Bijlage 2 Voorstel bestemmingsplan

Toelichting bestemmingsplan “Doorstroomwoningen Haarlerveldweg 6-8 Haarle”

Planstatus: vastgesteld Datum: 2024-09-14 Plan identificatie: NL.IMRO.0163.BPBUHAARLERVELDWG6-ON01 Auteur: CLOse-Up RO-Advies B.V.

1 Inleiding ................................................................................................................................................ 6 1.1 Aanleiding tot het initiatief.............................................................................................................. 6 1.2 Ligging, begrenzing en omvang van het initiatief .......................................................................... 6 1.3 Bestemmingsplan i.r.t. de ontwikkeling ......................................................................................... 7 1.3.1 Geldend bestemmingsplan ..................................................................................................... 7 1.3.2 Strijdigheid .............................................................................................................................. 8 1.4 De bij het plan behorende stukken ................................................................................................ 8 1.5 Leeswijzer ...................................................................................................................................... 9 2 Planbeschrijving ...................................................................................................................................

9 2.1 Beschrijving van de huidige situatie .............................................................................................. 9 2.2 Beschrijving van de gewenste situatie ........................................................................................ 11 2.2.1 Het initiatief ........................................................................................................................... 11 2.2.1.1 Nieuwe bebouwing ........................................................................................................ 14 2.2.1.2 Parkeren en Verkeer ..................................................................................................... 14 3 Beleid .................................................................................................................................................. 14 3.1 Nationale wetgeving en beleid .................................................................................................... 14 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) ........................................................................................ 14 3.1.2 Ladder voor Duurzame Verstedelijking ................................................................................ 15 3.1.2.1 Doel ...............................................................................................................................

15 3.1.2.2 Motivering ...................................................................................................................... 16 3.1.3 Conclusie .............................................................................................................................. 16 3.2 Provinciaal beleid ........................................................................................................................ 17 3.2.1 Omgevingsvisie Overijssel (geconsolideerde versie 2022) .................................................. 17 3.2.1.1 Uitvoeringsmodel ........................................................................................................... 17 3.2.1.2 Gebiedskenmerken ....................................................................................................... 18 3.2.1.3 Ontwikkelingsperspectieven .......................................................................................... 20 3.2.2 Omgevingsverordening ........................................................................................................ 21 3.2.2.1 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik ............................................................................... 21 3.2.2.2 Ruimtelijke kwaliteit ....................................................................................................... 21 2

3.2.2.3 Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving .............................................................................. 22 3.2.2.4 Realisatie nieuwe woningen .......................................................................................... 24 3.3 Gemeentelijk beleid ..................................................................................................................... 25 3.3.1 Omgevingsvisie 'Natuurlijk Avontuurlijk' ............................................................................... 25 3.3.2 Welstandsnota gemeente Hellendoorn ................................................................................ 25 3.3.3 Nieuw Buitengebied .............................................................................................................. 26 3.3.3.1 Stappenplan .................................................................................................................. 26 3.3.4 Woonvisie ............................................................................................................................. 27 3.3.5 Noaberschap Haarle ............................................................................................................. 28 3.3.6 Conclusie ..............................................................................................................................

28 4 Onderzoeken ...................................................................................................................................... 29 4.1 Besluit milieueffectrapportage ..................................................................................................... 29 4.1.1 Algemeen.............................................................................................................................. 29 4.1.2 Situatie plangebied ............................................................................................................... 30 4.1.2.1 Artikel 2.8 Wet milieubeheer.......................................................................................... 30 4.1.2.2 Drempelwaarden Besluit m.e.r. ..................................................................................... 30 4.1.2.3 Conclusie ....................................................................................................................... 31 4.2 Milieuzonering ............................................................................................................................. 31 4.2.1 Algemeen..............................................................................................................................

31 4.2.2 Situatie plangebied ............................................................................................................... 32 4.2.2.1 Externe werking ............................................................................................................. 32 4.2.2.2 Interne werking .............................................................................................................. 32 4.2.2.3 Conclusie ....................................................................................................................... 33 4.3 Bodem ......................................................................................................................................... 33 4.3.1 Algemeen.............................................................................................................................. 33 4.3.2 Onderzoeksresultaten .......................................................................................................... 34 4.3.3 Conclusie .............................................................................................................................. 36 4.4 Geur .............................................................................................................................................

36 4.4.1 Wet geurhinder en veehouderij & Activiteitenbesluit ............................................................ 36 4.4.2 Situatie plangebied ............................................................................................................... 37 3

4.4.3 Conclusie .............................................................................................................................. 38 4.5 Geluid .......................................................................................................................................... 39 4.5.1 Algemeen.............................................................................................................................. 39 4.5.2 Situatie plangebied ............................................................................................................... 39 4.5.2.1 Wegverkeerslawaai ....................................................................................................... 39 4.5.3 Railverkeers- en industrielawaai .......................................................................................... 40 4.5.4 Conclusie .............................................................................................................................. 40 4.6 Luchtkwaliteit ............................................................................................................................... 40 4.7 Ecologie .......................................................................................................................................

41 4.7.1 Gebiedsbescherming ............................................................................................................ 41 4.7.1.1 Natura 2000 ................................................................................................................... 41 4.7.1.2 Natuurnetwerk Nederland.............................................................................................. 42 4.7.2 Soortenbescherming ............................................................................................................ 43 4.7.2.1 Nader onderzoek vleermuizen en huismussen ............................................................. 44 4.8 Water ........................................................................................................................................... 45 4.8.1 Algemeen.............................................................................................................................. 45 4.8.2 Beleidskader ......................................................................................................................... 45 4.8.3 Watertoets ............................................................................................................................ 50 4.9 Externe veiligheid ........................................................................................................................

50 4.9.1 Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) ........................................................................ 50 4.10 Archeologie en cultuurhistorie ................................................................................................... 52 4.10.1 Archeologie ......................................................................................................................... 52 4.10.2 Cultuurhistorie .................................................................................................................... 52 5 Toelichting op de regels ..................................................................................................................... 52 5.1 Opzet regels ................................................................................................................................ 52 5.1.1 Algemeen.............................................................................................................................. 52 5.1.2 Regels ................................................................................................................................... 53 5.1.2.1 Inleidende regels ...........................................................................................................

53 5.1.2.2 Bestemmingsregels ....................................................................................................... 53 5.1.2.3 Algemene regels ............................................................................................................ 54 4

5.1.2.4 Overgangs- en slotregels .............................................................................................. 54 5.2 Nadere toelichting op de regels ................................................................................................... 54 5.2.1 Groen - Landschapsgroen .................................................................................................... 54 5.2.2 Natuur ................................................................................................................................... 55 5.2.3 Wonen .................................................................................................................................. 55 5.2.4 Wonen-Doorstroomwoningen ............................................................................................... 55 5.2.5 Leiding-Gas en Riool ............................................................................................................ 55 6 Financiële uitvoerbaarheid ................................................................................................................. 56 6.1 Economische uitvoerbaarheid ..................................................................................................... 56 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ......................................................................................................

56 7.1 Vooroverleg ................................................................................................................................. 56 7.2 Inspraak ....................................................................................................................................... 56 7.3 Participatie ................................................................................................................................... 56 7.4 Zienswijzen .................................................................................................................................. 56

5

1 Inleiding 1.1

Aanleiding tot het initiatief

Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op Haarlerveldweg 6-8 te Haarle. Dit erf betreft een vrijgekomen agrarisch erf. Op het erf staan twee aaneengebouwde bedrijfswoningen en enkele agrarische bedrijfsgebouwen. In 2019 is in het kader van de prijsvraag "Brood en Spelen" door initiatiefnemer een project met de naam “Samenleven doet overleven” ingediend voor herinvulling van de agrarische locatie. Dit project was gericht op herontwikkeling van de leegstaande stallen voor het tijdelijk huisvesten van 'spoedzoekers' in een sociaal klimaat. Dit project is sindsdien door initiatiefnemer verder door ontwikkelt. Zij is voornemens de twee aaneen gebouwde bedrijfswoningen om te vormen naar reguliere woningen en in het kader van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving een deel van de agrarische bedrijfsbebouwing te slopen en acht huurwoningen te realiseren voor spoedzoekers. Spoedzoekers zijn mensen die met spoed op zoek zijn naar een tijdelijke woning in afwachting van een permanente woning. Bijvoorbeeld eigenaren ‘in between’ woningen, gescheiden personen in afwachting van en/of op zoek naar nieuwe huisvesting en starters op de woningmarkt. Met dit initiatief wordt een herinvulling aan het erf gegeven, waarmee verpaupering van de bebouwing wordt voorkomen en dat voorziet in een grote behoefte.

Het initiatief wil een voorbeeld-oplossing voor de behoefte aan tijdelijke woonvoorzieningen aandragen door realiseren van (in dit geval) maximaal 6 doorstroomwoningen. Op het erf wordt dat een sociale omgeving voor personen/gezinnen gerealiseerd die in een gelijke situatie verkeren en dus bij elkaar ook steun kunnen vinden.

1.2

Ligging, begrenzing en omvang van het initiatief

De locatie ligt aan de Haarlerveldweg 6-8 te Haarle, gemeente Hellendoorn. Het ligt ten westen van de Nationaal Park en Natura 2000-gebied de Sallandse Heuvelrug en op ±1,5 km van het dorp Haarle. Even verder westelijk ligt op ±1 km het Natura 2000-gebied Boetelerveld. Onderdeel van het plan in het kader van de KGO-bijdrage is een stuk natuurontwikkeling op de locatie Haarlerveldweg 2a

Figuur 1: Locatiekaart 6

Het project zelf strekt niet veel verder dan het huidige erf van ±0,5 hectare groot. Op het erf staat de voormalige bedrijfswoning die met vergunning is gesplitst in 2 zelfstandige woningen.

1.3

Bestemmingsplan i.r.t. de ontwikkeling

1.3.1 Geldend bestemmingsplan De planlocatie is gelegen in twee bestemmingsplannen: 1. het bestemmingsplan Buitengebied 2009 en 2. het bestemmingsplan Buitengebied 2009, herziening regels 2-2012 Bestemmingsplan Buitengebied 2009 Dit is het moederplan is op 20 april 2009 vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Hellendoorn en op 15 juni 2011 onherroepelijk geworden. De planlocatie heeft daarin de bestemming 'Agrarisch' met een 'Bouwvlak'. Daarnaast gelden de gebiedsaanduidingen 'Reconstructiewetzone Landbouwontwikkelingsgebied' (ter plaatste van het locatiesymbool op Figuur 2) en 'Reconstructiewetzone - Verwevingsgebied' (linksboven in het bouwvlak). De relevante bestemmingsomschrijving luidt: De voor "Agrarisch" aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. agrarische bedrijvigheid, met dien verstande dat: 1. intensieve veehouderij uitsluitend is toegestaan binnen bouwvlakken ter plaatse van de aanduiding "reconstructiewetzone - landbouwontwikkelingsgebied" of "intensieve veehouderij", De inhoud van de bedrijfswoningen mag niet meer dan 750 m3 bedragen.

Figuur 2: Buitengebied 2009 7

Bestemmingsplan Buitengebied 2009, herziening regels 2-2012 In 2012 is het bestemmingsplan Buitengebied 2009 partieel herzien. Hierbij zijn enkele aanpassingen van de regels doorgevoerd en is ten aanzien van Haarlerveldweg 6-8 de verbeelding herzien door ter hoogte van het bouwvlak een maatvoeringsaanduiding ‘maximum aantal bedrijfswoningen: 2’ op te nemen, omdat bleek dat de bedrijfswoning met vergunning was gesplitst in twee zelfstandige bedrijfswoningen. Deze herziening, bestemmingsplan Buitengebied 2009 herziening regels 2-2012, is vastgesteld op 18 september 2012.

Figuur 3: Buitengebied 2009 herziening 2-2012 1.3.2 Strijdigheid Op basis van de geldende bestemmingsplannen is het niet mogelijk het (voormalig) agrarische bedrijfsperceel en bestaande bedrijfswoningen in gebruik te nemen als reguliere woonpercelen en extra doorstroomwoningen te realiseren, omdat daarvoor de benodigde bouw- en gebruiksregels ter plaatse ontbreken. De voorgenomen ontwikkeling kan alleen met een bestemmingsplanherziening mogelijk gemaakt worden.

1.4

De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan “Doorstroomwoningen Haarlerveldweg 6-8” bestaat uit de volgende stukken: • •

verbeelding (“NL.IMRO.0163.BPBUHAARLERVELDWG6-VG01” en een renvooi; regels met bijbehorende bijlagen.

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting, met bijlagen, geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten, maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. 8

1.5

Leeswijzer

In toelichting hoofdstuk 2 wordt het plan beschreven. In toelichting hoofdstuk 3 wordt het beleid beschreven en getoetst. In toelichting hoofdstuk 4 worden de onderzoeksopgaven beschreven. In toelichting hoofdstuk 5 wordt een toelichting op de regels gegeven. In toelichting hoofdstuk 6 wordt de financiële haalbaarheid beschreven en getoetst. In toelichting hoofdstuk 7 wordt de maatschappelijke haalbaarheid beschreven en getoetst. Aansluitend zijn de bijlagen opgenomen zoals plangegevens en onderzoeken.

2 Planbeschrijving 2.1

Beschrijving van de huidige situatie

De locatie aan de Haarlerveldweg 6-8 ligt in het buitengebied van de gemeente Hellendoorn, net buiten de kern Haarle. Ten noorden van het plangebied liggen de woonpercelen Wittebroeksweg 5 en 5a. Iets ten oosten van de locatie ligt de Wittebroeksweg. Ten zuiden bevindt zich de Haarlerveldweg en ten westen zijn agrarische cultuurgronden aanwezig. In de omgeving liggen in een ruime kring meerdere kleine en grote veehouderijen, waaronder grote intensieve veehouderijen. Op het erf Haarlerveldweg 6-8 staat een dubbele bedrijfswoning, twee varkensstallen, een rundveestal en een wagenloods. Langs de westgrens van het perceel staat een houtsingel/bomenrij.

Figuur 4: Luchtfoto met kadastrale percelen (Bron: www.kadasterkaart.nl)

9

Figuur 5: Ruimere omgeving (Bron: www.kadasterkaart.nl) De bedrijfswoning heeft een oorspronkelijk hoofdgebouw met een inhoud van ±550 m 3, dat met vergunning is gesplitst in 2 zelfstandige woningen. Aan de voorzijde is een erker aangebouwd en aan de achterkant een aanbouw. De totale wooninhoud is derhalve ±660 m3. Eén bedrijfswoning wordt bewoond door de echtgenote van de voormalige bedrijfsvoerder, de andere wordt verhuurd aan derden.

Figuur 6: Bedrijfswoning, intern met vergunning gesplitst in 2 zelfstandige (bedrijfs)woningen (Bron: Google Streetview)

10

2.2

Beschrijving van de gewenste situatie

2.2.1 Het initiatief De bedrijfsmatige activiteiten op het perceel worden gestaakt en de wens bestaat om de locatie in de toekomst te gebruiken voor reguliere woondoeleinden. Een groot deel van de voormalige bedrijfsgebouwen hebben geen vervolgfunctie. Initiatiefnemer wil deze twee varkensschuren met een oppervlakte van ca. 575 m², een carport en een klein schuurtje slopen om met toepassing van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving zes aaneengebouwde (doorstroom)woningen op het erf te kunnen realiseren. Deze doorstroomwoningen maken gebruik van de bestaande ontsluiting. Het plan sluit hiermee aan bij de knooperfgedachte. De twee bestaande bedrijfswoningen worden in de nieuwe situatie twee burgerwoningen. Verder blijven een voormalige rundveestal en wagenloods behouden. Deze schuren worden ingezet voor opslag en stalling van materieel voor onderhoud van omliggende cultuurgronden en de noodzakelijke bergruimte voor de doorstroomwoningen. Het plangebied wordt zorgvuldig landschappelijk ingepast conform de gebiedskenmerken die ter plaatse aanwezig zijn. In Figuur 11 is het landschappelijke inpassingsplan opgenomen. Aan de oostkant wordt buiten het erf een boomgaard aangelegd met daaromheen ruimte voor kleinfruit. Hier ligt verder een oprit voor de woning nr. 6. Deze wordt verlengd als ontsluiting van de wagenloods.

Het is niet wenselijk om met landbouwvoertuigen over een woonerf te rijden waar kinderen kunnen spelen. Aan de noordzijde is de aanleg van bosplantsoen voorzien die tevens tot doel heeft het complex af te scheiden van de achterburen. De bestaande bomenrij aan de oostkant van de varkensstallen is van matige kwaliteit (zie Figuur 13). Deze wordt versterkt door de slechte beplanting te verwijderen en aan te vullen met nieuwe bomen en bosplantsoen. Als onderdeel van de KGO-bijdrage zijn ten zuiden van Haarlerveldweg 1D vooruitlopend een bestaande poel hersteld en een nieuwe aangelegd. Deze zijn hieronder aangegeven. De herstelde poel is de lange, smalle en de nieuwe is de kleine aan de bosrand. Daar omheen is beplanting aangelegd. Verder is het bosje uitgedund en is nieuwe beplanting aangelegd. Deze activiteiten passen binnen de huidige bestemming ‘Natuur’.

Figuur 7: Ligging poelen (Bron: Google Earth) 11

Figuur 8: Herstelde poel (Bron: eigenaar)

Figuur 9: Nieuwe poel (Bron: Eigenaar) 12

Naast Haarlerveldweg 2a is ± 8.000 m2 nieuwe natuur aangelegd die in dit plan in het kader van de KGO-bijdrage wordt bestemd als ‘Natuur’, zij het bestemt in een iets andere vorm dan nu het geval is.

Figuur 10: Locatie nieuwe natuur (rechts) (Bron: Google Earth)

Figuur 11: Inrichtingsplan (Bron: Puur hoveniers)

13

2.2.1.1 Nieuwe bebouwing De doorstroomwoningen krijgen een in het agrarisch erfconcept passend ontwerp van één schuur. Het ontwerp is gebaseerd op de bij de varkensstallen behorende verhoudingen; lang en laag.

Figuur 12: Te slopen varkensstallen waar de doorstroomwoningen komen te staan (Bron: eigen opname) 2.2.1.2 Parkeren en Verkeer Locatie parkeren De parkeerplaatsen voor de doorstroomwoningen zijn voorzien vooraan bij de weg en ingepast in het groen, omdat het niet wenselijk is om met auto's over een erf te rijden waar kinderen kunnen spelen. Aantal parkeerplaatsen De gemeentelijk Nota parkeernormen kent geen specifieke norm voor doorstroomwoningen. Hiervoor wordt aangesloten bij de norm voor grondgebonden huurwoningen (norm ‘rest gemeente’ 1,6 pp/woning). Op basis daarvan is de parkeereis 9,6 pp / afgerond 10 parkeerplaatsen waar op eigen terrein in wordt voorzien op een aparte parkeerplaats. Deze is voorzien tussen de weg en de nieuwe woningen, afgeschermd door een beplantingsstrook. Verkeersgeneratie Op basis van de kencijfers van het CROW genereren 6 woningen 24 verkeerbewegingen. Dit aantal is geen substantiële verhoging van het aantal verkeersbewegingen op de Haarlerveldweg.

3 Beleid 3.1

Nationale wetgeving en beleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De NOVI is de structuurvisie op landelijk niveau en geeft een visie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland (als de Omgevingswet in werking is getreden heet dit een Omgevingsvisie). De NOVI biedt een perspectief om grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw aan te 14

pakken, om samen het land mooier en sterker te maken en daarbij voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. Omgevingskwaliteit is het kernbegrip: dat wil zeggen ruimtelijke kwaliteit én milieukwaliteit. Met inachtneming van maatschappelijke waarden en inhoudelijke normen voor bijvoorbeeld gezondheid, veiligheid en milieu. In dat samenspel van normen, waarden en collectieve ambities, stuurt de NOVI op samenwerking tussen alle betrokken partijen. De NOVI stelt vier prioriteiten: 1. 2. 3. 4.

ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie, een duurzaam en (circulair) economisch groeipotentieel, sterke en gezonde steden en regio’s en een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Alleen de derde is voor dit plan relevant. Verstedelijking vindt geconcentreerd plaats in de regio, toe te voegen nieuwe woon- en werklocaties worden zorgvuldig en op ruimte- en mobiliteitsefficiënte wijze ingepast. Het woningaanbod in de regio’s sluit daarbij aan bij de vraag naar aantallen en typen woningen, woonmilieus en prijsklasse. Een deel van het antwoord op een mogelijk uiteenlopende vraag op korte en langere termijn en de onzekerheid over de vraag op de langere termijn kan liggen in een groter aanbod van tijdelijke en flexibele woningen (die kunnen worden gesplitst of samengevoegd tot een kleinere of grotere woning). En om in te spelen op de dynamiek van de woningmarkt zullen ook woningen moeten worden aangeboden voor tijdelijke bewoning. Planspecifiek Dit plan speelt in op de tijdelijke behoefte aan woningen voor hen die om wat voor reden dan ook tijdelijk niet over een eigen huis beschikken en geeft op kleine schaal invulling aan prioriteit 3. 3.1.2 Ladder voor Duurzame Verstedelijking Op 1 oktober 2012 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, en is ‘de ladder voor duurzame verstedelijking’ daaraan toegevoegd. De ladder ondersteunt gemeenten en provincies in vraaggerichte programmering van hun grondgebied, het voorkomen van overprogrammering en de keuzes die daaruit volgen.

De Minister van Infrastructuur en Milieu heeft een handreiking beschikbaar gesteld als hulpmiddel bij de toepassing van de ladder. Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, en is ‘de ladder voor duurzame verstedelijking’ gewijzigd. De verantwoordingplicht is blijven bestaan, maar afwegingen uit de “treden” zijn samengevat in lid 2 van artikel 3.1.6. Motiveringsplicht De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. 3.1.2.1 Doel De ladder voor duurzame verstedelijking is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Het Rijk wil met de introductie van de ladder vraaggerichte programmering bevorderen. De ladder beoogt een zorgvuldige afweging en 15

transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. De ladder is als procesvereiste opgenomen in het Bro. 3.1.2.2 Motivering De vraag die beantwoord moet worden is of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Wat daaronder verstaan wordt is verwoord in de volgende definitie: “stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen;” Overheden dienen nieuwe stedelijke ontwikkeling te motiveren met de drie opeenvolgende stappen. De stappen bewerkstelligen dat de wens om een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk te maken, nadrukkelijk wordt gemotiveerd en afgewogen met oog voor: • • •

de ruimtevraag, de beschikbare ruimte en de ontwikkeling van de omgeving waarin het gebied ligt.

De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent. Dit gezag draagt de verantwoordelijkheid voor de ruimtelijke afweging over die ontwikkeling. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bepaalt dat bij bestemmingsplannen de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ moet worden doorlopen. Deze is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. Door de ladder dient gemotiveerd te worden dat aan de beoogde ontwikkeling behoefte bestaat en dat de wijze waarop daarin voorzien wordt bijdraagt aan een duurzame ruimtelijke ontwikkeling. Het is vooral bedoeld om partijen te stimuleren om primair te kiezen voor een ontwikkeling binnen het bestaande stedelijke gebied en alleen als dat niet kan te kiezen voor een ontwikkeling daarbuiten.

Daarmee wordt onnodig verlies van open ruimte voorkomen en intensief ruimtegebruik binnen het stedelijke gebied bevorderd. Dat helpt ook om het aantal vervoersbewegingen dat voortkomt uit de nieuwe ontwikkeling te beperken. Planspecifiek Er is hier, gezien de definitie (woningbouwlocatie), sprake van een stedelijke ontwikkeling. Jurisprudentie heeft echter uitgewezen dat een woningbouwproject met minder dan 11 woningen niet moet worden gezien als een stedelijke ontwikkeling. Daarnaast wordt dit project gerealiseerd op een al bebouwde, voormalige agrarische locatie, waardoor er geen sprake is van extra ruimtebeslag in de groene ruimte. Binnen de bebouwde kom is zeer beperkt ruimte voor woningbouw en die is met name bedoeld voor permanente woonvoorzieningen. De herinvulling van deze voormalige agrarische locatie voorziet kwaliteitsverbetering en de leefbaarheid van het landelijk gebied. 3.1.3 Conclusie De omzetting van Agrarisch naar Wonen is in beginsel niet strijdig met het nationaal beleid. Het voldoet op kleine schaal aan de prioriteiten van de NOVI.

16

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Overijssel (geconsolideerde versie 2022) In de Omgevingsvisie is de visie van de Provincie Overijssel weergegeven voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Overijssel. In de visie wordt het provinciale ruimtelijk ordeningsbeleid op het gebied van de natuur, landschap, wonen en werken beschreven. De Omgevingsvisie is vastgesteld bij besluit van Provinciale Staten van Overijssel van juli 2017 en nadien jaarlijks geactualiseerd. De Omgevingsvisie heeft de status van: • • • • •

Structuurvisie onder de Wro Regionaal Waterplan, onder de nieuwe Waterwet Milieubeleidsplan, onder de Wet Milieubeheer Provinciaal verkeers- en vervoersplan, onder de Planwet verkeer en vervoer Bodemvisie, i.h.k.v. ILG-afspraken met het rijk

De visie bestaat uit drie delen: • • •

Deel 1: Visie: 'Jij kleurt Overijssel!'; Deel 2: Beleid: 'Overijssel in 2030, daar werken we aan' Deel 3: Uitwerking: 'Aan de slag!'

Deel 2 is als toetsnorm van belang met de vragen 'Of'; 'Waar' en 'Hoe'. Als rode draad lopen ‘Duurzaamheid’ en ‘Ruimtelijke Kwaliteit’ door de Omgevingsvisie. Duurzaamheid wordt als volgt gedefinieerd: ‘duurzaamheid wordt gerealiseerd door een transparante en evenwichtige afweging van ecologische, economische en sociaal-culturele beleidsambities’ Ruimtelijke kwaliteit wordt als volgt gedefinieerd: ‘ruimtelijke kwaliteit wordt gerealiseerd door naast bescherming vooral in te zetten op het verbinden van bestaande gebiedskwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen, waarbij bestaande kwaliteiten worden beschermd en versterkt en nieuwe kwaliteiten worden toegevoegd.' 3.2.1.1 Uitvoeringsmodel De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel 2009 geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: 1. generieke beleidskeuzes; 2. ontwikkelperspectieven; 3. gebiedskenmerken. Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht. Generieke beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn.

In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase de zgn. ‘SER-ladder’ gehanteerd. Deze komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaande bebouwing en herstructurering worden benut, voordat er uitbreiding kan plaatsvinden. 17

Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Ecologische Hoofdstructuur en verbindingszones etc. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend. Ontwikkelingsperspectieven Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst. In onderstaande Figuur 13 worden de rode draden door middel van het Uitvoeringsmodel schematisch weergegeven.

Figuur 13: Uitvoeringsmodel. 3.2.1.2 Gebiedskenmerken De gebiedskenmerken zijn onderverdeeld in vier lagen: 1. 2. 3. 4.

Natuurlijke laag Laag van het agrarisch cultuurlandschap Stedelijke laag Lust- en leisurelaag

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en 18

opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag ‘hoe’ een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden. Natuurlijke laag Deze laag is niet relevant voor deze ontwikkeling. Het betreft de gebiedskenmerk Dekzandvlakte en ruggen en de sturing is gericht op het behoud en herkenbaar maken van hoogteverschillen in het landschap. Deze zijn ter plaatse en in de directe omgeving niet aanwezig. Laag van het agrarisch cultuurlandschap Deze laag is relevant en daarin is de laag Jong heide- en broekontginningslandschap als gebiedskenmerk van toepassing. Voor dit type landschap is (o.a.) het volgende beleid opgenomen: Ontwikkelingen •

Schaalvergroting bebouwing op agrarische erven. Transformatie landbouwerven tot burgererven en de introductie van het ‘hobby’-/vrijetijds/woonlandschap met bijbehorende vormen van grondgebruik en dierhouderij (paarden bakken). Van werklandschap langzaam verandert in vrijetijd.

Ambitie De ambitie is de ruimtelijke kwaliteit van deze gebieden een stevige impuls te geven en soms een transformatie wanneer daar aanleiding toe is. De dragende structuren worden gevormd door landschappelijk raamwerken van lanen, bosstroken en waterlopen, die de rechtlijnige ontginningsstructuren versterken. •

•

Norm o

De jonge heide- en broekontginningslandschappen krijgen in gebieden met weidevogels een beschermende bestemmingsplanregeling, gericht op instandhouding van de openheid. Richting o Als ontwikkelingen plaats vinden inde agrarische ontginningsland schappen, dan dragen deze bij aan behoud en versterking van de dragende lineaire structuren van lanen, bosstroken en waterlopen en ontginningslinten met erven en de kenmerkende ruimtematen.

Stedelijke laag Deze laag is niet relevant voor deze ontwikkeling. De ontwikkeling ligt niet in een stedelijk gebied en is ook geen stedelijke ontwikkeling. Lust- en leisurelaag Deze laag is slechts zijdelings van belang voor de ontwikkeling. Het betreft het gebiedskenmerk Donkerte. Ontwikkelingen • •

Autonoom wordt het steeds lichter doordat het bebouwd oppervlak steeds uitbreidt, door verlichte wegen, uitbreiding van kassen complexen en door de toename van de woon- en werkfuncties verspreid in het landschap. Steeds meer maatschappelijke aandacht voor vermindering van lichthinder en onnodige uitstraling naar boven.

19

Ambitie Donkerte wordt een te koesteren kwaliteit. De ambitie is de huidige ‘donkere’ gebieden, ten minste zo donker te houden, maar bij ontwikkelingen ze liever nog wat donkerder te maken. Dit betekent op praktisch niveau terughoudend zijn met verlichting van wegen, bedrijventerreinen e.d. en verkennen waar deze ‘s nachts uit kan of anders lichtbronnen selectiever richten. Structureel is het vrijwaren van donkere gebieden van verhoging van de dynamiek het perspectief. De ambitie is het rustige en onthaaste karakter te behouden, zodat passages van auto snelwegen en regionale wegen niet leiden tot stedelijke ontwikkeling aan eventuele op- en afritten. Bundeling van stedelijke functies en infrastructuur in de ‘lichte’ gebieden. Sturing •

•

Richting o In de donkere gebieden alleen minimaal noodzakelijke toepassing van kunstlicht. Dit vereist het selectief inzetten en ‘richten’ van kunstlicht. o Veel aandacht voor vermijden van onnodig kunstlicht bij ontwikkelingen in het buitengebied. Inspiratie o Behoud van het rustige en onthaaste karakter van de ‘donkere’ gebieden

Planspecifiek Het plan draagt bij aan het behoud en de kwaliteitsverbetering van het ontginningslint Haarlerveldweg. De impact op de donkerte is beperkt, omdat het alleen om toename van licht vanuit de woningen gaat. 3.2.1.3 Ontwikkelingsperspectieven Voor de locatie geldt volgens Figuur 14 voor de locatie de volgende ambitie: Ontwikkelingsperspectief Agrarisch ondernemen in het grootschalig landschap (olijfgroene gebieden).

Figuur 14: Kaartuitsnede Omgevingsvisie 20

Planspecifiek Voor de locatie geldt ten aanzien van de ontwikkeling geen specifiek beleid. 3.2.2

Omgevingsverordening

3.2.2.1 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik De Omgevingsverordening stelt ten aanzien van Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik de volgende regels: Bestemmingsplannen voor de Groene Omgeving voorzien uitsluitend in ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen anders dan de uitleg van steden en dorpenwanneer aannemelijk is gemaakt: • •

dat (her)benutting van bestaande erven en/of bebouwing in de Groene Omgeving in redelijkheid niet mogelijk is; dat mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut.

Planspecifiek Er is geen sprake van extra ruimtebeslag en/of van een stedelijke ontwikkeling zoals in toelichting paragraaf 4.1.2.2 is beoordeeld en er wordt gebruik gemaakt van een herbenutting van het bestaande erf aan de Haarlerveldweg 6-8. Het plan voldoet aan deze regels. 3.2.2.2 Ruimtelijke kwaliteit De Omgevingsverordening stelt ten aanzien van Ruimtelijke kwaliteit de volgende regels: 1. In de toelichting op bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat de nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken. 2. In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan het Uitvoeringsmodel (OF-, WAAR- en HOE-benadering) die in de Omgevingsvisie Overijssel is neergelegd. 3. In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt gemotiveerd dat de nieuwe ontwikkeling past binnen het ontwikkelingsperspectief die in de Omgevingsvisie Overijssel voor het gebied is neergelegd. 4. Gemeenteraden mogen gemotiveerd afwijken van het ontwikkelingsperspectief dat voor het betreffende gebied geldt, wanneer: o er sprake is sociaaleconomische en/of maatschappelijke redenen; en o voldoende verzekerd is dat er sprake is van versterking van ruimtelijke kwaliteit conform de gebiedskenmerken. 5.

In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan de vier-lagenbenadering die onderdeel uitmaakt van het Uitvoeringsmodel en op welke wijze de Catalogus Gebiedskenmerken is gebruikt bij de ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. 6. Bestemmingsplannen die betrekking hebben op gebieden waarvoor in de Catalogus Gebiedskenmerken normerende uitspraken worden gedaan voorzien voor zover deze uitspraken zich daarvoor lenen, in een bestemmingsregeling conform deze normerende uitspraken. 7. Bestemmingsplannen die betrekking hebben op gebieden waarvoor in de Catalogus Gebiedskenmerken richtinggevende uitspraken worden gedaan voorzien voor zover deze uitspraken zich daarvoor lenen, in een bestemmingsregeling conform deze richtinggevende uitspraken. 8. Van normerende uitspraken in de Catalogus Gebiedskenmerken zoals bedoeld in lid 6 mag gemotiveerd worden afgeweken wanneer: o er sprake is van zwaarwegende sociaaleconomische en/of maatschappelijke redenen en 21

o

voldoende verzekerd is dat er sprake is van versterking van ruimtelijke kwaliteit conform de provinciale ambities zoals aangegeven in de Catalogus Gebiedskenmerken. 9. Van richtinggevende uitspraken in de Catalogus Gebiedskenmerken zoals bedoeld in lid 7 mag worden afgeweken mits voldoende gemotiveerd is dat de kwaliteitsambitie zoals aangegeven in de Catalogus Gebiedskenmerken in gelijke mate gerealiseerd wordt. Planspecifiek In deze, voorgaande en volgende paragrafen is aan deze regels voldaan. 3.2.2.3 Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving De Omgevingsverordening stelt ten aanzien van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving de volgende regels: Bestemmingsplannen voor de Groene Omgeving kunnen – met in achtneming van het bepaalde in artikel 2.1.3 (toelichting paragraaf 3.2.2.1) en artikel 2.1.4 (Toekomstbestendigheid) en het bepaalde in artikel 2.1.5 (toelichting paragraaf 3.2.2.2 – voorzien in nieuwvestiging en grootschalige uitbreidingen van bestaande functies in de Groene Omgeving, uitsluitend indien hier sociaaleconomische en/of maatschappelijke redenen voor zijn én er is aangetoond dat het verlies aan ecologische en/of landschappelijke waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van ruimtelijke kwaliteit in de omgeving. Toelichting Door de Omgevingsvisie is het eerdere detailkader, zoals o.a.

'Rood voor Rood', 'Rood voor Groen', 'Nieuwe landgoederen' vervallen en is er een nieuw document opgesteld. Dit nieuwe document is de 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving' (KGO). KGO is vastgelegd in de provinciale verordening (artikel 2.1.6). De KGO gaat ervan uit dat er ruimte is voor grootschalige uitbreidingen en nieuwe functies in het buitengebied, mits hier sociaaleconomische en/of maatschappelijke redenen voor zijn en er is aangetoond dat het verlies aan ecologische en/of landschappelijke ruimtelijke kwaliteit in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving. Twee principes zijn leidend; • •

Elke ontwikkeling dient bij te dragen aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit; De ontwikkelingsruimte die men krijgt dient in evenwicht te zijn met investeringen in de ruimtelijke kwaliteit.

22

Figuur 15: KGO, verbeelding van de balans Uitgangspunt is dat plannen ontwikkelingsruimte krijgen als deze passen binnen het generieke beleid en de ontwikkelingsperspectieven van de provincie en worden uitgewerkt conform de gebiedskenmerken. Voorwaarde daarbij is dat de geboden ontwikkelingsruimte in evenwicht is met de te leveren kwaliteitsprestaties. Bij elke ontwikkeling hoort een basisinspanning in de vorm van een goede ruimtelijke inpassing zoals situering van gebouwen en erfbeplanting. Voor het bepalen van de hoogte van aanvullende kwaliteitsprestaties wordt het plan getoetst aan de hand van de volgende drie variabelen: 1. Is de ontwikkeling gebiedseigen of gebiedsvreemd? 2. Wat is de schaal van de ontwikkeling en de impact op de omgeving? 3. Dient het initiatief een eigen belang of ook maatschappelijke belangen? Planspecifiek Ad a: Gebiedseigenheid van de ontwikkeling. De voorgestane ontwikkeling betreft het slopen van stallen in het buitengebied en het oprichten van maximaal 6 doorstroomwoningen ter compensatie. De (woon)functie is al aanwezig op het erf en in de directe omgeving het gebied waar de woningen komen. Daarnaast bepaalt uiteraard het uiterlijk van de woningen of de ontwikkeling esthetisch past in het gebied of niet. De 6 doorstroomwoningen krijgen een in het agrarisch erfconcept passend ontwerp van één schuur. Hierdoor past het op het erf en in het gebied.

Voor de locatie is een Inpassingsplan opgesteld, hiermee wordt gezorgd dat het nieuwe erf passend is in de omgeving. De KGO-bijdrage bestaat naast het inpassingsplan uit: • •

poelherstel en - aanleg in de directe omgeving (ten zuiden van Haarlerveldweg 1D) en nieuwe natuur bij Haarlerveldweg 2a.

Ad b: Schaal van de ontwikkeling en impact op de omgeving De schaal van de ontwikkeling is medebepalend voor de impact op de omgeving. De schaal van de ontwikkeling is passend op het agrarische erf. In grote lijnen komt er terug wat gesloopt wordt. De ontwikkeling past, voor wat betreft schaal en impact, in deze omgeving. Ad c: Eigen belang versus maatschappelijke belangen

23

Dit plan is opgezet vanuit het project Brood en Spelen gericht op vernieuwde ideeën voor agrarische erftransities. Het project is ingediend vanuit het algemeen belang voor spoedzoekers. Uiteraard speelt er ook een eigen belang, namelijk het economische efficiënt maken van het voormalige agrarisch erf. De uitbreiding is economisch uitvoerbaar, omdat de initiatiefnemer alle kosten voor zijn rekening neemt. Functies in de omgeving van het plangebied worden niet beperkt. Gezien het voorgaande wordt voldaan aan de KGO. Door het slopen van de voormalige bedrijfsgebouwen en het oprichten van maximaal 6 doorstroomwoningen, worden de verschillende onderdelen van de omgevingsvisie niet nadelig beïnvloedt. Het gewenste plan is in overeenstemming met het provinciaal beleid. Functies in de omgeving van het plangebied worden niet beperkt en de nieuwe woonlocatie krijgt een passend woon- en leefklimaat. Gezien het voorgaande wordt voldaan aan de KGO. Het e.e.a. is vertaald een KGO-bijdrage (zie toelichting paragraaf 2.2.1). Het erfinrichtingsplan is separaat opgenomen in Bijlage 1: Erfinrichtingsplan. Door het slopen van de voormalige bedrijfsgebouwen en het oprichten van 7 doorstroomwoningen en een landschappelijke inrichting van het erf worden de verschillende onderdelen van de omgevingsvisie niet nadelig beïnvloedt.

Het gewenste plan is in overeenstemming met het provinciaal beleid en de Omgevingsverordening. 3.2.2.4 Realisatie nieuwe woningen De Omgevingsverordening stelt ten aanzien van de Realisatie van nieuwe woningen de volgende regels: 1. Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw. 2. In bestemmingsplannen wordt in maximaal 80% van de behoefte aan nieuwe woningen zoals vastgesteld in het kader van actueel onderzoek woningbouw, voorzien. 3. In bestemmingsplannen van gemeenten waarvoor woonafspraken van toepassing zijn, mag in afwijking van lid 2 - in een hoger percentage dan 80% worden voorzien, met een maximum van 100% van de behoefte zoals vastgesteld in het kader van de woonafspraken. 4. De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming. 5.

Wanneer de realisatie van nieuwe woningen niet past binnen geldende woonafspraken of wanneer er voor de gemeente geen woonafspraken gelden, dan moet de behoefte aan nieuwe woningen aangetoond worden door middel van actueel onderzoek woningbouw waarop de instemming is verkregen van zowel de gemeenten in de regio als Gedeputeerde Staten. 6. In afwijking van het bepaalde in lid 5 geldt de eis dat gemeenten in de regio moeten hebben ingestemd niet voor buurgemeenten die gelegen zijn buiten de provincie Overijssel. In dat geval moet zijn aangetoond dat afstemmingsoverleg heeft plaatsgevonden. Planspecifiek De provincie een onderzoek heeft naar aanleiding van dit initiatief laten verrichten naar de behoefte aan dit type woningen binnen de gemeenten Hellendoorn en Raalte. De resultaten van dit onderzoek zijn opgenomen in het rapport 'Tijdelijke huisvesting voor spoedzoekers in Haarle' (Tellers & Benoemers; 2019, Bijlage 2: Tellers en Benoemers). De gemeente Raalte werd meegenomen, omdat de locatie dicht bij die gemeente ligt. Uit het onderzoek kwam naar voren dat er binnen beide gemeenten een behoefte bestaat aan 27 woningen per jaar en dat alleen gebaseerd aan de geregistreerde spoedzoekers op campings en

24

andere bij de gemeenten bekende locaties waar in deze behoefte wordt voorzien (witte circuit), terwijl dat formeel-juridisch niet is toegestaan. Het plan voorziet in een grote maatschappelijke meerwaarde, omdat voorzien wordt in de legale mogelijkheid voor tijdelijke bewoning voor spoedzoekers. De behoefte is vele malen groter dan in dit plan wordt gerealiseerd. Doorstroomwoningen vallen binnen de geldende woonafspraken en zijn afgestemd met de provincie. De ontwikkeling van sociale huurwoningen op deze locatie voorziet in de behoefte die er is aan woningbouw in het huursegment. Het initiatief draagt bij aan de toevoeging van 60.000 woningen tot 2030 in de provincie Overijssel, waarvan 20.000 in Twente, waarvan ruim 700 in Gemeente Hellendoorn. Van deze woningen dient 30% sociale huur te bedragen, 40% betaalbare huur of koop en 30% vrije sector.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie 'Natuurlijk Avontuurlijk' De gemeenteraad van Hellendoorn heeft op 20 februari 2014 de Omgevingsvisie 'Natuurlijk Avontuurlijk' vastgesteld. De Omgevingsvisie bevat een brede visie op de toekomst en vormt het kader van alle ruimtelijke ontwikkelingen. Met de Omgevingsvisie zijn 'Structuurvisiegebieden' aangewezen. Het projectgebied aan de Haarlerveldweg 6-8 ligt binnen het structuurvisiegebied 'Rond boeren'. Het agrarisch gebruik geeft identiteit aan dit gebied. Dit heeft een maatschappelijk belang. Door toenemende schaalvergroting en de verstedelijking zijn mensen steeds verder van de voedselproductie, het agrarisch bedrijf, af komen te staan. Voor veel mensen vormt alleen nog de bebouwing de uiting van het bestaan van de agrarische sector. Om de afstand tot deze bedrijfstak te verkleinen, liggen er kansen om bewoners of bezoekers kennis te laten maken met het agrarisch bedrijf. Nieuwe functies zijn in dit gebied alleen toegestaan, indien deze in ruimtelijk opzicht of in functionele zin een relatie hebben met de agrarische sector. Voor een nieuw complex zouden de gebouwen zo geformeerd kunnen worden dat het in ruimtelijk opzicht lijkt op een (traditioneel) boerenerf. Inpasbaarheid in het agrarisch cultuurlandschap is van belang. Behoud, ontwikkeling en gepaste schaalvergroting vormen een wezenlijk uitgangspunt voor deze identiteit.

Hiermee wil de gemeente de agrarische en landschappelijke identiteit behouden, alsmede een goede toekomst bieden voor de agrarische sector zelf. Het voorgenomen plan aan de Haarlerveldweg 6-8 past binnen de identiteit van de betreffende gebieden en de bijbehorende ambities. Met het voorgenomen plan wordt de ruimtelijke kwaliteit verbetert door sloop van niet meer in gebruik zijnde agrarische gebouwen en de realisatie van één schuurvorming complex met maximaal 6 doorstroomwoningen binnen het bestaande erf. 3.3.2 Welstandsnota gemeente Hellendoorn Het beleid voor nieuwe ontwikkelingen in het buitengebied richt zich volgens de Welstandsnota 2012 van de gemeente Hellendoorn op behoud van kenmerkende eigenschappen. Voor wat betreft de bouw van de nieuwe doorstroomwoningen geldt dat aansluiting moet worden gezocht met de traditionele compositie en architectuur. Het ontwerp van de woningen zal worden voorgelegd aan de stadsbouwmeester van “het Oversticht”, die de plannen voor de gemeente toetst aan de gemeentelijke welstandsnota. Planspecifiek 25

Voor het bewuste welstandsgebied gelden welstandscriteria op het gebied van situering, hoofdvorm, aanzichten en opmaak. Het project sluit qua hoofdvorm aan bij traditionele gebouwen op een agrarisch erf. De plaatsing is nagenoeg gelijk aan de bestaande bebouwing. De welstandscommissie zal te zijner tijd het ontwerp van de doorstroomwoningen toetsen aan de voorgenoemde criteria en oordelen of het plan voldoet aan de redelijke eisen van welstand. 3.3.3 Nieuw Buitengebied 2 juni 2020 heeft de raad het Beleid Nieuw Buitengebied vastgelegd. De basis van het beleid is het stappenplan. Via dit stappenplan worden initiatiefnemers van nieuwe ontwikkelingen in het buitengebied op weg geholpen en mogen ze zelf aan de slag gaan met het vormgeven van die ontwikkelingen. Het stappenplan geeft richting aan de gebiedsgericht aanpak. Achter het stappenplan zit een aanvullend document met toelichting per stap. Door alle stappen zorgvuldig te doorlopen, zal een goede start gemaakt worden met het opzetten van een integraal plan. Op deze manier probeert de gemeente de initiatiefnemer te verleiden om nieuwe verbindingen te leggen en extra kansen te grijpen die er liggen, ook met betrekking op toekomstige opgaven. De stappen gaan achtereenvolgens in op verschillende karakteristieken en onderdelen van het landschap en de planontwikkeling.

3.3.3.1 Stappenplan De basis van het beleid is het Stappenplan. Via dit stappenplan worden initiatiefnemers van nieuwe ontwikkelingen in het buitengebied op weg geholpen en mogen ze zelf aan de slag gaan met het vormgeven van die ontwikkelingen. Het stappenplan geeft richting aan de gebiedsgericht aanpak. Achter het stappenplan zit een aanvullend document met toelichting per stap. Door alle stappen zorgvuldig te doorlopen, zal een goede start gemaakt worden met het opzetten van een integraal plan. Op deze manier probeert de gemeente de initiatiefnemer te verleiden om nieuwe verbindingen te leggen en extra kansen te grijpen die er liggen, ook met betrekking op toekomstige opgaven. De stappen gaan achtereenvolgens in op verschillende karakteristieken en onderdelen van het landschap en de planontwikkeling. 1. Gebiedskenmerken: Gebiedskenmerken voor de locatie zijn de ondergrond en het landschap. Op basis van de gebiedskenmerken wordt nagedacht over wat mogelijk is op deze plek. In welk gebied vinden ontwikkelingen plaats en wat zijn de kenmerken van deze plek? Veel van de bestaande waardevolle kenmerken van het gebied zijn te linken aan de ondergrond. Kunnen deze waardevolle kenmerken versterkt worden of teruggebracht worden? 2. Identiteit: In 2014 is door de raad van Hellendoorn de omgevingsvisie 'Natuurlijk Avontuurlijk' vastgesteld.

In deze visie wijden we een hoofdstuk aan de identiteit van Hellendoorn. Deze input gebruiken we in het stappenplan om aansluiting te vinden in het gebied met een passende ontwikkeling. 3. Gebiedsopgaven: In Nederland zijn een paar belangrijke gebiedsopgaven van toepassing in het landelijk gebied. Dat is ook de aanleiding om deze stap toe te voegen aan het geheel. Door gebiedsopgave en andere ontwikkelingen te koppelen kan kwaliteit en noodzaak met elkaar verbonden worden. Hierdoor wordt een bedrage geleverd aan belangrijke maatschappelijke opgave. 4. Verbinden: Communicatie is een belangrijk middel om te zorgen dat ontwikkelingen verbonden worden. Verbonden worden met andere ontwikkelingen, maar ook met de omgeving, de buren of andere ondernemers. Een binding hebben met een ontwikkeling zorgt voor meer draagvlak en beleving. 5. Wensen: Wanneer een plan gemaakt wordt, zijn er verschillende wensen en ideeën van betrokken partijen. Deze wensen moeten samen een plan gaan vormen. In deze stap is het de bedoeling om te laten zien dat de verschillende wensen samen een integraal en passend plan vormen voor de locatie. 6. Balans: De ideeën zijn integraal opgesteld, ontwikkelingen zijn vertaald in schetsen en referentie beelden en een plan opgesteld over de afstemming met de omgeving. Nu kan een conceptplan ingediend worden als vooroverleg bij de gemeente.

De gemeente heeft de taak om een afweging te maken of met deze ontwikkeling een extra (ruimtelijk) kwaliteitsimpuls 26

geleverd wordt, het plan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening, een bijdrage geleverd wordt aan de verschillende gebiedsopgave en of er draagkracht vanuit de buurt aanwezig is. Planspecifiek: 1. Het plangebied heeft als Gebiedskenmerk 'Jonge heide- en broekontginningslandschap'. De ontwikkeling heeft geen negatieve invloed op dit gebiedskenmerk. Het agrarische erf blijft herkenbaar en wordt versterkt door het aanbrengen van erfbeplanting. 2. Het plangebied ligt in het gebied 'Rond Boeren'. Er komt geen complex met architectonisch van het boerenbedrijf afwijkende bebouwing. De doorstroomwoningen worden gebouwd in een schuurmodel met passend materiaalgebruik. 3. De oriëntatie van de nieuwbouw op het zuidwesten maakt het geschikt voor zonnepanelen en draagt daarmee bij aan duurzaamheid. 4. Het plan met doorstroomwoningen voor spoedzoekers is in een vroegtijdig stadium met de noaberschap besproken en in goede aarde gevallen. 5. De wens komt hier voort uit de behoefte vanuit de samenleving in Haarle en elders aan legale tijdelijke huisvesting. 6. Het plan is in balans met zijn omgeving omdat het geen belemmering vormt voor de omliggende bedrijven en invulling geeft aan een grote maatschappelijke behoefte. 3.3.4 Woonvisie In deze paragraaf zijn de relevante teksten uit de Woonvisie opgenomen.