Bijlage 1. Routekaart versnelling woningbouw Hellendoorn

Routekaart versnelling woningbouw Gemeente Hellendoorn

“De stap naar 1.000 woningen” 10 december 2024

Voorwoord Wonen is een basisbehoefte. Daarom willen we ervoor zorgen dat iedereen in onze gemeente Hellen­ doorn een fijn thuis kan vinden. De komende jaren moeten we flinke stappen zetten om dit waar te maken. Met de “Routekaart versnelling woningbouw” willen we samen een helder pad uitstippelen naar meer woningen, voor iedereen die hier graag wil wonen. We hebben het concreet over 1.000 nieuwe woningen voor 2033. Waarom een routekaart? De vraag naar woningen groeit snel en de druk op de woningmarkt neemt meer en meer toe. Het is dus belangrijk dat we keuzes maken. Door duide­ lijke prioriteiten te stellen, zorgen we voor een efficiënter en duidelijker planproces. We willen dat er sneller meer woningen komen. Daarvoor moeten we goed plannen, samen keuzes maken en onze ambities hooghouden. In deze routekaart leggen we onze doelen vast. We willen niet alleen sneller bouwen, maar ook slimmer bouwen. Door te werken met heldere afspraken en samen te blijven zoeken naar creatieve oplossingen, kunnen we onze ambities waarmaken. Dit vraagt om durf, doorzettings­ vermogen en samenwerking. We hebben vertrouwen dat we dit samen kunnen bereiken. Laten we met energie en enthousiasme aan de slag gaan voor de toekomst van onze gemeente en voor al die mensen die op zoek zijn naar een thuis. Met hartelijke groet, Jan van den Bosch, wethouder Wonen

2

Inhoudsopgave Voorwoord

2

Samenvatting

4

Doelen en ambities routekaart

4

Inleiding

7

Leeswijzer

8

1.

Beleidskader Woonvisie Hellendoorn:’Van kwantitatieve opgave naar kwalitatieve kans!’ Woonzorgvisie Hellendoorn: ‘Wonen en zorg in balans’ Brede omgevingsvisie: ‘Hellendoorn 2024’ Masterplan Centrum Nijverdal en dorpsvisies/gebiedsvisies Woondeal Twente: ‘Wonen met kwaliteit’ Wet versterking regie volkshuisvesting Doelgroepenbeleid en Doelgroepenverordening Gemeente Hellendoorn

9 9 9 9 9 10 10 10

2.

Analyse huidige situatie

11

3.

Actieprogramma Wonen

15

Actie 1: Regie voeren en prioriteiten stellen 3.1.1 Regie voeren 3.1.2 Focus op de opgave 3.1.3 Focus op prioritaire projecten 3.1.4 Focus op sleutelprojecten

16 16 16 16 17

Actie 2: Omzetten zachte naar harde plannen 3.1.5 Meer harde plancapaciteit realiseren, zodat bouwen mogelijk is 3.1.6 Situationeel grondbeleid

18 18 19

Actie 3: Meer verantwoordelijkheden en eigenaarschap bij markt 3.1.7 Versnelling uitgevoerd door ervaringsdeskundigen 3.1.8 Snelle realisatietermijnen

19 19 20

Actie 4: Optimalisatie Planproces 3.1.9 Duidelijkheid, zowel intern als extern 3.1.10 Integrale aanpak 3.1.11 Niet meer vrijblijvend 3.1.12 S  timuleren van eigen kracht van de inwoner. We verwijzen actief naar het omgevingsloket en stimuleren zo dat inwoners meer zelfredzaam worden

21 21 21 21

Actie 5: Capaciteit en financiën op orde 3.1.13 Voldoende hens aan dek 3.1.14 Ruimte creëren voor medewerker

23 23 23

Actie 6: Inzetten op draagvlak en participatie 3.1.15 Alle belangen afwegen 3.1.16 Betrokkenheid van de gemeenteraad is gewenst en noodzakelijk

24 24 24

Actie 7: Subsidies en samenwerken 3.1.17 Alle kansen benutten

25 25

Actie 8: Inzetten modulaire woningbouw 3.1.18 Modulair bouwen

26 26

Focus!

27

Tabel Planning woningbouw

28

5.

Risico’s en beheersmaatregelen 5.1 Gebrek aan beschikbare locaties 5.2 Onvoldoende betaalbare woningen 5.3 Vertragingen en realisatie 5.4 Onvoldoende participatie 5.5 Financiële risico’s

29 29 29 29 29 29

6.

Afsluitend

30

Verklarende woordenlijst

31

4.

21

3

Samenvatting De gemeente Hellendoorn heeft zich ten doel gesteld om voor 2033 1.000 nieuwe wonin­ gen te realiseren. We streven hierbij naar een plancapaciteit van 130% om vertraging en uitval te kunnen opvangen. Dit betekent dat er voor 1.300 woningen aan harde plancapaci­

teit toegevoegd moet worden. De “Routekaart versnelling woningbouw” vormt de leidraad voor het behalen van deze doelen en biedt een actie­ gericht plan waarin versnelling, duurzaamheid, betaalbaarheid en participatie centraal staan.

Doelen en ambities routekaart De kern van de routekaart Om de woningbouwopgave te versnellen, zet Hellendoorn in op vier hoofddoelen. Ten eerste wordt gestreefd naar het vergroten van de harde plancapaciteit en het verminderen van barrières in procedures. Daarnaast wordt de nadruk gelegd op betaalbare en diverse woningen, waarbij sociale huur, middenhuur en betaalbare koop centraal staan. Tegelijkertijd is er aandacht voor duurzaamheid, met innovatie­ ve bouwmethoden zoals modulair en circulair bouwen. Tot slot speelt samenwerking en parti­ cipatie een sleutelrol, waarbij zowel inwoners als samenwerkingspartners actief worden betrokken. Actiepunten voor succes Om deze ambities waar te maken, zijn een aantal concrete acties geformuleerd: Regie en prioritering: Het opzetten van een kernteam moet zorgen voor efficiënte coördinatie en versnelling. Er wordt gefocust op sleutelprojecten zoals De Grave en Hoge Dijkje. Daarnaast biedt een afwegingskader houvast om prioriteiten te stellen en kansrij­ ke projecten te selecteren. Zachte plannen omzetten naar harde plannen: Om de bouw mogelijk te maken, wordt ingezet op versnelde procedures zoals Bopa. Samenwerkingsafspraken met markt­ partijen moeten zorgen voor heldere afspra­ ken en snelle uitvoering.

Betrokkenheid van de markt vergroten: Marktpartijen worden gestimuleerd om binnen duidelijke kaders voor woningmix en kwaliteit te opereren.

4

Door contractuele afspraken over realisatie­ termijnen (maximaal twee jaar na vergun­ ningverlening) wordt vertraging geminimali­ seerd. Optimalisatie van processen: Transparantie en duidelijke communicatie staan centraal, ondersteund door visuele procesplaten. Een integrale aanpak door initiatieventafels moet zorgen voor betere afstemming tussen betrokken partijen. Inzet op participatie en draagvlak: Parti­ cipatieprocessen worden versterkt door de Leidraad voor participatie te volgen en inwoners vroegtijdig te betrekken. Ook de gemeenteraad speelt een belangrijke rol bij monitoring en rapportages om het beleid te ondersteunen. Financiële en personele versterking: Extra budget en capaciteit worden gericht op prioritaire projecten. Subsidies worden actief benut en gereserveerd in de “Reser­ ve versnelling woningbouw” om projecten financieel te ondersteunen. Modulair bouwen stimuleren: Sneller en efficiënter bouwen wordt mogelijk gemaakt door de inzet van prefab-methoden. Twee locaties worden al ontwikkeld voor modulai­ re woningbouw, terwijl er naar nieuwe kansen wordt gezocht. Risico’s en oplossingen Hoewel de ambities groot zijn, erkent de gemeente dat er ook uitdagingen zijn. Gebrek aan bouwlocaties wordt aangepakt door strategische grondaankopen en waar mogelijk versnelling van planningsprocedures. Samen­

werking met Reggewoon moet zorgen voor voldoende betaalbare woningen. Vertragingen in realisatie worden beperkt door inzet van een kernteam en externe experts, terwijl transpa­ rante communicatie helpt om participatie te waarborgen. Tot slot worden financiële onzeker­ heden opgevangen door subsidies en gereser­ veerde middelen. Vooruitblik De “Routekaart versnelling woningbouw” staat

voor een innovatieve en daadkrachtige aanpak waarmee Hellendoorn zich voorbereidt op de toekomst. Door samenwerking met partners, een efficiënte regie en een sterke focus op betaalbaarheid en duurzaamheid, legt de gemeente een stevige basis voor groei. Met deze routekaart wil Hellendoorn niet alleen voldoen aan de huidige woningbehoefte, maar ook bouwen aan een diverse en toekomstbe­ stendige leefomgeving waar iedereen zich thuis kan voelen.

Officiële handeling in Hellendoorn Noord door Wethouder Jan van den Bosch

5

Herontwikkelingslocatie Markt Nijverdal

6

Inleiding Het college is, binnen de door de raad vastge­ stelde kaders, in basis verantwoordelijk voor de realisatie van voldoende (betaalbare) woningen. De woningmarkt is uit balans en er is op dit moment een groot tekort aan woningen. Een belangrijke oplossing hiervoor is het versneld toevoegen van (betaalbare) woningen. Waar we een aantal jaren geleden uitgingen van een groeiopgave van ruim 700 woningen, zijn er volgens de nieuwste prognoses bijna 1.000 extra woningen nodig tot 2033 om voldoende woningen voor de eigen bevolking te kunnen voorzien. Dat is onder andere nodig om de huidige wachttijden voor sociale huurwonin­ gen te verkorten en de beschikbaarheid voor koopwoningen te vergroten. Enerzijds om alle inwoners de mogelijkheid te geven in Hellen­ doorn te blijven wonen, maar ook te voorzien in de extra opgave vanuit instroom van diver­ se doelgroepen en inwoners van buiten de gemeente de kans bieden om een woning te betrekken in onze gemeente. De gemeente Hellendoorn spreekt de ambitie om 1.000 woningen te bouwen in de periode 2022 tot 2033. Ook na 2033 is er nog een forse groei in het aantal woningen te verwachten.

en de Omgevingsvisie Hellendoorn 2040 en (aanvullend daaraan) het opstellen van visies die betrekking hebben op een bepaald gebied of kern. De werkprocessen kunnen slimmer en efficiën­ ter worden georganiseerd, bestuurlijke besluit­ vorming kan worden verbeterd en extra midde­ len kunnen de bouwproductie gaande houden. Om de gewenste versnelling te realiseren is dit actieplan opgesteld langs samenhangende thema’s: prioriteren en in lijn met de woonvisie en woningmarktanalyse afgewogen versnellen, het verbeteren van interne en externe werkpro­ cessen en het gebruiken van de financiële inves­ teringsruimte om projecten vlot te trekken. Momenteel wordt ook druk gewerkt aan de Omgevingsvisie Hellendoorn 2040. Hierin leggen we onze ideeën en doelen voor onze leefomgeving vaststellen. Eén van de vragen die daar aan de orde komt, is de vraag of we als gemeente Hellendoorn tot 2040 de ambitie hebben om in inwonersaantal te groeien of niet. Daar ziet deze routekaart niet op toe. Mocht dit onderdeel worden van de Omgevingsvisie, dan wordt de “Routekaart versnelling woningbouw” hierop aangepast.

Daarom is een versnelling noodzakelijk. Met behulp van deze routekaart geven we richting aan deze versnelling. Het afwegingskader, dat onderdeel uitmaakt van deze routekaart, geeft een handvat voor het prioriteren. Niet alles kan en niet alles kan tegelijk. Prioriteiten stellen is dus noodzakelijk om onze energie te richten op de plannen die de meeste toegevoegde waarde hebben.

Kernpunten van de doelen en ambities zijn:

Daarnaast is het nodig om belangrijke beleids­ kaders te verduidelijken en te updaten. Bijvoor­ beeld onze woon-/ woonzorgvisie, instrumenten ten behoeve van het vastleggen van sociale en betaalbare koop en huurwoningen, de doelgroepenverordening, de starterslening

Optimaliseren

Harde plancapaciteit 1.300 woningen in 2033 Prioriteren Regie voeren Versnellen

Participeren Samenwerken

7

ACTIE: Er liggen harde afspraken met de Provincie Overijssel en het rijk om ruim 725 woningen te realiseren voor 2030. De ambitie van het college en de raad van Gemeente Hellendoorn liggen hoger, hierbij gaat het om 1.000 woningen tot 2032. Om ervoor te zorgen dat deze aantallen behaald worden streven we naar een harde plancapaciteit van 130%. Dit betekent dat er op 1-1-2033 een harde plancapaciteit gewenst is van circa 1.300 woningen. De verwachting is dat dit met de huidige planvoorraad niet haalbaar is. Daarom ligt er de noodzaak om te zoeken naar uitbreidingslocaties waar grote volumes gerealiseerd kunnen worden.

Leeswijzer Deze leeswijzer helpt u om snel de relevante onderdelen te vinden. 1. Beleidskader (pagina 9) Hier wordt ingegaan op relevante beleidsdocumenten, zoals de woonvisie, woonzorgvisie en regionale en landelijke afspraken zoals de Woondeal Twente en de Wet versterking regie volks­ huisvesting. 2. Analyse huidige situatie (pagina 11) Context en motivatie voor de routekaart. Hier wordt uitgelegd wat de huidige situatie is, welke vraagstukken er liggen, waarom de gemeente deze stap zet en welke uitdagingen op de woning­ markt spelen. Doelen en ambities Een overzicht van de hoofddoelen, waaronder: De realisatie van een harde plancapaciteit van 1.300 woningen. Het versnellen van processen. Het creëren van voldoende betaalbare, duurzame woningen. Samenwerking en participatie bevorderen.

• • • •

3. Actieprogramma Wonen (pagina 15) Dit hoofdstuk beschrijft de acht concrete acties die nodig zijn om de doelen te behalen. Elke actie wordt verder uitgewerkt met specifieke taken. 4. Focus (pagina 27) Hier vindt u een terugblik op wat al is bereikt en welke projecten prioriteit krijgen in de komende jaren. Inclusief een tabel met geplande bouwprojecten per kern en de realisatietermijn.

Bijlagen en verdiepende informatie

Afwegingskader woningbouwplannen: Criteria waarmee plannen beoordeeld worden. Dinkla-schema: Een model voor efficiëntere werkprocessen.

Tips voor het lezen

• Voor beleidsmakers en projectontwikkelaars: Focus op het beleidskader (hoofdstuk 1) en het actieprogramma (hoofdstuk 3) voor relevante kaders en procedures. • Voor inwoners en belanghebbenden: Lees de inleiding en samenvatting van doelen en acties •

8

voor een snel overzicht van wat de plannen betekenen, bekijk in de tabel waar op korte termijn woningen gerealiseerd gaan worden. Voor partners en subsidiegevers: Kijk naar de financiële en samenwerkingsaspecten in hoofdstuk 3.7.

Beleidskader Deze routekaart voor versnelling van de woning­ bouw staat niet op zichzelf. In dit hoofdstuk zoomen we daarom in op de belangrijkste doelen en ambities uit de gemeentelijke woonen woonzorgvisie en de regionale Woondeal Twente. Deze uitgangspunten vormen de basis voor de verdere uitwerking van de actiepunten. Woonvisie Hellendoorn: ‘Van kwantitatieve op­ gave naar kwalitatieve kans!’ In de woonvisie van de gemeente Hellendoorn (2020-2025) wordt ingezet op woningbouwplan­ nen die voorzien in een actuele lokale behoef­ te1. Nieuwbouw is in alle kernen gewenst, mits deze duurzaam bijdraagt aan de kwaliteit en in verhouding staat tot de bestaande woningvoor­ raad in de kern. De gemeente zet daarnaast in op de diversiteit van verschillende doelgroepen. Hiervoor stimuleren zij toekomstbestendige woningbouwconcepten die geschikt zijn voor meerdere doelgroepen. Om starters én ouderen te bedienen zet de gemeente daarnaast in op meer middenhuur en het bouwen van levens­ loopbestendige nieuwbouwwoningen. Deze worden zoveel mogelijk gebouwd in de buurt bij voorzieningen. Daarnaast faciliteert de gemeente nieuwbouw op structuurversterkende plekken: transformatie, sloop-nieuwbouw en inbreiding gaat voor uitbreiding. Ook stimuleert de gemeente (CPO-)projecten die voorzien in een lokale behoefte en initiatieven vanuit de samenleving.

Dit alles met behoud van een hoge woonkwaliteit, voldoende ruimte voor groen en aandacht voor het klimaat en de natuur. Woonzorgvisie Hellendoorn: ‘Wonen en zorg in balans’ De gemeente Hellendoorn wil dat haar inwoners (met zorgvraag) zo lang mogelijk zelfstandig en passend (thuis) kunnen blijven wonen. In de gemeentelijke woningbouwprogrammering moet daarom voldoende aandacht zijn voor woningtypen die geschikt zijn voor ouderen en andere zorgbehoevenden. Deze moeten

zoveel mogelijk rondom gemeenschappelij­ ke voorzieningen (zoals ontmoetingsruimtes en groene gebieden) en op goed bereikbare locaties gerealiseerd worden. Het streven is daarnaast om binnen elke kern de hiervoor benodigde woonzorgvoorzieningen beschikbaar te hebben. In kleinere kernen worden daarom initiatieven voor kleinschalige woonzorgprojec­ ten gestimuleerd. Voor het beoordelen van deze plannen gebruikt de gemeente het al bestaande ‘afwegingskader woonzorginitiatieven’. Brede omgevingsvisie: ‘Hellendoorn 2040’ De samenleving verandert snel. Hellendoorn staat voor grote uitdagingen op het gebied van woningbouw, duurzaamheid, gezondheid en bereikbaarheid. De gemeente Hellendoorn werkt daarom op dit moment aan een brede omgevingsvisie ‘Hellendoorn 2040’. In deze visie werkt de gemeente aan een toekomstplan waarin ideeën en doelen voor de leefomgeving zijn vastgelegd. Per kern wordt bekeken of er een gebiedsaanpak wordt opgesteld. Masterplan Centrum Nijverdal en gebieds­ aanpak De gemeente werkt op dit moment aan een vervolg op het Masterplan voor het centrum van Nijverdal. In dit Masterplan wordt onder andere gekeken naar waar in het centrum kansen liggen voor nieuwe en/of andere functies. Wonen is één van deze functies. Voor deelge­ bieden in het centrum zullen gebiedspaspoor­ ten worden opgesteld.

Daarin zal de beoogde functiemix per gebied worden aangegeven en een toekomstperspectief worden geschetst. Hierbij zullen ook uitspraken gedaan worden over waar wonen wel en waar wonen niet gewenst is. Daarnaast gaat de gemeente dorps­ visies ontwikkelen voor alle kernen. In deze visies wordt het gewenste toekomstbeeld van een kern geschetst. De visie voor Daarlerveen wordt inmiddels opgesteld. De visies voor de andere kernen volgen nog.

1. O  p dit moment werkt Team Wonen aan nieuw volkshuisvestelijk beleid. Dit beleid is naar verwachting in 2025 gereed.

9

Woondeal Twente: ‘Wonen met kwaliteit’ In de Woondeal Twente2 zijn afspraken vastge­ legd tussen het Rijk, de provincie Overijssel en de Twentse gemeenten. Er zijn afspraken gemaakt over de bouwopgave, versnelling, betaalbaarheid en duurzaamheid en toekomst­ bestendigheid. Ten aanzien van betaalbaarheid is afgesproken dat nieuwe woningbouwplannen 30% sociale huur, 40% middenhuur en/of betaal­ bare koop en 30% dure woningen bevatten. Dit is een inspanningsverplichting die op gemeen­ telijke schaal geldt. Daarnaast streeft de regio om in 2030 minimaal de helft van het aantal woningen circulair te laten bouwen. Circulair, klimaat adaptief en natuurinclusief bouwen wordt daarom gestimuleerd. In 2025 wordt de Woondeal met het rijk herijkt. Voor gemeente Hellendoorn betekent dit dat de sleutelprojecten worden herschikt en dat er nieuwe sleutelprojecten worden vastgesteld. De prioritaire projecten uit de routekaart zorgen voor input hiervoor. Wet versterking regie volkshuisvesting Op dit moment wordt er gewerkt aan een nieuwe wet. De Wet versterking regie volks­ huisvesting (hierna: Wvrv). Het wetsvoorstel zorgt ervoor dat overheden weer kunnen sturen op hoeveel, waar en voor wie zij gaan bouwen. De wet geeft overheden de instrumenten die zij nodig hebben om met meer regie – en met meer tempo – te sturen op de kwantitatieve én kwalitatieve woningbouwopgave.

In het wetsvoorstel staat bijvoorbeeld dat twee derde van alle nieuwbouw moet bestaan uit betaalbare woningen. Gemeenten die in hun bestaande voorraad minder sociale huurwonin­

gen hebben dan gemiddeld in Nederland (27%) nemen daarbij minimaal 30% sociale huurwo­ ningen op in hun nieuwbouwprogrammering. Ook moeten gemeenten (regionaal) vastleggen hoe zij zorgen voor voldoende geschikte wonin­ gen voor aandachtsgroepen (waaronder ook ouderen). Naast het realiseren van voldoende betaalbare en geschikte woningen heeft het wetsvoorstel ook als doel om met kortere procedures de woningbouw te versnellen. Naast dat beroepen versneld worden behandeld door de bestuurs­ rechter, vervalt de ladder voor duurzame verste­ delijking voor projecten tot 50 woningen. Ook worden gebouwen bij mantelzorgwoningen vergunning vrij. Daarnaast gaan straks, als gevolg van de Wvrv, de routekaart en de geactualiseerde woon(zorg) visie samen deel uitmaken van het verplicht te op te stellen volkshuisvestingsprogramma. Doelgroepenbeleid en Doelgroepenverordening Gemeente Hellendoorn Ten aanzien van betaalbaarheid is in de Woondeal Twente afgesproken dat nieuwe woningbouwplannen 30% sociale huur, 40% middenhuur en/of betaalbare koop en 30% dure woningen bevatten. Gemeente Hellendoorn heeft dit vertaald naar 30% sociale huur of goedkope koop, 40% middenhuur en/of betaal­ bare koop en 30% vrije sector woningen. De bij dit doelgroepenbeleid behorende prijs­ categorieën zijn vastgelegd in de door de raad op 16-05-2023 vastgestelde doelgroepenver­ ordening.

Voor wat betreft het deel sociale huurwoningen wordt nauw samengewerkt met Reggewoon.

2. O  p dit moment werkt Provincie Overijssel samen met de Twentse Gemeenten aan een herziening van de Woondeal. Hier hoort ook een herijking of aanpassing van de sleutelprojecten bij.

10

2. Analyse huidige situatie Woningmarktanalyse In 2024 is een woningmarktanalyse uitgevoerd. De analyse geeft inzicht in de woningbehoefte in de gemeente Hellendoorn. Het doel van het onderzoek is om een basis te bieden voor het woonbeleid door de toekomstige woningbe­ hoefte in kaart te brengen, zowel kwantitatief als kwalitatief. De input wordt meegenomen in het opstellen bij nieuw beleid en bij de uitwer­ king van woningbouwplannen. Belangrijke punten: Demografie: De gemeente kampt met vergrijzing, een daling van het aantal kinderen en een licht negatief geboor­ te-sterftecijfer. De huishoudens zullen naar verwachting licht toenemen tot 2033 en daarna afnemen. Woningmarkt: Er is een tekort aan betaal­ bare woningen (vooral voor jongeren), terwijl er overschotten zijn in hogere prijs­ klassen. De interne verhuismobiliteit is hoog, maar jongeren hebben moeite met het vinden van betaalbare woningen. Prognoses en modellen: Met modellen als MARK DEMOD en SENSUB wordt gekeken naar woningtekorten, demografische trends en doorstroommogelijkheden. Drie varianten zijn uitgewerkt om de impact van beleid te simuleren. Conclusies: Zonder interventies nemen overschotten in sommige woningcatego­ rieën toe, en blijft de uitstroom van jonge­ ren groot. Beleidsmaatregelen zoals het bevorderen van doorstroming en gericht bouwen voor jongeren kunnen deze trends verbeteren.

Aanbevelingen: Het rapport adviseert versnelling van woningbouw, monitoring van tekorten en een focus op het binden van jongeren aan de gemeente.

•

•

•

•

•

De woningmarkt in Hellendoorn verkeert in een zorgwekkende situatie door een combinatie van factoren zoals hierboven ook weergegeven: een toenemende woningbehoefte, demografische

veranderingen, en een ontoereikende woning­ voorraad die niet aansluit op de behoeften van de huidige en toekomstige bewoners. Uit het woningbehoefteonderzoek blijkt een acuut tekort aan betaalbare huur- en koopwoningen, terwijl het aanbod in de duurdere segmenten toeneemt. Dit heeft directe gevolgen voor diverse groepen, zoals jongeren en starters, die moeilijk een betaalbare woning kunnen vinden en daardoor steeds vaker uitwijken naar omlig­ gende gemeenten.

Verdiepingsslag Samen met de plaatselijk belangen en de dorps­ raden wordt gekeken naar de specifieke behoef­ te aan woningbouw per kern. Team Wonen ondersteunt hen in het uitzetten van enquêtes die inzicht geven in de wensen van de inwoners. In de afgelopen jaren hebben nagenoeg alle kernen hier invulling aan gegeven. Zo voerden in mei-juni 2024 de gemeente en Dorps­ raad Hellendoorn een onderzoek uit naar de woningbehoefte in de kern Hellendoorn. Met 451 reacties geeft de enquête inzicht in de woonwensen en de noodzaak voor nieuwe woningen in het dorp. In december 2023 is er een enquête uitgezet in overleg met Plaatselijk Belang Hulsen, waar 250 inwoners op hebben gereageerd. In het najaar van 2023 is er door Plaatselijk Belang Daarlerveen een enquête uitgezet die 136 reacties heeft opgeleverd. In 2020 is er door Plaatselijk Belang Daarle een enquête uitgezet die 179 reacties heeft opgele­ verd en tot slot is er de enquête uitgevoerd door Plaatselijk Belang Haarle, uitgevoerd in 2019, die 673 reacties heeft opgeleverd. De uitkom­ sten van deze enquête hebben direct input geleverd door de uitwerking van het steden­ bouwkundig plan van de nieuwe uitbreiding in Haarle, De Grave.

Onderzoek rekenkamercommissie WestTwente In het voorjaar van 2023 heeft de rekenkamer­ commissie West-Twente onderzoek gedaan naar het woonbeleid van de gemeente Hellen­

11

doorn. Uit dit onderzoek blijkt dat er een aantal aandachtspunten is: een gebrek aan een uitvoe­ ringsprogramma belemmert inzicht en voort­ gang, samenwerking met woningcorporaties en marktpartijen kan beter, en de gemeenteraad mist informatie om effectief te sturen. De rekenkamercommissie adviseert om de woonvisie te actualiseren, de informatievoorzie­ ning voor de raad te verbeteren, een uitvoerings­ programma met jaarlijkse doelen op te stellen en de raad een sterkere aanjagersrol te geven. Met deze verbeteringen kan het woonbeleid effectiever en transparanter worden uitgevoerd. Sociale huurwoningen

Sociale huurwoningen Als we kijken naar de ontwikkeling van de vraag naar sociale huurwoningen in de gemeente Hellendoorn zien we dat de vraag naar de socia­ le huurwoningen is toegenomen. Het aantal reacties van woningzoekenden op een beschik­ bare woning neemt per jaar iets toe. Een verkla­ ring voor de toename is te vinden in de afname van het aantal mutaties (minder verhuizingen), meer directe toewijzingen aan doelgroepen (waaronder statushouders) maar ook het gegeven dat de koopwoningen onbereikbaar zijn geworden waardoor meer mensen dan enkele jaren geleden, een woning zoeken op de huurmarkt. Er zijn op dit moment twee corpo­ raties actief binnen onze gemeente, namelijk Reggewoon en WoonZorgNederland. Reggewoon huisvest overwegend 1 en 2 persoonshuishoudens. Dit zijn veelal personen tot ongeveer 30 jaar. Ook relatief veel ouderen vanaf 75 jaar vinden een woning bij Regge­ woon. Reggewoon heeft in totaal ruim 3.000 woningen in de gemeente Hellendoorn. WoonZorgNederland heeft in totaal 60 wonin­ gen binnen gemeente Hellendoorn, gelegen in twee zorgcomplexen. Woninghuren.nl Op 28 maart 2023 ging de website www. woninghuren.nl live. Hierop bieden 13 woning­ corporaties hun woningen aan in Twente en de Achterhoek. Hierop is te zien dat het aantal

12

reacties per advertentie is toegenomen. Binnen woninghuren.nl werd in 2023 gemiddeld 389 keer op een advertentie gereageerd. Voor gemeente Hellendoorn is op een advertentie gemiddeld 245 gereageerd. De woningzoeken­ den die Reggewoon in 2023 heeft gehuisvest, komen voor 80% uit de gemeente Hellendoorn. Behoefte aan sociale huurwoningen Voor sociale huurwoningen binnen de gemeen­ te Hellendoorn zijn de wachttijden erg lang Op dit moment kan deze oplopen tot wel 7,5 jaar. Het woningbehoefteonderzoek zegt meer over de sociale huursector in gemeente Hellendoorn. Zo wordt gesteld dat er op de lange termijn geen grote druk is op de sociale huurmarkt, behalve in het segment levensloopbestendige sociale huurwoningen. Hier wordt wel een groei­ ende vraag verwacht, met name door vergrij­ zing. Op termijn ontstaat een overschot aan sociale huurwoningen die niet geschikt zijn voor ouderen of bewoners met specifieke zorgbe­ hoeften. Levensloopbestendige woningen: Er is een duidelijke behoefte aan meer levens­ loopbestendige woningen in de sociale sector, aangezien deze bijdragen aan doorstroming van ouderen en de instroom van jongeren. Starters en jongeren: Jongeren hebben moeite om een betaalbare huurwoning te vinden, wat hun verhuismobiliteit beperkt en bijdraagt aan de uitstroom naar andere gemeenten. Dit probleem is relevant voor zowel sociale huur als betaalba­ re koopwoningen.

De sociale sector in Hellendoorn staat voor de uitdaging om een balans te vinden tussen de huidige overschotten aan niet-levensloopbe­ stendige woningen en de groeiende vraag naar levensloopbestendige sociale huurwoningen en woningen voor jongeren. Beleidsmaatregelen die toewijzing aan jongeren en transformatie van bestaande woningen stimuleren, zijn essen­ tieel om de sociale sector beter af te stemmen op de toekomstige vraag. Verkoop van sociale huurwoningen Er is een tekort aan goedkope woningen zowel in bestaande bouw als in nieuwbouw. Regge­

woon is een van de weinige aanbieders van dit product in de gemeenten Hellendoorn. Regge­ woon ziet dat met het verkopen van versnipperd bezit aan de vraag van huurders en aan de starters wordt voldaan. Reggewoon verkoopt het versnipperd bezit en geeft daarmee invulling aan de vraag naar goedkope woningen.

• Reggewoon is bereid en in staat om meer •

Wensportefeuille Voor het merendeel van de sociale woningvoor­ raad geldt dat dit bezit nog jaren door geëxploi­ teerd kan worden. Er worden nieuwe woningen gebouwd om aan de vraag van woningzoe­ kenden te voldoen maar ook om vastgoed te vernieuwen en te groeien naar een groter bezit sociale huurwoningen in 2040. Reggewoon heeft hiervoor een wensportefeuille opgesteld. Reggewoon streeft naar het realiseren deze wensportefeuille door onderstaande 7 uitgangs­ punten te volgen Voor Gemeente is Reggewoon partner als het gaat om toevoeging van sociale huurwo­ ningen. Zij pakken deze rol actief op. Reggewoon wil tenminste voldoen aan de behoefte zoals verwoord in de recente woningmarktonderzoeken.

• •

•

sociale huurwoningen toe te voegen dan volgens de woningmarktonderzoeken nodig is om zo aan de groeiende vraag te voldoen. Reggewoon houden vast aan haar verkoop­ programma vanwege verversing van het vastgoed en omdat zij met verkoop huurders en starters uit ons werkgebied bedienen. Reggewoon verwacht dat Gemeente Hellen­ doorn locaties aanbiedt waar uitbreiding van de sociale huurwoningenvoorraad gerealiseerd kan worden.

Ook hebben we als gemeente (vooralsnog) een maatschappelijke verantwoordelijkheid en wettelijke verplichting om statushouders en Oekraïnische vluchtelingen te huisvesten. Qua huisvesting statushouders hebben we in 2023 en 2024 onze taakstelling niet gehaald. Voor met name de doelgroep statushouders zijn we afhankelijk van het aanbod van sociale huurwo­ ningen van Reggewoon.

13

Plancapaciteit In 2022 is de ambitie om de komende tien jaar 1.000 woningen te bouwen (en dus 1.300 woningen aan de harde plancapacitiet toe te voegen) in het collegeprogramma opgenomen. Op 1 december 2024 bedroeg het aantal wonin­ gen aan harde plancapaciteit 48. Voor ruim 125 woningen en 54 woonzorgeenheden geldt dat het ontwerpbestemmingsplan is gepubli­ ceerd of een Bopa of omgevingsvergunning is verleend. Bovendien staan er ongeveer 1.600 woningen op de lijst met zachte plannen.

Om ervoor te zorgen dat deze aantallen behaald worden streven we naar een harde plancapaci­ teit van 130%. Dit betekent dat er op 1-1-2033 een harde plancapaciteit gewenst is van circa 1.300 woningen. De verwachting is dat dit met de huidige planvoorraad niet haalbaar is. Daarom ligt er de noodzaak om te zoeken naar uitbreidingsloca­ ties waar grote volumes gerealiseerd kunnen worden. Het vestigen van het voorkeursrecht op de locatie Nijverdal-Zuid is hier een goed voorbeeld van.

Nieuwe uitlbreidingslocatie Nijverdal-Zuid. In december 2024 vestigde Het College van B&W hier een voorkeursrecht.

14

3. Actieprogramma Wonen Om van visie tot bouwplan te komen, zijn meerdere stappen en uitwerkingen nodig, die telkens meer details bevatten en waar verschil­ lende collega’s van verschillende disciplines bij betrokken zijn. Het ruimtelijk planproces geeft richting aan de wijze waarop we projectmatig werken aan ontwikkelopgaven in onze gemeen­ te. De ambities binnen Gemeente Hellendoorn zijn hoog op verschillende vlakken zoals ruimte­ lijke kwaliteit, betaalbaarheid, mobiliteit en duurzaamheid. Het risico bestaat dat gestart

wordt met hogere ambities dan financieel kan worden waargemaakt, waardoor gedurende de rit moet worden bijgestuurd. Ontwikkelin­ gen lopen dan vertraging op. Dat betekent dat er - naast meer duidelijkheid vooraf - ook meer middelen nodig zijn om ambities overeind te houden. Bovenstaande vertaalt zich in een Actiepro­ gramma Wonen, bestaand uit 8 acties, deels al ingezet met punten om verder te verscherpen en deels nieuw. In dit hoofdstuk worden de nader uit te werken actiepunten toegelicht.

Actie 1: Regie voeren en prioriteiten stellen Regie voeren Focus op de opgave Focus op priotaire projecten Focus op sleutelprojecten

Actie 2: Omzetten zachte naar harde plannen Meer harde plancapaciteit realiseren, zodat bouwen mogelijk is Situationeel grondbeleid

Actie 3: Meer verantwoordelijkheden en eigenaarschap bij markt Versnelling uitgevoerd door ervaringsdeskundigen Snelle realisatietermijnen

Actie 4: Optimalisatie Planproces Duidelijkheid, zowel intern als extern Integrale aanpak Niet meer vrijblijvend

Actie 5: Capaciteit en financiën op orde Voldoende hens aan dek Ruimte creëren voor medewerkers

Actie 6: Inzetten op draagvlak en participatie Alle belangen afwegen Betrokkenheid van de gemeenteraad is gewenst en noodzakelijk.

Actie 7: Subsidies en samenwerken Alle kansen benutten

Actie 8: Inzetten modulaire woningbouw Modulair bouwen Afbeelding 1. Acties behorend bij Actieprogramma Wonen Gemeente Hellendoorn

15

Actie 1: Regie voeren en prioriteiten stellen 3.1.1 Regie voeren Een belangrijk aspect voor het prioriteren van projecten is de mate waarin we als gemeen­ te zelf regie kunnen voeren op de voortgang van de ontwikkeling. Regie voeren is het best uitvoerbaar als de grond in gemeentelijk eigen­ dom is. Daarbij is het niet per se noodzakelijk om het gehele eigendom te hebben. Strategisch eigendom, of eigendom van enkele percelen kan hier al voldoende zijn. Regie voeren is ook zoeken naar partners die graag voortgang willen maken en waarmee we prettig samen­ werken. Regie voeren is daarnaast ook initiatief nemen, aanjagen en partijen samenbrengen. Hierop gaan we actiever inzetten. 3.1.2. Focus op de opgave Kijkend naar de woningbouwopgave gaat het binnen gemeente Hellendoorn om een behoor­ lijk aantal plannen en locaties, waarbij de volgordelijkheid vaak relevant is en de beïnvloe­ dingsruimte op aspecten als kwaliteit, tijd en geld divers is. Om deze puzzel te leggen zijn regie en integraal handelen nodig, evenals een goede interactie met de markt. Bovendien is het juist de bedoeling om vanuit het geheel per plan tot kaderstelling te komen, om vervolgens plannen versneld uit te kunnen (laten) voeren.

Gezien deze overwegingen wordt gekozen voor het inrichten van een kernteam met specialisten bij voorkeur met medewerkers uit de eigen organisatie, met kennis van de omgeving, kennis over het gemeentelijk beleid en de organisatie en autonoom adviserend aan het management, college en gemeenteraad. Zodoende worden de kwaliteiten, kennis en netwerken van de eigen organisatie benut en tevens wordt nieuwe kennis op deze wijze ook behouden. Het is hiervoor noodzakelijk om extra ambtelijke capaciteit toe te voegen. Dit kernteam van specialisten bestaat uit een projectleider woningbouw, beleidsmedewer­ ker(s) ruimtelijke ontwikkeling, stedenbouw­

16

kundige, planeconoom en beleidsmedewerker grondzaken. Ook zal er vanuit team Openbare ruimte integraal worden meegekeken. Finan­ ciële, juridische en communicatieve ondersteu­ ning wordt hieraan later toegevoegd. Dit kernteam voert, onder leiding van de project­ leider, de regie op de versnelling van de woning­ bouwopgave, komt met (bestuurlijke) adviezen, draagt zorg voor duidelijke projectkaders en randvoorwaarden, verkent samenwerkingen met marktpartijen en partners, voert regie op het (ontwikkel)proces, coördineert de planning en bereidt eventuele beleidsaanpassingen voor. Dit kernteam houdt focus op de opgave en doet daarin proactieve vernieuwende voorstellen. Het kernteam doet dit samen met de organisa­ tie als geheel, waarbij alle relevante expertises in de organisatie bijdragen aan de versnellings­ opgave. 3.1.3. Focus op prioritaire projecten Er komen dagelijks veel vragen en initiatie­ ven binnen voor het realiseren van nieuwe woningen. Deze vragen variëren van simpel tot complex, concreet en minder concreet en hierdoor dus van kansrijk tot minder kansrijk. Tegelijkertijd beschikken we al over een planlijst met meer dan 1.600 woningen. Sommige vragen een grote personele inzet terwijl dit ‘slechts’ een toename van één of twee wonin­ gen betreft.

Om stappen te zetten richting het realiseren van 1.000 extra woningen in 2032 zetten we vanaf nu vooral in op kansrijke initia­ tieven. Met de beschikbare medewerkers kunnen we immers niet alle (nieuwe en bestaande) plannen in behandeling nemen. Daarom wordt de werkwijze (tijdelijk) anders. We kiezen ervoor om plannen die een belangrijke bijdrage leveren aan de woningbouwopgave voorrang te geven. Om te beoordelen of en hoe snel plannen in behandeling worden genomen is een afwegingskader opgesteld (bijlage 1). Voldoet het plan aan de criteria uit dit kader, dan wordt deze in behandeling genomen. Voor plannen die niet direct voldoen aan de gestelde criteria

wordt ook (beperkte) capaciteit ingeruimd, eens per kwartaal wordt bezien welke plannen in behandeling worden genomen. Er zal aanvul­ lend een afwegingskader worden opgesteld voor niet-prioritaire projecten. Dit afwegings­ kader zal, zodra deze gereed is, met de raad worden gedeeld en openbaar worden gemaakt zodat initiatiefnemers weten waar ze aan toe zijn. Criteria zijn uitgewerkt in een afwegingskader en vormen een apart document. Dit document vindt u in bijlage 1. Het ruimtelijk planproces en de afwegingscriteria worden duidelijk gecom­ municeerd op onder andere www.hellendoorn. nl, zodat het voor iedereen duidelijk is hoe we te werk gaan en welke termijnen hieraan gekop­ peld zijn. In hoofdstuk 3 gaan we nader in op de gestelde prioriteiten binnen woningbouwplannen.

3.1.4. Focus op sleutelprojecten. In 2023 is de Regionale Woondeal gesloten met de Provincie Overijssel en het Rijk. Voor gemeente Hellendoorn houdt dit in dat in de periode 2022 t/m 2030 ruim 725 woningen moeten zijn opgeleverd. Om dit te kunnen behalen zijn er sleutelprojecten3 gedefinieerd. Dit betreft: De Grave in Haarle (60 woningen) Grotestraat/Markt in Nijverdal (250 woningen) Hoge Dijkje in Nijverdal (250 woningen) Locatie Reggesteyn (Willem de Clercq) in Nijverdal (75 woningen) Uitbreiding Hellendoorn Noord in Hellen­ doorn. (90 woningen)

• • • • •

WT 4 Wonen langs de radialen sleutelproject

Wierden nieuwbouwlocaties 490 Binnenstedelijke transformatie 100 Flexwonen 65 Holten De Kol 150 Rijssen Centrum 100 Opbroek-Oost 500 Haarle De Grave 60 Nijverdal Grotestraat 250 Hoge Dijkje 250 Reggesteyn 75 Hellendoorn Uitbreiding 90 Vroomshoop Oost 200-240 Vriezenveen 290 WesterhaarTrioterrein 45

Afbeelding: Uitsnede uit Regionale Woondeal Twente

3. De aantallen opgenomen in de Regionale Woondeal zijn een indicatie. De werkelijk te realiseren aantallen kunnen afwijken.

17

Voor de sleutelprojecten geven we prioriteit aan projecten waarmee het woningbouwpro­ gramma en de gewenste woningmix versneld kunnen worden gerealiseerd met behoud van de bestaande kwaliteit. Gelet op de druk op de woningmarkt, het gebrek aan betaalbare woningen en de mogelijkheden om op basis van versnelling ook hulp subsidiebronnen aan te boren, kiezen we voor de kwalitatieve en kwanti­

tatieve woningbouwopgave als eerste prioriteit. De sleutelprojecten maken met 725 voorge­ nomen woningen het grootste deel uit van de Hellendoornse woningbouwopgave. Op dit moment wordt de woondeal en sleutelprojecten herijkt. Voor Hellendoorn betekent dit dat de prioriteitprojecten veelal ook als sleutelproject zullen worden gedefinieerd.

Kernpunten en subacties

Regie voeren Gemeente leidt woningbouw, met voorkeur voor grond in eigen beheer. Actief samenwerken met betrokken en betrouwbare partners. Aanjagen, coördineren en samenwerking faciliteren.

Focus op de opgave Kernteam regisseert, stelt kaders en versnelt plannen. Samenwerking met marktpartijen voor integraal handelen.

Prioritaire projecten Voorrang aan projecten die bijdragen aan 1.000 woningen vóór 2032. Afwegingskader voor beoordeling en prioritering. Transparante communicatie over criteria en processen.

Sleutelprojecten Focus op 5 grote projecten met 725 woningen. Versnelling door efficiënte samenwerking en subsidies. Prioriteit voor betaalbare en kwalitatieve woningbouw. Samengevat: Kort en to-the-point, zonder belangrijke informatie te verliezen!

Actie 2: Omzetten zachte naar harde plannen 3.1.5. Meer harde plancapaciteit realiseren, zodat bouwen mogelijk is. Om de doelstelling te kunnen behalen is het nodig om de plancapaciteit om te zetten van zacht naar hard. Dit betekent dat plannen die nu nog niet concreet zijn uitgewerkt in concrete bestemmingsplan of omgevingsplancapaciteit in procedure gebracht moeten worden. Het betreft plannen die in eigendom zijn van een particulier of marktpartij, waarbij de gemeente in principe een faciliterende rol heeft. Hierin wordt voorgesteld om als gemeente een actie­

18

vere rol te pakken. Het is belangrijk om eerst inzichtelijk te krijgen waar knelpunten liggen en vervolgens maatregelen in te zetten om de haalbaarheid te vergroten. Hierbij kan er gedacht worden aan: Rolbepaling: faciliterend, actief of in samenwerking (bijvoorbeeld publiek-private samenwerking); Inzetten van het Versnellingsteam Woning­ bouw of de Bouwbrigade van Provincie Overijssel; Het behalen van winst in de planning van de uitwerking van woningbouwplannen (gebiedsontwikkeling of locatieontwikkeling);

• • •

• Samenwerken middels de “werkwijze

• •

proces- en planningswijze woningbouw­ plannen” van Rijksdienst voor onderne­ mend Nederland (ook wel genaamd Dinkla Schema). Meer informatie: https://indd.adobe.com/ view/8a8ca3b0-0449-433f-9e3c-cfa­ 37c219ef4 Het Dinkla Schema vindt u in bijlage 2; Het voeren van strakke regie op participatie in de hoop dat dit bezwaar en beroeps­ procedures voorkomt; Meer gebruik maken van versnelde procedu­ res. We kiezen vaker voor het gebruiken van een Bopa;

• In een vroeg stadium opstellen samenwer­

kingsafspraken om commitment en inzet op planning te realiseren aan zowel zijde van de gemeente als zijde van de marktpartij.

3.1.6 Situationeel grondbeleid Bij situationeel grondbeleid wordt per situatie maatwerk toegepast op het te voeren grondbe­ leid. Zo wordt per project of initiatief bekeken welke vorm van grondbeleid (actief, facilitair of een tussenvorm) gevoerd wordt door de gemeente en met welk instrument. Ook is het belangrijk dat de kaders van tevoren helder en duidelijk zijn gesteld, hierover wordt onder actie­ punt 4 meer gezegd.

Kernpunten en subacties

1. Meer harde plancapaciteit realiseren • Zachte plannen omzetten naar concrete bestemmingsplannen en procedures. • Gemeente neemt een actievere rol bij plannen van particulieren en marktpartijen. • Acties: • Inzet van het Versnellingsteam Woningbouw of Bouwbrigade. • Strakke regie op participatie om bezwaarprocedures te beperken. • Gebruik maken van versnelde procedures, zoals Bopa. • Samenwerkingsafspraken in een vroeg stadium opstellen voor betere planning en commitment.

2. Situationeel grondbeleid • Grondbeleid wordt per project maatwerk, afgestemd op de situatie. • Gemeente bepaalt per project welke vorm van grondbeleid passend is (actief, facilitair of een tussenvorm). • Heldere kaders vooraf om processen soepel te laten verlopen. Samengevat: Kort, overzichtelijk en gericht op de kern van de acties!

Actie 3: Meer verantwoordelijkheden en eigenaarschap bij markt 3.1.7 Versnelling uitgevoerd door ervarings­ deskundigen Hoewel de gemeente de regie houdt over het proces, maken we meer gebruik van de deskundigheid en capaciteit van marktpartijen. Hellendoorn geeft kaders mee voor ontwikke­ ling en geven invulling aan de wat-vraag. We willen marktpartijen meer ruimte geven bij het

invullen van de ‘hoe-vraag’ en dagen de markt daarbij uit om met kwalitatief goede voorstel­ len te komen. We begeleiden het proces zodat initiatieven soepel door ruimtelijke procedures worden geloodst, zonder het over te nemen. Ruimte geven aan de markt betekent niet dat we inboeten op onze ambities. Dat betreft bijvoorbeeld de beoogde woningmix per project, het beoogde aantal woningen, de verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte door toevoeging van meer groen, het behouden of ontwikkelen van werklocaties, het benodigde

19

niveau van voorzieningen, et cetera. We dagen markpartijen uit om binnen deze kaders met een kwalitatief en kwantitatief programma en stedenbouwkundige uitwerking te komen. De gemeente wil niet alleen maar achteraf toetsen, maar juist samen optrekken in dit proces. Het samen optrekken en goed begeleiden van dit proces leidt tot versnelling, meer eigenaarschap bij marktpartijen en een gedragen voorstel richting het college. 3.1.8 Snelle realisatietermijnen Om een daadwerkelijke beweging op de woningmarkt in gang te zetten benadrukken wij het belang om de verplichting tot realisatie - na bestemming dan wel vergunningverlening – zo kort mogelijk te houden. Hiervoor hanteren wij

een termijn van maximaal twee jaar. Een princi­ peverzoek is één jaar geldig. Afspraken hierover worden contractueel vastgelegd om voortgang in de woningbouw te krijgen en te houden. Als initiatiefnemers binnen redelijke termijnen géén gebruik maken van de geboden bouwmo­ gelijkheden, wordt medewerking ingetrokken. Voorlopig ligt onze focus echter op het bereiken van versnelling in de woningbouwopgave en bouw van woningen, niet op het actief innemen van bouwrechten. Voor projectmatige ontwik­ kelingen kan het college afwijkende afspraken maken over de fasering van de realisatie, omdat een grote(re) ontwikkeling niet (altijd) mogelijk is binnen de gangbare termijnen.

Kernpunten en subacties

1. Meer verantwoordelijkheden en eigenaarschap bij de markt • Gemeente houdt regie, maar geeft marktpartijen meer ruimte voor invulling van de ‘hoe-vraag’. • Acties: • Marktpartijen uitdagen met kaders voor woningmix, openbare ruimte, en voorzieningen. • Gezamenlijk optrekken in planvorming en begeleiding van procedures. • Stimuleren van kwalitatieve en gedragen voorstellen door marktpartijen.

2. Snelle realisatietermijnen • Realisatie van plannen binnen maximaal twee jaar na vergunningverlening. • Acties: • Contractuele afspraken over termijnen vastleggen. • Inactieve projecten zonder voortgang intrekken. • Flexibiliteit bij grote projecten waar afwijkende fasering nodig is. Samengevat: focus op samenwerking met de markt, strakke kaders en termijnen om de woningbouwopgave te versnellen.

20

Actie 4: Optimalisatie Planproces 3.1.9 Duidelijkheid, zowel intern als extern Door bij projecten aan de voorkant duidelijkheid te scheppen en richting mee te geven wordt het proces versneld en wordt voorkomen dat reeds vastgestelde kaders tijdens het vervolg van het bestuurlijke proces worden bijgesteld of ter discussie worden gesteld. Dit geldt zowel intern als extern. Processen moeten voor alle bij het proces betrokken ambtenaren duidelijk zijn. Daarnaast is het voor externen belangrijk te weten waar ze aan toe zijn, welke stappen er gezet worden, wat de kosten zijn en hoelang dit ongeveer duurt. Dit dient zowel intern als ook extern gecom­ municeerd te worden door middel van een procesplaat. ACTIE: Er liggen kansen om het planpro­ ces efficienter te laten verlopen. Om dit te bewerkstelligen wordt, onder begeleiding van een professionele partij, het proces voor ruimtelijke initiatieven gedetail­ leerd uitgewerkt en opgeschreven. Deze werkwijze wordt vervolgens zowel intern als ook extern goed gecommuniceerd zodat een ieder weet hoe dit verloopt. Hieraan zullen ook reactie- en behandel­ termijnen worden gekoppeld. Het geopti­ maliseerde ruimtelijk planproces wordt in het eerste kwartaal van 2025 uitgewerkt en gepubliceerd op de website www. hellendoorn.nl

aanscherping. Van initiatiefnemers verwach­ ten we dat ze voldragen voorstellen inbrengen, echter is op dit moment nog niet voldoende duidelijk gedefinieerd wat hiervoor van de initi­ atiefnemer verwacht wordt. Van de gemeente mag worden verwacht dat in een gezamenlijke sessie tot een gedeelde conclusie kan worden gekomen ofwel duidelijke voorwaarden meege­ geven kunnen worden aan de initiatiefnemer zodat een plan op een goede manier kan worden aangepast. ACTIE: ACTIE: Aanscherpen en duide­ lijk communiceren van de voorwaarden waaraan een initiatiefvoorstel moet voldoen voordat dit in behandeling genomen wordt.

3.1.11 Niet meer vrijblijvend Als gemeente Hellendoorn stellen wij ons klant­ vriendelijk op naar onze inwoners, ondernemers en andere partijen en beantwoorden wij alle binnenkomende vragen. Als hieruit geen offici­ eel verzoek of aanvraag volgt wordt onze hulp en informatie kosteloos verstrekt. Denk hierbij bijvoorbeeld aan vragen met betrekking tot mogelijkheden voor te koop staande woningen, mogelijkheden om bestemming van eigendom te wijzigen, of het te woord staan van vele ontwikkelaars die mogelijkheden zien in een te koop staand pand. Doel is om de grote stroom aanvragen en informatieverzoeken te beperken en om ons werk meer kostendekkend te laten plaatsvinden. Dit gaan we doen door middel van de volgende acties:

3.1.10 Integrale aanpak Om sneller kansrijke initiatieven te versterken en op te pakken, is begin 2023 de initiatieven­ tafel gestart. Aan de initiatieventafel bespreken verschillende vakdisciplines binnen de gemeen­ te ingediende plannen om zo de belangen van gemeente en initiatiefnemers op elkaar af te stemmen en gezamenlijk snel tot een gedragen voorstel te komen dat naar het college gebracht kan worden. Dit proces vergt een verdere

3.1.12 Stimuleren van eigen kracht van de inwoner. We verwijzen actief naar het omge­ vingsloket en stimuleren zo dat inwoners meer zelfredzaam worden. •H  et geven van duidelijkheid in de rolverdeling van informatieverstrekking, waar kan men terecht voor informatie. •W  e spreken alleen met de eigenaar van de betreffende grondpositie of met een namens

21

de eigenaar gemachtigde. Hiermee voorko­ men we dat er tijd en energie gestoken wordt in bijvoorbeeld gegadigden die uiteindelijk de woning niet kopen, of het betreffende perceel niet gaan ontwikkelen. •A  ls er diepgaander naar een vraag gekeken

moet worden heffen we leges voor een ambte­ lijk advies (legesverordening € 202,75). •L  eges die we heffen voor het in behandeling nemen van een principeverzoek betreffen € 809,65.

Kernpunten en subacties

1. Duidelijkheid, zowel intern als extern: • Aan het begin van projecten heldere kaders stellen om herzieningen en vertraging te voorkomen. • Processen voor ambtenaren en externe partijen transparant maken, inclusief stappen, kosten en tijdlijnen. • Communicatie ondersteunen met een procesplaat voor zowel interne als externe duidelijkheid.

2. Integrale aanpak: • Initiatieventafel gebruiken om plannen vanuit verschillende disciplines snel en afgestemd te beoordelen. • Verwachtingen duidelijk maken: • Van initiatiefnemers: voldragen voorstellen inbrengen. • Van de gemeente: snelle besluitvorming en duidelijke feedback voor aanpassing van plannen. • Proces verder aanscherpen om samenwerking en efficiëntie te bevorderen. Samengevat: focus op transparantie, efficiëntie en samenwerking om planprocessen te optimaliseren en versnellen.

November 2024. Participatiebijeenkomst voor de ontwikkelingen rondom de markt in Nijverdal

22

Actie 5: Capaciteit en financiën op orde 3.1.13 Voldoende hens aan dek. Binnen de ambtelijke organisatie is sprake van een (keten)samenwerking tussen verschillen­ de ambtelijke disciplines en hun specifieke expertise. Dat vraagt om een gezamenlijke planning van elkaars inzet zodat er geen ‘wacht­ rijen’ ontstaan en zodat duidelijk is wanneer welke capaciteit beschikbaar is. Geprioriteerde woningbouwplannen worden voor wat betreft capaciteit ook geprioriteerd worden met andere projecten die binnen teams spelen. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan projecten omtrent wegen, riolering of bedrijventerreinontwikkeling. Deze planning zal waar relevant ook worden besproken met onder andere Reggewoon en andere samenwerkingspartners. Corporaties en ontwikkelaars maken ook eigen (capaciteits-) planningen en prioriteiten. Dit gezamenlijk doen brengt versnelling in het ontwikkelproces. Ook de gegevensaanlevering van Hellendoorn aan de Planregistratie wonen van de Provincie Overijssel wordt hiermee meer valide.

De beschikbare capaciteit wordt in ieder geval in ‘dedicated teams’ ingezet voor de realisatie van prioritaire- en sleutelprojecten. 3.1.14 Ruimte creëren voor medewerker Naast het toevoegen van ambtelijke capaciteit; is het noodzakelijk om te kiezen voor tijdelij­ ke inhuur bij een adviesbureau. Het opstellen van visies voor grotere gebieden (bijvoorbeeld Materplan Centrum Nijverdal) of kleinere gebie­ den (bijvoorbeeld een straat of deel van een wijk) kan helpend zijn in de voortgang. Participatie staat hoog in het vaandel maar is ook tijdrovend en brengt soms ook kosten met zich mee. Sessies moeten (professioneel) begeleid worden en er dient bijvoorbeeld ruimte te worden afgehuurd. Daarnaast investeren we in de ontwikkeling en het uitbreiden van de kennis van eigen medewerkers en is het mogelijk om geld te investeren in communica­ tiemiddelen zoals bijvoorbeeld een procesplaat of brochure.

Kernpunten en subacties

1. Voldoende capaciteit en samenwerking: • Gezamenlijke planning tussen afdelingen en samenwerkingspartners (zoals Reggewoon) om wachtrijen en vertragingen te voorkomen. • Capaciteit richten op prioritaire- en sleutelprojecten via ‘dedicated teams’. • Afstemming met de Provincie Overijssel voor valide planregistraties.

2. Inzet van medewerkers en middelen: • Voorkeur voor het inzetten van bestaande gemeentemedewerkers, met aanvullende inhuur van expertise waar nodig. • Budget reserveren voor: • Advieskosten en visies voor gebieden (bijv. Masterplan Centrum Nijverdal). • Professionele begeleiding van participatiesessies en communicatiemiddelen zoals brochures of procesplaten. Samengevat: capaciteit optimaal benutten, samenwerking verbeteren en investeren in expertise en middelen om woningbouwprojecten efficiënt te versnellen.

23

Actie 6: Inzetten op draagvlak en participatie 3.1.15 Alle belangen afwegen Participatie is, vooral ook bij gebieds/woning­ bouwontwikkelingen van groot belang. Versnel­ ling van de woningbouw betekent ook dat de omgeving goed moet worden meegenomen in de aanstaande wijziging van de (leef) omgeving van bewoners, ondernemers en andere stake­ holders. Er wordt nog sterker gestuurd op participatie. Bij onze eigen projecten pakken we dit voortva­ rend en in een vroeg stadium op. Bij projecten van marktpartijen zitten we erbovenop dat dit wordt opgepakt, we maken met hen duidelijke afspraken over wie wat doet en op welke wijze dit wordt vastgelegd. We conformeren ons hierbij aan de Leidraad voor participatie (d.d. 2023). 3.1.16 Betrokkenheid van de gemeenteraad is gewenst en noodzakelijk. De gemeenteraad is en blijft nauw betrokken bij de uitvoering van de versnellingsopga­ ve woningbouw. De raad stelt kaders via de beleidscyclus, zoals bij de omgevingsvisie. In sommige gevallen zijn de genoemde stukken

niet voldoende kaderstellend voor het uitwerken van specifieke woningbouwlocaties. Als deze situatie zich voor doet kan de raad aanvullend kaders vaststellen. Een goed voorbeeld hiervan is de stedenbouwkundige uitwerking van de Markt en omgeving die op dit moment wordt voorbereid. De raad neemt waar nodig financiële besluiten via de begroting, bij het toekennen van voorbe­ reidingskrediet en het openen van grondex­ ploitaties. De raad beslist over het omgevings­ plan. De raad controleert via de jaarrekening, bestuursrapportage, najaarsrapportage en eventuele voortgangsrapportages. Duidelijkheid voor ontwikkelingen vanuit vastgesteld beleid en politiek draagvlak voor woningbouw in algemene zin dragen bij aan een positief investeringsklimaat en actieve houding bij ontwikkelende partijen. Er vindt goede monitoring plaats van gerea­ liseerde plancapaciteit en gerealiseerde aantallen woningen. Dit gebeurt via de reguliere planning- en controlcyclus. Daarnaast wordt halfjaarlijks gerapporteerd aan het college en zal de raad jaarlijks geïnformeerd worden in een sessie over voortgang van de woningbouw­ opgave.

Kernpunten en subacties

1. Draagvlak door participatie: • Participatie vanaf een vroeg stadium centraal stellen bij zowel gemeentelijke als marktgestuurde projecten. • Heldere afspraken met marktpartijen over rollen en vastlegging van participatieprocessen. • Conformeren aan de gemeentelijke Leidraad voor participatie.

2. Betrokkenheid van de gemeenteraad: • Raad nauw betrekken bij beleidskaders, financiële besluiten, en omgevingsplannen. • Transparantie en monitoring via planning- en controlcyclus, halfjaarlijkse rapportages aan het college en jaarlijkse sessies met de raad. Samengevat: sterke participatie en betrokkenheid van de gemeenteraad zorgen voor politiek draagvlak, een positief investeringsklimaat en versnelling van de woningbouwopgave.

24

Actie 7: Subsidies en samenwerken 3.1.17 Alle kansen benutten We nemen het initiatief om partners te betrek­ ken bij de versnellingsopgave. We stellen ons ambtelijk en bestuurlijk ten doel om kennis, capaciteit en middelen van partners beschik­ baar te krijgen die bijdragen aan de beoogde doelstellingen, zoals provincie, rijk en de regio. Het is goed denkbaar dat er vanuit het rijk of provincie subsidies beschikbaar komen voor het versnellen van woningbouw of het doen van investeringen in de leefomgeving. We zijn hier alert op en onderzoeken of er mogelijkheden zijn om hier gebruik van te maken. Waar nodig wordt extra capaciteit ingeschakeld om soms complexe subsidieaanvragen te benutten. Deze kosten kunnen betaald worden uit het budget advieskosten behorend bij deze routekaart.

We maken inmiddels al gebruik van het Aanjaagteam Woningbouw van de Provincie Overijssel om het project Hoge Dijkje te versnel­ len. Samen met hen zullen we de mogelijkheden voor verdere inzet onderzoeken. Ook zoeken we nadrukkelijk de samenwerking met onze collega- en buurgemeenten. Allen hebben we dezelfde opgave. Het is verstan­ dig om hierin samen af te stemmen en op te trekken. Dit gebeurt op zowel ambtelijk als bestuurlijk niveau. Aanvullende financiële middelen en subsidies van derden, die bijdragen aan versnelling van de woningbouwopgave, worden aan de “Reserve versnelling woningbouw” toegevoegd. Hiermee vergroten we direct en gericht de slagkracht. Een eerste voorbeeld hiervan is Flexpoolrege­ ling, € 65.000,- Hiermee wordt de projectleider modulaire woningbouw gefinancierd.

Kernpunten en subacties

1. Samenwerking en betrokkenheid: • Actief betrekken van partners zoals provincie, Rijk en regio om kennis, middelen en capaciteit te delen voor de versnellingsopgave. • Samenwerking met buurgemeenten op zowel ambtelijk als bestuurlijk niveau om doelen te harmoniseren.

2. Subsidies benutten: • Alert zijn op beschikbare subsidies en proactief complexe aanvragen indienen, ondersteund door extra capaciteit indien nodig. • Voorbeelden van subsidiegebruik, zoals de Flexpoolregeling (€ 65.000,-), worden gericht ingezet voor cruciale projecten, zoals het aanstellen van een projectleider modulaire woningbouw.

3. Vergroten van financiële slagkracht: • Verkregen aanvullende subsidies en middelen toevoegen aan de “Reserve versnelling woningbouw” om directe en gerichte actie mogelijk te maken. Samengevat: samenwerking en slim gebruik van subsidies versterken de middelen en slagkracht voor het versnellen van de woningbouwopgave.

25

Actie 8: Inzetten modulaire woningbouw 3.1.18 Modulair bouwen Modulaire woningbouw kan de woningbouw versnellen door efficiënte prefab-productie en parallelle processen. De woningen worden grotendeels in fabrieken geproduceerd, wat vertragingen door factoren zoals slecht weer of logistieke problemen vermindert. Terwijl de fundering op de bouwplaats wordt gelegd, kunnen de modules al worden gebouwd, wat de totale bouwtijd verkort. Modulaire woningen zijn ook flexibel in aanpassing en uitbreiding, wat snel inspelen op de woningmarkt mogelijk maakt. Ze kunnen tijdelijk worden ingezet om woningnood te verlichten en later verplaatst of hergebruikt worden. Door deze voordelen speelt modulaire woning­

bouw een cruciale rol in het versnellen van de woningbouw en het verlichten van de woningnood. Gemeente, woningcorporaties en marktpartijen moeten samenwerken om de implementatie op te schalen en obstakels zoals regelgeving en perceptie van kwaliteit aan te pakken. Woningcorporaties, waaronder Regge­ woon, kiezen steeds vaker voor modulaire woningbouw om urgente woningvraagstukken op te lossen, wat bevestigd wordt in prestatieaf­ spraken. In de tweede helft van 2024 is een projectleider modulaire woningbouw gestart met de uitwer­ king in enkele locaties om deze in te zetten voor modulaire woningbouw. Daarnaast wordt er onderzocht of er nog andere locatie zijn geschikt voor dit concept.