Bijlage 3 Monitor Uitvoeringsprogramma Retail Parkstad
Tekst van het document
Stadsregio Parkstad
Monitor Uitvoeringsprogramma Retail
Stadsregio Parkstad
Monitor Uitvoeringsprogramma Retail Opdrachtgever: Stadsregio Parkstad Contactpersoon: Mevrouw P. Rademacher
Projectteam DTNP: De heer W. Frielink De heer T. Wissink Mevrouw F. Schneider Projectnummer: 2343.0422 Datum: 20 september 2022
Graafseweg 109 6512 BS Nijmegen T 024 - 379 20 83 E info@dtnp.nl W www.dtnp.nl Adviseurs voor Ruimte en Strategie
Context
1
Kwalitatieve analyse en aanbevelingen
29
1.1
Monitoren... waarom en hoe?
2
5.1
Draagvlak voortzetting UVP
30
1.2
UVP Retail en SVREZL-gebieden in het kort
3
5.2
Samenwerking
31
1.3
Retailstructuur Parkstad 2022
5
5.3
Stand van zaken Instrumentarium
32
1.4
Bevolking van Parkstad
8
5.4
Opgaven voor Retailbeleid Parkstad
33
5.5
Aanbevelingen
36
Trends en ontwikkelingen
9
2.1
Landelijke trends retailsector
10
Bijlagen Monitor UVP Retail Parkstad
40
2.2
Aanbodontwikkeling Parkstad totaal
12
Bijlage A
Marktruimteberekening
41
2.3
Krimp dagelijkse sector?
14
Bijlage B
Aanbodontwikkeling gemeenten Parkstad
46
2.4
Ontwikkeling SVREZL-gebieden sinds 2019
15
Bijlage C
Aanbodontwikkeling SVREZL-clustertypen
49
Bijlage D
Aanbod in SVREZL-clusters 2022
51
Bijlage E
Aanbodontwikkeling SVREZL-clusters 2019-202253
Vestigingsdynamiek
17
3.1
Stimulering: Streetwise
18
Bijlage F
Aanbodontwikkeling Prioriteitsgebieden Parkstad55
3.2
Stimulering: Starterscentrum
19
Bijlage G
Koopstromen Parkstad
3.3
Mutatie-analyse 2019-2022
20
Marktruimte winkelsector
22
4.1
Toelichting berekeningen
23
4.2
Dagelijkse sector
24
4.3
Mode en luxe
26
4.4
In en om het huis
27
4.5
Conclusies voor transformatie-opgave
28
56
Context
1.1
Monitoren... waarom en hoe?
Parkstad is al sinds 2011 voorloper in regionaal retailbeleid. De grote opgave in Parkstad vroeg daar ook om. De Parkstadse concentratie-aanpak werd in 2017 verder uitgewerkt en overgenomen in de Structuurvisie Ruimtelijke Economie Zuid Limburg (SVREZL). In 2019 kreeg deze visie in de regio handen en voeten met het Uitvoeringsprogramma Retail Parkstad 2019-2025 (UVP). Drie jaar later, na de coronacrisis, is het tijd om te zien of Parkstad op de goede weg is en wat er beter kan.
Monitoren = cijfers én interviews
Deze interviews zijn in de periode juni/juli 2022
Het monitoren van een economisch uitvoeringspro-
gehouden. De cijfermatige analyse en de conclusies
gramma vraagt om zicht op de cijfermatige ontwikke-
uit de interviews geven samen een compleet beeld, op
ling van de markt (Waar gaat het heen? Hebben
basis waarvan aanbevelingen kunnen worden gedaan
maatregelen effect?). In deze monitor wordt daarom de
tot verbetering van de effectiviteit van het uitvoerings-
ontwikkeling van de retailsector op regioniveau
programma.
inzichtelijk gemaakt (relevante structuren, SVREZL, etc.).
Opbouw van deze monitor •
Het verdere hoofdstuk 1 geeft korte uitleg over
Monitoren vraagt ook om inzicht in de mate waarin de
het UVP en de SVREZL, de huidige retailstructuur
uitvoering zelf (het proces) soepel verloopt: komt alles
en de bevolkingsontwikkeling.
in het UVP tot uitvoering? Is er draagvlak voor voort-
•
Hoofdstuk 2 en 3 richten zich op het in beeld
zetting? Welke knelpunten liggen op de horizon? Dit
brengen van de ontwikkelingen in de retailstruc-
Waarom nu een monitor?
tweede, kwalitatieve deel van monitoronderzoek is
tuur van Parkstad Limburg, met daarbij aandacht
Al in 2019 was het jaar 2022 aangewezen als logisch
uitgevoerd door middel van gesprekken met verschil-
voor de doelen in de SVREZL (concentratie in
monitor-moment; halverwege de tijdspanne van het
lende betrokken partijen, waaronder:
winkelclusters) in hoofdstuk 2 en de vestigings
UVP (2019-2025). Het doel van de monitor is om te zien
•
dynamiek in hoofdstuk 3.
Ambtelijke experts van de Parkstad-gemeenten
In hoofdstuk 4 vindt een herijking plaats van het
of Parkstad met haar UVP op de goede weg is, of dat er
(individuele gesprekken per gemeente (excl.
moet worden bijgestuurd. Daarbij is 2022 ook het
Heerlen in verband met ziekte));
toekomstige overaanbod (indicatie ontwikkeling retailbehoefte);
uitgelezen moment om te kijken of de uitgangspunten
•
Programma Economie Stadsregio Parkstad;
van het UVP na de coronacrisis nog kloppen. Om deze
•
Bestuurscommissie Economie & Toerisme
2 van 59
•
In hoofdstuk 5 worden de uitkomsten van de
Stadsregio Parkstad;
interviews toegelicht en worden aanbevelingen
•
Leden Retailcommissie MKB Parkstad;
gedaan tot verbetering van de effectiviteit van het
•
Provincie Limburg;
uitvoeringsprogramma.
•
Streetwise
monitor uit te voeren heeft de Stadsregio adviesbureau DTNP ingeschakeld.
•
2343.0422 Monitor Uitvoeringsprogramma Retail Parkstad - 20 september 2022
1.2 UVP Retail en SVREZL-gebieden in het kort Bij het opstellen van het uitvoeringsprogramma is een instrumentarium opgebouwd om buiten en binnen SVREZL-winkelclusters de gewenste ontwikkelingen op gang te brengen. •
de individuele gemeenten kunnen dit simpelweg
A.
Regionale aanpak plancapaciteit
niet alleen. Dat betekent zowel overheden
B.
Koopstromen
(Onderling, Provincie, Rijk, Duitsland) als markt-
C.
Convenant Stadsregio Parkstad-Aldi
partijen (MKB, supermarktketens, ondernemers-
D.
Convenant Retail in Heerlen-Zuid/Kerkrade-West
verenigingen).
E.
Integrale aanpak
Instrumenten: het UVP wijst negen instrumenten
•
Verbinding retail met brede gebiedsopgave
UVP: een forse opgave en twee hoofddoelen
aan, die samen bijdragen aan het behalen van de
•
Aanloopstraten (historische linten)
Het regionale uitvoeringsprogramma is opgesteld
twee doelen. Zie ‘instrumentarium’.
Level Playing Field
Gebiedsgericht: Het UVP bevat voor elke gemeen-
•
Winkeltijdenverordening supermarkten
opgave heeft. Daarmee wordt zowel bedoeld dat er een
te een ‘bijlagenboek gebiedsprofielen’. Om recht
•
Vestigingslocatie internethandel
grote massa overtollig ‘winkelvastgoed’ is, zonder
te doen aan de verschillende opgaven per
•
Handhaving
perspectief op invulling, én dat de leefbaarheid onder
winkelcluster is hierin voor alle 27 SVREZL-
druk staat door weinig vitale centrumgebieden en een
winkelclusters in Parkstad een analyse, toekomst-
•
Stichting Streetwise
afnemend voorzieningenniveau. De hoofddoelen van
perspectief en actieprogramma opgenomen en
•
Collectieve investeringsmogelijkheden
het UVP zijn dan ook:
zijn 14 prioriteitsgebieden aangewezen.
vanuit het bewustzijn dat Parkstad een grote retail-
1.
Investeren in kwaliteitsslag voor aangewezen winkelclusters (behoud en/of versterking hoofd-
•
F.
•
Randvoorwaarden & Monitoring: afspraken over
G.
eigenaren/ondernemers H.
samenwerking en evaluatie (o.a. deze monitor).
winkelstructuur). 2.
Onttrekken van 100.000 m² overtollige winkelme-
Instrumentarium van A t/m I
ters.
Het instrumentarium biedt een overzicht van de
Stimuleren van ondernemerschap
Financiële instrumenten •
Stimuleringsregelingen
•
Strategische verwerving
•
Fondsvorming
I.
Flankerend beleid PDV/GDV
knoppen waaraan kan en moet worden gedraaid om
•
Inventarisatie en Analyse
De vier pijlers van het UVP
de doelen van het UVP te verwezenlijken. Deze zullen
•
Versterken perifere thematische concentraties
Het UVP beschrijft de aanpak in vier pijlers:
dan ook veel aandacht krijgen in de kwalitatieve
•
Samenwerking: door met alle belanghebbenden
monitoring. De volgende generieke instrumenten (niet
samen de opgave aan te gaan is er meer mogelijk,
gebiedspecifiek) worden beschreven:
2343.0422 Monitor Uitvoeringsprogramma Retail Parkstad - 20 september 2022
3 van 59
SVREZL-gebiedstyperingen uitgelegd
Winkelgebieden in Parkstad naar SVREZL-indeling geschaald naar omvang in m² winkelvloeroppervlak
Binnen Parkstad zijn 27 SVREZL-winkelclusters aangewezen in verschillende typeringen. Elk SVREZL-cluster heeft een eigen gebiedsafbakening. Daarin wordt er onderscheid gemaakt tussen ‘balansgebied’ (doel: behoud huidige voorraad aan meters) en ‘concentratiegebied’ (doel: kwalitatief en kwantitatief versterken). Het is dus soms het geval dat in één winkelcluster zowel concentratiegebied als balansgebied voorkomt . Al het overige gebied is transitiegebied (overig (winkel)gebied/locatie waar de voorraad mogelijk wordt onttrokken).
Modelmatige uitleg gebiedstyperingen in dit rapport
4 van 59
2343.0422 Monitor Uitvoeringsprogramma Retail Parkstad - 20 september 2022
1.3 Retailstructuur Parkstad 2022 Parkstad heeft anno 2022 circa 461.400 m² winkelvloeroppervlak (wvo) aan ingevulde winkelmeters a. 96.400 m² wvo (21%) daarvan is dagelijks winkelaanbod (supermarkten, verszaken, drogisten), het overige aanbod bestaat uit verschillende niet-dagelijkse branches. De leegstand is circa 95.000 m² wvo groot.
Elke gemeente andere maat en branche-samenstelling
Aanbod in de branchegroep Vrije tijd (hobby-, sport-,
De zeven Parkstad-gemeenten hebben grote aanbod-
kampeerwinkels, etc.) zit onder andere in Kerkrade
verschillen. Niet alleen in de omvang van het winkel-
(Rodaboulevard) en Brunssum (Hans Stassar). Het
aanbod, maar ook in het type winkels. Zo hebben
aanbod in de groep In en om het huis (woninginrich-
landelijke gemeenten met kleine kernen een heel
ting, keukens, bruin-en witgoed, fietsen, etc.) zit voor
ander aanbodprofiel dan bijvoorbeeld Heerlen en
een heel groot deel op Woonboulevard Heerlen. De
Kerkrade, waar ook grote perifere locaties zijn.
gemiddelde omvang van winkels in die branchegroep
Dagelijks aanbod is in landelijke gemeenten een groot
is groot. Ook in andere gemeenten zitten hier en daar
aandeel van het winkelvloeroppervlak. Mode en luxe-
grote winkels in deze branchegroep (bijv. Van
Heerlen heeft met circa tweederde van het oppervlak
aanbod (mode, huishoudelijk, juwelier, etc.) zit voor
Cranenbroek in Landgraaf of Stevens
in m² wvo aan niet-dagelijks winkelaanbod duidelijk
een groot deel in de hoofdcentra, zoals Heerlen-
Woninginrichting in Schinveld).
de meest bovenlokale functie in Parkstad. Ook zit hier
Centrum.
de helft van de leegstand. Vitale centra zijn ook gebaat bij andere publieksfuncties (die leegstand
Aanbod winkels en andere publieksfuncties in Parkstad naar branche en vestigingsgemeente in m² wvo
kunnen opvullen). Daarom wordt waar mogelijk b ook het aanbod leisure (111.200 m² wvo horeca, cultuur en ontspanning) en dienstverlening (34.500 m² wvo) opgenomen.
a
b
Bron: Locatus Verkooppuntenbestand 2022. In dit hele rapport worden Locatus-aanbodcijfers gehanteerd voor winkels, leisure en diensten evenals voor leegstand. De cijfers over metrage betreffen ‘winkelvloeroppervlak’ ofwel netto vloeroppervlak (wat de consument kan zien in een winkel). Metrage leisure- en dienstenfuncties wordt pas sinds enkele jaren consistent door Locatus in beeld gebracht, in historische vergelijkingen wordt dit daarom niet opgenomen.
2343.0422 Monitor Uitvoeringsprogramma Retail Parkstad - 20 september 2022
5 van 59
SVREZL-gebiedstypes en clustertypes: waar zit wat?
Winkel-, leisure- en diensten-aanbod in Parkstad in m² wvo naar SVREZL-gebiedstype
Circa 64% van het totale winkelaanbod in m² wvo is in SVREZL-gebieden gevestigd. Voor Leisure en Dienstverlening is dit slechts 30%, het merendeel van dit aanbod is dus buiten de SVREZL-clusters gevestigd. Iets meer dan de helft van het leegstaande commerciële vastgoed (m² wvo) ligt binnen de SVREZL-clusters. •
Dagelijks: het grootste aandeel dagelijks winkelaanbod zit in SVREZL-‘balansgebied’, waar de ‘boodschappencentra wijk’ en ‘buurtcentra’ onder vallen. In deze lokaalverzorgende centra is relatief weinig leegstand. Circa 40% van het aanbod zit buiten SVREZL-gebied, met name in de vorm van niet-SVREZL-supermarktclusters en de schil van gro-
Winkel-, leisure- en diensten-aanbod in Parkstad in m² wvo naar SVREZL-clustertype
tere winkelgebieden. •
Het Mode en luxe-winkelaanbod is voor 78% in SVREZL-clusters gevestigd; deze branchegroep kent de grootste concentratiegraad. Dit aanbod zit voornamelijk in de grotere centra; Heerlen-Centrum en de vier ‘Stadsdeelcentra’ (met name Kerkrade en Brunssum).
•
De grootste leegstand in vloeroppervlak is aanwezig in de concentratiegebieden (circa 33.100 m² wvo in 125 panden) en in transitie-winkelgebied (circa 26.800 m² wvo in circa 200 panden). In de
6 van 59
2343.0422 Monitor Uitvoeringsprogramma Retail Parkstad - 20 september 2022
Winkel-, leisure- en diensten-aanbod in SVREZL-clusters (excl. drie grootste centra) in m² wvo concentratiegebieden zijn die leegstaande panden gemiddeld relatief groot. •
In de SVREZL-clusters hebben Heerlen-Centrum en de vier stadsdeelcentra zowel het grootste Mode en luxe-aanbod als de grootste leegstand.
Regionaal beeld vs. centrumniveau Deze monitor gaat over de regionale winkelstructuur van Parkstad. Daarom zijn structuren zoals in de grafieken op de vorige pagina belangrijk voor de analyse. De regionale opgave moet uiteindelijk op microniveau worden uitgevoerd. In dit rapport wordt daarom, waar relevant, ook informatie op gemeente- of centrumniveau weergegeven, soms in de hoofdtekst, maar het meeste in de bijlagen D t/m F.
2343.0422 Monitor Uitvoeringsprogramma Retail Parkstad - 20 september 2022
7 van 59
1.4 Bevolking van Parkstad Bevolkingsontwikkeling: krimp en vergrijzing
Gemeenten regio Parkstad met huidig inwonertal en verwachte bevolkingsontwikkeling b
Momenteel wonen er circa 256.000 inwoners in de zeven Parkstad-gemeenten a . De verwachting is dat in de periode 2020-2030 het totale inwonertal van Parkstad met bijna 10.000 inwoners zal afnemen (-4%) b. In elke gemeente is de verwachte mate van krimp anders (zie kaart). De vergrijzing is in Parkstad al ver gevorderd, in 2010 was het aandeel 65+ers al ruim 19% en in 2030 zal dit circa 30,5% zijn. Ter illustratie, in Nederland is dit nu ‘pas’ 20%. Het inkomensniveau in Parkstad ligt 10% onder het landelijk gemiddelde, mede door het lage welvaarts niveau in de grote gemeenten Heerlen en Kerkrade. Alleen in Beekdealen en Voerendaal ligt het inkomens niveau boven het Nederlandse gemiddelde.
a b
CBS Statline (2022), Inwoners. Etil, Progneff (2021), Bevolkingsprognose Parkstad 2021
8 van 59
2343.0422 Monitor Uitvoeringsprogramma Retail Parkstad - 20 september 2022
Trends en ontwikkelingen
2.1 Landelijke trends retailsector Ontwikkeling koopgedrag 2010-2020
bod. Ook hier gingen ketens failliet maar deze
Het vorige decennium werd gekenmerkt door de
werden vaak relatief snel weer ingevuld (met o.a.
volwassenwording van het online aankoopkanaal. Voor
horeca of een nieuw concept).
niet-dagelijkse goederen (alles behalve boodschappen)
•
Middelgrote hoofdcentra (alles tussen de grote
werd rond 2020 in Nederland gemiddeld ongeveer een
binnenstad en het kleine dorpscentrum) verloren in
kwart van de bestedingen online gedaan. Wat overbleef
deze periode veel van hun regiofunctie. Deze centra
was een andere, kleinere en specifiekere fysieke
waren rond het begin van dit millennium vaak juist
winkelbehoefte. Dat betekent minder winkels en dus
ontwikkeld voor de vestigingswensen van de
grote gevolgen voor fysieke winkellocaties. Samengevat
‘standaard winkelfilialen’. Door de vele faillissemen-
waren er in deze periode de volgende winnaars en verlie-
ten in dit zich niet onderscheidende middenseg-
zers in het winkellandschap:
ment bleven deze centra vol gaten achter. De
slechts 3 jaar geleden.” - Marlene ten Ham, algemeen
•
Complete boodschappencentra: Deze centra bieden
consument deed de doelgerichte aankopen steeds
directeur Thuiswinkel.org a
de consument alle frequente benodigdheden
vaker online of in het wijkcentrum en ging voor een
Specifieke veranderingen in de sector door corona zijn:
gemakkelijk en nabij, Deze centra floreerden onder
recreatief bezoek naar een grote(re) binnenstad.
•
andere doordat online boodschappen doen in deze
•
In de dagelijkse sector is een flinke online-schaalsprong gemaakt (logistieke capaciteit bezorging
periode nog amper meewoog, laat staan tegenover
Effect van de coronacrisis
versproducten). Online boodschappen doen is een
de bevolkingsgroei in veel steden. Supermarkten
De meest eenduidige ontwikkeling tijdens de corona
structureel onderdeel van de foodsector aan het
zijn niet voor niets een populair onderdeel van veel
crisis is de grote sprong in online oriëntatie (van
worden. Na de corona-piek loopt de online omzet
vastgoedportefeuilles geworden. Ook veel dorps-
consument en ondernemer). Die sprong lijkt groten-
nu iets terug, maar gaat het nog steeds om meer
centra functioneerden goed door de sterke basis
deels structureel te zijn, het online koopgedrag valt niet
dan een verdubbeling ten opzichte van 2019 b.
van boodschappenbezoek.
ver terug: “In Q1 2019 gaven consumenten 3,2 miljard
De allergrootste binnensteden (top 20) waren
euro uit aan producten, tijdens de lockdown piekte dit
de dupe (minder bezoekers, krimp aanbod). In de
winnaars. Deze centra gaven de consument het
naar 6,3 miljard en nu (2022) ligt producten op 5,1
middelgrote centra was vaak voor de crisis al actie
complete en unieke ‘dagje stad’ met horeca,
miljard. Dit is nog steeds 2 miljard euro hoger dan
cultuur, evenementen, én een uitvoerig winkelaan-
10 van 59
•
a b
Tijdens corona zijn juist de grootste binnensteden
Gfk (2022), Online bestedingen groeien met 7% naar € 8,2 miljard in Q1 [online] Gfk (2022), Thuiswinkelmarktmonitor 2022 Q1
2343.0422 Monitor Uitvoeringsprogramma Retail Parkstad - 20 september 2022
•
ondernomen om het centrum in te krimpen,
De langetermijneffecten van al deze omstandigheden
met een groot assortiment, versbeleving en bezoekge-
waardoor deze centra nu beter voorbereid waren.
op het winkelbestand is nog niet helemaal duidelijk,
mak. Grotere winkels met meer assortiment vragen
Die uitgangspositie en de marktcondities (urgen-
maar een verdere afname van winkels is te verwach-
om meer draagvlak per winkel. Dat lukte tot nu toe
tie corona en gespannen woningmarkt) maakten
ten. In sommige gebieden kan een grote bevolkings-
deels door ander aanbod te verdrukken (o.a. verswin-
in de middelgrote centra (versneld) grote transfor-
groei ervoor zorgen dat de effecten van deze ontwik-
kels), maar met de groeiende horeca-sector en trends
matie-ingrepen mogelijk.
kelingen meevallen.
als online boodschappen is er ook tegendruk. Kleine
Mensen hebben tijdens de crisis uitgaven aan hun
supermarkten verdwijnen uit de structuur. In gebieden
woning eerder gedaan, of ze kochten een nieuwe
Toekomst dagelijkse sector: dynamiek supermarkt
waar de bevolkingsgroei niet enorm is, kan deze
woning, waardoor winkels in woninginrichting,
Al enkele jaren is de schaalvergroting in de super-
ontwikkeling ervoor zorgen dat ambities voor de
doe-het-zelf, etc. erg goed hebben gedraaid.
marktsector het winkellandschap aan het bepalen.
spreiding van dagelijkse voorzieningen (op fiets-/
Verwachting is dat deze uitgaven de komende
Supermarktpartijen willen de consument bedienen
loopafstand) moeilijker te realiseren zijn.
jaren daardoor juist ondergemiddeld zullen zijn (helemaal met daarbij de economische terugval).
Ontwikkeling omzet in verschillende branchegroepen en bij pure online winkels
Faillissementen? Veel ondernemers zijn met steun overeind gebleven. Dat geldt ook voor ongezonde bedrijven die onder ‘normale omstandigheden’ zouden zijn weggevallen, en voor voormalig gezonde bedrijven die nu met een grote schuldenlast zitten (o.a. terugbetalen van belasting). De huidige prijsstijgingen (o.a. grondstoffen en vervoer) en krappe arbeidsmarkt (loonstijging) zetten de marges verder onder druk. De bedrijfsopzeggingen stijgen, mogelijk om faillissementen voor te zijn.
2343.0422 Monitor Uitvoeringsprogramma Retail Parkstad - 20 september 2022
11 van 59
2.2 Aanbodontwikkeling Parkstad totaal De afname van het winkelaanbod zet door. De leegstand neemt weer verder toe. Op bijna alle punten gaat het in Parkstad de afgelopen jaren slechter met de winkelontwikkeling dan op provinciaal en landelijk niveau. Daaruit blijkt duidelijk dat het UVP Retail nog steeds nodig is.
Ontwikkeling winkelaanbod Parkstad naar branchegroep in m² wvo
Het aantal winkels in Parkstad is sinds 2009 met 34% gekrompen a . Die krimp in aantallen is in bijna alle branchegroepen te zien. In m² winkelvloeroppervlak (wvo) is die ontwikkeling minder extreem, in totaal is het oppervlak aan winkels sinds 2009 met circa 8% gekrompen. Dat verschil tussen krimp in aantal en
Ontwikkeling aanbod winkels en andere publieksfuncties Parkstad naar branchegroep in aantal verkooppunten
oppervlakte komt deels voort uit de schaalvergrotingstrend (bijvoorbeeld supermarkten). Sinds 2019 is alleen in Overige detailhandel (o.a. tweedehands, hoortoestel, feestartikelen) nog groei in vloeroppervlak te zien.
2019-2022: toename leegstand De leegstand is sinds 2019 weer toegenomen, zowel in aantal panden (+9%) als in oppervlak (+14%). Anno 2022 staan er circa 505 panden leeg, van samen circa 95.000 m² wvo b. In deze cijfers zitten ook panden a b
Voor verschillen tussen gemeenten zie bijlage B. Dit zijn beschikbare commerciële units, er is niet zoiets als ‘winkelleegstand’ en ’overige leegstand’.
12 van 59
2343.0422 Monitor Uitvoeringsprogramma Retail Parkstad - 20 september 2022
geschikt voor of voormalig in gebruik door diensten,
2019-2022: aanbodontwikkeling Parkstad in detail
overzicht opgenomen van de aanbodontwikkeling per
horeca of andere publieksfuncties (bieb, museum,
In de dagelijkse sector nam het aanbod in de afgelopen
gemeente.
klimhal, etc.). Dat wil zeggen dat de toename van
drie jaar met 40 winkels (-10%) en circa 2.000 m² wvo
‘leegstand’ niet een-op-een in verband staat met de
af. In de niet-dagelijkse sector kromp het aanbod in
ontwikkeling in de winkelsector, maar de winkelsector
Parkstad in deze periode met circa 115 winkels (-12%)
is hierin wel vaak bepalend (meeste functies en
en circa 16.000 m² wvo.
grootste oppervlak).
Aanbodontwikkeling per gemeente in bijlage 2019-2022: krimp Parkstad niet de norm in Limburg
Doordat het winkelaanbod in Heerlen zo groot is
In Parkstad nam het winkelaanbod in de dagelijkse én
kunnen nuances van de aanbodontwikkeling in andere
de niet-dagelijkse sector af sinds 2019 (zowel de in
gemeenten in het niet vallen. In bijlage B is daarom een
branchegroep In en om het huis [woninginrichting, doe-het-zelf, tuincentra, bruin-en witgoed, fietsen, etc.] als in de overige niet-dagelijkse sectoren). Dit wijkt af
Vergelijking relatieve aanbodontwikkeling winkelaanbod (m² wvo) in Nederland, Limburg en Parkstad (2019 = 100%)
van de rest van Nederland én van de rest van de provincie Limburg. Daar nam het dagelijkse winkelaanbod namelijk juist toe. Het aanbod in de branchegroep In en om het huis bleef daar gelijk (NL) of nam zelfs toe (Limburg). Alleen in de meer recreatieve niet-dagelijkse branches (Mode en luxe, Vrije tijd en overig) nam het winkelaanbod in alle drie gebieden af.
2343.0422 Monitor Uitvoeringsprogramma Retail Parkstad - 20 september 2022
13 van 59
2.3 Krimp dagelijkse sector? De dagelijkse winkelsector is een belangrijk onderdeel van de lokale voorzieningenstructuur en daarmee van de leefbaarheid. Een afname van dit aanbod kan die leefbaarheid onder druk zetten. Bevolkingskrimp en schaalvergroting van winkels (meer draagvlak nodig) zijn elkaar versterkende ontwikkelingen. Hier ligt een grote opgave voor de retailstructuur in Parkstad.
Ontwikkeling dagelijks winkelaanbod in Parkstad in m² wvo
Eerst groei supermarkten, nu krimp dagelijks aanbod? In de periode 2014-2019 is het supermarktoppervlak flink toegenomen. De gemiddelde omvang van super markten in Parkstad ging in die tijd van circa 920 m²
Ontwikkeling dagelijks winkelaanbod in Parkstad in aantal verkooppunten
wvo naar circa 1.090 m² wvo. Na 2019 nam het aantal overige dagelijkse winkels (verszaken, drogisten, apotheken) versneld af. Het betrof met name slagers, bakkers en groentewinkels (samen -30 winkels). Deze versnelling lijkt samen te hangen met de schaalvergroting van de supermarkten in de periode ervoor (vaak o.a. met een grotere versafdeling). Dit verdrukkende effect wordt versterkt door de bevolkingsafname. Ook het supermarktaanbod werd sinds 2019 iets kleiner (-600 m² wvo).
14 van 59
2343.0422 Monitor Uitvoeringsprogramma Retail Parkstad - 20 september 2022
2.4 Ontwikkeling SVREZL-gebieden sinds 2019 Toename concentratiegraad aanbod in SVREZL-clusters
Ontwikkeling winkelaanbod en leegstand in SVREZL- en transitiegebieden Parkstad in m² wvo
Het aandeel van het winkelaanbod dat in de SVREZLgebieden te vinden is, is sinds 2019 iets toegenomen: van 63,1% naar 63,7% in m² wvo en van 48,6% naar 50,5% in aantal winkels. Er is een langzame beweging in de richting van de ambities uit de SVREZL en het UVP. Dat de concentratiegraad in vloeroppervlak hoger ligt, komt o.a. doordat veel van de grote winkels op de perifere themacentra in SVREZL-clusters liggen.
Zoals bedoeld? Concentratie vs. transformatie De toename van de concentratiegraad in SVREZL-gebied betekent niet dat deze zijn opgevuld met het aanbod vanuit transitiegebied. Zowel in SVREZL- als transitie-gebied is
Ontwikkeling publieksfuncties en leegstand in SVREZL- en transitiegebieden Parkstad in aantal panden
het winkelaanbod namelijk afgenomen. Die afname is iets groter geweest in de transitiegebieden, vandaar de groeiende concentratiegraad in SVREZL-winkelclusters. In transitiegebied is het aantal beschikbare panden (winkels, andere functies en leegstand) met circa 250 afgenomen. Dat betekent hoogstwaarschijnlijk a dat hier veel transformatie heeft plaatsgevonden, zoals de doelstelling was. In de SVREZL-gebieden is het aantal panden niet afgenomen, waardoor het krimpende aanbod tot grotere leegstand heeft geleid. a
Andere verklaringen zijn mogelijk, bijv. dat panden zijn samengevoegd
2343.0422 Monitor Uitvoeringsprogramma Retail Parkstad - 20 september 2022
15 van 59
Dagelijkse sector: afname in SVREZL-gebied
Deze conclusie betekent niet dat er geen uitzonderin-
•
Heerlen Centrum
Een opvallende constatering is dat het dagelijkse
gen zijn onder de prioriteitsgebieden, zo is in
•
Hertogenlaan
aanbod juist binnen de SVREZL-gebieden in m² wvo is
Voerendaal-Centrum bijna alle leegstand verdwenen.
•
Hoensbroek Centrum
afgenomen (-3.300 m² wvo), terwijl dit daarbuiten in
Voor de ontwikkeling van SVREZL-clustertypes en
•
Kerkrade Centrum
transitie-winkelgebied iets is toegenomen (+1.300 m²
individuele SVREZL-clusters zie bijlagen C t/m F.
•
Landgraaf Centrum
•
Nuth Centrum
14 prioriteitsgebieden UVP 2019
•
Rodaboulevard
•
Bocholtz
•
‘t Loon
Bevestiging keuze prioriteitsgebieden 2019
•
Brunssum Centrum
•
Voerendaal Centrum
In het UVP 2019 zijn er 14 prioriteitsclusters aangewe-
•
Brunssum Noord
zen. Ongeveer de gehele afname van het winkelaan-
•
Carboonplein
bod in de SVREZL-clusters is te herleiden naar deze
•
Giessen-Bautsch / De Bautsch
wvo) en in het verdere verspreid transitiegebied gelijk a
is gebleven . Dat gaat tegen de doelstelling in. b
gebieden. Over de overige SVREZL-clusters is de aanbodontwikkeling namelijk stabiel en is er zelfs
Ontwikkeling winkelaanbod en leegstand in prioriteits- en. overige SVREZL-gebieden in Parkstad in m² wvo
sprake van een afnemende leegstand. In de prioriteitsgebieden is de leegstand explosief toegenomen, namelijk +50 lege panden (+35%) en +14.000 m² wvo (+45%). Heerlen-Centrum speelt in deze cijfers een grote rol. Dit is een bevestiging voor de selectie van deze gebieden als ‘prioriteitsgebied’ in 2019 (inschatting dat hier de grootste opgave zou liggen), en mogelijk aanleiding meer met die indeling te doen.
a b
Aldi ‘t Loon, etnische supermarkten Willemstraat Heerlen, etc. Gelijk gebleven meerekenend (tijdelijke) Aldi Oirsbeek.
16 van 59
2343.0422 Monitor Uitvoeringsprogramma Retail Parkstad - 20 september 2022
Vestigingsdynamiek
3.1 Stimulering: Streetwise In het instrumentarium wordt ingezet op het ‘Stimuleren van Ondernemerschap’. Hierbij kan gedacht worden aan starters, uitbreiders en verplaatsers. Dit beleidsuitgangspunt wordt in het uitvoeringsprogramma grotendeels ingevuld door de activiteiten van stichting Streetwise (instrument G1 uit het UVP). Wat is en doet Streetwise?
aangewezen SVREZL winkelclusters (excl. Voerendaal).
de periferie (circa 19%) of willen uitbreiden met een
Streetwise houdt zich hoofdzakelijk bezig met het
extra vestiging (28%).
een-op-een begeleiden van potentiële ondernemers en
Die 262 begeleidingstrajecten zijn gericht op onderne-
het ondersteunen van reeds gestarte ondernemers met
mersschap in verschillende branches a:
de verdere ontwikkeling. Om deze kerntaak goed uit te
•
circa 33% horeca
voeren, houdt Streetwise zich ook bezig met activitei-
•
circa 21% winkels
ten als communicatie over ondernemersschap
•
circa 18% vrijetijdssector
(zichtbaarheid) en relatiebeheer met financiers (o.a.
•
circa 12% dienstverlening
banken), vastgoedeigenaren, en ondernemersplat-
•
Circa 6% persoonlijke verzorging
forms.
•
Circa 5% mengformule
•
circa 3,5% maatschappelijk en wonen
Stichting Streetwise richt zich op de begeleiding van nieuw ondernemerschap, om daarmee bij te dragen
Streetwise is al langere tijd in Parkstad actief. Van de
aan de toekomstige relevantie en leefbaarheid van
gestarte ondernemers over de afgelopen 6 jaar is
De 67 vestigingen hebben bijgedragen aan het
centrumgebieden. Vanuit die gedachte ligt de focus
90,7% na 1 jaar nog actief.
invullen van (winkel)panden, in totaal goed voor circa
zowel op de financiële gezondheid als op concepten
14.700 m² wvo. Dat is gemiddeld 219 m² wvo per
die vernieuwend zijn. Streetwise bestaat sinds 2014
Resultaten Streetwise 2020 - 2021 (sinds UVP)
starter. In 2021 lag het ingevulde winkelvloeropper-
en heeft zijn oorsprong in Heerlen. Streetwise is ook
In de afgelopen twee jaar zijn er 262 begeleidingstra-
vlak hoger dan in 2020, het betrof dan ook grotere
actief in (Limburgse) gebieden buiten Parkstad.
jecten geweest die tot circa 67 vestigingen hebben
investeringen (€5 mln. t.o.v. €2 mln. in 2020). Dit kwam
geleid (25,6%). Negentien van die trajecten lopen nog
onder andere doordat bij de begeleidingstrajecten in
De Stadsregio heeft het ‘stimuleren van ondernemers-
door naar 2022 (mogelijk nog vestiging). Van die 262
2021 er meer trajecten met bestaande ondernemers
schap’ uit het UVP onder andere vormgegeven door de
begeleidingstrajecten gaat het in circa 44% van de
waren die uitbreidingsplannen hadden (i.p.v. starters).
activiteiten van Stichting Streetwise Parkstad (aan-
gevallen om mensen die een nieuwe onderneming
scherping bestaande activiteiten). De ‘nieuwe’ op-
willen starten. Daarnaast zijn er bijvoorbeeld ook
dracht van juni 2020 is om het ondernemerschap te
bestaande ondernemers die willen verplaatsen vanuit
stimuleren in de door de Parkstad-gemeenten zelf
18 van 59
a
Dit is een herrekening van de percentages per jaar. Hierdoor kan het een procent afwijken (bewerking DTNP van data Streetwise).
2343.0422 Monitor Uitvoeringsprogramma Retail Parkstad - 20 september 2022
3.2 Stimulering: Starterscentrum In het instrumentarium wordt ingezet op het ‘Stimuleren van Ondernemerschap’. Hierbij kan gedacht worden aan starters, uitbreiders en verplaatsers. Hierin speelt ook het Starterscentrum een rol.
vanuit huis onderneemt, een fysieke (winkel-/horeca-) ruimte heeft of ambulant opereert.
Starterscentrum: winkels+horeca 2019-2021 Sinds 2020 registreert het Starterscentrum naast het aantal adviestrajecten ook wie er een bedrijf start. In
Wat is en doet het Starterscentrum Limburg?
2020 en 2021 samen werden er 41 startende bedrijven
Het Starterscentrum is een non-profitorganisatie waar
in de detailhandel en 44 in de horeca geregistreerd.
(pré)starters kunnen aankloppen voor advies en begeleiding bij de start van hun bedrijf. Het Starters
Van de (pre)starters die met een adviesvraag bij het
centrum is actief in een groot deel van Limburg (met
Starterscentrum aankloppen, begonnen in 2020 37%
name in het zuiden incl. Parkstad). Van de mensen die
en in 2021 47% ook echt een detailhandels- of horeca-
het Starterscentrum benaderen voor advies bestaat
bedrijf. Er startte in 2021 meer horecabedrijven dan
een groot deel uit personen met een uitkering/geen
winkelbedrijven.
Starterscentrum: Adviesvragen en gestarte ondernemers in Parkstad
(betrouwbaar) inkomen.
Starterscentrum: waar starten die bedrijven? Starterscentrum: relatie tot winkelgebieden?
Het wordt niet vastgelegd in welk type locatie iemand
Het Starterscentrum heeft de opgave om startende
is gestart (in een winkelgebied, buiten winkelgebied,
ondernemers te begeleiden. Het Starterscentrum is er
vanuit huis, winkelruimte/ambulant). Het is dus niet
dus niet specifiek voor startende winkeliers of om
zeker of, en zo ja hoeveel, ‘winkelruimte’ door deze
vestiging in winkelgebieden te stimuleren. De bran-
nieuwe ondernemingen is ingevuld. Van de 85
ches detailhandel en horeca zijn wel goed voor circa
startende detailhandel en horeca-bedrijven in 2020-
eenderde van de starters die het Starterscentrum
2021 vestigde circa 75% zich in de gemeente Heerlen.
begeleid. Het is niet geregistreerd of een ‘starter’
2343.0422 Monitor Uitvoeringsprogramma Retail Parkstad - 20 september 2022
19 van 59
3.3 Mutatie-analyse 2019-2022 Ontwikkeling van de status van panden waarin in 2019 een publieksfunctie was gevestigd
Panden buiten de SVREZL-clusters, met name verspreid gelegen, zijn in veel grotere mate onttrokken aan de markt. Juist panden met andere publieke invulling dan winkels blijken vaker te transformeren. Aanvullend blijkt de kans op nieuwe invulling in transitiegebied de afgelopen 3 jaar beduidend lager te zijn geweest dan binnen de SVREZL-clusters (26% vs. 43% in SVREZL-clusters). Een goed argument naar eigenaren in transitiegebied om transformatie te overwegen. ‘Niet meer in dataset’: transformatie in transitiegebied Dat een pand uit 2019 niet meer als hetzelfde pand terugkomt in de dataset van 2022 kan verschillende redenen hebben (samenvoeging, sloop/nieuwbouw, transformatie). De mate waarin dit voorkomt bij de transitie in de winkelgebieden, en met name bij de verspreide transitie, is veel hoger dan in de SVREZLclusters. Het is aannemelijk dat het hier in ieder geval deels om transformatie gaat, zoals ook al werd verwacht in paragraaf 2.4. In verhouding zijn er in de SVREZL-gebieden veel minder panden niet meer in de dataset te vinden. Hier ligt het
20 van 59
2343.0422 Monitor Uitvoeringsprogramma Retail Parkstad - 20 september 2022
aandeel panden dat leeg is komen en blijven staan
Kleinere kans invulling leegstand buiten SVREZL
beduidend hoger.
De panden die in 2019 leegstonden in SVREZL-
Dynamiek winkels vs. andere publieksfuncties
gebieden zijn in 2022 voor een aanzienlijk deel weer
Opvallend is de mate waarin de dynamiek verschilt
ingevuld (43%). Leegstaande panden in transitie-
tussen panden die in 2019 gevuld waren door een winkel
gebied blijken een veel kleinere kans gehad te hebben
en panden die waar andere publieke functies waren
om weer ingevuld te worden (26%). In transitiegebie-
gevestigd. De mate waarin een pand een andere
den zijn ook veel panden die in 2019 leegstonden uit
invulling (nieuw bedrijf) heeft gekregen ligt overal hoger
de dataset verdwenen. Over de gehele linie is er sinds
bij de niet-winkelfuncties. Uit de onderliggende cijfers
2019 ook een aanzienlijk deel van de leegstaande
blijkt dat met name panden die in 2019 een horeca-
panden in Parkstad leeg blijven staan (43%).
onderneming huisvestten nu een andere bedrijfsinvulling hebben (dit kan nog steeds horeca zijn, maar niet dezelfde a). Bij panden met een horeca-invulling was dit 25% (bij winkels was dit circa 10%). Onder de panden
Ontwikkeling van de panden die in 2019 leegstonden in Parkstad
waarin in 2019 een winkel was gevestigd is het aandeel ‘ongewijzigd’ ook het hoogst (circa 71%). De dynamiek is bij panden die gevuld zijn met winkels dus over het geheel lager.
Balansgebieden dynamisch In balansgebieden is de doelstelling kortgezegd ‘behouden wat er is’. In dat perspectief is er relatief veel sprake van ‘invulling door een ander bedrijf’. Dit ligt bijvoorbeeld aanzienlijk hoger dan bij de concentratiegebieden. a
De ontwikkeling van een koffiezaakje in 2019 naar een afhaalrestaurant in 2022 telt bijvoorbeeld als andere invulling.
2343.0422 Monitor Uitvoeringsprogramma Retail Parkstad - 20 september 2022
21 van 59
Marktruimte winkelsector
4.1 Toelichting berekeningen Hoe zal de markt zich verder ontwikkelen? en welke gevolgen heeft dat voor Parkstad? Een marktruimte-berekening voor fysiek winkelaanbod kan hier (deels) antwoord op geven. Voor een marktruimteberekening worden vraag en aanbod voor een bepaalde branche samengebracht in een modelmatige benadering van de situatie. In dit hoofdstuk staan de hoofdlijnen en conclusies, in bijlage A worden de sommen behandeld. •
Bronnen voor berekeningen
Verschil ‘hardheid’ uitkomst verschillende branches
Voor normgetallen over bestedingen en vloerproducti-
Het berekenen van de toekomstige behoefte aan
viteit worden landelijke cijfers gebruikt . Het landelijk
fysieke winkels met kengetallen uit het recente
gemiddelde is een logische minimale richtlijn voor
verleden is geen ‘waarheidsvinding’. De uitkomsten
functioneren in een markt die onder druk staat. Voor
zijn indicatief. Dit geldt heelemaal voor niet-dagelijkse
de lokale cijfers zijn de bronnen Locatus (aanbod),
sectoren, aangezien het branchebeeld en het verdien-
CBS (inkomen), I&O (koopstromen 2019), VVV Zuid-
model daar nogal verschilt (fietsen, witgoed, banken,
Limburg (cijfers toerisme) en de Etil/Progneff (bevol-
keukens, kleding, juwelen, bloemen, etc.). In verhou-
kingsprognose) gebruikt. Voor de ontwikkeling van
ding is de dagelijkse sector meer onderling vergelijk-
online bestedingen zijn door DTNP gerichte aannames
baar, gezien circa 80% uit supermarkten bestaat en de
gedaan (zie bijlage A).
verkoop van levensmiddelen vaak bepalend is in het
a
Variabelen vraag: de bestedingen per hoofd in fysieke winkels, de omvang van het lokale verzorgingsgebied (aantal inwoners), het inkomensniveau
verdienmodel (verse goederen, hoge doorloop a
Retail Insiders (2022), ‘Omzetkengetallen 2021 ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek’
van dat verzorgingsgebied, de mate waarin beste-
noodzakelijk om derving te voorkomen).
Schematische weergave koopkrachtbinding en - toevloeiing
dingen van lokale inwoners plaatsvinden bij de lokale fysieke winkels (koopkrachtbinding), en het omzetaandeel van die winkels dat van buiten het verzorgingsgebied toevloeit (koopkrachttoevloeiing). Koopkrachtbinding gaat dus over de portemonnee van de inwoner en de koopkrachttoevloeiing over de kassa van de lokale winkel. •
Variabelen aanbod: de omvang (m² wvo) en de vloerproductiviteit (gemiddelde bestedingen per m² wvo) van het fysieke winkelaanbod in een bepaalde branche.
2343.0422 Monitor Uitvoeringsprogramma Retail Parkstad - 20 september 2022
23 van 59
4.2 Dagelijkse sector Grootste en vooral lokaalfunctionerende sector
Regionale koopstromen Parkstad Limburg in de dagelijkse winkelsector (lijndikte in verhouding tot omzet)
De dagelijkse sector is veruit de grootste in omzet en functioneert grotendeels lokaal (nabijheid belangrijke factor keuze winkelbezoek). Uitkomsten op regioniveau vragen om verheldering op gemeenteniveau.
Regionale koopstromen in beeld In de kaarten op deze en de volgende pagina’s zijn de koopstromen voor drie branchegroepen gevisualiseerd. De dikte van de lijnen (incl. in het midden voor gebonden bestedingen) staan in verhouding tot de omvang van de stroom (in miljoenen €). De achterliggende informatie is het koopstromenonderzoek Limburg 2019 (bijlage G). In deze kaarten wordt gelijk duidelijk in hoeverre een branchegroep bovenlokaal functioneert en of er een positieve of negatieve (meer/minder toevloeiing dan afvloeiing) wisselwerking is met het ommeland. De kaarten zijn bedoeld om het vertrekpunt inzichtelijk te maken. De autonome ontwikkelingen zijn onder andere het groter worden van de pijl naar online en het kleiner worden van de gebonden bestedingen (o.a. bevolkingskrimp en groei afvloeiing online).
24 van 59
2343.0422 Monitor Uitvoeringsprogramma Retail Parkstad - 20 september 2022
Indicatie: regionaal overaanbod, krimpopgave?
Indicatie: verschillen in functioneren per gemeente
marktruimte. In 2030 is er in het negatiefste
Het huidige aanbod (96.400 m² wvo) aan dagelijkse
Het beeld in de dagelijkse sector (o.b.v. koopstromen
scenario sprake van circa 500 m² wvo overaanbod.
winkels functioneert circa 6% onder de landelijk
2019) verschilt drastisch per gemeente. Het huidige
gemiddelde vloerproductiviteit (aantal € per m² wvo).
overaanbod is bijvoorbeeld grotendeels te vinden in de
dagelijkse aanbod hier 11% boven het landelijk
Vertaald naar winkelaanbod is dat een ‘overaanbod’ van
gemeente Heerlen, terwijl er in Landgraaf, Simpelveld
gemiddelde, wat zich vertaalt in circa 1.300 m² wvo
circa 5.500 m² wvo. Dat de markt iets onder druk staat
en Kerkrade marktruimte is. In alle gemeenten ver-
marktruimte. In 2030 is er in het negatiefste
komt overeen met de eerder geconstateerde afname
dampt een significant deel van de marktruimte richting
scenario circa 100 m² wvo overaanbod.
in winkelvloeroppervlak die de laatste jaren heeft
2030 (scenario krimp inwoners + groei online).
•
•
plaatsgevonden (geen ruimte voor groei). •
Bevolkingskrimp: In 2030 zou het functioneren van
Simpelveld: in de vertreksituatie functioneert het dagelijkse aanbod hier 15% boven het landelijk
Beekdaelen: de dagelijkse sector is hier precies in
gemiddelde, wat zich vertaalt in circa 400 m² wvo
het huidige winkelaanbod puur op basis van
balans, in 2030 is er in het negatiefste scenario
marktruimte. In 2030 is er in het negatiefste
bevolkingskrimp (9.700 inwoners minder) verder
circa 900 m² wvo overaanbod.
scenario nog 100 m² wvo marktruimte.
afnemen naar circa 9% onder het landelijk gemid•
Landgraaf: in de vertreksituatie functioneert het
•
•
Brunssum: in de vertreksituatie functioneert het
•
Voerendaal: in de huidige situatie functioneert het
delde (overaanbod circa 9.000 m² wvo).
dagelijkse aanbod hier 8% onder het landelijk
dagelijkse aanbod hier 18% onder het landelijk
Groei online bestedingen: Wanneer rekening wordt
gemiddelde, wat zich vertaalt in een overaanbod
gemiddelde, wat zich vertaalt in een overaanbod
gehouden met de groei van online bestedingen
van circa 900 m² wvo. In 2030 is er in het negatief-
van circa 750 m² wvo. In 2030 is er in het negatief-
neemt de behoefte aan fysieke, voor de consument
ste scenario circa 2.100 m² wvo overaanbod.
ste scenario circa 1.050 m² wvo overaanbod.
beschikbare winkelmeters verder af. Bij bevolkings-
•
Heerlen: in de vertreksituatie functioneert het dage-
krimp én groei van het aandeel online aankopen
lijkse aanbod hier 22% (!) onder het landelijk
Let wel, vaak is in de dagelijkse sector eerder dorp- of
kan het overaanbod toenemen tot een bandbreedte
gemiddelde, wat zich vertaalt in een overaanbod
wijkniveau bepalend, ook houdt de consument zich niet
van 12.500 tot 15.800 m² wvo.
van circa 8.400 m² wvo. In 2030 is er in het nega-
aan gemeentegrenzen. Deze uitkomsten vragen bij
tiefste scenario circa 11.700 m² wvo overaanbod.
beoordeling van initiatieven verdere duiding (kwantita-
Kerkrade: in de vertreksituatie functioneert het
tief en kwalitatief). De toekomstige marktsituatie in alle
komende periode verder onder druk komt te staan. Een
dagelijkse aanbod hier 12% boven het landelijk
gemeenten betekent dat goed overwogen keuzes nodig
verdere afname van het aanbod is een reëele mogelijk-
gemiddelde, wat zich vertaalt in circa 2.200 m² wvo
zijn over nieuwe ontwikkelingen, want deze zullen op
Dit is een indicatie dat het dagelijkse aanbod de
•
heid.
termijn waarschijnlijk elders consequenties hebben.
2343.0422 Monitor Uitvoeringsprogramma Retail Parkstad - 20 september 2022
25 van 59
4.3 Mode en luxe Mode en luxe bovenlokale sector: veel afvloeiing
Regionale koopstromen Parkstad Limburg in de sector Mode en luxe (lijndikte in verhouding tot omzet)
De Mode en luxe-bestedingen van Parkstedelingen landen voor het merendeel elders, waaronder al 28% online (in 2019). Vanuit Duitsland komt nog een significant aandeel van de omzet van winkels in Parkstad. Daarmee is voor deze branchegroep de regio het juiste schaalniveau om de marktruimte te duiden (in tegenstelling tot de dagelijkse sector).
Indicatie: regionaal overaanbod, krimp zet door Het huidige aanbod (77.900 m² wvo) functioneert circa 8% onder het landelijk gemiddelde (€ per m² wvo). Het berekende aanbodpotentieel was namelijk 72.000 m² wvo. Dat de markt iets onder druk staat komt overeen met de afname in winkelvloeroppervlak die de laatste jaren heeft plaatsgevonden. Wanneer wordt uitgegaan van de bevolkingsprognose (krimp) én de verdere groei van online bestedingen neemt het potentieel aanbod verder af naar circa 49.800 à 57.100 m² wvo in 2030. Die afname van het potentieel aanbod in het negatiefste scenario (-22.000 m2 wvo) over 8 jaar komt neer op circa 2.800 m2 wvo afname per jaar. Ter vergelijking, in de afgelopen 8 jaar (2014-2022) nam het Mode en luxe-aanbod met 3.200 m2 wvo per jaar af. De indicatie sluit aan bij de bestaande ontwikkeling.
26 van 59
2343.0422 Monitor Uitvoeringsprogramma Retail Parkstad - 20 september 2022
4.4 In en om het huis IOHH bovenlokale sector: veel toevloeiing
Regionale koopstromen Parkstad Limburg in sector In het om het huis (lijndikte in verhouding tot omzet)
De In en om het huis (IOHH)-bestedingen van Parkstedelingen komen voor het merendeel in de eigen regio terecht (16% naar online in 2019). Daar bovenop komt nog circa de helft van de omzet van buiten Parkstad.
Regio functioneert bovengemiddeld, toch krimp? Het huidige aanbod (241.400 m² wvo) functioneert volgens de berekening 19% boven het Nederlands gemiddelde (€ per m²). Dit is opvallend daar het aanbod de afgelopen jaren afneemt. Mogelijke verklaring is dat in Parkstad circa 75% van het IOHH-aanbod (in m²) in centrumgebieden ligt (incl. boulevards), in Nederland is dat slechts 52%. Bedrijven op deze locaties hebben waarschijnlijk een hogere gemiddelde vloerproductiviteit. Wanneer de bevolkingskrimp en de ontwikkeling van het doen van online aankopen worden doorgerekend neemt het potentiële aanbod snel af richting de circa 215.000 m² wvo a . In deze sector speelt de ontwikkeling van toevloeiing echter een grote rol (50% omzet). De ontwikkeling van die toevloeiing is moeilijker in het model te brengen dan de lokale ontwikkeling (groot gebied, veel factoren). a
Wanneer de sector op de huidige, hogere vloerproductiviteit ’moet’ blijven functioneren komt het potentieel aanbod in 2030 veel lager uit. Dit zou een beduidend snellere krimp betekenen dan de afgelopen 8 jaar.
2343.0422 Monitor Uitvoeringsprogramma Retail Parkstad - 20 september 2022
27 van 59
4.5 Conclusies voor transformatie-opgave Verwachtingen concreet gemaakt
Conclusie: uitgangspunt 100.000 m² klopt nog
diensten). Voor dat totale ingevulde aanbod in 2030
•
Dagelijks: de precieze ontwikkeling is afhankelijk
Wanneer de ontwikkeling in de drie sectoren wordt
gaat DTNP uit van een gelijkblijvend aanbod (situatie
van allerlei factoren (consument, marktpartijen,
opgeteld is er een krimpverwachting voor het winkel-
2022), in alles behalve de branchegroepen Dagelijks,
politiek). Op basis van de cijfermatige analyse is
aanbod in Parkstad (-31.000 à -57.000). Daar de
Mode en luxe en In en om het huis (zie hiervoor).
volgens DTNP het meest realistische scenario voor
bestaande leegstand niet meer ingevuld wordt (=over-
2030 een afname van 1.000 à 5.000 m² wvo.
aanbod) moet deze daarbij opgeteld worden.
•
Mode en luxe: op basis van de kwantitatieve
De bandbreedte van het te transformeren netto vloeroppervlak is 97.100 à 124.700 m² wvo (zie tabel).
analyse is de indicatie dat het aanbod in deze
Enige frictieleegstand is wenselijk voor de vestigings-
Hiermee geeft deze analyse een duidelijke indicatie
branchegroep verder afneemt. DTNP gaat uit van
dynamiek (6% volgens SVREZL-norm). De benodigde
dat het uitgangspunt van het UVP 2019 (circa 100.000
een bandbreedte van circa 15.000 tot 22.000 m²
frictieleegstand in 2030 is dus 6% van het dan inge-
m² wvo onttrekken) anno 2022 nog klopt.
wvo minder aanbod. Dit raakt naar verwachting met
vulde aanbod aan winkels én andere functies (leisure +
name Heerlen-Centrum en de stadsdeelcentra. •
In en om het huis: op basis van de bestaande
Berekening te transformeren commerciële ruimte in 2030
ontwikkeling, de geluiden uit de markt (terugval
Type invulling
omzet na corona-piek, snelle groei online kanaal) en
Bandbreedte verwachte situatie/ ontwikkeling 2022-2030 in m2 wvo
de uitkomsten van de marktruimteberekening is
Dagelijks
-1.000
-5.000
voortzetting van de krimp aannemelijk, maar de
Mode en luxe
-15.000
-22.000
snelheid van die afname is lastig te voorspellen. De
In en om het huis
-15.000
-30.000
aanname van DTNP is dat het aanbod met minimaal
Afname winkelaanbod
31.000
57.000
15.000 m² wvo zal afnemen. Maar ook een grotere
Leegstand 2022
95.000
95.000
afname, tot maximaal circa 30.000 m² wvo, is niet
Overaanbod ruimte 2030
126.000
152.000
onrealistisch.
6% frictieleegstand winkels
20.100
18.600
6% frictieleegstand overige functies
8.800
8.800
Transformatieopgave
97.100
124.700
28 van 59
2343.0422 Monitor Uitvoeringsprogramma Retail Parkstad - 20 september 2022
Kwalitatieve analyse en aanbevelingen
5.1 Draagvlak voortzetting UVP Op basis van de analyse en interviews a komt DTNP tot conclusies en aanbevelingen over de verdere uitvoering in 2023-2025. Er blijkt groot draagvlak te zijn om samen verder te werken aan de doelen uit het UVP.
(vruchten plukken). Dit is juist het moment om door te
‘Gebiedsprofielen’ in zeven bijlagenboeken. Met deze
pakken. Consistentie geeft ook helderheid, en daarmee
gebiedsprofielen wordt relatief weinig gedaan en ze
investeringsperspectief, aan ondernemers.
dateren snel. Dit verklaart deels waarom de aanpak van het hoofddoel ‘kwaliteitsslag winkelclusters’ minder vaak als voldoende concreet wordt gezien.
Aanpak hoofddoelen UVP beoordeeld De twee hoofddoelen van het UVP hebben in de
“Meeste winst op het laagste schaalniveau”
Breed draagvlak voor voortzetting UVP
periode 2019-2022 ongeveer gelijke aandacht gekre-
Over het geheel zijn de geïnterviewde betrokkenen te
gen (tijd, geld, inzet). Echter de mate waarin de aanpak
spreken over de aanpak die in het UVP is uitgezet en
als volledig dekkend/voldoende wordt ervaren is
grotendeels over de manier waarop is geacteerd sinds
wezenlijk anders. Bij het doel ‘Onttrekken 100.000
Draagvlak bij de markt
2019. Dit komt met name doordat er een gedeeld besef
winkelmeters’ is Parkstad met de huidige instrumen-
De doelen en instrumenten uit het UVP hebben
is van de urgentie en de meerwaarde van de regionale
ten volgens de betrokkenen op de goede weg. Dit is
voornamelijk bekendheid bij overheden. De markt in de
aanpak voor die opgave. Dat betekent niet dat alles
nog niet volgens alle geïnterviewden het geval bij het
vorm van zelfstandige ondernemers, ketens, eigenaren,
soepel gaat, er zijn zeker knelpunten, nu en op de
doel ‘Investeren in kwaliteitsslag winkelclusters’. De
makelaren, ontwikkelaren, etc. komt incidenteel met
horizon. Belangrijk vertrekpunt is dat een voorzetting
opgave in centra betreft micro-niveau, en die is overal
delen van het beleid in aanraking (Streetwise, stimule-
van het UVP in de basis breed wordt gedragen.
anders en niet alleen retail-gerelateerd (verkeer,
ringsregeling, stratenaanpak, beoordeling ontwikkel-
wonen, etc.). Dit kan een reden zijn dat dit doel minder
wensen). Dat is ook normaal en niet direct problema-
makkelijk te beïnvloeden is door ‘instrumenten’ op
tisch. Echter, ook met alle regelingen bij elkaar blijft het
regioniveau. ‘Streetwise’ en ‘strategische verwerving’
UVP op zichzelf onvoldoende om de schaalgrootte van
zijn hierop noemenswaardige uitzonderingen.
de doelen te realiseren. De acties moeten dienen om
“We moeten niet aan de poten zagen, maar het verder finetunen” Daarbij is een steeds terugkomende opmerking dat de
de markt in beweging te krijgen, door te laten zien wat
afgelopen jaren door iedereen flink is geïnvesteerd
Uitvoering gebiedsgerichte aanpak zoekende
er mogelijk is en zo toekomstperspectief te creëren.
(tijd, geld, organisatiekracht), en dat die investering pas
De uitvoering van het UVP valt uiteen in vier pijlers:
Een reactieve houding van de markt is niet genoeg.
op zijn vroegst de komende jaren kan gaan renderen
Samenwerking, Instrumentarium, Gebiedsgerichte
Alleen door de markt in beweging te krijgen, worden de
aanpak en Randvoorwaarden & Monitoring. De ge-
doelen haalbaar.
a
Met ambtenaren van de Parkstad-gemeenten, provincie, MKB Parkstad, Stichting Streetwise, de voorzitter van de Bestuurscomissie en de Stadsregio zelf.
30 van 59
biedsgerichte pijler bestaat voornamelijk uit de
2343.0422 Monitor Uitvoeringsprogramma Retail Parkstad - 20 september 2022
5.2 Samenwerking ‘Samenwerking is de sleutel tot succes’ UVP 2019
Er werd aangegeven dat de Stadsregio altijd bereikbaar
Provincie
is voor vragen en advies. Ook de rol van de regio als
De Provincie en Parkstad hebben een goede verhou-
‘grotere broer’ die je kan helpen met situaties buiten de
ding. Gemeenten gaan bijvoorbeeld via Parkstad,
Parkstad-gemeenten
regio wordt gewaardeerd. De functie van de Stadsregio
wanneer ze reactie van de Provincie willen. De
De relaties tussen de verschillende Parkstad-
als effectieve lobby-organisatie wordt veel benoemd. Op
provincie neemt sinds enige tijd een ondersteunende
gemeenten zijn goed en informeel. Betrokkenen zien
deze manier hebben gemeenten veel ingrepen kunnen
rol in. Ze onderschrijft regionaal beleid (o.a. secreta
elkaar veel (o.a. ambtelijk en bestuurlijk overleg) en
doen die anders financieel niet haalbaar waren geweest
riaat SVREZL) en ondersteunt bij lobby-acties in Den
weten elkaar daardoor makkelijk te vinden voor vragen
(bijv. Regiodeal), of waar ze zelf veel tijd in hadden
Haag. De bal ligt dus bij Parkstad zelf, die als voorlo-
(‘hoe doen jullie dat’) of afstemming. Door die kennis-
moeten stoppen.
per wordt gezien.
deling trekt het beleid in de verschillende gemeenten naar elkaar toe (zachte harmonisatie). Gemeenten hebben een-op-een soms nauwere banden wanneer ze
“Bij de Stadsregio staan ze altijd voor je klaar”
naast elkaar liggen, al langer samenwerken of een
Rijk De relatie met het rijk vertaalt zich in de Regiodeal en de kennisdeling in de Retailagenda. Beide pakken goed
grotere overlap hebben in eigenschappen (cultuur,
Ondernemers Parkstad
uit voor de Stadsregio, zo is de nieuwe Stratenaanpak
politieke kleur, etc.).
De samenwerking tussen de Stadsregio en MKB
opgesteld met inspiratie uit de Retailagenda
Parkstad is goed. Thema’s als instrumenten en handha-
(Rotterdams project).
“We leren van elkaar en leggen daar dan ons eigen sausje over”
ving passeren in die gesprekken de revue. Wel moet worden geconstateerd dat de ondernemers in Parkstad
Over de grens
niet gezamenlijk als één geheel zijn verenigd. Dat maakt
De samenwerking met Duitsland is zeer beperkt. Alleen
De grootste frictie is dat bij de landelijke en de stede-
communicatie complex. Die versnippering wordt door
Kerkrade heeft een informerende relatie met
lijke gemeente er anders naar bepaalde vraagstukken
alle betrokkenen benoemd. Initiatieven om dit te
Herzogenrath. Het gebied functioneert echter voor een
wordt gekeken en dat niet altijd dezelfde onderwerpen
veranderen zijn beperkt, ook doordat veel ondernemers
flink deel als één retail-verzorgingsgebied (zie hoofd-
relevant zijn, zoals de retail-discussies in het Ambtelijk
in de corona periode vooral nog aan het overleven zijn.
stuk 4). Duitsland kent veel bureaucratische lagen.
Overleg. Daar is wel wederzijds begrip voor, maar het is een gegeven dat altijd aandacht zal vragen.
Een individuele gemeente krijgt daarin weinig gedaan.
“We zijn net Griekenland, allemaal losse eilandjes, maar toch één land”
2343.0422 Monitor Uitvoeringsprogramma Retail Parkstad - 20 september 2022
Het ‘afdwingen’ van meer afstemming zou via regio of Provincie moeten.
31 van 59
5.3 Stand van zaken Instrumentarium Overzicht van de mate waarin er sinds 2019 (succesvol) actie is ondernomen per instrument, beoordeling door DTNP.
F2: Level Playing Field: Vestigingslocatie internethandel Geen actie op ondernomen, bestaat geen actuele noodzaak/behoefte.
A: Regionale aanpak plancapaciteit Verborgen plancapaciteit is in beeld gebracht, er is een facetbestemmingsplan
F3: Level Playing Field: Handhaving
bedrijventerreinen opgesteld en dit gaat richting vaststelling (per gemeente).
Gemeenten zijn vaak reactief, heeft geen prioriteit, capaciteit handhaving ontbreekt.
B: Koopstromenonderzoek
G1: Stimuleren ondernemerschap: Stichting Streetwise
In 2019 uitgevoerd onder regie van de provincie Limburg, hier is nog weinig concreet
Streetwise is actief en levert op veel locaties naar wens resultaat (zie ook h3).
mee gedaan en er ligt geen plan voor vervolg.
G2: Stimuleren ondernemerschap: Collectieve investeringsmogelijkheden eigenaren/ C: Convenant Stadsregio Parkstad-Aldi
ondernemers
Contact met de partij(en) is er nog maar minder intensief. Met name vanwege com-
Behalve het OFH (2019) is er weinig beweging/initiatief, ook niet op centrumniveau
plexiteit inpassingsvraagstuk in centra, en afstemming SVREZL, zijn processen
(BIZ’zen, etc). Veel ondernemers zijn mogelijk vooral aan het overleven geweest (corona).
tijdrovend en lopen soms zelfs stuk.
H1: Financiële instrumenten: Stimuleringsregelingen D: Convenant Retail in Heerlen-Zuid/Kerkrade-West
Bestaande regelingen Heerlen, Landgraaf en Kerkrade zijn meer op elkaar gaan lijken
Vlekkenplan is opgesteld (2020). Plan modernisering De Bautsch. Gebiedsspecifieke
(zachte harmonisatie). Nieuwe regeling Brunssum (o.a. starters- en gevelssubsidie).
afspraken over verplaatsing naar Rodaboulevard (afwijking beslisboom).
H2: Financiële instrumenten: Strategische verwerving E1: Integraal: Verbinding retail met brede gebiedsopgave
Subsidies (o.a. Regiodeal) gebruikt voor verwerving binnen en buiten centra (onttrekken
Iedereen is het eens over het belang en sommige ingrepen zijn succesvol (o.a.
meters én kwaliteitsimpuls centra van o.a. Brunssum, Landgraaf, Voerendaal).
Regiodeal), maar men zoekt naar meer handvatten voor integrale uitvoering.
H3: Financiële instrumenten: Fondsvorming E2: Integraal: Aanloopstraten (historische linten)
Niemand lijkt hier actief mee bezig, momentum en behoefte ontbreken.
Stratenaanpak opgezet in vijf straten (naar voorbeeld Rotterdam). Deze gaat binnenkort van start (nog geen resultaten). Bij veel mensen vertrouwen in aanpak.
I1 en I2: Beleid PDV/GDV: Versterken thema concentraties Inventarisatie en analyse was reeds uitgevoerd voor het UVP. De beslisboom wordt
F1: Level Playing Field: Winkeltijdenverordening Geen actie op ondernomen, politiek gevoelig en geen actuele noodzaak/behoefte.
toegepast, de mate van concentratie op PDV-locaties neemt toe.
5.4 Opgaven voor Retailbeleid Parkstad Sinds 2019 is dus al veel ondernomen, maar er kan en moet altijd wel iets beter. DTNP heeft op basis van de analyse en gesprekken conclusies getrokken over wat de belangrijkste opgaven zijn voor het Retailbeleid in Parkstad.
structuur. Supermarktontwikkelingen hebben effect op
Ontwikkeling consumentengedrag
het economische bestaansrecht van zowel andere
In 2019 is koopstromenonderzoek gedaan. De uitkom-
supermarkten als van de voorzieningen die van de
sten daarvan zijn in dit rapport onder andere gebruikt
bezoekers van deze publiekstrekkers afhankelijk zijn.
voor inzichten en prognoses (marktruimte). Verder is hier in Parkstad tot nu weinig effectief gebruik van
Het kan zo zijn dat een keuze voor een toekomstbe-
gemaakt. Dat is mogelijk een blinde vlek, aangezien
stendige structuur niet dezelfde is als voortzetting van
het juist de consument is die bepalend is in wat er
Supermarkten
de huidige. Denk bijvoorbeeld aan dorpen die individu-
gebeurt in de toekomst (aanbod volgt vraag in huidige
In de periode 2022-2030 zullen supermarkten in
eel te klein worden voor een supermarkt, maar samen
winkelsector). Een herhaling van het koopstromen
verschillende gebieden onder druk komen te staan en
als één verzorgingsgebied voldoende groot zijn. Voor
onderzoek kan waardevol zijn: dan wordt de ontwikke-
verdwijnen. Mogelijk is de krimp van het totale super-
een toekomstbestendige structuur is het denkbaar dat
ling van gedrag (bijv. online aankopen) én de omzet-
marktaanbod in m beperkt (zie hoofdstuk 4), maar in
op termijn een locatie buiten de SVREZL-afbakeningen
ontwikkeling in centrumgebieden inzichtelijk.
aantallen en locaties zal zeker dynamiek zijn. In
of zelfs op een niet-SVREZL-locatie de beste optie is.
landelijk gebied heeft dat al snel een groot effect op de
Dat is een echter een complexe maatwerkpuzzel per
SVREZL wel of niet in beton?
nabijheid van basisvoorzieningen, maar ook in stedelijk
gebied.
Dit is geen monitor van de SVREZL, maar er komen
2
gebied kan de leefbaarheid hierdoor teruglopen (ontmoetingsplaats, mobiliteit ouderen, etc.). De keuzes van de consument (o.a. omvang supermarkt, online), de markt (concurrentie, schaalvergroting) en de