Document · PDF

NCB_DeWoonstandaard

Raadsvergadering . (video) 20 december 2023, gemeente HeerlenBij agendapunt: Doelgroepenverordening Heerlen 202313.487 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 2

Wifi netwerk

NVT

Beschikbaar Wifi netwerk voor huurders

Alle nu volgende PMC’s LLB6, LLB7 en LLB16 voldoen aan de volgende basiskwaliteit:

PRESTATIE-EISEN LEVENSLOOPBESTENDIGE WONINGEN De hieronder genoemde prestatie-eisen zijn de minimale eisen die zorgleveranciers hebben opgesteld. Deze gelden voor zelfredzame bewoners. Veel conceptaanbieders maken gebruik van de woonconcepten van Woonkeur en/of BAT. Vraag dit eisenpakket specifiek uit als de afnemer dit wenst.

•

Energieprestatie: BENG*

•

Comfort, gebruiks-, (brand)veiligheids- en milieu-eisen voldoen altijd aan het Bouwbesluit dat geldt in het jaar

algemeen

waarin de omgevingsvergunning is ingediend. •

badkamer

De conceptaanbieder is verantwoordelijk voor de realisatie. Hierbij geldt:

Elke woning heeft rechtstreeks contact met buiten via balkon of loggia

Afmeting minimaal 5m2

•

Overal vlakke vloeren, geschikt voor afwerking met vloerbedekking

Geheel drempelvrij met uitzondering van de badkamer: afgeronde drempel van maximaal 20 mm hoog

Voorzien van douchevloer op afschot en wastafel

•

Wanden behangklaar

Alle binnendeuren hebben een vrije dagmaat van 900 mm met uitzondering van de meterkastdeur

•

Plafond afgewerkt

•

Elektrische installatie conform NEN 1010 klaar voor gebruik en NPR 5310. Minimaal eenvoudige uitvoering

Vrije draaicirkel van 1500 mm Antislipvloer, goed reinigbaar Temperatuur variabel (minimaal 24 °C) en individueel instelbaar Thermostaatkraan, excentrisch geplaatst

Entree Basis

•

Ventilatiesysteem

•

Verwarmingssysteem

•

Waterinstallatie

•

Aansluitkosten nutsvoorzieningen (warmtenet indien van toepassing, water, elektra, riool)

Douchekop voorzien van waterbesparende douchekop

Voordeurbreedte dagmaat 930 mm

Mengkraan met hoge uitloop op de wastafel

Voordeur hang- en sluitwerk van minimaal klasse 2 van de Stichting Kwaliteitscentrum Gevelelementen (SKG) Kierstandhouder

Hoofdslaapkamer Basis

Seniorenslot met trechtervormig sleutelkanaal

Afmeting van tenminste 13 m2, minimaal 3,05 meter diep, waarvan een zijde minimaal 4,5 meter ononderbroken muur is

Glaspaneel naast de voordeur voorzien van veilig glaswerk en markering of zichtglas of spion aanbrengen

Verder wordt uitgegaan van:

Vrije draaicirkel van 1500 mm, tussen bed en badkamerdeur

Automatische verlichting bij buitendeur

•

10 m heipalen

•

Terreininrichting: geen parkeren op eigen grond. Tegelpad naar voordeur en van achterdeur naar schuur en/

Voorzien van aansluitingen voor TV

Vrije draaicirkel in hal van 1500 mm

Minimaal 6 wandcontactdozen

Toilet 900x1200 mm (deur aan lange zijde, pot op korte zijde)

of achterpad plus aan de achterzijde e en terras van minimaal 4 m² conform Bouwbesluit

keuken Basis Vrije draaicirkel van 1500 mm Aanrechtlengte minimaal 2100 mm Elektrische kookbron, optioneel lager geplaatst Eenhendelmengkraan met hoge uitloop, voorzien van ergonomische, duidelijk zichtbare aanduiding Afzuigkap met verlichting; optioneel in zittende positie bedienbaar Minimaal 6 wandcontactdozen Rookmelder

* Energieprestatie-indicatoren BENG De energieprestatie bij BENG wordt bepaald aan de hand van drie individueel te behalen eisen: 1.

De maximale energiebehoefte in kWh per m2 gebruiksoppervlak per jaar (kWh/m2.jr)

Het maximale primair fossiel energiegebruik, eveneens in kWh per m2 gebruiksoppervlak per jaar (kWh/m2.jr)

Het minimale aandeel hernieuwbare energie in procenten (%)

Levensloopbestendige Wooneenheden (gestapeld, 1 laags grondgebonden) BASIS PRESTATIE-EISEN PER PMC

HET SOCIALE SEGMENT (DAEB) (zelfstandig)

PMC 6 LLB

(gestapeld, 1 laags grondgebonden)

Levensloopbestendige Wooneenheden

PMC

PMC 16 LLB

PMC 7 LLB

Huurniveau

Kwaliteitskortingsgrens

Eerste aftoppingsgrens

Tweede aftoppingsgrens tot de liberalisatiegrens

Gebouwtype

Gestapeld

Grondgebonden

Levensloopbestendig

• • • • • • •

• • • • • • • •

Productkwaliteiten Gebruikskwaliteit

Functionaliteit woning (matjes, verkeersruimte kunnen worden gecombineerd)

Geadviseerde bandbreedte GO in m2 (i.v.m. huurniveaus) Geadviseerde beukmaat in m1

Zithoek voor één- of tweepersoonshuishouden Pantry Eethoek voor één- of tweepersoonshuishouden Slaapkamer Badkamer met WC Separaat Toilet (bezoekers) Wasmachine aansluiting

Zithoek voor één- of tweepersoonshuishouden Keuken / Pantry Eethoek voor één- of tweepersoonshuishouden Hoofdslaapkamer Slaapkamer Badkamer met WC Separaat Toilet (bezoekers) Wasmachine aansluiting

Minimaal 55 m2, met woonkeur zorgplus 68 m2 (tot 75m2)

Minimaal 6,3 meter, met woonkeur zorgplus 6,7 meter

BENG

Woning voldoet aan vigerend Bouwbesluit met extra indelingsvereisten Basis Levensloopbestendige eisen (zie hiernaast)

Vigerend Bouwbesluit

Variatie in gevelbeeld en stedenbouwkundige opzet

• Overal vlakke vloeren, geschikt voor afwerking met vloerbedekking • Wanden behangklaar • Plafond afgewerkt • Elektrische installatie conform NEN 1010 klaar voor gebruik • Mogelijkheid voor plaatsing wasmachine en aansluitingen hiervoor • Ventilatiesysteem • Verwarmingssysteem • Waterinstallatie • Volledig ingericht sanitair, natte cellen, met vloer en wand afwerking • Woning voorzien van een standaard keukenblok, opstelplaats fornuis en koelkast (minimaal 3 boven- en 3 onderkastjes) • Berging • 10m heipalen • Terreininrichting (geen parkeren op eigen grond) • Centrale entree met het bellentableau met videofoon en brievenbusfronten

• Overal vlakke vloeren, geschikt voor afwerking met vloerbedekking • Wanden behangklaar • Plafond afgewerkt • Elektrische installatie conform NEN 1010 klaar voor gebruik • Mogelijkheid voor plaatsing wasmachine en aansluitingen hiervoor • Ventilatiesysteem • Verwarmingssysteem • Waterinstallatie • Volledig ingericht sanitair, natte cellen, met vloer en wand afwerking • Woning voorzien van een standaard keukenblok, opstelplaats fornuis en koelkast (minimaal 3 boven- en 3 onderkastjes) • Werkende aansluitingen nuts (warmtenet indien van toepassing, water, elektra, riool) • Berging • 10m heipalen • Terreininrichting (geen parkeren op eigen grond) • Centrale entree met het bellentableau met videofoon en brievenbusfronten

Inzicht in onderhouds-behoefte en -kosten

Conceptaanbieders verantwoordelijk voor ontwerp, engineering, realisatie en vergunningen

Door opdrachtgever

• • • • • • •

Zithoek voor 2 personen Keuken Eethoek voor 1 & 2 personen Hoofdslaapkamer Badkamer met WC Wasmachine aansluiting Evt in dakkap, logeerkamer en techniek

Zonder kap 70 m2, met verblijfruimte in kap 85-90 m2 Minimaal 6,3 meter, met woonkeur zorgplus 6,7 meter

Milieu BENG Energie Gezondheid en comfort

Comfort

Woning voldoet aan vigerend Bouwbesluit met extra indelingsvereisten Basis Levensloopbestendige eisen (zie hiernaast)

Technische en esthetische kwaliteit Vigerend Bouwbesluit Basis

Variatie in gevelbeeld en stedenbouwkundige opzet Uitstraling

Uitrusting

• Overal vlakke vloeren, geschikt voor afwerking met vloerbedekking • Wanden behangklaar • Plafond afgewerkt • Elektrische installatie conform NEN 1010 klaar voor gebruik • Mogelijkheid voor plaatsing wasmachine en aansluitingen hiervoor • Ventilatiesysteem • Verwarmingssysteem • Waterinstallatie • Volledig ingericht sanitair, natte cellen, met vloer en wand afwerking • Woning voorzien van een standaard keukenblok, opstelplaats fornuis en koelkast (minimaal 3 boven- en 3 onderkastjes) • Werkende aansluitingen nuts (warmtenet indien van toepassing, water, elektra, riool) • Berging • 10m heipalen • Terreininrichting: Geen parkeren op eigen grond. Tegelpad naar voordeur en van achterdeur naar schuur en/of achterpad plus aan de achterzijde een terras van minimaal 4 m² conform Bouwbesluit Inzicht in onderhouds-behoefte en -kosten

Onderhoud in eerste 15 jaar Proceskwaliteiten Ontzorgen (zie taakverdelingslijst hieronder)

Conceptaanbieders verantwoordelijk voor ontwerp, engineering, realisatie en vergunningen Door opdrachtgever

Bewonerscommunicatie

Deel 3 Aanvullende prestatie-eisen (EXTRA T.O.V. BASIS PRESTATIE-EISEN)

2 36

Ter bepaling van aanvullende eisen /

Het Nieuwe Normaal

checklist ter controle (bij iedere uitvraag)

Om een eenduidige taal te creëren op het gebied van circulair bouwen, werkt Cirkelstad aan Het Nieuwe Normaal.

•

Gebruikseisen (en basis woonfunctie matjes)

Circulariteit / afvalbeperking / productieproces /

Vanuit een sectorbreed programma wordt gewerkt naar een eenduidige set prestatie-indicatoren, die eind 2023 worden

•

Energieprestatie

CO2-reductie / herbruikbaarheid

gepresenteerd. De huidige inzichten rondom deze indicatoren (HNN 0.5) zijn samengevat in onderstaande tabel; de

•

Duurzaamheid / biobased materialen

Financieel kader (corporaties)

mogelijke prestaties worden bepaald op basis van praktijkervaringen.

•

Om conceptuele woningen ook circulair te bouwen, is het belangrijk om de onderwerpen uit Het Nieuwe Normaal mee te

VEELVOORKOMENDE AANVULLENDE EISEN

nemen in het kiezen van een concept. Voor conceptuele bouw zijn vooral de milieu-impact (MPG), het materiaalverbruik

Afnemers kunnen bovenop de basis prestatie-eisen

Deze verzameling is kwalitatief en geeft een beeld

(o.a. percentage biobased materiaal) en de indelingsflexibiliteit (mate waarin indeling kan worden aangepast) aspecten

aanvullende eisen stellen, bijvoorbeeld om ze beter

van de variatie in de extra’s die mogelijk zijn.

waarop aanbieders zich kunnen onderscheiden.

te laten aansluiten op specifieke doelgroepen of op

Afnemers kunnen deze selecteren en aanbieders

afspraken die ze maken met gemeenten of bewoners.

trachten deze eisen als extra wensen in de concepten

Dit zijn optionele aanvullende eisen. Hieronder staan

als keuzemogelijkheden (veel al tegen meerprijs) te

de veelvoorkomende aanvullende eisen weergegeven.

verwerken.

Het Nieuwe Normaal 0.5 Milieu-impact (MPG) Embedded Carbon (MPG-2) Milieu-impact & materiaalgebruik

Construction Stored Carbon Materiaalgebruik

aanvullende MILIEUEISEN

Hergebruikpotentie NOM, EPV mogelijk

MPG Prestatie: maximaal 0,5

Warmwatervoorziening: Hanteren van de SWK-norm voor het bepalen van de grootte van de boiler. (NOM = Nul Op de Meter) daarbij hoort een basisgebruik van water per dag

Adaptief vermogen Gebouwflexibiliteit Losmaakbaarheid

Een lagere Milieu Prestatie Gebouw (MPG) is een betere milieuprestatie. De MPG is het landelijke (wettelijke) instrument om de milieuprestatie van gebouwen te bepalen. Op dit moment wordt wettelijk reeds gewerkt aan aanscherping naar 0,5 in 2025

Omgang restmateriaal (sloop) Omgang restmateriaal

GPR-score

Duurzaam watergebruik of wateropvang

Gemiddeld minimaal 8. De GPR berekening (Gemeente Praktijk Richtlijnen) is een complexere berekening waarmee de totale duurzaamheid van een gebouw wordt aangetoond op het gebied van 5 thema’s, namelijk; • Energie (EPG/EPC-berekening) • Cc Gebruikskwaliteit • Milieu (MPG- berekening) • Cc Toekomstwaarde • Gezondheid De GPR berekening is niet opgenomen in het Bouwbesluit maar kan wel door een gemeente worden geëist middels een gemeentelijke verordening bij bijv. de uitgifte van grond, om zo een complete wijk of industrieterrein te toetsen op duurzaamheid. Verder kan een GPR berekening als basis dienen voor het aanvragen van MIA (Milieu Investerings Aftrek) of als aanbestedingsstuk worden geëist door de opdrachtgever om zo de duurzaamheid van het pand aan te tonen, bijvoorbeeld t.b.v. het maatschappelijk verantwoord ondernemen

Omgang restmateriaal (bouw) Omgang restmateriaal

Toxiciteit

Ja. Afkoppeling hwa’s en gescheiden systemen (waterklaar). Toepassen van infiltratievoorziening

Biobased materialen

Ja. De ambitie voor biobased bouwen is zowel gevat in het Houtbouwconvenant van de MRA als de City Deal Circulair & Conceptueel Bouwen. Door deze eis te stellen, wordt gebruik van hout aangemoedigd, ook bij concepten die nog niet volledig biobased zijn. 20% is een haalbaar percentage

Groen & biodiversiteit

Mogelijkheid om voorzieningen aan te brengen vanuit eisen flora en fauna wetgeving. Groene gevels, nestkastjes, groen voor steen. Hout: FSC keurmerk

checklist aanvullende gebruikskwaliteit

Keuken

Aansluiting en levering inductie koken • Aansluiting en levering vaatwasser • Aansluiting en levering waterkoker kraan • 4 boven en 4 onderkasten / hoekopstelling etc.

Aantal slaapkamers

• Zolder gebruik: in te richten als extra slaapkamer? Optie dakraam/kapel • Samenvoegen van slaapkamer matjes

Meerdere toiletten

• Separaat toilet op verdieping

aanvullende EISEN BIJ GEZOND EN COMFORTABEL

Geluidoverlast

Vocht- CO2 in de woning

Gebruiksgemak installaties

• Installatiegeluid binnen de woning max. 30 dB(A) • Installatiegeluid buiten de woning (buitenunit warmtepompen etc.) max. 30 dB(A) op 5 meter afstand van de buitenopstelling van het apparaat. Ga hierbij uit van afscherming met absorptie. Trilling demping middels trillingdemper (NTR5076). NSG-richtlijn

Ventilatievoud 1,5X boven norm Bouwbesluit. Max. % voor vochtgehalte in woning bij oplevering vastleggen

Zo min mogelijk installaties, zo gebruiksvriendelijk mogelijk (KISS). Handig in gebruik. Ventilatie bedienmogelijkheid in woonkamer/ keuken en badkamer. begrijpelijk voor huurders

Buitenruimte

• Duurzaam inrichten (water tegels /regenwater opvang • Aansluitpunten elektra en tapwater

Koeling

Voorkeur indiv. bodemwarmtepomp (vrije koeling)

Buitenberging

• PMC 2-5: 6m2 met dubbele WCD

Anders

• Ramen op verdieping van binnenuit wasbaar en door bewoner zelf te openen. • Installaties zoals WP, WTW vent.box in separate kast

Berging

Lift

Geschikt voor zorg woningen

Levensloopbestendig Extra eisen

Veiligheid

Ruimte voor wasmachine en/of droger

Aantal Elektra punten (WCD)

Minimaal 2 m2 in de woning • Als stalling voor scootmobiel te gebruiken • Van buitenaf te bereiken • Voldoende ruim voor NOM installatie

aanvullende TECHNISCHE OF ESTHETISCHE

Woonkeur basis, brancardlift • Liftcabine wordt voorzien van leuning, opklapzitje en spiegel op achterwand • Lift boven twee verdiepingen • De LLB varianten 6 , 7 en 16 voldoen aan de basis van rolstoeltoegankelijkheid, ruimtevraag en onderlinge ruimte verbinding. Indien gewenst kan bij een uitvraag een extra keuze gemaakt worden uit Woonkeur Nieuwbouw pluspakket of basispakket deel 1. Daarmee worden wel sommige concepten uitgesloten • Woonkeur basis. Voor PMC’s 2, 6, 7 en 16 als extra op de basis: Bij de uitvraag Woonkeur basispakket & pluspakket volledig van toepassing verklaren. (Daarbij ontstaat de kans van overvragen en dat de betaalbaarheid in het geding komt). • Wanden rondom badkamer + toilet voldoende stevig maken zodat in de toekomst WMO voorzieningen gemonteerd kunnen worden

Diverse

• • • • • • •

Hoogte tegelwerk van de natte ruimtes Parkeren al dan niet op eigen terrein Regeling vloerverwarming per ruimte Wanden rondom keuken en natte cellen gehydrofobeerd. Geen gipsplaten. Veiligheidsbeglazing conform NEN 3569 Cilinder SKG*** met kerntrekbeveiliging >1500kg 5min. Mortelschroefpalen ipv heipalen

aanvullende proceseisen

• SKG3 voor toegangverschaffende deuren • Buitenverlichting voorbereid. PKVW/Woonkeur • PKVW aangaande H&S en verlichting aan de woning Keuzevrijheid bewoners

• Kleur keuken/tegelwerk. Keuzes beperken tot bv. 3 vloertegels en • 3 wandtegels en/of accenttegels.

Totaalgarantie

• EPV gereed opleveren • EPV met prestatiegarantie voor 10 of 25 jaar, inclusief onderhoud

• In inpandige berging of zolder van de woning • Bij levensloopbestendig: in badkamer of in bergruimte op begane grond van de woning • Extra elektragroep t.b.v. de condensdroger

• Volgens NPR 5310 de eenvoudige uitvoering verruimen naar normaal of extra ruim Onderhoud

Anders

Onderhoud Inzicht in MJOP en jaarkosten.

• Begeleiding huurders over duurzame installatie en monitoring • Eigen kostendeskundige inzetten • Bewaken van kwaliteit

aanvullende GEBRUIKSKWALITEIT VOOR GESTAPELDE WONINGEN IN DE VRIJE SECTOR Minimale breedte corridors/ gallerij Aantal woningen per lift

1,5 tot 2,2 m

25 tot 35

Aantal scootmobiel opstelplaatsen

In overleg, is afhankelijk van de doelgroep

Materialisering

Onderhoudsarme en duurzame materialen

Fietsenstalling: aantal fietsen per woning

0,25 tot 2 m, in gemeenschappelijke fietsenberging

Aantal elektrische fietsen per woongebouw

In overleg. Is afhankelijk van doelgroep

Aantal elektrische auto’s per project

5 tot 20%

Minimaal aantal parkeerplaatsen per appartement

In overleg. Is afhankelijk van locatie en doelgroep

Afmetingen hal/ gangruimte: breedte

1,2 m tot 1,5 m

Afmetingen Woonkamer

25 m² tot 35 m²

Afmetingen hoofdslaapkamer

12 m² tot 13 m²

Afmetingen slaapkamer 2

8 m² tot 10 m²

Afmetingen slaapkamer 3

7,0 m² tot 8 m²

Afmetingen keuken

5,0 m² tot 7 m²

Afmetingen keukenblad

2,0 m tot 2,7 m

Kastruimte keuken

Minimaal 2,4 m

Badkamer voorzien van

Douchehoek, wastafel, handdoekradiator

Afmetingen douchehoek

0,9x0,9 m tot 0,9x1,2 m

Afmetingen toilet

Buitenruimte

1,0 m² tot 1,4 m²

Vanuit woonkamer bereikbaar

Afmetingen balkon

Minimaal 6 m²

Diepte balkon

1,8 m tot 2,5 m

2 43

Deel 4

Minimale gebruiksmatjes bij basis-prestatie eisen PMC 1 t/m 10)

Bijlage 1

Alle benoemde maten zijn netto maten

MINIMALE gebruiksmatjes bij Basisprestatie-eisen. Voor PMC 1 t/m 10

Slaapkamers (basis prestatie)

(standaard, dus niet voor LLB!)

(Basis) Slaapkamer

Hoofdslaapkamer (staand model)

In de bijlage hieronder worden voorstellingen verbeeld van “gebruiksruimte-matjes” die in de PMC ‘s worden benoemd. Deze matjes zijn afgeleid vanuit de benodigde inrichting met minimale afmetingen en daarbij behorende verkeersruimte (variërend tussen de 500- 900 mm. Bijvoorbeeld: een hoofdslaapkamer is ingericht met een 1200

tweepersoonsbed, 2 nachtkastjes en een kledingkast (volgens afmetingen tekeningen). Daarnaast wordt de vrije

ruimtebeslag. Dat wil niet zeggen dat andere afmetingen van hoofdslaapkamers met hetzelfde meubilair en met

500

3600

3000

900x2100

800X600

dezelfde verkeersruimte beslag andere totaal afmetingen kunnen hebben. Immers de indeling van het meubilair kan anders worden opgesteld als dit de verkeersruimte niet belemmert. Het van toepassing verklaren van een

1800x2100

900

benodigde verkeersruimte aangegeven. Deze maten opgeteld geven de afmetingen aan van de totale minimale

500

900

ook zijn dat verkeersruimten van verschillende matjes elkaar kunnen overlappen zolang dit geen hinder geeft van

1600x600

“gebruiksruimte-matje” betekent dus dat het aangegeven meubilair past in de benoemde ruimte. Daarbij kan het dus 2100

draairichting van deuren als in gebruik van het meubilair. 2800

Deze verbeeldingen kunnen u helpen bij het toetsen van de door u bepaalde minimale gevraagde prestatie op uw eigen ontwerp wensen en doelgroep. Hiermee kunt u de betaalbaarheid wellicht aanscherpen! Hoofdslaapkamer (liggend model)

2900

900

500

1600x600

800

1800x2100

3800

ruimtebeslag zithoek

Ruimtebeslag eethoek (basis prestatie)

Zithoek (1-2 personen)

Eethoek 1 persoon

Zithoek gezin (>2 personen)

Eethoek 1-2 personen

1800x400

850

2550

850

900x1000

900x1200

900x1600

800x800

500

800x800

2100

3400

500

800x900

2100 500

800x900

800

3400

Eethoek gezin (> 2 personen)

1800x2550

2200x900

1600x900

800x900

3600

1800

2050

2450

4000

Ruimtebeslag Badkamer elementen

“Patry“ kent geen

WasTAFEL

900

930

Keuken >2 pers. huishouden

900

Keuken 1 - 2 pers. huishouden

1e Toilet

>500

>800

Wasmachine

900

Douchehoek

ruimtebeslag keukens

minimaal matje en dient zelf te worden bepaald bij 1200

600

1200

2400

600

900

1300

1280

de uitvraag. Veelal is een pantry geïntegreerd met

3000

de eet- of zithoek.

Verkeersruimte beslag draaiende delen Entree

1800

opstelruimte voordeur binnen

entree Entree

1350x1850

1800

1500x1500

900/930

1200

bijlage 2

Van marktwaarde naar beleidswaarde

vermogen corporaties kunnen aantrekken. Hoeveel beleidswaarde een investering toevoegt is daarmee

Financiële Toetsingskaders

van wezenlijk belang. De beleidswaarde wordt bepaald

€ 140.000

aan de hand van afslagen van de marktwaarde in

€ 120.000

verhuurde staat . Zo is het beleid van corporaties gericht op door-exploiteren, het bezit betaalbaar

De Woonstandaard geeft vanuit standaardisatie

houden en kwalitatief verhuren.

een handvat om op project- of op programmaniveau

Hieruit volgen vier afslagen van de marktwaarde in

voor woningcorporaties, beleggers en aanbieders,

verhuurde staat naar de beleidswaarde:

doelgerichter en grootschaliger duurzame en

€ 120.000

€ 15.000 € 10.000 € 95.000

€ 100.000

€ 5.000

€ 8.000

€ 82.000

€ 80.000 € 60.000 € 40.000 € 20.000

betaalbare woningen te realiseren. Hoe bepalen

Beschikbaarheid: Waar de markt (belegger) winst-

deze opdrachtgevers hun budget en maken zij hun

maximalisatie nastreeft en daarmee bij mutatie de

financiële afwegingen? Hieronder geven wij een

afweging maakt tussen verkopen en door-

toelichting.

exploiteren, wil een corporatie het bezit beschik-

€0 Marktwaarde

Beschikbaarheid

Betaalbaarheid

Marktwaarde t.b.v. volkshuisvestelijke bestemming

Kwaliteit

Service / leefbaarheid

Beleidswaarde

Voorbeeld van een berekening van Marktwaarde naar Beleidswaarde.

baar houden voor de doelgroep en niet verkopen. Betaalbaarheid: Bij mutatie trekt de markt

De waarderingssystematiek, op markt- en

de corporatie. De kengetallen zeggen echter niets

Om de financiën van corporaties en hun

(belegger) de huur op tot de markthuur. Corporaties

beleidswaarde, is door de toezichthouder beschreven

over de wijze waarop de woningcorporatie haar

afwegingskader goed te begrijpen, is het belangrijk

kiezen er bewust voor om bij mutatie dit niet

in het Handboek Marktwaardering. Dit handboek van

investeringsopgave beoordeeld. Om op de lange

om wat achtergrondinformatie te verschaffen

te doen en de huur slechts te verhogen tot de

de Autoriteit woningcorporaties (Aw) wordt iedere jaar

termijn financiële gezondheid te garanderen, eisen

over waarderingsbegrippen en de wijze waarop

streefhuur om zo invulling te geven aan hun

herzien en eind oktober gepubliceerd.

veel woningcorporaties een minimaal rendement op

corporaties hun financiële afweging op projectniveau

maatschappelijke taak.

Woningcorporaties

investeringen. In de dagelijkse praktijk blokkeert deze

Kwaliteit: Het onderhoud in de marktwaardering

Om investeringsvoorstellen te kunnen beoordelen

rendementseis een groot deel van de investeringen,

corporaties Woningcorporaties hanteren twee waarde-

is gericht op het minimale instandhoudingsonder-

en/of toetsen is de vraag of de woningcorporaties

omdat vooral renovaties een negatief rendement

begrippen. Enerzijds kent men de marktwaarde in

houd. Corporaties hanteren een hoger kwaliteitsni-

ook één standaard hiervoor hebben. Dit zodat op

kennen op basis van de gehanteerde markt- en

verhuurde staat, waarbij er van uit wordt gegaan dat

veau dat leidt tot hogere onderhoudslasten.

basis daarvan de woningcorporaties en aanbieders de

beleidswaarde. Woningcorporaties investeren

Beheer: De marktwaarde in verhuurde staat omvat

voorstellen kunnen toetsen. In de woningcorporatie

onrendabel en kunnen dit doen vanuit het directe

(minus de maatschappelijke afslag). Deze marktwaarde

voor de beheerkosten alleen de kosten van het

sector zijn wel uitgangspunten uitgewerkt, maar

en indirecte rendement op hun bestaande bezit.

in verhuurde staat komt terug in de jaarrekening van

property management. Het beleid maakt hier

zijn er meerdere wijzen waarop woningcorporaties

De financiële gezondheid op lange termijn kan ook

corporaties en is daarmee voor buitenstaanders een

geen onderdeel vanuit. In de beleidswaarde wordt

investeringsvoorstellen beoordelen.

geborgd worden als individuele investeringsprojecten

herkenbaar begrip. Anderzijds wordt de beleidswaarde

echter de waarde van het vastgoed voor specifiek

gehanteerd waarbij het beleid van de corporatie het

corporaties bepaald, gegeven het beleid. Onderdeel

Vanuit het huidige toezichtkader worden

uitgangspunt is. De beleidswaarde wordt door de

van dat beleid is onder andere een andere

woningcorporaties op ondernemingsniveau

Het bewaken van de financiële gezondheid gebeurt dan

toezichthouders (Autoriteit woningcorporaties (Aw)

huurstrategie, onder meer onderhoudsintensief

beoordeeld. Hiertoe is door de Aw en WSW een

op portefeuilleniveau met behulp van een kwalitatief

en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW))

bezit en een sociaal maatschappelijke

normgetal gedefinieerd voor het interestdekkingsratio

goede meerjarenbegroting (MJB) gevuld met

gehanteerd als waarderingsgrondslag voor het

verduurzamingsopgave. De noodzakelijke uitgaven

en de Loan To Value. Deze laatste is door de invoering

norminvesteringen die bijdragen aan het realiseren

bepalen van de financiële balansratio’s: Loan- to-

die daarmee gepaard gaan voor vastgoedsturing

van de marktwaarde in verhuurde staat en

van de wensportefeuille. De oplossing is te vinden in de

Value en solvabiliteit. Daarmee is de beleidswaarde

zijn daarom voor de beleidswaarde wel toegevoegd

beleidswaarde gewijzigd. Beide normen zeggen iets

onderstaande vier onderwerpen:

in belangrijke mate bepalend hoeveel vreemd

aan de vastgoed gerelateerde beheerkosten.

over de winstgevendheid en financiële soliditeit van

maken. Markt- en beleidswaarde staan centraal voor

de corporatie zich gedraagt als een commerciële partij

een negatief rendement hebben.

Stel een budget vast voor onrendabele

Kerngetallen vergelijken. Tenslotte kunnen de

•

De ORT op beleidswaarde, omdat dit kengetal

de beoordeling van investeringsvoorstellen

investeringen. Omdat woningcorporaties ook

financiële kengetallen van het investeringsproject

inzicht geeft in de mutatie van het eigen vermogen

zullen woningcorporaties en aanbieders dus

ten dienste moeten staan van toekomstige

vergeleken worden met de norminvesteringen

op basis van beleidswaarde en daarmee voor

bovenstaande hanteren. Aanbieders kunnen

generaties, is een doelstelling voor de eigen

zoals die onderdeel zijn van de meerjarenbegroting.

de ratio’s waarop WSW de woningcorporatie

de woningcorporatie hierop bevragen. Veeleer

vermogensontwikkeling noodzakelijk. Een

Eventuele afwijkingen worden toegelicht,

beoordeelt. Uitgedrukt als percentage van de

zullen de woningcorporaties voorstellen willen

overschot aan eigen vermogen kan gebruikt

zodat de woningcorporatie kan afwegen of het

investering maakt dit kengetal inzichtelijk welk

ontvangen die te vergelijken zijn en waar zij net

worden voor het onrendabele deel van

financiële offer nog in verhouding staat met de

deel van de investering geen beleidswaarde

als bijvoorbeeld het kopen van een nieuwe TV

investeringen.

volkshuisvestelijke resultaten van het project.

creëert. Het relatieve waardeverlies maakt een

de mogelijkheid bestaat tot vergelijken en het

vergelijking tussen verschillende investeringen

verkrijgen van inzicht in mogelijk aanvullende opties.

Besteed aandacht aan het uitwerken van norminvesteringen. Dit zijn standaardingrepen die

Bij het beoordelen van investeringsprojecten op

mogelijk. Met behulp van de ORT op beleidswaarde

de woningcorporatie nodig heeft om invulling te

basis van kengetallen wordt een aantal indicatoren

wordt getoetst of de onrendabele top van het

geven aan de transformatieopgave.

vaak gehanteerd. De focus ligt hierbij meer

investeringsproject past binnen het in de MJB

Beleggers

Maak de transformatieopgave concreet. Op

op portefeuilleniveau en minder op financieel

opgenomen budget voor onrendabele toppen (op

Hieronder schetsen wij de afwegingen die gemaakt

projectniveau wordt concrete invulling gegeven

rendement van individuele projecten. Daardoor

beleidswaarde).

worden door (institutionele) beleggers bij het

aan de gewenste transformatieopgave uit het

wordt onrendabele top (ORT) op beleidswaarde

De ORT op marktwaarde is nuttig om te weten,

beoordelen van het verwerven van nieuwbouw

portefeuilleplan en de meerjarenbegroting.

steeds belangrijker. Om projecten onderling

omdat dit verlies wordt genomen op het moment

huurwoningen. De Nederlandse woningmarkt is

In het verleden werd op dit niveau veelal het

goed te vergelijken wordt ook gebruik gemaakt

dat positief wordt besloten ten aanzien van een

in trek bij beleggers vanwege het lange termijn

projectrendement getoetst aan de minimale

van de internal rate of return (IRR) en het netto

investering. Uitgedrukt als percentage van de

onder aanbod aan huurwoningen. De vraag naar

rendementseis (gemiddelde kosten voor

aanvangsrendement (NAR). Hiernaastcis een

investering maakt dit kengetal inzichtelijk welk

middensegment huurwoningen wordt onder andere

vermogen; WACC) om de continuïteit van de

korte toelichting opgenomen van de relevante

deel van de investering geen marktwaarde creëert.

gestimuleerd door de vergrijzing van de bevolking,

woningcorporatie te bewaken. Het ‘doen van het

kengetallen:

De Internal Rate of Return (IRR) van een

huishoudensverdunning, de trek naar de binnensteden

juiste’ tegen acceptabele kosten moet centraal

investering is het looptijdrendement van de

en de flexibilisering van de arbeidsmarkt. Ze zijn op

staan en wordt bewaakt door het opstellen van een

ingreep. De IRR biedt inzicht in het rendement

zoek naar lange termijn beleggingen met een laag

programma van prestatie-eisen en het afwegen van

op de investeringsuitgave en beantwoordt dus de

risicoprofiel die ten minste de toekomstige inflatie

alternatieve ingrepen.

vraag: wat is het rendement dat de investering

afdekt. Door de gunstige variabelen kwalificeren

zelf oplevert, zodat bezien kan worden hoe de

huurwoningen zich tot een beleggingsproduct met een

euro’s financieel het meest renderend ingezet

laag risicoprofiel.

•

kunnen worden. Met de IRR kunnen verschillende

Overwegingen acquisitie

projecten onderling worden vergeleken. Van

woningen

belang hierbij zijn de verwachte onderhouds- en

Solvabiliteit Marktwaarde in verhuurde staat

scenario’s binnen een project en verschillende

De belegger kent een aantal beleggingscriteria waar

beheerkosten. Steeds meer vragen corporaties naar Beleidswaarde LTV

(afgeleid van marktwaarde)

• Leningen

Dekkingsratio

rekening mee wordt gehouden bij de aankoop van

onderhoudsarme of onderhoudsvrije oplossingen.

nieuwe huurwoningen, te weten:

Het netto aanvangsrendement (NAR) geeft de

•

netto exploitatiekasstroom in het eerste jaar als

huurwoningen. Aan de hand van een

percentage van de stichtingskosten. Hiermee

marktanalyse maakt de belegger een inschatting

wordt inzicht verschaft in de bijkomende jaarlijkse

van te realiseren huren bij oplevering van het

kasstromen als gevolg van de investering. Bij

Beoogde beleggingsrendement op de

Bijlage 3

project en het BAR. Het beleggingsrendement vergelijkt men met de interne rendementseis van het fonds; •

Voorbeeld garanties Woningborg

Het te accepteren risico van de belegging, gekoppeld aan de rendementseis van de belegger.

•

Beleggingshorizon, de termijn waarbinnen de belegger wil beleggen. Dat is meestal 7 tot 10 jaar.

•

ook begrepen loze leidingen en/of leidingen

brengt en/of het Huis, het Privé-gedeelte en/of het

en voorzieningen voor datacommunicatie)

Gebouw ongeschikt maakt voor zijn bestemming.

en tappunten, maar met uitzondering van de

2.3 De duur van de garantie is voor de onderstaande

binnenriolering waarvoor de garantietermijn

onderdelen beperkt: a.

Hieronder is Bijlage A van Woningborg gepubliceerd.

van zes (6) jaar geldt, tot twee (2) jaar.

Tegen het kromtrekken van beweegbare delen

h. Voor sanitair (inclusief bevestigingsmiddelen),

vormen van garanties. De volledige teksten zijn bij Woningborg of SWK op te vragen.

Eventuele van toepassing zijnde huurrestricties

tot één (1) jaar.

Deze termijn gaat in één (1) jaar na ingang van

Dit is bedoeld als voorbeeld om een beeld te kunnen

Gewenste duurzaamheid en kwaliteit van de

voor een huursegment (sociaal en middenhuur). •

wezenlijk onderdeel daarvan aantast of in gevaar

in binnen- en buitenkozijnen tot één (1) jaar.

woningen. •

toevoerroosters, leidingwerk (waaronder

Wel of niet gebruik maken van vreemd vermogen in de belegging (Loan To Value LTV).

•

het de hechtheid van de constructie of een

Voor wand-, vloer-, trap- en

de garantietermijn, echter onverminderd de

plafondafwerkingen binnen het Gebouw die

garantietermijn van zes (6) jaar voor het herstel

geen constructieve functie hebben en behoren

van hinderlijke gevolgen van het kromtrekken.

tot de Gemeenschappelijke gedeelten, tot twee

Voor het schilderwerk (silicaatverf op

(2) jaar, indien en voor zover niet uitgezonderd

Na te streven samenhang van de

Bijlage A

metselwerk of betonwerk daaronder

in artikel 3 dan wel zoveel korter als geldt

beleggingsresultaten met de verplichtingen van de

(als bedoeld in artikel 9 van de Woningborg Garantie-

begrepen) tot één (1) jaar na ingang van de

ingevolge artikel 2.3 letter b.

belegger.

en waarborgregeling Nieuwbouw 2021)

garantietermijn c.q. één (1) jaar na voltooiing

van het schilderwerk. Indien de schade aan het

en (toegangs)hekken, trap-, balkon-

Garantienormen

schilderwerk een bouwkundige oorzaak heeft

en galerijhekken behorend tot de

Artikel 1

geldt de garantietermijn van zes (6) jaar.

Gemeenschappelijke gedeelten, tot twee (2)

Voor hang- en sluitwerk, inclusief rol- en/

jaar.

Het Huis of het Privé-gedeelte en het Gebouw voldoet/

voldoen aan de toepasselijke eisen uit het Bouwbesluit

of schuifmechanismen, tochtstrippen en/

en, onder redelijkerwijs te voorziene omstandigheden,

of -borstels, brievenbussen en postkasten

maximale gemiddelde uurlijkse windsnelheid

aan de eisen van goed en deugdelijk werk. Een en

behorend bij het Huis c.q. Privé-gedeelte, tot

van 8 m/sec).

ander voor zover er in de voor het Huis c.q. Gebouw

één (1) jaar.

verleende vergunning(en), het Certificaat, de Regeling

Voor de buitenriolering (vanaf vijftig (50) cm

Voor zonweringen, tot twee (2) jaar (tot een

Voor kitwerk zonder waterkerende functie, tot twee (2) jaar.

en/of deze Bijlage A geen beperkingen zijn opgenomen

buiten de gevellijn tot aan de erfgrens), tot

en/of er geen andere afspraken zijn gemaakt tussen

twee (2) jaar.

met het Huis, het Privé-gedeelte en/of het

Voor liften, tot twee (2) jaar, mits in deze

Gebouw verbonden buitenruimte, tot twee (2)

garantieperiode het voor liftinstallaties

jaar.

Ondernemer en Garantiegerechtigde ter zake van

minderwerk en/of cascobouw.

m. Voor de vloerafwerking op een constructief

noodzakelijke onderhoud (de verplichte

n. 2.4 Schade die rechtstreeks en onvermijdbaar

Garantietermijnen

periodieke keuringen daaronder begrepen) is

het gevolg is van een onder de Regeling vallend

Artikel 2

uitgevoerd, anders zijn de liften uitgesloten

gebrek (of het herstel daarvan) valt eveneens

2.1 Met uitzondering van de in dit artikel onder

van de garantie.

onder de garantie van de Regeling.

2.3 vermelde kortere termijnen, bedraagt de

en alarminstallatie, tot zes (6) maanden.

2.2 In het geval er zich ernstige gebreken voordoen, geldt een termijn van tien (10) jaar. Een ernstig gebrek is slechts als ernstig aan te merken, indien

Voor de huistelefoon annex videofooninstallatie, belinstallatie, deuropener

garantietermijn zes (6) jaar.

Voor garagedeuren, garage-afsluitbomen

Alle overige installatietechnische voorzieningen, inclusief ventilatie

bijlage 4

Colofon

Het verhaal van de Plek

De vernieuwing van De Woonstandaard is in samenwerking met diverse partijen gerealiseerd in opdracht van

Het geheel aan prestatie-eisen van gemeente en direct- en institutioneel betrokkenen noemen we Het Verhaal van de Plek, en is mede vormgegeven in

Netwerk Conceptueel Bouwen. Onze samenwerkend partner vereniging van woningcorporaties Aedes is nauw betrokken bij de herziening van De Woonstandaard.

een kavelpaspoort en/of Beeldkwaliteitsplan. Leg al deze externe, vastgestelde en goedgekeurde prestatie-eisen goed met de gemeente vast en stuur deze mee met de uitvraag zodat de aanbieder van het woningconcept een scherpe aanbieding kan maken. Hoe minder

Samen met diverse NCB en Aedes leden en externe experts zijn inhoudelijke aanbevelingen gemaakt. Deze klankbordgroep stond onder leiding van Marc Nelen (adviseur NCB - Fakton associé executive). Vanuit Aedes zijn Gaby van der Peijl en Maarten Georgius aangesloten.

onduidelijkheden of onzekerheden in de uitvraag, hoe scherper het bod van de aanbieder. Immers, aan elke onzekerheid hangt een prijskaartje! In de aanbieding van de conceptaanbieder(s) zal aangetoond worden dat de geboden oplossing aansluit bij de integrale uitvraag.

TIP: Hoe completer, duidelijker en zonder voorbehouden de uitvraag is, hoe beter het antwoord van de conceptaanbieders zal zijn.

TIP: Het boekje Ruimtelijke Kwaliteit bij Fabrieksmatige Woningbouw kan helpen bij de bepaling en omschrijving van de ruimtelijke kwaliteit en belangrijke architectuur/beeldkwaliteitseisen

Voorbeeld van een eenvoudig kavelpaspoort.

Wij willen in het bijzonder de volgende personen en bedrijven danken voor hun bijdrage aan De Woonstandaard versie 2.0 én 3.0. Wij zijn hen zeer erkentelijk voor de door hen geleverde bijdragen: •

Jeroen Band - Tiwos

•

Jelte van der Zee - Movair

•

Marcel Mooren - Woonwenz

•

Ronald Sleutjes - Wedeflex

•

Simon Vreeling - Wold & Waard

•

Monique de Vos - Faay Vianen

•

Jacqueline van Houten - Woonstede

•

Anoul Bouwman - Visser & Bouwman architecten

•

Jos van Laar - Wonen Limburg

•

Dirkzwager Advocaten & Notarissen

•

Ruben Grevers - Accolade

•

Gertjan de Werk - Cirkelstad

•

Gerard Brugel - Janssen de Jong

•

Sybren Bosch - Copper8

•

Helgo Borgers - Van Wanrooij

•

Mat Wijlaars - InkoopTarget

•

Michael Roelofs - Dura Vermeer

•

Hank Visser - Bouwend Nederland

•

Armand van Ommen - Fijn Wonen

•

Hank Herfkens - Wereldstad VGZ

•

Antonie ter Harmsel - Hodes Huisvesting

•

Patrick Koning - K & V Business Solutions

•

Mark Jaspers - Trebbe Bouw

•

Victor Burger - Finance Ideas

•

Niels Struijcken - Heijmans

•

Leonore Reijnen - Amvest

•

Saskia Peijenburg - Heijmans

•

Milena Pierey - Bouwaccent Vastgoedontwikkeling

•

Dylan Schroevers - Heijmans

•

Robbert Arkenbout - Resi

•

Willem van den Berg - Heijmans

•

Chanine van Kleij - Resi

•

Niels Beurskens - VB Groep

•

Sander Woertman - Adviseur

•

Catharina Bieringa - Nezzt

Stichting Netwerk Conceptueel Bouwen

Ontwerp

Quo Design, Ellis Hollering

www.conceptueelbouwen.nl

56 11

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Heerlen&id=f82a464f-900e-4266-8885-2b00efd87b2b