Bijlage 2 - Zienswijzen Deel 2
Tekst van het document
datum
betreft 3. 2
@}
21 maart 2023 0481693. 100
projectnummer
Geluidmeting t. b. v. bepaling referentieniveau
(geanonimiseerd) Rf (geanonimiseerd) |
anteag roup
geluidhinder (Len)
Wet
Om de geluidniveaus in perspectief te brengen , kunnen deze in eerste instantie worden vergeleken met de kaders uit de Wet geluidhinder. Hiervoor wordt de Laen gehanteerd. De Lgen is een Europese maat om de geluidbelasting door omgevingslawaai over een heel etmaal uit te drukken , waarbij een straffactor van 5 en 10 dB bij respectievelijk de avond en -nachtperiode wordt opgeteld. De reden hierachter is de hogere mate van hinderlijkheid in de avond- en nachtperiode en eventuele slaapverstoring. De formule voor de berekening van Laden is als volgt:
Lagen
=
10
X
12
log
x10
Lday
10
+4
x10
Levening
+5
10
+8
x10
Lnight+10 10
24
Laay = equivalent geluidniveau over de dagperiode (07. 00 19. 00 uur) Levening = equivalent geluidniveau over de avondperiode (19. 00 23. 00 uur) Lrignt = equivalent geluidniveau over de nachtperiode (23. 00 07. 00 uur) —
—
—
De voorkeurswaarde voor wegverkeerslawaai bedraagt 48 dB Laden. Dit is echter inclusief toepassing van een aftrek (correctie) van de geluidbelasting in verband met het stiller worden van motorvoertuigen in de toekomst. Omdat het nu gaat om de huidige situatie en de huidige referentieniveaus , wordt er geen aftrek toegepast. Voor binnenstedelijke wegen geldt een aftrek van 5 dB , dus een ongecorrigeerde voorkeurswaarde van 48 +5 = 53 dB en een maximale ontheffingswaarde (= maximaal toelaatbare geluidbelasting) van 63 + 5 = 68 dB. Voor rijkswegen betreft het een gefaseerde aft rek van 2 tot 4 dB , dus 48 + 2 = 50 dB als voorkeurswaarde en 55 tot 57 dB als maximale ontheffingswaarde. In tabel zijn de Lgen waarden
opgenomen
Tabel 3. 1 Gecumuleerde Laen ten gevolge
Datum
jan ’23 18 jan ‘23 18 jan ’23 — 19 jan ‘23 19 jan”’23 — 20 jan ‘23 20 jan ’23 21 jan ‘23 21jan’23—22 jan ‘23 22 jan’23— 23 jan ‘23 17
—
—
van
van
H |
| Ì
ï —8 mrt ‘23 8 mrt’23 mrt’ 23 | 9 mrt’23 '23 | 10 mrt’23— 11 mrt ‘23 H 11 mrt’ 23— 12 mrt ‘23 H 12 mrt’23— 13 mrt ‘23 H 1 pit isde dag waar de pieken in de grafiek optraden 7 mrt’23
—9
— 10 mrt
omgevingsgeluid (per dag).
het omgevingsgeluid
E
H H
het
Lden [dB] 6291 , 6572 , 6331 , 6122 , 6217 , 6058 , 6444 ,
69451 , 6509 , 6693 , 6356 , 6381 ,
Uit de resultaten blijkt dat de geluidniveaus hoger zijn dan de voorkeurswaarden van 50 dB voor de A32 en 53 dB voor de binnenstedelijke wegen. Ook is de geluidbelasting hoger dan de maximale ontheffingswaarde van 55 tot 57 dB voor de A32. Echter , omdat het hier om de gemeten geluidniveaus ten gevolge van alle geluidbronnen gaat (gecumuleerde geluidbelasting) , kan geen onderscheid worden gemaakt tussen het geluid vanwege de A32 en de binnenstedelijke wegen (voornamelijk de Cissy van Marxveldtlaan). De geluidniveaus zijn , met uitzondering van 8 maart 2023 , niet hoger dan de maximale ontheffingswaarde van 68 dB. Wel moet worden opgemerkt dat op 8 maart 2023 de pieken in de grafiek optraden (zie afbeelding 3. 2). De voor die dag berekende Lagen waarde zal daardoor een vertekend beeld geven.
3. 3
Milieukwaliteitsmaat De geluidniveaus kunnen ook worden gespiegeld aan de Milieukwaliteitsmaat toekent aan de omgeving. De volgende tabel geeft deze kwalificatie weer.
(MKM) , welke
een
kwalificatie
blad 5 van 7
datum
RC
21 maart 2023 0481693. 100
projectnummer
Geluidmeting t. b. v. bepaling referentieniveau (geanonimiseerd)| (geanonimiseerd) |
betreft
Tabel 3. 2 Kwalificatie
van
anteagroup
de geluidkwaliteit bij de cumulatieve geluidbelasting
Geluidkwaliteit
Geluidklasse gecumuleerde Lden
Zeer slecht
De resultaten
en
vergelijking
met de MKM
Tabel 3. 3 Gecumuleerde Laen ten gevolge
Datum ‘23 — ‘23 — — 20 ‘23‘23 — 21 23 22 23 jan 7 mrt’23 mrt ‘23 —8 8 mrt’23 —9 mrt’ 23 9 mrt’23— 10 mrt ‘23 10 mrt’23-11mrt’23 jan ’23 18 jan 18 jan 23 19 jan 19 jan ’23j an 20 jan ’23j an 21jan’23—jan 22 jan’23—23 17
|
van
zijn weergegeven
Lden [dB] 6291 , 6572 , 6331 , 6122 , 6217 , 6058 , 6444 ,
| Î |
Ì |
|
|
|
| |
Zeer slecht Zeer slecht Zeer slecht
6509 , 6693 , 6356 , 6381 ,
berekende
‘slecht’ tot ‘zeer’ slecht is.
WHO
Zeer slecht
6945! ,
Op basis van de uit de meetgegevens
volgende tabel.
het omgevingsgeluid
1lmrt23-12mrt23 | 12mrt’23-13mrt23 | 1 pit isde dag waar de pieken in de grafiek optraden
3. 4
in de
Lagen , kan worden gesteld dat de geluidkwaliteit bij de woning
advieswaarden
In oktober
2018 heeft de World
omgevingsgeluid ontwikkelen
van
Health Organisation Regional Office for Europe (WHO) nieuwe richtlijnen voor gepubliceerd. De advieswaarden en aanbevelingen zijn geen wettelijke normen. Bij het de WHO-richtlijnen hebben gezondheidskundige overwegingen een belangrijke rol gespeeld.
De
volgende aanbevelingen gedaan: e _ Sterke aanbeveling e _ Sterke aanbeveling
voor
wegverkeer zijn door de Guideline Development Group (GDG)
om
geluidniveaus door wegverkeer te reduceren tot onder 53 dB (Laden); nachtelijke geluidniveaus door wegverkeer te reduceren tot 45 dB (Lnight).
om
Tabel 3. 4 Geluidniveaus Lnight en Laen ten gevolge
Datum
— — — 20 21 jan 22
jan ’23 18 jan ‘23 18 jan ’23 19 jan ‘23 19 jan ”23 jan ‘23 ‘23 20 jan’23— 21 jan’23-ja n ‘23 22 jan’23 23 jan ‘23 17
7 mrt’23 —8
—9
mrt ‘23
:| | |
| |
| H
van
8 mrt’23 mrt’ 23 i 6945! , 9 mrt’23 ‘23 | 6509 , 10mrt’23-11mrt’23 | 6693 , 1lmrt23-12mrt’23 | 6356 , | 12mrt’23-13 mrt 23 6381 , 1pitisde dag waar de pieken in de grafiek optraden
— 10 mrt
Uit de resultaten
het omgevingsgeluid
Lien [dB] 6291 , 6572 , 6331 , 6122 , 6217 , 6058 , 6444 ,
de WHO
van
|Ì Ì Ï Ï Ì
Ì H
Ì
Ì Ï Ï
Ï
Lrignt5075, [dB] 5442 , 5045 , 4832 , 4842 , 4922 , 5051 , 4864 , 5211 , 5369 , 5156 , 5306 ,
blijkt dat zowel de gemiddelde Laden als de Lrignt hoger zijn dan de advieswaarden
van
de WHO.
blad 6 van 7
datum
projectnummer betreft
3. 5
O
21 maart 2023 0481693. 100
te (geanonimiseerd) Geluidmeting t. b. v. bepaling referentieniveau (geanonimiseerd) | |
anteagroup
Gezondheidseffectscreening (GES) GES is een instrument waarmee vooraf inzicht verkregen wordt in de verschillende milieufactoren die van invloed kunnen zijn op de gezondheidsrisico’s van bewoners. In de volgende twee tabellen is samengevat hoe de milieugezondheidskwaliteit als gevolg van geluid wordt bepaald. Tabel 3. 5 GES-scores op basis
< 43 H 43 -—57 | 48-52 ij 53-57 i Ï 58-62 | 63-67 68-72 ï 273 Ï 1 Zonder aftrek artikel 110g Wgh Tabel 3. 6 GES-scores
en
van
de geluidbelasting
H Ï Ì ï Ï Ï ï Ï
0 0-3 3-5 5-9 9-14 14-21 En 231
< 34 34 — 38 39-43 44-48 49-53 54-58 59-63 264
H Ï Ì ï
H Ì
<2 2 2-3 3-5
Ï
EE:
3 í La 5 | 6 Ì L7
5-7
Ï ï ï
1
0 1
7-11 14 214
milieugezondheidskwaliteiten
ï ï Ì
0 1 2 3
Zeer
Redelijk Vrij matig Matig Zeer matig
Ì Ì
4 5
goed
Goed
H
6
Onvoldoende Ruim onvoldoende Zeer onvoldoende
7
8
In tabel 3. 7
zijn de (afgeronde) Len en Lnignt in dB per dag weergegeven. Hieruit blijkt dat voor de Laen sprake is milieugezondheidskwaliteit van ‘Matig’ (4) tot ‘Onvoldoende! (6) (tot ‘Zeer matig’ (5) indien 8 maart 2023 niet wordt meegeteld) en voor de Lrignt van ‘Vrij matig’ (3) tot ‘Zeer matig’ (5). van
een
Tabel 3. 7 Geluidniveaus Lrignt en Laen ten gevolge
— — — 20 jan
17 jan 23 18 jan 23 18 jan 23 19 jan ‘23 19 jan ’23 ‘23 20 jan 23 — 21 jan ‘23 21 jan 23-22 jan 23 22 jan 23-23 jan 23 7 mrt’23-8 mrt 23 8 mrt’23 mrt’ 23 — 10 9 '23 10 mrt’23— 23 23 11 mrt 23-12 12 mrt’23 —13 23 1 pitis de dag waar de pieken in de grafiek
mrt’23
—9
mrt 1 mrt mrt
mrt
het omgevingsgeluid
van
63 66 63 61 62 61 64
Î
Ì Ì Ì Î
5 5 5 4 4 4 5
691
í
6
Ì Ì
5 5 5 5
65 67 64 64
Ì Ì Î Ì
| | | | | | |
|
|
ij
| |
51 54
50 48 48 49 51 49 52 54
52 53
Ì Ì Ì Ì Ì Ì Ì
4
Ì
4 5 4
ij
Ì Ì Ì
5 4
3 3 4 4 4
4
optraden
Conclusie Het referentieniveau van het omgevingsgeluid bij de woning aan de (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) is , te de verschillende normen richtwaarden voor de mate van van en/of gelet op hinderlijkheid geluid , relatief hoog. De geluidniveaus zijn hoger dan de voorkeurswaarde ingevolge de Wet geluidhinder , hoger dan de WHO advieswaarden , volgens de milieukwaliteitsmaat te classificeren als ‘slecht’ tot ‘zeer slecht’ en volgens de gezondheidseffectscreening ‘matig’ tot ‘zeer matig’.
blad 7 van 7
GEMEENTE
|
HEERENVEEN
Zienswijze indienen
Aanmelden Adresgegevens Burgerservicenummer
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
Naam Voornaam Geboortedatum Adres Postcode
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
Woonplaats
(geanonimiseerd)
Telefoonnummer
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) mmede-volff. nl
E-mailadres*
Geeft u toestemming doen?” UITZONDERINGEN:
alle correspondentie
om
via de e-mail te
Ja
toestemming geldt
Indien sprake is van privacygevoelige informatie zal dit alleen per gewone post verstuurd worden. NIET voor de beslissing op de zienswijze: deze wordt per aangetekend schrijven verzonden.
Dient u voor iemand
anders
Dan
moet
diegene
een
zienswijze in?
machtigen in een schriftelijke verklaring. Stuur een
u
Deze
scan
van
deze
verklaring als bijlage
mee.
Zienswijze Over welk
ontwerpbesluit of ontwerpplan dient u een zienswijze in? Ontwerpbesluit / ontwerpplan*
TAM-Omgevingsplan
Zaaknummer” Graag
Hotel
Oranje Nassaulaan
Z. 21. 3444040
mening over het ontwerpbesluit of ontwerpplan. Noem al uw argumenten* uw
Wilt u uw
Zie
bijgaande brief met bijlagen.
zienswijze in een bijlage meesturen? ?
Bijlagen Wilt u documenten
Û
_481693 Geluidmeting rev00. pdf
i
(geanonimiseerd) bijvoegen die uw mening duidelijker maken?
Wilt u uw bezwaar in een
gesprek toelichten (hoorzitting)? Ja
U hebt aangegeven
dat
u
in een
gesprek
DigiD aanmelding , 19-03-2025 09:17:55
een
toelichting wilt geven. Wij
nemen
binnenkort contact met
u
op
voor
een
afspraak.
AAN Gemeenteraad van de gemeente Heerenveen Postbus 15. 000 8440 GA HEERENVEEN
Oranjewoud ,
19 maart
2025
Betreft:
Zienswijze op plan
Geachte
leden
van
met
zaaknummer
21. 344040
de gemeenteraad ,
Het voorliggende
ontwerp-omgevingsplan heeft betrekking op de locatie bij de afslag. Oranjewoud/A32 aan de Oranje Nassaulaan ter hoogte van het sportcomplex van VV Heerenveen en maakt een hotelontwikkeling met bijbehorende voorzieningen mogelijk. Ik vind dat de gemeenteraad de gevraagde omgevingsplanwijziging moet weigeren. De argumenten hiervoor zijn in deze zienswijze benoemd. Een
ruimtelijk relevant argument is de grote woningbouwbehoefte binnen de gemeentegrenzen. De voorliggende locatie waar de hotelontwikkeling is voorzien , kan uitstekend benut worden als woningbouwlocatie , Het is ook logischer om woningbouw op die locatie te realiseren , nu die locatie zich in de nabijheid bevindt van de bestaande woonbebouwing. Daarnaast is er een alternatieve locatie beschikbaar voor de beoogde hotelontwikkeling. Deze geschikte alternatieve locatie ligt langs de A7 bij het Internationaal Bedrijventerrein Friesland , in de oksel van het klaverblad A7-A32. Deze locatie is precies wat voor een van der Valk Hotel , zeker als je kijkt naar de meest recent gebouwde van der Valk aan de en de in van een Hotels , snelweg nabijheid bedrijventerrein. Gelet
op de bestaande lokaal-maatschappelijke onrust over de beoogde hotelontwikkeling , de beschikbaarheid van een alternatieve hotellocatie langs de A7 de grote woningbouwbehoefte , ligt een hotelontwikkeling aan de Oranje Nassaulaan de oprit A32 dus niet voor de hand.
en
bij
Naast de hotelontwikkeling voorziet het ontwerp-omgevingsplan ook in verschillende ondersteunende voorzieningen , zoals wellness- en sportfaciliteiten , een restaurant met een maximale oppervlakte van 800 m2 bvo , een bar met een maximale oppervlakte van 150 m2 bvo , een terras met een maximale oppervlakte van 200 m2 bvo en zalenverhuur met een maximale oppervlakte van 1. 000 m2 bvo. Deze voorzieningen zullen grote
hebben voor de bestaande lokale ondernemers zijn dan ook niet onderzocht ,
gevolgen
middenstand. De gevolgen voor de lokale terwijl die nadelige gevolgen evident zijn.
zoals zalen verhuur zal veel De hotelontwikkeling met bijbehorende voorzieningen verkeer aantrekken. Deze verkeersgevolgen zijn onvoldoende in kaart gebracht. Daarmee zijn de verkeersgevolgen (waaronder opstoppingen en gevaarlijke situaties op het onderliggende wegennet en verkeersdrukte door het dorp richting de bossen) onvoldoende inzichtelijk gemaakt. Met name dit onderdeel raakt mij , aangezien mijn woning is gesitueerd op de route van het toekomstige hotel richting de bossen. Reeds nu al is er veel sprake van verkeer en verkeer dat vaak ook erg hard rijdt. De route van het toekomstige hotel naar de bossen is gelegen op dezelfde route waar veel (zowel basis als middelbare) schoolgaande kinderen langs gaan. De komst van een hotel maakt de verkeerssituatie (nog) onveiliger. Ik meen dat de effecten op de verkeerssituatie onvoldoende in beeld zijn -
-
gebracht. Nog los van het gegeven dat de verkeersgeneratie van het bestreden ontwerpomgevingsplan (fors) is onderschat , is de huidige wegenstructuur niet geschikt voor een hotelontwikkeling van deze omvang. Wij vrezen dat de hotelontwikkeling leidt tot capaciteitsproblemen op de rotonde Oranje Nassaulaan/Cissy van Marxveldtlaan. In de huidige situatie is de wegenstructuur ter plaatse al niet geschikt om het aantal verkeersbewegingen in de ochtend- én avondspits en tijdens voetbalwedstrijden op te vangen. Er is gewoonweg geen restcapaciteit beschikbaar om eventuele pieken of een groei van verkeer op te vangen. Verder zijn wij van oordeel dat onvoldoende onderzoek is gedaan naar de veiligheid van het fietsverkeer ter plaatse , en in ons dorp specifiek , als gevolg van de bestreden hotelontwikkeling. in de vele onderzoeken die gemaakt zijn door of in opdracht van de gemeente , zoals oa het rapport “Statig & Stadich Gebiedsperspectief Parklandschap Oranjewoud” van Ginder , is de conclusie dat de verkeersdrukte in Oranjewoud aangepakt moet worden en dat dit gebied verkeersluw gemaakt zou moeten worden. Expliciet wordt hierin het negatieve effect van een Hotel aan de A32 genoemd. Om uitvoering en vervolg te geven aan dit rapport van Ginder is er zelfs een regie groep opgericht onder leiding van de Ook
gemeente. het volgende is voor mij van belang. Daar komt bij dat mijn woning is gelegen in een bosrijke omgeving. Met de komst van het hotel is sprake van horizonvervuiling. Met de komst van het hotel zal mijn uitzicht veranderen. Staand op mijn perceel zal ik zicht hebben op een groot hotel dat (tussen een bosrijke omgeving) aan de horizon opdoemt. Niet alleen is een dergelijk uitzicht weinig smaakvol en niet passend in de omgeving , ook heeft dit een waardeverminderend effect op mijn woning. Een waardeverminderendeffect is overigens ook aan de orde bij de toename van verkeersdrukte. Ook
op het voorgaande vind ik dat de gemeenteraad tot vaststelling van het omgevingsplan. Gelet
in redelijkheid
niet kan
overgaan
Met
vriendelijke
groet ,
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)
(Digitaal ingediend via website gemeente
met
DigiD)
GEMEENTE
|
HEERENVEEN
Zienswijze indienen
Aanmelden Adresgegevens Burgerservicenummer
(geanonimiseerd)
(geanonimise rd)
Naam Voornaam Geboortedatum Adres Postcode
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)
Woonplaats
oÌ (geanon imiseerd)
Telefoonnummer
E-mailadres*
Geeft u toestemming doen?” UITZONDERINGEN:
alle correspondentie
om
(Bgeanon@vosmavanast.nl imise rd)
via de e-mail te
Ja
toestemming geldt
Indien sprake is van privacygevoelige informatie zal dit alleen per gewone post verstuurd worden. NIET voor de beslissing op de zienswijze: deze wordt per aangetekend schrijven verzonden.
Dient u voor iemand
anders
Dan
moet
diegene
een
zienswijze in?
machtigen in een schriftelijke verklaring. Stuur een
u
Deze
scan
van
deze
verklaring als bijlage
mee.
Zienswijze Over welk
ontwerpbesluit of ontwerpplan dient u een zienswijze in? Ontwerpbesluit / ontwerpplan*
Zaaknummer” Graag
mening over het ontwerpbesluit of ontwerpplan. Noem al argumenten*
Afslag Oranjewoud A32 Oranje Nassaulaan ter hoogte VV (Van der Valk)
Heerenveen complex 21. 344040
uw
uw
Wilt u uw
Zie
bijlage
zienswijze in een bijlage meesturen? ? Ja
Bijlagen Wilt u documenten
i
ize Van der Valk Ilse
(geanonimiseerd) mm: bijvoegen die uw mening duidelijker maken? Nee
Wilt u uw bezwaar in een
gesprek toelichten (hoorzitting)? Nee
DigiD aanmelding , 19-03-2025 10:13:54
van
Ast
(geanonimiseerd) |
Hekkelman
Advocaten
(geanonimiseerd)
Postbus
NV.
1094
(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) __T _| www. hekkelman. nl
T 024
84
38283 (geanonimiseerd) enekkermen. n! -
EN
ma
AANTEKENEN Gemeenteraad van de gemeente Heerenveen
advocaten
a| 8
000
(geanonimiseerd) EEN (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) nn
(geanonimiseerd)eheerenveen. nl; BWM (geanonimiseerd) Tevens
e-mail:
per
Nijmegen ,
20 maart
(geanonimiseerd)
2025
Telefoonnummer
Ons kenmerk
Ambiance 20171138
m.huitema @heerenveen.nl;
B. V.
Vastgoed 4111296/1 -
/ Heerenveen
024
382
-
84 48
Uw
kenmerk
Zaaknummer
Z. 21. 344040
RB/
-
Faxnummer
r.benhadi @hekkelman.nl y.demirci @hekkelman.nl
024
-
382
Betreft
83 88
Zienswijze
ZIENSWIJZE Geachte
leden
de gemeenteraad ,
van
Als advocaat-gemachtigden van: de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Ambiance Vastgoed te (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) B.V. , gevestigd aan de (geanonimiseerd) GN de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Tjaarda Oranjewoud B. V. met handelsnamen Tjaarda Oranjewoud B. V. en Parkhotel Tjaarda , gevestigd aan de (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) te -
(geanonimiseerd)
-
de vereniging
(geanonimiseerd) Ne -
Plaatselijk
Belang
Oranjewoud ,
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
gevestigd
aan
de (geanonimiseerd) MA
de eenmanszaak Art-DECOR Randolph Algera , met handelsnamen ARTDECOR Randolph Algera en Autrevue , gevestigd aan de (geanonimiseerd) te NN < enz van deze (geanonimiseerd)(geanonimiseerd) ((ggeaenonaimniseoernd)(igmeainsoneiemirsd ee)rd) EN en «i (geanoo nimiseerd)
eenmanszaak; stichting Sticht gevestigd aan oe GN (geanonimiseerd) te MiNn,g FBen (geanonimiseerd) a's voorzitter van deze stichting; (geanonimiseerd)Oranjewoud (geanonimiseerd)(geanonimiseerd) EN RN het Landgoed Princenhof , gelegen aan de (geanonimiseerd) te (geanonimiseerd) EN (geanonimiseerd) en (geanonimiseerd)(geanonimiseerd) cn (geanonimiseerd)(geanonimiseerd) N= en van het exploitanten Landgoed Princenhof; eigenaren (hierna gezamenlijk aangeduid als: ‘cliënten’ ,
-_de -
Hekkelman Hekkelman
advocaten Notarissen
is de handelsnaam waaronder Hekkelman Advocaten NV. (KvK nr. 09170462) en 09170507) , beide statutair gevestigd te Nijmegen , ieder voor eigen rekening werken. Op onze dienstverlening zijn van toepassing de algemene voorwaarden (zie www. hekkelman. nl) waarin onder andere een beperking van de aansprakelijkheid is opgenomen. en
NV.
notarissen
(KvK
nr.
| notarissen
1-lekke) maLa
Pagina
2/26
maken wij hierbij hun zienswijzen kenbaar tegen het ontwerp-omgevingsplan 'TAMOmgevingsplan Hotel Oranje Nassaulaan' (hierna: 'het bestreden ontwerpomgevingsplan'). Een kopie van de kennisgeving van de terinzagelegging van het bestreden ontwerp-omgevingsplan van 30 januari 2025 en van de herplaatsing van deze kennisgeving op 6 februari 2025 treft u aan als Bijlage 1 en Bijlage 2. In de laatstgenoemde kennisgeving (d. d. 6 februari 2025) is aangegeven dat het bestreden ontwerp-omgevingsplan met ingang van 7 februari 2025 gedurende een periode van zes weken ter inzage ligt. Cliënten kunnen zich niet verenigen met het bestreden ontwerp-omgevingsplan bestrijden deze. Deze zienswijzen zijn als volgt opgebouwd: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 7. 1. 7. 2. 7. 3. 7. 4. 7. 5. 8. 9. 9. 1. 9. 2. 10.
10. 1. 10. 2. 10. 3. 11. 12. 13.
Ter inleiding
Inleiding
Juridisch kader
Onjuiste informatieverstrekking
aan de gemeenteraad invulling plangebied voorhanden Definitiebepalingen ontbreken
Alternatieve
Ondeugdelijk
behoefteonderzoek
Herziening behoefteonderzoek Zakelijke vraag vanuit kantoren en bedrijventerreinen niet onderbouwd Prognose verwachte groei hotelmarkt niet gedegen onderbouwd Kwalitatieve behoefte onvoldoende onderbouwd Onderbouwing behoefte diverse functies ontbreekt Parkeerbalans onnavolgbaar Verkeer
Verkeersgeneratie onderschat Huidige wegenstructuur ongeschikt voor toename verkeersbewegingen Ontoereikend natuur- en stikstofonderzoek Natuurtoets achterhaald en onbruikbaar AERIUS-berekening van 2 december 2024 onnavolgbaar Passende beoordeling en plan-MER ontbreken Geluidonderbouwing achterhaald Ontoereikende m. e. r. -beoordeling Conclusie en afsluiting
4111296/1
en
3 5 6 6 8 11 12 12 12
13 13
15 16 17 17
19 20
20 22
23 24 25 25
1-lekkel mark Pagina
3/26 1.
Ter inleiding
1.
Het bestreden
heeft betrekking op de locatie bij de afslag van het sportcomplex van VV Heerenveen en maakt een hotelontwikkeling met bijbehorende voorzieningen mogelijk. Naar het oordeel van cliënten dient de gemeenteraad de gevraagde omgevingsplanwijziging te weigeren. De argumenten hiervoor zijn in deze zienswijze uitgewerkt. In deze paragraaf zijn de argumenten samengevat en zijn de
Oranjewoud/A32
ontwerp-omgevingsplan aan de
Oranje Nassaulaan ter hoogte
volgende. 2.
Met de initiatiefnemer (Van der Valk) is een koop-/realisatieovereenkomst gesloten. Deze overeenkomst bevat slechts een inspanningsplicht. Burgemeester en wethouders zijn slechts (contractueel) gehouden om een wijziging van het omgevingsplan in procedure te brengen. De gemeenteraad is niet gehouden noch verplicht om het voorliggende ontwerp-omgevingsplan ook daadwerkelijk positief vast te stellen. Het doorlopen c. q. in procedure brengen van een wijziging van het omgevingsplan - waar de (contractuele) inspanningsverplichting van burgemeester en wethouders op ziet - is namelijk iets anders dan het daadwerkelijk vaststellen van een wijziging van het omgevingsplan. Dat laatste is aan de gemeenteraad. De gemeenteraad kan op ruimtelijk relevante gronden - zoals de in deze zienswijzen naar voren gebrachte argumenten - aanleiding zien op het omgevingsplan niet vast te stellen.
3.
Een ruimtelijk relevant argument is de grote woningbouwbehoefte op de korte termijn binnen de gemeentegrenzen. De voorliggende locatie waar de hotelontwikkeling is voorzien , kan uitstekend benut worden als woningbouwlocatie. Het is ook logischer om woningbouw op die locatie te realiseren , nu die locatie zich in de nabijheid bevindt van de bestaande woonbebouwing.
4.
Daarnaast is er een alternatieve locatie beschikbaar voor de beoogde hotelontwikkeling. Deze geschikte alternatieve locatie ligt langs de A7 bij het Internationaal Bedrijventerrein Friesland , in de oksel van het klaverblad A7-A32. Cliënten wijzen voor de globale ligging op de volgende rode cirkel:
4111296/1
)nlekkell Pagina
4/26
e C eese Production BV
Bron afbeelding: Google
Maps.
5.
Er is ook een serieuze gegadigde (Matser Beheer B. V. ) die op die locatie ook een hotel wenst te realiseren. Deze partij heeft recent wederom ook zijn interesse kenbaar gemaakt aan de gemeente. Cliënten verwijzen hiervoor kortheidshalve naar de als Bijlage 5 aangehechte brief.
6.
Gelet op (1) de bestaande lokaal-maatschappelijke onrust over de beoogde hotelontwikkeling , (2) de beschikbaarheid van een alternatieve hotellocatie langs de A7 en (3) de grote woningbouwbehoefte , ligt een hotelontwikkeling aan de Oranje Nassaulaan bij de oprit A32 niet voor de hand. Op die locatie kan beter woningbouw worden gerealiseerd. De hotelontwikkeling kan gerealiseerd worden langs de A7.
7.
Verder
8.
De behoefteonderzoeken die aan het ontwerp-omgevingsplan zijn verouderd. Er is dus niet aangetoond dat er behoefte bestaat aan een hotelontwikkeling op deze locatie.
9.
Verder wordt in de behoefteonderzoeken van Horwath HTL uitgegaan groeicijfers , zonder dat duidelijk is waarop deze zijn gebaseerd.
10.
Naast
wijzen cliënten op het volgende.
van
hoge
de hotelontwikkeling voorziet het ontwerp-omgevingsplan ook in verschillende ondersteunende voorzieningen , zoals wellness- en sportfaciliteiten , een restaurant met een maximale oppervlakte van 800 m2 bvo , een bar met een maximale oppervlakte van 150 m2 bvo , een terras met een maximale oppervlakte
4111296/1
1
e
Win Pagina
5/26
van 200 m2
bvo en zalenverhuur met een Deze voorzieningen zullen grote gevolgen middenstand. De gevolgen voor de lokale onderzocht , terwijl die nadelige gevolgen
maximale oppervlakte van 1. 000 m2 hebben voor de bestaande lokale ondernemers zijn dan ook niet evident zijn.
bvo.
11.
De hotelontwikkeling met bijbehorende voorzieningen zal veel verkeer aantrekken. Deze verkeersgevolgen zijn onvoldoende in kaart gebracht. Daarmee zijn de verkeersgevolgen (waaronder opstoppingen en gevaarlijke situaties op het onderliggende wegennet) onvoldoende inzichtelijk gemaakt.
12.
Nog los van het gegeven dat de verkeersgeneratie van het bestreden ontwerpomgevingsplan (fors) is onderschat , is de huidige wegenstructuur niet geschikt voor een hotelontwikkeling van deze omvang. Cliënten vrezen dat de hotelontwikkeling leidt tot capaciteitsproblemen op de rotonde Oranje Nassaulaan/Cissy van Marxveldtlaan. In de huidige situatie is de wegenstructuur ter plaatse al niet geschikt om het aantal verkeersbewegingen in de ochtend- én avondspits op te vangen. Er is gewoonweg geen restcapaciteit beschikbaar om eventuele pieken of een groei van verkeer op te vangen. Verder zijn cliënten van oordeel dat onvoldoende onderzoek is gedaan naar de veiligheid van het fietsverkeer ter plaatse als gevolg van de bestreden hotelontwikkeling.
13.
De stikstofgevolgen van de met het ontwerp-omgevingsplan mogelijk gemaakte hotelontwikkeling deugt niet. Deze beoordeling is onvolledig en onnavolgbaar. Om die reden zal het omgevingsplan de eindstreep niet halen.
14.
Gelet op het voorgaande concluderen cliënten dat de gemeenteraad niet kan overgaan tot vaststelling van het omgevingsplan.
2.
Inleiding
15.
Het bestreden
in redelijkheid
ontwerp-omgevingsplan heeft betrekking op de locatie bij de afslag aan de Oranje Nassaulaan ter hoogte van het sportcomplex van Heerenveen. Het bestreden ontwerp-omgevingsplan maakt het realiseren van
Oranjewoud/A32 VV
hotel op deze locatie mogelijk , bestaande uit: maximaal 140 hotelkamers; wellness- en sportvoorzieningen voor hotelgasten; een restaurant met een maximale oppervlakte van 800 m2 bvo; -een bar met een maximale oppervlakte van 150 m2 bvo; zalenverhuur met een maximale oppervlakte van 1. 000 m2 bvo; een nieuw
bedrijfswoning (een inpandige woning); -met daarbij behorende parkeervoorzieningen , waaronder -een
een halfverdiepte
parkeergarage , erven , tuinen en terreinen; -en in ondergeschikte mate voor het wonen (in de bedrijfswoning) , wegen en paden , water en nutsvoorzieningen.
4111296/1
1-lekke) Pagina
6/26
16.
Het bestreden ontwerp-omgevingsplan voorziet voor de voorgenomen hotellocatie in een footprint (bouwvlak) van ca. 3. 500 m2 , met voor het hotel een laagbouwdeel van maximaal 144, meter hoog en een hoogbouwdeel van maximaal 33 meter hoog. Het plangebied heeft een oppervlakte van ca. 13. 224 m2 , waarbinnen naast het te realiseren hotelgebouw o. a. parkeervoorzieningen worden gerealiseerd. De locatie wordt ontsloten op de Oranje Nassaulaan. 1
17.
Cliënten kunnen zich , zoals gezegd , niet verenigen met het bestreden ontwerpomgevingsplan en voeren hiertegen de volgende zienswijzen aan.
3.
Juridisch
18.
Op grond van artikel 4. 2 lid 1 van de Omgevingswet bevat het omgevingsplan voor het gehele grondgebied van de gemeente in ieder geval de regels die nodig zijn met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Het bestreden ontwerp-omgevingsplan dient bovendien te voldoen aan de instructieregels uit hoofdstuk 5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (hierna: 'het Bk1') en de instructieregels over het omgevingsplan uit de (provinciale) omgevingsverordening 'Omgevingsverordening Fryslan 2022' (hierna: 'de Omgevingsverordening').
19.
Het bestreden ontwerp-omgevingsplan voldoet niet aan dit beoordelingskader. Zoals in de hiernavolgende paragrafen nader wordt toegelicht , liggen er diverse stukken aan het bestreden ontwerp-omgevingsplan ten grondslag die onzorgvuldig zijn voorbereid , onjuistheden bevatten , dan wel zijn achterhaald en daarom aan de vaststelling van het omgevingsplan in de weg staan. Veel rapportages en onderbouwingen zijn nog gebaseerd op verouderde wet- en regelgeving , zoals de Wet ruimtelijke ordening. Bovendien zijn er fundamentele procedure fouten gemaakt bij de voorbereiding van het bestreden ontwerp-omgevingsplan , zoals het ten onrechte achterwege laten van (het opstellen van) een passende beoordeling en een plan-m. e. r. -toets.
20.
Concluderend
4.
Onjuiste informatieverstrekking
21.
Voordat cliënten in de hiernavolgende deelparagrafen nader ingaan op hun zienswijzen tegen het bestreden ontwerp-omgevingsplan , hechten zij eraan om allereerst in te gaan op het voortraject voorafgaand aan de terinzagelegging van het bestreden ontwerp-omgevingsplan. De voorbereiding van de voorliggende hotelontwikkeling heeft veel voeten in de aarde gehad. Ook de informatieverstrekking van het college van burgemeester en wethouders (hierna: 'burgemeester en wethouders') naar de gemeenteraad heeft op zekere momenten veel te wensen overgelaten.
1
kader
kan de gemeenteraad niet in redelijkheid besluiten tot de vaststelling het bestreden van ontwerp-omgevingsplan. aan de gemeenteraad
Plantoelichting , paragraaf 2. 1 onder het kopje 'Programma'.
4111296/1
Pagina
7/26 22.
Zo is er in de raadsinformatiebrief van 29 oktober 2024 en het bijbehorende ambtelijke advies een volstrekt onjuiste voorstelling van zaken gegeven over de juridische (on)mogelijkheden rondom de vaststelling van het bestreden ontwerpomgevingsplan. Cliënten hechten er dan ook , nogmaals , aan om te benadrukken dat de gemeenteraad - nog steeds - beschikt over bestuurlijke mogelijkheden om de vaststelling van het bestreden ontwerp-omgevingsplan te weigeren. Zij verwijzen hiervoor naar de notities van 10 april 2024 en 19 november 2024 (aangehecht als Bijlage 3 en Bijlage 4) en verzoeken de gemeenteraad om de inhoud van deze notities als hier integraal herhaald en ingelast te beschouwen. Zoals uit deze notities blijkt , betekent het gegeven dat burgemeester en wethouders op basis van de koop-/realisatieovereenkomst van 30 november 2023 een (contractuele) inspanningsverplichting hebben , niet dat dat de gemeenteraad verplicht is om het bestreden ontwerp-omgevingsplan vast te stellen. Burgemeester en wethouders zijn slechts (contractueel) gehouden om een wijziging van het omgevingsplan in procedure te brengen (zoals thans is gebeurd). De gemeenteraad is niet gehouden noch verplicht om het voorliggende ontwerp-omgevingsplan ook daadwerkelijk vast te stellen. Het doorlopen c. q.
in procedure brengen van een wijziging van het omgevingsplan - waar de (contractuele) inspanningsverplichting van burgemeester en wethouders op ziet - is namelijk iets anders dan het daadwerkelijk vaststellen van een wijziging van het omgevingsplan. Dat laatste is aan de gemeenteraad. De gemeenteraad kan op ruimtelijk relevante gronden zoals de in deze zienswijzen naar voren gebrachte argumenten - aanleiding zien op het omgevingsplan niet vast te stellen. Wij lichten dit nader toe.
23.
De koop-/realisatieovereenkomst van 30 november 2023 verplicht de gemeenteraad er niet toe om de wijziging van het omgevingsplan (daadwerkelijk) vast te stellen. 2 De gemeenteraad kan - en dus óók ondanks de koop/realisatieovereenkomst d. d. 30 november 2023 - op grond van ruimtelijk relevante motieven afzien van het vaststellen van de wijziging van het omgevingsplan. Gewijzigde ruimtelijke c. q. planologische inzichten bij de gemeenteraad over de ruimtelijke invulling van het plangebied alsook gewijzigde politiek-bestuurlijke inzichten kunnen een reden zijn om het bestreden ontwerpomgevingsplan niet vast te stellen. In dat kader geldt volgens vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: 'de Afdeling') onder meer dat: een gesloten overeenkomst tussen een initiatiefnemer en de gemeente niet kan leiden tot een verplichting van de gemeenteraad om voor gronden een planregeling vast te stellen die de gemeenteraad niet in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening acht. 3 De omstandigheid dat tussen een initiatiefnemer en de gemeente een overeenkomst is gesloten , is wel een omstandigheid is die de gemeenteraad bij de vaststelling van een ruimtelijk plan wel in zijn overwegingen dient te betrekken. Ook dienen bijvoorbeeld de
bijvoorbeeld ook geen realisatieverplichting overeengekomen c. q. vastgelegd in de koop/realisatieovereenkomst. Vgl. AbRS 1 juni 2022 , ECLI:NL:RVS:2022:1543 , r. o. 5. 2. 3 Vgl. AbRS 13 januari 2016 , ECLI:NL:RVS:2016:30 , r. o. 6. 7. 2 Zo is er
4111296/1
1-Al ek1
.(17, (e. 11
mark Pagina
8/26
-
-
24.
bedrijfseconomische belangen van de initiatiefnemer te worden afgewogen tegen de ruimtelijke aspecten van de beoogde ontwikkeling;`' de definitieve beslissing over de vaststelling van een ruimtelijk plan is mede afhankelijk van alle in de loop van de procedure naar voren gekomen feiten en belangen - waaronder ook de mogelijke belangen van derden - anders kan uitvallen dan bij het sluiten van een gesloten overeenkomst tussen een initiatiefnemer en de gemeente is ingeschat of voorzien;5 en het is inherent aan het besluitvormingstraject voor een ruimtelijk plan en de daaraan voorafgaande voorbereiding dat ingenomen standpunten en geuite voornemens op grond van gewijzigde inzichten in de loop van de tijd kunnen veranderen. 6
De hierboven genoemde jurisprudentielijnen die tot stand zijn gekomen onder vigeur van de Wet ruimtelijke ordening , zijn onverkort van toepassing op de
voorliggende omgevingsplanprocedure. 25.
De wens om woningbouw in plaats van een hotelontwikkeling mogelijk te maken , kan bijvoorbeeld zo'n gewijzigd ruimtelijk inzicht zijn. Zo kunnen de woningbouwopgave zoals volgt uit de Woonvisie Heerenveen 2023-2028' en het gegeven dat er voor de hotelontwikkeling (minstens) één alternatieve locatie voorhanden is (langs de A7/A32) planologische/ruimtelijke argumenten zijn op grond waarvan de gemeenteraad in redelijkheid kan besluiten om de wijziging van het omgevingsplan niet vast te stellen. Dit wordt in de hiernavolgende paragrafen nader toegelicht en uitgewerkt.
5.
Alternatieve
26.
Zoals in de vorige deelparagraaf toegelicht , staat het de gemeenteraad vrij om in afwijking van de eerdere raadsbesluiten van 27 januari 2022 en 21 januari 2019 op basis van voortschrijdend inzicht te besluiten om het bestreden ontwerpomgevingsplan voor de voorgenomen hotelontwikkeling niet vast te stellen. Naar het zich nu laat aanzien , is met name het feit dat er een anterieure overeenkomst is gesloten met de initiatiefnemer het leidende argument om " maar " het voorliggende omgevingsplan vast te stellen en daarmee de hotelontwikkeling mogelijk te maken. Van een volledige en zorgvuldige belangenafweging is om die reden geen sprake.
27.
De gemeenteraad kan dus op grond van gewijzigde inzichten alsnog besluiten om het voorliggende ontwerp-omgevingsplan niet vast te stellen.
28.
Wij wijzen ter onderbouwing hiervan op de volgende duidelijke overwegingen van de Afdeling van 13 januari 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:30) waaruit volgt dat het
invulling plangebied
voorhanden
Vgl. AbRS 16 juli 2014 , ECLI:NL:RVS:2014:2690 , r. o. 3. 1. Vgl. AbRS 13 maart 2024 , ECLI:NL:RVS:2024:1067 , r. o. 6. 3. Vgl. AbRS 13 januari 2016 , ECLI:NL:RVS:2016:30 en AbRS 23 december 2020 , ECLI:NL:RVS:2020:3071 , r. o. 11. 4. 4 5 6
4111296/1
ekkeï mark Pagina
9/26
inherent is aan het besluitvormingstraject
en de daaraan voorafgaande standpunten en geuite voornemens van gewijzigde (politieke) inzichten in de loop der tijd kunnen wijzigen:
voorbereiding dat eerder ingenomen
op grond
het oordeel van de Afdeling konden [appellante sub 1] , de Vereniging en [appellante sub 3] aan de naar haar aard nog niet op rechtsgevolg gerichte beslissing van de raad van 17 juni 2013 niet het gerechtvaardigd vertrouwen ontlenen dat de rondweg planologisch mogelijk zou worden gemaakt. Hierbij is van belang dat , hoewel de raad zich met de beslissing van 17 juni 2013 op dat moment had uitgesproken voor de aanleg van de rondweg en daarmee enige verwachtingen heeft gewekt , voor alle partijen duidelijk was of had moeten zijn dat definitieve besluitvorming omtrent de aanleg van de rondweg pas bij de vaststelling van het bestemmingsplan plaats zou vinden , omdat met de beslissing van 17 juni 2013 niet de in de Wet ruimtelijke ordening dwingend voorgeschreven en met waarborgen omklede bestemmingsprocedure was gevolgd. Het is voorts inherent aan het besluitvormingstraject voor een bestemmingsplan en de " Naar
daaraan
voorafgaande voorbereiding dat de ingenomen standpunten en geuite op grond van gewijzigde (politieke) inzichten in de loop van de tijd kunnen wijzigen , mede gelet op feiten en belangen , waaronder de belangen van derden. Dat met de beslissing van 17 juni 2013 bij [appellante sub 11 , Vereniging en [appellante sub 31 derhalve enige verwachtingen zijn gewekt , betekent niet dat de raad in de bestemmingsplanprocedure geen andere afweging heeft mogen maken. Gelet op het voorgaande heeft de raad het bestreden besluit niet in strijd met het vertrouwensbeginsel vastgesteld. " (onderstreping onzerzijds , RB/YD). voornemens
Vgl. ook: AbRS 23 december 2020 , ECLI:NL:RVS:2020:3071 , r. o. 11. 4. 29.
verder bij dat uit vaste rechtspraak van de hoogste bestuursrechter volgt dat de definitieve beslissing over de vaststelling van een ruimtelijk plan afhankelijk is van alle in de loop van de omgevingsplanprocedure naar voren gekomen feiten en belangen. Gelet hierop kan en mag de beslissing over de vaststelling van het omgevingsplan dus ook anders uitvallen dan aanvankelijk is ingeschat. Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 11 april 2018 Daar komt
(ECLI:NL:RVS:2018:1181): " Voor
zover
[appellant] betoogt dat door de beantwoording " Wenum
Wiesel Buitengebied
zijn zienswijze bij het het vertrouwen is gewekt " door de raad van
bestemmingsplan dat de verlangde woningbouw planologisch mogelijk zou worden gemaakt overweegt de Afdeling als volgt. De definitieve beslissing over de vaststelling van het bestemmingsplan is afhankelijk van alle in de loop van de procedure naar voren gekomen feiten en belangen , waaronder de belangen van derden , en kan anders uitvallen dan aanvankelijk is ingeschat , zodat in zoverre van strijd met het rechtszekerheidsbeginsel geen sprake is. "
(onderstreping onzerzijds , RB/YD).
30.
wijzen wij erop dat er in het voorliggende geval wijzigingen van volkshuisvestelijke en planologische aard aan de orde zijn die in het voorliggende
Bovendien
geval ook ertoe dienen te nopen dat anno 2025 een andere afweging moet worden gemaakt voor de invulling van de voorliggende planlocatie. Zo wijzen wij erop dat de gemeenteraad op 19 oktober 2023 de Woonvisie Heerenveen 2023-2028' (hierna: 'de Woonvisie') heeft vastgesteld. Uit deze Woonvisie blijkt dat wonen
4111296/1
Aekkel Pagina
10/26 Heerenveen een urgent thema is en dat uit de recente huishoudensprognoses de behoefte aan woningen ook sterk naar voren komt. De gemeenteraad heeft in deze Woonvisie vastgesteld dat de gemeente tot 2030 minimaal 2. 000 woningen (en dus al op de korte termijn) moet toevoegen aan het bestaande woningaanbod: binnen
de gemeente
de recente huishoudensprognoses (pagina 9) komt de behoefte aan extra woningen sterk naar voren. Volgens de meest recente prognose van de provincie Fryslán (2023) is er behoefte om ca. 2000 woningen toe te voegen. Volgens de meest recente Primosprognose (2023) neemt het aantal huishoudens tot 2030 zelfs met ca. 3000 toe. Vanwege deze grote verschillen maken wij een knip tussen de meer behoudende woonvraag van 2000 woningen en de ambitieuzere woonvraag van 3000 woningen. Daarom verwoorden wij de ambitie als volgt: We willen tot 2030 met minimaal 2000 woningen groeien. " Uit
Als we recht willen doen aan onze inwoners moeten toevoegen. " (onderstreping onzerzijds , RB/YD). 7
de gemeentelijke woningbouwopgave
we minimaal
2000 woningen
31.
Kortom:
is enorm.
32.
De ligging van de onderhavige planlocatie leent zich uitstekend voor woningbouw , waarbij ook opgemerkt moet worden dat de onderhavige locatie ook grenst aan reeds bestaande woongebieden. Dus het is ook logisch(er) om daar woningbouw te realiseren. Waarom desondanks op deze locatie wordt gekozen voor een (commercieel) hotel in plaats de realisatie van nieuwe woningen waarmee invulling wordt gegeven aan de grote woningbouwopgave , is niet te volgen en ook gewoonweg niet te verantwoorden. De enige onderbouwing inhoudende dat de gemeenteraad er in 2019 - ruimschoots 6 jaar geleden - voor heeft gekozen om in te stemmen met een hotelontwikkeling op de voorliggende locatie , kan gelet op de
gewijzigde ruimtelijke en volkshuisvestelijke opgaven géén dragend argument (meer) zijn voor het onverkort voortzetten van de onderhavige hotelontwikkeling. 33.
Bovendien is er voor de voorgenomen hotelontwikkeling (minstens) één geschikte alternatieve locatie voorhanden binnen de gemeente , namelijk de locatie langs de A7 bij het Internationaal Bedrijventerrein Friesland , in de oksel van het klaverblad A7-A32. Cliënten wijzen voor de globale ligging op de volgende rode cirkel:
Woonvisie Heerenveen 2023-2028 , raadpleegbaar op: https://www. heerenveen. nl/wonen/woonvisie/ , p. 14. 7
4111296/1
1o [ k ke t1 Wifil:. Pagina
11/26
Bron afbeelding: Google
Maps.
34.
Cliënten wijzen de gemeenteraad
35.
Mede
erop dat de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Matser Beheer B. V. , eigenaar en exploitant van zes Van der Valk Exclusief hotels in Leeuwarden , Sneek , Wolvega , Emmeloord , Purmerend en Haarlem , in een brief van 6 maart 2025 gericht aan burgemeester en wethouders en de gemeenteraad bovendien heeft laten weten serieuze interesse te hebben om ter plaatse een nieuw hotel te ontwikkelen. Cliënten verwijzen hiervoor kortheidshalve naar de als Bijlage 5 aangehechte brief. in het licht van de huidige maatschappelijke onrust over het voorliggende ontwerp-omgevingsplan voor de voorgenomen hotelontwikkeling aan de Oranje Nassaulaan bij de oprit A32 , dient de gemeenteraad deze alternatieve locatie in zijn belangenafweging te betrekken. Het is immers zo dat aan deze alternatieve hotellocatie aanmerkelijk minder bezwaren kleven. De verkeers- en wegenstructuur ter plaatse kan een hotel van deze omvang bij deze alternatieve locatie bovendien veel beter opvangen dan bij de huidige locatie het geval is (zie over de verkeersknelpunten bij de huidige locatie meer in paragraaf 9 van deze
zienswijzen).
6.
Definitiebepalingen ontbreken
36.
Cliënten stellen vast in het bestreden ontwerp-omgevingsplan diverse begrippen worden gehanteerd die niet zijn gedefinieerd , zoals o. a. de begrippen horeca' , 'hotel' , `restauratieve voorzieningen' en 'zalenverhuur'. De rechtszekerheid vereist dat deze begrippen worden gedefinieerd. Het ontbreken van definitiebepalingen leidt ertoe dat thans onvoldoende
4111296/1
duidelijkheid
en rechtszekerheid
bestaat over de
1-lek' r7g Pagina
12/26 maximale invulling van de planologische mogelijkheden waarin het bestreden ontwerp-omgevingsplan voorziet. Het ontwerp-omgevingsplan kan reeds daarom niet op deze wijze worden vastgesteld. 7.
Ondeugdelijk
7. 1.
Herziening behoefteonderzoek
37.
Ten behoeve van de voorgenomen hotelontwikkeling heeft Horwath HTL een behoefteonderzoek gedaan. Dit heeft geresulteerd in het rapport 'Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen , van 31 augustus 2023 (hierna: 'het behoefteonderzoekI 8 Cliënten stellen vast dat Horwath HTL in de bij het behoefteonderzoek gevoegde begeleidende brief van 31 augustus 2023 aangeeft dat bij het opstellen van het behoefteonderzoek geen rekening is gehouden met de gevolgen van mogelijke verstoringen , voortkomende uit wijzigingen in het politieke of economische beleid in Nederland , de rest van Europa of elders en dat de conclusies in het behoefteonderzoek dienen te worden beschouwd als 'geldig voor een bepaalde tijdsperiode' en dat deze dienen te worden onderworpen aan regelmatige herziening'.
behoefteonderzoek
uitbraak van het COVID-19 virus zorgt voor een grotere onzekerheid dan normaal kan worden verwacht. Geen rekening is gehouden met de gevolgen van mogelijke verstoringen voortkomende uit wijzigingen in het politieke of economische beleid in Nederland , de rest van Europa of elders. Zoals gebruikelijk met betrekking tot marktonderzoek dienen onze conclusies te worden beschouwd als geldig voor een beperkte tijdsperiode en dienen ze te worden onderworpen aan regelmatige herziening. " (onderstreping onzerzijds , RB/YD). 9 " De
38.
Vaststaat dat het behoefteonderzoek dateert van 31 augustus 2023. Gelet op het gegeven dat Horwath HTL zelf aangeeft dat de conclusies onderworpen dienen te aan regelmatige actualisatie en herziening , ligt het op de weg van de gemeenteraad om het onderzoek naar de behoefte aan de voorgenomen hotelontwikkeling , te actualiseren.
7. 2.
Zakelijke vraag vanuit kantoren
39.
Op p. 33 van het behoefteonderzoek betoogt Horwath HTL dat het geplande hotel " goed kan inspelen " op de " huidige en toekomstige zakelijke vraag " die zou worden gegenereerd door de bedrijven- en kantorenlocaties in de omgeving. Wij citeren: " Het
en
bedrijventerreinen niet onderbouwd
geplande Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen kan goed inspelen op de huidige zakelijke vraag die wordt gegenereerd door de bedrijven- en
en toekomstige
Bijgevoegd als Bijlage 12 bij de plantoelichting. Horwarth HTL , 'Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen van 31 augustus 2023 (Bijlage 12 bij de plantoelichting) , p. 3. 8
4111296/1
,
Hekkel man , Pagina
13/26 kantorenlocaties in de omgeving. De aanhoudende vraag naar locaties geeft zakelijke vraag naar hotelovernachtingen naar verwachting zal toenemen. ”
aan
dat de
dat Horwath HTL niet heeft toegelicht c. q. onderbouwd dat de groei aan bedrijven- en kantoorlocaties in de omgeving óók tot gevolg heeft dat de zakelijke vraag naar hotelovernachtingen (dusdanig) zal toenemen dat dit een nieuw hotel op deze locatie rechtvaardigt.
40.
Cliënten
stellen
Aide
Prognose
verwachte
41.
het behoefteonderzoek gaat Horwath HTL in op de verwachte groei van hotelovernachtingen tussen 2023 en 2033 binnen het onderzoeksgebied. Uit Tabel 19 van het behoefteonderzoek volgt dat Horwath HTL voor 2023 uitgaat voor de groep ‘zakelijk individueel’ en 250% voor van een (forse) groei van 150% , , voor de groep de groep ‘zakelijk groep’ en voor 2024 van een groei van 50% , individueel’ en voor de Verwezen wordt naar ‘zakelijk 150% , groep ‘zakelijk groep’. de volgende tabel: In paragraaf
5. 7
vast
groei hotelmarkt niet gedegen
onderbouwd
van
e
groel hotelovernachtingen tussen 2023 en 2033 In % - basisscenario
sFEEEESEEES teEEE tet met et et tot el et et Zakelijk
| awdividueel Zak
20% ,
| 45%,
[Cumulatief [102%] , 158%) , 187%] , 216%, [247%, [278%, [278%] , 300%, [333%}366%|200%| Bron: Horwath HTL
|
20f
20} ,
20%} ,
0.
on}
zo|
20%) ,
(geanonimise rd)
42.
Waar Horwath HTL deze hoge groeicijfers op baseert , is niet concreet onderbouwd en daarom onnavolgbaar. Alleen al daarom kan de gemeenteraad het voorliggende omgevingsplan niet vaststellen. Immers , onduidelijk is waar de prognoses op zijn gebaseerd. Het moet er dan ook voor worden gehouden dat Horwath HTL uitgaat van een te rooskleurige prognose bij de kwantitatieve behoeftebepaling.
43.
Bovendien rechtvaardigt een beperkte groei van ca. 25% , 2025-2033 niet een nieuw hotel van deze tussen per jaar het voorliggende ontwerp-omgevingsplan voorziet.
aan
schaal
hotelovernachtingen en
omvang
waarin
44.
Verder wijzen cliënten erop dat Horwath HTL in de behoefteraming geen rekening heeft gehouden met het gegeven dat de bezettingsgraad bij een aantal bestaande hotels in de regio niet (meer) representatief c. q. ondersteunend is voor de werkelijke behoefte aan hotelkamers voor toerisme vanwege het gegeven dat daar huisvesting wordt geboden aan bijvoorbeeld arbeidsmigranten.
74.
Kwalitatieve
behoefte
45.
In paragraaf
7. 5 van
behoefteonderzoek
4111296/1
onvoldoende
onderbouwd
het aan het ontwerp-omgevingsplan ten grondslag wordt ingegaan op de kwalitatieve behoefte aan de
gelegde
1-lekkel md
Pagina
14/26 hotelontwikkeling. Daarbij wordt met name gewicht toegekend aan de naam' die
(de familie) Van der Valk heeft in Nederland. Ter illustratie wijzen wij op de volgende passage uit p. 73 van het behoefteonderzoek:
" In paragraaf 6. 2 bleek dat Van der Valk een uniek familiebedrijf en de oudste en grootste Nederlandse hotelketen met het grootste hotelmerk van Nederland is , dat de tweede plaats inneemt op de omzetranglijst van de grootste horecabedrijven in Nederland en de eerste plaats inneemt op de omzetranglijst van de grootste hotelbedrijven in Nederland. Ook bleek dat er bij Van der Valk veel aandacht wordt geschonken aan het faciliteren van ontmoetingen met eten en drinken , waardoor de vestigingen veel meer zijn dan alleen hotels. Tot slot bleek dat vestigingen van Van der Valk vaak goed in staat om nieuwe markten aan te boren , op locaties waar de hotelmarkt nog in ontwikkeling is en op locaties waar de hotelmarkt zich al heeft ontwikkeld , soms zelfs op locaties in de buurt van bestaande Van der Valk Hotels. Bovendien bleek dat de Voorschoten staak de oudste en grootste staak van de keten is , met 32 goed tot zeer goed beoordeelde hotels , en de vaardigheid om op structurele wijze bezettingsgraden en opbrengsten per beschikbare kamer te realiseren die boven het marktgemiddelde liggen.. "
46.
Horwath HTL heeft niet onderbouwd waarom het gegeven dat het Van der Valk een 'uniek familiebedrijf' is dat een hoge plaats inneemt in de omzetranglijsten van de grootste horeca- en hotelbedrijven in Nederland relevant is voor de (onderbouwing van de) kwalitatieve behoefte van een hotelontwikkeling op deze locatie. Niet is onderzocht of er daadwerkelijk behoefte is aan een dergelijke hotelontwikkeling dat onderdeel is van een grotere formule.
47.
Op p. 73 van het behoefteonderzoek wordt aansluitend daarop aangegeven dat het beoogde Van der Valk-hotel met een viersterren-superior product zal aansluiten op een markt " waar veel vraag is." Wij citeren: " Van de bestaande hotelkamers in het onderzoekskader wordt 92% gepositioneerd als sterrenhotel. Binnen de geclassificeerde hotelkamers heeft 57% een viersterren classificatie en 38% een driesterren classificatie , terwijl 2% van de bestaande geclassificeerde hotelkamers op een vijfsterren niveau wordt gepositioneerd. Hiermee zal het beoogde Van der Valk hotel met een viersterren-superior product aansluiten op een markt waar veel vraag is. Dankzij de bijzonder ruime hotelkamers en suites , het Van der Valk Exclusief concept en de verwachte viersterren-superior classificering kan het beoogde hotel zich naar verwachting positioneren boven de bestaande hotels in Heerenveen , die alle een standaard viersterrenclassificatie of lager hebben. Bovendien wordt het hotel met maximaal 140 kamers aanzienlijk groter dan de bestaande hotels. In combinatie met de geplande faciliteiten kan het hotel hiermee naar verwachting nieuwe doelgroepen bereiken zoals grotere (zakelijke) evenementen.. "
48.
Maar dat er daadwerkelijk veel' vraag is naar een dergelijk hotelaanbod op deze locatie (gelet op het specifieke karakter van het voorgenomen hotel waar Horwath HTL de nadruk op legt) , is niet concreet onderbouwd met objectieve en verifieerbare gegevens en (bewijs)stukken. Bovendien gaat Horwath HTL uit van de verwachting dat het hotel nieuwe doelgroepen zal bereiken , zoals grotere (zakelijke) evenementen , maar ook dit is niet onderzocht dan wel objectief
4111296/1
14 -ïeliae Ran 0 Pagina
15/26 onderbouwd. In dit kader wijzen cliënten op de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 5 december 2024 (ECLI:NL:RBZWB:2024:8345) waarin eveneens bij een nieuwe Van der Valk-hotelontwikkeling is vast komen te staan dat niet wordt voldaan aan de onderbouwing van de gestelde kwalitatieve behoefte door Horwath HTL: Naar het oordeel van de rechtbank heeft het college door te verwijzen naar de en de oplegnotitie ook onvoldoende gemotiveerd en onderbouwd dat een kwalitatieve behoefte bestaat aan het hotel. De kwalitatieve behoefte ziet op de behoefte aan het specifieke karakter van het hotel. Er is aangesloten bij de criteria van de Beleidsnotitie Hotelvisie van de gemeente Breda. Volgens het college voldoet het initiatief aan deze Hotelvisie. " 8. 7. 5
ruimtelijke onderbouwing , het behoefteonderzoek
Naar het oordeel van de rechtbank is vereist dat wordt toegelicht wat het specifieke , bijzondere karakter (bijvoorbeeld concept , doelgroep of voorzieningen) is van dit hotel en waarom op deze locatie behoefte bestaat aan dit specifieke karakter. Ook is van belang dat inzichtelijk wordt gemaakt in hoeverre het hotel als gevolg van dit specifieke karakter ten opzichte van het aanzienlijke bestaande en nieuwe aanbod een eigen vraag zal kunnen genereren. Ook dient in het geval van nieuwe gebiedsontwikkelingen onderbouwd te worden waarom een hotelfunctie een waardevolle bijdrage levert aan de conceptuele invulling , levendigheid en dynamiek. Naar het oordeel van de rechtbank zijn al deze onderdelen in de onderzoeken waar het college naar heeft verwezen onvoldoende gemotiveerd. Dat op dit moment geen hotel aanwezig is op Breepark , acht de rechtbank niet relevant voor de vraag of sprake is van een kwalitatieve behoefte. In overweging 8. 7. 4 is namelijk overwogen dat op deze locatie geen sprake is van een kwantitatieve behoefte aan hotelkamers. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt het specifieke karakter van het hotel ook onvoldoende uit de in het behoefteonderzoek genoemde omstandigheden. Dat het hotel kan bijdragen aan de sfeer en uitstraling van het gebied en dat de locatie goed bereikbaar is zegt niks over het specifieke , bijzondere karakter van het hotel.
In het behoefteonderzoek wordt gesteld dat sprake is van een uniek familiebedrijf met hoge bezettingsgraad , maar wordt niet met objectieve en verifieerbare bewijsstukken gespecifieerd op welke wijze het hotel zich onderscheidt van andere hotels. In het onderzoek wordt ook alleen gesteld - maar niet met objectieve en verifieerbare bewijsstukken onderbouwd - dat het bedrijf zich qua ruimere hotelkamers en luxere voorzieningen onderscheidt van andere hotels. Als al sprake is van specifieke kenmerken op grond waarvan het hotel zich onderscheidt , is in het behoefteonderzoek op geen enkele wijze onderbouwd dat er vraag is naar die specifieke kenmerken. . "
49.
Tot slot geeft Horwath HTL zowel op p. 62 alsook op p. 73 van het behoefteonderzoek aan dat het hotel in combinatie met de geplande faciliteiten naar verwachting nieuwe doelgroepen kan bereiken zoals de doelgroep van grotere (zakelijke) evenementen. Wederom geldt hiervoor dat Horwath HTL niet onderbouwt dat er op deze locatie daadwerkelijk specifiek hiervoor ook een behoefte bestaat , laat staan een behoefte in deze voorgenomen omvang.
7. 5.
Onderbouwing
50.
Het bestreden ontwerp-omgevingsplan voorziet naast hotelkamers (ook) in wellness- en sportfaciliteiten , een restaurant met een maximale oppervlakte
4111296/1
behoefte diverse functies ontbreekt van
lYekkell mark Pagina
16/26 800 m2
bvo , een bar met een maximale oppervlakte van 150 m2 bvo , een terras met een maximale oppervlakte van 200 m2 bvo en zalenverhuur met een maximale oppervlakte van 1. 000 m2 bvo. In het behoefteonderzoek is niet specifiek ingegaan op de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan (de omvang van) deze faciliteiten op deze locatie. Een onderbouwing hiervoor ontbreekt dan ook volledig. onnavolgbaar
8.
Parkeerbalans
51.
Vaststaat dat de uitgangspunten die zijn gehanteerd bij de parkeerberekening niet zijn onderbouwd. In de plantoelichting is toegelicht dat het niet zo is dat de maximale parkeerbehoefte voor " elk van de bestemmingen op ieder tijdstip geldt: " " In het plan is ruimte voor circa 286 parkeerplaatsen. De maximale bruto parkeerbehoefte in de nieuwe situatie bedraagt 311 parkeerplaatsen. Het is uiteraard niet zo dat de maximale parkeerbehoefte voor elk van de bestemmingen op ieder tijdstip geldt. Een parkeerbalans geeft een vrij nauwkeurige inschatting van het gebruik van de parkeerplaatsen.. "
52.
Naar aanleiding hiervan heeft P. A. M. Teunissen Architectenburo B. V. op 30 juni 2021 een parkeerbalans uitgevoerd , waarbij rekening is gehouden met (i) de in het gebied aanwezige parkeerplaatsen , (ii) de in het gebied aanwezige functies , en (iii) het aanwezigheidspercentage per functie op verschillende tijdstippen. 10 Aan de hand van de parkeerbehoefte en de aanwezigheidspercentages is vervolgens de netto parkeerbehoefte voor de verschillende periodes berekend. Uit de parkeerbalans blijkt , aldus de plantoelichting , dat de netto parkeerbehoefte 222 parkeerplaatsen bedraagt. Cliënten plaatsen evenwel kritische kanttekeningen bij de opgestelde parkeerbalans. Ter toelichting strekt het volgende.
53.
In de parkeerbalans , noch in de plantoelichting is een onderbouwing gegeven voor de stellingname dat de maximale parkeerbehoefte voor elk van de in het bestreden ontwerp-omgevingsplan toegelaten functies niet op ieder tijdstip geldt. Ook ontbreekt een toelichting over of en zo ja , hoe bij het berekenen van de parkeerbehoefte rekening is gehouden met dubbelgebruik , terwijl het ontwerpomgevingsplan diverse uiteenlopende functies toestaat waarbij dubbelgebruik niet bij voorbaat uit te sluiten is.
54.
In de parkeerbalans is aangegeven dat uitgangspunt hiervoor de Nota Parkeernomen Gemeente Heerenveen 2020' (hierna: 'de Nota Parkeernormen') is aangehouden , waarbij het gebied is aangemerkt als 'Rest bebouwde kom'. Op basis hiervan is de parkeerbehoefte als volgt berekend: "
P. A. M. Teunissen Architectenburo B. V. , 'Parkeerberekening' , d. d. 30 juni 2021 (Bijlage 18 bij de plantoelichting). 11 P. A. M. Teunissen Architectenburo B. V. , 'Parkeerberekening' , d. d. 30 juni 2021 (Bijlage 18 bij de plantoelichting). 10
4111296/1
1-Tekkel m
4_1
Pagina
17/26 Functie
Aantal
Kamers Restaurant Terras Bar
eenheid 140 800 200 150 1000
Congres
stuks m2 m2 m2 n12
PP
norm
gemidd. 07, 125, 125, 55,
98 100 25 8
Totaal
55.
8 80 311
Cliënten stellen evenwel vast dat uit de Nota Parkeernomen voor de restaurant- , bar en congresfunctie niet aangeeft voor hoeveel m2 bvo de genoemde parkeernormen gelden. Onduidelijk is dan ook waarop de berekende aantallen parkeerplaatsen
respectievelijk
van 100 voor de restaurantfunctie , van 8 voor de barfunctie van 80 voor de congresfunctie op zijn gebaseerd.
en
56.
Verder
merken
cliënten op dat ook de in de parkeerbalans gehanteerde aanwezigheidspercentages niet navolgbaar zijn. In de Nota Parkeernormen is geen aanwezigheidspercentage vastgelegd voor de functies hotel , restaurant , bar en congres. Er is ook nagelaten om toe te lichten waarbij aansluiting is gezocht voor de gehanteerde aanwezigheidspercentages.
57.
Tot slot is bij de parkeerbehoefte geen rekening gehouden met het gegeven dat het ontwerp-omgevingsplan ook nog andere functies toestaat , waaronder in ieder geval wellness- en sportfaciliteiten en een bedrijfswoning.
9.
Verkeer
9. 1.
Verkeersgeneratie onderschat
58.
Aan het bestreden ontwerp-omgevingsplan is de ‘Verkeersnotitie' van BgelHajema d. d. 14 mei 2024 met projectnummer P002422 ten grondslag gelegd. '' Ten behoeve van de verkeersgeneratie heeft BgelHajema de volgende invoergegevens gebruikt (Tabel 1 bij de Verkeersnotitie): label 1 verkeersgeneratie Functie hotel
restaurant (inclusief ter ras) hotelgasIen restaurant (inclusief terras) passanten congr esr uiirite hotelgasten
cnngresruimte daggasten totaal aantal rittenietmaal
59.
aantali oppervlakte 140 kamers SOO rn2 sno m2 500 rn2 500 ml
Daarbij noemt BgelHajema -
kencijfer 198,
nut
trui
10 kamers
verkeersgeneratie
omschrijving crow pu-
blicatie 381 2/1 4 " hotel 0 restaurant
35(1
0 congresgebouw 160 787
de volgende uitgangspunten in de Verkeersnotitie: als uitgangspunt is aangehouden dat 50% van de functies restaurant en congresruimte door niet-hotelgasten wordt gebruikt;
12 Aangehecht
4111296/1
als Bijlage 17 aan de plantoelichting.
1-lekkel mark Pagina
18/26 -
-
60.
restaurant- en congresruimte zijn geen kencijfers bekend wat betreft de verkeersgeneratie. Daarom heeft BijgelHajema een berekening gemaakt op basis van de maximale parkeerkencijfers van deze functies; en BgelHajema ziet de bar als onderdeel van het hotel , restaurant en congresfunctie , wat dus geen extra verkeer genereert. van een
Cliënten stellen vast dat BLigelHajema bij het berekenen van de verkeersgeneratie niet is uitgegaan van een maximale invulling van de planologische mogelijkheden. Het bestreden ontwerp-omgevingsplan voorziet namelijk - naast 140 hotelkamers in de volgende voorzieningen: wellness- en sportvoorzieningen voor hotelgasten; -een restaurant met een maximale oppervlakte van 800 m2 een bar met een maximale oppervlakte van 150 m2 bvo; zalenverhuur met een maximale oppervlakte van 1. 000 m2 -een bedrijfswoning (een inpandige woning); en