Document · PDF

Bijlage Stec Groep Gemeente Heerlen Woonbehoefteonderzoek

Raadsvergadering . (video) 29 januari 2025, gemeente HeerlenBij agendapunt: Visie- en ambitiedocument Nieuw Heerlens Woonfundament: Woonstad Heerlen in Balans en Bloei14.992 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 2

Deze migratie-instroom bestaat namelijk voor een groot deel ook uit personen die in de regio zijn gaan werken. Ook zijn dit relatief vaak jonge huishoudens, net zoals

we verwachten voor deze ontwikkeling. We zien daarom de terugloop van de beroepsbevolking niet als een extra huishoudensgroei bovenop het migratiescenario, maar juist als een belangrijke reden van het kunnen waarmaken van dit scenario. Hiermee is het migratiescenario realistischer dan wanneer deze vervangingsvraag er niet was geweest.

4.3 Aantrekken buiten-regionaal wonende werknemers De werkregio/gemeente van een persoon kan een belangrijke drijfveer zijn voor een verhuizing. Zo woont een deel van de personen die in Parkstad Limburg werkt er op dit moment (nog) niet. Dit komt mogelijk doordat ze de voorkeur geven aan een gemeenten waar ze zijn opgegroeid of gestudeerd hebben of omdat ze op zoek zijn naar een ander type woonomgeving. Een deel van hen kan mogelijk echter wel verleid worden om in de regio, en specifiek in de gemeente Heerlen te komen wonen. Dit kan door voor hen aantrekkelijke woonproducten en een woonmilieu aan te bieden dat op dit moment mogelijk ook nog onvoldoende in de regio aanwezig zijn, tegen een prijskwaliteitverhouding die voor deze doelgroepen aantrekkelijk is. Circa 33% van werkenden in Parkstad Limburg woont er niet Allereerst hebben we in beeld gebracht welk deel van de werkenden in Parkstad Limburg er nu niet woont. Dit blijkt in totaal 33% te zijn. Zij zijn relatief vaak theoretisch geschoold of het opleidingsniveau is onbekend. Dit tweede komt met name door het deel werknemers dat in het buitenland woont. Van hen is sowieso geen opleiding bekend. We zien vaker dat theoretisch geschoolden verder weg van hun werkgemeente wonen. Mogelijk komt dit doordat een groter deel van hen ook deels op afstand kan werken.

Figuur 29: Opleidingsniveau werkenden in de regio Parkstad Limburg naar woonregio, 2022

Buiten Parkstad

Binnen Parkstad

24%

21%

0% Praktisch geschoold

34%

38%

20%

40%

Middelbaar geschoold

21%

60%

21%

80%

100%

Theoretisch geschoold

Onbekend

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).

Jonge werknemers wonen relatief vaak buiten Parkstad Limburg Onderscheid makend naar leeftijd en huishoudenssamenstelling zien we dat alleenstaanden en stellen jonger dan 35 jaar relatief het vaakst in Parkstad Limburg werken, maar er niet wonen. Ook in oudere leeftijdsklassen zien we echter dat een groot deel terug dat buiten de regio woont. Van elke doelgroep woont meer dan 20% buiten de regio.

Figuur 30: Aandeel werknemers in Parkstad Limburg per doelgroep dat buiten de regio woont, 2022 0%

10%

20%

30%

Alleenstaand tot 35 jaar

40%

50%

34%

Alleenstaand 35 tot 55 jaar

29%

Alleenstaand 55 tot 75 jaar

25%

Stel tot 35 jaar

37%

Stel 35 tot 55 jaar

33%

Stel 55 tot 75 jaar

27%

Gezin

28%

Eenouder

21%

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).

Werknemers van buiten Parkstad wonen vaker in koopwoning We hebben ook in beeld gebracht in welk woningtype werknemers van binnen en buiten Parkstad Limburg wonen. Hieruit valt op dat de werknemers die niet in Parkstad wonen iets vaker woonachtig zijn in een grondgebonden koopwoning of een appartement in de particuliere huur.

Figuur 31: Woningtype werknemers Parkstad Limburg naar woonregio, 2022

Buiten Parkstad

7% 4%

Binnen Parkstad

12% 0%

71%

10%

6% 7% 4%

69% 20%

Corporatie Grondgebonden Corporatie Appartement

30%

40%

50%

8% 5% 3% 60%

Particulier Grondgebonden Particulier Appartement

70%

80%

90%

100%

Koop Grondgebonden Koop Appartement

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).

Koopwoningen buiten-regionale werknemers beduidend duurder We hebben vervolgens van de werknemers die in een koopwoning wonen ook onderscheidden wat de WOZ-waardeklasse is van hun koopwoning. Hierin zien we een duidelijk verschil terug tussen de waarde van de woning van werknemers die in Parkstad Limburg wonen en van werknemers die niet in de regio wonen. Zo had 46% van de koopwoningen van werknemers die buiten Parkstad Limburg woonden in 2022 een WOZ-waarde hoger dan € 350.000. Van de werknemers die in Parkstad Limburg woonden was dit slechts 23%. De WOZ-waarde van 2022 is gebaseerd op het prijspeil van 1 januari 2021. Inmiddels zijn de woningprijzen nog sterk doorgestegen.

Figuur 32: WOZ-waardeklasse koopwoningen van werknemers Parkstad Limburg naar woonregio, 2022

Buiten Parkstad 1%

16%

38%

Binnen Parkstad 4%

22%

42%

10%

20%

32%

30%

40%

50%

60%

70%

< 150 duizend

150-250 duizend

250-350 duizend

450-550 duizend

550-650 duizend

>= 650 duizend

12%

6% 6%

12%

6% 3% 2%

80%

90%

100%

350-450 duizend

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).

Sittard-Geleen, Maastricht en buitenland aantrekkelijkste woonplekken voor werknemers Parkstad We zien dat de helft van alle werknemers in de regio Parkstad Limburg woonachtig is in drie woonplekken: Maastricht, Sittard-Geleen of het buitenland. Verder valt op dat deze personen zeer lokaal in omliggende gemeenten wonen. Dit kan het lastiger maken om deze personen te verleiden tot een woning in Parkstad Limburg, aangezien de woon-werkafstand voor een groot deel niet zeer groot is. Daar staat tegenover dat ook de drempel om te verhuizen lager kan zijn, wanneer een aantrekkelijk woningaanbod en woon- en leefmilieu aangeboden kan worden.

Figuur 33: Woongemeente van buiten-regionale werknemers Parkstad Limburg, 2022 Sittard-Geleen Buitenland

16%

22%

Maastricht

Gulpen-Wittem 3%

Stein (L.)

Beek (L.)

4% 18%

4% 4%

Valkenburg aan de Geul Eijsden-Margraten Echt-Susteren

5% 5%

12%

Meerssen

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).

Uitgangspunt scenariostudie: aantrekken extra huishoudens mogelijk op basis van pendelstromen We zien dat op dit moment 1/3de van alle werknemers in Parkstad er niet woont. Dit is een potentiële groep huishoudens die verleidt kan worden naar een woning in de regio. Op dit moment is het zeer lastig in te schatten in hoeverre dit realistisch is. Ook hiervoor geldt dat dit nauw samenhangt met de aantrekkelijkheid van de woningen en het woonmilieu dat Heerlen weet te bieden en hoe toegankelijk dit te maken is voor huishoudens; het zogenaamde gespreide bedje (zie ook hoofdrapport ). We werken in deze scenarioverkenning daarom met een bandbreedte, bestaande uit: • Terugbrengen van het aandeel buiten-regionale wonende werknemers van 33% naar 20% 9.675 extra huishoudens tot 2050. • Terugbrengen van het aandeel buiten-regionale werknemers van 33% naar 25% - 5.910 extra huishoudens tot 2050. Bovenstaande resultanten zouden beiden zorgen voor een stevige huishoudensgroei in de regio. Wanneer het aandeel buiten-regionale werknemers wordt teruggebracht tot 20% kan dit resulteren in 9.675 huishoudens in de regio. We gaan er hiervoor vanuit dat gemiddeld 1,3 buiten-regionale werknemers per huishouden aanwezig zijn. We houden hierbij rekening met het feit dat dit er (bijna altijd) maximaal 2 zijn en in veel gevallen ook sowieso slechts 1 (alleenstaanden).

Uitgangspunt scenariostudie: 2/3de van extra huishoudens heeft midden- of hoog inkomen Voorgaande analyses geven aanleiding om binnen deze extra potentiële huishoudensgroei in te zetten op relatief veel huishoudens met een midden- of hoog inkomen. Dit komt doordat zij relatief vaak theoretisch geschoold zijn en ook relatief vaak in het bezit zijn van een koopwoning met een waarde van € 350.000 of meer. Ook zijn er voor deze doelgroep relatief weinig woonmogelijkheden in de regio Parkstad Limburg. Wanneer voor hen wel woonproducten worden aangeboden met een aantrekkelijke prijskwaliteitverhouding, in aansprekende woonmilieus zijn zij wellicht geneigd de stap naar Parkstad Limburg en Heerlen wel te maken. Uitgangspunt scenariostudie: verdeling naar huishoudenstypen en gemeenten leidt tot maximaal 6.000 extra huishoudens in de gemeente Heerlen We kunnen vervolgens de potentiële huishoudensgroei ook verder verdelen over doelgroepen en de gemeenten in Parkstad Limburg. We gebruiken hiervoor CBS Microdata. We nemen hiervoor de werkgemeente als uitgangspunt. We nemen namelijk aan dat huishoudens die vanwege hun werk verhuizen naar Parkstad Limburg dit in beginsel bij voorkeur ook richting hun werkgemeente doen (al kunnen buurgemeenten uiteraard ook aantrekkelijk zijn).

Hiernaast houden we rekening met het aandeel buiten-regionale werknemers per doelgroep (meer gezinnen dan jongeren) en de verhuisgeneigdheid per doelgroep. Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar verhuizen bijvoorbeeld vaker dan alleenstaanden en stellen tussen de 55 en 75 jaar. Dit leidt tot de volgende verdeling van alle extra huishoudens over Parkstad Limburg. In totaal tellen onderstaande percentages op tot 100%. We zien dat in totaal 62% van de potentiële huishoudensgroei in de gemeente Heerlen landt. Dit komt doordat er relatief veel (jonge) buiten-regionale werknemers in de gemeente Heerlen werken. Dit zijn in totaal 6.000 extra huishoudens tot 2050 bij het terugbrengen van het aandeel buiten-regionale werknemers tot 20% en 3.665 extra huishoudens tot 2050 bij het terugbrengen van het aandeel buiten-regionale werknemers tot 25%. In het migratiescenario was de verwachte huishoudensontwikkeling nog licht negatief (-200 huishoudens). Dit betekent dat via het meest positieve economische scenario een groei van +5.800 huishoudens tot 2050 mogelijk is.

Figuur 34: Verdeling potentiële huishoudensgroei over doelgroepen en gemeenten in Parkstad Limburg

Beekdaelen

1% 1%

Brunssum

0% 0%

10%

15%

20%

25%

30%

5% 4%

2% 2%

Heerlen

Kerkrade

1% 1%

Landgraaf

1% 0%

Simpelveld

1% 1% 0% 0%

Voerendaal

1% 1% 0% 0%

24%

27%

6% 5%

3% 2%

A&S < 35 jaar

Gezinnen

A&S 35-55 jaar

A&S 55-75 jaar

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).

Uitkomst scenariostudie: sterkste toename bij gezinnen met hoog inkomen De kwantitatieve potentiële huishoudensgroei van de gemeente Heerlen vertalen we in een kwalitatieve woningbehoefte. Hiervoor gebruiken we verschillende uitgangspunten: • 2/3de van de huishoudensgroei landt bij huishoudens met een midden- of hoog inkomen • Met name jonge huishoudens zijn verhuisgeneigd en wonen nu nog buiten Parkstad (zie figuur 31). • Instromende huishouden worden op termijn ouder en vormen gezinnen. Bovenstaande uitgangspunten zorgen er op de lange termijn voor dat met name het aantal gezinnen met een hoog inkomen in dit scenario toeneemt. Relatief veel buiten-regionale werknemers zijn onderdeel van een gezin en daarnaast zien we dat een deel van de instromende jongeren naar waarschijnlijkheid op termijn ook een gezin vormt. Uitkomst scenariostudie: doorvertaling naar kwalitatieve woonbehoefte tot 2050 Om deze huishoudens ook daadwerkelijk aan te trekken is een aantrekkelijk woonproduct noodzakelijk. Om die reden hebben we deze kwantitatieve huishoudensontwikkeling doorgerekend in het Stec-Doorstroommodel. In onderstaande figuren geven we de uitkomsten van de twee economische scenario’s met het terugbrengen van het aandeel buiten-regionale werknemers tot 25% en 20% ten opzichte van het migratiescenario (doorrekening migratieinstroom). We tonen de woningbehoefte tot 2050.

In de bijlagen is de woningbehoefte tot en 2030 en tot en met 2040 terug te vinden.

Uitkomst scenariostudie: duidelijk verschil in vraag naar grondgebonden woningen, met name in koopsegment Allereerst brengen we de behoefte aan grondgebonden woningen in beeld. Doordat met name het aantal jonge huishoudens en gezinnen extra toeneemt door deze economische scenario’s zien we een sterk effect terug in het grondgebonden segment. Dit is namelijk het woningtype waar veel van deze doelgroepen wensen te wonen (kijkend naar woonvoorkeuren). De toename is het sterkst in het koopsegment. Dit komt doordat het economisch scenario met name inzet op het aantrekken van huishoudens met een midden- of hoog inkomen. Interessante vraag is de mate waarin de bestaande woningvoorraad – bijvoorbeeld in de betaalbare segmenten- de komende jaren verbeterd kunnen worden. Bijvoorbeeld door woningverbetering in het kader van het VHF met investeringen in de woning, de woonomgeving en de duurzaamheid van de woningen. Én door een grotere aantrekkingskracht van Heerlen voor huishoudens van buiten, die mogelijk (meer) investeren in de kwaliteit van de woningen. Een belangrijke randvoorwaarde voor deze aantrekkingskracht is verbetering van het algehele vestigingsklimaat, waar al flinke stappen op gezet worden. We raden u aan goed te monitoren of de beoogde ‘trekkracht’ van Heerlen voor huishoudens met een hoger inkomen ook daadwerkelijk plaats vindt in de komende jaren.

Figuur 35: Woningbehoefte naar grondgebonden woningen o.b.v. economisch scenario met 25% buiten-regionaal wonenden, 2024-2050 -2.500

-2.000

-1.500

-1.000

-500

500

SH GGB - Tot aftop.grens SH GGB - Aftop. tot lib.grens VSH GGB - Liberalisatie tot € 1.100 VSH GGB - Meer dan € 1.100 KOOP GGB - Tot € 170.000 KOOP GGB - € 170.000 tot € 295.000 KOOP GGB - € 295.000 tot € 390.000 KOOP GGB - € 390.000 tot € 500.000 KOOP GGB - Meer dan € 500.000

Woonwensen - migratiescenario Verhuisgedrag - migratiescenario

Inlvoed economisch scenario - 25% Inlvoed economisch scenario - 25%

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2022), WoON2021, Progneff2021. Bewerking Stec Groep (2024).

1.000

Figuur 36: Woningbehoefte naar grondgebonden woningen o.b.v. economisch scenario met 20% buiten-regionaal wonenden, 2024-2050 -2.500

-2.000

-1.500

-1.000

-500

500

1.000

1.500

Woonwensen - migratiescenario Verhuisgedrag - migratiescenario

Inlvoed economisch scenario - 20% Inlvoed economisch scenario - 20%

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2022), WoON2021, Progneff2021. Bewerking Stec Groep (2024).

Uitkomst scenariostudie: bij appartementen zonder lift met name invloed op socale huur Bij appartementen zonder lift zien we dat de economische scenario’s met name een invloed hebben op de behoefte aan betaalbare sociale huurappartementen. Voor deze doelgroepen kan dit ook zonder lift zijn. Dit is het woningtype waar jonge huishoudens nog relatief vaak wensen te wonen en naartoe verhuizen.

Figuur 37: Woningbehoefte naar appartementen zonder lift o.b.v. economisch scenario met 25% buiten-regionaal wonenden, 2024-2050 -1.000

-800

-600

-400

-200

200

400

600

SH APP z. lift - Tot aftoppingsgrens SH APP z. lift - Aftopping tot liberalisatie VSH APP z. lift - Liberalisatie tot € 1.100 VSH APP z. lift - Meer dan € 1.100 KOOP APP. z.lift - Tot € 170.000 KOOP APP z.lift - € 170.000 tot € 295.000 KOOP APP z. lift - € 295.000 tot € 390.000 KOOP APP z. lift - € 390.000 tot € 500.000 KOOP APP z. lift - Meer dan € 500.000

Woonwensen - migratiescenario Verhuisgedrag - migratiescenario

Inlvoed economisch scenario - 25% Inlvoed economisch scenario - 25%

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2022), WoON2021, Progneff2021. Bewerking Stec Groep (2024).

Figuur 38: Woningbehoefte naar appartementen zonder lift o.b.v. economisch scenario met 20% buiten-regionaal wonenden, 2024-2050 -1.000

-800

-600

-400

-200

200

400

600

Woonwensen - migratiescenario Verhuisgedrag - migratiescenario

Inlvoed economisch scenario - 20% Inlvoed economisch scenario - 20%

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2022), WoON2021, Progneff2021. Bewerking Stec Groep (2024).

Uitkomst scenariostudie: invloed nultredensegment beperkt, geen extra instroom ouderen We zien dat de extra toename van de vraag naar nultredenwoningen zeer beperkt is door de economische scenario’s. Dit komt met name doordat er geen extra instroom verwacht wordt door de oudere doelgroep (75+). Zij zijn immers al niet meer werkend en zullen dus ook niet om die reden naar Parkstad Limburg verhuizen. Wel zijn er 55 tot 75-jarigen die voor een

nultredenwoning naar Parkstad Limburg kunnen verhuizen. We houden er echter wel rekening mee dat zij minder verhuisgeneigd zijn.

Figuur 39: Woningbehoefte naar nultredenwoningen o.b.v. economisch scenario met 25% buiten-regionaal wonenden, 2024-2050 0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

1.600

SH NULT - Tot aftoppingsgrens SH NULT - Aftopping tot liberalisatie VSH NULT - Liberalisatie tot € 1.100 VSH NULT - Meer dan € 1.100 KOOP NULT - Tot € 170.000 KOOP NULT - € 170.000 tot € 295.000 KOOP NULT - € 295.000 tot € 390.000 KOOP NULT - € 390.000 tot € 500.000 KOOP NULT - Meer dan € 500.000

Woonwensen - migratiescenario

Inlvoed economisch scenario - 25%

Verhuisgedrag - migratiescenario

Inlvoed economisch scenario - 25%

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2022), WoON2021, Progneff2021. Bewerking Stec Groep (2024).

Figuur 40: Woningbehoefte naar nultredenwoningen o.b.v. economisch scenario met 20% buiten-regionaal wonenden, 2024-2050 0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

Woonwensen - migratiescenario Verhuisgedrag - migratiescenario

Inlvoed economisch scenario - 20% Inlvoed economisch scenario - 20%

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2022), WoON2021, Progneff2021. Bewerking Stec Groep (2024).

1.600

4.4 Profiteren van uitbreiding van economische magneten zoals Brightlands Campus Niet enkel economische ontwikkelingen in de regio Parkstad Limburg kunnen leiden tot extra woningbehoefte. We zien dat de regio, en in dit onderzoek de gemeente Heerlen specifiek, ook kan profiteren van economische ontwikkelingen buiten de regio. We onderscheiden in dit onderzoek twee verwachte ontwikkelingen. Deze zijn verschillend van schaalgrootte en afstand tot Parkstad Limburg, namelijk: de uitbreidingen van de Brightlands Campus in de gemeente Sittard-Geleen en de uitbreiding van ASML in Eindhoven. We benoemen in deze paragraaf de huidige relatie van Parkstad Limburg tot de Brightlands Campus en geven vervolgens aan welke stappen en woningaanbod noodzakelijk zijn om op deze ontwikkelingen in te springen. Brightlands Campus: toekomstbeeld met +9.000 extra banen tot 2040 Eerder hebben we voor de Westelijke Mijnstreek een scenariostudie uitgevoerd naar de uitbreiding van de Brightlands Campus in de gemeente Sittard-Geleen. Ons uitgangspunt daarin was het geschetste toekomstbeeld van +9.000 extra banen tot 2040. In dit onderzoek gingen we ervan uit dat 37% uit de eigen regio kwam. Dit hebben we toendertijd ingeschat aan de hand van pendelstromen richting de Westelijke Mijnstreek. Nu kunnen we door middel van CBS Microdata bepalen wat de daadwerkelijke stromen zijn naar de Brightlands Campus.

Hiervoor kunnen we bijvoorbeeld ook onderscheid maken naar de gemeenten in de regio Parkstad Limburg. 7% van werkenden op Brightlands Campus woont in de gemeente Heerlen Op basis van pendelstromen naar de Brightlands Campus zien we dat op dit moment 7% van de werkenden daar in de gemeente Heerlen woont. Dit toont aan dat de gemeente Heerlen, indien het juiste woningaanbod aanwezig is, ook kan profiteren van een uitbreiding van deze campus.

Figuur 41: Herkomst werknemers Brightlands Campus, 2022

18% 26%

10% 3% 4%

4% 4% 4%

7% 5%

Sittard-Geleen Maastricht Buitenland Heerlen Stein (L.) Beekdaelen Echt-Susteren Brunssum Landgraaf Beek (L.) Kerkrade Overig

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).

Groot deel werkenden Brightlands Campus is middelbaar of theoretisch geschoold We zien dat een groot deel van de werknemers op de Brightlands Campus middelbaar of theoretisch geschoold is. Wel valt hierbij een verband op tussen het opleidingsniveau en de woongemeente. We zetten hiervoor de top-vijf woongemeenten op een rij. We zien zo dat relatief veel theoretisch geschoolden in Maastricht wonen, terwijl juist veel middelbaar geschoolden in de gemeente Heerlen wonen. Dit hangt mogelijk samen met het woningaanbod in deze

gemeenten, al zal een deel van de wonenden in Maastricht hier ook na het behalen van een (theoretische) opleiding zijn blijven wonen.

Figuur 42: Opleidingsniveau werknemers Brightlands Campus naar woongemeente, 2022 0% Sittard-Geleen

20%

Maastricht 2%

40%

29% 16%

80%

38%

100%

28%

40%

Buitenland

41% 100%

Heerlen 5% Stein (L.)

60%

41%

Totaal 4% Praktisch geschoold

33%

31%

21%

36%

26%

27%

37%

Middelbaar geschoold

34% Theoretisch geschoold

Onbekend

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).

Werknemers Brightlands Campus wonen hoofdzakelijk in grondgebonden koopwoning We kunnen ook in beeld brengen in wat voor woningtype werknemers op de Brightlands Campus wonen. Hieruit blijkt dat veruit het merendeel in een koopwoning woont. Dit zien we voor werknemers met alle opleidingsniveaus terug.

Figuur 43: Woningtype bewoond door werknemers Brightlands Campus naar opleidingsniveau, 2022 0% Praktisch geschoold

10% 2%

Middelbaar geschoold 5%3% Theoretisch geschoold 1% 3%

20%

40%

60%

80%

100%

73%

10% 2% 2%

83%

3%4% 2%

85%

2%6% 3%

Onbekend 2%6%

76%

1% 11% 4%

Eindtotaal 3%3%

82%

2% 6% 3%

Corporatie Grondgebonden

Particulier Grondgebonden

Koop Grondgebonden

Corporatie Appartement

Particulier Appartement

Koop Appartement

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).

Theoretisch geschoolden wonen wel beduidend vaker in duurdere koopwoning Wanneer we vervolgens het koopsegment verder opdelen naar prijsklassen, valt op dat de verschillen in opleidingsniveau dan wel groter zijn. Zo wonen theoretisch geschoolden beduidend vaker in een dure koopwoning vanaf € 350.000 (66%, WOZ-waarde 2022). Onder middelbaar geschoolden is dit slechts 33%.

Figuur 44: WOZ-waarde koopwoning bewoond door werknemers Brightlands Campus naar opleidingsniveau, 2022 0%

20%

Praktisch geschoold

32%

Middelbaar geschoold

28%

Theoretisch geschoold

10%

40%

18%

34%

Eindtotaal

19%

35%

9% 17%

16% 44%

22%

24%

100%

18%

39%

250-350 duizend

80%

41%

Onbekend

<250 duizend

60%

19% 22%

350-450 duizend

28% 24%

>450 duizend

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).

Potentie Brightlands Campus voor Heerlen: +290 woningen op basis van huidige pendelstromen tot 2040 Wanneer we een zelfde doorrekening maken als we eerder voor de Westelijke Mijnstreek hebben gedaan, komen we tot een potentie van +290 woningen in de gemeente Heerlen. Dit is op basis van de huidige pendelstromen (7% van totale woon-werkstromen). In potentie is het echter mogelijk om meer huishoudens aan te trekken. Potentie Brightlands Campus voor Heerlen: hogere behoefte mogelijk bij juiste woningaanbod We verwachten dat de toekomstige groei op de Brightlands Campus zich met name zal voordoen onder theoretisch geschoolden. Uit de cijfers van CBS Microdata blijkt dat zij voor meer dan 80% in een koopwoning wonen en dat van hen 66% in een koopwoning woont die meer dan € 350.000 waard is. Dit betekent dat nieuwe werknemers waarschijnlijk voor een groot deel ook op zoek zullen gaan naar een dure koopwoning. Om meer potentiële werknemers van de Brightlands Campus aan te kunne spreken is dus extra inzet op dit woningtype nodig. De totale potentie blijft echter relatief beperkt. Naar verwachting zullen er door de uitbreiding van de Campus hooguit 4.100 extra woningen nodig zijn. Hooguit 15% (620 woningen) zal daarvan waarschijnlijk in Heerlen landen. Ook dit is gezien de waarschijnlijke voorkeur voor de gemeente Sittard-Geleen en de huidige pendelverdeling al vrij veel.

4.5 Profiteren van uitbreiding economische magneten zoals ASML Een ander bedrijf dat bezig is met een uitbreiding is ASML. Zij zetten in op het toevoegen van bedrijvigheid voor 20.000 werknemers. Ze zetten in op bouw van een extra campus vanaf 2026 of 2027, waarna in 2030 de eerste werknemers kunnen starten. Naar verwachting heeft deze

uitbreiding dus ook nog na 2030 een effect op de woningbehoefte. De locaties van ASML liggen beduidend verderaf van de gemeente Heerlen dan de Brightlands Campus. Beide locaties liggen in het Stedelijk Gebied Eindhoven op circa 55 minuten rijden van de gemeente Heerlen. Huidige relatie Heerlen tot ASML is zeer beperkt: 0,4% werknemers ASML woont in Parkstad Om bovengenoemde reden is het allereerst zeer relevant om de huidige pendelrelatie van de gemeente Heerlen met ASML inzichtelijk te maken. Hieruit blijkt dat de huidige relatie van de gemeente Heerlen met bedrijvigheid die bij ASML wordt uitgevoerd 4 zeer beperkt is. In totaal woont 0,3% van de werknemers van ASML (en vergelijkbare bedrijven in de SGE) in de gemeente Heerlen en 0,4% in de regio Parkstad Limburg. Het merendeel woont namelijk in de SGE (57%) of in nabijgelegen gemeenten. Geen enkele gemeente op een vergelijkbare afstand als de gemeente Heerlen komt voor bovenin de lijst van pendelstromen. Wel valt op dat een derde van de werknemers zeer verspreid over het land woont. In elk van de overige gemeenten woont namelijk minder dan 2% van de werknemers.

Figuur 45: Werknemers ASML (en vergelijkbare bedrijvigheid in de SGE) naar woongemeente. 2022 Eindhoven Veldhoven Buitenland 33%

34%

Helmond Geldrop-Mierlo 's-Hertogenbosch Waalre Tilburg

2% 4% 5%

2% 3%

Valkenswaard Best Overig

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).

Relatief veel jonge huishoudens werkzaam bij ASML Wanneer we vervolgens onderscheid maken naar de doelgroepen die bij ASML werken, valt op dat een groot deel van hen nog relatief jong is. Zo is 86% jonger dan 55 jaar en 37% jonger dan 35 jaar.

We hebben ons gericht op bedrijvigheid met SBI-code 28 in het Stedelijk Gebied Eindhoven. Hiermee voorkomen we onthullingsrisico op bedrijfsniveau.

Figuur 46: Werknemers ASML (en vergelijkbare bedrijvigheid in de SGE) naar leeftijd en huishoudenssamenstelling. 2022

11%

Alleenstaand Tot 35 jaar Alleenstaand 35 tot 55 jaar Alleenstaand 55 tot 75 jaar Gezin Tot 35 jaar Gezin 35 tot 55 jaar Gezin 55 tot 75 jaar Stel Tot 35 jaar Stel 35 tot 55 jaar Stel 55 tot 75 jaar

15% 10% 6%

34%

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).

70% werknemers woont in grondgebonden koopwoning, 14% in particulier huurappartement We verdelen de doelgroepen vervolgens onder naar het woningtype waar ze wonen. Hieruit valt op dat 70% van alle werknemers van ASML in een grondgebonden koopwoning wonen. Met name gezinnen wonen hier vaak. Jonge werknemers wonen daarnaast vaak in een particulier huurappartement. Dit zal vaak een huurwoning boven de liberalisatiegrens zijn, gezien het inkomen dat zij verdienen.

Figuur 47: Woningtype bewoond door werknemers ASML (en vergelijkbare bedrijvigheid in de SGE) naar leeftijd en huishoudenssamenstelling, 2022 0%

20%

Alleenstaand Tot 35 jaar 2% 10%

21%

Alleenstaand 35 tot 55 jaar 5% 6% Alleenstaand 55 tot 75 jaar Gezin Tot 35 jaar

40%

60%

48%

49%

7% 4%

82%

Gezin 35 tot 55 jaar 3% 4%

90%

Gezin 55 tot 75 jaar

92%

5% 2%

Stel 35 tot 55 jaar 3%5% Stel 55 tot 75 jaar

75% 85%

6% 1%

Eindtotaal 4%5%

70%

11% 20%

13%

1% 3%

49%

100%

9% 5% 9% 4% 2% 1% 1% 1% 2%

61%

11% 5%

Stel Tot 35 jaar 1% 8%

80%

32%

2%7% 7% 1% 5% 1% 3% 14%

Corporatie Grondgebonden

Particulier Grondgebonden

Koop Grondgebonden

Corporatie Appartement

Particulier Appartement

Koop Appartement

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).

Meer dan driekwart bewoners koopwoning woont in woning met waarde van meer dan € 350.000 We maken vervolgens ook voor de werknemers van ASML een verdieping op de bewoners van een koopwoning. Hierbij valt op dat in vergelijking met de Brightlands Campus nog een groter deel in een dure koopwoning met een waarde van meer dan € 350.000 woont (WOZ-waarde 2022). In totaal is dit namelijk 77%. Met name jonge huishoudens en alleenstaanden wonen nog vaker in goedkopere koopwoningen.

Figuur 48: Prijsklasse koopwoning bewoond door werknemers ASML (en vergelijkbare bedrijvigheid in de SGE) naar leeftijd en huishoudenssamenstelling, 2022 0% Alleenstaand Tot 35 jaar

20%

40%

Alleenstaand 55 tot 75 jaar

Gezin Tot 35 jaar 2%

Stel Tot 35 jaar 4% 19%

Stel 55 tot 75 jaar 2%

20%

Eindtotaal 3%

20%

<250 duizend

250-350 duizend

36%

23%

24% 31% 25% 28% 350-450 duizend

10%

16%

37%

32%

Stel 35 tot 55 jaar 2%

24% 38%

24%

Gezin 55 tot 75 jaar 2% 15%

16%

21%

31%

11%

14% 13%

25%

38% 23%

100% 7% 5%

34%

35%

Gezin 35 tot 55 jaar 1% 12%

80% 31%

44%

13%

Alleenstaand 35 tot 55 jaar

60%

20% 22% 21% 450-550 duizend

27% 31% 28% >550 duizend

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).

Potentie Heerlen bij uitbreiding ASML: enkel mogelijk bij afspraken De analyse laat zien dat een scenario dat anticipeert op de grote toename aan arbeidsplaatsen gekoppeld aan ASML (en bedrijven in het cluster rondom ASML) geen automatisch gegeven is. Huishoudens vestigen zich tot nu toe overwegend in en rondom Eindhoven. Reisafstanden zijn beperkt. Met de forse beoogde uitbreiding van ASML gaat dit naar verwachting niet alleen regionaal opgevangen worden. Ook gaat het om forse aantallen mensen, die niet zonder een specifiek hierop toegesneden aanvullend woonprogramma gehuisvest kunnen worden. Hierop kan Heerlen zeker inspelen. We benadrukken echter dat dit niet zomaar gebeurt. Ook steden op vergelijkbare afstand van Eindhoven met een aantrekkelijk woonimago trekken weinig ASML-ers. Wellicht kan een bestuurlijke afspraak tussen de gemeente en ASML waarin de gemeente aanbiedt bijvoorbeeld 2.000 wooneenheden te faciliteren binnen x termijn onder voorwaarde x, y en z een gamechanger zijn. Potentie Heerlen bij uitbreiding ASML: 2.000 werknemers in Heerlen vaker jong en alleenstaand Wanneer de gemeente Heerlen (en de regio Parkstad Limburg) heldere afspraken weet te maken over het huisvesten van werknemers van ASML zal dit relatief vaak gaan om personen die oorspronkelijk niet afkomstig zijn uit Nederland en om die reden snel huisvesting nodig hebben.

Zij kunnen dit vervolgens vanwege de stevige woningdruk in het Stedelijk Gebied Eindhoven niet gemakkelijk daar krijgen. Onder andere de gemeente Heerlen kan hierbij helpen. Zoals net genoemd geven we hieronder een gewenste verdeling weer als 2.000 werknemers huisvesting in de gemeente Heerlen nodig hebben. We houden er rekening mee dat met name jonge, relatief kleine huishoudens, de stap naar Nederland maken om bij ASML te gaan werken.

Mix van particuliere huurappartementen en grondgebonden koopwoning in diverse prijsklassen gewenst Op basis van CBS Microdata zien we dat zij relatief vaak een particulier huurappartement zoeken. Ook grondgebonden koopwoningen zijn bij veel alleenstaanden en stellen tot 55 jaar echter gewenst. We zien dat zij dan vaak in koopwoningen wonen in een zeer divers prijssegment. Wanneer de gemeente Heerlen inzet op de huisvesting van werknemers van ASML lijken particuliere huurappartementen boven de liberalisatiegrens en grondgebonden koopwoningen vanaf circa € 250.000 dan ook het meest gewenst. We adviseren hiervoor ongeveer een verdeling aan te houden van 33% particuliere huurappartementen, 17% grondgebonden koopwoningen tot € 355.000. 17% grondgebonden koopwoningen vanaf € 355.000 en 17% koopappartementen in diverse prijssegmenten. Dit sluit goed aan op de woonwensen van alleenstaanden en stellen tot 55 jaar die bij ASML werken. Indien ook inzet op gezinnen mogelijk is, dan is een extra nieuwbouwaanbod van dure koopwoningen vanaf € 355.000 ook mogelijk.

4.6 Overzicht scenariostudie Scenario

Maximale* HHontwikkeling 2024 tot 2050

Basisscenario (Progneff2021 + migratietrend doorgetrokken komende 10 jaar) Migratiescenario (Progneff2021 + migratietrend doorgetrokken tot 2050)

-3.795 -220

Economisch scenario – terugbrengen buiten-regionaal wonende werknemers

+5.775

Economisch scenario – profiteren van groei Brightlands Campus

+6.395

Economisch scenario – profiteren van groei ASML

+8.395

*Op basis van het meest optimistische scenario en indien alle scenario’s waargemaakt worden (optelsom).

Colofon Datum: 26 juli 2024 Projectnummer: 23.273 Opdrachtgever: Gemeente Heerlen Opdrachtnemer: Stec Groep Adviseurs: Esther Geuting, Job Wevers & Saïd Ibrahim Stec Groep Onderzoek en advies over wonen, werken en leefomgeving Postbus 217, 6800 AE Arnhem Willemsplein 5, 6811 KA Arhnem 026 - 751 41 00 info@stec.nl www.stec.nl

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Heerlen&id=29e69112-cb47-4a5f-b9fe-9df3647e2a54