Taxatierapport inbrengwaarde Zuiderloo

Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo September 2023

Inhoudsopgave 1

Algemeen

3

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.5.1 1.5.2 1.5.3 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12 1.13 1.14 1.15 1.16 1.17 1.18

Aanleiding Opdrachtgever Opdrachtnemer/taxateur Doel van de taxatie Verklaringen Verklaring onafhankelijkheid Verklaring eerdere betrokkenheid Verklaring geen zakelijk belang Rechten van derden inzake taxatierapport Plausibiliteitsverklaring Voorwaarden Van toepassing zijnde tuchtrecht Informatiebronnen Juistheid gegevensbronnen Inspectie Waardepeildatum Omschrijving waarde begrippen Gebeurtenissen na taxatie Gehanteerde valuta Eerdere taxaties Geldigheidsduur

3 3 3 3 3 4 4 4 4 4 4 4 4 5 5 5 5 5 5 6 6

2

Kadastrale eigendomsinformatie

6

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7

Plaatselijke aanduiding Het getaxeerde belang Overige rechthebbenden Publiekrechtelijke beperkingen Privaatrechtelijke beperkingen Belemmeringenwet privaatrecht Overige beperkingen

8 8 8 8 8 9 9

3

Omschrijving van het getaxeerde

9

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8

Globale beschrijving Huur-, pacht- en gebruiksovereenkomsten Locatieomschrijving Planologie Vergunningen Courantheid Milieuaspecten, bodem- en grondwaterverontreiniging Asbesthoudende stoffen

9 13 13 14 14 14 14 15

4

Waardebepaling

15

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

Uitgangspunten Complex bepaling Bijzondere uitgangspunten Methode Taxatieonzekerheid

15 16 16 17 17

2

4.6 4.7

Markt Referenties

17 18

5

Taxatie

18

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8

Optimale aanwending / Highest and Best Use (HaBU) SWOT-analyse Overwegingen ten aanzien van de waarde Referenties van gronden gelegen in het exploitatieplan Zuiderloo. Residuele grondwaarde berekening Keuze taxatiemethodie Waardebepaling Backtesting

18 18 19 19 19 21 21 26

6

Verantwoording

26

Bijlage 1 Foto’s van het getaxeerde Bijlage 2 Referenties Bijlage 3 Bestemmingsplan Bijlage 4 Kaarten Exploitatieplan Zuiderloo Bijlage 5 Analyse nieuwbouw Bijlage 6 Normblad Bijlage 7 Opdrachtbevestiging Bijlage 8 Plausibiliteitsverklaring

Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

3

1

Algemeen

1.1

Aanleiding De raad van de gemeente Heiloo heeft op 1 februari 2021 het Exploitatieplan Zuiderloo, eerste herziening (2020), vastgesteld. Tegen dit besluit is bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State beroep ingesteld door een eigenaar van gronden in Zuiderloo. Het beroep richtte zich op het taxatierapport en de inbrengwaarde van gronden. Uitspraak van de Afdeling is ontvangen op 22 maart 2023. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft het beroep gegrond verklaard en daarmee het bestreden besluit vernietigd. In verband met de noodzaak om een nieuwe herziening van het exploitatieplan vast te stellen, wenst de gemeente, o.a. als gevolg van tussentijdse gewijzigde marktomstandigheden, opnieuw inzicht te verkrijgen in de inbrengwaarde van de gronden, zoals bedoeld in artikel 6.13, lid 1, onder c, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) juncto artikel 6.2.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De taxatie is uitgevoerd in overeenstemming met EVS en de toepasselijke reglementen van het NRVT. Taxateur merkt op dat deze taxatie geschiedt op een wettelijke grondslag en de daarmee samenhangende jurisprudentie. Bij tegenstrijdigheden zal het bepaalde in de wet en de daarmee samenhangende jurisprudentie, boven de regelgeving van het NRVT gaan.

1.2

Opdrachtgever Gemeente Heiloo De heer M. Stijkel Postbus 1 1850 AA Heiloo

1.3

Opdrachtnemer/taxateur De heer T. de Boer, registertaxateur /onteigeningsdeskundige, kantoorhoudende aan de Reigerlaan 28 te 2106 DE Heemstede. Ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateur in de kamers Wonen, Bedrijfsmatig Vastgoed en Landelijk & Agrarisch Vastgoed onder nummer RT510156326. Ingeschreven in het Register Deskundigen Onteigening en Bestuursrechtelijke Schadevergoeding.

1.4

Doel van de taxatie Doel van de taxatie is het vaststellen van de inbrengwaarde van de gronden in verband met een herziening van het exploitatieplan als gevolg van een gerechtelijke uitspraak.

1.5

Verklaringen Ondergetekende verklaart niet recent betrokken te zijn geweest bij transacties ten aanzien van de getaxeerde objecten en acht zich in alle opzichten gekwalificeerd om deze taxatie volledig en onafhankelijk uit te voeren. Onderhavige objecten betreffen tevens woningen. De Praktijkhandreiking Wonen van het NRVT schrijft voor dat de taxateur gebruik dient te maken van het meest actuele modeltaxatierapport voor woonruimte. De taxateur wijkt hiervan af, omdat het modeltaxatierapport primair bedoeld is voor kredietverlening en geautomatiseerde validatie en in mindere mate voor de taxaties als de onderhavige. Volgens de voormelde Praktijkhandreiking Wonen dient de taxateur te beschikken over plaatselijke bekendheid. Daar de onderhavige taxatie een inbrengwaarde betreft, acht taxateur de plaatselijke bekendheid van minder belang dan de kennis en ruime ervaring van inbrengwaardetaxaties en overige Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

4

wettelijke taxaties. Taxateur beschikt over voldoende inzicht in de marktgegevens (NVM-databestand wonen en business) om tot een goede waardering te komen.

1.5.1

Verklaring onafhankelijkheid Ondergetekende verklaart niet in dienstbetrekking te staan tot de opdrachtgever, of een aan hem gelieerde vennootschap.

1.5.2

Verklaring eerdere betrokkenheid Ondergetekende heeft de inbrengwaarde eerder getaxeerd i.v.m. een herziening van het exploitatieplan, te weten september 2020.

1.5.3

Verklaring geen zakelijk belang Ondergetekende verklaart verder niet een zakelijk belang bij de te taxeren objecten te hebben.

1.6

Rechten van derden inzake taxatierapport Dit taxatierapport is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt door de opdrachtgever. Door ondergetekende wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden, tenzij dit gebruik met onze schriftelijke toestemming geschiedt. Op grond daarvan aanvaardt ondergetekende ten aanzien van de inhoud van dit rapport geen verantwoordelijkheid ten opzichte van anderen dan opdrachtgever en slechts bij gebruik voor het doel waarvoor het is opgesteld.

1.7

Plausibiliteitsverklaring De taxateur heeft onderhavig taxatierapport inclusief bijlagen en opgebouwde taxatiedossier laten toetsen op plausibiliteit door een controlerend taxateur voor ondertekening van het taxatierapport. De plausibiliteitsverklaring van controlerend taxateur maakt integraal deel uit van het taxatierapport.

1.8

Voorwaarden Op deze taxatie zijn de algemene voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers van toepassing.

1.9

Van toepassing zijnde tuchtrecht Op deze taxatie is van toepassing het tuchtrecht van de Stichting Tuchtrechtspraak NRVT (STNRVT) en van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Vastgoeddeskundigen o.g.

1.10

Informatiebronnen De taxatie is mede samengesteld aan de hand van opgegeven informatie door opdrachtgever. Taxateur kan dan ook niet instaan voor de juistheid van de aangeleverde gegevens. Taxateur heeft zelf de (minimaal) vereiste gegevens verzameld welke nodig zijn om een waardeoordeel af te geven. Voor de taxatie van het vastgoed zijn verder de volgende informatiebronnen gebruikt: • Kadastrale kaarten en eigendomsinformaties geleverd door het Kadaster.nl; • Planologische informatie van www.ruimtelijkeplannen.nl; • GeoWeb, Geografische informatie van de NVM; • Brainbay, NVM-databestand; • Brainbay, Analyse nieuwbouw 2e kwartaal 2023 en rapport nieuwbouwadvies gemeente Heiloo; • Bodeminformatie via Bodemloket.nl; • Informatie van de opdrachtgever: − Kaarten exploitatieplan Zuiderloo 1e herziening d.d. 19 juli 2023 Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

5

− −

1.11

Eigendommenkaart en kaart met gerealiseerde en nog te ontwikkelen gronden Overzicht eigendommen-/perceellijst.

Juistheid gegevensbronnen De taxatie is enerzijds gebaseerd op beschikbare marktinformatie en een visuele inspectie van de onroerende zaak en anderzijds op ter beschikking gestelde informatie van de opdrachtgever en/of derden. De door de opdrachtgever en/of derden ter beschikking gestelde informatie is door de taxateur zoveel mogelijk op juistheid gecontroleerd. De taxateur neemt geen verantwoordelijkheid voor de verstrekte gegevens indien blijkt dat deze informatie onjuist en/of onvolledig is geweest.

1.12

Inspectie De taxateur heeft op 24 juni 2023 het getaxeerde ter plaatse, vanaf de openbare weg, opgenomen.

1.13

Waardepeildatum De waardepeildatum is 1 juli 2023.

1.14

Omschrijving waarde begrippen Definitie Marktwaarde: De marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. Werkelijke waarde Het waardebegrip werkelijke waarde volgt uit de Onteigeningswet, in artikel 40b is de werkelijke waarde als volgt verwoord: 1. 2.

3.

De werkelijke waarde van de onteigende zaak, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft, wordt vergoed. Bij het bepalen van de werkelijke waarde wordt uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een veronderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. In bijzondere gevallen wordt de werkelijke waarde naar andere maatstaf bepaald.

Complexwaarde Artikel 40d van de Onteigeningswet formuleert de egalisatieregel. Met de egalisatieregel worden de verschillende bestemmingen binnen één complex geëgaliseerd over alle gronden binnen dat complex. Gebruikswaarde Conform artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet moet bepaald worden of de onroerende zaken de hoogste waarde ontlenen aan het feitelijke gebruik op basis van de vigerende bestemming (gebruikswaarde) of aan het beoogde gebruik op basis van de toegedachte bestemming (complexwaarde).

1.15

Gebeurtenissen na taxatie Voor zover bekend bij de taxateur zijn er geen materiële wijzigingen aangebracht aan het getaxeerde tussen waardepeildatum en rapportagedatum die een mogelijk significant effect hebben op de vastgestelde taxatiewaarde.

1.16

Gehanteerde valuta Alle bedragen genoemd in dit rapport zijn in euro’s.

Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

6

1.17

Eerdere taxaties De taxatie vindt plaats in het kader van de herziening van het Exploitatieplan Zuiderloo. De taxateur heeft voor dezelfde opdrachtgever (de gemeente Heiloo) in 2020 ook reeds de inbrengwaarde voor de herziening van het Exploitatieplan getaxeerd.

1.18

Geldigheidsduur Het betreft een wettelijke taxatie, hiermee is de geldigheidsduur van de taxatie gebaseerd op de termijnen die uit de wet en/of jurisprudentie volgen. Indien sprake is van ingrijpende economische, planologische of andersoortige wijziging van omstandigheden, ter zake van het gewaardeerde, zulks ter beoordeling van de taxateur, de geldigheidsduur hierdoor is bekort tot vóór het moment dat bedoelde omstandigheden zich voordoen.

2

Kadastrale eigendomsinformatie

Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

7

Eig. nr.

1

Kadastraal perceel

Gemeente Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo

Sectie E E E E E E E E E E E E E E E E

Nummer 1089 1743 1905 1911 1992 1995 1998 2032 2555 3095 3215 3299 3300 3319 3412 3425

Kadastral Oppervla Som te Totaal e opp kte gebruiken getaxeerd geheel digitale kad oppv e perceel inmeting oppervlakt Uit te e werken gronden

Korte omschrijving

5.400

74

74

74 Onderdeel van openbare weg

1.510

223

339

223 Onderdeel van openbare weg

4.804

70

101

70 Berm, onderdeel van een openbare weg

6.645

44

162

44 Berm, onderdeel van een openbare weg

20.098

452

1.495

452 Berm, onderdeel van een openbare weg

1.045

533

670

2.525

268

1.086

835

798

835

798 Perceel onbebouwde grond, toekomstig infra.

1.557

163

163

163 Groenstrook, onderdeel van het openbaar gebied

8.623

82

8.242

82 Groenstrook/berm onderdeel van de openbare weg

1.020

8

1.020

8 Groenstrook/berm onderdeel van de openbare weg

6.600

71

71

71 Groenstrook/berm onderdeel van de openbare weg

20

20

20

20 Groenstrook/berm onderdeel van de openbare weg

3

3

3

3 Groenstrook, onderdeel van het openbaar gebied

502

3

481

16.448

4

16.283

533 Lange strook grond, berm van een openbare weg. 268 Berm, onderdeel van een openbare weg

3 Openbare weg 4 Openbare weg 2.816

4.1 4.2 5.1

5.2 5.3 6

7

13.1 13.2 14 18 27 38 40 43 64 104 130 153 159 161 171 186 228 229 232 241 242 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 297,2 297.1 298 299 300,1 300.2 301 302 303 304

TOTAAL

Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo

E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E

1455 1748 3019 2725 3549 3550 3551 3552 3540 3548 1823 2248 3320 2512 3409 3415 2701 2703 1401 3333 3430 3413 2900 3481 2720 2180 2899 2122 2390 3565 3566 2389 849 3277 2721 2420 3315 3553 3556 997 3332 2035 3538 3429 2724 2182 2680 2464 3015 3428 3216 3416 3557 3544 3528 3542 3546 3555 3554 3480

1.600

613

613

Achtertuin

125

124

125

738 Achtertuin 235 Erf BOG onbebouwd

235

232

235

1.030

917

917

754

765

754

291

294

291

423

416

423

182

179

182

14

2

14

114

113

114

240

178

178

1.230

1.232

1.233

537

578

578

1.475

826

826

751

751

751

68

59

59

771

762

771

1.230

1.223

1.230

365

81

81

70

72

70

4.568

3.779

3.825

4.640

2.314

2.314

517

517

519

2.475

370

370

122

123

122

310

323

310

65

65

65

475

487

475

1.680

1.056

1.056

1.234

1.234

1.234

1.376

1.387

1.376

8.460

8.457

8.457

1.242

599

599

2.436

1.247

1.248

202

204

202

995

966

995

1.576

1.216

1.217

294

295

294

171

172

171

2.035

1.077

1.084

325

334

325

689

696

689

21

15

21

59

38

59

1.155

901

901

497

498

497

165

10

10

670

663

670

4.810

1.613

1.630

48

37

48

1.415

1.424

1.415

3.586

10

3.586

98

99

98

268

272

268

7

7

7

89

91

89

122

124

122

120

121

120

242

243

242

1.180

1.170

1.170

61.944

43.671

47.345

Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo

Onbebouwde grond Onbebouwde grond Onbebouwde grond Grond met loods 2.567 Erf BOG 14 Onbebouwde grond 114 Onbebouwde grond Achtertuin Achtertuin met opstallen en kas 1.989 Woonhuis met tuin Onbebouwde grond Onbebouwde grond 1.636 Onbebouwde grond 771 Volkstuintjes 1.230 Volkstuintjes Achtertuin met schuur 151 Achtertuin met schuur 3.825 Achtertuin woning met kleine opstallen 2.314 Onbebouwde grond, paardeweide 519 Achtertuin met opstal 370 Tuin bij woning, onbebouwd 122 Achtertuin met twee kleine opstallen 310 Onbebouwde grond 65 Achtertuin 475 Onbebouwde grond 1.056 Erf met twee opstallen Volkstuintjes 2.610 Volkstuintjes 8.457 Onbebouwde grond 599 Achtertuin 1.248 Onbebouwde grond 202 Achtertuin 995 Volkstuintjes 1.217 Onbebouwde grond Onbebouwde grond 465 Onbebouwde grond 1.084 Tuin zonder bebouwing 325 Achtertuin met kleine opstal 689 Onbebouwde grond 21 Onbebouwde grond 59 Achtertuin 901 Onbebouwde grond 497 Tuin bij woning met opstal 10 Achtertuin 670 Garage met ondergrond en erf 1.630 Erf bij BOG onbebouwd 48 Achtertuin 1.415 Onbebouwde grond 3.586 Grond met kleine opstal 98 Onbebouwde grond 268 Onbebouwde grond 7 Onbebouwde grond 89 Onbebouwde grond 122 Onbebouwde grond 120 Onbebouwde grond 242 Onbebouwde grond 1.170 Tuin bij woning, onbebouwd 50.161

Paraaf

8

2.1

Plaatselijke aanduiding De getaxeerde objecten zijn gelegen in Zuiderloo aan de zuidkant van Heiloo. Het gebied wordt grofweg begrensd door de Kennemerstraatweg, Vennewatersweg, Zevenhuizerlaan en de Westerweg.

2.2

Het getaxeerde belang Het getaxeerde belang is het recht van eigendom.

2.3

Overige rechthebbenden Er zijn taxateur geen overige rechthebbenden bekend. Omdat dit buiten het kader van de taxatieopdracht valt hier is ook geen nader onderzoek naar gedaan. In zijn waardeoordeel gaat de taxateur er vanuit dat het getaxeerde leeg en ontruimd zal worden geleverd, vrij van huur- en gebruiksrechten.

2.4

Publiekrechtelijke beperkingen Taxateur heeft de eigendomsinformatie van de getaxeerde percelen beoordeeld, er blijkt dat er ten aanzien van het object sprake is van de navolgende (adviesaanvraag voor) aanwijzing, dan wel aanwijzingsbesluit, dan wel registerinschrijving, ten aanzien van het object. Als (archeologisch) Rijksmonument in de zin van de (Erfgoedwet art. 3.1): Als beschermd stads- of dorpsgezicht (art. 9 lid 1 sub a Erfgoedwet): Als een door de gemeente of de provincie beschermd monument: Wet voorkeursrecht gemeenten:

Geen Geen Geen Geen

Taxateur heeft de eigendomsinformatie beoordeeld of er met betrekking tot het object besluiten ingeschreven zijn in het kader van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken (WKPB). Uit de kadastrale eigendomsinformatie blijkt dat: Er blijken geen inschrijvingen in het kader van de WKPB te zijn geregistreerd. Op de kadastrale eigendomsinformaties blijkt een aantekening van een publieke rechtelijke beperking, te weten het exploitatieplan Wro (in onderzoek) waarvoor deze taxatie wordt uitgevoerd.

2.5

Privaatrechtelijke beperkingen Taxateur heeft de eigendomsinformatie van de getaxeerde percelen beoordeeld op eventuele met de onroerende zaak verbonden lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden zoals dienend erf, kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige privaatrechtelijke lasten en beperkingen. Uit de kadastrale Eigendomsinformatie blijkt dat: Er geen privaatrechtelijke beperkingen zijn geregistreerd, behoudens op: Percelen 3430 en 3428 Op deze percelen is een erfdienstbaarheid gevestigd, te weten: De verplichting voor de eigenaar van het dienend erf te gedogen, dat binnen twee (2) meter van de erfgrens bomen groeien hoger dan twee (2) meter, echter tot een maximale hoogte van negen (9) meter. Perceel 3538 Op dit perceel rust de navolgende kwalitatieve verplichting: Mandeligheid ter grootte van circa 21 ca.

Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

9

Perceel 3554 en 3555 Op deze percelen rust de navolgende erfdienstbaarheid: Een recht van overpad en een kwalitatieve verplichting: ondergeschikte openbare voorzieningen. Perceel 3556 en 3557 Op deze percelen rusten de navolgende erfdienstbaarheden: Recht van overpad en ondergeschikte openbare voorzieningen. Taxateur is van mening dat geen van de bovenstaande erfdienstbaarheden en/of kwalitatieve verplichtingen invloed heeft op de hoogte van de getaxeerde inbrengwaarde. Er is geen uitgebreid titelonderzoek gedaan naar eventueel aanwezige zakelijke rechten. Ten behoeve van deze rapportage heeft een beperkte kadastrale recherche plaatsgevonden (kadastrale registratie en eigendomsinformatie).

2.6

Belemmeringenwet privaatrecht Taxateur heeft de eigendomsinformatie van de getaxeerde percelen beoordeeld op eventuele met de onroerende zaak verbonden zakelijke rechten als bedoeld in de Belemmeringenwet privaatrecht. Uit de kadastrale eigendomsinformatie blijkt dat: Er geen recht als bedoeld in de Belemmeringenwet privaatrecht zijn geregistreerd, behoudens op het perceel 3277, hier rust een zakelijk recht ten behoeve van het hebben en houden van een rioolleiding, de gerechtigde is de gemeente Heiloo. Taxateur is van mening dat dit geen invloed heeft op de getaxeerde inbrengwaarde.

2.7

Overige beperkingen Taxateur heeft de kadastrale eigendomsinformatie beoordeeld op eventuele met de onroerende zaak verbonden overige van significante waardebeperkende omstandigheden. Uit de kadastrale eigendomsinformatie blijkt dat: Er geen overige beperkingen staan geregistreerd.

3

Omschrijving van het getaxeerde

3.1

Globale beschrijving In onderstaand overzicht is elk perceel beknopt omschreven, met name omdat geen van de objecten door de taxateur betreden kon worden. Door begroeiing en/of bebouwing was het voor de taxateur niet altijd mogelijk zich een goed beeld van het perceel te vormen. Benadrukt wordt nog dat geen van de opstallen inpandig is opgenomen, maar alleen van de openbare weg zijn opgenomen. De waarnemingen vanaf de openbare weg zijn, daar waar mogelijk, aangevuld met luchtfoto’s van Google Maps en de GeoWeb, geografische informatie van de NVM. Alle percelen zijn gelegen in de kadastrale gemeente Heiloo, sectie E, onderstaand de omschrijving per perceel: Perceelnr. 2720

2721

Globale omschrijving Gehele kadastrale perceel. Achtertuin van woning Kennemerstraatweg 311. Op het getaxeerde staan twee houten schuren/opstallen. Voor het overige is het perceel ingericht als (sier)tuin (groen met bestrating). Gehele kadastrale perceel.

Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

10

2680 849

3332

3333

1401

3430

3429 3428 3015

3019

2464

1455

1748

2900

2899

2122

Achtertuin van woning Kennemerstraatweg 313, het perceel maakt de indruk later aan het woonperceel te zijn bijgevoegd. Het perceel is ingericht als (sier)tuin: voornamelijk gras met klein oppervlakte verharding/terras. Getaxeerd is een oppervlakte van 10 m2 het gehele kadastrale perceel is 165 m2 groot. Achtertuin met klein oppervlakte verharding/terras. Getaxeerde oppervlakte 599 m2, het gehele kadastrale perceel is 1.242 m2 groot. Het getaxeerde perceelgedeelte maakt onderdeel van de achtertuin bij woning Zevenhuizerlaan 24, ingericht als (sier)tuin met een kleine opstal/schuur. Gehele kadastrale perceel, met een oppervlakte van 325 m2. Onderdeel van de achtertuin bij woning Zevenhuizerlaan 26 met voor zover waarneembaar een kleine houten opstal. Geheel kadastraal perceel met een oppervlakte van circa 70 m2. Onderdeel van de achtertuin bij woning Zevenhuizerlaan 26 met daarop een houten opstal met een oppervlakte van circa. 85 m2. Getaxeerd 81 m2, perceel is 365 m2 groot. Eveneens onderdeel van de achtertuin bij de woning Zevenhuizerlaan 26, er staat een schuur op het perceel (oppervlakte circa 45 m2). Het perceel dat lang gerekt is, geeft toegang naar de openbare weg. Getaxeerd is een oppervlakte van 3.825 m2. Onderdeel van de (grote) achtertuin van de woning gelegen aan de Kennemerstraatweg 349. Het perceel is onbebouwd op een kleine houten opstal na.

Het perceel is grotendeels ingezaaid met gras er staan enkele bomen. Gehele perceel. Achtertuin van de woning gelegen aan Haagbeuk 26. Gehele perceel. Achtertuin van de woning gelegen aan Haagbeuk 28. Getaxeerd is een oppervlakte van 1.630 m2, perceel is 4.810 m2 groot. Deels onverhard en deels verhard erf/terrein. Onderdeel van het bedrijfscomplex van een transportbedrijf. Gehele kadastraal perceel. Deels onverhard en deels verhard erf/terrein. Thans onderdeel van het bedrijfscomplex van een transportbedrijf. Gehele kadastraal perceel. Perceel is bebouwd met een houten opstal, voorzijde van de kavel is verhard middels klinkers. De opstal heeft een oppervlakte van ca. 72 m2, er zijn twee vlieringen aanwezig. De opstal is goed onderhouden, en is in gebruik als garage behorende bij de naastgelegen woning Spanjaardslaan 20.Het perceelgedeelte gelegen naast en achter de garage is ingericht en in gebruik als tuin. Taxateur heeft het object in 2020 inpandig opgenomen. Getaxeerd een opp. van 613 m2, perceel is 1.600 m2 groot. Achtertuin bij woning Spanjaardslaan 14, het perceel is ingericht als tuin. Opname van de openbare weg was niet mogelijk. Uit de luchtfoto lijkt er een kleine opstal op het perceel aanwezig. Gehele kadastraal perceel. Onderdeel van de achtertuin bij woning Spanjaardslaan 14, het perceel is ingericht als (sier)tuin en is onbebouwd. Gehele kadastraal perceel.

Achtertuin behorende bij de woning Spanjaardlaan 12, het perceel is ingericht als (sier)tuin. Er staat een opstal met een oppervlakte van circa 50 m2. Opname vanaf de openbare weg was niet mogelijk. Gehele kadastraal perceel. Behoort tot de woning Spanjaarlaan 12, als onderdeel van de achtertuin. Er lijkt bebouwing aanwezig te weten een overkapping. Opname vanaf de openbare weg was echter niet mogelijk. Gehele kadastrale perceel, met een oppervlakte van 475 m2. Perceel weiland/grasland, zonder bebouwing.

Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

11

3553 3555 en 3556 3554 en 3557 2035 3416

2032 997

3216 2180 2420

3565, 3566 en 2701 2703

3551 en 3552

3549 en 3550 2182

2725

2724

3544, 3542, 3528, 3548, 3546, 3538 en 3540 2389 2390

Gehele kadastrale percelen. Perceel weiland/grasland, vrij van bebouwing. Gehele kadastrale percelen. Percelen weiland/grasland, zonder bebouwing. Gehele kadastrale perceel. Perceel weiland/grasland, vrij van bebouwing. Gehele kadastrale perceel. Perceel met hoog opgaand groen. Op het perceel is een garage/opslagloods van beperkte omvang, te weten 85 m2. Gehele kadastrale perceel. Perceel weiland/bouwland. Getaxeerd 1.086 m2 perceel is 2.035 m2 groot. Het getaxeerde is een (sier)tuin behorende bij het woonhuis Krommelaan 6. Het getaxeerde perceelgedeelte is onbebouwd. Gehele kadastrale perceel. Perceel met opgaand groen. Gehele kadastrale perceel, het perceel is onbebouwd. Gehele kadastrale perceel, het perceel wordt gebruikt als volkstuin/volkstuinen. Op het perceel staan enkele eenvoudige en kleine opstallen, te weten schuren en kassen. Drie aan elkaar grenzende kadastrale percelen, die samen een perceel vormen. De percelen worden gebruikt als volkstuin. Zover uit de opname vanaf de openbare weg blijkt staan er geen opstallen op de percelen. Geheel kadastraal perceel. Het perceel wordt gebruikt als volkstuin. Zover uit de opname vanaf de openbare weg blijkt staan er geen opstallen op de percelen. Twee kadastrale percelen die samen een geheel vormen, gelegen aan de Krommelaan. Op het perceel staat een loods met gemetselde gevels en met zadeldak.

De opstal is recent gerenoveerd. Zo is het dak vernieuwd, zijn er twee grote dakkapellen geplaatst en is er een entresol gemaakt (opp. ca. 120 m2), op de entresol is een woning gerealiseerd. De vloer is van beton, aan de voorzijde bevinden zich twee roldeuren. De oppervlakte van de loods bedraagt circa 240 m2. De opstal is goed onderhouden. Het (ruime) erf aan de voorzijde is voorzien van een betonverharding. De opstal staat op perceel 3552, het perceel 3551 ligt voor nummer 3552 en is onbebouwd. Een perceel onbebouwde grond, ingezaaid met gras. Het perceel bestaat uit twee kadastrale percelen die aan elkaar grenzen. Gehele kadastrale perceel. Betreft tuin bij de woning gelegen aan de Krommelaan 11. Het perceel is ingericht als tuin bestaande uit gazon, een berkenbeplanting, wilgen en een haag. Er staat een recent gebouwde houten garage/overkapping met zonnepanelen op het dak, oppervlakte circa 57 m2 Getaxeerd is een oppervlakte van 917 m2, het kadastrale perceel is 1.030 m2 groot. Het perceel is gelegen ten noorden van de Vennewatersweg en is onbebouwd. Getaxeerde perceelgedeelte is 901 m2, het perceel is 1.155 m2 groot. Het perceel, dat onbebouwd is, is gelegen ten noorden van de Vennewatersweg. Samenstel van diverse kadastrale percelen, die in het veld niet te onderscheiden zijn. De totaal getaxeerde oppervlakte is 635 m2.

Het gehele areaal is onbebouwd ingezaaid met gras en enig opgaand groen. Perceel weiland, geheel onbebouwd. Getaxeerd 1.056 m2 perceel is 1.680 m2 groot. Dit perceelgedeelte maakt deel uit van het erf bij de woning Hoogeweg 25. Het perceelgedeelte is deels verhard. Op het perceel staat een stenen schuur met zadeldak van asbestplaten. De oppervlakte van de schuur

Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

12

3480 3481

3413

2512

3409 3415 3315

3277

3320

2248

1823

1089 1743 1905 1911 1992 1995 1998 2032 2555 3095 3215 3299 3300 3319 3412 3425

wordt geschat op circa 100 m2. Achter de schuur staat een kas met een oppervlakte van circa 100 m2. Een perceel deel uitmakend van de tuin behorende bij de woning Groeneweg 2. Het perceel is begroeid met hoog opgaand groen. Getaxeerd oppervlakte bedraagt 370 m2, het perceel is 2.475 m2 groot. Het getaxeerde, onbebouwde, perceelgedeelte maakt deel uit van de tuin behorend bij de woning Groeneweg 2. Getaxeerd 2.314 m2, perceel is 4.640 m2 groot. Een perceel weiland, opgedeeld in kleinere kavels met behulp van hekken, waarschijnlijk t.b.v. paarden beweiding. Perceelgedeelte is onbebouwd. Het getaxeerde perceelgedeelte bedraagt 826 m2, het totale perceel is 1.475 m2 groot. Het getaxeerde perceelgedeelte is gelegen achter de woning Westerweg 352. Het betreft een paardenweide, er zijn geen opstallen. Gehele perceel, betreft een perceel onbebouwd grasland. Smalle strook onbebouwd grasland langs perceel 2512 en 3409. Getaxeerd is totaal 68 m2, te taxeren 59 m2. Getaxeerd is een oppervlakte van 1.217 m2, het kadastrale perceel is 1.576 m2 groot. Het betreft een perceel weiland met een solistische boom en een kleine opstal, ca. 30 m2 BVO. Gelegen achter het woonhuis Westerweg 346, onderdeel van hetzelfde kadastrale perceel. Getaxeerd is een oppervlakte van 1.248 m2, het kadastrale perceel is 2.436 m2 groot. Het betreft een perceel weiland, onbebouwd.

Gelegen achter het woonhuis Westerweg 348, onderdeel van hetzelfde kadastrale perceel. Geheel kadastraal perceel, bebouwd met een woonhuis, traditionele bouwaard, gemetselde muren en pannen gedekt dak, aangebouwde garage. Bouwjaar 1920, woonoppervlakte 141 m2 (BAG). Achter het woonhuis staat nog een ruime garage/loods en een kas. Naar verkregen informatie bevindt zich in de garage/loods een zomerhuis. Gelegen achter het woonhuis Westerstraat 354. Samenstel van garage, kantoor- of werkruimte en kas. Samengesteld dak. De oppervlakte bedraagt ca. 240 m2 BVO, bouwjaar 1947 (BAG). Onderhoud is goed. Getaxeerd is oppervlakte van 178 m2, het perceel is 240 m2 groot. Smal strookje onbebouwde grond, onderdeel van het erf/tuin van Westerweg 348. Onderdeel van een openbare weg, te weten de Groeneweg. Onderdeel van een openbare weg. Berm, onderdeel van een openbare weg. Berm, onderdeel van een openbare weg. Berm, onderdeel van een openbare weg. Lange strook grond, berm van een openbare weg. Berm, onderdeel van een openbare weg. Perceel onbebouwde grond, toekomstig infrastructuur. Groenstrook, onderdeel van openbaar gebied. Groenstrook, onderdeel van het openbaar gebied. Groenstrook/berm onderdeel van de openbare weg. Groenstrook/berm onderdeel van de openbare weg. Groenstrook/berm onderdeel van de openbare weg. Groenstrook, onderdeel van openbaar gebied. Openbare weg, Ringewikke.

Openbare weg.

Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

13

3.2

Huur-, pacht- en gebruiksovereenkomsten De taxatieopdracht behelst het taxeren van het geheel uitgaande van een marktwaarde vrij van huur en gebruik. Er is dan ook geen onderzoek gedaan naar de inhoud van eventuele huur-, pacht en/of gebruiksovereenkomsten.

3.3

Locatieomschrijving Heiloo is een dorp en gemeente in de Provincie Noord-Holland. Zuiderloo is een ontwikkelingsgebied gelegen direct naast de bestaande bebouwing van de gemeente Heiloo. Er wordt een gevarieerd woningaanbod gerealiseerd, met veel aandacht aan duurzaamheid en aan de kwaliteit van de openbare ruimte. De bestaande infrastructuur blijft grotendeels ongewijzigd, wel worden er nieuwe straten aangelegd. Voorzieningen als winkels, scholen, kinderdagverblijf, sportclubs en openbaar vervoer etc. zich bevinden op loop- en/of fietsafstand. Ook het NS-station bevindt zich op korte afstand.

Indicatie van de ligging Bron: Google maps d.d. 26 juli 2023 Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

14

3.4

Planologie In het kader van deze taxatie is bestemmingsplaninformatie opgevraagd via de site ruimtelijkeplannen.nl. Bestemmingsplan Zuiderloo is onherroepelijk, dit bestemmingsplan heeft de navolgende kenmerken: Gemeente: Bestemmingsplan: IMRO: Planstatus: Datum vaststelling: Status: Bestemming in deze taxatie:

Heiloo Bestemmingsplan Zuiderloo NL.IMRO.0399.bpZuiderloo-0401 Geheel in werking 7 december 2015 Onherroepelijk Enkelbestemming Woongebied (art. 15) Enkelbestemming Woongebied – uit te werken (art. 16) Enkelbestemming Verkeer- Verblijfsgebied (art. 11)

Dubbelbestemming

Waarde – Archeologie

Voor de relevante gegevens uit het bestemmingsplan wordt verwezen naar de bijlagen. Taxateur merkt op dat voor de waardering van de inbrengwaarde de huidige bestemming niet, dan wel minder, relevant is daar de percelen onderdeel gaan uitmaken van de nieuwbouwontwikkeling. Ongeacht welke bestemming deze percelen daadwerkelijk gaan krijgen dient de waarde bepaald te worden op basis van de complexwaarde. Binnen dit complex mag er geen verschil in waarde toegekend worden op basis van mogelijke verschillende bestemmingen. Indien de gebruikswaarde hoger ligt dan de complexwaarde dient uitgegaan te worden van de gebruikswaarde. In die gevallen dat er sprake is van een hogere waarde dan de complexwaarde zijn deze percelen of perceelgedeelten afzonderlijk getaxeerd.

3.5

Vergunningen Bij de waardering is ervan uitgegaan, tenzij in dit rapport uitdrukkelijk anders vermeld, dat alle eventueel van overheidswege vereiste goedkeuringen en of vergunningen, met betrekking tot het getaxeerde aanwezig zijn, respectievelijk zonder het plegen van investeringen kunnen worden verkregen.

3.6

Courantheid De taxateur is van mening dat het courante percelen betreft, zeker nu de percelen betrokken worden in een nieuwbouwontwikkeling.

3.7

Milieuaspecten, bodem- en grondwaterverontreiniging De taxateur heeft kennisgenomen van de informatie zoals deze is aangeleverd door de site Bodemloket.nl. Hieruit blijkt dat in het gebied en directe omgeving voldoende is onderzocht en zo nodig (wordt) gesaneerd.

Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

15

Bron: Bodemloket.nl d.d. 12 juni 2023 Er is door de taxateur verder geen onderzoek verricht naar verontreiniging van de bodem behorende bij de onroerende zaak en de aanwezigheid van materialen in, op, of aan de onroerende zaak die schadelijk zijn voor de mens, milieu of gebouwen, dan wel naar de aanwezigheid van stoffen die anderszins de waarde beïnvloeden, tenzij anders is vermeld. De taxatie geschiedt onder de aanname dat geen sprake is van een zodanige mate van bodemverontreiniging dat daarmee het gebruik conform de bestemming en gebruik en de toekomstige bestemming en gebruik niet mogelijk is.

3.8

Asbesthoudende stoffen Er is geen asbestonderzoek uitgevoerd, daar dit buiten het kader van deze taxatie valt.

4

Waardebepaling

4.1

Uitgangspunten Deze taxatie is gebaseerd op onderstaande uitgangspunten en overwegingen. − Ten behoeve van deze rapportage heeft een beperkte kadastrale recherche plaatsgevonden. De benodigde gegevens zijn hoofdzakelijk aangeleverd door opdrachtgever; − Ten behoeve van de taxatie heeft een beperkt bestemmingsplanonderzoek plaatsgevonden; − De taxatie is gebaseerd op de aan de ondertekende ter beschikking gestelde informatie van opdrachtgever en/of derden zoals bijvoorbeeld Kadata, NVM-databestand, Kadaster en Funda. Hiervan is kennisgenomen, waar mogelijk gecontroleerd en uitgegaan wordt van de juistheid en de volledigheid van de verkregen informatie. Ondertekende aanvaardt geen aansprakelijkheid indien mocht blijken dat de informatie onjuist en/of onvolledig is geweest; − Er is geen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen, dan wel te restitueren premies, subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook; − Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect, betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan dan gewenst zijn.

Voor zover er in dit rapport melding wordt gemaakt van (mogelijke) verontreiniging, wordt dit in het rapport nader toegelicht; − Alle bedragen die in de waardering zijn gebruikt zijn exclusief omzetbelasting (BTW) tenzij uit de waardering van de individuele onroerende zaak anders blijkt; − Bij de taxatie is verondersteld dat het object geleverd wordt vrij van hypotheken, beslagen en andere mogelijke rechten van derden uit enige overeenkomst, tenzij uitdrukkelijk genoemd;

Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

16

−

− − − −

− − − −

Voor zover van toepassing zijn de vermelde waarden van onroerende zaken "kosten koper", (overdrachts- en/of omzetbelasting, honorarium notaris, kadastraal recht etc.), tenzij anders vermeld; Rechthebbende wenst te verkopen en er is sprake van een redelijk handelend koper en verkoper; Er is, de aard van het object en de marktomstandigheden in aanmerking genomen, een redelijke onderhandelingsperiode ter beschikking, gedurende welke periode het prijsniveau gelijk blijft; Geen rekening is gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde; Geen rekening is gehouden met de mogelijke aanwezigheid van belemmerende ondergrondse infrastructuur, ondergrondse buizen, kabels en leidingen, funderingsresten of andere werken of bestanddelen die een mogelijke herinrichting of exploitatie van het complex nadelig beïnvloeden, anders dan vermeld; Geen rekening is gehouden met de mogelijke aanwezigheid van waardebeïnvloedende bodemverontreiniging; Getaxeerd moet worden de inbrengwaarde (complexwaarde) van de gronden. De te taxeren perceel(gedeelten) zijn onderdeel van een complex, bestaande uit het plan Zuiderloo. Getaxeerd is de waarde conform het bepaalde in artikel 6.13 lid 5 van de Wet ruimtelijke ordening. Taxateur gaat ervan uit dat alle beschikbare informatie die opdrachtgever, ten aanzien van de te taxeren objecten heeft verstrekt, juist zijn.

Met name omvang en aantallen van de geplande woningen, eventuele ramingen van kosten bouw- en woonrijp maken.

Toelichting In artikel 6.13 lid 5 van de Wet ruimtelijke ordening is bepaald dat, als er geen sprake is van onteigening, de inbrengwaarde van gronden wordt vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet. Voor gronden die onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of gronden die op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling conform de Onteigeningswet. Op basis van de stukken concludeert taxateur dat er thans geen gronden zijn waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen. Bestemmingen De te taxeren objecten hebben binnen het vigerende bestemmingsplan de navolgende bestemmingen: − Woongebied-Uit te werken − Woongebied − Verkeer- Verblijfsgebied

4.2

Complex bepaling Taxateur is van mening dat het plangebied Zuiderloo aangemerkt dient te worden als een zelfstandig te exploiteren eenheid. Hiermee is er dus sprake van een complex in de zin van artikel 40d van de Onteigeningswet, zoals taxateur dat onder de definities nader heeft toegelicht. Dit brengt met zich mee dat de bestemmingen: “Woongebied - Uit te werken”, “Woongebied” en “VerkeerVerblijfsgebied”, in beginsel verdisconteerd moeten worden in één complexwaarde. Het totale complex omvat een oppervlakte van 23.73.74 ha, in deze taxatie zijn uitsluitend die gronden getaxeerd waar de ontwikkeling nog niet heeft plaatsgevonden, de totale oppervlakte van de getaxeerde gronden bedraagt 5.01.61 ha.

4.3

Bijzondere uitgangspunten Bijzondere uitgangspunten kunnen uitsluitend worden gehanteerd indien zij redelijkerwijs als realistisch, relevant en geldig kunnen worden beschouwd in verband met de specifieke omstandigheden van de Professionele Taxatiedienst. Taxateur heeft, in afwijking van de algemene uitgangspunten, de volgende bijzondere uitgangspunten gehanteerd: − Geen.

Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

17

Taxateur merkt op dat hij de waarde op basis van het huidige bestemmingsplan niet relevant acht voor deze taxatie.

4.4

Methode Voor de diverse uitgangspunten voor een taxatie zijn verschillende taxatiemethoden van toepassing. Onderstaand worden diverse methodes omschreven die voor kunnen komen. Voor de bepaling van de marktwaarde van een object dient de taxateur gebruik te maken van één of meerdere waarderingsmethoden. Aanbeveling verdient het gebruik van minimaal twee methoden. Op basis van EVS-2021 zijn er drie taxatiebenaderingen: Inkomstenbenadering (DCF, kapitalisatiemethode (BAR/NAR)). Een werkwijze die de (geld)inkomsten en (geld)uitgaven beschouwt van het object, waarmee vervolgens de waarde wordt geschat door kapitalisatie van de inkomsten- of geldstroom van een bepaald jaar of door discontering van toekomstige inkomsten- en of geldstromen van toekomstige jaren. Vergelijkingsmethode (comparatieve benadering). Een werkwijze die een indicatie van de waarde geeft door het object te vergelijken met identieke of vergelijkbare objecten waarvan prijsinformatie beschikbaar is. Kostenbenadering (gecorrigeerde vervangingswaarde). Een werkwijze die een indicatie van de waarde geeft op basis van het economische principe dat een koper niet meer voor een object zal betalen dan wat het zal kosten om een object van gelijkwaardig nut te verkrijgen, zij het door aankoop of bouw.

In dit taxatierapport is gebruik gemaakt van de Vergelijkingsmethode, dit omdat er meerdere verhandelde referentieobjecten beschikbaar zijn. Tevens heeft taxateur de waarde bepaald middels een residuele grondwaarde berekening. Mede in verband met het doel van de waardebepaling zijn andere methodieken, zoals gecorrigeerde vervangingswaarde en ‘discounted cash flow’ methoden, niet geschikt.

4.5

Taxatieonzekerheid De onzekerheid bij de waardering zit met name in het feit dat de objecten niet op de gebruikelijke wijze geïnspecteerd konden worden. Verder zijn er diverse perceelgedeelten die onderdeel zijn van een groter perceel. Dergelijk perceelgedeelten worden niet vaak verhandeld, waarmee er maar beperkte referenties beschikbaar zijn. Dit maakt dat er sprake is van een bovengemiddelde taxatieonzekerheid.

4.6

Markt Algemeen De woningmarkt in Nederland is tot ruim een jaar geleden onverminderd sterk gebleken, dit kwam door een bijna chronisch tekort aan aanbod en een lage rente. Door de oorlog in Oekraïne, de stijgende energieprijzen en de stijgende hypotheekrente is er het afgelopen jaar een daling van de transactieprijzen. Het tweede kwartaal van 2023 is de daling gestopt en is er zelfs een lichte stijging van de transactieprijzen. De transactieprijzen van woningen in en rond de gemeente Heiloo zijn hierop geen uitzondering. Bron: Marktoverzicht gemeente Heiloo van de NVM (Brainbay). Zie bijlage referenties Nieuwbouw Het landelijke beeld is dat van de nieuwbouw de verkoopbaarheid zwaar onder druk staat. Het aantal verkopen is afgelopen jaar sterk teruggevallen, met name in de hogere prijsklassen. De financierbaarheid en lange doorlooptijd van nieuwbouw zijn de grootste belemmeringen waardoor Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

18

consumenten niet tot aankoop over gaan. Door de verminderde verkoopbaarheid worden steeds meer lopende projecten uit de verkoop gehaald of worden aankomende projecten uitgesteld. Deze toenemende intrekkingen en afzwakkende aanmeldingen hebben de aanbodtoename uit de voorgaande kwartalen een halt toegeroepen. Na een stevige dip op de nieuwbouwmarkt laten de eerste indicatoren een teken van herstel zien in het 2e kwartaal van 2023. Zo nam het aantal verkopen voor het eerst sinds lange tijd weer toe en worden woningen ook weer iets sneller verkocht. In Heiloo zijn er geen projecten uit de verkoop gehaald of zijn er projecten uitgesteld als gevolg van de marktsituatie voor nieuwbouw. Bron: Analyse nieuwbouw 1e en 2e kwartaal 2023 NVM (Brainbay) Zie bijlage 5

4.7

Referenties Voor het bepalen van de waarde heeft de taxateur diverse transacties onderzocht die rond het getaxeerde hebben plaatsgevonden. De transacties die volgens de taxateur relevant zijn voor deze taxatie zijn opgenomen in bijlage 2.

5

Taxatie

5.1

Optimale aanwending / Highest and Best Use (HaBU) De marktwaarde van het getaxeerde is, tenzij hierna anders vermeld, een weerspiegeling van het meest doeltreffende en meest waarschijnlijke gebruik (HaBU). Dat is het gebruik waarbij de maximale productiviteit van het getaxeerde wordt genereerd, binnen de juridische, fysieke, financiële en feitelijke mogelijkheden van het getaxeerde, waardoor de hoogste waarde wordt gegenereerd. Optimale aanwending / Highest And Best: Het betreft een wettelijke taxatie. De taxateur is in zijn waardeoordeel uitgegaan van de bestemming en/of gebruik die de hoogste waarde vertegenwoordigt. Hiermee is er derhalve bij alle getaxeerde objecten uitgegaan van de Highest And Best Use.

5.2

SWOT-analyse Beoordeling eigenschappen getaxeerde Sterke eigenschappen getaxeerde • Gelegen nabij dorpskern met alle voorzieningen, een NS-station en voldoende recreatiemogelijkheden in de directe omgeving. Zwakke eigenschappen getaxeerde • Gronden in eigendom bij verschillende partijen. • Gronden hebben een nog uit te werken bestemming, er dient derhalve nog een planologische wijziging plaats te vinden. • Beoordeling externe factoren Kansen • Er is veel vraag naar (betaalbare) woningen, de vraag overtreft het aanbod. • Bouwen van energiezuinige woningen. Bedreigingen • Verder oplopende bouwkosten en hogere rendementseisen als gevolg van de stijgende rente, waarmee de haalbaarheid van nieuwbouw onderdruk komt te staan. • Afnemende transacties van nieuwbouwwoningen. • Stijgende hypotheekrente waarmee woningen minder betaalbaar worden voor de kopers. Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

19

5.3

Overwegingen ten aanzien van de waarde Ten aanzien van de waarde heeft taxateur het navolgende overwogen: Taxateur is van mening dat het plangebied Zuiderloo aangemerkt dient te worden als een zelfstandig te exploiteren eenheid. Hiermee is er dus sprake van een complex in de zin van artikel 40d van de Onteigeningswet, zoals taxateur dat onder de definities nader heeft toegelicht. Dit brengt met zich mee dat de bestemmingen: “Woongebied - Uit te werken”, “Woongebied” en “VerkeerVerblijfsgebied”, in beginsel verdisconteerd moeten worden in één complexwaarde. Zoals gesteld dienen de gronden getaxeerd te worden op basis van de complexwaarde, waarbij daar waar de gebruikswaarde de complexwaarde overstijgt, de gebruikswaarde als inbrengwaarde getaxeerd dient te worden. In het bijzonder merkt de taxateur op dat hij van mening is dat de gronden die als siertuin in gebruik zijn naar zijn oordeel een hogere waarde vertegenwoordigen dan de complexwaarde.

Sloopkosten Omdat er bij de exploitatieopzet moet worden uitgegaan van de fictie dat de gemeente de gronden in het exploitatiegebied verwerft, de handelingen verricht om de gronden uit te kunnen geven in onmiddellijk voor (woning)bouwactiviteiten beschikbare kavels en de gronden uitgeeft, heeft taxateur op die gronden waar een of meerdere opstallen staan een inschatting gemaakt van de sloopkosten, daar deze zijn toe te rekenen aan de ontwikkeling en hiermee onderdeel van de inbrengwaarde, als bedoeld in Artikel 6.2.3 Bro. De afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft dit in haar uitspraak van 13 maart 2019 bevestigd ECLI:NL:RVS:2019:827. Taxateur heeft de sloopkosten berekend door de inhoud van de betreffende opstal(len) te schatten op basis van openbare bronnen (BAG, NVM-databestand, luchtfoto’s en google streetview) en de kencijfers zoals deze door Bouwkompas.nl worden gepubliceerd. Taxateur merkt op dat in de gepubliceerde sloopkosten geen rekening is gehouden met kosten voor het verwijderen van asbest. Daar het niet bekend is of er in een van de opstallen ook daadwerkelijk asbest aanwezig is, is uitgegaan van sloopkosten zonder asbestverwijdering. Voor de nadere uitwerking verwijst taxateur naar de berekeningen in paragraaf 5.7.

5.4

Referenties van gronden gelegen in het exploitatieplan Zuiderloo. Voor de waardering heeft taxateur in eerste instantie gezocht naar bruikbare referenties van gronden gelegen in het exploitatie Zuiderloo die hebben plaatsgevonden in de afgelopen twee jaar. In dit onderzoek heeft taxateur de gronden die de bestemming “Woongebied” én op basis daarvan een bouwtitel hadden uitgesloten, daar deze transacties beoordeeld moeten worden als verkoop van bouwrijpe kavels en dus geen beeld geven van de complexwaarde. Op basis van de in de bijlage 2 opgenomen referenties en de overwegingen is taxateur tot de conclusie gekomen dat de inbrengwaarde gesteld moet worden op € 95,= per m2. Voor de motivatie en overwegingen die aan deze waardering ten grondslag liggen verwijst taxateur naar de voornoemde bijlage. Voorts wijst taxateur erop dat het exploitatieplan Zuiderloo zijn voltooiing nadert, hiermee hebben er binnen het plangebied geen recente transacties plaatsgevonden van gronden waarop naast een lucratieve bestemming (lees wonen), als ook niet lucratieve bestemmingen moeten worden gerealiseerd.

5.5

Residuele grondwaarde berekening Bij de residuele waarde methode wordt de grondwaarde berekend door de waarde van het gehele vastgoedobject te taxeren. Van deze waarde worden de totale bouw- en inrichtingskosten en

Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

20

plankosten afgetrokken. De waarde die rest, het residu, is de waarde die toegekend moet worden aan de grond. Door de gemeente is een aangepaste en geactualiseerde exploitatieberekening opgesteld met als (contante waarde) datum 1 juli 2023. Daar de exploitatie reeds langer loopt en er dientengevolge reeds kosten zijn gemaakt en opbrengsten zijn gerealiseerd is de taxateur van mening dat deze reeds gemaakte kosten en opbrengsten in de residuele grondwaarde betrokken moeten worden. Immers de reeds gerealiseerde werken en voorzieningen komen ook de nog in exploitatie te brengen gronden ten goede, die geheel of gedeelte gedekt worden door de inkomsten die reeds zijn gerealiseerd. Voor de berekening hanteert de taxateur de navolgende uitgangspunten: − Totale exploitatie gebied 23.73.47 ha; − Totale nog in exploitatie plangebied 5.01.61 hectare; − Nog resterende exploitatieperiode 2023 tot en met 2026; − De nog te maken kosten zijn verdeeld over de resterende exploitatieperiode; − De nog te realiseren opbrengsten zijn verdeeld over de resterende exploitatieperiode; − Het berekende saldo per 31 december 2026 van de kosten en opbrengsten is contant gemaakt naar 1 juli 2023, dit tegen een rekenrente van 3%. Onderstaand zijn de vermelde kosten en opbrengsten overgenomen uit het exploitatieplan (aangeleverd door opdrachtgever). De bedragen zijn afgrond.

Totaal Inbrengwaarde Inbrengwaarde sloop grond & opstal per perceel Kosten Onderzoeken Saneren & grondwerken Voorzieningen bouwrijp Voorzieningen woonrijp Plankosten (POK & VTU) Tijdelijk beheer Planschade Niet compensabele BTW Overige maatregelen Bijdrage bovenwijks Overige kosten administratief Overige kosten planinhoudelijk Totaal kosten

€

€ € € € € € €

Gerealiseerd

166.364 €

1.328.518 2.100.863 3.352.324 6.508.991 4.331.040 145.515 37.081

€ € € € € € €

€ 51.598 € € 2.157.823 €

130.095

1.108.870 1.573.694 2.651.729 4.359.709 4.331.040 125.515 37.081

Prognose

€

36.269

€ 219.648 € 527.168 € 700.595 € 2.149.282 €

20.000

51.598 1.752.978 €

404.845

€ 20.013.753 € 16.122.309 € 4.057.807

Opbrengsten Woningbouw

Totaal Gerealiseerd Prognose € 43.697.776 € 32.362.930 € 11.334.846

Tijdelijke exploitatie Subsidie Overige bijdragen Overige opbrengsten administratief Overige opbrengsten planinhoudelijk Totaal opbrengsten

€

14.182 €

14.182

€ 43.711.958 € 32.377.112 € 11.334.846

Kasstroom Saldo nominaal Index investringen Index opbrengsten Totaal

€ 23.864.569 € 16.254.803 € 273.767 € 257.879 € 23.848.681 € 16.254.803

Rente en saldoverloop Rente Saldo eindwaarde per 31 dec 2026 Saldo netto contante waarde per 1 juli 2023

€ 332.037 € € 24.180.718 € 16.254.803 € 21.802.507

Oppervlakte gehele plangebied Waarde van het gehele plangebied Waarde

237374 m2 € 21.802.507 € 92 per m2

Oppervlakte nog in exploitatie te brengen Waarde totaal

50161 m2 € 4.607.225

Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo

€ 7.609.766 € 273.767 € 257.879 € 7.593.878

332.037

Paraaf

21

5.6

Keuze taxatiemethodiek Taxateur is van mening dat de waardering gebaseerd op de comparatieve methode het meest bruikbaar is. Ten eerste omdat de gronden allen ruwe bouwgrond betreft en dus goed vergelijkbaar zijn met de onderhavige gronden. Immers naast woningbouw zullen op deze gronden, ook wegen, parkeervoorzieningen, openbaar groen etc. aangelegd moeten worden. Derhalve zal slechts een deel van de gronden daadwerkelijk uitgeefbaar zijn voor de (lucratieve) woonbestemming. Hiervan is bij de onderhavige gronden ook sprake. Ten tweede is taxateur van mening dat de residueel berekende waarde geen directe relatie heeft met de markt. De gegevens zijn gebaseerd op inschattingen van de diverse bouwkosten, de gehanteerde rekenrente en (overige) kencijfers. Dit maakt de residuele berekening, naar de mening van taxateur, minder nauwkeurig en derhalve minder bruikbaar. Voorts merkt taxateur op dat de Hoge Raad en Afdeling Bestuursrechtsspraak Raad van State in diverse uitspraken bepaald hebben dat de vergelijkingsmethode prevaleert boven de residuele grondwaarde-methode. Hoewel het mogelijk is om alle kosten en opbrengsten die samenhangen met de exploitatie van het gehele complex te ramen naar de te hanteren waardepeildatum, geldt dat een dergelijke exercitie sterk afhankelijk is van de gekozen input en kan leiden tot schijnzekerheid.

De uitkomsten van de berekening wordt namelijk in sterke mate bepaald door te hanteren uitgangspunten. Taxateur kiest daarom de waardering te baseren op de comparatieve methode.

5.7

Waardebepaling Op basis van de comparatief vastgestelde complexwaarde met de schadeloosstellingen zoals deze berekend zijn voor de relevante kavels en perceelgedeelten, komt taxateur tot de navolgende opzet: Op basis van de referenties en de voormelde overwegingen is de taxateur tot de navolgende waardering gekomen. De gronden met de bestemming “Woongebied – uit te werken”, “Woongebied” en “VerkeerVerblijfsgebied” zijn door de taxateur gewaardeerd op € 95,= per m2. Daar waar de waarde op basis van het feitelijk gebruik hoger is, heeft de taxateur deze waarde afzonderlijk getaxeerd. Een veel voorkomend feitelijk gebruik is siertuin behorende bij een woonhuis. De taxateur heeft de waarde van de gronden gesteld op € 175,= per m2. In het bijzonder heeft de taxateur van de navolgende percelen de gebruikswaarde bepaald. Percelen 3551 en 3552 Grondwaarde Oppervlakte 3551 Oppervlakte 3552 Waarde per m2 Grondwaarde Waarde opstal Oppervlakte BVO in m2 Waarde per m2 € Waarde opstal

€

423 m2 182 m2 605 m2 120,00 (grond behorend bij bedrijfsgebouw) € 72.600,00

240 775,00

Sloopkosten Oppervlakte BVO Sloopkosten per m2 Bijkomende kosten Totale waarde Totale sloopkosten Waarde minus sloopkosten Waarde afgerond

€ 186.000,00

€ 10% € €

240 m2 24,00 2,40 26,40 € 258.600,00 € 6.336,00 € 252.264,00 € 252.000,00

Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

22

Perceel

3416

Grondwaarde Toegekend aan woonhuis(tuin) Overige als onbebouwde grond

820 m2 2766 m2 3586 m2

Waarde opstal Oppervlakte in m2 Waarde per m2 Waarde opstal

€

Waarde/m2 € 175,00 € € 95,00 € € Waarde afgerond €

143.500,00 262.770,00 406.270,00 406.500,00

€

12.750,00

€ € € €

419.250,00 2.244,00 417.006,00 417.000,00

85 150,00

Sloopkosten Oppervlakte BVO

85 m2

Sloopkosten per m2

€

24,00

Bijkomende kosten

10% € €

2,40 26,40

Totale waarde Totale sloopkosten Waarde minus sloopkosten Waarde afgerond

Perceel 3320 Waarde inclusief woning garage ondergrond en tuin Oppervlakte woninge (BAG) 138 m2 Oppervlakte garage 25 m2 Perceel 1823 Grondwaarde Oppervlakte in m2 Waarde per m2 Grondwaarde Perceel 2248 Oppervlakte in m2 Waarde per m2 Grondwaarde

€

€

Waarde bijgebouwen Oppervlakte in m2 Waarde per m2 € Waarde opstal Totale waarde Waarde kas Oppervlakte in m2 Waarde per m2 Waarde opstal Totale waarde

€

€

650.000,00

€

31.150,00

€

215.775,00

€

34.000,00

€

7.500,00

€ € € €

938.425,00 19.373,10 919.051,90 919.500,00

178 175,00 (tuin bij woonhuis)

1233 175,00 (tuin bij woonhuis)

170 200,00

100 75,00

Sloopkosten woning Oppervlakte BVO Sloopkosten per m2 Bijkomende kosten

€ 15% € €

Totale sloopkosten

138 m2 73,00 10,95 83,95 € 11.585,10

Sloopkosten bijgebouwen, kas en garage Oppervlakte BVO 295 m2 Sloopkosten per m2 € 24,00 Bijkomende kosten 10% € 2,40 € 26,40 Totale sloopkosten € 7.788,00 Totale waarde Totale sloopkosten Waarde minus sloopkosten Waarde afgerond Perceel 3430 Grondwaarde Toegekend aan woonhuis(tuin) Overige als onbebouwde grond

1100 m2 2725 m2 3825 m2

Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo

Waarde/m2 € 175,00 € € 95,00 € € Waarde afgerond €

192.500,00 258.875,00 451.375,00 451.500,00

Paraaf

23

Perceel

2390

Grondwaarde Oppervlakte in m2 Waarde per m2 Grondwaarde

€

1056 175,00 (tuin bij woonhuis) € 184.800,00

Waarde opstal Oppervlakte in m2 100 Waarde per m2 € 424,00 Totaal opstal € 42.400,00 Kas € 5.000,00 Totale waarde opstallen € Sloopkosten Oppervlakte BVO Sloopkosten per m2 Bijkomende kosten

€ 10% € €

Totale waarde Totale sloopkosten Waarde minus sloopkosten Waarde afgerond

Perceel

100 m2 24,00 2,40 26,40 € 232.200,00 € 2.640,00 € 229.560,00 € 229.500,00

2464

Grondwaarde Oppervlakte in m2 Waarde per m2 Grondwaarde Waarde opstal Oppervlakte in m2 Waarde per m2 Waarde opstal Totale waarde

€

€

670 175,00 (tuin bij woonhuis) € 117.250,00

65 425,00 €

Sloopkosten Oppervlakte BVO Sloopkosten per m2 Bijkomende kosten

€ 10% € €

Totale waarde Totale sloopkosten Waarde minus sloopkosten Waarde afgerond

Perceel

47.400,00

27.625,00

65 m2 24,00 2,40 26,40 € 144.875,00 € 1.716,00 € 143.159,00 € 142.500,00

3333

Grondwaarde Oppervlakte in m2 Waarde per m2 Grondwaarde Waarde opstal Oppervlakte in m2 Waarde per m2 Waarde opstal Totale waarde

€

€

70 175,00 (tuin bij woonhuis) € 12.250,00

50 150,00

Sloopkosten Oppervlakte BVO Sloopkosten per m2 Bijkomende kosten Totale waarde Totale sloopkosten Waarde minus sloopkosten Waarde afgerond

€

€ 10% € €

7.500,00

50 m2 24,00 2,40 26,40 € 19.750,00 € 1.320,00 € 18.430,00 € 18.000,00

Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

24

Perceel

1401

Grondwaarde Oppervlakte in m2 Waarde per m2 Grondwaarde Waarde opstal Oppervlakte in m2 Waarde per m2 Waarde opstal Totale waarde

€

€

81 175,00 (tuin bij woonhuis) € 14.175,00

50 150,00 €

Sloopkosten Oppervlakte BVO Sloopkosten per m2 Bijkomende kosten

€ 10% € €

Totale waarde Totale sloopkosten Waarde minus sloopkosten Waarde afgerond

Perceel

50 m2 24,00 2,40 26,40 € 21.675,00 € 1.320,00 € 20.355,00 € 21.000,00

2900

Grondwaarde Oppervlakte in m2 Waarde per m2 Grondwaarde Waarde opstal Oppervlakte in m2 Waarde per m2 Waarde opstal Totale waarde

€

€

519 175,00 (tuin bij woonhuis) € 90.825,00

50 150,00 €

Sloopkosten Oppervlakte BVO Sloopkosten per m2 Bijkomende kosten

€ 10% € €

Totale waarde Totale sloopkosten Waarde minus sloopkosten Waarde afgerond

Perceel

7.500,00

7.500,00

50 m2 24,00 2,40 26,40 € 98.325,00 € 1.320,00 € 97.005,00 € 97.500,00

2182

Grondwaarde Oppervlakte in m2 Waarde per m2 Grondwaarde Waarde opstal Oppervlakte in m2 Waarde per m2 Waarde opstal Totale waarde

€

€

497 175,00 (tuin bij woonhuis) € 86.975,00

85 150,00

Sloopkosten Oppervlakte BVO Sloopkosten per m2 Bijkomende kosten Totale waarde Totale sloopkosten Waarde minus sloopkosten Waarde afgerond

€

€ 10% € €

12.750,00

85 m2 24,00 2,40 26,40 € 99.725,00 € 2.244,00 € 97.481,00 € 97.500,00

Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo

Paraaf

25

Eig. nr.

Kadastraal perceel

Gemeente Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo

1

Sectie E E E E E E E E E E E E E E E E

Nummer 1089 1743 1905 1911 1992 1995 1998 2032 2555 3095 3215 3299 3300 3319 3412 3425

Kadastral Oppervla Som te Totaal e opp kte gebruiken getaxeerd geheel digitale kad oppv e perceel inmeting oppervlakt Uit te e werken gronden

Korte omschrijving

5.400

74

74

74 Onderdeel van openbare weg

1.510

223

339

223 Onderdeel van openbare weg

4.804

70

101

70 Berm, onderdeel van een openbare weg

6.645

44

162

44 Berm, onderdeel van een openbare weg

20.098

452

1.495

452 Berm, onderdeel van een openbare weg

1.045

533

670

2.525

268

1.086

835

798

835

798 Perceel onbebouwde grond, toekomstig infra.

1.557

163

163

163 Groenstrook, onderdeel van het openbaar gebied

8.623

82

8.242

82 Groenstrook/berm onderdeel van de openbare weg

1.020

8

1.020

8 Groenstrook/berm onderdeel van de openbare weg

6.600

71

71

71 Groenstrook/berm onderdeel van de openbare weg

20

20

20

20 Groenstrook/berm onderdeel van de openbare weg 3 Groenstrook, onderdeel van het openbaar gebied

3

3

3

502

3

481

16.448

4

16.283

533 Lange strook grond, berm van een openbare weg. 268 Berm, onderdeel van een openbare weg

3 Openbare weg 4 Openbare weg

Waarderingsgrondslag

Waarde per m2

Waarde totaal

€ € € € € € € € € € € € € € € €

95,00 95,00 95,00 95,00 95,00 95,00 95,00 95,00 95,00 95,00 95,00 95,00 95,00 95,00 95,00 95,00

€

7.030

€

21.185

€

380

Gebruikswaarde € Gebruikswaarde € Gebruikswaarde € Inbrengwaarde € Inbrengwaarde € Inbrengwaarde € Gebruikswaarde zie berekening Gebruikswaarde zie berekening Inbrengwaarde € Inbrengwaarde € Gebruikswaarde zie berekening Gebruikswaarde zie berekening Gebruikswaarde zie berekening Inbrengwaarde € Inbrengwaarde € Inbrengwaarde € Inbrengwaarde € Inbrengwaarde € Gebruikswaarde zie berekening Gebruikswaarde zie berekening Gebruikswaarde zie berekening Inbrengwaarde € Gebruikswaarde zie berekening Gebruikswaarde € Gebruikswaarde € Inbrengwaarde € Gebruikswaarde € Inbrengwaarde € Gebruikswaarde zie berekening Inbrengwaarde € Inbrengwaarde € Inbrengwaarde € Gebruikswaarde € Inbrengwaarde € Gebruikswaarde € Inbrengwaarde € Inbrengwaarde € Inbrengwaarde € Inbrengwaarde € Gebruikswaarde € Gebruikswaarde € Inbrengwaarde € Inbrengwaarde € Gebruikswaarde € Inbrengwaarde € Gebruikswaarde zie berekening Gebruikswaarde € Gebruikswaarde zie berekening Gebruikswaarde € Gebruikswaarde € Inbrengwaarde € Gebruikswaarde zie berekening Inbrengwaarde € Inbrengwaarde € Inbrengwaarde € Inbrengwaarde € Inbrengwaarde € Inbrengwaarde € Inbrengwaarde € Gebruikswaarde €