Taxatierapport inbrengwaarde Zuiderloo
Tekst van het document
175,00 175,00 120,00 95,00 95,00 95,00
€
107.275
€
21.875
€
28.200
€
87.115
€
71.630
Inbrengwaarde Inbrengwaarde Inbrengwaarde Inbrengwaarde Inbrengwaarde Inbrengwaarde Inbrengwaarde Inbrengwaarde Inbrengwaarde Inbrengwaarde Inbrengwaarde Inbrengwaarde Inbrengwaarde Inbrengwaarde Inbrengwaarde Inbrengwaarde
€
6.650
€
4.180
€
42.940
€
50.635
€
25.460
€
75.810
€
15.485
€
7.790
€
760
€
6.745
€
1.900
€
285
€
285
€
267.520,00
Totaal
€ €
6.348.450,00 6.615.970,00
Totaal afgerond
€ 6.615.000,00
2.816
Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo
4.1 4.2 5.1
5.2 5.3 6
7
13.1 13.2 14 18 27 38 40 43 64 104 130 153 159 161 171 186 228 229 232 241 242 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 297,2 297.1 298 299 300,1 300.2 301 302 303 304
E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E
1455 1748 3019 2725 3549 3550 3551 3552 3540 3548 1823 2248 3320 2512 3409 3415 2701 2703 1401 3333 3430 3413 2900 3481 2720 2180 2899 2122 2390 3565 3566 2389 849 3277 2721 2420 3315 3553 3556 997 3332 2035 3538 3429 2724 2182 2680 2464 3015 3428 3216 3416 3557 3544 3528 3542 3546 3555 3554 3480
TOTAAL
1.600
613
613
125
124
125
235
232
235
1.030
917
917
754
765
754
291
294
291
423
416
423
182
179
182
14
2
14
114
113
114
240
178
178
1.230
1.232
1.233
537
578
578
1.475
826
826
751
751
751
68
59
59
771
762
771
1.230
1.223
1.230
365
81
81
70
72
70
4.568
3.779
3.825
4.640
2.314
2.314
517
517
519
2.475
370
370
122
123
122
310
323
310
65
65
65
475
487
475
1.680
1.056
1.056
1.234
1.234
1.234
1.376
1.387
1.376
8.460
8.457
8.457
1.242
599
599
2.436
1.247
1.248
202
204
202
995
966
995
1.576
1.216
1.217
294
295
294
171
172
171
2.035
1.077
1.084
325
334
325
689
696
689
21
15
21
59
38
59
1.155
901
901
497
498
497
165
10
10
670
663
670
4.810
1.613
1.630
48
37
48
1.415
1.424
1.415
3.586
10
3.586
98
99
98
268
272
268
7
7
7
89
91
89
122
124
122
120
121
120
242
243
242
1.180
1.170
1.170
61.944
43.671
47.345
Achtertuin 738 Achtertuin 235 Erf BOG onbebouwd Onbebouwde grond Onbebouwde grond Onbebouwde grond Grond met loods 2.567 Erf BOG 14 Onbebouwde grond 114 Onbebouwde grond Achtertuin Achtertuin met opstallen en kas 1.989 Woonhuis met tuin Onbebouwde grond Onbebouwde grond 1.636 Onbebouwde grond 771 Volkstuintjes 1.230 Volkstuintjes Achtertuin met schuur 151 Achtertuin met schuur 3.825 Achtertuin woning met kleine opstallen 2.314 Onbebouwde grond, paardeweide 519 Achtertuin met opstal 370 Tuin bij woning, onbebouwd 122 Achtertuin met twee kleine opstallen 310 Onbebouwde grond 65 Achtertuin 475 Onbebouwde grond 1.056 Erf met twee opstallen Volkstuintjes 2.610 Volkstuintjes 8.457 Onbebouwde grond 599 Achtertuin 1.248 Onbebouwde grond 202 Achtertuin 995 Volkstuintjes 1.217 Onbebouwde grond Onbebouwde grond 465 Onbebouwde grond 1.084 Tuin zonder bebouwing 325 Achtertuin met kleine opstal 689 Onbebouwde grond 21 Onbebouwde grond 59 Achtertuin 901 Onbebouwde grond 497 Tuin bij woning met opstal 10 Achtertuin 670 Garage met ondergrond en erf 1.630 Erf bij BOG onbebouwd 48 Achtertuin 1.415 Onbebouwde grond 3.586 Grond met kleine opstal 98 Onbebouwde grond 268 Onbebouwde grond 7 Onbebouwde grond 89 Onbebouwde grond 122 Onbebouwde grond 120 Onbebouwde grond 242 Onbebouwde grond 1.170 Tuin bij woning, onbebouwd 50.161
€
27.645
€
252.000
95,00 € 95,00 €
10.830
€
919.500
€
78.470
€
71.345
95,00 95,00 95,00 95,00 95,00
€
5.605
€
73.245
€
116.850
€
21.000
€
18.000
€
451.500
95,00 €
219.830
€
97.500
€
64.750
€
21.350
€
29.450
175,00 175,00 95,00 175,00 95,00 95,00 95,00 95,00 175,00 95,00 175,00 95,00 95,00 95,00 95,00 175,00 175,00 95,00 95,00 175,00 95,00
€
11.375
€
45.125
€
229.500
€
117.230
€
130.720
€
803.415
€
104.825
€
118.560
€
35.350
€
94.525
€
115.615
€
27.930
€
16.245
€
189.700
€
56.875
€
65.455
€
1.995
€
10.325
€
85.595
€
97.500
175,00 €
1.750
€
142.500
120,00 € 175,00 € 95,00 €
195.600
€
417.000
95,00 95,00 95,00 95,00 95,00 95,00 95,00 175,00
8.400 134.425
€
9.310
€
25.460
€
665
€
8.455
€
11.590
€
11.400
€
22.990
€
204.750
Deze waardering is tot stand gekomen na opname van het object, rekening houdend met alle aan ondergetekende bekende en voor de waarde van belang geachte factoren. Alles overwegende is de taxateur van mening dat de waarde van het getaxeerde bedraagt: € 6.615.000,ZEGGE: ZESMILJOEN ZESHONDERDVIJFTIENDUIZEND EURO
Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo
1.330
Paraaf
26
5.8
Backtesting Taxateur heeft de onroerende zaak eerder gewaardeerd, te weten in 2020, het verschil in de indertijd getaxeerde totale waarde, te weten € 10.165.802,50 en de thans getaxeerde waarde van € 6.615.000,= wordt verklaard door het feit dat de totaal te taxeren oppervlakte kleiner is, hiermee is de waarde ook lager is.
6
Verantwoording De taxatie kan geen uitputtend planologisch onderzoek bevatten. De gegevens in het rapport mogen niet als volledig worden beschouwd en zijn uitsluitend gebaseerd op de genoemde informatiebronnen. Dit rapport is uitsluitend gemaakt ten behoeve van voormelde opdrachtgever. Ondergetekende aanvaardt dan ook geen enkele aansprakelijkheid ten aanzien van de inhoud van dit rapport jegens anderen dan de opdrachtgever. Bij de taxatie wordt rekening gehouden met een scala aan (wegings)factoren, informatiebronnen e.d. Slechts een deel van bij de beoordeling betrokken gegevens is in het rapport opgenomen. De beoordeling en de rapportage zijn afgestemd op het doel van de taxatie. De taxateur is gaarne bereid tot het verstrekken van een nadere toelichting aan de opdrachtgever. Een concept van dit rapport is op 28 augustus 2023 verstuurd naar opdrachtgever, naar aanleiding van opmerkingen van opdrachtgever zijn er diverse tekstuele aanpassingen doorgevoerd. Tevens is de berekening enigszins aangepast; de sloopkosten zijn nu zonder btw berekend, dit gaf een minimale wijziging van de getaxeerde waarde, de afgeronde getaxeerde waarde is ongewijzigd gebleven. Aldus opgemaakt en getekend,
T. de Boer Rentmeester en Beëdigd taxateur/makelaar
Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo
Heemstede, 22 september 2023
Paraaf
27
Bijlage 1
Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo
Paraaf
28
Foto’s Onderstaande foto’s geven een algemeen beeld van het getaxeerde. Niet alle objecten zijn afzonderlijk gefotografeerd.
Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo
Paraaf
29
Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo
Paraaf
30
Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo
Paraaf
31
Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo
Paraaf
32
Bijlage 2
Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo
Paraaf
33
Referenties Ruwe bouwgronden Taxateur heeft diverse transacties van gronden beoordeeld die rond plangebied zijn verkocht. Taxateur heeft diverse transacties beoordeeld die hebben plaatsgevonden binnen het plangebied “Zuiderloo” en ook (nog) een uit te werken woonbestemming hebben, het betreft transacties van gronden met een beperkte oppervlakte die vergelijkbaar is met de oppervlakte van een bouwkavel voor een woonhuis. Gezien deze beperkte omvang acht taxateur het niet reëel dat te veronderstellen is dat in de oppervlakte infrastructuur of andere niet lucratieve bestemmingen gerealiseerd moeten worden. Ook hebben de kavels over het algemeen een directe ontsluiting naar de openbare weg, al dan niet recent aangelegd door de gemeente. Ook betreft het transacties van een particuliere verkoper naar een particuliere koper (eindgebruiker). Om deze redenen heeft taxateur deze transactie dan ook buiten beschouwing gelaten voor het vaststellen van de complexwaarde. Een deel van referentietransactie hebben plaatsgevonden in het plangebied “Zandzoom”, taxateur acht deze transacties bruikbaar. De twee plangebieden grenzen aan elkaar en ook is het te realiseren (woon)programma goed vergelijkbaar.
Percelen grond gelegen nabij Pagenlaan te Limmen
Transactieprijs: € 440.900 k.k.(excl. btw) Transactieprijs per m2: € 100,- (excl. btw) Transactiedatum (akte): 1 september 2021 Kadastrale gegevens: Limmen, sectie C, nummers 4503, 4504, 4506, groot resp. 32 ca, 1.327 m2 en 3.050 m2 Oppervlakte: 4.409 m2 Recht: volle eigendom Akte Hyp4: 82051/150 Verkoper: De gemeente Castricum Koper: Zandzoom BV Opmerking Verkocht door de gemeente Castricum aan ontwikkelaar, in de akte is opgenomen dat de transactie volgt uit een samenwerkingsovereenkomst tussen de partijen. Taxateur is van mening dat de koper de gronden gekocht heeft met een gewenste en geplande woningontwikkeling. Omdat de koper een ontwikkelaar is acht taxateur deze transactie bruikbaar. De percelen zullen betrokken worden in een grotere ontwikkeling die ook de zuidelijk gelegen gronden omvat.
Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo
Paraaf
34
Twee percelen grond gelegen nabij Runxputteweg te Heiloo
Transactieprijs: € 264.000,- k.k. Transactieprijs per m2: € 53,73 k.k. exclusief nabetaling Transactieprijs per m2 € 114,80 inclusief nabetaling Transactiedatum (akte): 13 maart 2020 Kadastrale gegevens: Heiloo, sectie E, nummers 2518 en 2717, groot resp. 4.855 m2 en 58 m2 Oppervlakte: 4.913 m2 Recht: volle eigendom Akte Hyp4: 77643/180 Verkoper: de heer R.J.M. Sombroek Koper: Stichting Lexx Opmerking De gronden hebben de enkel bestemming “Woongebied” met de functieaanduiding Specifieke vorm van woongebied centrale kamer west. De taxateur is van mening dat koper de gronden gekocht heeft met een gewenste en geplande woningontwikkeling, uit de akte blijkt dat partijen uitgaan van acht woningen die gerealiseerd kunnen worden op de onderhavige gronden. In de akte staat de navolgende nabetalingsverplichting omschreven: Als de bestemming van het gekochte onherroepelijk gewijzigd is in een bestemming ten behoeve van de bouw van woningen en de omgevingsvergunning voor de bouw van acht (8) vrijstaande woningen (in de vrije sector) onherroepelijk is verleend is koper verplicht aan verkoper een nabetaling op de koopprijs te doen ten bedrage van driehonderdduizend euro (€ 300.000,00). Taxateur is van mening dat er voor de ruwe bouwgrondprijs/complexwaarde niet direct uitgegaan kan worden van de transactieprijs inclusief de nabetaling.
Immers indien er recht bestaat op de nabetaling is er zekerheid van het realiseren van de acht woningen, derhalve is in deze transactieprijs het risico van minder of geen woningbouw niet aanwezig en betrokken in de prijs. Daarentegen kan er ook niet direct uitgegaan worden van de transactie exclusief de nabetaling, daar in deze koopsom de kans op een ontwikkeling niet meegewogen is.
Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo
Paraaf
35
Percelen grond gelegen nabij de Hoogeweg te Heiloo
Transactieprijs: € 1.150.000 k.k. Transactieprijs per m2: € 229,95 k.k. Transactiedatum (akte): 4 juni 2020 Kadastrale gegevens: Heiloo, sectie E, nummers 3214, 2399 (thans 3416), 3216 groot resp. 3.551 m2, 35 m2 en 1.415 m2 Oppervlakte: 5.001 m2 Recht: volle eigendom Akte Hyp4: 78212/121 Verkoper: de heer R.B. Jansen Koper: Kuin Vastgoedontwikkeling BV Opmerking Relatief kleine percelen met goede ontsluitingen naar het (toekomstige) openbaar gebied, ook zijn er relatief weinig versnijdingen en is het percentage uitgeefbare grond voor wonen relatief hoog. Ondanks dit en dat er sprake is van de zogenaamde voorstrooktheorie is de transactieprijs opvallend hoog. Transactie heeft plaatsgevonden onder overdrachtsbelasting. Ten tijde van de transactie was de bestemming “uit te werken woonbestemming”. Het betreft een relatief klein perceel met goede ontsluitingen naar de openbare weg, waarmee er in de verkochte kavels geen, dan wel weinig infrastructuur aangelegd hoeft te worden, ook zijn de kosten voor het bouwrijp maken relatief beperkt, de aansluitingen op de nutsvoorzieningen bevinden zich op korte afstand. In de onteigeningspraktijk is men bekend met de term “voorstrook”, met deze voorstrook wordt bedoeld een strook grond die langs een bestaande weg ligt en om die reden meer geschikt is voor bebouwing dan gronden die niet aan een bestaande weg liggen.
In sommige gevallen wordt aan een dergelijke (juridisch bouwrijpe) voorstrook een hogere waarde toegekend dan aan de overige gronden. Taxateur is van mening dat de gronden van deze referentie allen een directe ontsluiting naar de openbare weg hebben waarmee er relatief weinig kosten gemaakt moeten worden om de kavels te ontsluiten, waarmee de gronden op basis hiervan een hogere waarde hebben.
Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo
Paraaf
36
Perceel onbebouwde grond gelegen nabij Groeneweg 24 te Heiloo
Transactieprijs: € 1.020.160 (excl. btw) Transactieprijs per m2: € 80,- (excl. btw) Transactiedatum (akte): 1 december 2020 Kadastrale gegevens: Heiloo, sectie E, nummer 3272, groot 12.752 m2 Oppervlakte: 12.752 m2 Recht: volle eigendom Akte Hyp4: 79813/141 Verkoper: Coco Egmond Beheer B.V. Koper: Ontwikkelcombinatie BPD-T&G V.O.F Opmerking Dit betreft een transactie waarbij een perceelgrond is verkocht met een oppervlakte van 12.752 m2. De gronden hebben de enkel bestemming Woongebied met de functieaanduiding Specifieke vorm van woongebied centrale kamer west. De taxateur is van mening dat koper de gronden gekocht heeft met een gewenste en geplande woningontwikkeling zonder dat er precies bekend is hoeveel woningen er gebouwd gaan worden en wat de aarde van de woningen zal zijn. Ook zal op de onderhavige gronden naast woningbouw ook infrastructuur en overige openbare voorzieningen gerealiseerd moeten worden. Percelen grond gelegen nabij de Hoogeweg te Heiloo
Transactieprijs: € 637.065 k.k. Transactieprijs per m2: € 65,- k.k. Transactiedatum (akte): 7 juni 2022 Kadastrale gegevens: Heiloo, sectie E, nummers 3278 en 3280, groot resp. 3.177 m2 en 6.624 Oppervlakte totaal: 9.801 m2 Recht: volle eigendom Akte Hyp4: 84379/155 Opmerking Dit betreft een transactie waarbij er percelen grond met een totale oppervlakte van 9.801 m2 zijn verkocht. De gronden hebben de enkel bestemming Woongebied met de functieaanduiding Specifieke vorm van “woongebied centrale kamer west”. Een groot deel van het perceel (ca. 4.100 m2) heeft ook Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo
Paraaf
37
de functieaanduiding “Wonen uitgesloten”, dit waarschijnlijk door de bestemming “Bedrijf” van de aangrenzende percelen. Dit verklaart de relatief lage transactieprijs van deze gronden, daar er minder woningen gerealiseerd kunnen worden dan bij een perceel zonder de functieaanduiding “Wonen uitgesloten”. Levering heeft plaatsgevonden onder overdrachtsbelasting. 3 percelen grond gelegen aan de Schipperslaan/Lijnbaan te Heiloo
Transactieprijs € 972.295,19 Transactieprijs per m2 € 81,60 Transactiedatum (akte): 15 januari 2019 Kadastrale gegevens: Heiloo, sectie H, nummers 28, 68 en 69, groot resp. 11.170 m2, 135 m2 en 610 m2 Oppervlakte: totaal van de drie percelen 01.19.15 ha Recht: volle eigendom Akte Hyp4: 74843/58 Verkoper: de heer A.N.M. Karels Koper: BPD Ontwikkeling BV Opmerking Dit betreft een transactie waarbij er een perceel grond verkocht is met een oppervlakte van 1.19.15 ha. De taxateur is van mening dat koper de gronden gekocht heeft met een gewenste en geplande woningontwikkeling, zonder dat er precies bekend is hoeveel woningen er gebouwd gaan worden en wat de aard van de woningen zal zijn. Wel is het verkochte gelegen in het bestemmingsplan Zandzoom. In de akte is omschreven dat partijen de kans op een nabetaling, die overeengekomen is in de koopovereenkomst, nihil achten. In de akte is een voorkeursrecht beschreven waarin koper zich verplicht tot het leveren van twee bouwrijpe kavels voor de bouw van twee woningen, de kavels dienen circa 700 m2 groot te zijn. De koopsom bedraagt € 213,21 per m2 excl. btw. Taxateur is van mening dat deze bepaling een beperkt negatieve invloed heeft op de waarde.
Gelegen aan de Westerweg/Lijnbaan te Heiloo Transactieprijs € 2.507.488,76 Transactieprijs per m2 € 88,73 Transactiedatum (akte): 15 januari 2019 Oppervlakte: 02.82.60 ha Recht: volle eigendom Akte Hyp4: 74843/57 Verkoper: de heren C.J. Hageman en R.A.M. Hageman Koper: BPD Ontwikkeling BV Opmerking Dit betreft een transactie waarbij er een perceel grond verkocht is met een oppervlakte van 2.82.60 ha. De taxateur is van mening dat koper ook deze gronden gekocht heeft met een gewenste en geplande woningontwikkeling, zonder dat er precies bekend is hoeveel woningen er gebouwd gaan worden en wat de aarde van de woningen zal zijn. Wel is het verkochte gelegen in het bestemmingsplan Zandzoom taxateur acht de referentie echter goed bruikbaar gezien de nabijheid van dit plan bij het getaxeerde en gezien het feit dat beide plannen sterk op elkaar lijken.
Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo
Paraaf
38
Perceel bouwgrond gelegen nabij de Hoogeweg 40A te Heiloo Transactieprijs: € 1.820.500,= Transactieprijs per m2: € 100,= Transactiedatum (akte): 2 september 2019 Oppervlakte: 01.82.05 ha Recht: volle eigendom Akte: 763332/50 Verkoper: Dames N.H. van Zaal en M.J.T. van Zaal Koper: CKO Heiloo BV (samenwerking van Hoorne Ontwikkeling en BV BPD Ontwikkeling BV Opmerking Dit betreft de verkoop van een perceel grond, die in de akte omschreven wordt als bouwgrond, met een vergelijkbare bestemming als die van het getaxeerde, te weten “Woongebied”, waarbij de exacte omvang van het aantal te realiseren woningen voor de kavel nog niet vast staat. Dit perceel is overigens gelegen in de bestemmingsplan “Zandzoom”. Perceel bouwgrond gelegen nabij de Vennewatersweg 14 te Heiloo Transactieprijs: € 464.318,89 Transactieprijs per m2: € 81,60 Transactiedatum (akte): 22 januari 2019 Oppervlakte: 00.56.90 ha Recht: volle eigendom Akte: 74864/182 Verkoper: de heer J. van der Veen Koper: BPD Ontwikkeling BV Opmerking Dit betreft de verkoop van een perceel grond, in de akte omschreven als bouwgrond, met een vergelijkbare bestemming als die van het getaxeerde, te weten “Woongebied”, waarbij de exacte omvang van het aantal te realiseren woningen voor de kavel nog niet vaststaat. Dit perceel is overigens gelegen in de bestemmingsplan “Zandzoom”.
In de akte is omschreven dat partijen de kans op een nabetaling, die kenbaar overeengekomen is in de koopovereenkomst, nihil achten. Overwegingen Voor het vaststellen van de waarde heeft taxateur het navolgende overwogen. De bandbreedte van transacties zonder meerwaarde verrekening en zonder bijzonderheid van minder woningen is € 80,= tot € 229,95 per m2. Taxateur is van mening dat de transactie van € 229,95 per m2, dermate afwijkt van de overige transacties dat deze slechts terughoudend meegewogen moet worden in het waardeoordeel, in ieder geval kan deze transactie niet doorslag gevend zijn. Temeer het een solistische uitschieter naar boven is. Veel van de referenties zijn van wat latere datum. Daar de meest recente transactie € 100,= bedraagt, is taxateur van mening dat de waarde gesteld moet worden aan de bovenkant van de “geschoonde” transacties. Alles overwegende stelt taxateur de inbrengwaarde op € 95,= per m2.
Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo
Paraaf
39
Referentie woning perceel 3320
Opmerking Gelegen in de nabijheid, eveneens een vrijstaande woning, echter op een aanzienlijk kleiner perceel, minder vrije ligging. Kleiner woonoppervlakte. Vergelijkbare bouwperiode, andere bouwstijl. Woning is volledig gerenoveerd en gemoderniseerd. Staat van onderhoud en luxe is hoger dan het gemiddelde. Geen garage en bijgebouwen.
Opmerking Gelegen in de nabijheid, eveneens een vrijstaande woning, echter op een kleiner perceel, minder vrije ligging. Iets kleiner woonoppervlakte, wel een zeer ruime vrijstaande stenen garage/bijgebouw. Vergelijkbare bouwperiode, andere bouwstijl. Gemiddelde staat van onderhoud en luxe.
Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo
Paraaf
40
Opmerking Gelegen in de nabijheid, eveneens een vrijstaande woning. Andere bouwperiode en bouwstijl. Groter woonoppervlakte en groter woonperceel. Gemiddelde staat van onderhoud en luxe is minder dan het gemiddelde. Woning dient gemoderniseerd te worden. Geen garage.
Percelen snippergroen/ tuingrond gehanteerd door diverse gemeenten Er zijn geen referenties voorhanden van transacties van percelen siertuin. De taxateur heeft zich bij het vaststellen van de waarde voor siertuinen dan ook voornamelijk gebaseerd op eigen ervaringen. Ook heeft de taxateur kennis genomen van de prijs, te weten € 250,= per m2 k.k., die gemeente Heiloo rekent bij de verkoop van een perceelgedeelte grond tot een oppervlakte van 100 m2.
Gemeente Heiloo
Bron: website gemeente Heiloo over snippergroen beleid d.d. 12 juni 2023
Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo
Paraaf
41
Gemeente Castricum
Bron: website gemeente Castricum over snippergroen beleid d.d. 12 juni 2023 Gemeente Alkmaar De verkoopprijs van de grond wordt berekend op basis van de Nota Grondprijzen 2022-2023. De grondprijs per m² is € 239,- per vierkante meter. Bron: website gemeente Alkmaar over snippergroen beleid d.d. 12 juni 2023 Gemeente Bloemendaal De gemeente Bloemendaal rekent in 2022 voor restkavels en snippergroen in dorpskernen Bloemendaal, Overveen en Aerdenhout € 259,- per m2, voor Bennebroek € 207,- en voor Vogelenzang € 181,- per m2 (bron: Website gemeente Bloemendaal).
Uit de gepubliceerde Besluitenlijst Vergadering van burgemeester en wethouders van de gemeente Bloemendaal , d.d. 18 mei 2021, blijkt dat het college van B&W besloten heeft tot de verkoop van de volgende percelen grond. Verkoop strook gemeentegrond circa 33 m2 achter Bos en Duinlaan 9b te Bloemendaal, tegen een verkoopprijs van € 8.250,- (€ 250,-/m2) k.k. aan de eigenaren van de Bos en Duinlaan 9b te Bloemendaal. Verkoop strook gemeentegrond circa 20 m2 achter Bos en Duinlaan 17 te Bloemendaal, tegen een verkoopprijs van € 5.000,- (€ 250,-/m2) k.k. aan de eigenaren van de Bos en Duinlaan 17 te Bloemendaal. Verkoop strook gemeentegrond circa 45 m2 voor Vogelenzangseweg 177 te Vogelenzang, tegen een verkoopprijs van € 8.010,- (€ 178,-/m2) k.k. aan de eigenaren van de Vogelenzangseweg 177 te Vogelenzang.
Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo
Paraaf
42
Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo
Paraaf
43
Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo
Paraaf
44
Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo
Paraaf
45
Bijlage 3
Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo
Paraaf
46
Bestemmingsplan
Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo
Paraaf
47
Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo
Paraaf
Bijlage 4
1333 1325
Gemeente Heiloo
1336
1346
1337
1347
1384
1348
1338
Exploitatieplan Zuiderloo
1767
1349
1189 1014 1015
1417 1418
2093
Datum 19-07-2023
1422
3008 877
1424
682
1543
1114
1545
2514 3271 3270 1821 2561
2318
1222 1221
1219 1218
1054
1053
1055
4549 4548 2816 2817 2818 2819 14701471 1472 1487 690
687
691 692
1214
1075
1379
965
1212
694 695
1378
698
1210
700 701
2545 2546
2820 705
702 703 2821
1166
24752477 11721173 1174
2548 2874 2549
2478 1176
1081 2550
2363
2349 1912 2275 1913
1916
1932
1925 2296
2300 1928
1927 2295
2299
1930 1931
2294
2293
2310 2327 1942 2292
2305
3203
2288
2467
2331
2287
2307
1959 2286
1972 2334
1970
1968 2302
1973 2284
1974
1562
3074 3081
2046 2110
2269
3572
3080 3079 3085 3077 3075
1993
2048
3315
2283
3040
3009
3562
3291
2901 2415
2642 2640
2620 2621
2627
1769
3415 1823
2512
2361
3412 1867
1802
780 3409
3322
3320
3323
1895
3318 1680 2023
48
3414
3265
3479 3478
2389
3459
3461
2030 3548 2165
3544 2166
3426
3118
1314
2863
3471 3470
3473
3465
2920
2864
2866 2867
2922
2997 2991
2182
2858
2868
2992
3551
2724
2844
3416
2836 2837 2838 2839 2840 2841
2842 2683
2508
3145
2725
1368
1830
2382
3299
2019
2032
3490
3249
3488
3137
3138
3257 3139
3489
1700
3256
110
3285
3327
3141
3162 3142
3169
3143
1197
3170
3172
3173 3175 3177 3174 3176 3178
3495
3553
119
3425
3243
2436
3421
3422
3423
3241
1607
3361
72
1808
3349
1640
1522
2923
3346
3343
2536
475
4185
4276
4182 4183
610
5
4184
Overige gronden exploitatieplangebied
4181
4186 4187 4631
4188 4189
4194 4514 4191
4190 4497
4513
4192
5459 2987 2873
2473
4796 5460
2716
2106
600 1989
5037
3038
1988 2194 2432
4145
4
2987
Uitgewerkte percelen, 2777 2119 nog geen eindafrekening 1996
4193
4180
1431 1432
4391
4511
3872
4179
1430
609 2872
2986
Gronden met uit te werken bestemming
1993
2441
1992
4510
BGT
2197
2193
1089 1835
2575
2985 Bestemmingsplangrens Zuiderloo
474
2016
4566
2984
5112 5139 3414 3403 5113 3404 3405 2555 3407 2993 3408 2556 3406 2557 3409 3410 3411 2559 3412 2560 2561 2562 2563 2564 3871
2553 2554
1272
1994
1779
4546
Kadastrale lijn
1271
2481
2196
2552
4256
2983
4897
Exploitatieplangrens 2991
5228 2633 2634 2635 2636 2637 2638 2639 2640
2142
4896 2999
2997
2990
3884
4998
2998
Kadastraal nummer
1234
1424
2442
2440 2483
2537 2437
3885
1423
4997
Legenda 2996
2924 2922
3344
75
2994
1267
1270
4895
5346
5368
2921
1374
1269
3340 3341 3342
3345
25352534
55
1520
927
1268
3339
3348 3347
5444
2995 5446
1473
1809
3354
3107
5447 5370
1661
3003
1660
1266
3358 3359 3356 3357 3355
5443 3002
5313
1425
3351 3350 3353 3352
3360
5374
2038
1519
2778
3424
5442 3007
2039 2040
3419
2164 3284
5372
1599
3338
2982
2627
3396
2975
641
4090
3554
3418
3400 2628
1636
1376
3337
3180
1260 1261
2122
3179
1883
2870
3557
3000
1663
1375
3494
3420
1778
1123
2598 3397
2188
2443 3556 3555
3166
3324 3326
1000
2548 2977
1419
2995
3398
2980
2604
3391
1263
2905 1521 2444
2035 2688
3167
3181 3171
2187
3496 3334
3302 3165
3164
3144
3168
3476
3245
2271 2250
3325
3140
2547
3392
1257
1518
2977 2687
193
4666
2976
2424
2904
1930 4685 4684 5348 5347
4665
1258
2903
4771
2478
2681
2123
2971
4800
4797 2932
2373
2988 2544
2715
47
4066
1264 2965
5243
5245
54815480
1808
4772
2422
1671
5258 5467
1807
2423
1670
2985
5240
1464
1252
1262
3159
3163 3133
2976 2986 2978
2967
3161
2421
2983
2980
5254 5246 5257 5252 5255
5253
2116
1463
1254
1667
2981
2982
2686
3160
3135
3477
45
3157 3158
3152
3136
1665 1666
2969
2112
3155
3156 3151 3150 3153
2956
2964
3154
3134
997
3216
2020
1483
3146
3148 3149
1832 1831
3147
2684
3215 2400
3300
3399
5238
2477
2972
52
5244
524
2545
1668
2957
5235 5236
5242
1664
2958
2975
5392
2500
2546
1662
2960
2984
2835 2843
2855
5
5297
5300
5286 5291 5290 5289 5287 5288 5293 52925285
2776
2821
2979
2973
5241 5391
1634
2955
2966 2962 2974
4581
1329
485
1661
2961
5468 5465
5305
48
4272
484 2820
2970
2853
2854
3400
1998
1971 1633
2819
2818
2959
2184
2703
1777
3549
2845
2856
3239
2846
2852
2857
2063 3068 2062
2963 2953 2968
2829 2830 2831 2832 2833 2834
2847
1410
1660
2828
5295
4836
5466
5282 1414 1970 5393
3043
1210
2817
2815 2814
4837
5308
3044 3064 3066
3090
2826
2848
2851
2859
3233 3232 3225
4838
5307
1815
2775
2824
2849
2860
3045
3223
2813
2816
2954
2850
1411
3186
1814
2911
2861
2865
2701 3240
2822
2939
3001
3566
3120
2825
2654 3000
2702
2507
2812
5472
5304 5296
5294
1409
2190
3430 2811
4839
5469
5303
1408 3038
3227 3234 3224
2809
4840
1816
2772
3229
2827
2952
1757
3032
2810
2919 2217
3472
3226
4828
933
1407
2808
2823
2910
2657
3565
3552
2807
2913
2862
3002
2921
3550
2806
2805
2917
4841 2480
934
3221
3228
2728
1817
3230
2804
2909
2668
3468
3469 3117
3222
2914
3121
3533 3254 3528 3539 3536 3538 3542 3535 3546 3534 3540 3255
2930
2925 2916
3464
1995
3231
3428 3328
2912
2918
3467 3466
2420
2029
2931
2924 2926
2637
2390
3251
49
2634
2576
1905 2728 3427
2927
624
3053 3055
3048
52
1753
2767 2780
2771
521
625
1404
2779
3429 3329
3219
2636
3450 3449 3451 3453 3452 3454 3456 3455 3457 3460 3462
3491 1825
2923
2635
2777
520
4853 4854 4855 4856 4842 4843 4844 4857 4858 4845 4846 48 484
2931
2723
1121
2427 513
510
2930
1251
1118
2774 2785
3235
2633
2180
2769
509
2726
2000
2798 2797
593 594
511
597 2725
2840
2706
2928
2644
2776
3238
2464
2796
2784 2773 2783 2770
2765
3236
512
490
1120 2001
2159 2160 216
2122 21232124
491
1371
1119
1999
2896 2895 2897
2893
2781
3220
3448
3447
2700
3312
2643
3266
781
3365 3366
3392 3393 3394 3395 3396 3397
2025 3317
3364
3368 3369 3370 3411 3374 3375 3385 3371 3376 3384 3386 3377 3383 3372 3378 3387 3382 3373 3379 3381 3388 3380 3389 3390 3391
2248
3319
2615
2629
2751 2749
2775 2766 2786 2763 2762
3237
1372
1250
2891 2890
3026 3071
3069
3445
3321
2222
2612
3433 3434 3435 3436 3437 3438 3439 3440 3444 3441 3442 1803 3443
3480
3103
559
492
1756
2757
3093
584
592
1248
1755 2898
2892 2888
3196 3313
2630
3413
2794
3027
2060
3432
3276
2360
2614
2628
2625 1226
2610
3092
3025
3029
2624
3431
2306 2316
2608
2623
2617
3316
2626
2622
3013
2616
3481
3277
2317
3012
2619
2759 2742 2752 2735
3091
2790
585 586
1239
2682
2748
2889 2532
2618
3011 2664 2663
1108
2791
2371 3023
4871
5277 2046
2045
2570
1373
2681
2750 2738
3019 2613
2611
3010
1390
2747 2793
658
1247
2680
2744 2743 2741 2754
2753
729 728
1244 1245
2721
2745
2607
2604
2606
3446
2746
2370
2609 2648
2756
4870 5278
2732
2720
2554
849
2254
2551
3017
1563 2075
2758 2737
1802
656
2733
2555
2740
4884
1801
657
18411098
4883
1243
2999
3018
2605
2412 1451
2282
3016
936 12951296 1297 1298 1300 1302 1301
32611401
3332
2739
2989
1748
3073
3083 3076
2941
1969 1971
3082 3084
2994
3006
1360 3304
1956 1967
1960 2333
2585
3571
1965 2384 2493
1966
1958
2413
3086 2084 3306 2352
1964 2330
1955 1957
2583
2584
3123
2303
1945
1742
3065 2791 2792 732 2793 27943904 3905 4992 2796 2795 1272 730
3576
1455
2591 2592 2593 2594 2595 2586 2596 2597 2598 2587 2588 2599 2589 2600 2590 2601 2602 2603
3563
3125
1911
3004
1962
1954
2289
3003
2990
1443 1444
1235
1940
2934 2935 2936 2937
4882
426
736
2177 3066
5080
725 1130
2755
2950
639 640
737
5081
2368 3260
957
4
1441
1276
3333
3094
3095
2525
2582
1743
3131
1950 2312
1953 1944 2290
1963
1961
2948
2691
3015
3184
3493
2353
1952
2949
2179
3183
2354
1951 1941
3033
883
2345
3127
3561
1948 2355 23931949
2329
1939
1937 3483 1940
2281
1947 3484
2447
1938
2328 1943 2291
2273
1946
2356
1936 2385
2298
1929
1935
956
652 653
1360 1275
2499
1184
2500
2524
1275
3492 2054
3560
2280
3014
1276
2115
2348
1934
2301
1180 1181 1182
2695
1452
1580
2347
1933 1921
1926
3486
2278
1919
2326 1924
1674
2055
2260
3096
2899
1107
1675
2320 2311
1920
2297
1922 1923
2341
2114
1105 1106
1103
2367
2321
2277
1918 1917
358
3558
2509
2315
1915
2445 2439
2365
12731274
726
2900
2693
651
1442
30633064
1183 2540
Z
741
1179
1104
2343 2366
3485
2094
2722
650
742
1941
3059
1178
1177
2539
1585 2375
761 2324
2357
09
3104
2489
2723
2460
2338 2337
2490 1914
2364 2342
2374
2241
2261
2538
64
5351
1942
1583 1584 1585 1586 1587 1588 1589 1590 1591 5474 1592 1593 1766 1594 4219 4220 1595 1767 1602 1596 1597 5475 1599 1600 711 1601 712 713 714 715 716 2531 717 718 719 720 4221
1473
1171
2875
2496
2362
1833 1645
706
O
1789
740
1393 3845
4177
4222
2455 1170
1434 1167
2476
756
1207
W
53504540 4541
1280 1281 1282
1394
1435
1165
2851 1690 1691 1692 1693 1694 1695 1696
1277 1278 1279
1395
1392 1208
699
744
1563 1564
1209
696 697
1076 1159 1160 1162 1161 1164 1163 2529
2526 2495
966
1211 693
1560 1561 1562
745
1712
2881
746
N
2850
1402 1569 1568 1401 1567 1400 2612 2613 1399 1565 2614 2615 1385 2616 1398 1386 4086 13871388 4961 2618 1397 4962 1389 1390 1391 1396
1380 1213
4178
1582
1570
1383 1382 1381
1074
1549
1552 1553
3217 2459
2645
3067 2573 2574
1688 1689
1574 1578 1573 1579 1572 1580 1571 1581
1030
1217 1216 1215
1577
1575
1559
1028 1220
1231 12321157 11581292 1291
2528
1551
1819 2497
1504
1155
1546 1547
1550
2504
1154
1548
2498
2378 96
686
2558 1812
1544
1396
1397
1223
2557
1193
1818
684 685
2531
1813
1192
3218
683
1814
970
1191
1590 1591 1592 1593 1594 1713 1714 1596 1572 1443 3021 1573 3020 1444 1575 1576 1445 2713 1817 1446 2714 14471448
1224
680 681
679
969
1425
4233
1225
2646
1558
1238
1029
1012
1423
2044 2045 1649 1437 1438 1439 1440 14411442
1586
1351
4284
1576
1557
5376 2295 2296 3068
1679 1680 1681 1682 1683 1684 1686 1687 1685
1556
1241 1240 1239
1035 1036 1037 1033 1038 10391040 1032 1041 1031 1042
2107 5047
1800 1011
1421 14091410 14111412 1413 14141415
Schaal 1:3.500 op A3
2487
10181019
5049
2055
5048
5134
1801 1426
1017
2379
95
1213 1016
1419 1420
1e herziening Bijlage 3 - Kaart nog te realiseren gronden en gerealiseerde gronden
21032104 1271
2956
1202
1416
2054
5135
1355 1212 1201
1386 1385
1270
5136 2955
1354
1345
1335
06
1352 1353
1344
1334
1326 1327
3549 4893
515
1333 1325
Gemeente Heiloo
1336
1346
1337
1347 1349
1189 1014 1015
1417 1418
2093
13-07-2023 Datum 19-07-2023
10181019
1422
1424
1425
1586
682
1155 1114
1545
2514 3271 3270 1821 2561
2318
1054
1053
1055
1219 1218
4549 4548 2816 2817 2818 2819 14701471 1472 1487 690
687
691 692
1075
1213
1159 1160 1162 1161 1164 1163 2529
2545 2546
1212 1211
693
694 695
698
1378 1210
700 701
1166
2820 705
702 703 2821
2
2875
11721173 1174
2
2549
2478 1176
1081 2550
2363
2275 1913
1916
1932
1927 2295
2299
1930 1929 1931
2294
2293
2310 2327 1942 2292
2305
2273
1946
2356
3203
2303
2288
1966
1958
2331
2287
2307
1959 2286
1972 2334
1970
1968 2302
3086
2413
3082 3084
2
1973 2284
1974
2269
3572 2415
2282
3291
2 2901 1993
2
3080 3079
2640
1823
2512
2361 3321
2222
3322
3320
3323
6
1895
1680 2023
3414
1
3392 3393 3394 3395 3396 3397
3318
48
3364
161
3479 3478
3251 2029 3548
2165
49
299
3544 2166
3426
2030
5.3 3533 300.2
2633
3118
3121
3254
3528288 300.1 3539 3536
1
3117
2930
2925
3540
2
3461
1314
3565
159 3566
3552
3120 3240
5.1
3239
2654
2921
1
2864
2
3000
2859
1368
2867
2922
2997 2991
2858
2868
2992
13.2
2
2846
2852
1830
2382
3299
3215 2400
1
3300
2
2019
2
2
3137
3139 3256
3285
3141
3162 3142
3144 3169
3143 3168
3476
3245
2271 2250 3327
3159
3163 3140
1197
3170
2 3171 3172
2688
3494
3181
2
2
1883
119
3425
3243
3284 2436
3241
1607
2122
3338
3421
3422
2
3361
2
3360
1374
3349 3348 3346
3343
4997
1270
2536
4185
4276
4182 4183
610
5
4186 4187 4631
4188 4189
4194 4514 4191
4190 4497
515
4513
4192
5459 2987 2873
2473
4796 5460
2716
2106
600 1989
5037
3038
1988 2194 2432
4
2987
2119 1996met uit te werken Gronden derden 4184 bestemming / geen eindafrekening
4180
2197
2193
1089 1835
4145
4391
2777 4193
4181 1432
2872
4179
1431
609
4510
4511
3872 Gerealiseerd / Uitgegeven
1993 1430
2441
1992
2986
Gemeente Heiloo
475 474
2016
2575
2985
Kadastrale lijn
5112 5139 3414 3403 5113 3404 3405 2555 3407 2993 3408 2556 3406 2557 3409 3410 3411 2559 3412 2560 2561 2562 2563 2564 3871
2553 2554
4566
2984
2991
BGT
1272
1994
1779
2983
4897
5228 2633 2634 2635 2636 2637 2638 2639 2640
2142
4256
4546 Bestemmingsplangrens Zuiderloo
Begrenzing eigendom
1271
2481
2196
2990
2552
2442
2440 2483
2537 2437
2997 Exploitatieplangrens
3884
4998
4896 2999
2996
1267
3344
75
Kadastraal nummer2998 2994
3885
1424
1269
3340
3341
3342
1234
1423
1268
3339
2
Nummer gerechtigde en eigendom 4895
2924 2922
5444
5446
1473
1809
3347
5346
5368
2921
5443 3003
2995
1
1419 2923
1599
3354
3345
2535 2534
55
1640
1522
1266
3358 3359 3356 3357 3355
5447 5370
1660
927
3002
5313
2038 1661
Legenda
5374
1425
3351 3350 3353 3352
3424
5442 3007
2039 2040
4090 1808
2982
5372
1376
2
3400 2628 2627
3396
2975
641
1519 1520
3000
1636
2778
3107
72
1260 1261
1375 3337
2598
2977
1663
3419
3423
2164
1123
3557
3554
3418
2548
2188
2443
241 3556
2035
3553
3180
3179
2
3398
2980
3397
1263
2905 1521
287 302 298 241 130 303
2547
2976
2424
2995
19
2604
3391
2904
2187
1930 4685 4684 5348
4666
3392
1257
1518
2977
4800
4797 2932
2373
2988 2544
2715
47
5347
4665
1258
2903
4771
2478
2681
2123
2971
54815480
1808
4066
2422
1671
5243
5245
1807
2423
1670
5258 5467
4772
1264 2965
5240
1464
1252
1262
2444
3555
3420
1778 2870
2
1000
3495
3324 3326
2976 2986 2978
3334
3166
3175 3177 3174 3176 3178
2421
2983
2985
5254 5246 5257 5252 5255
5253
2116
1463
1254
1667
3496
2
3167
3173
1665 1666
2981
2 2687
5238
2545
1668
2967
3302 3165
3164
2956
52
5244
524
2500
2546
1662
2972
2980
5235 5236
5242
1664
2958
2
5392
5286 5291 5290 5289 5287 5288 5293 52925285
2776 2775
2960
2957
5
5297
5300
2477
2
2
5241 5391
1634
2821
2979
2973
4581
1329
485
2955
2975
2982
2686
2
3161
3257
3489
3325
3157 3158
3152 3160
3138
2
2969
2112
3155
3156 3151 3150
2820
2964
3154
3136
3133
110
3146
3148
3135
3488
1700
3147 3149
3153
3249
3477
45
2
3134
242
2032
3490 1831
2
3399
1971 1633
1661
2966 2962 2974
5468 5465
5305
48
4272
484
2818
2984
2836 2837 2838 2839 2840 2841
2063 3068
2819
2961
5295
4836
5466
5282 1414 1970 5393
3043
1210
2817
2970
2829 2830 2831 2832 2833 2834
2959
2684
997
3216
2020 1832
1483
297.2
3044 3064 3066
4837
5308
2062
2
2963 2953 2968
2835 2843
2855
3145
2 3090
3045
4838
5307
1410
1660
2844
2854
3400
1998
3233 3232 3225
2826
2853
2856 2184
3223
3430
2815 2814
5472
5304 5296
1815 1814
2813
2827
2824
2
2845
2857
2842
297.1
2
2847
1411
3186
3048
4839
5469
5303
5294
1409
2190
2816
2828
2683 2508
2825
2848
2851
3416
2725
2812
2849 2850
2860
2866
2811
2954
2861
3032
1408
2
3227 3234 3224
2809
4840
1817 1816
3055
3038 2771
2911
2939
2865
3001
2182
2703
3551
2724
2920
291
1777
3549
3471 3470
3473
13.1 2701
290
2822
1757
2
3229
18
4828
933
3053
2810
2919
2
2702
2952
2863
3226
2808
2823
2910
2657 2217
3469
3255
2507
2
3465
2807
2913
2862
3002
3472
3467 3466 2420
2 2914
2
2806
4841 2480
1404
3221
3228
2728
934
2772
3230
2804
2
2909
2805
2917
2 2668
3222
3428
2912
2916
3464
3550
2
3542 301 3538 3535 3546 3534 5.2
2931
3231 3429
624
1407
2779
5
625
2
295 3328
2918
3468
2777
521
4853 4854 4855 4856 4842 4843 4844 4857 4858 4845 4846 48 484
2931
2723
1121
520
510
2930
1251
1118
2774 2785
289
2636
2576
2769
509
2726
2840
2
3329
3219
2924 2926
2635
3445
64
2923
2
2634
2776
3238 2706 3235
2927
2765
597 2725
2427 513
1753
2767 2780
2
593594
511
2000
2784 2773 2783 2770
2781
3236
3220
2180
2390
1995
2
512
490
1120
2796
2798 2797
2891 2890
2775 2766 2786 2763 2762
3237
2928
2644
2629
2
2700
3026 3071
3069
2464
2643
3448
229
153
1905
1
3459
2
2893
2001
2159 2160 216
2122 21232124
491
1371
1119
1999
2896 2895 2897
2
2757
2892 2888
3093
3312
293
2628
2624
3450 3449 3451 3453 3452 3454 3456 3455 3457 3460 3462
3491
2389
3427
2627
2615
2637
2 3447
3265
3103
2
1825
2728
2620 2621
3266
781
1
3196 3313
2612
3433 3434 3435 3436 3437 3438 3439 3440 3444 3441 3442 1803 3443 1802
2794
3027
2060
2630
3480
3365 3366
2
2025 3317
2
2
2614
3432
780
3368 3369 3370 3411 3374 3375 3385 3371 3376 3384 3377 2 33863387 3383 3372 3378 3382 3373 3379 3381 3388 3380 3389 3390 3391
2248
1769
3412 3409
3319
27
7
2626
2625
40 304
2610
2623
2617
3276
2619
2622
3013
3431
1226
3029
1372
1247
1250
2751 2749
2889 3092
559
492
1248
1755 2898
584
592
1756
2
3091
2
2790
3025
2611
3012
2616
2532
2618
3011 2664 2663
1108
3481
2316 3413
3009 2642
3316
186
2306
2606
3446
3010
1390
3277
3415
3040
3562
2
232
2283
2648
2075
2791
3023
2609
1563 2412
2759 2742 2752 2735
2750 2738
585 586
1239
2682
2748
4871
5277 2046
2045
2570
1373
228 2922721
2681
2
2747 2793
2371
3019
2613
2608
2744 2743 2741 2754
2753
658
1244 1245
2680
2745
4.2
2605
2
2746
2370
2607
2604
1748
2756
729 728
1243
432720
2554
849
4870 5278
2732
3576
3332
1802
656
2733
2
2555
286 171
2758
2254
2551
3017
2
3018
2999
2740 2737
4.1
3016
3073
3077 3075
3315
2317
1867
1562
3083 3076
3085
2048
2360
2585
1451
1969 1971
2
2941
2583
2584
3074 3081
2046 2110
1742
1743
3123
2994
3006
1360 3304
1956 1967
1960 2333
3571
1965 2384 2493
1955 1957
2084 3306 2352
1964 2330
2591 2592 2593 2594 2595 2586 2596 2597 2598 2587 2588 2599 2589 2600 2590 2601 2602 2603
3184
3563
3125
2
1911
3004
1962
1945
2467
3003
1950 2312
1954
2289
2
3131 2353
1952 1953
1944 2290
1963
1961
1951 1941
3493
2
2739
2989
3333
4884
1801
657
18411098
4883
1444
1235
3065 2791 2792 732 2793 27943904 3905 4992 2796 2795 1272 730
14
2755
1455
294
2582
3183
2354
2990
3094
3095
2950
2691
3015 2179
1443
736
2177 3066
5080
936 12951296 1297 1298 1300 1302 1301
32611401
4882
426
1940
2934 2935 2936 2937
2
2525
639 640
737
5081
725 1130
4
1441
1276
2368 3260
957
2500
2524
2948
956
652 653
1360 1275
2499
1184
1183
104
2
2949
2
883
2345
3127
3561
1948 2355 23931949
2329
1939
1937 3483 1940
2281
1947 3484
2447
1938
2328 1943 2291
3492 2054
3560
2280
3033
1276
2115
2348 1935
1936 2385
2298
1275 1452
1580
2347 1934
2301
2300 1928
3486
2278 1933
1674
2055
2260
1921
1926
1925 2296
2311
1919
2326 1924
1675
2320
1920
2297
1922
2341
2114
3014
1107
12731274
726
1180 1181 1182
651
1442
30633064
2
38
2899 2695
Z
741
1179
3096
2900
2693
1105 1106
1103
2367
2321
2277
1918 1917
2445 2439
2365
3558
2509
2540
650
742
1941
3059
1178
1177
2539
2722 1104
2343 2366
3485
2315
1915
58
1923
1585 2375
761 2324
2357
9
3104
2489
2094
2
2460
2338 2337
2490 1914
2364 2342
2374
2241
2261 2349 1912
2723
2362
1833 1645
2538
64
5351
1942
1583 1584 1585 1586 1587 1588 1589 1590 1591 5474 1592 1593 1766 1594 4219 4220 1595 1767 1602 1596 1597 5475 1599 1600 711 1601 712 713 714 715 716 2531 717 718 719 720 4221
1473
1171
2476
756
706
O
1789
740
1393 3845
4177
24752477
2874
2496
2459
1207
W
53504540 4541
1280 1281 1282
1394
4222
2455 1170
1434 1167
2851 1690 1691 1692 1693 1694 1695 1696
1277 1278 1279
1395
1392 1208
699
744
1563 1564
1209
696 697
2548
3217
1379
965
1435
1165
2526 2495
966
1076
1549
1552 1553
1380
745
1712
2881
746
N
2850
1402 1569 1568 1401 1567 1400 2612 2613 1399 1565 2614 2615 1385 2616 1398 1386 4086 13871388 4961 2618 1397 4962 1389 1390 1391 1396 1560 1561 1562
1381 1214
4178
1582
1570
2295 2296 3068 3067 2573 2574
1688 1689
1574 1578 1573 1579 1572 1580 1571 1581
1383 1382
1217 1216 1215
1558
2645
1028 1220
1577
1575
1030
1074
2528
1551
1819
1222 1221
1231 12321157 11581292 1291
1546 1547
2497
1504
1154
1548 1550
2504
686
2558 1812
1544
1396
2498
2378 96
1223
2557
1543
1397
684 685
2531
1813
1193
1818
683
1814
1192
3218
1224
680 681
679
970
4233
1225
2646
1559
1029
969 1191
1590 1591 1592 1593 1594 1713 1714 1596 1572 1443 3021 1573 3020 1444 1575 1576 1445 2713 1817 1446 2714 14471448
2487
3008 877
1012
1423
2044 2045 1649 1437 1438 1439 1440 14411442
Schaal 1:3.500 op A3
1351
4284
1576
1557
1238
1680 1681 1682 1683 1684 1686 1687 1685
1556
1241 1240 1239
1035 1036 1037 1033 1038 10391040 1032 1041 1031 1042
2107 5047
1800 1011
1421 14091410 14111412 1413 14141415
5049
2055
5048
5134
1801 1426
1017
2379
95
1213 1016
1419 1420
1e herziening Bijlage - Eigendommenkaart
21032104 1271
2956
1202
1416
1384
1348
1338
Exploitatieplan Zuiderloo
1767
1212 1201
2054
5135
1355
1386 1385
1270
5136 2955
1354
1345
1335
06
1352 1353
1344
1334
1326 1327
3549 4893
Bijlage 5
Analyse Nieuwbouw 1e kwartaal 2023
Nieuwbouw
Verkoopbaarheid nieuwbouw onder druk In de 2e helft van 2022 is de haalbaarheid van nieuwbouwprojecten onder druk komen te staan. Door de gestegen bouwkosten kunnen de verkoopprijzen van nieuwbouw niet flexibel meebewegen met de prijsdaling in de bestaande bouw en zijn nieuwe woningen relatief duur geworden. Dit, in combinatie met terughoudendheid van kopers, heeft geresulteerd in een sterke terugval van de verkoopcijfers. Door de verminderde dynamiek lopen de verkooptijden op en is het totale aanbod aan nieuwbouwwoningen in het afgelopen jaar sterk toegenomen. In het 1e kwartaal van 2023 is dit beeld nog niet veranderd. De verkoopdynamiek blijft van een zeer laag niveau. Inmiddels is ook een sterke toename zichtbaar in projecten die uit de verkoop worden gehaald of waarvan de verkoop wordt uitgesteld. Deze afzwakking van de aanmeldingen en toenemende intrekkingen hebben de aanbodtoename uit de voorgaande kwartalen een halt toegeroepen. Het aantal aangeboden nieuwbouwwoningen stokt op een niveau dat voor het laatst in 2015 is genoteerd.
Analyse woningmarkt 1e kwartaal 2023
2
Nieuwbouw
Nieuwbouwverkopen in een dip In de eerste drie maanden van 2023 was het aantal verkopen van nieuwbouw van een laag niveau. In totaal zijn circa 3.900 nieuwbouwwoningen en circa 250 bouwkavels verkocht door NVM-makelaars. Ter vergelijking, in het 1e kwartaal van 2021 werden nog ruim 10.100 nieuwbouwwoningen en kavels verkocht. De huidige verkoopcijfers liggen op een niveau dat voor het laatst in 2014 zichtbaar was. De terugval van de verkoopcijfers is al langer gaande. In voorgaande jaren was dit echter een gevolg van het gebrek aan aanbod, waardoor consumenten niet de mogelijkheid hadden om tot aankoop over te gaan. Inmiddels is er wel meer aanbod beschikbaar, maar gaan woningzoekers alsnog niet tot aankoop over. Dit terwijl de wens van consumenten nog wel bestaat en het ook noodzakelijk is dat de Nederlandse woningvoorraad verder wordt uitgebreid.
Aantal nieuwbouwwoningen verkocht Verkocht via NVM-makelaar, inclusief verkocht onder voorbehoud
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2018
2019
2020
Projectmatig
2021
2022
2023
Bouwkavels
Bron: NVM / brainbay
Analyse woningmarkt 1e kwartaal 2023
3
Nieuwbouw
Verkopen nemen het sterkst af in West-Nederland Aantal verkopen per landsdeel (inclusief verkocht onder voorbehoud)
Noord
Oost
West
Zuid
0
500 2022-2
1000 2022-3
1500
2000
2022-4
2500
3000
2023-1
Bron: NVM / brainbay
Analyse woningmarkt 1e kwartaal 2023
4
Nieuwbouw
Financierbaarheid is de belangrijkste belemmering NVM-makelaars wijzen de financierbaarheid aan als de belangrijkste oorzaak voor de tegenvallende verkoopcijfers van de nieuwbouw. De gestegen rente heeft veel consumenten afgeschrikt. In de bestaande bouw heeft dit geresulteerd in een stevige prijscorrectie, maar in de nieuwbouw zijn de vraagprijzen minder flexibel door de hoge bouwkosten. Voor veel woningzoekers is de aankoopprijs van een nieuwbouwwoning nu lastig te financieren. Ook het financieren van de dubbele woonlasten tijdens de overbruggingsperiode zorgt voor problemen bij consumenten. Doordat in de bestaande bouw wel sprake is van een prijsdaling neemt het budget van doorstromers af. Wanneer de verkoop van de huidige woning minder oplevert, heeft de consument een lager budget om te besteden aan de nieuwe woning. Bij een stap binnen de bestaande voorraad middelt dit zich uit doordat de prijsdaling ook bij de te kopen woning heeft plaatsgevonden. Bij nieuwbouw is dit door de stabiele prijzen niet het geval. De financiële stap naar een nieuwbouwwoning wordt hierdoor steeds groter. Naast de financierbaarheid vormt de lange doorlooptijd van nieuwbouwprojecten ook een steeds groter probleem en dit is een andere oorzaak voor de vraaguitval. Door de verminderde verkoopbaarheid duurt het steeds langer totdat de benodigde verkopen zijn behaald en wordt gestart met de bouw.
Terwijl kopers in de bestaande bouw al snel over de sleutel van hun nieuwe woning beschikken, duurt dit in de nieuwbouw al snel 2 jaar en in sommige gevallen zelfs 3 tot 4 jaar.
In de praktijk ontstaan hierdoor verschillende problemen. Kopers betalen een lange periode dubbele woonlasten en voor velen is dit inmiddels niet meer financierbaar en/of betaalbaar. Ook weten consumenten vaak niet hoe hun leven er tegen de tijd van de oplevering zal uitzien. Voor veel mensen is de stap naar een woning die pas 2 jaar later kan worden betrokken te groot. Hoe verder deze tijd oploopt, hoe groter de stap wordt. Ook ontstaat veel onzekerheid over de toekomstige verkoopbaarheid van de huidige woning. Met name over wat die tegen die tijd nog waard is. Als alternatief zou de woning direct kunnen worden verkocht, maar ook een huurwoning voor een tijdelijke overbrugging is niet makkelijk te vinden.
Analyse woningmarkt 1e kwartaal 2023
5
Nieuwbouw
Minder inschrijvingen voor nieuwbouwprojecten
Status van woningen die 3 maanden eerder te koop zijn gezet In aanbod bij een NVM-makelaar 100%
Dat nieuwbouw minder snel wordt verkocht blijkt duidelijk uit de verkoopstatus van de woningen die in het vorige kwartaal te koop zijn gezet. Na 3 maanden is nog 44% van deze woningen beschikbaar. In het 1e kwartaal van 2022 betrof dit slechts 11% van de woningen die na drie maanden nog te koop stonden.
90%
Van de woningen die 3 maanden geleden te koop zijn gezet is inmiddels 29% (onder voorbehoud) verkocht. Een jaar geleden was dit nog bij 71% van de woningen het geval. Het duurt beduidend langer om een serieuze kandidaat te vinden en de verkoop tot stand te brengen.
50%
80% 70% 60%
40% 30% 20%
Dit blijkt ook uit de enquête die onder de NVM-makelaars is gehouden. Circa driekwart ziet een terugval in de inschrijvingen bij nieuwbouwprojecten die in de verkoop worden genomen. Zowel bij appartementen als woonhuizen is dit het geval. Naast dat het aantal inschrijvingen afneemt, kunnen serieuze kandidaten ook steeds minder vaak overgaan tot aankoop. In deze gevallen is de wil er wel, maar lukt het de kandidaat niet om de financiering rond te krijgen. Een situatie die NVM-makelaars steeds vaker zien voorkomen.
10% 0% 1
2
3
4
1
2020
2
3
4
1
2021
2
3
2022
Beschikbaar
Onder bod/optie
Verkocht onder voorbehoud
verkocht
4
1 2023
Ingetrokken
Bron: NVM / brainbay
Analyse woningmarkt 1e kwartaal 2023
6
Nieuwbouw
Koopovereenkomst wordt vaker ontbonden Zelfs wanneer een koopovereenkomst is getekend leidt dit minder vaak naar een eigendomsoverdracht. Sinds het laatste kwartaal van 2022 is steeds vaker zichtbaar dat een verkoop op basis van de ontbindende voorwaarden geen doorgang vindt. Zowel vanuit de koper als verkoper wordt hiervan gebruik gemaakt. In het geval van de verkoper zien we dat vaker de voor de afbouwverzekering benodigde grens van 70% verkocht niet wordt gehaald, waardoor niet kan worden gestart met de bouw van het volledige project. In een deel van de gevallen betekent dit dat alleen de verkochte woningen worden gebouwd. Alleen dit is vaak niet mogelijk door een financiële of bouwtechnische samenhang in het project. In die gevallen worden bij het uitstellen van het project ook de reeds getekende koopovereenkomsten ontbonden. Anderzijds wordt ook vaker door kopers van de opschortende voorwaarden gebruik gemaakt. Bijvoorbeeld wanneer de huidige woning niet (voor het benodigde bedrag) kan worden verkocht of wanneer door een te lange tijd tussen koop en start bouw het hypotheekvoorstel verloopt en rente hierdoor omhoog gaat.
Analyse woningmarkt 1e kwartaal 2023
7
Nieuwbouw
Een nieuwbouwwoning huren als alternatief NVM-makelaars zien in toenemende mate dat de zoekers van nieuwbouw koopwoningen uitwijken naar de huurmarkt. Deze groep maakt een tijdelijke uitstap naar de huursector, om op een later moment de koopmarkt weer te betreden. Op de huurmarkt overtreft de vraag echter al ruimschoots het aanbod. Nieuwe huurwoningen die beschikbaar komen krijgen veel inschrijvingen en leiden zo tot veel teleurgestelde kandidaten. Meer nieuwbouw is hard nodig in de huursector. In de pijplijn ontstaan echter problemen doordat minder partijen geïnteresseerd zijn om te investeren in Nederlandse huurwoningen door de aangekondigde wet- en regelgeving.
Analyse woningmarkt 1e kwartaal 2023
8
Nieuwbouw
Aantal woningen in aanbod stopt met stijgen
Aantal nieuwbouwwoningen in aanbod In aanbod bij een NVM-makelaar, inclusief woningen onder optie 20.000
Na drie opeenvolgende kwartalen met forse aanbodtoenames is het aanbod in het 1e kwartaal van 2023 gestabiliseerd. Aan het einde van het kwartaal staan ruim 17.800 nieuwbouwwoningen te koop bij NVM-makelaars. Dit zijn 400 woningen meer dan drie maanden eerder. Op jaarbasis blijft echter sprake van een forse stijging. Vergeleken met een jaar eerder is het aantal nieuwbouwwoningen in aanbod bijna verdubbeld. Het aanbod bestaat voor 44% uit appartementen en voor 20% uit tussenwoningen. Een vergelijkbaar aandeel als in het 1e kwartaal van 2022.
18.000
De stabilisatie is een opvallende ontwikkeling aangezien het beperkte aantal verkopen en de toegenomen verkooptijd. Dat het aanbod alsnog stabiliseert is een gevolg van het lage aantal nieuwbouwwoningen dat nieuw in de verkoop is genomen en de toename van het aantal projecten waarvan de verkoop is ingetrokken.
8.000
16.000 14.000 12.000 10.000
6.000 4.000 2.000 0
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Bron: NVM / brainbay
Analyse woningmarkt 1e kwartaal 2023
9
Nieuwbouw
Meer projecten worden uit de verkoop genomen Door de verslechterde verkoopbaarheid worden meer projecten uit het aanbod gehaald. Dit vormt een belangrijke oorzaak voor de huidige stabilisatie van het aanbod. In Q1 2023 is de verkoop gestaakt van ruim 1.900 nieuwbouwwoningen.
Aantal ingetrokken nieuwbouwwoningen Woningen waarbij de verkoop is gestaakt 2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2018
2019
Aantal intrekkingen
2020
2021
2022
2023
Gemiddelde van 4 kwartalen
Bron: NVM / brainbay
Analyse woningmarkt 1e kwartaal 2023
10
Nieuwbouw
Minder aanwas van nieuwbouwaanbod De slechte verkoopbaarheid sorteert inmiddels ook effect op het aantal nieuwbouwwoningen dat te koop wordt gezet. In het 1e kwartaal van 2023 zijn bijna 5.400 nieuwbouwwoningen en circa 525 bouwkavels door NVM-makelaars in verkoop genomen. Dit is het laagste aantal aanmeldingen sinds de start van deze registratie in 2013. De beperkte aanwas vormt een andere belangrijke oorzaak voor de aanbodstabilisatie. De beperkte aanwas is een gevolg van nieuwbouwprojecten die vooruit worden geschoven. Projecten waarbij in de huidige omstandigheden weinig vertrouwen is in een succesvolle verkoop worden uitgesteld. Projectontwikkelaars gaan terug naar de tekentafel om tot een beter of veelal betaalbaarder woonproduct te komen. Een van de mogelijkheden die met regelmaat wordt toegepast is het verkleinen van het aantal vierkante meters om tot een lagere koopsom te komen. Het is echter discutabel of deze verkleiningen van de woningen ook op de lange termijn wenselijk zijn.
Aantal nieuwbouwwoningen te koop gezet Bij een NVM-makelaar 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2018
2019 Projectmatig
2020
2021
2022
2023
Bouwkavels
Bron: NVM / brainbay
Analyse woningmarkt 1e kwartaal 2023
11
Nieuwbouw
Projectuitstel leidt tot toekomstig woningtekort NVM-makelaars zien het aantal nieuwbouwprojecten dat in de pijplijn zit afnemen. De slechte verkoopbaarheid resulteert in projectuitstel bij ontwikkelaars. De vertraging wordt versterkt door een opeenstapeling van externe factoren. De hoge bouwkosten, langdurige vergunningstrajecten, de stikstofproblematiek en bezwaarprocedures worden door de makelaars aangewezen als redenen voor vertraging. Met name de hoge bouwkosten en langdurige vergunningstrajecten zorgen dat de projecten niet op gang komen. Vanuit de beperkte aanwas ontstaat een volgend probleem. Door het uitstellen van de projecten ontstaat een achterstand die niet meer kan worden ingelopen. Op het moment dat de vraag weer aantrekt is er niet voldoende bouwcapaciteit beschikbaar om zowel de uitgestelde als reguliere projecten te ontwikkelen. Een situatie die ook het geval was na het stilvallen van de bouwproductie tijdens de kredietcrisis. Het woningtekort dat hier is ontstaan kon in de daaropvolgende jaren niet meer worden ingelopen. Dit vormde een van de belangrijkste oorzaken voor de woningschaarste in de afgelopen jaren. De huidige marktontwikkelingen creëren dezelfde valkuil. Het is daarom van belang om anticyclisch te bouwen.
Analyse woningmarkt 1e kwartaal 2023
12
Nieuwbouw
Dynamiek verdwijnt vooral in hogere prijsklassen De verslechterde verkoopbaarheid is het sterkst zichtbaar in het hogere prijssegment. Woningzoekers in deze prijsklassen voelen de klappen van de verhoogde rente en de verslechterde verkoopbaarheid van de eigen woning het hardst, waardoor ze een pas op de plaatst maken. Bij deze doelgroep is een verhuizing meestal niet noodzakelijk, maar komt dit voort uit de wens om een stap te maken in de woonkwaliteit. De groep heeft daardoor de mogelijkheid om een verhuizing vooruit te schuiven. In de verkoopcijfers is het verschil duidelijk zichtbaar. Vergeleken met het voorgaande kwartaal is het aantal verkopen van woningen van 500.000 euro of hoger afgenomen, terwijl in de lagere prijsklassen juist een toename is geregistreerd. De situatie wordt door de NVM-makelaars onderschreven. De verkoop van betaalbare nieuwbouwwoningen verloopt ook stroever, maar deze worden nog wel verkocht. Terwijl de dynamiek in de hogere prijssegmenten stokt.
Aantal verkopen naar prijsklasse Woningen verkocht door een NVM-makelaar
tot € 250.000
€ 250.000 - € 400.000
€ 400.000 - € 500.000
€ 500.000 - € 750.000
vanaf € 750.000 0
200
400
2022-4
600
800
1000 1200 1400
2023-1
Bron: NVM / brainbay
Analyse woningmarkt 1e kwartaal 2023
13
Nieuwbouw
Verkoop van duurdere woningen uitgesteld In het aanbod dat nieuw op de markt komt is al een reactie zichtbaar van de slechte verkoopbaarheid van woningen in het hogere segment. Projectuitstel vindt met name plaats bij woningen in de hogere prijsklassen, terwijl woningen met een lagere vraagprijs nog wel in de verkoop worden genomen. Dit is duidelijk zichtbaar in het aandeel woningen met een vraagprijs van 500.000 euro of hoger. Dit aandeel heeft in de afgelopen jaren sterk in de lift gezeten, maar kent sinds de afgelopen twee kwartalen een kantelpunt. Momenteel valt 44% van de woningen die te koop werd gezet in deze prijsklasse, een half jaar geleden was dit nog 55%. Het aandeel volgt hiermee dezelfde tendens als de verkopen.
Aandeel van de woningen met een vraagprijs hoger dan € 500.000 Woningen verkocht door een NVM-makelaar 60% 50% 40% 30% 20%
10% 0% 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2018
2019
Aanmeldingen
2020 Aanbod
2021
2022
2023
Transacties
Bron: NVM / brainbay
Analyse woningmarkt 1e kwartaal 2023
14
Nieuwbouw
Gemiddelde verkoopprijs neemt af
Mediane transactieprijs Woningen verkocht door een NVM-makelaar € 550.000
Na de daling van de prijzen in de bestaande bouw is ook in de nieuwbouw een prijscorrectie zichtbaar. In het afgelopen kwartaal betaalden kopers gemiddeld 468.000 euro voor hun woning. Dit is gemiddeld 30.000 minder dan tijdens de piek in het 3e kwartaal van 2022.
€ 500.000
Een belangrijke aanleiding hiervoor is de veranderende dynamiek binnen de prijssegmenten. Doordat minder duurdere woningen worden verkocht, valt het gemiddelde lager uit. De prijscorrectie betekent dus niet direct dat voor dezelfde woning minder wordt betaald, zoals bij de bestaande bouw het geval is.
€ 400.000
€ 450.000
€ 350.000 Een prijscorrectie in de nieuwbouw lijkt echter onvermijdelijk. Om de verkoopbaarheid te verbeteren zullen de prijzen weer meer moeten gaan aansluiten op de bestaande bouw. NVM-makelaars zien sporadisch al dat projecten voor een lagere vraagprijs in verkoop worden genomen dan oorspronkelijk was beoogd. Uit de praktijk blijkt dat dit een zeer gunstig effect heeft op de veerkoopbaarheid. Ook toont het aantal nieuwbouwwoningen waarbij gedurende het verkoopproces de prijs naar beneden wordt bijgesteld een toename, maar dit aantal is nog steeds van zeer beperkte mate.
€ 300.000
€ 250.000
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2018
2019 Nieuwbouw
2020
2021
2022
2023
Bestaande bouw
Bron: NVM / brainbay
Analyse woningmarkt 1e kwartaal 2023
15
Nieuwbouw
Nieuwbouw blijft relatief duur Ondanks de prijscorrectie blijven nieuwe woningen relatief duur ten opzichte van de bestaande bouw. Kopers van een nieuwe woningen betalen gemiddeld genomen 74.000 euro meer voor de aankoop dan kopers in de bestaande bouw. Door de sterke prijsdaling die in de bestaande bouw heeft plaatsgevonden is dit prijsverschil in de afgelopen kwartalen fors opgelopen. Ondanks de hogere aankoopprijs zijn de maandlasten van een nieuwe woning niet persé hoger dan bij een bestaande woning. Door de betere energetische eigenschappen van een nieuwe woningen liggen de stookkosten over het algemeen aanzienlijk lager. Daarnaast is over het algemeen sprake van lagere onderhoudskosten dan bij een oudere woning. Voor veel kopers vormt dit een belangrijke motivatie om ondanks de hogere aankoopsom toch een nieuwbouwwoning te kopen.
Verschil in mediane verkoopprijs per vierkante meter Tussen nieuwbouw en bestaande bouw € 700 € 600 € 500 € 400 € 300 € 200 € 100 €-
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2018
2019
2020
2021
2022
2023
Aantal euro's dat een vierkante meter nieuwbouw duurder is dan bestaande bouw Gemiddelde van 4 kwartalen
Bron: NVM / brainbay
Analyse woningmarkt 1e kwartaal 2023
16
Nieuwbouw
Knelpunten voor de verkoopdynamiek Concluderend heeft de consument nog wel interesse in een nieuwbouwwoningen. Dit blijkt ook uit het feit dat nog steeds wordt ingeschreven op projecten. Alleen consumenten haken vaker af gedurende het proces van aankoop. Makelaars wijzen vier knelpunten aan waardoor de consument uiteindelijk niet meer kiest voor een nieuwbouwwoning, namelijk: • • • •
De onzekerheid over wanneer de eigen woning moet worden verkocht De hoge financieringskosten (dubbele woonlasten) De lange wachttijd tussen aankoop en oplevering De hoge prijs ten opzichte van de bestaande bouw
Wanneer de zorgen bij consumenten worden weggenomen zullen wel weer meer woningzoekers gaan kiezen voor een nieuwbouwwoning. Daarom moet er nu, ook bij tegenvallende verkopen, toch worden bijgebouwd. Een doorbouwgarantie kan daarin helpen. Eerder starten met bouwen, bijvoorbeeld bij 50% voorverkoop, leidt tot meer zekerheid voor de consument.
Analyse woningmarkt 1e kwartaal 2023
17
NVM in coproductie met brainbay (030) 608 51 85 info@nvm.nl
Bijlage 6
Normblad taxatierapport Inleiding Dit normblad geeft de contouren van die grenzen aan voor een reguliere taxatie op basis van het landelijk model: Taxatierapport commercieel vastgoed. Dit normblad is van toepassing voor zover niet nadrukkelijk in het rapport anders is vermeld. Waaruit bestaat deze Norm? 1. Definitiebepalingen voor de basis van de waarde en waarderingsgrondslag 2. Kwalificaties van de taxateur 3. Bijzondere vereisten voor het taxatieproces (EVS4) voortvloeiend uit de taxatie opdracht 4. Minimale onderzoekvereisten voor de uitvoering van de waardering 5. Vereisten voor de verslaglegging (EVS5) in het taxatierapport 1.
Definitiebepalingen voor de basis van de waarde
Marktwaarde Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. 1.1. Inleiding De basis voor de waarde geeft in de waardering het antwoord op de vraag welke waarde er wordt getaxeerd en op basis van welke (bijzondere) uitgangspunten en beperkingen. 1.2. Waarde begrip als basis van de waarde Een waardering op basis van de EVS is uitsluitend gebaseerd op de Marktwaarde. Toelichting 1.2.1. het geschatte bedrag; Bij de waardebepaling gaat het om een in geld uitgedrukte prijs die voor het vastgoed betaald moet worden als zijnde de meest waarschijnlijke prijs die redelijkerwijze onder de gegeven condities kan worden verkregen op de genoemde peildatum. 1.2.2. vastgoed; In deze standaard gaat het om de waardebepaling van onroerende zaken en de zakelijke rechten die daarop betrekking hebben. Om juridische redenen heeft deze term de voorkeur boven de term “object”. Deze standaarden kunnen ook betrekking hebben op de financiële verslaggeving. Daarom kan de term “actief” voor een algemene toepassing van de definitie in de plaats van “vastgoed” gelezen worden. 1.2.3.
zou worden overgedragen; Het gaat om een geschat bedrag, niet een vooraf vastgesteld bedrag of een werkelijk tot stand gebrachte koopsom. 1.2.4. op de waardepeildatum; De geschatte marktwaarde geldt slechts op een bepaalde dag. Dit is het gevolg van de omstandigheid dat markten continue aan veranderingen onderhevig zijn. De waardering zit dus op de waarde, feiten en omstandigheden in de markt op die specifiek benoemde dag. 1.2.5. tussen een bereidwillige koper; Dit houdt in dat de koper onder de geldende marktomstandigheden gemotiveerd is om te kopen, maar daartoe niet verplicht is. De waardering dient dus geabstraheerd te zijn van de waan van de dag of irreële verwachtingen van de markt. 1.2.6. bereidwillige verkoper; Dit houdt in dat de verkoper gemotiveerd is om te verkopen onder de geldende marktomstandigheden, maar daartoe niet verplicht is. Wel wil de verkoper onder de gegeven marktomstandigheden de hoogst haalbare prijs. Omdat de verkoper een “hypothetische” verkoper is, wordt zijn beslissing niet beïnvloed door feitelijke overwegingen. 1.2.7. zakelijke transactie; De transactie tegen marktwaarde wordt geacht gesloten te zijn tussen partijen die onafhankelijk van elkaar zijn en zelfstandig (zonder last) handelen. 1.2.8.