Bijlage 3a - TAM-omgevingsplan Hotel Oranje Nassaulaan te Heerenveen_Motivering

Dit is met gangbare materialen en technieken zoals meervoudige beglazing en eventueel gedempte ventilatie te realiseren. Door de FUMO is geadviseerd om de geluidwering te baseren op de waarde van 53+55 dB = 57 dB. Hierdoor is een geluidwering nodig van 57-33 = 24 dB. Dit is met de moderne wijze van bouwen, voldoen aan energieprestatie-eisen, zeer goed haalbaar. Bij de aanvraag omgevingsvergunning zal hiervoor een onderbouwing met een bouwakoestisch onderzoek worden ingediend. 5.5.3

Conclusie

Met het nemen van ontvangersmaatregelen (gevelwering) kan voldaan worden aan het binnengeluidsniveau conform de eisen van het Besluit Bouwwerken Leefomgeving en is het plan wat betreft geluid door wegen niet evident onuitvoerbaar en kan op aanvaardbare wijze worden gerealiseerd.

5.6

Lichthinder

5.6.1

Wettelijk kader

Lichthinder is een thema dat decentrale overheden moeten afwegen. Het Bkl bevat daarom geen rijksinstructieregels voor lichthinder. Alleen voor kunstlicht in de tuinbouw bij kassen staan rijksregels in het Besluit activiteiten leefomgeving.

26

TAM-omgevingsplan Hotel Oranje Nassaulaan te Heerenveen

5.6.2

Onderzoek

Hinder bij mensen ontstaat wanneer mensen zich niet kunnen onttrekken aan het aanwezige kunstlicht, terwijl ze daar wel behoefte aan hebben. Bijvoorbeeld om te kunnen rusten of slapen. Bij de beoordeling van lichthinder voor mensen maken overheden een afweging tussen maatschappelijke belangen (bijvoorbeeld veiligheid op straat, of bruikbaarheid sportvelden) en de hinderbeleving. De lichthinder die kunstmatige verlichting veroorzaakt hangt af van de aard, intensiteit, duur en plaats van de verlichting. De bedrijfswoning wordt gerealiseerd op een hoogte van 25,6 meter (waarneemhoogte) aan de zuidzijde van het hotel. Het veldsportcomplex is gesitueerd aan de noordzijde van het hotel. Van lichthinder kan daarom geen sprake zijn. 5.6.3

Conclusie

Het plan is wat betreft lichthinder niet evident onuitvoerbaar en kan op aanvaardbare wijze worden gerealiseerd.

5.7

Bodemkwaliteit

5.7.1

Wettelijk kader

Met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties zijn er instructieregels van het Rijk over bodemkwaliteit (paragraaf 5.1.4.5 van het Bkl). Bodemkwaliteit is van belang voor elk omgevingsplan dat verblijfsgebouwen toelaat. Voor zulke situaties moet het omgevingsplan regels bevatten.Waarden voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem voor het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie worden opgenomen in het definitieve omgevingsplan (art. 5.89i Bkl). Deze waarden kunnen per gebied of per gebruiksfunctie verschillen. Bij een overschrijding van een vastgestelde waarde (zie art. 5.89i Bkl) is het bouwen van een bodemgevoelig gebouw alleen toegelaten als de in het omgevingsplan voorgeschreven sanerende of andere beschermende maatregelen worden getroffen (art. 5.89K Bkl, art. IIIa onder 2 Aanvullingsbesluit Bodem). 5.7.2

Verkennend bodemonderzoek

Door WMR Rinsumageest bv is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het doel van het onderzoek is het vaststellen van de milieuhygienische bodemkwaliteit. Op basis van de onderzoeksresultaten kan bepaald worden of de milieuhygienische bodemkwaliteit voldoende geschikt is voor de voorgenomen nieuwbouwplannen. Het bodemonderzoek is als Bijlage 10 bijgevoegd. De analyseresultaten van het verkennend bodemonderzoek zijn als volgt: in een mengmonster van de grond (MMbg4) is voor PCB een licht verhoogd gehalte gemeten; in de overige mengmonsters van de grond zijn geen verhoogde gehalten gemeten; in het grondwater (peilbuis 1) zijn voor nikkel en zink licht verhoogde concentraties gemeten; in het grondwater (peilbuis 2) is voor zink een licht verhoogde concentratie gemeten. Voor nikkel is een matig verhoogde concentratie gemeten. Na herbemonstering is een licht verhoogde concentratie gemeten. De gehalten zijn echter dusdanig dat aanvullend onderzoek niet noodzakelijk is. 5.7.3

Verkennend waterbodemonderzoek

Door WMR Rinsumageest bv is de milieuhygiënische kwaliteit van de waterbodem ter plaatse van een watergang aan de Oranje Nassaulaan in Heerenveen onderzocht. Het doel van het onderzoek is het vaststellen van de milieuhygiënische kwaliteit van de waterbodem. Het verkennend waterbodemonderzoek is als Bijlage 11 bijgevoegd.

27

TAM-omgevingsplan Hotel Oranje Nassaulaan te Heerenveen

Ter plaatse van de onderzoekslocatie (oppervlakte circa 2.865 m2 ) zijn tien steekboringen verricht tot minimaal 1,5 m -waterpeil. Het opgeboorde materiaal van elke boring is beoordeeld op het voorkomen van verontreinigingen en bodemvreemde materialen. Hierbij zijn geen bijzonderheden waargenomen. Een mengmonster van de waterbodem is geanalyseerd op het standaardpakket voor regionale wateren en PFAS. De opgeboorde waterbodem van iedere steekboring is zintuiglijk beoordeeld op het voorkomen van bodemvreemde materialen en verontreinigingen. Hierbij zijn geen bijzonderheden waargenomen. Conclusie De toepassingsmogelijkheden van de baggerspecie zijn samengevat in onderstaande tabel. De klassebepalende parameters staan cursief tussen haakjes vermeld.

Figuur 8. Resultaten waterbodemonderzoek

5.7.4

Conclusie

Op basis van de onderzoeksresultaten blijkt, vanuit milieuhygiënisch oogpunt, geen belemmeringen verwacht worden ten aanzien van de voorgenomen functiewijziging. Het plan is wat betreft (water)bodem niet evident onuitvoerbaar en kan op aanvaardbare wijze worden gerealiseerd.

5.8

Ladder voor duurzame verstedelijking

5.8.1

Wettelijk kader

Als een wijziging van een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet rekening worden gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling en (als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied) de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien (artikel 5.219g Bkl). Dit wordt de ‘Laddertoets’ genoemd. Voor het toetsen aan de Ladder voor Duurzame verstedelijking dienen de volgende vragen te worden beantwoord: 1. 2. 3. 4. 5.

Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling? Is de stedelijke ontwikkeling nieuw? Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied? Is er behoefte aan de ontwikkeling? Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

5.8.2

Onderzoek

In artikel 5.129g Bkl staat de instructieregel dat de Ladder wordt toegepast bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Een stedelijke ontwikkeling is de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening die voldoende substantieel is. Het artikel legt geen grens vast wat voldoende substantieel is. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn wel lijnen uitgezet. In beginsel is een plan met meer dan 11 woningen een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Voor overige stedelijke functies wordt gesteld dat 'in beginsel' geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als het ruimtebeslag minder dan 500 m² bedraagt.

28

TAM-omgevingsplan Hotel Oranje Nassaulaan te Heerenveen

Ingevolge de rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State kwalificeert het plan ter ontwikkeling van het Van der Valk hotel als stedelijke ontwikkeling. Zie ABRvS 28 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1724. Onder "andere stedelijke voorzieningen" als bedoeld in artikel 1.1.1, lid 1, onder i, Bro, worden verstaan: accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoor sport en leisure, dus ook een hotel (ABRvS 30 juli 2014, ECLI:NL:RVS:2014:2838). Voorts is in beginsel sprake van een stedelijke ontwikkeling wanneer een plan voorziet in een terrein met een ruimtebeslag van meer dan 500 m2 of in een gebouw met een bruto-vloeroppervlakte groter dan 500 m2 . Geconcludeerd moet worden dat het planvoornemen gezien moet worden als een nieuwe stedelijke ontwikkeling waarop de ladder van toepassing is. Uitgangspunt is dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte en in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Het doel is een zorgvuldig gebruik van de ruimte en het tegengaan van overprogrammering en de negatieve ruimtelijke gevolgen van leegstand. Op het moment dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt, bevat de motivering een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling.

De motivering van de behoefte aan die ontwikkeling dient in het licht te worden geplaatst van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en dient zich te richten op het motiveren van de behoefte aan die ontwikkeling met het oog op het tegengaan van ongewenste leegstand en het stimuleren van zorgvuldig ruimtegebruik. De behoefte wordt onderbouwd en afgewogen op het niveau van het verzorgingsgebied van de ontwikkeling. Dit betekent dat de aard en omvang van de ontwikkeling bepalend zijn voor de reikwijdte van de beschrijving van en het overleg over de behoefte, waarvan de resultaten ook zijn opgenomen in de beschrijving. Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Exlcusief Hotel Heerenveen Om inzicht te krijgen of een hotel op de beoogde locatie binnen de gewenste (markt)ontwikkelingen past, is een onderzoek uitgevoerd naar de marktruimte voor en de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan het geplande Van der Valk Hotel Heerenveen. Dit onderzoek heeft geleid tot de volgende conclusies. Het volledige onderzoek is als Bijlage 12 bijgevoegd. In 2019 heeft de gemeenteraad van Heerenveen gekozen voor de vestiging van een Van der Valk Hotel aan de Oranje Nassaulaan en de oprit naar de A32 (afrit 11). De huidige plannen gaan uit van een langgerekt gebouw van ongeveer 30 meter hoog.

In de eerste twee bouwlagen zijn de bar, het restaurant en de congresfaciliteiten voorzien, met aansluitend een terras. In het hogere deel van het gebouw bevinden zich maximaal 140 kamers. In een kelder onder het gebouw en op het parkeerterrein op de kavel is – in het huidige ontwerp - ruimte voor circa 247 parkeerplaatsen. De locatie in Heerenveen is goed bereikbaar per auto en openbaar vervoer. Het Abe Lenstra Stadion, Museum Belvédère en het Museumpark Landgoed Oranjewoud liggen op loop/fietsafstand. De gemeente Heerenveen bereidt momenteel een procedure (TAM-omgevingsplan) voor waarmee de vestiging van het geplande Van der Valk hotel in Heerenveen mogelijk gemaakt wordt. Na het in werking treden van het TAM-omgevingsplan kan de omgevingsvergunning verleend worden. De planning is dat er in 2025 gestart wordt met de uitvoering. Voor het geplande hotel zijn reeds verschillende marktonderzoeken uitgevoerd. In 2016 is door Decisio een rapport opgesteld. In 2017 is door Van Spronsen & Partners gereageerd op dit rapport waarna Decisio die opmerkingen weer van commentaar heeft voorzien. In 2021 heeft de eigenaar van Golden Tulip Tjaarda een quick scan regionale hotelmarkt van ZKA aangeleverd. In februari 2022 heeft Decisio het eerdere marktonderzoek geactualiseerd.

Rokade Planontwikkeling heeft, in overleg met de gemeente Heerenveen, opdracht gegeven aan Horwath HTL voor het uitvoeren van dit behoefteonderzoek. Dit onderzoek heeft betrekking op de hotelmarkt op een afstand van nul tot dertig autominuten van de locatie Heerenveen. Deze is in eerdere onderzoeken, onder andere van Van Spronsen & Partners al gehanteerd en biedt ook volgens Horwath HTL een goede basis.

29

TAM-omgevingsplan Hotel Oranje Nassaulaan te Heerenveen

Binnen deze straal vallen 14 gemeenten: Heerenveen, Ooststellingwerf, Opsterland, Smallingerland, Weststellingwerf, De Fryske Marren, Súdwest-Fryslân, Leeuwarden, Tytsjerksteradiel, Meppel, Westerveld, De Wolden, Steenwijkerland en Noordoostpolder. Uit de marktanalyses blijkt dat de hotelmarkt in Zuidoost-Friesland de afgelopen jaren is gedaald. Het aanbod hotels is tussen 2012 en 2023 gestegen met 2%, maar het aantal hotelkamers is met 25% gedaald. Ook de naastgelegen regio Zuidwest-Friesland laat een daling van het hotelaanbod zien. Door de daling van het aanbod is ook het aantal overnachtingen in Zuidoost-Friesland tussen 2013 en 2019 gedaald. Het relevante hotelaanbod is gedefinieerd als de drie- en viersterrenhotels binnen het onderzoekskader. Hierbij is ook het enige vijfsterrenhotel in Fryslân meegenomen in het viersterrenaanbod. In totaal telt het onderzoekskader per april 2023 97 drie- en viersterrenhotels met 3.131 hotelkamers. De harde en zachte planvoorraad is geïnventariseerd in de verschillende voorgaande onderzoeken en bijgewerkt door Horwath HTL. Hierbij is de huidige stand van zaken bepaald op basis van de beschikbare informatie. In totaal zijn 25 plannen geïnventariseerd, voor naar schatting circa 880 hotelkamers. De harde plancapaciteit omvat 22 plannen en wordt geschat op circa 600 hotelkamers.

Zeven plannen, totaal 130 kamers, hebben de status 'in ontwikkeling'. Verwacht wordt dat deze op relatief korte termijn kunnen worden gerealiseerd. Rekening houdend met de status van de plannen, wordt verwacht dat binnen het onderzoekskader tot en met 2028 circa 130 kamers worden gerealiseerd en tot en met 2033 circa 600 kamers. De huidige hotelresultaten staan sterk onder druk door de coronacrisis. In Nederland (exclusief Amsterdam) daalde het aantal overnachtingen in 2020 met 36%. Het aantal overnachtingen is in 20212022 gestegen vergeleken met 2020 en zit inmiddels boven het niveau van 2019. In de provincie Fryslân is het totaal aantal hotelovernachtingen in 2020 eveneens gedaald, met 18%. De buitenlandse overnachtingen zijn sterker gedaald dan de binnenlandse overnachtingen. In 2021 en 2022 werd een herstel gerealiseerd, waardoor het aantal overnachtingen nu 14% boven het niveau van 2019 ligt. In de regio Zuidoost-Friesland was de daling in 2020 slechts 13,5%, in 2021 gevolgd door een sterke stijging van bijna 34%. De voorlopige cijfers voor 2022 geven een verdere stijging aan met 14,5%. Hierdoor ligt het totaal aantal hotelovernachtingen in 2022 naar verwachting bijna 33% boven het niveau van 2019, en zelfs 7% boven het niveau van 2013. De daling in de periode 2014-2019 is hiermee geheel ongedaan gemaakt.

De resultaten van de drie- en viersterren hotelmarkt in de gemeenten in het gedefinieerde onderzoekskader zijn geanalyseerd door Horwath HTL. De bezettingsgraad van de relevante hotels in het onderzoekskader steeg van 56,8% in 2012 tot 74,7% in 2018, alvorens licht te dalen tot 72,1% in 2019. Gemiddeld was de bezettingsgraad in deze periode 64,8%. De gemiddelde kamerprijs steeg in dezelfde periode van € 68,- tot € 86,-, een stijging van 26%. De RevPAR steeg hierdoor met ruim 60%, van € 39,- tot € 62,-. In 2020 en 2021 daalde de bezettingsgraad als gevolg van de coronacrisis. De gemiddelde kamerprijs daalde licht in 2020, maar herstelde grotendeels in 2021. De voorlopige cijfers voor 2022 geven een sterk herstel van de bezettingsgraad aan en een verdere stijging van de gemiddelde kamerprijs. De RevPAR ligt in 2022 naar verwachting circa 9% boven het niveau van 2019. Het verdere verloop van het herstel van de coronacrisis, in combinatie met de oorlog in Oekraïne en de hoge inflatie, laat zich nog moeilijk voorspellen. In lijn met de uitgangspunten voor de projecties van het CPB wordt aangenomen dat er geen grootschalige nieuwe contactbeperkingen nodig zijn, waardoor het herstel in 2023 en 2024 kan doorzetten. In 2025 stabiliseert de verwachte jaarlijkse groei op gemiddeld 2,5% per jaar.

Dit is in lijn met de projecties (pre-Corona) voor de verschillende regio's in Fryslân, zoals gehanteerd in het 'Vitaliteitsonderzoek logiesaccommodaties Fryslân' van maart 2020. Als gevolg van de economie vertoont de hotelmarkt historisch een cyclisch patroon van perioden van groei

30

TAM-omgevingsplan Hotel Oranje Nassaulaan te Heerenveen

gevolgd door momenten van afnemende groei of zelfs dalingen. Rekening houdend met de hersteljaren 2023-2024 en een mogelijke nieuwe dip in 2029, wordt verwacht dat de vraag naar hotelkamers jaarlijks gemiddeld 3,1% zal groeien in de periode 2023-2033. Hierdoor ontstaat in 2028 (bruto) marktruimte voor 696 hotelkamers, en in 2033 voor 1.063 hotelkamers. De berekende marktruimte is groter dan aangegeven in de eerdere onderzoeken beschreven in hoofdstuk 2 van het onderzoek in Bijlage 12. Dit voor een belangrijk deel door de veranderde marktomstandigheden sinds de coronacrisis. In de jaren voor de coronacrisis was in de regio sprake van afnemende vraag, wat zich uitte in lagere aantallen overnachtingen en lagere bezettingsgraden. Na de coronacrisis is de vraag echter sterk gestegen. De huidige vraag is aanzienlijk groter dan verwacht, en de huidige verwachting is dat deze sterke basis verder zal uitgroeien. Hierdoor ontstaat meer kwantitatieve, (bruto) marktruimte voor nieuwe ontwikkelingen. Om de resterende, netto marktruimte te bepalen, is de verwachte realisatie van huidige initiatieven afgetrokken van de totale, bruto marktruimte. Zoals aangegeven omvat de harde plancapaciteit binnen het onderzoekskader plannen voor in totaal 600 hotelkamers. De netto marktruimte tot 2033 omvat daarmee 463 kamers.

Al het voorgaande in overweging nemende kan worden geconcludeerd dat er vanuit een kwantitatief oogpunt voldoende behoefte is aan het beoogde hotel van maximaal 140 kamers, en dat de realisatie van het Van der Valk Exclusief Hotel niet leidt tot een reëel risico op onevenredige leegstand in de markt. Rekening houdend met de aanvullende vraag die kan worden gegenereerd door het Van der Valk Exclusief concept en branding en de ligging aan de A32, wordt geconcludeerd dat er ook kwalitatief voldoende behoefte is aan de geplande hotelontwikkeling. De evaluatie van de eerdere onderzoeken en beleidsnotities geeft aan dat het beoogde Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen aansluit op de meeste relevante doelstellingen die op provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau zijn geformuleerd. De komst van het geplande hotel draagt onder meer bij aan de vitaliteit en kwaliteit van het toeristisch product, resulteert in hogere bestedingen en creëert een groot aantal banen. De resultaten van dit onderzoek en/of de toekomstige marktontwikkelingen zijn voor de familie Van der Valk niet doorslaggevend in de besluitvorming om in de gemeente Heerenveen een Van der Valk Exclusief Hotel te realiseren.

Op basis van de inzichten van de familie Van der Valk, en met name de jarenlange kennis en ervaring, is de familie Van der Valk van mening dat met zekerheid kan worden gesteld dat het onderhavige plan haalbaar is én veel toegevoegde waarde heeft voor de gemeente Heerenveen en de omliggende regio's. De laddertoets is hiermee succesvol doorlopen. Update 2025 Gezien het ruime tijdsverloop is het nodig gebleken het behoefteonderzoek van Horwath HTL uit 2023 te actualiseren. Deze actualisatie is uitgevoerd ten behoeve van de vaststelling van het TAM-omgevingsplan. Hieruit blijkt dat er nog steeds sprake is van voldoende marktpotentie voor een hotelvoorziening van deze omvang op deze locatie. De volledige rapportage is als bijlage bij het raadsbesluit gevoegd. 5.8.3

Conclusie

Met het succesvol doorlpen van de laddertoets is het plan op dit onderdeel niet evident onuitvoerbaar en kan op aanvaardbare wijze worden gerealiseerd.

31

TAM-omgevingsplan Hotel Oranje Nassaulaan te Heerenveen

5.9

Erfgoed

5.9.1

Wettelijk kader

In het Bkl zijn ten aanzien van de bescherming van archeologie een aantal beginselen geformuleerd (art. 5.130 Bkl). Deze beginselen richten zich op de omgang met monumenten die op grond van het omgevingsplan zijn beschermd, archeologische monumenten, (voorbeschermde) rijksmonumenten, beschermde stads- en dorpsgezichten en beschermde cultuurlandschappen. De provincie Fryslân heeft het initiatief genomen om, zoveel mogelijk in samenwerking met het rijk en de gemeenten, het bodemarchief zo goed mogelijk in kaart te brengen. Dit gebeurt op de FAMKE: Friese Archeologische Monumentenkaart Extra. De FAMKE biedt informatie over in de provincie bekende of te verwachten archeologische waarden. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in twee onderzoeksperiodes: de steentijd-bronstijd en de ijzertijd-middeleeuwen. De Cultuurhistorische Kaart Fryslân (CHK2) geeft informatie over in de provincie bekende cultuurhistorisch waardevolle objecten/elementen. De cultuurhistorische kaart is informatief: de kaart geeft aan welke cultuurhistorische elementen en structuren op provinciale schaal van betekenis zijn. 5.9.2

Onderzoek

De gemeente Heerenveen beschikt niet over een eigen archeologische beleidskaart, maar verwijst in een Erfgoedverordening naar de provinciale archeologische monumentenkaart oftwel de Friese Archeologische MonumentenKaart Extra (FAMKE). Binnen het plangebied is volgens de FAMKE voor de periode steentijd bronstijd onderzoek nodig bij ingrepen van meer dan 500 m² een karterend (boor)onderzoek uit te laten voeren. Voor de periode ijzertijd – middeleeuwen beveelt de FAMKE eveneens aan om bij ingrepen van meer 5.000 m² een historisch en karterend onderzoek te verrichten. De omvang van het terrein, waar de bodemingrepen gepland zijn, bedraagt 1,3 ha. De ingrepen zijn daarmee groter dan de vrijstellingsgrens. Door RAAP is een archeologisch vooronderzoek in de vorm van een bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek (verkennend booronderzoek) uitgevoerd. Het relevante archeologische niveau heeft zich direct aan of onder het huidige oppervlakte bevonden. Op basis van het booronderzoek is gebleken dat de bodemopbouw verstoord is en dat voor het gebied een lage verwachting geldt. Op basis van de resultaten van dit onderzoek wordt verwacht dat in het plangebied geen archeologische resten bedreigd worden. Daarom wordt in het kader van de voorgenomen bodemingrepen geen vervolgstap uit het proces van de Archeologische Monumentenzorg (AMZ) noodzakelijk geacht.

Het onderzoek is als Bijlage 13 bijgevoegd. Gebleken is dat het plan ook een half verdiepte parkeergarage mogelijk maakt. Dit is niet als zodanig in het rapport benoemd. Uit navraag bij RAAP kan hierover het volgende worden geconcludeerd: Een half verdiepte parkeergarage staat inderdaad niet in het rapport vermeld, maar in dit geval is de diepte echter irrelevant. Het relevante archeologische niveau heeft zich direct aan of onder het huidige oppervlakte bevonden (zie paragraaf 2.6 in Bijlage 13). Op basis van het booronderzoek is gebleken dat de bodemopbouw verstoord is en dat voor het gebied een lage verwachting geldt. Dit is ook in de conclusie van het onderzoek vermeld. Daarom is ook geen vervolgonderzoek geadviseerd, simpelweg omdat eventuele archeologische waarden al verdwenen zijn in het recente verleden. Indien er op een dieper niveau wel iets van waarde was geweest, dan was in het advies opgenomen om hiermee rekening te houden. Het maakt in dit geval dus niet uit of er in het plangebied een bouwkuip van 50 cm of 5 meter diep wordt gegraven, omdat er (zoals RAAP dit kan beoordelen) niets meer van archeologische waarde over is dat bedreigd kan worden.

32

TAM-omgevingsplan Hotel Oranje Nassaulaan te Heerenveen

Notabene. Indien bij de uitvoering van de werkzaamheden onverwacht archeologische resten worden aangetroffen, dan is conform artikel 5.10 van de Erfgoedwet aanmelding van de desbetreffende vondsten bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap c.q. de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed verplicht (vondstmelding via ARCHIS). 5.9.3

Conclusie

Het plan is wat betreft erfgoed niet evident onuitvoerbaar en kan op aanvaardbare wijze worden gerealiseerd.

5.10 Natuur 5.10.1

Wettelijk kader

Ter bescherming van de natuur zijn in het Bkl diverse regels opgenomen. Deze regels komen grotendeels overeen met de regels die zijn opgenomen in de huidige Wet natuurbescherming. Het gaat hierbij in de eerste plaats om regels voor de gebiedsbescherming van aangewezen Natura 2000-gebieden, regels voor de soortenbescherming van te beschermen planten diersoorten (waaronder vogels) en regels ter bescherming van houtopstanden. Het gebieds- en soortenbeschermingsregime vloeit voor een belangrijk deel voort uit twee Europese richtlijnen, te weten de Vogelrichtlijn (79/409/EEG) en de Habitatrichtlijn (92/43/EEG). Gebiedsbescherming De Europese Vogel- en Habitatrichtlijn beschermt Natura 2000-gebieden. De minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit wijst de Natura 2000-gebieden aan. Op grond van artikel 2.43 Omgevingswet legt hij ook de instandhoudingsdoelstellingen vast. Dit gebeurt in een aanwijzingsbesluit. Als er naar aanleiding van projecten, plannen en activiteiten, afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten, mogelijkerwijs significante effecten optreden, dienen deze bij de voorbereiding van een omgevingsplan in kaart te worden gebracht en beoordeeld.

Natura 2000-gebieden hebben een externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden en verstoring kunnen veroorzaken, moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats. Een ruimtelijk plan dat significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied kan alleen worden vastgesteld indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. In afdeling 8.6 Bkl staat het beoordelingskader voor de omgevingsvergunning voor Natura 2000-activiteiten. Dit is door middel van het aanvullingsspoor Natuur gebeurd. Soortenbescherming Onder de Omgevingswet zijn veel dier- en plantsoorten beschermd. De bescherming richt zich op soorten van Europees belang, die onder de reikwijdte van de Vogel- en Habitatrichtlijn vallen, als om bepaalde soorten van nationaal belang. Soortenbescherming vindt plaats binnen en buiten het Natuurnetwerk Nederland. Het kan de vorm hebben van wet- en regelgeving, maar ook van fysieke maatregelen die bescherming, vestiging of uitbreiding van een soortenpopulatie stimuleren. Op grond van artikel 2.18 lid 1 sub f Omgevingswet zijn in beginsel de provincies hiervoor verantwoordelijk.

Echter, ook decentrale overheden kunnen hierover actief beleid voeren.Door strikte formulering van een flora- en fauna-activiteit moet bij vrijwel alle activiteiten in de fysieke leefomgeving nagegaan worden of: er soorten aanwezig zijn; en welke soorten dat zijn. In hoofdstuk 11 van het Besluit activiteiten leefomgeving wordt bepaald wanneer een vergunning nodig is. 5.10.2

Onderzoek

Beknopte natuurtoets

33

TAM-omgevingsplan Hotel Oranje Nassaulaan te Heerenveen

Om de uitvoerbaarheid van het plan te toetsen, is een beknopte natuurtoets uitgevoerd. Het doel hiervan is om na te gaan of aanvullend onderzoek in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) of het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid noodzakelijk is. Naast het raadplegen van bronnen is het plangebied ten behoeve van de beknopte natuurtoets op 8 november 2021 bezocht door een ecoloog. De beknopte natuurtoets is als Bijlage 14 bijgevoegd. Op basis van het veldbezoek en de verspreidingsgegevens is een voldoende beeld van de natuurwaarden in het gebied verkregen om de toetsing aan de Wnb op te baseren. Toetsing soortenbescherming Als gevolg van de plannen gaan geen vleermuisverblijfplaatsen of jaarrond beschermde nesten van vogels verloren. Wanneer de hoop bladeren op de parkeerplaats het gehele jaar blijft liggen, is deze geschikt als eiafzetplaats voor ringslang. Verder kan het plangebied onderdeel zijn van het leefgebied van ringslang. Nader onderzoek naar de aan- of afwezigheid van ringslang in het gebied is nodig om te bepalen hoe het plangebied door de soort wordt gebruikt. Als gevolg van de kap van de bomenrij langs de watergang gaat mogelijk (een deel van) een vliegroute van vleermuizen verloren. Daarom is nader onderzoek nodig om te bepalen of deze bomenrij onderdeel is van een vliegroute van vleermuizen.

Op basis van deze nader onderzoeken kan worden bepaald of een ontheffing nodig is. Het plangebied zal naar verwachting niet volledig ongeschikt worden als foerageergebied voor de te verwachten vleermuissoorten die in het plangebied foerageren. Bovendien is in de directe omgeving van het plangebied in ruime mate alternatief en bovendien hoogwaardiger foerageergebied aanwezig. Negatieve effecten op vleermuizen door verlies van foerageergebied treden niet op. Bij uitvoering van het plan wordt het plangebied mogelijk minder geschikt als foerageergebied voor sperwer en buizerd. Het plangebied vormt echter hooguit een klein onderdeel van het foerageergebied van deze soorten en bovendien is in de directe omgeving in ruime mate alternatief foerageergebied van hogere kwaliteit aanwezig. Negatieve effecten op vogels met jaarrond beschermde nesten door verlies van foerageergebied treden niet op. Voor de overige vogelsoorten geldt dat, indien de werkzaamheden tijdens het broedseizoen worden uitgevoerd, in gebruik zijnde nesten van vogels kunnen worden verstoord of vernietigd. Dit is bij wet verboden. Vernietiging of verstoring van in gebruik zijnde nestplaatsen kan voorkomen worden door bij de planning en uitvoering van de werkzaamheden rekening te houden met het broedseizoen.

Een standaardperiode voor het broedseizoen is er niet; van belang is of een broedgeval aanwezig is, ongeacht de periode. Voor de meeste vogels geldt dat het broedseizoen ongeveer van 15 maart tot 15 juli duurt. Als gevolg van de ontwikkelingen kunnen enkele verblijfplaatsen van algemene amfibieën- en zoogdiersoorten worden verstoord en vernietigd. Ook kunnen hierbij enkele exemplaren worden gedood. De te verwachten algemene soorten worden niet in hun voortbestaan bedreigd en vallen in de vrijstellingsregeling bij ruimtelijke ontwikkelingen van de provincie Fryslân. Voor deze soorten hoeft geen ontheffing te worden aangevraagd. Wel geldt voor deze soorten de zorgplicht. Conclusies: 1.

2.

Wanneer de hoop bladeren op de parkeerplaats het gehele jaar blijft liggen, is deze geschikt als ei-afzetplek (broeihoop). Verder kan het plangebied onderdeel zijn van het leefgebied van ringslang. Nader onderzoek naar de aan- of afwezigheid van ringslang in het gebied is nodig om te bepalen hoe het plangebied door de soort wordt gebruikt. Op basis van dit nader onderzoek kan worden bepaald of een ontheffing nodig is; Als gevolg van de kap van de bomenrij langs de watergang gaat mogelijk (een gedeelte van) een vliegroute van vleermuizen verloren. Nader onderzoek is nodig om te bepalen of deze bomenrij onderdeel is van een essentiële vliegroute van vleermuizen. Op basis van dit nader onderzoek kan

34

TAM-omgevingsplan Hotel Oranje Nassaulaan te Heerenveen

worden bepaald of een ontheffing nodig is. Bij de werkzaamheden moet verder rekening worden gehouden met het broedseizoen van vogels; Toetsing gebiedsbescherming Het plangebied ligt op ruime afstand van Natura 2000-gebied 'Deelen'. Gezien de afstand tot het Natura 2000-gebied, de inrichting van het tussenliggende gebied en de aard van het plan, kan een toename van verstoring door geluid, verlichting of optische verstoring worden uitgesloten. Een AERIUS- berekening van de stikstofuitstoot van het planvoornemen moet uitwijzen of er negatieve effecten in het kader van de Wnb beschermde gebieden zullen optreden. Op 2 december 2024 is de berekening stikstofdepositie voor onderhavig project uitgevoerd (Bijlage 15). De berekening met AERIUS genereert een rekenresultaat en een pdf bestand waarin wordt geconstateerd dat er geen stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden zijn met een overschrijding van een projectbijdrage van meer dan 0,00 mol N/ha/jaar.

Figuur 9. Rekenresultaat Aerius

Er treedt door de stikstofdepositie geen negatief effect op in het kader van de onder de Omgevingswet beschermde Natura 2000-gebieden. Het aspect stikstof staat nadere besluitvorming niet in de weg. Gezien de afstand tot NNN, natuur buiten het NNN, weidevogelkansgebieden en de aard van het plan, zijn geen negatieve effecten op dergelijke gebieden te verwachten. Beschermde houtopstanden De Wet natuurbescherming beschermt bos van minimaal 1.000 m2 en bomenrijen van minimaal 20 bomen gelegen buiten de bebouwde kom. In het plangebied zijn geen bomenrijen aanwezig die onderdeel kunnen zijn van een beschermde houtopstand. Het is niet nodig om een kapmelding bij de provincie Fryslân in te dienen. Nader ecologisch onderzoek vliegroute vleermuizen (Bijlage 16) Uit de natuurtoets komt naar voren dat de te kappen bomenrijen en watergang aan de noordzijde van het gebied onderdeel kunnen zijn van een vliegroute van vleermuizen. Om aan te tonen, dan wel uit te sluiten dat binnen het plangebied een vliegroute van vleermuizen aanwezig is, is in 2023 nader onderzoek uitgevoerd. Als gevolg van het slopen van de kap van de bomenrijen en het dempen van de watergang, gaat geen vliegroute van vleermuizen verloren. Een ontheffing van de Wet natuurbescherming is niet nodig. Wel moet buiten het broedseizoen van algemene vogelsoorten worden gewerkt.

Een standaardperiode voor het broedseizoen is er niet; van belang is of een broedgeval aanwezig is, ongeacht de periode. Voor de meeste vogels geldt dat het broedseizoen ongeveer van 15 maart tot 15 juli duurt.

35

TAM-omgevingsplan Hotel Oranje Nassaulaan te Heerenveen

5.10.3

Conclusie

Het plan is wat betreft natuur niet evident onuitvoerbaar en kan op aanvaardbare wijze worden gerealiseerd.

5.11 Verkeer en parkeren 5.11.1

Wettelijk kader

Verkeer en parkeren moeten als omgevingsaspecten in het belang van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties worden beoordeeld. De Ow en het Bkl stellen geen regels op dit gebied. Er dient getoetst te worden aan de richtlijnen ten aanzien van verkeer en parkeren in de nota parkeernormen en waar nodig de normen vanuit het CROW. Voor een ruimtelijk plan geldt dat de verkeerseffecten die optreden als gevolg van een planvoornemen in het kader van een goede ruimtelijke ordening moeten worden onderbouwd. De nadruk ligt daarbij op de effecten van de ontwikkeling op de verkeersafwikkeling en parkeren (bereikbaarheid), de verkeersveiligheid en de verkeershinder (leefbaarheid). Onderzocht is in hoeverre de toename van het verkeer ten gevolge van deze ontwikkeling voor verkeersafwikkelingsproblemen kan zorgen en of het planvoornemen ziet op de realisatie van voldoende parkeerplaatsen. Het onderzoek geeft een beeld van het planeffect en zal onderdeel uitmaken van de ruimtelijke procedures. 5.11.2

Onderzoek verkeer

De functionele verandering die het plangebied zal ondergaan, behelst een verdichting van ruimtelijke functies. En ondanks de zeer gunstige ligging ten opzichte van een multimodale mobiliteitsknoop zal dit leiden tot een toename van het autoverkeer. Het onderzoek is gericht op de verkeerseffecten van dit autoverkeer. Het verkeersrapport is onderstaand opgenomen en als Bijlage 17 bijgevoegd. Wat betreft de verkeersgeneratie is gebruik gemaakt van het parkeeronderzoek van P.A.M. Teunissen Architectenburo BV van 30 juni 2021 met als werknummer 1533 (Bijlage 18) en CROW publicatie 381 Toekomstbestendig parkeren. Deze laatste publicatie geeft ook inzicht in de verkeersgeneratie van een groot aantal functies. Verkeersgeneratie Ten behoeve van de verkeersgeneratie zijn onderstaande invoergegevens gebruikt. In het model is het verkeer van en naar de locatie opgenomen. De berekening van het aantal verkeersbewegingen van en naar de locatie is met behulp bovengenoemde publicaties gedaan. Waar er geen gegevens uit de CROW publicatie beschikbaar waren is een schatting gemaakt, gebaseerd op een vergelijkbaar plan voor een hotel met bijbehorende functies. Het CROW geeft geen kengetallen verkeersgeneratie voor de functie restaurant, congreszalen en bar/terras. Voor deze functies zijn globale kencijfers aangehouden.

Tabel 3 Verkeersgeneratie.

36

TAM-omgevingsplan Hotel Oranje Nassaulaan te Heerenveen

Bij deze tabel wordt het volgende opgemerkt. Als uitgangpunt is aangehouden dat 50% van de functies restaurant en congresruimte door niet-hotelgasten wordt gebruikt. Van een restaurant en congresruimte zijn geen kencijfers wat betreft de verkeersgeneratie beschikbaar. Daarom is een berekening gemaakt op basis van de maximale parkeerkencijfers van deze functies. 1. Wat betreft het restaurant is een parkeerkencijfer van 14 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo aangehouden. Uitgaande van een turnover (het aantal auto's dat per dag van een parkeerplaats gebruik maakt) van de parkeerplaatsen van 2,5 (ervaringscijfer) worden 14 x 2,5 x 2 = 70 ritten per 100 m2 bvo aangehouden. 2. Wat betreft congresruimte is een parkeerkencijfer van 8 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo aangehouden. Uitgaande van een turnover van de parkeerplaatsen van 2 (congresruimtes worden meestal per dagdeel benut) worden 8 x 2 x 2 = 32 ritten per 100 m2 bvo aangehouden. De bar wordt gezien als onderdeel van het hotel, restaurant en congresruimte welke geen extra verkeer genereert. Verkeersafwikkeling Uit figuur 9 blijkt dat de ontwikkeling ongeveer 787 ritten/etmaal genereert. Het hotel wordt ontsloten op de rotonde Oranje Nassaulaan/Cissy van Marxveldtlaan. Met behulp van de rotondeverkenner is de toekomstige bezettingsgraad van deze rotonde berekend. De volgende uitgangspunten zijn daarbij gehanteerd.

Een verkeersintensiteit van 6.237 mvt/etmaal (6.675 personenautoeenheden) op de Oranje Nassaulaan (oostelijk deel); Een verkeersintensiteit van 10.608 mvt/etmaal (11.350 personenautoeenheden) op de Oranje Nassaulaan (westelijk deel); Een verkeersintensiteit van 4.023 mvt/etmaal (4.265 personenautoeenheden) op de Cissy van Marxveldtlaan; Een spits van 10% van de etmaalintensiteit (wat betreft het hotel kan dit als een worst-case worden beschouwd). Uit de berekening op basis van deze uitgangspunten is berekend dat de hoogste verzadigingsgraad van de rotonde maximaal 0,40 bedraagt met een gemiddelde wachttijd 4,2 seconde tijdens de spits op het westelijk deel van de Oranje Nassaulaan (zie bijlage 1 van Bijlage 17). Een verzadigingsgraad van 0,80 kan vertraging opleveren. Met andere woorden, de betreffende rotonde heeft een grote restcapaciteit. Geconcludeerd kan worden dat de Oranje Nassaulaan voldoende in staat is om de toename van het verkeer ten gevolge van het hotel te kunnen verwerken. Het voorliggende plan leidt niet tot capaciteitsproblemen op de rotonde Oranje Nassaulaan/Cissy van Marxveldtlaan. Bereikbaarheid en verkeersveiligheid Het hotel kan bereikbaar worden gemaakt door een extra afslag te creëren vanaf de rotonde. Ook bevoorradingverkeer voor Van der Valk kan via de nieuwe aansluiting op de rotonde bij het hotel komen.

Deze aansluiting kan volgens de gebruikelijke richtlijnen worden ontworpen. De huidige aansluiting van het fietspad Tusken de Fjilden op de rotonde wordt dan enkele meters richting de snelweg verlegd. Op die manier kunnen fietsers veilig gebruik blijven maken van deze route. Bij de in/uitrit van het perceel is een goed en ruim overzicht vereist over de rotonde én de Oranjelaan. Met name overzicht op het fietsverkeer vanuit alle richtingen is hierbij van belang. Voor logistieke doeleinden is een afzonderlijke in/uitrit gemaakt via de ontsluitingsweg naar de sportvelden. Vanaf de ontsluitingsweg naar de sportvelden, rijdt het vrachtverkeer (achterwaarts) naar de laad- en los zone van het gebouw. Dit moet gebeuren door een extra brede verhardingsstrook aan de linkerzijde van de rijbaan, zodat de vrachtauto daar volledig op kan rijden en dan achteruit het terrein op kan draaien. Door de extra

37

TAM-omgevingsplan Hotel Oranje Nassaulaan te Heerenveen

verhardingsstrook wordt de vrachtauto van de rijbaan gehaald en levert dit geen onveilige verkeerssituaties op. Het vrachtverkeer kan zodoende de Oranjelaan voorwaarts in- en uitrijden. Mocht dit niet mogelijk zijn dan moet de bevoorrading via de hoofdingang bij de rotonde en dan over het parkeerterrein naar de laad-losplaats. Uitrijden kan dan wel via de Oranjelaan. Bij de nadere uitwerking van de plannen wordt hier rekening mee gehouden. Update 2025 In aanvulling op de verkeersnotitie uit 2024 is in 2025 een geactualiseerd verkeersonderzoek uitgevoerd. Dit aanvullende onderzoek houdt rekening met de aangepaste situatie van de rotondes en bevestigt dat de Oranje Nassaulaan en de rotonde aan de Cissy van Marxveldtlaan voldoende capaciteit hebben voor de verwachte verkeersstromen. De gemiddelde wachttijd blijft binnen aanvaardbare normen. De volledige rapportage is als bijlage bij het raadsbesluit gevoegd. 5.11.3

Onderzoek parkeren

Op basis van de parkeernormen van de gemeente Heerenveen (nota parkeernormen gemeente Heerenveen 2020) en de uitgangspunten is de maximale parkeerbehoefte berekend. In het plan zijn voldoende parkeerplaatsen opgenomen om aan de gemeentelijke parkeernormen te kunnen voldoen. Bezoekers kunnen in een kelder onder het gebouw parkeren of op het parkeerterrein rondom het gebouw. In het plan is ruimte voor circa 286 parkeerplaatsen. De maximale bruto parkeerbehoefte in de nieuwe situatie bedraagt 311 parkeerplaatsen. Het is uiteraard niet zo dat de maximale parkeerbehoefte voor elk van de bestemmingen op ieder tijdstip geldt. Een parkeerbalans geeft een vrij nauwkeurige inschatting van het gebruik van de parkeerplaatsen. De parkeerbalans is een rekenmodel, waarin rekening wordt gehouden met: de in het betreffende gebied aanwezige parkeerplaatsen; de in het betreffende gebied aanwezige functies; het aanwezigheidspercentage per functie op verschillende tijdstippen. Aan de hand van de parkeerbehoefte en de aanwezigheidpercentages is de netto parkeerbehoefte van het project voor de verschillende periodes berekend. Uit de parkeerbalans blijkt dat de netto parkeerbehoefte 222 parkeerplaatsen bedraagt. Het plan voorziet in de realisatie van 286 parkeerplaatsen en dit is ruim meer dan op basis van het gemeentelijk parkeerbeleid minimaal noodzakelijk is.

Alle benodigde parkeerplaatsen worden op eigen terrein gerealiseerd en is er sprake van een overcapaciteit. De parkeerberekening is als Bijlage 18 bijgevoegd. 5.11.4

Conclusie

Het plan is wat betreft verkeer en parkeren niet evident onuitvoerbaar en kan op aanvaardbare wijze worden gerealiseerd.

5.12 Duurzaamheid en gezondheid 5.12.1

Wettelijk kader

Te zijner tijd zullen in het omgevingsplan ten aanzien van duurzaamheid en/of gezondheid omgevingswaarden worden vastgelegd. Deze worden gebaseerd op het gemeentelijke beleid zoals opgenomen in de omgevingsvisie. Nagegaan moet worden of hieraan toepassing is gegeven. Indien dit het geval is dient het initiatief getoetst te worden aan deze omgevingswaarden. In het omgevingsplan van de gemeente Heerenveen zijn op dit moment nog geen omgevingswaarden vastgelegd. Duurzaamheid Doelen van de Ow zijn onder meer het tegengaan van klimaatverandering, het beheer van geobiologische en geothermische systemen en ecosystemen en het beheer van natuurlijke hulpbronnen (artikel 2.1, lid 3, onder i, o en p Ow).

38

TAM-omgevingsplan Hotel Oranje Nassaulaan te Heerenveen

Met het oog op die doelen moet het project aan het omgevingsaspect duurzaamheid worden getoetst. In artikel 22.52 Bruidsschat zijn regels op het gebied van energiebesparende maatregelen opgenomen. Gezondheid Doel van de Ow is ook het beschermen van de gezondheid (artikel 2.1, lid 3, onder b). In lid 4 benadrukt de wet dat bij het stellen van regels met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties in ieder geval rekening gehouden met het belang van het beschermen van de gezondheid. 5.12.2

Onderzoek

In de Omgevingsvisie Heerenveen 2040 is opgenomen dat de gemeente vraagstukken in samenhang worden bekeken. Bij elke ruimtelijke ontwikkeling grijpt de gemeente kansen op het gebied van gezondheid,veiligheid en duurzaamheid. Het gezonder, veiliger en duurzamer maken van de fysieke leefomgeving is een grote opgave. Een afzonderlijke aanpak voor elk onderwerp is onnodig duur en inefficiënt. We kijken daarom bij elke ruimtelijke ontwikkeling naar mogelijkheden om de gezondheid en veiligheid van inwoners te verbeteren en een bijdrage te leveren aan duurzaamheidsvraagstukken (energie, circulaire economie, klimaatadaptatie en biodiversiteit). Duurzaamheid Vanaf 1 januari 2021 moet alle nieuwbouw voldoen aan de eisen voor BENG (Bijna Energie Neutrale Gebouwen) waarmee is vastgelegd dat energiebronnen voor gebouwen in bepaalde mate duurzaam moeten zijn. Het hotel zal, zoals in paragraaf 2.1 is aangegeven, energieneutraal worden gerealiseerd. Gezondheid De inrichting van de openbare ruimte kan bijdragen aan de gezondheid van nieuwe bewoners en omwonenden. Bij dit initiatief wordt met name gekeken naar een gezond leefmilieu (aanwezigheid van geur, geluid, goede riolering en waterkwantiteit en -kwaliteit).

Ook aspecten zoals biodiversiteit, natuurinclusief bouwen, het tegengaan van verspreiding van bestrijdingsmiddelen en vermesting, een schone bodem zijn relevante onderdelen van een gezond leefmilieu. Zaken zoals geur, geluid, bodem en water zijn in de vorige paragrafen nader aan de orde gekomen. 5.12.3

Conclusie

Zoals hiervoor beschreven, wordt zoveel mogelijk voldaan aan de eisen en voorwaarden van duurzaamheid en gezondheid. De conclusie luidt dat het plan in het kader van gezondheid niet evident onuitvoerbaar is en op aanvaardbare wijze kan worden gerealiseerd.

5.13 M.e.r.-verantwoording 5.13.1

Wettelijk kader

Onderdeel van de motivering is een toets aan de regels over een milieueffectrapportage. Of een besluit over een (project-)m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig is, kan worden afgeleid uit bijlage V bij het Omgevingsbesluit, in samenhang met de artikelen 11.6 en 11.8 van het Omgevingsbesluit.

39

TAM-omgevingsplan Hotel Oranje Nassaulaan te Heerenveen

5.13.2

Onderzoek

In bijlage V van het Omgevingsbesluit is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is (J11). Of er sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject, hangt af van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer aspecten als de aard en de omvang van de voorziene wijziging van de stedelijke ontwikkeling een rol spelen. Omdat het project zal leiden tot een gehele functiewijziging waarbij een onbebouwd gebied met de bestemmingen “Uit te werken Maatschappelijke doeleinden en Kantoren" en "Groen" wordt getransformeerd naar een hotel met bijbehorend terrein, is er sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject, waarvoor een project- mer- beoordeling noodzakelijk is. 5.13.3

Conclusie

Uit de mer-beoordeling blijkt dat gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, geen aanzienlijke milieugevolgen optreden. Er is geen aanleiding voor het doorlopen van een m.e.r.-procedure. De mer-beoordeling is opgenomen als Bijlage 19 bij deze motivering.

Hoofdstuk 6

Juridische vormgeving

6.1

Wijziging omgevingsplan

6.1.1

Omgevingsplan van rechtswege

Op 1 januari 2024 is het omgevingsplan van rechtswege ontstaan. Dit omgevingsplan bestaat uit alle ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen en wijzigingsplannen, en uit de Bruidsschat die de gemeente van het Rijk heeft ontvangen. In deze Bruidsschat zitten onder meer regels voor milieubelastende activiteiten en bouwactiviteiten. Ook twee bodemkaarten en de hogere waarde besluiten maken deel uit van het omgevingsplan van rechtswege. Gemeenten krijgen tot 1 januari 2032 de tijd om het omgevingsplan van rechtswege en andere regels over de fysieke leefomgeving om te zetten naar een nieuw omgevingsplan. Op grond van artikel 2.4 en 22.6 van de Omgevingswet kan de gemeenteraad het omgevingsplan van rechtswege (laten) wijzigen. 6.1.2

Toepassing TAM-IMRO

De Omgevingswet integreert wetgeving en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur en water. Het DSO ondersteunt bij de uitvoering van de wet en bestaat uit lokale systemen van overheden en de landelijke voorziening (DSO-LV), zoals Regels op de kaart en het Omgevingsloket. Er zijn tijdelijke alternatieve maatregelen (TAMs) ontwikkeld voor organisaties die nog geen gebruik kunnen maken van lokale of landelijke onderdelen van het DSO. Een van deze TAMs is TAM-IMRO. Bij TAM-IMRO wordt het omgevingsplan gewijzigd via de - onder de Wet ruimtelijke ordening gebruikte - IMRO-standaard (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) en de voorziening ruimtelijkeplannen.nl. Het gebruik van TAM-IMRO is toegestaan tot en met 31 december 2025. Als het ontwerp van een TAM-IMRO omgevingsplan uiterlijk 31 december 2025 ter inzage is gelegd, mag het ook na 1 januari 2026 worden afgemaakt met TAM-IMRO. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Klimaat geeft aan dat TAM-IMRO plannen uiterlijk voor 1 januari 2032 moeten worden omgezet naar de nieuwe Standaard officiële publicaties (STOP) met de bijbehorende Toepassingsprofielen omgevingsdocumenten (TPOD). De Vereniging Nederlandse Gemeente (VNG) gaat uit van twee varianten van een TAM-IMRO omgevingsplan: de Basisvariant en de Crisis- en herstelwet-variant. Voorliggend TAM-IMRO omgevingsplan is opgezet volgens de Basisvariant.

Deze blijft qua vorm en inhoud zo dicht mogelijk bij een

40

TAM-omgevingsplan Hotel Oranje Nassaulaan te Heerenveen

bestemmingsplan. Daarbij wordt uiteraard wel aan alle eisen van de Omgevingswet en bijbehorende AMvB's voldaan. 6.1.3

Werkingsgebied

De regels in dit TAM- omgevingsplan zijn van toepassing op de locatie Oranje Nassaulaan te Heerenveen, waarvan de geometrische bepaalde planobjecten zijn vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0074.TAM22CoranjenaslHV- zoals vastgelegd op https://www.ruimtelijkeplannen.nl. In Hoofdstuk 1 is een overzichtskaart van het werkingsgebied c.q. plangebied opgenomen. 6.1.4

Overzicht wijzigingen

De planregels van het omgevingsplan van rechtswege worden met dit TAM-IMRO omgevingsplan gewijzigd. De regels zoals opgenomen in de bestemmingsplannen Partiële herziening bestemmingsplannen parkeren, Partiële herziening bestemmingsplannen kamerverhuur, 1e Aanpassing partiële herziening bestemmingsplannen kamerverhuur en 2e en 3e Fase Skoatterwâld worden vervangen door de regels in dit TAM-omgevingsplan. Deze wijziging heeft met name tot gevolg dat de locatie wordt voorzien van de functie Horeca waarbinnen een hotel mag worden gerealiseerd.

6.2

Artikelsgewijze toelichting

6.2.1

Preambule

De IMRO-standaarden staan niet toe om de regels in het TAM-omgevingsplan te beginnen met een ander hoofdstuk dan hoofdstuk 1. Hetzelfde geldt voor de artikelen. Aangezien het omgevingsplan al een hoofdstuk 1 en artikel 1 heeft, is het noodzakelijk om duidelijk te maken hoe deze objecten dienen te worden gelezen. Hiervoor wordt een zogenoemde preambule opgenomen in het TAM-omgevingsplan. 6.2.2

Algemene bepalingen

Artikel 1 Begripsbepaling In dit artikel zijn omschrijvingen opgenomen van de in het plan voorkomende relevante begrippen. Artikel 2 Toepassingsbereik In dit artikel wordt in het eerste lid de regels uit het TAM-omgevingsplan gekoppeld aan de bijbehorende verbeelding. In het tweede lid wordt bepaald dat bepaalde ruimtelijke plannen uit het tijdelijk deel van het omgevingsplan niet van toepassing zijn op de locatie waarvoor het TAM-IMRO omgevingsplan is opgesteld. In het derde lid is bepaald dat de regels uit afdelingen 22.2 en 22.3 van de Bruidsschat niet van toepassing zijn, als deze regels in strijd zijn met de regels uit het TAM-omgevingsplan. Dit geldt niet voor paragraaf 22.2.7.3 waarin regels zijn opgenomen over activiteiten met betrekking tot bouwwerken die van rechtswege in overeenstemming zijn met het omgevingsplan. Artikel 3 Meet- en rekenbepalingen In dit artikel is vastgelegd op welke wijze dient te worden gemeten. Door deze vaste omschrijving van de begrippen en van de wijze van meten wordt eenduidigheid in de bedoelingen van deze wijziging gegeven en wordt de rechtszekerheid vergroot. Artikel 4 Algemene vereisten aan tekeningen Indien uit een artikel volgt dat er tekeningen in het kader van de indieningsvereisten moeten worden verstrekt, dan volgt uit dit artikel aan welke eisen die tekeningen moeten voldoen.

Artikel 5 Parkeren In dit artikel zijn regels voor parkeren opgenomen. Hiermee wordt geborgd dat er moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Vergelijkbaar met de bouwregels, zijn ook dit regels als bedoeld in artikel

41

TAM-omgevingsplan Hotel Oranje Nassaulaan te Heerenveen

22.29, eerste lid onder a van dit omgevingsplan. 6.2.3

Regels over het gebruik van gronden en bouwwerken

Artikel 6 Gebruiksverbod en Artikel 7 Nadere regel over het gebruiksverbod In het omgevingsplan geldt dat als er geen regels voor een activiteit zijn opgenomen, deze activiteit zonder meer mag worden uitgevoerd en er geen beperkingen voor die activiteit op grond van het omgevingsplan gelden. Het gebruik van gronden of bouwwerken in strijd met het TAM-omgevingsplan moet nadrukkelijk vergunningplichtig worden gemaakt of worden verboden. In dit geval is gekozen voor een algemeen gebruiksverbod. In artikel 6 staat benoemd wat er in ieder geval onder ander gebruik wordt begrepen. Dit 'ander gebruik' is verboden. Artikel 8 Beroep- of bedrijf aan huis In artikel 7 zijn algemene regels opgenomen voor het uitoefenen van beroep of bedrijf aan huis. Artikel 9 Bed & Breakfastactiviteiten en Artikel 10 Kamerverhuuractiviteiten In het omgevingsplan zijn onder andere vergunningplichten opgenomen voor het uitoefenen van een bed & breakfast en het verhuren van een kamer in een woning. 6.2.4

Specifieke regels voor het gebruik van gronden en bouwwerken

Artikel 11 Horeca In deze paragraaf zijn de functies, waardevolle gebieden en activiteiten van de betreffende gronden aangegeven. Dit TAM-omgevingsplan kent de functie 'Horeca'. Deze functie laat toe om gronden te gebruiken voor horeca, een hotel, zalenverhuur, restauratieve voorzieningen en wonen in een bedrijfswoning. Het artikel is op de volgende manier onderverdeeld: Lid 1 bevat het toepassingsbereik van het artikel. Lid 2 bevat een opsomming van het gebruik dat op deze locatie is toegestaan. Hierbij wordt achtereenvolgens het hoofdgebruik, het aanvullend gebruik en het ondergeschikte gebruik opgesomd. Lid 3 bevat een opsomming van het strijdig gebruik op deze locatie. Lid 4 bevat, indien nodig, nadere regels en voorwaarden over het gebruik dat op grond van lid 2 is toegestaan. Lid 5 bevat afwijkingsmogelijkheden op het toegelaten gebruik. 6.2.5

Algemene regels voor het bouwen van bouwwerken

Het vierde hoofdstuk behandelt de algemene bouwregels die voor het hele besluitgebied gelden. Hierin komen onderwerpen aan de orde als de excessenregeling, de maatwerkvoorschriften, beoordelingsregels die afwijken van of in aanvulling zijn op artikel 22.29 en worden het brand- en explosievoorschriftengebied aangewezen, Binnen deze gebieden zijn (beperkt) kwetsbare gebouwen alleen met een vergunning toegestaan. Het hoofdstuk is opgebouwd uit de volgende artikelen: Artikel 12 Toepassingsbereik Artikel 13 Maatwerkvoorschriften Artikel 14 Excessen Artikel 15 Afwijkende beoordelingsregels aanvraag binnenplanse omgevingsvergunning omgevingsplanactiviteit bouwwerken algemeen Artikel 16 Aanvullende aanvraagvereisten binnenplanse omgevingsvergunning omgevingsplanactiviteit bouwwerken Artikel 17 Aanwijzing brandvoorschriftengebied Artikel 18 Aanwijzing explosievoorschriftengebied

42

TAM-omgevingsplan Hotel Oranje Nassaulaan te Heerenveen

6.2.6

Regels voor het bouwen van specifieke bouwwerken

Het vijfde hoofdstuk bevat de regels die gelden voor het bouwen van de verschillende soorten bouwwerken. Daarin worden de volgende categorieën onderscheiden: hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken, dakkapellen, dakopbouwen, erf- en terreinafscheidingen en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Het hoofdstuk is opgebouwd uit de volgende artikelen: Artikel 19 Regels voor het bouwen van bouwwerken anders dan ter plaatse van de functie 'wonen' Artikel 20 Bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde Artikel 21 Aanvullende beoordelingsregels 6.2.7

Overgangsrecht

Artikel 22 Overgangsrecht Dit artikel regelt het overgangsrecht. Omwille van de continuïteit en de voorspelbaarheid kiest de gemeente ervoor om voorlopig gebruik te blijven maken van 'oude' standaardregels uit het Besluit ruimtelijke ordening, die daarbij qua terminologie zijn aangepast aan TAM-IMRO.

Hoofdstuk 7

Financiele haalbaarheid

7.1

Uitvoerbaarheid en kostenverhaal

7.1.1

Wettelijk kader

In deze paragraaf wordt getoetst of de betreffende ontwikkeling niet evident onuitvoerbaar is. Vastgesteld moet kunnen worden dat er geen financieel-economische redenen zijn waardoor het op voorhand aannemelijk is dat de ontwikkeling niet uitgevoerd kan worden. In gevallen waarin een ontwikkeling alleen gerealiseerd kan worden met een financiële bijdrage vanuit de gemeente, dan wordt in deze paragraaf een passage daarover opgenomen. Kostenverhaal is aan de orde, indien het planvoornemen nieuwe kostenverhaalplichtige activiteiten mogelijk maakt. Onderstaande activiteiten zijn kostenverhaalplichtig: a. b. c. d. e. f.

de bouw van een of meer gebouwen met een woonfunctie; de bouw van een of meer hoofdgebouwen anders dan gebouwen met een woonfunctie; de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m2 bruto-vloeroppervlakte of met een of meer gebouwen met een woonfunctie; de bouw van een gebouw dat geen hoofdgebouw als bedoeld onder b is, met ten minste 1.000 m2 bruto-vloeroppervlakte; de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een woonfunctie tot gebouwen met een woonfunctie, mits het ten minste tien woonfuncties betreft; of de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een kantoorfunctie, een winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve bruto-vloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m2 bedraagt.

Maakt het planvoornemen nieuwe kostenverhaalplichtige activiteiten mogelijk? Dan dient het kostenverhaal via één van onderstaande opties te zijn verzekerd: a.

b.

anderszins, via een overeenkomst, bijvoorbeeld: 1. een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer van de kostenverhaalplichtige activiteit of 2. via de gronduitgifte overeenkomst tussen gemeente en een toekomstige eigenaar, indien de gemeente het volledige ontwikkelingsgebied in eigendom heeft; via kostenverhaalsvoorschriften waarbij alleen gekozen kan worden voor het systeem met tijdvak. Dit systeem met tijdvak is vergelijkbaar met het systeem uit de Wro, waarbij plannen een zodanig duidelijk eindbeeld, een fasering en een einddatum hebben, zodat kosten en opbrengsten goed te berekenen

43

TAM-omgevingsplan Hotel Oranje Nassaulaan te Heerenveen

zijn. Hierdoor kan op basis van de kostenverhaalvoorschriften de kostenverhaalbijdrage (indicatief) worden berekend. De daadwerkelijke kostenverhaalbijdrage wordt berekend op basis van de kostenverhaalsbeschikking die de initiatiefnemer dient aan te vragen bij het bevoegd gezag. Naast kostenverhaalvoorschriften kan de BOPA tevens voorschriften bevatten met betrekking tot fasering, koppelingen, locatie-eisen en woningbouwcategorieën. 7.1.2

Onderzoek

Voorliggend plan voor de realisatie van het Van der Valk hotel betreft een kostenverhaalplichtige activiteit zoals hierboven omschreven. Het planvoornemen is geïnitieerd door Van der Valk. Gemeente Heerenveen als zijnde betrokken lokale overheid verleend haar medewerking aan de uitvoering van het project. De financiële verplichtingen die uit het project naar voren komen worden door Van der Valk gedragen. zodat kan worden gesteld dat het voorliggende plan economisch uitvoerbaar is. Tussen initiatiefnemer en de gemeente is een anterieure overeenkomst gesloten waarin (financiele) afspraken zijn gemaakt. Ook mogelijke nadeelcompensatie (voorheen planschade) is geborgd via de anterieure overeenkomst. 7.1.3

Conclusie

Het kostenverhaal van planrealisatie is anderszins verzekerd. Voorgaande betekent dat de uitvoerbaarheid van het planvoornemen om tot realisatie van het Van der Valk hotel Heerenveen te komen niet door onvoldoende economische uitvoerbaarheid wordt belemmerd.

Hoofdstuk 8 8.1

Evenwichtige toedeling van functies aan locaties

Wettelijk kader