CN Omgevingsvergunning Dorpsstraat 38 - Ruimtelijke onderbouwing

Door middel van een combinatie van positieve bestemmingen en het uitsluiten van bepaalde activiteiten en functies kan sturing plaatsvinden van gewenste en ongewenste ontwikkelingen. Een belangrijk aspect hierbij is de handhaving en het toezicht op de naleving van het bestemmingsplan. Deze handhaving is van cruciaal belang om de in het plan opgenomen ruimtelijke kwaliteiten ook op langere termijn daadwerkelijk te kunnen vasthouden. Daarnaast is de handhaving van belang uit een oogpunt van rechtszekerheid: alle bewoners en gebruikers dienen door de gemeente op eenzelfde wijze daadwerkelijk aan het plan te worden gehouden. Om op een goede manier inhoud te geven aan het begrip handhaving is formulering van een handhavingsbeleid een vereiste. De handhavingsstrategie van de gemeente Helmond is opgenomen in de door de gemeenteraad vastgestelde beleidsnota 'Handhavingsbeleid gemeente Helmond (vlindernota 2)'. Deze strategie bevat het handhavingsbeleid voor de langere termijn en hierin zijn de visie op en de uitgangspunten voor handhaving vastgelegd. Als basis uitgangspunt hanteert de gemeente Helmond de Provinciale handhavingsstrategie: 'Zó handhaven wij in Brabant' (2011).

De strategie wordt jaarlijks uitgewerkt in een handhavings(uitvoerings)programma, waarin wordt aangegeven welke handhavingsactiviteiten het komende jaar worden uitgevoerd op het gebied van bouwen en gebruik, openbare orde en horeca, openbare ruimte, natuur en landschap, milieu en samenleving. Daarmee wordt uitvoering gegeven aan de verplichting van artikel 7.3 van het Besluit Omgevingsrecht (Bor) om voor de handhavingstaken gerelateerd aan de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) jaarlijks een uitvoeringsprogramma te maken. Ook wordt jaarlijks achteraf via een jaarverslag Verantwoording afgelegd. In het handhavingsbeleid van de gemeente Helmond wordt programmatisch handhaven voorgestaan. Programmatisch handhaven is het bewust voeren van een handhavingsbeleid. Dat vereist het maken van keuzes waar het accent in de handhavingsinspanning wordt gelegd en welke handhavingstaken een lagere prioriteit krijgen. Per taakveld is aangegeven welke basistaken zullen worden uitgevoerd en aan welke bestuurlijke thema's extra prioriteit wordt gegeven. De gemeente Helmond wil door het inzetten van de juiste instrumenten het nalevingsgedrag bij burgers en bedrijven verbeteren. Daarnaast wordt ingezet op het voorkomen en beëindigen van onveilige situaties. Tenslotte dient gestreefd te worden naar eenduidigheid in regelgeving. Regels die tevens helder, toetsbaar en handhaafbaar zijn.

Gelet op dit beleid wordt tegen alle illegale situaties overeenkomstig de in het beleid vastgestelde prioritering, handhavend opgetreden.

omgevingsvergunning Stiphout - Dorpsstraat 38 (gezondheidscentrum en appartementen)

29

30

omgevingsvergunning Stiphout - Dorpsstraat 38 (gezondheidscentrum en appartementen)

Hoofdstuk 4 4.1

Milieuaspecten

Inleiding

In dit hoofdstuk worden alle relevante milieu- en omgevingsaspecteen voor het plangebied behandeld. Indien er beperkingen uit het plan voortvloeien naar aanleiding van één van de aspecten, dan is hier in dit plan als randvoorwaarde rekening mee gehouden. Een en ander betekent dat het bestemmingsplan in overeenstemming met het criterium van 'een goede ruimtelijke ordening' dient te zijn.

4.2

Milieueffectrapportage

4.2.1 Inleiding De m.e.r.-regelgeving is erop gericht het milieu een volwaardige plaats in besluitvormingsprocessen te geven. Besluitvorming over ruimtelijke plannen vraagt altijd om een integrale afweging. In bepaalde gevallen is de verplichting opgelegd om de milieugevolgen van een voorgenomen activiteit evenals alternatieven hiervoor en mogelijke maatregelen, te beschrijven. In deze paragraaf is getoetst of sprake is van een m.e.r.-(beoordelings)plicht. Het planvoornemen bestaat uit de sloop van een café met zaal aan de Dorpsstraat 38 in Stiphout (welke inmiddels heeft plaatsgevonden) en de realisatie van een gezondheidscentrum inclusief 19 appartementen en bijbehorende parkeervoorziening op een vrijkomende locatie binnen Stiphout. 4.2.2 M.e.r.-toetsing Een m.e.r.-toetsing op basis van de beschikbare gegevens levert het volgende resultaat op: 1.

Er is sprake van een 'stedelijk ontwikkelingsproject', waarbij de omvang van de ontwikkeling zich ruim onder de drempelwaarden bevindt (cf Bijlage D bij het Besluit milieueffectrapportage). Een (vormvrije) m.e.r.-beoordeling is daarmee aan de orde. Deze is als Bijlage 2 aan deze ruimtelijke onderbouwing toegevoegd; 2. Gezien de aard, omvang en locatie van het voornemen en de afstand en effectbereik ten opzichte van het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied (circa 7,1 kilometer van de Strabrechtse Heide) is aannemelijk dat significant negatieve effecten van 18 storingsfactoren op voorhand zijn uit te sluiten. Vanwege het effectbereik en de overbelaste situatie, is dit niet het geval voor de stikstofdepositie als gevolg van het voornemen. Dit dient te worden aangetoond met een stikstofdepositieberekening van het projecteffect in de AERIUS Calculator. De betreffende stikstofdepositieberekening (realisatie- en gebruiksfase) is toegevoegd als Bijlage 3 en Bijlage 4 bij deze toelichting. Het planeffect van de nog te realiseren bouwcapaciteit is kleiner dan 0,00 mol N/ha/jaar en heeft geen invloed op de dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden en de stikstofdepositie op deze gebieden (< 0,00 mol/ha/jr op de dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden volgens de AERIUS-calculator). 3.

Dit betekent dat het bestemmingsplan uitvoerbaar is en dat er geen passende beoordeling hoeft te worden opgesteld in het kader van artikel 2.8 van de Wet natuurbescherming. Er bestaat dus geen m.e.r. -plicht op basis van artikel 7.2a van de Wet milieubeheer. Gelet op de kenmerken van het planvoornemen en de kenmerken van de potentiële effecten, zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen opgetreden. Ook heeft het planvoornemen geen negatieve effecten op een goede ruimtelijke ordening zoals beschreven in deze milieuparagraaf en de toelichting.

omgevingsvergunning Stiphout - Dorpsstraat 38 (gezondheidscentrum en appartementen)

31

4.3

Bedrijven- en milieuzonering

Vanuit het aspect 'goede ruimtelijke ordening' dient er voldoende ruimtelijke scheiding te zijn tussen hindervoorzakende (o.a. bedrijven) en hindergevoelige functies (waaronder woningen). In 2019 heeft de VNG de 'Milieuzonering nieuwe stijl' gepubliceerd. Deze publicatie bevat een nieuwe voorbeeldaanpak die het mogelijk maakt om een passend ruimtelijk kader te creëren voor de inpassing van bedrijven op bedrijventerreinen (en andere werkgebieden) en in gemengd gebied met wonen (functiemenging). Deze voorbeeldaanpak is gebaseerd op de extra mogelijkheden die mogelijk zijn op grond van de Crisis- en herstelwet. Gemotiveerd kan worden dat de omgeving van het plangebied aangemerkt kan worden als een 'gemengd gebied met wonen'. In de VNG-publicatie 'Milieuzonering nieuwe stijl' wordt dit soort gebied gedefinieerd als 'een (centrum)stedelijk gebied waar een menging van functies inclusief woningen aanwezig is of wordt geambieerd', en een gebied waar 'naast wonen andere functies worden toegelaten, zoals horeca, detailhandel, onderwijs, zorg, cultuur en/of lichte bedrijvigheid geschikt voor functiemenging'. Langs de Dorpsstraat is er tussen de Kloosterstraat en Oudartstraat voornamelijk sprake van een bestemming 'Gemengd'. De bedrijvigheid die te vinden is in de directe omgeving ligt bovendien in lijn met een standaard centrumvoorziening (detailhandel, dienstverlening en horeca).

Om deze reden kunnen gemotiveerd de milieuzonecategoriën met één stap verkleind worden. Met het planvoornemen wordt een gezondheidscentrum in combinatie met 19 appartementen gerealiseerd. Hiermee wordt zowel een hinderveroorzakend object (gezondheidscentrum) als hindergevoelige objecten (19 appartementen) mogelijk gemaakt. In deze paragraaf zijn de functies en activiteiten in de omgeving beoordeeld, om aan te tonen dat de omliggende functies niet worden gehinderd en geen hinder wordt ondervonden vanuit de omgeving. Hindergevoeligheid van het planvoornemen Met het planvoornemen worden 19 hindergevoelige objecten (appartementen) mogelijk gemaakt. Hiervoor moet aangetoond worden dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Daarnaast moet voorkomen worden dat omliggende bedrijven belemmerd worden in hun bedrijfsvoering. In dat kader is een inventarisatie gemaakt van deze omliggende bedrijfsactiviteiten.

32

omgevingsvergunning Stiphout - Dorpsstraat 38 (gezondheidscentrum en appartementen)

Overzicht bedrijfs- en gemengde bestemmingen in omgeving plangebied Dichtstbijzijnde bedrijfsbestemming die een bedrijf in categorie 2 (richtafstand 30 meter verkleind naar 10 meter) van de Staat van bedrijfsactiviteiten mogelijk maakt ligt op circa 35 meter van beoogde hindergevoelige functies binnen het planvoornemen. Dichtsbijzijnde bedrijfsbestemming die een bedrijf in categorie 3 (richtafstand 50 meter verkleind naar 30 meter) van de Staat van bedrijfsactiviteiten mogelijk maakt ligt op circa 163 meter van hindergevoelige functies binnen het planvoornemen. Daarnaast maakt de gemengde bestemming diverse functies (waaronder het aangrenzende multifunctioneel centrum in combinatie met horeca) grenzend aan en in directe omgeving van het plangebied mogelijk. Dit zijn functies in categorie 1 (richtafstand 10 meter verkleind naar 0 meter). In alle gevallen wordt voldaan aan de richtafstand tussen de bedrijfsbestemming en de toegestane functies binnen de gemengde bestemming in relatie tot de te realiseren appartementen, zodat daarmee het woon- en leefklimaat wordt gewaarborgd. Omgekeerd vormen de appartementen geen belemmering voor de aangrenzende functies aangezien reeds op vergelijkbare of kortere afstand woningen zijn gelegen die bepalend zijn voor de betreffende functies.

Eventuele geluidoverlast vanuit het MFC (repetities/uitvoeringen fanfare, evenementen) wordt voor de toekomstige appartementen tot een minimum beperkt. De woon- en leefruimtes (incl. balkons) van de appartementen zijn geörienteerd op de Dorpsstraat dan wel Kloosterstraat en niet op het MFC. Aan de zijde van het MFC zijn de slaapruimtes en galerijen gelegen. Daarnaast functioneert het aanpalende trap- en liftgebouw van de toekomstige bebouwing bovendien als buffer voor geluid. Eveneens geldt de plaatsing van de galerijen en technische ruimtes aan de (oostelijke) zijde van de toekomstige bebouwing als buffer voor mogelijke geluidsoverlast. Daarbij gaat de toekomstige bebouwing streng geïsoleerd worden met triple glas en extra isolatie. De eventuele geluidsoverlast zal hierdoor nog verder beperkt worden. Hinderveroorzaking van het planvoornemen Met het planvoornemen wordt bedrijfsvoering in de vorm van een gezondheidscentrum mogelijk gemaakt. Deze bedrijfsactiviteiten kunnen mogelijk hindergevoelig zijn voor omliggende hindergevoelige objecten, zoals woningen. Met de bedrijfsactiviteiten kan aansluiting gezocht worden bij de categorie 'artsenpraktijken, klinieken en dagverblijven' (bedrijfscategorie 1).

Gezien de ligging in een gemengd gebied kan gemotiveerd één stap lager aangehouden worden (richtafstand 0 meter), waardoor het gezondheidscentrum in de praktijk geen hinder veroorzaakt op omliggende hindergevoelige objecten, waaronder de appartementen. Conclusie De hindergevoelige objecten die mogelijk gemaakt worden met het planvoornemen, belemmeren omliggende bedrijven niet in hun bedrijfsvoering. Ook kan de bedrijfsvoering die mogelijk gemaakt wordt met het voornemen (gezondheidscentrum) qua hinderveroorzaking op de omgeving verwaarloosd worden. Het aspect bedrijven en milieuzonering levert geen belemmering op voor het planvoornemen.

4.4

Bodem

Op basis van artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening zijn gemeenten verplicht om in de ruimtelijke onderbouwing een paragraaf over de bodemkwaliteit op te nemen. In deze paragraaf dient gemotiveerd te worden of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van de bodem. Uitgangspunt van een goede ruimtelijke ordening is dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde bestemming en de daarin toegestane gebruiksvormen. Zo mag een eventuele aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico opleveren voor de gebruikers van de bodem en mag de bodemkwaliteit niet verslechteren door grondverzet. Om de bodemkwaliteit ter plekke van het plangebied in kaart te brengen is door Archimil BV reeds op 22 november 2018 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. (rapportnummer 3425R001-3). Dit onderonderzoek heeft enkel betrekking op Dorpstaat 38. Kloosterstraat 9/11 is niet meegenomen in dit onderzoek. In het verkennend bodemonderzoek worden de volgende conclusies getrokken:

omgevingsvergunning Stiphout - Dorpsstraat 38 (gezondheidscentrum en appartementen)

33

Aan de zuidzijde van de locatie zijn in de bodem sporen tot zwakke bijmengingen met puin aangetroffen. De puinhoudende grond uit de bovenlaag (0,3 - 0,6 m-mv) is licht verontreinigd met lood, zink, PCB en PAK's. De zintuigelijk onverdachte humeuze bodem uit de boven- en onderlaag (0-0,5 m-mv) is licht verontreinigd met lood. Het grondwater is licht verontreinigd met barium, nikkel, molybdeen, kobalt en xylenen. De hypothese niet-verdachte locatie dient voor de bovengrond, ondergrond en het grondwater te worden verwopen op basis van deze onderzoeksresultaten. Dit verkennend bodemonderzoek is bijgevoegd als Bijlage 5 bij deze ruimtelijke onderbouwing. In dit kader heeft er na de sloop van de bebouwing en het bouwrijp maken van het terrein van Dorpsstraat 38 aanvullend bodemonderzoek en verkennend onderzoek asbest conform de Nederlandse normen NEN5740/A1 en NEN5707/C2 (Lankelma, rapportnummer 2100549, d.d. 20 april 2021) plaatsgevonden. Hierin is het gedeelte van de Kloosterstraat 9/11 meegenomen. Daarbij is onderscheid gemaakt in: voormalige (gesloopte) bebouwing (noordelijk terreindeel), zuidelijk terreindeel en gehele locatie (PFAS).

Voormalige bebouwing (noordelijk terreindeel) In de grondmengmonsters MM1 (bovengrond) en MM2 (ondergrond) zijn analytisch geen verhoogde gehalten van de onderzochte stoffen aangetoond. De gehalten overschrijden de achtergrondwaarden niet. Op basis van het Besluit bodemkwaliteit kan de milieuhygiënische kwaliteit van beide bodemlagen indicatief als klasse 'AW2000' beschouwd worden.

Zuidelijk terreindeel In het grondmengmonster MM3 (bovengrond) zijn analytisch licht verhoogde gehalten met zink, kwik, lood en PAK aangetoond. De gehalten overschrijden de achtergrondwaarden, doch niet de interventiewaarden. Op basis van het Besluit bodemkwaliteit kan de milieuhygiënische kwaliteit van deze bodemlaag indicatief als klasse 'Industrie' beschouwd worden.

Gehele locatie (PFAS) In de grondmengmonsters MM4 en MM5 zijn analytisch geen verhoogde gehalten met PFAS aangetoond. Beide grondmengmonsters worden geclassificeerd als klasse 'AW2000'. De grond mag altijd worden toegepast (met uitzondering van grondwaterbeschermingsgebieden). De lokale interventiewaarden van de gemeente Helmond worden niet overschreden. De lokale achtergrondwaarden worden in beide gevallen wel overschreden.

Toetsing hypothese grond De hypothese 'onverdacht' dient op basis van de resultaten, licht verhoogde gehalten in de grond, formeel te worden verworpen.

Centraal terreindeel In het grondmengmonster ASBMM1 is analytisch geen verhoogd asbestgehalte aangetoond. Het gehalte overschrijdt de detectiegrens niet.

Toetsing hypothese asbest

34

omgevingsvergunning Stiphout - Dorpsstraat 38 (gezondheidscentrum en appartementen)

De hypothese 'diffuus belaste locatie met een heterogeen verdeelde asbestverontreiniging' kan op basis van de resultaten worden verworpen. Op basis van voornoemde conclusies is nader onderzoek niet aan de orde.

Middels onderhavig bodemonderzoek is de milieuhygiënische kwaliteit van de grond vastgelegd. In het kader van de Wet bodembescherming zijn geen aanvullende procedures noodzakelijk. Op basis van de bevindingen uit onderhavig bodemonderzoek zijn er vanuit milieuhygiënisch oogpunt derhalve geen belemmeringen c.q. beperkingen voor de voorgenomen nieuwbouw en ontwikkeling binnen het plangebied. Het aanvullend bodemonderzoek en verkennend onderzoek asbest is bijgevoegd als Bijlage 6 bij deze ruimtelijke onderbouwing.

4.5

Geluid

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient op basis van de Wet geluidhinder te worden onderzocht of sprake is van geluidsoverlast, in het bijzonder in verband met verkeer, spoor of bedrijven. In de wet geluidhinder is bepaald dat ten aanzien van zogenaamde 'geluidgevoelige objecten' (zoals woningen) wettelijke eisen gelden ten aanzien van de maximale belasting. Op basis van de Wet geluidhinder zijn er drie soorten geluidsbronnen waarmee bij het opstellen van bestemmingsplannen rekening mee moet worden gehouden: wegverkeerslawaai; spoorweglawaai; industrielawaai. Dit planvoornemen voorziet in het planologisch-juridisch mogelijk maken van een gezondheidscentrum met 19 appartementen. Hiermee worden nieuwe voor geluidhinder gevoelige objecten gerealiseerd in het kader van de Wet geluidhinder. In de nabije omgeving van het plangebied zijn geen spoorwegen of gezoneerde industrieterreinen gelegen. Het aspect wegverkeerslawaai is hiermee het enige relevante geluidshinderaspect waarop getoetst dient te worden. Het plangebied is aan de Dorpsstraat gelegen (doorgaande weg, maximale snelheid 50 km/u). Deze weg is zoneplichtig en heeft een onderzoekszone. Om deze reden is een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai noodzakelijk om de geluidsbelasting op de gevels van de appartementen te berekenen om te bezien of voldaan kan worden aan de vastgestelde voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

De Kloosterstraat betreft een bestemmingsweg met een maximale snelheid van 30 km/u. Deze weg is daarmee in essentie niet zoneplichtig. Toch is het wenselijk om in het kader van een goede ruimtelijke ordening aan te tonen dat er ten gevolge van het verkeer op deze weg en de nieuw te realiseren parkeerplaats ten behoeve van het planvoornemen sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter hoogte van de appartementen. Om deze reden is er door Tritium Advies op 17 maart 2021 een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd (documentkenmerk 2101/328/CK-01), bijgevoegd bij deze ruimtelijke onderbouwing als Bijlage 7. Voor de Kloosterstraat geldt dat de geluidbelasting op de gevels van de nieuwe appartementen de richtwaarde met maximaal 6 dB overschrijdt. Voor een 30 km/uur weg kan echter geen hogere waarde worden verleend, aangezien deze weg niet zoneplichtig is. Voor de Dorpsstraat geldt dat de geluidbelasting op de gevels van de nieuwe appartementen de voorkeursgrenswaarde van 48 dB met maximaal 19 dB overschrijdt. Derhalve wordt op een aantal toetspunten eveneens de maximale ontheffingswaarde van 63 dB voor nieuwbouw in stedelijk gebied overschreden. Een overschrijding van de maximale ontheffingswaarde wordt in principe niet toegestaan door de Wgh.

Om de appartementen toch te kunnen realiseren zal op die toetspunten een zogenaamde 'dove gevel' worden toegepast met uitzondering van incidenteel te openen delen die niet aan een geluid aan een geluidgevoelige ruimte grenzen. Dit zal zodanig worden toegepast dat welke woning beschikt voer een geluidluwe gevel. Bij de

omgevingsvergunning Stiphout - Dorpsstraat 38 (gezondheidscentrum en appartementen)

35

twee appartementen (2 en 9) waarbij dat niet mogelijk is zullen ter plaatse van de loggia's buitenluchtcondities worden gecreëerd om in de vereiste spuiventilatie te kunnen voorzien. In dat kader worden de benodigde maatregelen voor de 'dove gevels' getroffen. Dit betreffen concreet de volgende maatregelen: M-view loggiaschermen (te openen) in appartementen 1,2, 8 en 9. Silent-air voorzetramen in de slaapkamers nr. 2 in appartementen 2 en 9. Een en ander is in onderstaande tekening gevisualiseerd.

Maatregelen gevel

Op deze wijze worden niet meer de maximale ontheffingswaarden overschreden waarmee, voorzover nog sprake is van overschrijding van de voorkeursgrenswaarden, een beschikking hogere waarden zal worden aangevraagd. Ter bepaling van de geluidwering van de gevels zal een nader onderzoek worden ingesteld om te kunnen aantonen dat, ten behoeve van de gelijktijdig aan te vragen omgevingsvergunning, voldaan wordt aan de vereiste gevelwering conform de bepalingen in het Bouwbesluit.

4.6

Geur

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) is op 1 januari 2007 in werking getreden. Met de Wet geurhinder en veehouderij geldt één toetsingskader voor vergunningplichtige veehouderijen in de hele gemeente. Voor niet vergunningplichtige veehouderijen en overige agrarische niet vergunningplichtige bedrijven is het Activiteitenbesluit het toetsingskader. De Wet geurhinder en veehouderij bevat normen en afstanden die bedrijven moeten aanhouden ten opzichte van geurgevoelige objecten. Daarnaast geeft de Wet geurhinder en veehouderij gemeenten de beleidsvrijheid om maatwerk te leveren dat is afgestemd op de ruimtelijke en milieuhygiënische feiten en omstandigheden in een concreet gebied en de gewenste (toekomstige) ruimtelijke inrichting. Ter plaatse van geurgevoelige objecten dient sprake te zijn van een goed woon- en leefklimaat. Met het planvoornemen worden 19 geurgevoelige objecten (appartementen) toegevoegd op de locatie. Het

36

omgevingsvergunning Stiphout - Dorpsstraat 38 (gezondheidscentrum en appartementen)

plangebied is gelegen binnen de dorpskern van Stiphout. In de directe omgeving van het plangebied zijn geen agrarische bedrijven (intensieve veehouderijen) gelegen. Nader onderzoek is daarom niet noodzakelijk. Het aspect geur levert geen belemmeringen op voor het planvoornemen.

4.7

Luchtkwaliteit

In hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer (hierna ook: Wm), zijn de belangrijkste bepalingen inzake de luchtkwaliteit opgenomen. Dit hoofdstuk staat ook wel bekend als de 'Wet luchtkwaliteit'. Het doel van titel 5.2 Wm is om de mens te beschermen tegen de negatieve gevolgen van luchtverontreiniging op hun gezondheid. In de wet- en regelgeving zijn de richtlijnen uit de Europese regelgeving opgenomen, waaraan voorgenomen ontwikkelingen dienen te voldoen. Wanneer een project aangeduid kan worden als 'Niet in betekenende mate bijdragen' aan de luchtverontreiniging (NIBM), vormen de luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van de bevoegdheid van een bestuursorgaan ex artikel 5.16 Wm. In het besluit NIBM (niet in betekenende mate) wordt gesteld dat een project NIBM is wanneer het aannemelijk is dat het een toename van de concentratie veroorzaakt van maximaal 3%. De 3% grens wordt gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2 ). Dit komt overeen met 1,2 microgram/m3 voor zowel PM10 als NO2 . In de regeling NIBM is (onder andere) aangegeven dat een plan tot 1.500 woningen niet in betekenende mate bijdraagt aan de toename van de concentratie fijn stof en stikstofdioxide in de lucht.

In paragraaf 5.5 is de verkeersgeneratie berekend met oog op het verschil tussen het voormalige gebruik als café met zaal en het nieuwe gebruik als gezondheidscentrum/appartmentencomplex. Uit de berekening blijkt een toename van 102 mvt/etmaal. Bij de berekening met de NIBM-tool wordt uitgegaan van een aandeel vrachtverkeer van 5%. Uit de NIBM-tool blijkt dat het voornemen aangemerkt kan worden als NIBM, en dat nader onderzoek met betrekking tot luchtkwaliteit niet noodzakelijk is.

Gelet op dit levert het het aspect luchtkwaliteit geen belemmering op voor het voornemen.

omgevingsvergunning Stiphout - Dorpsstraat 38 (gezondheidscentrum en appartementen)

37

4.8

Externe veiligheid

Externe veiligheid heeft betrekking op het risico dat een ongeval met gevaarlijke stoffen kan plaatsvinden, waardoor personen die geen directe relatie hebben tot de risicovolle activiteit zouden kunnen komen te overlijden. Bij een ruimtelijke besluit voor het toelaten van (beperkt) kwetsbare objecten moet worden getoetst aan risiconormen en veiligheidsafstanden. Dit is met name relevant op korte afstand van risicobronnen. Indien een (beperkt) kwetsbaar object wordt toegelaten binnen het invloedsgebied van een belangrijke risicobron, moet ook het groepsrisico worden verantwoord. Bovendien is het van belang om af te wegen in hoeverre nieuwe risicobronnen binnen een plangebied worden toegestaan. Voor de beoordeling van een ruimtelijk plan moet voor externe veiligheid worden vastgesteld of het plangebied is gelegen binnen het invloedsgebied van specifieke risicovolle inrichtingen, relevante transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen of relevante buisleidingen. Toetsingskaders zijn het "Besluit externe veiligheid inrichtingen" (Bevi), het "Besluit externe veiligheid transportroutes" (Bevt) en het "Besluit externe veiligheid buisleidingen" (Bevb). Daarnaast zijn in het Vuurwerkbesluit en het Activiteitenbesluit milieubeheer veiligheidsafstanden genoemd die rond stationaire risicobronnen, niet zijnde een Bevi-inrichting, moeten worden aangehouden.

Met het planvoornemen wordt een gezondheidscentrum met 19 appartementen toegevoegd aan de locatie. Het gezondheidscentrum met 19 appartementen wordt aangemerkt als beperkt kwetsbaar object. Het aantal personen dat verblijft binnen het plangebied zal per saldo gelijk blijven of slechts beperkt toenemen ten opzichte van het voormalige gebruik als café met zaal. Het verschil is dat in de nieuwe situatie de toekomstige bewoners van de appartementen 'langdurig' ter plaatse verblijven ten opzichte van de bezoekers van het voormalige café met zaal. Toekomstige bezoekers van het gezondheidscentrum zullen ter plaatse slechts kortstondig verblijven. Aangezien de omgevingsvergunning het oprichten van een nieuw beperkt kwetsbaar object mogelijk maakt, dient te worden getoetst aan de geldende toetsingskaders (Bevi, Bevt en Bevb). Om de risicobronnen te inventariseren is de risicokaart beschouwd.

38

omgevingsvergunning Stiphout - Dorpsstraat 38 (gezondheidscentrum en appartementen)

Uitsnede risicokaart met ligging planlocatie (bron: risicokaart.nl) In de (directe) omgeving van het plangebied zijn geen risicobronnen (risicovolle bedrijven: >1 km, transportroutes: >2 km en/of buisleidingen > 500m) geïdentificeerd die van invloed kunnen zijn op het planvoornemen. Alle risicobronnen bevinden zich op ruime afstand van van het plangebied en zijn daarmee niet van invloed op het plangebied. Nader onderzoek in het kader van de externe veiligheid is niet nodig. Het aspect externe veiligheid vorm geen belemmering voor dit planvoornemen.

4.9

Natuur

Voor de ruimtelijke procedure dient te worden vastgelegd dat het voorgenomen planvoornemen past binnen de geldende natuurwetgeving. Om in beeld te brengen of het planvoornemen in strijd is met natuurwetgeving en hoe eventuele strijdigheid met de wet voorkomen kan worden, zijn hieronder de beschermde gebieden en beschermde soorten beschouwd. 4.9.1 Beschermde gebieden Er dient aannemelijk te worden gemaakt dat het plan geen negatieve effecten heeft op de instandhoudingsdoelstellingen van Europees beschermde Natura2000-gebieden en het Natuurnetwerk Brabant (NNB). Natura 2000: De bescherming van Natura 2000-gebieden is geregeld in de Wet natuurbescherming, die de implementatie vormt van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. De Natura 2000-gebieden vormen samen een Europees netwerk van natuurgebieden. Als ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van natuurwaarden binnen een Natura 2000-gebied, is een vergunning vereist op grond van de Wet natuurbescherming (zie artikel 2.7 en 2.8 van de Wet natuurbescherming). Op ca. 7,1 kilometer afstand vanaf het plangebied ligt het Natura 2000-gebied Strabrechtse Heide & Beuven. Negatieve effecten voor licht, geluid en trillingen ten gevolge het planvoornemen, zijn gezien de ruime afstand,

omgevingsvergunning Stiphout - Dorpsstraat 38 (gezondheidscentrum en appartementen)

39

op deze Natura 2000-gebieden uit te sluiten.

Natura2000-gebieden in de omgeving van het plangebied Om negatieve effecten van het planvoornemen door een toename van stikstofdepositie uit te sluiten, is een AERIUS-berekening uitgevoerd. Op het aspect stikstof wordt nader ingegaan in 4.9.3. Deze AERIUS-berekening (realisatie- en gebruiksfase) is bijgevoegd als Bijlage 3 en Bijlage 4. Natuurnetwerk Brabant: het plangebied is niet gelegen binnen het Natuurnetwerk Brabant. Dichtstbijzijnd deel van het Natuurnetwerk Brabant betreft de Stiphoutse bossen op ca. 600 m afstand ten westen van het plangebied. Gezien het planvoornemen plaatsvindt in het centrum van Stiphout, op geruime afstand van het Natuurnetwerk Brabant zijn negatieve effecten van het planvoornemen op het Natuurnetwerk Brabant uit te sluiten.

40

omgevingsvergunning Stiphout - Dorpsstraat 38 (gezondheidscentrum en appartementen)

Uitsnede kaart 4: Instructieregels gemeente: natuur en stiltegebieden (Interim omgevingsverordening Noord-Brabant) 4.9.2 Beschermde soorten De bebouwing van het voormalig café met zaal is inmiddels gesloopt. Het plangebied ligt momenteel braak en is bouwrijp gemaakt. Dit betekent dat er binnen het plangebied geen bebouwing en/of beplanting die geschikt is voor beschermende soorten aanwezig is. Een uitzondering hierop vormt de tuin bij Kloosterstaat 9/11. De hier aanwezige bomen c.q. beplanting worden, voor zover nodig ten behoeve van de realisatie van de geplande parkeerplaats, gerooid buiten het broedseizoen (half maart tot half augustus). Gezien de ligging binnen de dorpskern van Stiphout is er verder geen sprake van natuurwaarden. Wel zal uit voorzorg in het ontwerp van het planvoornemen (zowel de bebouwing als de buitenruimten) maatregelen worden opgenomen om het gebied mede voor diverse soorten geschikt te maken. Aanknopingspunten zijn: Het realiseren van nieuwe, vervangende opgaande beplanting in het plangebied; Het toepassen van zwaluwdakpannen, waarmee nestgelegenheid aan gierzwaluwen wordt geboden; Het realiseren van vleermuiskasten in het plangebied; Het toepassen van halfopen verharding en het afzien van het gebruik van chemische bestrijdingsmiddelen.

Het exacte pakket maatregelen (en de ruimtelijke uitwerking daarvan) ten behoeve van dit natuurinclusief bouwen, zal als onderdeel van de omgevingsvergunningaanvraag worden ingediend. 4.9.3 Stikstof De effecten van het planvoornemen op emissie en depositie van stikstof zijn in het kader van deze ruimtelijke onderbouwing afgewogen. In de berekening wordt onderscheid gemaakt tussen twee berekeningsfasen: Realisatiefase: de tijdelijke emissie van stikstof tijdens de sloop van de huidige bebouwing en de realisatie van het gezondheidscentrum en appartementen; Gebruiksfase: stikstofemissie voor onbepaalde tijd na ingebruikname van het planvoornemen. Uit de bijgevoegde AERIUS-bijlagen (Bijlage 3 en Bijlage 4) blijkt dat het planvoornemen niet leidt tot een toename van stikstofdepositie op omliggend Natura 2000-gebied. Hiermee kan geconcludeerd worden dat het

omgevingsvergunning Stiphout - Dorpsstraat 38 (gezondheidscentrum en appartementen)

41

planvoornemen niet vergunningplichtig is op basis van de Wet natuurbescherming met betrekking tot het aspect stikstof. 4.9.4 Conclusie Uit het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het voornemen uitvoerbaar is binnen de kaders van de Wet natuurbescherming. Het aspect natuur c.q. ecologie vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

4.10

Leidingen

Door het plangebied lopen geen boven- en/of ondergrondse leidingen. Er is op dat gebied derhalve geen sprake van bijbehorende (planologische) beschermingszones en/of belangen van derden op dit punt. Het aspect leidingen vormt geen belemmering voor het plan. Wel zijn er in het straatprofiel van de Dorpsstraat en Kloosterstraat de nodige leidingen (elektra, telefonie/internet) aanwezig waarop het gezondheidscentrum en de appartementen aangesloten kunnen worden.

42

omgevingsvergunning Stiphout - Dorpsstraat 38 (gezondheidscentrum en appartementen)

Hoofdstuk 5 5.1

Sectorale aspecten

Waterhuishouding

Via het watertoetsproces is geborgd dat het waterschap voldoende vroegtijdig bij ruimtelijke planvorming wordt betrokken. De gemeente Helmond en het waterschap Aa en Maas hebben in 2006 een watercontract ondertekend. In dit contract zijn procesmatige afspraken vastgelegd over de uitvoering van de watertoets, waarmee een snelle en efficiënte afhandeling van ruimtelijke plannen plaatsvindt. Daarnaast houdt de gemeente een 'waterboekhouding' bij, waarin de waterbergingsopgave van de ruimtelijke plannen is opgenomen, die niet op eigen terrein kunnen voorzien in de waterberging. De gemeente verplicht zich op openbaar een terrein een waterbergingsvoorziening aan te leggen. Uitgangspunt is dat deze bergingsvoorziening wordt aangelegd zodra meegelift kan worden met andere maatregelen in de (openbare) ruimte, zoals vervanging van riolering gecombineerd met herinrichting of herstructurering. Voor het planvoornemen is een digitale watertoets uitgevoerd via de website www.dewatertoets.nl. Op basis van deze toets (zie Bijlage 8 bij deze ruimtelijke onderbouwing) is de verwachting dat het waterschap Aa en Maas ten aanzien van dit plan weinig of geen opmerkingen zal hebben. Het waterschap wenst het plan wel te ontvangen in het kader van het vooroverleg.

Voor het planvoornemen is verder aan de hand van de volgende onderwerpen de waterhuishoudkundige situatie nader inzichtelijk gemaakt: Oppervlaktewater: In het plangebied zijn geen oppervlaktewateren aanwezig; Grondwater: ondergrondse voorzieningen moeten waterdicht worden aangelegd, indien het verblijfsruimten betreft (eis Bouwbesluit). Als de ondergrondse voorziening geen verblijfsruimte is, is het waterdicht maken niet verplicht op grond van het Bouwbesluit. De gemeente kan echter niet aangesproken worden op het handhaven van een bepaald grondwaterpeil om diepliggende ondergrondse voorzieningen droog te houden. Bij grondwateroverlast is de perceeleigenaar in eerste instantie aan zet om het probleem te verhelpen. Het beleid ten aanzien van grondwateroverlast is vastgelegd in het 'verbreed gemeentelijk rioleringsplan 2010-2015/2018' Riolering: lokaal is een gemengd rioolstelsel aanwezig. Het plangebied vraagt geen extra zorg met betrekking tot waterlast of water-op-straat vanuit het rioolstelsel. In dat kader zal de (nieuwe) bebouwing worden voorzien van een gescheiden stelsel. Derhalve vindt er op grond van dit planvoornemen geen wijziging plaats in de bestaande waterhuishouding of het bestaande rioolstelsel, maar is de (nieuwe) bebouwing daarmee voor de toekomst voorbereid als er een gescheiden stelsel wordt aangelegd ter plaatse van de bestaande infrastructuur.

5.2

Toepassing waterbeleid op het plangebied

5.2.1 Voorkeursvolgorde omgaan met regenwater De voorkeursvolgorde voor het omgaan met regenwater is: hergebruik, infiltratie, buffering en afvoer. Bij hergebruik kan gedacht worden aan de aanleg van gescheiden watercircuits door het hergebruik van bijvoorbeeld regenwater (drinkwater, grijswater, huishoudwater). De ervaringen met een aantal proefprojecten leert echter dat deze pas rendabel zijn bij projecten met 1000 of meer te bouwen woningen. Ook de aangescherpte regelgeving maakt het grootschalige hergebruik van (regen)water niet snel haalbaar. In dit plan wordt daarom geen rekening gehouden met hergebruik van regenwater. Voor de aspecten infiltratie, buffering en afvoer wordt onderstaand aangegeven hoe hiermee omgegaan wordt.

omgevingsvergunning Stiphout - Dorpsstraat 38 (gezondheidscentrum en appartementen)

43

5.2.2 Infiltratie, buffering en afvoer van regenwater Vuil- en schoon water dient gescheiden te worden. Met het planvoornemen wordt een gebouw gerealiseerd van ca. 700 m2 (footprint begane grond). Ten behoeve van de parkeervoorziening vindt er een extra ca. 400 m2 verharding plaats aan de achterzijde van de locatie Kloosterstraat 9/11. Echter het is nog niet bekend hoe het parkeerterrein wordt uitgevoerd. Verharding is misschien wel het meest voor de hand liggend, maar als de waterberging problematisch wordt kan wellicht worden gekozen voor halfverharding of open verharding in plaats van een gesloten verharding met ondergrondse kratten. Uitgaande van een volledig verhard terrein ontstaat er een bergings opgave van 0,06 * 1.491 m2 = ca. 90 m3 bergingsopgave (op basis van de rekenregel uit de Keur en kaart met gevoeligheid piekafvoeren van het Waterschap Aa en Maas). Deze berging zal binnen het plangebied moeten worden opgevangen of geïnfiltreerd. 5.2.3 Hydrologischneutraal ontwikkelen Het gebied is vanuit oppervlaktewater niet inundatiegevoelig. Daarnaast is het gebied vanuit grondwater niet gevoelig voor wateroverlast. 5.2.4 Voorkomen vervuiling Uitgangspunt bij elke ruimtelijke ontwikkeling is, dat de kwaliteit van oppervlaktewater en grondwater niet mag verslechteren ten opzichte van de huidige situatie. Waar mogelijk wordt een verbetering nagestreefd.

De waterkwaliteit wordt beïnvloed door het (veranderende) ruimtegebruik en het gebruik van bouwmaterialen. In de toekomstige situatie is sprake van nieuwbouw waarbij het ruimtegebruik verandert. Bij de nieuwbouw dient rekening te worden gehouden met de te gebruiken bouwmaterialen. 5.2.5 Bouwmaterialen De gemeente streeft naar het terugdringen van het gebruik van uitlogende bouwmaterialen (koper, zink, lood) om de water- en bodemkwaliteit niet negatief te beïnvloeden. Dit aspect is als aanbeveling opgenomen in het pakket duurzaam bouwen en is ook van toepassing op het plangebied. Door het toepassen van sedumdaken wordt er zorg gedragen voor vertraagde hemelwaterafvoer en -buffering. Van de initiatiefnemer wordt hierbij verwacht dat deze het vrijkomende regenwater niet onnodig vervuild en daarom geen uitlogende bouwmaterialen gebruikt. Het gebied ligt niet in een waterwin- of grondwaterbeschermingsgebied, waardoor er geen extra eisen vanuit de Provinciale Milieuverordening van toepassing zijn. 5.2.6 Gebruik onkruidwerende middelen in groen en op verhardingen Voor het gebruik van onkruidwerende middelen in groen en op verharding volgt de gemeente Helmond het landelijke beleid. Onkruidwerende middelen worden al sinds enkele jaren niet meer gebruikt in openbaar groen. Voor bestrijding op verhardingen vindt gebruik, voor zover toegestaan, plaats via de DOB-systematiek.

Vanaf 2015 vindt bestrijding op verhardingen alleen nog mechanisch plaats, dat wil zeggen: branden, heet water en/of borstelen.

5.3

Archeologie

Sinds 1 september 2007 is de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz) in werking getreden. Deze wet is de Nederlandse uitwerking van het Verdrag van Malta uit 1992. De Wamz is in zijn geheel opgenomen in de Monumentenwet 1988 (Mw art. 38 t/m 60). In de Wamz is vastgelegd dat Rijk, provincies en gemeenten in ruimtelijke plannen rekening houden met aspect 'archeologie'. De wet beoogt het archeologische erfgoed in hoofdzaak in situ te beschermen.

44

omgevingsvergunning Stiphout - Dorpsstraat 38 (gezondheidscentrum en appartementen)

De op 1 juli 2016 in werking getreden Erfgoedwet heeft de Monumentenwet 1988 deels vervangen als het gaat om archeologie. in de Erfgoedwet is vastgelegd wat onder cultureel erfgoed (waar archeologie onder valt) wordt verstaan. Onderdelen van de Monumentenwet 1988 die de omgang met archeologie in de fysieke leefomgeving betreffen, gaan naar de Omgevingswet. Voor een aantal onderdelen (onder andere bestemmingsplannen) is voor de periode tot inwerkingtreding van de Omgevingswet een overgangsregeling in de Erfgoedwet opgenomen.

Uitsnede Archeologische beleidskaart Helmond 2017 met ligging plangebied geel omlijnd. De gemeenteraad van de gemeente Helmond heeft op 26 september 2017 de Archeologische beleidskaart 2017 met bijbehorende toelichting vastgesteld. Op deze beleidskaart is het plangebied gelegen binnen archeologisch deelgebied 25, de dorpskern van Stiphout. Dit betreft een gebied met archeologische waarde. In het bestemmingsplan 'Stiphout' is dit vertaald met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. De voor deze bestemming aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de op en/of in deze gronden verwachte archeologische waarden. Binnen de bestemming mag niet gebouwd worden, uitgezonderd: a. b. c.

verbouwen en/of het plegen van vervangende nieuwbouw van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte en bouwdiepte van een gebouw niet wordt vergroot of ruimtelijk wordt gewijzigd; bouwen van een bijgebouw of de uitbreiding van een bestaand hoofdgebouw met maximaal 100 m2 ; bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, voor zover geen grondwerkzaamheden worden uitgevoerd dieper dan 0,50 m ten opzichte van het maaiveld.

Gezien met het planvoornemen geen vervangende nieuwbouw van een bestaand gebouw beoogd wordt en een vergroting van het bouwoppervlak voor ogen is, is nadere archeologische toetsing noodzakelijk om vast te stellen dat archeologische waarden ten hoogte van het plangebied niet onevenredig worden geschaad. In dat kader is een archeologisch bureauonderzoek (Econsultancy, rapportnummer 15446.001, d.d. 31 maart 2021, ) uitgevoerd in maart 2021 en de rapportage d.d. 31 maart 2021 is 1 april opgeleverd. Dit archeologisch

omgevingsvergunning Stiphout - Dorpsstraat 38 (gezondheidscentrum en appartementen)

45

bureauonderzoek is bijgevoegd als Bijlage 9 bij deze ruimtelijke onderbouwing. Het bureau heeft uitsluitend desk research gedaan. Volgens de opgestelde gespecificeerde archeologische verwachting heeft het plangebied een lage verwachting voor het (Laat-)Paleolithicum en Mesolithicum en een hoge verwachting voor alle periodes van het Neolithicum tot en met de Nieuwe tijd. Gezien de in het archeologisch bureauonderzoek opgestelde archeologische verwachting is binnen het plangebied vervolgonderzoek noodzakelijk om deze te toetsen. Het bureau geeft aan dat het vervolgonderzoek het beste kan worden uitgevoerd in de vorm van een archeologische opgraving. Booronderzoeken zijn in historische kernen minder geschikt gezien de grote kans op de aanwezigheid van puinlagen die aan historische bebouwing toegeschreven kunnen worden. Het bodemarchief is onder de voormalige bebouwing van het café (vermoedelijk) te veel verstoord door de sloop. Met name als gevolg van het verwijderen van de 3 aanwezige kelders is over een groot gedeelte van het perceel tot ca. 3,00 meter onder maaiveld de grond omgewoeld. In eerste instantie valt dit deel van het plangebied buiten het op te graven gebied, tenzij uit de proefsleuven blijkt dat een uitbreiding in noordelijke richting (richting Dorpsstraat) noodzakelijk is.

Met de stadsarcheoloog is afgesproken dat het beste op de plek van het huidige parkeerterrein één of een tweetal proefsleuven kunnen worden gemaakt teneinde te checken of ter plaatse relevante archeologische informatie aanwezig is. Het Programma van Eisen voor dat onderzoek zal door de stadsarcheoloog worden gemaakt waarna het werk door een gecertificeerde aannemer wordt uitgevoerd. Afhankelijk van de resultaten van het proefsleuvenonderzoek kan een uitbreiding van het archeologisch vlak nodig zijn. Tijdens het proefsleuvenonderzoek zal door het bevoegd gezag (gemeente) een besluit worden genomen om het archeologisch onderzoek uit te breiden (en tot welk oppervlak) of af te sluiten (in geval van geringe resultaten). Gestreefd wordt om een uitbreiding aansluitend aan het proefsleuvenonderzoek plaats te laten vinden, met een doorstart . Dit wordt in het Programma van Eisen aangegeven. Op de plaats van het nieuwe parkeerterrein behoeft geen onderzoek te worden gedaan aangezien de grond daar (nagenoeg) niet wordt geroerd.

5.4

Cultuurhistorie

Per 1 september 2017 is de Erfgoedwet in werking getreden. In een bestemmingsplan dient op grond van het Bro artikel 3.1.6 een beschrijving te worden opgenomen hoe met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten, rekening is gehouden. Ook de facetten historische bouwkunde en historische geografie dienen te worden meegenomen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren.

Locatie Kloosterstraat 9/11

46

omgevingsvergunning Stiphout - Dorpsstraat 38 (gezondheidscentrum en appartementen)

Van belang in de cultuurhistorische afweging van het planvoornemen is het gemeentelijk monument aan de Kloosterstraat 9/11. Dit pand betreft een karakteristieke landarbeiderswoning uit het bouwjaar 1877. In de jaren '90 van de vorige eeuw is het pand gerehabiliteerd (nagenoeg gesloopt en deels teruggebouwd met oorspronkelijke materialen). Het pand is thans in gebruik als tandartspraktijk en zal in de toekomst als woning in gebruik worden genomen conform bestemmingsplan. De verschijningsvorm van de woning is karakteristiek voor het straatbeeld van de Kloosterstraat en daarmee ook de cultuurhistorische waarde van de kern van Stiphout. De Kloosterstraat is immers naast de Dorpsstraat één van de straten waarlangs het dorp zich ontwikkeld heeft in de afgelopen eeuwen (zie hiervoor ook de historische kaarten in par. 2.2). Hoewel het aangezicht van de dorpskern van Stiphout vanaf de Dorpsstraat sterk veranderd is over de jaren, is het karakteristieke dorpsbeeld aan de Kloosterstraat beter bewaard gebleven. Het is derhalve van belang om dit straatbeeld te behouden met de realisatie van het planvoornemen. Achter het pand worden parkeervoorzieningen gerealiseerd ten behoeve van het gezondheidscentrum. Hierbij blijft het cultuurhistorisch waardevol pand behouden en wordt er niets veranderd aan de gevel en verschijningsvorm. De cultuurhistorische waarde op locatie blijft hiermee behouden.

Het planvoornemen is op 26 mei 2021 besproken in de monumentencommissie van Helmond. In deze vergadering heeft de commissie zich op het standpunt gesteld dat de monumentale waarden in het geding komen en dat de levensvatbaarheid van de monumenten onder druk komt te staan. Door de tuin, die op zich niet is opgenomen in de monumentenbeschrijving, in te richten als parkeerplaats wordt afbreuk gedaan aan de monumenten. In het advies van de commissie wordt gesteld dat de toekomstwaarde van de woningen voor de herontwikkeling niet levensvatbaar is door het verlies van de volledige buitenruimte. Naar aanleiding van dit advies van de commissie is onderzocht hoe de vrees van de commisse kan worden vertaald in het ontwerp en in de nieuwbouwplannen kan worden geïmplementeerd. Hiervoor is het volgende voorstel gedaan: direct aansluitend aan de achtergevel van de panden zal een strook tuin voor de woningen worden ingericht. Deze zal gaan voldoen aan de vereisten in het Bouwbesluit. Tussen tuin en parkeren zal een authentieke afrastering van ca. 1 meter hoog worden aangebracht. Ook op andere plekken op het parkeerterrein worden groenelementen toegevoegd. Uiteraard moet dit gepaard gaan met een veilig en verantwoord functioneren van het parkeren.

door het verdwijnen van de later gebouwde muur tussen de Fanfare en Kloosterstraat 9 zal het voor toekomstige bewoners, bezoekers, dorpsgenoten/passanten en toeristen voortaan mogelijk zijn het pand, Kloosterstaat 9-11, vanaf de achterzijde waar te nemen. door het parkeren achter Kloosterstraat 9-11 te situeren, zal het terrein van de huidige parkeerplaats een andere functie krijgen en zal daardoor het zicht vanaf de Kloosterstraat een rustiger beeld geven en groener ogen; in de huidige situatie is het volledige terrein aansluitend aan de zijgevel van Kloosterstraat 9 volledig verhard en in het voorstel zal een strook van zo'n twee meter worden ingeplant. het pand Kloosterstraat 9-11 is vanaf de bouw begin negentiger jaren steeds in gebruik geweest als tandartspraktijk, maar zal nu voor woondoeleinden gebruikt gaan worden. Naast het feit dat dit wel in overeenstemming is met het bestemmingsplan (i.t.t. de tandartspraktijk), sluit dat goed aan bij de oorsprong van de oorspronkelijke (gesloopte) pandjes als landarbeiderswoningen. om het monumentale karakter van Kloosterstraat 9-11 te benadrukken zullen, naast de tuininrichting, de volgende additionele ideeën worden verwerkt in de uitvoering: 1. het subtiel aanlichten van het pand; 2. een schildje/naambordje aanbrengen op de gevel met daarop de 'titel' van het gebouw; en/of 3.

het plaatsen van een informatiebord met daarop een resumé van de geschiedenis van het pand; 4. het plaatsen/deels afrasteren (tussen groen en parkeerplaats) middels authentieke tuinafrastering. door de nieuwe parkeerplaats niet te voorzien van asfalt of beton maar van 100% gerecycelde waterdoorlatende roosters, met afwerking in groen of grind, zgn. 'grasparking'. Hierdoor is er geen

omgevingsvergunning Stiphout - Dorpsstraat 38 (gezondheidscentrum en appartementen)

47

funderings-/ of grondwerk nodig en oogt de parkeerplaats groener. Een ander alternatief is te kiezen voor halfverharding, een natuurlijke combinatie van fijn grind en leem welke goed waterdoorlatend is. Een en ander is gevisualiseerd in het verzoek aan de monumentencommissie dat alsBijlage 10 is bijgevoegd. Daarnaast heeft de tuin nooit ten dienste gestaan voor bewoning, maar werd gebruikt als kleine graasweide voor dieren bij de tandartspraktijk welke sinds 1993 is gevestigd in de dat jaar herbouwde replica van de voormalige landarbeidswoningen. Het aspect cultuurhistorie levert met de gedane voorstellen daarmee geen belemmering op voor het planvoornemen.

5.5

Verkeer en parkeren

Voor een goede ruimtelijke ordening is een goede infrastructurele onderbouwing van het planvoornemen van belang. In deze paragraaf wordt ingegaan op de aspecten verkeer en parkeren. Hierbij wordt getoetst aan het geldende toetsingskader van de gemeente, in dit geval de Beleidsregel parkeernormen Helmond 2020 (23 januari 2020). Het plangebied valt conform deze beleidsregel binnen de stedelijkheidszone 'rest bebouwde kom'. Parkeren In het gezondheidscentrum op de begane grond worden in totaal 6 behandelkamers gerealiseerd (1 voor de huisarts, 2 voor de tandarts en 3 voor de fysiotherapiepraktijk) en een apotheek-servicepunt van circa 40 m2 . Veelal zullen de cliënten van de apotheek diegenen zijn die op consult zijn geweest bij de huisarts. Een nog niet toebedeelde ruimte kan in de toekomst mogelijk alsnog gehuurd worden door de gevestigde disciplines in het gezondheidscentrum, op basis van specifieke wensen. Het is echter ook niet uitgesloten dat er mogelijk zich nog een discipline aansluit en een behandelruimte wenst ,waardoor het aantal behandelkamers op 7 uitkomt. Uitgaande van de norm van 2 plaatsen per behandelkamer voor de medici en 4 plaatsen per 100 m2 voor de apotheek/detailhandel kan een parkeernorm van 15 parkeerplaatsen gehanteerd worden voor het gezondheidscentrum. De 19 appartementen worden uitgevoerd als levenloopbestendige woningen.

Uitgaande van de norm van 1 parkeerplaats per woning en een medegebruik aanwezigheidspercentage van 60% leidt dat tot een parkeerbehoefte van afgerond 11 parkeerplaatsen (19x0,6). Het aantal benodigde parkeerplaatsen komt daarmee in totaal op 26 parkeerplaatsen (15+11). Met het planvoornemen worden in totaal 28 parkeerplaatsen mogelijk gemaakt. Daarnaast zijn er in de openbare ruimte in de Kloosterstraat direct grenzend aan het planvoornemen 5 parkeerplaatsen aanwezig. Het totaal aantal parkeerplaatsen komt hiermee op 33 stuks. Daarnaast zijn in de Dorpsstraat en de Kloosterstraat in de directe nabijheid van het perceel (binnen 50 meter) verder nog een aantal bestaande additionele parkeermogelijkheden (ca. 35 plaatsen). Gelet op vorenstaande is er na realisatie van het planvoornemen voldoende parkeergelegenheid om een goede parkeersituatie te borgen. Het aspect parkeren levert hiermee geen belemmering op voor het planvoornemen. Verkeer Het plangebied wordt ontsloten via de Kloosterstraat en de Dorpsstraat, die een gebiedsontsluitende weg (2-baans, gescheiden fietspaden) vormt door de kern van Stiphout. Ten behoeve van het plan zal de parkeerplaats achter het pand Kloosterstraat 9/11 gerealiseerd worden met een gescheiden in- en uitrit, waarbij de verkeerskundige inrichting zo is dat de inrit ten zuiden van het pand gerealiseerd wordt en de uitrit ten noorden.

Gezien er ten behoeve van het café met zaal al een parkeerplaats aanwezig was langs de Kloosterstraat, verandert er in wezen niet veel aan de infrastructurele c.q. verkeerssituatie aan de Kloosterstraat.

48

omgevingsvergunning Stiphout - Dorpsstraat 38 (gezondheidscentrum en appartementen)

Gelet op de CROW-normeringen voor verkeersgeneratie binnen de categorie sterk stedelijk, rest bebouwde kom, is met realisatie van het voornemen de volgende verkeersgeneratie te verwachten: Behandelkamers gezondheidscentrum: 6 x 20,2 = circa 122 mvt/etmaal Apotheek (uitgaande van 10% bezoekers die enkel voor de apotheek naar het gezondheidscentrum komt): 0,1 x 146,7 = circa 15 mvt/etmaal Appartementen (aanleunwoning/serviceflat): 19 x 2,8 = circa 54 mvt/etmaal In de voormalige situatie op de planlocatie (café met zaal) moet de verkeersgeneratie bepaald worden op basis van de parkeerkencijfers; binnen de CROW-publicatie zijn geen verkeersgeneratie kencijfers opgenomen voor deze soort bedrijvigheid. Hierbij wordt uitgegaan van een situatie dat per weekdagetmaal elke benodigde parkeerplaats 2,5 keer bezet is. De parkeernorm van het café met zaal dat op locatie aanwezig was bedroeg 35,7 (uitgaande van een oppervlak van circa 510 m2 ). Hierbij kan geconcludeerd worden dat de verkeersgeneratie in de voormalige situatie 35,7 x 2,5 = circa 89 mvt/etmaal bedroeg. Netto maakt het voornemen dus een toename aan verkeersgeneratie mogelijk van (122+15+54)-89 = 102 mvt/etmaal. Met de verandering van functie op het plangebied van een café met zaal naar een gezondheidscentrum met appartementen is er wel meer sprake van spreiding van verkeersdoorstroming.

Waar een café met zaal vooral een verkeersaantrekkende werking kent in de avonduren, zal de verkeersstroming van het gezondheidscentrum/appartementencomplex meer gespreid worden over de dag. Gelet op vorenstaande is er ondanks een toename aan verkeersbewegingen geen verkeerskundige problemen te verwachten met de realisatie van het planvoornemen. Immers, de grotere spreiding van verkeer over de gehele dag zorgt ervoor dat het verkeersbeeld buiten de werkdaguren rustiger wordt. Het aspect verkeer levert hiermee geen belemmering op voor het planvoornemen.

omgevingsvergunning Stiphout - Dorpsstraat 38 (gezondheidscentrum en appartementen)

49

50

omgevingsvergunning Stiphout - Dorpsstraat 38 (gezondheidscentrum en appartementen)

Hoofdstuk 6 Economische en maatschappelijke haalbaarheid 6.1

Economische haalbaarheid

6.1.1 Exploitatiekarakteristiek Initiatiefnemer ontwikkelt het vastgoed op eigen risico. De werkzaamheden in zowel de bouwrijp-, bouw- en woonrijpfase vinden alle op eigen terrein plaats, in opdracht van initiatiefnemer. Ten behoeve van het plan zijn geen aanpassingen aan de openbare ruimte noodzakelijk. 6.1.2 Kostenverhaal Op grond van de Wet ruimtelijke ordening rust op de gemeente de verplichting tot het verhaal van kosten die tot de grondexploitatie behoren op basis van een exploitatieplan inzichtelijk te maken. De gemeente kan van een exploitatieplan afzien in bij algemene maatregel van bestuur aangegeven gevallen, of indien: Het kostenverhaal anderszins is verzekerd; Het bepalen van een tijdvak of fasering niet noodzakelijk is; Het stellen van eisen, regels of een uitwerking van regels aan werken en werkzaamheden met betrekking tot bouwrijp maken, aanleg van nutsvoorzieningen, inrichten van de openbare ruimte en uitvoerbaarheid niet noodzakelijk is. Ten behoeve van onderhavig plan is een anterieure overeenkomst niet aan de orde, aangezien er geen werkzaamheden met betrekking tot bouwrijp maken, aanleg van nutsvoorzieningen of aanpassingen aan de openbare ruimte aan de orde zijn. Voor zover er aanpassingen nodig zijn, is kostenverhaal afdoende verzekerd via het legesspoor.

Gelet op de aard en schaal van het planvoornemen is het bepalen van een tijdvak of fasering evenmin aan de orde. Tussen de gemeente en de initiatiefnemer wordt wel een planschadeovereenkomst gesloten. In deze overeenkomst is vastgelegd dat eventuele planschade voor rekening van de initiatiefnemer komt en daarmee afgewenteld door de gemeente. Op grond van deze planschade overeenkomst mag het kostenverhaal als voldoende verzekerd worden verondersteld. De economische haalbaarheid van het planvoornemen mag op grond van het bovenstaande als voldoende gegarandeerd worden verondersteld.

6.2

Maatschappelijke haalbaarheid

Initiatiefnemer heeft op 25 maart 2021 een informatie-/inloopbijeenkomst georganiseerd om de direct omwonenden en gebruikers van de aangrenzende percelen op de hoogte stellen van het planvoornemen en te informeren over het schetsontwerp. Uiteraard hebben de betrokkenen hun eigen belangen en wensen naar voren gebracht maar algemeen gesproken werd er positief gereageerd op het plan. Naar aanleiding van deze bijeenkomst zijn er diverse acties ondernomen om tegemoet te komen aan de wensen en onzekerheden van omwonenden c.q. belanghebbenden. (zie o.a. paragraaf 2.6 en 2.7). Ook is het plan uitvoerig toegelicht en afgebeeld in het wijkblad voor Stiphout 'de Lindenberg'. Ook het Eindhovens Dagblad heeft in de editie van 1 april aandacht besteed aan het project. Naast diverse gesprekken die één op één zijn gevoerd met omwonenden c.q. belanghebbenden is er een gesprekkenreeks gestart met het bestuur van Fanfare De Vooruitgang, het bestuur van het Multifunctioneel Centrum en de gemeente om de mogelijke knelpunten met elkaar te onderkennen en op te lossen en daartoe wederzijdse afspraken te maken. De effecten van het planvoornemen op de (directe) omgeving mogen, mede op basis van de in deze ruimtelijke

omgevingsvergunning Stiphout - Dorpsstraat 38 (gezondheidscentrum en appartementen)

51

onderbouwing beschreven aspecten, als zeer beperkt en toelaatbaar worden beschouwd. Het plan voorziet in een zorgvuldige stedenbouwkundige inpassing van de nieuwbouw, waarbij deze naar aard en schaal voldoende goed op de omgeving aansluit. Als zodanig vormt het planvoornemen een positieve toevoeging aan de plaatselijke ruimtelijke kwaliteit. Op grond hiervan wordt de maatschappelijke haalbaarheid van het planvoornemen als voldoende gegarandeerd beschouwd.

52

omgevingsvergunning Stiphout - Dorpsstraat 38 (gezondheidscentrum en appartementen)

Hoofdstuk 7 7.1

Procedure

De te volgen procedure

7.1.1 Procedure Deze ruimtelijke onderbouwing is opgesteld als onderdeel van de omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.12, eerste lid, sub a onder 3 van de Wabo ten behoeve van de realisatie van een gezondheidscentrum met 19 appartementen. De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) bevat twee procedures voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning, te weten de reguliere en de uitgebreide procedure. In het onderhavige geval, waarbij afgeweken wordt van het vigerende bestemmingsplan, dient de uitgebreide procedure te worden gevolgd. 7.1.2 Omgevingsdialoog Ten behoeve van het planvoornemen heeft de nodige afstemming met de gemeente plaatsgevonden. Verder heeft in verband met hun belangen in het bijzonder een gesprekkenreeks plaatsgevonden met het Multifunctioneel Centrum Stiphout en Fanfare De Vooruitgang Stiphout (MFC/Fanfare). Tijdens gesprekken op 25 maart en 10 mei 2021 heeft overleg plaatsgevonden en zijn de knelpunten en hun specifieke wensen in kaart gebracht.

Deze hadden betrekking op: nooduitgangen en vluchtroutes (brandveiligheid); Vetvangput en bieraansluiting; toegankelijkheid pand via de nooduitgang voor specifieke evenementen; lichtbinnentreding keuken en hal nooduitgang; eventuele geluidsoverlast evenementen; eventuele geluidsoverlast klimaatinstallaties; hemelwaterafvoer, nutsvoorzieningen onder de grond en ventilatie kruipruimte grote zaal; parkeren; zichtbaarheid pand;\ eventuele geuroverlast keuken MFC. Per brief d.d. 22 mei 2021 heeft de initiatiefnemer hiervoor oplossingrichtingen aangegeven. Het MFC en de fanfare zijn tot 21 juni 2021 de gelegenheid geboden om hierop te reageren en het verdere gesprek aan te gaan. Vanuit de zijde van het MFC en de fanfare is (helaas) geen reactie gekomen. Op 21 juni is dit verder besproken met de partijen maar heeft het nog niet geleid tot een overeenstemming. Door wijkraad en ontwikkelaar maar ook een externe partij is een mediation traject voorgesteld maar dat is door MFC/Fanfare tweemaal afgewezen. Het nog openstaande overleg op 13 juli 2021 werd eveneens te elfder ure afgezegd. Dit heeft er toe geleid dat de aanvraag omgevingsvergunning formeel gedaan is. Daarnaast zijn met de Vereniging van Eigenaren, de ondernemersvereniging en de wijkraad verschillende informatiebijeenkomsten georganiseerd.