Bijlage 1 Scenariostudie Heerenveen

6. Kanttekeningen richting slotsom Vanuit de beschouwing van de scenario’s maken we graag nog enkele kanttekeningen:

een maatschappelijke rol vervullen voor Heerenveen. In geval de gemeente het hele pand wil gaan gebruiken (scenario 4 en 6) komt de vraag op in hoeverre de gemeente een

Instandhouding is uitstel structurele oplossing

verantwoordelijkheid heeft om voor die huurders een alternatief onderdak te vinden. Nog los

LEGENDA

•

Scenario 1 betekent veel (regulier) onderhoud om het pand überhaupt technisch bruikbaar te

van het feit dat door volledig stoppen van verhuur aan derden ook de huurbaten voor de

1 instandhouding

houden, terwijl de levensduur niet oneindig op te rekken is en de functionaliteit in dit scenario

gemeente stoppen.

niet verbeterd. Op den duur is vervanging of verhuizing alsnog aan de orde. De

•

instandhoudingskosten dienen daardoor in een korte periode geheel boekhoudkundig te zijn

De huidige positie aan de Crackstraat representeert een grote maatschappelijke en financiële

afgeschreven of leveren een boekwaarde op die bij vervanging alsnog in één keer moet worden

waarde, hoewel door ons niet financieel onderzocht. Die waarde kan geëffectueerd worden als

afgeschreven. Kiezen voor instandhouding zien wij als opstap naar een nog lastigere afweging

het gemeentehuis elders gepositioneerd wordt. Vooral de financiële (herontwikkel) potentie kan

op de middellange termijn, omdat de boekwaarde alleen maar stijgt.

een behoorlijke (weliswaar eenmalige) stimulans zijn voor de gemeente. Daarentegen vergt een

2 renovatie

3 nieuwbouw 4 Nieuwbouw + Werkstate 5 nieuwbouw + ABC 6 ABC + Werkstate

7 Nieuwbouw nabij station

•

Negatief effect van tijdelijke huisvesting niet onderschatten

Huidige adres van maatschappelijke én financiële waarde

nieuwe locatie ook éénmalige aanschaflasten.

Effecten van tijdelijke huisvesting moet je niet onderschatten. Het betekent twee keer verhuizen

•

met bijbehorende onrust voor medewerkers en inwoners. Daarnaast vereist het een volledig

De ambitie tot meer interne samenwerking en (ongeplande) ontmoeting binnen de organisatie

alternatieve locatie voor de gehele organisatie en alle activiteiten en voorzieningen. Een

én met de omgeving was de basis onder de wens tot een unilocatie en prominent opgenomen

kostbare interventie, als er al überhaupt een iets tijdelijks beschikbaar is.

in de huisvestingsvisie. Ook bedrijfsmatig was (en is) hier veel voor te zeggen. Hoewel de

•

Komt een kavel voor nieuwbouw elders wel (op tijd) beschikbaar?

De kracht van een unilocatie

unilocatie-wens niet meer als randvoorwaardelijk kader maar als sturend kader meespeelt, moet

De beschikbaarheid van een herontwikkellocatie nabij het station is een veel bepalende factor

niet onderschat worden hoe waardevol het is om als gemeente alles op één plek te organiseren.

waar de gemeente slechts beperkt invloed op heeft. Hoewel de locatie ‘pas’ over een paar jaar

•

beschikbaar moet zijn, ontstaan daarentegen ook risico’s dat de ‘lokale markt’ gaat anticiperen

Scenario 7 betreft nieuwbouw elders en behoud van Crackstate. Onze veronderstelling is dat

op een dergelijke zoektocht door de gemeente. Dit anticipatiegedrag kan de beschikbaarheid

een dergelijk betrekkelijk klein en solitair functionerend pand niet positief bijdraagt aan

weliswaar bevorderen, maar zal de prijs ook omhoog stuwen.

onderlinge samenwerking, bedrijfsmatig zeer kostbaar is en blijft én het (de beeldvorming over)

•

Behoud van bestaande werkt remmend op aantrekkelijkheid als werkgever

Crackstate als solitair gebouw niet functioneel

de samenwerking tussen bestuur en ambtenarij geen goed doet.

Vanuit werkgeversperspectief biedt langjarig behoud van het bestaande een veel minder

•

aantrekkelijk vertrekpunt om nieuw talent aan te spreken en huidige werknemers te verleiden

Koppelkansen per scenario zijn er legio (behalve bij scenario instandhouding) en afhankelijk van

om te blijven. De krapte op de arbeidsmarkt is structureel van aard, waardoor investeren in een

(deels externe) factoren. Wat ons betreft zou dit koppelkansen-perspectief minder bepalend

aantrekkelijke werkomgeving van groot belang is voor de gemeente.

hoeven zijn bij een scenariokeuze en wordt geadviseerd voor een nadere verkenning en

•

Waar moeten huidige maatschappelijke huurders van Werkstate heen

Koppelkansen zijn er legio. Variabelen en deels externe invloeden hierop ook

verdieping van specifieke koppelkansen pas na een scenariokeuze.

Werkstate wordt op dit moment door een aantal huurders gebruikt die in meer of mindere mate Scenariostudie gemeentehuis • © TwynstraGudde

Scenariostudie gemeentehuis

Slotsom: aanzet tot een voorkeur

7. Aanzet tot een voorkeur LEGENDA 1 instandhouding

De uiteindelijke scenariokeuze ligt vanzelfsprekend bij de gemeente zelf. De

niet veel zonder inzicht te hebben in de langjarige huisvestingslasten. De Total Cost of

voorkeurskeuze is afhankelijk van hoe je naar de opgave kijkt en welke aspecten je daarin

Ownership (TCO) biedt een veel beter financieel vergelijk en zou wat ons betreft meer

bepalend vindt. Als extern adviseur en penvoerder van deze scenariostudie komen wij tot

bepalend moeten zijn bij de uiteindelijke scenariokeuze dan de verschillen tussen de

de volgende slotsom:

eenmalige investeringen bij aanvang (in 2030). ➢

➢

2 renovatie

3 nieuwbouw 4 Nieuwbouw + Werkstate

➢

5 nieuwbouw + ABC 6 ABC + Werkstate

7 Nieuwbouw nabij station

➢

De uiteindelijke keuze moet goed uitlegbaar zijn aan medewerkers én inwoners. Vanuit

Niets doen is geen optie. Het gemeentehuis vergt de komende jaren regulier maar

de inwoner zal de voorkeur uitgaan naar een sobere en doelmatige oplossing met zo

kostbaar onderhoud. Om de veiligheid te waarborgen, om wetgeving na te leven, om

min mogelijk investeringsvereisten. Vanuit ervaringen elders zal naar onze verwachting

schade en uitval te herstellen en niet in de laatste plaats om de huisvesting voor haar

totale nieuwbouw voor veel Heerenveense inwoners in de beeldvorming als te

gebruikers schoon, heel en functioneel te laten blijven. Scenario 1 is dus geen keuze

kostbaar worden beschouwd. Daarentegen willen medewerkers perspectief geboden

maar een voldongen feit mits niet gekozen wordt voor een ander scenario. De

krijgen. Het huidige gemeentehuis voldoet niet meer aan behoeften van de gebruiker

gepresenteerde kosten van scenario 1 zijn dus ook geen keuze, maar gevolg van het

en wordt daarmee mogelijk minder aantrekkelijk als werkgever. Perspectief richting

feit dat je een gemeentehuis in stand hebt te houden met al haar voorzieningen,

een definitieve oplossing voor de vele ervaren knelpunten via scenario 3 t/m 7 is veel

functies, tekortkomingen en knelpunten.

meer voor de hand liggend dan behoud of renovatie van het bestaande. En als je kunt

De huisvestingsvisie uit 2020 en het Programma van Eisen uit 2022 staan beide voor

aantonen dat zo’n perspectiefrijk scenario op de lange duur niet kostbaarder is dan

een ambitie om de gemeentelijke huisvesting op tal van vlakken te verbeteren zoals:

scenario 1 of 2 is dat volgens ons ook prima uitlegbaar richting inwoners.

•

Verduurzaming en circulaire ambities,

•

Overmaat van de gebouwen wegnemen,

in de oriëntatie naar een structurele oplossing voor de huisvestingsopgave. Een

•

Verbetering van de werkomgeving voor ambtenaren,

huisvestingskeuze als deze is enorm bepalend voor hoe de gemeente invulling geeft

•

Een meer toegankelijke, zichtbare en multifunctionele raadzaal,

aan beide thema’s in haar gemeenschap en daarin wel of niet een voorbeeld stelt. Wat

•

Een beter binnenmilieu,

ons betreft vraagt dat om een keuze waarmee aan de duurzame en circulaire ambities

•

Stimuleren van ongeplande ontmoeting,

serieus invulling wordt gegeven. Niet alleen duurzame woorden maar ook daden.

•

Een unilocatie waarin iedereen onder één dak werkt,

•

Et cetera.

➢

Duurzaamheid en circulariteit zijn in de loop van de tijd steeds bepalender geworden

Alles overziend is naar onze mening scenario 3 het meest logisch. Scenario 6 scoort ook op

Sommige scenario’s komen geheel of gedeeltelijk tegemoet aan deze ambities, maar

vele aspecten goed en is een volwaardig alternatief. Bij scenario 6 blijft de organisatie

scenario 1, 4 en 6 sluiten minder aan op de ambities. Scenario 1 biedt verreweg het

echter op meerdere plekken en Werkstate biedt minder ontwerpvrijheid om het

minste perspectief op verbetering op al deze punten.

geambieerde huisvestingsconcept te realiseren. Nieuwbouwscenario 3 sluit meer aan op de

De eenmalige / initiële kosten voor een renovatie of nieuwbouw zijn substantieel en

huisvestingsvisie, is nog meer dan 6 een lange termijnoplossing, behoud Crackstate als

goed onderling te vergelijken. Wat ons betreft zeggen die eenmalige investeringen

gemeentehuisfunctie en is daarom ten opzichte van scenario 6 meer aantrekkelijk. Scenariostudie gemeentehuis • © TwynstraGudde

Werken met TwynstraGudde betekent samen maatschappelijke transities werkend krijgen. Met advies, management en opleidingen helpen we mensen en organisaties bij duurzame veranderingen. Denk aan energie en klimaat, wonen, veiligheid, landbouw, mobiliteit, zorg en onderwijs. Onze kracht ligt in daadkracht. In het creëren van oplossingen die werkbaar zijn én werkbaar blijven. Samen met onze opdrachtgevers - en alle belanghebbenden daaromheen - werken we aan een samenleving die schoon, veilig, gezond en weerbaar is. Zo maken we blijvend impact op morgen. Thomas Nobel

Ilse van Milaan

tnl@tg.nl

Alexander van Blankestijn

imi@tg.nl

aby@tg.nl

Alle intellectuele eigendomsrechten met betrekking tot deze presentatie berusten bij

TwynstraGudde. Niets uit deze presentatie mag worden verveelvoudigd of openbaar gemaakt zonder schriftelijke toestemming van TwynstraGudde.

Bijlagen

Bijlage 1: Detail uit Ruimtelijk Functioneel Programma van Eisen

Schematische weergave huisvestingsconcept (Bron: RF PvE d.d. mei 2022)

Ruimtestaat gemeentelijke huisvesting (Bron: RF PvE, d.d. mei 2022)

Scenariostudie gemeentehuis • © TwynstraGudde

Bijlage 2: Referenties van recente wijzigingen in/aan gemeentehuizen

Gemeente Harderwijk

Gemeente Helmond

Gemeente Woerden

renovatie gemeentehuis (S2)

circulaire nieuwbouw (S3)

multifunctionele raadzaal (S4)

Gemeente Papendrecht

Gemeente Haarlem

bibliotheek in gemeentehuis (S5 + S6)

apart gemeentekantoor los van stadhuis (S7) Scenariostudie gemeentehuis • © TwynstraGudde