Bijlage 1 Scenariostudie Heerenveen
Tekst van het document
Scenariostudie gemeentehuis In opdracht van gemeente Heerenveen Thomas Nobel Ilse van Milaan
Alexander Blankestijn 26 juni 2024
Inhoudsopgave 1. Introductie
3-4
2. Huidige situatie
5-7
3. Kaders en visie
8-10
4. Verkenning van scenario’s
11-21
5. Reflectie op de scenario’s
22-32
6. Afdronk van de scenariostudie
33-37
7. Slotsom; aanzet tot een voorkeur
38-39
Scenariostudie gemeentehuis • © TwynstraGudde
Scenariostudie gemeentehuis
Introductie
1. Introductie Urgentie Het gemeentehuis sluit niet meer optimaal aan bij huidige behoeften van de ambtelijke organisatie. Veranderde werkprocessen (hybride werken, team overstijgend werken) leiden tot nieuwe eisen aan de werkomgeving. Daarin ondersteunt het gebouw niet optimaal meer in. Het gemeentehuis en Crackstate, tezamen met Werkstate, is groter dan strikt noodzakelijk voor het aantal ambtenaren. Een meer flexibel en efficiënt ontworpen gebouw zou kunnen leiden tot een kleiner gebouw wat kostenbesparing oplevert. Het gemeentehuis vergt de komende jaren aanzienlijk onderhoud. Niet alleen vanwege ouderdom, ook vanwege regelgeving, verduurzaming en functionele redenen. Een ‘natuurlijk moment’ om na te denken of investeren in het huidige het meest verstandig is. De publiekzone van het gemeentehuis vraagt om optimalisatie ter verbetering van de dienstverlening aan inwoners. Als antwoord op deze urgentie stemde december 2022 de gemeenteraad van Heerenveen in met “sloop en nieuwbouw van het gemeentehuis op de huidige locatie met behoud van Crackstate als gemeentekantoor”. Vervolgens is voortvarend gestart met de projectontwikkeling om toe te werken naar ingebruikname. Aanleiding voor een heroverweging Vanwege financiële overwegingen ziet het college aanleiding om nogmaals vanuit een integrale blik te kijken of het genomen besluit uit 2022 de meest verstandige is.
De gemeenteraad stemde 29 februari 2024 in met het collegevoorstel voor een pas op de plaats van een half jaar van de projectontwikkeling. In deze periode wordt een heroverweging voorbereid.
Introductie scenariostudie TwynstraGudde is gevraagd om de integrale heroverweging voor te bereiden door het opstellen van een scenariostudie. Wij definiëren lange termijn scenario's voor de gemeentelijke huisvesting. Deze studie gaat zowel in op het gemeentekantoor, het naastgelegen monumentale Crackstate en Werkstate. Naast een focus op onderdak voor de gemeentelijke organisatie en bestuur kijken we ook naar zogenaamde koppelkansen. Dit zijn kansen om de gemeentelijke huisvesting te combineren met andere initiatieven of maatschappelijke behoeften uit de gemeenschap, zoals woningbouw.
Onze doelstelling Deze studie draagt mogelijke oplossingsrichtingen aan, als antwoord op de beschreven urgentie. Het doel is om te zorgen dat huisvestingskeuzes zowel op korte als lange termijn duurzaam en houdbaar zijn. De scenariostudie omvat beknopte, heldere en genuanceerde huisvestingsscenario's voor het gemeentekantoor van Heerenveen, inclusief een integrale vergelijking tussen de scenario’s. Consultatie en validatie Halverwege ons onderzoek is de gemeenteraad geconsulteerd via een dialoogsessie. Daarin zijn te onderzoeken scenario’s voorgelegd en is het gesprek aangegaan over de perspectieven van waaruit die scenario’s belicht moeten worden om tot een integraal vergelijk te komen. Conceptresultaten van de scenariostudie zijn gereviewd door een vertegenwoordiging vanuit de ambtelijke organisatie. Daarnaast is deze studie tot stand gekomen door inbreng vanuit een gemeente uit de regio met vergelijkbare huisvestingsuitdagingen met hun gemeentehuis. Tot slot is de financiële doorrekening in deze studie zowel intern getoetst als extern gevalideerd middels een second opinion door een onafhankelijke derde partij. Scenariostudie gemeentehuis • © TwynstraGudde
Scenariostudie gemeentehuis
Huidige situatie
2. Huidige situatie Het gemeentehuis zoals inwoners het kennen bestaat feitelijk uit twee delen. Het gemeentekantoor uit 1991 en het monumentale Crackstate. Crackstate is een monumentaal gebouw uit 1648 dat sinds 1952 fungeert als gemeentehuis. In dit pand zijn zowel werkplekken, bestuursvergaderkamers alsook andere overlegsettings gevestigd. Veel van de kamers hebben zowel een kantoor- als overlegfunctie. Daarnaast bevindt de trouwzaal van de gemeente zich in dit pand. In 1993 is het gemeentekantoor aan de K.R. Poststraat in gebruik genomen. Dit is fysiek verbonden met het monumentale pand. In 2007 volgde een renovatie. Het publiekszone met daarin de balies en spreekruimtes kreeg toen een ingang aan het Crackplein. Voor de ambtelijke organisatie biedt het kantoor werkplekken, vergaderruimten, concentratiewerkplekken en enkele belplekken. De Raadzaal is gevestigd in het gemeentehuis op de 2e verdieping. Daarnaast maakt de ambtelijke organisatie ook gebruik van Werkstate, een kantoorgebouw in gemeentelijk eigendom, gelegen nabij het stationsplein en deels ook in gebruik door andere organisaties. In Werkstate beslaat de gemeentelijke organisatie in totaal 680 m², met diverse vergaderruimtes en kantoren met werkplekken.
2. Huidige situatie Bouw- en klimaattechnisch Het gemeentekantoor uit 1993 heeft een redelijke schilkwaliteit en is relatief energie-
In 2018 werd voor het gemeentehuis (exclusief Crackstate) een energielabel opgesteld,
efficiënt. Desalniettemin stapelt uitgesteld onderhoud zich op. Dit wordt bevestigd
welke in 2020 is aangepast naar een label B. Er moeten aanzienlijke inspanningen
door de risico-inventarisatie & evaluatie (RI&E), waaruit blijkt dat het gemeentehuis
worden geleverd om te voldoen aan de hogere (bovenwettelijke) ambities, zoals het
niet overal voldoet aan Arbo-eisen, klimaat, akoestiek en beschikbare ruimte. De
realiseren van een energieneutraal kantoorgebouw.
balansventilatie wordt als ondermaats beoordeeld, net als de kwaliteit van de verwarming. De CV’s zijn verouderd en er zijn klachten vanuit het personeel over de
Werkstate heeft momenteel een energielabel A. Crackstate is, vanwege zijn
luchtkwaliteit.
monumentale status, niet verplicht om een energielabel te hebben. Echter, zoals eerder vermeld, blijkt uit onderzoek de beperkte thermische isolatie van Crackstate.
Het monumentale Crackstate heeft zijn eigen uitdagingen. Het ontbreekt aan een ventilatiesysteem en isolatie van de buitenste schil. Uit het energierapport van het
Functionaliteit
gemeentehuis blijkt dat de thermische prestaties van Crackstate ver onder de maat
In totaal meet het gebouw aan de Crackstraat 8.438 m² bruto vloeroppervlakte,
zijn. Zowel de vloer, het dak als de gevel van dit monument missen isolatie, terwijl het
waarvan 6.931 m² in het gemeentekantoor en 1.507 m² voor het monumentale
enkelglas slechts gedeeltelijk is verbeterd met (verwijderbare) voorzetramen. Bij
Crackstate. Daarnaast wordt er door de ambtelijke organisatie nog eens 680 m²
eventuele aanpassingen aan het gebouw moet er overleg plaatsvinden met
gebruikt in Werkstate. Hierdoor is de totale ruimte van het gemeentehuis, Crackstate
Monumentenbeheer.
en Werkstate groter dan strikt noodzakelijk voor de omvang de organisatie. Het Ruimtelijk Functioneel Programma van Eisen heeft een behoefte aan 7.300 m²
Werkstate scoort vanuit bouw- en klimaat technisch perspectief het best. Het gebouw
vastgesteld.
biedt een acceptabele schilkwaliteit en is redelijk energie-efficiënt. Echter, met zijn 20jarige leeftijd zijn er ook beperkingen die moeten worden erkend en aangepakt.
Bovendien is de organisatie de afgelopen jaren overgestapt op plaats- en tijdsonafhankelijk werken. Veranderingen in werkprocessen, zoals hybride werken en
Duurzaamheid
team overstijgend werken, brengen nieuwe eisen met zich mee voor de
De kantoorgebouwen moeten energiezuinig zijn conform wettelijke
werkomgeving. Helaas faciliteert de huidige huisvesting deze wijze van werken
duurzaamheidsvoorschriften, wat inhoudt dat kantoorruimten minimaal een
onvoldoende, zowel in de dienstverlening als in de interne samenwerking.
energielabel A moeten hebben vanaf 2030. Hoewel dit label voorschrift nog niet wettelijk is voorgeschreven ligt dit wel in de lijn der verwachting. Hier voldoet het huidige gebouw nog niet aan. Scenariostudie gemeentehuis • © TwynstraGudde
Scenariostudie gemeentehuis
Kaders en visie
3. Kaders Randvoorwaardelijke kaders
Sturende kaders
Ruimtelijk Functioneel Programma van Eisen als blijvend vertrekpunt
Ingebruikname uiterlijk eind 2030
Het Ruimtelijk Functioneel Programma van Eisen (hierna PvE), inclusief de
Het college stelt als uitgangspunt dat een te verkiezen scenario uiterlijk in 2030
ruimtestaat en het huisvestingsconcept dat in 2022 is vastgesteld, vormt de
leidt tot een definitief onderdak voor de gemeentelijke organisatie.
leidraad voor deze studie (zie bijlage 1). Dat PvE is gebaseerd op een door de raad vastgestelde Huisvestingsvisie uit 2020 (zie volgende pagina). Concreet
Unilocatie
betekent dit dat een bruto vloeroppervlak (BVO) ruimteprogramma van 7.300
Het Raadsbesluit eind 2022 was destijds gestoeld op de overtuiging dat alle
m² wordt aangehouden voor de scenariostudie. Het PvE omvat alle ruimten en
gemeentehuis functies op één locatie geconcentreerd moesten zijn. Exclusief de
voorzieningen voor alle gemeentelijke medewerkers met een kantoorfunctie
activiteiten op de gemeentewerf en Posthuis. Een unilocatie was een must. Het
(dus bijvoorbeeld geen buitendienstmedewerkers), inclusief dagelijks bestuur,
was niet wenselijk om de ambtelijke organisatie over meerdere locaties te
inclusief raadszaal, inclusief publiekszone en ook inclusief werkplekken voor
verspreiden, omdat gepland en ongepland contact op kantoor van groot belang
ambtenaren die nu in Werkstate hun thuisbasis hebben.
was. Enige tijd na de covid-pandemie heeft de organisatie ervaring opgedaan met een andere manier van samenwerken, waaronder het principe van hybride
Binnen vastgestelde financiële kaders
werken. Hierbij speelt ook mee dat het blijvend vasthouden aan een unilocatie-
Alle scenario's moeten binnen de vastgestelde financiële kaders vallen, zoals
concept veel mogelijk interessante scenario’s bij voorbaat uit zou sluiten.
bepaald door de raad in december 2022.
Vandaar dat aan een unilocatie nog steeds veel voordelen kleven, maar dit geen must meer is richting een heroverweging.
Gemeentehuis binnen centrumgebied Heerenveen Bij het college én raad is er een eenduidig beeld dat het gemeentehuis – in
Oog voor koppelkansen
welke vorm dan ook – in het centrumgebied van Heerenveen gesitueerd moet
De gemeenteraad wijst op mogelijke koppelkansen bij het kiezen van een
blijven. Scenario’s die hier niet aan voldoen zijn vooraf bij voorbaat niet als reëel
oplossing voor het huisvestingsprobleem van de gemeentelijke huisvesting.
gestempeld en vandaar ook niet als scenario onderzocht.
Vandaar dat de vraag is ontstaan om te onderzoeken of het mogelijk is om bij het toekomstige huisvestingsscenario ook andere opgaven van de gemeente gekoppeld kunnen worden, zoals bijvoorbeeld woningbouw of het gecombineerd huisvesten met andere maatschappelijke instellingen.
Scenariostudie gemeentehuis • © TwynstraGudde
3. Huisvestingsvisie In 2020 is de Huisvestingsvisie van de gemeente Heerenveen vastgesteld. In deze visie
De gemeente Heerenveen is sterk gericht op buiten. De gemeente ontwikkelt zich tot een
staan zes ambities centraal die nog steeds de basis vormen voor de toekomstige
samenwerkingspartner die inspeelt op de behoeften en ontwikkelingen in de
huisvesting voor de gemeente. Deze ambities worden in hoofdlijnen weergegeven in de
samenleving. De toekomstige huisvesting moet kunnen meebewegen met deze
onderstaande figuur.
ontwikkelingen. Tegelijkertijd geldt als basisprincipe dat de huisvesting de organisatievisie, de opdracht, taken en werkwijze van de gemeentelijke huisvesting optimaal ondersteunt. Op basis van de visie op huisvesting is een werkconcept geformuleerd. Dit werkconcept Mijnwerk@fean beschrijft hoe de huisvesting, werkplekkenmix en werkafspraken en (persoonlijk) leiderschap ondersteunend zijn aan de organisatieprocessen. Mijnwerk@fean faciliteert medewerkers om in verschillende verbanden samen te kunnen werken aan integrale opgaven. Dit werkconcept staat voor het bewust kiezen van de tijd, locatie én manier waarop je je werk doet. Medewerkers plannen hun werkdag op basis van hun werkzaamheden. Hierin vormt het kantoor een belangrijke ontmoetingsplek. Je kiest bewust voor een moment op kantoor om inwoners en ondernemers of andere externe samenwerkginspartners, dan wel collega’s te ontmoeten en fysiek overleg te hebben. De thuiswerkplek leent zich juist weer heel goed voor geconcentreerd werk of een digitale bijeenkomst. Dat neemt niet weg dat er ook op kantoor voldoende ruimte beschikbaar is om geconcentreerd te werken, een (video)belgesprek te hebben of een hybride overleg te organiseren. Hoe wij werken in Heerenveen, is nu - post-Corona - flink in ontwikkeling. Al experimenterend en lerend ontwikkelen we ons werkconcept. Hierin willen we niet stil komen te staan.
Ook als we nieuwe huisvesting in gebruik nemen, blijven we onze manier van werken aanpassen aan de tijdsgeest.
Scenariostudie gemeentehuis • © TwynstraGudde
Scenariostudie gemeentehuis
Verkenning van scenario’s
4. Verkenning van scenario’s Voor het huisvesten van de gemeentelijke organisatie inclusief bestuur en publiekszone,
Scenario 1
zijn hiernaast zeven scenario’s gedefinieerd.
Instandhouding gemeentehuis
In deze scenariostudie gaan we uit van het vertrekpunt dat alle scenario’s voor einde Scenario 7
Scenario 2
vastgoed in stand gehouden door het uitvoeren van regulier onderhoud. Dat zijn de
Nieuwbouw bij
Renovatie
maatregelen uit het MJOP inclusief maatregelen die benodigd zijn om te voldoen aan
station & renovatie
gemeentehuis
2030 in gebruik genomen zouden moeten worden. Tot die tijd wordt het huidige
Crackstate
actuele wet- en regelgeving. De reflectie op passendheid van de zeven scenario’s gaat over de beschouwingsperiode
Scenario’s
van 50 jaar vanaf 2030. Hieronder is daarvan een tijdlijn weergegeven.
gemeentehuis
Scenario 3
Heerenveen
Vervangende
Scenario 6
nieuwbouw incl.
ABC-locatie &
renovatie
Werkstate
2024
Huidige
Beschouwingsperiode
situatie
scenariostudie
2030
Crackstate
Scenario 5
2080
Scenario 4
Vervangende
Vervangende
nieuwbouw &
nieuwbouw &
ABC-locatie
Werkstate
Scenariostudie gemeentehuis • © TwynstraGudde
4. Verkenning van scenario’s
Gemeentekantoor Crackstate Station
Werkstate
ABC-Complex
4. Scenario 1 - Instandhouding In dit scenario wordt het huidige gemeentekantoor, Crackstate en de in gebruik
De karakteristieken van dit scenario
zijnde kantoorruimte in Werkstate onderhouden om te kunnen blijven gebruiken zoals dat nu ook plaats vindt. Het onderhoudsniveau wordt op een regulier niveau
•
gehouden, zodat voldaan wordt aan wettelijke minimale eisen. Duurzaamheids-
Het gemeenkantoor, Crackstate én het huidige gebruik van een deel van Werkstate blijft aan de orde na 2030.
ingrepen vinden niet plaats, behalve wettelijke verplichtingen. Functionele optimalisaties zijn in dit scenario niet aan de orde.
•
Er wordt ook na 2030 alleen essentieel gebouwonderhoud uitgevoerd om de gebouwen technisch te laten functioneren. Uitgangspunt is dat tijdelijke huisvesting
10 jaar na 2030 is een integrale heroverweging wederom aan de orde, omdat
elders achterwege blijft.
verdere verlenging van de levensduur dan niet meer reëel is. •
De gebouwen blijven operationeel in gebruik zonder significante wijzigingen in functionaliteit, esthetiek en identiteit.
•
Duurzaamheidsverbeteringen blijven achterwege behalve de wettelijke verplichtingen uit de Erkende Maatregelenlijst (EML) van de Rijksoverheid. Energielabel A in 2030 en ook Paris Proof in 2040 zijn vooralsnog geen verplichting bij bestaand vastgoed.
•
Aanname is dat op termijn (ongeveer 10 jaar na 2030) alsnog een integrale heroverweging over de huisvesting vereist is en verdere verlenging van de levensduur niet meer aan de orde is. In het scenario wordt uitgegaan van vervangende nieuwbouw in 2040 van 6.546 m² BVO en renovatie van Crackstate in 2040.
Huidige
Realisatiedatum
Integrale
situatie
scenario
heroverweging
2024
2030
2040
Uitvoeren
S1: Instandhouding
regulier onderhoud
gemeentehuis
2080 Scenariostudie gemeentehuis • © TwynstraGudde
4. Scenario 2 - Renovatie Het gemeentekantoor wordt in scenario 2 gerenoveerd en verduurzaamd. De
De karakteristieken van dit scenario
mogelijkheid ontstaat tot een interne herindeling van functies en ruimten, waardoor de behoefte aan de extra gemeentelijke kantoorlocatie Werkstate vervalt. Het
•
Crackstate wordt gerenoveerd, waardoor de gebruikerservaring verbeterd en het
gemeentekantoor kan na renovatie weer 25 jaar mee en vraagt daarna opnieuw
comfortniveau verhoogd. Het monumentale karakter heeft echter een remmend
renovatie dan wel vervanging.
effect op het halen van duurzaamheidsambities. Ook functioneel blijft het gebouw z’n beperkingen houden (met name de indeelbaarheid).
Het monumentale Crackstate wordt ook gerenoveerd met behoud van het monumentale karakter. Na renovatie kan Crackstate weer 25 jaar mee, waarna (dus
•
rond 2055) wederom een substantiële renovatie vereist is.
Het bestaande gemeentekantoor wordt gestript tot op de bestaande constructieve structuur met behoud van de gevels. Alle inbouw, installaties en voorzieningen worden vervangen. De functionaliteit en gebruikservaring van het gemeentekantoor wordt verbeterd door herindelingskansen.
•
De omvang van het gemeentekantoor en Crackstate (8.438 m² BVO tezamen) blijft in tact. Door de herindelingskansen wordt het gemeentekantoor efficiënter in gebruik en is Werkstate niet meer nodig als aanvullende kantoorlocaties.
•
De bestaande constructieve structuur en de gevels van het gemeentekantoor blijven behouden, dit beperkt de milieu-impact van dit scenario.
•
Financieel wordt rekening gehouden met een renovatiebudgetbehoefte die gelijk staat aan circa 70% van het budget voor vervangende nieuwbouw.
Huidige
Realisatiedatum
Integrale
situatie
scenario
heroverweging
2024
2030
2055
Uitvoeren regulier onderhoud
S2: Renovatie
•
Tijdelijke huisvesting van 4.400 m² elders is in dit scenario aan de orde voor de gehele organisatie gedurende 18 maanden (aanname).
2080
•
25 jaar na de renovatie van 2030 (dus omstreeks 2055) is wederom een integrale heroverweging vereist. Uitgegaan in deze studie is dat het gemeentekantoor op dat moment wordt vervangen en Crackstate opnieuw wordt gerenoveerd. Scenariostudie gemeentehuis • © TwynstraGudde
4. Scenario 3 - Nieuwbouw inclusief renovatie Crackstate In dit scenario wordt het bestaande gemeentekantoor vervangen door nieuwbouw
De karakteristieken van dit scenario
op dezelfde plek. De extra gemeentelijke kantoorlocatie Werkstate vervalt. Het monumentale Crackstate wordt gerenoveerd met behoud van haar monumentale
•
karakter. Na renovatie kan Crackstate weer 25 jaar mee waarna (dus omstreeks
Het nieuwe gemeentekantoor komt op dezelfde locatie aan de Crackstraat. Het nieuw te realiseren volume is 6.546 m² BVO.
2055) wederom een substantiële renovatie vereist is. • Dit scenario is gelijk aan wat bestuurlijk is besloten in december 2022.
De nieuwbouw biedt volledige ontwerpvrijheid om alle wensen uit het Programma van Eisen te realiseren en gaat weer zo’n 50 jaar mee.
•
Crackstate wordt gerenoveerd, waardoor de gebruikerservaring verbeterd en het comfortniveau verhoogd. Het monumentale karakter heeft echter een remmend effect op het halen van duurzaamheidsambities. Ook functioneel blijft het gebouw z’n beperkingen houden (met name de indeelbaarheid).
•
Tijdelijke huisvesting elders is in dit scenario aan de orde voor de gehele organisatie en alle functies. Uitgegaan wordt van 4.400 m² tijdelijke huisvesting (aanname 24 maanden).
•
De nieuwbouw wordt circulair uitgevoerd wat resulteert in een restwaarde van het nieuwe pand na de reguliere gebruiksperiode van 50 jaar, uitgaande van 5% van de initiële nieuwbouwinvestering.
•
Huidige S3: Nieuwbouw op huidige locatie
situatie
2080
25 jaar na de renovatie van Crackstate is wederom renovatie van gelijke opzet aan de orde. Hier is in deze studie mee rekening gehouden.
2030 2024 Uitvoeren regulier onderhoud
S3: Renovatie Crackstate
2055
2080 Scenariostudie gemeentehuis • © TwynstraGudde
4. Scenario 4 - Nieuwbouw inclusief renovatie Crackstate & Werkstate In dit scenario wordt het hele gebouw Werkstate geschikt gemaakt als
•
Crackstate wordt gerenoveerd, waardoor de gebruikerservaring verbeterd en het
gemeentekantoor. Crackstate wordt gerenoveerd. Omdat Werkstate en Crackstate
comfortniveau verhoogd. Het monumentale karakter heeft echter een remmend
tezamen onvoldoende volume heeft, wordt een beperkte vervangende nieuwbouw
effect op het halen van duurzaamheidsambities. Ook functioneel blijft het gebouw z’n
gepleegd op de positie waar nu al het gemeentekantoor staat. De locatie aan de
beperkingen houden (met name de indeelbaarheid). In deze studie wordt uitgegaan
Crackstraat komt grotendeels beschikbaar voor een andere bestemming.
van opnieuw een renovatie nar 25 jaar.
Na renovatie kan Crackstate weer 25 jaar mee waarna (dus omstreeks 2055)
•
wederom een substantiële renovatie vereist is. Dit geldt ook voor Werkstate.
Op de huidige locatie aan de Crackstraat, wordt een kleiner gemeentekantoor teruggeplaatst. De nieuwbouw biedt volledige ontwerpvrijheid om alle wensen uit het Programma van Eisen te realiseren en gaat weer zo’n 50 jaar mee. Voor de financiële doorrekening wordt uitgegaan van 2.633 m² BVO nieuwbouw. Hier zullen
De karakteristieken van dit scenario
voornamelijk de publieke functies komen. Bij het toekomstige gebouwvolume houden we rekening met in efficiency door meerdere gebouwen door 5% meer
•
Werkstate (4.038 m² BVO) wordt technisch opgewaardeerd, zodat het weer 25 jaar
vloeroppervlakte.
beschikbaar is. Financieel wordt rekening gehouden met een renovatie budgetbehoefte die gelijk staat aan 50% van het budget dat nodig zou zijn als je
•
De nieuwbouw wordt circulair uitgevoerd wat resulteert in een restwaarde van het
kiest voor nieuwbouw. Na 25 jaar vraagt het wederom om renovatie dan wel
nieuwe pand na de reguliere gebruiksperiode van 50 jaar, uitgaande van 5% van de
vervanging. In deze studie wordt uitgegaan van nieuwbouw na 25 jaar.
initiële nieuwbouwinvestering. •
S4: Nieuwbouw op huidige locatie
Huidige
nieuwe bestemming met tal van denkbare maatschappelijke kansen.
2080 •
situatie
2024 regulier onderhoud
Tijdelijke huisvesting is in dit scenario beperkt aan de orde. De publieksfuncties en bestuursfunctie worden tijdelijk (aanname 24 maanden) elders gehuisvest, uitgaande
2030 Uitvoeren
Door verplaatsing komt een deel van het perceel aan de Crackstraat vrij voor een
S4: Renovatie Crackstate
van 1.130 m². De ambtelijke organisatie kan gehuisvest blijven in het huidige 2055
2080
gemeentekantoor tot de locatie Werkstate gereed is voor gebruik. Daarna wordt verhuisd, waarna de vervangende nieuwbouw wordt gerealiseerd en de
S4: Werkstate
2080
publieksfunctie terug komt aan de Crackstraat en bestuurlijke functies in Crackstate.. Scenariostudie gemeentehuis • © TwynstraGudde
4. Scenario 5 - Nieuwbouw inclusief renovatie Crackstate & ABC-locatie In dit scenario wordt het gemeentehuis deels gehuisvest in het nog te ontwikkelen
•
Op de huidige locatie aan de Crackstraat, wordt een kleiner gemeentekantoor
ABC-complex. Crackstate wordt gerenoveerd en daarachter - op de huidige positie
teruggeplaatst van 5.646 m² BVO. Hier zullen voornamelijk kantoorfuncties komen. De
van het gemeentekantoor - verrijst een kleinere nieuwbouw.
nieuwbouw biedt volledige ontwerpvrijheid om alle wensen uit het Programma van Eisen te realiseren en gaat weer zo’n 50 jaar mee. Bij het toekomstige gebouwvolume
Na renovatie kan Crackstate weer 25 jaar mee waarna (dus omstreeks 2055)
houden we rekening met in efficiency door meerdere gebouwen door 5% meer
wederom een substantiële renovatie vereist is.
vloeroppervlakte.
De karakteristieken van dit scenario
•
De nieuwbouw wordt circulair uitgevoerd wat resulteert in een restwaarde van het nieuwe pand na de reguliere gebruiksperiode van 50 jaar, uitgaande van 5% van de
•
In deze studie wordt uitgegaan van het creëren van de publieksfuncties van het
initiële nieuwbouwinvestering.
gemeentehuis en de raadzaal in het nog te ontwikkelen ABC-complex. Daardoor ontstaan koppelkansen met de voorgenomen bibliotheekfunctie aldaar. De specifieke
•
gebruiksfunctie is ook na deze studie nog te wijzigen. Aanname voor het nieuwe
Door verplaatsing komt een deel van het perceel aan de Crackstraat vrij voor een nieuwe bestemming met tal van denkbare maatschappelijke kansen.
volume in het ABC-complex in dit scenario is 1.169 m² BVO. • •
Tijdelijke huisvesting elders is in dit scenario aan de orde voor de gehele organisatie
Crackstate wordt gerenoveerd, waardoor de gebruikerservaring verbeterd en het
behalve de functies en functionarissen die op de ABC-locatie gepositioneerd worden.
comfortniveau verhoogd. Het monumentale karakter heeft echter een remmend effect
Uitgegaan wordt van 4.400 m² tijdelijke huisvesting (aanname 24 maanden).
op het halen van duurzaamheidsambities. Ook functioneel blijft het gebouw z’n beperkingen houden (met name de indeelbaarheid).
•
25 jaar na de renovatie van Crackstate is wederom een integrale heroverweging vereist en is alsnog opnieuw renovatie van gelijke opzet aan de orde.
•
Huidige
S5: Nieuwbouw op huidige locatie & ABC-locatie
situatie
Uitgegaan wordt van een eigendomsconstructie in de ABC-locatie.
2080
2030 2024 Uitvoeren regulier onderhoud
S5: Renovatie Crackstate
2055
2080 Scenariostudie gemeentehuis • © TwynstraGudde
4. Scenario 6 - ABC-locatie & Werkstate In dit scenario wordt Werkstate geheel in gebruik genomen als gemeentekantoor.
De karakteristieken van dit scenario
De overige ruimtebehoefte wordt voorzien in het nog te ontwikkelen ABC-complex. De locatie aan de Crackstraat komt vrij voor een andere bestemming. Bovendien
•
heeft Crackstate niet langer een gemeentehuisfunctie.
Werkstate (4.038 m² BVO) wordt technisch opgewaardeerd, zodat het weer 25 jaar beschikbaar is. Financieel wordt rekening gehouden met een renovatie budgetbehoefte die gelijk staat aan 50% van het budget dat nodig zou zijn als je kiest
Na renovatie kan Werkstate weer 25 jaar mee waarna (dus omstreeks 2055)
voor nieuwbouw. Na 25 jaar vraagt het wederom om renovatie dan wel vervanging. In
wederom een substantiële renovatie vereist is.
deze studie wordt uitgegaan van nieuwbouw na 25 jaar. •
Onder meer de publieksfunctie wordt ondergebracht in het nog te ontwikkelen ABCcomplex. Het ‘nieuwe’ volume van het pand is enigszins afhankelijk van de inpassingstudie. Voor de financiële doorrekening wordt uitgegaan van 3.434 m² BVO. Bij het toekomstige gebouwvolume houden we rekening met in efficiency door meerdere gebouwen door 5% meer vloeroppervlakte.
•
Doordat de publiekfunctie in het ABC-complex wordt geplaatst ontstaan koppelkansen met de bibliotheek. Door verplaatsing komt het perceel aan de Crackstraat vrij voor een nieuwe bestemming met tal van denkbare maatschappelijke kansen.
•
Tijdelijke huisvesting elders is in dit scenario niet aan de orde.
•
Eventuele grondverwervingslasten elders en eventuele opbrengst door afstoting huidige kavel blijven buiten beschouwing van onze financiële analyse.
Huidige
S6: ABC-locatie
situatie
2080 •
Uitgegaan wordt van een eigendomsconstructie in de ABC-locatie.
2030 2024 Uitvoeren regulier onderhoud
S6: Werkstate
2055
2080 Scenariostudie gemeentehuis • © TwynstraGudde
4. Scenario 7 - Nieuwbouw nabij station inclusief renovatie Crackstate Dit scenario is vergelijkbaar met nieuwbouwscenario 3, behalve dan dat de
De karakteristieken van dit scenario
nieuwbouw op een locatie elders wordt gerealiseerd. Crackstate wordt gerenoveerd. In deze studie wordt uitgegaan van een nader te bepalen positie in het
•
Het nieuw te realiseren gemeentehuis komt in dit scenario in het stationsgebied. Het
stationsgebied van Heereveen. De locatie aan de Crackstraat komt vrij voor een
nieuwbouwvolume is 6.873 m² BVO. De nieuwbouw biedt volledige ontwerpvrijheid om
andere bestemming.
alle wensen uit het Programma van Eisen te realiseren en gaat weer zo’n 50 jaar mee. Bij het toekomstige gebouwvolume houden we rekening met in efficiency door
Na renovatie kan Crackstate weer 25 jaar mee waarna (dus omstreeks 2055)
meerdere gebouwen door 5% meer vloeroppervlakte.
wederom een substantiële renovatie vereist is. •
Crackstate wordt gerenoveerd, waardoor de gebruikerservaring verbeterd en het comfortniveau verhoogd. Het monumentale karakter heeft echter een remmend effect op het halen van duurzaamheidsambities. Ook functioneel blijft het gebouw z’n beperkingen houden (met name de indeelbaarheid).
•
Door verplaatsing komt het perceel aan de Crackstraat vrij voor een nieuwe bestemming met tal van denkbare maatschappelijke kansen.
•
Tijdelijke huisvesting elders is in dit scenario niet aan de orde. De gebruikers van Crackstate worden tijdelijk gehuisvest in het bestaande gemeentekantoor.
•
De nieuwbouw wordt circulair uitgevoerd wat resulteert in een restwaarde van het nieuwe pand na de reguliere gebruiksperiode van 50 jaar, uitgaande van 5% van de initiële nieuwbouwinvestering.
Huidige S7: Nieuwbouw op station
situatie
2080 •
25 jaar na de renovatie van Crackstate is wederom een integrale heroverweging vereist en is alsnog opnieuw renovatie van gelijke opzet aan de orde.
2030 2024 Uitvoeren regulier onderhoud
S7: Renovatie Crackstate
2055
2080 Scenariostudie gemeentehuis • © TwynstraGudde
4. Varianten op de lange termijn scenario’s Op basis van afstemming op ambtelijk niveau, met het
een opbouw op dit specifieke pand geen
college én in een dialoogsessie met de gemeenteraad is
noemenswaardig positief effect te hebben op het
gekomen tot de hierboven gedefinieerde zeven scenario’s.
vraagstuk. Een opbouw tot aan een volwaardig
Varianten op de gepresenteerde scenario’s of combinaties
gemeentehuis is irreëel (want twee keer zo hoog) en de
(mengvormen) tussen scenario’s zijn echter zeker
functionaliteit van een relatief smal en meerlaags pand
voorstelbaar.
wordt er niet beter op naarmate het aantal lagen stijgt. c.
De volledige ruimtebehoefte van het gemeentehuis
Om deze studie enigszins navolgbaar en bruikbaar te maken
(7.300 m² BVO) huisvesten op de ABC-locatie. Deze
is gekozen om deze varianten en alternatieven in deze fase
variant lijkt bij voorbaat weinig realiteitswaarde te
nog niet nader uit te werken. Wel sommen we graag op
hebben vanwege het geambieerde woonprogramma
welke varianten ter tafel zijn gekomen om desgewenst na
ter plaatse. Programmeren van het hele gemeentehuis
een principe keuze tussen de zeven scenario’s alsnog een
in een dergelijke ontwikkeling zal naar verwachting
verdiepingsslag te maken met inbegrip van deze varianten.
zeer kostbaar zijn. Ook de afhankelijkheid van een derde partij wordt in deze variant onwenselijk groot.
Te denken valt aan: a.
d.
Vervangende nieuwbouw (scenario 3, 4, 5 en 7) maar
Instandhouding van de huidige gebouwen middels
dan zonder behoud van Crackstate als gemeentehuis.
regulier onderhoud (scenario 1) plus een
Het beëindigen van de functie van Crackstate als
verduurzamingsslag. Deze variant biedt weliswaar een
gemeentehuis roept bij velen in de plaatselijke politiek
duurzaamheidsperspectief, maar betekent ook het
negatieve reacties op. Vanwege het beperkte draagvlak
risico op hoge(re) gebouwinvesteringen die vervolgens
is het nader uitwerken van deze variant als volwaardig
in een betrekkelijk kort tijdsbestek financieel dienen te
scenario niet opportuun.
worden afgeschreven, omdat op den duur b.
instandhouding ook eindig is.
Vooralsnog is het devies om eerst te focussen op de zeven
Het geschikt maken van Werkstate om geheel als
lange termijn scenario’s. Puur ter illustratie van de afweging
gemeentekantoor te dienen (scenario 4 en 6) plus een
zijn in bijlage 2 een aantal referenties opgenomen van
bouwkundige opbouw op het dak, waardoor andere
gemeenten die recent hun gemeentehuis fysiek hebben
locaties niet of minder nodig zijn. Zonder dat hier
aangepakt.
diepgaand technisch onderzoek naar gedaan is, lijkt
Scenariostudie gemeentehuis
Reflectie
5. Reflectie op de scenario’s vanuit perspectieven Voor het reflecteren of beschouwen van de diverse huisvestingsscenario’s introduceren wij een afwegingskader.
LEGENDA 1 instandhouding 2 renovatie
Het afwegingkader biedt een gestructureerde benadering voor het analyseren van de verschillende scenario’s vanuit een brede en genuanceerde blik. Hiermee borgen we dat de scenario’s vanuit meerdere perspectieven beschouwd worden. Als leeswijzer is in de linkerkantlijn een legenda opgenomen ter
3 nieuwbouw
Financieel
Juridisch
4 Nieuwbouw + Werkstate 5 nieuwbouw + ABC
Koppelkansen
bevordering van de leesbaarheid.
Afwegings Planning
Duurzaam
kader
6 ABC + Werkstate
7 Nieuwbouw nabij station
Inwoner/ Ondernemer/
Gebruiker
Maatschappelijke organisatie
Scenariostudie gemeentehuis • © TwynstraGudde
5. Perspectief vanuit inwoner / ondernemer / maatschappelijke organisatie LEGENDA 1 instandhouding 2 renovatie
3 nieuwbouw 4 Nieuwbouw + Werkstate 5 nieuwbouw + ABC 6 ABC + Werkstate
7 Nieuwbouw nabij station
Vanuit het inwonersperspectief wordt gekeken naar de mate waarin het gemeentehuis
In scenario 7 verhuist het gemeentehuis naar het stationsgebied en verwijderd zich licht
functioneel is voor alle inwoners van de gemeente Heerenveen en draagvlak heeft vanuit
van het centrumgebied, waardoor ondernemers in het centrum wellicht enige
de directe omgeving, lokale ondernemers, maatschappelijke instellingen en de
teruggang ervaren in aanloop van inwoners en ambtenaren langs hun winkel.
gemeenschap als geheel. De huisvestingsvisie (in hoofdstuk 3) biedt hierin een vergezicht. Tot slot is het nog relevant te benoemen dat er bij opgaven als het investeren in een Scenario 1 heeft weinig directe impact op de inwoners vanwege het uitvoeren van
gemeentehuis vanuit de burger vaak een voorkeur uitgaat naar een sober en
enkel regulier onderhoud zonder dat daar tijdelijke huisvesting elders voor nodig is. Er
doelmatige oplossing c.q. een scenario met zo min mogelijk investeringsvereisten. Wat
zal dus geen significante onderbreking zijn van diensten en toegang tot de
dat betreft zal scenario 1 (instandhouding) naar verwachting bij het publiek op meer
publieksfunctie. Instandhouding impliceert dat niets functioneel wijzigt aan de huidige
draagvlak kunnen rekenen dan voor een ander scenario.
publiekszone, wat mogelijk als negatief kan worden ervaren. De fysieke toegankelijkheid, transparantie en zichtbaarheid van de raadzaal blijft ook ongewijzigd wat als suboptimaal beschouwd wordt. Scenario 2, 3 en 4 kunnen een meer directe impact hebben op inwoners, ondernemers
Impact op de inwoner
en maatschappelijke organisaties. Door de noodzaak van tijdelijke huisvesting elders is
6
de gemeente mogelijk minder toegankelijk en bereikbaar. Ook is er mogelijk overlast
5
van bouwwerkzaamheden. De verbeteringen die door de renovatie of nieuwbouw worden gerealiseerd in de toegankelijkheid en functionaliteit van de publieksfunctie,
4
zullen positief worden ervaren door inwoners.
3
In scenario 5 en 6 verhuist de publieksfunctie naar een nieuwe – nog meer centrale -
2
locatie. Dit kan aantrekkelijk zijn voor lokale ondernemers vanwege meer aanloop.
1
Bovendien ontstaan door huisvesting in de ABC-locatie maatschappelijke koppelkansen (zoals fysiek combineren met een bibliotheek).
0
Scenariostudie gemeentehuis • © TwynstraGudde
5. Perspectief vanuit gebruiker Vanuit het gebruikersperspectief wordt getoetst op de mate waarin het scenario tegemoet
Wens voor een unilocatie
komt aan de behoefte van de werknemer van de gemeente. Daarbij benoemen we in
In scenario 1, 2 en 3 zijn alle activiteiten en medewerkers gevestigd op één locatie, ook
LEGENDA
hoeverre per scenario tegemoet gekomen kan worden aan de gestelde ambities en visie
wel aangeduid als een unilocatie. Daarentegen wordt in de scenario's 4, 5, 6 en 7 de
in de Huisvestingsvisie, waaronder de wens voor een unilocatie. Tot slot gaan we in op de
gemeentelijke organisatie fysiek verspreid over meerdere locaties. In scenario 4, 5, 6 en
1 instandhouding
mate van overlast voor de gebruiker gedurende bouwwerkzaamheden c.q.
7 wordt de ervaren spreiding groter. Dit verspreiden kan leiden tot extra (reis)tijd en
verhuisbewegingen.
minder (ongeplande) ontmoeting. En dat laatste is één van de kernpunten in de
2 renovatie
3 nieuwbouw 4 Nieuwbouw + Werkstate 5 nieuwbouw + ABC 6 ABC + Werkstate
7 Nieuwbouw nabij station
huisvestingsvisie en het Programma van Eisen. Gebruikersbehoeften In scenario 1 wordt niet geïnvesteerd in de functionaliteit en blijft alles ‘bij het oude’.
(Voorkomen van) overlast
Het komt niet tegemoet aan veranderende behoeften van een functionerend en
Scenario 2, 3, 4 en 5 vergt tijdelijke huisvesting en dus twee keer verhuizen. Dit
ondersteund werkconcept en de behoefte om zichtbaar, benaderbaar en toegankelijk
betekent aanvullende kosten (meegenomen in deze studie), organisatorische
te zijn richting de inwoner, ondernemer en overige gesprekspartners van de gemeente.
uitdagingen en te verwachten individuele weerstand bij medewerkers. De organisatorische effecten hiervan moeten niet onderschat worden.
Scenario 2 verbetert de functionaliteit van het huidige gebouw en de gebruikservaring, onder meer door herindeling van functies in het gebouw en toepassing van hedendaagse voorzieningen. Vanwege behoud van bestaande constructies, biedt scenario 2 beperkte ontwerpvrijheid. Ook bij scenario 4 en 6 zal in Werkstate de huidige gebouwopzet, gebouwvorm en verdiepingshoogte belemmerend werken in het behalen van een optimale indeling. De nieuwbouwscenario’s 3, 5 en 7 bieden volledige ontwerpvrijheid, waardoor het comfortniveau en de functionaliteit voor deze scenario’s aanzienlijk worden verhoogd ten opzichte van scenario 1. Tot slot is het relevant te benoemen dat het dagelijks bestuur graag dicht nabij de ambtelijke organisatie gehuisvest wil worden en niet op fysieke afstand. Scenario 4, 5, 6 en 7 zijn wat dat betreft minder aantrekkelijk. De gemeenteraad wenst een raadzaal die
Mate van gebruiksvriendelijkheid 6 5 4 3 2 1 0
meer toegankelijk en zichtbaar is voor inwoners. Scenario 1 is wat dat betreft niet aantrekkelijk. Scenariostudie gemeentehuis • © TwynstraGudde
5. Perspectief vanuit het creëren van koppelkansen Vanuit het koppelkansenperspectief wordt getoetst op de mate waarin het scenario kan
Bij scenario 6 en 7 vertrekt het gemeentehuis van de huidige locatie aan de Crackstraat.
bijdragen aan andere maatschappelijke opgaven van de gemeente, zoals bijvoorbeeld de
Ook bij scenario 4 en 5 komt minder gemeentehuisvolume terug op de huidige locatie.
LEGENDA
woningbouwopgave.
In deze vier scenario’s ontstaat letterlijk ruimte op de huidige locatie aan de Crackstraat
1 instandhouding
In zowel scenario 1 als 2 blijven de bestaande gebouwen in hun huidige vorm bestaan.
in potentie een financieel betere businesscase. Maar ook andere functies zijn denkbaar
Daarmee bieden beide scenario's slechts beperkte mogelijkheden voor koppelkansen.
die tegemoet komen aan lokale maatschappelijke behoeften.
2 renovatie
3 nieuwbouw 4 Nieuwbouw + Werkstate 5 nieuwbouw + ABC 6 ABC + Werkstate
7 Nieuwbouw nabij station
voor andere functies c.q. herontwikkeling. Bij een groter aantal wooneenheden ontstaat
Hoewel in scenario 2 een herindeling plaatsvindt en er in potentie enige ‘ruimte’ ontstaat voor andere functies, beperkt de ontwerpvrijheid de mogelijkheid om
In scenario 5 en 6 bestaat de mogelijkheid om de gemeentelijke publieksfunctie te
substantieel veel woningen of maatschappelijke voorzieningen toe te voegen.
verbinden met de voorgenomen bibliotheek in het ABC-complex. Dit kan leiden tot tal van bedrijfsmatige, maar vooral maatschappelijke kansen voor inwoners. Ook bij
Scenario 3 volgt het plan van december 2022 voor sloop en nieuwbouw van het
scenario 7 zijn er in potentie legio koppelkansen denkbaar.
gemeentehuis met behoud van Crackstate. Met het besluit voor nieuwbouw is een motie aangenomen om extra functies in het gemeentehuis te onderzoeken. Uit nader Mogelijkheid tot creëren van koppelkansen
onderzoek bleek nadien echter dat het toevoegen van functies geen verbetering van de financiële haalbaarheid oplevert, vanwege beperkende stedenbouwkundige kaders. Zowel het aantal toe te voegen appartementen op het dak als het inhuizen van
6
maatschappelijke partijen op de begane grond leveren geen financiële voordelen op,
5
maar wel groei van risico’s, inboeten op flexibiliteit en kans op tal van juridische
4
obstakels.
3
2 1 0
Scenariostudie gemeentehuis • © TwynstraGudde
5. Perspectief vanuit juridisch oogpunt Vanuit juridisch perspectief is gekeken naar mogelijke juridische risico’s per scenario.
Voor scenario 2 t/m 5 is het noodzakelijk om tijdelijke huisvesting te vinden gedurende
Zoals de eigendomssituatie van het pand, de afhankelijkheid van andere partijen en
de (ver)bouwperiode. Er zijn mogelijke risico's verbonden aan deze tijdelijke
LEGENDA
eventuele beperkingen rondom ruimtelijke ordening, planologie en milieukwesties.
huisvesting, vanwege de afhankelijkheid van andere partijen.
1 instandhouding
Scenario 1 kent weinig juridische risico's zolang het onderhoud binnen de grenzen van
In alle scenario’s moet vooraf grondig onderzoek worden verricht om mogelijke risico's
de bestaande (en toekomstige) vergunningen en wetgeving blijft. Mogelijke juridische
te identificeren en te beheren, en om ervoor te zorgen dat alle relevante wet- en
risico's kunnen ontstaan als er sprake is van achterstallig onderhoud of Arbo-
regelgeving wordt nageleefd.
2 renovatie
gerelateerde knelpunten, waardoor de wettelijke verplichtingen niet worden nageleefd. Maar scenario 1 betekent volwaardig regulier onderhoud waarmee het blijvend
3 nieuwbouw 4 Nieuwbouw + Werkstate 5 nieuwbouw + ABC 6 ABC + Werkstate
7 Nieuwbouw nabij station
voldoen aan regelgeving geïmpliceerd wordt. Voor scenario 2 t/m 7 zal een omgevingsvergunning bouw nodig zijn vanwege de aard en omvang van werkzaamheden. Het verkrijgen van een omgevingsvergunning en het voldoen aan geldende bouwvoorschriften zijn cruciaal om juridische complicaties te
juridische haalbaarheid
voorkomen. Eventuele beperkingen rond ruimtelijke ordening en milieukwesties
6
moeten zorgvuldig worden onderzocht en aangepakt om naleving van wetgeving te
5
waarborgen. Bij scenario 7 (en in minder mate scenario 4, 5 en 6) kunnen complicaties ontstaan, zoals kwesties over eigendomsrechten en contractuele verplichtingen met betrekking
4 3
tot de nieuwe locatie. Bij de ABC-locatie is het nog niet zeker of een koopoptie
2
überhaupt mogelijk is. Bovendien bestaat de kans bij deze scenario's dat aanpassingen
1
van het omgevingsplan nodig zijn. In scenario 7 betreft het een nog nader te bepalen locatie. Dit gaat ongetwijfeld afhankelijkheden met zich meebrengen, bijvoorbeeld bij
0
de verwerving van een kavel, het respecteren van milieudoelen of beperkingen in het omgevingsplan.
Scenariostudie gemeentehuis • © TwynstraGudde
5. Perspectief vanuit duurzaamheid Vanuit het duurzaamheidsperspectief beoordelen we in hoeverre het scenario tegemoet komt aan duurzame ambities. Daarbij gaan we in op milieu-impact, energiezuinigheid,
LEGENDA
circulariteit, klimaatadaptatie en biodiversiteit.
1 instandhouding
Milieu-impact
Energiezuinigheid
Voor scenario 1 worden de minste extra of vervangende materialen gebruikt, waardoor
Scenario 1 betekent het achterwege blijven van energiebesparende maatregelen. Ook
de milieu-impact niet groot is. Bij renovatie van het gemeentehuis (scenario 2) en van
blijft het aantal vierkante meters gemeentehuis gelijk wat impliciet behoud van een
Werkstate (scenario 4 en 6) wordt de duurzame impact qua materialen geminimaliseerd
inefficiënt gebouw en normatieve overcapaciteit betekent gedurende lange tijd.
doordat de bestaande constructieve hoofdstructuur behouden blijft en hergebruikt
Scenario 1 levert een gemiste kans op om de energieprestatie van het gebouw te
wordt. Dit draagt bij aan het verminderen van de hoeveelheid benodigde nieuwe
verbeteren, zowel vanuit milieukundig als bedrijfsmatig perspectief.
2 renovatie
3 nieuwbouw 4 Nieuwbouw + Werkstate 5 nieuwbouw + ABC 6 ABC + Werkstate
7 Nieuwbouw nabij station
materialen en de daaruit voortvloeiende milieu-impact. De overige scenario’s (behalve scenario 1) bieden een aantrekkelijk perspectief vanuit Bij vervangende nieuwbouw op dezelfde locatie (scenario 3, 4 en 5) is het denkbaar om
duurzaamheid omdat ze tal van kansen bieden om stappen te zetten op het gebied van
bouwmaterialen uit het huidige pand te oogsten en in te zetten voor de realisatie van
energiezuinigheid.
het nieuwe pand. Scenario 7 biedt kansen om het huidige gemeentekantoor te hergebruiken voor een nieuwe bestemming. Met name de betonskeletstructuur heeft
Bij scenario 4, 5, 6 en 7 ontstaan meerdere locaties (in plaats van de unilocatie bij 2 en
een groot aandeel in de hoeveelheid milieu-impact bij reguliere nieuwbouw.
3). Meerdere locaties impliceert minder ruimte efficiency en dus in totaliteit meer oppervlakte en daarmee meer energieverbruik.
Bij scenario 4, 5, 6 en 7 ontstaan meerdere locaties (in plaats van de unilocatie bij 2 en 3). Meerdere locaties impliceert minder ruimte efficiency, in totaliteit meer oppervlakte
In scenario 2, 3, 4, 5 en 7 wordt Crackstate gerenoveerd. Crackstate kent door haar
en daarmee een dito extra druk op het milieu.
monumentale status beperkingen in het bereiken van energiebesparing. Energieneutraliteit en gasloos is niet reëel. Crackstate blijft energetisch altijd
De nieuwbouwscenario’s 3, 5 en 7 zijn gericht op het minimaliseren van milieu-impact
suboptimaal.
door een energieneutraal en aardgasvrij gebouw. Bij vervangende nieuwbouw zal het huidige gemeentekantoor volledig gesloopt worden wat een hoge milieu-impact heeft.
Scenario 4 en 6 betreft het behoud van Werkstate. Het is nog onzeker of dit pand energieneutraal en gasloos te maken is tegen acceptabele kosten.
Scenariostudie gemeentehuis • © TwynstraGudde
5. Perspectief vanuit duurzaamheid Circulariteit Ten opzichte van scenario 1 bieden alle overige scenario’s een aantrekkelijker circulair
LEGENDA
perspectief. Bij deze scenario’s wordt niet alleen gekeken naar het minimaliseren van de
1 instandhouding
het maximaliseren van hergebruik van materialen.
2 renovatie
milieu-impact tijdens de bouw en het verlagen van de energiebehoefte, maar ook naar
Met name op het vlak van losmaakbaarheid zijn grote stappen te maken in de nieuwbouwscenario’s 3 en 7 en in mindere mate 4 en 5. Bij genoemde nieuwbouwscenario’s zijn de mogelijkheden voor de gemeente ook meer voor de hand
3 nieuwbouw 4 Nieuwbouw + Werkstate 5 nieuwbouw + ABC 6 ABC + Werkstate
7 Nieuwbouw nabij station
liggend om richting de omgeving een voorbeeldrol in te nemen op circulair handelen. Klimaatadaptatie en biodiversiteit
Mate van duurzaamheid 6 5 4 3 2 1 0
Bij zowel nieuwbouw als renovatie kunnen uitgebreide maatregelen worden genomen op het gebied van klimaatadaptatie en biodiversiteit. De mogelijkheden verschillen echter per scenario. Bij renovatie (scenario 2) zijn de mogelijkheden voor het aanleggen van extra groen en wateropvangvoorzieningen beperkt. Bestaande gebouwen kunnen vaak niet de extra belasting van groene daken of grote hoeveelheden opgeslagen regenwater dragen. Ook bij nieuwbouw op een bestaand perceel (scenario 3) kan de beschikbare ruimte beperkend zijn voor extra groen en watervoorzieningen. De grootste kansen voor klimaatadaptatie en biodiversiteit liggen bij nieuwbouwprojecten (scenario's 4 , 5 en 7). In deze scenario’s is de meeste ontwerpvrijheid, met ruimte voor groene daken, wadi's, infiltratievelden en andere voorzieningen voor waterberging en vergroening.
Scenariostudie gemeentehuis • © TwynstraGudde
5. Perspectief vanuit planning Een sturend kader is dat het college uitgangspunt stelt dat een te verkiezen scenario
Voor scenario 7 komt er namelijk een complicerende factor bij dat er eerst een
uiterlijk in 2030 leidt tot een definitief onderdak voor de gemeentelijke organisatie. We
geschikte locatie moet worden gevonden (en geworven), wat een extra afhankelijkheid
LEGENDA
beoordelen vanuit dit perspectief in hoeverre het scenario dit kan waarmaken.
betekent. Dit kan leiden tot vertragingen in het proces, bijvoorbeeld als er specifieke
1 instandhouding
Scenario 1 betekent het continueren van regulier onderhoud. De gestelde deadline van
omgevingsplan. Het is niet realistisch om scenario 7 succesvol af te ronden vóór einde
2030 is in scenario 1 feitelijk geen onderwerp van aandacht. Wel wijzen we bij scenario
2030.
2 renovatie
3 nieuwbouw 4 Nieuwbouw + Werkstate 5 nieuwbouw + ABC 6 ABC + Werkstate
7 Nieuwbouw nabij station
eisen zijn met betrekking tot milieuaspecten of als er beperkingen zijn in het
1 op het perspectief op middellange termijn. Op den duur – in deze studie 10 jaar na 2030 – zal alsnog een integrale heroverweging over de huisvesting nodig zijn, waarbij
Voor met name scenario’s 2, 3 en 5 speelt tot slot mee dat een tijdelijke huisvesting op
verdere verlenging van de levensduur niet meer aan de orde is. Twijfels zijn er of
tijd beschikbaar moet zijn (inclusief de nodige vergunningen, het geschikt maken en
scenario 1 een volwaardig ‘definitief’ onderdak is voor de gemeente.
organiseren van verhuizen). Cruciaal hierbij is de beschikbaarheid überhaupt van een dergelijk hoeveelheid gebouw. De kans dat dit aspect de voortgang van een scenario in
De renovatie in scenario 2 vergt naar schatting 18 maanden, met een
de weg zit, is zeer aanwezig.
voorbereidingsperiode van 2 tot 3 jaar. 2030 is in scenario 2 haalbaar, mits een Haalbaarheid planning
geschikte tijdelijke locatie op tijd beschikbaar is. Voor scenario 3 t/m 5 en 7 zal nieuwbouw plaatsvinden. Ook scenario 6 behelst
6
nieuwbouw op de ABC-locatie, weliswaar naar verwachting via een derde ontwikkelaar.
5
In deze studie wordt aangenomen dat het slopen van het huidige pand en de bouw van
4
het nieuwe gemeentehuis ongeveer 2 jaar duurt. Aan de daadwerkelijke bouw gaat een uitgebreid traject van planontwikkeling, ontwerpen, aanbesteden en vergunningstraject
3
vooraf. Deze fasen vergen doorgaans meerdere jaren. In geval besluitvorming over één
2
van deze scenario’s eind 2024 plaats vindt is het halen van de deadline einde 2030 ambitieus maar haalbaar, behalve voor scenario 7.
1 0
Scenariostudie gemeentehuis • © TwynstraGudde
5. Perspectief vanuit financiën De berekeningen houden rekening met de volgende uitgangspunten:
LEGENDA 1 instandhouding 2 renovatie
3 nieuwbouw 4 Nieuwbouw + Werkstate 5 nieuwbouw + ABC 6 ABC + Werkstate
7 Nieuwbouw nabij station
-
Oppervlakte: uitgaande van de benoemde volumes in de scenariodefinitie geënt op de ruimtebehoefte zoals vastgesteld in het Programma van Eisen.
-
Afschrijvingen: 15 jaar voor inbouwpakket, 25 jaar voor installaties, 40 jaar voor casco.
-
Prijspeil: medio 2024, exclusief indexering
-
NCW: 2,0% rentepercentage
-
Alle bedragen zijn exclusief btw (m.u.v. niet
Kasstromen (investering en exploitatie) 160.000.000
compensabele btw van 3%). -
Exclusief investeringen voor losse inrichting, facilitair en jaarlijkse afschrijving.
-
S2 S4 S1 S5 S6 S3 S7
100.000.000
Tijdelijke huisvesting middels huur tijdelijke kantoorruimte gedurende de bouwperiode.
-
Deze Deze ‘eindstand’ ‘eindstand’ is is gelijk gelijk aan aan TCO TCO hierboven hierboven
120.000.000
Exclusief investeringen ICT en jaarlijkse kosten en afschrijving ICT.
-
25 jaar na renovatie alsnog nieuwbouw S2, S4 en S6
140.000.000
80.000.000
Exclusief éénmalige verkoopopbrengst van het huidige 60.000.000
kavel en exclusief eventuele aanschafkosten van een nieuw kavel en opstallen. De hier gepresenteerde bedragen dienen slechts ter indicatie
‘lage’ renovatie investering bij S1
40.000.000
20.000.000
en zijn alleen toe te passen in voorliggende onderlinge financiële vergelijking. De bedragen dienen (zonder
Na 10 jaar (2040) alsnog nieuwbouw
-
uitdrukkelijke instemming van opstellers van dit rapport) niet
0
als input voor andere onderzoeken en/of berekeningen.
cashflow - cumulatief S1
cashflow - cumulatief S2
cashflow - cumulatief S3
cashflow - cumulatief S4
cashflow - cumulatief S5
cashflow - cumulatief S6
Tot 2030 regulier onderhoud
2
4
6
8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50
cashflow - cumulatief S7
Scenariostudie gemeentehuis • © TwynstraGudde
5. Perspectief vanuit financiën LEGENDA 1 instandhouding 2 renovatie
3 nieuwbouw 4 Nieuwbouw + Werkstate 5 nieuwbouw + ABC 6 ABC + Werkstate
7 Nieuwbouw nabij station
Vanuit financieel perspectief presenteren we de financiële implicaties. Hierbij kijken we
Scenario 2, 4 en 6 vereisen een lagere initiële investering dan nieuwbouw. Echter, in
niet alleen naar de initiële investeringskosten, maar ook naar de jaarlijkse
deze scenario’s is na 25 jaar renovatie of vervanging alsnog noodzakelijk. Hoewel de
exploitatielasten. Initiële investeringen en exploitatielasten tezamen bieden een
exploitatielasten na renovatie lager zijn dan bij instandhouding van bestaande panden
genuanceerder inzicht in de ‘Total Cost of Ownership gedurende de beschouwingsperiode.
zijn ze hoger dan bij volledige nieuwbouw. Specifiek voor scenario 2 liggen exploitatielasten iets hoger dan in scenario 4 en 6 door de gedeeltelijke nieuwbouw.
Uitgangspunt bij scenario 1 is dat het gebouw - ook met de nodige (onderhouds) maatregelen - niet oneindig in stand te houden is. In dit scenario wordt uitgegaan van
Huisvesten in meerdere panden (scenario 4, 5, 6 en 7) leidt tot in efficiency en daardoor
vervangende nieuwbouw in 2040. Hierdoor zijn de initiële investeringen ten opzichte
meer oppervlakbehoefte, met als gevolg hogere investeringskosten. Behoud van
van andere scenario’s laag, maar is uitstel van een structurele verbetering op de
Crackstate betekent ook behoud van een relatief duur pand in onderhoud. Niet alleen
middellange termijn duurder. Instandhouding van het huidige is ook behoud van
wat betreft energiebehoefte, maar ook in onderhoud en beheer. Afstoten van
relatief hoge exploitatielasten.
Crackstate als gemeentehuis is financieel aantrekkelijk.
Scenario 3, 5 en 7 vergen in 2030 een flinke nieuwbouwinvestering, maar
De financiële gevolgen van ontwikkeling in het ABC-complex zijn nog niet helder, maar
exploitatielasten bij nieuwbouwscenario’s zijn aanmerkelijk lager in vergelijking met
gezien de ligging in het centrumgebied en de druk die er ligt op het initiatief voor ook
instandhouding of renovatie. Dit komt vooral door de onderhouds- en energiekosten.
andere functies is het aannemelijk dat de aanschaf kostbaar is. Een huurconstructie laat
De nieuwbouwscenario’s worden circulair uitgevoerd wat resulteert in een restwaarde
de initiële investering achterwege, maar
van het nieuwe pand na de reguliere gebruiksperiode van 50 jaar, uitgaande van 5%
gezien het feit dat ruimtebehoefte voor
van de initiële nieuwbouwinvestering. Deze ‘revenuen’ zijn financieel verdisconteerd in
een gemeentehuis over het algemeen
het TCO-resultaat en leveren een substantiële verlaging op.
een langjarige behoefte betreft, lijkt
5
een huuroptie in z’n algemeenheid niet
4
Vrijspelen van de huidige gemeentekantoorlocatie aan de Crackstraat (scenario 4, 6 en 7) levert in potentie veel éénmalige baten op bij herontwikkeling. Daarentegen is aankoop van een nieuw bouwkavel in scenario 7 in potentie ook kostbaar. Omdat
het meest voor de hand liggende optie.
financiele haalbaarheid
3 2
Werkstate reeds in eigendom is van de gemeente blijven daar in scenario 4 en 6
1
éénmalige verwervingskosten achterwege wat ten opzichte van scenario 7 een
0
positieve stimulans oplevert.
Scenariostudie gemeentehuis • © TwynstraGudde
Scenariostudie gemeentehuis
Afdronk van de scenariostudie
6. Integrale reflectie door de oogharen Financieel
De afweegkaders op de volgende pagina verbeelden ongenuanceerd de integrale reflectie op de zeven scenario’s. Het geeft inzicht in de combinatie van de zeven perspectieven, waardoor het eenvoudiger is om de scenario’s onderling te vergelijken. Op basis van deze afwegingskaders kan mogelijk gemakkelijker een keuze worden
Juridisch
Koppelkansen
gemaakt voor een voorkeursscenario.
Planning
Duurzaamheid
Inwoner/ Ondernemer/ Maatschappelijke organisatie
Gebruiker Scenariostudie gemeentehuis • © TwynstraGudde
6. Integrale reflectie door de oogharen Scenario 1
Scenario 2
Scenario 3
Instandhouding
Renovatie
Nieuwbouw
Financieel
Juridisch
Duurzaam
Inwoner etc.
Nieuwbouw + Werkstate Financieel
Planning
Inwoner etc.
Gebruiker
Koppelkansen
Duurzaam
Planning
Gebruiker
Gebruiker
Inwoner etc.
Scenario 5
Scenario 6
Scenario 7
Nieuwbouw + ABC
ABC + Werkstate
Nieuwbouw nabij station
Juridisch
Financieel
Koppelkansen
Duurzaam Planning
Inwoner etc.
Duurzaam
Financieel
Koppelkansen
Juridisch
Koppelkansen
Planning
Gebruiker
Scenario 4
Juridisch
Juridisch
Koppelkansen
Planning
Financieel
Financieel
Duurzaam
Inwoner etc.
Gebruiker
Juridisch
Financieel
Koppelkansen
Juridisch
Koppelkansen
Duurzaam
Duurzaam Planning
Planning
Inwoner etc.
Gebruiker
Inwoner etc.
Gebruiker
Scenariostudie gemeentehuis • © TwynstraGudde
6. Integrale reflectie door de oogharen Het perspectief financieel is tweeledig benaderbaar. De eerste investering in 2030 is onderling behoorlijk uiteenlopend en scenario 1 vergt verreweg de minste investering. Echter kantelt dat beeld als je over een lange termijn kijkt en daarbij alle huisvestingslasten meetelt. Scenario 2 (renovatie) en scenario 4 (met Werkstate én Crackstate én nieuwbouw) blijken op de lange duur kostbaar. In scenario 6 zie je terug dat daar Crackstate achterwege blijft. Instandhouding blijkt op de lange duur juist kostbaar en vervangende
Vooral scenario 5 en 6 bieden de gemeente koppelkansen vanwege de
nieuwbouw (scenario 3 en 7) is op de lange duur financieel het meest interessant. Hoewel financieel niet in beeld gebracht volgen
denkbare fysieke combinatie met een bibliotheek. Ook bij andere
bij scenario 4 en vooral bij 6 nog éénmalige baten door (een deel van) verkoop van de Crackstraatlocatie. Bij scenario 7 zijn er ook
gemeente is dit een geslaagde combinatie gebleken. Scenario 4, 6 en 7
baten, maar daar staat de aankoop van een nieuw kavel – met tal van financiële onzekerheden – tegenover.
zijn aantrekkelijk omdat in die gevallen aan de Crackstraat herontwikkelruimte ontstaat voor bijvoorbeeld woningbouw.
Risico’s op juridisch vlak worden het minst voorzien in scenario 1 mits het gebouw aan geldende wet- en regelgeving blijft voldoen.
De tijdelijke huisvestingvereiste bij scenario’s 2 t/m 5 geeft een extra juridisch risico. Scenario 7 lijkt de meeste risico’s op te leveren met betrekking tot vergunningen, eigendomswijzigingen en planologische afhankelijkheden van derden.
Vanuit duurzaamheidsperspectief is scenario 1 het minst aantrekkelijk, hoewel de milieu-impact ten opzichte van andere scenario’s beperkt blijft door achterwege blijven van grootschalige inzet van ‘nieuwe’ materialen. De overige scenario’s bieden allen veel meer duurzaamheidspotentie, waarbij nieuwbouw elders het meest kansrijk is om duurzame en circulaire stappen te nemen.
Voor het halen van de planning (einde 2030 definitieve oplossing in gebruik) zijn behalve scenario 1 alle scenario’s ambitieus. De beschikbaarheid van een tijdelijke locatie is één van de grote onzekerheden en in potentie en ‘spelbreker’
Voor de hoofdgebruikers van het gemeentehuis (medewerkers en bestuur)
om einde 030 een definitieve huisvestingsoplossing in gebruik te hebben.
hebben de scenario’s uiteenlopende effecten. Scenario 1 biedt verreweg het
Scenario 7 is extra ambitieus, omdat een nieuwe locatie vinden en verwerven
minste perspectief op verbetering van de functionaliteit en aantrekkelijkheid.
een extra complicerende factor in de projectontwikkeling betekent.
Grootschalige renovatie of (ver)nieuwbouw biedt daarentegen tal van kansen. Volledige nieuwbouw (op huidige of alternatieve locatie) biedt
Draagvlak voor een scenario vanuit de inwoner, de ondernemer en/of maatschappelijke organisaties hangt bij
dergelijke opgaven vaak af van de investeringsvereiste en of de gemeente voor de inwoner bereikbaar blijft (bijvoorbeeld tijdens een verbouwing of verhuizing). Het instandhoudingsscenario levert naar verwachting het meeste draagvlak op, mede omdat het initiële investeringsbedrag met minst hoog is. het verhuizen naar het stationsgebied kan naar verwachting op minder enthousiasme rekenen dan het ‘inhuizen’ in het nieuw te ontwikkelen ABC-complex. Ondernemers zullen pleiten voor behoud van de gemeente in het centrumgebied.
verreweg de meeste ontwerpvrijheid om tegemoet te komen aan de wensen en eisen die de gemeente stelt aan haar onderdak. Inhuizen in een bestaand pand kent in potentie ook zijn beperkingen. Tijdelijke huisvesting in scenario 3 en 5 is een niet te onderschatten nadeel ten opzichte scenario’s waar niet twee keer verhuisd hoeft te worden. Scenariostudie gemeentehuis • © TwynstraGudde