Bijlage 1. Position paper jaarrekening 2022

€

-1.913.000 -47.000 70.000 81.000 -1.053.000 -541.000 -51.000 -449.000 -88.000 -4.565.000 177.000 -38.000 544.000 -6.069.000 -1.804.000 -7.873.000

In bovenstaande figuur is duidelijk zichtbaar dat er enkele verschillen ten opzichte van de resultaten per 1-1-2022 zijn opgetreden. In alle grondexploitaties is sprake van een sterke indexatie van de kosten over 2022, hogere toekomstige kostenstijgingen en lagere toekomstige grondopbrengsten stijgingen. Hierdoor is over de gehele linie een daling van het verwachte resultaat waar te nemen. Voor de Kavels, Spikerboor en IBF geldt dat de winstnemingen per 1-1-2022 de contante waardes van de grondexploitaties hebben gedrukt. Hierdoor valt het verschil relatief hoog uit. In enkele exploitaties zijn echter meer wijzigingen die 25

de resultaten van de grondexploitaties op contante waarde hebben beïnvloedt. De grote veranderingen in het resultaat die niet enkel het gevolg zijn van bovengenoemde macro-economische wijzigingen, worden hieronder per grondexploitatie benoemd: - Stadiongebied: Voor deze grondexploitatie is zowel de opbrengsten- als de kostenraming grondig geactualiseerd. Hierbij wordt gewerkt met een vlekkenstructuur, gelijk aan de opzet die voor Skoatterwâld gehanteerd wordt. Bij deze actualisatie zijn de kosten en opbrengsten tegen het licht gehouden en is de marktconformiteit getoetst. Daar waar de marktconformiteit van kosten en opbrengsten niet voldoende is gebleken, zijn prijzen geactualiseerd op basis van nieuw referentiemateriaal. Op en rondom het Noordplot bleken de kosten voor het woonrijpmaken, de werkzaamheden aan de Atalantastraat en de compensatie van de te slopen parkeerverharding ontoereikend. - Schoollocaties Jubbega: Voor deze grondexploitatie is de nieuwe taxatie (inclusief een risicobuffer) opgenomen in de grondexploitatie, wat leidt tot meer opbrengsten dan vorig jaar geraamd. Daarnaast is kritisch gekeken naar de kostenopzet door IBOR. Hierbij is een nieuwe opzet gemaakt die lager uit is gekomen dan aanvankelijk opgenomen. - Skoatterwâld fase 3: Voor deze grondexploitatie is gebleken dat een tekort dreigde op de kosten voor Voorbereiding, Toezicht en Uitvoering.

Deze kostenpost is opgehoogd door middel van een nieuwe urenraming van IBOR. Hierover wordt verder uitgeweid in bijlage 3.1.12. - Fedde Schurerplein: Zoals eerder genoemd zijn 20 woningbouwkavels verwijdert uit deze grondexploitatie en vervangen voor sociaalmaatschappelijke voorziening. Dit levert minder opbrengsten op. Dit effect wordt enigszins gedempt doordat het verleggen van een gasleiding niet meer nodig lijkt te zijn in geval van het plaatsen van de school. Hiervoor wordt echter wel een risico opgenomen in de Monte Carlo analyses. - Spikeboor Zuid: Naar verwachting wordt deze grondexploitatie in 2023 afgesloten. De kosten die niet meer gemaakt worden zijn vervallen, wat een positieve invloed heeft op het resultaat op contante waarde. - IBF: In het afgelopen jaar is een forse winstneming van € 6,5 mln. gedaan binnen deze grondexploitatie. Dit drukt het resultaat. Daartegenover staat een afslag op enkele kostenposten: uit de raming van IBOR bleek dat er minder kosten gemaakt zullen worden dan in de grondexploitatie was opgenomen. Deze lucht is uit de grondexploitatie gehaald, maar niet ten koste van een ‘gezonde’ post voor onvoorziene kosten. Hetzelfde geldt voor de plankosten. Hierop wordt fors bespaard doordat de laatste kavels in één keer op de markt zijn gebracht. Dit tegenover één voor één verkoop, zoals gebruikelijk was voorafgaand aan het Didam-arrest.

Ook zijn de opbrengsten sterk verhoogd door het feit dat in de reserveringen hogere opbrengsten zijn opgenomen dan bij jaarrekening 2021 geraamd. Door de reserveringen is de grondexploitatie tevens met 3 jaren ingekort. - Tjalleberd de Eide: voor de Eide is tevens een nieuwe taxatie voorhanden. Dit is doorgevoerd (inclusief de eerdergenoemde risicobuffer), wat heeft geleid tot een stijging van de verwachte grondopbrengsten. - KNO: in deze grondexploitatie is het resultaat sterk gestegen. Dit heeft alles te maken met een stijging van de grondwaarde op basis van de nieuwe taxatie voor het Zonnepark. Door de sterk

26

gestegen energiekosten is de business case van een Zonnepark sterk verbeterd ten opzichte van het afgelopen jaar. Daarmee stijgt (residueel gerekend) ook de grondwaarde. Ook de grondexploitatie van Skoatterwâld fase 1-2 heeft een sterke verslechtering van het resultaat doorgemaakt. Dit is in zijn geheel het gevolg van indexatie, verhoogde kostenstijging en verlaagde opbrengstenstijging. Doordat de te maken kosten en opbrengsten ver in de toekomst liggen, hebben deze genoemde wijzigingen veel invloed op het resultaat op contante waarde. Op totaalniveau is een verschil van € 7,9 mln. zichtbaar (incl. winstneming over 2021). Het resultaat op totaalniveau is dus fors verslechterd. Voor een meer gedetailleerde duiding van de verschillen binnen de grondexploitaties wordt verwezen naar de verschillenanalyses die onderdeel zijn van Bijlage 3.1.

3.2.

Resultaatneming en voorzieningenvorming

Winstnemingen In Figuur 19 is zichtbaar voor welke grondexploitaties een positief saldo op netto contante waarde van toepassing zijn. Het gaat om: - De Kavels; - Spikeboor Zuid; - IBF; - Schoollocaties Jubbega; - KNO. Conform regelgeving vanuit het BBV wordt de winst genomen naarmate het project vordert en er voldoende zekerheid is dat er winst wordt behaald. Aan de hand van de POC-berekeningen (Percentage Of Completion) wordt winst genomen. Voor KNO zijn geen verkopen gerealiseerd en is winstneming niet aan de orde. Voor wat betreft Schoollocaties Jubbega zou conform de POC-methode een winst genomen moeten worden van € 2.000,-. Het is binnen de gemeenten echter gebruikelijk om op winstnemingen een afslag van € 10.000,- te doen. Hierdoor verdampt de winstneming voor Schoollocaties Jubbega. Derhalve wordt in deze grondexploitatie geen winst genomen. Resume, wordt bij de vaststelling van de jaarrekening 2022 voor drie projecten winstneming voorgesteld van in totaal € 3,7 mln. Dit betreft: • IBF: € 3.060.000,--; • Kavels € 530.000,--; • Spikeboor € 100.000,--. De POC-berekening voor de betreffende drie exploitaties is in bijlage 3.2 op de project specifieke tabbladen aan dit document toegevoegd.

27

Voorzieningen In Figuur 20 is zichtbaar welke wijzigingen binnen de getroffen voorzieningen hebben plaatsgevonden. De hoogte van de voorziening voor de exploitaties is € 11,0 mln., wat ruim € 3,4 mln. hoger is dan bij jaarrekening 2021. Een groot deel van deze mutaties zijn toe te schrijven aan de grondexploitaties Stadiongebied, Skoatterwâld fase 1-2 & fase 3. Figuur 20: Mutaties voorzieningen op complexniveau Grondexploitaties 1002 Stadiongebied 1017 De Fjilden 2025 Schoollocaties Jubbega Subtotaal

Skoatterwald fase 1+2

Subtotaal

Skoatterwald fase 3

1038 Exploitatie Haskerdijken 1000 Tjalleberd de Eide 1021 Fedde Schurerplein 1026 Tellegebied Totaal

per 1-1-2022

Mutatie per 1-1-2023

€ € € € € € € € €

1.913.000 € -70.000 € -74.000 € 1.053.000 € 541.000 € 51.000 € -177.000 € 95.000 € 38.000 €

€

863.000 € 2.900.000 € 74.000 € 129.000 € 1.839.000 € 178.000 € 1.540.000 € € 155.000 € 7.678.000

€

3.370.000

€

2.776.000 2.830.000 1.182.000 2.380.000 229.000 1.363.000 95.000 193.000 11.048.000

Exploitaties buiten de 10-jaars termijn De afgelopen jaren viel enkel de grondexploitatie van het Stadiongebied buiten de 10-jaars termijn zoals door commissie BBV omschreven. Dit jaar is echter besloten om de grondexploitatie met twee jaar in te korten naar 31-12-2032. Hierdoor valt deze grondexploitatie binnen de 10-jaarstermijn. Het gevolg hiervan is dat er geen reden meer is om maatregelen voor de kosten- en opbrengsten buiten de 10jaarstermijn op te nemen. Het versnellen van de grondexploitatie is met name het gevolg van de wens vanuit het Rijk om snel in veel betaalbare woningen te voorzien. Deze mogelijkheid is er op het Noordplot in het Stadiongebied.

3.3. Monte Carlo analyse Om de robuustheid van de berekende saldi te staven zijn alle actieve grondexploitaties aan een risicoanalyse onderworpen; de Monte Carlo-analyse. De uitkomsten uit deze analyse leiden tot de te vormen risicobuffer. In dit hoofdstuk wordt de analyse toegelicht en de resultaten weergegeven. De grondexploitatieportefeuille van de gemeente Heerenveen bestaat uit 26 actieve grondexploitaties. Hiervan zijn er 15 samengevoegd in 2 complexen, namelijk Skoatterwâld fase 1+2 (vlekken 1 t/m 3 en 5 t/m 9) en Skoatterwâld fase 3 (vlekken 1 t/m 4 en 7 t/m 9). Zodoende resteren 11 grondexploitaties en 2 grondexploitatiecomplexen die aan een MC-analyse zijn onderworpen. Algemene risico’s Binnen de analyses wordt onderscheid gemaakt tussen algemene risico’s en project specifieke risico’s. De algemene risico’s zijn de generieke risico’s die op alle grondexploitaties van toepassing zijn. Denk hierbij aan kostenstijgingen en opbrengstenstijgingen. In Figuur 21 zijn de meegenomen algemene risico’s opgesomd. Niet alle risico’s worden meegenomen in elke analyse. Zo wordt voor opbrengstenstijging onderscheid gemaakt in een risico voor bedrijventerreinen en een risico voor woningbouwlocaties. Op IBF 28

zijn afspraken gemaakt over de indexatie van de grondopbrengsten. Hier vindt dit risico dus ook niet plaats. Om binnen de MC-analyses recht te doen aan de grillige, onzekere markt waarin de gemeente zich momenteel bevindt, zijn de bandbreedtes voor de kostenstijging, opbrengstenstijging en rente aangepast ten opzichte van het afgelopen jaar. Voor de kosten- en opbrengstenstijging is daarnaast onderscheid aangebracht in een risico op de korte- en lange termijn. Doordat de kostenstijging op de korte termijn onzeker is, is het opwaartse risico (het risico op een hogere kostenstijging dan in de grondexploitatie is opgenomen) vergroot naar 2%. Hierdoor wordt aangesloten bij de brede bandbreedtes die Metafoor in de Outlook Grondexploitaties 2023 presenteert. In de grondexploitaties wordt uitgegaan van een kostenstijging van 6% in 2023. In de Outlook van Metafoor wordt echter uitgegaan van een bandbreedte voor GWW-kosten van 4% tot 8%. Een risico op 2% hogere kostenstijging, leidt tot een doorrekening van een scenario met een kostenstijging van 6% + 2% = 8%. Voor de grondopbrengsten stijging is eenzelfde systematiek gehanteerd. Hierbij is dit echter toegepast op het neerwaartse risico (het risico op een sterkere grondwaardedaling dan voorzien in de grondexploitatie). Dit geldt echter enkel voor het jaar 2023, door de grote onzekerheid die momenteel heerst.

Hierbij is onderscheid gemaakt in het risico voor woningbouw in de kern Heerenveen, woningbouw in de dorpen en bedrijfskavels in de gehele gemeente. In alle gevallen wordt voor wat betreft het meegenomen risico in de scenarioanalyse op de korte termijn aangesloten bij de bandbreedtes zoals Metafoor deze heeft opgenomen in de Outlook. Verder is er ten opzichte van jaarrekening 2021 een verandering aangebracht in het risico op uitloop. Doordat de gemeente te maken heeft met enkele grondexploitaties die op hun einde lopen en uitverkocht zijn, is gekozen voor differentiatie in dit risico. Hierbij wordt een groter risico toegekend op uitloop voor grondexploitaties waar (een deel van de) uitgifte nog dient plaats te vinden. Voor de grondexploitaties waar enkel nog kosten gemaakt worden, wordt het risico op uitloop kleiner ingeschat. Figuur 21: input algemene risico’s risico-module Monte Carlo Min

Midden

Max

Algemene risico's Kostenstijging (eerste 3 jaren)

-1,00%

0,00%

2,00%

Kostenstijging (restant looptijd)

-1,00%

0,00%

1,00%

Rente

0,76%

1,76%

2,76%

Opbrengstenstijging 2023 (wonen dorpen)

-2,00%

0,00%

1,00%

Opbrengstenstijging 2023 (wonen H'veen)

-3,00%

0,00%

1,00%

Opbrengstenstijging restant looptijd (wonen)

-1,00%

0,00%

1,00%

Opbrengstenstijging 2023 (bedrijven)

-2,00%

0,00%

1,00%

Opbrengstenstijging restant looptijd (bedrijven)

-1,00%

0,00%

1,00%

10% extra plankosten/VTU

0,00%

5,00%

10,00%

10% extra kosten sloop, brm/wrm

0,00%

5,00%

10,00%

Fasering (geen uitgifte meer)

0

0

1

Fasering (uitgifte komt nog)

0

1

3

29

Project specifieke risico’s Voor enkele grondexploitaties is sprake van specifieke risico’s, die niet generiek gelden. Deze risico’s worden in Figuur 22 opgesomd. Daarna wordt een toelichting per risico gegeven. Figuur 22: Input project specifieke risico’s risico-module Monte Carlo Min Projectspecifieke risico's Fedde Schurerplein: Tegenvallende grondopbrengsten Fedde Schurerplein: Gasleiding moet alsnog verwijderd worden (33% kans) KNO: Opbrengst zonnepark daalt weer

-

-

Midden 90,00%

€ €

95,00%

-737.325

Max 100,00% €

€

-368.663

€

1.000.000 -

Fedde Schurerplein: In de grondexploitatie van het Fedde Schurerplein worden 20 woningen vervangen door de uitgifte aan een school. Er blijven echter 3 woningbouwkavels in de grondexploitatie, die in de bosrand zijn voorzien. Doordat deze woningbouwkavels zich nu naast een toekomstige school bevinden, is er een kans op daling van de grondopbrengsten. Woningen naast scholen worden doorgaans minder gewaardeerd. Daarnaast zijn de kosten voor het verwijderen van de gasleiding uit de grondexploitatie genomen. Het lijkt erop dat deze gasleiding kan blijven liggen. De kans bestaat echter dat verwijdering alsnog benodigd is. KNO: zoals eerder genoemd heeft de grondwaarde onder het Zonnepark in 2022 een behoorlijke stijging doorgemaakt als gevolg van de sterk gestegen energiekosten. In de huidige markt lijkt de hoogte van de energiekosten echter onzeker. Hierdoor is het niet uitgesloten dat de energiekosten weer zullen dalen. Derhalve is een risico op een daling opgenomen tot maximaal de helft van de stijging die het afgelopen jaar heeft plaatsgevonden.

Toelichting werkwijze Voor 2022 wordt een rente van 1,76% toegepast. In de MC-analyse worden 10.000 berekeningen uitgevoerd met rentes die variëren van 0,76% en 2,76% (verlaging met 1,0% en verhoging met 1,0%). Door gebruik te maken van een driehoeksverdeling komen de uiterste waarden het minst voor en de basiswaarde (zoals opgenomen in de exploitatie) het meest. Bij een binomiale verdeling is er een kans dat een gebeurtenis zich voordoet. Dit is enkel aan de orde voor twee van de project specifieke risico’s. Met name voor de kosten- en opbrengstenstijging worden door de eerdergenoemde brede bandbreedtes (Figuur 21) ook meer pessimistische scenario’s doorgerekend. Hierdoor ontstaat een beter beeld van de resultaten van het grondbedrijf als zich in de komende jaren een ‘’worst case’’ scenario voordoet. De uitkomsten van de Monte Carlo-analyse zijn per complex uitgevoerd en leiden tot de volgende uitkomsten:

30

Figuur 23: uitkomsten Monte Carlo analyse Grondexploitaties 1002 Stadiongebied

NCW pp 1-1-2023 Risicoprofiel bij 90% Benodigde buffer € -2.776.000 € -4.391.219 € 4.391.000

1008 De Kavels

€ € €

1017 De Fjilden 2025 Schoollocaties Jubbega 1040 Skoatterwald fase 1+2 1041 Skoatterwald fase 3 1038 Exploitatie Haskerdijken 1021 Fedde Schurerplein 1037 Spikeboor Zuid 1016 IBF 1000 Tjalleberd de Eide 1026 Tellegebied 1042 KNO Subtotaal Bedrijventerreinen Subtotaal Woningbouwlocaties Totaal

€

539.000 € -2.830.000 € 7.000 € -1.182.000

534.338 € -2.911.390 € -50.795 €

€ €

€ -2.380.000 € -229.000 € -95.000 €

-1.991.920 -4.098.026 -257.537 -976.851

€ € € € €

165.000 € 8.925.000 € -1.363.000 € -193.000 € 805.000 €

7.735.441 -1.500.240 -230.870 -3.491.126

€

€ € €

7.658.000 -8.265.000 -607.000

€ € €

€ € € € 162.178 €

4.040.738 -12.017.629 -7.976.891

€ €

2.911.000 51.000 1.992.000 4.098.000 258.000 977.000 1.500.000

€

231.000

€ € € €

3.491.000 7.882.000 12.018.000 19.900.000

Uit bovenstaande figuur blijkt, wat het minimale resultaat is van een grondexploitatie met 90% zekerheid (zie kolom ‘’Risicoprofiel bij 90%’’). De meest risicovolle projecten in kwantitatieve zin zijn Skoatterwâld (beide grondexploitaties), Tjalleberd de Eide, de Fjilden, KNO, Fedde Schurerplein en het Stadiongebied. Door de negatieve minimale resultaten met 90% zekerheid bij elkaar op te tellen, ontstaat de totale benodigde buffer. Er mag namelijk niet tussen positieve en negatieve grondexploitaties verevend worden. Bij jaarrekening 2022 komt deze buffer neer op een buffer van € 19,9 mln., ten opzichte van € 11,8 mln. bij jaarrekening 2021. Deze toename is met name het gevolg van de sterk toegenomen kosten en kostenstijgingsparameters, de sterk verminderde te verwachten opbrengstenstijging en de eerder gedefinieerde project specifieke risico’s. Daarnaast zijn de onzekerheden op de markt toegenomen en daarmee de geformuleerde algemene risico’s (zie Figuur 21). Ook dit heeft een opdrijvend effect op de benodigde buffer. De benodigde buffer dekt 90% van de mogelijke scenario’s af. De benodigde buffer wordt met een factor 1,2 verhoogd omdat er mogelijk risico’s ontbreken (‘zwarte zwanen’) en er strengere regels voor winstneming zijn ingevoerd. Dit heeft als gevolg dat de buffer door potentiële winst hiermee niet langer aanwezig is. Bij jaarrekening 2021 was deze factor 1,2.

Deze factor is bij jaarrekening 2022 gehandhaafd. In Figuur 24 is deze berekening weergegeven. Figuur 24: Berekening Zwarte Zwanen: het benodigde weerstandsvermogen 1 Totaal benodigde buffer 2 Reeds beschikbare verliesvoorziening 3 Mutatie verliesvoorziening jaarrekening 2022 4 Saldo (1-[2+3]) 5 Factor 1,2 (Zwarte Zwanen)

€ € € € €

19.900.000 7.678.000 3.370.000 8.852.000 10.622.400

Zowel de kostenstijgingen, de verhoogde risico’s als factor ‘Zwarte Zwanen’ hebben hun weerslag op het benodigde weerstandsvermogen. Doordat minder risico’s in de grondexploitaties kunnen worden opgevangen en de risico’s zelf ook gegroeid zijn, dient de buffer vergroot te worden. Het benodigde weerstandsvermogen (factor ‘’Zwarte zwanen’’) was bij jaarrekening 2021 nog ‘slechts’ € 4,9 mln. Dit jaar 31

ligt dit bedrag € 5,7 mln. hoger. Het benodigd weerstandsvermogen voor het grondbedrijf zal derhalve worden aangepast naar € 10.622.400,-.

32

Ondertekening Aldus naar waarheid ingevuld Opsteller Naam:

Dani Grevelink

Functie:

Planeconoom

Ondertekening:

Reviewer 1 Naam: Functie: Ondertekening:

Reviewer 2 Naam: Functie: Ondertekening:

33