Woningmarktonderzoek - Gemeente Heiloo v2 (1)

Woningmarktonderzoek Kennemer Wonen en de gemeente Heiloo

30 augustus 2021 x

DATUM

30 augustus 2021

TITEL

Woningmarktonderzoek

OPDRACHTGEVER

Kennemer Wonen en de gemeente Heiloo

AUTEUR(S)

Jeroen Lijzenga Laurens van Dongen Mick van der Vossen

PROJECTNUMMER

2361.102/G

STATUS

x

Inhoud Samenvattende conclusies

4

1

Inleiding

11

2

De bevolkingsontwikkeling in beeld 2.1 Bevolkingsontwikkeling afgelopen jaren 2.2 Recente verhuisbewegingen

13 13 14

3

De bestaande woningvoorraad in beeld 3.1 Kenmerken woningvoorraad 3.2 Huidige bewoning woningvoorraad 3.3 Ontwikkeling koop- en huurmarkt

18 18 22 25

4

Kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte 4.1 Kwantitatieve woningbehoefte 4.2 Behoefte aan sociale huur 4.3 Kwalitatieve woningbehoefte naar type 4.4 Confrontatie met planaanbod 4.5 Woningbehoefte in scenario’s en toekomstverkenningen

29 29 31 35 39 41

5

Wonen met zorg 5.1 Ouderen 5.2 Doelgroepen Beschermd Wonen, Maatschappelijke Opvang en Jeugd 5.3 Vraag onder verstandelijk gehandicapten 5.4 Vraag onder lichamelijk gehandicapten

47 47 52 53 54

Bijlage 1: Uitleg zorgtredenmodel NZa

55

Bijlage 2: Ontwikkeling kwalitatieve woningbehoefte in cijfers

56

Samenvattende conclusies Leeswijzer • • •

• •

•

Deze rapportage begint met deze uitgebreide samenvatting van de bevindingen, de conclusies en de beleidsaanbevelingen. Vervolgens worden in hoofdstuk 1, de inleiding, de achtergronden en het doel van het onderzoek beschreven en worden de gehanteerde onderzoeksmethoden uiteen gezet. Hoofdstuk 2 gaat over de inwoners van de gemeente. Er wordt teruggekeken naar ontwikkelingen in de afgelopen jaren en de verhuisbewegingen van, naar en binnen de gemeente worden in beeld gebracht. Welke huishoudens vestigen zich, welke huishoudens vertrekken en welke huishoudens vinden een andere woning binnen de gemeente? Hoofdstuk 3 gaat over de woningvoorraad. Hoe is de voorraad samengesteld en hoe wordt de voorraad bewoond? Tevens wordt in beeld gebracht hoe de druk op de huurmarkt en de koopmarkt zich ontwikkelt. Hoofdstuk 4 gaat over de ontwikkeling van d woningbehoefte, zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin. Speciale aandacht gaat uit naar de behoefte aan sociale huurwoningen. In dit hoofdstuk worden tevens enkele scenario- en toekomstverkenningen uitgewerkt. Hoofdstuk 5 ten slotte, gaat over de ontwikkeling van de vraag naar wonen met zorg, voor ouderen en voor specifieke kwetsbare groepen (de doelgroepen Beschermd Wonen, Maatschappelijke Opvang en Jeugd en mensen met een verstandelijke of lichamelijke beperking).

Ontwikkeling van de bevolking Aantal inwoners afgelopen jaren gegroeid Per 1 januari 2020 telde de gemeente Heiloo ruim 23.970 inwoners. Het inwonertal is sinds 2014 met ruim 6% gegroeid. Daarmee is de groei van Heiloo sterker gegroeid dan de groei van Nederland (3,4%) en ongeveer gelijk als de bevolking van de provincie Noord-Holland (+5,0%) in dezelfde periode. De groei wordt in belangrijke mate verklaard door de toename van de binnenlandse migratie. Per saldo vestigden zich steeds meer mensen vanuit andere gemeenten in Heiloo. Heiloo trekt relatief veel jonge huishoudens en gezinnen aan De gemeente Heiloo heeft een grote aantrekkingskracht op jonge huishoudens en gezinnen. De grootste groep vestigers in de afgelopen periode zijn één- en tweepersoonshuishoudens in de leeftijd tot en met 35 jaar. Daarnaast trekt Heiloo relatief veel gezinnen en huishoudens in de leeftijd van 35 tot 55 jaar. Uit de analyse van de verhuisbewegingen blijkt ook dat de verhuisrelaties met andere gemeenten sterk regionaal georiënteerd zijn. Heiloo heeft de sterkste verhuisrelatie met Alkmaar, Amsterdam en Bergen.

Samenstelling en ontwikkeling woningvoorraad Ongeveer 75% van de voorraad is een koopwoning In de gemeente Heiloo staan circa 10.935 woningen. Van de woningvoorraad bestaat 74% uit koopwoningen, 18% uit corporatiewoningen en 8% uit particuliere huurwoningen. De totale woningvoorraad van Heiloo bestaat voor een groot deel uit rij-/hoekwoningen (34%) en circa 25% van de woningvoorraad is een appartement. Dit zijn voornamelijk huurappartementen. De afgelopen jaren zijn de prijzen van koopwoningen sterk toegenomen waardoor het aanbod betaalbare koopwoningen aanzienlijk is afgenomen. Op dit moment heeft ruim 90% van de koopwoningen een waarde van meer dan € 250.000.

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

4

Woningprijzen zijn sterk toegenomen: gemiddelde transactieprijs is € 439.000 Sinds 2017 is de koopmarkt in de gemeente Heiloo flink aangetrokken. Dit zien we terug in de sterke toename van het aantal transacties en de gemiddelde koopsom. De gemiddelde transactieprijs van een woning lag in 2020 op € 439.000. Ook het aantal transacties is sterk toegenomen ten opzichte van 2019. Het aantal transacties ligt sinds 2018 tussen de 210 en 340 woningen per jaar. Druk op de sociale huurvoorraad is toegenomen Ook de druk op de sociale huurmarkt is in de afgelopen jaren toegenomen. Dit blijkt vooral uit de toename van zowel het aantal reacties als de gemiddelde zoektijd van woningzoekenden. In 2020 waren woningzoekenden in Heiloo gemiddeld 2,4 jaar actief op zoek naar een woning voordat zij een woning betrokken. Dit ligt iets boven het regionale gemiddelde van 2,3 jaar.

Toekomstige woningbehoefte Tot 2040 groei van bevolking en huishoudens Op basis van de meest recente prognose van de provincie Noord-Holland (2020) neemt het aantal inwoners in de periode 2021 tot 2030 met circa 1.760 personen toe. In dezelfde periode neemt het aantal huishoudens toe met 1.120. De huishoudenssamenstelling gaat in de komende jaren veranderen. Het aantal ouderen gaat toenemen (vergrijzing) en tegelijkertijd zal het aantal jonge huishoudens afnemen (ontgroening). Het aandeel gezinnen blijft ongeveer stabiel en het aandeel één- en tweepersoonshuishoudens tussen de 30-64 jaar neemt af van 26% naar 21%. De groep senioren (één- en tweepersoonshuishoudens 75+) neemt tussen 2021 en 2040 in aandeel toe van 21% naar 31%. Ambitie: bouwen voor de overloop uit de Metropoolregio Amsterdam De provinciale prognose gaat uit van de trendmatige ontwikkeling van het aantal inwoners en huishoudens. De ambitie van Regio Alkmaar is om een deel van de woningbehoefte in de Metropoolregio Amsterdam op te vangen en jaarlijks veel extra woningen te bouwen voor deze ‘overloop’. Inzetten op het bouwen voor de overloop vanuit de MRA vraagt een regionale afstemming van het toevoegen van de gevraagde woningen in woonmilieus die aanwezig zijn in de regiogemeenten of die juist complementair zijn aan de woonmilieus die aanwezig zijn in de gemeenten.

In een aparte scenario-uitwerking is de woningbehoefte die samenhang met het opvangen van een deel van de behoefte in de MRA nader verkend. Ontwikkeling van de woningbehoefte De uitwerking van woningbehoefte is gebaseerd op de woningbehoefteprognose van de provincie NoordHolland 2021 tot 2040. Daarnaast is ervan uitgegaan dat het huidige woningtekort in de komende jaren deels wordt ingelopen. Op basis hiervan ramen we de woningbehoefte in de periode 2021 tot 2030 als volgt: • Extra woningbehoefte door toename aantal huishoudens: +900 woningen • Inlopen woningtekort: +135 woningen • Toename frictieleegstand: +15 woningen De totale woningbehoefte komt voor de gemeente Heiloo daarmee uit op +1.050 woningen in de periode 2021 tot 2030. Netto toevoeging van 255 tot 295 sociale huurwoningen gewenst In 2021 waren er 1.930 sociale huurwoningen. Rekening houdend met inloop van het tekort van 50 sociale huurwoningen en de veranderde oriëntatie op sociale huur per economisch scenario, ramen we de aanvullende behoefte aan sociale huurwoningen tot 2030 als volgt:

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

5

• Laag economisch scenario: 295 sociale huurwoningen in de periode tot 2030 • Midden economisch scenario: 255 sociale huurwoningen in de periode tot 2030 Het betreft hier een netto uitbreiding van de sociale huurvoorraad. Hierbij is geen rekening gehouden met nieuwbouw als vervanging voor sloop en verkoop van sociale huurwoningen. De woningbehoefte van vergunninghouders en de woningbehoefte die samenhangt met de extramuralisatie van kwetsbare groepen maakt onderdeel uit van de geraamde extra behoefte. Waarbij moet worden aangetekend dat deze raming betrekking heeft op een trendmatige ontwikkeling. Een sterke toename van bijvoorbeeld het aantal vergunninghouders zal leiden tot een grotere vraag naar corporatiewoningen dan hier wordt geraamd (zie ook de scenario-uitwerking verderop in deze rapportage). Vraag naar middenhuur Corporaties moeten 80% van hun vrijkomende woningen met een sociale huur toewijzen aan huishoudens die behoren tot de corporatiedoelgroep. Ze mogen nog eens 10% toewijzen aan huishoudens met een middeninkomen (tot € 44.655) en 10% mag vrij worden toegewezen. Huishoudens met een middeninkomen zijn dus in belangrijke mate aangewezen op de vrije huursector en op de koopsector. In de praktijk is de vraag naar een vrije sectorhuurwoning veelal een vraag naar een woning in het middenhuursegment (€ 752 - € 1.000 per maand).

Ruim 35% van de huishoudens in Heiloo heeft een inkomen tussen de EU-grens en € 56.000. Dit is de groep die tot de middeninkomens gerekend kan worden. Er is een extra vraag naar huurwoningen met een middenhuur (zo’n 100 woningen in de periode tot 2030). De woningvraag van huishoudens met een middeninkomen bestaat echter voor een belangrijk deel uit goedkopere koopwoningen. Middeninkomens kunnen moeilijk kopen Het potentiële aanbod aan goedkope en betaalbare koopwoningen is ten opzichte van de omvang van de groep huishoudens met een middeninkomen klein. Dat komt ook tot uitdrukking in een flinke extra behoefte aan goedkope en betaalbare koopwoningen in de komende jaren. Met een bruto jaarinkomen van € 40.000 is een koopwoning in Heiloo nagenoeg onbereikbaar. Om een tussenwoning van € 347.000 te kunnen kopen (de gemiddelde prijs van een tussenwoning in Heiloo) is een bruto jaarinkomen van € 65.000 nodig. De groep huishoudens met een middeninkomen neemt de komende jaren in omvang toe. Door stijging van de woningprijzen zal het goedkope aanbod de komende tijd verder afnemen. De verwachting is dat de positie van middeninkomens op de woningmarkt hierdoor verder verslechtert.

Kwalitatieve woningvraag Er is behoefte aan extra woningen in vrijwel alle onderscheiden segmenten. In de huursector is toevoeging gewenst van kleine (levensloopgeschikte) appartementen, gericht op de groeiende groep kleine huishoudens. Het gaat hierbij zowel om starters als om ouderen. De behoefte aan vrije sectorhuur neemt in de komende jaren toe. In de koopsector ligt de opgave met name in het toevoegen van betaalbare grondgebonden woningen in de prijsklasse tot € 250.000. Daarnaast is er een toenemende vraag naar koopappartementen, voornamelijk in het goedkope segment.

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

6

Figuur 1: Gemeente Heiloo. Kwalitatieve woningbehoefte 2021 tot 2025 en 2025 tot 2030

Sociale huur grondgebonden

45 25

Sociale huur appartement / levensloopgeschikt

185

Vrije sectorhuur grondgebonden

40

40 25

Vrije sectorhuur appartement / levensloopgeschikt

40

Koop rij < 250

160

Koop rij > 250-325

130

25

Koop rij > 325+ Koop 2-1 kap < 250

30 25

Koop 2-1 kap 250-325

45

Koop 2-1 kap 325+

35

-40 -25

Koop vrijstaand < 325 Koop vrijstaand 325-500

25

Koop vrijstaand 500+ Koop appartement < 200

80

Koop appartement 200+

25 25 -100 -50

2021-2025

0

50

75

100

150

200

250

300

350

2025-2030

Bron: Vraag- en aanbodmodel Companen 2020.

Woningbehoefte: denken in scenario’s De ontwikkelingen op de woningmarkt en de daarmee samenhangende woningbehoefte zijn onzeker. Om gevoel te ontwikkelen bij de mogelijke veranderingen in de tijd is in regionaal verband de behoefteontwikkeling uitgewerkt in enkele scenario’s. Hogere woningvraag van vergunninghouders, arbeidsmigranten en spoedzoekers Het eerste scenario dat nader is verkend, is een scenario dat uitgaat van een hogere instroom van vergunninghouders, arbeidsmigranten en het oplossen van de woningvraag van spoedzoekers. Voor de hoogte van de instroom van vergunninghouders is uitgegaan van het verschil tussen de instroom op basis van de huidige taakstelling en een instroom gebaseerd op de piek in de jaren 2015 en 2016. Voor de arbeidsmigranten is gerekend met een extra toestroom van 20% ten opzichte van de hoge variant van de prognose die bureau Decisio heeft opgesteld voor de regio. Voor de spoedzoekers is de aanname gedaan dat 5% van de actief woningzoekenden naar een corporatiewoning in de regio een spoedzoeker is. De extra woningvraag die voortkomt uit deze ontwikkelingen bedraagt voor de regio 1.380 woningen tot 2030, waarvan 910 in de periode tot 2025 en 470 in de periode 2025 tot 2030. Binnen deze extra woningvraag ligt een zwaar accent op de sociale huursector.

Voor de gemeente Heiloo betekent dit een extra woningbehoefte in de periode tot 2030 van zo’n 125 extra woningen, waaronder 150 sociale huurwoningen en/of flexwoningen.

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

7

Verhoogde instroom vanuit de MRA Uitgaande van de ambities van het Woonakkoord worden tot 2030 minstens 2.000 woningen per jaar gerealiseerd in Regio Alkmaar, mede voor de ‘overloop’ uit de Metropoolregio Amsterdam. Dat komt neer op een plus in Alkmaar en de BUCH-gemeenten van 11.340 woningen, oftewel 1.260 woningen per jaar. Dat is een ambitieus uitgangspunt. Deze extra woningbehoefte voor instroom van buiten de regio is twee keer zo groot als de trendmatige woningbehoefte zoals die blijkt uit de provinciale prognose, inclusief de inloop van het huidige woningtekort en extra woningvraag in Bergen in het kader van de uitwerking van de Bergense behoefte1. Omdat de woningzoekenden voor een sociale huurwoningen maar beperkt tussen regio’s verhuizen - zij staan immers veelal ingeschreven voor een sociale huurwoning in de regio waar zij al wonen en doorgaans niet in andere regio’s - gaan we er in dit scenario van uit dat de vraag van woningzoekenden uit de MRA zich maar beperkt richt op de sociale huursector; 80% van de regionale vraag richt zich op een koopwoning en 20% op een huurwoning. De regionale vraag richt zich voor twee derde op grondgebonden woningen en voor een derde op appartementen. Het scenario van de overloop uit de MRA betekent voor de gemeente Heiloo in de periode tot 2030 een extra woningbehoefte van zo’n 2.700 woningen.

Ruim voldoende plannen om in behoefte tot 2030 te voorzien Uit een confrontatie tussen het planaanbod en de behoefteontwikkeling blijkt ten opzicht van de woningbehoefte tot 2030 sprake van meer dan voldoende capaciteit. De planningslijst bevat de grote ontwikkellocatie Zandzoom, waar ruim 1.035 (middel)dure koopwoningen gepland staan. Deze locatie heeft een bovenregionale functie. Het aantal plannen voor appartementen en grondgebonden sociale huurwoningen ligt redelijke in lijn met de behoefteontwikkeling. Bij de andere segmenten is in zekere zin sprake van een kwalitatieve mismatch; er zijn vooral plannen om te voorzien in de behoefte aan (middel)dure koopwoningen, terwijl er juist een uitbreidingsbehoefte in het goedkope koopsegment ligt.

Vraag wonen met zorg Toename zorgbehoefte door de vergrijzing Door de vergrijzing neemt het aantal ouderen in de gemeente Heiloo in de komende jaren toe: van 6.450 65-plushuishoudens in 2021, naar 8.900 65-plushuishoudens in 2040. Binnen deze groep neemt vooral het aantal 75-plussers sterk toe. Bij deze groep is sprake van meer dan een verdubbeling. In de praktijk hebben lang niet alle ouderen een zorgvraag. Dat betekent dat zij ook lang niet allemaal behoefte hebben aan een specifieke woonvorm, maar voor een groeiende groep ouderen geldt dit wél. De toename van 65-plushuishoudens zal voornamelijk leiden tot een toename van de vraag naar regulier wonen. Een groot deel van de ouderen wil langer thuis wonen en dat is terug te zien in de stijging van regulier wonen en geclusterd wonen zonder zorg. Ook is er een sterk stijgende behoefte aan geclusterd wonen met zorg nabij. Om het voor ouderen mogelijk te maken langer thuis te wonen ligt er een grote opgave voor het geschikt maken van woningen, het realiseren van nieuwe levensloopgeschikte woningen en nieuwe (geclusterde) woonzorgvormen voor ouderen. Door de vergrijzing zal de vraag naar geschikte woningen toenemen. De grootst groeiende groep ouderen is de groep ouderen die zelfstandig thuis woont.

Met het programma Langer Thuis wordt het langer zelfstandig thuis wonen nagestreefd door ervoor te zorgen dat ouderen in hun eigen vertrouwde omgeving zelfstandig oud kunnen worden met een goede kwaliteit van leven. Om het zelfstandig wonen tot op latere leeftijd mogelijk te maken zullen er woningen moeten worden aangepast. Daarnaast zal er 1 De gemeente Bergen heeft zichzelf het beleidsdoel gesteld om tot 2030 het vertrek van jongeren naar andere gemeenten ten

minste te halveren.

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

8

voldoende aanbod aan geschikte woningen en nieuwe (geclusterde) woonzorgvormen voor ouderen moeten worden gerealiseerd. De opgave van het creëren van het geschikte woningaanbod zal gezien de vergrijzing en de wens langer zelfstandig thuis te wonen groot zijn. Jaarlijkse uitstroom Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang: realisatie woningen op basis van Pact In het uitvoeringsplan ’Pact Woonzorg Regio Alkmaar’ zijn op regionaal niveau afspraken gemaakt om de beschikbaarheid van betaalbare zelfstandige woonruimten voor kwetsbare inwoners te verhogen. Als we deze afspraken vertalen naar de gemeente Heiloo betekent dit een realisatie van 20 extra sociale huurwoningen in het goedkope en betaalbare segment. Deze woningen zijn echter beschikbaar voor meerdere doelgroepen waaronder huishoudens met lage inkomens, statushouders en spoedzoekers. De realisatie van 20 woningen (op basis van het Pact) voor onder andere de doelgroep BW en MO is dan ook belangrijk om deze groeiende doelgroep te kunnen blijven bedienen. De extra behoefte aan sociale huurwoningen in verband met de uitstroom uit BW en MO is al onderdeel van de eerder beschreven toekomstige woningbehoefte.

Beleidsaanbevelingen De druk op de woningmarkt in Heiloo is de afgelopen jaren toegenomen. In de sociale voorraad zijn de wachttijden toegenomen. En in de koopvoorraad is het vanwege de prijsstijgingen lastiger geworden een woning te kopen. Het verhogen van de bouwproductie is daarom van belang om de druk op de markt te verminderen en de huishoudensgroei te kunnen faciliteren. We vatten de belangrijkste opgaven als volgt samen: • In de sociale huurvoorraad is toevoeging van met name appartementen gewenst. De vraag is sterk afkomstig van één- en tweepersoonshuishoudens, zowel van jongeren als van ouderen. Er is daarnaast een uitbreidingsvraag van het aantal eengezinshuurwoningen. Er zijn niet voldoende harde bouwplannen om te voorzien in de behoefte aan appartementen in de sociale huursector. Het is daarom belangrijk plannen voor deze woningen toe te voegen. • Er zijn diverse groepen die afhankelijk zijn van een sociale huurwoning. Naast reguliere huishoudens met een laag inkomen, zijn dat kwetsbare groepen, vergunninghouders, arbeidsmigranten met een langer verblijfsperspectief en mensen die met spoed een goedkope woning nodig hebben.

De uitgevoerde scenarioverkenning laat zien dat het potentieel om flinke aantallen sociale huurwoningen gaat, zeker als de vraag van de genoemde groepen in combinatie toeneemt (toename van het aantal vergunninghouders in een periode dat veel mensen werkloos raken en met spoed een goedkope woning nodig hebben). Reken niet te krap met de benodigde voorraad sociale huurwoningen. • In de koopvoorraad ligt er de komende jaren een sterke opgave in het realiseren van betaalbare woningen. De prijsstijgingen van de afgelopen jaren, in combinatie met aanpassing van de hypotheekregels, hebben ervoor gezorgd dat het voor jonge huishoudens steeds lastiger is een woning te kopen. Hier zien we zowel een opgave in het realiseren van betaalbare grondgebonden woningen als appartementen. In de harde planvoorraad ligt er een zwaar accent op het toevoegen van middeldure en dure koopwoningen. Dat hangt samen met het gewicht van de locatie Zandzoom binnen de totale planvoorraad. Er zijn onvoldoende plannen om de vraag naar goedkopere koopwoningen in te vullen. Zet bij nieuwe woningbouwlocaties ook in op het toevoegen van plannen voor deze woningen. • Het is belangrijk om oog te houden voor onzekerheden met betrekking tot de woningmarkt en de huishoudensontwikkeling. De crisis van enkele jaren terug heeft zichtbaar gemaakt hoe snel de temperatuur kan omslaan.

Daarom het advies om in de komende jaren te (blijven) werken met een bandbreedte voor de te verwachten woningvraag, zowel kwantitatief als kwalitatief. De uitwerking

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

9

•

•

•

•

van de scenario’s in dit onderzoek geeft hierbij meer houvast. Het is van groot belang om in de plancapaciteit voldoende ruimte voor (kwantitatieve en kwalitatieve) sturing te houden. Versnellen als het kan en temporiseren als het moet. De verkoop van corporatiewoningen waar minder behoefte aan ontstaat om daarmee te voorzien in de toenemende behoefte aan goedkope koopwoningen kan een belangrijke strategie zijn om de kwalitatieve mismatch in delen van de woningvoorraad aan te pakken. Met de middelen die dit genereert, kunnen corporaties woningen toevoegen die aansluiten bij de behoefte van de veranderende bevolking. De verkoop van corporatiewoningen in een krappe woningmarkt roept vaak weerstand op, maar kan een belangrijk instrument zijn om in de veranderende vraag te voorzien. De verduurzaming van de bestaande woningvoorraad is een punt van aandacht. De woningcorporaties werken hier gestaag aan en zijn op dit punt al redelijk ver, maar in de oudere delen van de particuliere voorraad ligt nog een aanzienlijke opgave. Dat vraagt om ook voor de particuliere voorraad actief te werken aan een strategie. Een instrument als de Maatwerklening van SVn kan hier voor sommige woningeigenaren mogelijk bij helpen. Het aantal senioren in de gemeente neemt toe. Hoewel senioren vaak terughoudend zijn om te verhuizen, neemt de behoefte aan voor senioren geschikte woningen in Heiloo toe.

Het gaat vooral om appartementen, zowel in de huursector als in de koopsector. De ligging ten opzichte van voorzieningen die voor ouderen belangrijk zijn is een aandachtspunt. Om het zelfstandig wonen tot op latere leeftijd mogelijk te maken moeten er ook woningen worden aangepast. Het gebruik van een deel van de overwaarde van de woning om woningaanpassing te financieren (een instrument als de Verzilverlening) kan hierbij helpen. Daarnaast zorgt de vergrijzing van de bevolking in de gemeente voor een grote opgave rond wonen met zorg. De vraag naar geclusterde woonvormen nabij zorg (aanleunwoningen, knarrenhof) en met intensieve zorg neemt de komende jaren toe. In dit onderzoek is gekeken naar de verwachte vraag naar wonen en zorg, er is geen aanbodanalyse uitgevoerd. Het strekt tot aanbeveling het aanbod van de diverse aanbieders in beeld te brengen en dit aanbod te blijven monitoren. Op deze manier kunnen eventuele tekorten tijdig inzichtelijk gemaakt worden en kan gericht gewerkt worden aan het vergroten van het aanbod. Het werkveld van Beschermd Wonen (BW), Maatschappelijke Opvang (MO) en Jeugd is sterk in ontwikkeling en raakt meer met elkaar verbonden door een toenemende focus op doorstroming. Begeleide woonvormen met flexibel opschaalbare zorg functioneren daarbij als ‘tussenstation’ voor of na het zelfstandig wonen.

Als uitstromers uit Jeugdzorg met verblijf kunnen wonen in begeleide woonconcepten, kan (dure) instroom in BW of MO worden beperkt. De nieuwe aanpak vereist een omschakeling in denkwijze over in- en uitstroom en een intensievere samenwerking tussen (verschillende) zorgpartijen, gemeente en corporaties.

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

10

1 Inleiding Aanleiding De gemeenten en de corporaties in Regio Alkmaar hebben behoefte aan actuele marktinformatie over de ontwikkeling van de woningvraag van verschillende doelgroepen. Het laatste gezamenlijke onderzoek in de regio dateert van 2016. Daarom is actuele informatie gewenst. De in de regio werkzame woningcorporaties, de gemeente Alkmaar en de BUCH-gemeenten hebben Companen gevraagd om een nieuw woningmarktonderzoek uit te voeren. In de gemeenten Langedijk en Heerhugowaard zijn redelijk recent al woningmarktonderzoeken gedaan. Daarmee is er voor de gemeenten in de hele Regio Alkmaar een actueel inzicht in de woningmarktopgaven. De voorliggende rapportage gaat over de gemeente Heiloo. Dit onderzoek geeft inzicht in relevante ontwikkelingen in het verleden, de huidige situatie van de bevolking en woningvoorraad en een beeld van de toekomstige kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. Daarmee wordt inzichtelijk welke woningen de komende jaren moeten worden toegevoegd, maar ook welke opgaven er liggen in de bestaande voorraad. Bij de ontwikkeling van de woningvoorraad wordt specifiek ook gekeken naar de sociale huurvoorraad en de lage middenhuur. Het gaat niet alleen om de woningvraag van ‘reguliere’ huishoudens, maar ook om de huisvestingsvraag van mensen met een zorgvraag. Denk aan uitstroom van mensen uit Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang.

Onderdeel van het onderzoek is een scenariostudie naar de effecten van de verhoogde instroom van inwoners op de kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag. We kijken daarbij naar de vraag van statushouders, arbeidsmigranten en spoedzoekers als deze vraag in omvang toe zou nemen en naar de vraag die samenhangt met de mogelijke verhoogde instroom van woningzoekenden uit de MRA.

Doel van het onderzoek Dit onderzoek geeft inzicht in de woningbehoefte binnen de gemeente voor de perioden 2021 - 2024 en 2025 - 2029, zowel in aantallen als in gevraagde kwaliteiten. Het onderzoek geeft een antwoord op de volgende onderzoeksvragen: • Hoe ziet de huidige samenstelling van de bevolking eruit, hoe heeft de bevolking zich de afgelopen tijd ontwikkeld en hoe gaat de bevolking zich ontwikkelen in de toekomst? • Hoe ziet de huidige samenstelling van de woningvoorraad eruit, hoe heeft de woningvoorraad zich ontwikkeld en wat is de in de toekomst benodigde woningvoorraad? Daarbij moet specifiek worden ingezoomd op de sociale huurvoorraad, de lage middenhuur en de vraag naar wonen met zorg voor senioren. • Wat is de verwachte bevolkings-, huishoudens- en woningbehoefteontwikkeling in de komende jaren? • Welke woningen (naar eigendom, type en prijs) moeten de komende jaren toegevoegd worden om in de woningbehoefte te voorzien?

Onderzoeksmethodiek De basis voor het onderzoek ligt in een uitgebreide statistische analyse, waarbij gebruik is gemaakt van diverse databronnen. Zo zijn de demografische analyses uitgevoerd op basis van informatie van CBSstatline en verhuisbewegingen gebaseerd op CBS-Microdata. De samenstelling van de woningvoorraad is in beeld gebracht aan de hand van gemeentelijke WOZ-registratie en de VHE-bestanden van de betrokken woningcorporaties.

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

11

Voor de analyses van de kwalitatieve woningbehoefte is gebruik gemaakt van een gecombineerde analyse. Deze bestaat uit de feitelijke verhuisbewegingen in de afgelopen jaren (daarmee wordt duidelijk welke doelgroepen welke woningen betrokken) en de huidige woonwensen (gebaseerd op het WoON2018-onderzoek)2. Op basis van gegevens over het huidige zorggebruik van verschillende doelgroepen en demografische trends is een prognose opgesteld van de toekomstige vraag naar verschillende vormen van wonen met zorg en van de jaarlijkse vraag naar woonruimte voor mensen die uitstromen uit een zorginstelling.

2 De respons van huishoudens uit alleen de gemeente Heiloo op het WoON2018 is te klein om één-op-één betrouwbare uitspraken

over te doen. Daarom hebben we de woonwensen gebaseerd op de inwoners van referentiegemeenten met een vergelijkbare woningmarktsituatie als Heiloo. Door de woonwensen van inwoners in dezelfde levensfase en woonsituatie te combineren met de werkelijke bevolkingsomvang en samenstelling van Heiloo kunnen we toch een goed beeld geven van de woonwensen.

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

12

2 De bevolkingsontwikkeling in beeld In dit hoofdstuk gaan we in op de belangrijkste demografische ontwikkelingen in de gemeente Heiloo. Hierbij blikken we zowel terug als vooruit in de tijd. De trends geven inzicht in de bevolkingsontwikkeling in de gemeente. Zo krijgen we een beeld van de werking van de woningmarkt in Heiloo en van de positie van Heiloo in de regio.

2.1 Bevolkingsontwikkeling afgelopen jaren In de gemeente Heiloo wonen zo’n 24.000 inwoners en ruim 10.750 huishoudens. Tabel 2.1: Gemeente Heiloo. Aantal inwoners en huishoudens in 2020

Gemeente Heiloo

Inwoners 2020 23.970

Huishoudens 2020 10.770

Bron: CBS statline, 2021.

Aantal inwoners is afgelopen jaren sterk gegroeid De gemeente Heiloo heeft sinds 2015 te maken met een groeiende bevolking. Sinds 2015 is het bevolkingsaantal in Heiloo met 6% gestegen. In 2019 nam de bevolking het sterkst toe, toen was een toename van 505 inwoners te zien. De groei van de bevolking komt voort uit het geboortesaldo (het saldo van het aantal mensen dat wordt geboren en het aantal mensen dat overlijdt), het binnenlands migratiesaldo (het saldo van vestigers uit andere Nederlandse gemeenten en vertrekkers naar andere Nederlandse gemeenten) en het buitenlandse migratiesaldo (het saldo van vestigers uit het buitenland en vertrekkers naar het buitenland). Voor de gemeente valt daarin een aantal zaken op: • Heiloo kampt met een licht negatief geboortesaldo. In de periode 2011 - 2020 heeft het aantal sterfgevallen elk jaar hoger gelegen dat het aantal nieuwe geboortes. Deze ontwikkeling hangt samen met de toenemende vergrijzing van de bevolking van de gemeente. • De bevolking groeit vooral door de toename in de binnenlandse migratie. Vanaf 2015 is het migratiesaldo sterk toegenomen met 2019 als absoluut piekjaar. • Het buitenlands migratiesaldo is over het algemeen licht positief. Alleen in 2012 was er in de periode 2011 - 2020 een licht negatief buitenlands migratiesaldo. Vanaf 2013 is sprake van een opwaartse trend.

• De woningvoorraadontwikkeling in Heiloo heeft schommelingen gekend in de afgelopen jaren. In 2019 piekte de ontwikkeling met 201 woningen. Daarna daalde de ontwikkeling weer naar 164 woningen in 2020. Tussen 2011 - 2020 nam de woningvoorraad jaarlijks gemiddeld met 120 woningen toe. • Er is een samenhang tussen de groei van de woningvoorraad en de groei van de bevolking. De gemeente Heiloo heeft de meeste woningen toegevoegd in 2019, het jaar met de grootste bevolkingsstijging.

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

13

Figuur 2.1: Gemeente Heiloo. Bevolkingsontwikkeling, 2011 - 2020

Bevolkingsontwikkeling

Geboortesaldo

600 500 400 300 200 100 0 -100 -200

200 150 100 50 0 -50 -100 -150 -200

Binnenlandse migratiesaldo 500

Buitenlands migratiesaldo 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 -200

400 300 200 100 0 -100 -200

Woningvoorraadontwikkeling 250 200 150 100 50 0 -50 -100

Bron: CBS Statline, 2021.

2.2 Recente verhuisbewegingen Om de woningmarktpositie van de gemeente te bepalen zijn alle feitelijke verhuisbewegingen geanalyseerd. Door deze analyse ontstaat inzicht in de relaties tussen gemeenten, maar ook welke doelgroepen (huishoudenstypen, vestigers) zich op de gemeente richten.

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

14

Verhuisbewegingen naar leeftijdsklasse In onderstaande figuur is de in- en uitstroom van verschillende leeftijdsgroepen door de jaren heen in beeld gebracht. Als we kijken naar verschillende leeftijdsgroepen valt op dat jongeren van 15-24 jaar de gemeente structureel vaker verlaten dan dat zij zich vestigen. Onder deze groep valt een grote groep studenten die uitwijken naar studentensteden en jonge werkenden die voor werk uitwijken naar elders. Heiloo heeft aan de andere kant een duidelijke aantrekkingskracht op gezinnen. Dit is te zien aan het positieve migratiesaldo van 25-49-jarigen en 0-14-jarigen. Daarnaast is door de jaren heen een licht vestigingsoverschot van 50- tot 65-jarigen en personen van 65 jaar en ouder te zien. Figuur 2.2: Gemeente Heiloo. Verhuisbewegingen naar leeftijdsklasse, 2013 - 2020

600 500 400 300 200 100 0 -100 -200 2013

2014

2015

2016

0-14 jaar

15-24 jaar

25-49 jaar

2017

50-64 jaar

2018

2019

2020

65 jaar e.o.

Bron: CBS Statline, 2021.

Verhuisbewegingen tussen gemeenten Heiloo heeft een sterke verhuisrelatie met de gemeente Alkmaar. We zien dat zowel het aantal vestigers uit Alkmaar als het aantal vertrekkers naar de gemeente Alkmaar hoog ligt. Daarnaast heeft Heiloo een sterke verhuisrelatie met Amsterdam. Dit valt enerzijds te verklaren door de uitstroom van jongeren richting Amsterdam en anderzijds door Amsterdammers die in de gemeente Heiloo een aantrekkelijk groen en rustig woonmilieu vinden. De verhuisbewegingen tussen Heiloo en andere Nederlandse gemeenten zijn sterk regionaal georiënteerd. We zien dan ook sterke verhuisrelaties met de naburige gemeenten Alkmaar, Bergen (NH.) en Castricum. Tabel 2.2: Gemeente Heiloo. Verhuisbewegingen tussen gemeenten in de regio, 2009 - 2019

Gemeente Alkmaar Gemeente Amsterdam Gemeente Bergen (NH.) Gemeente Castricum Gemeente Heerhugowaard Gemeente Zaanstad Gemeente Haarlem Overig provincie Noord-Holland Overig Nederland Nederland totaal

Vestiging 2.910 26% 1.410 12% 1.020 9% 1.015 9% 480 4% 395 3% 370 3% 2.285 20% 1.500 13% 11.385 100%

Vertrek 2.525 1.240 720 1.005 500 190 240 1.495 5.850 13.765

18% 9% 5% 7% 4% 1% 2% 11% 42% 100%

Saldo +385 +170 +300 +10 -20 +205 +130 +790 -4.350 +385

Bron: CBS Microdata, 2021.

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

15

In onderstaand figuur zoomen we nader in op de migratiebewegingen tussen Heiloo en de gemeenten Alkmaar, Amsterdam en Bergen. De instroom vanuit deze gemeenten naar Heiloo is in de afgelopen jaren flink toegenomen. In 2012 lag de uitstroom van personen uit Heiloo richting deze gemeenten nog hoger dan de instroom vanuit deze gemeenten. Vanaf 2013 zien we echter de instroom vanuit Alkmaar, Amsterdam en Bergen jaarlijks toenemen, en in 2019 was sprake van een sterk positief migratiesaldo. Figuur 2.3: Gemeente Heiloo. Ontwikkeling migratiesaldo per jaar per gemeente, 2011 - 2019 140 120 100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 2011

2012

2013

2014 Alkmaar

2015 Amsterdam

2016

2017

2018

2019

Bergen (NH.)

Bron: CBS statline, 2021.

Vestigers van buiten de gemeente naar huishoudenstype De grootste groep vestigers in de gemeente Heiloo bestaat uit één- of tweepersoonshuishoudens in de leeftijd tot 35 jaar (31%). Daarnaast trekt Heiloo relatief veel gezinnen (26%) en één- of tweepersoonshuishoudens tussen de 35 en de 55 jaar (21%) aan. Figuur 2.4: Gemeente Heiloo. Vestigers naar huishoudenstype in de gemeente, 2009 - 2019 (huishoudens)

31%

0%

10%

21%

20%

30%

40%

1-2 phh tot 35 jaar gezin 1-2 phh tussen de 65 en 75 jaar

26%

50%

60%

9%

70%

80%

7%

5%

90%

100%

1-2 phh tussen de 35 en 55 jaar 1-2 phh tussen de 55 en 65 jaar 1-2 phh ouder dan 75 jaar

Bron: CBS Microdata, 2021.

Leeftijdsopbouw in de gemeente Op dit moment is 34% van de inwoners in de gemeente Heiloo tussen de 0-35 jaar, 40% tussen de 35-65 jaar, 13% tussen de 65-75 jaar en 13% is 75 jaar of ouder. Hiermee is de bevolking Heiloo relatief oud. Ter vergelijking: in Nederland ligt het aandeel inwoners van 65-75 jaar op 11% en het aandeel 75-plussers op 8%.

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

16

Figuur 2.5: Gemeente Heiloo. Leeftijdsopbouw in de gemeente, 2021

34%

40%

0-35

35-65

13%

65-75

13%

75+

Bron: BRP gemeente Heiloo 1 januari 2021, bewerking Companen.

In onderstaand figuur is de huishoudenssamenstelling weergegeven onderverdeeld in de groepen alleenstaand, samenwonend zonder kind(eren) en gezinnen. Voor de gemeente Heiloo is de verdeling tussen deze groepen relatief gelijk verdeeld en vormen deze afzonderlijke groepen ongeveer een derde deel van de huishoudenssamenstelling. Figuur 2.6: Gemeente Heiloo. Huishoudenssamenstelling in de gemeente

35%

0%

10%

32%

20%

30%

Alleenstaand

40%

50%

33%

60%

70%

Samenwonend zonder kind(eren)

80%

90%

100%

Gezinnen

Bron: CBS 2021.

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

17

3 De bestaande woningvoorraad in beeld In dit hoofdstuk zoomen we in op de bestaande woningvoorraad. Daarbij kijken we naar de samenstelling van eigendom, type, prijsklasse en bouwjaarklasse. Daarnaast gaan we in op ontwikkelingen op de koopen huurmarkt en de bewoning van de woningvoorraad.

3.1 Kenmerken woningvoorraad De gemeente Heiloo heeft een voorraad van afgerond 10.935 woningen. Ongeveer 75% van de voorraad is een koopwoning, circa 18% een corporatiewoning en 8% een particuliere huurwoning. Ten opzichte van het landelijk gemiddelde kent de gemeente een grote koopvoorraad. Tabel 3.1: Gemeente Heiloo. Samenstelling woningvoorraad naar eigendom, 2021

Aantal 8.100 1.930 905 10.935

Koopvoorraad Huur corporatie Huur particulier Gemeente Heiloo

% 74% 18% 8% 100%

Bron: WOZ-registratie gemeente Heiloo, 2021.

Ruim een derde van de woningvoorraad is een rijwoning De totale woningvoorraad van de gemeente Heiloo bestaat voor het grootste deel uit rijwoningen. Als gekeken wordt naar de woningvoorraad naar type en eigendom blijkt dat in de sociale huur in de gemeente Heiloo vooral flats/appartementen worden verhuurd (68%). Ook in de particuliere huursector worden met name appartementen verhuurd (57%). In de koopsector binnen de gemeente Heiloo staan vooral rijwoningen (37%). Daarnaast kent de gemeente in de koopsector een relatief grote voorraad aan twee-onder-een-kapwoningen (25%) en vrijstaande woningen (27%). Figuur 3.1: Gemeente Heiloo. Woningvoorraad naar type en eigendom

Sociale huur

29%

Koop

3% 0%

68%

37%

Particuliere huur

21%

Totale woningvoorraad

25% 6%

16%

34% 0%

10%

27% 57%

20%

20%

30%

Rijwoning

2^1 kap

11%

40%

21% 50%

Vrijstaand

60%

25% 70%

80%

90%

100%

Flat/appartement

Bron: WOZ-registratie gemeente Heiloo, 2021.

De onderstaande kaart toont op postcodeniveau het aandeel eengezinswoningen. Het valt op dat met name rond de (winkel)centra wat concentraties van appartementen te zien zijn. Aan de randen van de gemeenten liggen voornamelijk postcodegebieden met hoge concentraties aan eengezinswoningen.

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

18

Figuur 3.2: Gemeente Heiloo. Aandeel eengezinswoningen per postcodeniveau, 2021

Bron: WOZ-registratie gemeente Heiloo 2021, bewerking Companen.

De koopvoorraad in Heiloo Op basis van de gemeentelijke WOZ-registratie is het prijsniveau van de koopvoorraad in beeld gebracht. Een kwart van de woningen heeft een waarde tussen € 250.000 tot € 325.000. Relatief veel appartementen hebben een waarde tot € 200.000. De meeste twee-onder-een-kapwoningen vallen in de prijsklasse tussen € 325.000 en € 500.000. Voor rijwoningen geldt dat meer dan de helft van de rijwoningen in de prijsklasse € 250.000 - € 325.000 valt (57%). Nagenoeg alle rijwoningen hebben een WOZwaarde tussen de € 250.000 en € 500.000 (98%). Vrijstaande woningen vallen vooral in het duurste segment. Bijna 65% van de vrijstaande woningen heeft een waarde boven € 500.000.

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

19

Figuur 3.3: Gemeente Heiloo. Samenstelling koopvoorraad naar WOZ-waarde en woningtype

Rijwoning 1%

57%

2^1 kap 3%

65%

Vrijstaand 2% Flat/appartement Totaal

<200.000

63%

18%

2%

26%

25% 10%

20%

200.000-250.000

0% 32%

35% 9%

0%

41%

41%

6%

45% 30%

40%

50%

250.000-325.000

26% 60%

70%

325.000-500.000

80%

90%

100%

500.000+

Bron: WOZ-registratie gemeente Heiloo, 2021.

De onderstaande kaart laat de mediane WOZ-waarde per postcodegebied zien. In en rondom het centrum van de gemeente ligt de mediane WOZ-waarde lager dan aan de randen van de gemeente. Dit hangt logischerwijs ook samen met de samenstelling van de voorraad. In en rondom het centrum staan meer rijwoningen en appartementen, terwijl aan de rand van de gemeente ook meer vrijstaande woningen te vinden zijn. Figuur 3.4: Gemeente Heiloo. Mediane WOZ-waarde op postcodeniveau, 2021

Bron: WOZ-registratie gemeente Heiloo 2021, bewerking Companen.

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

20

Sociale huurvoorraad Van het corporatiebezit uit de gemeente Heiloo heeft 15% een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens van € 442. Ruim de helft (60%) van het bezit heeft een huur tussen de kwaliteitskortingsgrens en de eerste aftoppingsgrens (€ 633). Een kwart van het corporatiebezit in de gemeente heeft een huurprijs boven de eerste aftoppingsgrens, waaronder 2% een huurprijs heeft in de vrije huursector (boven de liberalisatiegrens van € 752). Het streefhuurbeleid is er op gericht het aandeel woningen in de laagste prijsklasse te verminderen en meer woningen te verhuren in de segmenten boven de eerste aftoppingsgrens. Ook is het streven wat meer woningen te verhuren met een middenhuur. Tabel 3.2:

Gemeente Heiloo. Corporatiebezit* naar huurprijsklassen (huidige huur en streefhuur) 2021 en gemiddelde mutatiegraad per jaar 2018 - 2020

Huidige huur Abs. % 270 15% 1.110 60% 140 8% 270 15% 45 2% 1.835 100%

Tot en met kwaliteitskortingsgrens Tussen kwaliteitskortingsgrens en 1e aftoppingsgrens Tussen 1e aftoppingsgrens en 2e aftoppingsgrens Tussen aftoppingsgrens en liberalisatiegrens Boven liberalisatiegrens Totaal

Streefhuur Abs. % 155 8% 1.040 57% 280 15% 300 16% 60 3% 1.835 100%

Mutatiegraad 11% 7% 4% 4% 0% 6%

*exclusief woningen van Woonzorg Nederland. Bron: VHE bestanden corporaties, 2021.

De mutatiegraad, het aandeel woningen dat in een jaar van bewoner wisselt op het totale bezit, is hoger in de lagere huurprijsklassen dan bij de duurdere woningen.

Bijna 20% van de voorraad is gebouwd na 2000 Van de totale woningvoorraad is 19% gebouwd in de periode na 2000. Het grootste deel van de huidige sociale huurwoningen in de gemeente Heiloo (57%) is gebouwd in de periode tussen 1980 en 2000 en 3% van de sociale huurwoningen voor 1950. Als gekeken wordt naar woningen in de koopsector en particuliere huursector ligt het percentage woningen dat gebouwd is voor 1950 op 20% in de koopsector en 13% in de particuliere sector. Gemiddeld gezien zijn woningen in de koopsector en de particuliere huursector in de gemeente dus iets ouder dan de woningen in de sociale huursector. Figuur 3.5: Gemeente Heiloo. Bouwjaarklassen woningvoorraad naar eigendom

Sociale huur 3%

18%

22%

Koop

20%

26%

Particuliere huur

13%

Totale woningvoorraad

16%

10%

0%

12% 23%

15%

4%

22% 21%

20%

6%

16% 20%

12%

16%

45% 7%

14%

20% tot 1950

40% 1950 tot 1970

60% 1970 tot 1980

1980 tot 1990

1990 tot 2000

Vanaf 2000

19% 80%

100%

Bron: WOZ-registratie gemeente Heiloo, 2021.

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

21

Ruim 60% van de voorraad heeft energielabel C of slechter In de gemeente Heiloo heeft 57% van de woningen in de sociale huursector een energielabel A (+). In de particuliere huursector is dit 43%. In de koopsector (16%) ligt dit percentage aanzienlijk lager. In totaal heeft 61% van de woningvoorraad in de gemeente Heiloo een energielabel van C of slechter. In de koopsector ligt dit percentage met woningen met energielabel van C of slechter op 71%. In de sociale huursector is de woningvoorraad energiezuiniger dan in de koopsector en de particuliere huursector. Hier heeft 77% een energielabel A of B. Figuur 3.6: Gemeente Heiloo. Woningvoorraad naar energielabel en eigendom

Sociale huur

57%

Koop

16%

20%

13%

Particuliere huur

27%

43%

Eindtotaal

8%

25% 0%

10%

12%

14% 20%

30% A(+)

25% 40%

B

16%

C

50% D

E

60% F

19% 7%

3%

10%

14%

8% 4% 4%

17%

10%

6%

70%

80%

8%

12% 90%

100%

G

Bron: WOZ-registratie gemeente Heiloo, 2021.

3.2 Huidige bewoning woningvoorraad In de onderstaande figuren wordt de bewoning van de huidige voorraad nader in beeld gebracht. We kijken hierbij naar de woonsituatie van verschillende huishoudensgroepen naar eigendom en naar verschillende inkomensgroepen in de gemeente Heiloo.

Woonsituatie naar eigendomsvorm Het grootste deel van de jongeren tot 25 jaar uit de gemeente woont in corporatiewoningen of particuliere huurwoningen. Veel jongeren staan nog aan het begin van hun werkcarrière en kunnen daardoor een koopwoning nog niet betalen. Ook eenpersoonshuishoudens in de leeftijdscategorie 25 tot AOW wonen vaker in een huurwoning. De overige huishoudensgroepen wonen veelal in een koopwoning.

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

22

Figuur 3.7: Gemeente Heiloo. Huidige woonsituatie naar huishoudenstype, 2018 Jonger dan 25 jaar

18%

55%

Eenpersoonshuishouden 25 tot AOW

27%

43%

Eenpersoonshuishouden AOW of ouder

46% 63%

11% 26%

10%

Paar zonder kinderen 25 tot AOW

82%

12%

6%

Paar zonder kinderen AOW of ouder

85%

11%

5%

Paar met kind(eren)

92%

Eenoudergezin

5%

56% 0%

Koopwoning

10%

20%

30%

Corporatiewoning

28% 40%

50%

60%

70%

16% 80%

90%

100%

Particuliere huurwoning

Bron: Lokale monitor wonen 2021.

Vier op de vijf huurders corporatiewoning behoort tot de corporatiedoelgroep Naar schatting heeft 80% van de huurders in de sociale voorraad een inkomen tot ongeveer € 40.000 per jaar. In totaal heeft 20% een inkomen van € 40.000 of hoger. Daarmee zou gesteld kunnen worden dat een vijfde van de sociale corporatievoorraad wordt bewoond door huishoudens met een te hoog inkomen. Dit behoeft nuancering. Het is onvermijdelijk dat een deel van de sociale huurvoorraad wordt bewoond door huishoudens die niet tot de corporatiedoelgroep behoren, simpelweg omdat een deel van de huishoudens een inkomensontwikkeling doormaakt waardoor ze op enig moment niet langer exact tot de corporatiedoelgroep behoren. Doorstromen wordt dan een optie, maar dan moet er wel woningaanbod zijn in de vrije huursector of de betaalbare koopsector om te kunnen doorstromen. Vaak is het voor huishoudens met een inkomen net boven € 40.000 erg moeilijk om een passende woning te vinden buiten de sociale huursector. Dat is een van de redenen dat corporaties een deel van hun vrijkomende woningen mogen toewijzen aan huishoudens met een wat hoger inkomen. Tegenover de goedkope scheefheid staat ook dat een deel van de corporatiedoelgroep geen corporatiewoning nodig heeft, maar bijvoorbeeld in een afbetaalde koopwoning woont.

Ten slotte is het goed om te benoemen dat vaak wordt ervaren dat differentiatie in inkomensgroepen in het corporatiebezit een positief effect heeft op de leefbaarheid in wijken.

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

23

Figuur 3.8: Gemeente Heiloo. Huidige inkomenssituatie in sociale huurvoorraad, 2018 Jonger dan 25 jaar

80%

Eenpersoonshuishouden 25 tot AOW

52%

Eenpersoonshuishouden AOW of ouder

53%

Paar zonder kinderen 25 tot AOW

19%

13%

Paar zonder kinderen AOW of ouder

34%

10%

30%

23%

2%

7%

10% 15%

20%

23%

17%

76%

Totaal

24%

49% 0%

10%

HT - € 40.024

20%

31% 30%

9%

48% 24%

Eenoudergezin

5%

40%

41%

Paar met kind(eren)

Huurtoeslag

20%

40%

€ 40.024-44.655

50%

60%

€ 44.655-56.000

70%

6%

13%

80%

90%

100%

> € 56.000

Bron: Lokale monitor wonen 2021.

Jonge huishoudens en eenoudergezinnen hebben relatief vaak een laag inkomen, terwijl een groot deel van de tweepersoonshuishoudens tot de 65 jaar en tweeoudergezinnen relatief vaak een hoog inkomen hebben. Gezinnen hebben in de sociale huurvoorraad in Heiloo het vaakst een hoog inkomen van boven de € 56.000 per jaar (17%).

Keuzemogelijkheden op de woningmarkt De behoefteraming voor de verschillende woningsegment luistert nauw. Als we enkel vooruitkijken op basis van woonvoorkeuren, prognoses en economische groeiscenario’s houden we onvoldoende rekening met de vertreksituatie: de actuele fricties tussen vraag en aanbod. Een manier om de fricties tussen vraag en aanbod in beeld te brengen is door gebruik te maken van een zogenaamde keuze-index. Hiervoor kijken we naar de inkomensopbouw in de gemeente en zetten we dat af tegen het potentieel beschikbaar komend aanbod in de bestaande voorraad. Dit toont in welke segmenten vraag en aanbod onvoldoende parallel lopen. Tabel 3.3: Gemeente Heiloo. Confrontatie tussen inkomensgroepen in de gemeente en de woningvoorraad (potentieel aanbod) € 44.655 tot HT-grens tot EU-grens tot Aanbod € 56.600 tot HT-grens EU-grens € 44.655 > € 56.600 ↓ Vraag → 1.965 2.060 575 3.470 3.125 Sociale huur tot aftp. grens* 1.550 Sociale huur va. aftp. grens* 380 Vrije sectorhuur 905 Koop tot € 250.000 120 Koop € 250.000 tot € 325.000 2.195 Koop vanaf € 325.000 5.785 Potentiële keuze 1.550 1.930 Potentiële vraag 1.965 2.060 Keuze-index aanbod/vraag 0,79 0,94 *inclusief woningen van Woonzorg Nederland. Bron: Lokale Monitor Wonen (2021), Gemeente Heiloo (2021), bewerking Companen.

1.285 575 2,23

2.315 3.470 0,67

5.785 3.125 1,85

Er wonen ongeveer 1.965 huishoudens in de gemeente Heiloo met een inkomen tot de huurtoeslaggrens. Door passend toewijzen zijn zij aangewezen op de sociale huurwoningen met een huurprijs tot de

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

24

aftoppingsgrens. Hiervan staan er 1.550 in de gemeente. Huishoudens met een inkomen tot ongeveer € 40.025 hebben een iets groter prijsbereik. Voor hen zijn ook woningen boven de aftoppingsgrens toegankelijk. De groep lage middeninkomens is in de gemeente het kleinst. Huishoudens met een inkomen van € 40.025 tot € 44.655 verdienen doorgaans te weinig voor koopwoningen en te veel voor een sociale huurwoning. Zij komen hierdoor in de praktijk vaak terecht in een vrije sectorhuurwoning. De meeste huishoudens uit de gemeente hebben een inkomen van meer dan € 44.655. Zij richten zich op de koopsector. Onderin de tabel is per inkomensgroep een keuze-index weergegeven. Dit geeft een indicatie van de keuzemogelijkheden van de inkomensgroepen in de gemeente. Uit hoeveel woningen kunnen woningzoekenden in de gemeente potentieel kiezen? Twee groepen vallen hierin op: • Er wonen relatief veel huishoudens met een hoog middeninkomen van € 44.655 tot € 56.000 in de gemeente Heiloo. Het aanbod aan goedkope en betaalbare koopwoningen woningen met een WOZwaarde van < € 350.000 ligt echter een stuk lager. Een woningzoekende met een inkomen van € 44.655 tot € 56.000 heeft in potentie slechts keuze uit 0,67 woning(en) in het betaalbare koopsegment. Ten opzichte van het aantal huishoudens lijkt er op dit moment dus een tekort aan woningen in deze prijsklasse.

• Daarnaast hebben de huishoudensgroepen met een inkomen tot de EU-grens (de corporatiedoelgroep) in de gemeente Heiloo ook minder keuze dan andere groepen. Een woningzoekende met een inkomen tot de huurtoeslaggrens heeft in potentie gemiddeld maar keuze uit 0,79 woningen, en een huishouden met een iets hoger inkomen tot de EU-grens uit 0,94 woningen. Met andere woorden; ten opzichte van de corporatiedoelgroep kent de gemeente Heiloo op dit moment dus een relatief kleine sociale huurvoorraad. Een flink deel van deze doelgroep richt zich in de gemeente echter niet op een corporatiewoning, maar woont in een koopwoning. Dit kan onder andere het gevolg zijn van ouderen die door het bereiken van de AOW-gerechtigde leeftijd een inkomensdaling doormaken maar vervolgens wel in hun koopwoning blijven wonen. • De groep huishoudens met een laag middeninkomen heeft in principe veel keuze op de woningmarkt. De groep is naar verhouding klein en het aanbod is groot ten opzichte van de omvang van de groep. Een aanzienlijk deel van het aanbod bestaat uit corporatiewoningen met een huur tussen de aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens. Corporaties zijn gebonden aan een maximum aandeel van hun vrijkomende woningen met een gereguleerde huur die zij mogen toewijzen aan huishoudens met een midden- of een hoog inkomen.

Los van die beperking is het beleid van veel corporaties dat zij zich richten op hun primaire doelgroep. Daarnaast ondervinden huishoudens met een middeninkomen veel concurrentie van andere inkomensgroepen. In dat licht is de situatie voor huishoudens met een laag middeninkomen wellicht wat minder rooskleurig dan uit de tabel zou blijken. Desalniettemin is het potentiële aanbod in het middenhuursegment relatief groot ten opzichte van de potentiële vraag.

3.3 Ontwikkeling koop- en huurmarkt In deze paragraaf zoomen we verder in op de bestaande woningvoorraad. We gaan in op diverse ontwikkelingen binnen de koop- en huurmarkt. Prijsontwikkelingen van verschillende woningtypen en de ontwikkeling van het aantal transacties geven hierbij een eerste inzicht in ontwikkelingen op de woningmarkt in de gemeente.

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

25

Stijging aantal transacties en gemiddelde koopsom Conform de landelijke trend zijn de prijzen van koopwoningen in de gemeente Heiloo de afgelopen jaren sterk gestegen, zoals in onderstaand figuur te zien is tussen 2017 en 2020. Het aantal transacties per kwartaal schommelt, maar laat door de tijd heen wel een toenemende trend zien. Figuur 3.9: Gemeente Heiloo. Ontwikkeling aantal transacties en gemiddelde koopsom 2017 tot en met 2020 120

€ 600.000

100

€ 500.000

80

€ 400.000

60

€ 300.000

40

€ 200.000

20

€ 100.000

0

€'17 '17 '18 '18 '18 '18 19 '19 '19 '19 '20 '20 '20 '20 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

'17 '17 '18 '18 '18 '18 19 '19 '19 '19 '20 '20 '20 '20 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

Bron: Woningmarktcijfers.nl, 2020.

In onderstaande tabel zijn de gemiddeld transactieprijzen van de verschillende type woningen onder elkaar gezet. Voor alle type woningen is in de periode van 2017 tot en met 2020 een prijsstijging van de gemiddelde koopsom te zien. De gemiddelde transactieprijs van appartementen (+33%) zijn in deze periode het hardst gestegen. De gemiddelde transactieprijzen van vrijstaande woningen stegen het minst (19%). In 2020 bedroeg de gemiddelde transactieprijs van een tussenwoning circa € 347.000 en van een hoekwoning €402.000. De prijs voor een twee-onder-een-kapwoning bedroeg circa € 492.000 en een vrijstaande woning had een gemiddelde transactieprijs van € 619.000. De gemiddelde prijs voor een appartement lag in 2020 op € 325.000. Tabel 3.4: Gemeente Heiloo. Ontwikkeling gemiddelde transactieprijs (€) naar woningtype, 2017 tot en met 2020

Appartement Tussenwoning Hoekwoning 2^1-kap Vrijstaand Totaal

2e helft 2017 € 229.000 € 282.000 € 307.000 € 423.000 € 498.000 € 339.000

2018 € 256.000 € 313.000 € 384.000 € 407.000 € 495.000 € 366.000

2019 € 260.000 € 320.000 € 384.000 € 449.000 € 562.000 € 572.000

2020 € 325.000 € 347.000 € 402.000 € 492.000 € 619.000 € 439.000

2017 - 2020 33% 31% 23% 28% 19% 30%

Bron: Woningmarktcijfers.nl, 2021.

Tussen eind 2017 tot en met 2020 zijn in de gemeente Heiloo het vaakst tussenwoningen verkocht (342) gevolgd door vrijstaande woningen (262). Het aantal transacties per jaar is in deze periode voor alle afzonderlijke woningtypen toegenomen. Wel blijkt een daling van het aantal verkochte tussenwoningen tussen 2019 en 2020 (-8) en het aantal verkochte twee-onder-een-kapwoningen (-5).

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

26

Tabel 3.5: Gemeente Heiloo. Ontwikkeling aantal transacties naar woningtype, 2017 tot en met 2020

Appartement Tussenwoning Hoekwoning 2^1-kap Vrijstaand Totaal

2e helft 2017 27 59 22 32 40 180

2018 40 83 53 39 67 282

2019 34 104 50 53 73 214

2020 56 96 57 48 82 339

Totaal 157 342 182 172 262 1.015

Bron: Woningmarktcijfers.nl, 2021.

Positie van middeninkomens in Heiloo De sterke prijsontwikkeling is gunstig voor huishoudens die een koopwoning hebben, maar minder gunstig voor huishoudens die de koopmarkt willen betreden. Op dit moment kan een huishouden met een bruto jaarinkomen van circa € 40.000 een hypotheek krijgen van circa € 190.000 en een huishouden met een inkomen van € 46.000 een hypotheek van circa € 219.000. Om in de gemeente Heiloo een tussenwoning te kopen met een gemiddelde prijs van € 347.000 is een bruto jaarinkomen van ca € 65.000 nodig. Bij een gemiddelde twee-onder-een-kapwoning (€ 86.000) of een vrijstaande woning (€ 104.000) is een beduidend hoger inkomen nodig. In tabel 3.6 staat een overzicht van het benodigde jaarinkomen dat nodig is om een gemiddelde woning te kopen in de gemeente. Tabel 3.6: Gemeente Heiloo. Benodigd jaarinkomen per woningtype

Woningtype Appartement Tussenwoning Hoekwoning 2^1-kap Vrijstaand

Transactieprijs € 325.000 € 347.000 € 402.000 € 492.000 € 619.000

Benodigd jaarinkomen € 62.000 € 65.000 € 72.000 € 86.000 € 104.000

Bron: Rabobank Hypotheken, 2021.

Huishoudens met een inkomen tussen circa € 40.000 en circa € 45.000 hebben doorgaans een lastige positie op de woningmarkt. Deze groep middeninkomens verdient net teveel om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning en te weinig om een koopwoning te kunnen financieren. Op basis van de gemiddelde transactieprijzen van appartementen en tussenwoningen zijn de mogelijkheden voor lage middeninkomens in de bestaande voorraad in de gemeente Heiloo beperkt. Ook zijn er maar beperkte mogelijkheden voor de groep hoge middeninkomens met een inkomen tussen circa € 46.000 en circa € 56.000. Door stijging van de woningprijzen zal het goedkope aanbod de komende tijd verder afnemen. De verwachting is dat de positie van middeninkomens op de woningmarkt hierdoor verder verslechtert.

Ontwikkelingen sociale huurmarkt Op basis van cijfers van Sociale Verhuurders Noord-Kennemerland (SVNK) zijn ontwikkelingen in de sociale huurmarkt tussen 2015 en 2020 in beeld gebracht. Jaarlijks komen er in de gemeente Heiloo gemiddeld 82 woningen vrij voor verhuring. Uit de ontwikkeling van het aantal reacties en de gemiddelde actieve zoektijd blijkt dat de druk op de sociale huurmarkt in Heiloo is opgelopen. Het gemiddeld aantal reacties lag in 2020 meer dan twee keer zo hoog als in 2015. Daarnaast is de actieve zoektijd in de afgelopen jaren met 0,9 jaar toegenomen.

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

27

Tabel 3.7: Gemeente Heiloo. Ontwikkeling reguliere verhuringen, aantal reacties en gemiddelde zoektijd, 2015 - 2020*

Heiloo Aantal verhuringen Gemiddeld aantal reacties Gemiddelde zoektijd

2015 103 91 1,5

2016 76 112 1,9

2017 104 106 1,4

2018 52 158 1,6

2019 84 280 2,0

2020 74 203 2,4

Gemiddeld 82 158 1,8

*Exclusief bemiddeling en verhuringen met urgentie/indicatie. Bron: SVNK, 2021.

Binnen de gemeente Heiloo zijn wel verschillen tussen de woningtypen te zien. De gemiddelde zoektijd ligt bij appartementen met lift en eengezinswoningen het laagst. Huurders die een appartement op de begane grond betrokken waren gemiddeld het langst actief op zoek naar een woning. Als we kijken naar het aantal reacties valt op dat er relatief veel wordt gereageerd op appartementen op de begane grond en eengezinswoningen. Op appartementen met lift werd gemiddeld iets minder vaak gereageerd. Tabel 3.8: Gemeente Heiloo. Gemiddelde zoektijd in jaren en gemiddeld aantal reacties per woningtype in 2020*

Appartement begane grond Appartement met lift Appartement zonder lift Eengezinswoning Totaal

Aantal verhuringen 18 12 26 18 74

Gemiddelde zoektijd (in jaren) 2,8 2,2 2,5 2,1 2,4

Gemiddeld aantal reacties 208 118 193 267 203

*Exclusief bemiddeling en verhuringen met urgentie/indicatie. Bron: SVNK, 2021

In de onderstaande tabel zijn verhuurgegevens over 2020 per prijsklasse weergegeven. Het valt op dat op de goedkoopste twee prijsklassen relatief het meest gereageerd wordt. Het gemiddeld aantal reacties ligt bij woningen tussen de 2e aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens een stuk lager. Als we kijken naar de gemiddelde zoektijd ligt deze het hoogst in de prijsklasse tussen de 2e aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens. Tabel 3.9: Gemeente Heiloo. Gemiddelde zoektijd in jaren en gemiddeld aantal reacties per prijsklasse in 2020*

Tot kwaliteitskortingsgrens Kwaliteitskortingsgrens t/m 1e aftoppingsgrens Tussen 1e en 2e aftoppingsgrens Tussen 2e aftoppingsgrens en liberalisatiegrens Boven liberalisatiegrens Totaal

Aantal verhuringen 14 43

Gemiddelde zoektijd (in jaren) 2,2

Gemiddeld aantal reacties 227

2,6

229

7 10

1,5

119

2,7

113

0 74

2,4

203

*Exclusief bemiddeling en verhuringen met urgentie/indicatie. Bron: SVNK, 2021.

2361.102/G | Woningmarktonderzoek

28

4 Kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte Hoofdstuk 4 gaat over de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte in de gemeente in de komende jaren. Allereerst gaan we in op de bevolkingsontwikkeling en huishoudensontwikkeling in Heiloo en kijken we naar de benodigde inloop van de woningtekorten. Vervolgens wordt aan de hand van de woonvoorkeuren en verhuisgedrag van verschillende groepen huishoudens een beeld gegeven van de ontwikkeling van de kwalitatieve woningbehoefte.

4.1 Kwantitatieve woningbehoefte Om de kwantitatieve woningbehoefte in de komende jaren in beeld te brengen baseren we ons op de bevolkings- en huishoudensprognose van de provincie Noord-Holland. Deze prognose gaat uit van de trendmatige ontwikkeling van het aantal inwoners en huishoudens. De ambitie van Regio Alkmaar is om een deel van de woningbehoefte in de Metropoolregio Amsterdam op te vangen en jaarlijks veel extra woningen te bouwen voor deze ‘overloop’. Dat betekent een veel grotere opgave dan uit de provinciale prognose blijkt. In paragraaf 4.5 wordt de ontwikkeling volgens dit scenario nader verkend. Inzetten op het bouwen voor de overloop vanuit de MRA vraagt een regionale afstemming van het toevoegen van de gevraagde woningen in woonmilieus die aanwezig zijn in de regiogemeenten of die juist complementair zijn aan de woonmilieus die aanwezig zijn in de gemeenten. Bijvoorbeeld door in Alkmaar en Heerhugowaard meer in te zetten op het toevoegen van aansprekende stedelijke woonmilieus en in Langedijk en de BUCH-gemeenten meer grondgebonden woningen toe te voegen in minder compacte woonmilieus en in dorpse woonmilieus.