Bijlage Stec Groep Gemeente Heerlen Woonbehoefteonderzoek

Woonbehoefteonderzoek Heerlen Stec Groep aan de gemeente Heerlen 31 juli 2024

2

Inhoudsopgave 1.

2.

3.

4.

Blik op de huidige woningmarkt

3

1.1 1.2 1.3 1.4

3 6 9 12

Hoog aandeel huurwoningen kenmerkt woningvoorraad Woningmarkt steeds krapper voor lage- en middeninkomens Koopwoningen sterk in prijs gestegen, betaalbaar aanbod is beperkt Sociale markt

Demografie en migratiestromingen

13

2.1 2.2 2.3 2.4

13 16 20 22

Aantal inwoners stabiliseert, groei in aantal huishoudens Heerlen kent een positieve migratie, vooral van jonge huishoudens Buitenlandse instroom Binnengemeentelijke verhuizingen

Woningbehoefte

25

3.1 3.2 3.3

25 28 29

Kwantitatieve huishoudensontwikkeling ontleed op basis van drie scenario’s Doelgroepen in beeld door Stec-Doelgroepen indeling Kwalitatieve woningbehoefte op hoofdlijnen

Economische scenariostudie

34

4.1 4.2 4.3 4.4

34 35 38

4.5 4.6

Verkenning van mogelijkheden Vervangingsvraag beroepsbevolking Aantrekken buiten-regionaal wonende werknemers Profiteren van uitbreiding van economische magneten zoals Brightlands Campus Profiteren van uitbreiding economische magneten zoals ASML Overzicht scenariostudie

47 49 53

3

1. Blik op de huidige woningmarkt In dit hoofdstuk gaan we in op kenmerken en recente ontwikkelingen van de bestaande woningvoorraad. Dit betreft onder andere een toelichting op de verschillende woningtypen en prijssegmenten, aandacht voor verduurzaming van de voorraad en een analyse van de historische en huidige woningmarktsituatie. We doen dit op het niveau van de gemeente Heerlen waarbij we geregeld een vergelijking maken met de landelijke voorraad. Op deze manier brengen we ook de landelijke verschillen in beeld.

1.1 Hoog aandeel huurwoningen kenmerkt woningvoorraad Een groot deel van de toekomstige woningvoorraad van de gemeente Heerlen staat er al. Om de woonopgaven voor de toekomst te bepalen, is scherp inzicht in de huidige voorraad daarom cruciaal. Hieronder benoemen we eerst enkele kenmerken van de woningvoorraad in Heerlen. In verhouding met het landelijke gemiddelde meer huurwoningen en minder koopwoningen in Heerlen Uitgesplitst naar eigendom blijk dat de woningvoorraad van Heerlen voor 47% bestaat uit koopwoningen. Dit is relatief weinig ten opzichte van het landelijke aandeel (59%). Daar tegenover staat dat het aandeel huurwoningen relatief hoog is in de gemeente. Zo bedraagt het corporatiebezit 36% van de woningvoorraad en is het particuliere bezit 17%. Het corporatiebezit is in Heerlen groter dan het landelijke aandeel (32%). Ook het particuliere huur bezit is in Heerlen (17%) groter dan het landelijke aandeel (9%).

Figuur 1: Woningvoorraad naar eigendom in Heerlen (buitenste ring) vergeleken met Nederland

11% 6%

Koop egw

4%5% 41%

20% 50%

20% 12%

Corp. huur egw Corp. huur mgw Part. huur egw

9% 16%

Koop mgw

Part. huur mgw 6%

Bron: Lokale Monitor Wonen (2021), bewerking Stec Groep (2024). Egw = eengezinswoning. Mgw = meergezinswoning. Corp. = corporatie, Part. = particulier.

Meer dan de helft van de woningvoorraad bereikbaar voor middeninkomens We hebben de koopwoningen in Heerlen uitgesplitst naar prijssegmenten. We hebben hiervoor de meest recente WOZ-gegevens van CBS-microdata gebruikt (2023). Deze tonen een inschatting van de woningwaarde op peildatum 1 januari 2023. Sindsdien is de prijsontwikkeling beperkt geweest waardoor dit ook nu nog een goed beeld geeft van de huidige woningprijzen. Wat opvalt is dat het segment dat bereikbaar is voor startende middeninkomens (tot €295.000) behoorlijk

4

groot is (56%). De woningmarkt is dus relatief makkelijk te betreden voor middeninkomens. Verder zien we 11% van de woningen een WOZ-waarde heeft die hoger is dan € 390.000, de landelijke grens voor betaalbare woningen. Relatief gezien bestaat de woningvoorraad in Heerlen uit een groter aandeel betaalbare woningen dan dure woningen.

Figuur 2: Koopwoningen naar prijsklassen in Heerlen 6%

5% 20% Tot € 170.000

16%

€ 170.000 tot € 295.000 € 295.000 tot € 390.000 € 390.000 tot € 500.000 Meer dan € 500.000 53%

Bron: WOZ-gegevens gemeente Heerlen (2023), bewerking Stec Groep (2024).

Grootste aandeel van de woningvoorraad gebouwd tussen 1945 en 1985, woningtypen komen overeen met het landelijke gemiddelde en verduurzamingsopgave bij oudere woningen We hebben de woningvoorraad van de gemeente Heerlen vervolgens opgedeeld naar bouwperioden, woningtypen en energielabels. Hiervoor gebruiken we het BAG-bestand van de gemeente. Voor de vergelijking met Nederland gebruiken we data van het CBS. We zien dat er in de gemeente Heerlen weinig woningen staan van voor 1850 (0%) en van tussen 1850 en 1945 (17%). Woningen uit de periode 1945 tot 1985 zijn over het algemeen minder aantrekkelijk en dus kwetsbaar. De voorraad in deze periode is in Heerlen groter (60%) dan het landelijk gemiddelde (44%). Ook is er relatief weinig nieuwbouw (6%) ten opzichte van het landelijk gemiddelde (15%). Dit baseren we op het aantal woningen dat gebouwd is na 2005.

Figuur 3: Woningvoorraad naar bouwperiode in Heerlen (buitenste ring) vergeleken met Nederland (binnenste ring) 6%0% 17%

17% Tot 1850

15% 1% 17%

1850 tot 1945 1945 tot 1975

23% 30% 21%

14%

39%

Bron: BAG (2023), CBS (2023), bewerking Stec Groep (2024).

1975 tot 1985 1985 tot 2005 Later dan 2005

5

Wat betreft de woningtypen zien we dat de voorraad aan appartementen het grootste is in de gemeente Heerlen (39%). Ook de voorraad tussen- of geschakelde woningen is groot (33%). De voorraad twee-onder-een-kap- (8%) en vrijstaande (5%) woningen is het kleinst. De hoekwoningen vormen met 15% de middenmoot. Op de vrijstaande woningen na zijn er amper verschillen met het landelijk gemiddelde zichtbaar.

Figuur 4: Woningvoorraad naar woningtype in Heerlen (buitenste ring) vergeleken met Nederland (binnenste ring) 5%

8%

Appartement

13% 9%

33%

36%

Hoekwoning

39%

Tussen of geschakelde woning 29%

Tweeonder1kap 13% Vrijstaande woning 15%

Bron: BAG (2023), CBS (2023), bewerking Stec Groep (2024).

Een belangrijke opgave binnen de bestaande woningvoorraad is het verduurzamen van woningen. Om de huidige mate van duurzaamheid in beeld te brengen, maken we gebruik van de energielabels van woningen. We maken hierbij wel de kanttekening dat van een groot deel van de woningen nog geen energielabel bekend is. Enkel bij nieuwbouwwoningen, woningen die recent aangeboden of verkocht zijn en corporatiewoningen is het energielabel (veelal) bekend. Voor een relatief groot deel gaat het hier dus om nieuwere woningen. Om oververtegenwoordiging van nieuwe woningen te voorkomen maken we in onderstaande figuur onderscheid naar bouwperiode. Zo zijn de opgaven per bouwperiode beter inzichtelijk gemaakt. Wat opvalt is dat de bouwperiode van de woning een duidelijke rol speelt in de mate van verduurzaming. Over het algemeen geldt: hoe jonger de woning, hoe hoger het energielabel. Met name bij woningen tot 1945 bestaan nog forse verduurzamingsopgaven.

Figuur 5: Energielabels Heerlen 0%

20%

40%

Tot 1945

5% 3%

15%

19%

1945-1970

14%

7%

25%

60% 19% 19%

80% 18%

100% 21%

16%

9%

A 9%

B C

1970-1985

13%

17%

44%

14%

7%

4%2%

D E

1985-2000

28%

39%

28%

4% 1%

F G

Na 2000

80%

Bron: BAG (2023), bewerking Stec Groep (2024)

15%

3%

6

1.2 Woningmarkt steeds krapper voor lage- en middeninkomens De woningmarkt is in heel Nederland de afgelopen jaren sterk onderhevig geweest aan prijsstijgingen. Dit heeft grote gevolgen voor de betaalbaarheid van wonen, zo ook in de gemeente Heerlen. Met name voor startende huishoudens met een laag- of middeninkomen is hierdoor de markt steeds krapper geworden. We analyseren hieronder de huidige woonsituatie van huishoudens in Heerlen. We maken hierbij onderscheid naar inkomen om de passende woningvoorraad per inkomensgroep in beeld te brengen. Te weinig passende woningen voor middeninkomens en huishoudens met de hoogste inkomens Allereerst maken we een confrontatie tussen de bestedingskracht van huishoudens op basis van inkomen en de betaalbaarheid van de woningvoorraad op basis van de WOZ-waarde en (geschatte) huurprijzen. Dit geeft een eerste beeld over in hoeverre de woningvoorraad aansluit op de huishoudensamenstelling van de gemeente Heerlen. We maken onderscheid naar enkele inkomensgroepen, die bijvoorbeeld samenhangen met de toewijzingsregels voor sociale huurwoningen. Dit betekent dat we onderscheid maken in een- of meerpersoonshuishoudens. Daarnaast sluiten we voor midden- en hoge inkomens aan op de grenzen die door de regio worden gehanteerd.

Wat opvalt is dat er in de gemeente Heerlen een bovengemiddeld aandeel huishoudens woont dat tot de primaire doelgroep van woningcorporaties behoort (lage inkomens met passend toewijzen). Hetzelfde geldt voor de secundaire doelgroep (lage inkomens zonder passend toewijzen). Waar in heel Nederland 37% tot de primaire doelgroep behoort, gaat het in Heerlen om een percentage van 41%. Als het om de secundaire doelgroep gaat zien we dat het verschil tussen Heerlen (23%) en het landelijke gemiddelde (15%) nog groter is. Met name deze doelgroep is door de gestegen koopwoningprijzen vaker aangewezen op een sociale huurwoning. Relatief gezien komen de aantallen hoge inkomens tot betaalbare koop en middeninkomens redelijk overeen met het landelijke gemiddelde. Echter, in Heerlen behoort slechts 15% van de huishoudens tot de hoogste inkomens, terwijl het landelijke gemiddelde op 27% ligt.

Tabel 1: Huishoudens naar inkomensgroep Inkomensgroep

Gemeente Heerlen

Nederland

Lage inkomens met passend toewijzen (tot € 27.725 / € 37.625)

41% (17.500)

37% (2.940.575)

Lage inkomens zonder passend toewijzen (€ 27.725 / € 37.625 tot € 47.699 / € 52.671)

23% (9.845)

15% (1.191.460)

Middeninkomens (€ 47.699 / € 52.671 tot € 63.355)

13% (5.445)

11% (908.820)

Hoge inkomens tot betaalbare koop (€ 63.355 tot € 78.500)

8% (3.405)

10% (768.905)

Hoge inkomens (> € 78.500)

15% (6.440)

27% (2.126.370)

Totaal

100% (42.635)

100% (7.936.130)

Bron: CBS-microdata (2024, inkomen over 2021, indexatie prijsgrenzen 2024), bewerking Stec Groep (2024). Afgerond op vijftallen.

7

Passende woningvoorraad voor de hoogste inkomens slechts 37% van omvang inkomensgroep We vertalen de bestedingskracht van huishoudens (inkomen) naar bijpassende hypotheekmogelijkheden en huurprijzen en zetten dit af tegen de prijzen van de bestaande woningvoorraad in de gemeente. Hierdoor brengen we de passende woningvoorraad per inkomensgroep in beeld. Dit geeft een eerste indicatie van krapte in woningsegmenten. Uit deze confrontatie blijkt dat het passende aandeel met name beperkt is voor de hoogste inkomens (37%). Daarentegen zien we dat het passende aandeel voor hoge inkomens tot betaalbare koop bijna toereikend is (98%). Het aandeel passende woningen bevindt zich voor het gros van de inkomensgroepen in de koopwoningvoorraad. Met uitzondering van de groep lage inkomens met passend toewijzen. Deze onevenwichtige verhouding tussen het aantal geschikte huurwoningen en koopwoningen kan een vlotte doorstroming op de woningmarkt belemmeren. Een beperkte beschikbaarheid van huurwoningen toont dat er minder mogelijkheden zijn voor de oudere doelgroep om te verhuizen naar nultreden appartementen. In de bestaande voorraad zijn er veel woningen voorhanden die volgens de opgave van de corporaties geschikt gemaakt kunnen woorden voor doelgroepen die een levensloopgeschikte woning vragen.

Het is belangrijk scherper inzicht te hebben in welke mate met name de locaties zich lenen voor de doelgroep, om dit potentieel in de bestaande voorraad te benutten, om belemmeringen in de doorstroming te voorkomen. Ruim 72% van alle passende huurwoningen zijn voor de groep lage inkomens met passend toewijzen. Hierdoor is er sprake van een ongezonde verhouding tussen inkomensgroepen in het huursegment.

Tabel 2: Betaalbaarheidsgrenzen per inkomensgroep van huishoudens (HH) en omvang woningvoorraad naar prijsklasse in de gemeente Heerlen Inkomensgroep

Betaalbare klasse huur en koop*

Aantal HH ‘23

Passende Passende Aandeel koophuurpassend woningen woningen

Lage inkomens met passend toewijzen (tot € 27.725 / € 37.625)

Koop: tot € 155.000 Huur: tot € 650,53 / € 697,07

17.500

15.565

2.412

103%

Lage inkomens zonder passend toewijzen (€ 27.725 / € 37.625 tot € 47.699 / € 52.671)

Koop: € 155.000 - € 220.000 Huur: € 650,53 -

9.845

4.645

7.403

122%

Middeninkomens (€ 47.699 / € 52.671 tot € 63.355)

Koop: € 220.000 –

5.445

1.150

5.681

125%

3.405

350

2.994

98%

6.440

35

2.339

37%

€ 879,66

€ 300.000 Huur: € 879,66 € 1.157,95

Hoge inkomens tot betaalbare koop (€ 63.355 tot € 78.500)

Koop: € 300.000 – € 390.000 Huur: > € 1.157,95

Hoogste inkomens (> € 78.500)

Koop: >390.000 Huur: > € 1.157,95

Bron: CBS-microdata (2024, inkomen over 2021, indexatie prijsgrenzen 2024), bewerking Stec Groep (2024). Afgerond op vijftallen.

8

9

1.3 Koopwoningen sterk in prijs gestegen, betaalbaar aanbod is beperkt In deze paragraaf zetten we de huidige ontwikkelingen op de koopwoningmarkt uiteen. We maken hierbij onderscheid tussen prijsklassen en woningtypen. Op deze manier brengen we de huidige krapte naar prijssegmenten in beeld. Lagere dynamiek dan het landelijk gemiddelde De marktdynamiek geeft een indicatie van de mogelijke schaarste aan bepaalde prijssegmenten in de gemeente Heerlen. Hoe meer dynamiek op de woningmarkt, hoe sneller woningen over het algemeen verkocht worden en hoe krapper de woningmarkt voor kopers dus is. We zien dat in de gemeente Heerlen met name in het prijssegment tot €175.000 de marktdynamiek hoog is en er weinig woningen te koop staan. Er stonden relatief veel woningen met een vraagprijs boven de €350.000 te koop (36%). Deze verschillen treden onder meer op doordat betaalbare woningen op het moment een hogere verkoopsnelheid kennen. Wanneer we Heerlen vergelijken met Nederland zien we dat er tot het prijssegment van € 350.000 een lagere dynamiek heerst dan in de rest van het land. Dat betekent dat het prijssegment tot € 350.000 in Heerlen minder krap is ten opzichte van het landelijke gemiddelde.

Tabel 3: Huidig aanbod te koop- en verkochte woningen, maart 2024 Prijsklassen

Te koop mrt. ’24

%

Verkocht mrt. ‘24

%

Totaal

%

Aanbod/transactie ratio (%)* Heerlen

Nederland

Tot € 175.000

51

14%

197

23%

248

21%

26%

29%

€ 175.000 - € 250.000

115

33%

316

38%

431

36%

36%

23%

€ 250.000 - € 350.000

60

17%

191

23%

251

21%

31%

26%

Meer dan € 350.000

126

36%

136

16%

262

22%

93%

43%

Eindtotaal

352

100%

840

100%

1192

100%

42%

35%

Bron: Funda (maart 2024), bewerking Stec Groep (2024). Verkoop afgelopen jaar. *Aandeel te koop staande woningen ten opzichte van het totaal aantal woningen in afgelopen jaar. Een lager percentage betekent een hogere dynamiek.

10

Betaalbare woningen, maar krapte in betaalbare woningsegmenten De gemiddelde transactieprijs van een woning in Heerlen is €257.161 in 2024. Deze prijs ligt onder de betaalbaarheidsgrens van € 390.000. De verkooptijd in dagen is korter in segmenten met kleinere en betaalbaardere woningen. Met name voor kleine appartementen en rijwoningen is de verkooptijd het kortst. Dit wijst op krapte in de markt voor deze woningtypen, omdat deze woningen voor een groot aantal huishoudens in Heerlen betaalbaar zijn. Vrijstaande woningen hebben de langste verkooptijd, hier is dan ook de minste krapte. Dit is een herkenbaar patroon: in veel woningmarktgebieden kennen vrijstaande woningen de langste doorlooptijd. De doelgroep die deze woningen kan betalen is kritisch, en woont over het algemeen goed. Bepalend is dat de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad in dit segment aansprekend moet zijn. Woningen waar nog veel aan moet gebeuren blijken de laatste jaren minder geliefd ook wanneer deze veel ruimte bevatten. Daarnaast is het ook een locatiegevoelig segment. Wanneer je een trendbreuk wilt maken in het bieden van ‘gespreide bedjes’ voor huishoudens van buiten is het belangrijk dat aantrekkelijke woningen en woonmilieus goed in de picture staan. En wat er nieuw bijkomt moet écht onderscheidend zijn.

Tabel 4: NVM-transactiegegevens gemeente Heerlen, april 2023-2024 Transacties

Transactieprijs

Transactieprijs per m²

Verkooptijd in dagen

Woonoppervlakte

Perceeloppervlakte

Tussenwoning

250

€ 221.536

€ 2.003

29

111 m²

156 m²

Hoekwoning

157

€ 247.199

€ 2.236

30

111 m²

236 m²

2-onder-1 kap

177

€ 288.512

€ 2.381

34

122 m²

295 m²

Vrijstaand

88

€ 441.311

€ 2.959

74

169 m²

606 m²

Appartement < 80 m²

103

€ 155.376

€ 2.313

28

67 m²

0 m²

Appartement > 80 m²

83

€ 247.521

€ 2.333

47

102 m²

0 m²

Totaal

858

€ 257.161

€ 2.291

36

113 m²

270 m²

Bron: NVM (2024), bewerking Stec Groep (2024). Kolom 3 afgerond op € 100. Kolom 4 afgerond op € 5.

Gemiddelde transactieprijs in Heerlen met circa 32% gestegen in de afgelopen vijf jaar, gemiddelde transactieprijs ligt in Heerlen nog steeds fors lager dan het landelijke gemiddelde De huidige hoge transactieprijzen komen voort uit een lange periode van prijsstijgingen op de koopwoningmarkt. In 2020 bedroeg de gemiddelde transactieprijs van een woning in de gemeente Heerlen € 202.356. Dit is in vijf jaar tijd gestegen tot € 266.909 (+32%). Vergeleken met het landelijk gemiddelde zijn de stijgingen van de transactieprijzen vrijwel gelijk. Tussen 2019 en 2023 zijn de transactieprijzen in Nederland gestegen met +35%.

11

Figuur 6: Ontwikkeling gemiddelde transactieprijs in Heerlen 500.000 450.000 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Heerlen

Nederland

Bron: CBS (2023, cijfers 2010-2023), bewerking Stec Groep (2024).

12

1.4 Sociale markt De gemiddelde wachttijd bij woningcorporaties in Heerlen varieerde sterk tussen 2019 en 2023. Vincio Wonen en Weller zagen aanvankelijk een daling, gevolgd door een stijging in 2023. Wonen Limburg kende een piek in 2020, waarna de wachttijd afnam. Wonen Zuid bleef relatief stabiel met een lichte stijging, terwijl Woonpunt aanzienlijke fluctuaties vertoonde. Over het algemeen is de wachttijd in Heerlen laag vergeleken met de rest van het land.

Figuur 7: Gemiddelde wachttijd in maanden uitgesplitst naar woningcorporaties 60 50 40 30 20 10 0 2019

2020

2021

Vincio Wonen

Weller

Wonen Limburg

2022 Wonen Zuid

2023 Woonpunt

Bron: Thuis in Limburg (2024), bewerking Stec Groep (2024).

Ook de analyse van de gemiddelde zoektijd toont enkele interessante trends. Vincio Wonen zag na een aanvankelijke daling aanzienlijke stijgingen in de laatste twee jaar. Weller kende eerst een daling, maar de zoektijd nam vervolgens toe in de daaropvolgende jaren. Wonen Limburg bleef aanvankelijk stabiel, steeg daarna, en daalde vervolgens weer. Wonen Zuid vertoonde grote schommelingen, met een sterke daling gevolgd door meerdere jaren van stijgingen. Woonpunt zag een daling, gevolgd door een stijging en aan het einde een lichte daling. De algemene trend is dat de gemiddelde zoektijd in Heerlen de afgelopen jaren is gestegen met circa 8%. Dit is aanzienlijk lager dan het landelijke percentage van 25%.

Figuur 8: Gemiddelde zoektijd in maanden uitgesplitst naar woningcorporaties 25 20 15 10 5 0 2019

2020

2021

Vincio Wonen

Weller

Wonen Limburg

Bron: Thuis in Limburg (2024), bewerking Stec Groep (2024).

2022 Wonen Zuid

2023 Woonpunt

13

2. Demografie en migratiestromingen Demografische ontwikkelingen hebben grote invloed op de woonwensen en dus opgaven van de toekomst. In het volgende hoofdstuk brengen we historische demografische ontwikkelingen in beeld die zich hebben voorgedaan in de gemeente Heerlen. We besteden aandacht aan recente bevolkings- en huishoudensontwikkelingen en de migratiestromen die daarmee samen hangen. Hiervoor maken we gebruik van de BRP-registratie. We tonen hieronder uitkomsten op het niveau van de gemeente Heerlen.

2.1 Aantal inwoners stabiliseert, groei in aantal huishoudens Allereerst brengen we de historische inwoners- en huishoudensontwikkeling van Heerlen in de afgelopen tien jaar in beeld. We zien dat de bevolking in de gemeente de afgelopen 10 jaar is gekrompen. Ten opzichte van 2014, toen de gemeente nog 88.260 inwoners had, is de bevolking met 1.130 inwoners afgenomen tot 87.120 inwoners in 2023. Het gaat hier om een lichte afname van 1%, we constateren dus een stabilisatie van het aantal inwoners in Heerlen. Het aantal huishoudens is de afgelopen 10 jaar toegenomen met 990 huishoudens. In 2023 woonden er 45.700 huishoudens in Heerlen. Dit is een kleine toename van 2%. We constateren dat het aantal huishoudens procentueel toeneemt, ondanks de afname in inwonersaantal. Het verschil in de ontwikkeling van het aantal inwoners ten opzichte van het aantal huishoudens kan met name verklaard worden vanuit huishoudensverdunning. We verwachten dat deze tendens zich, onder meer door vergrijzing, ook de komende jaren blijft voortzetten.

Figuur 9: Inwoners- en huishoudensontwikkeling Heerlen, 2013-2023 50.000

90.000

49.000

88.000

48.000

86.000

47.000

84.000

46.000

82.000

45.000

80.000

44.000

78.000

43.000

76.000

42.000

74.000

41.000

72.000

40.000

70.000 2014

2015

2016

2017

2018

2019

Huishoudens (linker as) Bron: CBS (2024, cijfers 2013-2023), bewerking Stec Groep (2024).

2020

2021

2022

2023

Inwoners (rechter as)

14

Vergrijzing en toename alleenstaanden belangrijkste demografische trends We splitsen de inwonersontwikkeling op naar leeftijd en de huishoudensontwikkeling naar samenstelling. Wat betreft de inwoners van de gemeente Heerlen zien we dat in de afgelopen tien jaar met name het aantal inwoners van 65 tot 80 jaar (+18%) en inwoners van 80 jaar of ouder (+9%) zijn toegenomen. Bij de andere leeftijdsgroepen zien we een lichte daling. Wat betreft de huishoudens in de gemeente zien we de verdunning terug als we kijken naar de huishoudenssamenstelling. Zo is sinds 2014 het aantal alleenstaanden met +14% toegenomen. Het aantal gezinnen is lichtelijk afgenomen (-4%). Ook het aantal stellen is lichtelijk afgenomen, maar dan wel in iets grotere mate (-5%).

Figuur 10: Inwonersontwikkeling naar leeftijdsklassen (links) en huishoudensontwikkeling naar samenstelling (rechts) in Heerlen, 2014-2023 30.000 25.000

20.000

20.000

17.500

15.000

15.000

10.000 5.000

12.500

0

10.000

Tot 25 jaar 45 tot 65 jaar 80 jaar of ouder

25 tot 45 jaar 65 tot 80 jaar

Alleenstaanden

Stellen

Gezinnen

Bron: CBS (2023, cijfers 2013-2023), bewerking Stec Groep (2024).

Migratie is de belangrijkste reden voor bevolkingstoename in de gemeente Heerlen De figuren hierna geven een gedetailleerde weergave van de bevolkingsontwikkeling. Bevolkingsontwikkeling vindt plaats door een combinatie van natuurlijke groei (geboorte minus sterfte) en migratie. We zien dat de natuurlijke groei in de gemeente Heerlen de afgelopen tien jaar negatief was. Dit betekent dat er elk jaar meer personen in de gemeente overlijden dan dat er geboren worden. De natuurlijke krimp en migratie zijn beide significante factoren in de bevolkingsontwikkeling. Er is sinds 2015 een positief buitenlands migratiesaldo. Er verhuisden dus meer mensen vanuit het buitenland naar de gemeente Heerlen dan andersom. Op basis van CBS-microdata zien we dat dit met name arbeidsmigranten zijn uit Duitsland en België, het aandeel statushouders dat naar Heerlen verhuist is relatief laag. Zie paragraaf 4.3 voor een toelichting hier op. Bovendien zien we een trend ontstaan in het binnenlandse migratiesaldo. Vanaf 2018 slaat dit saldo om van negatief naar positief. Dit betekent dat er meer mensen verhuisden van andere gemeenten in het land naar Heerlen dan andersom. Een oorzaak hiervoor is bijvoorbeeld een toename in het nieuwbouw aanbod.

15

Figuur 11: Ontwikkeling aantal personen per jaar in de gemeente Heerlen, 20142023 1.000 800 600 400

Natuurlijke groei (geboorte minus sterfte)

200

Binnenlandse verhuizingen (saldo)

0

Buitenlandse migratie (saldo)

-200

Totaal personen

-400 -600 -800 -1.000 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Bron: CBS (2024, cijfers 2014-2023), bewerking Stec Groep (2024).

Figuur 12: Buitenlandse en binnenlandse migratie en natuurlijke bevolkingsgroei per jaar in de gemeente Heerlen, 2014-2023 6.000 4.000 2.000 0 -2.000 -4.000 -6.000

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Buitenlandse immigratie (vestiging)

Buitenlandse migratie (vertrek)

Binnenlandse verhuizingen (vestiging)

Binnenlandse verhuizingen (vertrek)

Natuurlijke groei (geboorte)

Natuurlijke groei (sterfte)

Totaal personen Bron: CBS (2024, cijfers 2013-2023), bewerking Stec Groep (2024).

16

2.2 Heerlen kent een positieve migratie, vooral van jonge huishoudens Op basis van BRP-gegevens maken we inzichtelijk welke doelgroepen er naar de gemeente Heerlen verhuizen, zowel vanuit het buitenland als vanuit andere Nederlandse gemeenten. Daarnaast gaan we in op de interne verhuisdynamiek van de gemeente. Hieronder bespreken we de in- en uitstroom van en naar andere gemeenten in Nederland. Het leeuwendeel van de leeftijdsgroepen laat een positieve instroom zien In onderstaand figuur is te zien hoe oud de personen zijn die in- en uitstromen naar of van de gemeente Heerlen in de periode 2014-2023. We zien dat er slechts twee leeftijdsgroepen uitstromen: de groep 30 tot 45 jaar (-487) en de groep 75 jaar en ouder (-194). De overige leeftijdsgroepen stromen vooral in. De grootste instroom wordt veroorzaakt door jongeren tussen de 15 en 30 jaar (+1.005). Deels gaat het om jongeren zie gaan studeren of elders gaan werken. Deels is ook zeer interessant om je juist te richten op het weer terug-aantrekken van de studenten na hun studie. Bijvoorbeeld door te laten zien wat Heerlen kan bieden, in wonen, werken, kwaliteit van leven. Het nieuwe verhaal van Heerlen, moet zeker ook deze doelgroepen aantrekken. Daarnaast is het migratiesaldo van kinderen tot 15 jaar positief. Dit duidt op het vestigen van jonge gezinnen in de gemeente Heerlen.

Figuur 13: Migratiesaldo personen naar leeftijd in de gemeente Heerlen, 2014-2023 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000

Gevestigd in gemeente

0

Vetrokken uit gemeente

-5.000

Saldo

-10.000 -15.000 -20.000 0 tot 15 jaar

15 tot 30 jaar

30 tot 45 jaar

45 tot 60 jaar

60 tot 75 75 jaar en jaar ouder

Bron: CBS (2024, cijfers 2014-2023), bewerking Stec Groep (2024)

Voornamelijk jonge huishoudens trekken naar Heerlen vanuit andere gemeenten In de periode van 2018 tot 2022 waren het voornamelijk alleenstaanden en stellen tot 35 jaar die naar de gemeente Heerlen verhuisden. Oudere huishoudens verhuisden relatief minder vaak naar de gemeente Heerlen. We zien dat ouderen bij een verhuizing vaak liever binnen de eigen gemeente verhuizen. Dit beeld zien we ook terug in de cijfers.

17

Tabel 5: Inkomende verhuizingen (binnenlands) per doelgroep, 2018-2022 Doelgroep

Aantal*

Percentage

Alleenstaanden en stellen <35 jaar

4.565

45%

Gezinnen

2.060

21%

Alleenstaanden & stellen 35 t/m 55 jaar

1.845

18%

Alleenstaanden & stellen 55 t/m 75 jaar

1.260

13%

Alleenstaanden & stellen 75 jaar of ouder

315

3%

Bron: CBS-microdata (2024, cijfers 2018-2022), bewerking Stec Groep (2024). *Afgerond op vijftallen.

Lage inkomens domineren inkomende verhuizingen vanuit andere gemeenten Tussen 2018 en 2022 zien we dat 49% van alle inkomende verhuizingen huishoudens zijn met een laag inkomen. Daarnaast zijn 36% van de verhuizingen hoge inkomens. De groep midden inkomens valt tussen wal en schip, met maar slechts een aandeel van 15% van de inkomende verhuizingen.

Tabel 6: Inkomende verhuizingen (binnenlands) per inkomensgroep, 2018-2022 Inkomensgroep

Aantal*

Percentage

Laag inkomen

4.975

49%

Midden inkomen

1.495

15%

Hoog inkomen

3.645

36%

Bron: CBS-microdata (2024, cijfers 2018-2022), bewerking Stec Groep (2024). *Afgerond op vijftallen.

Huishoudens van buitenaf verhuizen bijna evenredig naar verschillende woningtypen en segmenten Als we inzoomen op welk type woning huishoudens betrekken als ze naar de gemeente verhuizen, valt op dat de verschillen tussen de verschillende woningtypen en segmenten klein zijn. Het grootste aandeel van de verhuizingen landt in particuliere huurappartementen (26%) met een vergelijkbare verdeling voor grondgebonden koopwoningen (23%) en corporatie huurappartementen (22%). Daarnaast zien we dat slechts 4% van de binnenlandse verhuizingen terecht komt in koopappartementen, dit heeft te maken met het beperkte aanbod van dit segment in de gemeente Heerlen. Ook zien we dat het aandeel verhuizingen naar grondgebonden woningen in het particuliere huursegment groter is (14%) dan het aandeel verhuizingen naar grondgebonden corporatiewoningen (11%).

18

Figuur 14: Inkomende verhuizingen (binnenlands) naar woningtype/eigendom, 2018-2022

14% 22%

Corporatiehuur APP/NULT. Corporatiehuur GGB Koop APP/NULT.

26%

11%

Koop GGB Particuliere huur APP/NULT.

4%

Particuliere huur GGB

23% Bron: CBS-microdata (2024, cijfers 2018-2022), bewerking Stec Groep (2024).

Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar verhuizen het meest naar de koopwoningen in het goedkoopste segment Het merendeel van de binnenlandse verhuizingen naar koopwoningen landt in woningen met een WOZ-waarde van minder dan € 250.000. De doelgroep alleenstaanden en stellen tot 35 jaar is met afstand de grootste groep die deze verhuizing maakt. We zien dat er relatief weinig tot geen verhuizingen landen in de overige WOZ-klassen, met name het duurste segment. Onbekendheid en imago zal hier een grote rol in spelen. Belangrijk is juist de aantrekkelijke woonmilieus (die in Heerlen een zeer goede prijskwaliteitverhouding hebben) goed voor het voetlicht te plaatsen, in combinatie met het nieuwe elan in de stad, met een aansprekend verhaal.

19

Figuur 15: Inkomende verhuizingen (binnenlands) naar WOZ-klassen per doelgroep, 2018-2022 800 600 400 200 0

< € 250.000

€ 250.000 tot € 355.000

€ 355.000 tot € 390.000

€ 390.000 tot € 500.000

€ 500.000 tot € 600.000

€ 600.000 tot € 800.000

Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar

Gezinnen

Alleenstaanden en stellen 35 tot 55 jaar

Alleenstaanden en stellen 55 tot 75 jaar

Alleenstaanden en stellen 75 jaar of ouder Bron: CBS-microdata (2024, cijfers 2018-2022), bewerking Stec Groep (2024).

Figuur 16: Top herkomstgemeenten verhuisde personen naar Heerlen, periode 2018-2022

Bron: CBS-microdata (2018-2022), bewerking Stec Groep (2023)

> € 800.000

20

2.3 Buitenlandse instroom We zien in de periode van 2018 tot 2022 ook vanuit het buitenland dat met name alleenstaanden en stellen tot 35 jaar naar de gemeente Heerlen verhuisden (43%). Daarnaast vormen alleenstaanden en stellen 35 t/m 55 jaar (26%) een significante toestroom. De oudere doelgroepen verhuizen weinig vanuit het buitenland. Arbeidsmigratie is logischerwijs niet of weinig aan de orde voor de oudere doelgroepen. Oudere doelgroepen die wel verhuizen komen dan met name ook uit de buurlanden België en Duitsland.

Tabel 7: Inkomende verhuizing (buitenlands) per doelgroep, doelgroep 2018-2022 Aantal*

Percentage

1.050

43%

Gezinnen

465

19%

Alleenstaanden & stellen 35 t/m 55 jaar

645

26%

Alleenstaanden & stellen 55 t/m 75 jaar

245

10%

Alleenstaanden & stellen 75 jaar of ouder

40

2%

Doelgroep Alleenstaanden en stellen <35 jaar

Bron: CBS Microdate (2023, cijfers 2018-2022),bewerking Stec Groep (2024). *afgerond op vijftallen.

Buitenlandse verhuizingen komen met name uit Duitsland en België De meeste buitenlandse verhuizingen komen uit Duitsland (21%) of België (17%). Curaçao en Polen (beide 11%) hebben een gedeelde derde plek. Op basis van de landen van herkomst zien we dat de buitenlandse verhuizingen met name arbeidsmigranten zijn en geen statushouders. Het relatief lage aandeel verhuizingen uit Syrië (5%) en Oekraïne (6%) bevestigt dit beeld.

Figuur 17: Land van herkomst buitenlandse verhuizingen in percentages van het aantal personen, 2018-2022 Duitsland 5%

4%

6%

België 21%

Curaçao Polen

7%

Turkije 9%

17%

9%

Roemenië Griekenland Oekraine

11%

11%

Syrië Aruba

Bron: CBS-microdata (cijfers 2018-2022), bewerking Stec Groep (2024)

Verhuizingen vanuit het buitenland landen voornamelijk in het particuliere huursegment Als we inzoomen op welke woning de huishoudens betrekken als ze vanuit het buitenland komen, zien we dat dit voornamelijk appartementen/nultredenwoningen zijn uit het particuliere huursegment (37%). Ook grondgebonden woningen in het particuliere huursegment zijn populair onder buitenlandse verhuizers (24%). Daarnaast zien we dat een significant deel van de verhuizingen een appartement huurt via een woningcorporatie (15%) of een grondgebonden

21

woning koopt (17%). We zien hierin wel een verschil wanneer we onderscheid maken naar land van herkomst. Zo verhuizen huishoudens uit België of Duitsland relatief vaak naar een grondgebonden koopwoning ten opzichte van huishoudens uit andere landen. Zij verhuizen vaker naar een goedkoop huurappartement.

Figuur 18: Inkomende verhuizingen (buitenlands) naar woningtype/eigendom, 2018-2022

15% 24%

Corporatiehuur APP/NULT. 7%

Corporatiehuur GGB 0%

Koop APP/NULT. Koop GGB

17%

Particuliere huur APP/NULT. Particuliere huur GGB

37%

Bron: CBS-microdata (cijfers 2018-2022), bewerking Stec Groep (2024)

22

2.4 Binnengemeentelijke verhuizingen Tenslotte zijn ook de verhuisbewegingen van de eigen inwoners relevant voor de woonopgaven van de toekomst. We tonen hierin de dynamiek tussen wijken en geven kenmerken van de huishoudens en de bewoonde woningtypen mee. Verhuisdynamiek tussen wijken In bijlage A hebben we uitgebreid de dynamiek tussen wijken in beeld gebracht We tonen hierbij het aandeel verhuizingen dat vanuit een bepaalde wijk intern verhuist. Zie bijlage A voor een toelichting hier op. Binnengemeentelijke verhuizingen zijn vaak jonge mensen en gezinnen Er is amper verschil in huishoudenssamenstelling van verhuizende huishoudens van buiten en van binnen de gemeente. Huishoudens die intern verhuizen zijn vaak alleenstaanden en stellen onder de 35 jaar (38%). Ook het aandeel gezinnen dat intern verhuist ligt relatief hoog (25%).

Tabel 8: Interne verhuizingen (binnengemeentelijk) per doelgroep, 2018-2022 Aantal*

Percentage

Alleenstaanden en stellen <35 jaar

4.450

38%

Gezinnen

2.905

25%

Alleenstaanden & stellen 35 t/m 55 jaar

2.035

17%

Alleenstaanden & stellen 55 t/m 75 jaar

1.765

15%

Alleenstaanden & stellen 75 jaar of ouder

575

5%

Doelgroep

Bron: CBS-microdata (2024, cijfers 2018-2022), bewerking Stec Groep (2024). *Afgerond op vijftallen.

Lage inkomens verhuizen het meest binnen de gemeente, middeninkomens het minst Wanneer we de binnengemeentelijke verhuizingen opsplitsen naar inkomen zien we dat lage inkomens het meest verhuizen met 57%. Op de tweede plek komen hoge inkomens met 29%. Voor middeninkomens geldt een percentage van 14%. Dit duidt op weinig passend aanbod voor middeninkomens. Gezien de betaalbare woningvoorraad van Heerlen zal het niet aan de prijs liggen, maar eerder aan kwalitatieve wensen zoals locatie, type woning, aantal slaapkamers et cetera.

Tabel 9: Binnengemeentelijke verhuizingen naar inkomen, 2018-2021 Inkomensgroep

Aantal*

Percentage

Laag inkomen

6.765

57%

Midden inkomen

1.675

14%

Hoog inkomen

3.385

29%

Bron: CBS-microdata (2024, cijfers 2018-2022), bewerking Stec Groep (2024).

23

Binnengemeentelijke verhuizingen landen in verschillende segmenten Voor binnengemeentelijke verhuizingen geldt dat ze met name landen in huurappartementen en nultredenwoningen, specifiek in woningen die horen tot het bezit van woningcorporaties (27%). Daarnaast zien we ook dat 24% van de binnengemeentelijke verhuizingen landen in grondgebonden koopwoningen. Ook landt er een groot aandeel in appartementen/nultredenwoningen in het particuliere huursegment (21%).

Figuur 19: Binnengemeentelijke verhuizingen naar woningtype/eigendom, 20182022

11% 27%

Corporatiehuur APP/NULT. Corporatiehuur GGB

21%

Koop APP/NULT. Koop GGB 14%

Particuliere huur APP/NULT. Particuliere huur GGB

24% 3% Bron: CBS-microdata (2024, cijfers 2018-2022), bewerking Stec Groep (2024).

Binnengemeentelijke verhuizen er evenveel huishoudens naar koopwoningen ten opzichte van de binnenlandse instroom Als we vervolgens inzoomen op het aandeel binnengemeentelijke verhuizingen dat in koopwoningen terecht komt zien we vergelijkbare resultaten met de binnenlandse instroom. De verschillen zijn kleine nuances. We zien dat het aantal gezinnen dat binnengemeentelijk naar een koopwoning verhuist groter dan de binnenlandse instroom van gezinnen. Een verklaring hiervoor is dat dit type huishouden vaak al meer binding heeft met de gemeente en bijvoorbeeld veel sociale contacten in de eigen gemeente of wijk heeft opgedaan. Tot slot zien we dat binnengemeentelijke verhuizingen relatief vaker in het duurdere segment landen dan de binnenlandse verhuizingen. Let wel op, deze aantallen zijn verwaarloosbaar, over de gehele linie zien we dat er weinig verhuizingen naar Heerlen terecht komen in dure woningen.

24

Figuur 20: Inkomende verhuizingen (binnengemeentelijk) naar WOZ-klassen per doelgroep, 2018-2022 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0

< € 250.000

€ 250.000 tot € € 355.000 tot € € 390.000 tot € € 500.000 tot € € 600.000 tot € 355.000 390.000 500.000 600.000 800.000 Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar

Gezinnen

Alleenstaanden en stellen 35 tot 55 jaar

Alleenstaanden en stellen 55 tot 75 jaar

Alleenstaanden en stellen 75 jaar of ouder Bron: CBS-microdata (2024, cijfers 2018-2022), bewerking Stec Groep (2024).

> € 800.000

25

3. Woningbehoefte We gebruiken demografische ontwikkelingen, migratiestromen en woningmarktontwikkelingen om een inschatting te kunnen maken van de verwachte huishoudensontwikkeling en de vertaling daarvan in een kwantitatieve en kwalitatieve woonbehoefte. We hanteren hiervoor de perioden tot en met 2030 en 2040 en tot 2050. We sluiten daarmee aan op de periode van de regionale Woondeals en de ambitie van de gemeente Heerlen in 2050.

3.1 Kwantitatieve huishoudensontwikkeling ontleed op basis van drie scenario’s Voor de gemeente Heerlen gebruiken we de Progneff huishoudensprognose om de verwachte huishoudensontwikkeling naar doelgroep in beeld te brengen. We gebruiken de meest recente versie, Progneff 2023, als basisscenario om een kwalitatieve woningbehoefte te schetsen. Deze prognose is gebaseerd op historische demografische ontwikkelingen. Daarnaast gaan we in het basisscenario ervan uit dat de migratietrend van de afgelopen vijf jaar zich de komende jaren doorzet. Dit leidt tot een positievere huishoudensontwikkeling. We houden er rekening mee dat deze trend zich in ieder geval de komende tien jaar doorzet. Hierna volgen we opnieuw de jaarlijkse ontwikkeling van het basisscenario met oog voor conjuncturele ontwikkelingen op het vlak van migratie. In het migratiescenario houden we rekening met hoge migratiestromingen tot 2050. We passen dezelfde correctie toe als in het basisscenario, maar dan met een langere looptijd. In plaats van tien jaar corrigeren de migratie voor 26 jaar.

26

Progneff 2023: +740 Huishoudens t/m 2030, veroorzaakt door toename ouderen Allereerst brengen we de verwachte huishoudensontwikkeling in beeld op basis van Progneff 2023, het basisscenario. Dit doen we voor de perioden 2024 t/m 2030, 2024 t/m 2040 en 2024 tot 2050. We zien dat er een toename verwacht kan worden van +740 huishoudens in de periode 2024 tot en met 2030. In de periode hierna slaat deze groei om in een daling volgens het basisscenario. Dit zorgt ervoor dat naar verwachting sprake is van een afname van -915 huishoudens in de periode 2024 tot en met 2040. In de periode tot 2050 daalt de huishoudensontwikkeling nog verder met een afname van -3.795 huishoudens. In onderstaande tabellen maken we onderscheid in de ontwikkeling van zes doelgroepen op basis van leeftijd en huishoudenssamenstelling. Te zien is dat de huishoudenstoename tot en met 2030 veroorzaakt wordt door een sterke toename van het aantal alleenstaanden en stellen van 75 jaar en ouder (+1.105 huishoudens). Dit zal naar waarschijnlijkheid ook leiden tot een grotere zorgvraag. Tegelijkertijd zien we ook een toename van het aantal gezinnen.

Figuur 21: Verwachte huishoudensontwikkeling Heerlen, conform Progneff 2023 1 Doelgroepen

2024

2024 t/m 2030

%

2024 t/m 2040

Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar

5.930

-150

-3%

-725

-12%

Gezinnen

11.890

180

+2%

45

+0%

Alleenstaanden en stellen 35 tot 55 jaar

6.875

20

+0%

-505

-7%

Alleenstaanden en stellen 55 tot 75 jaar

13.805

-410

-3%

-2.615

-19%

Alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder

6.710

1.105

+16%

2.905

+43%

Overig

200

-10

-4%

-20

-11%

Totaal

45.410

740

+2%

-915

-2%

Bron: Progneff (2023), bewerking Stec Groep (2024). Afgerond op vijftallen.

Doelgroepen

2024

2024 tot 2050

%

Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar

5.930

-1.035

-17%

Gezinnen

11.890

-580

-5%

Alleenstaanden en stellen 35 tot 55 jaar

6.875

-1.410

-21%

Alleenstaanden en stellen 55 tot 75 jaar

13.805

-3.570

-26%

Alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder

6.710

2.830

+42%

Overig

200

-30

-16%

Totaal

45.410

-3.795

-8%

Bron: Progneff (2023), bewerking Stec Groep (2024). Afgerond op vijftallen.

1

%

zonder extra inspanning; beleidsneutraal

27

In het migratiescenario stabiliseert de huishoudensontwikkeling In het migratiescenario kiezen we ervoor om de toenemende migratie trend door te trekken tot 2050. Dit zorgt ervoor dat de huishoudensontwikkeling in de gemeente Heerlen stabiliseert in plaats van afneemt. In de periode tot en met 2030 zijn de cijfers niet verschillend van het basisscenario, dit komt omdat we in het basisscenario de eerste tien jaar al corrigeren voor een hogere migratie trend. In de periode tot en met 2040 zien we de eerste verschillen ontstaan tussen het basisscenario en het migratiescenario. Alhoewel de totalen gelijk zijn, zit het verschil in de verdeling onder de doelgroepen. Zo neemt het aantal gezinnen bijvoorbeeld harder toe. In de periode tot 2050 lopen de uitkomst uiteen: in plaats van een afname van 8% zien we dat de huishoudensontwikkeling stabiliseert met 0%.

Figuur 22: Verwachte huishoudensontwikkeling Heerlen, conform hoge migratie scenario Doelgroepen

2024

2024 t/m 2030

2024 t/m 2040

%

%

Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar

5.930

-150

-3%

-770

-13%

Gezinnen

11.890

180

+2%

940

+8%

Alleenstaanden en stellen 35 tot 55 jaar

6.875

20

+0%

-150

-2%

Alleenstaanden en stellen 55 tot 75 jaar

13.805

-410

-3%

-2.375

-17%

Alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder

6.710

1.105

+16%

3.025

+45%

Overig

200

-10

-4%

-20

-11%

Totaal

45.410

740

+2%

-915

-2%

Bron: Progneff (2023), bewerking Stec Groep (2024). Afgerond op vijftallen.

Doelgroepen

2024

2024 t/m 2050

%

Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar

5.930

-1.170

-20%

Gezinnen

11.890

1.545

+13%

Alleenstaanden en stellen 35 tot 55 jaar

6.875

-735

-11%

Alleenstaanden en stellen 55 tot 75 jaar

13.805

-3.000

-22%

Alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder

6.710

3.175

+47%

Overig

200

-30

-16%

Totaal

45.410

-220

+0%

Bron: Progneff (2023), bewerking Stec Groep (2024). Afgerond op vijftallen.

28

3.2 Doelgroepen in beeld door Stec-Doelgroepen indeling De kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte vloeien voort uit de verwachte huishoudensontwikkeling. Om deze goed te laten aansluiten op de woningmarkt in Heerlen verdelen we de huidige en verwachte huishoudens over in totaal 31 doelgroepen 2 op basis van onze Stec-Doelgroepenindeling. We maken hiervoor onderscheid naar leeftijd, huishoudenssamenstelling, inkomen en woonmilieu. We gebruiken daarbij gegevens van het CBS, Primos2023, Lokale Monitor Wonen en de ABF-woonmilieuindeling. Met ons model brengen we vervolgens de huidige omvang van de doelgroepen in beeld en maken we een doorkijk tot en met 2030, tot en met 2040 en tot 2050.

Tabel 10: Stec-Doelgroepen (huishoudens) gemeente Heerlen, conform basisscenario en inlopen woningtekort Naam doelgroep

Woonmilieu

Leeftijd en samenstelling

Inkomen

Aantal 2024

Sted-1

Stedelijk

A&S tot 35 jaar

laag

2.415

-60 tot -60

-295 tot -315

Sted-2

A&S tot 35 jaar

midden

370

-10 tot -10

-45 tot -50

Sted-3

A&S tot 35 jaar

hoog

630

-15 tot -15

-75 tot -80

Sted-4

Gezinnen

laag en midden

3.505

55 tot 55

15 tot 275

Sted-5

Gezinnen

hoog

2.140

35 tot 35

10 tot 170

Sted-6

A&S 35 – 55 jaar

laag

2.225

5 tot 5

-165 tot -50

Sted-7

A&S 35 – 55 jaar

midden en hoog

1.430

5 tot 5

-105 tot -30

Sted-8

A&S 55 – 75 jaar

laag

4.155

-125 tot -125

-785 tot -715

Sted-9

A&S 55 – 75 jaar

midden en hoog

2.165

-65 tot -65

-410 tot -370

Sted-10

A&S 75 jaar+

laag

2.065

340 tot 340

895 tot 930

Sted-11

A&S 75 jaar+

midden en hoog

755

125 tot 125

325 tot 340

A&S tot 35 jaar

Laag

1.595

-40 tot -40

-195 tot -210

Sub-2

A&S tot 35 jaar

midden en hoog

910

-25 tot -25

-110 tot -120

Sub-3

Gezinnen

laag en midden

3.125

50 tot 50

10 tot 245

Sub-4

Gezinnen

Hoog

3.100

45 tot 45

10 tot 245

Sub-5

A&S 35 – 55 jaar

Laag

1.780

5 tot 5

-130 tot -40

Sub-6

A&S 35 – 55 jaar

midden en hoog

1.430

5 tot 5

-105 tot -30

Sub-7

A&S 55 – 75 jaar

Laag

4.430

-130 tot -130

-840 tot -760

Sub-8

A&S 55 – 75 jaar

midden en hoog

3.020

-90 tot -90

-570 tot -520

Sub-9

A&S 75 jaar+

Laag

2.540

420 tot 420

1100 tot 1145

Sub-10

A&S 75 jaar+

midden en hoog

1.330

220 tot 220

575 tot 600

45.110

745 tot 745

-895 tot 665

Sub-1

Suburbaan

Totaal

Ontwikkeling 2024 t/m 2030

Ontwikkeling 2024 t/m 2040

Bron: Progneff (2023), LMW (2021), bewerking Stec Groep (2023). 2

De overige tien landelijke doelgroepen zijn weg gelaten uit het overzicht. Dit komt doordat deze doelgroep volgens ons model bijna niet voorkomt in Heerlen. In totaal gaat het om circa 100 huishoudens.

29

3.3 Kwalitatieve woningbehoefte op hoofdlijnen We gebruiken de verwachte doelgroepenontwikkeling en de bestaande woningvoorraad van de gemeente Heerlen om de kwalitatieve woningbehoefte te kunnen bepalen. We zetten hiervoor ons Stec-Doorstroommodel in. Hierin berekenen we op basis van de kenmerken van de demografie en woningmarkt van de gemeente Heerlen welke typen woningen de komende jaren behoefte dan wel overschot zullen ontstaan. We houden hierbij rekening met de verhuisgeneigdheid, woonvoorkeuren en verhuisgedrag van de doelgroepen die nu en in de toekomst naar verwachting in de gemeente Heerlen zullen wonen. We gebruiken daarvoor de landelijke WoON-enquête uit 2021 en CBS microdata van de gemeente Heerlen. In onderstaand tekstkader lichten we het Stec-Doorstroommodel verder toe.

Uitleg Stec-Doorstroommodel Behoefte aan woningen op basis van doorstroming op de woningmarkt Om de kwalitatieve woningbehoefte te bepalen gebruiken we ons eigen Stec-Doorstroommodel. Het doorstroommodel is een methode om de opgave in de woningmarkt te benaderen. Het is een dynamisch en vraaggestuurd model dat jaarlijks de vraag en het aanbod van woningen tegen elkaar afzet. We onderscheiden hiervoor 20 doelgroepen op basis van huishoudenssamenstelling, leeftijd inkomen en woonmilieu. Vervolgens bepalen we de jaarlijkse opgave, waarbij het model rekening houdt met de bestaande voorraad, de gewenste woonsituatie, het verhuisgedrag en demografische ontwikkelingen van de doelgroepen in de gemeente. Door confrontatie van huidige woonsituatie met woonwensen en verhuisgedrag ontstaat opgave Door de ontwikkeling van de doelgroepen te combineren met hun huidige woonsituatie (wat komt er aan woningen vrij bij huishoudensdaling/doorstroming?), verhuisgeneigdheid (hoe vaak verhuizen gemiddeld gezien doelgroepen?), kwalitatieve woonvoorkeuren (waar wensen doelgroepen te wonen bij huishoudensgroei/doorstroming?) en daadwerkelijk verhuisgedrag (waar verhuisden doelgroepen in het verleden heen bij huishoudensgroei/doorstroming?) simuleren we in het model de jaarlijkse in- en uitgaande verhuizingen.

Zo ontstaat op basis van verhuis- en woonwensen en de samenstelling van de woningvoorraad een vraagaanbodconfrontatie die per saldo een jaarlijkse kwantitatieve en kwalitatieve opgave op de woningmarkt oplevert. Verhuisgedrag van doelgroepen verfijnd met daadwerkelijke verhuizingen in Heerlen Op basis van CBS Microdata hebben we ons Stec-Doorstroommodel verder kunnen verfijnen voor de woningmarktsituatie in de gemeente Heerlen. Dit zorgt ervoor dat de woningbehoefte op basis van daadwerkelijk verhuisgedrag voor een groot deel gebaseerd is op de verhuizingen zoals ze daadwerkelijk in de gemeente hebben plaatsgevonden in de periode 2018 tot en met 2022. In bepaling van de behoefte houden we rekening met betaalbaarheid van de voorraad Daarnaast houden we in dit onderzoek rekening met de betaalbaarheid van de (koop)woningvoorraad, zodat we (vanuit het inkomen) onhaalbare wensen corrigeren. We dempen zo de vraag naar koopwoningen vanuit lage en middeninkomens wanneer de woningvoorraad in de gemeente duurder is. Dit resulteert erin dat huishoudens vaker aangewezen zijn op een huurwoning, dan waar in eerste instantie vanuit hun woonwens de voorkeur naar uitgaat.

30

Tekorten en overschotten zijn deels door pandtransformaties aan te pakken, en zullen deels door nieuwbouw aangevuld moeten worden, om een goede doorstroming binnen de lokale woningvoorraad mogelijk te maken.

Overschotten in grondgebonden sociale huursegment, Allereerst brengen we de kwalitatieve woningbehoefte in beeld naar negen combinaties van eigendom (sociale huur, vrijesectorhuur en koop) en woningtype (regulier grondgebonden, appartement zonder lift en nultreden). In onderstaande figuren tonen we de uitkomst voor de gemeente Heerlen voor de periode tot en met 2030, tot en met 2040 en tot 2050. Aan de hand van het basisscenario zien we dat op basis van de woonvoorkeuren met name een vraag ontstaat naar nultredenwoningen in alle segmenten. Voor alle drie de perioden is dit het geval. Op basis van actuele verhuisbewegingen zien we een mismatch tussen het aanbod en de woonvoorkeuren. Ondanks dat de vraag naar nultredenwoningen in de vrije sector huur beduidend laag is zien we dat huishoudens daar vaak landen. Daarnaast zien we een theoretisch overschot aan grondgebonden woningen in het sociale huursegment. Op basis van het migratiescenario 3 ontstaat er een nog groter overschot aan grondgebonden woningen in het sociale huursegment, met name in de periode tot 2050. De extra toename aan nultredenwoningen is daarentegen juist beperkt. Dit komt doordat het aantal ouderen relatief minder sterk toeneemt in het migratiescenario. Beide ontwikkelingen zien we zowel op korte- als lange termijn terug.

3

De invloed van het migratiescenario is pas zichtbaar vanaf de periode tot en met 2040. Dit komt doordat we in het basisscenario de eerste tien jaar al corrigeren voor migratie, in het migratiescenario trekken we deze correctie verder door tot 2050.

31

Figuur 23: Woningbehoefte op hoofdlijnen tot en met 2030 in de gemeente Heerlen -3.000

-2.500

-2.000

-1.500

-1.000

-500

0

500

1.000

1.500

Grondgebonden

SH GGB

VSH GGB

Koop GGB

App. Z. lift

SH APP z. lift

VSH APP z. lift

KOOP APP z. lift

Nultreden

SH NULT.

VSH NULT.

KOOP NULT.

O.b.v. woonvoorkeuren

Invloed migratiescenario

O.b.v. verhuisgedrag

Invloed migratiescenario

Bron: Progneff (2023), WoON (2021), CBS-Microdata (2024, cijfers 2018-2022), bewerking Stec Groep (2024).

32

Figuur 24: Woningbehoefte op hoofdlijnen tot en met 2040 in de gemeente Heerlen -5.000

-4.000

-3.000

-2.000

-1.000

0

1.000

2.000

3.000

Grondgebonden

SH GGB

VSH GGB

Koop GGB

App. Z. lift

SH APP z. lift

VSH APP z. lift

KOOP APP z. lift

Nultreden

SH NULT.

VSH NULT.

KOOP NULT.

O.b.v. woonvoorkeuren

Invloed migratiescenario

O.b.v. verhuisgedrag

Invloed migratiescenario

Bron: Progneff (2023), WoON (2021), CBS-Microdata (2024, cijfers 2018-2022), bewerking Stec Groep (2024).

33

Figuur 25: Woningbehoefte op hoofdlijnen tot 2050 in de gemeente Heerlen -6.000

-5.000

-4.000

-3.000

-2.000

-1.000

0

1.000

2.000

3.000

Grondgebonden

SH GGB

VSH GGB

Koop GGB

App. Z. lift

SH APP z. lift

VSH APP z. lift

KOOP APP z. lift

Nultreden

SH NULT.

VSH NULT.

KOOP NULT.

O.b.v. woonvoorkeuren

Invloed migratiescenario

O.b.v. verhuisgedrag

Invloed migratiescenario

Bron: Progneff (2023), WoON (2021), CBS-Microdata (2024, cijfers 2018-2022), bewerking Stec Groep (2024).

34

4. Economische scenariostudie 4.1 Verkenning van mogelijkheden Mogelijkheden om woonbehoefte te sturen door economische ontwikkelingen Voor het bepalen van de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte baseren we ons in de basis op reeds ingezette ontwikkelingen, die doorwerken in de toekomst. Denk bijvoorbeeld aan vergrijzing of de huidige migratie-instroom richting Heerlen. Het is echter ook mogelijk om de huishoudensontwikkeling door middel van woonbeleid te sturen. Dit kan bijvoorbeeld door aantrekkelijk woonproducten te realiseren voor huishoudens die op dit moment nog niet in de gemeente Heerlen wonen. Sturing via eigen economische ontwikkelingen lijkt voor een gemeente als Heerlen, die verder weg ligt van andere werklocaties in Nederland, de manier om extra huishoudens aan te trekken en zo toe te groeien naar de ambitie van 100.000 inwoners in 2050. We zien hierin met name kansen vanuit de arbeidsmarkt van de gemeente Heerlen. We onderscheiden enkele (potentiële) kansen om extra huishoudens via economische ontwikkelingen naar Heerlen toe te trekken: • Invullen van teruglopende beroepsbevolking met huishoudens van buiten de gemeente: we verwachten dat de komende jaren het aandeel personen dat tot de beroepsbevolking behoort in de gemeente Heerlen sterk terugloopt, als gevolg van vergrijzing. Werknemers van elders zijn dan noodzakelijk.

Dit kan een migratie-instroom op gang brengen. • Aantrekken huishoudens die in Heerlen werken en buiten Parkstad Limburg woont: we zien dat een groot deel van de personen die in Heerlen werkt niet in de regio Parkstad Limburg woont. Door middel van aantrekkelijke woonproducten zou een deel van hen verleid kunnen worden om in de gemeente Heerlen te gaan wonen. • Huishoudensgroei van elders aantrekken door toename werkgelegenheid op groeimagneten, zoals Brightlands en ASML: een toename van werkgelegenheid elders in Nederland kan ook leiden tot een toename van de woonvraag in de gemeente Heerlen. Onderliggend geldt voor alle scenario’s dat we rekening houden met de verwachte economische groei van Heerlen, waarin sommige sectoren de komende jaren een bovengemiddelde werkgelegenheidsontwikkeling kennen, zoals de Medtech, en andere innovatieve segmenten. De realiseerbaarheid van deze huishoudensgroei hangt dus nauw samen met de totale economische ontwikkeling. De verwachte bovengemiddelde groei van bijvoorbeeld Medtech draagt hieraan bij. Voor bovenstaande economische situaties en ontwikkelingen brengen we enkele kenmerken in beeld. Onder andere op basis daarvan schatten we de potentie in die deze ontwikkelingen bieden voor de regio Parkstad Limburg en dit onderzoek specifiek de gemeente Heerlen.

Dit vertalen we, indien we een duidelijke potentie zien, in een kwantitatieve en kwalitatieve woonbehoefte. Nadrukkelijk melden we hiervoor dat dit een scenariostudie is die niet gestoeld is op reeds ingezette ontwikkelingen. De toekomst zal uit moeten wijzen of sturing op deze verwachte ontwikkelingen ook daadwerkelijk het gewenste effect teweeg kan brengen. In het hoofdrapport , werken we een aanzet uit voor de randvoorwaarden om de hier geschetste trendbreuk mogelijk te maken.

35

4.2 Vervangingsvraag beroepsbevolking 26% van de werknemers in Parkstad Limburg is ouder dan 55 jaar Een belangrijke economische ontwikkeling die op dit moment in de gemeente Heerlen speelt is de teruglopende beroepsbevolking. Dit komt door een verwachte afname van het aantal personen tussen de 25 en 65 jaar. Om deze terugloop verder te duiden, hebben we allereerst in beeld gebracht welk aandeel van de huidige werknemers in Parkstad Limburg boven de 55 jaar zijn. Zij zullen dan immers in de aankomende jaren de pensioengerechtigde leeftijd bereiken. Uit cijfers van CBS Microdata blijkt dat 26% van de werkenden in Parkstad Limburg ouder is dan 55 jaar. De sectoren ‘dienstverlening en ICT’ en ‘zorg’ kunnen de grootste vervangingsvraag verwachten We maken vervolgens een onderscheid naar sectoren om in beeld te brengen waar de grootste vervangingsvraag verwacht kan worden. Dit doen we allereerst naar absolute aantallen. Hieruit blijkt dat van de 55-plussers het grootste deel werkt in de sectoren Dienstverlening en ICT (18%) en de Zorg (23%). Dit komt overigens ook voor een groot deel doordat dit ook verreweg de grootste sectoren zijn in de regio Parkstad Limburg. Over de gehele regio is de zorgsector het grootst, maar in de gemeente Heerlen is dit de Dienstverlening en ICT.

Figuur 26: Verdeling 55-plus werknemers naar sector in de regio Parkstad Limburg, 2022 0% Afval en water Bouwnijverheid Detailhandel Dienstverlening en ICT Groothandel Handel en reparatie Horeca, leisure en overige diensten Industrie - chemische industrie Industrie - HTSM Industrie - overige maak- en procesindustrie Industrie - voedingsmiddelenindustrie Nutsvoorzieningen Onderwijs Overheid Vervoer en opslag Zorg

10%

20%

30%

40%

50%

1% 3% 6% 18% 5% 1% 4% 2% 3% 4% 2% 0% 7% 10% 10% 23%

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).

Relatief sterke vervangingsvraag in industriële sectoren en overheid We hebben op basis van CBS Microdata ook in beeld gebracht in welke sectoren de relatieve vervangingsvraag het grootst is. Dit doen we door het aandeel 55-plus werknemers per sector te relateren aan het totaal aantal werknemers in deze sector. Hieruit valt op dat met name in de industriële sectoren (34%) en de overheid (39%) een relatief groot aandeel van de werknemers 55plus is. Dit leidt in deze sectoren dus tot grote opgaven in de aankomende jaren. In de detailhandel (13%) en horeca (14%) zien we juist dat er relatief weinig 55-plussers werkzaam zijn.

36

Figuur 27: Aandeel 55-plussers per sector ten opzichte van totaal aantal werknemers in de regio Parkstad Limburg, 2022 0% Afval en water Bouwnijverheid Detailhandel Dienstverlening en ICT Groothandel Handel en reparatie Horeca, leisure en overige diensten Industrie - chemische industrie Industrie - HTSM Industrie - overige maak- en… Industrie - voedingsmiddelenindustrie Onderwijs Overheid Vervoer en opslag Zorg

10%

20%

30%

40%

50%

30% 26% 13% 24% 25% 22% 14% 34% 34% 38% 26% 27% 39% 31% 26%

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).

Meer dan de helft van de 55-plussers werkt in Heerlen Van alle 55-plussers die werkzaam zijn in de regio Parkstad Limburg, werkt meer dan de helft in de gemeente Heerlen (55%). Hiermee is de vervangingsvraag in absolute aantallen in Heerlen veruit het grootst van alle gemeenten in de regio. In de tweede werkgemeente, Kerkrade, werken in absolute aantallen namelijk beduidend minder 55-plussers (15%). Relatief meer theoretisch geschoolden werken in Heerlen, 55-plusser vaker praktisch geschoold Onderscheid makend naar opleidingsniveau zien we dat in de gemeente Heerlen relatief veel theoretisch geschoolden werken. Dit komt met name door de sectoren Dienstverlening en ICT, Onderwijs en Overheid waarvan relatief veel werknemers in Heerlen werken. In deze sectoren werken namelijk ook relatief veel theoretisch geschoolden. Wanneer we onderscheid maken naar het opleidingsniveau van de 55-plussers valt op dat zij in verhouding tot de 55-minners relatief vaak praktisch geschoold zijn. Ook is van een deel het opleidingsniveau onbekend. Op basis van landelijke cijfers schatten we in dat een groot deel daarvan ook praktisch of middelbaar geschoold is. Dit betekent dat de vervangingsvraag voor een groot deel bestaat uit werk voor praktisch en middelbaar geschoolden. Dit is vaker werk waar een lager inkomen tegenover staat dan werk voor theoretisch geschoolden.

Dit heeft een invloed op de woningvraag die nieuwe werknemers zullen hebben, waarvoor we ook goede slagingskansen zien in de bestaande woningvoorraad.

37

Figuur 28: Opleidingsniveau werkenden in de regio Parkstad Limburg, 2022 0%

<55 jaar

>55 jaar

10%

20%

30%

19%

14%

Praktisch geschoold

40%

50%

60%

39%

26%

70%

80%

30%

19%

Middelbaar geschoold

90%

100%

13%

42%

Theoretisch geschoold

Onbekend

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).

Woningbehoefte uit vervangingsvraag wijkt niet sterk af van huidige huishoudens in Parkstad Gezien de sectoren en het opleidingsniveau waar vervangingsvraag ontstaat verwachten we dat vergelijkbare huishoudens naar Parkstad Limburg zullen verhuizen als die er nu ook wonen. Wel zullen dit relatief jonge huishoudens zijn, aangezien met name jongere huishoudens vaker verhuizen en ook over grotere afstand verhuizen, bijvoorbeeld voor werk. Omdat we signaleren dat de prijskwaliteitverhouding van woningen in Heerlen bovengemiddeld kan zijn voor huishoudens met een middeninkomen, kunnen we ons voorstellen dat wanneer de gemeente inzet op het aantrekken van deze huishoudens dit succesvol kan zijn, wanneer aan enkele belangrijke voorwaarden voldaan kan worden. Het gaat als het ware om een gespreid bedje bieden: laten zien wat er aan woningaanbod beschikbaar is in Heerlen, maar ook bijvoorbeeld hoe aantrekkelijk de stad aan het worden is, wat er gebeurt, hoeveel er wordt geïnvesteerd, hoe je de stad beleefd, hoe aantrekkelijk de omgeving is, et cetera. Zie ook het hoofdrapport. Vergrijzing en vervangingsvraag zijn reeds ingezette ontwikkelingen De vervangingsvraag op de regionale arbeidsmarkt in Parkstad Limburg zal ontegenzeggelijk leiden tot nieuwe werknemers en ook nieuwe huishoudens. Het is echter de vraag in hoeverre hier sprake is van een nieuwe ontwikkeling.

Vergrijzing en dus deze vervangingsvraag spelen al langer in de regio. Dit is ook terug te zien in de reeds ingezette terugloop van het aantal 45 tot 65jarigen en de toename van het aantal 65-plussers in de afgelopen tien jaar (zie figuur 8). Dit zou dus in het verleden ook tot een instroom van werknemers naar de regio hebben geleid. Deze instroom is immers al terug te zien in de relatief hoge migratie-instroom vanuit binnen- en buitenland in de afgelopen jaren. Om dit extra te verduidelijken vergelijken we de ontwikkeling van het aantal 65-plussers in de afgelopen tien jaar met de verwachte ontwikkeling van het aantal 65-plussers in de komende tien jaar. Zij nemen namelijk hoofdzakelijk toe doordat personen ouder worden en dus de pensioengerechtigde leeftijd bereiken. In de afgelopen tien jaar is het aantal 65-plussers met +17% toegenomen in de gemeente Heerlen en naar verwachting zal dit aantal de komende jaren met +15% toenemen. Deze verschuiving is dus zeer vergelijkbaar met historische ontwikkelingen. Migratiescenario biedt al vertaling van terugloop beroepsbevolking Om de hiervoor genoemde reden (ontwikkeling is al ingezet) schatten we in dat we met het doorrekenen van de migratie-instroom uit de afgelopen jaren al invulling geven aan de terugloop van de beroepsbevolking.