bijlage 1 behorend bij vaststellen Nota Grond en vastgoedbeleid Heerlen 2025

2

Inhoudsopgave Begrippenlijst...................................................................................................................... 5 Samenvatting ..................................................................................................................... 7 1. Inzet van grond- en vastgoedbeleid ........................................................................... 11 1.1 Inleiding ................................................................................................................... 11 1.2 Uitvoering van het grond- en vastgoedbeleid ................................................................ 11 1.3 Visie en doel van het grond- en vastgoedbeleid ............................................................. 12 1.4 Leeswijzer ................................................................................................................ 14 2. Regie met het grond- en vastgoedbeleid .................................................................... 15 Stap 1: Aanleiding ontwikkeling / vraag naar vastgoed .................................................... 15 Stap 2: Beoordeling wenselijkheid ................................................................................. 16 Stap 3 Afwegingen uitvoerbaarheid ................................................................................

16 Stap 4 Uitwerking en uitvoering in projectteam ............................................................... 17 2.1 Het vastgoedbezit van Heerlen .................................................................................... 17 2.1.1 Onze vastgoedportefeuille .................................................................................... 18 3. De integrale afweging .............................................................................................. 21 3.1 Maatschappelijk rendement ........................................................................................ 21 3.1.1 Bepalen van maatschappelijke thema’s en uitvoeren van een nulmeting .................... 21 3.1.2 Impact van ontwikkeling of vastgoed op maatschappelijke thema’s ........................... 22 3.2 Financiële impact....................................................................................................... 23 3.2.1 Financiën en de inzet van vastgoed ....................................................................... 24 3.3 Integrale beoordeling ................................................................................................. 24 3.3.1 Maatschappelijke ambitie en financiën in optimale balans ......................................... 25 3.3.2 Goed risico- en kansenmanagement ......................................................................

26 3.3.3 Prioritering tussen projecten ................................................................................. 26 3.4 Tijdelijkheid en integrale beoordeling ........................................................................... 27 4. De rolkeuze in het grondbeleid .................................................................................. 29 4.1 Het afwegingskader voor de gewenste rol in het grondbeleid .......................................... 29 Stap 1: Kent de ontwikkeling een positieve integrale afweging? ........................................ 30 Stap 2: Hoe belangrijk is de ontwikkeling? ...................................................................... 30 Stap 3: Welke invloed in de ontwikkeling is nodig of gewenst? .......................................... 30 Stap 4: Beoordeling randvoorwaarden invullen rol. .......................................................... 31 4.2 Onderscheid in vier rollen ........................................................................................... 31 4.2.1 Initiërend ontwikkelaar ........................................................................................ 32 4.2.2 Verleidend facilitator ............................................................................................

34 4.2.3 Afwachtende ontwikkelaar .................................................................................... 34 4.2.4 Passief/toetsende rol ........................................................................................... 35 5. De rolkeuze in het vastgoedbeleid ............................................................................. 37 5.1 Afwegingskader en randvoorwaarden voor panden met een ruimtelijke doelstelling ........... 37 5.2 Afwegingskader en randvoorwaarden voor panden met een maatschappelijke doelstelling .. 38 Stap 1: Kent het vastgoedvraagstuk een positieve integrale afweging? .............................. 39 Stap 2: Hoe belangrijk is de behoefte aan vastgoed? ....................................................... 39 Stap 3: Zijn er alternatieve oplossingen mogelijk? ........................................................... 39 Stap 4: Voldoen de randvoorwaarden om de vraag in te vullen via de kernportefeuille vastgoed? ................................................................................................................... 40 5.3 Proces voor vastgoed dat functie verliest ...................................................................... 40 5.4 De inzet van onze vastgoedportefeuille met maatschappelijk doelstellingen ...................... 41 6.

Kaders en toepassing in de praktijk ........................................................................... 45 6.1 Instrumenten voor aankopen van locaties .................................................................... 45 6.2 Instrumenten voor uitvoering van een gebiedsontwikkeling en kostenverhaal ................... 47 6.2.1 Gemeentelijke grondexploitatie. ............................................................................ 47 6.2.2 Private grondexploitatie. ...................................................................................... 48 6.3 Uitgifte van gronden en vastgoed ................................................................................ 50 6.3.1 Uitgifte van gronden ............................................................................................ 50 6.3.2 Verkoop van vastgoed ......................................................................................... 51 6.3.3 Verhuur van vastgoed .......................................................................................... 51

3

6.4 Samenwerking in gebiedsontwikkeling ......................................................................... 53 6.5 Samenwerking in vastgoed ......................................................................................... 54 6.6 Uitgangspunten voor beheer van vastgoed ................................................................... 55 6.6.1 Opwekken duurzame energie op daken .................................................................. 55 6.7 Informatievoorziening ................................................................................................ 56

Nota Grond- en Vastgoedbeleid Uitgave gemeente Heerlen 27-01-2025

4

Deze nota grond- en vastgoedbeleid is opgesteld door Guido Mertens Advies in opdracht van en samenwerking met de gemeente Heerlen. Vormgeving, foto’s en afbeeldingen Gemeente Heerlen of Guido Mertens, tenzij in foto aangegeven. Afbeeldingen zijn gemaakt met Ai.

Begrippenlijst 1.

bouwrijp maken van grond

2.

brede welvaart

3. 4.

buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) erfpacht

5.

functie

6.

grondexploitatie

7. 8.

kerntaak kostenverhaal

9.

locatiekenmerken

10. maatschappelijke meerwaarde 11. Meerjarenprogramma grondexploitaties (MPG) 12. omgevingsplan

13. omgevingsplanactiviteit (OPA) 14. ontwikkelstrategie

15. regels

16. Samenwerkingsstrategie

Het bouwrijp maken van grond is het proces waarbij een locatie technisch en juridisch geschikt wordt gemaakt voor de beoogde bebouwing. Volgens het Planbureau voor de Leefomgeving gaat brede welvaart in essentie over het welzijn van mensen. Het is een maatstaf voor alles dat mensen van waarde vinden. Een BOPA is een activiteit die niet voldoet aan de regels van het omgevingsplan en die niet vergunningsvrij voor het bouwen is. Erfpacht is het recht om een stuk grond en de (woon)ruimte daarop te gebruiken. De grond met daarop de opstallen blijft eigendom van de gemeente. Een functie gaat over een bepaalde rol, taak of dienstbaarheid die kan worden toegekend aan een gedeelte van de fysieke leefomgeving. Een locatie kan bijvoorbeeld als functie bedrijventerrein, wonen, kantoor, monument of natuur hebben. Een grondexploitatie is een begroting waarin genormeerde kosten en opbrengsten worden opgenomen die te relateren zijn aan het proces van het aankopen, het voor bebouwing geschikt maken, het aanleggen van de openbare ruimte en het uitgeven van gronden aan partijen die gaan bouwen. Wettelijk doel of beleidsdoel dat is vastgelegd door college en/of raad Kostenverhaal is een wettelijke plicht om (door wetgeving) genormeerde kostensoorten die een gemeente maakt te verhalen op een grondeigenaar van een (her)ontwikkelingsgebied.

Met locatiekenmerken kan een perceel, bouwwerk of gebied driedimensionaal begrensd worden. Zo kan aangegeven worden wat in de verschillende lagen ondergrond, maaiveld en hoogte in het gebruik mogelijk is of juist beperkt wordt. Het totaal aan mogelijke maatschappelijke effecten die veroorzaakt worden door een ruimtelijke ontwikkeling of inzet van gemeentelijk vastgoed. Dit kunnen effecten zijn voor de hele gemeente of voor afzonderlijke gebieden Dit betreft de jaarlijkse verslaglegging in samenhang met de jaarrekening met - meer gedetailleerde - informatie over gebiedsontwikkelingen op basis van een grondexploitatie of gebiedsontwikkelingen waarbij kostenverhaal aan de orde is. Een omgevingsplan bevat de gemeentelijke regels voor de fysieke leefomgeving. De gemeente zorgt dat de regels die daarin zijn opgenomen samen leiden tot ‘een evenwichtige toedeling van functies aan locaties’. Een OPA is een activiteit waarbij in het omgevingsplan is bepaald dat daarvoor een vergunning nodig is. Een ontwikkelstrategie bepaalt de koers van de gebiedsontwikkeling. Het maakt duidelijk hoe we tot de meest optimale ontwikkeling komen door duidelijk te maken welk programma, welke kwaliteit en welke fasering nodig is en hoe de businesscase er uit ziet. Uit de regels volgt op welke wijze en onder welke voorwaarden de functies kunnen worden uitgevoerd.

Zo zijn er regels die het oprichten van een bouwwerk mogelijk maken of juist verhinderen. Ook zijn er regels waarmee het gebruik wordt geregeld zoals maximale bruto vloeroppervlakte, huisgebonden beroepsuitoefening, openingstijden, bedrijfscategorieën en dergelijke. De strategie die we nastreven om, met de inzet van middelen en instrumenten samen te werken in het totale proces van de gebiedsontwikkeling, van ontwikkeling tot beheer van de openbare ruimte en de opstallen.

5

6

Samenvatting De gemeente Heerlen heeft een ambitieus grond- en vastgoedbeleid (GrVg-beleid) ontwikkeld om haar maatschappelijke doelen te bereiken. Door het grond- als vastgoedbeleid te combineren wordt een geïntegreerde aanpak mogelijk gemaakt bij het beheer van grond en vastgoed. Deze samenvatting geeft een overzicht van de belangrijkste kaders en richtlijnen die in elk hoofdstuk van het beleid zijn opgenomen. Inleiding en belang van Grond- en Vastgoedbeleid Grond en vastgoed zijn essentiële middelen voor de gemeente Heerlen om haar maatschappelijke ambities te realiseren. Het GrVg-beleid biedt duidelijke kaders voor de inzet van deze middelen en dient als basis voor besluitvorming omtrent ruimtelijke ontwikkelingen en vastgoedbeheer. Door grond- en vastgoedbeleid te integreren, streeft de gemeente naar meer samenhang tussen ruimtelijke ontwikkelingen en het beheer van vastgoed, zodat deze elkaar versterken bij het realiseren van stedelijke en maatschappelijke doelen. Het beleid is gericht op drie doelgroepen: 1. De gemeenteraad en het college krijgen duidelijkheid over de bestuurlijke rolverdeling 2. De ambtelijke organisatie wordt voorzien van richtlijnen voor advisering over ruimtelijke ontwikkelingen 3.

Externe partijen die met de gemeente willen samenwerken krijgen inzicht in hoe de gemeente haar grond- en vastgoedbeleid toepast Visie en Doelstellingen van het Grond- en Vastgoedbeleid Situationeel grondbeleid en regierol van de gemeente: In het verleden lag de focus van het grondbeleid op het faciliteren en regisseren van ruimtelijke ontwikkelingen, met de gemeente als sturende kracht. Tegenwoordig vereist de maatschappelijke context meer maatwerk, waardoor de gemeente haar regierol versterkt. Dit betekent dat afhankelijk van de situatie, de gemeente verschillende rollen kan aannemen, van faciliteren tot actief ingrijpen. Dit noemt men situationeel grondbeleid. Het grondbeleid fungeert als paraplu voor uitvoerende beleidsstukken, zoals grondprijzen, kostenverhaal en verwervingskaders. De gemeente heeft meer flexibiliteit in haar rol en kiest per project welke mate van invloed en betrokkenheid noodzakelijk is. Vastgoedbeleid in het teken van maatschappelijke waarde en strategisch beheer: Het vastgoedbeleid richt zich op het creëren van maatschappelijke waarde door effectief beheer van gemeentelijke gebouwen. Trends zoals verduurzaming, kostenefficiëntie en flexibiliteit spelen een belangrijke rol. De gemeente Heerlen heeft een vastgoedportefeuille die deels verplicht is (bijvoorbeeld voor onderwijs) en deels in bezit is om maatschappelijke doelen te ondersteunen.

Een belangrijk aspect is het inzicht hebben welke panden nodig zijn voor maatschappelijke doelen en welke voor strategische doelen. Dit onderscheid helpt de gemeente bij het maken van keuzes over aankoop, realisatie, verkoop of sloop van vastgoed. Het grond- en vastgoedbeleid is gericht op twee hoofddoelen: Doel 1: Grond en vastgoed inzetten voor maatschappelijke ambities De gemeente Heerlen zet grond- en vastgoedinstrumenten in om haar maatschappelijke doelen te realiseren. Door ontwikkelstrategieën te koppelen aan strategische locaties, worden deze in lijn gebracht met bredere gemeentelijke doelen. Het grondbeleid biedt richtlijnen voor beslissingen rondom ruimtelijke ontwikkelingen en de rol die de gemeente hierin speelt. Het vastgoedbeleid richt zich op het beheren van panden die waarde toevoegen aan de stad en ondersteunt zowel stedelijke ontwikkelingen als de huisvesting van de gemeentelijke organisatie. Doel 2: Inzicht bieden in de haalbaarheid van ontwikkelingen en vastgoedbeslissingen Het grondbeleid helpt bij het beoordelen van de haalbaarheid van ruimtelijke projecten, waarbij een integrale aanpak wordt gehanteerd om overbelasting van locaties te voorkomen. De nadruk ligt op het vinden van een balans tussen maatschappelijk rendement en financieel haalbare resultaten.

Het vastgoedbeleid biedt eveneens inzicht bij beslissingen over aankoop, realisatie, beheer en verkoop van panden, waarbij wordt gestreefd naar een optimale afweging tussen inhoudelijke en financiële doelen.

7

Het juridische en financiële kader dient hierbij als essentiële randvoorwaarde, zonder dat het een doel op zich is. De regie met grond- en vastgoedbeleid De regie nemen bij ruimtelijke ontwikkelingen en het inzetten van gemeentelijk vastgoed staat centraal. De gemeente hoeft niet per se zelf te ontwikkelen, maar kan in veel gevallen de uitvoering overlaten aan marktpartijen. Het GrVg-beleid ondersteunt het proces dat van ambitie tot ontwikkeling leidt. Dit proces begint bij de aanleiding voor ontwikkeling, gevolgd door beoordeling, afweging van uitvoerbaarheid en uiteindelijk de uitwerking in een projectteam. Vastgoedbezit van Heerlen: Heerlen bezit ongeveer 140 panden, waarvan 80% langdurig in eigendom blijft vanwege hun meerwaarde voor gemeentelijk beleid. Daarnaast beschikt de gemeente over 40 ontwikkelpanden die ingezet worden voor stedelijke ontwikkeling en 7 panden voor eigen huisvesting. Er wordt gestreefd naar een compacte en duurzame vastgoedportefeuille. Integrale afweging van initiatieven De integrale afweging binnen het Grond- en Vastgoedbeleid (GrVg-beleid) van Heerlen richt zich op een samenhangende beoordeling van maatschappelijke en financiële aspecten bij gebiedsontwikkeling en vastgoedprojecten. Na een positief beoordeelde voorstelbaarheid van een initiatief volgt een integrale beoordeling om te bepalen of het initiatief haalbaar is.

Deze beoordeling houdt rekening met de maatschappelijke meerwaarde en de financiële gevolgen, waarbij de gemeente adviseert wat haalbaar is en welke keuzes gemaakt moeten worden. Een belangrijk onderdeel hiervan is de focus op maatschappelijke thema's, zoals bodem, verstedelijking, verduurzaming, gezondheid en groen. Het GrVg-beleid vergelijkt de huidige situatie (nulmeting) met de ambities van de gemeente om vast te stellen hoe ruimtelijke ontwikkelingen of vastgoedprojecten kunnen bijdragen aan deze thema’s. Daarnaast wordt ook de financiële impact van de ontwikkelingen meegenomen, waarbij een brede financiële businesscase inzicht geeft in de financiële gevolgen voor de gemeentebegroting. De integrale beoordeling bestaat uit drie pijlers: de balans tussen maatschappelijke meerwaarde en financiën, risicobeheer en kansenmanagement, en de prioritering van projecten. Op basis hiervan kan de gemeente een project afwijzen, herzien, optimaliseren of verder uitwerken. Bij tijdelijke projecten, zoals leegstandsbeheer, zijn de financiële afwegingen anders, waarbij de kosten van tijdelijke invulling worden vergeleken met leegstand. Rolkeuze in Grondbeleid De rol van de gemeente in gebiedsontwikkeling wordt bepaald aan de hand van een afwegingskader met vier stappen: 1. 2. 3. 4.

Kent de ontwikkeling een positieve integrale afweging? Hoe belangrijk is de ontwikkeling? Welke mate van invloed is wenselijk of noodzakelijk? Beoordeling van de randvoorwaarden.

Afhankelijk van de situatie kan de gemeente optreden in vier verschillende rollen:

8

De rol van initiërend ontwikkelaar geeft de gemeente Heerlen de meeste controle over gebiedsontwikkelingen, vooral wanneer de markt niet in staat is om de gewenste ontwikkelingen op te pakken. Hierbij beheert de gemeente het hele proces, van het bouwrijp maken van de grond tot de uitgifte van kavels. De gemeente kan ook gronden aankopen om speculatie te voorkomen of binnenstedelijke herontwikkeling te stimuleren. Samenwerkingen met private partijen zijn mogelijk, vooral bij complexe projecten waarbij eigendom, expertise of financiën gedeeld worden. Mogelijke samenwerkingsvormen zijn joint ventures, bouwclaims of het concessiemodel. De rol van verleidend facilitator is geschikt voor situaties waar private partijen kwalitatief goede ontwikkelingen kunnen realiseren. De gemeente stimuleert en ondersteunt de ontwikkeling door partijen te verbinden, het ontwikkelproces te begeleiden of vergunningen te verlenen. Hier ligt het risico meer bij het niet volledig realiseren van maatschappelijke doelen, terwijl de financiële risico’s beperkt blijven. Als afwachtende ontwikkelaar treedt de gemeente op wanneer ze eigenaar is van een locatie maar geen directe ontwikkelingsdruk voelt. De gemeente grijpt kansen aan wanneer zich een gunstige mogelijkheid voordoet. In de passief/toetsende rol speelt de gemeente een minimale rol in de ontwikkeling.

Deze rol is geschikt voor gebieden die al goed scoren op maatschappelijke doelen. De focus ligt op het gebruik van publiekrechtelijke instrumenten om initiatieven te toetsen, met minimale eigendomsverwerving Rolkeuze in Vastgoedbeleid De gemeente Heerlen hanteert twee afwegingskaders voor het beheer van haar vastgoedportefeuille. Het eerste kader richt zich op panden met een ruimtelijke doelstelling, waarbij wordt beoordeeld of een pand past binnen de ruimtelijke visie en strategie van de gemeente, bijvoorbeeld voor gebiedsontwikkeling. Het tweede kader richt zich op panden met een maatschappelijke doelstelling, zoals het huisvesten van verenigingen of sportvoorzieningen, en beoordeelt of een pand bijdraagt aan de maatschappelijke functies van de gemeente. Voor beide categorieën geldt een proces met duidelijke stappen om te bepalen of vastgoed behouden, aangepast, verkocht of verworven moet worden. Dit gebeurt op basis van een integrale beoordeling waarin de maatschappelijke meerwaarde en financiële haalbaarheid worden afgewogen. Wanneer vastgoed zijn functie verliest, wordt bekeken of het voor een andere doelstelling kan worden ingezet, anders wordt het afgestoten. Het beleid biedt ook richtlijnen voor tijdelijke huur, aankoop van bestaand vastgoed, en nieuwbouw.

Bij elk van deze opties moet een behoefteanalyse en een kosten-batenanalyse plaatsvinden om de financiële en maatschappelijke haalbaarheid te waarborgen. Het doel is een flexibele, toekomstbestendige en duurzame vastgoedportefeuille die aansluit bij de ruimtelijke en maatschappelijke doelen van de gemeente. Uitvoering en Samenwerking Voor de uitvoering van gebiedsontwikkeling en vastgoedbeheer beschikt de gemeente over juridische en financiële instrumenten, zoals aankopen van locaties, het vestigen van voorkeursrecht, onteigening en kavelruil. De gemeente kiest daarbij de juiste samenwerkingsvorm per project, zoals joint ventures of concessiemodellen, afhankelijk van de benodigde regie en het risicoprofiel. Uitgifte van Gronden en Vastgoed De gemeente Heerlen hanteert verschillende richtlijnen voor de uitgifte, verkoop en verhuur van gronden en vastgoed, waarbij transparantie en het behalen van beleidsdoelen centraal staan. Bij de uitgifte van gronden wordt rekening gehouden met de bestemming van de grond, de ontwikkelingsfase (bouwrijp of niet) en de keuze tussen verkoop of (erf)pacht. De gemeente kan grond zelf ontwikkelen of de ontwikkeling overlaten aan marktpartijen, waarbij het Didam-arrest zorgt voor strengere regels rond mededinging en transparantie.

Grond kan via één-op-één-gunning of openbare selectie worden uitgegeven, waarbij marktconforme prijzen worden gehanteerd en strategische keuzes per locatie worden gemaakt. Bij de verkoop van vastgoed dat zijn functie verliest, wordt eerst beoordeeld of het pand nog een andere maatschappelijke functie kan vervullen. De verkoop vindt meestal plaats via een openbare selectie, waarbij de gemeente marktconforme prijzen hanteert. Verkoop moet transparant zijn en voldoen aan planologische vereisten. De verhuur van gemeentelijk vastgoed ondersteunt huisvestingsvragen van maatschappelijke organisaties die bijdragen aan gemeentelijke doelen. Huurprijzen worden meestal kostprijsdekkend berekend, met de mogelijkheid van subsidies voor maatschappelijke organisaties die de huur niet

9

kunnen betalen. De gemeente Heerlen hanteert het directe huurmodel, waarbij vastgoed direct aan de eindgebruiker wordt verhuurd en past creatief leegstandsbeheer toe voor tijdelijk gebruik van leegstaande panden, bijvoorbeeld voor maatschappelijke initiatieven. Ook hier wordt soms afgeweken van kostprijsdekkende huur om maatschappelijke meerwaarde te realiseren.

Duurzaamheid en Beheer Duurzaamheid is een speerpunt binnen Heerlens vastgoedbeheer en -ontwikkeling. De gemeente streeft naar verduurzaming van haar vastgoed door gebruik te maken van hernieuwbare energiebronnen, natuurinclusieve en circulaire (ver)bouwmethoden en verbetering van energieprestaties. Het onderhoud van vastgoed wordt planmatig uitgevoerd op basis van meerjarenonderhoudsplannen (MJOP’s), waarbij preventief onderhoud de voorkeur heeft. Conclusie en Toepassing in de Praktijk Het GrVg-beleid is een dynamisch beleidskader dat voortdurend wordt aangepast aan de maatschappelijke en financiële realiteit. De Planning & Control (P&C)-cyclus biedt de gemeenteraad en het college inzicht in de voortgang van het beleid. Het college voert het beleid uit, terwijl de raad de kaders vaststelt en toezicht houdt.

10

1.

Inzet van grond- en vastgoedbeleid

1.1 Inleiding De ambities van Heerlen zijn helder. Er liggen grote uitdagingen voor veel van onze inwoners op het gebied van leren, werken, veiligheid, gezondheid en wonen in een fijne leefomgeving. Wij zijn ons terdege bewust van de urgentie van dit alles. De uitdagingen die we maatschappelijk zien vragen om diverse ruimtelijke ontwikkelingen, zoals transformaties van woonwijken, winkelgebieden en het klimaatbestendig maken van onze gemeente. En ze vragen om voorzieningen en vastgoed waar gebruik van kan worden gemaakt. Grond en vastgoed zijn voor ons belangrijke instrumenten voor het uitvoeren van onze taken en het bereiken van onze maatschappelijke doelstellingen. Grond- en vastgoedbeleid hebben beide met eigen doelen en uitgangspunten te maken, maar er zit ook een duidelijke overlap. Vanwege die sterke relatie tussen het grondbeleid en het vastgoedbeleid kiezen we ervoor om het in deze nota te integreren tot het Grond- en Vastgoedbeleid (hierna GrVg-beleid). Daarbij is ruimte voor de afzonderlijke doelen en uitgangspunten die dan zo kenbaar worden gemaakt als grond of vastgoed. Het GrVg-beleid dient als kader voor de advisering over besluiten met betrekking tot ruimtelijke ontwikkelingen en de inzet van ons vastgoed. Het GrVg-beleid dient de belangen van verschillende doelgroepen: a. b.

c.

De gemeenteraad en het college krijgen door dit beleid helderheid in de bestuurlijke rolverdeling en in de afbakening van bevoegdheden De ambtelijke organisatie kan op basis van dit beleid op hoofdlijnen advies geven over ontwikkel- en samenwerkingsstrategieën binnen gebiedsontwikkelingen en over de inzet van vastgoed Externe partijen die met de gemeente willen samenwerken krijgen door dit beleid inzicht in de manier waarop de gemeente haar grond- en vastgoedbeleid toepast

De kaders en de richtlijnen die de gemeenteraad door de vaststelling van deze nota meegeeft aan het college worden steeds cursief, vet en in het oranje aangegeven.

1.2 Uitvoering van het grond- en vastgoedbeleid We (her)ontwikkelen locaties en creëren gebouwen die ons kansen bieden om invulling te geven aan onze opgaven. Ons grondbeleid gebruiken we als instrument om de benodigde ruimte te verkrijgen voor de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen. Vaak zijn de gronden en/of opstallen niet in eigendom van de gemeente, wat extra uitdagingen met zich meebrengt. In het grondbeleid beschrijven we daarom de mogelijkheden om ook op deze locaties de gewenste ontwikkeling te realiseren. Het is zeker niet altijd nodig of wenselijk dat de gemeente eigenaar is van een te ontwikkelen locatie. In sommige gevallen is dat echter wel het geval, en in deze nota bespreken we de voor- en nadelen van gemeentelijk eigendom, hoe we met dat bezit omgaan en hoe we het kunnen inzetten. In ons grondbeleid uit 2009 ligt de nadruk op een sturend beleid, waarbij de gemeente vooral faciliteert, stimuleert en regisseert. De realisatie van projecten ligt hierbij voornamelijk in handen van marktpartijen, en de gemeente schept alleen de randvoorwaarden. Een actieve rol van de gemeente was voorbehouden aan situaties waarin ontwikkelingen anders niet van de grond zouden komen. De huidige maatschappelijke opgaven vragen om meer maatwerk en pragmatisch handelen.

Daarom versterken we in dit grondbeleid de regierol van de gemeente om maatschappelijk gewenste ontwikkelingen te ondersteunen. Per situatie bepalen we of en in welke mate de inzet van de gemeente nodig is. Dit noemen we situationeel grondbeleid. Het Grondbeleid fungeert als paraplu voor het uitvoerend beleid. Het biedt de noodzakelijke instrumenten om onze ruimtelijke ambities te verwezenlijken en dient als overkoepelend beleidsdocument voor onder andere het verwervingskader, grondprijzen en uitgiftekader, en het kostenverhaal. In de nota verwijzen we naar deze documenten (mogelijk nog in ontwikkeling zijnde). Wanneer de uitvoeringspraktijk om meer diepgang of standaardisatie vraagt, werkt de gemeente dit verder uit in kaders en procesbeschrijvingen, die vervolgens door het college worden vastgesteld.

11

Ook het vastgoedbeleid zetten we in om maatschappelijke waarde te creëren. Het biedt een gedetailleerder kader voor het strategisch beheer en de inzet van gemeentelijk vastgoed. De afwegingen voor het beheren van vastgoed door de gemeente Heerlen zijn gebaseerd op wetgeving (plicht), welzijnsbeleid (sport, sociaal, cultureel), economie, ruimtelijke ordening, erfgoed, en de noodzaak om de eigen dienstverlening te ondersteunen (zoals ambtelijke huisvesting). Als we kijken naar trends in het gemeentelijke vastgoedbeheer in Nederland, zien we een aantal ontwikkelingen die ook in Heerlen herkenbaar zijn: • • • •

Gemeenten richten zich steeds meer op het creëren van maatschappelijke waarde door middel van hun vastgoed Gemeenten worden gestimuleerd om hun vastgoedportefeuilles te verduurzamen, in lijn met de doelstellingen van het Klimaatakkoord Gemeenten staan onder druk om hun vastgoedbeheer kostenefficiënt te organiseren Er is een groeiende behoefte aan flexibel en multifunctioneel gebruik van gemeentelijk vastgoed, passend bij de veranderende behoeften van de samenleving, zoals de vraag naar tijdelijke huisvesting

Vanuit wetgeving en beleidskeuzes bezit de gemeente een vastgoedportefeuille waarin bovenstaande trends een plek krijgen. Om deze portefeuille zo effectief en efficiënt mogelijk te beheren, zijn er kaders nodig die duidelijk maken: • • •

Welke gebouwen nodig zijn voor de kerntaak en/of een strategisch doel hebben, en als kernvoorraad of strategische voorraad in beheer worden gehouden Hoe het beheer en gebruik van deze kern- en strategische voorraad georganiseerd wordt Hoe de gemeente tot beslissingen komt over de aankoop, realisatie, verkoop of sloop van gebouwen

1.3 Visie en doel van het grond- en vastgoedbeleid Het grondbeleid is een onderdeel van het omgevingsbeleid van de gemeente. Het doel van dit beleid is om inzicht te geven in de haalbaarheid van ruimtelijke ontwikkelingen en te bepalen welke rol de gemeente daarin wil spelen. Grondbeleid is ons kompas bij het nemen van beslissingen over ontwikkelings- en samenwerkingsstrategieën voor gebiedsontwikkelingen. De Omgevingsvisie en andere beleidsplannen geven daarbij richting aan de inhoud. Vastgoedbeleid maakt deel uit van het voorzieningenbeleid van de gemeente. Dit beleid gaat over de gebouwen die in ons bezit zijn, of die idealiter in ons bezit zouden moeten zijn, en hoe we hiermee omgaan. Het omgevings- en voorzieningenbeleid is essentieel voor het realiseren van verschillende ambities, bijvoorbeeld op het gebied van wonen, werken, gezondheid, welzijn en natuur. Het vastgoedbeleid van de gemeente biedt duidelijke richtlijnen en kaders voor de inzet en de ontwikkeling van de vastgoedportefeuille, zodat deze aansluit bij zowel de huidige als toekomstige behoeften van de gemeenschap. Dit beleid dient als basis voor verdere beleidsontwikkeling en helpt de gemeente om haar vastgoedmanagement te professionaliseren en te integreren met andere beleidsgebieden.

12

Het vastgoedmanagement is georganiseerd op drie niveaus: •

•

•

Strategisch niveau: De gemeenteraad stelt het vastgoedbeleid vast, inclusief de bijbehorende kaders Tactisch niveau: Hier worden beleidsregels uitgewerkt, zoals regels voor verhuur, huurprijsbepaling, onderhoud, verduurzaming en leegstandsbeheer. Deze regels worden vastgesteld door het college van B&W Operationeel niveau: Dit betreft het dagelijkse beheer van de vastgoedportefeuille, waarbij de beleidsregels worden toegepast

Het GrVg-beleid is gericht op het effectief inzetten van zowel grond als vastgoed om duurzame en toekomstgerichte stedelijke ontwikkelingen te faciliteren. Daarvoor zijn twee hoofddoelen geformuleerd die helpen bij het maken van strategische keuzes over hoe beschikbare grond en vastgoed het best kunnen worden ingezet om bij te dragen aan de maatschappelijke ambities van Heerlen: Doel 1: Grond en vastgoed inzetten voor maatschappelijke ambities We gebruiken grond- en vastgoedinstrumenten om onze maatschappelijke ambities te realiseren. Dit doen we door in onze ontwikkelstrategie duidelijk te maken waarom bepaalde ontwikkelingen plaatsvinden, welke strategische doelen belangrijk zijn op die locaties en welk resultaat we willen bereiken. Daarbij bekijken we locaties in samenhang met elkaar en in het licht van de bredere gemeentelijke doelen. Het grondbeleid biedt een kader voor de keuzes die de gemeente maakt om ontwikkelingen mogelijk te maken (zie hoofdstuk 2) en helpt te bepalen welke rol de gemeente daarbij het beste kan vervullen (zie hoofdstuk 4). Voor het vastgoedbeleid betekent dit dat we een portefeuille beheren van gebouwen die een toegevoegde waarde bieden voor de gemeente Heerlen en de stedelijke ontwikkeling. Daarnaast omvat het vastgoed gebouwen voor de huisvesting van onze eigen organisatie.

Dit uitgangspunt geldt voor alle panden die we in bezit hebben of willen aankopen of realiseren. Doel 2: Inzicht bieden in de haalbaarheid van ontwikkelingen en vastgoedbeslissingen Met het grondbeleid willen we bijdragen aan besluitvorming over de ontwikkeling van locaties door inzicht te geven in de haalbaarheid van ruimtelijke projecten. Door te streven naar een integrale aanpak bereiken we meer waarde en voorkomen we dat er te veel ambities op één locatie worden gestapeld, wat tot onhaalbaarheid kan leiden. Dit integrale resultaat is een balans tussen een zo hoog mogelijk maatschappelijk rendement en een passend financieel effect (zie hoofdstuk 3). Het vastgoedbeleid ondersteunt de besluitvorming over de aankoop, realisatie, beheer en verkoop van vastgoed door ook hier inzicht te bieden in de haalbaarheid. Via een integrale afweging zoeken we ook voor vastgoed naar de optimale balans tussen inhoudelijke en financiële doelen. Het juridische en financiële kader, gebaseerd op de huidige wet- en regelgeving, is van groot belang bij het GrVg-beleid. Dit kader is echter geen doel op zich, maar een randvoorwaarde waarbinnen we opereren.

13

1.4 Leeswijzer Deze nota is als volgt opgebouwd: • In hoofdstuk 2 is nader uitgewerkt hoe GrVgbeleid ingezet kan worden, op welke momenten dat gebeurt en hoe dat past binnen het totale proces van ambitie tot ontwikkeling en/of eigendom/beheer van vastgoed • In hoofdstuk 3 is aangegeven hoe de afwegingen rondom het integraal resultaat van een ontwikkeling een plek krijgen in het GrVg-beleid • In hoofdstuk 4 is de rolkeuze van de gemeente in het grondbeleid uitgewerkt • In hoofdstuk 5 is de rolkeuze van de gemeente in het vastgoedbeleid uitgewerkt • De financiële en juridische kaders en de informatievoorziening over de uitvoering van het GrVg-beleid zijn in hoofdstuk 6 uitgewerkt Kader 1.1: We gaan uit van situationeel grondbeleid waarbij we van situatie tot situatie kijken welke houding en rol de gemeente het beste past.

14

2.

Regie met het grond- en vastgoedbeleid

Veel van onze maatschappelijke ambities vragen om een ruimtelijke ontwikkeling of om de inzet van ons gemeentelijk vastgoed. Zo kunnen we onder andere een bijdrage leveren aan ambities om een geschikte en betaalbare woning voor onze inwoners beschikbaar te hebben, om ruimte te hebben om elkaar te ontmoeten, om gezond bewegen te stimuleren, hebben we goede plekken nodig om te werken en te recreëren en kunnen we een bijdrage leveren aan de energietransitie, klimaatadaptatie en een mooie groene omgeving. In dit GrVg-beleid staat regie nemen om via ruimtelijke ontwikkelingen en de inzet van ons gemeentelijk vastgoed onze maatschappelijke ambities te kunnen realiseren centraal. We benadrukken daarbij dat regie nemen niet hetzelfde is als zelf alles doen. Vaak zal de uitvoering in handen liggen van andere partijen zoals commerciële ontwikkelaars, woningcorporaties, netbeheerders en Rijkswaterstaat. Dan bekijken we samen met deze partijen hoe we de ontwikkelingen zoveel mogelijk meerwaarde kunnen geven en hoe we ze mogelijk kunnen maken. Maar soms zal het ook nodig zijn om zelf het initiatief op te starten of over te nemen. Het GrVg-beleid is een belangrijke schakel in het dynamische totaalproces binnen onze gemeente om van ambitie tot ontwikkeling te komen. In onderstaand figuur wordt de positionering van het GrVg-beleid weergegeven.

15

Figuur 1: Positionering maatschappelijk grond- en vastgoedbeleid

Hieronder worden de verschillende stappen uit het figuur “Positionering maatschappelijk grond- en vastgoedbeleid” nader toegelicht.

Stap 1: Aanleiding ontwikkeling / vraag naar vastgoed Om initiatieven goed te kunnen beoordelen, is het belangrijk om de aanleiding ervan duidelijk te maken en te categoriseren. Hierbij maken we onderscheid tussen verschillende hoofdgroepen van aanleidingen, afhankelijk van hoe de vraag naar ontwikkeling of huisvesting ontstaat 1. Vanuit beleid en programma's: Beleidsambities, zoals vastgesteld door de gemeenteraad in de Omgevingsvisie of in specifieke beleidsplannen, kunnen duidelijk maken dat er behoefte is aan locaties voor bijvoorbeeld woningen, economische activiteiten, ontmoetingsplekken, voorzieningen of natuur(compensatie). Vaak moeten we daarvoor nog een geschikte ontwikkellocatie of pand vinden. Daarnaast benoemt de Omgevingsvisie gebieden met een bijzondere ontwikkelopgave. In die gevallen is het belangrijk om locaties binnen zo’n gebied op een manier te ontwikkelen die past bij de specifieke uitdagingen van dat gebied. Ook kan vastgoed ingezet worden om bijvoorbeeld de leefbaarheid, veiligheid en/of gezondheid in wijken te verbeteren.

2. Vanuit interne initiatieven: Soms is de aanleiding dat een locatie die al eigendom is van de gemeente, beschikbaar komt voor ontwikkeling. Dit kunnen braakliggende terreinen zijn of locaties met (maatschappelijk) vastgoed die niet langer nodig zijn voor de huidige functie. Een andere interne aanleiding kan een vraag zijn vanuit het gemeentebestuur of de ambtelijke organisatie, bijvoorbeeld omdat er een kans is om samen te werken met marktpartijen, er zich een kans aandient voor het innemen van een strategische eigendomspositie, of er een huisvestingsvraag voor een bepaalde activiteit is.

3.

Vanuit externe initiatieven: Een externe partij, zoals een private ontwikkelaar, kan een voorstel indienen voor een ontwikkelplan waarbij medewerking van de gemeente nodig is om dit te realiseren. Het kan ook gaan om vragen voor de huisvesting van activiteiten, waarbij de gemeente betrokken wordt om dit mogelijk te maken.

Stap 2: Beoordeling wenselijkheid Nadat we benoemen waarom een ontwikkeling of vastgoed nodig is, kunnen we op hoofdlijnen bepalen hoe wenselijk, hoe haalbaar en hoe belangrijk een initiatief is. Stap 2 gaat over de voorstelbaarheid. In de initiatieffase beoordeelt de gemeente Heerlen een ruimtelijk initiatief door middel van een quickscan. Met deze quickscan kijken we globaal naar hoe wenselijk, haalbaar en belangrijk het initiatief of de huisvestingsvraag is. In Heerlen wordt deze beoordeling uitgevoerd door een strategisch team dat verantwoordelijk is voor het beoordelen van initiatieven. De belangrijkste vraag bij de beoordeling is: welke ruimtelijke en sociale doelstellingen worden ondersteund door het initiatief? Om dit te bepalen, toetsen we het initiatief aan de maatschappelijke doelen die zijn vastgelegd in de Omgevingsvisie en programma’s van Heerlen. Figuur 2: Beoordeling wenselijkheid initiatief

De resultaten van deze quickscan geven waardevolle input voor verdere besluitvorming over de uitvoerbaarheid van het initiatief.

Stap 3 Afwegingen uitvoerbaarheid Na de beoordeling op de wenselijkheid besluiten we of het initiatief een project is waaraan we medewerking willen verlenen. We maken daarvoor twee afwegingen waarin het GrVg-beleid de kaders voor de uitvoerbaarheid geeft: Afweging 1: Integrale beoordeling van haalbaarheid Bij het beoordelen van een plan of huisvestingsvraag kijken we niet alleen naar het maatschappelijke rendement, maar maken we ook een brede financiële afweging om de haalbaarheid van de vraag te bepalen. Cruciaal hierin is dat we deze ambities op een goede manier samen kunnen brengen. Zo voorkomen we dat we te veel ambities combineren, waardoor het project onhaalbaar wordt. In hoofdstuk 3 van deze nota wordt deze integrale afweging van zowel ruimtelijke ontwikkelingen als vastgoedvraagstukken verder uitgewerkt, waarbij zowel het maatschappelijke als het financiële rendement aan bod komt. Afweging 2: Rolkeuze van de gemeente Nadat een initiatief positief beoordeeld is op wenselijkheid, gaan we afwegen welke rol de gemeente idealiter in de ontwikkeling of het vastgoed inneemt. Of we deze rol in een ontwikkeling ook

16

daadwerkelijk in (kunnen) nemen zal mede afhankelijk zijn van de specifieke situatie, zoals de wensen en de (ontwikkel)mogelijkheden van de huidige eigenaren en de capaciteit en de middelen die beschikbaar zijn binnen de gemeente. Dit levert de input om tot een samenwerkingsstrategie te komen, waarin het samenspel tussen markt en overheid en de invulling van de eigen gemeentelijke rol aan bod komt. Ook voor een huisvestingsvraag wordt in deze fase gekeken of die vraag door de gemeente wordt opgepakt of niet. Dit wordt uitgewerkt in de projectfase. De gewenste impact, de integrale afweging en de rolkeuze worden meerdere keren geëvalueerd. Deze stappen worden steeds concreter naarmate het proces vordert, zoals weergegeven in figuur 3. Het gaat hierbij niet om vaste stappen die altijd in dezelfde volgorde moeten worden genomen. In hoofdstuk 4 van deze nota is de rolkeuze in het grondbeleid nader uitgewerkt en in hoofdstuk 5 komt de rolkeuze in het vastgoedbeleid aan bod.

Figuur 3: De afwegingsmomenten

Stap 4 Uitwerking en uitvoering in projectteam Wanneer over de wenselijkheid is geadviseerd en op hoofdlijnen naar de haalbaarheid en urgentie van het initiatief is gekeken, vindt in een project of in een overlegstructuur de verdere uitwerking en, na bestuurlijke besluitvorming, uitvoering van de gebiedsontwikkeling plaats. Dit team adviseert over de integrale beoordeling (hoofdstuk 3) en de rolkeuze van de gemeente (hoofdstuk 4 en 5) en verwerkt dit in een ontwikkel- en samenwerkingsstrategie. Het GrVgbeleid blijft daarin de kaders voor de uitvoerbaarheid aangeven. De uitwerking en uitvoering in het projectteam zelf valt buiten de scope van de nota GrVg-beleid.

2.1 Het vastgoedbezit van Heerlen De maatschappelijke ambities van de gemeente Heerlen vereisen niet alleen grond voor ruimtelijke ontwikkelingen, maar ook passende gebouwen om huisvestingsbehoeften te vervullen. Het vastgoedbezit van de gemeente is gebaseerd op wettelijke verplichtingen (zoals voor onderwijs), welzijnsbeleid (bijvoorbeeld sport- en culturele voorzieningen), en strategische doelen (zoals economische ontwikkeling, ruimtelijke ordening en erfgoedbehoud). Daarnaast is er behoefte aan vastgoed om de eigen dienstverlening te ondersteunen, zoals kantoorruimtes voor gemeentelijke diensten.

17

Gemeenten zijn wettelijk verantwoordelijk voor de huisvesting van scholen in het basisonderwijs, voortgezet onderwijs en speciaal onderwijs. Hoe de gemeente Heerlen met dit vastgoed voor onderwijs omgaat is beschreven in het Integraal Huisvestingsplan (IHP) voor onderwijs en maakt dus verder geen onderdeel uit van deze nota vastgoedbeleid. Met het vastgoedbeleid worden sectorale beleidsdoelen gefaciliteerd door te voorzien in de noodzakelijke huisvesting. Dit kan met de bestaande vastgoedportefeuille, nieuwbouw of door samen te werken met derden die vastgoed in bezit hebben. Voor een effectief beheer van de portefeuille zijn duidelijke kaders nodig die bepalen:

▪ ▪ ▪

Welke gebouwen essentieel zijn voor gemeentelijke kerntaken en strategische doelen en daarom in beheer blijven Hoe beslissingen worden genomen over de aankoop, bouw, verkoop of sloop van panden Welke strategie wordt gevolgd voor het onderhoud en beheer van gemeentelijk vastgoed

Dit beleid schetst de strategie voor het gebruik van gemeentelijk vastgoed, terwijl zaken zoals de kwaliteit, onderhoud en eventuele renovatie van het vastgoed worden uitgewerkt in een afzonderlijk portefeuilleplan. De gemeente beschikt over verschillende locaties met vastgoed. Een deel van deze panden blijft in eigendom en wordt ingezet voor belangrijke maatschappelijke functies, zoals wijkcentra, culturele panden en sportaccommodaties. In deze paragraaf wordt dieper ingegaan op het vastgoedbezit van de gemeente en de bijbehorende visie en strategie. Maatschappelijke doelstellingen De gemeente Heerlen speelt met haar vastgoed een belangrijke rol in het voorzieningenniveau. Zij bepaalt welke maatschappelijke voorzieningen nodig zijn om sociaal-maatschappelijke activiteiten te ondersteunen en hoe die behoeften worden ingevuld. Een nieuw model wordt ontwikkeld om inzicht te geven in de ruimteclaims voor voorzieningen op verschillende schaalniveaus, zoals op het niveau van de gemeente, stadsdelen of specifieke gebiedsontwikkelingen. Dit nog uit te werken voorzieningenmodel willen we gaan gebruiken om in onze ontwerpen voor zowel nieuwe ontwikkelingen als voor onze transformatieopgaven goed in beeld te krijgen met welke ruimteclaim en voorzieningen we allemaal rekening moeten houden in een gebied en op grotere schaal van onze totale portefeuille.

We gaan dit ook gebruiken bij de inzet van ons vastgoed, aangezien we zo snel in beeld krijgen aan welk vastgoed behoefte is. Ruimtelijke doelstellingen Een deel van het gemeentelijk vastgoed zal zijn huidige functie verliezen en kan worden herbestemd. Bij elke herbestemming wordt beoordeeld of het vastgoed behouden, getransformeerd, gesloopt of verkocht moet worden, waarbij ook het gebied als geheel in ogenschouw wordt genomen. Bij de verkoop van gemeentelijk vastgoed hanteren we dezelfde werkwijze, criteria en afwegingen als bij de ontwikkeling van gemeentelijke gronden waar geen opstallen op staan. Tevens kan het zo zijn dat vastgoed juist wordt aangekocht om gebiedsontwikkelingen te ondersteunen, in lijn met de rol van de gemeente als initiërend ontwikkelaar.

2.1.1 Onze vastgoedportefeuille We beschikken per september 2024 over een vastgoedportefeuille van circa 140 panden. Daarvan zijn er circa 80% langdurig in ons bezit aangezien ze een onderbouwde meerwaarde bieden voor minstens een van onze beleidsterreinen. Circa 40 panden uit onze portefeuille zijn ontwikkelpanden

18

die we inzetten of in gaan zetten voor onze stedelijke ontwikkeling en 7 panden zijn in bezit voor onze eigen huisvesting. Het uitgangspunt dat we de afgelopen jaren in ons vastgoedbeleid hebben gehanteerd is “geen vastgoed, tenzij…”. En ook in het vastgoedbeleid dat we met deze nota voeren willen we inzetten op een doelmatige en effectieve vastgoedportefeuille. Toch zien we, ook al in de praktijk van de laatste jaren, drie redenen om een accentwijziging aan te brengen op dit uitgangspunt: 1. De vraag naar maatschappelijke voorzieningen in Heerlen neemt toe en commercieel vastgoed voldoet vaak niet aan de vereisten 2. De betaalbaarheid van de maatschappelijke voorzieningen door private partijen staat onder druk door stijgende huur- en koopprijzen. De druk op de gemeente om toch over deze belangrijke maatschappelijke voorzieningen te kunnen beschikken is daarom ook toegenomen 3. De gemeente wil zich sterker inzetten voor kansengelijkheid, vooral in kwetsbare wijken Dit vraagt om een herziening van de visie op het gemeentelijk vastgoedbezit, die in dit vastgoedbeleid als volgt wordt geformuleerd: Onze nieuwe visie op onze vastgoedportefeuille: De gemeente Heerlen wil vastgoed vaker inzetten voor maatschappelijke doelen. Er wordt gestreefd naar een duurzame, doelmatige vastgoedportefeuille die aansluit op de behoeften aan voorzieningen.

Dit wordt gedaan binnen de bestaande mogelijkheden. De huidige vastgoedportefeuille is relatief compact en een grote uitbreiding door nieuwbouw of aankopen van panden is niet haalbaar. Daarom ligt er ook een focus op samenwerking met partners die reeds vastgoed in bezit hebben en beheren. Daarnaast wordt gewerkt aan het uitbreiden van de mogelijkheden om gemeentelijk vastgoed zelf in te zetten. Dit vereist een gedetailleerde uitwerking in een aantal stappen: 1. Inzicht versterken in de behoeften aan voorzieningen per buurt en prioriteiten stellen. Daarvoor moet op grotere schaal naar de opgaven en de mogelijkheden worden gekeken. Dat biedt meer kansen dan bij sturen op (deel)projectniveau. Het nog uit te werken voorzieningenmodel gaat helpen dit inzicht te versterken 2. De huidige vastgoedportefeuille optimaliseren door het portefeuilleplan te actualiseren, zodat goed inzicht in de staat en kwaliteit van het vastgoed wordt verkregen 3. Een strategie ontwikkelen om in te spelen op de krapte in het voorzieningenniveau, inclusief mogelijkheden om vastgoed van derden te benutten 4. Een plan opstellen voor de aankoop van vastgoed en nieuwbouw, indien nodig voor uitbreiding van de gemeentelijke portefeuille Kader 2.1. We leggen bij ruimtelijke ontwikkelingen op verschillende momenten de relatie met het GrVg-beleid.

Daarvoor gebruiken we de afweging over de haalbaarheid van de ontwikkeling en de afweging welke rol in het GrVg-beleid de voorkeur heeft in een ontwikkeling. Dat doen we al vanaf het vroegtijdige stadium van visievorming. Kader 2.2: We maken voor onze vastgoedobjecten in eigendom onderscheid in drie hoofdgroepen: 1. Panden die we nodig hebben voor de huisvesting van de eigen organisatie 2. Panden die een onderbouwde meerwaarde bieden voor minstens een van onze beleidsterreinen 3. Panden die we nodig hebben voor onze stedelijke ontwikkeling Kader 2.3: We willen vastgoed meer en vaker maatschappelijk gaan inzetten. We hanteren daarbij het uitgangspunt dat we een vastgoedportefeuille nastreven die doelmatig en effectief duurzaam wordt ingezet en die tegemoet komt aan de noodzakelijke behoeften aan voorzieningen binnen Heerlen. Kader 2.4: We werken aan meer mogelijkheden om zelf vastgoed in te zetten. Dit vraagt om een uitwerking in een vierstappenplan: inzicht, optimaliseren, strategie en uitbreiding.

19

20

3.

De integrale afweging

Nadat een initiatief voor een ontwikkeling of de inzet van vastgoed positief beoordeeld is op de voorstelbaarheid ervan (zie hoofdstuk 2), volgt het maken van de integrale beoordeling op de haalbaarheid van het initiatief. In dit hoofdstuk beschrijven we de afwegingen die we daarbij maken. Het bepalen van de gemeentelijke rol in het initiatief of huisvestingsvraag is de andere afweging die de gemeente maakt. Hoofdstuk 4 (voor grondbeleid) en hoofdstuk 5 (voor vastgoedbeleid) beschrijft de criteria die horen bij die keuze. De transformatie of ontwikkeling van een gebied heeft vrijwel altijd gevolgen voor meerdere beleidsterreinen. Wanneer er verschillende ambities en vraagstukken tegelijk spelen, is een sectorale aanpak niet voldoende. De ambities kunnen namelijk tegenstrijdig, onwenselijk of financieel onhaalbaar zijn. In de Omgevingsvisie van de gemeente worden ruimtevragende ambities uitgesproken, maar de beschikbare ruimte is schaars door de diverse plannen die vanuit verschillende beleidsvelden komen. Het combineren van al deze plannen op één locatie is vaak niet mogelijk of wenselijk. Daarom moeten er keuzes gemaakt worden. Een integrale beoordeling kijkt naar de gewenste maatschappelijke ambities in samenhang met de financiële haalbaarheid.

Door deze afweging vroeg in het GrVg-beleid te maken, kan de gemeente adviseren wat op dat moment zowel maatschappelijk als financieel haalbaar is en welke keuzes daarbij passen. Dit geldt ook voor het gebruik van gemeentelijk vastgoed. Het kan namelijk ook hier voorkomen dat er effecten zijn op meerdere beleidsterreinen. In zo'n geval is het belangrijk om een keuze te maken welke beleidsdoelen op die specifieke locatie door middel van huisvesting gefaciliteerd kunnen worden.

3.1 Maatschappelijk rendement Twee richtlijnen sturen de focus op maatschappelijke meerwaarde: 1. Bepalen van maatschappelijke thema's en nulmeting uitvoeren 2. Bepalen van de impact van de ontwikkeling op deze thema’s

3.1.1 Bepalen van maatschappelijke thema’s en uitvoeren van een nulmeting Het GrVg-beleid richt zich op maatschappelijke thema's waaraan de gemeente Heerlen de komende jaren kwaliteit wil toevoegen, zowel binnen gebiedsontwikkelingen als via het gemeentelijk vastgoed. De ambitie wordt hierbij vergeleken met de huidige situatie (nulstand) van elk thema. Deze ambities zijn vastgelegd in de Omgevingsvisie, het Nationaal Programma Heerlen Noord en andere beleidsplannen. De maatschappelijke thema's die de komende jaren centraal staan, omvatten onder andere: Bodem: Om onze bodem te beschermen, gelden strikte regels. Nieuwe functies zijn alleen toegestaan als deze passen bij de bodem en deze niet verder aantasten. Bodemverontreiniging, archeologisch erfgoed en andere ondergrondse aspecten vragen om een zorgvuldige benadering. Water en bodem sturend en het karakter van onze omgeving, het verhaal van Heerlen, is bepalend voor wat er mogelijk is. Verstedelijking: De samenstelling van huishoudens verandert en dit vraagt om aanpassingen in de woningvoorraad en maatschappelijke voorzieningen. Rondom stations werken we aan knooppuntontwikkeling (TOD). Er is speciale aandacht nodig voor de herontwikkeling en revitalisering van bedrijventerreinen om sociaaleconomische achterstanden te verminderen.

Daarnaast richten we ons op het transformeren of slopen van leegstaand vastgoed op strategische locaties, zoals in het centrum. Dit helpt verloedering, een onaantrekkelijk straatbeeld en onveiligheidsgevoelens bij inwoners te voorkomen. Verduurzaming: De energietransitie en klimaatadaptatie zijn cruciaal. We nemen maatregelen voor een toekomstbestendige leefomgeving, bijvoorbeeld door herinrichting van het watersysteem en het gebruik van circulaire bouwmethoden. Zo kunnen gronden bijvoorbeeld tijdelijk ter beschikking worden gesteld voor duurzame opwekking waarbij we aansluiting zoeken met coöperaties voor duurzame zonneopwekking. Gezondheid: Gezondheid is een belangrijk thema voor Heerlen. We hebben daarvoor op verschillende gebieden aandacht. We willen een beweegvriendelijke omgeving creëren, waarin de openbare ruimte bijdraagt aan zowel de fysieke als mentale gezondheid van onze inwoners.

21

Groen: Het is belangrijk de hoofdgroenstructuur te versterken en beter te positioneren als aantrekkelijke, biodiverse brug tussen “park” en “stad”. Dit kan door het stedelijk weefsel, de groenstructuren en beekdalen beter te verweven en verbindingen te versterken. We willen de groenblauwe structuren inzetten om een sterke samenhang van de stad en een optimale verbinding tussen landschap, natuur en woongebieden binnen de stad realiseren, zodat onze stad een leefbaar thuis biedt aan mensen en alle dieren van onze streek. Zo wordt bij de tijdelijke inrichting van gronden in ontwikkeling en bij de inrichting van onze strategische grondvoorraad, rekening gehouden met de natuurlijke omgeving. We streven naar een duurzaam en “dierzaam” evenwicht tussen de behoeften van mens en natuur, waarbij het behoud en de versterking van ecologische waarden centraal staan. Bij de tijdelijke inrichting van gronden wordt actief ingezet op natuurvriendelijke maatregelen. Zo kunnen braakliggende terreinen worden ingericht als tijdelijke natuurgebieden, bloemenweides of schuilplaatsen voor dieren. Dit draagt niet alleen bij aan het dierenwelzijn, maar biedt ook kansen voor de ontwikkeling van flora en fauna, inclusief bestuivers zoals bijen en vlinders, die cruciaal zijn voor het ecosysteem.

De inrichting van onze strategische grondvoorraad vindt plaats met oog voor ecologische verbindingen en natuurdoelen. Bij de planning en het beheer van deze gronden wordt rekening gehouden met broedseizoenen, migratieroutes en leefgebieden van beschermde diersoorten. We zetten in op groene buffers, natuurlijke oevers en het vermijden van verstoring in kwetsbare gebieden.

3.1.2 Impact van ontwikkeling of vastgoed op maatschappelijke thema’s In deze stap onderzoeken we hoe ruimtelijke ontwikkelingen of de inzet van vastgoed kunnen bijdragen aan verbetering op verschillende maatschappelijke thema’s. De realisatie van deze meerwaarde kan zichtbaar worden gemaakt in verschillende ontwikkelscenario’s. Dit draagt bij aan het verhogen van de brede welvaart. Hoewel de beleidskaders voor deze thema’s buiten het GrVg-beleid vallen, is een integrale afweging belangrijk voor de advisering. Deze afweging moet zowel de maatschappelijke als de financiële impact in kaart brengen. Dit doen we door bijvoorbeeld het gebruik van "stoplichtmodellen", waarbij we de maatschappelijke impact van een project vergelijken met de beginsituatie (nulmeting). De maatschappelijke meerwaarde wordt inzichtelijk gemaakt via een matrix, waarin de ambities op verschillende thema’s worden weergegeven. Deze matrix helpt bij het visueel beoordelen van de impact van een project ten opzichte van de vastgestelde ambities. Dit is ook van groot belang binnen het beheer van de vastgoedportefeuille. Figuur 6: maatschappelijke impactniveaus

De maatschappelijke meerwaarde wordt op basis van vigerend beleid of proces beschreven waarden die voor deze locatie relevant zijn inzichtelijk gemaakt door gebruik te maken van een matrix die de Heerlense maatschappelijke doelen binnen een project weergeeft. In deze matrix, die in dit voorbeeld fictief is ingevuld, wordt de breedte van de kolommen gebruikt om het gewicht van elke ambitie aan te geven. Vervolgens wordt per ambitie het impactniveau weergegeven. Dit biedt een visueel overzicht van hoe een project presteert ten opzichte van de gestelde maatschappelijke ambities. Deze methode speelt tevens een cruciale rol bij het beheer van de projectportefeuille. Waarde

Bodem

Verstedelijking

Verduurzaming

Gezondheid

Groen

O O

O

O Figuur 7: Matrix Heerlense maatschappelijke doelen in een project (fictief ingevuld)

O

Waarde

22

3.2 Financiële impact De impact van een gebiedsontwikkeling of het gebruik van gemeentelijk vastgoed is niet alleen maatschappelijk, maar ook financieel belangrijk voor de gemeente Heerlen. Het is essentieel om vooraf een duidelijk beeld te hebben van de financiële gevolgen voor de besluitvorming. Deze paragraaf bespreekt de aanpak voor gebiedsontwikkeling, terwijl paragraaf 3.2.1 ingaat op de werkwijze bij het gebruik van vastgoed. De wettelijk verplichte grondexploitatie of de opzet voor kostenverhaal vormen de basis voor het financiële kader van een gebiedsontwikkeling. De grondexploitatie dekt echter alleen de directe financiële gevolgen van het ontwikkelen en uitgeven van grond. Andere mogelijke financiële gevolgen die de gemeentebegroting beïnvloeden, vallen buiten dit kader. Dit kan leiden tot een incompleet beeld wanneer beoordeeld wordt of een ontwikkeling financieel haalbaar is. Grondexploitatie of Kostenverhaal

Waarde maatschappelijk vastgoed

Kapitaallasten activa

Subsidies / bijdragen van derden

Vervanging infrastructuur

Er bestaan momenteel geen vaste wettelijke kaders of standaardmodellen om deze bredere financiële gevolgen volledig in kaart te brengen. Toch is het van groot belang om inzicht te krijgen in deze effecten. Daarom wordt onderzocht hoe andere financiële implicaties van een ontwikkeling inzichtelijk gemaakt kunnen worden, bijvoorbeeld door het opstellen van een bredere financiële businesscase. Dit kan door de effecten op de geldstromen binnen de gemeentebegroting, zoals weergegeven in figuur 8, in kaart te brengen. Dit overzicht is niet uitputtend. Figuur 8: Mogelijke geldstromen binnen de financiële businesscase

Onderhoud openbare ruimte

Overige exploitatielasten

bij gebiedsontwikkelingen

Voor al deze geldstromen worden de verslagleggingsregels uit het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) gevolgd. In hoofdstuk 6 van deze nota worden de belangrijkste financiële kaders

voor het grondbeleid verder uitgewerkt. Het is niet altijd nodig of mogelijk om een uitgebreide financiële businesscase op te stellen voor elke ontwikkeling. De portefeuillehouder beslist per geval, vooral bij grotere of complexere gebiedsontwikkelingen, of dit nodig is. Belangrijk is dat de integrale financiële businesscase niet verward moet worden met een Maatschappelijke Kosten-Baten Analyse (MKBA). Een MKBA probeert maatschappelijke baten om te zetten in financiële gevolgen voor alle betrokken partijen en wordt vaak gebruikt bij grote, nationale infrastructuurprojecten. De integrale financiële businesscase richt zich echter alleen op de geldstromen die van invloed zijn op de gemeentebegroting.