NCB_DeWoonstandaard
Tekst van het document
DE WOONSTANDAARD Leidraad voor het conceptueel uitvragen aan conceptaanbieders middels product-marktcombinaties Versie 3.0 – juli 2023
Netwerk Conceptueel Bouwen - in samenwerking met Aedes
DE WOONSTANDAARD
DEEL 2 Basis prestatie-eisen per PMC
handleiding versie 3.0
21
Grondgebonden woningen
22
Gestapelde bouw
24
Tijdelijk
26
Aanvullende prestatie-eisen afwerkingsniveau Levensloopbestendig
Inhoudsopgave
30 32
DEEL 3 DEEL 1
Aanvullende prestatie-eisen
37
4
Checklist ter controle
38
Inleiding
5
Veel voorkomende aanvullende eisen
38
Waarom De Woonstandaard?
6
Aanvullende milieueisen
38
Voor overheidsinstanties
7
Het Nieuwe Normaal
39
Voor afnemers
7
Aanvullende gebruikskwaliteit
41
Aanvullende eisen bij gezond en comfortabel
41
8
Aanvullende technische of esthetische
41
Drie niveaus in de vraag
8
Aanvullende proceseisen
41
Drie niveaus in het aanbod
9
Aanvullende gebruikskwaliteit voor gestapelde woningen in de vrije sector
42
Hoe is De Woonstandaard opgezet?
9
Hoe zijn de PMC’s ingedeeld?
10
DEEL 4
Indeling in woningtypen
10
Bijlage 1
Product Markt Combinaties (PMC)
10
Indeling in huurprijsklasse
11
Leeswijzer
De eisen per PMC
Processchema
Gebruiksmatjes Bijlage 2 Financiële Toetsingskaders
48
Woningcorporaties
48
Beleggers
51
Overwegingen acquisitie woningen
51
12
Stappenplan
44
14
Woonprogramma en doelgroep(en)
14
PMC’s en extra wensen
14
Het Verhaal van de Plek
15
Bijlage A
52
Beoordelingscriteria
16
Garantienormen
52
Checklist proceskwaliteit
17
Garantietermijnen
52
Juridische ondersteuning
18
Onderhoudstermijn en garanties bij oplevering
18
Het Verhaal van de Plek
54
Bijlage 3 Voorbeeld garanties Woningborg
52
Bijlage 4
Colofon
2
55
3
deel 1
naar levensloopbestendige woningen vertaald in
een nieuwe aanpak en andere competenties vragen
is tot stand gekomen met inzet van de leden van het
nieuw toegevoegde PMC’s.
binnen uw organisatie. Ook daarbij ondersteunt
Netwerk Conceptueel Bouwen, Vrienden van NCB en
Tot slot is De Woonstandaard 3.0 aangevuld met
het NCB partijen in de bouwketen. Wij doen dat in
externe adviseurs.
prestatie-indicatoren voor duurzaamheid en
samenwerking met opleidingsinstituut Brickton. Kijk
circulariteit, is de kruisjeslijst met de verdeling van
voor het actuele trainingsaanbod van de NCB Academy
Nadrukkelijk schrijft het NCB geen vast protocol
Voor eerdere gebruikers
taken en verantwoordelijkheden op juridisch gebied
op www.conceptueelbouwen.nl/cb-academie.
voor. De Woonstandaard is een hulpmiddel dat
Wie bekend is met conceptueel ontwikkelen en
uitgebreid, en is het Modelcontract Conceptueel
conceptueel bouwen kan in deze nieuwe editie
Bouwen, de twee-fasen-overeenkomst, geïntegreerd.
Leeswijzer
van De Woonstandaard doelgericht zoeken naar
vragers ondersteunt in het proces van inkopen
Inleiding
van woningconcepten en dat conceptaanbieders
Conceptueel ontwikkelen en conceptueel bouwen
en de toeleverende industrie ondersteunt bij het
product-marktcombinaties (PMC’s). Of u gebruikt De
Voor nieuwe lezers
begint inmiddels volwassen vormen aan te nemen
ontwikkelen en engineeren van woningconcepten. De
Woonstandaard als naslagwerk van alle onderdelen
Degene die zich oriënteert op deze innovatieve manier
in Nederland. Conceptueel bouwen biedt integrale,
Woonstandaard biedt een gemeenschappelijke taal om
van de PMC’s.
van bouwen raden we aan om De Woonstandaard in
flexibele, innovatieve, herhaalbare, door de producent
vraag en aanbod bij elkaar te brengen.
zijn geheel te lezen. Het Netwerk Conceptueel Bouwen
ontwikkelde en ontworpen woningconcepten.
Per PMC zijn de basisprestatie-eisen en aanvullende
(NCB) hoopt u positief te verrassen met de voordelen
prestatie-eisen geactualiseerd. Daarnaast zijn de
die zijn te behalen voor opdrachtgevers, gemeenten,
Dit alles vraagt om basis-standaardisatie. Want zo
PMC’s 11 tot en met 14 in samenwerking met Aedes
toeleverende industrie én conceptuele bouwers. Samen
kan de vraag gebundeld worden en de productie
nader gedefinieerd. In de aanvullende eisen van deze
sneller, slimmer en schoner bouwen met een optimale
doelgerichter en grootschaliger plaatsvinden,
tijdelijke woningen zijn met hulp van het Ministerie
prijs-kwaliteitverhouding!
waardoor er sneller woningen met een optimale prijs-kwaliteitverhouding worden gebouwd. De
van BZK toevoegingen gedaan op basis van de uitvraag voor 2.000 tijdelijke woningen door het
We begrijpen dat een dergelijke nieuwe manier van
Woonstandaard is een initiatief van het Netwerk
Rijksvastgoedbedrijf. Ook zijn het aanbod én de vraag
ontwikkelen en inkopen van woningconcepten ook
Conceptueel Bouwen in samenwerking met Aedes, en
114
511
Waarom de
•
woonstandaard? De Woonstandaard omschrijft een basiskwaliteit van •
woningen, in de vorm van product-marktcombinaties (PMC’s). Met deze handleiding kunnen afnemers hun vraag en conceptaanbieders het aanbod ‘gestandaardiseerd’ op elkaar afstemmen. Het is
•
mogelijk om concepten project- en locatiespecifiek te maken met aanvullende prestatie-eisen en/of door het
Corporatie en beleggers formuleren de
helpt bij het formuleren van ‘Het Verhaal van
portefeuillestrategie op basis van de PMC’s in De
de Plek’, het samenhangend en gedragen geheel
Woonstandaard.
van prestatie-eisen van de locatie. Naast de
Corporaties, beleggers en projectontwikkelaars
ruimtelijke variatiemogelijkheden is ook de bouw-
gebruiken De Woonstandaard om hun uitvraag
of realisatiesnelheid van het woningconcept
van nieuwbouwwoningen te formuleren in
van belang bij het afstemmen met stakeholders
prestatie-eisen.
zoals nutsbedrijven, omwonenden en andere
Conceptaanbieders baseren het door hen (door)
belanghebbenden. En bij de planning van bouw-
ontwikkelde aanbod op de specificaties van de
en woonrijp maken.
verschillende PMC’s. Voor conceptaanbieders biedt
aanbieden van extra woningconceptopties door de conceptaanbieder. •
De Woonstandaard is een praktisch hulpmiddel
De Woonstandaard inzicht in de grootste gemene
Voor overheidsinstanties
Voor afnemers
deler van de vraag.
(regio’s en gemeenten)
(professioneel
Vraag en aanbod van woningen op elkaar laten
opdrachtgevers)
aansluiten begint in het overleg per regio en per
Als afnemer kunt u de basisprestatie-eisen in De
gemeente. Gemeenten en corporaties leggen het
Woonstandaard gebruiken voor uw kwaliteits- en
resultaat vast in de prestatieafspraken. Hoe die
voorraadbeleid en voor uw portefeuillestrategie. Boven
prestatieafspraken worden vormgegeven tot producten
op de basiseisen kunt u eigen aanvullende prestatie-
wordt in de basis door de conceptaanbieders (in
eisen toevoegen gebaseerd op beleid, of ook per project.
combinatie met de toeleverde industrie) gefaciliteerd.
Bijvoorbeeld om te voldoen aan prestatieafspraken die
Zij kunnen dit nu gerichter doen op basis van PMC’s en
u heeft gemaakt met gemeenten en huurders. Stelt u
de prestatie-eisen uit De Woonstandaard. Het voordeel
hogere eisen dan de basiseisen? Geef dan ook aan bij
is dat de afspraken op elkaar gaan aansluiten, van
de conceptaanbieder hoeveel extra budget daarvoor
regionaal tot op operationeel niveau. Daardoor kunnen
is. Zo ontwikkelt u een bedrijfseigen Woonstandaard
regio’s en gemeenten sterker sturen op de gewenste
op basis waarvan u beleid per wijk en de inkoop van
resultaten.
projecten kunt vormgeven.
De toeleverende industrie krijgt inzicht in de gevraagde prestaties en kan daar (innovatieve)
om veelgevraagde prestatie-eisen voor nieuwe
oplossingen voor ontwikkelen.
woningen in kaart te brengen. Zowel de afnemers •
die prestatie-eisen formuleren, als aanbieders die hun
Gemeenten en corporaties kunnen De Woonstandaard gebruiken bij het maken van
bouwconcepten baseren op veelgevraagde prestatie-
prestatieafspraken en stedenbouwkundige
eisen kunnen De Woonstandaard gebruiken. De
programmering: aan welk type woningen voor
Woonstandaard ordent de vraag én het aanbod. Aan
welke doelgroep(en) is behoefte. Ook kunnen zij
beide kanten deze prestatie-eisen gebruiken is de eerste
De Woonstandaard gebruiken bij de inkoop van
stap in bundeling van de vraag. Een eerste stap om tot
woningconcepten per project of bouwstroom.
een voorspelbare en continue bouwstroom te komen. •
En daarmee meer en sneller nieuwbouwwoningen te
Gemeenten kunnen zich oriënteren op het aanbod van woningconcepten en de prestaties
realiseren met een optimale prijs-kwaliteitverhouding.
die de verschillende concepten leveren. Zij
De volgende partijen kunnen De Woonstandaard
kunnen De Woonstandaard gebruiken bij het
gebruiken om vraag en aanbod beter op elkaar af te
vaststellen van de kaders en randvoorwaarden
stemmen:
bij gebiedsontwikkeling. De Woonstandaard
Een middel om dit vast te leggen voor de gemeente is de inzet van een Beeldkwaliteitsplan en/of kavelpaspoort waarin een aantal ruimtelijke en architectonische prestatie-eisen is vastgelegd. Zie bijlage ‘Het Verhaal van de Plek’ voor een voorbeeld van een kavelpaspoort.
De Woonstandaard: Voor professionele opdrachtgevers én conceptaanbieders,
Dit is een eenvoudig op te stellen kaderdocument dat prima werkt om direct de uitvraag voor de afnemer in te leiden.
toeleverende industrie en overheidsinstanties
6
7
De eisen per PMC - drie niveaus Drie niveaus in de vraag
Drie niveaus in het aanbod
De inkoop van elk project start met het kiezen van de PMC(’s) die passen bij uw opgave. U kunt uw uitvraag per project of bouwstroom eenvoudig opstellen met behulp van drie niveaus in de prestatie-eisen:
1.
3
Basisprestatie-eisen per PMC Terug te vinden in deel 2 van deze Woonstandaard
2.
Aanvullende prestatie-eisen op het gebied van het eigen beleid van de afnemer en
3.
Locatiespecifieke eisen. Specifiek te maken voor: •
Circulair bouwen (het nieuwe normaal - HNN)
•
Duurzaamheid
•
Gebruikerskwaliteit
•
Milieu
•
Gezondheid & Comfortabel
•
Technische en esthetische kwaliteit
1
Allen terug te vinden in deel 3 van deze Woonstandaard
3 2 1
Locatiespecifieke eisen
Aanvullende prestatie-eisen
Basis prestatie-eisen o.b.v. Besluit Bouwwerken en Leefomgeving
2
OPTIONEEL Locatiespecifieke eisen, afgestemd met omgeving bijvoorbeeld eisen stedenbouw en Welstand.
OPTIONEEL Kwaliteitsbeleid per afnemer (basistool voorraadbeleid) en mogelijk extra budget. De Woonstandaard biedt inzicht in veelgevraagde meerwaarde.
De Woonstandaard Basis prestatie-eisen, afgestemd met de leden van NCB, Aedes, institutioneel beleggers en ontwikkelaars.
Specifieke selling points
Optiepakketten
Basiswoningconcept
OPTIONEEL Woningconcept onderscheidt zich van concurrent
OPTIONEEL Woningconcept kent opties/meerwaarden die aansluiten op aanvullende prestatie-eisen
Woningconcept voldoet ten minste aan de basisprestatie-eisen
Hoe is de Woonstandaard
De afnemer heeft vaak specifieke wensen op het
opgezet?
gebied van duurzaamheid, architectuur, gezondheid
Vraag en aanbod zijn in deze Woonstandaard geordend
en veiligheid. Daarnaast kan een gemeente
in huurprijsklassen en woningtypes. De combinatie
locatiespecifieke eisen stellen (bijvoorbeeld verplichte
huurprijsklasse (doelgroep/woningbezetting) en type
stadsverwarming) of stelt Welstand prestatie-eisen aan
woning is een product-marktcombinatie (PMC). De
de stedenbouwkundige oplossing en de architectuur.
indeling in PMC’s is de eerste stap in de standaardisatie
Deze eisen zijn vaak onderscheidend bij het aanbod
en in de vraagbundeling: het formuleren van de
van de conceptaanbieder. Het is van belang dat bij het
prestatie-eisen per product dat ingekocht wordt. Voor
kiezen van de geschikte conceptaanbieders getoetst
elke PMC is de kwaliteit beschreven in prestatie-eisen.
wordt of de aanbieder is staat is te voldoen aan de prestatie-eisen die de afnemer stelt. Hierbij biedt
De basiseisen zijn omschreven in de vorm van
Conceptenboulevard.nl een overzicht van welke
prestatie-eisen per PMC. Dat geeft aanbieders van
woningconcepten voldoen aan de vraag. Zo kan een
woningconcepten een grote vrijheid om geschikte
longlist gemaakt worden.
oplossingen te ontwikkelen en aan te bieden. Deze basisprestatie-eisen omschrijven de minimale kwaliteit
In de uitvraag worden alle prestatie-eisen duidelijk
voor goede en duurzame woningen.
omschreven, en worden waarderingen toegekend aan de verschillende prestatie-eisen zodat de
8
Om te komen tot een locatiespecifieke uitvraag maakt
conceptaanbieder een goede aanbieding kan maken.
de afnemer daarna keuzes voor bedrijfsspecifieke
Hoe beter en specifieker de uitvraag, hoe beter het
en locatiespecifieke, aanvullende prestatie-eisen.
aanbod van de conceptaanbieder. De afnemer moet de
9
extra eisen duidelijk voor de uitvraag kenbaar maken
de basisnorm in De Woonstandaard. Hoe verhouden
Indeling in
aan de conceptaanbieder.
de eigen prestatie-eisen zich ten opzichte van de
huurprijsklasse
basiskwaliteit? En is dit aanleiding om deze bij te Vervolgens gaat de afnemer zijn vraag toetsen
stellen?
De huurklassen sluiten aan op de indeling die het Rijk hanteert:
aan de markt: voldoet het woningconcept aan de
•
De kwaliteitskortingsgrens
•
De eerste aftoppingsgrens
Het woningtype is het tweede ordeningsprincipe. Er is
Hoe zijn de PMC’s
•
De tweede aftoppingsgrens
gekozen voor 4 basistypen:
•
De liberalisatiegrens
ingedeeld?
•
Grondgebonden woningen
•
Vrije sector (niet-DAEB)
Bij het opstellen van de product-marktcombinaties is
•
Gestapelde woningen (appartementen)
Op de website van NCB en Aedes zijn de actuele
uitgegaan van een zo eenvoudig mogelijke indeling
•
Tijdelijke woningen (die eenvoudig van functie
absolute bedragen per huurklasse terug te vinden.
Indeling in woningtypen
verwachtingen?
kunnen veranderen of die verplaatsbaar zijn)
in huurprijsklassen (doelgroepen/woningbezetting) •
en woningtypes. Verder uitwerken van de PMC’s per
Levensloopbestendige woningen
In de praktijk onderscheiden we doelgroepen naar
afnemer is zinvol. Elke corporatie of opdrachtgever
leefstijl, of delen we ze in naar leeftijd (jongeren,
heeft zijn eigen beleid. Het is goed om te toetsen welke
senioren), positie op de woningmarkt (starters,
eisen er aanvullend moeten worden opgenomen. De
statushouders), maatschappelijke status (hoger of lager
aanvullende eisen komen boven op de basisprestatie-
opgeleiden), wooncultuur (traditioneel, avantgarde) en
eisen. Het is ook zinvol het eigen beleid te toetsen aan
nog meer. Dit soort kenmerken zijn een toevoeging op de bovenstaande indeling. Verdere onderverdelingen hebben we bewust achterwege gelaten om vraag en aanbod eenvoudiger op elkaar af te stemmen.
product markt combinaties (PMC) Grondgebonden
Kwaliteitskortingsgrens
Gestapeld
PMC 6
PMC 1
PMC 6 LLB
Tijdelijk
Grondgebonden levensloopbestendig
PMC 11 PMC 16
PMC 7
Eerste aftoppingsgrens
PMC 2
Tweede aftoppingsgrens
PMC 3
PMC 8
PMC 13
Liberalisatiegrens
PMC 4
PMC 9
PMC 14
Vrije sector
PMC 5
PMC 10
PMC 15
PMC 7 LLB
10
PMC 12
11
Stap voor stap grip houden op conceptueel bouwen Bent u gewend om huurwoningen traditioneel te ontwikkelen en wilt u
TIP: Het boekje Ruimtelijke Kwaliteit bij Fabrieksmatige
conceptueel gaan werken? Met dit processchema voor het inkoopproces houdt
Woningbouw kan helpen bij de bepaling en
u grip op het gewenste resultaat. Het bevat voor elke fase aanwijzingen hoe u de
omschrijving van de ruimtelijke kwaliteit en
regie kunt voeren tijdens het inkoopproces. Op de site van Netwerk Conceptueel
belangrijke architectuur/beeldkwaliteitseisen
Bouwen (www.conceptueelbouwen.nl/toolbox) vindt u documenten om iedere fase te doorlopen.
Frits Palmboom januari 2023, uitgegeven NAI
0. initiatieFfase
1. CONTACTFASE (SELECTIEFASE)
2.1 CONTRACT FASE 1 (GUNNINGSFASE)
2.2 CONTRACT FASE 2 (TURNKEY-FASE)
0.1 Doelgroep bepaling 0.2 PMC keuze oriëntatie 0.3 Locatie kaders (externe randvoorwaarden) 0.4 Gemeentelijke eisen afstemmen: (beeldkwaliteit plan / kavelpaspoort) en uitvoeringsafspraken, anterieur, realisatie overeenkomsten 0.5 Oriëntatie op Conceptenboulevard.nl 0.6 Aanvullende eisen per PMC 0.7 Proceskwaliteit (checklist invullen) 0.8 Model Stichtingskosten opstellen (max investeringsbudget) 0.9 Akkoord (totale investering) RvC aanvragen
1.1 Keuze Openbaar / of selectie onderhandse uitvraag (3 tot 5 partijen) 1.2 Database samenstellen uit fase O. NB: neutraal proces inrichten 1.3 Proces voor marktconsultatie 1.4 Beoordeling team samenstellen 1.5 Longlist voor selectiefase 1.6 Checklist geschiktheidseisen / knock out & selectie criteria omschrijven 1.7 Uitgangspunten uitvraag selectiefase met weegfactoren 1.8 Concept inschrijfformulier selectiefase 1.9 Shortlist voor gunningsfase uitvragen
2.1.1 Selectiefase uitvoeren (met dialoog ronde) 2.1.2 Objectieve beoordelingscommissie komt tot 1 geselecteerde partij 2.1.3 Modelovereenkomst 1e fase ondertekenen 2.1.4 Concept aanbieding controleren (prestatie, garanties en financieel) 2.1.5 Afstemmen met externe partijen en controle met gemeenten en al liggende overeenkomsten 2.1.6 Planning overeenkomen
2.2.1 Omgevingsvergunning aanvragen o.b.v. geselecteerd producten/ concepten en alle externe factoren. 2.2.2 Vaststelling planning (uiterlijke oplevering) 2.2.3 Afstemming met beoogde garantieverklaringen overeenkomst (uit 1e fase ) 2.2.4 Verificatie document (indien gewenst) 2.2.5 Concept turnkey overeenkomst 2e fase
• • • • •
• • •
• • • •
• •
Context project definitie Projectkenmerken Gekozen PMC’s Akkoord RvC / investeringsbudget Akkoord fasedocument
Beoordeling selectiefase Shortlist gunningsfase Akkoord Management
12
Beoordeling gunningsfase Geselecteerd inschrijvers Akkoord fasedocument & Budget Getekende overeenkomst 1
Getekende overeenkomst 2 Akkoord fasedocument (afwijking gemeld aan RvC)
3. Realisatie en EVALUATIE/ GEBRUIKSFASE 3.1 Omgevingsvergunning onherroepelijk 3.2 Bouwrijpe status en woonrijpe status vastgelegd (afnemer en gemeente) 3.3 Realisatie met tussentijdse bezoeken (en gewenste toetsingsmomenten) 3.4 Moment van oplevering 3.5 Onderhoudstermijn en eventueel aanvullende garanties
•
Akkoord decharge fasedocument
13
4. Eventueel onderhoudsContract voor 15 - 25 jaar
Een goede start is het halve werk Een goede initiatieffase legt een stevige basis
Het Verhaal van de Plek Iedere gemeente heeft haar eigen woningbeleid. Het is dus van belang om het gewenste woonprogramma voor een locatie in een vroeg status met de gemeente af te stemmen en overeen te komen.
In de initiatieffase wordt de eerste stap gezet naar een goede en weloverwogen uitvraag. Als afnemer neemt u het initiatief. Om ervoor te zorgen dat alle betrokken partijen goed kunnen aanhaken, staan hieronder de belangrijkste
Daarnaast gelden plot- of gebiedsgebonden randvoorwaarden, ingegeven door de directe omgeving. Deze externe randvoorwaarden worden vaak aangeleverd door de gemeente of staan in een
uitgangspunten op een rij.
bestemmingsplan. Als die kaders er niet zijn of een bestemmingsplan moet worden aangepast, dan moet ook hier eerst op hoofdlijnen overeenstemming zijn over de nieuw op te stellen planologisch
Bepaal het woonprogramma en de doelgroepen Bepaal als eerste binnen uw organisatie het gewenste woonprogramma en de doelgroepen waarvoor u
kaders. Deze kaders zijn immers direct van invloed op de prestatie-eisen die aan de schil van de woningconcepten worden gesteld, bijvoorbeeld:
de uitvraag wilt formuleren. Dat kan bijvoorbeeld in exacte aantallen verdeeld over verschillende PMC’s. Als er binnen de stedenbouwkundige opzet enige flexibiliteit is, kunt u de uitvraag ook formuleren in percentages van een minimum en maximum aantal woningen. Zo kan de conceptaanbieder het voor
•
Maximale bouw- of nokhoogte
•
Rooilijnen, bouwvlakken en type
zijn of voor hetzelfde geld meer kwaliteit en wooncomfort bieden.
Parkeeroplossingen (in de openbare ruimte)
erfafscheiding
•
Kabels en leidingen
•
Geluidsbelasting op de gevels
•
Beeldkwaliteitsplan
•
Externe veiligheid
•
Flora en fauna, klimaatadaptatie etc.
hem meest optimale woningconcept aanbieden dat binnen een bepaald stedenbouwkundig kader past. Die keuzevrijheid prikkelt marktpartijen om met innovatieve oplossingen te komen die vaak goedkoper
•
Deze eisen bepalen of de conceptaanbieder met zijn concept aan de externe randvoorwaarden kan voldoen. De bewijsvoering van deze technische eisen ligt bij de conceptaanbieder. Deze moet garanderen dat het concept aan de eisen voldoet en de bewijsvoering bij selectie ter inzage geven bij
Koppel PMC’s en extra wensen
een omgevingsvergunning. Het vastleggen van de (bouwrijpe) locatie met de externe randvoorwaarden gebeurt vaak in de vorm van een kavelpaspoort, een beeldkwaliteitsplan en bestemmingsplan.
Als het woonprogramma en de daaraan verbonden PMC’s zijn bepaald, kunt u als afnemer extra eisen naast de basisprestatie-eisen van de PMC’s onderzoeken en omschrijven. De basiseisen voldoen altijd aan de laatste bouwregelgeving. Extra eisen zijn de specifieke, woninggebonden prestaties die verder gaan dan de basisprestaties. Bijvoorbeeld extra wensen op het gebied van duurzaamheid, milieu-eisen, energieprestatie-eisen etc. Of specifieke gebruikseisen die verder gaan dan de omschreven basisprestatie-
TIP: Leg alle externe randvoorwaarden (in overleg met de gemeente) goed vast en stuur deze mee met de uitvraag. NB Het boekje Ruimtelijke Kwaliteit bij Fabrieksmatige Woningbouw kan helpen bij de bepaling en omschrijving van de ruimtelijke kwaliteit en belangrijke architectuur/ beeldkwaliteits eisen
eisen. Deel 3 van deze Woonstandaard helpt bij het maken van deze extra keuzes. TIP: Een voorbeeld van een eenvoudig kavelpaspoort vindt u in Bijlage 4, achterin deze TIP: Formuleer en motiveer als afnemer deze extra prestatie-eisen goed in de uitvraag. Zo kan de
Woonstandaard.
conceptaanbieder de waarde goed inschatten en weet deze hoe de wegings- en criteriafactoren worden beoordeeld. Met deze motivatie kan de conceptaanbieder beter en innovatiever inspelen op de uitvraag.
Het laatste uitgangspunt vind je op de volgende pagina.
14
15
Hanteer goede en objectieve beoordelingscriteria om tot de juiste keuze te komen Als het kavelpaspoort, de beeldkwaliteit en het woonprogramma met PMC’s zijn geformuleerd, kunt u als afnemer aanbieders selecteren en uitnodigen. Zorg dat alle data volledig zijn en dat iedere conceptaanbieder gelijkwaardig beoordeeld wordt op vooraf helder gecommuniceerde, objectieve
afnemer
i.s.m. gemeente
Initiatief / ontwikkel fase Doelgroepen definiëren
X
Keuzen PMC’s
X
Aanvullende eisen: (duurzaamheid / circulariteit /etc)
X
Bepalen maximaal investering (STIKO)
X
X
Stedenbouwkundige kaders
X
X
selectiecriteria. Geef daarbij ook aan wat de (bouwrijpe) status is en welke woonrijpe status wordt geëist.
Beeldkwaliteits kaders
X
X
Als er concepten van anterieure of realisatie-overeenkomsten zijn, stuur deze dan mee in de selectie-
RO. planologisch / externe kader (bv geluidbelasting, externe veiligheid)
X
X
uitvraag. Hoe beter alles vooraf is vastgelegd, des te scherper de aanbieding. Bij twijfel kan het NCB of
Grondmechanica
X
X
aanbestedingsbureau u helpen om een objectief selectieproces op te zetten.
Infra (ondergronds)
X
X
Infra bovengrond /woonrijp
X
X
TIP: Kijk bij de tools die het
TIP: Opleiding vindt u in de NCB Academy op
NCB te bieden heeft ter ondersteuning
www.conceptueelbouwen.nl/cb-academie
www.conceptueelbouwen.nl/toolbox
Uitwerking proceskwaliteit
Conceptaanbieder
Kosten demarcatie opstellen Architect (gevel ontwerp) + locatie specifiek maken
X
Bestemmingsplan (met ruimtelijke onderbouwing)
X
Omgevingsvergunning (aanvraag en leges)
X
X
Precario
X
X
Afkoop prijststijgingen
X
X
Car / verzekeringen
X
X
Opstellen uitvoeringscontracten / kosten verhaal / juridische ondersteuning
X
Toetsingsmomenten op de bouw
X
X
X
X
X X
Selectie fase (model overeenkomst) Opstellen transparant selectie criteria
X
Onderstaande checklist omvat een opsomming van
Op Conceptenboulevard.nl is de proceskwaliteit
Opstellen weegfactoren
X
alle activiteiten, taken en verantwoordelijkheden die
als specificatie aangegeven. Afnemer, gemeente en
Opstellen technische data room (ontwikkelfase)
X
de afnemer en de conceptaanbieder hebben. Deze zijn
conceptaanbieder moeten per project project-specifieke
Procesinrichting en uitvraag
X
Vragen & dialoog ronde (en kennismaking)
X
niet gebonden aan een PMC, maar projectafhankelijk.
afspraken maken over de proceskwaliteit.
Technische controle indieningen
X
Beeldbepalende afstemming
X
Vul deze checklist per project gezamenlijk in, naar
X
eigen inzicht. Het onderstaande voorbeeld dient ter
Toelichting:
Gunningsfase & contractfase (model overeenkomst)
inspiratie.
In het proces- en projectmanagement is onderscheid
Akkoord over planning
X
Akkoord over levering van woningen
X
Akkoord op alle aangeleverde technische omschrijvingen en prestaties
X
X
Akkoord juridische turnkey opdracht
X
X
Akkoord op uitvoerings-realisatie overeenkomst coördinatie NUTS
X
X
X
Akkoord aanvraag randvoorwaarde omgevingsvergunning
X
X
X
gemaakt tussen bouwrijp maken, en regelen Wordt een project op een locatie van de afnemer
bestemmingsplan en omgevingsvergunning enerzijds
gerealiseerd, dan is de afnemer verantwoordelijk voor
en opstalontwikkeling en realisatie anderzijds.
het leveren van bouwrijpe grond. Dit geldt niet als de
Rondom de nutsvoorzieningen is voor het conceptuele
afnemer de conceptwoning inclusief grond afneemt
transactieproces een scheiding in kostenallocatie en
van de aanbieder. De afnemer kan zich op onderdelen
proces gemaakt.
laten adviseren of faciliteren door de conceptaanbieder. Sommige conceptaanbieders hanteren prijzen die
NB: Het is belangrijk dat afnemer, gemeente en
inclusief legeskosten en/of aansluitkosten op de
conceptaanbieder gezamenlijk afspraken maken
nutsvoorzieningen zijn. Op Conceptenboulevard.nl
over de taken en verantwoordelijkheden van het
is vermeld welke kosten zijn inbegrepen in de
onderhanden proces die bij het project passen.
X
productie, realisatie en evaluatie fase
X
X
Aanvraag omgevingsvergunning
X
X
Aanvraag peilbrieven en nuts
X
X
Ondertekening van uitvoerings /realisatie overeenkomsten
X
X
Oplever- en toetsingsmomenten
X
verkoopprijs. Dit verschilt per conceptaanbieder.
16
X
17
X
Juridische ondersteuning
Onderhoudstermijn en
Het NCB heeft in samenwerking met haar leden,
garanties bij oplevering
Dirkzwager en brancheorganisaties Aedes en Bouwend
Iedere conceptaanbieder heeft eigen regelingen
Nederland een model twee-fasen-overeenkomst
voor afbouw-, oplever- en onderhoudstermijnen
opgesteld voor het conceptueel bouwen van woningen.
met garantieperioden op onderdelen. Veel van
Dit contract biedt een basis voor de transactie tussen
deze garanties volgen dezelfde richtlijnen zoals
afnemer en aanbieder van woningconcepten. Het
die zijn omschreven in SWK of Woningborg
model draagt bij aan het vereenvoudigen van het
garantieregelingen. In deel 4 van deze Woonstandaard
vastleggen van de afspraken tussen partijen. De
vindt u in speciale bijlage 3 een voorbeeldgarantie
werkgroep heeft een gedragen en evenwichtig contract
van SWK. Vraag uw conceptaanbieder welke
opgesteld.
garantieregeling van toepassing is en loop er samen gedetailleerd doorheen.
Het model bestaat uit twee fasen: 1.
Het uitwerken van het woningconcept van de aanbieder naar een uitgewerkt locatiegebonden woningconcept. Dit gebeurt op basis van de uitvraag voor een specifieke locatie, de welstandseisen en het budget van de afnemer.
2.
De turnkey realisatie van het uitgewerkte woningconcept.
Tussen beide fasen zit een duidelijke knip: met de opdracht voor fase 1 heeft de aanbieder nog geen zekerheid over de opdracht voor fase 2.
Bij de modelovereenkomst zit een leeswijzer. Deze leeswijzer bevat een toelichting op het model. Lees deze goed door voordat u het model invult en gebruikt. De leeswijzer bevat onder meer een uitleg over het proces van conceptueel bouwen, een algemene toelichting en noten bij de artikelen van de modelovereenkomst.
De leeswijzer en het modelcontract zijn te downloaden via www.conceptueelbouwen.nl/toolbox.
2 18
19
Deel 2 Conceptenboulevard.nl: Alle concepten op een rij Conceptenboulevard.nl biedt een overzicht van betaalbare woningbouwconcepten. De concepten sluiten aan op de PMC’s in De Woonstandaard. •
•
Energieprestatie: BENG*
•
Comfort, gebruiks-, (brand)veiligheids- en milieu-eisen voldoen altijd aan het Bouwbesluit dat geldt in het jaar
Als afnemer vindt en vergelijkt u eenvoudig
waarin de omgevingsvergunning is ingediend.
woningconcepten die passen bij uw bouwvraag. •
Alle nu volgende PMC’s 1 t/m 10 voldoen aan de volgende basiskwaliteit:
•
Voor bedrijven die het conceptueel bouwen omarmen, biedt de Conceptenboulevard.nl een etalage waar u uw concepten kunt aanbieden. Dat maakt veel verkoopinspanningen overbodig.
Kijk op www.conceptenboulevard.nl of scan de QR-code.
De conceptaanbieder is verantwoordelijk voor de realisatie. Hierbij geldt: •
Overal vlakke vloeren, geschikt voor afwerking met vloerbedekking
•
Wanden behangklaar
•
Plafond afgewerkt
•
Elektrische installatie conform NEN 1010 klaar voor gebruik en NPR 5310. Minimaal eenvoudige uitvoering
•
Wasmachine aansluiting
•
Ventilatiesysteem
•
Verwarmingssysteem
•
Waterinstallatie
•
Aansluitkosten nutsvoorzieningen (warmtenet indien van toepassing, water, elektra, riool)
Verder wordt uitgegaan van: •
10 m heipalen
•
Terreininrichting: geen parkeren op eigen grond. Tegelpad naar voordeur en van achterdeur naar schuur en/ of achterpad plus aan de achterzijde een terras van minimaal 4 m² conform Bouwbesluit
* Energieprestatie-indicatoren BENG De energieprestatie bij BENG wordt bepaald aan de hand van drie individueel te behalen eisen:
20
1.
De maximale energiebehoefte in kWh per m2 gebruiksoppervlak per jaar (kWh/m2.jr)
2.
Het maximale primair fossiel energiegebruik, eveneens in kWh per m2 gebruiksoppervlak per jaar (kWh/m2.jr)
3.
Het minimale aandeel hernieuwbare energie in procenten (%)
21
Grondgebonden Woningen (EGW) BASIS PRESTATIE-EISEN PER PMC
HET SOCIALE SEGMENT (DAEB) (zelfstandig)
PMC 1
PMC
HET SOCIALE SEGMENT (DAEB) (zelfstandig)
PMC 2
PMC 3
vrije sector
PMC 4
PMC 5
Huurniveau
Kwaliteitskortingsgrens
Eerste aftoppingsgrens
Tweede aftoppingsgrens
Tot de liberalisatiegrens
Vrije sector
Gebouwtype
Grondgebonden
Grondgebonden
Grondgebonden
Grondgebonden
Grondgebonden
• • • • • • •
• • • • •
Zithoek voor één- of tweepersoonshuishouden Keuken / pantry (niet als “matje” gedefineerd) Eethoek voor één- of tweepersoonshuishouden Hoofdslaapkamer Slaapkamer (alleen bij maximale variant boven de 63 m2) • Badkamer • Toilet (kan in combinatie met de badkamer) • Wasmachine aansluiting
• • • • •
Zithoek gezin Keuken Eethoek gezin Hoofdslaapkamer Slaapkamer (2x) (3e slaapkamer alleen bij maximale variant boven ca. 70 m2 GO) • Badkamer • Toilet (2x) (2e toilet i.c.m. badkamer) • Wasmachine aansluiting
• • • • • • • •
• • • • • • • •
24 - 55 (m2)
55 – 65 (m2)
65 – 90 (m2)
88 – 115 (m2)
> 115 (m2)
3,0 -4,2
3,6 -4,5
4,5 - 5,1
4,8 - 5,4
5,4 - 6,3
1 laag met plat dak, of 1 laag met schuine kap. (GO beperkt)
1 laag of 2 lagen met platdak of 1 laag met schuine kap. (GO vanaf 1,5 meter vrije hoogte)
2 lagen + kap (of 3e laag met terug-liggende gevel en met plat dak)
2 lagen met kap, of 3e laag platdak
2 lagen met kap, of 3e laag platdak
BENG
BENG
BENG
BENG
BENG
De woningen voldoen aan de kwaliteitseisen volgens het geldende Bouwbesluit.
De woningen voldoen aan de kwaliteitseisen volgens het geldende Bouwbesluit.
De woningen voldoen aan de kwaliteitseisen volgens het geldende Bouwbesluit.
De woningen voldoen aan de kwaliteitseisen volgens het geldende Bouwbesluit.
De woningen voldoen aan de kwaliteitseisen volgens het geldende Bouwbesluit.
Vigerend Bouwbesluit
Vigerend Bouwbesluit
Vigerend Bouwbesluit
Vigerend Bouwbesluit
Vigerend Bouwbesluit
Uitstraling
Variatie in gevelbeeld en stedenbouwkundige opzet
Variatie in gevelbeeld en stedenbouwkundige opzet
Variatie in gevelbeeld en stedenbouwkundige opzet
Variatie in gevelbeeld en stedenbouwkundige opzet
Variatie in gevelbeeld en stedenbouwkundige opzet
Uitrusting
• Overal vlakke vloeren, geschikt voor afwerking met vloerbedekking • Wanden behangklaar • Plafond afgewerkt • Elektrische installatie conform NEN 1010 klaar voor gebruik • Mogelijkheid voor plaatsing wasmachine en aansluitingen hiervoor • Ventilatiesysteem • Verwarmingssysteem • Waterinstallatie • Volledig ingericht sanitair, natte cellen, met vloer en wand afwerking • Woning voorzien van een standaard keukenblok, opstelplaats fornuis en koelkast (minimaal 3 boven- en 3 onderkastjes) • Aansluitkosten nuts (warmtenet indien van toepassing, water, elektra, riool) • Berging • 10m heipalen • Terreininrichting: Geen parkeren op eigen grond. Tegelpad naar voordeur en van achterdeur naar schuur en/of achterpad plus aan de achterzijde een terras van minimaal 4 m² conform Bouwbesluit
• Overal vlakke vloeren, geschikt voor afwerking met vloerbedekking • Wanden behangklaar • Plafond afgewerkt • Elektrische installatie conform NEN 1010 klaar voor gebruik • Mogelijkheid voor plaatsing wasmachine en aansluitingen hiervoor • Ventilatiesysteem • Verwarmingssysteem • Waterinstallatie • Volledig ingericht sanitair, natte cellen, met vloer en wand afwerking • Woning voorzien van een standaard keukenblok, opstelplaats fornuis en koelkast (minimaal 3 boven- en 3 onderkastjes) • Werkende aansluitingen nuts (warmtenet indien van toepassing, water, elektra, riool) • Berging • 10m heipalen • Terreininrichting: Geen parkeren op eigen grond. Tegelpad naar voordeur en van achterdeur naar schuur en/of achterpad plus aan de achterzijde een terras van minimaal 4 m² conform Bouwbesluit
• Overal vlakke vloeren, geschikt voor afwerking met vloerbedekking • Wanden behangklaar • Plafond afgewerkt • Elektrische installatie conform NEN 1010 klaar voor gebruik • Mogelijkheid voor plaatsing wasmachine en aansluitingen hiervoor • Ventilatiesysteem • Verwarmingssysteem • Waterinstallatie • Volledig ingericht sanitair, natte cellen, met vloer en wand afwerking • Woning voorzien van een standaard keukenblok, opstelplaats fornuis en koelkast (minimaal 3 boven- en 3 onderkastjes) • Werkende aansluitingen nuts (warmtenet indien van toepassing, water, elektra, riool) • Berging • 10m heipalen • Terreininrichting: Geen parkeren op eigen grond. Tegelpad naar voordeur en van achterdeur naar schuur en/of achterpad plus aan de achterzijde een terras van minimaal 4 m² conform Bouwbesluit
• Overal vlakke vloeren, geschikt voor afwerking met vloerbedekking • Wanden behangklaar • Plafond afgewerkt • Elektrische installatie conform NEN 1010 klaar voor gebruik • Mogelijkheid voor plaatsing wasmachine en aansluitingen hiervoor • Ventilatiesysteem • Verwarmingssysteem • Waterinstallatie • Volledig ingericht sanitair, natte cellen, met vloer en wand afwerking • Woning voorzien van een standaard keukenblok, opstelplaats fornuis en koelkast (minimaal 3 boven- en 3 onderkastjes) • Werkende aansluitingen nuts (warmtenet indien van toepassing, water, elektra, riool) • Berging • 10m heipalen • Terreininrichting: Geen parkeren op eigen grond. Tegelpad naar voordeur en van achterdeur naar schuur en/of achterpad plus aan de achterzijde een terras van minimaal 4 m² conform Bouwbesluit
• Overal vlakke vloeren, geschikt voor afwerking met vloerbedekking • Wanden behangklaar • Plafond afgewerkt • Elektrische installatie conform NEN 1010 klaar voor gebruik • Mogelijkheid voor plaatsing wasmachine en aansluitingen hiervoor • Ventilatiesysteem • Verwarmingssysteem • Waterinstallatie • Volledig ingericht sanitair, natte cellen, met vloer en wand afwerking • Woning voorzien van een standaard keukenblok, opstelplaats fornuis en koelkast (minimaal 3 boven- en 3 onderkastjes) • Werkende aansluitingen nuts (warmtenet indien van toepassing, water, elektra, riool) • Berging • 10m heipalen • Terreininrichting: Geen parkeren op eigen grond. Tegelpad naar voordeur en van achterdeur naar schuur en/of achterpad plus aan de achterzijde een terras van minimaal 4 m² conform Bouwbesluit
Inzicht in onderhouds-behoefte en -kosten
Inzicht in onderhouds-behoefte en -kosten
Inzicht in onderhouds-behoefte en -kosten
Inzicht in onderhouds-behoefte en -kosten
Inzicht in onderhouds-behoefte en -kosten
Conceptaanbieders verantwoordelijk voor ontwerp, engineering, realisatie en vergunningen
Conceptaanbieders verantwoordelijk voor ontwerp, engineering, realisatie en vergunningen
Conceptaanbieders verantwoordelijk voor ontwerp, engineering, realisatie en vergunningen
Conceptaanbieders verantwoordelijk voor ontwerp, engineering, realisatie en vergunningen
Conceptaanbieders verantwoordelijk voor ontwerp, engineering, realisatie en vergunningen
Door opdrachtgever
Door opdrachtgever
Door opdrachtgever
Door opdrachtgever
Door opdrachtgever
Grondgebonden Woningen (EGW)
Productkwaliteiten Gebruikskwaliteit
Functionaliteit woning (matjes, verkeersruimte kunnen worden gecombineerd)
Geadviseerde bandbreedte GO in m2 (i.v.m. huurniveaus) Geadviseerde beuk /of bouwsysteem maat Geadviseerde lagen / kap
Zithoek voor eenpersoonshuishouden Pantry (niet als “matje” gedefineerd) Eethoek voor eenpersoonshuishouden Slaapkamer Badkamer Toilet (kan in combinatie met de badkamer) Wasmachine aansluiting
Zithoek (>2 pers) Keuken Eethoek gezin (3> pers) Hoofdslaapkamer Slaapkamer (2x) Badkamer Toilet (2x) eventueel in combi met badkamer Wasmachine aansluiting
Zithoek (>2 pers) Keuken Eethoek gezin (3> pers) Hoofdslaapkamer Slaapkamer (2x) Badkamer Toilet (2x) niet in combi met badkamer Wasmachine aansluiting
Milieu Energie Gezondheid en comfort Comfort Technische en esthetische kwaliteit Basis
Onderhoud in eerste 15 jaar Proceskwaliteiten Ontzorgen (zie taakverdelingslijst hieronder Bewonerscommunicatie
22
23
Gestapelde Woningbouw (MGW) BASIS PRESTATIE-EISEN PER PMC
HET SOCIALE SEGMENT (DAEB) (zelfstandig)
PMC 6
PMC
HET SOCIALE SEGMENT (DAEB) (zelfstandig)
PMC 7
PMC 8
vrije sector
PMC 9
PMC 10
Huurniveau
Kwaliteitskortingsgrens
Eerste aftoppingsgrens
Tweede aftoppingsgrens
Liberalisatiegrens
Vrije sector
Gebouwtype
Gestapeld
Gestapeld
Gestapeld
Gestapeld
Gestapeld
• • • • • • •
• • • • • • • •
• • • • • • • •
• • • • • • • •
• • • • • • • •
Gestapelde Woningbouw (MGW)
Productkwaliteiten Gebruikskwaliteit
Functionaliteit woning (matjes, verkeersruimte kunnen worden gecombineerd)
Geadviseerde bandbreedte GO in m2 (i.v.m. huurniveaus) Geadviseerde beuk /of bouwsysteem maat
Zithoek voor één- of tweepersoonshuishouden Pantry Eethoek voor éénpersoonshuishouden Slaapkamer Badkamer Toilet (in combinatie met de badkamer) Wasmachine aansluiting
Zithoek voor één- of tweepersoonshuishouden Keuken / Pantry Eethoek voor één- of tweepersoonshuishouden Hoofdslaapkamer Slaapkamer Badkamer Toilet (kan in combinatie met de badkamer) Wasmachine aansluiting
Zithoek gezin Keuken Eethoek gezin Hoofdslaapkamer Slaapkamer (2x) Badkamer Toilet (2x) (2e i.c.m. badkamer) Wasmachine aansluiting
Zithoek gezin Keuken Eethoek gezin Hoofdslaapkamer Slaapkamer (2x) Badkamer Toilet (2x) (2e eventueel i.c.m. badkamer) Wasmachine aansluiting
Zithoek gezin Keuken Eethoek gezin Hoofdslaapkamer Slaapkamer (2x) Badkamer Toilet (2x) (2e eventueel i.c.m. badkamer) Wasmachine aansluiting
24 -50 (m2)
50 – 65 (m2)
65 – 80 (m2)
80 – 95 (m2)
> 95 (m2)
3,2 – 5,0
4,0 - 6
6,8 – 7,6
6,8 – 7,8
5,4 - 8
BENG
BENG
BENG
BENG
BENG
De woningen voldoen aan de kwaliteitseisen volgens het geldende Bouwbesluit.
De woningen voldoen aan de kwaliteitseisen volgens het geldende Bouwbesluit.
De woningen voldoen aan de kwaliteitseisen volgens het geldende Bouwbesluit.
De woningen voldoen aan de kwaliteitseisen volgens het geldende Bouwbesluit.
De woningen voldoen aan de kwaliteitseisen volgens het geldende Bouwbesluit.
Vigerend Bouwbesluit
Vigerend Bouwbesluit
Vigerend Bouwbesluit
Vigerend Bouwbesluit
Vigerend Bouwbesluit
Variatie in gevelbeeld en stedenbouwkundige opzet
Variatie in gevelbeeld en stedenbouwkundige opzet
Variatie in gevelbeeld en stedenbouwkundige opzet
Variatie in gevelbeeld en stedenbouwkundige opzet
Variatie in gevelbeeld en stedenbouwkundige opzet
• Overal vlakke vloeren, geschikt voor afwerking met vloerbedekking • Wanden behangklaar • Plafond afgewerkt • Elektrische installatie conform NEN 1010 klaar voor gebruik • Mogelijkheid voor plaatsing wasmachine en aansluitingen hiervoor • Ventilatiesysteem • Verwarmingssysteem • Waterinstallatie • Volledig ingericht sanitair, natte cellen, met vloer en wand afwerking • Woning voorzien van een standaard keukenblok, opstelplaats fornuis en koelkast (minimaal 3 boven- en 3 onderkastjes) • De woningen voldoen aan de kwaliteitseisen volgens het geldende Bouwbesluit • Berging • 10m heipalen • Terreininrichting (geen parkeren op eigen grond) • Centrale entree met het bellentableau met videofoon en brievenbusfronten
• Overal vlakke vloeren, geschikt voor afwerking met vloerbedekking • Wanden behangklaar • Plafond afgewerkt • Elektrische installatie conform NEN 1010 klaar voor gebruik • Mogelijkheid voor plaatsing wasmachine en aansluitingen hiervoor • Ventilatiesysteem • Verwarmingssysteem • Waterinstallatie • Volledig ingericht sanitair, natte cellen, met vloer en wand afwerking • Woning voorzien van een standaard keukenblok, opstelplaats fornuis en koelkast (minimaal 3 boven- en 3 onderkastjes) • Werkende aansluitingen nuts (warmtenet indien van toepassing, water, elektra, riool) • Berging • 10m heipalen • Terreininrichting (geen parkeren op eigen grond) • Centrale entree met het bellentableau met videofoon en brievenbusfronten
• Overal vlakke vloeren, geschikt voor afwerking met vloerbedekking • Wanden behangklaar • Plafond afgewerkt • Elektrische installatie conform NEN 1010 klaar voor gebruik • Mogelijkheid voor plaatsing wasmachine en aansluitingen hiervoor • Ventilatiesysteem • Verwarmingssysteem • Waterinstallatie • Volledig ingericht sanitair, natte cellen, met vloer en wand afwerking • Woning voorzien van een standaard keukenblok, opstelplaats fornuis en koelkast (minimaal 3 boven- en 3 onderkastjes) • Werkende aansluitingen nuts (warmtenet indien van toepassing, water, elektra, riool) • Berging • 10m heipalen • Terreininrichting (geen parkeren op eigen grond) • Centrale entree met het bellentableau met videofoon en brievenbusfronten
• Overal vlakke vloeren, geschikt voor afwerking met vloerbedekking • Wanden behangklaar • Plafond afgewerkt • Elektrische installatie conform NEN 1010 klaar voor gebruik • Mogelijkheid voor plaatsing wasmachine en aansluitingen hiervoor • Ventilatiesysteem • Verwarmingssysteem • Waterinstallatie • Volledig ingericht sanitair, natte cellen, met vloer en wand afwerking • Woning voorzien van een standaard keukenblok, opstelplaats fornuis en koelkast (minimaal 3 boven- en 3 onderkastjes) • Werkende aansluitingen nuts (warmtenet indien van toepassing, water, elektra, riool) • Berging • 10m heipalen • Terreininrichting (geen parkeren op eigen grond) • Centrale entree met het bellentableau met videofoon en brievenbusfronten
• Overal vlakke vloeren, geschikt voor afwerking met vloerbedekking • Wanden behangklaar • Plafond afgewerkt • Elektrische installatie conform NEN 1010 klaar voor gebruik • Mogelijkheid voor plaatsing wasmachine en aansluitingen hiervoor • Ventilatiesysteem • Verwarmingssysteem • Waterinstallatie • Volledig ingericht sanitair, natte cellen, met vloer en wand afwerking • Woning voorzien van een keukenblok, inductiekookplaat, geïntegreerde koelvriescombinatie, combi-oven en vaatwasser (minimaal 3 boven en 5 onderkastjes • Werkende aansluitingen nuts (warmtenet indien van toepassing, water, elektra, riool) • Berging • 10m heipalen • Terreininrichting (geen parkeren op eigen grond) • Centrale entree met het bellentableau met videofoon en brievenbusfronten (indien van toepassing)
Inzicht in onderhouds-behoefte en -kosten
Inzicht in onderhouds-behoefte en -kosten
Inzicht in onderhouds-behoefte en -kosten
Inzicht in onderhouds-behoefte en -kosten
Inzicht in onderhouds-behoefte en -kosten
Conceptaanbieders verantwoordelijk voor ontwerp, engineering, realisatie en vergunningen
Conceptaanbieders verantwoordelijk voor ontwerp, engineering, realisatie en vergunningen
Conceptaanbieders verantwoordelijk voor ontwerp, engineering, realisatie en vergunningen
Conceptaanbieders verantwoordelijk voor ontwerp, engineering, realisatie en vergunningen
Conceptaanbieders verantwoordelijk voor ontwerp, engineering, realisatie en vergunningen
Door opdrachtgever
Door opdrachtgever
Door opdrachtgever
Door opdrachtgever
Door opdrachtgever
Milieu Energie Gezondheid en comfort Comfort Technische en esthetische kwaliteit Basis Uitstraling
Uitrusting
Onderhoud in eerste 15 jaar Proceskwaliteiten Ontzorgen (zie taakverdelingslijst hieronder) Bewonerscommunicatie
24
25
Alle nu volgende PMC’s 11 t/m 14 voldoen aan de volgende basiskwaliteit:
Algemene prestatie-eisen, tijdelijke huisvesting Milieu & duurzaamheid (generieke vereisten voor Tijdelijke PMC (11 t/m 14)
•
Energieprestatie: BENG*
Water
Warmte- en warmwatervoorziening all-electric
•
Comfort, gebruiks-, (brand)veiligheids- en milieu-eisen voldoen altijd aan het Bouwbesluit dat geldt in het jaar
Hout
Alleen hout met FSC of PEFC certificering
Hergebruik en hernieuwbaar
waarin de omgevingsvergunning is ingediend. •
De conceptaanbieder is verantwoordelijk voor de realisatie. Hierbij geldt:
Materialen zijn aantoonbaar aan het einde van de exploitatie minimaal voor 75% herbruikbaar / recyclebaar.
Veiligheid (generieke vereisten voor Tijdelijke PMC (11 t/m 14)
•
Overal vlakke vloeren, geschikt voor afwerking met vloerbedekking
•
Wanden behangklaar
•
Plafond afgewerkt
•
Elektrische installatie conform NEN 1010 klaar voor gebruik
•
Wasmachine aansluiting
•
Ventilatiesysteem
•
Verwarmingssysteem
•
Waterinstallatie
•
Aansluitkosten nutsvoorzieningen (warmtenet indien van toepassing, water, elektra, riool)
Brandveiligheid
Het gebouw en de woningen voldoen aan de vereisten volgens het geldende Bouwbesluit. Alle doorvoeringen bij brandscheidende wanden en/of compartimenten zijn brand- en rookwerend afgewerkt conform NEN 6069, 6076 en 6077
Inbraakveiligheid
Het gebouw en de woningen voldoen op zowel hang en sluitwerk als ook verlichting aan het keurmerk PKVW nieuwbouw (Politie Keurmerk Veilig Wonen)
Doorvalveiligheid
NEN-EN 3569 “Vlakglas voor gebouwen – Risicobeperking van lichamelijk letsel door brekend en vallend glas” is van toepassing
Kwaliteit gebouw en woning §(generieke vereisten voor Tijdelijke PMC (11 t/m 14) De wettelijke eisen en de daaruit voortvloeiende normen en voorschriften zijn onverkort van kracht. Hieronder vallen: • Bouwbesluit • Eisen Bouw- en Woningtoezicht van de gemeente • Wet Milieubeheer • Arbeidsomstandighedenwet • Voorschriften van de nutssectoren
Verder wordt uitgegaan van: •
Fundering op staal of plaatfundering
•
Geen aanleg van parkeervakken
•
Tegelpaden voor juiste ontsluiting van woningen aan voor en/of achterzijde
Algemeen
De tijdelijke woningen dienen zodanig gestapeld te kunnen worden dat het een complex van 3 verdiepingen kan vormen; • Lengte van het gebouw, diepte van woningen en lengte van armen in U-vorm zijn vrij ter invulling/ontwerp van de onderneming om zoveel mogelijk aan te sluiten op bestaande concepten • Diepte en breedte van woningen mogen variëren door het gebouw, vereist wordt om de ontsluitingsvrije gevel(s) in één vlak/rooilijn uit te voeren • De verschillende vleugels in de U-vorm en corridor woningen hoeven niet met elkaar in verbinding te zijn door een overdekte ontsluiting • De diepte in de corridor woningen mogen verschillen aan de kant van de ontsluiting. De gevel zonder ontsluiting dient in één vlak/rooilijn uitgevoerd te worden • De gebouwconfiguratie en ontsluiting moet voldoen aan wetgeving (Bouwbesluit), waaronder brandveiligheid
Technische en esthetische kwaliteit (generieke vereisten voor Tijdelijke PMC (11 t/m 14) Gemeenschappelijke verkeersruimte
* Energieprestatie-indicatoren BENG De energieprestatie bij BENG wordt bepaald aan de hand van drie individueel te behalen eisen: 1.
De maximale energiebehoefte in kWh per m gebruiksoppervlak per jaar (kWh/m .jr)
2.
Het maximale primair fossiel energiegebruik, eveneens in kWh per m2 gebruiksoppervlak per jaar (kWh/m2.jr)
3.
Het minimale aandeel hernieuwbare energie in procenten (%)
2
2
26
Installaties
De woningen dienen te worden ontsloten door een gemeenschappelijke verkeersruimte (galerij, trappenhuis) conform Bouwbesluit • Installaties zijn begrijpelijk en gebruiksvriendelijk voor huurders • Installaties moeten zo zijn ingericht dat ze per wooneenheid individueel gebruikt en afgerekend kunnen worden • Elektrische installaties conform NEN 1010 en blad 51 NPR 5310 - eenvoudig, afgemonteerd en klaar voor gebruik • Noodverlichting aanbrengen conform vigerende wet- en regelgeving • Woningen maken gebruik van reguliere huisaansluiting (3x25A) • Ventilatiesysteem afgemonteerd, ingeregeld en klaar voor gebruik (voorzien van automatische stand en handmatige schakelaar om (tijdelijk) te verhogen) • Verwarmingssysteem afgemonteerd, ingeregeld en klaar voor gebruik (temperatuur kan aangepast worden op centraal punt door huurder) • Comfort: Richtwaarden ISSO 53 voor winter minimaal bij -10,0 °C buiten temperatuureis verblijfsruimten 20,0 °C en badkamer 22,0 °C • De regeling van de verwarming geschiedt per ruimte (temperatuur te beïnvloeden, maar ook compleet uit te schakelen) • Waterinstallatie afgemonteerd en klaar voor gebruik, drinkwater voorzieningen voldoen aan KIWA keurmerk en incl.
legionella beheersplan • Het vuilwater- en het hemelwaterafvoerstelsel dienen gescheiden te worden uitgevoerd • Installaties zijn volledig demontabel en bereikbaar tijdens exploitatiefase • Alle materialen voldoen aan KEMA Keur
27
TIJDELIJKE HUISVESTING (Grondgebonden / gestapeld) BASIS PRESTATIE-EISEN PER PMC
HET SOCIALE SEGMENT (DAEB) (zelfstandig)
PMC 11
PMC
HET SOCIALE SEGMENT (DAEB) (zelfstandig)
PMC 12
PMC 13
PMC 14
Huurniveau
Kwaliteitskortingsgrens
Eerste aftoppingsgrens
Tweede aftoppingsgrens
Liberalisatiegrens
Gebouwtype
Grondgebonden en/of gestapeld tot 3 lagen
Grondgebonden en/of gestapeld tot 3 lagen
Grondgebonden en/of gestapeld tot 3 lagen
Grondgebonden en/of gestapeld tot 3 lagen
Functionaliteit woning (matjes, verkeersruimte kunnen worden gecombineerd)
• Woon / Slaapkamer voor één en twee persoonshuishouden • Pantry • Badkamer • Toilet (kan in combinatie met de badkamer)
• Woon / Slaapkamer voor één en twee persoonshuishouden • Pantry • Badkamer • Toilet (kan in combinatie met de badkamer)
• • • • •
• • • • •
Geadviseerde bandbreedte GO in m2 (i.v.m. huurniveaus)
15 - 28 (m2)
25 – 42 (m2)
43 – 55 (m2)
56 – 65 (m2)
3,2 – 5,0
3,5 - 5,0
3,6 - 7,6
4,8 - 7,8
BENG
BENG
BENG
BENG
De woningen voldoen aan de kwaliteitseisen volgens het Bouwbesluit Tijdelijke Bebouwing.
De woningen voldoen aan de kwaliteitseisen volgens het Bouwbesluit Tijdelijke Bebouwing.
De woningen voldoen aan de kwaliteitseisen volgens het Bouwbesluit Tijdelijke Bebouwing.
De woningen voldoen aan de kwaliteitseisen volgens het Bouwbesluit Tijdelijke Bebouwing.
Bouwbesluit Tijdelijke Bebouwing
Bouwbesluit Tijdelijke Bebouwing
Bouwbesluit Tijdelijke Bebouwing
Bouwbesluit Tijdelijke Bebouwing
Variatie in gevelbeeld en stedenbouwkundige opzet
Variatie in gevelbeeld en stedenbouwkundige opzet
Variatie in gevelbeeld en stedenbouwkundige opzet
Variatie in gevelbeeld en stedenbouwkundige opzet
• Overal vlakke vloeren, geschikt voor afwerking met vloerbedekking • Wanden behangklaar • Plafond afgewerkt • Elektrische installatie conform NEN 1010 klaar voor gebruik • Mogelijkheid voor plaatsing wasmachine en aansluitingen hiervoor • Ventilatiesysteem • Verwarmingssysteem • Waterinstallatie • Volledig ingericht sanitair, natte cellen, met vloer en wand afwerking • Woning voorzien van een standaard keukenblok, opstelplaats fornuis en koelkast (minimaal 3 boven- en 3 onderkastjes) • Werkende aansluitingen nuts (warmtenet indien van toepassing, water, elektra, riool) • Standaard op staal gefundeerd
• Overal vlakke vloeren, geschikt voor afwerking met vloerbedekking • Wanden behangklaar • Plafond afgewerkt • Elektrische installatie conform NEN 1010 klaar voor gebruik • Mogelijkheid voor plaatsing wasmachine en aansluitingen hiervoor • Ventilatiesysteem • Verwarmingssysteem • Waterinstallatie • Volledig ingericht sanitair, natte cellen, met vloer en wand afwerking • Woning voorzien van een standaard keukenblok, opstelplaats fornuis en koelkast (minimaal 3 boven- en 3 onderkastjes) • Werkende aansluitingen nuts (warmtenet indien van toepassing, water, elektra, riool) • Standaard op staal gefundeerd
• Overal vlakke vloeren, geschikt voor afwerking met vloerbedekking • Wanden behangklaar • Plafond afgewerkt • Elektrische installatie conform NEN 1010 klaar voor gebruik • Mogelijkheid voor plaatsing wasmachine en aansluitingen hiervoor • Ventilatiesysteem • Verwarmingssysteem • Waterinstallatie • Volledig ingericht sanitair, natte cellen, met vloer en wand afwerking • Woning voorzien van een standaard keukenblok, opstelplaats fornuis en koelkast (minimaal 3 boven- en 3 onderkastjes) • Werkende aansluitingen nuts (warmtenet indien van toepassing, water, elektra, riool) • Standaard op staal gefundeerd
• Overal vlakke vloeren, geschikt voor afwerking met vloerbedekking • Wanden behangklaar • Plafond afgewerkt • Elektrische installatie conform NEN 1010 klaar voor gebruik • Mogelijkheid voor plaatsing wasmachine en aansluitingen hiervoor • Ventilatiesysteem • Verwarmingssysteem • Waterinstallatie • Volledig ingericht sanitair, natte cellen, met vloer en wand afwerking • Woning voorzien van een standaard keukenblok, opstelplaats fornuis en koelkast (minimaal 3 boven- en 3 onderkastjes) • Werkende aansluitingen nuts (warmtenet indien van toepassing, water, elektra, riool) • Standaard op staal gefundeerd
Specificaties t.b.v. grondgebonden of gestapelde concepten: • Centrale berging (indien van toepassing) • Terreininrichting: Geen parkeren op eigen grond. Tegelpad naar voordeur en van achterdeur naar schuur en/of achterpad plus terras/balkon van minimaal 4 m² (indien van toepassing) • Centrale entree met het bellentableau met videofoon en brievenbusfronten
Specificaties t.b.v. grondgebonden of gestapelde concepten: • Centrale berging (indien van toepassing) • Terreininrichting: Geen parkeren op eigen grond. Tegelpad naar voordeur en van achterdeur naar schuur en/of achterpad plus terras/balkon van minimaal 4 m² (indien van toepassing) • Centrale entree met het bellentableau met videofoon en brievenbusfronten
Specificaties t.b.v. grondgebonden of gestapelde concepten: • Centrale berging (indien van toepassing) • Terreininrichting: Geen parkeren op eigen grond. Tegelpad naar voordeur en van achterdeur naar schuur en/of achterpad plus terras/balkon van minimaal 4 m² (indien van toepassing) • Centrale entree met het bellentableau met videofoon en brievenbusfronten
Specificaties t.b.v. grondgebonden of gestapelde concepten: • Centrale berging (indien van toepassing) • Terreininrichting: Geen parkeren op eigen grond. Tegelpad naar voordeur en van achterdeur naar schuur en/of achterpad plus terras/balkon van minimaal 4 m² (indien van toepassing) • Centrale entree met het bellentableau met videofoon en brievenbusfronten
Inzicht in onderhouds-behoefte en -kosten
Inzicht in onderhouds-behoefte en -kosten
Inzicht in onderhouds-behoefte en -kosten
Inzicht in onderhouds-behoefte en -kosten
Conceptaanbieders verantwoordelijk voor ontwerp, engineering, realisatie en vergunningen
Conceptaanbieders verantwoordelijk voor ontwerp, engineering, realisatie en vergunningen
Conceptaanbieders verantwoordelijk voor ontwerp, engineering, realisatie en vergunningen
Conceptaanbieders verantwoordelijk voor ontwerp, engineering, realisatie en vergunningen
Door opdrachtgever
Door opdrachtgever
Door opdrachtgever
Door opdrachtgever
Productkwaliteiten
(Grondgebonden / gestapeld)
TIJDELIJKE HUISVESTING
Gebruikskwaliteit
Geadviseerde beuk /of bouwsysteem maat
Woonkamer voor een gezin Slaapkamer (2x) Keuken Badkamer Toilet (kan in combinatie met de badkamer)
Woonkamer voor een gezin Slaapkamer (2x) Keuken Badkamer Toilet (kan in combinatie met de badkamer)
Milieu Energie Energie en comfort Comfort Technische en esthetische kwaliteit Basis Uitstraling
Uitrusting
Onderhoud in eerste 15 jaar Proceskwaliteiten Ontzorgen (zie taakverdelingslijst hieronder) Bewonerscommunicatie
28
29
aanvullende prestatie-eisen afwerkingsniveau (BIJ TIJDELIJKE HUISVESTING) Indien gewenst kunnen bij tijdelijke huisvesting verschillende afwerkingniveaus gekozen worden.
Afwerkingsniveau 2
Afwerkingsniveau 3
Afwerkingsniveau 4
Casco +
Gestoffeerd
Gemeubileerd
Overal vlakke vloeren (vlakheidsclassificatie tenminste 4), geschikt voor verdere afwerking door huurder of eigenaar
Vloer die bestendig is tegen veelvuldig gebruik en gemakkelijk schoon te houden is (bijv. PVC vloeren). Aansluitnaden volledig gesloten.
Vloer die bestendig is tegen veelvuldig gebruik en gemakkelijk schoon te houden is (bijv. PVC vloeren). Aansluitnaden volledig gesloten.
Geen raambekleding
Raambekleding (passend voor het type vertrek)
Raambekleding (passend voor het type vertrek)
Wanden klaar om afgewerkt te worden
Wanden afgewerkt in lichte basis kleuren (bijv. behangen, geschilderd of gelakt - afhankelijk van concept bouwers)
Wanden afgewerkt in lichte basis kleuren (bijv. behangen, geschilderd of gelakt - afhankelijk van concept bouwers)
Centraaldozen in het plafond + deksel - bediening via aan/uit lichtschakelaar
Centraaldozen in het plafond + deksel - bediening via aan/uit lichtschakelaar
LED Plafondverlichting in alle vertrekken te bedienen met aan/uit lichtschakelaar
Keuken
Afhankelijk van de vereisten per PMC wordt de woning opgeleverd met keuken waarin de volgende zaken zijn geïntegreerd (incl. aansluitingen): • 6x keukenkastjes (kunnen zowel boven als beneden kastjes zijn) • Gootsteen met warm en koud water (enkele bak) incl. mengkraan • Inductiekookplaat • Inbouwkoelkast • Recirculatieafzuigkap • Combi-oven • Vaatwasser bij PMC 12, 13, 14
Afhankelijk van de vereisten per PMC wordt de woning opgeleverd met keuken waarin de volgende zaken zijn geïntegreerd (incl. aansluitingen): • 6x keukenkastjes (kunnen zowel boven als beneden kastjes zijn) • Gootsteen met warm en koud water (enkele bak) incl. mengkraan • Inductiekookplaat • Inbouwkoelkast • Recirculatieafzuigkap • Combi-oven • Vaatwasser bij PMC 12, 13, 14
Afhankelijk van de vereisten per PMC wordt de woning opgeleverd met keuken waarin de volgende zaken zijn geïntegreerd (incl. aansluitingen): • 6x keukenkastjes (kunnen zowel boven als beneden kastjes zijn) • Gootsteen met warm en koud water (enkele bak) incl. mengkraan • Inductiekookplaat • Inbouwkoelkast • Recirculatieafzuigkap • Combi-oven • Vaatwasser bij PMC 12, 13, 14
Badkamer
Woning wordt opgeleverd met basis badkamer: • Volledig afgewerkte badkamer (Type afwerking (tegels o.i.d.) is voor leverancier) • Doucheruimte (Type doucheruimte (douchebak, deuren, gordijn) is voor leverancier) • Toilet (incl. bril, excl. garnituur) • Wastafel + spiegel + planchet + mengkraan • WCD voor scheren/föhnen • Ventilatie • Overige garnituur (toilethouder / -borstel) buiten levering
Woning wordt opgeleverd met basis badkamer: • Volledig afgewerkte badkamer (Type afwerking (tegels o.i.d.) is voor leverancier) • Doucheruimte (Type doucheruimte (douchebak, deuren, gordijn) is voor leverancier) • Toilet (incl. bril, excl. garnituur) • Wastafel + spiegel + planchet + mengkraan • WCD voor scheren/föhnen • Ventilatie • Overige garnituur (toilethouder / -borstel) buiten levering
Woning wordt opgeleverd met basis badkamer: • Volledig afgewerkte badkamer (Type afwerking (tegels o.i.d.) is voor leverancier) • Doucheruimte (Type doucheruimte (douchebak, deuren, gordijn) is voor leverancier) • Toilet (incl. bril, excl. garnituur) • Wastafel + spiegel + planchet + mengkraan • WCD voor scheren/föhnen • Ventilatie • Overige garnituur (toilethouder / -borstel) buiten levering
Aansluiting voor Internet & televisie
Aansluiting voor Internet & televisie
Aansluiting voor Internet & televisie Onderstaande niet van toepassing voor deze aanbesteding. Wel van Toepassing voor de opvolgende de raamovereenkomst; • Bank (afmeting afhankelijk van PMC) • Eettafel + stoelen (afmeting en aantal afhankelijk van PMC) • TV meubel / kast (afmeting afhankelijk van PMC)
Draai en Kiepramen met ventilatieroosters
Draai en Kiepramen met ventilatieroosters
Draai en Kiepramen met ventilatieroosters
NVT
Onderstaande niet van toepassing voor deze aanbesteding. Wel van Toepassing voor de opvolgende de raamovereenkomst; • Tweepersoonsbed (afmeting afhankelijk van PMC) • Kledingkast (kan ook inbouw) • Nachtkast(jes)
NVT
Onderstaande niet van toepassing voor deze aanbesteding. Wel van Toepassing voor de opvolgende de raamovereenkomst; • Bed (afmeting afhankelijk van PMC) • Kledingkast (kan ook inbouw) • Nachtkast(jes)
Afwerkingsniveau 1 Afwerking vloeren
Raambekleding
Afwerking muren
Verlichting
Volgens basis eisen overzicht
Woonkamer
Ramen
Hoofdslaapkamer (bij PMC 13 en 14)
NVT
Slaapkamer 2 (bij PMC 13 en 14)
NVT
Slaapkamer 3 (bij PMC 14)
NVT
NVT
Onderstaande niet van toepassing voor deze aanbesteding. Wel van Toepassing voor de opvolgende de raamovereenkomst; • Bed (afmeting afhankelijk van PMC) • Kledingkast (kan ook inbouw) • Nachtkast(jes)