t_NL.IMRO.0917.BP030300W000010-0401.pdf

Bestemmingsplan ‘Woningbouw Dr. Jaegersstraat’

Bestemmingsplan ‘Woningbouw Dr. Jaegersstraat’ Toelichting

Gemeente Heerlen Vastgesteld NL.IMRO.0917.BP030300W000010-0401

2

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1.

Inleiding ....................................................................................................5

1.1.

Aanleiding en doel ............................................................................................. 5

1.2.

Situering plangebied ......................................................................................... 5

1.3.

Geldende bestemmingsplannen ....................................................................... 7

1.4.

De toelichting als onderdeel van het bestemmingsplan ................................... 7

1.5.

Het bestemmingsplan en de Omgevingswet .................................................... 9

1.6.

Leeswijzer .......................................................................................................... 9

Hoofdstuk 2.

Planologisch beleidskader ........................................................................ 10

2.1.

Thematische behandeling ............................................................................... 10

2.2.

Rijksbeleid ....................................................................................................... 20

2.3.

Provinciaal beleid ............................................................................................ 24

2.4.

Regionaal beleid .............................................................................................. 28

2.5.

Gemeentelijk beleid ........................................................................................ 30

Hoofdstuk 3.

Gebiedsbeschrijving ................................................................................. 41

3.1.

Historie ............................................................................................................ 41

3.2.

Ruimtelijke structuur....................................................................................... 42

3.3.

Mobiliteit ......................................................................................................... 42

3.4.

Functionele structuur ...................................................................................... 43

Hoofdstuk 4.

Planbeschrijving....................................................................................... 44

Hoofdstuk 5.

Omgevingsaspecten ................................................................................. 47

5.1.

Milieueffectrapportage ................................................................................... 47

5.2.

Akoestiek ......................................................................................................... 48

5.3.

Water............................................................................................................... 52

5.4.

Bodem ............................................................................................................. 59

5.5.

Natuurwaarden ............................................................................................... 62

5.6.

Luchtkwaliteit .................................................................................................. 66

5.7.

Externe veiligheid ............................................................................................ 69

5.8.

Technische infrastructuur ............................................................................... 72

3

5.9.

Bedrijfshinder .................................................................................................. 72

5.10.

Archeologie ..................................................................................................... 75

5.11.

Cultuurhistorie ................................................................................................ 78

Hoofdstuk 6.

Juridische planopzet ................................................................................ 80

6.1.

Inleiding ........................................................................................................... 80

6.2.

Opbouw van de regels..................................................................................... 80

6.3.

Bijzondere regelingen...................................................................................... 90

Hoofdstuk 7.

Handhaving en uitvoerbaarheid ............................................................... 92

7.1.

Handhavingsbeleid .......................................................................................... 92

7.2.

Financiële uitvoerbaarheid.............................................................................. 93

Hoofdstuk 8.

Procedure en overleg ............................................................................... 94

8.1.

Procedurestappen ........................................................................................... 94

8.2.

Vooroverleg ..................................................................................................... 95

8.3.

Zienswijzen ...................................................................................................... 95

8.4.

Algemene verordening gegevensbescherming ............................................... 95

Bijlagen bij de toelichting ................................................................................................... 97

4

Hoofdstuk 1. 1.1.

Inleiding

Aanleiding en doel

Op initiatief van corporatie Wonen Limburg wordt beoogd aan de Dr. Jaegersstraat in Heerlen 13 rijwoningen te realiseren. Op de locatie is een gedeelte van het gebouw van de voormalige HTS afgebroken zodat ruimte ontstaat voor de bouw van de 13 woningen. Het college van B&W heeft besloten in principe en onder voorwaarden medewerking te verlenen aan dit initiatief. Het plan wijkt af van de geldende bestemmingsplanregels, waardoor het opstellen van een nieuw juridisch-planologisch kader noodzakelijk is. Het voorliggende bestemmingsplan vormt dit nieuw juridisch-planologisch kader. Met dit bestemmingsplan Woningbouw Dr. Jaegersstraat wordt voor het plangebied een actueel juridisch-planologisch kader gevormd, dat naar verwachting voor een periode van minimaal 10 jaar zal gelden. Vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening is de wijze van bestemmen afgestemd op actueel vastgesteld beleid en geldende wetgeving. In deze toelichting zijn de gemaakte keuzes gemotiveerd.

Topografische kaart omgeving, plangebied in rode cirkel

1.2.

Situering plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Dr. Jaegersstraat in Heerlen. Deze straat is gelegen ten zuiden van de binnenstad van Heerlen. Het perceel is kadastraal bekend als gemeente Heerlen, sectie E, nummer 6654. De kadastrale oppervlakte van het perceel is 2.265 m².

5

De Dr. Jaegersstraat is een straat met hoofdzakelijk stadswoningen in de vorm van rijwoningen zonder voortuin. Het plangebied bestond voorheen uit het inmiddels gesloopte gedeelte van het voormalige HTS-schoolgebouw Dr. Jaegersstraat 40. De zuidoostzijde van het pand grenst aan het oudere gedeelte van het HTS-gebouw met het adres Bekkerveld 30.

Luchtfoto, plangebied in rood omlijnd

Kadastrale kaart met topografische kaart, plangebied blauw omlijnd

6

1.3.

Geldende bestemmingsplannen

Het plangebied is gelegen binnen het bestemmingsplan “Heerlen Zuid”, vastgesteld door de gemeenteraad van Heerlen d.d. 7 juli 2015. Het heeft de enkelbestemming ‘Maatschappelijk’. Daarmee zijn de gronden bestemd voor maatschappelijke voorzieningen. Het plangebied is gedeeltelijk voorzien van een bouwvlak waarbinnen een maximum bouwhoogte geldt van 14 meter. Daarnaast geldt de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie 2 (zeer hoge waarde)’ ter bescherming van de archeologie.

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan ‘Heerlen Zuid’

Het planvoornemen betreft de realisatie van 13 rijwoningen op dit perceel met eigen parkeervoorzieningen aan de achterzijde. Dit planvoornemen past niet binnen de regels van het bestemmingsplan “Heerlen-Zuid”. Evenmin biedt het bestemmingsplan afwijkings- of wijzigingsbevoegdheden om dit plan te realiseren. Om de beoogde planontwikkeling mogelijk te maken is daarom een nieuw juridisch-planologisch kader benodigd. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

1.4.

De toelichting als onderdeel van het bestemmingsplan

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding (plankaart), regels en een toelichting. In deze paragraaf worden de onderdelen van het bestemmingsplan en hun juridische status nader toegelicht. In paragraaf 1.4.1 wordt hieronder de rol van de toelichting ten aanzien van de regels en verbeelding beschreven. De regels en verbeelding vormen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Deze worden in paragraaf 1.4.2 en 1.4.3 beschreven. In paragraaf 1.4.4 worden vervolgens de standaarden beschreven op grond waarvan dit bestemmingsplan is ontwikkeld. Elk bestemmingsplan is te onderscheiden door een landelijk uniek identificatienummer. Dit bestemmingsplan is geregistreerd en vindbaar op het landelijke portaal onder www.ruimtelijkeplannen.nl nummer NL.IMRO.0917.BP030300W000010-0401.

7

1.4.1. Toelichting In deze toelichting wordt de opzet van het bestemmingsplan beschreven. Zo worden het doel van het bestemmingsplan, het relevante beleid, een beschrijving van het plangebied, de relevante omgevingsaspecten en de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan besproken. Daarnaast wordt in de juridische planopzet de opbouw van de regels beschreven en wordt de werking van de regels nader toegelicht. Tenslotte wordt verslag gedaan van de resultaten van het met andere overheden en openbare lichamen gevoerde overleg en de (eventueel) ingediende zienswijzen. 1.4.2. Regels Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening worden aan de gronden, die binnen het plangebied zijn gelegen, bestemmingen toegewezen met bijbehorende doeleinden of functies. Aan deze bestemmingen zijn regels gekoppeld. De regels maken duidelijk waarvoor de gronden gebruikt mogen worden en wat onder welke voorwaarden op de gronden gebouwd mag worden. Ook kan aan gronden een dubbelbestemming toegekend worden. De dubbelbestemming ziet op het beschermen van een bepaalde waarde (zoals archeologie, waterstaat) of op een zone (bijvoorbeeld externe veiligheid, molenbiotoop of leiding). 1.4.3. Verbeelding De verbeelding (de plankaart) geeft een grafische weergave van het plangebied. In de verbeelding zijn de plangrens, bestemmingen en aanduidingen weergegeven op een ondergrond.

Voor bestemmingsplannen bestaan in de regel een digitale en een analoge verbeelding. De analoge verbeelding wordt doorgaans gebruikt bij de terinzagelegging van het bestemmingsplan. Beide verbeeldingen zijn in beginsel rechtsgeldig, maar bij interpretatieverschillen is de digitale verbeelding beslissend. De ondergrond is een samenstelling van de Basisregistratie Grootschalige Topografie BGT (landmeetkundig ingemeten topografie), luchtfoto's en kadastrale begrenzingen. Voor de verbeelding op papier wordt ter oriëntatie gebruik gemaakt van topografische en kadastrale ondergronden. Na verloop van tijd kunnen deze ondergronden hun actualiteit verliezen. Daarnaast tonen de ondergronden niet altijd alle bebouwing. De ondergronden (waaronder luchtfoto's) die worden gebruikt op de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl worden beschikbaar gesteld door de website zelf. Ook die ondergronden zijn niet altijd actueel en tonen niet altijd alle bebouwing. De gemeente heeft daar geen invloed op. De ondergronden maken geen deel uit van het bestemmingsplan en dienen in beginsel ter oriëntatie. De analoge verbeelding bestaat uit 1 blad en heeft een schaal van 1:500. De legenda legt een verbinding tussen de bestemmingen, aanduidingen en de regels en geeft een verklaring van de maatvoering, symbolen en topografische ondergrond(en). 1.4.4.

Standaarden Om de bestemmingsplannen in heel Nederland te kunnen vergelijken schrijft de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening voor, dat de Standaard Vergelijkbare

8

Bestemmingsplannen (SVBP2012) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP2012 zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening (IMRO2012) en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten (STRI2012) normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen. De digitale verbeelding is te raadplegen via www.ruimtelijkeplannen.nl. Door een muisklik op de digitale verbeelding verschijnen de bijbehorende regels voor die locatie in beeld. Vervolgens kan doorgeklikt worden om de gehele inhoud van het bestemmingplan (regels, toelichting en eventuele bijlagen) te raadplegen. Tevens is het mogelijk om te meten op de digitale verbeelding en door middel van coördinaten (het Rijksdriehoekscoördinatenstelsel) de exacte locatie te bepalen.

1.5.

Het bestemmingsplan en de Omgevingswet

In 2022 of 2023 gaat naar verwachting in Nederland de Omgevingswet in. Deze wet vervangt alle wet- en regelgeving voor wonen, ruimte, infrastructuur, milieu en water. De invoering van de wet is een behoorlijke omslag, ook voor bewoners, ondernemers en organisaties. Heerlen start binnenkort met de voorbereiding. De gemeente streeft er naar het bestemmingsplan vóór 1 juli 2022 vast stellen, vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet. Op basis van het algemene overgangsrecht onder de Omgevingsrecht wordt een procedure, die vóór 1 juli 2022 formeel is gestart, afgehandeld volgens het 'oude' recht, oftewel de huidige wetgeving. Op 1 februari 2022 heeft de minister medegedeeld de inwerkingtreding van de Omgevingswet uit te stellen. De verwachting is daarom dat de invloed van de Omgevingswet in dit geval niet of nauwelijks aanwezig is en het bestemmingsplan in ieder geval ruim voor de nieuwe datum ter inzage zal zijn gelegd en onder het huidige recht kan worden afgehandeld. Wel is ervoor gezorgd dat de planregels zo veel mogelijk aansluiten bij de nieuwe wet.

1.6.

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat een opsomming van de planologische beleidskaders die een rol hebben gespeeld bij de totstandkoming van dit bestemmingsplan. In paragraaf 2.1 wordt voor het thema wonen het relevante beleidskader geschetst. Vervolgens wordt in paragraaf 2.2 tot en met 2.5 achtereenvolgens het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid besproken. In hoofdstuk 3 wordt het plangebied en de omgeving beschreven. In Hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de gewenste ontwikkeling van het plangebied. Hoofdstuk 5 gaat in op de verschillende omgevingsaspecten. Hoofdstuk 6 beschrijft de juridische opzet van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 is de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan beschreven en hoofdstuk 8 geeft een beeld van de doorlopen bestemmingsplanprocedure en het gevoerde overleg.

9

Hoofdstuk 2.

Planologisch beleidskader

Dit hoofdstuk bevat een bespreking van de planologische beleidskaders die een rol hebben gespeeld bij de totstandkoming van dit bestemmingsplan. In de navolgende paragraaf 2.1 “Thematische behandeling” wordt op thematische wijze het voor wonen relevante beleidskader geschetst (dus over alle bestuurslagen heen). Vervolgens wordt in paragraaf 2.2 tot en met 2.5 achtereenvolgens het overige relevante Rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid besproken.

2.1.

Thematische behandeling

2.1.1. Wonen 2.1.1.1. Provinciaal beleid De Provincie Limburg zet zich samen met gemeenten, woningcorporaties en andere partijen in om ervoor te zorgen dat het woningaanbod aansluit bij de behoeften van de samenleving. Het provinciaal beleid is op hoofdlijnen vastgelegd in het Omgevingsvisie Limburg (paragraaf 2.3.1). Het onderdeel 'wonen' is door de 16 Zuid-Limburgse gemeenten op regionaal niveau uitgewerkt in de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg. De provinciale aandachtspunten op het gebied van wonen zijn vastgelegd in de Limburgse Agenda Wonen 2020-2023. De Limburgse ambitie ‘de juiste woning, op de juiste plek, op het juiste moment beschikbaar’, geldt nog steeds en krijgt met deze agenda een invulling. Met een gezonde woningmarkt bedoelt de provincie een woningmarkt die met haar aanbod voldoende inspeelt op de onderstaande aspecten: • De huidige en toekomstige woonbehoeften. Er wordt gebouwd dan wel ver- of herbouwd al naar gelang de behoefte, daar waar tekorten zich - al dan niet tijdelijk - voordoen. • In een gezonde woningmarkt vindt doorstroming plaats en kunnen mensen een wooncarrière maken. • In een gezonde woningmarkt vallen geen mensen tussen wal en schip, woningen zijn toegankelijk en betaalbaar. • Een gezonde woningmarkt heeft “geen” overschotten die leiden tot leegstand (behoudens de benodigde frictieleegstand van 2%).

• Flexibiliteit is noodzakelijk om zo het verschil te kunnen maken voor mensen die snel huisvesting nodig hebben, maar daar niet jaren op kunnen wachten. • Eigen keuze (en initiatief) is belangrijk. Een woning past bij de leefstijl van de bewoner, die zelf tot op zekere hoogte bepaalt hoe, in welke samenstelling en waar hij of zij wil leven. • De woonomgeving is minstens zo belangrijk, evenals de mogelijkheden die de bewoner heeft en krijgt om niet alleen invloed uit te oefenen op zijn woning, maar ook op de woonomgeving. Conclusie plangebied Met het planvoornemen worden toegankelijke en betaalbare woningen beoogd. Dit is een van de doelen die de provincie in de Limburgse Agenda Wonen 2020-2023 heeft geformuleerd.

10

Een dergelijk project is daarnaast een goed voorbeeld van de omgang met de transformatieopgave in Zuid-Limburg, omdat enerzijds de woningbouwkwaliteit wordt verbeterd door de toevoeging van kwalitatief goede woningen. In de regionale woningmarktprogrammering is een plan voor deze locatie opgenomen. Dit betekent dat het plan reeds is opgenomen in het regionaal woonprogramma. Het is daarmee passend in het woonbeleid en de voornoemde Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg, waardoor kan worden geconcludeerd dat er kwantitatieve afstemming heeft plaatsgevonden op regionaal niveau. Op deze wijze worden overschotten voorkomen (bevorderen van een gezonde woningmarkt), overeenkomend met een van de doelen uit de Limburgse Agenda Wonen 20202023. 2.1.1.2.

Regionaal beleid

2.1.1.2.1. Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg Deze structuurvisie betreft de regionale structuurvisie zoals aangehaald onder Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014 (POL 2014). De gemeenteraad van Heerlen heeft op 23 november 2016 de regionale ‘Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg’ (SVWZL) vastgesteld. In deze structuurvisie wordt de gewenste ruimtelijke ontwikkelingsrichting ten aanzien van het beleidsveld 'Wonen' in de zestien gemeenten in de regio Zuid-Limburg (Beek, Brunssum, EijsdenMargraten, Gulpen-Wittem, Heerlen, Kerkrade, Landgraaf, Maastricht, Meerssen, Beekdaelen, Simpelveld, Sittard-Geleen, Stein, Vaals, Valkenburg aan de Geul en Voerendaal) vastgelegd. In de SVWZL zijn afspraken vastgelegd over een gezamenlijke aanpak om de kwalitatieve en kwantitatieve disbalans (er zijn te veel woningen en tevens sluit het aanbod niet meer aan op de toekomstige vraag als gevolg van vergrijzing) op de woningmarkt in Zuid-Limburg aan te pakken. De structuurvisie geeft richting aan de kwalitatieve en kwantitatieve opgave ten aanzien van het thema wonen en volkshuisvesting waar de zestien gemeenten in de regio Zuid-Limburg zich de komende jaren voor gesteld zien. Daarnaast geeft de structuurvisie richting aan de wijze waarop het aantal woningbouwplannen wordt afgestemd op de (toekomstige) woningbehoefte.

Dit betekent onder meer dat beleidsmatig is vastgelegd hoe de planvoorraad voor woningen in de gemeenten in de regio Zuid-Limburg in overeenstemming wordt gebracht met de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. Daarbij zullen delen van de in de bestemmingsplannen opgenomen directe bouwmogelijkheden komen te vervallen. Ook is niet uit te sluiten dat door de gemeente gesloten privaatrechtelijke overeenkomsten om woningbouw mogelijk te maken, worden opengebroken. De structuurvisie heeft overigens geen directe rechtsgevolgen; bestemmingsplannen hebben dat wel. In de visie wordt op hoofdlijnen de gewenste kwaliteitsslag beschreven die nodig is om het aanbod beter aan te laten sluiten op de vraag. De belangrijkste conclusies hierbij zijn, dat de grootste problemen thans optreden in het particulier bezit en dat er naar verhouding meer huurwoningen gewenst zijn. Kansrijke doelgroepen zijn onder meer jongeren, ouderen en zorgbehoevenden.

11

Het belangrijkste uitgangspunt daarbij is evenwel dat de woningvoorraad in omvang niet meer mag groeien, dit om te voorkomen dat de leegstand toeneemt. Leegstand leidt tot verloedering en ook tot waardedaling. Dit basisprincipe leidt ertoe dat nieuwe toevoegingen aan de woningvoorraad zullen moeten worden gecompenseerd. Naar aanleiding van gewijzigde omstandigheden op de woningmarkt is de SVWZL medio 2020 geëvalueerd. Vanuit diverse stakeholders is verzocht om coulanter om te gaan met de compensatieplicht omdat in sommige marktsegmenten tekorten zijn ontstaan. Om aan deze vraag vanuit de samenleving tegemoet te komen, is het structuurvisiebesluit "Beleidsregel Ruim baan voor goede woningbouwplannen" ontwikkeld. Dit besluit bepaalt dat goede woningbouwplannen: waaraan aantoonbaar behoefte is, die leiden tot een maatschappelijke meerwaarde, die planologisch 'aanvaardbaar' zijn en die regionaal zijn afgestemd, niet meer hoeven te worden gecompenseerd. De raad heeft dit structuurvisiebesluit op 27 januari 2021 vastgesteld. Voor iedere gemeente wordt daarom aan de hand van actuele demografische gegevens en leegstandscijfers een 'transformatieopgave' afgesproken, zijnde de kwantitatieve koers die de gemeente dient te varen. Die kwantitatieve koers moet worden beschouwd als richtinggevend wat betreft het maken van beleidsmatige keuzes en niet als een harde slooptaakstelling.

Deze 'transformatieopgave' wordt tweejaarlijks herijkt. Gemeenten worden verplicht een woningbouw-programmering op te stellen welke is geënt op zowel de kwalitatieve en kwantitatieve woonopgaven. Conclusie plangebied De voorliggende ontwikkeling leidt tot een toename van de bestaande woningvoorraad, aangezien er 13 woningen worden gebouwd ten kosten van een voormalig schoolgebouw. In de regionale woningmarktprogrammering is een plan voor deze locatie opgenomen. Dit betekent dat het plan reeds is opgenomen in het regionaal woonprogramma. De maatschappelijke meerwaarde zit onder andere in het realiseren van woningen in de sociale huur, bedoeld voor kansrijke doelgroepen. Maar ook omdat een leegstaand gedeelte van een school is gesloopt om plaats te maken voor woningen. Hiermee is verloedering en ook waardedaling van deze locatie voorkomen. Het plan is ten slotte planologisch aanvaardbaar omdat - met inachtneming van maatregelen - omliggende niet-woonfuncties niet geschaad worden in de bedrijfsvoering. Het is daarmee passend in het woonbeleid en de voornoemde Structuurvisie Wonen ZuidLimburg. 2.1.1.2.2. Regionale Woonvisie Parkstad Limburg, onderdeel Heerlen Eind juni 2017 zijn de Regionale Woonvisies van alle zeven Parkstadgemeenten vastgesteld. Elke gemeente heeft deze regionale visie vertaald naar de lokale situatie.

De woonvisie Parkstad/Heerlen is opgebouwd rondom een aantal kwalitatieve opgaven binnen het woonbeleid in de regio Parkstad. De voorspelde huishoudensdaling blijft van grote invloed op het beleid en de te volgen koers. Maar ook de kwalitatieve disbalans moet worden aangepakt. De huidige voorraad is niet geschikt om te voldoen aan de toekomstige kwalitatieve vraag.

12

Particuliere voorraad Ten gevolge van de huidige marktomstandigheden ligt er een belangrijke opgave in de particuliere voorraad. Economische omstandigheden leiden tot een aanhoudende vraag naar sociale huurwoningen in de regio. De leegstand ten gevolge van de bevolkingsdaling concentreert zich met name in de incourante delen van de particuliere woningvoorraad. Als gevolg hiervan zetten we in op het weg bestemmen van onbenutte plancapaciteit. Samen met woningcorporaties proberen we in te zetten op het aankopen van particuliere woningen ten behoeve van de (sociale) verhuur. Heerlen zet met name in op het versterken van het woonmilieu in het centrum van Heerlen. Dat gaat hand in hand met het versterken van andere sectoren zoals het cultureel aanbod, voorzieningen en de openbare ruimte. Met deze aanpak willen we de ontwikkeling van de campussen ondersteunen en de werkgelegenheid verbeteren. De verdunningsopgave vindt in de omliggende stadsdelen plaats. Betaalbaarheid en beschikbaarheid De komende 5 jaar wordt samen met de woningcorporaties gewerkt aan het verruimen van het aanbod aan betaalbare sociale huurwoningen. We willen die opgave verdelen over de stad, zodat in alle stadsdelen een min of meer gelijke spreiding is van sociale huurwoningen in diverse huurprijsklassen en diverse huishoudenstypen.

Opgaven betaalbaarheid en beschikbaarheid van sociale huurwoningen: - Met de corporaties wil Heerlen werken aan huurwoningaanbod dat aansluit bij de veranderende vraag. In die samenwerking vinden we het rentmeesterschap van corporaties minstens zo belangrijk als het presteren op de korte termijn. - Wij vinden het belangrijk dat de sociale huisvestingsopgave verdeeld over de stad wordt opgepakt: in elk stadsdeel een min of meer gelijke spreiding van sociale huurwoningen, in verschillende prijsklassen. - In de periode 2016-2021 groeit de vraag naar sociale huur, bij voorkeur te realiseren in de bestaande voorraad en leegstaand vastgoed. Gemeente Heerlen vindt verkoop van huurwoningen alleen gewenst als woningen voldoende toekomstwaarde in de particuliere sector hebben. Bovendien met het toekomstige herstructurering (verdunning) niet in de weg staan. - Vanuit een gezamenlijke verantwoordelijkheid wil de gemeente met corporaties, zorgpartijen, energieaanbieders werken aan betaalbaar wonen. Voor de gemeente Heerlen is betaalbaarheid van het wonen aanzienlijk meer dan een lage huur. Ook lage energielasten en gemeentelijke lasten zijn van belang. - De gemeente vindt behoud van slaagkansen voor alle doelgroepen van de sociale huursector een must, ook bij invoering van het passend toewijzen.

Wonen en zorg Vanwege de vergrijzing en het langer zelfstandig wonen, verandert ook de opgave op het gebied van wonen en zorg. De woonomgeving en zeker ook de woningvoorraad zal meer toegerust moeten worden op het verlenen van zorg aan huis. Heerlen zet in op het organiseren van zorg op wijkniveau met aandacht voor voldoende zorggeschikte woningen, buurtsteunpunten en een toegankelijke woonomgeving. Een van de belangrijkste problemen is echter, dat veel mensen

13

met een zorgbehoefte vanwege betaalbaarheidsproblemen niet kunnen verhuizen naar een zorggeschikte woning. Urgente doelgroepen Enerzijds is er een huisvestingsvraagstuk voor diverse kwetsbare doelgroepen zoals mensen in scheiding, slachtoffers van huiselijk geweld, statushouders of mensen met een handicap. Heerlen vervult een centrumfunctie voor huisvesting van GGZ-cliënten. Housing Parkstad en Housing First worden hiertoe voortgezet. Voor statushouders heeft iedere gemeente een afzonderlijke taakstelling. Anderzijds is er een huisvestingsvraagstuk voor kenniswerkers en arbeidsmigranten. Deze groepen vragen om tijdelijke huisvesting, bij voorkeur in of in de nabijheid van de binnenstad. Heerlen wil daarnaast werken aan het verbeteren van het woon- en leefklimaat bij kamerverhuur. Verduurzamen woningvoorraad De ambities op het gebied van duurzaamheid zijn in regioverband vastgelegd in het beleidsstuk Parkstad Limburg Energietransitie (PALET). De ambitie is om als regio in 2040 energieneutraal te zijn. Om dat te halen ligt er een forse opgave in het verbeteren van de woningvoorraad, zowel in de particuliere als in de (sociale) huursector. Bestaande woningen moeten energiezuinig worden gemaakt en er moet een plan van aanpak komen om de stap naar gasloze woningen te kunnen zetten. Heerlen investeert daarbij onder meer in de toepassing van Mijnwater voor ruimteverwarming.

Vrije sectorhuur en koopwoningen Voor een evenwichtige woningmarkt in parkstad Limburg is het beschikken over voldoende aantrekkelijke woningen in de vrije huursector van belang. Qua prijs vormen goedkope koopwoningen een alternatief. Heerlen wil met name in het centrum inzetten op het verruimen van het aanbod in de vrije sectorhuur omdat dit voor kenniswerkers en expats, vanwege de flexibiliteit, een veel aantrekkelijker optie is dan een koopwoning. Opgaven investeringen in de vrije huursector en koopwoningen: - De gemeente Heerlen wil een vergroting van het woningbestand in de vrije huursector, zodat ook de vraag van middeninkomens in voldoende mate bediend wordt. Dan gaat het ook om woningen die juist bij kenniswerkers en expats in trek zijn. Het stedelijke woonmilieu van Heerlen is voor hen dan een aantrekkelijk vertrekpunt. Met name in het centrum van Heerlen ziet de gemeente mogelijkheden voor vrije sector huur. Leefbaarheid Veel buurten en wijken in Heerlen hebben te maken met leefbaarheidsproblemen. Mensen ervaren overlast door lawaai, stank of rommel en voelen zich onveilig. Dat heeft een negatieve invloed op het wonen in de wijk. Heerlen zet samen met corporaties en andere partners in op het verbeteren van de leefbaarheid in buurten en wijken met als vertrekpunt dat wijken schoon, heel en veilig moeten zijn.

14

Conclusie plangebied Het planvoornemen betreft de bouw van 13 huurwoningen. De huurwoningen zijn voorzien in de sociale huursector. In de woonvisie is geformuleerd dat met de woningcorporaties wordt gewerkt aan het verruimen van het aanbod aan betaalbare sociale huurwoningen. Hiermee wil gemeente Heerlen werken aan huurwoningaanbod dat aansluit bij de veranderende vraag. Hierbij is het belangrijk dat de sociale huisvestingsopgave verdeeld over de stad wordt opgepakt en bij voorkeur te realiseren in de bestaande voorraad en leegstaand vastgoed. Voor de herontwikkeling van de voormalige HTS zijn maximaal 14 wooneenheden gereserveerd in de woningmarktprogrammering Parkstad. Van deze 14 wooneenheden worden met dit bestemmingsplan nu 13 eenheden gerealiseerd. Het plan ligt nabij het centrum van Heerlen en heeft een stedelijk woonmilieu. Ook dit is passend bij het beleid, aangezien dit de woonmilieus zijn die versterkt moeten worden. De conclusie is dan ook dat het planvoornemen past binnen de lokaal uitgewerkte Regionale Woonvisie Zuid-Limburg, onderdeel Heerlen. 2.1.1.2.3. Regionale woningmarktprogrammering 2019-2022 De Bestuurscommissie Wonen Parkstad heeft op 21 maart 2019 de geactualiseerde Regionale Woningmarktprogrammering 2019-2022 vastgesteld. Met deze programmering wordt kwalitatief en kwantitatief gestuurd op de ontwikkeling van de woningvoorraad in Parkstad Limburg.

De kwantitatieve opgave bestaat uit het terugdringen van de leegstand ten gevolge van de bevolkingsdaling tot 2% frictieleegstand. De huidige leegstand (ca. 4,1% in de envelop 20172020), de bevolkingsdaling en de omvang van de planvoorraad zorgen in Heerlen, bij ongewijzigd beleid, dat er in 2028 ca. 3700 woningen te veel zijn. De kwalitatieve opgave bestaat uit het wegwerken van mismatches. Ondanks het overaanbod aan woningen en het ruime planaanbod, vindt niet iedereen die dat wil een passende woning in Heerlen. Met passend wordt bedoeld dat de woning aan de woonwensen moet voldoen én in financieel opzicht bereikbaar is voor de woningzoekende. Om die kwalitatieve woonbehoefte beter in beeld te krijgen, is gekeken naar de ontwikkeling van de omvang van diverse doelgroepen, hun kwalitatieve woonwensen en financiële mogelijkheden. Ook is gekeken naar de kracht van woonbuurten. De combinatie van het type woning, de prijsklasse en de woonomgeving, bepaalt de PMC (productmarktcombinatie). Uit deze gegevens is de indicatieve behoefte afgeleid. Deze is vervolgens afgezet tegen de bestaande plannen op de programmering. Aan de hand hiervan kan worden ingeschat of een plan op de programmering in voldoende mate in een kwalitatieve behoefte voorziet. Dat geldt zeker ook voor nieuwe plannen die nog niet op de programmering staan.

Aan de hand van diverse indicatoren (volkshuisvestelijk, sociaal-maatschappelijk, ruimtelijk) kan de planscore van een project worden berekend. En daarmee een inschatting worden gemaakt of een plan in voldoende mate tegemoet komt aan de kwalitatieve behoefte. Het toevoegen aan of wijzigen

15

van plannen op de programmering is een bevoegdheid van de Bestuurscommissie Wonen Parkstad. De Regionale Woningmarktprogrammering 2019-2022 biedt zo een kwalitatief kader over hoe om te gaan met bestaande plannen en met nieuwe initiatieven. Conclusie plangebied Bij het opnemen van nieuwe plannen op de programmering worden de spelregels toegepast die gemeenten op Zuid-Limburgs niveau met elkaar hebben afgesproken. Het onderhavige bouwplan is onderdeel van een project dat in de regionale woningmarktprogrammering is opgenomen met een plancapaciteit van 60 wooneenheden. Omdat het project als is opgenomen in de woningmarktprogrammering kan worden geconcludeerd dat kan worden voldaan aan de beleidsregels van de Regionale woningmarktprogrammering. 2.1.1.2.4. Herstructureringsvisie voor de woningvoorraad Parkstad Limburg 2008-2020 In december 2009 heeft het Parkstadbestuur de "Herstructureringsvisie voor de woningvoorraad Parkstad Limburg 2008-2020" vastgesteld, die in januari 2010 door de raden van de Parkstadgemeenten is bekrachtigd. De Herstructureringsvisie geeft inzicht in de gebieden waar in Parkstad Limburg transformatie van de woningvoorraad nodig is, in het licht van de teruglopende en veranderende woningbehoefte, om te komen tot een duurzame ruimtelijke structuur.

Per gemeente en voor geheel Parkstad is de transformatie-opgave tot en met 2020 geformuleerd in de vorm van een 'envelop'. Deze enveloppen bestaan uit een kwantitatieve en een kwalitatieve transformatieopgave (onttrekkingen ten gevolge van bevolkingsdaling en bouwplannen en vervangingsopgave), zodat de partners gestimuleerd worden om afwegingen te maken: soms kan het verstandiger zijn een 'papieren plan' te stoppen dan een daadwerkelijke woning te slopen. Inmiddels is de Herstructureringsvisie achterhaald door andere visies van meer recentere datum. De verschillen tussen beheergebieden, verdunningsgebieden en ontwikkelingsgebieden kunnen nu niet meer zo strikt worden gehanteerd als tijdens het moment van vaststelling van de visie. De woningmarkt vertoont veel dynamiek en met het verloop van de tijd ontstaan in buurten nieuwe opgaven. De essentie achter de visie, er moet worden verdund in de woningvoorraad om de leegstand niet te hoog op te laten lopen, staat echter nog steeds overeind. De bij de visie behorende 'enveloppen' worden tweejaarlijks geactualiseerd. Conclusie plangebied Het plangebied is gelegen in ‘Heerlen-Stad’. In dit gebied is de opgave om rekening te houden met het dalende aantal huishoudens en de daarmee dalende woningvoorraadbehoefte. Daarnaast is in dit gebied de opgave geformuleerd de leegstand terug te brengen tot 2%.

Het gaat daarbij om een opgave van -530 woningen. Gezien het feit dat deze visie in overwegende mate achterhaald is en gezien het feit dat voldaan kan worden aan recenter vastgesteld beleid ten aanzien van wonen kan worden voldaan aan regionaal woonbeleid. 2.1.1.2.5. Structuurvisiebesluit Wonen en Retail Op 31 oktober 2011 heeft het Parkstadbestuur een structuurvisiebesluit genomen, dat ingaat op het thema wonen. Zoals geschetst in het regionale woonbeleid is het, mede uit oogpunt van

16

een goede ruimtelijke ordening, gezien de voorziene ontwikkelingen van het aantal huishoudens in Parkstad Limburg, niet gewenst om de regionale woningvoorraad verder te laten toenemen om het (toekomstige) overschot aan woningen niet nog verder te laten toenemen. Wel blijft de noodzaak aanwezig om de samenstelling van de woningvoorraad aan te passen aan de veranderende woonwensen. Daarvoor zullen nieuwe woningen moeten worden gerealiseerd die dienen als vervanging van bestaande voorraad. Geen verdere toename van de omvang van de regionale woningvoorraad betekent dat het wenselijk is dat nog beschikbare vigerende plancapaciteiten die leiden tot een toename van de regionale woningvoorraad niet per definitie moeten worden gerealiseerd en dat in voorbereiding zijnde uitbreidingen van de regionale woningvoorraad niet altijd worden omgezet in daadwerkelijke additionele plancapaciteit. Beleidsbesluit In haar regionaal woonbeleid, gepubliceerd als eigen beleid door de Parkstadgemeenten, geeft de Stadsregio aan wat de opgave in de regionale woningvoorraad t/m 2020 is (regionale kaders). Uit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening dient de woningvoorraad binnen de gemeenten in Parkstad Limburg zich te bewegen binnen deze gestelde kaders.

Vigerende bestemmingen woningbouw, waarvan op 1 januari 2013 nog geen gebruik is gemaakt, zullen daartoe bij actualisatie van het bestemmingsplan worden herzien tenzij de locatie is opgenomen of past binnen de regionale afsprakenkaders (o.a. de woningbouwprogrammering). Conclusie plangebied In dit geval is sprake van een ontwikkeling in lijn met het 'Structuurvisiebesluit Wonen'. Er worden immers uitsluitend woningen mogelijk gemaakt die passen binnen de regionale afsprakenkaders. 2.1.1.2.6. Geactualiseerde Envelop herstructureringsvisie Parkstad Limburg 2014-2020 Doel van de Geactualiseerde envelop herstructureringsvisie Parkstad Limburg 2014 - 2020 is om beleidsmakers in de regio inzicht te geven in de kwantitatieve transformatieopgave van de woningvoorraad in de regio, gemeenten en stadsdelen met een doorkijk naar de verschillende woongebieden en wijken. Het is als het ware de onderlegger voor de regionale volkshuisvestingsvisie en een basis voor de Regionale Woonstrategie voor de komende jaren. De in Geactualiseerde envelop herstructureringsvisie Parkstad Limburg 2014 - 2020 weergegeven trends en ontwikkelingen zijn beleidsneutraal. Dit betekent dat, afhankelijk van het te voeren beleid, de woningmarktontwikkelingen in de praktijk zullen afwijken van de geschetste theoretische trends.

De Geactualiseerde envelop herstructureringsvisie Parkstad Limburg 2014 – 2020 dient dan ook als basisinstrument om het woningmarktbeleid voor de komende jaren vorm te kunnen geven en niet als voorspelling van de daadwerkelijke woningmarktontwikkelingen.

17

Conclusie plangebied De voorliggende ontwikkeling leidt tot een toename van de bestaande woningvoorraad, aangezien er 13 woningen worden gebouwd ten kosten van een voormalig schoolgebouw. In de regionale woningmarktprogrammering is een plan voor de locatie opgenomen. Dit betekent dat het plan reeds is opgenomen in het regionaal woonprogramma. Daarom vormt de Geactualiseerde Envelop herstructureringsvisie Parkstad Limburg 2014-2020 geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan. 2.1.1.2.7. Regionale Woonvisie Parkstad Limburg, incl. gemeente Heerlen, 2017-2021 Burgemeester en wethouders van Heerlen maken bekend dat de 'Regionale Woonvisie Parkstad Limburg, lokale woonvisie gemeente Heerlen 2017-2021' op 28 juni 2017 door de gemeenteraad van Heerlen is vastgesteld. De nieuwe regionale woonvisie met de lokale uitwerking per Parkstadgemeente, vormt het kader om de komende jaren te investeren in onze lokale en regionale woningmarktopgaven. De kwantitatieve opgaven (het terugdringen van onze woningvoorraad en plancapaciteit) waarover in de afgelopen jaren afspraken gemaakt zijn, worden in deze visie ook kwalitatief uitgewerkt. Daarnaast vormt deze woonvisie het integrale beleidsdocument waarin wordt aangegeven hoe we als gemeente en regio, samen met onze partners in het wonen (o.a.

woningcorporaties, bewoners, ontwikkelaars, zorg- en welzijnsorganisaties) de opgaven op de woningmarkt gaan aanpakken. Conclusie plangebied Het onderhavige bouwplan is onderdeel van een project dat in de regionale woningmarktprogrammering is opgenomen met een plancapaciteit van 60 wooneenheden. Omdat het project als is opgenomen in de woningmarktprogrammering kan worden geconcludeerd dat het plan niet leidt tot een onevenredige aantasting van het beleid als opgenomen in de Regionale Woonvisie Parkstad 2017-2021 of een belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan. 2.1.1.2.8. Intrekkingsbeleid omgevingsvergunningen Burgemeester en wethouders hebben op 25 augustus 2015 het geactualiseerde intrekkingsbeleid voor omgevingsvergunningen vastgesteld. Het overgrote deel van vergunde bouwwerken wordt vrij snel gerealiseerd. Een deel van de vergunde bouwwerken wordt echter niet binnen een bepaalde termijn gerealiseerd of komt helemaal niet meer tot stand. Het is om diverse redenen, waaronder de kwantitatieve woningbouwopgave, niet gewenst om omgevingsvergunningen in stand te laten zonder dat daaraan binnen een bepaalde termijn uitvoering wordt gegeven. Het college van Burgemeester en wethouders heeft op basis van de Wabo de mogelijkheid om omgevingsvergunningen in te trekken.

Met het oog op de mogelijk ongewenste situaties is het wenselijk om de omgevingsvergunningen voor de activiteit bouwen na verloop van een

18

bepaalde periode in te trekken. Dit beleid concretiseert deze bevoegdheid. De reikwijdte van het beleid betreft omgevingsvergunningen voor één of meer woningen / appartementen. Conclusie plangebied Het intrekkingsbeleid omgevingsvergunningen vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

19

2.2.

Rijksbeleid

2.2.1.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

2.2.1.1.1. Algemeen De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vormt de overkoepelende rijksstructuurvisie voor de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland tot 2028, met een doorkijk naar 2040. Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland, door middel van een krachtige aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. Om dit doel te bereiken, werkt het Rijk samen met andere overheden. De SVIR is op 13 maart 2012 vastgesteld door de minister van Infrastructuur en Milieu. Het rijksbeleid richt zich op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de nationale belangen. Daarbij zijn drie hoofddoelen geformuleerd: a. het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur; b. het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid, waarbij de gebruiker voorop staat; c. het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn. In totaal zijn 13 onderwerpen van nationaal belang benoemd, die bijdragen aan het realiseren van de drie hoofddoelen.

Het betreft onder meer het borgen van ruimte voor de hoofdnetwerken (weg, spoor, vaarwegen, energievoorziening, buisleidingen), het verbeteren van de milieukwaliteit, ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en klimaatbestendige stedelijke ontwikkeling, ruimte voor behoud van unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten, ruimte voor een nationaal netwerk voor natuur en ruimte voor militaire terreinen en activiteiten. Het beleid met betrekking tot verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk, onder het motto 'decentraal wat kan, centraal wat moet', over aan provincies en gemeenten. Voor Parkstad Limburg geeft het Rijk in de SVIR wel aan dat het aanpakken van de krimpopgave noodzakelijk is om leegstand en verpaupering te voorkomen. Dit beleid is op regionaal niveau uitgewerkt. Conclusie plangebied Nationaal belang 13 vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de ladder voor duurzame verstedelijking worden onderbouwd. In paragraaf 2.2.3 wordt hier nader op ingegaan. Voor het overige zijn er geen nationale belangen van direct belang voor het initiatief waarvoor dit bestemmingsplan wordt opgesteld. 2.2.2. Nationale Omgevingsvisie (NOVI) In Nederland staan we voor een aantal urgente opgaven, dat zowel lokaal, nationaal als wereldwijd speelt.

Denk aan de opgaven op het gebied van klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Deze opgaven zullen Nederland flink

20

veranderen. Door goed in te spelen op deze veranderingen kan Nederland vooroplopen en kansen verzilveren. Met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. In de NOVI zijn deze maatschappelijke opgaven samengevat in vier prioriteiten: • ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie • duurzaam economisch groeipotentieel • sterke en gezonde steden en regio’s • toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. In dit bestemmingsplan zijn geen strijdigheden met de uitgangspunten uit de NOVI opgenomen. 2.2.3. Ladder voor duurzame verstedelijking In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' (hierna: de Ladder) geïntroduceerd. De Ladder is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen, zodat de ruimte in stedelijke gebieden optimaal wordt benut. De ladder is per 1 oktober 2012 verankerd in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 2 Bro dient de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling te bevatten, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Uiteindelijk zal de gewijzigde Ladder via het invoeringsbesluit van de Omgevingswet worden ingevoegd in het Besluit kwaliteit leefomgeving. De strekking van de Ladder blijft daarbij gelijk. 2.2.3.1. Nieuwe stedelijke ontwikkeling De Ladder-onderbouwing is verplicht voor 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen'. Hieronder wordt verstaan de ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein, zeehaventerrein, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Deze laatste categorie is in de handreiking bij de ladder voor duurzame verstedelijking (ministerie van Infrastructuur en Milieu) nader gespecificeerd in accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoor sport en leisure. In de definitie voor stedelijke ontwikkeling (artikel 1.1.1 lid 1 sub i van het Bro) is geen ondergrens opgenomen. Hieruit zou men kunnen concluderen dat iedere stedelijke ontwikkeling, hoe kleinschalig dan ook, valt binnen het toepassingsbereik van de Ladder.

Echter, blijkt uit vaste jurisprudentie van de Afdeling dat er wel sprake kan zijn van een voorziene ontwikkeling die te kleinschalig is om als nieuwe stedelijke ontwikkeling te kunnen worden aangemerkt. Volgens vaste jurisprudentie zijn elf woningen (welke op één dezelfde locatie worden gerealiseerd) het maximale aantal woningen wat door de Afdeling als te kleinschalig wordt geacht om als een stedelijke ontwikkeling te kunnen worden gekwalificeerd. Het minimale aantal woningen wat gerealiseerd moet worden (op dezelfde locatie) om als stedelijke ontwikkeling te worden gekwalificeerd is aldus twaalf (ECLI:NL:RVS:2017:1724, r.o. 6.3)

21

Er dient nadrukkelijk te worden gemotiveerd en afgewogen met oog voor de ontwikkelingsbehoefte van een gebied, maar ook met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte, én voor de ontwikkeling van de omgeving waarin het gebied ligt of voldaan wordt aan de Ladder. 2.2.3.2. Conclusie plangebied Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van 13 wooneenheden ten koste van een voormalig schoolgebouw. Een dergelijke ontwikkeling wordt als ‘stedelijke ontwikkeling’ geclassificeerd in de zin van Bro. Hierdoor is een beschrijving als hiervoor genoemd noodzakelijk. Beschrijving van de behoefte Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde woningbouw op deze locatie betreft de gemeente Heerlen, de regio Parkstad en de provincie Limburg. Deze overheden voeren een restrictief beleid ten aanzien van nieuwe toevoegingen aan de woningvoorraad. Het is - met het oog op de bevolkingsdaling - in het belang van een goede ruimtelijke ordening, dat de woningvoorraad niet verder in omvang toeneemt. Dit om leegstand en verloedering te voorkomen. Dit principe dat vanuit de Ladder is vormgegeven is verankerd in de Omgevingsverordening Limburg, het Structuurvisiebesluit Wonen en Retail van de stadsregio Parkstad Limburg en de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg. Dit planvoornemen is tevens aan deze beleidsstukken getoetst in de paragrafen (resp.) 2.1, 2.3, 2.4 en 2.5.

In de periode tot 2030 neemt het aantal inwoners en huishoudens in de gemeente Heerlen sterk af. Een soortgelijke afname is te zien voor de regio Parkstad als geheel. De afname van de bevolking en het aantal huishoudens in de gemeente én de regio Parkstad betekent dat er in kwantitatieve zin geen behoefte is aan nieuwe woningen. In plaats daarvan heeft de regio een transformatieopgave opgesteld. Volgens deze transformatieopgave (2014- 2020/2030) zal er – bij ongewijzigde omstandigheden – in 2030 in Heerlen een overschot zijn van circa 3.000 woningen. Het planvoornemen betreft de bouw van 13 huurwoningen. De huurwoningen zijn voorzien in de sociale huursector. In de Regionale Woonvisie Parkstad Limburg is geformuleerd dat met de woningcorporaties wordt gewerkt aan het verruimen van het aanbod aan betaalbare sociale huurwoningen. Hiermee wil gemeente Heerlen werken aan huurwoningaanbod dat aansluit bij de veranderende vraag. Hierbij is het belangrijk dat de sociale huisvestingsopgave verdeeld over de stad wordt opgepakt en bij voorkeur te realiseren in de bestaande voorraad en leegstaand vastgoed. Voor de herontwikkeling van de voormalige HTS zijn maximaal 14 huurwoningen gereserveerd in de woningmarktprogrammering Parkstad. Van deze 14 wooneenheden worden met dit bestemmingsplan nu 13 eenheden gerealiseerd.

De conclusie is dan ook dat het planvoornemen voornamelijk kwalitatief past binnen de lokaal uitgewerkte Regionale Woonvisie Zuid-Limburg, onderdeel Heerlen. Het ontbreken van een kwantitatieve woningbehoefte heeft tot gevolg dat nieuwe ontwikkelingen onaanvaardbare effecten kunnen hebben op de bestaande voorraad. Daarom zijn in regionaal verband afspraken

22

gemaakt rondom compensatie. Uitgangspunt is dat toevoeging van woningen moet leiden tot vernieuwing en een kwalitatieve aanvulling op de bestaande woningvoorraad. Met behulp van de plancapaciteitsmonitor (PCM) wordt inzichtelijk gemaakt welke planvoorraad er is in provincie Limburg. Aan de Dr. Jaegerstraat mogen 14 woningen gebouwd worden, waarbij reeds voldaan is aan het gemeentelijk en regionaal beleidskader. Onderhavig plan voorziet in de realisatie van 13 woningen op deze locatie. Omdat de eerder genoemde beleidsstukken zijn opgesteld naar aanleiding van lokale en regionale woningmarktonderzoeken en behoefteanalyses en omdat dit plan past binnen deze beleidskaders kan worden geconcludeerd dat met dit planvoornemen kan worden voldaan aan de behoeftevraag. Er treedt met de vaststelling van dit bestemmingsplan geen onevenredige overcapaciteit op in de regionale woningmarkt, omdat dit planvoornemen reeds regionaal is afgestemd en akkoord is bevonden. Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat de bepalingen van de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ niet in de weg staan aan de realisatie van het onderhavige plan. 2.2.4. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Om de in de SVIR opgenomen nationale belangen juridisch te borgen is door het Rijk het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) opgesteld.

De regels van het Barro moeten in acht worden genomen bij het opstellen van provinciale ruimtelijke verordeningen en bestemmingsplannen. In het Barro zijn regels opgenomen voor de volgende nationale belangen: - rijksvaarwegen; - mainportontwikkeling Rotterdam; - kustfundament; - grote rivieren; - Waddenzee en waddengebied; - defensie; - hoofdwegen en landelijke spoorwegen; - elektriciteitsvoorziening; - buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen; - ecologische hoofdstructuur; - primaire waterkeringen buiten het kustfundament; - IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte); - erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde. Conclusie plangebied Het plangebied is niet gelegen in een gebied waar een dergelijk Rijksbelang aan de orde is. Het is dan ook niet noodzakelijk om op deze zaken afzonderlijk nader in te gaan.

23

2.3.

Provinciaal beleid

2.3.1. Omgevingsvisie Limburg 2.3.1.1. Algemeen Op 1 oktober 2021 hebben Provinciale Staten van Limburg de Omgevingsvisie Limburg vastgesteld, met inachtneming van de aanvaarde amendementen. De Omgevingsvisie Limburg vervangt het in 2014 vastgestelde Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL2014) en is via een interactief proces met overheden, semioverheden, belangenorganisaties en burgers opgesteld. De Omgevingsvisie Limburg is op 25 oktober 2021 in werking getreden. De Omgevingsvisie Limburg is een strategische en lange termijn visie (2030-2050) op de fysieke leefomgeving. De Omgevingsvisie Limburg kijkt echter breder dan enkel naar de fysieke leefomgeving. Dat wil zeggen dat de visie ook ingaat op onderwerpen als gezondheid en veiligheid, economie en sociale aspecten. Dit in onderlinge samenhang en met oog voor de internationale context waarin Limburg zich bevindt. De opzet en scope van de Omgevingsvisie (fysieke leefomgeving in brede zin) sluiten aan bij de nieuwe Omgevingswet. 2.3.1.2. Wonen De grootste opgave op korte- en middellange termijn zit in het toekomstgeschikt maken van de verouderde en niet-courante bestaande woningvoorraad. Conjuncturele ontwikkelingen en migratiestromen beïnvloeden vraag en aanbod op de woning- markt. Daarnaast zien we dat de woonvraag verandert waardoor het woningaanbod niet altijd aansluit op de vraag.

Daardoor is er op korte termijn een vraag naar woningen voor specifieke doelgroepen en lokaal een overschot aan incourante plannen en woningen. Voor zover (harde en zachte) planvoorraad voorziet in de mogelijkheid om woningen te bouwen waar niet langer behoefte aan is, zal de Provincie in overleg met de gemeenten onderzoeken hoe deze planvoorraad aangepakt kan worden. Hiertoe is reeds in POL2014 een oproep gedaan aan gemeenten, die Limburgbreed nog niet het gewenste resultaat heeft opgeleverd. Het gevolg is dat woningbouwplannen waaraan dringend behoefte bestaat, niet kunnen worden toegevoegd vanwege een te grote voorraad aan niet meer actuele plannen die niet meer aansluiten bij de behoefte. Volgens de huidige prognoses kunnen we ongeveer vanaf 2030 overschotten in de woningvoorraad verwachten. Lokaal zijn die er nu al of ontstaat dit overschot juist later. Getalsmatig zijn er voldoende woningen en liggen er meer dan genoeg plannen klaar. Kwalitatief gezien zijn dit echter niet overal de juiste woningen en de juiste plannen. Met name in de middenhuur en sociale huur is er een steeds diverser wordende groep mensen aangewezen op nieuwe woon(zorg)concepten. Daarnaast is er behoefte aan passende, en mogelijk tijdelijke, huisvesting voor bijvoorbeeld internationale werknemers, vluchtelingen, statushouders en woonurgenten.

Limburg kent daarnaast een relatief oude, incourante woning- en planvoorraad. Deze woningen moeten toekomst- en levensloopbestendig én verduurzaamd worden. Denk hierbij aan bijvoorbeeld isoleren, het plaatsen van zonnepanelen en woningen van het gas halen. Dit leidt tot sloop- en/of herstructureringsopgaven in centra, buurten, wijken, dorpen en het buitengebied, om daarmee de woningvoorraad up-to-date en passend bij de woonbehoefte te

24

maken. Bovendien dragen we hiermee bij aan het verbeteren van de sociaaleconomische en gezondheidssituatie van de inwoners en het voorkomen van segregatie.

2.3.1.3. Beoordeling plan Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van sociale huurwoningen in het bestaand stedelijk gebied. Er is dan ook sprake van verdichting, waarbij gebruik wordt gemaakt van het bestaande ruimtebeslag. Zoals uit de Ladder voor duurzame verstedelijking blijkt (paragraaf 2.2.3), is er binnen Heerlen vraag naar de beoogde woningen en zijn de woningen opgenomen in het woningbouwbeleid. Het plan past daarmee binnen de kaders van de provinciale Omgevingsvisie voor wat betreft het aspect wonen. 2.3.2. Omgevingsverordening Limburg 2014 2.3.2.1. Algemeen De Omgevingsverordening Limburg 2014 bevat de regels die nodig zijn om het omgevingsbeleid van POL 2014 juridische binding te geven. Specifiek voor de doorwerking van het ruimtelijk beleid is in de verordening een hoofdstuk Ruimte opgenomen. Dit hoofdstuk bevat uitsluitend instructiebepalingen die zijn gericht tot gemeentebesturen. Zij moeten deze regels in acht nemen bij het vaststellen van bestemmingsplannen, beheersverordeningen en bij het verlenen van omgevingsvergunningen. In het hoofdstuk Ruimte zijn voor een beperkt aantal onderdelen van het POL-beleid regels opgenomen. Daarnaast zijn regelingen opgenomen die naar de mening van het Rijk door de Provincies nader moeten, dan wel kunnen worden uitgewerkt in een provinciale ruimteverordening.

Met name gaat het dan om de regels voor de ecologische hoofdstructuur, die zijn ondergebracht in het onderdeel Goudgroene natuurzone. In de verordening is onder andere bepaald dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen in beginsel een plaats moeten krijgen binnen het bestaande stedelijk gebied (overeenkomstig de Ladder voor duurzame

25

verstedelijking). Herbenutting van leegstaande monumentale en beeldbepalende gebouwen krijgt hierbij bijzondere aandacht. Verder bevat de Omgevingsverordening de bepaling dat een ruimtelijk plan voor een gebied gelegen in de regio Zuid-Limburg niet voorziet in de toevoeging van nieuwe woningen aan de bestaande planvoorraad (ofwel de woningen die zijn opgenomen in de voor 5 juli 2013 vastgestelde ruimtelijke plannen en die nog niet zijn gerealiseerd). Uitzondering hierop vormt een woningbouwplan dat voldoet aan de door Gedeputeerde Staten vastgestelde 'Kwaliteitscriteria nieuwe woningen Zuid-Limburg'. 2.3.2.2. Herziening verordening Een belangrijk onderdeel van het POL, zoals dat in december 2014 is vastgesteld, betreft de opgave voor de drie regio's Noord, Midden en Zuid-Limburg om voor die thema’s waarvoor dynamisch voorraadbeheer aan de orde is, regionale structuurvisies op te stellen en daarover ook op regionaal niveau bestuursafspraken te maken. Om de naleving van de nieuwe regionale afspraken ook juridisch te borgen is op 11 november 2016 door Provinciale Staten de Wijzigingsverordening Omgevingsverordening Limburg 2014 geamendeerd vastgesteld. Hierdoor wordt invulling gegeven aan de bestuursafspraken met betrekking tot de regionale uitwerking POL 2014 door middel van zogenoemde voorzorgsbepalingen.

Concreet komt het er op neer, dat gemeenten geen nieuwe woningen meer mogen toevoegen aan de voorraad, tenzij de raad van de desbetreffende gemeente de "Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg" heeft vastgesteld waarin is geregeld dat er een regionale programmering dient te zijn, waarin afspraken zijn gemaakt over compenserende maatregelen in geval van nieuwe toevoegingen aan de woningvoorraad. Bedoelde structuurvisie is door de raad van Heerlen vastgesteld op 23 november 2016. Eind 2020 is de Omgevingsverordening Limburg 2014 gewijzigd met betrekking tot artikel 2.4.2 lid 6. Dit lid is geschrapt. Hierdoor is de volgende regel niet meer van toepassing: “De toelichting bij het ruimtelijk plan bevat tevens een verantwoording van de bijdrage die met de vaststelling van dat ruimtelijk plan wordt geleverd aan de regionale opgave gericht op het terugdringen van de planvoorraad van nog onbenutte bouwmogelijkheden voor woningen en als het vierde lid van toepassing is, van het versterken van de kwalitatieve woningvoorraad.” Deze beleidsregel is uit de Omgevingsverordening geschrapt omdat de huidige woningmarktaanpak in belangrijke mate is gericht op verbetering van de bestaande woningvoorraad. Daarnaast is er ruimte voor nieuwe toevoegingen aan de voorraad. Het opruimen en aanpassen van plannen die niet langer in de actuele behoefte voorzien blijft onverkort een belangrijke opgave.