Bijlage 01b 20231123_t_NL.IMRO.0399.BPZandzoomHLO2023-0301

Voor het scenario waarin wel een aansluiting op de A9 wordt gerealiseerd, stelt Goudappel vast dat de A9aansluiting, samen met passende maatregelen, ervoor zal zorgen dat Heiloo conform het lokale verkeersbeleid kan functioneren zoals beoogd. De overschrijding van de vastgestelde grenswaarden op de Kerkelaan en de Stationsweg, zoals die nog steeds zullen voorkomen in het scenario met de A9aansluiting, wordt niet veroorzaakt of verergerd door het plan Zandzoom. Met de ontwikkeling van Zandzoom ontstaat een nieuwe overschrijding op de Zevenhuizerlaan tussen de Werkendelslaan en de Kennemerstraatweg. Gelukkig wordt in het herinrichtingsplan voor de Zevenhuizerlaan extra ruimte gecreëerd om het verkeer veilig te laten verlopen, waardoor deze overschrijding wordt opgelost. Ook met een aansluiting op de A9 is Zandzoom goed inpasbaar. Voor een meer uitgebreide beschouwing wordt verwezen naar de rapportage van Goudappel.

66

5 Juridische planbeschrijving 5.1 Algemeen Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012). Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten weer die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

5.2 Verbeelding Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven, met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken etc.. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).

5.3 Opbouw regels De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk I bevat de inleidende regels voor het hele plangebied. Hoofdstuk II geeft de bestemmingsregels. Hoofdstuk III geeft vervolgens de algemene regels waaronder (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden. In dit derde hoofdstuk kunnen belangrijke algemene bepalingen zijn opgenomen die van invloed zijn op het bepaalde in hoofdstuk II. Ten slotte regelt hoofdstuk IV de overgangs- en slotbepalingen. Voor de planregels is de gestandaardiseerde opbouw uit de SVBP 2012 gebruikt. In de planregels is een standaard hoofdstukindeling aangehouden die begint met 'Inleidende regels' (begrippen en wijze van meten), vervolgens met de 'Bestemmingsregels', de 'Algemene regels' (de regels die voor alle bestemmingen gelden) en de 'Overgangs- en slotregels'. In het tweede hoofdstuk, de Bestemmingsregels, staan de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde. Ook dit hoofdstuk kent een standaardopbouw:

• • • • • • •

bestemmingsomschrijving (in elk bestemmingsplan); bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk); nadere eisen (bestemmingsplanafhankelijk); afwijken van de bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk); specifieke gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk); afwijken van de gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk); omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (bestemmingsplanafhankelijk).

67

5.4 Bestemmingen Algemeen Dit bestemmingsplan kent een mengvorm aan verschillende bestemmingen en bestemmingsystematiek. Voor de bestaande woningen is het plan conserverend van aard en sluit de opgenomen regeling aan op hetgeen gebruikelijk is binnen de gemeente Heiloo. Het betreft dan in hoofdzaak de bestemmingen Gemengd, Groen, Wonen, Verkeer, Verkeer en Verblijf. Voor de te ontwikkelen woongebieden, de vijf kamers, zijn de bestemmingen Woongebied en Woongebied - Lint opgenomen. Met een specifieke aanduiding binnen deze vijf kamers is het maximale woningaantal per kamer opgenomen. Dit woningaantal per kamer wordt verdeeld tussen de bestemming Woongebied en Woongebied - Lint. De bestemming Woongebied - Lint wijkt af van de bestemming Woongebied waar het betreft een verplichte voorgeveloriëntatie, de maximale goot- en bouwhoogten en het niet toestaan bij recht van gestapelde bebouwing binnen het bestaande lint. Inleidende regels In het hoofdstuk ‘Inleidende regels’ is een aantal begrippen verklaard welke gebruikt worden in de planregels. Een en ander voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen. Daarnaast is in het artikel ‘Wijze van meten’ bepaald hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan geïnterpreteerd dient te worden.

Bestemmingsregels In het hoofdstuk ‘Bestemmingsregels’ zijn de in het plan opgenomen bestemmingen geregeld. In ieder artikel is per bestemming bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bebouwingsregels er gelden. Tevens zijn, waar mogelijk, flexibiliteitbepalingen opgenomen. De opgenomen enkel bestemmingen zijn opgenomen voor de huidige bestaande situatie en voorzien in die zin niet in een nieuwe ontwikkeling. De bestemmingsregelingen zijn in overeenstemming met de standaard bepalingen van de gemeente Heiloo en behoeven in die zin geen nadere toelichting. Voor de bestemming Agrarisch wordt opgemerkt dat deze bestemming conserverend is ingestoken. De achtergrond van deze insteek is dat met dit bestemmingsplan voorzien wordt een in actuele bestemming. De bestemming laat uitsluitend grondgebonden agrarische bedrijven toe. Bouwmogelijkheden zijn afgestemd op de huidige planologische regeling. De bestemmingen Woongebied voor de verschillende kamers zijn de ontwikkelgebieden binnen dit bestemmingsplan. Het nieuw aantal te realiseren woningen zal binnen deze bestemmingen gerealiseerd worden. Alle Omgevingsvergunningen worden getoetst aan het bestemmingsplan en het exploitatieplan. De verbeelding van het bestemmingsplan is relatief gedetailleerd.

Een verdere detaillering en toetsing zal via het verkavelingsplan gaan welke onderdeel uit maakt van de vereisten vanuit het exploitatieplan. Met de verdere detaillering van de verbeelding behorende bij het bestemmingsplan is tegemoet gekomen aan de eerdere uitspraak van de Raad van State. Voor het 'middendeel' van het bestemmingsplan is het plan nog wel globaler gehouden. Hierbij heeft de gemeente nog wel de wens nader te kunnen sturen op de inrichting van het gebied. Dit kan middels de verkavelingsplannen. Middels een specifieke aanduiding is het woningaantal per kamer geregeld. Uitwisseling van woningen tussen kamers is beperkt mogelijk, hiervoor is een afwijkingsbepaling opgenomen. Van deze mogelijkheid kan gebruik gemaakt worden indien dit ruimtelijk inpasbaar is en alle betrokken partijen (o.a. grondeigenaren) hiermee kunnen instemmen. Voor hoofdgebouwen kent de bestemming Woongebied en de bestemming Woongebied - Lint een maximale bouwdiepte. Hiermee wordt voorkomen dat na oplevering van de woning bewoners aan de oorspronkelijke achtergevel over meerdere lagen uitbouwen. Denkbaar is dat voor specifieke woningtypen of bepaalde architectuur de opgenomen diepte maat te beperkt is. Daarom is het mogelijk bij de initiële bouw een ruimere bouwdiepte toe te passen. Hiervoor is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen.

Na oplevering van de woning aan een bewoner kan geen gebruik meer gemaakt worden van deze bepaling.

68

Een andere bestemming die een nadere aanvulling behoeft is de nader uit te werken bestemming Cultuur en ontspanning. Op locatie, Kapellaan 140, is nu een hoveniersbedrijf aanwezig. Voor deze locatie is een vergunning afgeven voor het houden van 40 tuindiners per jaar (april tot september) voor maximaal 60 personen. Sinds 2014 vinden deze diners plaats. Voornemen is het hoveniersbedrijf te beëindigen en de bedrijfsmatige exploitatie meer om te vormen naar een bezinningslocatie waar naast de diners ook meerdaagse mindfullness/yoga cursussen worden gegeven. Dubbelbestemmingen De dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie’ is over de andere bestemmingen heen gelegd. Deze dubbelbestemming regelt een bijzonder belang dat eerst afgewogen dient te worden alvorens de ondergelegen bestemming mag worden gerealiseerd. Concreet betekent dit voor de bestemming ‘Waarde - Archeologie’ dat het belang van het eventueel aantreffen van archeologische waarden in de grond, voorop wordt gesteld. Er geldt een omgevingsvergunningplicht voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. Algemene regels In het hoofdstuk ‘Algemene Regels’ worden, in aanvulling op de bestemmingsregels, aanvullende regels gesteld.

Het gaat hier om de volgende regels: Anti-dubbeltelregel: Met de anti-dubbeltelregel wordt geregeld dat grond die reeds eerder bij een verleende bouwvergunning of een mededeling op een meldingsplichtig bouwwerk is meegenomen, niet nog eens bij de verlening van een nieuwe bouwvergunning of het doen van een mededeling mag worden meegenomen. Algemene bouwregels Binnen de algemene bouwregels is voor het plangebied overkoepeld voor de bestemmingen Woongebied en Woongebied - Uit te werken de gemiddelde woningdichtheid per hectare en het maximaal aantal te realiseren woningen geregeld. Algemene gebruiksregels Hoewel in de Wet ruimtelijke ordening al is bepaald dat strijdig gebruik verboden is, is in het bestemmingsplan toch een artikel ‘Algemene gebruiksregels’ opgenomen. Hierin wordt een aantal voorbeelden gegeven van gevallen die worden aangemerkt als strijdig gebruik. Specifiek voor het bestaande hinderveroorzakende bedrijf is een regeling opgenomen dat woningbouw pas mogelijk is indien de geurzone is komen te vervallen. Algemene aanduidingsregels: Hierin is een regeling opgenomen voor LPG. Met deze regeling wordt voorkomen dat er nieuwe gevoelige objecten binnen de opgenomen zone gerealiseerd worden. Algemene afwijkingsregels: In dit artikel is in aanvulling op de afwijkingsmogelijkheden uit de bestemmingen een aantal algemene afwijkingen opgenomen.

Het betreft hier een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken. Algemene wijzigingsregels: In dit artikel is in aanvulling op de afwijkingsmogelijkheden uit de bestemmingen en het artikel ‘Algemene afwijkingsregels’, een aantal wijzigingsmogelijkheden opgenomen. Het betreft de oprichting van wat grotere nutsvoorzieningen, een enigszins andere situering en/of begrenzing van in het plan opgenomen grenzen en de mogelijkheid voor het (gedeeltelijk) laten vervallen van de dubbelbestemming ‘Waarde Archeologie’.

69

Overgangs- en slotregels In het laatste hoofdstuk ‘Overgangs- en slotregels’ is een regeling opgenomen voor bebouwing en gebruik dat al bestond bij het opstellen van het plan, maar dat strijdig is met de in dit bestemmingsplan opgenomen planregels. Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of strijdig gebruik worden voortgezet of gewijzigd. In de slotbepaling is de officiële naam van de planregels bepaald. Onder deze naam kunnen de planregels van het bestemmingsplan aangehaald worden.

70

6 Economische uitvoerbaarheid 6.1 Exploitatieplan Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan, een wijzigingsplan als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid Wro of naar aanleiding van een omgevingsvergunning waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, 3°van de Wabo wordt afgeweken van het bestemmingsplan of de beheersverordening, dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

•

het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;

•

het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;

•

het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

‘Anderszins verzekerd’ betekent dat voor de desbetreffende gronden de kosten van de grondexploitatie al op een andere manier gedekt worden. Daarvan is sprake als: 1. 2.

de gemeente eigenaar is van de grond; er (in beginsel) op het moment van vaststelling van het bestemmingsplan een overeenkomst over de grondexploitatie gericht op de bouwplannen is gesloten en de gemeente kan aannemen dat de overeenkomst wordt nagekomen door de wederpartij.

In het eerste geval dekt de gemeente de kosten via de gronduitgifteprijs. In het tweede geval is voor die gronden voldaan aan het criterium ‘anderszins verzekerd’. Aangezien niet alle gronden in het bezit van de gemeente zijn, is de inzet om met de grondeigenaren tot minnelijke afspraken over de grondverwerving of over de realisatie te komen op een wijze dat het kostenverhaal verzekerd is. Exploitatieplan Naast onderhavig bestemmingsplan is een exploitatieplan opgesteld. Dit exploitatieplan is opgesteld voor de situatie dat niet voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan tot definitieve afspraken met de andere grondeigenaren gekomen kan worden over de grondverwerving, of de realisatie met bijbehorend kostenverhaal. In het exploitatieplan is aangegeven wat de verhaalbare kosten zijn voor de ontwikkeling van het exploitatieplangebied Zandzoom en hoe deze kosten worden verhaald op de grondeigenaren wanneer sprake is van zelfrealisatie. Met het opstellen van een exploitatieplan is het voor de gemeente mogelijk, op basis van een wettelijke grondslag, te vragen om een exploitatiebijdrage. Voor meer dan 80% van het grondoppervlak waarop nieuwe woningen worden gerealiseerd is reeds een anterieure overeenkomst afgesloten. Voor nog enkele kleinere locaties in het plangebied is nog geen anterieure overeenkomst afgesloten.

Hieruit volgt de verplichting een exploitatieplan op te stellen. Initiatieven op gronden waarvoor nog geen anterieure overeenkomst is afgesloten worden via het exploitatieplan in het kader van de aanvraag Omgevingsvergunning 'afgerekend'.

71

Grondexploitatie De gemeente voert geen grondexploitatie voor haar grondeigendommen in het bestemmingsplangebied Zandzoom. Voor de gemeentelijke gronden zijn inmiddels overeenkomsten tot verkoop getekend.

6.2 Sturing Het exploitatieplan, zoals opgesteld, vormt samen met dit bestemmingsplan ook het kwaliteitsinstrumentarium. Het bestemmingsplan borgt, tezamen met het exploitatieplan, de ruimtelijke kwaliteit van het te ontwikkelen woongebied. Het bestemmingsplan kent een mix van gedetailleerde en meer globale eindbestemmingen. In aansluiting op bestaande woningen is het bestemmingsplan gedetailleerd, waardoor voor zittende bewoners duidelijk is wat er naast of achter hun gebouwd gaat worden. Het middengebied is van globalere aard. De nadere sturing op deze delen van het plangebied krijgt vorm in het exploitatieplan en middels een regeling van nadere eisen. Via deze twee instrumenten kan ook voor de meer globale gebieden de ruimtelijke kwaliteit worden geborgd. Overigens dient te worden opgemerkt dat ook de globale plandelen in principe 'uitverkaveld' zijn en deze verkavelingen zijn goedgekeurd door het Kwaliteitsteam. Door deze verkavelingen nog globaal te houden, blijft de mogelijkheid bestaan om in de toekomst kleine bijstellingen te doen als gevolg van bijvoorbeeld gewijzigde marktinzichten.

72

7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 7.1 Algemeen Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van Provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg. Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd te worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens de dag na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd.

De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

7.2 Participatie De planontwikkeling rondom Zandzoom loopt al langere tijd. In dat kader, en ook gedurende de ter inzagelegging van het voorliggende bestemmingsplan waarvan het vaststellingsbesluit is gesneuveld, is veelvuldig overleg geweest vanuit de initiatiefnemers met omwonenden. Het aantal contactmomenten is talrijk. Naast dat er overleggen hebben plaatsvonden op initiatief van de initiatiefnemers zijn er ook overleggen met omwonenden door de gemeente geïnitieerd. Gezien deze vele overleggen wordt in het kader van dit bestemmingsplan volstaan met de wettelijke inspraak momenten.

7.3 Verslag artikel 3.1.1 Bro overleg In het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro is het voorontwerpbestemmingsplan naar de overlegpartners gestuurd. De verschillende vooroverlegreacties en de gemeentelijk reactie daarop zijn in een bijlage bij deze paragraaf opgenomen.

7.4 Verslag inspraak nader in te vullen

7.5 Verslag zienswijzen nader in te vullen

73