving niet plaatsvinden of vertragen dan kan dit de ontwikkeling stagneren.

• De ontwikkeling bevindt zich in een dusdanig vroeg stadium dat qua fasering veel kan wijzigen door moment van aankoop gronden, de planologische procedure, het participatie traject, het contracteren van partijen en de gronduitgifte. • Gezien de lange looptijd van het plan kan de markt veranderen waardoor de vraag naar (type) woningen kan veranderen. Dit kan impact hebben op de ontwikkeling in de vorm van vertraging en worst-case herontwikkeling. Ook netcongestie kan zorgen voor vertraging in de ontwikkeling van het overig programma. En er is een risico op vertraging door strengere stikstof maatregelen. Kansen: • Bij de verdere uitwerking wordt gezocht naar optimalisaties van de ontwikkeling. De gesloten marktconsultatie wordt gebruikt om kennis vanuit de markt in te zetten voor het optimaliseren van het plan. En bij de uitvraag van de tender zullen partijen worden uitgedaagd om met een zo’n goed mogelijk en haalbaar plan te komen passend binnen de gestelde kaders.

MPG 2024

15 | P a g i n a

4.2.2 Automotive Campus Bestuurlijke afspraken Al ruim 15 jaar zet de gemeente Helmond in op samenwerking en open innovatie door te bouwen aan de Automotive campus. De gemeente is een van de initiators van de campus. Ook bezit de gemeente gronden en voert zij een grondexploitatie om de campus te realiseren. Voor de noodzakelijke doorontwikkeling van de campus worden momenteel door gemeente, Provincie Noord-Brabant en een private ontwikkelaar gesprekken gevoerd over de oprichting van een nieuw construct, waarmee alle eigendommen op de campus in één hand komen. De doelstelling van de gebiedsontwikkeling Automotive Campus is om een gebied te ontwikkelen waar kennisintensieve bedrijven in de toelevering- en productiesector, onderzoeksinstituten en onderwijsinstellingen binnen de automotive en mobiliteitsindustrie zich kunnen vestigen. De Automotive Campus streeft ernaar om in Europa hét innovatie-, test- en kenniscentrum te zijn voor de ontwikkeling, nicheproductie en implementatie van intelligente duurzame voertuigen met geavanceerde aandrijflijnen en energieopslagsystemen. Hiermee zetten zij de standaard voor milieuvriendelijke, efficiënte en CO2 neutrale energie- en mobiliteitsoplossingen. Onderstaande tabel toont het programma op de nog uit te geven gronden. Programma

Totale campus (gemeentelijke grondexploitatie en private ontwikkelingen) 8,0 hectare 0,5 hectare 0,25 hectare 4,5 hectare 13,2 hectare

Bedrijven Paviljoen Kantoren Parkeren Totaal ha.

Gronduitgifte gemeentelijke grondexploitatie vanaf 2025

3,7 hectare 0,5 hectare 2,6 hectare 6,9 hectare

Stand van zaken Naast Gemeente Helmond, hebben ook de Provincie Noord-Brabant en een private ontwikkelaar een deel van de ontwikkelgronden in eigendom. De openbare ruimte van fase 1, het gebied ten oosten van de Schootense loop, is grotendeels aangelegd. In 2019 en 2020 verkocht de gemeente bedrijfskavels aan Delta en Summa. Fase 2 moet nog aangelegd worden. De Gemeente en de Provincie verkennen momenteel of een Publiek-Private Samenwerking (PPS) kan borgen dat zij regie houden over de campus. Om bijvoorbeeld mee te beslissen welke bedrijven zich vestigen op de Automotive Campus. Intentie van deze nieuwe koers is een samenwerking tussen Gemeente en partners, waarbij zeggenschap blijft bestaan over welke bedrijven op de Automotive Campus landen.

Initiatief

Verkenning

Planstudie

Realisatie

Exploitatie en beheer

Grondexploitatie jaarrekening 2023 en 2024 Bij de jaarrekeningen is de grondexploitatie Automotive Campus vastgesteld met het volgende resultaat.

Kosten Opbrengsten Resultaat nominaal Resultaat eindwaarde

MPG 2024

Jaarrekening 2023 € 28.999.594 € 26.441.152 € -2.558.442 € -4.140.473 (31-12-2040)

Jaarrekening 2024 € 29.903.242 € 28.085.818 € -1.817.424 € -1.621.678 (31-12-2040)

16 | P a g i n a

Voor de verdere ontwikkeling van de Automotive Campus maakt de gemeente kosten. Bijvoorbeeld voor de aanleg van fase 2. Dit betreft het slopen, bodemsanering en bouw- en woonrijp maken. Ook voor de ambtelijke inzet voor projectmanagement, de verkenning van de PPS en de voorbereiding en toezicht op de aanleg van fase 2 is budget opgenomen. Het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) heeft regionale afspraken over de programmering van bedrijventerreinen. De eerste afspraken maakten de SGE in 2016. Daarna zijn deze aangepast. De marktvraag is leidend voor de programmering. In deze afspraken is vastgelegd dat de Automotive Campus een bijdrage betaalt van € 320.000 om de status van ‘oranje’ naar ‘groen’ te krijgen. De marktvraag naar bedrijventerreinen is aangetrokken en daarom bereidt de SGE een voorstel voor om de afspraken te herzien. De bijdrage van de Automotive Campus zou dan vervallen. Hiervoor is een raadsbesluit van de 9 gemeenteraden nodig. Verwachte planning In 2025 verkennen de Gemeente en de Provincie met de private ontwikkelaar de PPS. Als partijen de PPS willen doorzetten dan is hiervoor een bestuurlijk besluit nodig. De inzet is erop gericht om rond de zomer van 2025 een integraal voorstel over de toekomst van de Automotive Campus aan de gemeenteraad voor te leggen.

Project specifieke risico’s en kansen De ontwikkeling van de Automotive Campus kent een aantal project specifieke risico’s. Deze worden hieronder kort toegelicht. Risico’s: • Voor de verkenning van de PPS is in de grondexploitatie budget opgenomen. Dit betreft een inschatting. De kans bestaat dat er meer juridisch/ specialistisch extern advies nodig is dan dat er budget is opgenomen. • Het construct zoals dat voorzien wordt wijkt af van de reguliere opbouw van een grondexploitatie. In de komende periode moet bepaald worden hoe deze afwijking in de gemeentelijke begroting wordt verwerkt. Dit vormt een onderdeel van het aan de gemeenteraad voor te leggen besluitvormingsdossier. Onderstaande luchtfoto geeft een beeld van de huidige situatie in Fase 1.

MPG 2024

17 | P a g i n a

4.2.3 Centrumplan Bestuurlijke afspraken In het centrum wordt nu en de komende jaren veel gewerkt om te komen tot een aantrekkelijk centrum. Het doel van het centrumplan is om het centrum van Helmond een impuls te geven door de locaties actief te ontwikkelen en zo een levendige ontmoetingsplek te creëren met ruimte voor wonen, winkelen, werken en verblijven. Het centrumplan bestaat uit drie onderdelen: 1. Het Burgemeester Geukerspark bestaande uit de herontwikkeling van het voormalige Obragasterrein naar een park met daarin een appartementencomplex en een horecapaviljoen. 2. Woonwijk de Waart krijgt een impuls door de sloop en nieuwbouw van woningen, het renoveren van bestaande woningen, het slopen van de City Sporthal en het toevoegen van nieuwbouwwoningen met herinrichting van de openbare ruimte. 3. Marktkwartier: op de locatie van het vroegere postkantoor en voormalig KPN locatie wordt onderzocht hoe de historische structuur van de stad kan worden hersteld met toevoeging van woningbouw. Onderstaande tabel toont het programma op de nog uit te geven gronden. Woningen Binderseind Locatie oude postkantoor en voormalig KPN locatie Totaal aantal woningen

15 56 71

MGW MGW

Een ééngezinswoning (EGW) is een woning die tevens een geheel pand vormt. Hieronder vallen vrijstaande woningen, aaneen gebouwde woningen, zoals twee onder één kap woningen, tussen- en hoekwoningen. Een meergezinswoning (MGW) is elke woning die samen met andere woonruimten c.q. bedrijfsruimten een geheel pand vormen. Hieronder vallen bijvoorbeeld flats, galerij-, portiek-, beneden- en bovenwoningen en appartementen. Stand van zaken De deelprojecten binnen het centrumplan bevinden zich in verschillende fases van het grondexploitatieproces. Het gebied van het Burgemeester Geukerspark is klaar en bevindt zich in de fase van exploitatie en beheer. In 2024 zijn de woonrijp-werkzaamheden namelijk afgerond. De werkzaamheden voor Woonwijk de Waart die gepland stonden in 2024 zijn volgens planning uitgevoerd. In 2025 en 2026 vindt de fysieke herinrichting plaats. Het deelproject bevindt zich in de realisatiefase. De sloop van het City Sporthal is gestart in Q4 2024 en zal doorlopen tot en met Q2 2025. Daarna kan gestart worden met de realisatie van het project De Zuidrand (104 appartementen). Het betreft een bouwplan dat volgt uit het hoofdlijnenakkoord dat in 2016 getekend is met woningbouwcorporatie Woonpartners. De bestaande parkeergarage blijft behouden.

Op de locatie van het vroegere postkantoor en het voormalige KPN gebouw wordt onderzocht hoe de historische structuur van de stad kan worden hersteld. Het project Marktkwartier zet in op het transformeren van een binnenstedelijke locatie naar een woningbouwprogramma met eventuele ondergeschikte commerciële voorzieningen. Verwacht wordt dat dit in 2025 bestuurlijk voorgelegd gaat worden. Het Marktkwartier bevindt zich nog in de planstudiefase.

Initiatief

MPG 2024

Verkenning

Planstudie

Realisatie

Exploitatie en beheer

18 | P a g i n a

Grondexploitatie jaarrekening 2023 en 2024 Bij de jaarrekeningen is de grondexploitatie Centrumplan vastgesteld met het volgende resultaat. Jaarrekening 2023 Jaarrekening 2024 Kosten € 43.867.189 € 45.214.853 Opbrengsten € 34.537.000 € 34.540.597 Resultaat nominaal € -9.330.189 € -10.674.256 Resultaat eindwaarde € -9.781.970 (31-12-2026) € -11.201.242 (31-12-2027) De verwachte einddatum is met 1 jaar verlengd, omdat de ontwikkeling van het gebied rondom het postkantoor nog in onderhandeling is met de ontwikkelaar. Zodra de plannen concreter worden, zal dat in 2025 voorgelegd worden aan de Raad. De plankosten zijn door de verlenging met 1 jaar bijgesteld en de kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn geactualiseerd en geïndexeerd. Ten opzichte van vorig jaar zijn op een aantal onderdelen de nog te maken kosten toegenomen: • een bijdrage in de aankoop van 3 woningen ten behoeve van aanleg openbare ruimte • extra sloopkosten voor o.a. (reparatie) kelder dak parkeergarage • extra kosten vanwege bodem en grondwaterverontreiniging Verwachte planning 1. Gebiedsontwikkeling Burgemeester Geukerspark is klaar. Gronden zijn reeds verkocht en het programma is gerealiseerd. Het gebied is woonrijp gemaakt. 2. De Waart: De gronden zijn reeds verkocht. De laatste woonrijp werkzaamheden worden in 2027 afgerond. 3.

Postkantoor, KPN gebouw en Marktstraat 5,7: Er lopen gesprekken met de ontwikkelaar. Uitgifte van de gronden wordt verwacht in 2026. Project specifieke risico’s en kansen De ontwikkeling van het Centrumplan kent een project specifiek risico. Deze wordt hieronder kort toegelicht. Risico’s: • In de ontwikkeling is rekening gehouden met de verwerving van 3 woningen voor de herinrichting van de openbare ruimte de Waart. Mocht onverhoopt de verwerving niet plaatsvinden of vertragen dan kan dit de aanleg van de openbare ruimte vertragen of aanpassing van het ontwerp nodig zijn. Onderstaande afbeelding toont het plangebied van het Centrumplan binnen de gele kaders. Het zuidwestelijk deel is het Burgemeester Geukerspark, met daarin het Horecapaviljoen en De Weef. Het noordoostelijk deel is De Waart met daarin de City Sporthal en het Marktkwartier.

MPG 2024

19 | P a g i n a

4.2.4 Brandevoort 2 Bestuurlijke afspraken Het project Brandevoort 2 bestaat uit verschillende deelgebieden. Ten zuiden van de spoorlijn liggen de deelgebieden: Stepekolk, De Veste, Liverdonk en Hazenwinkel. Dit wordt ook wel deelgebied Brandevoort Zuid genoemd. Het deelgebied ten noorden van de spoorlijn, met een uitbreiding van het bestaande Brandevoort (met de deelgebieden Kranenbroek, De Marke en bedrijventerrein) wordt Brandevoort Noord genoemd. In dit deelgebied is eerder onderzocht om Brainport Smart District (BSD) te ontwikkelen. De afbeelding hiernaast toont het plangebied. Binnen het project Brandevoort 2 wordt een grootschalige woonwijk gerealiseerd, die voorziet in alle faciliteiten, zoals gevarieerde winkels, een levendig wijkhuis en verschillende typen woningen. Op basis van het huidige bestemmingsplan “Brandevoort 2” komen in het noordelijk deel circa 1.500 woningen, circa 30 ha bedrijventerrein en circa 8.000m² maatschappelijke voorziening. Een klein deel van de woningen is verkocht in de deelprojecten 40 kavellab en CPO Buitengewoon. Daarnaast zijn circa 50 tijdelijke woningen gerealiseerd. Momenteel wordt onderzocht welke invulling van het gebied wenselijk en haalbaar is. Het voornemen is om het zuidelijk en noordelijk deel van de ontwikkeling Brandevoort 2 van elkaar te splitsen en voor Nieuw Brandevoort een nieuwe grondexploitatie te openen.

Naar verwachting wordt deze splitsing in 2026 ter besluitvorming voorgelegd aan de raad. Onderstaande tabel toont het programma op de nog uit te geven gronden. Woningen Brandevoort Noord Sociale huur Vrije sector Totaal aantal woningen

187 1.302 1.489

EGW EGW

Brandevoort Zuid Vrije sector

278

EGW

Totaal aantal woningen

Een ééngezinswoning (EGW) is een woning die tevens een geheel pand vormt. Hieronder vallen vrijstaande woningen, aaneen gebouwde woningen, zoals twee onder één kap woningen, tussen- en hoekwoningen. Een meergezinswoning (MGW) is elke woning die samen met andere woonruimten c.q. bedrijfsruimten een geheel pand vormen. Hieronder vallen bijvoorbeeld flats, galerij-, portiek-, beneden- en bovenwoningen en appartementen. Overig programma Brandevoort Noord Bedrijventerrein Maatschappelijke voorziening Totaal overig programma

300.000 m² 8.000 m² 308.000 m²

Brandevoort Zuid n.v.t.

Stand van zaken Brandevoort Zuid bevindt zich in de realisatiefase van het grondproces. Deelgebied Stepekolk bevindt zich in de afrondende fase van het woonrijp maken. Alle gronden zijn in dit gebied verkocht. In

MPG 2024

20 | P a g i n a

deelgebied De Veste moeten er nog twee blokken worden verkocht en de woonrijp werkzaamheden worden afgerond. Ook in Liverdonk zijn alle gronden verkocht en zijn de werkzaamheden voor het woonrijp maken bijna afgerond. In 2024 zijn in Hazenwinkel 7 blokken verkocht, de komende jaren zal blok 1 tot en met 4 nog worden uitgegeven. Nieuw Brandevoort bevindt zich opnieuw in de planstudiefase. De raad heeft in juli 2024 besloten een koerswijziging in te zetten. Dit betekent dat het ontwerp bestemmingsplan BSD niet is vastgesteld en andere kaders voor de ontwikkeling van BSD, waaronder het masterplan BSD, zijn ingetrokken. De raad heeft het college opdracht gegeven om op basis van de gebiedsstructuur uit het vigerende bestemmingsplan Brandevoort 2 een nieuwe koers uit te werken. Deze nieuwe koers wordt uitgewerkt onder de projectnaam Nieuw Brandevoort. Hierbij zijn een aantal uitgangspunten meegegeven zoals het financiële kader van de huidige grondexploitatie in de jaarrekening, en de verdeling van woonsegmenten volgens de Woonvisie. Ook is voorgesteld uit te gaan van ongeveer 2.500 woningen en 8 hectare bedrijventerrein. Er wordt gestreefd naar een autoluwe wijk met gemiddeld één parkeerplaats per woning en parkeerhubs aan de randen.

Er wordt ruimte geboden aan een passend aanbod aan voorzieningen en innovaties en bestaande landschappelijke en groene kwaliteiten van het gebied worden zo goed als mogelijk benut. Zoals gezegd is de verwachting dat we in 2026 de nieuwe grondexploitatiebegroting voor Nieuw Brandevoort en de afsplitsing van de grondexploitatie Brandevoort Zuid ter vaststelling kunnen voorleggen aan de raad. Conform de BBV voorschriften moeten we tot aan dat moment de jaarlijkse herziening van de grondexploitatie Brandevoort 2 blijven baseren op de oude plannen. Dit betekent concreet dat voor de jaarrekening het oude plan Brandevoort 2 wordt geactualiseerd. Brandevoort Zuid Initiatief

Verkenning

Planstudie

Realisatie

Exploitatie en beheer

Verkenning

Planstudie Planstudie

Realisatie

Exploitatie en beheer

Brandevoort Noord Initiatief

Grondexploitatie jaarrekening 2023 en 2024 Bij de jaarrekeningen is de grondexploitatie Brandevoort vastgesteld met het volgende resultaat. Jaarrekening 2023 Jaarrekening 2024 Kosten € 381.991.764 € 384.632.108 Opbrengsten € 356.031.569 € 378.460.336 Resultaat nominaal € -25.960.195 € -6.171.772 Resultaat eindwaarde € -36.516.011 (31-12-2038) € -143.755 (31-12-2040) Het grote verschil op eindwaarde tussen de jaarrekening 2023 en 2024 wordt met name veroorzaakt door de stijging van de verwachte grondopbrengsten op basis van de grondprijzenbrief 2025. Dit werkt vooral door op het deelgebied Brandevoort Noord waar de grond nog bijna volledig uitgegeven moet worden. Dit effect wordt versterkt doordat in de jaarrekening 2024 ook voor de komende jaren is gerekend met een hogere grondprijsstijging dan vorig jaar bij de jaarrekening 2023. In Brandevoort Zuid vordert de planontwikkeling, waardoor steeds beter zicht ontstaat op de resterende werkzaamheden. Dit heeft ertoe geleid dat de verwachte nog te maken kosten voor bouwen woonrijp maken behoorlijk naar beneden zijn bijgesteld.. In de paragraaf grondbeleid is uitgewerkt dat het rentepercentage ten opzichte van de jaarrekening 2023 naar beneden is bijgesteld. Bovenstaande aanpassingen (hogere grondopbrengsten en lagere kosten) werken uiteraard ook door in lagere rentelasten.

MPG 2024

21 | P a g i n a

Verwachte planning Brandevoort Zuid De ontwikkeling van Brandevoort-zuid loopt al vanaf 2007 en zal naar verwachting tot en met 2030 doorlopen. Alle kavels zijn uitgegeven in de deelgebieden Stepekolk en Liverdonk en in 2025 wordt het woonrijp maken verder afgerond. Naar verwachting worden de laatste blokken in de Veste in 2025 en 2026 uitgegeven en volgen de laatste blokken in Hazenwinkel in 2027 en 2028. Het bouwrijp- en woonrijp maken volgt de planning van de verkopen. Na het uitgeven van de laatste blokken in Hazenwinkel kan in Brandevoort Zuid het woonrijp maken afgerond worden, dit zal doorlopen tot en met 2030. Brandevoort Noord Het (oude) plan Brandevoort Noord ligt stil. De nieuwe koers onder de naam Nieuw Brandevoort wordt momenteel nader uitgewerkt. Besluitvorming over de nieuwe stedenbouwkundig invulling van het gebied wordt eind 2025 verwacht en aanpassing van de grondexploitatie in 2026. Project specifieke risico’s en kansen De ontwikkeling Brandevoort 2 kent een aantal project specifieke risico’s en kansen. Deze worden hieronder kort toegelicht. Risico’s Brandevoort Zuid • In het deelgebied de Veste zijn de verwachte opbrengsten geraamd op basis van een programma volledig in de vrije sector. Het is mogelijk dat een herontwikkeling plaatsvindt door veranderende vraag in de markt waardoor vrije sector woningen worden vervangen door betaalbare woningen.

Brandevoort Noord • Bij het slopen van de aanwezige bebouwing bestaat de kans dat dit meer kost dan geraamd vanwege bijvoorbeeld noodzakelijke saneringen en/of compensatiemaatregelen in het kader van flora en fauna, welke nu nog niet bekend zijn. • De herontwikkeling van het plan leidt tot een geheel ander te verwachten financieel eindresultaat. • De ontwikkeling bevindt zich in een dusdanig vroeg stadium dat qua fasering veel kan wijzigen door de planologische procedure, het participatie traject, het contracteren van partijen en de gronduitgifte. • Gezien de lange looptijd van dit plan kan de markt veranderen waardoor de vraag naar (type) woningen kan veranderen. Dit kan impact hebben op de ontwikkeling in de vorm van vertraging en worst-case herontwikkeling. Ook netcongestie kan zorgen voor vertraging in de ontwikkeling van het overig programma. En er is een risico op vertraging door strengere stikstof maatregelen. Kansen: Brandevoort Noord • Bij de verdere uitwerking wordt gezocht naar optimalisaties van de ontwikkeling. Partijen worden uitgedaagd om met een zo’n goed mogelijk en haalbaar plan te komen passend binnen de gestelde kaders.

MPG 2024

22 | P a g i n a

4.2.5 Suytkade Bestuurlijke afspraken Het voormalig bedrijventerrein Hatema wordt ontwikkeld tot stedelijk woongebied met leisure, bedrijven, onderwijs, supermarkt en horeca. Project Suytkade bestaat uit vier deelgebieden, dit zijn: Stedelijke Blok, Waterzone, Groenkwartier en Zuidknoop. Het plan loopt al langer dan tien jaar o.a. vanwege de financiële- en bouwcrisis en de slechte woningmarkt voor appartementen in het verleden. Het stedenbouwkundigplan is in het verleden aangepast aan de vraag vanuit de markt. Ook het bestemmingsplan is reeds één keer geactualiseerd. Onderstaande tabel toont het programma op de nog uit te geven gronden. Woningen Sociale huur Lage Middeldure koop Totaal aantal woningen

115 59 174

MGW MGW

Een meergezinswoning (MGW) is elke woning die samen met andere woonruimten c.q. bedrijfsruimten een geheel pand vormen. Hieronder vallen bijvoorbeeld flats, galerij-, portiek-, beneden- en bovenwoningen en appartementen. Overig programma Horeca Bedrijfsruimte Totaal overig programma

420 m2 10.064 m2 10.484 m2

Onderstaande afbeelding toont het plangebied in het groene vak.

MPG 2024

23 | P a g i n a

Onderstaande afbeelding toont het stedenbouwkundig plan Suytkade.

Stand van zaken Momenteel bevindt de ontwikkeling Suytkade zich gedeeltelijk in de realisatiefase en gedeeltelijk in de exploitatie en beheer fase. Verkoop van het resterende bouwprogramma is in volle gang. Er dienen in totaal nog 174 appartementen te worden verkocht en is er nog ruim. 1 ha bedrijventerrein beschikbaar.

Initiatief

Verkenning

Planstudie

Realisatie

Exploitatie en beheer

Grondexploitatie jaarrekening 2023 en 2024 Bij de jaarrekeningen is de grondexploitatie Suytkade vastgesteld met het volgende resultaat. Kosten Opbrengsten Resultaat nominaal Resultaat eindwaarde

Jaarrekening 2023 € 80.291.799 € 58.891.889 € -21.399.910 € -23.125.297 (31-12-2027)

Jaarrekening 2024 € 78.609.931 € 59.197.533 € -19.412.397 € -21.093.140 (31-12-2030)

In Suytkade vordert de realisatie waardoor een steeds betere inschatting kan worden gemaakt van de nog te maken civiele kosten. Deze grondexploitatie kent hoge kosten voor bouw- en woonrijp maken. Dit komt onder andere door de hoge kosten voor kunstwerken en infra, in verband met de stuw, kademuren en bruggen. Ook zijn er nog kosten opgenomen voor de laatste werkzaamheden rondom de aanleg van de nieuwe Aa. Door de steeds betere inschatting zijn de nog te maken kosten naar beneden bijgesteld ten opzichte van de jaarrekening 2023. De einddatum van het project is opschoven naar 2030. Deze vertraging is ontstaan door de spelende netcongestie en door het opnieuw faseren van de nog uit te geven gronden.