Bijlage 2. Taxatierapport Koornbeursweg 1 Heerenveen

Taxatierapport Koornbeursweg 1, 8442 DJ Heerenveen

J. Schoonhoven RT REV | Hoekstra Bedrijfsmakelaars Willemskade 9, 8911 AW te Leeuwarden Telefoon: 058-2337337 | Email: j.schoonhoven@hoekstrabedrijfsmakelaars.nl

Waardepeildatum

Opdrachtgever

14 november 2023

Gemeente Heerenveen de heer J. Westrik Crackstraat 2 8441ES Heerenveen

Rapportdatum 1 december 2023

Waarde op: 14-11-2023 | Uitvoerend taxateur: J. Schoonhoven RT REV

Printdatum: 01-12-2023 | Pagina

1

Taxatierapport Koornbeursweg 1, 8442 DJ Heerenveen

Rapport samenvatting | Eigenaar gebruiker Dossiernummer: VMS taxatienummer: Complex: Adres: Eigenaar:

75257740 Koornbeursweg 1 te Heerenveen Koornbeursweg 1, 8442 DJ Heerenveen B.V. Maatschappij Van Onroerende Goederen Het Middenstandshuis

Type eigendom:

Eigendom

Te taxeren belang:

Eigendom

Perceeloppervlakte:

943 mð

Energielabel:

C

Object Type object:

Eigen gebruik

Oorspronkelijk bouwjaar:

1974

Meest recent renovatie jaar:

2010

Monument:

Nee

Totaal BVO mðof stuks:

618

Totaal VVO mðof stuks:

562

Verhouding VVO / BVO:

1:1,10

Parkeerplaatsen binnen:

-

Parkeerplaatsen buiten:

6

Parkeerratio:

1:94

Marktwaarde per mð:

€ 1.214

Waardering

Kengetallen

Opdrachtgever:

Gemeente Heerenveen

Contactpersoon:

de heer J. Westrik

Doel taxatie:

Aankoop

Uitvoerend taxateur:

J. Schoonhoven RT REV

Waardepeildatum:

dinsdag 14 november 2023

Marktwaarde kosten koper:

€ 682.129

BAR | Kap. markt/herz. huur kk:

8,98 % | 11,1

Object beoordeling

Score

Bouwkundige staat:

Markt/herz. huur:

€ 61.285

Netto markt/herz. huur:

€ 53.073

Exploitatielasten % markt/herz. huur:

13,40 %

Exploitatiekosten incl. eventuele canon:

€ 8.212

Locatie beoordeling

Score

Goed

Ligging:

Goed

Onderhoud buiten:

Goed

Bereikbaarheid:

Goed

Onderhoud binnen:

Redelijk

Parkeren op openbare weg:

Goed

Locatie score:

Goed

Parkeren (op eigen terrein):

Goed

Functionaliteit:

Goed

Object score:

Goed

Gebruik beoordeling Alternatieve aanwendbaarheid:

Score

Markt beoordeling

Score

Goed

Courantheid verkoop:

Goed

Courantheid verhuur:

Goed

Het object is per 14-11-2023 getaxeerd op:

EUR 680.000 Marktwaarde kosten koper

Waarde J.taxateur: Schoonhoven RT REV RT REV Waarde op: op: 14-11-2023 14-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend J. Schoonhoven

Pagina: - 2 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 01-12-2023 01-12-2023 | Pagina

2

Taxatierapport Koornbeursweg 1, 8442 DJ Heerenveen

INHOUD TAXATIERAPPORT I

Rapport samenvatting

A

Opdracht

B

Taxatie

C

SWOT-analyse en beoordeling

D

Juridisch

E

Locatie

F

Object

G

Gebruik

H

Onderbouwing

I

Duurzaamheid

J

Tot slot

K

Algemene uitgangspunten

L

Waardebegrippen en definities

M

Bijlagen

Waarde J.taxateur: Schoonhoven RT REV RT REV Waarde op: op: 14-11-2023 14-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend J. Schoonhoven

Pagina: - 3 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 01-12-2023 01-12-2023 | Pagina

3

Taxatierapport Koornbeursweg 1, 8442 DJ Heerenveen

A

OPDRACHT

A.1 OPDRACHTGEVER Opdrachtgever:

Gemeente Heerenveen

Ter attentie van:

de heer J. Westrik

Adres:

Crackstraat 2, 8441ES te Heerenveen

Telefoonnummer: E-mailadres opdrachtgever:

j.westrik@heerenveen.nl

A.2 OPDRACHTNEMER EN UITVOEREND TAXATEUR Naam organisatie:

Hoekstra Bedrijfsmakelaars

Uitvoerend taxateur:

J. Schoonhoven RT REV

Adres:

Willemskade 9, 8911 AW te Leeuwarden

Telefoonnummer:

058-2337337

E-mailadres:

j.schoonhoven@hoekstrabedrijfsmakelaars.nl

Lid van / aangesloten bij:

The European Group of Valuers' Associations (TEGoVA) en de Nederlandse Vereniging van Makelaars NVM, Vakgroep NVM Business. NRVT RT973137122 REV-NL/NVM/2025/1

Ingeschreven in het register onder nummer:

NRVT RT973137122 REV-NL/NVM/2025/1

Specialisatie / deskundigheid & educatie:

Deze taxatie is uitgevoerd door een taxateur die beschikt over voldoende kennis en kunde betreffende soort object, aard van het object, gebruik, specifieke lokale, regionale en nationale marktkennis en doelstelling van de taxatie. De taxateur beschikt over actuele vakinhoudelijke kennis binnen zijn specialisme en houdt deze kennis op peil. Specialisatie Bedrijfsmatig Vastgoed - Groot Zakelijk Vastgoed Landelijk en Agrarisch Vastgoed. Taxateur is tevens Recognised European Valuer.

A.3 CONTROLEREND TAXATEUR Naam organisatie:

Hoekstra Bedrijfsmakelaars

Controlerend taxateur:

Sietske S.H. Lok RT & REV

Adres:

Willemskade 9, 8911 AW te Leeuwarden

Telefoonnummer:

06-53579030

E-mailadres:

s.lok@hoekstrabedrijfsmakelaars.nl

Lid van / aangesloten bij:

The European Group of Valuers' Associations (TEGoVA) en de Nederlandse Vereniging van Makelaars NVM, Vakgroep NVM Business.

Ingeschreven in het register onder nummer:

Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) te Rotterdam Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed onder nummer: RT932986035. Ingeschreven bij The European Group of Valuers'Associations (TEGoVA) onder nummer: REV-NL/NVM/2020/14.

Specialisatie / deskundigheid en educatie:

Deze taxatie is uitgevoerd door een taxateur die beschikt over voldoende kennis en kunde betreffende soort object, aard van het object, gebruik, specifieke lokale, regionale en nationale marktkennis en doelstelling van de taxatie. De taxateur beschikt over actuele vakinhoudelijke kennis binnen zijn specialisme en houdt deze kennis op peil. Specialisatie Bedrijfsmatig Vastgoed - Groot Zakelijk Vastgoed Taxateur is tevens Recognised European Valuer.

Waarde J.taxateur: Schoonhoven RT REV RT REV Waarde op: op: 14-11-2023 14-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend J. Schoonhoven

Pagina: - 4 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 01-12-2023 01-12-2023 | Pagina

4

Taxatierapport Koornbeursweg 1, 8442 DJ Heerenveen

A.4 VERKLARINGEN TAXATEURS INZAKE OPDRACHTVERSTREKKING Opdrachtdatum:

vrijdag 28 juli 2023

Toelichting opdrachtverstrekking Deze taxatie is uitgevoerd conform de afspraken zoals vastgelegd in de opdrachtbrief.

Opdrachtvoorwaarden Deze taxatie is uitgevoerd in overeenstemming met: - Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT, vastgesteld op 10 oktober 2019. - Reglement Kamers NRVT, vastgesteld op 9 december 2021 - Subreglement Grootzakelijk Vastgoed NRVT, vastgesteld op 21 juni 2018. - Praktijkhandreiking Bedrijfsmatig Vastgoed versie 1 januari 2022 Op deze taxatie zijn de EVS 2021 en/of IVS 2020 richtlijnen van toepassing. In geval van strijdigheid tussen genoemde standaarden prevaleren de richtlijnen van de EVS.

Dossiervorming De Register-Taxateur heeft een zorgvuldige administratie (Taxatiedossier) van de Professionele Taxatiedienst, georganiseerd met alle relevante correspondentie; ‡overzichtelijke inspectiegegevens/uitgevoerde onderzoeken; ‡broninformatie; ‡verzonden concepten van het Taxatierapport; ‡alsmede de daarop ontvangen reacties; ‡het Taxatierapport zelf.

Interne kwaliteitsborging Ondergetekende is in dienst bij Hoekstra Taxaties B.V. en is niet in loondienst of andere vaste betrekking bij de eigenaar en/of de bank. Hoekstra Taxaties is een onderdeel van Makelaardij Hoekstra B.V. Het taxatieteam van Hoekstra Taxaties dat deze taxatie uitvoert heeft een interne procedure voor de kwaliteitsborging, welke is JHwPSOHPHQWHHUGLQKHWWD[DWLHPDQDJHPHQWV\VWHHP'LWWD[DWLHPDQDJHPHQWV\VWHHPZRUGWH[WHUQEHKHHUGGRRUHHQ,62JHFHUWLILFHHUGH leverancier. De digitale handtekeningen die ter goedkeuring in deze rapportage worden geplaatst hebben de navolgende kenmerken: - Het plaatsen van de handtekening is gekoppeld aan het workflowproces binnen de taxatieapplicatie. Dit houdt in dat alleen als in de workflow expliciet goedkeuring wordt gegeven door de gebruiker, de namen en handtekeningen verschijnen; - In het workflowproces wordt afgedwongen dat uitvoerend en controlerend taxateur niet dezelfde gebruiker kunnen zijn; - Alleen de gebruiker zelf kan deze goedkeuring geven (dit kan niet gedelegeerd worden, aangezien een user-ID, password en sms-code op de bij het account geregistreerde mobiele telefoon zijn vereist (two-factor authentication). Daarnaast worden de taxateurs onderworpen aan het doorlopend toezicht en tuchtrecht van het NRVT (www.nrvt.nl/regelgeving/doorlopend-toezicht).

Roulatie De taxateur is niet eerder betrokken geweest bij een taxatieopdracht betrekking hebbend op het onderhavige object. Opdrachtnemer verklaart dat hij ten opzichte van het te taxeren vastgoedobject volledig onafhankelijk is en dat hij niet meer dan drie jaar achtereenvolgend met een maximum van 3 taxaties een professionele taxatiedienst kan verrichten.

Onafhankelijkheid De taxateur heeft vastgesteld geen conflicterende belangen te hebben bij de uitvoering van de taxatie. De taxateur heeft op geen enkele ZLM]HGLUHFWHRILQGLUHFWHEHWURNNHQKHLGPHWGHRSGUDFKWJHYHUHQRIKHWJHWD[HHUGHHQLVWHQPLQVWHppQMDDUQLHWEHWURNNHQJHZHHVWELM een eventuele transactie, bemiddeling, beheer of financiering waarin het getaxeerde object een rol speelde. De taxateur heeft geen ILQDQFLsOHEHODQJHQLQKHWREMHFWRIGHRSGUDFKWJHYHU De taxateur heeft geen bedreigingen kunnen identificeren voor het objectief en onafhankelijk uitvoeren van deze taxatie. Het treffen van additionele maatregelen is derhalve niet noodzakelijk. +HWWD[DWLHEHGULMIKHHIWJHHQILQDQFLsOHYRRUGHOHQXLWGH]HWD[DWLHRSGUDFKWDQGHUVGDQKHWLQUHNHQLQJJHEUDFKWHWD[DWLHKRQRUDULXP+HW honorarium van de taxateur is niet afhankelijk van de uitkomst van de taxatie. Taxateur eerbiedigt het 25% omzetprincipe uit paragraaf 8.3 reglement Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT.

Educatie en routine (Verklaring marktkennis en ervaring) De taxateurs voldoen aan de criteria voor permanente educatie van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT)(minimaal 20 uur). Daarnaast voldoen de taxateurs aan de vereisten van het NRVT ten aanzien van minimaal jaarlijks uit te voeren (minimaal 10 taxaties). "De taxateurs ter zake zijn professioneel gekwalificeerd zoals bedoeld in hoofdstuk 4 van het reglement Bedrijfsmatig Vastgoed van het NRVT. Deze taxatie is een onafhankelijk en objectief waardeoordeel. "Deze taxatie is uitgevoerd door een taxateur die beschikt over voldoende kennis en kunde qua soort object, aard van het object, gebruik, specifieke lokale, regionale en (inter)nationale marktkennis en doelstelling van de taxatie."

Waarde J.taxateur: Schoonhoven RT REV RT REV Waarde op: op: 14-11-2023 14-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend J. Schoonhoven

Pagina: - 5 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 01-12-2023 01-12-2023 | Pagina

5

Taxatierapport Koornbeursweg 1, 8442 DJ Heerenveen

Plausibiliteit Taxateur heeft het taxatierapport met waardepeildatum 09-08-2023 van het object te Heerenveen, Koornbeursweg 1, 8442 DJ, kadastraal bekend Gemeente Heerenveen, sectie B, nummer 2617, groot 9 are en 43 centiare, eigen grond, getaxeerd door de heer J. Schoonhoven RT REV beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde. Met dien verstande dat: ‡Taxateur heeft geen interne en/of externe inspectie van het object gedaan. ‡Taxateur heeft alle bijlages in relatie tot de inhoud van het taxatierapport bekeken. ‡Taxateur geeft geen garantie op de compleetheid van het taxatierapport en de bijlagen. ‡Op basis van de beoordeelde stukken is taxateur van mening dat de waarde in het taxatierapport plausibel is.

Taxatiestandaarden Op deze taxatie zijn de EVS 2021 en/of IVS 2022 van toepassing. Ingeval strijdigheid tussen genoemde standaarden prevaleren de richtlijnen van de EVS. De taxateur is op de hoogte van de inhoud van deze taxatierichtlijnen en heeft gehandeld overeenkomstig deze richtlijnen.

Tuchtrecht 2QGHUJHWHNHQGHNRPWQDDUEHVWHYHUPRJHQWHJHPRHWDDQUHsOHYHUZDFKWLQJHQGLHRSGUDFKWJHYHUVYDQKHPPRJHQKHEEHQHQ conformeert zich aan de aan hem gestelde normen als REV, NVM en TMI taxateur. Makelaardij Hoekstra BV heeft en een beroeps- en bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering en valt onder het tuchtrecht van het NRVT. Tevens wordt geen aansprakelijkheid aanvaard bij DDQVSUDNHOLMNKHLGVWHOOLQJQDRPPHNRPVWYDQppQMDDUQDDIURQGLQJYDQGHRSGUDFKW

Waarde J.taxateur: Schoonhoven RT REV RT REV Waarde op: op: 14-11-2023 14-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend J. Schoonhoven

Pagina: - 6 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 01-12-2023 01-12-2023 | Pagina

6

Taxatierapport Koornbeursweg 1, 8442 DJ Heerenveen

B

TAXATIE

B.1 ALGEMEEN Objectomschrijving Het getaxeerde betreft een kantoorruimte, voormalig bankgebouw, verdeeld over twee verdiepingen met opslagruimte, grond en verder- aan en toebehoren. Adres:

Koornbeursweg 1, 8442 DJ Heerenveen

VMS-taxatienummer:

75257740

Type eigendom:

Eigendom

Waardepeildatum:

dinsdag 14 november 2023

Type taxatie:

Volledige taxatie

Keuze waardering:

NAR-waarde

B.2 DOEL VAN DE TAXATIE Doel:

Aankoop

Toelichting doel van de taxatie De opdracht tot taxatie wordt verstrekt met het doel: mogelijke aankoop van het pand door de opdrachtgever.

B.3 WAARDERING & BASIS VAN DE WAARDE 0DUNWZDDUGHLVKHWJHVFKDWWHEHGUDJZDDUWHJHQYDVWJRHG]RXZRUGHQRYHUJHGUDJHQRSGHZDDUGHSHLOGDWXPWXVVHQHHQ bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. Valuta:

Alle bedragen in dit rapport zijn in euro's (€)

HET OBJECT IS PER 14 NOVEMBER 2023 GETAXEERD OP

Marktwaarde kosten koper (Afgerond)

EUR 680.000 Zegge: zeshonderd tachtig duizend euro

Handtekening uitvoerend taxateur:

__________________________________________ J. Schoonhoven RT REV Datum en plaats: 1 december 2023 | Leeuwarden

Waarde J.taxateur: Schoonhoven RT REV RT REV Waarde op: op: 14-11-2023 14-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend J. Schoonhoven

Pagina: - 7 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 01-12-2023 01-12-2023 | Pagina

7

Taxatierapport Koornbeursweg 1, 8442 DJ Heerenveen

B.4 INSPECTIE Datum opname en inspectie:

dinsdag 14 november 2023

Mate van inspectie:

Inpandige en externe inspectie

Inspectie uitgevoerd door:

J. Schoonhoven RT REV

Toelichting op inspectie (en eventueel belemmering) Het object is volledig opgenomen ten behoeve van deze taxatie op 11 augustus 2023, op 14 november is het object nogmaals extern bekeken.

B.5 UITGANGSPUNTEN EN AFWIJKINGEN Algemene uitgangspunten De taxatie is gebaseerd op de ter beschikking gestelde informatie van de opdrachtgever en/of derden, zoals bijvoorbeeld huur- en oppervlaktegegevens, plankaarten en kadastrale informatie. Van de door de opdrachtgever en/of derden ter beschikking gestelde informatie is kennisgenomen. Voor zover mogelijk heeft taxateur de geleverde informatie getoetst. Geen aansprakelijkheid wordt aanvaard indien mocht blijken dat de informatie onjuist en/of onvolledig is geweest.

Bijzondere uitgangspunten Geen bijzondere uitgangspunten & bepalingen.

Afwijkingen ten opzichte van taxatiestandaarden Het taxatierapport is uitsluitend bestemd voor de onder "opdrachtgever" beschreven opdrachtgevers. De opdrachtgever(s) mag/mogen het taxatierapport uitsluitend gebruiken voor het in paragraaf B.2 "Doel van de taxatie" genoemde doel. Uitsluitend tegenover de opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht wordt verantwoordelijkheid ten aanzien van de inhoud aanvaard. De bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van het taxatierapport. Voorts is iedere aansprakelijkheid beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval onder de beroepsaansprakelijkheidsverzekering wordt uitbetaald en iedere aanspraak op schadevergoeding vervalt na 1 jaar na EHsLQGLJLQJYDQGHRSGUDFKW

B.6 NADERE TOELICHTING OP DE WAARDERING Toelichting op de waardering De taxatie is gebaseerd op de inspectie van de onroerende zaak, op de ter beschikking gestelde informatie van de opdrachtgever en/of derden zoals bijvoorbeeld huur- en oppervlakte gegevens, plattegrondtekeningen en/of meetcertificaten, gegevens over zakelijke- en andere lasten m.b.t het getaxeerde en op schriftelijke en/of mondeling verstrekte informatie van het kadaster, de betreffende gemeente en/of de provincie. Bijgevoegde bijlagen vormen een onlosmakelijk onderdeel van dit rapport.

Aanpassingen op conceptrapportage Geen aanpassingen.

Wezenlijke veranderingen voor of na taxatiedatum 9RRU]RYHUEHNHQGELMGHWD[DWHXUKHEEHQ]LFKJHHQPDWHULsOHZLM]LJLQJHQYRRUJHGDDQLQKHWJHWD[HHUGHREMHFWGHKXXUVLWXDWLHRILQGH markt tussen de inspectiedatum en de waardepeildatum, die een mogelijk significant effect hebben op de taxatiewaarde. Tenzij anders beschreven in deze rapportage.

Taxatie onnauwkeurigheid Bij het taxeren van vastgoed is er vrijwel altijd sprake van enige vorm van schattingsonzekerheid. Een taxatie blijft een zo zorgvuldig mogelijk theoretische berekening van de waarde van het vastgoed. Deze schattingsonzekerheid kan het gevolg zijn van: - de informatievoorziening; - een gebrek aan marktinformatie; - marktomstandigheden; - algemene taxatie onnauwkeurigheid. Onvoorziene macro-economische of politieke crises kunnen dramatische gevolgen voor markten hebben, onder meer resulterend in paniekverkopen of eenvoudige onwil om transacties te sluiten. In dergelijke gevallen kan de taxatie niet als representatief worden beschouwd. Wanneer een verkoop of aankoop in dergelijke gevallen zou worden overwogen kan een hertaxatie op dat moment gewenst zijn. In deze taxatie is naar oordeel van taxateur wel sprake van bovenmatige taxatieonzekerheid. Dit komt door de huidige economische VLWXDWLHPHWGHVWLMJHQGHUHQWHHQGHKRJHLQIODWLH'DDUQDDVWJHHIWGHVLWXDWLHLQGH2HNUDwQHRRNRQUXVWLQGHPDUNW

B.7 EERDERE TAXATIES Rapport datum

Peildatum

25-08-2023

11-08-2023

Waarde € 560.000

Reden taxatie

Opmerkingen

aankoop

Toelichting eerdere taxaties Het kantoorpand is op 25 augustus 2023 eerder door taxateur getaxeerd. Destijds is de marktwaarde vastgesteld in de huidige staat en is geen rekening gehouden met de herontwikkelingspotentie van het onderhavige object en de omliggende bebouwing. Daarnaast zijn de afgelopen maanden een aantal redelijk vergelijkbare verhuurtransactie tot stand gekomen die de hogere huurwaarde, die taxateur in de 2e versie hanteert, rechtvaardigen. De hogere huurwaarde leidt tot een hogere marktwaarde. Daarnaast is het pand in bezit van energielabel C, het minimale vereiste per 1 januari 2023 voor kantoorruimte.

Waarde J.taxateur: Schoonhoven RT REV RT REV Waarde op: op: 14-11-2023 14-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend J. Schoonhoven

Pagina: - 8 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 01-12-2023 01-12-2023 | Pagina

8

Taxatierapport Koornbeursweg 1, 8442 DJ Heerenveen

B.8 OVERZICHT INZAGE DOCUMENTEN

B.9

Soort informatie

Ingezien

Huurlijst

N.v.t.

Datum

Bron / opmerking

Huurovereenkomsten

N.v.t.

Sideletters / allonges

N.v.t.

Eigendomsbewijs

Ja

Erfpacht gegevens

N.v.t.

14-11-2023

Bron: kadaster

Splitsingsakte

N.v.t.

Kadastrale gegevens Milieu-informatie overheid

Ja

14-11-2023

Bron: kadaster

Ja

14-11-2023

Bron: Bodemloket

Milieuvergunning

N.v.t.

Bestemmingsplan

Ja

14-11-2023

Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl

Omgevingsvergunning

N.v.t.

Gebruiksvergunning

N.v.t.

Locatie kwaliteit winkels

Nee

Plattegronden

Nee

Meetcertificaat

Nee

Bouwkosten

Nee

Gegevens VVE

N.v.t.

Eigenaarslasten

Ja

Onderhoudsprognose

Nee

11-08-2023

Opgevraagd en verwerkt in de waardering

Inspectierapporten

Nee

Asbestonderzoek

Nee

Bodemonderzoek

Nee

Energielabel

Ja

Overige gegevens

Nee

11-08-2023

Geregistreerd energielabel: C

GEHANTEERDE TAXATIEMETHODIEK Gehanteerde taxatiemethodiek De taxatiemethoden bieden taxateurs de mogelijkheid om de waardering rekenkundig te onderbouwen. De getaxeerde waarde is daarbij het resultaat van verschillende onderzoeken en van een of meerdere waarderingsmethoden. Daarbij moet voortdurend bedacht worden dat de waarde zich niet gemakkelijk laat vangen in formules. De markt van vastgoed is uitermate complex, met als belangrijkste kenmerken: ondoorzichtigheid, immobiliteit, vertraagde prijsreacties, ontbrekende van consumentensoevereiniteit en emotionele binding. Deze kenmerken maken het taxeren uitermate lastig. Taxateurs moeten veel ervaring inzetten om de marktkenmerken in een evenwichtige verhouding te brengen tot de taxatiemethode. Ondergetekenden heeft gebruik gemaakt van de comparatieve methode voor het vinden van referenties voor markthuur. Voorts is deze informatie gebruikt bij de twee inkomstenbenaderingen NAR en DCF. Dit in FRPELQDWLHPHWHHQRQGHUGHKXLGLJHPDUNWRPVWDQGLJKHGHQUHsHOJHDFKWUHQGHPHQW'LWUHQGHPHQWLVJHEDVHHUGRSGHEHRRUGHOLQJYDQ de markt, waarbij de gerealiseerde transacties als vergelijking dienen. De waardering van het object is daarnaast gebaseerd op de locatie van de onroerende zaak, vraag en aanbod op de markt, leeftijd en courant van het getaxeerde object en het opleverings-en afwerkingsniveau.

Waarde J.taxateur: Schoonhoven RT REV RT REV Waarde op: op: 14-11-2023 14-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend J. Schoonhoven

Pagina: - 9 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 01-12-2023 01-12-2023 | Pagina

9

Taxatierapport Koornbeursweg 1, 8442 DJ Heerenveen

B.10 PLAUSIBILITEIT TAXATIE Plausibiliteitsverklaring Taxateur heeft het taxatierapport met waardepeildatum 09-08-2023 van het object te Heerenveen, Koornbeursweg 1, 8442 DJ, kadastraal bekend Gemeente Heerenveen, sectie B, nummer 2617, groot 9 are en 43 centiare, eigen grond, getaxeerd door de heer J. Schoonhoven RT REV beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde. Met dien verstande dat: ‡Taxateur heeft geen interne en/of externe inspectie van het object gedaan. ‡Taxateur heeft alle bijlages in relatie tot de inhoud van het taxatierapport bekeken. ‡Taxateur geeft geen garantie op de compleetheid van het taxatierapport en de bijlagen. ‡Op basis van de beoordeelde stukken is taxateur van mening dat de waarde in het taxatierapport plausibel is.

Handtekening controlerend taxateur:

__________________________________________ Sietske S.H. Lok RT & REV Datum en plaats: 1 december 2023 | Leeuwarden

Waarde J.taxateur: Schoonhoven RT REV RT REV Waarde op: op: 14-11-2023 14-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend J. Schoonhoven

Pagina: - 10 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 01-12-2023 01-12-2023 | Pagina

10

Taxatierapport Koornbeursweg 1, 8442 DJ Heerenveen

C

SWOT-ANALYSE EN BEOORDELING

C.1 SWOT ANALYSE Sterktes

Zwaktes

- Goede locatie in centrum. - Courant metrage. - Goede bouwkundige staat.

- Her en der wat verouderd. - Beperkte energiebesparende voorzieningen.

Kansen

Bedreigingen

- Deelverhuur mogelijk. - Verduurzamen object tot label A.

- De hogere rente van nu maakt financieren lastiger. - De hoge bouwkosten op dit moment maken ontwikkelen duurder. 'HVLWXDWLHLQ2HNUDwQHPDDNWGHPDUNWRQUXVWLJ

C.2 BEOORDELING Courantheid verhuur:

Goed

Verhuurbaarheid De courantheid voor verhuur is goed te noemen. Er heeft op de verdieping enige modernisering plaats gevonden. Om het zo courant mogelijk te maken is verder moderniseren wel een pre. Deelverhuur of in zijn geheel is goed mogelijk daar het courante metrages betreffen. De locatie voor verhuur is eveneens goed, gelegen in het centrum van Heerenveen met goed bereikbaarheid en parkeergelegenheid.

Verhuurtijd (maanden):

4 maand(en)

Courantheid verkoop:

Goed

Verkoopbaarheid Courantheid voor verkoop is eveneens goed te noemen. Er is weinig vergelijkbaar aanbod in dit segment, zeker niet op een dergelijke locatie. Vanuit het beleggers perspectief is de courantheid goed te noemen. Wel moet er rekening worden gehouden met het moderniseren en verduurzamen van het object wat de nodige kosten met zich mee brengt alvorens de hoogste huurinkomsten gegenereerd kan worden. Tevens is een eigenaar/gebruiker situatie denkbaar. De vraag naar kantoren is de afgelopen maanden wel verbeterd wat zich uit in hogere prijzen.

Verkooptijd (maanden):

4 maand(en)

Courantheid algemeen:

Goed

Waarde J.taxateur: Schoonhoven RT REV RT REV Waarde op: op: 14-11-2023 14-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend J. Schoonhoven

Pagina: - 11 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 01-12-2023 01-12-2023 | Pagina

11

Taxatierapport Koornbeursweg 1, 8442 DJ Heerenveen

D

JURIDISCH

D.1 PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN Eigenaar:

B.V. Maatschappij Van Onroerende Goederen Het Middenstandshuis

Type eigendom:

Eigendom

Te taxeren belang:

Eigendom

Kadastrale percelen Gemeente

Gemeentecode Kadaster

Sectie

Perceelnum mer

Heerenveen

HRV01

B

2617

Totaal

Oppervlakte (mð 943

Eigenaar B.V. Maatschappij Van Onroerende Goederen Het Middenstandshuis

943

Aantekeningen kadastraal object Geen bijzonderheden in de kadastrale registratie.

Bijzondere privaatrechtelijke bepalingen De akte van levering is bij het kadaster opgevraagd en op bijzonderheden doorgenomen. Er zijn geen bijzondere privaatrechtelijke bepalingen welke van invloed op de waardering zijn.

Voldoet de VVE aan de wet verbetering functioneren VVE's

N.v.t.

VVE en invloed op de waardering Geen VvE van toepassing.

D.2 PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN Gebruik conform bestemmingsplan:

Ja

Bestemmingsplan Het getaxeerde valt binnen de Gemeente onder de bepalingen van het vigerende beheersverordening, Heerenveen Centrum, de bestemming is; Gemengd. Onder bestaand gebruik zoals bedoeld in lid 3.1, sub a, jo. artikel 1, sub 15, van de beheersverordening wordt in ieder geval begrepen het gebruik van gronden en bouwwerken ter plaatse van het besluitvlak 'Gemengd' voor: a. dienstverlenende bedrijven en instellingen. Het gebruik is toegestaan op grond van het vigerende bestemmingsplan. Een plankaart met de bijbehorende omschrijving van de bestemming en de toegestane functies is als bijlage in dit rapport opgenomen.

Monument:

Nee

Niet van toepassing

Wet voorkeursrecht gemeenten:

Ja

Opmerking wet voorkeursrecht gemeenten Op het geheel is een voorkeursrecht van gemeenten, ook wel bekend als het "wet voorkeursrecht gemeenten" van toepassing. Dit is een juridisch concept in Nederland dat gemeenten het recht geeft om als eerste een onroerende zaak te kopen wanneer deze te koop wordt aangeboden. Dit voorkeursrecht is vastgelegd in de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg).

Vestigingseisen Er zijn geen specifieke vestigingseisen van toepassing.

Fiscale aspecten Indien het object wordt verkocht is de wettelijk verschuldigde overdrachtsbelasting van 10,4% van toepassing. De huur(waarde) van de getaxeerde ruimten is exclusief BTW tenzij anders vermeld.

Bijzondere publiekrechtelijke bepalingen Er zijn geen bijzondere publiekrechtelijke bepalingen.

Waarde J.taxateur: Schoonhoven RT REV RT REV Waarde op: op: 14-11-2023 14-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend J. Schoonhoven

Pagina: - 12 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 01-12-2023 01-12-2023 | Pagina

12

Taxatierapport Koornbeursweg 1, 8442 DJ Heerenveen

E

LOCATIE

E.1 LOCATIEOVERZICHT

Waarde J.taxateur: Schoonhoven RT REV RT REV Waarde op: op: 14-11-2023 14-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend J. Schoonhoven

Pagina: - 13 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 01-12-2023 01-12-2023 | Pagina

13

Taxatierapport Koornbeursweg 1, 8442 DJ Heerenveen

E.2 LOCATIE INFORMATIE Locatie omschrijving, stand en ligging:

Goed

Locatie kan als goed worden omschreven. Het object is gelegen in het centrum van Heerenveen aan de overzijde van het "Burgemeester Kuperusplein" Heerenveen is een stad en gemeente in de provincie Friesland, Nederland. Gelegen in het noorden van het land, staat Heerenveen bekend om zijn rijke geschiedenis en sportcultuur. De stad is beroemd om zijn ijsstadion, Thialf, een belangrijk centrum voor langebaan- en shorttrack-schaatsen. Naast sport heeft Heerenveen historische gebouwen en charmante grachten die de stad een sfeervolle uitstraling geven.

Omgeving en belendingen De omgeving bestaat uit het stadscentrum van Heerenveen, de belendingen bestaan voornamelijk uit woningen en winkels, kantoren en mkb.

Toelichting bereikbaarheid:

Goed

Het object is met eigen vervoer goed te bereiken. De dichtstbijzijnde opritten van de snelweg: 1. A32 op 0,9 km hemelsbreed met 3 min reistijd over een route van 1,6 km 2. A7 op 2,2 km hemelsbreed met 6 min reistijd over een route van 3,8 km 3. A6 op 11,3 km hemelsbreed met 13 min reistijd over een route van 17,5 km

Beschikbaarheid openbaar vervoer De bereikbaarheid met het openbaar vervoer is eveneens goed. Dichtstbijzijnde halte (bus/tram/metro): Heerenveen, Burgemeester Kuperusplein Loopafstand: 62 m Looptijd: 1 min Dichtstbijzijnde treinstation: Heerenveen Loopafstand: 1,1 km Looptijd: 14 min

Voorzieningen Heerenveen heeft alle dagelijkse voorzieningen, het beschikt over vele winkels en horecagelegenheden, er zijn vele verenigingen en sportvoorzieningen. Er is een regionaal ziekenhuis. Kortom alle voorzieningen zijn aanwezig.

Parkeren op openbare weg:

Goed

In de directe en nabije omgeving is voldoende parkeergelegenheid.

Verwachte ontwikkelingen in de omgeving Het Burgemeester Kuperusplein aan de overzijde wordt in de toekomst gerenoveerd, er worden winkels weggehaald en er komen daar nieuwe winkels voor terug, er komt een extra parkeergarage en het plein wordt weer modern. Een positieve ontwikkeling voor deze locatie.

Locatiescore:

Goed

De ligging nabij het centrum, de goede parkeergelegenheid en bereikbaarheid maken het geheel tot een goede locatie.

Walkscore:

96

De Walk Score is gebaseerd op de afstand van looproutes (vanaf object) naar (dagelijkse) voorzieningen / bestemmingen als winkels, scholen, parken en restaurants. Binnen 5 minuten lopen van een bestemming is de score 100 en boven een half uur lopen is deze 0.

Waarde J.taxateur: Schoonhoven RT REV RT REV Waarde op: op: 14-11-2023 14-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend J. Schoonhoven

Pagina: - 14 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 01-12-2023 01-12-2023 | Pagina

14

Taxatierapport Koornbeursweg 1, 8442 DJ Heerenveen

F

OBJECT

F.1 OBJECTINFORMATIE Objectomschrijving Het getaxeerde betreft een kantoorruimte, voormalig bankgebouw, verdeeld over twee verdiepingen met opslagruimte, grond en verderaan en toebehoren.

Indeling De indeling van het getaxeerde is globaal als volgt. Begane grond: entree, centrale ruimte met diverse kleinere kantoorruimtes, technische ruimte, kluis en pantry. Eerste verdieping: diverse kantoorruimtes van van verschillende formaten. Tweede verdieping: Bergruimte, cv- ruimte, toegang tot plat dak.

Terrein Het terrein is zo goed als geheel voorzien van bestrating met aan de achterzijde parkeergelegenheid.

Bouwjaar:

1974

Bouwaard, materialen en constructie Het object is opgetrokken uit een betonconstructie met betonnen vloeren op alle verdiepingen, gemetselde gevels en een plat dak voorzien van bitumineuze dakbedekking. Kozijnen zijn in aluminium voorzien van dubbele beglazing.

Bouwkundige staat:

Goed

Staat van onderhoud buiten:

Goed

Staat van onderhoud binnen:

Redelijk

Toelichting onderhoud Een goede staat van onderhoud. Wel is het object enigszins verouderd en dient het (deels) gemoderniseerd te worden.

Vastgoed Taxatiewijzer:

2023

Normonderhoud type:

kt 10 AK - Laag, gevel(s) in beton, AK

Parkeren (op eigen terrein):

Goed

Toelichting parkeren Aan de achterzijde is voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein.

Functionaliteit:

Goed

Toelichting functionaliteit Algeheel een goede functionaliteit met een logische indeling.

F.2 OPPERVLAKTE Overzicht ruimtetypes commercieel IPD type

Kantoor

Ruimtetype(s)

Status

BVO mð

VVO mðof stuks

Begane grond

Eigenaar gebruiker

326,70

297,00

Eerste verdieping

Eigenaar gebruiker

291,50

265,00

618,20

562,00

618,20

562,00

Subtotaal

Totaal

Overzicht andere ruimtetypes IPD type

Ruimtetype(s)

Status

Parkeerplaats

Eigenaar gebruiker

Stuks 6

Parkeren buiten Subtotaal

6

Totaal

6

F.3 RENOVATIE Laatste renovatiejaar:

2010

Laatste renovatie Geen aanzienlijke wijzigingen en / of uitbreidingen. De bovenverdieping is deels gemoderniseerd ca. 10 jaar geleden.

F.4 MILIEUASPECTEN EN BEOORDELING Omschrijving milieuaspecten Het Bodemloket is geraadpleegd. Er zijn geen negatieve milieuaspecten welke het gebruik belemmeren en/of van invloed op de waardering zijn. De ontvangen bodemrapportage is als bijlage in dit rapport opgenomen. Waarde J.taxateur: Schoonhoven RT REV RT REV Waarde op: op: 14-11-2023 14-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend J. Schoonhoven

Pagina: - 15 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 01-12-2023 01-12-2023 | Pagina

15

Taxatierapport Koornbeursweg 1, 8442 DJ Heerenveen

Object beoordeling Een goed functioneel geheel met een logische indeling.

Object score:

Waarde J.taxateur: Schoonhoven RT REV RT REV Waarde op: op: 14-11-2023 14-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend J. Schoonhoven

Goed

Pagina: - 16 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 01-12-2023 01-12-2023 | Pagina

16

Taxatierapport Koornbeursweg 1, 8442 DJ Heerenveen

G

GEBRUIK

G.1 GEBRUIK VAN HET OBJECT Huidig gebruik Het getaxeerde staat op dit moment leeg.

Voorgenomen gebruik Het voorgenomen gebruik is nog niet duidelijk, het pand staat te koop. Kantoor zou weer goed kunnen. De locatie is ook geschikt voor eventueel woningbouw, de bestemming moet dan wel worden aangepast.

G.2 ALTERNATIEVE AANWENDBAARHEID Alternatieve aanwendbaarheid:

Goed

Optimale aanwending (scenario analyse) Het huidige toekomstige gebruik is hoogstwaarschijnlijk kantoorruimte binnen de gemengde bestemming. Dit is de meest optimale aanwending van het getaxeerde. Indien de bestemming zou worden aangepast is woningbouw ook een mogelijke optie. Echter het hangt dan wel af van bouwhoogte en verdere mogelijkheden.

Waarde J.taxateur: Schoonhoven RT REV RT REV Waarde op: op: 14-11-2023 14-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend J. Schoonhoven

Pagina: - 17 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 01-12-2023 01-12-2023 | Pagina

17

Taxatierapport Koornbeursweg 1, 8442 DJ Heerenveen

H

ONDERBOUWING

H.1

MARKTVISIE Marktbeeld Commercieel vastgoed algemeen (bron: Colliers Outlook 2023) De Nederlandse vastgoedmarkt gaat een uitdagend jaar tegemoet. Door de economische onzekerheid zijn beleggers voorzichtig met LQYHVWHULQJHQLQYDVWJRHG'HVWHUNJHVWHJHQUHQWHPDDNWILQDQFLHULQJERYHQGLHQGXXUGHUZDDUGRRUHYHQWXHOHJHwQWHUHVVHHUGHQPLQGHU voor een gebouw kunnen en willen betalen. Hierdoor is er een mismatch tussen de prijs die verkopers willen ontvangen en kopers willen betalen. De verwachting is dat deze mismatch in de loop van 2023 afneemt omdat de nieuwe realiteit op den duur door verkopers geaccepteerd wordt. Het beleggingsvolume zal om bovengenoemde redenen in 2023 lager uitvallen dan dit jaar. Naar verwachting komt het vastgoedbeleggingsvolume voor 2022 uit op 14,4 miljard euro en in 2023 op 13,3 miljard euro. Onderstaand worden de gevolgen voor de vastgoedmarkt als geheel en voor de verschillende vastgoedsectoren besproken. Economische invloed op de vastgoedmarkt Na jaren van economische voorspoed is 2022 het jaar waarin de voortdurende groei tot een einde kwam. De Nederlandse economie NURPSLQKHWODDWVWHKDOIMDDUEHKRRUOLMN'DWNRPWRQGHUDQGHUHGRRUGHRRUORJLQ2HNUDwQHGLH]RUJWYRRUJHRSROLWLHNHVSDQQLQJHQHQ hoge energieprijzen. Dat werkt door in de prijzen van vrijwel alle producten en diensten.

De hoge inflatie zet daarmee de koopkracht RQGHUGUXN2RNGHUHQWHVWLMJWRPGHLQIODWLHLQWHGDPPHQ&RQVXPHQWHQRYHUKHGHQpQEHOHJJHUVZRUGHQGRRUGH]HRQWZLNNHOLQJHQ terughoudender in hun uitgaven. Rente De Europese Centrale Bank (ECB) heeft de rentestanden verhoogd om de inflatie af te remmen. Dit heeft gevolgen voor vastgoedinvesteerders. Veel beleggers zijn voor een groot deel afhankelijk van leningen om hun vastgoed te kopen. De hogere financieringskosten gaan ten koste van het bedrag dat beleggers willen betalen voor het vastgoed. Voorheen stonden beleggers in de rij voor de beste gebouwen, omdat zij eenvoudig hun aankopen konden financieren. Nu is dat moeilijker, waardoor investeerders die veel eigen geld hebben een streepje voor hebben. Een ander belangrijk aspect is de obligatierente die de overheid betaalt aan investeerders die geld willen lenen aan de staat. Dit wordt ook wel de risicovrije rente genoemd, omdat het risico van zo¶n lening minimaal is. Beleggers wegen altijd het risico en het rendement af van verschillende investeringen. Doordat vastgoed een risicovollere belegging is dan een staatsobligatie, willen investeerders daar ook een hoger rendement voor terugzien. De obligatierente is recent zo snel gestegen dat vastgoed minder aantrekkelijk wordt, als daar de rendementen niet stijgen.

De rendementen stijgen pas als investeerders minder voor hun vastgoedbelegging gaan betalen en dat heeft tijd nodig Bouwkosten 'HRRUORJLQ2HNUDwQHHQGHKRJHHQHUJLHSULM]HQKHEEHQRRNJHYROJHQYRRUGHERXZVHFWRU'HSULM]HQYDQERXZPDWHULDOHQ]LMQKDUG gestegen. Hierdoor kunnen sommige investeerders in nieuwbouw- of renovatieprojecten hun plannen niet meer van de grond krijgen. Bouwprojecten worden dan uit- of afgesteld. Vooral voor de woningbouw heeft dit grote gevolgen. Investeerders in nieuw-bouwprojecten zijn extra voorzichtig geworden en zijn afhankelijk van prijsafspraken met bouwbedrijven. De prijsstijging zal in de loop van 2023 afzwakken, omdat de grondstofprijzen niet meer zo hard stijgen of zelfs dalen. Daarnaast zijn er grote voorraden opgebouwd, wat er in combinatie met een afnemende werkvoorraad voor zorgt dat de prijzen minder hard stijgen. Terughoudendheid bij vastgoedbeleggers Al deze economische onzekerheden zorgen voor terughoudendheid bij vastgoedbeleggers.

Zij zijn genoodzaakt om hun risico¶s meer te VSUHLGHQZDDUGRRUKHWEHOHJJHQYDQHHQJURRWYHUPRJHQLQppQJHERXZYDDNQLHWPHHUJHZHQVWLV'DDUELMNRPWGDWEHOHJJHUVLQGH DIJHORSHQMDUHQYHHOLQYDVWJRHGKHEEHQJHwQYHVWHHUG'RRUKHWDDQWUHNNHOLMNHUHQGHPHQWQDPGHYUDDJQDDUYDVWJRHGWRH+LHUGRRULV het aandeel van vastgoed in hun portefeuilles gegroeid ten opzichte van bijvoorbeeld aandelen en obligaties. Zeker nu de waarde van aandelen en obligaties is ingezakt, krijgt vastgoed een (te) groot aandeel. Doordat beleggers hun risico¶s willen spreiden zullen sommigen QLHWQyJPHHULQYDVWJRHGLQYHVWHUHQ=HGRHQYRRUORSLJJHHQQLHXZHDDQNRSHQPHWHHQODJHUEHOHJJLQJVYROXPHWRWJHYROJ9RRUDOGH dynamiek op de woning- en kantorenmarkt remde dit jaar af. Winkelvastgoed kreeg al jaren minder interesse, met dalende prijzen tot gevolg. Begin 2022 verwachtten we nog dat er door de lagere prijzen meer winkelverkopen zouden plaatsvinden, maar dat is door de economische ontwikkelingen toch weer onzeker geworden. Hotels zijn juist langzaamaan op de weg terug en laten dit jaar een hoger volume zien in vergelijking met de coronajaren. Industrieel en logistiek blijft populair en is ook dit jaar weer de grootste sector. Beleggingsvolume omlaag in 2023 De vraag naar vastgoed is niet helemaal weg, maar investeerders zijn wel voorzichtiger geworden.

Een groot aantal beleggers heeft nog genoeg eigen geld achter de hand. Het negatievere sentiment zorgt er wel voor dat ze kieskeuriger zijn. Verkopers die op hoge bedragen rekenden moeten hun verwachtingen bijstellen, of zullen afzien van verkoop. De mismatch tussen verkopers en kopers die de markt nu parten speelt, zal naar verwachting in de tweede helft van het jaar verdwijnen als de realiteit van de nieuwe economische situatie duidelijk wordt. Hogere aanvangsrendementen De aanvangsrendementen stijgen in 2023 waarschijnlijk licht. Dit is mede afhankelijk van een verdere rentestijging. Voor 2023 verwachten we een stijging van de aanvangsrendementen van 50 tot 150 basispunten. De hoogte van de stijging hangt onder andere af van de locatie en het type vastgoed. Zo heeft winkelvastgoed al enkele klappen gehad in de afgelopen jaren. Doordat het risico toenam zijn de prijzen ervan gedaald. De aanvangsrendementen van winkels zijn dus al deels gecorrigeerd. Door de aanhoudende onzekerheid is een verdere correctie niet uit te sluiten voor sommige segmenten van de winkelmarkt. Een positief aspect aan de Nederlandse vastgoedmarkt, is dat de gemiddelde leegstand van vrijwel elk type vastgoed laag is. Dat maakt investeren minder risicovol. Wel zorgt het nieuw aangekondigde woningmarktregulering voor veel onzekerheid bij beleggers.

De woningmarkt als beleggingscategorie is uitzonderlijk groot geworden de laatste jaren in vergelijking met andere sectoren. Die groei wordt nu sterk afgeremd. Stand van zaken vastgoeddeelmarkten; Kantoren Op de kantorenmarkt is er twijfel. Het aanbod daalde de afgelopen jaren maar de toekomst blijft onzeker. Vooral door thuiswerken. Grotere bedrijven omarmen hybride werken vaker dan kleinere. Daardoor zijn er minder grote gebruikerstransacties van 2.500 mð of meer, maar ook meer kleine. Per saldo komen er langzaam meer vierkante meters vrij op de markt. Dit overschot hoeft geen probleem te zijn omdat er voldoende vraag is naar hoogwaardige kantoren op goede plekken. De belangrijkste trend van dit jaar is dat er meer vraag is

Waarde J.taxateur: Schoonhoven RT REV RT REV Waarde op: op: 14-11-2023 14-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend J. Schoonhoven

Pagina: - 18 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 01-12-2023 01-12-2023 | Pagina

18

Taxatierapport Koornbeursweg 1, 8442 DJ Heerenveen

naar duurzame panden. Omdat de energielasten lager zijn, maar ook omdat in 2023 de C-labelplicht voor kantoren gaat gelden. Elk kantoor moet dan minimaal energielabel C hebben. Veel kantoren hebben dat niet op tijd. Dit zijn vooral kantoren aan de onderkant van de markt. Beleggers van deze niet-duurzame kantoren moeten dus snel in actie komen. Bedrijfsruimten en logistiek In 2022 was er veel vraag naar bedrijfsruimten. Deze vraag blijft voorlopig hoog door structurele trends en groei van e-commerce en de circulaire economie. Ook worden veel outsourced werkzaamheden weer naar ons of een buurland gehaald, het zogeheten reshoring en nearshoring. Wel is er op steeds meer locaties krapte maar dit komt niet alleen door de hoge vraag. Veel gemeenten hebben de afgelopen jaren bedrijfslocaties herbestemd tot woningen, maar niet goed nagedacht over nieuwe plekken waar bedrijven zich kunnen vestigen. En op plekken waar wel ruimte is, ontstaat meer weerstand. Lokale bewoners willen vooral verdozing voorkomen: de onpersoonlijke blokkendozen van distributie- en datacentra in het landschap. Eind 2022 zien we dat bedrijvigheid toch meer aandacht krijgt. De overheid ziet nu in dat dit nationale probleem moet worden aangekaart en heeft hiervoor de contouren van het programma werklocaties opgesteld. Winkels en horeca Winkels en horeca vallen van crisis in crisis.

Na het opheffen van de coronamaatregelen eerder dit jaar herstelde de markt. Maar helaas NZDPQLHWYHHOODWHUGHRRUORJLQ2HNUDwQH'HHQHUJLHSULM]HQVWHJHQKDUGHQ]RRRNGHLQNRRSSULM]HQYDQVSHFLILHNHSURGXFWHQHQ grondstoffen. Dit raakt ondernemers, waaronder bakkers, viszaken en snackbars. Ook personeelstekorten en stijgende lonen spelen mee. De belangrijke vraag is of consumenten de hogere prijzen accepteren. De onzekerheid bij ondernemers sijpelt langzaam door naar het winkelvastgoed. Zo daalde het aantal gebruikerstransactie in de laatste twee kwartalen van 2022 flink. Pandeigenaren doen er verstandig aan om oog te houden voor de specifieke problemen van hun huurders. 2PWHEHSDOHQRI YROOHGLJH KXXULQGH[DWLHUHsHOLVLVPDDWZHUNYHUHLVW'HHQHRQGHUQHPHULVGHDQGHUHQLHW+RHZHOGHRQ]HNHUKHLGLQ de winkelmarkt toeneemt, is het perspectief van winkelvastgoed niet heel slecht. In veel winkelgebieden is werk gemaakt van de leegstand en die is de afgelopen jaren flink gedaald, ook door transformatie. Waar mogelijk worden winkelgebieden verder versterkt met extra woningen en aanvullende functies zoals zorg en leisure. Omdat de consument toch altijd weer zoekt naar entertainment en ontspanning, kan dit op termijn kansen bieden.

Verwachtingen indices commercieel Periode 1

Periode 2

Periode 3

Periode 4

Periode 5

Periode 6

Periode 7

Periode 8

Periode 9

Periode 10

Inflatie verwachting

4,10%

3,90%

2,30%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

Kosten verwachting

5,12%

4,88%

2,88%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

Markthuur verwachting

4,10%

3,90%

2,30%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

Waarde J.taxateur: Schoonhoven RT REV RT REV Waarde op: op: 14-11-2023 14-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend J. Schoonhoven

Pagina: - 19 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 01-12-2023 01-12-2023 | Pagina

19

Taxatierapport Koornbeursweg 1, 8442 DJ Heerenveen

Marktsituatie De kantorenmarkt in Friesland kijkt terug op een sterk 2021 en 2022. De kantooropname kwam uit op 17.900 mð, een niveau dat sinds 2016 niet meer is behaald. Nog opvallender was dat het aanbod met 19% daalde tot 46.400 mð. In Friesland zien we al meerdere jaren op rij dat het aanbod in hard tempo daalt. De verhouding tussen de vraag en aanbod is inmiddels dusdanig klein, dat op provinciaal niveau gesproken kan worden van een krappe markt. Dat neemt niet weg dat de Friese kantorenmarkt weinig dynamisch is. Ontwikkelingen aan de vraagzijde De opleving van de vraag naar kantoorruimte in Friesland is voor een belangrijk deel toe te schrijven aan kleine opnames. Circa 38% van het opnamevolume vond plaats in de oppervlakteklasse tussen 200 en 500 mð. In de periode 2016 tot en met 2020 was het aandeel van dit segment gemiddeld 21% op jaarbasis. Nog eens 33% van alle transacties in 2022 had een oppervlakte tussen 500 en 1.000 mð. Dit beeld onderschrijft dat vooral kleinere organisaties in 2021 en 2022 kans hebben gezien om verhuiswensen door te zetten. We zien nauwelijks nog vraag naar grote metrages in Friesland. Grote kantoorgebruikers in Friesland zijn nagenoeg allemaal gevestigd in Leeuwarden. Veel hiervan zijn momenteel eerder geneigd in kantoorgebruik te dalen dan te groeien. Er is in Leeuwarden weinig aanbod van goede kantoorruimten.

Gebrek aan goed aanbod is een van de redenen achter de lage opname. Maar ook een verschuiving van vraag naar plaatsen als Drachten en Heerenveen speelt een rol. Ook in Heerenveen was sprake van een goed vraagniveau. Ook hier is beperkt goed aanbod. In de rest van de provincie is de activiteit van kantoorhoudende bedrijven minder groot. In plaatsen als Sneek, Joure en Lemmer zien we incidenteel transacties van kantoorgebruikers. Ontwikkelingen aan de aanbodzijde De hoeveelheid beschikbare kantoorruimte op de vrije markt in Friesland is de laatste jaren spectaculair gedaald. In Leeuwarden is succesvol gestuurd op het omzetten van oude kantoorruimten naar woningen, vooral in het stationsgebied en de aangrenzende gebieden zijn meerdere woonprojecten gerealiseerd. Begin van het jaar was nog 17.800 mð kantoorruimte beschikbaar en ligt het aanbodpercentage op ongeveer 4% van de voorraad. Daarmee is sprake van een krappe markt. Van het beschikbare aanbod kan 60% aangemerkt worden als structureel. Het betreft veelal kantoorgebouwen in het centrum en het stationsgebied, die slecht aansluiten op de huidige wensen van gebruikers. In de gemeente Heerenveen is het aanbod met 83% gedaald ten opzichte van vijf jaar geleden. Inmiddels staat nog circa 1.800 mð in aanbod en hebben kantoorgebruikers moeite om geschikte kantoorruimten te vinden. Rond het Abe Lenstra stadion en K.R.

Poststraat zijn nog enkele kantoren beschikbaar. In Drachten is de markt ruimer, maar is de laatste jaren wel gestaag gedaald. Buiten Leeuwarden zien we dat het beschikbare aanbod relatief jong is. Iets meer dan een kwart van het aanbod heeft een looptijd van 3 jaar of langer. Ook in andere Friese plaatsen zien we het aanbod afnemen. Het betreft veelal aanbod dat ofwel door een kantoorgebruiker is betrokken, of een andere invulling heeft gekregen in de vorm van publieksgerichte dienstverlening, zorgfuncties of praktijkruimten. Ondanks de krappe situatie op locaties in Leeuwarden en Heerenveen zien we nog beperkt beweging in de huurprijzen. Voor specifieke hoogwaardige kantoren met een hoog voorzieningenniveau zijn stijgingen realistisch in de nabije toekomst. Momenteel ligt de top voor kantoorhuren in Friesland rond de € 125,-/mð a € 130,-- per m2. Kleinere kantoren kunnen een iets hogere prijs genereren, afhankelijk van de kwaliteit van de locatie en het vastgoed. Kantoren met een lagere courantheid hebben nauwelijks opwaarts potentieel, zeker als zij langdurig worden aangeboden. Kantorenmarkt Heerenveen: De ontwikkeling van Heerenveen als kantorencentrum werd zo'n 20 jaar geleden met vaart in gang gezet. Zo ontstond in de driehoek NS station ±K.R. Poststraat ±stadiongebied een echt kantorengebied. De kavels aan de K.R.

Poststraat - de entree van Heerenveen ±zijn in het begin van deze eeuw volgebouwd en de gerealiseerde kantoren zijn met wisselend succes gefaseerd in gebruik genomen. Ook bij het NS-station is een aantal kantoorobjecten gerealiseerd. Vervolgens zijn in vervolg op genoemde ontwikkelingen en realisaties alle activiteiten op de kantorenmarkt gebundeld bij Sportstad Heerenveen. Het concept voor sport, ontspanning, gezondheid en onderwijs langs de Abe Lenstra Boulevard aan de westkant van de A32 was bij de planvorming uniek. De aanwezigheid ten tijde van de planvorming van bijvoorbeeld de mbo-opleiding Friesland College, de Gezondheidsboulevard met diverse diensten, de sportaccommodaties en niet te vergeten het Abe Lenstra Stadion met een volstrekt eigen uitstraling, zou een kantoor binnen Sportstad tal van mogelijkheden bieden. Bovendien zou samenwerking op diverse fronten zorgen voor synergie, zo was de algehele opinie. Heerenveen heeft echter vooral een lokale- en klein-regionale kantorenmarkt. Diverse makelaars, adviesbureaus, verzekerings- en assurantiebureaus zijn in Heerenveen gevestigd. In de afgelopen jaren is er met de komst van een verscheidenheid aan bedrijven en instellingen ook duidelijk sprake van een nieuwe ontwikkeling.

Steeds vaker wordt Heerenveen gekozen als centrale vestigingsplaats, bijvoorbeeld in verband met de fusie van een aantal verschillende vestigingen in de provincie of in Noord-Nederland. In het stadiongebied (rondom het Abe Lenstra Stadion, ook wel aangeduid als Sportstad Heerenveen) is zoals gezegd door de jaren heen circa 35.000 mð kantoorruimte gerealiseerd. De totale ontwikkeling van Sportstad Heerenveen omvatte totaal circa 60.000 mð kantoorruimte. Vele panden zijn met succes gerealiseerd en in gebruik genomen. Het huurprijs niveau varieert in Heerenveen van circa € 85,-- p/mð per jaar tot maximaal € 150,-- per mð per jaar. Dit betreft reguliere kantoren in het centrum van Heerenveen. Kleine monumentale kantoren kunnen voor een wat hogere prijs per m2 worden verhuurd.

H.2

HUURREFERENTIES EN OVERZICHT RUIMTES EN MARKTHUUR Algemene toelichting op de huurreferenties Referenties betreffen kantoorruimtes in Heerenveen welke redelijkerwijs te vergelijken zijn met het getaxeerde en recente verhuurd zijn. Verschillen zitten voornamelijk in bouwjaar oppervlakte en ligging.

Huurreferenties commercieel Transactiedatum

Adres

Plaats

IPD type

Totaal mðof stuks

18-10-2023

Herenwal 36

HEERENVEEN

Kantoor

435

€ 54.000

€ 124

2-10-2023

Burgemeester Kuperusplein 33

HEERENVEEN

Kantoor

101

€ 11.400

€ 113

Waarde J.taxateur: Schoonhoven RT REV RT REV Waarde op: op: 14-11-2023 14-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend J. Schoonhoven

Huuropbrengst Huuropbrengst p/j p/j/mðof stuk

Pagina: - 20 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 01-12-2023 01-12-2023 | Pagina

20

Taxatierapport Koornbeursweg 1, 8442 DJ Heerenveen

2-7-2023

K R Poststraat 80

HEERENVEEN

Kantoor

275

€ 30.000

€ 109

29-11-2022

K R Poststraat 90

HEERENVEEN

Kantoor

230

€ 25.990

€ 113

27-9-2022

Minckelersstate 3

HEERENVEEN

Kantoor

398

€ 46.168

€ 116

Individuele referenties nader gespecificeerd | totaal aantal referenties: 5 1 - Referentie Type: huurtransactie | K R Poststraat 80 - 8441 ER HEERENVEEN Transactiedatum:

02-07-2023

Huuropbrengst per jaar:

€ 30.000

Straat:

K R Poststraat 80

Huuropbrengst per jaar mð:

€ 109,09

Plaats:

HEERENVEEN

Vergelijkbaarheid:

Beter

IPD type:

Kantoor

Energielabel:

A

Totaal mðof stuks:

275

Bron:

NVM

2 - Referentie Type: huurtransactie | Burgemeester Kuperusplein 33 - 8442 CK HEERENVEEN Transactiedatum:

02-10-2023

Huuropbrengst per jaar:

€ 11.400

Huuropbrengst per jaar mð:

€ 112,87

Straat:

Burgemeester Kuperusplein 33

Vergelijkbaarheid:

Beter

Plaats:

HEERENVEEN

Energielabel:

- / Geen

IPD type:

Kantoor

Totaal mðof stuks:

101

Bron:

NVM

3 - Referentie Type: huurtransactie | Herenwal 36 - 8441 BA HEERENVEEN Transactiedatum:

18-10-2023

Huuropbrengst per jaar:

€ 54.000

Straat:

Herenwal 36

Huuropbrengst per jaar mð:

€ 124,14

Plaats:

HEERENVEEN

Vergelijkbaarheid:

Beter

IPD type:

Kantoor

Energielabel:

A++

Totaal mðof stuks:

435

Bron:

NVM

4 - Referentie Type: huurtransactie | Minckelersstate 3 - 8442 PL HEERENVEEN Transactiedatum:

27-09-2022

Huuropbrengst per jaar:

€ 46.168

Straat:

Minckelersstate 3

Huuropbrengst per jaar mð:

€ 116,00

Plaats:

HEERENVEEN

Vergelijkbaarheid:

Beter

IPD type:

Kantoor

Energielabel:

C

Totaal mðof stuks:

398

Bron:

NVM

5 - Referentie Type: huurtransactie | K R Poststraat 90 - 8441 ER HEERENVEEN Transactiedatum:

29-11-2022

Huuropbrengst per jaar:

€ 25.990

Straat:

K R Poststraat 90

Huuropbrengst per jaar mð:

€ 113,00

Plaats:

HEERENVEEN

Vergelijkbaarheid:

Beter

IPD type:

Kantoor

Energielabel:

A

Totaal mðof stuks:

230

Bron:

NVM

Waarde J.taxateur: Schoonhoven RT REV RT REV Waarde op: op: 14-11-2023 14-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend J. Schoonhoven

Pagina: - 21 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 01-12-2023 01-12-2023 | Pagina

21

Taxatierapport Koornbeursweg 1, 8442 DJ Heerenveen

Overzicht ruimtetypes IPD type

Kantoor

Ruimtetype(s)

BVO mð

VVO mð

Markt/herz. huur per mð

Markt/herz. huur per jr

% van totaal

Begane grond

327

297

€ 105,00

€ 31.185

50,9 %

Eerste verdieping

292

265

€ 100,00

€ 26.500

43,2 %

Subtotaal of gemiddelde

618

562

€ 102,64

€ 57.685

94,1 %

618

562

€ 57.685

94,1 %

Totaal

Overzicht andere ruimtetypes Ruimtetype(s)

Stuks

Markthuur per stuks

Markthuur jr

% van totaal

Parkeerplaats

6

€ 600,00

€ 3.600

5,9 %

Subtotaal of gemiddelde

6

€ 600,00

€ 3.600

5,9 %

€ 3.600

5,9 %

Overzicht ruimtetypes

€ 57.685

94,1 %

Overzicht andere ruimtetypes

€ 3.600

5,9 %

Totalen

€ 61.285

100,0 %

IPD type

Parkeren buiten

Totaal

6

Totaal overzicht ruimte types

Verklaring gehanteerde markthuur De gehanteerde markthuur vindt aansluiting bij thans gangbare huurprijzen van soortgelijke ruimten. De referenties geven een huurprijs aan die tussen de € 85,-- en € 124,-- per m2 per jaar zit. Daar valt het getaxeerde binnen. De huurwaarde per m2 van de kantoorruimte is op basis van de referenties en de analyse daaruit bepaald op € 103,-- per m2 . Er wordt rekening gehouden met een jaarlijkse indexatie van de huurprijs.

Waarde J.taxateur: Schoonhoven RT REV RT REV Waarde op: op: 14-11-2023 14-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend J. Schoonhoven

Pagina: - 22 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 01-12-2023 01-12-2023 | Pagina

22

Taxatierapport Koornbeursweg 1, 8442 DJ Heerenveen

H.3

KOOPREFERENTIES EN ONDERBOUWING YIELDS Algemene toelichting op de beleggings- of koopreferenties Referenties betreffen kantoorruimtes in Heerenveen welke redelijkerwijs te vergelijken zijn met het getaxeerde en recente verkocht zijn. Verschillen zitten voornamelijk in bouwjaar oppervlakte en ligging.

Koopreferenties commercieel Transactiedatum

Adres

Plaats

IPD type

VVO (mð  stuks

BAR

Koopsom kk

Koopsom per stuks/mð

11-10-2023

Voltahof 8

JOURE

Kantoor

250

-

€ 275.000

€ 1.100,00

11-8-2022

Gemeenteplein 1

HEERENVEEN

Kantoor

484

-

€ 385.000

€ 795,45

15-5-2022

Minckelersstate 1

HEERENVEEN

Kantoor

204

-

€ 277.500

€ 1.360,29

24-4-2022

Abe Lenstra boulevard 62

HEERENVEEN

Kantoor

425

-

€ 677.500

€ 1.594,12

Waarde J.taxateur: Schoonhoven RT REV RT REV Waarde op: op: 14-11-2023 14-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend J. Schoonhoven

Pagina: - 23 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 01-12-2023 01-12-2023 | Pagina

23

Taxatierapport Koornbeursweg 1, 8442 DJ Heerenveen

Individuele referenties nader gespecificeerd | totaal aantal referenties: 4 Referentie type: koop | Adres: Voltahof 8 - 8501 XP JOURE Transactiedatum:

11-10-2023

Koopsom kk:

€ 275.000

Adres:

Voltahof 8

Koopsom p/mðof p/stuk:

€ 1.100,00

Plaats:

JOURE

Vergelijkbaarheid:

Slechter

IPD type:

Kantoor

Eigendom:

VVO (mð stuks:

250

Energielabel:

Bron:

NVM

A

Referentie type: koop | Adres: Gemeenteplein 1 - 8442 MA HEERENVEEN Transactiedatum:

11-08-2022

Koopsom kk:

€ 385.000

Adres:

Gemeenteplein 1

Koopsom p/mðof p/stuk:

€ 795,45

Plaats:

HEERENVEEN

Perceeloppervlak:

0

IPD type:

Kantoor

Vergelijkbaarheid:

Slechter

VVO (mð stuks:

484

Eigendom:

Bron:

NVM

Energielabel:

A+

Referentie type: koop | Adres: Minckelersstate 1 - 8442 PL HEERENVEEN Transactiedatum:

15-05-2022

Koopsom kk:

€ 277.500

Adres:

Minckelersstate 1

Koopsom p/mðof p/stuk:

€ 1.360,29

Plaats:

HEERENVEEN

Vergelijkbaarheid:

Beter

IPD type:

Kantoor

Eigendom:

VVO (mð stuks:

204

Energielabel:

Bron:

NVM

C

Referentie type: koop | Adres: Abe Lenstra boulevard 62 - 8448 JB HEERENVEEN Transactiedatum:

24-04-2022

Koopsom kk:

€ 677.500

Adres:

Abe Lenstra boulevard 62

Koopsom p/mðof p/stuk:

€ 1.594,12

Plaats:

HEERENVEEN

Vergelijkbaarheid:

Beter

IPD type:

Kantoor

Eigendom:

VVO (mð stuks:

425

Energielabel:

Bron:

NVM

A++

Gebruikte input- en berekende outputyields Input yield

Yield

Output yield / factor

Yield / factor

Disconteringsvoet

8,50 %

BAR theoretische huur kk

8,98 %

NAR vrij op naam

7,00 %

BAR markt/herz. huur kk

8,98 %

Exit yield

8,50 %

Waarde J.taxateur: Schoonhoven RT REV RT REV Waarde op: op: 14-11-2023 14-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend J. Schoonhoven

Pagina: - 24 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 01-12-2023 01-12-2023 | Pagina

24

Taxatierapport Koornbeursweg 1, 8442 DJ Heerenveen

Verklaring gehanteerde rendementen Taxateur heeft de yield van 7% van het onderhavige kantoorpand als volgt opgebouwd: Opbouw yield kan theoretisch worden opgebouwd door een risicovrij rendement vermeerderd met een risico-opslag en een kostenpremie. +HWULVLFRYULMUHQGHPHQWEHWUHIWKHWQRPLQDDOUHQGHPHQWKHWJHHQJHVSHFLILFHHUGNDQZRUGHQQDDULQIODWLHHQUHsOHUHQWH+LHUYRRUZRUGW doorgaans aansluiting gezocht bij het effectief rendement van de jongste 10-jarige staatslening. Hierbij een opbouw van de risico-opslag. De risico-opslag is hierbij opgebouwd naar 3 risico-opslagen voor onroerend goed algemeen, soort onroerend goed en object specifiek (gebruikers) Opbouw yield: rente 2.5% 10 jaar staatsobligaties risico opslag onroerend goed algemeen 2% risico opslag soort onroerend goed 1% risico opslag object specifiek (gebruikers en locatie) 1,5%. De bandbreedte van de koopsommen per vierkante meter van de vermelde referenties is gelegen tussen de circa € 800,- per mð en € 1.600,-- per mð VVO. De gehanteerde marktwaarde per vierkante meter voor onderhavige bedrijfspand bedraagt circa € 1.200,- per mð VVO en ligt daarmee binnen de bandbreedte.

Opbouw disconteringsvoet: 2.5% Risicovrije obligatierente genomen bij een looptijd van 10 jaar Risico-opslag vastgoedcategorie kantoren + 2,% Locatie specifieke opslagen 1,75% Toegankelijkheid ++ Voorzieningenniveau, ++ Locatie potentieel, + Uitstraling van de locatie en ++ Positie van het object in de omgeving. ++ Object specifieke opslagen 2.% Inhoud van het object + Kwaliteit huurder ++ Looptijd contract. + Disconteringsvoet 8,25%

H.4

ONDERBOUWING CORRECTIES Geen correcties van toepassing.

Bijzondere waardecomponenten Geen bijzondere waardecomponenten.

Waarde J.taxateur: Schoonhoven RT REV RT REV Waarde op: op: 14-11-2023 14-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend J. Schoonhoven

Pagina: - 25 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 01-12-2023 01-12-2023 | Pagina

25

Taxatierapport Koornbeursweg 1, 8442 DJ Heerenveen

I

DUURZAAMHEID Duurzaamheidsparagraaf Object Object wordt gebruikt als kantoor

: Ja

Ruimte indeling en installaties zijn eenvoudig aanpasbaar aan veranderende vraag

: Nee

Materialen zijn overwegend demontabel en herbruikbaar

: Nee

Nadrukkelijk en overwegend duurzame materialen gebruik

: Nee

Ecologische voorzieningen

: Nee

Verbruik gas, water en energie

: Onbekend

Licht en ventilatie Gebruikers kunnen ramen openen

: Ja

Gebruikers kunnen de mechanische ventilatie aanpassen

: Ja

Gebruikers kunnen de temperatuur aanpassen

: Ja

Overwegend LED verlichting

: Ja

Overwegend lichaamsdetectie

: Ja

Hergebruik water

: Nee

Warmte opwekking

Verwarmingsafgifte

Warm water

Luchtbehandeling

Gasketel

Radiatoren

CV combi ketel

Airconditioning

Electrische boiler

Mechanische ventilatie

Isolatie Dak

: 30 mm (Rc 0,86)

Gevels

: 10 mm (Rc 0,43)

Vloer

: 30 mm (Rc 0,86)

Glas

:

Duurzame energiebronnen

Type / aanwezig

Zonnepanelen

: Nee

Overig

: Geen

Nominale opbrengst (kWh p/j)

Voorgestelde maatregelen verduurzaming gebouw Aantal

Prijs per eenheid

Bedrag

Warmtepomp

1

€ 25.000

€ 25.000

Hoogrendementsbeglazing

1

€ 5.600

€ 5.600

Gevelisolatie

1

€ 9.000

€ 9.000

LED verlichting

1

€ 19.000

€ 19.000

Zonnecellen of PV cellen

1

€ 18.000

€ 18.000

Dakisolatie

1

€ 24.000

€ 24.000

Omschrijving

Voorzieningen

hybride

Totaal

Toelichting taxateur

€ 100.600

Investeringen Totale investering voorgestelde duurzaamheidsmaatregelen: Waarde J.taxateur: Schoonhoven RT REV RT REV Waarde op: op: 14-11-2023 14-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend J. Schoonhoven

€ 100.600 Pagina: - 26 - Printdatum: van 48 | Printdatum: 01-12-2023 01-12-2023 | Pagina

26

Taxatierapport Koornbeursweg 1, 8442 DJ Heerenveen

Toelichting voorgestelde maatregelen verduurzaming De voorgestelde maatregelen komen van Rabo Duurzaam vastgoed en geven een indicatie aan van de mogelijkheden om te gaan verduurzamen naar label A.

Toekomstbestendigheid object Er zijn tenzij anders vermeld relatief weinig voorzieningen/maatregelen getroffen met betrekking tot duurzaamheid.

Energielabel:

C

BREEAM:

Unclassified

Onbekend

Uitleg energielabel Het energielabel voor een gebouw is opgenomen met de basismethodiek, dan krijgt het gebouw een energielabelklasse in de range G tot en met A. De basismethodiek wordt vooral gebruikt bij bestaande gebouwen. Is het energielabel voor dit gebouw opgenomen met de gedetailleerde methodiek, dan krijgt het gebouw een energielabelklasse in de range B tot en met A++++. De gedetailleerde methodiek wordt vooral gebruikt bij nieuwbouw en bestaande gebouwen die grondig gerenoveerd zijn (tot bijna nieuwbouw niveau). Het energielabel wordt berekend op basis van de energieprestatie van de bouwkundige eigenschappen en de gebouwgebonden installaties. De berekening houdt rekening met het gemiddelde Nederlandse klimaat, een gemiddelde bezettingsgraad en gemiddeld gebruikersgedrag.