Bijlage 5 - Aanvullend behoefteonderzoek

52

In Zuidwest-Drenthe was de daling in 2020 minimaal, en in 2021 al hersteld. Dankzij een zeer sterke groei in 2022 ligt het niveau dan al bijna 74% boven dat van 2019. De resultaten voor 2023 geven voor Zuidwest-Drenthe een daling aan, gevolgd door een licht herstel in 2024. In totaal is het aantal overnachtingen tussen 2019 en 2024 met 27% gestegen. 5.2

Hotelresultaten in Nederland Grofweg 80% van het nationale hotelaanbod bestaat uit hotels op een drie-, vier- of vijfsterren niveau. De meeste éénsterhotels, tweesterrenhotels en ongeclassificeerde hotels zijn kleinschalige familiehotels die er vaak geen professionele administratie op na houden en die vaak niet deelnemen aan benchmarksystemen. Daarom is over de resultaten van de resterende circa 20% heel weinig informatie beschikbaar en heeft de informatie in deze paragraaf alleen betrekking op de resultaten van hotels op een drie-, vier- of vijfsterren niveau. De volgende tabel geeft de bezettingsgraden, gemiddelde kamerprijzen en opbrengsten per beschikbare kamer in de Nederlandse hotelmarkt in de periode 2012-2024 weer. Tabel 14.

Kernresultaten Nederlandse hotelmarkt naar sterrenclassificatie, 2013-2024 2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Occ in % ARR in € RevPAR in € Occ in % ARR in € RevPAR in € Occ in % ARR in € RevPAR in € Occ in % ARR in € RevPAR in €

2020

71,1 72,6 74,4 75,7 81,0 81,6 81,8 30,4 79 82 87 91 99 103 103 67 3* 56 60 65 69 80 84 84 22 65,9 68,1 70,4 73,7 76,4 76,7 77,4 37,2 91 92 98 104 107 115 116 91 4* 60 62 69 77 82 88 90 33 68,6 69,8 69,8 70,5 73,2 76,0 76,6 27,2 181 203 208 212 220 226 217 166 5* 124 142 145 150 161 172 166 45 67,5 69,5 71,4 73,9 77,2 77,7 78,2 34,4 3* 95 96 102 107 112 120 120 87 64 66 73 79 87 93 94 30 5* Bron: HOSTA - Horwath HTL *) voorlopige resultaten Occ = bezettingsgraad | ARR = gemiddelde kamerprijs | RevPAR = omzet per beschikbare kamer

2021

2022

2023

2024*

38,6 55 21 39,1 90 35 33,0 167 55 38,6 88 35

65,5 97 64 66,9 130 87 56,4 268 151 65,8 134 88

76,5 129 98 75,3 160 121 67,8 294 199 74,8 166 124

77,8 128 99 76,4 157 120 68,5 285 195 75,8 163 124

In de periode 2012-2019 lieten de resultaten, net als het aantal hotelovernachtingen, een vrijwel continue stijging zien. De landelijke bezettingsgraad steeg in deze periode van 67% tot ruim 78%, terwijl de gemiddelde kamerprijs met ruim 23% steeg. De cijfers voor 2020-2021 geven de impact van de coronacrisis weer, met een sterk lagere bezettingsgraad en gemiddelde kamerprijs. In 2022 was een deels herstel van de bezettingsgraad zichtbaar, en een sterke stijging van de gemiddelde kamerprijs. De cijfers voor 2023 geven een vrijwel volledig herstel van de bezettingsgraad aan, en opnieuw een sterke stijging van de gemiddelde kamerprijs. De voorlopige resultaten voor 2024 laten een lichte daling van de gemiddelde kamerprijs zien, bij een lichte stijging van de bezettingsgraad. De RevPAR of omzet per beschikbare kamer ligt hierdoor in 2024 gelijk aan 2023 en circa 32% hoger dan in 2019. In Nederland is er geen enkele hotelmarkt die zich qua aantrekkingskracht en resultaten kan meten aan de hotelmarkt in de regio Amsterdam & Schiphol. Bovendien heeft deze hotelmarkt een relatief groot marktaandeel. Daarom bevat de volgende tabel de historische resultaten van de Nederlandse hotelmarkt exclusief de regio Amsterdam & Schiphol. De hotelresultaten weerspiegelen doorgaans de aantrekkelijkheid van een markt en bieden inzicht in de behoefte aan uitbreiding.

In Nederland exclusief Amsterdam & Schiphol steeg de gemiddelde opbrengst per kamer tussen 2012 en 2019 met gemiddeld 6% per jaar.

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen

53

Tabel 15.

Resultaten Nederland excl. Amsterdam & Schiphol

Occ. in % ARR in € RevPAR in €

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024* 60,5 60,8 63 65,1 68,4 72,0 72,9 73,5 45,8 47,9 68,5 72,2 73,8 80 78 79 83 88 91 95 96 74 84 109 125 124 48 47 50 54 60 66 69 71 34 40 75 90 91

Bron: Horwath HTL *) voorlopige resultaten Occ = bezettingsgraad | ARR = gemiddelde kamerprijs | RevPAR = omzet per beschikbare kamer

Door de coronacrisis liggen de resultaten in 2020 en 2021 fors lager. Na een sterk herstel in 2022 en 2023 is de bezettingsgraad in 2024 bijna terug op het niveau van voor de coronacrisis. De gemiddelde kamerprijzen zijn in 2022-2023 fors gestegen, mede onder invloed van de hoge inflatie. Ondanks een lichte daling van de kamerprijs in 2024 ligt de RevPAR, of omzet per beschikbare kamer, in 2024 circa 28% hoger dan in 2019. 5.3

Hotelresultaten Noord-Nederland In onderstaande tabel zijn de gemiddelde kernresultaten van de hotelmarkt in de regio NoordNederland weergegeven. Dit gebied omvat Groningen, Friesland en Drenthe. Tussen 2015 en 2019 steeg de bezettingsgraad, ondanks een daling in 2018. De gemiddelde kamerprijs laat tussen 2015 en 2019 een milde daling zien tot en met 2017 gevolgd door een forse stijging. De RevPAR, de gemiddelde omzet per hotelkamer, groeide dankzij de stijging van de bezettingsgraad en ondanks fluctuering in de kamerprijs, met ruim 34% tussen 2015 en 2019. In 2020 is een daling in bezettingsgraden en kamerprijzen zichtbaar, als gevolg van de coronacrisis. In 2021 stabiliseert de bezettingsgraad en stijgt de gemiddelde kamerprijs opnieuw. In 2022 is een sterk herstel van de bezettingsgraden zichtbaar, met een nogmaals stijging van de gemiddelde kamerprijs. In 2023 stijgen zowel de bezettingsgraad als de gemiddelde kamerprijs opnieuw. De RevPAR ligt hierdoor in 2023 circa 29% hoger dan in 2019. In 2024 zijn zowel de bezettingsgraad als de gemiddelde kamerprijs naar verwachting licht gestegen. Tabel 16.

Resultaten hotelmarkt Noord-Nederland 2012-2024

Occ. in % ARR in € RevPAR in €

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024* 60,9 62,7 62,9 60,5 64,8 69,6 67,6 70,0 54,3 52,5 67,8 70,1 71,5 70 66 69 77 74 75 86 89 77 98 105 114 117 84 43 41 43 46 52 58 62 42 52 71 80 48

Bron: Horwath HTL *) voorlopige resultaten Occ = bezettingsgraad | ARR = gemiddelde kamerprijs | RevPAR = omzet per beschikbare kamer

5.4

Resultaten relevante hotelmarkt onderzoekskader Heerenveen Onderstaande tabel geeft de resultaten weer van de drie- en viersterren hotelmarkt in de gemeenten in het gedefinieerde onderzoekskader. De resultaten zijn gebaseerd op onderzoek van Horwath HTL. In het onderzoek zijn in totaal 26 deelnemende hotels met 2.658 hotelkamers opgenomen. Dit vertegenwoordigt ruim 50% van het totale drie- en viersterren hotelkameraanbod in het onderzoekskader. Tabel 17.

Resultaten drie- en viersterrenhotels onderzoekskader Heerenveen 2012-2022

Occ. in % ARR in € RevPAR in €

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024* 56,8 58,2 65,4 60,5 62,3 68,4 74,7 72,1 55,6 53,9 66,6 66,9 67,6 68 64 65 77 78 78 86 86 81 84 105 114 112 77 76 39 37 43 46 48 53 64 62 45 45 70

Bron: Horwath HTL *) voorlopige resultaten Occ = bezettingsgraad | ARR = gemiddelde kamerprijs | RevPAR = omzet per beschikbare kamer

De bezettingsgraad van de hotels in het onderzoekskader steeg van 56,8% in 2012 tot 74,7% in 2018, alvorens licht te dalen tot 72,1% in 2019. Gemiddeld was de bezettingsgraad in deze periode 64,8%. Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen

54

De gemiddelde kamerprijs steeg in dezelfde periode van € 68 tot € 86, een stijging van 26%. De RevPAR steeg hierdoor met ruim 60%, van € 39 tot € 62. In 2020 en 2021 daalde de bezettingsgraad als gevolg van de coronacrisis. De gemiddelde kamerprijs daalde licht in 2020, maar herstelde grotendeels in 2021-2022. In 2023 stagneerde de bezettingsgraad, maar voor 2024 wordt een lichte stijging verwacht. De gemiddelde kamerprijs steeg in 2023 maar daalde naar verwachting in 2024. De RevPAR ligt in 2024 naar verwachting circa 22% boven het niveau van 2019. 5.5

Marktsegmentatie Hotelvraag kan onderverdeeld worden naar vijf segmenten: het individuele zakelijke segment, het zakelijke groepssegment dat ook wel het MICE (Meetings, Incentives, Conferences, Events) segment wordt genoemd, het individuele toeristische segment, het toeristische groepssegment en het segment ‘overig’. Bij het laatste ‘overig’ kan worden gedacht aan luchtvaartgerelateerde vraag en vraag vanuit het gezondheidstoerisme. Nederlandse hotels zijn seizoensgebonden. Zakelijk verblijf vindt voornamelijk plaats in de perioden september-oktober en april-juni50, terwijl toeristisch verblijf zich concentreert in de lente- en zomermaanden, met een duidelijke piek in augustus. Een soortgelijke spreiding kan ook vastgesteld worden op weekbasis. In verband met deze seizoens- en weekinvloeden in de Nederlandse hotelmarkt is het voor het behalen van een gezonde bezetting van belang om een gebalanceerde verdeling te hebben van zakelijke en toeristische overnachtingen, bij voorkeur circa 60% zakelijke overnachtingen en circa 40% toeristische overnachtingen, ervan uitgaande dat overnachtingen vanuit het segment ‘overig’ evenredig zijn verdeeld over de zakelijke en toeristische segmenten. Uit onderstaande tabel blijkt in 2019, voor de coronacrisis, een verdeling in de Nederlandse markt van 40% zakelijk, 57% toeristisch en ca. 3% overig.

Als de segmentatie in de Noordelijke regio wordt vergeleken met de nationale hotelmarkt, dan blijkt dat de toeristische segmenten nationaal vooral een groot aandeel hebben en het zakelijk individuele segment vooral in de regio. Als gevolg van de coronacrisis is de marktsegmentatie in 2020-2022 sterk verschoven. Het aandeel toeristisch individueel nam sterk toe, landelijk tot 60% van de totale vraag. In 2023 is de marktsegmentatie grotendeels hersteld. In Noord-Nederland is een verschuiving naar het toeristische, met name het toeristisch individueel, segment zichtbaar. Omdat de marktsegmentatie in 2020-2022 minder representatief was, zijn in onderstaande tabel alleen de resultaten voor 2019 en 2023 weergegeven.

50 Bron: StatLine CBS

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen

55

Tabel 18.

Marktsegmentatie in hotels in 2019-2023, in % Nederland 2019

Zakelijk individueel Zakelijk groep Zakelijk totaal Toeristisch individueel Toergroepen Toeristisch totaal Overig Totaal*

27 13 40 51 6 57 3 100

2023 25 13 48 53 5 58 4 100

Nederland excl. Amsterdam & Schiphol 2019 2023 35 30 14 14 49 44 42 46 6 6 48 52 3 4 100 100

Noord-Nederland 2019 42 10 52 42 5 47 1 100

2023 35 11 46 47 5 52 2 100

Bron: HOSTA – Horwath HTL * Wegens afronding kan de som van de individuele marktaandelen afwijken van 100%.

5.6

Verwachte toekomstige vraag naar hotels De verblijfsaccommodatiemarkt is een conjunctuurgevoelige sector en is sterk verbonden met de economische ontwikkeling. Vooral de verwachtingen voor de zakelijke segmenten zijn nauw verbonden met economische ontwikkelingen. In tijden van economische groei neemt het aantal zakelijke overnachtingen vaak in beduidend sterkere mate toe, terwijl het aantal zakelijke overnachtingen afneemt als sprake is van een negatieve economische groei. De toeristische segmenten zijn minder vatbaar voor economische veranderingen. In economisch hoogtij neemt het aantal toeristische overnachtingen doorgaans minder sterk toe als het aantal zakelijke overnachtingen. Hier staat tegenover dat ook wanneer het slecht gaat met de economie mensen willen blijven recreëren. Wel gaan ze hiervoor minder ver weg en blijven ze liever dichter bij huis. Dit wil zeggen dat het aantal buitenlandse toeristen in slechte economische omstandigheden veelal afneemt, terwijl het aantal binnenlandse toeristen vaak juist toeneemt. Echter, naar verwachting compenseert laatstgenoemde toename eerstgenoemde afname niet geheel. De wereldwijde uitbraak van het “coronavirus”, bekend als COVID-19, is op 11 maart 2020 door de Wereldgezondheidsorganisatie (WHO) officieel tot pandemie verklaard.

De uitbraak heeft een significante impact op het wereldwijde toerisme, zo ook op de resultaten van hotels in Nederland. Per 10 maart 2023 zijn de laatste specifieke corona-adviezen – het (zelf-)test en isolatieadvies – komen te vervallen.51 Nederland is wat betreft het coronavirus in de endemische fase beland. Dit betekent dat het virus weliswaar constant rondgaat onder de bevolking, maar dat bijna iedereen door vaccinatie of een doorgemaakte infectie afweer heeft opgebouwd. Hierdoor worden maar weinig mensen ernstig ziek. Covid-19 leidt niet meer tot grote maatschappelijke en economische problemen. 52 Op basis hiervan wordt er voor de landelijke projecties van uitgegaan dat de coronacrisis ten einde is, waardoor het herstel verder kan doorzetten. In 2022 was de inflatie (CPI) in Nederland circa 10%, als gevolg van de hogere energieprijzen en de oorlog in Oekraïne. In 2023 is de inflatie afgenomen tot 3,8%, in 2024 komt deze naar verwachting uit op circa 3,6%. Voor 2025 en 2026 verwacht het CPB een inflatie van respectievelijk 3,2% en 3,0%. Vervolgens neemt de inflatie naar verwachting af tot 2,4% in 2027 en 2,3% in 2028. De Nederlandse economie groeit in 2024 verwachting met 0,6%. In 2025-2027 wordt rekening gehouden met een economische groei van circa 1,4% tot 1,5% per jaar. In 2028 daalt deze mogelijk tot 1,1%.

De arbeidsmarkt blijft krap, de werkloosheid loopt slechts licht op van 3,7% in 2024 tot 4,5% in 2028.53

51 Bron: Rijksoverheid, 10-03-2023 52 Bron: Rijksoverheid, 10-03-2023 53 Bron: CPB Macro Economische Verkenningen 2025, september 2024

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen

56

Het hoofdlijnenakkoord van de nieuwe coalitie stelt een verhoging voor van het lage btw-tarief voor logies van 9% naar 21% per 2026. Dit is een effectieve prijsverhoging van 11%. Hierdoor is er naar verwachting weinig tot geen ruimte voor verdere prijsstijgingen.54 Voor de landelijke hotelmarkt wordt door Horwath HTL de volgende aanname/projectie gehanteerd: • 2025: bezettingsgraad stabiliseert op of iets boven niveau van 2019, prijzen stijgen verder met inflatie. • 2026: bezettingsgraad stabiliseert, prijzen dalen mogelijk als gevolg van btw-verhoging. 5.7

Prognose verwachte groei relevante hotelmarkt onderzoekskader Heerenveen In de volgende tabel is de jaarlijks verwachte groei per marktsegment voor de drie- en viersterren hotelmarkt in het onderzoekskader Heerenveen weergegeven. Na een sterke daling in de vraag in 2020 als gevolg van de coronacrisis, en een sterk herstel in 20212022, is de groei van de vraag in 2023-2024 grotendeels gestabiliseerd. Voor de komende jaren wordt een genormaliseerde groei van de vraag wordt verwacht. Vanaf 2025 stabiliseert de verwachte jaarlijkse groei op gemiddeld 2,5% per jaar. Dit is in lijn met de projecties (pre-Corona) voor de verschillende regio’s in Fryslân, zoals gehanteerd in het ‘Vitaliteitsonderzoek logiesaccommodaties Fryslân’ van maart 2020 (beschreven in paragraaf 2.2.6). Als gevolg van de economie vertoont de hotelmarkt historisch een cyclisch patroon van perioden van groei gevolgd door momenten van afnemende groei of zelfs dalingen. Het is aannemelijk dat deze cyclus ook in de toekomst weer zal gelden. Om dit te verwerken in onze prognoses is aangenomen dat, na de huidige herstelperiode, ergens in de komende jaren de groei zal worden onderbroken door een nul-jaar. In deze analyse is de aanname gedaan dat dit nul-jaar plaatsvindt in 2029. Van de beschreven segmenten is in de onderstaande tabel de groeiverwachting gegeven voor de periode tot en met 2035.

Gebaseerd op de vraag vanuit de verschillende segmenten, inclusief de nulgroei en herstel in 2029-2030, wordt verwacht dat de vraag naar hotelkamers jaarlijks gemiddeld 2,2% zal groeien in de periode 2025-2035. Tabel 19. Zakelijk individueel Zakelijk groep Toeristisch individueel Toergroepen Gemiddeld Cumulatief

Verwachte groei hotelovernachtingen tussen 2023 en 2033 in % - basisscenario 2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035 Gem.

2,3%

2,3%

2,3%

2,3%

0,0%

1,5%

2,3%

2,3%

2,3%

2,3%

2,3% 2,0%

2,0%

2,0%

2,0%

2,0%

0,0%

1,0%

2,0%

2,0%

2,0%

2,0%

2,0% 1,7%

2,8%

2,8%

2,8%

2,8%

0,0%

2,0%

2,8%

2,8%

2,8%

2,8%

2,8% 2,5%

1,5% 2,5% 2,5%

1,5% 2,5% 5,0%

1,5% 1,5% 0,0% 1,0% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,3% 2,5% 2,5% 0,0% 1,7% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,2% 7,7% 10,4% 10,4% 12,2% 15,0% 17,9% 20,8% 23,9% 27,0%

Bron: Horwath HTL

54 Bron: Hospitality Management, 26-06-2024

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen

57

6

Conceptanalyse Op basis van de voorgaande analyses wordt een analyse gegeven van de beoogde invulling van het hotelconcept van Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen en de doelgroepen die het hotel naar verwachting zal kunnen bedienen. Hierbij wordt onder meer bekeken hoe het concept zich verhoudt tot de bestaande hotels in Heerenveen en de regio. Ook wordt ingegaan op positionering, sterrenclassificatie, aantal en type kamers en de ondersteunende voorzieningen, om tot een beoordeling te komen van toegevoegde waarde van het concept. Hierbij wordt ook gekeken naar de Van der Valk keten en het Van der Valk Exclusief concept. Op basis hiervan wordt de mogelijke positie van het hotel op de markt bepaald, alsmede de potentie om eigen of additionele marktruimte te creëren.

6.1

Hotelontwikkeling

6.1.1 Hotelconcept Het project bestaat op hoofdlijnen uit de volgende onderdelen: 55 • Concept: Van der Valk Exclusief • Positionering: viersterren-superior • Kamers: maximaal 140 • Congrescentrum (vergader- en werkplekken): maximaal 1.000 m2 bvo • Restaurant: maximaal 800 m2 bvo • Bar: maximaal 150 m2 bvo • Terras: maximaal 200 m2 bvo • Parkeerplaatsen: minimaal 222 Het hotelconcept van Van der Valk Exclusief wordt gekenmerkt door de ruime hotelkamers, met kamers van gemiddeld circa 32 m². De hotelkamers zijn daarmee aanzienlijk groter dan gemiddeld in de bestaande hotelmarkt. In de voormalige Nederlandse Hotel Classificatie, die tot 2015 in gebruik was, was de minimumvereiste oppervlakte voor een viersterrenkamer 22 m², voor een vijfsterrenkamer 26 m² en voor een suite 50 m². In de huidig gehanteerde Europese Hotel Classificatie gelden geen minimumoppervlakten per sterrencategorie meer, maar worden punten toegekend voor verschillende oppervlakten. Het hoogste aantal punten geldt voor hotelkamers van meer dan 30 m². De oppervlakte van de kamers van het geplande Van der Valk Hotel ligt hier ver boven.

De Europese Hotel Classificatie kent geen minimumoppervlakte voor suites.56 Dankzij de bijzonder ruime hotelkamers en suites, het Van der Valk Exclusief concept en de verwachte viersterren-superior classificering kan het beoogde hotel zich naar verwachting positioneren boven de bestaande hotels in Heerenveen, die alle een standaard viersterrenclassificatie of lager hebben. Bovendien wordt het hotel met maximaal 140 kamers aanzienlijk groter dan de bestaande hotels. In combinatie met de geplande faciliteiten kan het hotel hiermee naar verwachting nieuwe doelgroepen bereiken zoals grotere (zakelijke) evenementen. Voor het doel van dit behoefteonderzoek wordt uitgegaan van start bouw in 2026, met een mogelijke oplevering in 2028. Het eerste volledige jaar van exploitatie is dan naar verwachting 2029. Verwacht wordt dat het hotel na opening op jaarbasis 85 fte (fulltime-equivalent) aan personeel in dienst zal hebben.57

55 Bron: Rokade Planontwikkeling bv 56 Bron: Criteria Europese Hotel Classificatie, 25-05-2016 57 Bron: Rokade, 25-5-2023

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen

58

6.1.2 Hotelontwerp Het ontwerp voor de bebouwing is georiënteerd op de A32. De footprint van het gebouw bedraagt ca. 2.500 m². Het huidige ontwerp bevat een souterrain met 40 parkeerplaatsen plus 207 parkeerplaatsen op het maaiveld. Met 247 parkeerplaatsen voldoet het ruimschoots aan de minimumeis van 222 parkeerplaatsen zoals berekend conform CROW.58 Van 1 juli tot en met 17 september 2021 was er bij de gemeente inspraak mogelijk op twee modellen. In een grote meerderheid van de 140 reacties werd een voorkeur uitgesproken voor model 1. De gemeenteraad heeft op 27 januari 2022 in lijn hiermee dit model vastgesteld als basis voor de verdere ontwikkeling van het project.

Model 1 is een langgerekt gebouw van ongeveer 30 meter hoog, parallel aan de Oranje Nassaulaan. Bij de uitwerking van het plan naar een bestemmingsplan bleek dat het hotel te dicht op een naastgelegen gasleiding lag. Na onderzoek en inwinnen van aanvullend advies van onder andere de Veiligheidsregio is gebleken dat het veiligheidsrisico wat hierdoor ontstond relatief makkelijk kan worden verkleind door het hotel circa 30 meter op te schuiven naar het oosten. De positie van het hotel zal in de verdere uitwerking van de plannen daarom anders zijn dan de positie van januari 2022. Op onderstaande kaart worden de oorspronkelijke en de nieuwe positie weergegeven Figuur 20.

Positie Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen

Bron: website gemeente Heerenveen

58 Bron: Rokade, 25-5-2023

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen

59

Figuur 21.

Voorlopige impressie conceptontwerp Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen

Bron: P.A.M. Teunissen Architectenbureau / website gemeente Heerenveen

6.2

Positionering en branding

6.2.1 Van der Valk Hotels & Restaurants Van der Valk Hotels & Restaurants is een Nederlandse horecaonderneming met meer dan 100 hotels, waarvan 81 in Nederland. De Van der Valk keten is verdeeld in 9 ‘staken’, waaronder de staak GilzeRijen. Met een oorsprong in 1929 is Van der Valk Hotels & Restaurants (Van der Valk) de oudste Nederlandse hotelketen. Voor de coronacrisis stond Van der Valk op de tweede plaats in de omzetranglijst van grootste horecabedrijven in Nederland. In 2018 was de omzet 703 miljoen euro, minder dan de 896 miljoen euro van nummer 1 (McDonald’s) en beduidend meer dan de 379 miljoen euro van nummer 3 (Landal GreenParks). Als alleen wordt gekeken naar hotelketens neemt Van der Valk de eerste plaats in op de ranglijst. Met 318 miljoen euro is de omzet van de hotelketen met de op één na grootste omzet (Accor) beduidend kleiner dan die van Van der Valk.59 In Nederland is Van der Valk bekend geraakt om de grote mate van standaardisatie, efficiëntie en kostenminimalisatie. Het afgelopen decennium is hard gewerkt aan een upgrade naar een imago dat draait om een uitstekende verhouding van prijs en kwaliteit. Bestaande hotels hebben renovaties ondergaan en zeer hoogwaardige nieuwe hotels zijn aan het portfolio toegevoegd. Het prijsniveau ging omhoog, maar de scherpe prijsstellingen bleven gehandhaafd.

De Nederlandse vestigingen van Van der Valk liggen verspreid door het land, met een concentratie in de Randstad60. Typerend voor Van der Valk Hotels zijn de per auto zeer goed bereikbare en zichtbare

59 Bron: Ranglijst Horeca Top 100 2019 – Misset Horeca. Sinds de coronacrisis is geen nieuwe ranglijst gepubliceerd. 60 Bron: Website Van der Valk Hotels & Restaurants

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen

60

snelweglocaties met gratis parkeergelegenheid. De meeste Van der Valk Hotels zijn door Van der Valk gebouwd; enkele uitzonderingen zijn Van der Valk Rotterdam Blijdorp (in 2010 overgenomen van Domina Hotels), Van der Valk Palace Hotel Noordwijk (in 2021 overgenomen van Radisson Blu) en Van der Valk Waalwijk (in 2022 overgenomen van NH). Er zijn op dit moment diverse nieuwe hotels in ontwikkeling, in onder meer in Oegstgeest, Maastricht, Woerden, Alphen aan de Rijn, Alkmaar, Doetinchem, Hattemerbroek, Heerenveen, Zoetermeer en Antwerpen. Door de jaren heen is gebleken dat Van der Valk Hotels vaak goed in staat zijn om nieuwe markten aan te boren, op locaties waar de hotelmarkt nog in ontwikkeling is en op locaties waar de hotelmarkt zich al heeft ontwikkeld, soms zelfs op locaties in de buurt van bestaande Van der Valk Hotels. Dit doen ze door onder meer sterk ondernemerschap, het typerende uitgebreide aanbod aan faciliteiten en de typerende uitstekend per auto bereikbare en zichtbare locaties. Ook doen ze dit door gebruik te maken van het grote Van der Valk klantenbestand met loyale gasten die vaak benieuwd zijn naar de nieuwste vestigingen van de keten, ongeacht de locatie. 6.2.2 ‘Van der Valk Exclusief’ concept De Van der Valk Exclusief Hotels onderscheiden zich van de overige Van der Valk Hotels in meer luxe en comfort.

Het hotelconcept voor Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen is gebaseerd op het Van der Valk hotel dat in ontwikkeling is in Woerden. Het Van der Valk hotel in Woerden wordt een ‘luxe en duurzaam' viersterrenhotel langs de A12 en krijgt 120 kamers waarvan 18 suites, vergader- en congreszalen, een restaurant en een wellnessgedeelte, inclusief zwembad.61 Bestaande benchmarks voor de exploitatie van het geplande Hotel Heerenveen zijn het bestaande Van der Valk Exclusief Hotel Deventer en Van der Valk Exclusief Hotel Tilburg. Hotel Tilburg is officieel geclassificeerd als een viersterren-superior accommodatie62 met een gemiddelde beoordeling van 8,7 op Booking.com en een huidige prijsstelling van circa € 200-330 voor een standaardkamer (35 m²) tot circa € 320-535 voor de suites (45 tot 55 m²). 63 Figuur 22.

Standaardkamer en Suite Van der Valk Exclusief Hotel Tilburg

Bron: website Van der Valk Exclusief

6.2.3 Van der Valk Voorschoten staak Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen zal deel uitmaken van de Voorschoten staak. Het Van der Valk Hotel Deventer maakt deel uit van de Voorschoten staak. Met 34 hotels en 5.728 hotelkamers is dit de grootste staak van de keten. Voor de komende jaren heeft de Voorschoten staak verdere nieuwbouw

61 Bron: AD, 11-02-2022 / 22-02-2020 / Van der Valk Exclusief juni 2024 62 Bron: KHN, website hotelsterren.nl 63 Bron: Booking.com, mei 2025

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen

61

en uitbreidingen gepland, waaronder nieuwe hotels in Alkmaar, Heerenveen en Zoetermeer en uitbreidingen van Hotel Apeldoorn, Hotel Houten en (opnieuw) Hotel Dordrecht. Tabel 20. Van der Valk Hotels Voorschoten Staak* Naam Hotel A4 Schiphol Van der Valk Hotel Amsterdam Zuidas Hotel Eindhoven – Best Hotel Akersloot / A9 Alkmaar Hotel Hengelo Hotel Vianen Hotel Dordrecht Airporthotel Düsseldorf Hotel Heerlen Hotel Den Haag Nootdorp Hotel Assen Hotel Maastricht Hotel Utrecht Hotel Schiedam Hotel Almere Hotel Zwolle Hotel Middelburg Hotel Houten Utrecht Hotel Enschede Hotel Apeldoorn Hotel Duiven bij Arnhem A12 Hotel Tilburg Hotel Rotterdam Nieuwerkerk Hotel Amsterdam Oostzaan Hotel Den Haag - Voorschoten Van der Valk Hotel Deventer Hotel Goes Hotel Spier Dwingeloo Hotel Emmen Hotel Harderwijk Hotel Leiden Hotel Kasteel Bloemendal Hotel Wieringermeer Hotel Kasteel Ter Worm Totaal 34 hotels Bron: Valkenhorst Voorschoten BV

Gemeente Haarlemmermeer Amsterdam Best Castricum Hengelo Vianen Dordrecht Düsseldorf Heerlen Pijnacker-Nootdorp Assen Maastricht Utrecht Schiedam Almere Zwolle Middelburg Houten Enschede Apeldoorn Duiven Tilburg Zuidplas Oostzaan Voorschoten Deventer Goes Midden-Drenthe Emmen Harderwijk Leiden Vaals Hollands Kroon Heerlen

Kamers 725 234 205 205 203 200 200 194 192 192 189 188 185 184 179 178 164 161 152 151 148 148 147 143 142 140 132 110 105 91 80 77 48 40 5.827

*Per 2025

De 34 huidige hotels van de Voorschoten staak liggen verspreid over Nederland (en Duitsland). De meeste hotels hebben een locatie aan één van de landelijke snelwegen. De hotellocaties zijn weergegeven in de onderstaande figuur. De goede bereikbaarheid aan de snelwegen, in combinatie met ruime, gratis parkeervoorzieningen, wordt gezien als een belangrijke succesfactor voor de Van der Valk hotels.

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen

62

Figuur 23.

Hotellocaties Van der Valk – Voorschoten staak

Hotellocatie

Bron: Google Maps / Horwath HTL

Uit een analyse van de resultaten blijkt de vaardigheid bij de Van der Valk Hotels in de Voorschoten staak om, onder meer door scherpe gemiddelde kamerprijzen, structureel bezettingsgraden en opbrengsten per beschikbare kamer te realiseren die boven het marktgemiddelde liggen. Bijvoorbeeld: in de periode 2014-2020 lag de gemiddelde opbrengst per beschikbare kamer van de Van der Valk Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen

63

Hotels in de Voorschoten staak64 op 109% van de gemiddelde opbrengst per beschikbare kamer in de Nederlandse drie-, vier- en vijfsterren hotelmarkt exclusief Amsterdam & Schiphol.65 In 2023 behaalden de hotels een gemiddelde bezettingsgraad van meer dan 80% bij een gemiddelde kamerprijs van € 133. De Voorschoten-staak van Van der Valk heeft nog geen hotels in de provincie Fryslân. De dichtstbijgelegen hotels van de staak zijn in Assen, Hoogeveen en Zwolle. Deze hotels liggen elk op circa 60-65 kilometer en circa 40-55 autominuten van Heerenveen, en liggen daarmee buiten het gedefinieerde marktgebied voor het geplande hotel in Heerenveen.66 De huidige Van der Valk hotels in de provincie Fryslân behoren niet tot de Voorschoten staak. Andere staken van Van der Valk bieden in de provincie Fryslân op dit moment vijf hotels: Leeuwarden, Hurdegaryp, Drachten, Sneek, Wolvega. Buiten de provincie maar binnen het onderzoekskader ligt het Van der Valk in Emmeloord. Deze hotels zijn – samen met de overige hotels beschreven in paragraaf 4.5 – opgenomen in de relevante hotelmarkt binnen het onderzoekskader. Figuur 24.

Hotellocaties Van der Valk Noord Nederland

Hotellocatie

Bron: Google Maps, Horwath HTL

Van de zes bestaande hotels binnen het onderzoekskader vallen vier hotels onder het Van der Valk Exclusief concept: Leeuwarden, Sneek, Wolvega en Emmeloord. De hotels in Hurdegaryp en Drachten vallen onder het traditionele Van der Valk concept.

64 De gemiddeldes zijn berekend zonder Düsseldorf en Schiphol voor een goede vergelijkbaarheid met de benchmarkcijfers 65 Bron: HOSTA, Horwath HTL 66 Bron: Google Maps

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen

64

7

Behoefteanalyse Aan de hand van de hiervoor beschreven analyses en scenario’s is een berekening gemaakt van de huidige en toekomstige marktruimte binnen het onderzoekskader in de periode 2023-2033. Vervolgens is een confrontatie van het huidige aanbod en de huidige vraag met het planaanbod en de toekomstige vraag gemaakt, teneinde te beoordelen in hoeverre de verwachte marktruimte naar verwachting wordt ingevuld met de huidige hotelbouwplannen, en welke ruimte er is voor nieuwe ontwikkelingen.

7.1

Uitgangspunten De marktruimte voor hotels is gebaseerd op de volgende uitgangspunten: • Het huidige hotelaanbod in de markt, uitgedrukt in aantal hotelkamers • De huidige vraag naar kamernachten • De groeiverwachting van de vraag, op jaarbasis, in drie scenario’s • De beoogde, “gezonde” bezettingsgraad • Eigen vraag gegenereerd door nieuwe hotelontwikkelingen In totaal telt het onderzoekskader, zoals weergegeven in paragraaf 4.5 en de kaarten in figuur 6 en figuur 15, per mei 2025 99 drie- en viersterrenhotels met 3.346 hotelkamers. Hiervan zijn 9 hotels met 302 hotelkamers tijdelijk gesloten voor verbouwing of vluchtelingenopvang. Deze waren in 2024 eveneens gesloten, maar zullen naar verwachting in de toekomst weer openen. Eén hotel met 13 kamers is in 2025 geopend. De hotelmarkt in 2024 telde daarmee feitelijk 89 hotels en 3.031 hotelkamers. De huidige vraag naar kamernachten is in het voorgaande hoofdstuk berekend op basis van de bezettingsgraden in 2024. Gebaseerd op een gemiddelde bezettingsgraad van 67,6% en de genoemde 3.031 hotelkamers is het totaal aantal kamernachten in 2024 berekend op 749.600. De bepaling van de “gezonde” bezettingsgraad is afhankelijk van de markt. In het algemeen wordt voor Nederlandse hotels uitgegaan van een gezonde exploitatie bij een kamerbezetting van 60% tot 65%.

Op (groot)stedelijke locaties, waar de stichtingskosten voor hotels aanzienlijk hoger liggen, ligt dit hoger dan in kleinere steden of landelijke gebieden. De gemiddelde bezettingsgraad van de drie- en viersterren hotelmarkt in het onderzoekskader steeg in de periode 2012-2019 van 57% naar 72%. Gemiddeld was de bezettingsgraad in deze periode circa 65%. Hieruit kan worden geconcludeerd dat de gemiddelde bezettingsgraad in de regio de jaren voor de coronacrisis relatief hoog lag, wat duidt op ruimte voor groei van het aanbod. In de Quick-scan Regionale Hotelmarkt van ZKA (15-9-2021) is een normatieve kamerbezetting van 62,5% gehanteerd, wat in de bandbreedte ligt voor de benodigde “gezonde” bezettingsgraad van 60% tot 65%. Voor de verdere prognoses wordt de “optimale” bezettingsgraad voor de hotelmarkt gehandhaafd op 62,5%.

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen

65

7.2

Marktruimtebepaling Onderstaande tabel toont de berekening van de markruimte in de hotelmarkt van het onderzoekskader. Tabel 21.

Marktruimtebepaling onderzoekskader (in aantal hotelkamers)

Huidig aanbod (# kamers 2025) Huidige vraag (# kamernachten 2024) Groeiprognose 2025 Groeiprognose 2030 (cumulatief, zie tabel 19) Groeiprognose 2035 (cumulatief, zie tabel 19) Toekomstige vraag 2025 Toekomstige vraag 2030 (vraag 2024 x cum. groei) Toekomstige vraag 2035 Toekomstige bezetting Benodigd aanbod 2025 Benodigd aanbod 2030 Benodigd aanbod 2035 Marktruimte 2025 Marktruimte 2030 Marktruimte 2035

Verwachte ontwikkeling 3.346 749.600 (zie berekening in 7.1) 2,5% 12,2% 27,0% 768.300 841.100 951.700 62,5% 3.368 3.687 4.172 22 341 826

Bron: Horwath HTL

De bezettingsgraad in 2024 was naar verwachting circa 68%, ruim boven de beoogde ‘gezonde’ bezetting van 62,5%. Hierdoor is in 2025 al sprake van een licht tekort aan hotelkamers, ook wanneer de tijdelijk gesloten hotels worden meegerekend met het bestaande aanbod. In de projecties wordt verwacht dat de groei van de vraag naar hotelkamers vanaf 2025 stabiliseert op circa 2,5%. Hierdoor ontstaat in 2030 marktruimte voor 341 hotelkamers, en in 2035 voor 826 hotelkamers. Dit betekent dat alleen wanneer het toekomstige aanbod het aantal van 826 hotelkamers overschrijdt, er een reëel risico op onevenredige leegstand kan ontstaan. De geprojecteerde aantallen zijn gebaseerd op de verwachte ontwikkeling van de vraagzijde van de hotelmarkt. Hierbij is nog geen rekening gehouden met de toekomstige ontwikkelingen in het aanbod. Hotelontwikkelingen die aantoonbaar een grote, eigen vraag genereren, kunnen deze marktruimte mogelijk nog verder uitbreiden. Ervaring laat zien dat hiervoor verschillende mogelijkheden zijn. Hotels die een grote eigen vraag kunnen generen zijn bijvoorbeeld congreshotels, maar ook boutique hotels met een bijzonder aantrekkelijk product of ketenhotels met een sterk reserveringssysteem en een grote naamsbekendheid kunnen ervoor zorgen dat hotelgasten worden aangetrokken die zonder deze hotels niet voor een verblijf in de regio zouden kiezen.

7.3

Confrontatie marktruimte In onderstaande tabel wordt de berekende marktruimte geconfronteerd met de verwachte realisatie van hotelkamers. Hierbij is uitgegaan van de geïnventariseerde harde plannen. Aangenomen is dat de plannen met de status ‘in ontwikkeling’ vóór 2030 kunnen worden gerealiseerd. Dit zijn 6 plannen voor in totaal 200 kamers. Voor de overige harde plancapaciteit is uitgegaan van een mogelijke realisatie in de periode 2030-2035. In totaal omvatten de harde plannen 686 hotelkamers, te realiseren voor 2035. Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen

66

Tabel 22.

Confrontatie marktruimte Bruto marktruimte

2025 2030 2035

22 341 826

Mogelijke realisatie harde plancapaciteit Verwacht Cumulatief 0 0 200 200 486 686

Bron: Horwath HTL

Om de resterende, netto marktruimte te bepalen, is de verwachte realisatie van huidige initiatieven afgetrokken van de totale, bruto marktruimte. Uitgaande van de gehanteerde optimale bezettingsgraad van 62,5%, is de huidige marktruimte in 2025 circa 22 hotelkamers. Uitgaande van de status van de verschillende hotelinitiatieven, worden tot 2030 van de verwachte marktruimte van 341 kamers, circa 200 ingevuld door de huidige harde plancapaciteit. Het beoogde Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen is hier nog niet in opgenomen. De resterende marktruimte in 2030 omvat dan 141 kamers (= 341 – 200). Tot 2035 loopt de mogelijke realisatie op tot 686 kamers, waardoor de netto marktruimte afneemt tot 260 kamers (= 826 – 686). Tabel 23. 2023 2028 2033

Netto marktruimte Bruto marktruimte 22 341 826

Realisatie 0 200 686

Netto marktruimte 22 141 260

Bron: Horwath HTL

7.4

Kwantitatieve behoeftebepaling Op basis van de verwachte ontwikkeling van de vraag enerzijds en de harde plancapaciteit anderzijds, is tot 2030 bruto marktruimte voor circa 341 hotelkamers en tot 2035 voor circa 826 hotelkamers. Deze ruimte ligt ver boven de harde plancapaciteit van circa 686 hotelkamers. Wanneer wordt aangenomen dat deze harde plancapaciteit wordt gerealiseerd, is in 2035 nog een netto marktruimte voor 260 hotelkamers. Hierbij is nog geen rekening gehouden met concepten die een aanvullende vraag kunnen genereren, en daarmee de marktruimte kunnen vergroten. Uiteraard geldt dat de haalbaarheid van de hotelinitiatieven mede afhankelijk is van de kwaliteit van het concept en de exploitatie, om haar aandeel in de markt te veroveren. Daar staat tegenover dat een sterk uniek concept of een krachtige branding en marketing kan helpen nog een aanvullende vraag te genereren of een nieuwe markt aan te boren. De hotels van Van der Valk hebben op diverse locaties aangetoond een dermate sterke eigen markt te genereren, dat nieuwe hotelontwikkelingen nauwelijks effect hebben op de bestaande hotelmarkt. In de kwalitatieve behoefteanalyse wordt nader ingegaan op de aansluiting tussen het beoogde hotelconcept en de kwalitatieve behoefte in de regio.

Al het voorgaande in overweging nemende kan worden geconcludeerd dat er vanuit een kwantitatief oogpunt voldoende behoefte is aan het beoogde Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen, en dat de realisatie van het Van der Valk Exclusief Hotel niet leidt tot een reëel risico op onevenredige leegstand in de markt.

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen

67

7.5

Kwalitatieve behoeftebepaling Belangrijke factoren bij het bepalen van de kwalitatieve behoefte aan een hotel zijn de krachten van het concept, inclusief het management, en de locatie van het beoogde hotel in de relevante markt. Er is inmiddels een groot aantal onderzoeken gedaan, waarbij een mogelijk Van der Valk Hotel op de aangegeven locatie ofwel specifiek het onderwerp van onderzoek was, dan wel indirect omdat het onderzoek zich richtte op de verbetering van kwaliteit van de logiesaccommodaties in Friesland en in Zuidoost in het bijzonder. In Hoofdstuk 2 zijn 11 rapportages kort besproken. Een mogelijk Van der Valk hotel biedt voor het merendeel van de onderzoeken vanuit een breed scala aan invalshoeken (innovatie, vitaliteit, kwaliteit, toekomstbestendigheid, duurzaamheid, allure, draagvlak bij gasten en bedrijven, gewenste groei in bestedingen, gewenste groei in werkgelegenheid) concrete invulling aan de gestelde kwalitatieve eisen. In paragraaf 0 bleek dat Van der Valk een uniek familiebedrijf en de oudste en grootste Nederlandse hotelketen met het grootste hotelmerk van Nederland is, dat de tweede plaats inneemt op de omzetranglijst van de grootste horecabedrijven in Nederland en de eerste plaats inneemt op de omzetranglijst van de grootste hotelbedrijven in Nederland.

Ook bleek dat er bij Van der Valk veel aandacht wordt geschonken aan het faciliteren van ontmoetingen met eten en drinken, waardoor de vestigingen veel meer zijn dan alleen hotels. Tot slot bleek dat vestigingen van Van der Valk vaak goed in staat om nieuwe markten aan te boren, op locaties waar de hotelmarkt nog in ontwikkeling is en op locaties waar de hotelmarkt zich al heeft ontwikkeld, soms zelfs op locaties in de buurt van bestaande Van der Valk Hotels. Bovendien bleek dat de Voorschoten staak de oudste en grootste staak van de keten is, met 34 goed tot zeer goed beoordeelde hotels, en de vaardigheid om op structurele wijze bezettingsgraden en opbrengsten per beschikbare kamer te realiseren die boven het marktgemiddelde liggen. Op basis van de analyse van de resultaten zoals genoemd in paragraaf 6.2.3 kan worden geconcludeerd dat de hotels binnen de Voorschoten staak in 2014-2019 gemiddeld 12% hogere bezettingsgraden behaalden. Ondanks de snelle groei van de hotelketen waren de bezettingsgraden – buiten de coronacrisis - onverminderd hoog. Dit is reden om aan te nemen dat – onder normale marktomstandigheden - zowel het beoogde Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen als de bestaande Van der Valk hotels in de regio een sterke positie in de markt zullen kunnen realiseren dan wel behouden.

Uit de conceptanalyse bleek dat per auto zeer goed bereikbare en zichtbare snelweglocaties met gratis parkeergelegenheid typerend zijn voor Van der Valk vestigingen. Met een ligging aan de A32, bij de hoofdontsluiting van de stad Heerenveen, gaat dit ook op voor het beoogde Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen. De meeste gasten van Van der Valk reizen per auto. Dankzij de nabijheid van Station Heerenveen is de hotellocatie echter ook per openbaar vervoer redelijk goed bereikbaar. Van de bestaande hotelkamers in het onderzoekskader wordt 91% gepositioneerd als sterrenhotel. Binnen de geclassificeerde hotelkamers heeft 60% een viersterren classificatie en 36% een driesterren classificatie, terwijl 2% van de bestaande geclassificeerde hotelkamers op een vijfsterren niveau wordt gepositioneerd. Hiermee zal het beoogde Van der Valk hotel met een viersterren-superior product aansluiten op een markt waar veel vraag is. Dankzij de bijzonder ruime hotelkamers en suites, het Van der Valk Exclusief concept en de verwachte viersterren-superior classificering kan het beoogde hotel zich naar verwachting positioneren boven de bestaande hotels in Heerenveen, die alle een standaard viersterrenclassificatie of lager hebben. Bovendien wordt het hotel met maximaal 140 kamers aanzienlijk groter dan de bestaande hotels.

In combinatie met de geplande faciliteiten kan het hotel hiermee naar verwachting nieuwe doelgroepen bereiken zoals grotere (zakelijke) evenementen.

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen

68

De onbenutte plancapaciteit in de gemeente Heerenveen en de regio is veelal niet geschikt of niet beschikbaar voor het geplande Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen. De bestaande harde plannen zijn kleiner in omvang (minder dan 80 kamers) of betreffen een mogelijke uitbreiding van een bestaand hotel. Het huidige relevante hotelaanbod binnen het onderzoekskader omvat 99 hotels en 3.346 hotelkamers. De onbenutte harde plancapaciteit telt 686 hotelkamers, waarmee de potentiële hotelmarkt tot 2035 in totaal 4.032 hotelkamers omvat. Het geplande Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen telt maximaal 140 hotelkamers. Dit is 4,2% van de bestaande hotelmarkt, en 3,5% van de totale potentiële hotelmarkt. Zoals beschreven genereert het geplande Van der Valk Exclusief Hotel naar verwachting een sterke eigen vraag, vanuit de kracht van het Van der Valk concept, de naamsbekendheid, marketing en merkbinding in combinatie met de snelweglocatie. Door deze sterke eigen vraag, gecombineerd met het feit dat de omvang van het hotel slechts 3,5% is van de totale potentiële hotelmarkt (bestaand en harde plancapaciteit) binnen het onderzoekskader, is de impact van het hotel op de bestaande hotelmarkt naar verwachting beperkt. Het is daarom niet aannemelijk dat de toevoeging van het Van der Valk Exclusief Hotel aan de markt zal leiden tot een onevenredige toename van leegstand.

Al het voorgaande in overweging nemende kan worden geconcludeerd dat er ook vanuit een kwalitatief oogpunt voldoende behoefte is aan het beoogde Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen.

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen

69

8

Conclusie De bevindingen van de voorgaande analyses zijn vertaald naar een conclusie ten aanzien van de marktruimte voor en de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan het geplande Van der Valk Hotel Heerenveen. In 2019 heeft de gemeenteraad van Heerenveen gekozen voor de vestiging van een Van der Valk Hotel aan de Oranje Nassaulaan en de oprit naar de A32 (afrit 11). De huidige plannen gaan uit van een langgerekt gebouw van ongeveer 30 meter hoog. In de eerste twee bouwlagen zijn de bar, het restaurant en de congresfaciliteiten voorzien, met aansluitend een terras. In het hogere deel van het gebouw bevinden zich maximaal 140 kamers. In een kelder onder het gebouw en op het parkeerterrein op de kavel is – in het huidige ontwerp - ruimte voor circa 247 parkeerplaatsen. De locatie in Heerenveen is goed bereikbaar per auto en openbaar vervoer. Het Abe Lenstra Stadion, Museum Belvédère en het Museumpark Landgoed Oranjewoud liggen op loop/fietsafstand. Om de bouw van het hotel mogelijk te maken zal de gemeente een Omgevingsvergunning afgeven middels een Tijdelijke Alternatieve Maatregel (TAM). In januari 2025 is hiervoor de planologische procedure gestart. Als eerste stap is het TAM-omgevingsplan zes weken ter inzage gelegd (periode 7 februari tot 21 maart 2025). De ontvangen reacties worden verwerkt in het definitieve omgevingsplan.

Dit plan wordt naar verwachting voor de zomervakantie van 2025 aan de gemeenteraad gepresenteerd.67 Voor het geplande hotel zijn reeds verschillende marktonderzoeken uitgevoerd. In 2016 is door Decisio een rapport opgesteld. In 2017 is door Van Spronsen & Partners gereageerd op dit rapport waarna Decisio die opmerkingen weer van commentaar heeft voorzien. In 2021 heeft de eigenaar van Golden Tulip Tjaarda een quick-scan regionale hotelmarkt van ZKA aangeleverd. In februari 2022 heeft Decisio het eerdere marktonderzoek geactualiseerd. Rokade Planontwikkeling heeft, in overleg met de gemeente Heerenveen, opdracht gegeven aan Horwath HTL voor het uitvoeren van dit behoefteonderzoek. Dit onderzoek heeft betrekking op de hotelmarkt op een afstand van nul tot dertig autominuten van de locatie Heerenveen. Deze is in eerdere onderzoeken, onder andere van Van Spronsen & Partners al gehanteerd en biedt ook volgens Horwath HTL een goede basis. Binnen deze straal vallen 14 gemeenten: Heerenveen, Ooststellingwerf, Opsterland, Smallingerland, Weststellingwerf, De Friese Meren, Súdwest-Fryslân, Leeuwarden, Tytsjerksteradiel, Meppel, Westerveld, De Wolden, Steenwijkerland en Noordoostpolder. Uit de marktanalyses blijkt dat de hotelmarkt in Zuidoost-Friesland de afgelopen jaren is gedaald.

Het aanbod hotels is tussen 2012 en 2025 gedaald met 7%, terwijl het aantal hotelkamers met 35% is gedaald. Ook de naastgelegen regio Zuidwest-Friesland laat een daling van het hotelaanbod zien. Door de daling van het aanbod is ook het aantal overnachtingen in Zuidoost-Friesland tussen 2013 en 2019 gedaald. Het relevante hotelaanbod is gedefinieerd als de drie- en viersterrenhotels binnen het onderzoekskader. Hierbij is ook het enige vijfsterrenhotel in Fryslân meegenomen in het viersterrenaanbod. In totaal telt het onderzoekskader per mei 2025 99 drie- en viersterrenhotels met 3.346 hotelkamers.

67 Bron: Gemeente Heerenveen, 24-3-2025

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen

70

De harde en zachte planvoorraad is geïnventariseerd in de verschillende voorgaande onderzoeken en bijgewerkt door Horwath HTL. Hierbij is de huidige stand van zaken bepaald op basis van de beschikbare informatie. In totaal zijn 34 plannen geïnventariseerd, voor naar schatting circa 1.390 hotelkamers. De harde plancapaciteit omvat 21 plannen en wordt geschat op circa 686 hotelkamers. Zes plannen, totaal 200 kamers, hebben de status ‘in ontwikkeling’ of ‘in aanbouw’. Verwacht wordt dat deze op relatief korte termijn kunnen worden gerealiseerd. Rekening houdend met de status van de plannen, wordt verwacht dat binnen het onderzoekskader tot en met 2030 circa 200 kamers worden gerealiseerd en tot en met 2035 circa 660 kamers. De hotelmarkt is grotendeels hersteld van de coronacrisis. In Nederland (exclusief Amsterdam) is het aantal hotelovernachtingen in 2024 gestegen tot een recordaantal van 22,1 miljoen. Dit is 15% meer dan in 2019. In de provincie Fryslân is het totaal aantal hotelovernachtingen eveneens sterk hersteld. Over de gehele periode 2013-2024 was de gemiddelde groei per jaar circa 2,6%, tegen 4,7% landelijk. In de regio Zuidoost-Friesland was de daling in 2020 beperkt, in 2021-2024 gevolgd door een sterk herstel. Hierdoor ligt het totaal aantal hotelovernachtingen in 2024 naar verwachting circa 54% boven het niveau van 2019, en zelfs 25% boven het niveau van 2013.

De resultaten van de drie- en viersterren hotelmarkt in de gemeenten in het gedefinieerde onderzoekskader zijn geanalyseerd door Horwath HTL. De bezettingsgraad van de relevante hotels in het onderzoekskader steeg van 56,8% in 2012 tot 74,7% in 2018, alvorens licht te dalen tot 72,1% in 2019. Gemiddeld was de bezettingsgraad in deze periode 64,8%. De gemiddelde kamerprijs steeg in dezelfde periode van € 68 tot € 86, een stijging van 26%. De RevPAR steeg hierdoor met ruim 60%, van € 39 tot € 62. In 2020 en 2021 daalde de bezettingsgraad als gevolg van de coronacrisis. De gemiddelde kamerprijs daalde licht in 2020, maar herstelde grotendeels in 2021-2022. In 2023 stagneerde de bezettingsgraad, maar voor 2024 wordt een lichte stijging verwacht. De gemiddelde kamerprijs steeg in 2023 maar daalde naar verwachting in 2024. De RevPAR ligt in 2024 naar verwachting circa 22% boven het niveau van 2019. Na een sterke daling in de vraag in 2020 als gevolg van de coronacrisis, en een sterk herstel in 20212022, is de groei van de vraag in 2023-2024 grotendeels gestabiliseerd. In 2025 stabiliseert de verwachte jaarlijkse groei op gemiddeld 2,5% per jaar. Dit is in lijn met de projecties (pre-Corona) voor de verschillende regio’s in Fryslân, zoals gehanteerd in het ‘Vitaliteitsonderzoek logiesaccommodaties Fryslân’ van maart 2020.

Als gevolg van de economie vertoont de hotelmarkt historisch een cyclisch patroon van perioden van groei gevolgd door momenten van afnemende groei of zelfs dalingen. Rekening houdend met de hersteljaren 2023-2024 en een mogelijke nieuwe dip in 2029, wordt verwacht dat de vraag naar hotelkamers jaarlijks gemiddeld 2,2% zal groeien in de periode 2025-2035. Hierdoor ontstaat in 2030 (bruto) marktruimte voor 341 hotelkamers, en in 2035 voor 826 hotelkamers. Om de resterende, netto marktruimte te bepalen, is de verwachte realisatie van huidige initiatieven afgetrokken van de totale, bruto marktruimte. Zoals aangegeven omvat de harde plancapaciteit binnen het onderzoekskader plannen voor in totaal 686 hotelkamers. De netto marktruimte tot 2035 omvat daarmee 260 kamers. Al het voorgaande in overweging nemende kan worden geconcludeerd dat er vanuit een kwantitatief oogpunt voldoende behoefte is aan het beoogde hotel van maximaal 140 kamers, en dat de realisatie van het Van der Valk Exclusief Hotel niet leidt tot een reëel risico op onevenredige leegstand in de markt. Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen

71

Rekening houdend met de aanvullende vraag die kan worden gegenereerd door het Van der Valk Exclusief concept en branding en de ligging aan de A32, wordt geconcludeerd dat er ook kwalitatief voldoende behoefte is aan de geplande hotelontwikkeling. De evaluatie van de eerdere onderzoeken en beleidsnotities geeft aan dat het beoogde Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen aansluit op de meeste relevante doelstellingen die op provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau zijn geformuleerd. De komst van het geplande hotel draagt onder meer bij aan de vitaliteit en kwaliteit van het toeristisch product, resulteert in hogere bestedingen en creëert een groot aantal banen. De resultaten van dit onderzoek en/of de toekomstige marktontwikkelingen zijn voor de familie Van der Valk niet doorslaggevend in de besluitvorming om in de gemeente Heerenveen een Van der Valk Exclusief Hotel te realiseren. Op basis van de inzichten van de familie Van der Valk, en met name de jarenlange kennis en ervaring, is de familie Van der Valk van mening dat met zekerheid kan worden gesteld dat het onderhavige plan haalbaar is én veel toegevoegde waarde heeft voor de gemeente Heerenveen en de omliggende regio’s.

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen

72

Stadsring 109 3811 HP Amersfoort The Netherlands Tel. +31 (0)35 733 26 05 www.HorwathHTL.nl e-mail: info@HorwathHTL.nl

© Copyright 2025 Horwath HTL