BOPA-Onderbouwing Koersendijk

BOPA-Onderbouwing project Koersendijk 5 te Nijverdal (herontwikkeling locatie voormalige bowlingboerderij naar 24 wooneenheden).

Opdrachtgever: Rapportnummer: Datum vrijgave: Opsteller:

BuroBram RB 20.230 Februari 2024 Dhr. M. Beek

Gemeente Hellendoorn

Blad 2 van 66

Nijverdal – Koersendijk 5

Februari 2024 Versie 01

Inhoudsopgave .......................................................................................................................................... 1 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6

HOOFDSTUK 1 INLEIDEND HOOFDSTUK ......................................................... 4 Inleiding en aanduiding projectgebied ................................................................... 4 Gewenste plan tot herontwikkeling projectgebied ................................................. 6 Geldend planologisch kader .................................................................................. 7 Doel ........................................................................................................................ 9 Verantwoording ...................................................................................................... 9 Leeswijzer .............................................................................................................. 9

2 2.1 2.2 2.3

HUIDIGE SITUATIE EN TOEKOMSTAMBITIE ................................................... 10 Ligging projectgebied ........................................................................................... 10 Het gewenste plan ............................................................................................... 13 Het concrete bouwplan ........................................................................................ 14

3 3.1

HOOFDSTUK 3 BELEIDSKADER ...................................................................... 23 Rijksbeleid............................................................................................................ 23 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) ............................................................ 23 3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking ...................................................... 24 Provinciaal beleid ................................................................................................. 25 3.2.1 Omgevingsvisie Overijssel (geconsolideerde versie juni 2023) ............... 25 3.2.2 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ........................................... 26 3.2.3 Toetsing van het initiatief aan het uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel .............................................................................................................. 27 Gemeentelijk beleid ............................................................................................. 35 3.3.1 Omgevingsvisie Hellendoorn, natuurlijk Avontuurlijk ................................ 35 3.3.2 Woonvisie gemeente Hellendoorn 2020 - 2025 ....................................... 37 3.3.3 Welstand ................................................................................................... 37

3.2

3.3

4 4.1

4.2

4.3

4.4

4.5

4.6

4.7

HOOFDSTUK 4 ASPECTEN FYSIEKE LEEFOMGEVING EN MILIEU ............. 39 Archeologie en cultuurhistorie ............................................................................. 39 4.1.1 Juridische grondslag ................................................................................. 39 4.1.2 Toets aan aanwezige waarden - Archeologie .......................................... 39 4.1.3 Toets aan aanwezige waarden – Cultuurhistorie ..................................... 42 Bodem .................................................................................................................. 42 4.2.1 Grondslag ................................................................................................. 42 4.2.2 Verkennend bodemonderzoek .................................................................. 43 Duurzaamheid...................................................................................................... 44 4.3.1 Grondslag ................................................................................................. 44 4.3.2 Toets aan waarden ................................................................................... 45 Gezondheid..........................................................................................................

45 4.4.1 Grondslag ................................................................................................. 45 4.4.2 Toets aan waarden ................................................................................... 45 Natuur en ecologie ............................................................................................... 45 4.5.1 Grondslag ................................................................................................. 45 4.5.2 Toets aan waarden ................................................................................... 47 Geluid ................................................................................................................... 49 4.6.1 Grondslag ................................................................................................. 49 4.6.2 Toets aan waarden – akoestisch onderzoek ............................................ 50 Geur ..................................................................................................................... 52 4.7.1 Grondslag ................................................................................................. 52

NL.IMRO. BOPA-Onderbouwing

Gemeente Hellendoorn

Blad 3 van 66

Nijverdal – Koersendijk 5

Februari 2024 Versie 01

4.8

4.9

4.10

4.11

4.12

4.13

4.14

4.7.2 Toets aan waarden ................................................................................... 53 Luchtkwaliteit ....................................................................................................... 53 4.8.1 Grondslag ................................................................................................. 53 4.8.2 Toets aan waarden ................................................................................... 54 Milieuhinder.......................................................................................................... 54 4.9.1 Grondslag ................................................................................................. 54 4.9.2 Toets aan waarden ................................................................................... 55 Omgevingsveiligheid ............................................................................................ 57 4.10.1 Grondslag ................................................................................................ 57 4.10.2 Toets aan waarden ................................................................................. 58 Trilling .................................................................................................................. 59 4.11.1 Grondslag ................................................................................................

59 4.11.2 Toets aan waarden ................................................................................. 59 Verkeer en vervoer en parkeren .......................................................................... 59 4.12.1 Grondslag ................................................................................................ 59 4.12.2 Toets aan waarden ................................................................................. 59 Waterbelang......................................................................................................... 61 4.13.1 Grondslag ................................................................................................ 61 4.13.2 Toets aan waarden ................................................................................. 61 M.e.r-beoordeling ................................................................................................. 62 4.14.1 Grondslag ................................................................................................ 62 4.14.2 Toets aan waarden – vormvrije m.e.r.-beoordeling ................................ 62

5 5.1 5.2

HOOFDSTUK 5 ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID ................................... 64 Kostenverhaal ...................................................................................................... 64 Nadeelcompensatie ............................................................................................. 64

6 6.1 6.2

HOOFDSTUK 6 MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID ........................ 65 Burgerparticipatie ................................................................................................. 65 Procedure ............................................................................................................ 65

NL.IMRO. BOPA-Onderbouwing

Gemeente Hellendoorn

Blad 4 van 66

Nijverdal – Koersendijk 5

Februari 2024 Versie 01

1

Hoofdstuk 1 Inleidend hoofdstuk

1.1

Inleiding en aanduiding projectgebied Op het perceel Koersendijk 5 te Nijverdal (verder te noemen : projectgebied) was tot voor enkele jaren geleden sprake van het horecabedrijf Bowlingboerderij Nijverdal. Tijdens een grote brand op 20 september 2021 is deze verwoest. Inmiddels ligt het terrein er braakliggend bij. Op onderstaande luchtfoto is de locatie van het projectgebied zichtbaar, gevolgd door een weergave van de aanvankelijke bebouwing en een weergave hoe het projectgebied er na de brand bij ligt.

NL.IMRO. BOPA-Onderbouwing

Gemeente Hellendoorn

Blad 5 van 66

Nijverdal – Koersendijk 5

Februari 2024 Versie 01

NL.IMRO. BOPA-Onderbouwing

Gemeente Hellendoorn

Blad 6 van 66

Nijverdal – Koersendijk 5

Februari 2024 Versie 01

1.2

Gewenste plan tot herontwikkeling projectgebied Er zijn initiatiefnemers die het voornemen hebben om het braakliggende projectgebied te gaan herontwikkelen van horeca-gelegenheid tot een zorglocatie in de vorm van een begeleid-wonen gebouw met 3 x 8 kamers voor mensen met een verstandelijke beperking te willen gaan realiseren. De eigenaren van de Bowlingboerderij zijn gekoppeld aan een zorgpartij die belang heeft bij het initiatief, deze zorgpartij is door de behandelende gemeente gekoppeld aan de initiatiefnemer. Naast deze partij zijn er diverse zorgpartijen die belang hebben bij een dergelijke woonvorm binnen de gemeente Hellendoorn. In hoofdstuk 2 is het gewenste bouwplan nader toegelicht. In de bijlagen kunnen de meest actuele tekeningen worden ingezien. Onderstaand wel een weergave van de gewenste inrichting van het projectgebied na uitvoering van de bouwwerkzaamheden in de vorm van een erfinrichtingstekening.

Hierna volgt nog een visuele 3-d weergave van het beoogde bouwplan.

NL.IMRO. BOPA-Onderbouwing

Gemeente Hellendoorn

Blad 7 van 66

Nijverdal – Koersendijk 5

Februari 2024 Versie 01

Vervolgens is het van belang om na te gaan of het beoogde bouwplan qua bebouwing en gebruik van gronden past binnen het geldende planologische kader. Daartoe is in paragraaf 1.3 het plan getoetst aan het geldende (tijdelijke) Omgevingsplan. 1.3

Geldend planologisch kader Het projectgebied is in het (tijdelijke) Omgevingsplan ‘Duivecate – Reggedal’ voorzien van de gebruiksfunctie ‘Horeca’. Er is verder sprake van een aanwezig bouwvlak waarbinnen ten behoeve van deze gebruiksfunctie gebouwd mag worden. Verder is voor een deel van het projectgebied sprake van de dubbelfunctie ‘Waarde – Archeologische verwachtingswaarde’. Daarover meer in hoofdstuk 4, paragraaf 4.1. Op onderstaande kaart is het geldende planologisch kader weergegeven.

NL.IMRO. BOPA-Onderbouwing

Gemeente Hellendoorn

Blad 8 van 66

Nijverdal – Koersendijk 5

Februari 2024 Versie 01

Voor de ter plaatse aanwezige gebruiksfunctie ‘Horeca’ geldt dat deze is bestemd voor: a. horeca, categorie I en categorie II; b. wonen, uitsluitend overeenkomstig de bestaande situatie; c. water; d. verkeer en verblijf. Het beoogde gebruik na de brand is een herontwikkeling naar een woonlocatie met een maatschappelijke functie waarbij in totaliteit 24 zorgappartementen gaan worden gerealiseerd voor mensen met een verstandelijke beperking. Er wordt voorzien in de realisatie van een woongebouw bestaande uit 2 bouwlagen. In de bestaande situatie is er geen sprake van het aanwezig zijn van een woongebouw met daarin aanwezig 24 wooneenheden voor mensen met een lichamelijke en verstandelijke beperking. De beoogde woonfunctie met daarbij behorende bebouwing is dan ook niet in overeenstemming met de gebruiksfunctie Horeca en de daarbij behorende bouw- en gebruiksregels. Het verzoek is daarom strijdig met het geldende (tijdelijk) Omgevingsplan ‘Duivecate – Reggedal’. Medewerking aan het plan is mogelijk door middel van het afwijken van het (tijdelijk) Omgevingsplan ‘Duivecate – Reggedal’ door middel van een zogeheten Buitenplanse Omgevingsplan Activiteit (verder te noemen BOPA). Een buitenplanse omgevingsplanactiviteit is een activiteit die niet voldoet aan de regels van het omgevingsplan en niet vergunningvrij voor het bouwen is. Er zijn twee varianten: 1.

Een activiteit waarvoor het omgevingsplan bepaalt dat een vergunning nodig is, maar het volgens de beoordelingsregels niet mogelijk is de vergunning te verlenen; 2. Een andere activiteit in strijd met het omgevingsplan. Voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit gelden de beoordelingsregels uit het Bkl. Dat betekent dat de vergunning alleen wordt verleend: a. met het oog op een evenwichtige toedeling van functies (artikel 8.0a, tweede lid van het Bkl);

NL.IMRO. BOPA-Onderbouwing

Gemeente Hellendoorn

Blad 9 van 66

Nijverdal – Koersendijk 5

Februari 2024 Versie 01

b. als daarbij voldaan wordt aan de beoordelingsregels uit artikel 8.0b tot en met 8.0e van het Bkl. Die beoordelingsregels komen overeen met de regels die gelden voor het opstellen van een omgevingsplan. Dat betekent dat ook de instructieregels uit hoofdstuk 5 van het Bkl gelden. Voor een dergelijke afwijkingsprocedure is het nodig dat er een BOPA-Onderbouwing wordt opgesteld waaruit blijkt dat er met de ontwikkeling van het bouwplan sprake is van een zogeheten ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Het zorgen voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties is een taak die primair bij de gemeente ligt. Deze beleidsvrije taak is een vervolg op het criterium van een goede ruimtelijke ordening uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro), maar dan in de bredere strekking van de fysieke leefomgeving. Het bevoegd gezag beoordeelt of de buitenplanse omgevingsplanactiviteit voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Onderdeel hiervan is het toetsen van de BOPA-Onderbouwing aan het geldende beleid van het Rijk, de provincie en de gemeente. Zonodig en indien relevant kan er ook nog worden getoetst aan regionaal beleid. 1.4

Doel In voorliggende BOPA-Onderbouwing wordt ingegaan op de (ruimtelijke) gevolgen van de voorgenomen ontwikkeling van het betreffende gebied. Ook wordt een beschrijving gegeven van het relevante ruimtelijk beleid. Tevens wordt in de BOPA-Onderbouwing ingegaan op het hoe gewenste plan zich verhoudt tot de aspecten vanuit de fysieke leefomgeving en milieu. Door middel van voorliggende onderbouwing wijzigt niet het (tijdelijke) Omgevingsplan.

1.5

Verantwoording Bij het opstellen van voorliggend ruimtelijke onderbouwing is gebruik gemaakt van diverse (beleids)documenten en websites. Sommige (beleids)documenten en beeldbeschrijvende documenten zijn in voorkomende gevallen integraal overgenomen om de inhoud zoveel mogelijk te waarborgen. Daar waar bronnen zijn gebruikt is dat in de tekst weergegeven.

1.6

Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een weergave gegeven van de historie en ligging van het projectgebied. In hoofdstuk 3 komen de relevante beleidsstukken voorbij die van toepassing zijn op het plan en uitgewerkt van provinciaal niveau tot gemeentelijk niveau. Hoofdstuk 4 geeft de invloed weer van het plan tot de verschillende omgevingsaspecten vanuit de fysieke leefomgeving en het milieuspoor. In hoofdstuk 5 staat de uitvoerbaarheid centraal.

NL.IMRO. BOPA-Onderbouwing

Gemeente Hellendoorn

Blad 10 van 66

Nijverdal – Koersendijk 5

Februari 2024 Versie 01

2

Huidige situatie en toekomstambitie

2.1

Ligging projectgebied Het perceel bevindt zich in de kern van Nijverdal, geleden in de gemeente Hellendoorn. Hieronder een weergave van de globale ligging van Nijverdal vanuit een hoger gebiedsperspectief binnen de provincie Overijssel.

Fig. 2.1: De provincie Overijssel, gemeente Hellendoorn en de globale ligging van Nijverdal in één oogopslag.

Nijverdal vorming en historie Nijverdal is een Nederlandse plaats in de Overijsselse gemeente Hellendoorn. Nijverdal is met 24.825 inwoners de grootste plaats binnen de gemeente. De naam Nijverdal is een samentrekking van nijverheid en (Regge)dal. Nijverdal ligt op de kruising van rivier de Regge en de Rijksstraatweg van Almelo naar Zwolle, die in 1829 werd aangelegd. Ook ligt Nijverdal aan de voet van de Sallandse Heuvelrug op de grens van Twente en Salland. Ten westen en zuidwesten van Nijverdal liggen de Nijverdalse Berg en Noetselerberg. Nijverdal is als fabrieksarbeidersdorp gesticht in de vroegere marke Noetsele door de Nederlandsche Handel-Maatschappij, die er in 1836 in nauwe samenwerking met de Engelsman Thomas Ainsworth een fabriek (een weverij, een spinnerij en een modelweverij) stichtte. Voor de stichting van Nijverdal bestond het gebied rond de

NL.IMRO. BOPA-Onderbouwing

Gemeente Hellendoorn

Blad 11 van 66

Nijverdal – Koersendijk 5

Februari 2024 Versie 01

marke vooral uit zanderige belten afgewisseld met moerassige gronden tussen de rivier en de heuvelrug waarop heide en gras groeide. Op de Es (geografie) bedreef men de landbouw. Dat het dal waarin Noetsele lag voor de stichting van Nijverdal een dunbevolkt gebied was is te zien aan het aantal gebouwen. In 1826 werd er door de gemeente Hellendoorn een overzicht opgesteld van de gebouwde eigendommen in de gemeente en daaruit blijkt dat er in Noetsele 37 gebouwen stonden, waarvan enkele zogenaamde 'gewaarde erven' en veelal keuterboeren. Op 9 mei 1836 besloot de directie van de Nederlandsche Handel-Maatschappij (NHM) de nederzetting, nadat mogelijke namen als ‘Houvenburg’ of ‘Houvendaal’ - naar de president-directeur van de NHM Van der Houven -, ‘Nijverheidsstede’, ‘Nijverheidsoord’ en ‘Nijverzorg’ de revue waren gepasseerd, ‘Nijverdal’ te noemen. Rond 1850 openden de gebroeders G. en H. Salomonson de Koninklijke Stoomweverij, die later uitgroeide tot Koninklijke Ten Cate. Hierdoor kwam er een einde aan de thuisnijverheid. De textielnijverheid domineerde de plaats gedurende meer dan honderd jaar. Nijverdal is de enige plaats in Nederland waar (tevergeefs) naar goud gedolven is. Er is begin 20e eeuw hiervoor zelfs een officiële concessie afgegeven voor het delven van goud.

Aan het begin van de Tweede Wereldoorlog had Nijverdal twintig Joodse inwoners, de meesten werden naar de kampen Auschwitz en Sobibor gedeporteerd. Slechts zes overleefden. De plaats werd tijdens de bevrijding op 22 maart 1945 gebombardeerd door de geallieerden. Door dit bombardement werd het centrum van Nijverdal deels verwoest. Er kwamen 73 mensen bij om het leven. Kenmerkend voor het aanzicht van Nijverdal is de monumentale fabrieksschoorsteen van de Koninklijke Stoomblekerij. Ook staan er diverse fraaie industriële gebouwen in het dorp, zoals de fabriekshallen en De Smidse van de Koninklijke Stoomweverij en het kantoor van de Nederlandse Stoomblekerij. Tussen de voornamelijk moderne woningen zijn in de oudere straten vaak oude "boerderijtjes" te vinden. In het noordoosten van Nijverdal bevinden zich aan de Regge twee oude landgoederen, De Eversberg en Duivecate. Op onderstaande weergave is de ligging van het projectgebied ten opzichte van de kern Nijverdal weergegeven. Het projectgebied bevindt zich daarbij ter plaatse van de rode cirkel in het noordwestelijke deel van Nijverdal.

NL.IMRO. BOPA-Onderbouwing

Gemeente Hellendoorn

Blad 12 van 66

Nijverdal – Koersendijk 5

Februari 2024 Versie 01

Fig. 2.2: Weergave van de ligging van het projectgebied ten opzichte de kern Nijverdal.

Fig. 2.3: Weergave van de ligging van het projectgebied ten opzichte van de directe omgeving.

NL.IMRO. BOPA-Onderbouwing

Gemeente Hellendoorn

Blad 13 van 66

Nijverdal – Koersendijk 5

Februari 2024 Versie 01

Het projectgebied bevindt zich aan de straat de Koersendijk. Rondom het projectgebied bevinden zich meerdere voorzieningen. Aan de noord- en noordoostkant bevinden zich de evenementenweide Nijvderdal en de sportvelden van een hockey-club en voetbalvereniging. Aan de zuidoostkant bevinden zich enkele woningen. Aan de zuidkant bevindt zich een dierenkliniek. Aan de westkant tenslotte bevindt zich een uitvaartcentrum. Binnen het projectgebied zelf was zoals gezegd sprake van een voormaige horecavoorziening in de vorm van Bowlingboerderij Nijverdal. Deze is in september 2021 door een brand volledig verwoest. Inmiddels ligt het terrein er braakliggend bij en ligt er een plan om het projectgebied te gaan herontwikkelen. 2.2

Het gewenste plan Zoals reeds verwoord is het de wens om het door brand verwoeste projectgebied een nieuwe invulling te bieden. Het is de wens om in het projectgebied een zorgwoning met 24 plaatsen voor herhuisvesting van mensen met een verstandelijke beperking te realiseren. De initiatiefnemer daarbij is De Twentse Zorgcentra. De Twentse Zorgcentra betreft een Twentse zorginstelling met twee locaties (Grasklokje en Kerkstraat) voor wonen in Nijverdal. In deze twee locaties zijn elk circa 20 mensen gehuisvest. Het betreft mensen met een verstandelijke beperking met een WLZ (Wet Landurige Zorg) indicatie. De huisvesting op beide locaties voldoet op termijn niet meer aan de eisen van deze tijd en moeten een kwalitatieve upgrade krijgen. Twentse Zorgcentra beraadt zich hierop en heeft contact opgenomen met Gemeente Hellendoorn om te kijken of men kan meedenken in hun vraagstuk. Het vraagstuk daarbij is tweeledig. Er dient grootschalige verbouw of nieuwbouw plaats te vinden om de huisvesting te kunnen upgraden naar de nieuwe eisen, en men zou graag de groepsomvang en het aantal cliënten willen uitbreiden van 20 naar 24 per locatie, i.v.m. de zorgexploitatie. Van de bestaande locaties biedt de Grasklokje de mogelijkheid om op termijn te verbouwen, de locatie Kerkstraat is hiervoor te klein.

Omdat er een match leek te zijn tussen beide vraagstukken heeft de gemeente Hellendoorn de twee initiatiefnemers met elkaar in contact gebracht en dit heeft geleid tot voorliggend plan. Het nieuwe – gecombineerde - initiatief betreft het herhuisvesting van de cliënten van de Twentse Zorgcentra van met name de locatie Kerkstraat. Met de nieuwbouw voldoet de huisvesting van de cliënten weer aan de eisen van de huidige tijd en kan er een beperkt aantal extra plaatsen geboden worden. De achterblijvende locatie aan de Kerkstraat wordt gehuurd van Reggewoon en zal door Twentse Zorgcentra op termijn worden afgestoten. Men heeft voor meerdere locaties in Twente verbouwplannen waarvoor de woning wellicht kan worden ingezet als wisselwoning. In ieder geval zal er in overleg met Reggewoon afspraken gemaakt moeten worden over de achterblijvende locatie, zodat hier geen onwenselijke situatie ontstaat. Daar het een verplaatsing en minimale uitbreiding van het aantal cliënten betreft, betreft het geen grootschalige uitbreiding van het aantal zorgplaatsen in onze gemeente. Er is afstemming geweest met Sociaal Domein en zij zijn positief over deze

NL.IMRO. BOPA-Onderbouwing

Gemeente Hellendoorn

Blad 14 van 66

Nijverdal – Koersendijk 5

Februari 2024 Versie 01

ontwikkeling. Ingegeven vanuit wonen en zorg, er wordt een belangrijke kwaliteitsslag gemaakt op het gebied van huisvesting voor mensen met een verstandelijke beperking. De Twentse Zorgcentra is zeer enthousiast over de ligging van het perceel. De locatie ligt aan de rand van de bebouwde kom, waardoor men zowel met de cliënten wandelen in de natuur in de omgeving, maar ook naar het centrum en voorzieningen van Nijverdal. Ook zien zij extra mogelijkheden voor dagbesteding en participatie bij bijvoorbeeld de sport- of muziekverenigingen. De cliënten maken graag onderdeel uit van de maatschappij. Zo zouden zij bijvoorbeeld graag mee willen doen of onderdeel uitmaken van o.a. avondvierdaagse of Strongmanrun of eventuele andere activiteiten die op het achterterrein plaatsvinden. Voor de Twentse Zorgcentra is het van belang dat de locatie een opzet heeft met 3 groepen van 8 bewoners. De bewoners hebben een eigen voorzieningen zoals eigen sanitair, maar ook zijn gemeenschappelijke nodig zoals een woonkamer en een centrale badkamer. Parkeren De bewoners hebben zelf geen parkeerplaatsen nodig. Wel is er voor medewerkers en bezoekers een parkeergelegenheid nodig. Vooralsnog wordt uitgegaan van het realiseren van 8 plaatsen op eigen terrein waarbij er een ruime overloop voorziening op loopafstand is op de centrale parkeerplaats aan het begin van de Koersendijk. 2.3

Het concrete bouwplan Hierna volgen de bouwtekeningen van het plan. Eerst zal de situatietekening weergegeven worden, daarna de plattegronden van de begane grond en de verdieping, gevolgd door geveltekeningen en vervolgens nog de doorsnede-tekeningen.

Fig. 2.4: Weergave situatietekening

NL.IMRO. BOPA-Onderbouwing

Gemeente Hellendoorn

Blad 15 van 66

Nijverdal – Koersendijk 5

Februari 2024 Versie 01

Fig. 2.5: Weergave plattegrond begane grond

NL.IMRO. BOPA-Onderbouwing

Gemeente Hellendoorn

Blad 16 van 66

Nijverdal – Koersendijk 5

Februari 2024 Versie 01

Fig. 2.6: Weergave plattegrond verdieping

NL.IMRO. BOPA-Onderbouwing

Gemeente Hellendoorn

Blad 17 van 66

Nijverdal – Koersendijk 5

Februari 2024 Versie 01

Fig. 2.7: Weergave voorgevel hoofdgebouw

Fig. 2.8: Weergave rechter zijgevel hoofdgebouw

NL.IMRO. BOPA-Onderbouwing

Gemeente Hellendoorn

Blad 18 van 66

Nijverdal – Koersendijk 5

Februari 2024 Versie 01

Fig. 2.9: Dwarsdoorsnede hoofdgebouw (gebouw krijgt goot- en bouwhoogte van 3,95 m en 7.85 m en dakhelling van 150.

Fig. 2.10: Weergave achtergevel hoofdgebouw

Fig. 2.11: Weergave linker zijgevel hoofdgebouw

NL.IMRO. BOPA-Onderbouwing

Gemeente Hellendoorn

Blad 19 van 66

Nijverdal – Koersendijk 5

Februari 2024 Versie 01

Fig. 2.12: Weergave voorgevel ‘schuurdeel’ van het woongebouw

Fig. 2.13: Weergave rechter zijgevel ‘schuurdeel’ van het woongebouw

Fig. 2.14: Weergave achtergevel ‘schuurdeel’ van het woongebouw

NL.IMRO. BOPA-Onderbouwing

Gemeente Hellendoorn

Blad 20 van 66

Nijverdal – Koersendijk 5

Februari 2024 Versie 01

Fig. 2.15: Weergave linker zijgevel ‘schuurdeel’ van het woongebouw

Fig. 2.16: Weergave doorsnedetekening ‘schuurdeel’ van het woongebouw (gebouw krijgt goot- en bouwhoogte van 3,20 m en 5,35 m en dakhelling van 150.

Dan volgen hierna nog de bouwtekeningen van de kapschuur.

Fig. 2.17: Weergave voorgevel kapschuur

NL.IMRO. BOPA-Onderbouwing

Gemeente Hellendoorn

Blad 21 van 66

Nijverdal – Koersendijk 5

Februari 2024 Versie 01

Fig. 2.18: Weergave achtergevel kapschuur

Fig. 2.19: Weergave zijgevels kapschuur

NL.IMRO. BOPA-Onderbouwing

Gemeente Hellendoorn

Blad 22 van 66

Nijverdal – Koersendijk 5

Februari 2024 Versie 01

Fig. 2.20: Weergave doorsnedetekening kapschuur (gebouw krijgt goot- en bouwhoogte van 2,96 m en 4.82 m en dakhelling van 150.

NL.IMRO. BOPA-Onderbouwing

Gemeente Hellendoorn

Blad 23 van 66

Nijverdal – Koersendijk 5

Februari 2024 Versie 01

3

Hoofdstuk 3 Beleidskader Binnen het ruimtelijk werkveld is door de verschillende overheidslagen veel beleid opgesteld. Middels dit beleid is getracht richting te geven aan de inrichting en het beheer van zowel de openbare als private ruimte, het fysieke en zichtbare ruimtelijke domein. Getoetst wordt of het plan, dat in strijd is met het geldende (tijdelijke) Omgevingsplan, past binnen het ruimtelijk beleid van de verschillende overheidslagen. In dit hoofdstuk staat een overzicht van het van toepassing zijnde beleid in relatie tot de gewenste ontwikkelingen van de initiatiefnemer binnen het projectgebied.

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: • Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; • Duurzaam economisch groeipotentieel; • Sterke en gezonde steden en regio's; • Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1.

Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; 3. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

NL.IMRO. BOPA-Onderbouwing

Gemeente Hellendoorn

Blad 24 van 66

Nijverdal – Koersendijk 5

Februari 2024 Versie 01

Conclusie Wonen is één van de basisbehoeften van mensen. In de Nationale Omgevingsvisie wordt aangegeven dat iedereen in Nederland prettig moet kunnen wonen voor een redelijke prijs. Een woningvoorraad die aansluit op de huidige en toekomstige woonbehoefte van mensen is daarom van nationaal belang. Het huidige woningtekort en de toename van het aantal inwoners en huishoudens vraagt een groei van de woningvoorraad (vooral in en bij de stedelijke regio’s) in een fijne, leefbare omgeving. Tussen 2019 en 2035 moet de woningvoorraad in Nederland met circa 1,1 miljoen woningen worden vergroot. De primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving, de woningvoorraad en de leefbaarheid ligt bij gemeenten en provincies. Het Rijk is systeemverantwoordelijk. Het is de rol van het Rijk om de kaders te stellen, te stimuleren, eventueel te sanctioneren, waar nodig middelen ter beschikking te stellen – bijvoorbeeld via de huurtoeslag, hypotheekrenteaftrek of de regeling woningbouwimpuls voor gemeenten – en met gemeenten en provincies samen te werken om (bovenlokale, inclusief grensoverschrijdende) knelpunten op te lossen en realisatie van de nationale belangen te waarborgen. Het project voorziet in het bouwen en gebruiken van een nieuw woongebied dat ruimte gaat bieden aan 24 wooneenheden voor mensen met een verstandelijke beperking.

Zoals is beschreven ligt de primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving en de woningvoorraad bij de gemeenten en provincies. De nieuwe wooneenheden voorzien in een actuele behoefte. Daarmee past het plan binnen de prioriteiten van de NOVI en kan geconcludeerd worden dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid. 3.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand. De instructieregel in artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Artikel 8.0b Bkl regelt dat deze instructieregel ook geldt voor een omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Artikel 5.129g (zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand) 1. Dit artikel is van toepassing op een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is; 2. Voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand in het omgevingsplan rekening gehouden met: a. de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en b.

als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien. 3. Voor de toepassing van het tweede lid, onder b, wordt tot het stedelijk gebied niet gerekend een stedelijke ontwikkeling waarvoor: a. op grond van het omgevingsplan een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit is vereist; en

NL.IMRO. BOPA-Onderbouwing

Gemeente Hellendoorn

Blad 25 van 66

Nijverdal – Koersendijk 5

Februari 2024 Versie 01

b. nog geen toepassing is gegeven aan het tweede lid. 4. Als een omgevingsplan voorziet in de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en de beoordeling van de behoefte aan een stedelijke ontwikkeling betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, heeft die beoordeling alleen tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Het plan voorziet in het toevoegen van 24 wooneenheden op een binnenstedelijke locatie gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied. Er is dringend behoefte aan de beoogde 24 wooneenheden voor mensen met een verstandelijke beperking. De eigenaren van de Bowlingboerderij zijn gekoppeld aan zorgpartij die belang heeft bij het initiatief, deze zorgpartij is door de behandelende gemeente gekoppeld aan de initiatiefnemer. Naast deze partij zijn er diverse zorgpartijen die belang hebben bij een dergelijke woonvorm binnen de gemeente Hellendoorn. 3.2

Provinciaal beleid

3.2.1

Omgevingsvisie Overijssel (geconsolideerde versie juni 2023) De Omgevingsvisie Overijssel geeft de provinciale visie op de fysieke leefomgeving van Overijssel weer. Hierin worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur aangehaald in samenhang voor een duurzame ontwikkeling van de leefomgeving. De Omgevingsvisie is onder andere een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel. Enkele belangrijke beleidskeuzes waarmee de provincie haar ambities wil realiseren zijn: • goed en plezierig wonen, nu en in de toekomst door een passend en flexibel aanbod van woonmilieus (typen woningen en woonomgeving) die voorzien in de vraag (kwantitatief en kwalitatief); • versterken complementariteit van bruisende steden en vitaal platteland als ruimtelijke, cultureel, sociaal en economisch samenhangend geheel.

Dit door behoud en versterking van leefbaarheid en diversiteit van het landelijk gebied, stedelijke netwerken versterken, behoud en versterken van cultureel erfgoed als drager van identiteit; • investeren in een hoofdinfrastructuur voor wegverkeer, trein, fiets en waarbij veiligheid en doorstroming centraal staan; • beter benutten van ruimte, bestaande bebouwing en infrastructuur door multifunctioneel en complementair ruimtegebruik (zowel boven- als ondergronds), hergebruik en herbestemming van vrijkomend vastgoed (in stedelijk en landelijk gebied) en het concentreren van ontwikkelingen rond bestaande infrastructuurknooppunten; • ruimtelijke plannen ontwikkelen aan de hand van gebiedskenmerken en keuzes voor duurzaamheid.

NL.IMRO. BOPA-Onderbouwing

Gemeente Hellendoorn

Blad 26 van 66

Nijverdal – Koersendijk 5

Februari 2024 Versie 01

3.2.2

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: • generieke beleidskeuzes; • ontwikkelingsperspectieven; • gebiedskenmerken. Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht. Of - Generieke beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase het zgn. principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik gehanteerd. Hierin komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaand bebouwd gebied wordt benut, voordat er uitbreiding in de groene omgeving kan plaatsvinden. Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland en verbindingszones enzovoorts.

De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend en verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel. Waar - Ontwikkelingsperspectieven Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Dit betekent dat er ruimte is voor lokale afweging: een gemeente kan vanwege maatschappelijke en/of sociaaleconomische redenen in haar Omgevingsvisie en bestemmings- of omgevingsplan een andere invulling kiezen. Die moet dan wel passen binnen de - voordat ontwikkelingsperspectief - geldende kwaliteitsambities. Daarbij moeten de nieuwe ontwikkelingen verbonden worden met de bestaande kenmerken van het gebied, volgens de Catalogus Gebiedskenmerken (de derde stap in het uitvoeringsmodel). Naast ruimte voor een lokale afweging t.a.v. functies en ruimtegebruik, is er ruimte voor een lokale invulling van de begrenzing: de grenzen van de ontwikkelingsperspectieven zijn signaleringsgrenzen.

NL.IMRO. BOPA-Onderbouwing

Gemeente Hellendoorn

Blad 27 van 66

Nijverdal – Koersendijk 5

Februari 2024 Versie 01

Hoe - Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en als laatste de laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Figuur 3.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: provincie Overijssel)

3.2.3

Toetsing van het initiatief aan het uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel Als het concrete initiatief wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

3.2.3.1

Of - Generieke beleidskeuzes De provinciale beleidskeuzes bepalen onder andere of een initiatief mogelijk is. In de provincie Overijssel is een aantal beleidskeuzes van toepassing op nagenoeg alle thema's en locaties.

NL.IMRO. BOPA-Onderbouwing

Gemeente Hellendoorn

Blad 28 van 66

Nijverdal – Koersendijk 5

Februari 2024 Versie 01

Dit zijn de volgende: 1. Integraliteit; 2. Toekomstbestendigheid; 3. Concentratiebeleid 4. (Boven)Regionale afstemming; 5. Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik Samen geven deze beleidskeuzes invulling aan de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking. Hierna worden de genoemde beleidskeuzes behandeld. 1. Integraliteit De eis van integraliteit houdt in dat alle belangen die bij een ontwikkeling betrokken zijn, zorgvuldig tegen elkaar worden afgewogen. Met deze wettelijke eis uit het Besluit ruimtelijke ordening wordt verzekerd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Toets aan onderdeel Integraliteit Het bouwplan is vanuit de diverse invalshoeken integraal beoordeeld en er zijn geen argumenten gevonden om aan te nemen dat het verzoek niet bijdraagt aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. 2. Toekomstbestendigheid De eis dat gekozen oplossingen voor maatschappelijke opgaven toekomstbestendig moeten zijn, houdt in dat een initiatief de mogelijkheden van toekomstige generaties om in hun behoeften te kunnen voorzien niet in gevaar mag brengen. Initiatieven moeten bijdragen aan een duurzame benadering van ontwikkelingen die voorzien in de behoefte van de huidige generatie, maar die opties openhoudt om ook te voorzien in behoeften van toekomstige generaties.

Het gaat dan om een evenwichtige benadering van het welzijn van mensen, economische welvaart en van het beheer van natuurlijke voorraden. Bij toekomstbestendigheid gaat het ook om de effecten van ingrepen op verschillende schaalniveaus (van directe buren tot ver over de grens) en over de vraag of het project over 20 of 30 jaar nog steeds toegevoegde waarde heeft. Toets aan toekomstbestendigheid Momenteel is het perceel braakliggend. Er zijn geen plannen meer om een horecavoorziening op deze locatie terug te gaan bouwen. Er is wel veel vraag naar een woonzorgvoorziening zoals beoogd in dit plan. Deze woonzorgvoorziening wordt gebouwd voor de komende generaties en ook in de toekomst zal er vraag blijven bestaan naar dergelijke woonvoorzieningen. Het plan draagt bij aan een toekomstbestendige ontwikkeling waar blijvend vraag naar is en zal blijven bestaan. 3. Concentratiebeleid Het concentratiebeleid van de provincie Overijssel houdt in dat stedelijke ontwikkelingen (wonen, werken en voorzieningen) zoveel mogelijk geconcentreerd worden in de stedelijke netwerken Twente (Enschede, Hengelo, Almelo, Oldenzaal en Borne), Zwolle-Kampen en Cleantech regio Deventer. Daar mag gebouwd worden voor de (boven)regionale behoefte. De kernen Hardenberg en Steenwijk kunnen bouwen voor de regionale behoefte mits dit past binnen de regionale programmering.

NL.IMRO. BOPA-Onderbouwing

Gemeente Hellendoorn

Blad 29 van 66

Nijverdal – Koersendijk 5

Februari 2024 Versie 01

Toets aan concentratiebeleid Er wordt gebouwd binnen het binnenstedelijk gebied van de kern Nijverdal. Daarbij komt ook dat de locatie tot voorkort nog bebouwd was en gebruikt werd door een horecabedrijf. Er is sprake van een herontwikkeling op een voorheen bebouwde locatie en daarmee is er sprake van zorgvuldig ruimtegebruik en concentratie van bebouwing en functies binnen het bestaand stedelijk gebied binnen Nijverdal dat met bijna 25000 inwoners de grootste kern is binnen de gemeente Hellendoorn. 4. Bovenregionale afstemming De verplichting tot (boven)regionale afstemming is erop gericht om gemeenten gezamenlijk verantwoordelijkheid te laten nemen voor de regionale programmering van woningbouw, werklocaties en stedelijke voorzieningen. Ook wanneer een gemeente alleen voorziet in haar eigen (lokale) behoefte is onderlinge afstemming gewenst, omdat het aanbod in een gemeente aan woningen, werklocaties en voorzieningen onderdeel uitmaakt van een regionale markt. Toets aan bovenregionale afstemming Het plan is afgestemd met de provincie Overijssel. Deze heeft op 11-10-23 positief geadviseerd. 5.

Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt: • dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie; • dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut. Doorwerking voor dit plan: Er wordt gebouwd binnen het binnenstedelijk gebied van de kern Nijverdal. Daarbij komt ook dat de locatie tot voor kort nog bebouwd was en gebruikt werd door een horecabedrijf. Planologisch gezien is er bouwruimte aanwezig op deze locatie. Er is sprake van een herontwikkeling op een voorheen bebouwde locatie en daarmee is er sprake van zorgvuldig ruimtegebruik en concentratie van bebouwing en functies binnen het bestaand stedelijk gebied. 3.2.3.2

Waar - Ontwikkelingsperspectieven De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. In dit geval zijn uitsluitend de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving van belang. In de hierna opgenomen figuur 3.2 is een fragment van de kaart van de ontwikkelingsperspectieven behorende bij de Omgevingsvisie weergegeven.

NL.IMRO. BOPA-Onderbouwing

Gemeente Hellendoorn

Blad 30 van 66

Nijverdal – Koersendijk 5

Februari 2024 Versie 01

De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten). Zoals verwoord mag er in deze gebieden altijd worden gebouwd voor de lokale behoefte. In dit geval is er ook nog eens sprake van een herontwikkelingslocatie en daarmee is het plan passend binnen het ‘waar’ van het ontwikkelingsperspectief. 3.2.3.3

Hoe - Gebiedskenmerken Met behulp van de gebiedskenmerken, de 'Natuurlijke laag', de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap', de 'Stedelijke laag' en de 'Laag van de beleving', wordt de doorwerking van het provinciaal ruimtelijk kwaliteitsbeleid van de Omgevingsvisie op gebieds- en uitvoeringsniveau geborgd. Bij ieder nieuw ruimtelijk initiatief moet getoetst worden aan deze gebiedskenmerken.

3.2.3.3.1

De natuurlijke laag De natuurlijke laag is de laag van de bodem, het reliëf, het watersysteem en de natuur die zich hier ‘van nature’ op vestigt. Deze natuurlijke laag is het resultaat van de wisselwerking tussen abiotische (fysische) en biotische factoren en processen. Zo zorgden ijs-, wind- en waterstromen in Overijssel voor het ontstaan van een afwisselend landschap van stuwwallen, dekzandgronden, beekdalen en natte laagtes en bepaalden de stroomsnelheden van IJssel, Vecht, Regge of Dinkel waar het fijne (komgronden) en

NL.IMRO. BOPA-Onderbouwing

Gemeente Hellendoorn

Blad 31 van 66

Nijverdal – Koersendijk 5

Februari 2024 Versie 01

waar het grovere sediment (oeverwallen) werd afgezet. En ontwikkelde veen zich daar, waar het water maar moeilijk weg kon. De ruimtelijke kwaliteitsambities in de natuurlijke laag zijn: • natuur als ruggengraat: de ontwikkeling van een robuust, aaneengesloten natuurlijk landschap • een continu en beleefbaar watersysteem als dragende structuur van Overijssel De kaartlaag ‘Natuurlijke Laag’ geeft aan dat ter plaatse sprake is van zogeheten ‘dekzandvlakte en ruggen’.

De dekzandgronden beslaan een groot gedeelte van de oppervlakte van de provincie. Na de ijstijden bleef er in grote delen een reliëfrijk – door de wind gevormd – zandlandschap achter, dat gekenmerkt wordt door relatief grote verschillen tussen hoog/droog en laag/nat gebied. Soms vlak bij elkaar, soms verder van elkaar verwijderd. De ambitie is de natuurlijke verschillen tussen hoog en laag en tussen droog en nat functioneel meer sturend en beleefbaar te maken. Dit kan bijvoorbeeld door een meer natuurlijk watersysteem en door beplanting met ‘natuurlijke’ soorten. En door de (strekkings)richting van het landschap te benutten in gebiedsontwerpen. Doorwerking De bestaande hoogteverschillen binnen het perceel blijven behouden en worden niet aangetast. 3.2.3.3.2

Laag van het agrarisch cultuurlandschap Het agrarisch cultuurlandschap is bij uitstek een gebruikslandschap. Bij de ontwikkeling ervan hebben nooit ideeën over schoonheid een rol gespeeld. Wel zijn we het agrarisch cultuurlandschap in de loop van de tijd gaan waarderen. Het heeft als ‘consumptielandschap’ voor bewoners, recreanten en toeristen nieuwe betekenis

NL.IMRO. BOPA-Onderbouwing

Gemeente Hellendoorn

Blad 32 van 66

Nijverdal – Koersendijk 5

Februari 2024 Versie 01

gekregen. Veel mensen hechten aan de rust, de ruimte, de mogelijkheden om te fietsen, wandelen, et cetera. En aan de kwaliteit: vooral de herkenbaarheid, de contrasten en de afwisseling van verschillende landschapstypen worden gewaardeerd. De landschappelijke structuren zijn belangrijke dragers van de biodiversiteit. De kwaliteit van het agrarisch cultuurlandschap wordt in Overijssel bepaald door de variatie op twee schaalniveaus: provinciaal en regionaal. Binnen de regionale landschappen is er vaak op korte afstand sprake van verschillen. Ruimtelijke kwaliteitsambities De ruimtelijke kwaliteitsambities in de laag van het agrarisch cultuurlandschap zijn: • De ruimtelijke kwaliteitsambitie in de laag van het agrarisch cultuurlandschap is: Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen; het palet van agrarische cultuurlandschappen versterken en contrasten tussen de landschappen behouden en ontwikkelen Het is de inzet alle ontwikkelingen bij te laten dragen aan de instandhouding en versterking van bestaande en toevoeging van nieuwe kwaliteiten in de laag van het agrarisch cultuurlandschap. Ambitie is daarbij ook het versterken van de samenhang of het creëren van nieuwe samenhang tussen dorp, erf en landschap. De kaartlaag ‘Laag agrarisch-cultuur landschap” geeft aan dat ter plaatse sprake is van zogeheten ‘Jong heide- en broekontginningslandschap’.

Ten opzichte van omliggend essen- en hoevenlandschap zijn de landbouwontginningen relatief grote open ruimtes, deels omzoomd door boscomplex. Erven liggen als blokken aan de weg geschakeld. Wegen zijn lanen met lange rechtstanden. Vaak zijn het ‘inbreidings’ landschappen met rommelige driehoekstructuren als resultaat.

NL.IMRO. BOPA-Onderbouwing

Gemeente Hellendoorn

Blad 33 van 66

Nijverdal – Koersendijk 5

Februari 2024 Versie 01

Ook sommige recente heringerichte agrarische landschappen worden tot deze categorie gerekend, omdat van het oorspronkelijke landschap niets meer terug te vinden is. De ambitie is de ruimtelijke kwaliteit van deze gebieden een stevige impuls te geven en soms een transformatie wanneer daar aanleiding toe is. De dragende structuren worden gevormd door landschappelijk raamwerken van lanen, bosstroken en waterlopen, die de rechtlijnige ontginningsstructuren versterken. Binnen deze raamwerken is ruimte voor verdere ontwikkeling van bestaande erven en soms de vestiging van nieuwe erven, mits deze een stevige landschappelijke jas krijgen. 3.2.3.3.3

Stedelijke Laag De stedelijke laag is de laag van de steden, dorpen, verspreide bebouwing, wegen, spoorwegen en waterwegen. Het gaat in deze laag om de dynamiek van de steden en de grote infrastructurele verbindingen, maar ook om de rust van de dorpen en de landelijke wegen en paden. De ligging van een stad of dorp in het landschap, op een kruispunt van infrastructuur of in de nabijheid van grondstoffen speelt een belangrijke rol in het functioneren ervan. Efficiëntie en bereikbaarheid zijn belangrijke vestigingsfactoren, maar daarbij wordt de kwaliteit, eigenheid en het onderscheidend vermogen van de regio steeds belangrijker. De ontstaansgeschiedenis is medebepalend voor de huidige identiteit en terug te vinden in de ruimtelijke opbouw van de kernen, maar ook in de economische en sociale dynamiek. Daarnaast hebben door de tijd heen veranderende ideeën over de ideale vormgeving van de stad invloed gehad op de ruimtelijke opbouw. Cultuurhistorisch of architectonisch waardevolle gebouwen en structuren zijn hierbij vaak bepalend voor de stedelijke identiteit en de belevingswaarde voor bewoners en bezoekers. Zo is in Overijssel een rijk palet ontstaan aan onderscheidende steden en dorpen. Elk met een eigen karakteristieke ruimtelijke, sociale en functionele opbouw en kwaliteit.

Ruimtelijke kwaliteitsambities De ruimtelijke kwaliteitsambities in de stedelijke laag zijn: • Brede waaier aan woon-, werk- en mixmilieus: elk buurtschap, dorp en stad zijn eigen kleur • Contrast tussen dynamische en luwe gebieden versterken door het infrastructuurnetwerk Er is in het plangebied sprake van een gebiedskenmerk uit de stedelijke laag, te weten ‘Woonwijken 1955-nu’.

NL.IMRO. BOPA-Onderbouwing

Gemeente Hellendoorn

Blad 34 van 66

Nijverdal – Koersendijk 5

Februari 2024 Versie 01

Deze woonwijken zijn uitbreidingswijken op basis van een gezamenlijk plan en grotere bouwstromen. Functies zoals wonen, werken, voorzieningencentra zijn uiteengelegd en wijken kennen eenheidsbuurten. Hier en daar zijn, voornamelijk aan de randen, gebieden die hiervan afwijken. In deze wijken bevinden zich duidelijke in- en uitgangen en kunst in de openbare ruimte. Daarbij is vooral aandacht voor de aansluiting op de binnenstad en het hoofdwegennetwerk. Soms zijn herkenbare relicten van het oude cultuurlandschap (zoals boerderijen of beplantingsstructuren) opgenomen. De bouwperiode is te zien aan de stedenbouwkundige structuur en architectuur. Er ligt een rangorde in kwaliteit(sbeleid) en stigmatisering op de loer, de kwaliteit van de woningen voldoet vaak niet aan de kwaliteitseisen en er is een gebrek aan onderhoud van de openbare ruimte. Herstructurering is hier een belangrijke opgave. Het realiseren van de voorgenomen ontwikkeling is zowel vanuit functioneel als stedenbouwkundig oogpunt passend in de omgeving. Het plan voorziet in 24 wooneenheden binnen bestaand stedelijk gebied. Bij het ontwerpen van de bebouwing is en wordt voldoende rekening gehouden met de bebouwingskenmerking rondom het plangebied. Hiermee wordt aangesloten op de bestaande bebouwingsstructuur in de omgeving. Op deze wijze gaat de nieuwe bebouwing goed op in het huidige straatbeeld.

Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling aansluit op de kenmerken en uitgangspunten van de ‘Stedelijke laag’. 3.2.3.3.4

Laag van de beleving In de laag van de beleving komen de natuurlijke, functionele en sociale processen bij elkaar. Dit is de laag die gaat over de beleefbaarheid van ruimtelijke kwaliteit, identiteit en tijdsdiepte, van recreatieve gebruiksmogelijkheden die een belangrijke rol spelen bij de waardering van de leefomgeving. De laag van de beleving is de laag van de verbinding en het netwerk; tussen het stedelijke en het landelijke, de cultuur en de natuur, snel en traag, oud en nieuw, tussen nut en schoonheid. De laag van de beleving benut vooral de kwaliteiten van de andere drie lagen, maar voegt ook eigen kenmerken toe, zoals landgoederen, recreatieparken en recreatieve routes. Het stelt kwaliteiten zoals de natuur, de productielandschappen en de steden in een ander daglicht en maakt ze beleefbaar en tot een belevenis.

NL.IMRO. BOPA-Onderbouwing

Gemeente Hellendoorn

Blad 35 van 66

Nijverdal – Koersendijk 5

Februari 2024 Versie 01

De verblijfsrecreatiecomplexen, de attracties, de routes voor wandelen, fietsen en varen zijn een belangrijke economische factor geworden met een vergelijkbaar aandeel in de economie als de agrarische sector. Dit alles verandert het aanzien, de gewenste gebruiksmogelijkheden en betekenis van het buitengebied. Aan het ‘belevingslandschap' ontleent Overijssel zijn tijdsdiepte, maar ook zijn aantrekkingskracht. Steeds vaker worden de kwaliteiten uit het verleden ingezet in plannen door daar met nieuwe kwaliteiten, gebruiks- en verschijningsvormen op voort te bouwen. Belangrijk in deze laag is het oude en nieuwe ‘erfgoed’ van de provincie. Ruimtelijke kwaliteitsambities De ruimtelijke kwaliteitsambities in de laag van de beleving zijn: • Zichtbaar en beleefbaar mooi landschap • Sterke ruimtelijke identiteiten als merken van Overijssel Op basis van de kaartlaag is hier geen sprake van een nadere duiding ter plaatse, zodat deze kaartlaag niet doorwerkt.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1

Omgevingsvisie Hellendoorn, natuurlijk Avontuurlijk De gemeente Hellendoorn heeft een omgevingsvisie "Natuurlijk Avontuurlijk" (voorheen de ruimtelijke structuurvisie). De omgevingsvisie bevat een brede visie op de toekomst en vormt het kader van alle ruimtelijke ontwikkelingen. In 2012 is integraal een inventarisatiedocument voorbereid: "Hoofdlijnen van beleid in Hellendoorn. In de eerste helft van 2013 zijn op interactieve wijze workshops gehouden met onder andere organisatie, ondernemers, instanties, dorpsbelangen en tot slot met de gemeenteraad. Hierin hebben de deelnemers de prioriteiten, belangen, gezamenlijke doelen en kansen proberen te destilleren. Vervolgens is de output vertaald naar de

NL.IMRO. BOPA-Onderbouwing

Gemeente Hellendoorn

Blad 36 van 66

Nijverdal – Koersendijk 5

Februari 2024 Versie 01

nieuwe omgevingsvisie. De visie is opgebouwd in 3 lagen, namelijk identiteit, context en kernvisie. De Identiteit, gericht op versterken en kwaliteit van een gebied: deze geeft niet aan welke ontwikkelingen waar mogelijk zijn maar meer binnen welke identiteit een bepaalde ontwikkeling moet worden uitgewerkt/vormgegeven. De Context kaart geeft de functionele opgave: dit vanuit het huidige programma; wonen, werken natuur en verkeer. De kernvisie: in de kernvisie zijn de prioriteiten vanuit de workshops gedestilleerd en wordt aangegeven op welke ontwikkeling/ dwarsverbanden en wisselwerking de focus ligt. Vanuit de contextkaart geldt voor het projectgebied de Identiteit – Sterke Kernen en ook dat het een te beheren woongebied is.

Sterke Kernen Nijverdal is in de loop der tijd fors gegroeid. Eerst door het opvullen van open ruimtes en uitbreiding aan de zuidzijde van het dorp, later hebben ook aan de overzijde van de

NL.IMRO. BOPA-Onderbouwing

Gemeente Hellendoorn

Blad 37 van 66

Nijverdal – Koersendijk 5

Februari 2024 Versie 01

Regge woonuitbreidingen plaatsgevonden en is het bedrijventerrein ‘t Lochter gerealiseerd. Ondanks deze invullingen, kenmerkt Nijverdal zich nog wel door relatief veel en grote open groene ruimten en de parken in de bebouwde kom: het Blokkenpark, Boomcatepark, de groen structuren in het centrum en in de stationsomgeving, de toekomstige tuinen van Nijverdal, het landgoed Eversberg en Duivecate en in de periferie de reggeherstelprojecten als De Veldkamp en De Kollen. Aandachtspunt vormt echter wel het doorlopende verlies van diffuus groen in het centrum van Nijverdal. In het kader van de kwaliteit van de leefomgeving en beleving willen we de in Nijverdal aanwezige groene enclaves en parken versterken en door groenstructuren met elkaar verbinden. Woongebied - te beheren De bestaande woongebieden functioneren in algemene zin goed. Op gemeentelijk niveau zijn er geen opgaven deze woongebieden volledig te transformeren. Uiteraard zal er blijvend moeten worden geïnvesteerd in de kwaliteit van openbare ruimte, de nabijheid van voorzieningen en de sociale veiligheid. Geconcludeerd kan worden dat de in dit bestemmingsplan besproken ontwikkeling in overeenstemming is met zowel de Omgevings- als kernvisie van de gemeente Hellendoorn.