Grootschalige ruimtevraag logistiek en potentie op brownfields Parkstad Limburg

Vraag naar grootschalige logistiek en potentie brownfields Kansen, risico’s en aanbevelingen voor Parkstad Limburg Stec Groep aan Parkstad Limburg en gemeenten

Hub Ploem en Anneloes Bouma 16 maart 2022

2

Vraag naar grootschalige logistiek en potentie brownfields 21.260

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 1.2 1.3

2

2.4

3

3.2 3.3

6

Staat van de bedrijventerreinen in Parkstad Limburg .......................... 6 Methode 1: Vraagraming op basis van historische uitgifte.................. 7 Methode 2: Vraagraming op basis van verwachte werkgelegenheidsontwikkeling .............................................................. 8 Kwantitatieve verdieping ruimtevraag Parkstad Limburg .................. 11

Brownfieldpotentie 3.1

4

Achtergrond.............................................................................................. 3 De aanpak ................................................................................................. 3 Leeswijzer ................................................................................................. 5

Vraagraming Parkstad Limburg 2.1 2.2 2.3

3

13

Brownfield herontwikkelingen in Parkstad Limburg zijn in opkomst .................................................................................................. 13 Lokale marktkennis noodzakelijk voor opsporen potentiële cases .... 14 Op zowel korte als middellange termijn potentie voor nieuwe brownfield-ontwikkelingen .................................................................... 15

Adviezen

18

Advies 1: Bepaal welke bedrijven een bijdrage leveren aan (economische) structuurversterking op bedrijventerreinen in Parkstad Limburg ................................................................................... 18 Advies 2: Ruimte voor grootschalige bedrijfskavels en logistiek in Parkstad Limburg droogt op: zowel bestaande voorraad als nieuw bedrijventerrein kan oplossing bieden voor ruimtegebrek..... 19 Advies 3: Cluster grootschalige logistiek op beperkt aantal bedrijventerreinen.................................................................................. 21 Advies 4: Zet instrumentarium in om herontwikkeling te stimuleren ............ 22 Advies 5: Ontmoedig herontwikkeling op ongewenste locaties ..................... 24

Bijlagen

25

Methodiek ............................................................................................................ 25 Selectie van bedrijventerreinen ......................................................................... 29 Leeftijd vastgoed op de bedrijventerreinen ...................................................... 30 Brownfields in beeld ........................................................................................... 31

Vraag naar grootschalige logistiek en potentie brownfields 21.260

3

1 Inleiding 1.1 Achtergrond Groei van logistiek vastgoed een actueel thema De vraag naar ruimte voor grootschalige logistiek in Parkstad Limburg is momenteel groot. Projectontwikkelaars, beleggers en eindgebruikers hebben de regio (her)ontdekt, onder andere door de diverse logistieke Medtech transacties en de vestiging van Amazon. Ook krapte in regio’s elders is een reden voor partijen om naar Parkstad te kijken voor nieuwe investeringen. Er is met name in het zuiden van Parkstad (Kerkrade en Heerlen) veel vraag. Omdat er – ook in Parkstad – minimaal nieuw aanbod is, wenden de bedrijven zich ook tot de bestaande bedrijventerreinen (brownfields). Het uitgangspunt is om de marktvraag waar mogelijk te faciliteren, omdat deze ofwel voortkomt uit uitbreidingen van het reeds in de regio gevestigde bedrijfsleven ofwel van bedrijven die van toegevoegde waarde zijn voor de regio (bijvoorbeeld omdat ze veel arbeidsplaatsen met zich meebrengt of goed past in de regionale economie). Tegelijkertijd bestaat de wens om de huidige vraag van grote logistieke bedrijven, niet tot onvoldoende aanbod voor het al gevestigde mkb te laten leiden. Bestaande (logistieke) bedrijventerreinen meer onder de aandacht De regio Parkstad Limburg wil meer inzicht verkrijgen in de (on)mogelijkheden en (on)wenselijkheden van herontwikkeling op bestaande bedrijventerreinen voor grootschalige logistiek.

Nu is er maar beperkt zicht op de plekken die potentie bieden en worden provincie en de gemeenten soms ‘overvallen’ door investeringen van marktpartijen op ongewenste locaties. Primair ligt de focus in dit onderzoek op locaties voor grootschalige logistiek (>5 hectare), met een doorkijk/analyse van plekken geschikt (of ongewenst) voor het segment tussen 3 en 5 hectare. We hanteren hiervoor een ondergrens van 3 hectare. Met nadruk benoemen we hier dat we primair kijken naar logistiek. Immers, logistiek vastgoed is zeer gewild. Als we kijken naar de invulling van grootschalige panden (eindgebruikers) dan bestaat dit vaak uit een mix van bedrijven die actief zijn in diverse economische sectoren, zoals transport, logistieke dienstverlening, e-commerce, (agro)food, groothandel, productie, etc. Het onderzoek heeft dus een brede(re) economische scope. DEFINITIE BROWNFIELD EN GREENFIELD In dit onderzoek hanteren we de volgende definitie voor een brownfield: Een voor herontwikkeling in aanmerking komend gebied, vanwege veroudering en/of lage of sterk afnemende economische waarde, gelegen binnen bestaand stedelijk gebied (op bestaande bedrijventerreinen).

In dit onderzoek hanteren we de volgende definitie voor een greenfield: Een gebied dat nog niet eerder is gebruikt voor stedelijke ontwikkelingen, momenteel is het gebruik agrarisch of groen of een nog (direct) uitgeefbaar bedrijventerrein.

1.2 De aanpak Vraagraming: behoefte bedrijventerrein in beeld We ramen de vraag naar (logistieke) bedrijventerreinen op meerdere manieren. Allereerst extrapoleren we de historische uitgifte naar de toekomst. Omdat voor deze methode de aanname moet worden gedaan dat er in de afgelopen jaren altijd (geschikt) aanbod beschikbaar is geweest, gebruiken we ook een tweede methode.

4

Vraag naar grootschalige logistiek en potentie brownfields 21.260

Voor deze methode gebruiken we de zogenoemde BLM-methode. Hiermee krijgt de provinciale prognose een update voor de regio Parkstad. Belangrijkste reden voor deze update is het feit dat de uitgifte in Parkstad boven het geprognosticeerde niveau ligt. We voeren een analyse uit naar de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte op niveau van Parkstad Limburg. Hoe ontwikkelt de vraag naar bedrijventerreinen in Parkstad Limburg zich de komende jaren, met name kwalitatief? Om welke gebruikers gaat het? We kijken naar: • Omvang van de potentiële vraag, zoveel mogelijk uitgesplitst naar niches en kwalitatieve aspecten. • Omvang van mogelijke overloop of eventuele (noodzakelijke) uitplaatsing van bedrijven vanuit andere locaties in regio. • We kijken onder andere naar de bijzondere ruimtevragers in Parkstad, zoals het Medtech-cluster, grootschalige logistiek, specifieke grensgerelateerde ruimtevragers, et cetera. Potentie brownfields in beeld met beoordelingsmodel Centraal in onze aanpak is de beoordeling van bestaande locaties/kavels in Parkstad Limburg op potentie voor herontwikkeling voor (zeer) grootschalige logistiek. Pas als er inzicht is in locaties waar potentie voor herontwikkeling ligt, kan hierop gestuurd worden (gewenst of ongewenst).

Hiertoe heeft Stec Groep een model gemaakt welke op objectieve wijze de kansen voor herontwikkeling voor (zeer) grootschalige logistiek in kaart brengt: ‘Brownfield Potentie Indicator’. Met behulp van kwantitatieve data, aangevuld met kwalitatieve aspecten hebben we de verschillende bedrijventerreinen en kavels/percelen beoordeeld op diverse indicatoren. In de bijlage leest u een uitgebreide toelichting op de methodiek. Kort samengevat (1) maken we een selectie van bedrijventerreinen die vanuit de markt gezien interessant zijn voor vestiging van grootschalige logistiek, (2) beoordelen we binnen deze bedrijventerreinen alle kavels op potentie voor herontwikkeling (kwantitatief en kwalitatief) en (3) kijken we vervolgens naar de (on)gewenstheid en (on)mogelijkheden op deze locaties. Tussenresultaten en uitkomsten op kavelniveau zijn gedeeld en besproken met de betreffende gemeenten voor verdere aanscherping van analyses en conclusies. Denkkader voor koppeling tussen resultaten en sturing We brengen in dit onderzoek de (on)mogelijkheden en (on)gewenstheid van herontwikkeling van brownfields in beeld. Door deze twee aspecten te combineren ontstaat een matrix dat kan helpen bij beleid en sturing op herontwikkeling voor grootschalige logistiek. In figuur 1 staat dit denkkader weergegeven. Figuur 1: Denkkader sturing op herontwikkeling brownfields Mogelijk

Faciliteren, kansen pakken

Ontmoedigen

Ongewenst

Gewenst

Geen zorgen over maken

Werk van maken, belemmeringen wegnemen

Onmogelijk

Bron: Stec Groep, 2022

De kwadranten rechtsboven en linksonder vergen relatief minder sturing vanuit de overheid. Op locaties waar herontwikkeling voor grootschalige logistiek zowel gewenst als mogelijk is, is het zaak om deze

Vraag naar grootschalige logistiek en potentie brownfields 21.260

herontwikkeling te faciliteren en kansen te verzilveren. Over plekken waar het zowel onwenselijk en onmogelijk is, hoeft u zich weinig/geen zorgen te maken. Immers, voor marktpartijen zijn dit vaak plekken die niet ‘op de radar’ staan. Deze plekken zijn vaak markttechnisch ongewenst voor investeerders. De kwadranten linksboven en rechtsonder zijn vanuit sturing het meest relevant. De locaties waar een herontwikkeling mogelijk maar ook ongewenst is, zijn locaties waar gemeenten en regio’s ‘overvallen’ kunnen worden door initiatieven. Hier is het beleid vooral gericht op ontmoedigen van initiatieven. Er kunnen ook locaties zijn waar herontwikkeling naar grootschalige logistiek wel gewenst is, maar waar het op dit moment niet mogelijk is. Denk aan beperkingen in het bestemmingsplan (milieucategorie, bouwhoogte) of infrastructuur. Op dit soort locaties is de opgave om belemmeringen weg te nemen.

1.3 Leeswijzer In het volgende hoofdstuk ramen we de vraag naar bedrijventerreinen in Parkstad voor de middellange termijn. We bieden daarbij een doorkijk naar de lange termijn (t/m 2040). Vervolgens splitsen we de vraag uit naar segment om tot de vraag naar grootschalige kavels te komen. In hoofdstuk drie vatten we de bevindingen van de brownfield potentie analyse samen zonder in te gaan op bestaande casussen op de verschillende bedrijventerreinen. Vervolgens formuleren we in hoofdstuk vier onze adviezen aan de Parkstad Limburg gemeenten.

5

6

Vraag naar grootschalige logistiek en potentie brownfields 21.260

2 Vraagraming Parkstad Limburg We maken gebruik van meerdere rekenmethodes voor een betrouwbare inschatting van de toekomstige ruimtevraag in Parkstad Limburg. De eerste volgt de provinciale methode en berekent de toekomstige ruimtevraag op basis van de historische uitgifte. De tweede methode gebruikt de ontwikkelscenario’s van het Centraal Planbureau: WLO Laag en WLO Hoog. Deze methode berekent de toekomstige ruimtevraag op basis van de ontwikkeling in werkgelegenheid, aandeel werkgelegenheid op bedrijventerreinen en de terreinquotiënt (aantal vierkante meters bedrijventerrein per baan). Vervolgens vergelijken we de trends die voortkomen uit de uitkomsten van deze rekenmethodes met de groei van de ontwikkeling van logistiek vastgoed en logistieke transacties en de groei van de grootschalige vastgoedvoorraad. In eerste instantie maken we een vraagraming voor de komende tien jaar, het gaat dus om de periode 2022 t/m 2031. Vervolgens bieden wij een inzicht in de periode daarna, het gaat om een doorkijk tot 2040.

2.1 Staat van de bedrijventerreinen in Parkstad Limburg Allereerst schetsen we een beeld van de bestaande bedrijventerreinen in Parkstad. In de zeven gemeenten van de regio liggen in totaal 45 formele bedrijventerreinen. In onderstaande tabel is het aantal bedrijventerreinen en de totale werkgelegenheid op bedrijventerreinen per gemeente opgenomen. Op bedrijventerreinen in Parkstad Limburg is de werkgelegenheid circa 26.000 arbeidsplaatsen. In de gemeenten Beekdaelen (absoluut circa 550 banen) en Brunssum (absoluut circa 350 banen) nam het aantal banen sinds 2012 op bedrijventerreinen toe. In Simpelveld zien we met ruim 30% de sterkste afname (absoluut gaat het om circa 50 banen) sinds 2012. Tabel 1: Kerngegevens bedrijventerreinen regio Parkstad Limburg Gemeente Beekdaelen Brunssum Heerlen Kerkrade Landgraaf Simpelveld Voerendaal Totaal Parkstad Limburg

Aantal bedrijventerreinen 6 8 17 8 4 1 1 45

Netto uitgegeven oppervlakte (ha) 83 160 337 300 96 10 9 994

Werkgelegenheid op bedrijventerreinen 3.700 1.600 11.900 5.500 2.900 100 300 26.000

Banen per netto uitgegeven hectare 45 10 35 18 30 10 34 26

Bron: Etil (2021), Rebis (2021), Provincie Limburg (2021)

Als we deze cijfers vergelijken met andere regio’s in Nederland, dan constateren we dat het aantal banen per hectare in Parkstad Limburg relatief laag is. In de vier Brabantse regio’s ligt het aantal banen per netto uitgegeven hectare tussen 23 (West-Brabant, incl. Industriepark Moerdijk) en 50 (Zuidoost-Brabant). In Gelderse regio’s is dit tussen circa 32 (Rivierenland) en 40 (Arnhem-Nijmegen). Het lage gemiddelde aantal banen per hectare in Parkstad illustreert het belang om het ruimtegebruik te intensiveren. Leegstand op de bedrijventerreinen ligt rond de 4% Tabel 2 geeft de omvang van het aangeboden vastgoed en het leegstandspercentage per bedrijventerrein weer. In totaal worden er bijna zestig panden aangeboden, het totale aanbod van bedrijfspanden op bedrijventerreinen in de Parkstad gemeenten bedraagt circa 3,8 miljoen m² bvo (peildatum september 2021). Hiermee komt het aanbodpercentage op bedrijventerreinen in Parkstad Limburg op circa 4,1%. Dit

7

Vraag naar grootschalige logistiek en potentie brownfields 21.260

houdt in dat het leegstandsniveau onder frictieniveau ligt. Over het algemeen wordt een leegstandspercentage van 5 tot 7% in de markt beschouwd als een gezond percentage. We merken op dat een deel van het aanbod al langdurig wordt aangeboden. Er worden een aantal panden al meer dan zes maanden aangeboden. In principe betekent het relatief lage leegstandspercentage dat er bovenop de uitbreidingsvraag zelfs nog een additionele vraag geprogrammeerd kan worden om een gezonde marktsituatie te creëren. Tabel 2: Leegstand op bedrijventerreinen in de Parkstad gemeenten Gemeente Beekdaelen Brunssum Heerlen Kerkrade Landgraaf Simpelveld Voerendaal Parkstad Limburg

Leegstaand vastgoed* (m²) 7.900 17.700 80.400 42.000 1.900 0 3.400 153.200

Aandeel leegstand 3,0% 5,0% 4,5% 4,7% 0,5% 0,0% 9,3% 4,1%

Bron: fundainbusiness.nl (peildatum januari 2022), BAG (2021) *Afgerond op honderdtallen

2.2 Methode 1: Vraagraming op basis van historische uitgifte Door terug te kijken naar de uitgifte in het verleden is het mogelijk om de ruimtevraag in de toekomst naar bedrijventerreinen in te schatten. De provincie Limburg hanteert deze methodiek bij het inschatten van de ruimtevraag in de toekomst, maar ook voor het maken van programmeringsafspraken. In totaal is bijna 60 hectare bedrijventerrein uitgegeven in Parkstad Limburg in de periode 2011 t/m 2020. De gemeente Heerlen heeft over een periode van 10 jaar hierin een aandeel van ruim 60% en de gemeente Kerkrade is goed voor circa 28% van de uitgifte. Verder valt het op dat meer dan de helft van de uitgifte in de periode 2011 t/m 2020 plaatsvond tussen 2018 en 2020. Tabel 3: Uitgifte bedrijventerreinen in Parkstad Limburg (2011-2021) (in hectare)

Beekdaelen Brunssum Heerlen Kerkrade Landgraaf Simpelveld Voerendaal Totaal Parkstad Limburg

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

0 0 0 0 0 0 0 0

1,11 0,39 0,87 0,39 0 0 0 2,76

0 0 3,02 4,12 0 0 0 7,14

0,3 0,21 0,08 1,45 0 0 0 2,04

0 0 4,1 0,11 0 0 0 4,21

0 0,27 7,04 0 0 0 0,67 7,98

0,38 0,16 0,48 0,36 0 0 0 1,38

0,05 0 9,97 0,71 0,62 0 0 11,35

0 0 10,62 8,81 0 0 0,2 19,63

0 0 0 0,16 0,3 0 0,22 0,68

2021 (t/m Q3)*

0 0 3,03 0,17 0 0 0 3,20

Totaal 20112020 1,84 1,03 36,18 16,11 0,92 0 1,09 57,17

Bron: Rebis Limburg, 2020. Bewerking Stec Groep. *De uitgifte gegevens van het jaar 2021 zijn onder voorbehoud en betreffen de gegevens voor de eerste drie kwartalen.

Wanneer we inzoomen op de grootschalige (groter dan 3 hectare) uitgifte in Parkstad in de afgelopen tien jaar zien we dat deze uitsluitend in Heerlen en Kerkrade zijn opgetreden. In de gemeente Heerlen zijn twee grootschalige uitgiften voorgekomen in de periode 2012 t/m 2021. In 2019 is een kavel van circa acht hectare uitgegeven op Trilandis ten behoeve van uitbreiding van Medtech Logistiek. 1 Op bedrijventerrein Willem Sophia is een kavel verkocht (9 ha) aan Berner. Tevens werd in 2021 een kavel van ruim twee

1 Ook zullen op zeer korte termijn op Trilandis de laatste beschikbare kavels worden verkocht. Deze verkopen zijn nog niet in cijfers verwerkt.

Vraag naar grootschalige logistiek en potentie brownfields 21.260

8

hectare uitgegeven aan Commaxx op Rodaboulevard in Kerkrade. Net over de grens vestigde Amazon zich op Avantis op een kavel van circa 3 hectare. Een belangrijke kanttekening bij deze gegevens is het feit dat er geen herontwikkelingen zijn meegenomen in deze cijfers. In de gemeente Heerlen werden bijvoorbeeld op De Koumen en De Beitel grootschalige kavels herontwikkeld door Panattoni en Merle Vastgoed. In de gemeente Kerkrade vonden de laatste jaren ook veel herontwikkelingen plaats. In totaal werd er bijvoorbeeld ruim 12 hectare herontwikkeld door drie verschillende partijen op Dentgenbach. Op bedrijventerrein Julia in Kerkrade wordt ruim 9 hectare herontwikkeld (Ranpak). Ten slotte is op Spekholzerheide circa 2,7 hectare herontwikkeld door Wyckerveste. Ook staat een grootschalige herontwikkeling op Willem Sophia op de rol. Met behulp van extrapolatie kunnen we een inschatting maken van de toekomstige ruimtevraag. We doen dit met een scope van 10 jaar (t/m 2030). We gaan hierbij uit van een intensivering van het ruimtegebruik van 10 tot 30% (conform uitgangspunten van de provincie Limburg). Wanneer we de uitgifte van de afgelopen tien jaar (circa 57 hectare) vermenigvuldigen met intensivering van het ruimtegebruik van circa 10 tot 30% schatten we de ruimtevraag voor de komende tien jaar (2021 t/m 2030) in op circa 40 tot 50 hectare.

2.3 Methode 2: Vraagraming op basis van verwachte werkgelegenheidsontwikkeling De verwachte werkgelegenheidsontwikkeling, het ruimtegebruik en het aandeel van werkzame personen op een bedrijventerrein geeft een indicatie van de benodigde ruimte op bedrijventerreinen om de autonome uitbreidingsvraag te duiden. Bovenlokale vraag valt dus buiten deze berekening. De berekening is als volgt:

Werkgelegenheid X Aandeel werkgelegenheid op bedrijventerreinen X Ruimtegebruik per werknemer Werkgelegenheid De ontwikkeling van de werkgelegenheid is voor de meeste reguliere segmenten een belangrijke parameter voor de behoefte aan bedrijventerrein. De totale werkgelegenheid in Parkstad Limburg is in de afgelopen 6 jaar (periode 2015 – 2021) toegenomen, van circa 102.900 naar 105.700 banen. Binnen de werkgelegenheid gevestigd op bedrijventerrein zien we in dezelfde periode een nog iets sterkere stijging (van 24.100 naar 26.000 banen). In onderstaand figuur is de ontwikkeling van het totale aantal banen en het aantal banen op bedrijventerreinen in de regio weergegeven. We zien dat het aantal banen op bedrijventerreinen sinds 2015 relatief sneller is gestegen dan het totale aantal banen in de regio.

9

Vraag naar grootschalige logistiek en potentie brownfields 21.260

Figuur 2: Ontwikkeling van het aantal banen en het aantal banen op bedrijventerreinen in Parkstad Limburg (Index 2015=100) 107 105 103 101 99 97 95 2015

2016 Index = 100

2017

2018

Totaal aantal banen

2019

2020

2021

Aantal banen op bedrijventerreinen

Bron: Parkstad Limburg aan het Werk (2021)

Om de ruimtevraag in 2030 op basis van het WLO Laag en het WLO Hoog scenario te berekenen projecteren we de groeivoeten uit deze scenario’s uit 2012 op het meest recente bekende aantal banen in Parkstad uit 2021. In het WLO Laag scenario werd uitgegaan van een jaarlijkse ontwikkeling van -0,5% van het totaal aantal banen in de periode 2016 t/m 2030. In het WLO Hoog scenario betrof de jaarlijkse ontwikkeling van het aantal banen -0,05%. Aan het eind van 2030 zal het aantal banen volgens het WLO Laag scenario dus op circa 100.570 liggen en volgens het WLO Hoog scenario op 105.210.

10

Vraag naar grootschalige logistiek en potentie brownfields 21.260

TOELICHTING WLO SCENARIO’S ZUID-LIMBURG •

•

Laag groeiscenario (beperkte demografische ontwikkeling samen met een gematigde economische groei van ongeveer 1% per jaar). Voor Zuid-Limburg betekent dit een krimp van de werkgelegenheid van 8,4% in de periode 2012-2030. Hoog groeiscenario met een combinatie van een relatief hoge bevolkingsgroei met een hoge economische groei van ongeveer 2% per jaar. Voor Zuid-Limburg betekent dit een krimp van de werkgelegenheid van 0,8% in de periode 2012-2030.

Locatietypevoorkeur Het aandeel van de werkgelegenheid in Parkstad Limburg dat op een bedrijventerrein is gevestigd is de afgelopen zes jaar van 23,4% naar 24,6% met circa 5% toegenomen. Op basis van deze ontwikkeling kunnen we een aanname doen van de ontwikkeling van de locatietypevoorkeur in 2030. We schatten in dat circa 26% van de banen in Parkstad in 2030 op bedrijventerreinen te vinden zullen zijn. Dit aandeel ligt ongeveer in lijn met de verwachting wanneer we de ontwikkeling tussen 2015 en 2021 lineair doortrekken. Op basis van de locatietypevoorkeur van 26% zullen er 26.150 (WLO Laag) tot 27.350 (WLO Hoog) banen op bedrijventerreinen te vinden zijn in 2030. Tabel 4: Ontwikkeling locatietypevoorkeur Parkstad Limburg Totaal aantal banen Banen op bedrijventerreinen Locatietypevoorkeur

2015 102.851 24.071 23,4%

2021 105.736 26.026 24,6%

Ontwikkeling 2015-2021 2,8% 8,1% 5,2%

Bron: Parkstad Limburg aan het Werk (2021)

Terreinquotiënt (ruimtegebruik per werknemer) De terreinquotiënt betreft het ruimtegebruik per werknemer op een bedrijventerrein. Limburg heeft langjarig een robuust bestand om het ruimtegebruik te meten. Vandaar dat we gefundeerde analyses kunnen maken hieromtrent. Hoewel er in Parkstad voorbeelden van logistieke vestigingen met een hogere ruimtelijk intensiviteit gevestigd zijn, is de logistieke sector van nature ruimte-extensief. Daarnaast maken we voor het inschatten van het ruimtegebruik per werknemer gebruik van het trendoverzicht en de verwachte ontwikkelingen (bv. automatisering en robotisering wat leidt tot minder mensen en meer machines op een gelijk, danwel grotere ruimte). De ontwikkeling van de terreinquotiënt in Parkstad sinds 2015 is weergegeven in onderstaande tabel. Sinds 2015 is de terreinquotiënt licht gedaald. Het gemiddelde ruimtegebruik per werknemer is dus iets afgenomen. Omdat wij verwachten dat ruimte-extensieve sectoren zoals de logistiek een belangrijkere rol gaan spelen in de economie op de bedrijventerreinen in Parkstad, verwachten we dat de terreinquotiënt in 2030 licht is gestegen in vergelijking met nu. We gaan daarom bij de berekening van de uitbreidingsvraag in 2030 uit van een terreinquotiënt van 394 m2. Tabel 5: Ontwikkeling terreinquotiënt in Parkstad Limburg Banen op bedrijventerreinen Netto uitgegeven areaal (ha) Terreinquotiënt (m2)

2015 24.071 949 394

2021 26.026 994* 382

Ontwikkeling 2015-2021 8,1% 4,7% -3,2%

Bron: Parkstad Limburg aan het Werk (2021) REBIS (2021) *De omvang van het uitgegeven areaal in het jaar 2021 omvat de uitgifte t/m het derde kwartaal en is nog onder voorbehoud van correcties.

Circa 37 tot 84 netto hectare uitbreidingsvraag in Parkstad t/m 2030 Wanneer de toekomstige uitbreidingsvraag wordt berekend op basis van bovenstaande indicatoren volgt er een uitbreidingsvraag van circa 37 tot 84 hectare t/m 2030. We merken hierbij op dat het gaat om de autonome uitbreidingsvraag, bovenlokale vraag valt hier nog buiten.

11

Vraag naar grootschalige logistiek en potentie brownfields 21.260

Tabel 6: Verwachte ruimtevraag bedrijventerreinen in Parkstad Limburg Indicator Totale werkgelegenheid

Raming 2030 horizon (WLO laag) 100.570

Raming 2030 horizon (WLO hoog) 105.210

26.150 26%

27.350 26%

394 m² 37 hectare

394 m² 84 hectare

Werkgelegenheid op bedrijventerreinen Locatietype voorkeur (% werkgelegenheid op BT) Terreinquotiënt BT-sectoren (ruimtegebruik per werknemer in m²) Geschatte extra ruimtevraag op bedrijventerreinen Bron: Stec Groep 2021 o.b.v. LISA, Rebis Limburg, ETIL en bureau-expertise.

Logistiek vastgoed in Parkstad Limburg zit in de lift De voorraad logistiek vastgoed in vierkante meters in de regio Parkstad is verdubbeld in de periode 2018 t/m 2020 (bron: NVM Logistiek vastgoed in cijfers 2021). Daarnaast is het aandeel van de logistieke voorraad in Parkstad in heel Zuid-Limburg in dezelfde periode gestegen. In 2018 bevond circa 20% van het logistiek vastgoed zich in Parkstad, in 2020 is dit al 30%. Doorkijk naar 2040 Ook na 2030 verwachten we dat de vraag naar bedrijfskavels zal blijven. Echter, het is op dit moment niet mogelijk om hier gefundeerde uitspraken over te doen. De werkgelegenheidsramingen in de WLO zijn hiervoor te oud en een recenter raming wordt pas medio 2022 verwacht. De vraag naar bedrijfskavels blijft echter wel bestaan, onder andere aangevuurd door de transitie naar een circulaire economie (meer retourstromen, productie en hergebruik van materialen, re- en nearshoring) en de energie- en klimaattransitie. Daarnaast blijft de groei van lokaal en regionaal MKB resulteren in een aanvullende ruimtevraag. Parkstad Limburg kan hierin een rol van betekenis spelen gelet op het profiel van de regio en de ligging centraal in Europa (met grote consumentenconcentraties dichtbij). De ruimtevraag vanuit bedrijven kan echter ook voor een deel op de bestaande bedrijventerreinen geaccommodeerd worden.

Immers, de bedrijvendemografie zal ook veranderen en bovendien hebben we gezien dat er op diverse terreinen nog intensiveringsmogelijkheden zijn. Rekening houdend met een beperkte afzwakking van de vraag, gaan we er voor de periode 2031 tot 2040 van uit dat een aanvullende behoefte van circa 40 hectare geaccommodeerd moet worden in Parkstad Limburg, waarvan gezegd dat dit deels op bestaande bedrijventerreinen kan plaatsvinden. CONCLUSIE VRAAGRAMING Op basis van de twee methoden en rekening houdend met de dynamiek in Parkstad Limburg, verwachten we dat de vraag naar bedrijventerreinen in Parkstad Limburg tussen 40 en 50 hectare (methode 1) en 37 en 84 hectare (methode 2) ligt. Gelet op de uitgifte in de bestaande voorraad verwachten we dat de historische uitgifte een onderschatting geeft van de daadwerkelijke vraag naar bedrijventerrein in Parkstad Limburg. In de toekomst verwachten we dat een deel van de vraag opgevangen kan worden in die bestaande voorraad (intensivering, herontwikkeling, etc.). Tot 2030 verwacht Stec Groep een vraag in Parkstad Limburg van circa 50 tot 70 hectare, waarvan waarschijnlijk een deel in de bestaande voorraad geaccommodeerd kan worden. Na 2030 valt de vraag niet geheel weg. We verwachten dat in de periode 2031-2040 een additionele 40 hectare ruimtevraag reëel is.

2.4 Kwantitatieve verdieping ruimtevraag Parkstad Limburg We segmenteren de totale vraag naar schaalgrootte op basis van cijfers vanuit onze eigen database Locatiebeslissingen Nederland. Ook gebruiken we hiervoor onderzoeken van onder andere CBRE (2020), Troostwijk (2018), NVM (2021) en onszelf, Stec Groep. We constateren trends als schaalvergroting, clustering en outsourcing in de logistiek, waardoor een groot deel van de logistieke vraag grootschalig is, veelal kavels groter dan 5 hectare, steeds vaker oplopend tot groter dan 10 hectare. In andere segmenten is

12

Vraag naar grootschalige logistiek en potentie brownfields 21.260

dat aantal beduidend lager, maar evenzo aanwezig. Denk bijvoorbeeld aan grootschalige productiebedrijven in metalektro, chemie en agrofood. Daarom schatten we in dat circa 50% van de toekomstige vraag voort komt uit de logistiek en distributie. 20% van de vraag komt voor uit de industrie en productie en de bedrijvigheid in de ‘bouw, handel en reparatie’ en ‘overige bedrijvigheid’ zijn ieder goed voor circa 15% van de vraag, zie onderstaand figuur. We zien in Parkstad Limburg dat de meerderheid van de grootschalige vestigingen en samenvoegingen voortkomen uit lokale bedrijven. De grootschalige instroom van buitenaf is aanwezig maar nog beperkt. Jysk was voornemens een distributiecentrum in Parkstad te ontwikkelen. Een ontwikkeling van buitenaf van deze omvang wordt in de autonome (beleidsarme) uitbreidingsvraagraming niet meegenomen. Aandeel grootschalige kavels in uitgifte in Parkstad gaat naar verwachting de komende jaren stijgen Op basis van de historische uitgiftecijfers concluderen we dat het uitgegeven areaal van grootschalige (>3 ha) kavels in Parkstad beperkt is.

Op basis van trends en ontwikkelingen in de logistieke markt, de historische uitgifte in de regio en de lopende leads is de verwachting dat de vraag naar kavels >3 hectare de komende jaren landelijk gaat toenemen – voornamelijk door de sterke marktvraag naar kavels >5 hectare in de bredere regio (met uitschieters tot 15 – 20 hectare). We verwachten dat ca. 50-60% van de totale vraag (in areaal) naar kavels >3 hectare zal zijn, zie onderstaand figuur. Dit baseren we op de historische uitgifte (enkele grootschalige transacties drukken zwaar op het totaal) en de aanhoudende locatiedynamiek binnen de logistieke sector in de komende jaren. Gesprekken met de Parkstad-gemeenten bevestigen de toegenomen aantrekkelijkheid van de regio voor dit type vestigingen. Figuur 3: Kwalitatieve verdeling vraag in areaal (links naar omvang kavel, rechts naar segment) Industrie/productie <3 hectare

Logistiek/distributie

>3 hectare

Bouw, handel, reparatie Overig

Dit betekent dat de vraag naar kavels groter dan 3 hectare in Parkstad Limburg t/m 2030 tussen 25 en 35 hectare ligt. Voornamelijk door vraag vanuit logistieke bedrijvigheid, maar ook vanuit de overige relevante doelgroepen (o.a. maakindustrie) ligt de ruimtevraag voor een steeds groter aandeel in het segment >3 hectare. Overigens stellen we dit op basis van de huidige marktsituatie. Als het de regio lukt om aanhoudend bedrijven te interesseren voor vestiging in Parkstad Limburg kan er zich incidenteel een additionele en substantiële ruimtevraag voordoen.

13

Vraag naar grootschalige logistiek en potentie brownfields 21.260

3 Brownfieldpotentie 3.1 Brownfield herontwikkelingen in Parkstad Limburg zijn in opkomst Herontwikkeling van bestaande bedrijfslocaties en bestaande bedrijventerreinen is in opkomst in Parkstad Limburg. De laatste jaren hebben verschillende partijen grootschalige kavels opgekocht en het bestaande vastgoed gesloopt en nieuwbouw gepleegd. De meeste transacties en herontwikkelingen van dit type vonden plaats in de gemeenten Heerlen en Kerkrade. De herontwikkelingen in onderstaande tabel pasten al binnen het vigerende bestemmingsplan. Onderstaande tabel toont een overzicht van recente brownfield ontwikkelingen. Tabel 7: Overzicht van recente herontwikkelingen Gemeente

Bedrijventerrein

Heerlen Kerkrade Kerkrade

De Koumen Dentgenbach Spekholzerheide

Heerlen Heerlen Kerkrade Kerkrade

De Beitel De Beitel Julia Willem Sophia

Ontwikkelaar / bedrijf Omvang kavel Kavels kleiner dan 3 hectare Lokale belegger 2,2 ha Boston Scientific International 2,7 ha WDP 2,3 ha Kavels groter dan 3 hectare Panattoni (en eindgebruiker) 10,6 ha VolkerWessels 5,1 ha Ranpak 7,7 ha Built to build 4,2 ha

Voormalig gebruik Productie Braakliggend Sociale werkvoorziening Metaalindustrie, bouwproductie Productie Productie Productie/logistiek

Bron: Stec Groep, 2022 op basis van transactiedatabases en input Parkstad gemeenten.

Redenen voor een toenemend aantal brownfield ontwikkelingen: a) Er schaarste is aan greenfields voor grootschalige logistiek in Parkstad (mede door de sturing door provincie, regio en gemeenten hierop); b) Omdat projectontwikkelaars de regio afstruinen voor interessante investeringskansen, mede vanwege de hoge rendementen op logistiek vastgoed in combinatie met de aanhoudende vraag naar nieuwe vierkante meters vanuit de markt; c) Parkstad Limburg ontwikkelt zich steeds meer als logistieke vestigingslocatie, onder andere voor logistieke activiteiten met een grensoverschrijdend karakter; d) De waarde van vastgoed op bestaande bedrijventerreinen in Parkstad Limburg is dusdanig laag dat herontwikkeling rendabel wordt. Een deel van de herontwikkelingen vindt plaats voor eindgebruikers. Toch zien we ook vaak dat ontwikkelende partijen al posities hebben ingenomen, starten met de sloop/sanering van de locatie en daarna een eindgebruiker (voor een deel van de nieuwbouw) contracteren. Zonder de brownfield ontwikkelingen zou de ruimtevraag naar greenfields groter zijn geweest. Er is dus een duidelijke samenhang tussen nieuwe en bestaande terreinen. Denk bijvoorbeeld ook aan een samenvoeging van meerdere vestigingen, waarbij een achterblijvende locatie beschikbaar komt. Sturing hierop is dan wenselijk om in te kunnen spelen op gewenste ontwikkelingen/type eindgebruiker.

14

Vraag naar grootschalige logistiek en potentie brownfields 21.260

HERONTWIKKELING IN RELATIE TOT DE PROGNOSE (H2) De Limburgse prognose van de uitbreidingsvraag voor bedrijventerreinen (opgesteld in hoofdstuk 2) is een saldobenadering. Dit betekent dat de prognose er rekening mee houdt dat vrijkomende locaties (door krimp/beëindiging van activiteiten) worden ingevuld door groeiende sectoren. Ten grondslag van deze redenatie ligt de aanname dat de leegstand niet boven het frictieniveau ligt. Momenteel ligt het leegstandsniveau onder frictieniveau. Wanneer de leegstand wel boven frictieniveau komt is de uitbreidingsvraag op greenfields door de grote hoeveelheid brownfield potentie locaties mogelijk lager. De prognose houdt dus rekening met het feit dat een deel van de vraag op brownfields landt. Echter, door beperkt nieuw aanbod voor grootschalige logistiek, is een deel van de uitbreidingsvraag ook op brownfields geland. Nog zonder actieve sturing vanuit provincie en regio’s. Relatief makkelijk te herontwikkelen brownfields (doordat er geen sprake is van bijvoorbeeld versnipperd eigendom) zijn al door de markt ontwikkeld. Meer dan de helft van huidige grootschalige panden nadert einde economische levensduur 53% van de huidige bestaande grootschalige vastgoedvoorraad (>10.000 m² bvo) op bedrijventerreinen in Parkstad Limburg is gebouwd voor 1990, en dus ouder dan 30 jaar. Deze panden hebben niet uitsluitend een logistieke functie.

Dat betekent dat voor dit deel van de grootschalige vastgoedvoorraad het einde van de economische en technische levensduur 2 in zicht is. Er ligt dus een behoorlijke opgave om de courantheid up-to-date te houden op middellange termijn. Voor veel eigenaren van vastgoed komt er op korte termijn een momentum om te investeren in vastgoed of het kavel. Hiermee verwachten we dat brownfields op de agenda blijven staan. In de bijlage is een overzicht van de leeftijd van het vastgoed op de bedrijventerreinen opgenomen. Figuur 4: Leeftijd van panden > 10.000 m² op bedrijventerreinen in Parkstad Limburg 3 Voor 1940

39%

14%

37%

1940-1974

10%

1975-1989 1990-2004

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2005-nu

Bron: BAG, 2021; Bewerking: Stec Groep, 2022.

3.2 Lokale marktkennis noodzakelijk voor opsporen potentiële cases In Parkstad Limburg zijn diverse voorbeelden van herontwikkeling van bestaande bedrijfskavels voor nieuwe logistieke activiteiten. Van een aantal cases in Parkstad en daarbuiten hebben we onderzocht waarom herontwikkeling van de grond gekomen is, wat er voor nodig was en welke leerervaringen er te trekken zijn. Dit op basis van eigen monitoring van locatiedynamiek en een verdiepende analyse van enkele cases.

De economische en technische levensduur van logistiek vastgoed is gelegen op 25 á 30 jaar. Vastgoed wordt over het algemeen in een periode van 40 jaar boekhoudkundig afgeschreven. Ten aanzien van de technische levensduur van logistiek vastgoed wordt een kortere periode gehanteerd. Dit heeft te maken met diverse technologische en bouwkundige ontwikkelingen. Door nieuwe eisen en wensen van gebruikers ten aanzien van de functionaliteit, omvang, hoogte en duurzaamheid van panden is het aannemelijk dat na 25 tot 30 jaar vernieuwing noodzakelijk is. 3 Gemeten in oppervlakte 2

Vraag naar grootschalige logistiek en potentie brownfields 21.260

15

Tabel 8: Succesfactoren en leerervaringen best practices Succesfactoren • Lokale ontwikkelaar die de markt kent en positie inneemt. • Eindgebruiker die zich graag wil vestigen, maakt besluitvorming makkelijker. • Hoge marktdruk en beperkt aanbod greenfields zorgt voor extra aandacht voor brownfields bij marktpartijen. • Ruime, marktconforme bestemmingsplanmogelijkheden zijn een pré voor marktpartijen om te investeren. Marktpartijen willen liever niet bestemmingsplanherziening doorlopen. • Financiële businesscase meest aantrekkelijk als er een waardesprong mogelijk is, bijvoorbeeld wanneer een laagwaardige economische activiteit (bv. opslag of beperkt ruimtegebruik) kan worden vervangen door een hoogwaardiger activiteit (veel werkgelegenheid, intensief gebruik, etc.). Dit heeft effect op de huurwaarde en beleggingswaarde van de plek. • Ligging van brownfield nabij snelweg of rondweg en multimodale terminal.

Leerervaringen • Oude industriële panden bieden potentie voor herontwikkeling. • Marktpartijen (ontwikkelaars/beleggers) investeren al op voorhand in vastgoed, bijvoorbeeld met behulp van een sale-andlease-back constructie. Hierdoor hebben zij al vroeg positie en zorgen ze voor huurinkomsten zodat de financiële druk op herontwikkelingsproject lager ligt. • Verhuiscaroussel met bedrijven is mogelijk, mits alternatief beschikbaar is (schuifruimte). Hiermee wordt de huisvesting van een bedrijf geoptimaliseerd en ontstaat ruimte voor een herontwikkeling. Om dit te kunnen realiseren is (vaak) een greenfield-locatie nodig om te kunnen verplaatsen. • Oudere bestemmingsplannen kennen ruime mogelijkheden voor vestiging. Hierdoor is beperkte kwalitatieve sturing mogelijk. Marktpartijen maken hier gebruik van door een bouwvergunning aan te vragen en daarmee gemeente voor blok te stellen. • Infrastructuur niet overal uitgerust voor (X)XL logistiek (aantal verkeersbewegingen). Ook verder op het bedrijventerrein (snelweglocatie) kan vestiging van logistiek tot verkeersoverlast zorgen.

HOE OPEREREN MARKTPARTIJEN? De markt voor logistiek vastgoed is heet en het aanbod aan greenfields is beperkt. Marktpartijen hebben vaak een voorkeur voor greenfields omdat deze gepaard gaan met minder risico’s door bijvoorbeeld vervuiling. Marktpartijen zijn dus steeds vaker op zoek naar kansen voor herontwikkeling op bestaande terreinen. Marktpartijen beschikken vaak over veel lokale kennis. Logistiek vastgoed is een dermate interessant beleggingsproduct geworden dat de concurrentie om schaarse grond vele (inter)nationale partijen trekt. WDP, Prologis, Heylen, Montea, Logistic Capital Partners, VGP, Panattoni, GLP, CTP en Exeter zijn inmiddels bekende namen in Nederland, welke ook in Parkstad Limburg actiever zijn geworden. Deze partijen scannen voortdurend de markt voor potentiële locaties. Hierbij maken ze gebruik van locatieonderzoeken, waarbij ze beoordelen op diverse indicatoren. Denk hierbij bijvoorbeeld aan omzetontwikkeling van bedrijven, einde van huurcontracten, faillissementen, risico op grondvervuiling, et cetera. Zo proberen ze tijdig posities in te nemen en lopen ze voor op de bedrijfsvraag. Hoewel een brownfield risicovoller kan zijn dan een greenfield, is het in de huidige markt financieel aantrekkelijk om brownfields te herontwikkelen.

Met bruto aanvangsrendementen die richting 3,5 á 4% zakken, en investeringssommen van beleggers oplopend tot € 800 á 1.000 m² per kavel blijft er voldoende marge voor ontwikkelaars. 4 Marges die partijen verrekenen met eventuele risico’s op andere locaties, zoals bodemsanering of langere leegstand.

3.3 Op zowel korte als middellange termijn potentie voor nieuwe brownfieldontwikkelingen In de zeven gemeenten in Parkstad Limburg liggen in totaal 45 formele bedrijventerreinen (excl. stedelijke dienstenterreinen en kantoorlocaties) met uitgegeven voorraad. Deze terreinen voldoen niet allen aan de locatievereisten van grotere logistieke bedrijven: goed bereikbaar per vrachtwagen en/of water, nabijheid van snelwegafslag, passende infrastructuur en milieucategorie. Een deel van de 45 bedrijventerreinen is vanwege andere redenen niet interessant voor herontwikkeling voor grootschalige logistiek, bijvoorbeeld In een sterk vereenvoudigde rekensom gaan we uit van een aankoop van grond voor circa € 100 per m², sloop van eventuele opstallen á € 50 per m² (30-50% van perceel bebouwd), bouw- en ontwikkelkosten voor nieuwbouw van € 600-800 per m² (uitgaande van 50-60% bebouwd) en een stelpost voor onvoorziene kosten van € 75 per m² (bodemsanering, grondwerk, verharding, etc.). De kosten voor een herontwikkeling komen daarmee op circa € 700 per m².

4

16

Vraag naar grootschalige logistiek en potentie brownfields 21.260

omdat het terrein nog relatief nieuw is (zoals Avantis en Trilandis), of omdat het gericht is op een andere doelgroep (zoals Coriopolis of Smitzerveld). Ruim 50% van de totale oppervlakte bedrijventerrein in Parkstad Limburg betreft kavels groter dan 3 hectare (ruim 510 hectare in totaal). Er zijn circa 10 bedrijventerreinen niet meegenomen in het potentieonderzoek, goed voor circa 2% van de totale voorraad in areaal. Het gros hiervan bestaat uit kleine tot middelgrote, reguliere bedrijventerreinen, veelal gelegen nabij dorpskernen of binnen het stedelijk weefsel. Het zijn vaak lokale bedrijventerreinen met een relatief kleine korrelgrootte, en op wat grotere afstand van de snelweg en de rondweg. Grootschalige logistiek is hier minder interessant en wenselijk. Daarnaast zijn er nog enkele grotere terreinen die markttechnisch niet primair in beeld zullen zijn bij logistieke eindgebruikers en ontwikkelaars, maar waar het ook niet op voorhand is uit te sluiten dat er zeer incidenteel toch een ontwikkeling op wordt gepakt. In de bijlage vind u een overzicht van de selectie bedrijventerreinen. Circa 45 hectare in bestaande voorraad biedt potentie op dit moment…… Op basis van de BPI (zie de bijlage voor de toelichting van de methodiek) concluderen we dat circa 45 hectare op bestaande bedrijventerreinen in Parkstad Limburg nu kansrijk is voor herontwikkeling op korte termijn.

Het gaat dan dus om plekken waar al actief herontwikkeling speelt (laaghangend fruit). Naast deze 45 hectare vindt op dit moment op 30 hectare al actief herontwikkeling plaats (denk aan herontwikkeling van Panattoni op De Beitel, of voor Ranpak op Julia). ….daarnaast op termijn circa 50 hectare potentieel geschikt voor herontwikkeling We signaleren ook diverse middellange en lange termijn kansen/risico’s. Hoewel nog onzeker, zal een (groot) deel van deze plekken op termijn mogelijk op de markt komen. Indicatief schatten we in dat het hierbij ook om circa 50 hectare gaat. Omdat er relatief veel dynamiek is verwachten we dat het hier niet bij blijft. De inschatting van de potentie baseren we op basis van de huidige meting. Op termijn kan er meer/minder potentie zijn voor herontwikkeling. Denk bijvoorbeeld aan het vertrek van een bedrijf (bv. door faillissement) waardoor een locatie aantrekkelijker wordt voor marktpartijen om te herontwikkelen. Ook de gesignaleerde verouderde bedrijfsruimtevoorraad (paragraaf 3.1) kan herontwikkeling op middellange termijn een boost geven. Zaak is om dit goed in de gaten te houden. Kansen/potentie voor herontwikkeling deels op ongewenste locaties Een deel van de potentie voor herontwikkeling is gelegen op terreinen waar grootschalige logistiek mogelijk ongewenst is.

Dit vanwege het specifieke profiel (doelgroep) welke de gemeenten nastreven of de ligging van de locatie (ongeschikt voor veel vrachtverkeer). In totaal signaleren we 125 hectare aan herontwikkelingspotentieel, waarvan nu 30 hectare al herontwikkeld wordt op dit moment. Op korte termijn verwachten we dat circa 30 hectare geschikt (en gewenst) is voor herontwikkeling (dit uit een totale potentie van 45 hectare). Op middellange/lange termijn gaat het om circa 30 hectare (van de totale potentie van 50 hectare). Omgekeerd betekent dit dat circa 20 hectare aan potentiële locaties op ongewenste locaties gelegen is. Voor zover in te schatten nu is er dus een potentie van circa 60 hectare in de brownfields (op gewenste locaties), bovenop de 30 hectare waar nu een vergunningaanvraag loopt of verleend is. Tabel 9: Overzicht potentie brownfields Parkstad Limburg Al in herontwikkeling Op gewenste locaties Verdeling naar omvang kavels (op gewenste locaties) Op ongewenste locaties

Korte termijn (<3 jaar) 30 hectare 30 hectare • >10 hectare: 1x • 5-10 hectare: 2x • <5 hectare: 3x 15 hectare

Middellange/lange termijn (3-5 jaar) 30 hectare • >10 hectare: 0x • 5-10 hectare: 2x • <5 hectare: 3x 20 hectare

Inzet op brownfields noodzakelijk om grotere vraag naar nieuwe locaties te verminderen De bedrijfsruimte- en zeker de logistieke markt zijn volop in beweging. In het bijzonder de logistieke markt kent een hoge dynamiek en veel investeringen. Dit betekent dat er veel huisvestingsvraagstukken spelen.

Vraag naar grootschalige logistiek en potentie brownfields 21.260

17

We denken in dit verband aan de vestiging van nieuwe (buitenlandse) bedrijven, bedrijfsuitbreidingen (extra vestiging vanwege groei), vernieuw- en/of verbouwplannen om te voldoen aan capaciteitsgebrek of volumegroei, etc. Uit eerdere onderzoeken van Stec Groep (Logistiek in Beeld 2016 en 2019) bleek al dat bij circa 30 tot 40% van de grotere logistieke bedrijven in Nederland een huisvestingsvraagstuk speelt op korte of middellange termijn. Een groot deel van de dynamiek, zo blijkt uit historische verplaatsingsdata, betreft bedrijven die nu al in Parkstad Limburg gevestigd zijn. Herontwikkeling is een optie zodra de economische activiteit op een locatie sterk is afgenomen of vertrokken. Het gaat dan bijvoorbeeld om plekken waar een bedrijf vertrokken is, of waar vastgoed / kavel dusdanig verouderd is dat de functionaliteit beperkend is voor de bedrijfsactiviteiten (te krap, te ruim, niet meer passend bij de activiteiten, etc.). De context van een bestaand bedrijventerrein maakt dat herontwikkeling of groei voor zittende bedrijven niet altijd te realiseren is. Verhuizen is voor bedrijven een laatste optie. Eerst zal een bedrijf kijken naar het optimaliseren van bedrijfsprocessen, maatwerkoplossingen en/of aanhuur om de overflow te organiseren. Pas als dat niet lukt is verhuizen of een extra locatie een optie. Immers, hier zijn grote kosten en (bedrijfs)risico’s aan verbonden.

Vaak wordt gezegd dat ‘het kavel van de buurman maar een keer te koop is’. Indien dit het geval is kan een bedrijf groei realiseren met behoud van de bestaande locatie. De vraag naar logistiek vastgoed blijft, zoals geconcludeerd in het vorige hoofdstuk, met circa 50% van de totale vraag de komende jaren hoog. Een deel van die ruimtebehoefte kan op bestaande bedrijventerreinen gerealiseerd worden, zoals in deze paragraaf geconcludeerd. Echter, er zijn ook nieuwe locaties nodig. Soms is ook nieuw aanbod nodig om herontwikkeling of investeringen op bestaande terreinen mogelijk te maken. Het vertrek van een bedrijf kan aanleiding zijn voor een ander bedrijf om te investeren in vernieuwing of uitbreiding binnen de contouren van bestaande bedrijventerreinen. Voor een optimaal functionerende marktwerking is zowel de bestaande voorraad (incl. enige leegstand – tot het niveau van frictieleegstand van circa 5%) als nieuwe uitleg nodig. Immers, zonder deze schuifruimte loopt de markt vast. Bedrijven kunnen dan bij tijdelijke of acute ruimtevraag of bij aanhuur van een nieuwe locatie terecht in de bestaande voorraad.

Vraag naar grootschalige logistiek en potentie brownfields 21.260

18

4 Adviezen Advies 1: Bepaal welke bedrijven een bijdrage leveren aan (economische) structuurversterking op bedrijventerreinen in Parkstad Limburg Bedrijventerreinen belangrijk vanuit ruimtelijk en (sociaal) economisch perspectief Bedrijventerreinen zijn goed voor circa 26.000 banen (circa 25% van het totaal 5). Hoewel dit aantal substantieel is, is het aantal medewerkers per hectare (de arbeidsquote) relatief laag, vergeleken met andere regio’s in Nederland. Er is dus nog een zekere potentie om de arbeid op de bedrijventerreinen te intensiveren. Toch zijn diverse (stuwende) bedrijven gevestigd op de verschillende bedrijventerreinen. We denken in dit verband bijvoorbeeld aan bedrijven als Medtronic, Boston Scientific, Dynalogic, Ranpak, Heusschen&Schrouff, Refresco, DSM, Emma Shoes, etc. Deze bedrijven kennen naast de eigen werkgelegenheid ook een afgeleid werkgelegenheidseffect. Dit tekent ook dat bedrijventerreinenbeleid van belang is voor de economische structuurversterking in brede zin, dus zowel op vlak van ruimte, maar ook economie en arbeidsmarkt. Op bedrijventerreinen is veel werkgelegenheid geconcentreerd welke praktisch van aard is. Gelet op het profiel van de arbeidsmarkt in de regio sluit dit goed aan. Echter, steeds meer bedrijven automatiseren of digitaliseren. Dit vraagt om een hoger opleidingsniveau van de werkzame beroepsbevolking (of werkzame personen).

De schaarse ruimte en de steeds schaarser wordende arbeidsmarkt noopt ook tot keuzes maken. Welk deel van de vraag naar bedrijfslocaties wil de regio wel/niet faciliteren? Voor Parkstad Limburg zijn bedrijventerreinen dus een belangrijke banenmotor. Het gebruik kan intensiever. Echter, ook voor de energietransitie en de transitie naar een circulaire economie zijn bedrijventerreinen van grote waarde. Een vorm van bedrijventerreinen beleid is zeker op zijn plaats. Herijk regionale afspraken om koers helder te maken en daarmee de markt te structureren Bedrijventerreinen kunnen – mits beter benut – een sterke bijdrage leveren aan de economische structuurversterking va de regio. Immers, als de terreinen beter benut worden, kan de werkgelegenheid op de terreinen al groeien van 28.000 tot 30.000 banen. Een groot deel van de economie in Parkstad Limburg is namelijk gevestigd op de bedrijventerreinen. Bovendien sluit dit type werkgelegenheid goed aan bij het arbeidsmarktprofiel van de regio (en kan bovendien ook een bijdrage leveren in het behouden/aantrekken van nieuw talent). Het is wenselijk om met de regiogemeenten afspraken te herijken over de bedrijventerreinen in Parkstad Limburg.

Welke koers is nodig? Zijn nieuwe locaties noodzakelijk? Hoe de bestaande voorraad op orde houden? Hoe inspelen op de nieuwe opgaven (energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie)? Ons advies is een visie op de gewenste ruimtelijk-economische ontwikkeling, de regionale structuur van bedrijventerreinen en het toekomstperspectief voor (de bestaande) terreinen te ontwikkelen op niveau van Parkstad Limburg en hier ook uitvoeringscapaciteit voor te borgen. Wezenlijk onderdeel is inzicht in: • De toekomstbestendigheid van de bestaande voorraad, inclusief verduurzamen van terreinen. • Het profiel van de bestaande bedrijventerreinen en de onderlinge complementariteit. Hieruit volgt dan ook de discussie over de (on)wenselijkheid van bepaalde typen bedrijven voor vestiging in de regio (en een trechter op de acquisitie-inspanningen). • De verhouding tussen vraag en aanbod, zowel kwalitatief als kwantitatief. Wezenlijk onderdeel hiervan is het opstellen van een overzicht van gewenste en ongewenste locaties voor grootschalige logistiek (zie ook verderop in dit hoofdstuk). • De bijdrage die bedrijventerreinen (kunnen) hebben in de verduurzamingsopgave (inclusief uitvoeringsagenda hiervoor). 5 Overige werkgelegenheid is gevestigd op stedelijke dienstenterreinen/kantoorlocaties, in (winkel)centra en in woonwijken in Parkstad Limburg.

Een groot deel van de werkgelegenheid (circa 40%) werkt bijvoorbeeld in de zorg, het onderwijs of bij de overheid. Van deze sectoren werkt slechts een beperkt deel vanaf een bedrijventerrein.

Vraag naar grootschalige logistiek en potentie brownfields 21.260

19

Regionale meerwaarde van vestigingen bepalen Op dit moment vindt slechts zeer beperkt een afweging plaats van de regionale meerwaarde van bedrijven die zich als potentiële vestigingskandidaat aandienen bij gemeenten in Parkstad Limburg. Dit betekent dat er in potentie zich activiteiten in de regio kunnen vestigen zonder dat zij iets toevoegen aan de regionale economie. Zeker in tijden waarin de grond schaars is (er is maar beperkt grond uitgeefbaar in Parkstad Limburg) en gelet op de (sociaal) economische ambities van de regio, kan dit knellen. Wanneer er sprake is van grondpositie kunnen in de regionale afspraken over bedrijventerreinen ook spelregels opgenomen worden over hoe de regiogemeenten met de schaarse ruimte omgaan. De gemeenten werken dan een set aan criteria uit waarop zij kunnen beoordelen (‘objectief, toetsbaar en redelijk’) of er sprake is van een regionale economische en maatschappelijke meerwaarde, zodra een bedrijf zich aandient. We denken in dit verband bijvoorbeeld aan een minimaal aantal arbeidsplaatsen, de bereidheid van bedrijven om lokaal/regionaal personeel aan te trekken, de concrete plannen van bedrijven ten aanzien van energie(voorziening) & duurzaamheid, de maatschappelijke meerwaarde van het bedrijf en/of de bijdrage die bedrijven leveren aan onze doelstellingen op gebied van klimaat, bereikbaarheid en leefbaarheid.

Hierbij past ook de afspraak dat gemeenten de verkoop van grond alleen aan eindgebruikers doen. Hiermee wordt voorkomen dat er wel een gronddeal is, maar geen arbeidsplaatsen gerealiseerd worden. Wanneer er geen sprake is van grondpositie door de gemeente zijn de mogelijkheden om eisen te stellen aan het vestigende bedrijf beperkter. Met name de regels in het vigerende bestemmingsplan vormen dan nog een instrument om te sturen op het type bedrijf dat zich op het bedrijventerrein zal vestigen. Meerdere regio’s werken momenteel aan criteria om de regionale meerwaarde van nieuwe vestigingen te kunnen toetsen. Gelet op een brede integrale afweging over ruimtelijke en sociaal economische vraagstukken is een dergelijke overweging ook aan te bevelen voor Parkstad Limburg.

Advies 2: Ruimte voor grootschalige bedrijfskavels en logistiek in Parkstad Limburg droogt op: zowel bestaande voorraad als nieuw bedrijventerrein kan oplossing bieden voor ruimtegebrek Ruimtevraag tot en met 2030 circa 50 tot 70 hectare exclusief bovenregionale vraag We verwachten dat de vraag naar bedrijventerreinen in Parkstad Limburg tussen 40 en 50 hectare (methode 1) en 37 en 84 hectare (methode 2) ligt. Gelet op de uitgifte in de bestaande voorraad verwachten we dat de historische uitgifte een onderschatting geeft van de daadwerkelijke vraag naar bedrijventerrein in Parkstad Limburg. Tot en met 2030 verwacht Stec Groep een vraag in Parkstad Limburg van circa 50 tot 70 hectare. Na 2030 valt de vraag niet geheel weg. We verwachten dat in de periode 2031-2040 een additionele 40 hectare ruimtevraag reëel is. Dus voor de periode 2022 tot en met 2040 is de verwachte ruimtevraag circa 90 tot 110 hectare. Deze vraagprognose gaat uit van een beperkte (historische) toestroom van bedrijven van buiten de regio. Een korte analyse leert dat de regio Parkstad Limburg in het verleden diverse bedrijven van buiten de regio heeft kunnen faciliteren. Een groot deel van de bedrijfskavels in Parkstad Limburg is ingevuld met bedrijven die al (deels) in de regio gevestigd waren.

In de recente periode is er echter een toegenomen interesse van bedrijven van buiten Parkstad Limburg voor kavels in de regio. Voor vestiging van deze bedrijven staat de regio in concurrentie met andere regio’s. En bovendien kan de vraag gesteld worden of alle bedrijvigheid bijdraagt aan de regionale economie. Op basis van onze inschatting is het zeker mogelijk dat de regio in de nabije toekomst circa 20-30 hectare extra vraag van buiten kan verwachten. Na 2030 zou dit nog een 20 hectare extra kunnen zijn.

20

Vraag naar grootschalige logistiek en potentie brownfields 21.260

Figuur 5: Vraag naar bedrijventerreinen in Parkstad Limburg in twee perioden (in hectares) 70 60

50-70

50 40

40

Uitbreidingsvraag

30

Additionele vraag

20 10

20-30

20

0 2022-2030

2031-2040

Stec Groep, 2022

We verwachten dat ca. 50-60% van de totale vraag (in areaal) naar kavels >3 hectare zal zijn. Dit baseren we op de historische uitgifte (enkele grootschalige transacties drukken zwaar op het totaal) en de aanhoudende locatiedynamiek binnen de logistieke sector in de komende jaren. Dit betekent dat de vraag naar kavels groter dan 3 hectare in Parkstad Limburg t/m 2040 op circa 80-90 hectare ligt. Voornamelijk door vraag vanuit logistieke bedrijvigheid, maar ook vanuit de overige relevante doelgroepen (o.a. maakindustrie) ligt de ruimtevraag voor een steeds groter aandeel in het segment >3 hectare. Omgekeerd betekent dit dat circa 50 tot 70 hectare van bedrijven afkomstig is uit het MKB (<3 hectare). Aanbod bedrijfskavels is beperkt Als we een blik werpen op het aanbod in Parkstad Limburg, dan concluderen we dat er op reguliere bedrijventerreinen (excl. stedelijke dienstenterreinen en kantoorlocaties) circa 35 hectare aan terstond uitgeefbare grond voor uitgifte beschikbaar is (greenfields). Een deel hiervan is al onder optie (of verkocht). Het gaat bijvoorbeeld om enkele kavels op Trilandis en Spekholzerheide. Op langere termijn zijn mogelijk een drietal locaties beschikbaar voor verdere uitbreiding van het bedrijventerreinenareaal.

Deze locaties (waarvan de grootste Emma – Heerlen, Hendrik in Brunssum en Hendrik Uitbreiding in Brunssum) kennen een totale oppervlakte van circa 70 hectare. Echter, een deel van de locaties is nu nog niet beschikbaar, grotendeels door beperking vanuit de stikstofproblematiek. Er lijkt sprake te zijn van een kwalitatieve mismatch Een nadere blik op het beschikbare aanbod leert dat op korte termijn een zeer beperkt aandeel van de kavels beschikbaar is/komt voor grootschalige bedrijvigheid. Binnen de nog uitgeefbare voorraad bedrijventerreinen gaat het om maximaal 10 tot 15 hectare voor bedrijven >3 hectare. We verwachten vanuit deze groep een vraag van 50-60 hectare tot en met 2030 (incl. incidentele vraag van buiten de regio). Bovendien blijft er ook vraag naar bedrijfskavels na 2030. Voor MKB-bedrijven lijkt er voldoende ruimte op korte termijn beschikbaar. De vraag tot 2030 is circa 30 hectare (kavels <3 ha) en het beschikbare en uitgeefbare aanbod is circa 20-30 hectare. Echter, ook binnen dit marktsegment zijn er beperkingen op locaties die uitgifte onmogelijk maken. Kleinere bedrijven kunnen overigens wel vaak in bestaand vastgoed ruimte vinden. Toch ligt ook hier een opgave voor gemeenten in Parkstad Limburg om voldoende (uitbreidings)ruimte te hebben in de toekomst. Ook na 2030 is de verwachting dat er nog circa 30 hectare aan vraag is.

Bestaande voorraad kan door herontwikkeling extra ruimte bieden voor vestiging van grote bedrijven, maar mogelijk niet voor alle ruimtevragers Meer dan de helft van de huidige bestaande grootschalige vastgoedvoorraad (>10.000 m² bvo) op bedrijventerreinen in Parkstad Limburg is gebouwd voor 1990, en dus ouder dan 30 jaar. Dat betekent dat

Vraag naar grootschalige logistiek en potentie brownfields 21.260

21

voor dit deel van de grootschalige vastgoedvoorraad het einde van de economische en technische levensduurin zicht is. Voor veel eigenaren van vastgoed komt er op korte termijn een momentum om te investeren in vastgoed of het kavel. Op delen van de bestaande bedrijventerreinen is de ruimtelijke kwaliteit ondermaats. Op enkele terreinen is extensieve bedrijvigheid met een lage arbeidsquote gevestigd. Dit biedt echter tegelijkertijd ook mogelijkheden om deze locaties economisch en ruimtelijk beter te benutten. Door in te zetten op een duurzaam gebouwde omgeving, ruimtelijke kwaliteit en klimaatadaptatie kan de levensduur van een bedrijventerrein verbeterd worden en bovendien een bijdrage in de arbeidsmarkt / werkgelegenheid geleverd worden. Naast 30 hectare welke nu al in herontwikkeling is voor grootschalige bedrijven, komt uit onze analyses naar voren dat circa 30 hectare op korte termijn en circa 30 hectare op middellange termijn geschikt is voor herontwikkeling (in totaal circa 60 hectare op termijn beschikbaar). Een deel van deze kavels kan ingezet worden voor de vestiging van nieuwe bedrijven. Echter, een deel van deze locaties zal in de toekomst niet beschikbaar komen. Er is verstevigde inzet nodig om de brownfield-potentie daadwerkelijk te benutten.