Woningmarktonderzoek - Gemeente Heiloo v2 (1)

Verwachte ontwikkeling van het aantal personen en huishoudens Op basis van de meest recente prognose van de provincie Noord-Holland (2020) neemt het aantal inwoners in de gemeente Heiloo in de periode 2021 - 2025 met circa 960 personen toe. In dezelfde periode neemt het aantal huishoudens toe met 820. In de periode tot 2040 neemt het aantal personen toe met circa 1.760 personen, terwijl het aantal huishoudens met 1.120 toeneemt ten opzichte van 2021. Tabel 4.1: Gemeente Heiloo. Bevolkings- en huishoudensprognose 2021 - 2040

Bevolking Huishoudens

2021 24.060 11.190

2025 25.020 12.010

2030 25.820 12.310

2035 26.040 12.430

2040 25.970 12.430

2021 2025 +960 +820

2021 2030 +1.760 +1.120

2021 2040 +1.910 +1.240

Bron: Prognose Provincie Noord-Holland 2020.

Uit de prognose van de provincie Noord-Holland blijkt dat het aantal huishoudens in de gemeente Heiloo tot 2030 met 1.120 toeneemt en in de periode tot 2040 met nog eens 120. Ook het CBS stelt prognoses op voor de Nederlandse gemeenten. Volgens de CBS-prognose neemt het aantal huishoudens in de periode tot 2030 toe met 700 en in de periode 2030 tot 2040 met nog eens 400. De totale toename van het aantal huishoudens in Heiloo komt volgens het CBS daarmee uit op 1.100 in de periode tot 2040. Die prognose is wat lager dan de prognose van de provincie. Dat hangt vooral samen met een lagere inschatting van de buitenlandse migratie door het CBS. De ervaring leert dat huishoudensprognoses doorgaans eerder te conservatief dan te optimistisch zijn. De raming van de woningbehoefte in deze rapportage baseren we op de prognose van de provincie Noord-Holland.

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

29

Tabel 4.2: Gemeente Heiloo. Huishoudensprognose 2021 - 2040

2021 - 2030 +1.120 +700

Primos provincie Noord Holland CBS prognose

2030 - 2040 +120 +400

Totaal 2021 - 2040 +1.240 +1.100

Bron: Prognose Provincie Noord-Holland 2020, CBS 2021.

Huishoudensontwikkeling naar type De huishoudenssamenstelling gaat in de komende jaren veranderen. Het aantal ouderen gaat toenemen (vergrijzing) en tegelijkertijd zal het aantal jonge huishoudens afnemen (ontgroening). Het aandeel gezinnen blijft relatief gelijk en neemt licht af van 31% naar 30%. Het aandeel één- en tweepersoonshuishoudens tussen de 30 - 64 jaar neemt af van 26% naar 21%. De groep senioren (één- en tweepersoonshuishoudens 75+) neemt toe van 21% tot 31%. Figuur 4.1: Gemeente Heiloo. Huishoudensontwikkeling naar type en leeftijd 2021 - 2040

100% 90%

21%

24%

26%

28%

31%

80% 70%

17%

15%

16%

60% 50%

31%

30%

40%

31%

16%

16%

31%

30%

22%

21%

30% 20%

26%

27%

5%

5%

4%

3%

3%

2021

2025

2030

2035

2040

1-2phh 30-64

Gezin

24%

10% 0%

1-2phh 14-29

1-2phh 65-74

1-2phh 75+

Bron: Prognose Provincie Noord-Holland 2020.

Woningbehoefte tot 2030 De woningbehoefte komt voort uit de ontwikkeling van het aantal huishoudens, het inlopen van het huidige woningtekort van 3,2% nu naar 2% in 2030 en de ruimte in de woningvoorraad die nodig is om verbouwing en/of verhuizing mogelijk te maken. Deze zogenoemde frictieleegstand bedraagt doorgaans 1,5% tot 2% van de woningvoorraad. We rekenen in dit onderzoek met 1,5%. Dit aandeel komt overeen met het aandeel dat de provincie ook hanteert. Bij de inloop van het woningtekort gaan we ervan uit dat dit tekort niet volledig wordt ingelopen. De woningmarkt heeft een zekere druk nodig om goed te functioneren. Uitgaan van een tekort van rond de 2% is gebruikelijk. Dit tekort wordt landelijk al lange tijd als uitgangspunt gehanteerd. De extra woningbehoefte in de gemeente Heiloo bedraagt in de periode 2021 tot 2030 uit 1.050 woningen. Deze extra woningbehoefte bestaat uit:

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

30

• • •

Toename van 1.120 huishoudens (trendprognose): hiervoor is een extra woningbehoefte van +900 woningen geraamd3 Inlopen van woningtekort: +135 (gelijk verdeeld over de periode tot 2030) Toename frictieleegstand: +15

4.2 Behoefte aan sociale huur De behoefte aan sociale huur wordt deels bepaald aan de hand van de woonwensen die huishoudens hebben. Maar minstens zo belangrijk zijn de toewijzingseisen. Wettelijk is hierbij vastgelegd dat huishoudens met een inkomen tot € 40.024 (prijspeil 2021) tot de doelgroep van woningcorporaties behoren. Voor hen zijn sociale huurwoningen tot € 752 bedoeld. Een deel van deze doelgroep heeft potentieel recht op huurtoeslag. Dan gaat het om eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot circa € 23.200 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 31.500. Zij zijn aangewezen op de meest betaalbare sociale huurwoningen met een huurprijs tot de aftoppingsgrenzen: € 633 voor één- en tweepersoonshuishoudens en € 678 voor drie- en meerpersoonshuishoudens. Daarnaast mogen corporaties tot 2021 10% van de vrijkomende woningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tussen € 40.024 en € 44.655 (prijspeil 2021). Hiernaast is er nog 10% vrije ruimte voor toewijzing.

Benodigde omvang sociale huurvoorraad Op grond van verschillende (on)zekere ontwikkelingen hebben we een inschatting gemaakt van de behoefteontwikkeling aan sociale huur vanuit de doelgroep van woningcorporaties tot € 40.024 belastbaar inkomen per jaar. We richten ons hierbij op meetbare economische, demografische en maatschappelijke trends: • Effect van de huishoudensgroei • Effect van veranderende bevolkingssamenstelling en veranderende huur-kooporiëntatie (generatieeffect) • Effect van de koopkrachtontwikkeling Onderstaande tabel laat zien dat er bij zowel een lage koopkrachtontwikkeling (0%) als een hoge koopkrachtontwikkeling (0,6%) sprake zal zijn van groei van de doelgroep in de komende jaren. In de periode tot 2030 neemt het aantal huishoudens met een inkomen tot € 44.655 toe met +420 tot +520 huishoudens. Tabel 4.3: Gemeente Heiloo. Verwachte inkomensontwikkeling, 2021 - 2025 - 2030

2021

Huurtoeslaggroep HT - € 40.024 € 40.024 - € 44.655 Vanaf € 44.655 Totaal

1.850 1.945 605 6.835 11.235

Laag (0%) 1.995 2.095 650 7.290 12.030

2025 Midden (0,3%) 1.980 2.080 650 7.320 12.030

Hoog (0,6%) 1.965 2.060 665 7.500 12.370

Laag (0%) 2.080 2.180 660 7.450 12.370

2030 Midden (0,3%) 2.050 2.150 655 7.350 12.030

Hoog (0,6%) 2.025 2.125 670 7.550 12.365

Bron: Prognose provincie Noord-Holland, CBS 2021, Lokale monitor Wonen 2021, bewerking Companen.

3 De provincie gaat er in de provinciale prognoses van uit dat niet ieder huishouden een reguliere woning bewoond. Een deel van

de huishoudens woont in een bewoonde andere ruimte (BAR). Voorbeelden hiervan zijn: studentenhuizen, woonwagens, woonboten, kantoor- en bedrijfspanden, antikraak en recreatiewoningen. De woonsituatie in een BAR verschilt per huishouden, voor sommigen is het een prima alternatief, terwijl anderen liever in een reguliere woning zouden wonen. Huishoudens die naar tevredenheid in een dergelijke woonruimte wonen telt de provincie niet mee in de berekening van de woningbehoefte. Hierdoor vertaalt het aantal huishoudens zich niet één-op-één door naar de extra woningbehoefte.

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

31

Bepalende factoren voor de vraag naar sociale huurwoningen zijn onder andere het aantal huishoudens, de inkomensontwikkeling en de wijze waarop de scheefheid zich ontwikkelt in de kernvoorraad van de corporaties. Doordat we het effect van de economische ontwikkeling op de omvang van de verschillende inkomensgroepen in beeld hebben gebracht, kunnen we een vertaling maken naar de benodigde omvang van de kernvoorraad van de corporaties. We houden rekening met de huidige voorraad (1.930 woningen, inclusief de woningen van landelijk werkzame corporaties), de groei van het aantal huishoudens met een inkomen tot € 44.655 op basis van de drie economische scenario’s en de huidige goedkope scheefheid in de kernvoorraad van de corporaties. Hiermee bedoelen we het aandeel mensen met een inkomen boven de € 44.655 dat in een corporatiewoning met een huur tot en met € 752 woont. Figuur 4.2:

Gemeente Heiloo. Ontwikkeling aanvullende vraag naar woningen in de kernvoorraad bij verschillende koopkrachtscenario’s, 2021 tot 2030

Bron: Prognose provincie Noord-Holland, CBS 2021, Lokale monitor Wonen 2021, bewerking Companen.

Wij ramen de groei van de doelgroep die in een sociale huurwoning woont tot 2030 op 330 huishoudens. Als we uitgaan van het inlopen van het woningtekort met 50 woningen, gaat het in totaal om een extra behoefte van 380 sociale huurwoningen. Echter, met het ouder worden van de naoorlogse babyboomgeneratie neemt het eigen woningbezit onder ouderen toe. Deze ouderen hebben vaker dan de generatie ervoor een goed pensioen en vermogen in een eigen woning. Zij hebben daarmee de mogelijkheid om bij verhuizing opnieuw een woning te kopen of te kiezen voor een huurwoning in de vrije sector. Dit betekent dat de behoefte van ouderen aan sociale huurwoningen niet zondermeer trendmatig kan worden doorgetrokken. We noemen dit het generatie-effect. Het generatie-effect zorgt ervoor dat de behoefte aan sociale huurwoningen in de gemeente Heiloo met 85 woningen minder toeneemt dan op basis van de demografische doorrekening van de omvang van de doelgroep.

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

32

Bij het uitblijven van economische groei en een koopkrachtontwikkeling van 0 procent per jaar, is de aanvullende behoefte aan sociale huurwoningen 295 in de periode tot 2030. Als de koopkrachtontwikkeling positiever is, zal de verwachte extra behoefte aan sociale huurwoningen lager zijn. De doelgroep is dan kleiner. Bij een koopkrachtontwikkeling van 0,3 procent (langjarige trend volgens berekeningen van het CPB) per jaar komt de extra behoefte uit op 255 woningen. Bij een optimistisch scenario van 0,6 procent koopkrachtgroei per jaar zijn 220 extra woningen nodig in de sociale huur. Het betreft hier een netto-uitbreiding van de sociale huurvoorraad. Hierbij is geen rekening gehouden met nieuwbouw als vervanging voor sloop en verkoop van sociale huurwoningen. De woningbehoefte van vergunninghouders en de woningbehoefte die samenhangt met de extramuralisatie van kwetsbare groepen maakt onderdeel uit van de geraamde extra behoefte. Hierbij moet worden aangetekend dat deze raming betrekking heeft op een trendmatige ontwikkeling. Een sterke toename van bijvoorbeeld het aantal vergunninghouders zal leiden tot een grotere vraag naar corporatiewoningen dan hier wordt geraamd (zie ook de scenario-uitwerking verderop in deze rapportage).

Het Pact Woonzorg Regio Alkmaar gaat uit van het toevoegen van meer sociale huurwoningen dan uit de trendmatige behoefteberekening blijkt om tekorten die in het verleden zijn ontstaan te compenseren. De coronacrisis vraagt om waakzaamheid voor al teveel economisch optimisme. De vraag is hoe snel de economie zich zal herstellen en in welke mate huishoudens profiteren. Onze scenario’s gaan uit van gemiddelde economische groei op middellange termijn. Ons advies is om de komende jaren het lage scenario en het middenscenario als bandbreedte te hanteren. Op basis van deze bandbreedte ziet de behoefte per prijsklasse er in de periode tot 2030 als volgt uit: Tabel 4.4: Gemeente Heiloo. Behoefte aan sociale huurwoningen naar prijsklasse, 2021 tot 2030*

Tot kwaliteitskortingsgrens Kwaliteitskortingsgrens tot 1e aftoppingsgrens 1e aftoppingsgrens tot 2e aftoppingsgrens

0,3% koopkrachtontwikkeling Appartement/ Grondlevensloopgebonden geschikt 0 20

0,0% koopkrachtontwikkeling Appartement/ Grondlevensloopgebonden geschikt 0 20

30

90

35

110

20

65

25

75

2e aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens

10

20

10

20

Totale behoefte tot 2030

60

195

70

225

*

Hierbij is rekening gehouden met afspraken met Stuurgroep Pact over de beschikbaarheid van woningen voor de uitstroom MO/BW. Bron: Prognose provincie Noord-Holland, CBS 2021, Lokale monitor Wonen 2021, bewerking Companen.

Behoefte aan sociale huur – Woningbouwafspraken en programmering Regio Alkmaar (2019) In 2019 is voor de gemeenten in Regio Alkmaar eveneens een behoefteraming voor de sociale huursector opgesteld als onderdeel van de woningbouwafspraken en programmering. Voor de gemeente Heiloo is toen voor de periode 2018 tot 2028 een gewenste toevoeging van 300 sociale huurwoningen opgenomen, ruim 30 tot 35 woningen per jaar. Uit informatie van het CBS blijkt dat in de periode 2018 - 2019 per saldo 24 corporatiewoningen in Heiloo zijn toegevoegd. Van de behoefte aan 300 extra corporatiewoningen die voor de periode 2018 tot 2028 is vastgesteld, zijn er dus al 42 toegevoegd in de afgelopen jaren. Verhoudingsgewijs is de behoefte dus iets langzamer ingelopen. De druk in de sociale huursector daarnaast loopt verder op. Voor de periode 2021 tot en met 2029 ramen wij de extra behoefte nu op 295 woningen.

Vergunninghouders

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

33

De huisvesting van vergunninghouders is een specifiek aandachtspunt. Over het huisvesten van deze groep worden afspraken gemaakt met de woningcorporaties. Hoewel niet goed te voorspellen is hoe de omvang van deze doelgroep zich gaat ontwikkelen, kan wel een richting gegeven worden. Voor de kortere termijn is er zicht op de aantallen vergunninghouders die gemeenten moeten huisvesten. Het Rijk publiceert hiervoor halfjaarlijks de Taakstelling Huisvesting Vergunninghouders. Om voor de komende jaren een bandbreedte te geven, kijken we naar pieken en dalen in de taakstelling van de afgelopen jaren. Vervolgens vertalen we dit naar een daadwerkelijke woningvraag door ons te baseren op cijfers over de gemiddelde woningbezetting bij vergunninghouders in de regio en het aantal woningen dat in de afgelopen jaren werd toegewezen aan vergunninghouders.

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

34

Figuur 4.3:

Gemeente Heiloo. Ontwikkeling taakstelling vergunninghouders 2013 - 2021, en verwachte ontwikkeling 2021 - 2025 bij een trendmatige en hoge instroom

70 60 50 40 30 20 10 0 2013

2014

2015

2016

2017

2018

Trendmatig

2019

2020

Hoog

2021

2022

2023

2024

2025

Historie

Bron: Taakstelling Vergunninghouders Rijksoverheid, bewerking Companen.

In bovenstaand figuur is de bandbreedte voor de ontwikkeling van de taakstelling in de komende jaren voor Heiloo weergegeven. Een trendmatige ontwikkeling (waarbij rekening is gehouden met de hogere taakstelling door een inhaalvraag in 2021) vormt hierbij de onderkant van de bandbreedte. Dit komt voor Heiloo neer op een jaarlijkse taakstelling van 30 vergunninghouders. De bovengrens ligt hierbij op de gemiddelde taakstelling van de twee piekjaren 2015 en 2016. Dit komt neer op een jaarlijkse taakstelling van 50 vergunninghouders. De corporaties gegeven aan dat er in 2020 en 2021 gemiddeld 2,8 vergunninghouders per woning werden gehuisvest. Als we de bandbreedte van de taakstelling vertalen naar een daadwerkelijke woningvraag gaat het voor de gemeente Heiloo de komende jaren om een behoefte van ongeveer 10 tot 18 woningen4.

4.3 Kwalitatieve woningbehoefte naar type In deze paragraaf vertalen we de kwantitatieve woningbehoefte naar de gewenste toekomstige kwaliteit van de woningvoorraad. Aan welke woningen zal er in de toekomst behoefte zijn? Zijn er woningen waar al voldoende aanbod aan is? Voor het bepalen van de kwalitatieve woningbehoefte maken we gebruik van verhuiswensen en het feitelijk verhuisgedrag. Op basis van deze informatie is een schatting gemaakt van de kwalitatieve behoefteontwikkeling in de gemeente Heiloo. We maken gebruik van een combinatie van woonwensen en feitelijk gedrag op de woningmarkt, omdat de woonwens alleen een (beperkte) voorspeller is van gedrag op de woningmarkt. De uitkomsten van de woonwensen zijn daarom vergeleken op basis van de feitelijke verhuisbewegingen op de woningmarkt. Waar het wensprofiel en het gedragsprofiel van elkaar verschillen is ingeschat of er sprake is van een onvervulde wens omdat in het verleden aanbod ontbrak, of juist van een voorzorgwens die in de praktijk maar beperkt wordt geëffectueerd. Zo vormt de combinatie van woonwensen en gedrag een robuuste basis voor het bepalen van de ontwikkeling van de kwalitatieve woningbehoefte.

4 Dit is exclusief het eventueel huisvesten van (jonge) statushouders die vanuit de uitstroom van het Pact nu in één woning zijn

geplaatst en volgens afspraak op termijn moeten doorstromen naar een andere woning in de reguliere verhuur.

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

35

We benadrukken dat het een richtinggevend toekomstbeeld is en niet een absoluut toekomstbeeld. Het is een raming op basis van informatie die op dit moment beschikbaar is. Bij de analyses van de woonwensen is rekening gehouden met de huishoudensontwikkeling, de conjunctuur, en relevante regelgeving zoals passend toewijzen. Daarnaast hebben we zoals beschreven meegewogen dat nieuwe generaties vaker in een koopwoning wonen dan eerdere generaties. In de analyses is rekening gehouden met de financiële mogelijkheden van huishoudens en de prijssegmenten waar zij zich op richten.

Woonvoorkeuren en verhuisgedrag In onderstaand figuur is het feitelijke verhuisgedrag vanuit de microdata-analyse weergegeven. Dit geeft inzicht in de feitelijke verhuisbewegingen van huishoudens in de periode 2009 tot en met 2019. Het verhuisgedrag van vestigers is apart in beeld gebracht. Figuur 4.4: Gemeente Heiloo. Feitelijke verhuisbewegingen per huishoudenstype 2009 - 2019 1-2 phh tot 35 jaar

13%

1-2 phh tussen de 35 en 55 jaar

14%

31%

24%

7%

1-2 phh tussen de 55 en 65 jaar

11%

35%

22%

11%

1-2 phh tussen de 65 en 75 jaar

52%

6%

39%

17%

1-2 phh ouder dan 75 jaar

2% 6% 15%

6%

19%

vestigers

10%

15% 0%

10%

33%

Huur mgw

38%

Koop rij

30%

8%

28% 11%

31% 20%

7%

22%

72%

gezin

Huur egw

20%

23% 40%

Koop 2-1 kap

50%

60%

8% 70%

Koop vrijstaand

17% 14% 80%

5% 9%

90%

100%

Koop mgw

Bron: CBS Microdata, 2021.

Jonge huishoudens verhuizen vaker naar een huurwoning dan naar een koopwoning. Binnen de huursector ligt het accent voor deze groep op de appartementen. Dit zijn ook woningen die naar verhouding vaker van bewoner wisselen en dus vaker op de markt komen. Kleine huishoudens in de leeftijd van 35 tot 55 jaar kiezen vaker voor een koopwoning. Zij hebben ook doorgaans meer te besteden en daarmee meer mogelijkheden om te kopen. Toch verhuist ook deze groep vaak naar een huurwoning. In de leeftijdsklassen daarboven neemt de oriëntatie op de huursector weer toe. Zowel in de huursector als in de koopsector verhuizen ouderen in Heiloo vaker naar een appartement. Gezinnen zijn van de onderscheiden huishoudensgroepen het meest gericht op de koopsector. Vaak kiezen zij in Heiloo voor een rijwoning. In de huursector kiezen gezinnen logischerwijs meer voor eengezinswoningen. Vestigers verhuizen naar verhouding vaak naar een koopwoning, maar komen ook vaak terecht in de huursector. In de koop ligt het zwaartepunt voor deze groep in Heiloo bij rijwoningen, in de huur gaat het vaker om appartementen dan grondgebonden woningen, hoewel vestigers ten opzichte van de andere groepen vaak naar een grondgebonden huurwoning verhuizen.

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

36

Figuur 4.5: Gemeente Heiloo. Woonwensen per huishoudenstype op basis van enquête

1-2 phh tot 35 jaar

12%

1-2 phh tussen de 35 en 55 jaar

17%

43%

3% 11%

7%

45%

12%

8%

1-2 phh tussen de 55 en 65 jaar 4%

49%

9% 4%

11%

1-2 phh tussen de 65 en 75 jaar

6%

52%

1-2 phh ouder dan 75 jaar gezin

11% 0%

Huur egw

10%

Huur mgw

17%

30%

Koop rij

4%

23% 31% 44%

34% 20%

23%

3% 6%

56%

14%

40%

50%

Koop 2^1

60%

12%

14%

70%

80%

Koop vrijstaand

11% 90%

100%

Koop mgw

Bron: WoON2018.

Als we het daadwerkelijke verhuisgedrag van huishoudens vergelijken met de woonwensen op basis van het WoON2018, is het patroon dat zichtbaar is vergelijkbaar, zij het dat de wens vaker een koopwoning is en men in de realiteit vaker naar een huurwoning is verhuisd. Ten opzichte van het daadwerkelijke verhuisgedrag laat het wensbeeld een grotere oriëntatie op koopappartementen zien, is er bij jongere huishoudens een grotere wens om een rijwoning te kopen en is er onder kleinere huishoudens vanaf 35 jaar en gezinnen een grotere wens om te verhuizen naar een vrijstaande koopwoning of een tweekapper. De financiële mogelijkheden om deze woonwensen te realiseren lijken voor veel huishoudens een knelpunt. Figuur 4.6: Gemeente Heiloo. Verhuisgeneigdheid en omvang huishoudenstypen, 2021 tot 2025 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 Starters

1-2 phh 18-34 jaar

1-2 phh 35-54 jaar Aantal in 2021

1-2 phh 54-65 jaar

1-2 phh 65-80 1-2 phh 75+ jaar jaar

Gezin

Verhuizers 2021-2024

Bron: CBS Microdata, bewerking Companen.

De verhuisgeneigdheid van huishoudens neemt sterk af naarmate men ouder wordt. Jonge huishoudens tot 35 jaar verhuizen veel vaker dan oudere huishoudens. In belangrijke mate is dit ingegeven door het graag ouder willen worden in de eigen woning. Daarnaast speelt de beschikbaarheid van levensloopbestendige woningen een rol. Een beperkt deel van de ouderen maakt graag een preventieve verhuisstap naar een levensloopgeschikte woning, vaak in de leeftijd tussen 60 en 70 jaar. Dan moeten deze woningen er wel zijn. 75-plussers verhuizen vaker wanneer zij daartoe genoodzaakt zijn, bijvoorbeeld wegens toenemende fysieke of mentale beperkingen. Deze verhuisstap stellen zij vaak een lange tijd uit. Ook gezinnen verhuizen naar verhouding weinig nadat ze zijn gesetteld in de gemeente.

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

37

Bij het bepalen van de woningbehoefte voor de komende jaren is rekening gehouden met de verhuisgeneigdheid van huishoudens. De provinciale prognose is de kwantitatieve basis (waarbij het woningtekort als beschreven deels wordt ingelopen en waarbij rekening wordt gehouden met frictieleegstand). Er wordt een koopkrachtontwikkeling volgens het lage scenario gehanteerd. Voor de sociale huurvoorraad is uitgegaan van een gelijkblijvende goedkope scheefheid. In de volgende figuur is weergegeven in welke woningmarktsegmenten zich potentieel tekorten voordoen en waar mogelijk overschotten ontstaan. Figuur 4.7: Gemeente Heiloo. Kwalitatieve woningbehoefte 2021 tot 2025 en 2025 tot 2030

Sociale huur grondgebonden

45 25

Sociale huur appartement / levensloopgeschikt

185

Vrije sectorhuur grondgebonden

40

40 25

Vrije sectorhuur appartement / levensloopgeschikt

40

Koop rij < 250

160

Koop rij > 250-325

130

25

Koop rij > 325+ Koop 2-1 kap < 250

30 25

Koop 2-1 kap 250-325

45

Koop 2-1 kap 325+

35

-40 -25

Koop vrijstaand < 325 Koop vrijstaand 325-500

25

Koop vrijstaand 500+ Koop appartement < 200

80

Koop appartement 200+

25 25 -100 -50

2021-2025

0

50

75

100

150

200

250

300

350

2025-2030

Bron: Vraag- en aanbodmodel Companen, 2021.

In de meeste woningmarktsegmenten zijn extra woningen nodig. In enkele segmenten ontstaat mogelijk juist ruimte. De volgende ontwikkelingen zijn belangrijk om te benoemen: • Vraag naar sociale huurwoningen: Er is een extra vraag naar sociale huurappartementen en in iets mindere mate ook aan grondgebonden sociale huurwoningen. De vraag naar appartementen is afkomstig van oudere huishoudens die een voor hen geschikte woning zoeken, maar ook van jongeren die zich richten op een huurappartement omdat zij inschatten dat een dergelijke woning betaalbaar en naar verhouding snel beschikbaar is. De vraag naar grondgebonden woningen is vooral afkomstig van jonge huishoudens en starters. • Vraag naar huurwoningen in de vrije sector: Er is een aanvullende vraag naar huurwoningen in de vrije huursector. Het betreft zowel grondgebonden woningen als appartementen. Jongere huishoudens richten zich zowel op grondgebonden woningen als appartementen, oudere huishoudens vooral op appartementen.

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

38

•

•

•

Vraag naar koopappartementen. Er is een behoorlijke extra vraag naar koopappartementen in de gemeente. Deze vraag is met name afkomstig van huishoudens die ouder worden en nadenken over een stap naar een wat kleinere woning waarin zij comfortabel ouder kunnen worden. De vraag richt zich wat meer op het goedkopere segment. Grote vraag naar betaalbare koopwoningen. Er is een extra vraag naar goedkopere en betaalbare woningen in de koopsector. In de gevraagde segmenten betreft het voornamelijk rijwoningen. Veel starters in de gemeente richten zich op een koopwoning. Aandachtspunt is het gevraagde prijsniveau. Het is belangrijk om bij het toevoegen van koopwoning onder € 250.000 de kwaliteit zo goed mogelijk te laten aansluiten bij de wensen van deze doelgroep. Verkoop maakt voor de corporatie middelen vrij om geschikte woningen voor ouderen te kunnen bouwen. Naast de vraag naar kooprijwoningen is er een extra vraag naar luxere woningtypen, tweekappers en vrijstaande woningen. Deze extra vraag richt zich ook voor deze woningen op het betaalbare en middeldure segment. Dure koop op termijn wat onder druk. In het dure koopsegment ontstaat vooral bij tweekappers op termijn wat ruimte. Als de huidige bewoners ouder worden en gaan omzien naar een kleinere voor ouderen geschikte woning, komen meer van deze woningen op de markt.

Door de afname van het aantal jongere huishoudens en gezinnen worden deze woningen minder gevraagd. Na 2025 neemt dit potentiële overschot toe.

4.4 Confrontatie met planaanbod Om te voorzien in de inloop van het huidige woningtekort en de aanvullende woningbehoefte die de komende jaren ontstaat, moeten voldoende en de juiste woningen worden toegevoegd. We vergelijken in deze paragraaf daarom de bekende planvoorraad in de gemeente met de ontwikkeling van de woningbehoefte. Tabel 4.5: Gemeente Heiloo. Harde- en zachte plancapaciteit 2021 tot 2030

Plancapaciteit 2021 tot 2030 Harde plannen (onherroepelijk / vastgesteld / uitwerkingsplicht) Zachte plannen (plan/besluit in voorbereiding) Totaal

1.547 245 1.792

Bron: Gemeente Heiloo, 2021.

De planvoorraad omvat voor de periode 2021 tot 2030 1.547 plannen met een harde planstatus en 245 zachte plannen. Ten opzichte van de aanvullende woningbehoefte op basis van de trendmatige prognose van de provincie, inclusief de inloop van het woningtekort, is er sprake van meer dan voldoende capaciteit. De planningslijst bevat de grote ontwikkellocatie Zandzoom, waar ruim 1.035 (middel)dure koopwoningen gepland staan. Deze locatie heeft een bovenregionale functie. Tabel 4.6: Gemeente Heiloo. Harde plancapaciteit 2021 tot 2030 naar woningtype en eigendom

Huur sociaal Huur (middel)duur Koop goedkoop Koop (middel)duur Totaal

Eengezinswoning 58

Meergezins-/nultredenwoning 58

101 1.206 1.364

126

Totaal 115 0 226

183

1.547

Bron: Gemeente Heiloo, 2021.

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

39

De meeste harde plannen (ruim 1.200) zijn plannen voor koopwoningen in de duurdere klassen. Daarnaast staan er 100 goedkope koopwoningen, en ruim 58 sociale huurwoningen op de planning. Er staan maar in beperkte mate appartementen of levensloopgeschikte woningen op de planningslijst. Figuur 4.8: Gemeente Heiloo. Confrontatie harde plancapaciteit met woningbehoefte 2021 - 2030 Sociale huur grondgebonden Sociale huur appartement / levensloopgeschikt Particuliere huur grondgebonden Particuliere huur appartement / levensloopgeschikt Koop goedkoop/betaalbaar grondgebonden Koop (middel)duur grondgebonden Koop goedkoop/betaalbaar appartement Koop (middel)duur appartement 0

200

400

Woninbehoefte 2021-2030

70 58

Sociale huur appartement / levensloopgeschikt

58 0

Vrije sectorhuur appartement / levensloopgeschikt

0

Koop goedkoop/betaalbaar grondgebonden

800

1.200

1.400

225

65 45 101

350

75

Koop (middel)duur grondgebonden

1.000

Harde plannen 2021-2030

Sociale huur grondgebonden

Vrije sectorhuur grondgebonden

600

1.206

155 126

Koop goedkoop/betaalbaar appartement Koop (middel)duur appartement

0 0

Woninbehoefte 2021-2030

50 200

400

600

800

1000 1200 1400

Harde plannen 2021-2030

Bron: Gemeente Heiloo 2021, bewerking Companen.

Uit de confrontatie tussen de harde plannen en de woningbehoefte voor de periode tot 2030 valt op dat: • Het aantal plannen voor appartementen en grondgebonden sociale huurwoningen redelijke in lijn ligt met de behoefteontwikkeling. • Er is een kwalitatieve mismatch tussen de harde planvoorraad en de ontwikkeling van de woningbehoefte.

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

40

o

Er zijn vooral plannen om te voorzien in de behoefte aan (middel)dure koopwoningen, terwijl er juist een uitbreidingsbehoefte in het goedkope koopsegment ligt.

4.5 Woningbehoefte in scenario’s en toekomstverkenningen Aan de hand van scenarioverkenningen kunnen mogelijke toekomstige ontwikkelingen voor de gemeente worden uitgewerkt. Scenario’s brengen de effecten in beeld van ontwikkelingen onder verschillende omstandigheden en zijn geen keuzes voor een wenselijk toekomstbeeld. Ze kunnen daarmee behulpzaam zijn bij het in beeld brengen van het effect van bepaalde ontwikkelingen zodat beleidskeuzes kunnen worden gemaakt die niet alleen relevant zijn bij één verwacht toekomstbeeld, maar de flexibiliteit kunnen borgen om gericht op veranderingen in te kunnen spelen. Door te kijken binnen welke bandbreedte effecten kunnen optreden, kunnen beleidskeuzen beter worden afgewogen op verschillende omstandigheden. Elementen van de scenariobenadering kunnen wel gebruikt worden om wenselijke toekomstbeelden te verkennen en de onzekerheden die zich daarbij voordoen in perspectief te plaatsen. Omdat in een scenarioverkenning de extremen worden opgezocht is het verstandig terughoudend te zijn bij het optellen van alle maximalen van alle uitwerkingen. Anders ontstaat het risico dat gerekend wordt met een situatie waarin alle verkende mogelijke ontwikkelingen zich tegelijk in de meest extreme vorm voordoen. Die situatie is theoretisch mogelijk, maar niet waarschijnlijk.

In het voorgaande deel van dit hoofdstuk zijn de trendmatige uitkomsten op basis van de provinciale prognose weergegeven. In deze paragraaf werken we enkele scenario’s uit volgens verschillende onzekerheden die zich voordoen, en werken we enkele toekomstverkenningen uit om de ambities voor het opvangen van woningzoekenden uit de Metropoolregio Amsterdam nader in perspectief te plaatsen en de betekenis voor de stad te duiden.

Uitwerking scenario’s en toekomstverkenningen We werken enkele scenario’s uit om de ontwikkeling van de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte in beeld te brengen bij verschillende uitgangspunten ten aanzien van de vraag van specifieke groepen en de mate van instroom van buiten de regio. De volgende scenario’s zijn uitgewerkt: • Verhoogde instroom van vergunninghouders, arbeidsmigranten en spoedzoekers • Verhoogde instroom vanuit de MRA Werkwijze De scenario’s zijn uitgewerkt door steeds twee ontwikkelingen te combineren in een assenkruis. In alle uitwerkingen is op de horizontale as de conjunctuur geplaatst. Deze loopt dan van een achterblijvende economische ontwikkeling tot een trendmatige economische ontwikkeling. Op de verticale as plaatsen we de geschetste verkenningen, waarbij de ene kant van de as de trendmatige ontwikkeling is volgens de provinciale prognose en de andere as de geschetste ontwikkeling.

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

41

Dit ziet er als volgt uit:

A

B

C

D

Trendmatige economische ontwikkeling

Achterblijvende economische ontwikkeling

Verhoogde instroom

Trendmatige instroom

We schetsen voor de kwadranten A en B de verschillen in de huishoudensontwikkeling en in ontwikkeling van de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte. De kwadranten C en D komen grotendeels overeen met de beschreven ontwikkelingen op basis van de provinciale prognose en de verschillende economische ontwikkelingen. We werken de scenario’s uit voor de periode tot en met 2029. Als een toedeling wordt gepresenteerd van de scenario-uitkomsten naar de verschillende gemeenten binnen de regio, is de verdeling gebaseerd op de verhouding in de woningbehoefte in de verschillende gemeenten. Daarbij is aangesloten bij de methodiek die is gebruikt voor het rapport Woningbouwafspraken en programmering regio Alkmaar dat Companen in 2019 voor de regio heeft opgesteld. Een andere verdeling van de extra vraag over de regio is uiteraard mogelijk.

Scenario-uitwerking 1: verhoogde instroom van vergunninghouders, arbeidsmigranten en spoedzoekers •

•

De verhoogde instroom van vergunninghouders is als volgt bepaald: o De instroom volgens de bovenkant van de bandbreedte bedraagt op regioniveau 160 woningen per jaar. o De trendmatige instroom is op regioniveau 90 woningen per jaar. o De extra instroom in deze scenario-uitwerking is dan 70 woningen per jaar op regioniveau (160 - 90). In 9 jaar zijn dat 630 extra woningen. o De verdeling over de gemeenten is naar rato van de taakstelling. o De vraag van vergunninghouders richt zich op de sociale huursector. De verhoogde instroom van arbeidsmigranten is als volgt bepaald: o De provincie rekent met immigratie van 3.630 personen in de periode 2021 tot 2030 in Alkmaar, Bergen, Castricum, Heiloo en Uitgeest. o Uit onderzoek van Decisio en Companen blijkt dat 18% van de arbeidsmigranten tot de long stay moet worden gerekend en een reguliere woning vraagt. o Het gaat om 650 woningen in de periode tot 2030. o Decisio heeft ook een prognose gemaakt van de ontwikkeling van het aantal arbeidsmigranten in de regio. De prognose van Decisio komt wat lager uit dan waar de provincie van uitgaat.

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

42

o

•

Er moet een aanname worden gedaan voor een plusscenario voor verhoogde instroom. We gaan uit van +20%. Dat zijn 130 woningen in de periode tot 2030. Dit betekent dat voor de instroom van arbeidsmigranten volgens dit verhoogde scenario 780 woningen nodig zijn in plaats van 650. o De vraag van arbeidsmigranten richt zich deels op de sociale huursector (een derde) en deels op de koopsector (twee derde), zo blijkt uit eerder onderzoek door Decisio en Companen. o Binnen het onderzoeksgebied richt 70% van de vraag van arbeidsmigranten zich op Alkmaar en 30% op de BUCH-gemeenten. Woningvraag spoedzoekers: o De vraag van spoedzoekers is er al en komt vooral tot uitdrukking in het woningtekort. Het is geen extra vraag ten opzichte van de trendmatige prognose, maar is deels op te vangen door het woningtekort sneller in te lopen. Daarbij is het zaak dat de juiste woningen beschikbaar zijn op het moment dat de vraag zich voordoet. o De inschatting is dat de vraag van spoedzoekers die relevant is voor de gemeenten en de corporaties zich toespitst op de goedkope woningvoorraad, met name sociale huurwoningen. Spoedzoekers met meer financiële mogelijkheden worden beter in staat geacht zelf voor een oplossing te zorgen.

o We kwantificeren de vraag van spoedzoeker door te kijken naar de actief woningzoekenden en een aanname te doen over het aandeel van deze groep dat met grote spoed een woning nodig heeft. We gaan ervan uit dat dit geldt voor 5% van de actief woningzoekenden. Er waren in de hele Regio Alkmaar in 2020 18.750 actief woningzoekenden die zich richten op een corporatiewoning (Enserve). Dat komt volgens deze benadering neer op 940 spoedzoekers in de hele regio. De herkomst van 75% tot 80% van de actief woningzoekenden in de regio is Alkmaar of een van de BUCH-gemeenten. Dat betekent dat er volgens deze benadering zo’n 720 spoedzoekers zijn in Alkmaar en de BUCH-gemeenten die zich richten op een corporatiewoning. o Uit informatie van Flexwonen NH blijkt dat er een substantiële wachtlijst is van mensen die met spoed woonruimte zoeken en zich richten op een kamer van Flexwonen NH. In Alkmaar en de BUCH-gemeenten zijn dit er rond de 1.000, waarvan 700 in Alkmaar. Deze groep overlapt zeer waarschijnlijk in belangrijke mate met de groep die is ingeschreven voor een corporatiewoning. o Binnen het onderzoeksgebied richt 75% van de vraag van spoedzoekers zich op Alkmaar en 25% op de BUCH-gemeenten.

We gaan daarmee in deze scenario-uitwerking uit van een verhoogde vraag van vergunninghouders, arbeidsmigranten en spoedzoekers van 630 + 130 + 720 = 1.480 woningen in de gemeente Alkmaar en de BUCH-gemeenten. De vraag van spoedzoeker zou (deels) kunnen worden ingevuld met tijdelijke woonruimte, om de periode te overbruggen tot zij via de reguliere woningmarkt hun weg vinden. Scenario A: Verhoogde instroom bij een achterblijvende economische ontwikkeling • De instroom van statushouders is niet afhankelijk van de economische omstandigheden. De woningvraag die samenhangt met de verhoogde instroom is daarom in dit scenario, net als in het B-scenario, 630 extra woningen. • Het aantal arbeidsmigranten daalt als het economisch slechter gaat, omdat de werkgelegenheid afneemt. Het onderzoek van Decisio laat zien dat bij een economisch minder gunstig scenario de toename van het aantal arbeidsmigranten 15% tot 20% lager is dan bij een gunstiger scenario. We gaan in het scenario uit van 10% minder toename van de woningbehoefte van arbeidsmigranten in de periode tot 2030 bij een economisch ongunstig scenario (ongeveer de helft van het verschil tussen het lage en het hoge scenario van Decisio). Dat betekent dat 700 woningen nodig zijn voor de huisvesting van arbeidsmigranten in plaats van 780, een plus van 50 ten opzichte van het trendscenario.

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

43

•

•

De woningbehoefte van mensen die aangeven met spoed een woning te zoeken is hoger als het economisch minder voorspoedig gaat (blijkt uit WoON-analyses). De verhuisgeneigdheid is lager als het economisch slechter gaat, maar het aandeel woningzoekenden dat naar eigen zeggen met spoed een woning zoekt is veel hoger. Ook het aandeel spoedzoekers dat zich richt op een huurwoning is hoger als het economisch minder goed gaat. We gaan er in dit scenario van uit dat als het economisch minder voorspoedig gaat, het aantal spoedzoekers een factor 1,5 hoger ligt. Dat betekent voor dit scenario een woningvraag van spoedzoekers van 1.080. Het ligt voor de hand die vraag in de eerste jaren te proberen te faciliteren. Totale extra woningvraag statushouders, arbeidsmigranten en spoedzoekers bedraagt dan: 630 + 50 + 1.080 = 1.760 woningen, waarvan 1.380 in de periode tot 2025 en nog 380 in de periode daarna.

Scenario B: Verhoogde instroom bij een trendmatige economische ontwikkeling • De instroom van statushouders is niet afhankelijk van de economische omstandigheden. De woningvraag die samenhangt met de verhoogde instroom is daarom in dit scenario, net als in het A-scenario, 630 extra woningen. • De woningvraag van arbeidsmigranten is hoger als het economisch beter gaat. Die vraag ligt zoals beschreven 15% tot 20% hoger. We stellen voor om voor het scenario uit te gaan van 10% meer toename van de woningbehoefte van arbeidsmigranten in de periode tot 2030 bij een economisch gunstig scenario (de helft van het verschil tussen het lage en het hoge scenario van Decisio). Dat betekent dat 860 woningen nodig zijn voor de huisvesting van arbeidsmigranten in plaats van 780. • De woningbehoefte van spoedzoekers is wat minder hoog als het economisch beter gaat. We gaan ervan uit dat als het economisch voorspoediger gaat, de woningbehoefte op 75% van de basissituatie ligt. Dat betekent in dit scenario een woningvraag van spoedzoeker van 540. Het ligt weer voor de hand die vraag in de eerste jaren te proberen te faciliteren. • Totale extra woningvraag statushouders, arbeidsmigranten en spoedzoeker: 630 + 210 + 540 = 1.380 woningen, waarvan 910 in de periode tot 2025 en 470 in de periode daarna. Tabel 4.7: Gemeente Alkmaar + BUCH-gemeenten.

Extra woningbehoefte volgens scenario’s verhoogde instroom vergunninghouders, arbeidsmigranten en spoedzoeker, 2021 t/m 2029

Scenario A 2021 - 2024

2025 - 2029

2021 - 2029

Vergunninghouders +280

+350

+630

Arbeidsmigranten +20

+30

Spoedzoeker +1.080

+0

Scenario B 2021 - 2024

2025 - 2029

2021 - 2029

Vergunninghouders +280

+350

+630

+50

Arbeidsmigranten +90

+120

+210

+1.080

Spoedzoeker +540

+0

+540

Bron: Scenario-uitwerking Companen.

Voor de gemeente Heiloo betekent dit op basis van de gekozen uitgangspunten de volgende extra woningbehoefte in de periode tot 2030: Tabel 4.8:

Gemeente Heiloo. Extra woningbehoefte volgens scenario’s verhoogde instroom vergunninghouders, arbeidsmigranten en spoedzoeker, naar eigendom en woonvorm, 2021 t/m 2029

Scenario A Sociale huur Grondgebonden Appartementen Koop

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

+150 +20 +130 +5

Scenario B Sociale huur Grondgebonden Appartementen Koop

+115 +15 +100 +10

44

Grondgebonden Appartementen Totaal Grondgebonden Appartementen

+5 0 +155 +25 +130

Grondgebonden Appartementen Totaal Grondgebonden Appartementen

+10 +0 +125 +25 +100

Bron: Scenario-uitwerking Companen.

Scenario-uitwerking 2: Verhoogde instroom vanuit de MRA •

•

•

•

•

• •

•

We volgen de uitgangspunten van het Woonakkoord. Dat betekent dat wordt uitgegaan van het toevoegen van minstens 2.000 woningen per jaar in Regio Alkmaar tot 2030. Dat betekent minstens 18.000 woningen in de komende 9 jaar. Uitgaande van de verdeling in de woningbouwafspraken van 63% in Alkmaar en de BUCH-gemeenten en 37% in Heerhugowaard en Langedijk, komt de plus in Alkmaar en de BUCH-gemeenten op 11.340 woningen, oftewel 1.260 woningen per jaar. Dat is een ambitieus uitgangspunt. Deze extra woningbehoefte voor instroom van buiten de regio is twee keer zo groot als de trendmatige woningbehoefte zoals die blijkt uit de provinciale prognose, inclusief de inloop van het huidige woningtekort en extra instroom in Bergen in het kader van de uitwerking van de Bergense Behoefte5. Voor de kwalitatieve invulling van de plannen gaan we in de scenario-uitwerking uit van kwalitatieve woningvraag van verhuisgeneigde huishoudens in de MRA die zich richten op een gemeente buiten de MRA. We hebben die vraag bepaald op basis van het WoON2018. Omdat de woningzoekenden voor een sociale huurwoningen maar beperkt tussen regio’s verhuizen, zij staan immers veelal ingeschreven voor een sociale huurwoning in de regio waar zij al wonen en doorgaans niet in andere regio’s, gaan we er in dit scenario van uit dat de vraag van woningzoekenden uit de MRA zich maar beperkt richt op de sociale huursector.

We gaan uit van ongeveer 10% vraag naar sociale huurwoningen onder woningzoekenden die de MRA verlaten. Mogelijk gaat dit aandeel naar de toekomst toenemen. Uit analyses van Enserve blijkt dat het aandeel inschrijvers voor een sociale huurwoning bij SVNK dat buiten de regio woont de laatste tijd toeneemt. Het zijn in deze uitwerking vaker dan gemiddeld huishoudens met een middeninkomen en een hoger inkomen die de MRA willen verlaten. Het betreft vaker dan gemiddeld huishoudens in de leeftijd van 25 - 34 jaar en 45 - 64 jaar. Jonge huishoudens en oudere huishoudens verlaten de MRA minder. De helft van de verhuisgeneigde huishoudens die de MRA willen verlaten, richt zich op een eengezinswoning, de helft op een appartement. Het aandeel gezinnen onder de groep potentiële vestigers is ongeveer een derde. Dit komt overeen met het huidige aandeel gezinnen binnen het onderzoeksgebied. Een meerderheid (80%) wil kopen, 20% richt zich op een huurwoning. In de koop ligt de focus op eengezinswoningen, in de huur op appartementen. Huishoudens die zich richten op appartementen geven de voorkeur aan wonen op de begane grond en, in mindere mate, woonlagen één tot en met drie. Er lijkt op basis van het WoON weinig animo om in hoogbouw te wonen. Huishoudens die zich richten op een grondgebonden woning, vragen rij- en hoekwoningen, vrijstaande woningen en, in mindere mate, tweekappers.

Ongeveer een derde ambieert een vrijstaande woning.

Scenario A: Verhoogde instroom bij een achterblijvende economische ontwikkeling • Extra woningvraag tot 2030: 11.340 woningen.

5 De gemeente Bergen heeft zichzelf het beleidsdoel gesteld om tot 2030 het vertrek van jongeren naar andere gemeenten ten

minste te halveren.

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

45

•

De vraag bestaan voor 80% uit koopwoningen en voor 20% uit huurwoningen. Binnen de huursector bestaat de vraag voor de helft uit sociale huurwoningen en voor de helft uit vrije sectorhuur.

Scenario B: Verhoogde instroom bij een trendmatige economische ontwikkeling • Extra woningvraag tot 2030: 11.340 woningen. • De vraag bestaat voor 87% uit koopwoningen en voor 13% uit huurwoningen. Binnen de huursector bestaat de vraag voor 40% uit sociale huurwoningen en voor 60% uit vrije sector huurwoningen. Tabel 4.9:

Gemeente Alkmaar + BUCH-gemeenten. Extra woningbehoefte volgens scenario’s verhoogde instroom vanuit de MRA, naar eigendom en woonvorm, 2021 - 2029

Scenario A Sociale huur Grondgebonden Appartementen Vrije sectorhuur Grondgebonden Appartementen Koop Grondgebonden Appartementen Totaal Grondgebonden Appartementen

+1.140 +290 +850 +1.140 +290 +850 +9.060 +6.790 +2.270 +11.340 +7.370 +3.970

Scenario B Sociale huur Grondgebonden Appartementen Vrije sectorhuur Grondgebonden Appartementen Koop Grondgebonden Appartementen Totaal Grondgebonden Appartementen

+590 +140 +450 +880 +200 +680 +9.870 +7.260 +2.610 +11.340 +7.600 +3.740

Bron: Scenario-uitwerking Companen

Het scenario van de overloop uit de MRA betekent voor de gemeente Heiloo in de periode tot 2030 een extra woningbehoefte van bijna 2.700 woningen. Hierin kunnen overigens andere keuzen worden gemaakt, bijvoorbeeld op basis van beschikbare ontwikkellocaties in de verschillende regiogemeenten.

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

46

5 Wonen met zorg In dit hoofdstuk gaan we in op de behoefte aan wonen en zorg. Hierbij gaan we eerst in op de woonzorgbehoefte van ouderen en vervolgens op die van andere doelgroepen. Voor het in beeld brengen van de huidige vraag en de toekomstige vraag naar wonenmetzorgplekken maken we gebruik van de Woonzorgweter. De Woonzorgweter is een onderzoeksmodel dat aan de hand van de bevolkingsprognose en aannamestelsels over de zorgbehoefte een doorrekening van de vraag naar wonenmetzorgplekken naar de toekomst toe maakt. Per doelgroep wordt de ontwikkeling van de vraag in beeld gebracht. Voor de doelgroepen BW, MO en Jeugd gaan we voornamelijk in op de uitstroom.

5.1 Ouderen Ontwikkeling van de vraag naar wonen met zorg Lang niet alle ouderen (65-plussers) hebben een zorgvraag en lang niet alle ouderen hebben behoefte aan een specifiek soort woning vanwege die zorgvraag. Verreweg de meeste ouderen (94%) wonen thuis, zo blijkt uit de Monitor Zorg voor ouderen 2018 van de Nederlandse zorgautoriteit (NZa). Veel ouderen zijn daarbij niet afhankelijk van langdurige zorg en ondersteuning. Ook van de 85-plussers woont 70% nog thuis. Daarnaast wonen steeds meer ouderen langer thuis. Dit geldt ook voor 85-plussers, die dat vaak met ondersteuning vanuit de wijkverpleging doen. In deze paragraaf gaan wij in op de woonvraag van twee groepen ouderen: • De ouderen die vanwege hun gezondheidssituatie een beroep doen op Wlz-zorg. Dat betekent dat zij ‘levenslang en levensbreed’ ondersteuning nodig hebben, thuis of in een zorginstelling. Het gaat om mensen die permanent toezicht of 24 uur per dag zorg in de nabijheid nodig hebben. De meeste van deze mensen wonen in een woonzorgcentrum. • Daarnaast gaan wij in op de woonvraag van ouderen met een lichtere zorgvraag: welk deel van hen zal een beroep doen op een geclusterde woonvorm en welk deel zal wonen in een (aangepaste) reguliere woning? We maken een onderscheid tussen ‘geclusterd’ en ‘regulier’ wonen.

Ouderen met een zware zorgvraag zijn over het algemeen aangewezen op een vorm van geclusterd wonen (verpleeghuis, verzorgingshuis). Van de ouderen zonder (zware) zorgvraag kiest een klein deel er ook voor om te gaan wonen in een geclusterde woonvorm vanwege het comfort of de mogelijkheden voor sociaal contact.

Ontwikkeling van de vraag naar wonen met zorg Door de vergrijzing neemt het aantal ouderen in de gemeente Heiloo in de komende jaren toe: van ruim 6.450 65-plushuishoudens in 2021, naar ruim 8.900 65-plushuishoudens in 2040. Binnen deze groep neemt vooral het aantal 75-plussers sterk toe. In de praktijk hebben lang niet alle ouderen een zorgvraag. Dat betekent dat zij ook lang niet allemaal behoefte hebben aan een specifieke woonvorm, maar voor een groeiende groep ouderen geldt dit wél.

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

47

Figuur 5.1: Gemeente Heiloo. Ontwikkeling aantal ouderen, 2021 - 2040

6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 2021

2025

2030 65 tot 75 jaar

2035

2040

75+ jaar

Bron: Prognose Provincie Noord-Holland 2020.

Zorgvraag in beeld Om een inschatting te kunnen maken van de toekomstige zorgvraag én van de woonvraag die hiermee samenhangt, sluiten wij met onze prognoses aan bij het Zorgtredenmodel van de NZa. In dit model worden alle ouderen ingedeeld naar ‘zorgtrede’, welke weergeeft wat het zwaarste type zorg is waar zij gebruik van maken. Het aantal mensen in zorgtrede 6 is berekend aan de hand van gegevens van CIZ-data over het zorggebruik in de Wlz-zorg (vraag waarin wordt voorzien), aangevuld met informatie over wachtenden op een Wlz-woonvorm (vraag waarin niet wordt voorzien). Zie bijlage 1 voor de uitleg van het zorgtredenmodel. Met de bovenstaande bevolkingsprognose per leeftijdscategorie voor de gemeente Heiloo en informatie over het zorggebruik, kunnen we de toekomstige omvang van de groepen ouderen in de verschillende zorgtreden in de gemeente berekenen. Die worden weergegeven in de onderstaande grafiek.

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

48

Figuur 5.2: Gemeente Heiloo. Prognose zorgvraag ouderen in de gemeente, naar zorgtrede (in personen) 170 130

180 160

210 180

250 210

260 230

770

900

1.000

1.150

1.240

380 240

430 280

470 310

530 340

560 370

3.260

3.490

3.850

4.160

4.290

1.510

1.590

1.770

1.920

1.950

2021

2025

2030

2035

2040

Zorgtrede 1

Zorgtrede 2

Zorgtrede 3

Zorgtrede 4

Zorgtrede 5

Zorgtrede 6 (PG)

Zorgtrede 6 (SOM)

Bron: NZa, Monitor Zorg voor ouderen, bevolkingsprognose Heiloo, bewerking Companen.

Van zorgvraag naar woonvraag Ouderen in zorgtrede 6 wonen in een verzorgings- of verpleeghuis (of krijgen Wlz-zorg thuis via een Volledig Pakket Thuis). Landelijk gaat het om 6% van de 65-plussers. De overige ouderen wonen volgens de definitie van de NZa ‘thuis’. Dit kan echter ook een geclusterde woonvorm zijn speciaal voor ouderen. Hoe hoger de zorgtrede, hoe groter de kans dat een oudere ervoor kiest in een geclusterde woonvorm te gaan wonen. De onderstaande grafiek laat zien hoe ouderen in de verschillende zorgtreden zijn toegerekend aan de verschillende woonvormen (deze percentages zijn tot stand gekomen door diverse landelijke werksessies met zorgaanbieders, corporaties en zorgkantoren).

Figuur 5.3: Aannames woonvraag per zorgtrede

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

12% 6%

82%

12% 6%

30%

30%

30%

8%

8%

8%

Regulier wonen

88%

3% 8%

3% 8%

Zorgtrede 6 (PG)

Zorgtrede 6 (SOM)

82% 62%

Zorgtrede 1

88%

Zorgtrede 2

62%

Zorgtrede 3

Geschikt wonen

Zorgtrede 4

Geclusterd wonen

62%

Zorgtrede 5

24-uurszorg SOM

24-uurszorg PG

Bron: Aannamestelsel Companen.

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

49

We hebben de groei in beeld gebracht die in de komende jaren verwacht wordt voor de verschillende zorgtreden. Als we deze zorgprognose vertalen naar een prognose van de woonvraag dan leidt dit tot de volgende prognose voor woonvormen. Figuur 5.4: Gemeente Heiloo. Ontwikkeling verschillende woonvormen 2021 - 2040 7.000 6.000 5.000 4.000

1.180 850

1.390

1.550

1.000

3.000 2.000

3.660

4.040

4.250

4.270

3.340

2021

2025

2030

2035

2040

1.000 0

Regulier wonen

Geclusterd wonen

Regulier wonen Geclusterd wonen (zorg nabij) Geclusterd wonen (24-uurszorg SOM) Geclusterd wonen (24-uurszorg PG) Totaal aantal huishoudens 65-plussers

24-uurszorg SOM

2021 3.340 850 150 120 4.460

2025 3.660 1.000 160 140 4.960

24-uurszorg PG

2030 4.040 1.180 180 150 5.550

2035 4.250 1.390 210 180 6.030

2040 4.270 1.550 220 190 6.230

Bron: Bevolkingsprognose Heiloo, indicatiegegevens CIZ & NZa en bewerking Companen.

De toename van 65-plushuishoudens zal voornamelijk leiden tot een toename van de vraag naar regulier wonen voor ouderen. Doordat er straks meer 75- en 85-plussers wonen in de gemeente zal de behoefte aan geclusterd wonen (met of zonder zorg) echter naar verhouding sterker gaan toenemen. Het aantal oudere huishoudens in een reguliere woning neemt in de periode tot 2030 toe met 700, in de periode 2030 - 2040 met nog eens 230. Het aantal oudere huishoudens in een geclusterde woonvorm neemt in deze perioden toe met 330 respectievelijk 370. Naarmate mensen ouder zijn gaat het vaker om alleenstaanden.

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

50

Geclusterd wonen met zorg nabij is een beschutte woonvorm waarbij de bewoner een eigen appartement of studio heeft met voorzieningen en dat zich in de nabijheid van een woonzorgcentrum bevindt. Bewoners kunnen een beroep doen op de medische en sociale voorzieningen van het centrum. De sociale interactie binnen en buiten het cluster staat voorop. De woningen zijn geschikt voor mensen met een lichte of middelzware zorgvraag. De illustraties hiernaast geven een indruk van de variëteit aan woonvormen weer die vallen onder de noemer ‘geclusterd wonen’. In onderstaande grafiek laten we de ontwikkeling van geclusterde woonvormen apart zien. Figuur 5.5: Gemeente Heiloo. Ontwikkeling geclusterde woonvormen 2021 - 2040 2500

2000 190 180 1500

1000

500

140 160

120 150

1.000

850

220

210

150 180

1.390

1.180

1.550

0 2021

2025

2030

2035

Geclusterd wonen

24-uurszorg SOM

24-uurszorg PG

2040

Bron: Bevolkingsprognose Heiloo, indicatiegegevens CIZ & NZa en bewerking Companen.

De grootste groei is er getalsmatig bij de groep ouderen die zelfstandig thuis woont. Met het programma Langer Thuis wordt het langer zelfstandig thuis wonen nagestreefd door ervoor te zorgen dat ouderen in hun eigen vertrouwde omgeving zelfstandig oud kunnen worden met een goede kwaliteit van leven. Om het zelfstandig wonen tot op latere leeftijd mogelijk te maken moeten er woningen worden aangepast. Daarnaast moet er voldoende aanbod van geschikte woningen en nieuwe (geclusterde) woonzorgvormen voor ouderen zijn. Voorbeelden van nieuwe woonzorgvormen zijn bijvoorbeeld de ‘Magic Mix’ (verschillende groepen bij elkaar, bijvoorbeeld ouderen en jongeren), hofjes of getransformeerd bestaand vastgoed voor een groep ouderen.

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

51

5.2 Doelgroepen Beschermd Wonen, Maatschappelijke Opvang en Jeugd Uitvoeringsplan Pact Woonzorg Regio Alkmaar Op 22 februari 2020 is het Pact voor ‘Wonen met ondersteuning - commitment op leefbaarheid’ ondertekend door Regio Alkmaar, woningcorporaties en zorgaanbieders in Regio Alkmaar . Het Pact heeft als doel de regionale beschikbaarheid van betaalbare zelfstandige woningen voor kwetsbare inwoners te verhogen. Ook heeft het als doel de begeleiding/ondersteuning van de kwetsbare inwoners passender te laten zijn waardoor zij in staat zijn zelfstandig te wonen. Het Pact is vertaald naar een werkprogramma, ofwel uitvoeringsplan. In dit uitvoeringsplan komt naar voren dat in de periode 2020 tot en met 2022 355 extra woningen nodig zijn voor de kwetsbare doelgroepen. Van deze 355 extra woningen zijn er 200 woningen nodig voor mensen die vanuit Beschermd Wonen (BW) of Maatschappelijke Opvang (MO) uitstromen. Er zijn daarnaast 100 extra woningen nodig voor jongeren die uitstromen vanuit Jeugdzorg met verblijf. De overige 55 woningen zijn nodig voor de doelgroep Housing First/1% doelgroep (mensen met veiligheidsrisico). De 355 extra woningen is een regionale opgave. De verdeling van de extra woningen over de verschillende gemeentes in de regio ziet er als volgt uit: Tabel 5.1 : Gemeente Heiloo. Verdeling realisatie extra woningen voor kwetsbare doelgroepen

Verdeling realisatie extra woningen

Alkmaar 50%

Heerhugowaard/Langedijk 25%

BUCH-gemeenten 25%

Bron: Afspraken conform Stuurgroep Pact, update 12 oktober 2020.

In het Pact is voor de BUCH-gemeenten geen verdere verdeling van de extra woningen over de gemeenten afgesproken. Op basis van de regionale bevolkingssamenstelling schatten wij in dat de verdeling van de extra woningen er per gemeente als volgt uitziet: Tabel 5.2: Gemeente Heiloo. Vertaling realisatie extra woningen voor kwetsbare doelgroepen naar gemeenten

Alkmaar Bergen Castricum Heiloo Uitgeest

Uitstroom BW / MO 100 15 20 10 5

Uitstroom Jeugd 50 5 10 5 5

Housing first en 1% doelgroep 30 5 5 5 0

Totaal 180 25 35 20 10

Bron: Afspraken conform Stuurgroep Pact, update 12 oktober 2020. Bewerking Companen.

Huisvesten van uitstromende personen uit de kwetsbare doelgroepen Uitstromende personen vanuit BW, MO of Jeugdzorg hebben behoefte aan betaalbare woningen. Ze worden daarom vaak aangewezen op de goedkope en betaalbare woningen van woningcorporaties. Woningen moeten jaarlijks beschikbaar komen om uitstromende personen te kunnen huisvesten. Uitstromers vanuit verschillende woonzorgplekken zijn echter niet de enige personen die een beroep doen op goedkope corporatiewoningen. Zo heeft de groep concurrentie van andere doelgroepen binnen de sociale huur zoals huishoudens met lage inkomens, statushouders en spoedzoekers. Uit de analyse van de verhuurcijfers (zie paragraaf 3.3) blijkt ook dat er op dit moment enige druk op dit segment is; er wordt relatief veel op woningen tot de kwaliteitskortingsgrens gereageerd. De realisatie van de 20 woningen is voor Heiloo dan ook essentieel om de groeiende doelgroep uitstromers uit BW, MO en Jeugd te kunnen blijven bedienen. De provinciale prognose houdt rekening met de extramuralisering van mensen in instellingen en tehuizen. De extra behoefte aan sociale huurwoningen in verband met de uitstroom uit BW en MO is daarmee onderdeel van de eerder beschreven toekomstige woningbehoefte. Het aantal woningen dat in het kader van het Pact wordt toegevoegd is hoger dan deze trendmatige

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

52

behoefteontwikkeling. Dit betreft een inhaalslag om tekorten uit het verleden te compenseren. De verwachting is dat voor de periode 2023 tot en met 2025 een vergelijkbaar aantal extra woningen nodig is en dat daarna de extra behoefte daalt. In de periode 2023 tot en met 2025 verschuift het accent van Beschermd Wonen naar Jeugdzorg.

5.3 Vraag onder verstandelijk gehandicapten Aan de hand van Wlz-indicatiegegevens en de bevolkingsprognose van de gemeente Heiloo hebben wij een inschatting opgesteld van de zorgvraag van verstandelijk beperkten voor de perioden tot en met 2040. In deze basisprognose is inzichtelijk gemaakt hoe de totale zorgvraag van verstandelijk beperkten zich zal ontwikkelen. Onderstaand figuur toont de verwachte vraag naar VG-plekken volgens de basisprognose: een beleidsvrije, demografische doorrekening op basis van de huidige vraag. Figuur 5.6: Gemeente Heiloo. Prognose woonvormen (2021 - 2040), basisvariant 80 70 60

10

10

10

20

10

50 40 30

60

60

60

2021

2025

2030

20

50

50

2035

2040

10 0

Geclusterd wonen

Geclusterd wonen Gespikkeld wonen Totaal

Gespikkeld wonen

2021 60 10 70

2025 60 10 70

2030 60 10 70

2035 50 10 60

2040 50 20 70

Bron: CIZ indicaties, bevolkingsprognose Heiloo en bewerking Companen. (dd) is demografische doorrekening.

In de verwachte vraag naar VG-plekken volgens de basisprognose maken we onderscheidt naar geclusterde en gespikkelde woonplekken. In onderstaand kader worden de verschillende vormen toegelicht.

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

53

Geclusterd wonen met of zonder begeleiding Beschutte woonvorm waarbij de bewoner een eigen appartement of studio heeft met voorzieningen, maar ook met een ontmoetingsruimte in of bij het pand. De woningen zijn geschikt voor bewoners met een zwaardere zorgvraag. De illustraties hiernaast geven een indruk van geclusterd wonen. Gespikkeld wonen/individueel wonen met begeleiding Wonen in een reguliere, niet-geclusterde woning die vaak in de nabijheid van een woonvorm staat waarvandaan lichtere zorg en begeleiding geboden kan worden.

5.4 Vraag onder lichamelijk gehandicapten Voor de vraagprognose is gebruik gemaakt van de afgegeven LG-indicaties van het CIZ. In combinatie met de bevolkingsprognose van de gemeente Heiloo leidt dit tot een inschatting van de zorgvraag voor de periode tot 2040. Zie hieronder de tabel die de vraag aan LG-plekken weergeeft. Figuur 5.7: Gemeente Heiloo. Vraagprognose LG, afgezet tegen bevolkingsgroei (2021 - 2040)

25

20

15

10

5

10

10

2021

2025

20

20

20

2030

2035

2040

0

Geclusterd wonen

Geclusterd wonen Gespikkeld wonen*

2021 10 <5

2025 10 <5

Gespikkeld wonen 2030 20 <5

2035 20 <5

2040 20 <5

* De behoefte aan gespikkeld wonen ten opzichte van geclusterd wonen is klein, maar er blijft ruimte voor maatwerk of kleine nieuwe initiatieven. Bron: CIZ indicaties, bevolkingsprognose Heiloo en bewerking Companen.

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

54

Bijlage 1: Uitleg zorgtredenmodel NZa Zorgtredenmodel van de NZa Het zorgtredenmodel van de Nederlandse Zorgautoriteit bevat 6 treden. Alle ouderen zijn ingedeeld in één van deze treden op basis van de aard en mate van hun zorggebruik. De indeling van ouderen naar zorgtreden gebeurt op basis van de zwaarste zorgvorm die ouderen in het afgelopen half jaar ontvingen: • Vitale ouderen zitten in zorgtrede 1. Zij wonen zelfstandig thuis en gaan slechts af en toe naar de huisarts of de apotheek voor medicatie. • Zorgtrede 2 omvat zelfstandig thuiswonende ouderen die gebruik maken van medisch-specialistische zorg vanwege een acute zorgvraag, chronische ziekte of specialistische geestelijke gezondheidszorg. • In zorgtrede 3 vallen ouderen die gebruik maken van Wmo-zorg en daarmee een lichte mate van afhankelijkheid van zorg of ondersteuning hebben. Deze zorg betreft hulpmiddelen, voorzieningen, huishoudelijke hulp of andere zorg waarvoor een eigen bijdrage verschuldigd is. • Bij zorgtrede 4 maakte de oudere tijdens de afgelopen 6 maanden tijdelijk (niet meer dan 3 maanden) gebruik van professionele zorg: persoonlijke verzorging en wijkverpleging uit de Zvw of mpt/pgb uit de Wlz, revalidatiezorg, eerstelijnsverblijf of Wmo-verblijf of andere Wmo-zorg die in 2015 uit de AWBZ is overgeheveld.