Grootschalige ruimtevraag logistiek en potentie op brownfields Parkstad Limburg

Voor zeer grootschalige vestigers (>10 hectare) blijft het aanbod hoe dan ook schaars, ook als we de brownfieldpotentie geheel meerekenen.

Advies 3: Cluster grootschalige logistiek op beperkt aantal bedrijventerreinen We adviseren om voor bestaande terreinen een selectief beleid te voeren en hier ook duidelijke bestuurlijke keuzes in te maken. Hiervoor zijn een aantal argumenten aan te voeren. Voorkomen wildgroei van grootschalige logistiek in Parkstad Limburg In Parkstad Limburg zijn circa 69 werklocaties (waarvan 45 bedrijventerreinen). Hiervan zijn er circa 40 bedrijventerreinen markttechnisch geschikt voor grootschalige logistiek. Ze zijn gelegen bij hoofdinfrastructuur, aan waterwegen of hebben een grootschalig karakter. Beleidsmatig is het onwenselijk dat grootschalige logistiek zich op al deze 40 terreinen vrij kan vestigen. Hiermee ontstaat een wildgroei van grootschalige logistiek op allerlei bedrijventerreinen in de regio. Er ontstaat geen focus (o.a. op investeringen) en MKB kan worden ‘verdrongen’. Het is daarom wenselijk om hierover bestuurlijk afspraken te maken en de markt te sturen naar gewenste locaties. Bestaande bestemmingsplannen op bestaande bedrijventerreinen sluiten mogelijkheden voor vestiging van grootschalige logistiek op veel plekken echter niet uit. Dit onderzoek kan een bijdrage leveren aan het identificeren van plekken waar potentie is voor herontwikkeling, zodat gemeenten actief/actiever kunnen sturen op de beleidsmatige doelen die zij stellen.

Hiervoor is ook een bestuurlijke afspraak noodzakelijk over gewenste en ongewenste locaties. Op gewenste locaties kunnen dan randvoorwaarden zoals infrastructuur en bereikbaarheid geoptimaliseerd worden (indien nodig) en bestemmingsplannen ruime bouwmogelijkheden bieden (voor zover zij dit nu nog niet doen). Denkbaar is hierbij zelfs om mogelijkheden te bieden (verplichten (?)) voor hyperduurzame/circulaire of meerlaagse bouw. Marktpartijen zijn zeer actief, ook in Parkstad Limburg, waardoor gemeenten nu vaak overvallen worden door nieuwe vestigingsmogelijkheden. Dichter op de markt zitten helpt dus om te sturen op de economische profilering. Juist op ongewenste locaties is het van belang dat bestemmingsplannen aangescherpt worden om wildgroei te voorkomen. Ook dit kan georganiseerd worden met stevige bestuurlijke afspraken over bedrijventerreinen in Parkstad Limburg. Trechteren van investeringen in infrastructuur en voorzieningen Door op een select aantal terreinen de focus te leggen kunnen investeringen in infrastructuur en voorzieningen getrechterd worden naar die terreinen.

Dus dit betekent dat we adviseren om voor een select aantal terreinen te kiezen (circa 10 6, inclusief de nieuwe terreinen Avantis en Trilandis) waar Op basis van de resultaten van dit onderzoek is het advies van Stec Groep om in elk geval te focussen op de volgende locaties: De Beitel, Baaks Soureth, Trilandis, Avantis (Heerlen), Willem Sophia, Dentgenbach, Spekholzerheide (Kerkrade), Bouwberg, Hendrik (Brunssum), De Horsel (Beekdaelen). Op een aantal terreinen zijn verder nog mogelijkheden/vestigingen van grootschalige bedrijven. We denken onder andere aan Abdissenbosch, C-Mill, Julia, De Koumen, Emma (Heerlen).

6

Vraag naar grootschalige logistiek en potentie brownfields 21.260

22

herontwikkeling voor grootschalige logistiek mogelijk is. Vaak zijn op deze bedrijventerreinen al grootschalige (logistieke) activiteiten gevestigd en zijn infrastructuur en voorzieningen al toegespitst op deze doelgroepen (locaties aan de A76, N281 en N300 bieden voor logistiek de beste uitgangspunten). Focus op een aantal locaties zorgt ervoor dat ook investeringen in infrastructuur en voorzieningen getrechterd kunnen worden op enkele locaties, bijvoorbeeld investeringen in een hogere verkeersintensiteit, realisatie van clean energy hubs, vrachtwagenparkeerplaatsen of collectieve voorzieningen voor energietoepassingen. In feite zou beoordeeld kunnen worden in hoeverre investeringen noodzakelijk zijn om de terreinen hiervoor alvast klaar te stomen. Wildgroei / niet kiezen maakt dergelijke businesscases minder kansrijk.

Advies 4: Zet instrumentarium in om herontwikkeling te stimuleren Gewenste plekken waar herontwikkeling nu zonder meer mogelijk is, dan wel onmogelijk is vanwege belemmeringen, verdienen een sterke aanpak om tot ontwikkeling te komen. We benoemen enkele instrumenten om te sturen op gewenste locaties voor grootschalige logistiek. Hierbij merken we op dat zowel in het huidige regime als onder de Omgevingswet voldoende instrumenten zijn die het mogelijk maken om te sturen op gewenste ontwikkelingen Figuur 6: Sturen op gewenste en (on)mogelijke locaties Mogelijk

Faciliteren, kansen pakken

Ontmoedigen

Ongewenst

Gewenst

Geen zorgen over maken

Werk van maken, belemmeringen wegnemen

Onmogelijk

1. Publiekrechtelijke instrumenten Om herontwikkeling te stimuleren is het allereerst van belang om de bestemmingsplannen helemaal aan te laten sluiten bij de gewenste doelgroep. Dit betekent ruime kavels en vestigingsmogelijkheden (>50% bebouwingspercentage, bouwhoogte minimaal 15 meter). Daar waar dit nog niet op orde is (op gewenste locaties) kan het wenselijk zijn dit al op voorhand te wijzigen, zodat er geen onnodige vertraging in het proces ontstaat. De borging van de gewenste locaties kan via de regionale afspraken over bedrijventerreinen vastgelegd worden, inclusief een tijdpad voor het aanpassen van de bestemmingsplannen op de locaties. Deze kunnen dan worden verankerd in een geactualiseerde structuurvisie ruimtelijke economie voor de regio. 2. Versnellingstafels en procescapaciteit organiseren Om (meer) plannen tot uitvoering te brengen adviseren we (sub)regionaal versnellingstafels te organiseren. Hieraan nemen in elk geval deel: lokaal actieve (logistiek) ontwikkelaars, beleggers en bouwers, gemeenten, regio en (mogelijk) adviseurs. Allereerst wordt het belang van herontwikkeling geschetst. Daarna wordt gekeken of er op korte en middellange termijn kansen zijn of waar marktpartijen tegenaan lopen (en/of posities hebben). Eerste analyses over kansrijke plekken worden gedeeld met de markt en waar mogelijk aangevuld.

Met behulp van deze kansen wordt gekeken waar daadwerkelijk tot actie kan worden overgegaan en knelpunten op te lossen waar nodig. Indien gewenst kan de versnellingstafel ook alleen opgepakt worden door overheden. Marktpartijen kunnen dan één-op-één gevraagd worden deel te nemen. Zo wordt strategisch gedrag voorkomen. In het verlengde hiervan adviseren we ook de inzet van extra procescapaciteit. De inzet van een ‘oliemannetje’ die spreekt met bedrijven op kansrijke herontwikkelings-plekken om te inventariseren of er

Vraag naar grootschalige logistiek en potentie brownfields 21.260

23

kansen zijn voor herontwikkeling/relocatie. Samen met gevestigde bedrijven, eigenaren en/of marktpartijen wordt gekeken naar een haalbare businesscase. Het kan gaan om de volgende inzet: • Optimalisatie van projecten bijvoorbeeld door specifiek advies en/of onderzoek. • Van plan naar actie zoals het wegnemen van drempels, bij elkaar brengen van partijen, brugfunctie naar diverse ambtelijke afdelingen, schakelen of verbinden met specifieke marktpartijen. • Ondersteuning gemeentelijke projectteams die werken aan een specifiek project. • Inzet van expertise op specifieke onderwerpen, zoals expertise op wet en regelgeving en planeconomie. 3. Specifieke privaatrechtelijke instrumenten voor gemeenten in te zetten voor cases Privaatrechtelijke instrumenten kunnen daarnaast bijdragen aan herontwikkeling van bestaande bedrijventerreinen voor grootschalige bedrijven/logistiek. Een aantal instrumenten 7 die ingezet kunnen worden in specifieke cases: 1. Transitie-exploitatie: bij leegstand 'strategische' positie verwerven en tijdelijk exploiteren (verhuren) om inkomsten te genereren en op termijn grotere herontwikkeling mogelijk te maken (als het buurkavel ook beschikbaar komt of te verwerven valt). Rol gemeente: actief verwerven en doorexploiteren om zo posities te krijgen op strategische plekken op een bedrijventerrein. 2.

Stedelijke kavelruil: Voor grootschalige ontwikkelingen is veel ruimte nodig. Op bestaande bedrijventerreinen is het eigendom vaak versnipperd en zijn meerdere eigenaren nodig om een herontwikkeling tot stand te brengen. Dit geeft macht aan de ‘dwarsliggers’. Via een wettelijke regeling voor stedelijke herverkaveling kan een eigenaar ‘gedwongen’ worden om bij de herontwikkeling mee te participeren. Op dit moment is stedelijke herverkaveling alleen op vrijwillige basis. Dwang is in de huidige wetgeving niet mogelijk. Dat betekent dat de plannen alleen door kunnen gaan als alle betrokken partijen zich kunnen vinden in de plannen. Bij meer doorzettingskracht (bijvoorbeeld 70-80% van de eigenaren in het gebied wil meedoen) ontstaat een systeem waarin meer investeringen (en daarmee toekomstige waarde) in bestaande bedrijventerreinen plaatsvinden, zonder dat de overheid het onteigeningsrecht hoeft toe te passen. Rol gemeente: faciliteren van het proces. 3. Verhandelbare ontwikkelrechten bij een (greenfield)ontwikkeling. Verhandelbare ontwikkelingsrechten geven de mogelijkheid tot kostenverevening van investeringen in de sloop van bestaande bedrijfspanden, doordat zowel het nieuwe programma als de sloop van het vastgoed een commerciële waarde genereren.

Zonder onttrekking van een bedrijfspand (sloop, herinrichting) is er geen nieuw recht op ontwikkeling van nieuwbouw en zonder dat nieuwe verhandelbare ontwikkelingsrecht kan er geen omgevingsvergunning worden verleend. De ontwikkelrechten en plichten kunnen onderling worden verhandeld. Belangrijk is te komen tot verankering daarvan in bijvoorbeeld een (regionale) omgevingsvisie of een actualisatie van de structuurvisie ruimtelijke economie. Rol gemeente: faciliteren. 4. Onteigening/verwerving: incidenteel in te zetten instrument om strategische posities te verwerven. Het is een relatief zwaar instrument en kan zeer hoge investering tot gevolg hebben. Een laatste middel om grondeigenaren op strategische posities te dwingen grond over te dragen. Bij verhuiswens van een bedrijf en gesprek hierover met de gemeente (of een gemeente in de regio) momentum om tot verwerving over te gaan. Rol gemeente: actieve grondpolitiek om ‘rotte appels’ te voorkomen / weg te nemen en zo herontwikkeling mogelijk te maken waar de markt het niet op pakt. Immers, de markt is ook in deze ‘hete’ markt risico-avers; men zal pas tot investering overgaan als sprake is van een haalbare case (laaghangend fruit). Juist op locaties voor lange termijn (of met een grotere onzekerheid) zal de markt minder snel genegen zijn te investeren.

De instrumenten behoren tot de ‘gereedschapskist’ van gemeenten en kunnen in specifieke cases worden ingezet, al naar gelang de situatie en behoefte.

7

Vraag naar grootschalige logistiek en potentie brownfields 21.260

24

Advies 5: Ontmoedig herontwikkeling op ongewenste locaties We zoomen ook in op plekken die ongewenst zijn voor herontwikkeling, maar waar deze herontwikkeling nu zonder meer mogelijk is (bijvoorbeeld omdat het bestemmingsplan de vestiging mogelijk maakt). Figuur 7: Sturen op ongewenste plekken waar herontwikkeling mogelijk is Mogelijk

Faciliteren, kansen pakken

Ontmoedigen

Ongewenst

Gewenst

Geen zorgen over maken

Werk van maken, belemmeringen wegnemen

Onmogelijk

De BPI geeft een beeld van plekken waar herontwikkeling opportuun is. We achten circa 40 bedrijventerreinen markttechnisch gezien aantrekkelijk voor grootschalige logistiek. Toch is niet op alle locaties doorontwikkeling van logistiek of vestiging van zeer grootschalige logistiek wenselijk. We denken aan plekken ‘achteraf’ op bedrijventerreinen, locaties zeer dicht bij de woonomgeving of plekken die qua autobereikbaarheid onwenselijk zijn. Ook zijn er (incidenteel) plekken waar wel een bedrijfsbestemming is, maar waar een logistieke herontwikkeling niet past bij de locatie of waar de locatie beter geschikt is voor andere doelgroepen (of door gemeente andere keuzes gemaakt zijn in de Omgevingsvisie). De lijst van de locaties waar herontwikkeling naar grootschalige logistiek gewenst is (en daarmee dus ook de locaties die ongewenst zijn), worden vastgelegd in op te zetten regionale programmering voor bedrijventerreinen, inclusief in te zetten instrumentarium vormen hiervoor de basis. We adviseren dit met de Parkstad-gemeenten op te pakken. Op ongewenste locaties kan vervolgens voorzienbaarheid gecreëerd worden door een officiële aankondiging van dit nieuwe beleid. Vervolgens kunnen gemeenten individueel (ongeveer op een zelfde moment) of via regionaal/provinciaal beleid (bv. via een instructieregel in een structuurvisie of in de Omgevingsverordening) bestemmingsplannen aanpassen.

Instrumenten – die naast de borging van de lijst met gewenste en ongewenste locaties – ingezet kunnen worden om ongewenste ontwikkeling op dit soort plekken te ontmoedigen zijn 8: • In gesprek met eigenaren op kansrijke locaties volgend uit de BPI, maar ongewenst vanuit beleid, infrastructuur, etc. Op deze wijze sturing uitoefenen. (-> wie? gemeenten) • Nemen van een voorbereidingsbesluit op kansrijke, maar ongewenste locaties zodat vestigingsmogelijkheden beperkt worden. Bij het nemen van een voorbereidingsbesluit moet de bestemming binnen 1 jaar gewijzigd worden. (-> wie? gemeenten en/of provincie) • In gesprek met eigenaren in gebied om eerste recht van verkoop af te dwingen (vestigen voorkeursrecht). Hierdoor meer sturing op locaties wanneer deze aangeboden worden. (-> wie? gemeenten) • In regionale structuurvisie/Omgevingsplan gewenste plekken benoemen en voor overige locaties een parapluplan opstellen om vestiging van bedrijven >3 hectare onmogelijk te maken. Voor zittende bedrijven geldt een uitsterfconstructie. (-> wie? gemeenten, regio en provincie) • Op strategische locaties grondpositie verwerven zodat (lokale) overheid aan zet is bij herontwikkeling. (-> wie? gemeenten) In veel gevallen gaat het om een ‘juiste’ timing en een combinatie van in te zetten instrumenten (bijvoorbeeld een voorbereidingsbesluit nemen en pas daarna het bestemmingsplan wijzigen).

Door beter te weten wat speelt op bestaande bedrijventerreinen kan de gemeente anticiperen op ontwikkelingen en daarmee een voorsprong opbouwen ten opzichte van de markt. 8

Ook de Stadsregio Parkstad Limburg kan een rol vervullen bij de inzet van instrumenten.

Vraag naar grootschalige logistiek en potentie brownfields 21.260

25

Bijlagen Methodiek We lichten toe welke stappen we nemen om tot de conclusies en adviezen van dit onderzoek te komen. Het gaat achtereenvolgens om (1) het maken van een selectie van bedrijventerreinen die vanuit de markt gezien interessant zijn voor vestiging van grootschalige logistiek, (2) het beoordelen van alle kavels binnen deze bedrijventerreinen op potentie voor herontwikkeling (kwantitatief en kwalitatief) en vervolgens (3) het kijken naar de (on)gewenstheid en (on)mogelijkheden op deze locaties. 1. Selectie bedrijventerreinen die markttechnisch geschikt zijn voor grootschalige logistiek We brengen met een aantal stappen het totaal aantal terreinen met uitgegeven voorraad in Parkstad Limburg (45 terreinen) terug naar 40 bedrijventerreinen die markttechnisch geschikt zijn voor grootschalige logistiek. • Allereerst selecteren we alle bedrijventerreinen met een omvang van minimaal vijf hectare netto (uitgegeven). • Vervolgens selecteren we alleen terreinen die binnen 1 kilometer van een afrit van een snelweg of vierbaans N-weg liggen. Terreinen die verder dan 1 kilometer van een afrit gelegen zijn maar multimodaal ontsloten zijn (door middel van een barge- en/of railterminal) worden wel meegenomen in de selectie, omdat multimodale bereikbaarheid interessant kan zijn voor grootschalige logistiek.

• Als laatste stap zijn alle locaties kwalitatief afgewogen, een klein aantal terreinen is op basis van onder andere (toekomstige) ruimtelijke ontwikkelingen / kenmerken, geobserveerde marktdynamiek en marktverwachtingen voor de toekomst toegevoegd of verwijderd uit de selectie. Uiteindelijk blijven er 40 bedrijventerreinen over die markttechnisch geschikt zijn voor grootschalige logistiek, zie ook het figuur op de volgende pagina. Tabel 10: Ruimtelijk relevante vestigingskenmerken grootschalige logistiek Kenmerk

Toelichting Rand kern / perifeer

Ligging Bereikbaarheid

Weg Water/spoor OV

Kavelomvang Gebruiksmogelijkheden (bestemmingsplan)

Snelweg(afslag)/aan vierbaans N-weg Aanwezigheid terminal / kade in directe nabijheid sterke pré, toenemend belang Pré, toenemend belang • XL: 3 tot 5 hectare • Grootschalig (XXL): vanaf 5 hectare • Maximale bouwhoogte: tussen 15 en 20 meter • Maximale milieucategorie: 4.2

Vraag naar grootschalige logistiek en potentie brownfields 21.260

26

Figuur 8: Selectie markttechnisch geschikte bedrijventerreinen

2. Beoordeling kavels op potentie voor herontwikkeling Voor alle terreinen die markttechnisch geschikt zijn voor grootschalige logistiek beoordelen we de kavels op potentie voor herontwikkeling. Dit doen we met behulp van onze Brownfield Potentie Indicator (BPI), met daarin ruimtelijke en economische kenmerken. Voor elk van de vier indicatoren kan een kavel 1 tot en met 5 scoren, waarbij 1 staat voor weinig potentie voor herontwikkeling en 5 staat voor veel kans voor herontwikkeling. De som van de vier indicatoren geeft aan of de kavel veel of weinig potentie heeft voor herontwikkeling naar een kavel voor grootschalige logistiek. Hieronder lichten we kort elke indicator toe: Leeftijd vastgoed De leeftijd van vastgoed is een goede indicator voor de waarde van het betreffende vastgoed. Oudere panden hebben vaak een lagere vastgoedwaarde dan nieuwere panden. Een kavel met ouder vastgoed is vaak minder courant en voor een lagere investeringssom aan te kopen. Hiermee is een kavel met ouder vastgoed aantrekkelijker om aan te kopen ten behoeve van een herontwikkeling dan een kavel met nieuwer vastgoed. Ook is het einde van de technische en economische levensduur van vastgoed bereikt. Investeringen zijn in veel gevallen nodig om de plek weer courant te maken. Hierdoor ontstaat een momentum voor investeringen.

Floor Space Index De floor space index (FSI) geeft de verhouding tussen vastgoed (vloeroppervlakte) en grond op een kavel weer. Een kavel met een lage FSI duidt op extensief ruimtegebruik, en kan duiden op een suboptimale benutting van de kavel en/of laagwaardige activiteiten (bijvoorbeeld veel buitenopslag). Een kavel met relatief weinig vastgoed is vanuit een ontwikkelaar ook aantrekkelijk: zowel de aankoopsom als de sloopkosten zijn relatief laag. Terreinquotiënt Het terreinquotiënt (TQ) geeft het aantal vierkante meters kavel per werknemer weer. Kavels met een hogere TQ (dus meer vierkante meters per werknemer) hebben een hogere potentie voor herontwikkeling. Dit zijn namelijk kavels met een relatief lage werkgelegenheidsfunctie, of waar de werkgelegenheidsfunctie

Vraag naar grootschalige logistiek en potentie brownfields 21.260

27

in de afgelopen jaren is afgenomen. Een hoge TQ kan ook duiden op laagwaardige activiteiten (weinig toegevoegde waarde, zoals opslag van goederen). Ontwikkeling banen De ontwikkeling van de werkgelegenheid op een kavel zegt iets over het economisch functioneren van het bedrijf op de betreffende kavel. Op kavels waar de werkgelegenheid van het daarop gevestigde bedrijf hard achteruit loopt is het aannemelijk dat het economisch slechter gaat. Mogelijk speelt hier (op termijn) een huisvestingsvraagstuk. Voor een investeerder is dit een momentum omdat er bij een hoogwaardiger economische activiteit ook vaak een hogere huurwaarde te genereren is. Voor elk van deze indicatoren geldt dat ze op zichzelf geen definitieve uitsluitsel geven maar gezamenlijk een helder beeld geven van de potentie van kavels voor herontwikkeling, zo blijkt ook uit herontwikkelingen van grootschalige logistiek in de praktijk. Figuur 9: Beoordelingsmodel brownfield potentie indicator

Kwalitatieve verdieping Als aanvulling op deze kwantitatieve, harde data kijken we naar een aantal kwalitatieve indicatoren om het beoordelingsmodel compleet te maken: • De Brownfield Potentie Indicator beredeneerd voornamelijk vanuit afname van en lage economische activiteit. Echter, locaties kunnen ook vrijkomen door groei van bedrijven. Voor alle kavels vanaf 1 hectare is daarom ook een score toegekend op basis van leeftijd vastgoed (oud=hoge score), terreinquotiënt (laag=hoge score), en ontwikkeling banen (groei=hoge score). • Kooptransacties en/of beleggingen in vastgoed: we zien in de markt vaak dat bedrijven via beleggingen al posities in nemen op bedrijventerreinen, om op langere termijn te kunnen herontwikkelen. • Informatie uit onze Database Locatiebeslissingen Nederland: we registeren onder andere (aangekondigde) bedrijfsverplaatsingen op bedrijventerreinen en weten op deze manier welke locaties worden achtergelaten. • Actuele aanbod- en leegstandscijfers op bedrijventerreinen. De kwantitatieve en kwalitatieve indicatoren leveren gezamenlijk per bedrijventerrein een kaartbeeld op. Op kavelniveau is met kleurengradaties de potentie voor herontwikkeling weergegeven. In onderstaand figuur ziet u een voorbeeld op De Beitel in de gemeente Heerlen.

Vraag naar grootschalige logistiek en potentie brownfields 21.260

28

Figuur 10: Voorbeeld kaartbeeld Brownfield Potentie Indicator, Kavel De Beitel (thans herontwikkeling Panattoni)

A. Leeftijd vastgoed

< 1990

C. Terreinquotiënt

200-250 m²

B. Floor Space Index

0,41-0,5

D. Ontwikkeling banen

<-20%

Toetsing bij gemeenten Tot slot zijn de resultaten voor de grotere gemeenten ook gedeeld en besproken in individuele sessies met gemeenteambtenaren. Op deze manier is lokale kennis opgehaald en toegevoegd aan de beoordeling van locaties. 3. Beoordeling (on)gewenstheid en (on)mogelijkheid herontwikkeling op kavels met hoge potentie Als laatste stap zijn de (grootschalige of geclusterde) kavels met een hoge potentie beoordeeld op de (on)gewenstheid en (on)mogelijkheid van een logistieke herontwikkeling op die plek. De beoordeling is gebaseerd op: • Ligging van de kavels met hoge potentie binnen grotere ruimtelijke structuren (denk aan ligging ten opzichte van woonwijken en capaciteit van het lokale wegennet); • Geldende bestemmingsplannen op de bedrijventerreinen waarop de betreffende kavels met een hoge potentie zich bevinden; • Gesprekken over (on)gewenstheid en (on)mogelijkheid van logistieke herontwikkeling op kavels met hoge potentie met de betrokken gemeenten.

Vraag naar grootschalige logistiek en potentie brownfields 21.260

29

Selectie van bedrijventerreinen Onderstaande tabel geeft een overzicht van de onderzochte bedrijventerreinen in dit onderzoek. Het betreft de terreinen die aan de criteria voldoen dat ze markttechnisch geschikt zijn voor het faciliteren van grootschalige bedrijvigheid (logistieke activiteiten). Overige terreinen zijn markttechnisch niet geschikt voor grote(re) logistiek en daarmee per definitie ongewenst. Gemeente

Bedrijventerrein Afcent Schinnen De Breinder Beekdaelen De Horsel Stelrad Bouwberg Emma (Brunssum) Hendrik (e.o.) Brunssum Houserveld Ora et Labora Rode Beek Autoboulevard Heerlen Avantis Baaks-Soureth Beitel C-Mill De Kissel De Koumen Emma (Heerlen) Heerlen In de Cramer Prinsenstraat e.o. Smitzerveld Ten Esschen Trilandis Wijngaardweg Woonboulevard Heerlen Zeswegen (SD) Dentgenbach Haanrade Worm Julia Kerkrade Rodaboulevard I Rodaboulevard II Spekholzerheide Willem Sophia Abdissenbosch Licom Groen Landgraaf Transportbedrijf Janssen & Zn Bedrijventerrein Pals Strijthagen Simpelveld Bocholtzerweg Voerendaal Lindelaufer Gewande Totaal Parkstad Limburg

Netto omvang (in ha) 13 10 56 6 32 9 77 13 31 12 25 70 8 118 14 13 50 17 15 6 10 12 46 22 14 13 110 17 76 25 13 42 34 49 6 6 3 46 10 7 1.156

30

Vraag naar grootschalige logistiek en potentie brownfields 21.260

Leeftijd vastgoed op de bedrijventerreinen Onderstaande tabel geeft de verdeling van de leeftijd van het vastgoed op de verschillende bedrijventerrein weer. Het percentage betreft het aandeel in oppervlakte van het vastgoed uit een bepaalde periode. Gemeente Beekdaelen

Brunssum

Heerlen

Kerkrade

Landgraaf

Simpelveld Voerendaal

Bedrijventerrein Afcent Schinnen De Breinder De Horsel Stelrad Bouwberg Emma (Brunssum) Hendrik (e.o.) Houserveld Ora et Labora Rode Beek Autoboulevard Heerlen Avantis Baaks-Soureth Beitel C-Mill De Kissel De Koumen Emma (Heerlen) In de Cramer Prinsenstraat e.o. Smitzerveld Ten Esschen Trilandis Wijngaardweg Woonboulevard Heerlen Zeswegen (SD) Dentgenbach Haanrade Worm Julia Rodaboulevard I Rodaboulevard II Spekholzerheide Willem Sophia Abdissenbosch Licom Groen Transportbedrijf Janssen & Zn Bedrijventerrein Pals Strijthagen Bocholtzerweg Lindelaufer Gewande

Bron: BAG (2021)

voor 1940 0% 7% 0% 0% 1% 0% 0% 0% 0% 12% 0% 0% 0% 1% 1% 2% 0% 0% 0% 0% 8% 0% 0% 0% 0% 12% 0% 93% 2% 9% 0% 0% 1% 1% 0% 0% 0% 0% 1% 0%

1940 - 1975 43% 5% 24% 0% 69% 0% 0% 18% 78% 0% 0% 0% 0% 39% 80% 71% 22% 7% 25% 51% 71% 14% 0% 39% 0% 1% 19% 0% 27% 2% 0% 73% 32% 11% 0% 100% 90% 21% 69% 0%

1975 - 1990 26% 4% 29% 100% 11% 0% 66% 58% 8% 0% 2% 1% 45% 18% 19% 19% 58% 0% 42% 21% 9% 25% 0% 32% 0% 35% 23% 0% 5% 20% 0% 8% 15% 22% 0% 0% 10% 40% 12% 27%

1990 - 2005 31% 31% 32% 0% 14% 100% 34% 16% 0% 70% 79% 15% 55% 31% 0% 1% 20% 80% 28% 28% 11% 61% 35% 20% 94% 20% 55% 7% 48% 31% 63% 10% 16% 60% 0% 0% 0% 28% 6% 39%

2005 - heden 0% 53% 16% 0% 4% 0% 0% 7% 13% 18% 19% 84% 0% 11% 0% 6% 0% 13% 4% 0% 0% 0% 65% 9% 6% 32% 3% 0% 18% 39% 37% 9% 36% 6% 0% 0% 0% 11% 13% 34%

Vraag naar grootschalige logistiek en potentie brownfields 21.260

31

Brownfields in beeld Er zijn meerdere vormen van herontwikkeling mogelijk. De complexiteit en haalbaarheid van projecten is hier mede van afhankelijk. In onderstaande tabel geven we een aantal voorbeelden van recent uitgevoerde projecten. Tabel 11: Varianten van herontwikkeling brownfields Toelichting

1-op-1 herontwikkeling Voorbeeld Herontwikkeling voormalig bedrijfspandnaar nieuw single tenant logistiek pand voor bedrijf door Panattoni. Toelichting variant Een grootschalig bedrijf verlaat de kavel en na sanering wordt deze herontwikkeld naar nieuw distributiecentrum. Vaak worden door ontwikkelaars al posities ingenomen, bijvoorbeeld door een sale-and-lease back constructie of bij reorganisaties.

Opknippen kavel Voorbeeld Exeter Property Group en Heembouw kochten een deel van een kavel van zo’n 4 ha van Algeco in Moerdijk, en ontwikkelden hier een nieuw DC (gehuurd door Yusen Logistics). Toelichting variant Een ontwikkelaar/belegger koopt een bestaande kavel en knipt deze op in twee (of meer) kavels. Of koopt een deel van een bestaande kavel (die niet meer of extensief in gebruik is).

Puzzel / schuifoperatie Voorbeeld HVBM Vastgoed kocht kavels Cooymans Distilleerderij (failliet) en P&M Express, zorgde voor verplaatsing en nieuwbouw voor P&M Express op andere grondpositie, en kon zo gehele locatie herontwikkelen tot nieuw DC voor Decathlon. Toelichting variant Een ontwikkelaar/belegger herontwikkelt een deelgebied door meerdere eindgebruikers uit te kopen en/of te herplaatsen door gebruik te maken van meerdere grondposities.

Buurman business case Voorbeeld Boston Scientific op Dentgenbach kocht een deel van de kavel van de buurman om de bestaande bedrijfsvoering uit te breiden. Toelichting variant De kavel van de ‘buurman’ komt beschikbaar, en wordt herontwikkeld om een bestaand distributiecentrum uit te breiden.

Vraag naar grootschalige logistiek en potentie brownfields 21.260

32

Carrousel Voorbeeld ProDelta verhuurde een (bestaand) DC aan Bidfood in Ede en kocht tegelijkertijd de achtergelaten locatie (ook in Ede) voor herontwikkeling. Toelichting variant Een ontwikkelaar/belegger begeleidt een huurder naar een nieuwe locatie (nieuwbouw dan wel bestaand vastgoed), en vewerft achtergelaten locatie voor herontwikkeling.

Belegging met ontwikkelruimte Voorbeeld Aankoop kleinschalig distributiecentrum op Skekholzerheide in Kerkrade door WDP. Toelichting variant Een ontwikkelaar/belegger koopt een bestaand distributiecentrum op, waar nog ontwikkelruimte (in vorm van bijvoorbeeld strategische voorraad) ligt. Locatie kan op termijn volledig worden herontwikkeld, of worden uitgebreid met een nieuw DC.

Belegging voor herontwikkeling op termijn Voorbeeld Aankoop voormalige locatie Wisosplit op Willem Sophia in Kerkrade door WDP. Toelichting variant Een ontwikkelaar/belegger koopt een bestaand distributiecentrum dat op lange termijn kansrijk is voor herontwikkeling.