Bijlage 1. Position paper jaarrekening 2022

Top memo grondexploitaties Jaarrekening 2022

D. Grevelink 21 maart 2023 (rectificatie per 9 mei 2023)

Inhoudsopgave Belangrijke ontwikkelingen in 2022 ....................................................................................................3 Onderdeel 1 Parameters grondexploitaties 2022.................................................................................6 1.1

Projectrente 1,76 % ...................................................................................................................... 6

1.2

Disconteringsrente 2,00 % ........................................................................................................... 6

1.3

Indexatie 1-1-2022→31-12-2022: kosten en opbrengsten.......................................................... 6

1.4

Kostenstijging vanaf 1-1-2023: 6,0% & 7,0% voor 2023, daarna afbouwen naar 2,00 %. ........ 9

1.5

Opbrengststijging per 1-1-2023: 0,0%, -2,0% en 0,0% in 2023 ................................................... 9

Onderdeel 2 Planning ....................................................................................................................... 17 2.1

Woningbouwprogramma .......................................................................................................... 17

2.2

Programma bedrijventerreinen ................................................................................................. 21

Onderdeel 3 Exploitatieopzetten ...................................................................................................... 24 3.1.

Juistheid en analyse exploitatieopzetten .................................................................................. 24

3.2.

Resultaatneming en voorzieningenvorming ............................................................................. 27

3.3.

Monte Carlo analyse .................................................................................................................. 28

Ondertekening ................................................................................................................................. 33

2

Belangrijke ontwikkelingen in 2022 Woningbouw Skoatterwâld Binnen exploitatiegebied Skoatterwâld wordt het grootste deel van de nieuwbouw afgezet. De grondafname in Skoatterwâld lag in boekjaar 2022 onder begroting. In 2022 werden op Skoatterwâld 671 kavelverkopen verwacht bij jaarrekening 2021. In boekjaar 2022 hebben 51 verkopen plaatsgevonden. Deze achterstand in te verkopen kavels is met name opgelopen in vlek 8 van fase 3. Terwijl hier een afzet van 24 kavels werd verwacht, werden hier slechts 9 kavels in eigendom overgedragen. Het restant wordt naar verwachting na de jaargrens in eigendom overgedragen aan de ontwikkelaar. Het afgelopen jaar heeft het gros van de werkzaamheden plaatsgevonden in het oostelijk gelegen deel van het plangebied (fase 3). Met name in de deelgebieden De Lanen en Landgoed (vlek 4/5/6) hebben werkzaamheden met betrekking tot het bouw- en woonrijpmaken van het plangebied plaatsgevonden. Hier zijn dan ook nog slechts 6 kavels beschikbaar, welke per 1-1-2023 allen in optie zijn genomen. Ook in vlek 8 zijn werkzaamheden omtrent het bouwrijpmaken van het gebied uitgevoerd. In fase 1 & 2 zijn de werkzaamheden met betrekking tot het bouw- en woonrijp maken van het plangebied beperkt. Dit komt doordat een groot deel van de vlekken reeds woonrijp is.

Een enkele vlek in deze fase zal pas over enkele jaren uitgegeven worden, waardoor het bouwrijpmaken van dit gedeelte nog niet nodig is. Wel wordt hier onderzocht wat de mogelijkheden zijn met betrekking tot het uitbreiden van sportpark Skoatterwâld. Dit zou ten koste kunnen gaan van de woningbouw in vlek 1. Overige woningbouw In boekjaar 2022 is het project de Fjilden te Nieuwehorne nagenoeg uitverkocht. Er hebben 19 verkopen plaatsgevonden, waarvan 18 in fase 1b en 1 verkoop in fase 1a. Dit heeft ertoe geleid dat er nog slechts 2 kavels resteren, welke per 1-1-2023 allebei in optie zijn genomen. De vrijstaande woningen in fase 1b van Tjalleberd zijn begin 2023 op de markt gebracht. De eerste kavels zijn reeds gereserveerd. Verwacht wordt dat deze 9 kavels in de komende twee jaren worden uitgegeven. Daarnaast wordt onderzocht of de mogelijkheid bestaat om de geprognosticeerde 2^1 kap woningen (6 stuks) worden vervangen door 3^1 kapwoningen (9 stuks). Uit recente taxaties is gebleken dat dit voor de grondopbrengsten per m² geen verschil uitmaakt. Voor grondexploitatie Schoollocatie Jubbega worden alle verkopen naar verwachting in 2023 voltooid. Voor wat betreft het appartementencomplex is een besluit genomen conform het Didam-arrest. Er is besloten om verder te gaan met een ontwikkelaar mits er geen tegenbericht (kort geding) plaatsvindt.

De overige kavels worden in 2023 deels als vrije kavels en deels door middel van een tender op de markt gebracht.

1

In de Positionpaper bij jaarrekening 2021 werd een totaal aantal van 66 genoemd. Dit was incorrect door een foutieve optelling in project de Treffe, waar een kavel in de optelling ontbrak.

3

In het afgelopen jaar is door de raad besloten dat aan het Fedde Schurerplein geen woningbouw (20 kavels) maar een uitbreiding van de naastgelegen school zal plaatsvinden. Dit houdt in dat 20 woningbouwkavels uit de grondexploitatie worden gehaald en vervangen worden door de uitgifte van gronden tegen een sociaal maatschappelijke grondprijs. De drie woningbouwkavels die zich wél in de grondexploitatie bevinden, maar niet op het Fedde Schurerplein (ligging: aan de bosrand) blijven onveranderd. Bedrijventerreinen Op de bedrijventerreinen is nog steeds een brede interesse vanuit de markt waarneembaar. Bedrijventerreinen Spikerboor en de Kavels zijn inmiddels uitverkocht. Hier vinden in de komende jaren de laatste werkzaamheden plaats met betrekking tot het woonrijpmaken. Daarna zullen deze grondexploitaties afgesloten worden. Op bedrijventerrein IBF zijn meer meters in eigendom overgedragen dan begroot bij jaarrekening 2021. In boekjaar 2022 is het resterende uitgeefbare gebied conform de eisen van het Didam-arrest op de markt gebracht. Dit heeft ertoe geleid dat heel IBF verkocht dan wel in optie genomen is. Er is dan ook voor gekozen deze grondexploitatie in te korten met drie jaren. De verwachting is dat de laatste verkopen in 2026 plaatsvinden. Om te kunnen blijven voldoen aan de vraag voor bedrijventerreinen, is in 2021 de grondexploitatie KNO vastgesteld.

Hier wordt van 2024 tot en met 2028 de afzet van 10 ha bedrijventerrein verwacht in de 1 e fase. Heerenveen is voor veel bedrijven een gewenste locatie, vanwege de centrale ligging in NoordNederland met goede verbindingen (A6, A7 en A32). Op bedrijventerrein KNO bestaat de mogelijkheid voor meerdere fases. Didam-arrest In het Didam-arrest (26 november 2021) is door de Hoge Raad geoordeeld dat overheden bij de verkoop van gronden de gelegenheid moet bieden aan potentiële gegadigden om mee te dingen naar aankoop. Tot deze groep overheden behoren in elk geval gemeenten, provincies, de Staat en waterschappen. Dit houdt in dat gemeente Heerenveen niet zonder meer gronden kan verkopen aan een partij naar keuze. Hiervoor dient een selectieprocedure ingericht te worden. De gemeente dient dus een zekere mededingingsruimte te bieden, voordat het over gaat tot verkoop aan een koper. Hierop zijn enkele uitzonderingen. Deze ruimte hoeft bijvoorbeeld niet te worden geboden als bij voorbaat vaststaat dat redelijkerwijs aangenomen kan worden dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. Wel dient de gemeente alsnog, voorafgaand aan de verkoop, het voornemen tot verkoop op een dusdanige wijze bekend te maken, dat een ieder hiervan kennis kan nemen.

Tevens dient gemotiveerd te worden waarom er slechts één gegadigde in aanmerking komt. Het opzetten van deze selectiecriteria, welke ten grondslag liggen aan de selectieprocedure, kost tijd. Hierdoor is de afzet van geplande bedrijfs- en woningbouwkavels in 2022 uitgesteld. Er heeft een uitvraag plaatsgevonden met betrekking tot het opzetten van selectiecriteria cf. het Didam-arrest. Doordat een-op-een uitgeven van projectmatige kavels minder mogelijk is, kan dit leiden tot hogere 4

plankosten. Er zullen immers selectieprocedures moeten plaatsvinden. Ook kunnen vertragingen tot hogere rentekosten leiden binnen de grondexploitaties. Capaciteitsproblemen energienet Daarnaast ondervindt netwerkbeheerder Liander problemen door met name personeelstekorten, waardoor het realiseren van nieuwe aansluitingen een lange doorlooptijd heeft. Heerenveen (en met name IBF) is hoog geprioriteerd binnen het Nu Lelie programma van Liander. Desondanks kan de aanleg van energie-infrastructuur met name op bedrijfsterreinen leiden tot vertragingen. We zijn in gesprek met Liander over het optimaal stroomlijnen van onze interne procedures zodat daar geen vertraging optreedt, en op zowel IBF als Heerenveen-Zuid kijken we samen met Liander en de gevestigde bedrijven naar mogelijke (al dan niet tijdelijke) oplossingen voor de korte en lange termijn. Rectificatie In de eerder door het college vastgestelde versie van de Position Paper (versie 1.1 dd. 21 maart 2023) was in hoofdstuk 3.3 een foutief risico opgenomen ten behoeve van de berekening van het weerstandsvermogen. Dit risico is in versie (1.2) uitgenomen. De berekening van het weerstandsvermogen is daarmee gewijzigd ten opzichte van versie 1.1. Daarnaast heeft de accountant een foutief programma in de grondexploitatie van het Stadiongebied geconstateerd.

Daardoor is per 9 mei versie 1.3 van de Position Paper opgesteld, waarin deze fout is rechtgezet.

5

Onderdeel 1 Parameters grondexploitaties 2022 Om parameters voor de grondexploitaties te bepalen, is een parameteradvies gevraagd aan Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling (verder: Metafoor). Het parameteradvies van Metafoor is in de bijlage 1.3 en 1.4 ingevoegd. De parameters uit dit advies zijn in de herziene grondexploitaties gehanteerd.

1.1 Projectrente 1,76 % Over de boekwaarde (zowel positief als negatief) wordt vanuit concern 1,76% rente vergoed dan wel in rekening gebracht, op basis van de volgende berekening (zie bijlage 1.1 voor de gehele berekening): Figuur 1: Berekening rente grondexploitaties

Het percentage van 1,76% wordt toegepast voor de rest van de looptijd van de projecten.

1.2 Disconteringsrente 2,00 % Voor de disconteringsrente wordt conform BBV-voorschriften 2,00% gehanteerd. Dit betreft het meerjarige streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor inflatie binnen de Eurozone.

1.3 Indexatie 1-1-2022→31-12-2022: kosten en opbrengsten GWW-kosten, plankosten en VTU In 2022 heeft de inflatie een ongekende hoogte bereikt. De hoge energieprijzen hebben de productiekosten van veel bouwmaterialen doen stijgen. Dit geldt met name voor bouwmaterialen waar veel energie nodig is voor productie, zoals gebakken materiaal en staal (Metafoor, 2022). Daarom is er voor gekozen een stevige indexatie van de GWW-kosten (bouw- en woonrijpmaken) van prijspeil 1-12022 naar prijspeil 1-1-2023. Bouwkostenindex (2023) geeft een stijging van 7,15% en 7,05% voor respectievelijk de bouwkosten- en aanbestedingsindex in de GWW-sector af. Het BDB (2023) zit een fractie hoger met een percentage van 7,56% voor de GWW-sector (zie bijlage 1.3.4). Veiligheidshalve is 6

ervoor gekozen de GWW-kosten te indexeren met het hoogste percentage, namelijk de 7,56% zoals afgegeven door BDB. Figuur 2: Ontwikkeling bouwkostenindex GWW van 2019 – 2023 (bron: Bouwkostenkompas, 2023; bewerkt)

De plankosten en VTU kosten bestaan voor gemeenten uit de kosten voor producten en personele inzet om de gebiedsontwikkelingen mogelijk te maken. Hierbij gaat het zowel om interne als om externe inzet. De arbeidsmarkt is al langere tijd zeer krap. Het tekort aan ambtenaren en de ambities omtrent de grote bouwopgave waar Nederland voor staat zorgen mede voor een stijging van de loonkosten. Daarbij komt dat de koopkracht van de consument in 2022 sterk onder druk komt te staan, waardoor vakbonden inzetten op grote salarisverhogingen. Om de koopkrachtdaling te compenseren zullen de loonkosten (en daarmee de plankosten) minimaal met de procentuele stijging van het CPI (CBS, 2023) moeten stijgen. Daarom is ervoor gekozen de plankosten en V&T kosten in de grondexploitaties te verhogen met 9,6%: de stijging van het CPI van december 2021 tot en met december 2022 (CBS, 2023. Zie bijlage 1.3.2). Opbrengsten woningbouw Heerenveen & overige kernen In 2022 hebben zoals in de inleiding genoemd verschillende verkopen plaatsgevonden. Met name in de deelprojecten De Lanen en Landgoed is een goede vergelijking mogelijk met de gerealiseerde grondprijzen in 2021 doordat hier ook in boekjaar 2021 verkopen hebben plaatsgevonden. In deelproject Landgoed werd in 2021 een gemiddelde prijs per m² gerealiseerd van € 244,- tegenover een prijs van € 240,- in 2022.

In deelproject de Lanen bedroegen deze gemiddelden € 209,- in 2021 en € 208,-. In de gemiddelden zijn kleine verschillen waar te nemen, welke vooralsnog geen aanleiding geven prijzen aan te passen. Landelijk is nog een beperkte stijging van de grondprijzen waarneembaar. Waar het Kadaster (2023) in januari 2022 een gemiddelde prijs per m² kavel van € 595,- presenteerde, lag dit in december op een gemiddelde van € 607,-: een stijging van zo’n 2% (zie bijlage 1.4.2). In 2021 lag deze landelijke stijging nog

7

op 13,3%. Ook landelijk kan geconcludeerd worden dat een stagnatie van de grondprijzen aanstaande is, al laat deze iets langer op zich wachten dan in de gemeente Heerenveen. In gemeentelijk Nederland is een duidelijke trend naar een beperkte stijging tot een stagnatie van de grondprijzen voor woningbouwkavels waargenomen door STEC (2022). Terwijl na afloop van 2021 nog slechts 9% van de gemeenten de grondprijs gelijk hielden, is dit na afloop van boekjaar 2022 liefst 20%. Ook is het aantal gemeenten dat een grondprijsstijging doorvoert sterk gedaald: van 71% na afloop van 2021 naar 46% dit jaar. Het aandeel gemeenten dat zelfs een prijsdaling doorvoert, is verdubbeld ten opzichte van vorig jaar: 11% (zie bijlage 1.5.15). Als gekeken wordt naar de grondprijzen die in 2022 zijn gerealiseerd in de gemeente ten opzichte van 2021, naar de landelijke trends en de grondprijzen bij overige gemeenten in Nederland, kan geconcludeerd worden dat de tijden van sterke grondprijsstijgingen voorbij zijn. Grondprijzen lijken te stabiliseren (Metafoor, 2022). Doordat in de regio Heerenveen in 2022 al een sterke daling van de VONprijzen waarneembaar is (zie hoofdstuk 1.5) en de bouwkosten sterk gestegen zijn, is de residuele grondwaarde theoretisch gezien gedaald. In de praktijk gaat dit doorgaans echter langzamer door demping (‘Smoothing’) en vertraagde doorwerking (‘Lagging’).

Prijsstijgingen worden gedempt en vertraagd doorgevoerd als gevolg van vertraagde informatie en voorzichtigheid (Metafoor, 2022). Vanuit het oogpunt van de omschreven marktwerking en in het kader van het voeren van een stabiel grondprijsbeleid dat niet direct met de markt meebeweegt, is besloten de grondprijzen voor 2023 gelijk te houden in de grondexploitaties. Dit geldt zowel voor de kern Heerenveen als voor de overige kernen. Opbrengsten bedrijfskavels De afgelopen jaren hebben de voornaamste verkopen plaatsgevonden op bedrijventerrein IBF. In boekjaar 2021 was de gemiddelde prijs per m² kavel (exclusief uitschieters) op bedrijventerrein IBF € 58,-. In 2022 lag de gerealiseerde gemiddelde grondprijs per m² wederom op €58,-. Dit komt overeen met de bevindingen van STEC (2022, zie bijlage 1.5.15), die aangeven dat een groot deel van de middelgrote en kleine gemeenten ten opzichte van 2021 geen of een beperkte stijging in de grondwaardes doorvoerden. Voor 2023 verwacht een kwart van de gemeenten gelijkblijvende grondprijzen voor bedrijventerreinen en zo’n 20% van de gemeenten voert een beperkte waardestijging door.

Met het oog op de grondprijsstijging die het afgelopen jaar al is doorgevoerd op de bedrijventerreinen en de gerealiseerde prijzen in 2021 en 2022 op IBF in het achterhoofd, is ervoor gekozen de prijzen in de grondexploitaties per 1-1-2023 op een gelijk niveau te houden, daar waar nog geen overeenkomsten zijn gesloten. In de praktijk betekent dit dat enkel op KNO de prijzen gelijk blijven. Op IBF zijn de grondprijzen zoals overeengekomen in de reserveringen overgenomen in de grondexploitaties. Van de in bovenstaand omschreven indexaties kan worden afgeweken als daar binnen grondexploitaties specifieke aanleiding toe is. Denk hierbij aan een nieuw uitgevoerde taxatie die anders uitvalt dan de in de grondexploitatie opgenomen grondopbrengsten. Als dit het geval is, wordt daar nader toelichting over gegeven elders in de Position Paper.

8

1.4 Kostenstijging vanaf 1-1-2023: 6,0% & 7,0% voor 2023, daarna afbouwen naar 2,00 %. GWW De markt voor grond-, weg- en waterbouw heeft zich in 2022 gekenmerkt door sterke stijgingen van de kosten. De schaarste aan bouwmaterialen en de krappe arbeidsmarkt zijn niet alleen van toepassing op de bouwsector maar ook op de infrasector. De toekomstige ontwikkeling van de GWW-kosten is in grote mate afhankelijk van de ontwikkeling van de Oekraïne-oorlog. Zo wordt er doorgaans veel staal, een veelgebruikt bouwmateriaal in de GWW-sector, geïmporteerd uit Rusland en Oekraïne. Door de stilgevallen toelevering van dit bouwmateriaal zijn de staalprijzen hard gestegen. Daarnaast kost de productie van staal veel energie, door de toegenomen energieprijzen is ook de productie van staal veel duurder dan voorheen. Zolang de productieketens van bouwmaterialen niet onder normale omstandigheden kunnen functioneren zal de beschikbaarheid van diverse bouwmaterialen niet herstellen. De lonen in de bouw- en infrasector zullen in 2023 met 5% toenemen als gevolg van het nieuwe akkoord bij de cao-onderhandelingen. Op basis van de GWW-index van het Bouwkostenkompas en het parameteradvies van Metafoor verwachten wij voor 2023 een stijging van 6,0%. Deze wordt in de jaren daarna afgebouwd naar het langjarig inflatiegemiddelde van de ECB (2,0%).

Dit sluit tevens aan op de Outlook grondexploitaties 2023 van Metafoor. Voor elke grondexploitatie is een verschillenanalyse uitgevoerd tussen de grondexploitatie per 1-1-2022 en 1-1-2023 (zie bijlage 3.1). Voor kosten- en opbrengsten componenten met een stijging groter dan € 25.000,-- is een toelichting bijgevoegd. Plankosten De plankosten bestaan voor een gemeente uit de kosten voor producten en de personele inzet. Het gaat hierbij om de inzet van zowel intern (eigen personeel) als extern (inhuur) personeel. De plankosten worden beïnvloed door economische fluctuaties. Afgelopen jaren was sprake van een krappe arbeidsmarkt, met name door een grote vraag naar (woningbouw)projecten. Verwacht kan worden dat de lonen door dit tekort sneller gaan stijgen, wat leidt tot meer plankosten. Voor 2023 wordt er vanaf oktober 2022 weer onderhandeld voor een beter cao (FNV, 2022). Daarnaast is de ontwikkeling van planontwikkelingskosten afhankelijk van de tarieven die externe adviesbureaus doorrekenen aan gemeenten. Per saldo verwachten wij dat de plankosten in 2023 fors stijgen. Er wordt aangesloten bij de 7,0% kostenstijging zoals geadviseerd door Metafoor. Dit percentage wordt door de jaren afgebouwd naar het langjarig inflatiegemiddelde van de ECB (2,0%).

1.5 Opbrengststijging per 1-1-2023: 0,0%, -2,0% en 0,0% in 2023 Woningbouwlocaties In de Outlook Grondexploitaties 2023 is een driedeling in woningbouwlocaties gemaakt, te weten top, middel en basis. Onder topsegment wordt de Randstad verstaan. In het basis segment bevinden zich de randen van Nederland, waarmee het middensegment een groot deel van Nederland bestrijkt. Verschillen binnen het middensegment kunnen aanzienlijk zijn, waardoor wij Heerenveen scharen in het midden van 9

het middensegment, dan wel aan de bovenkant van het matig segment. Als we verder inzoomen binnen de gemeente Heerenveen dan hanteren wij in de volgende toedeling: - Dorpen: basis woningmarktgebied; - Kern Heerenveen: midden woningmarktgebied. Kern Heerenveen De krapte op de Nederlandse woningmarkt is structureel. De afgelopen jaren zijn gekenmerkt door forse prijsstijgingen en hoge percentages overbiedingen op woningen. In 2022 is echter een scherpe kentering in de transactieprijsontwikkeling per m² gbo waarneembaar, zie ook figuur 2 (NVM, 2023). De eerdere stijging van de woningprijzen heeft alle delen van het land geraakt, zo ook de gemeente Heerenveen. De stijging van de woningprijzen heeft tevens de grondwaardes opgestuwd in de afgelopen jaren. Inmiddels stijgen de bouwkosten echter ook sterk, mede door de oorlog in Oekraïne en de verstoorde handelsstromen als gevolg van de vele lockdowns in China. Hierdoor zal er naar verwachting ook een kentering plaatsvinden in de groei van de grondprijzen. Figuur 3: Prijsontwikkeling per m² woningmarkt gebied Friesland Zuidoost (bron: NVM, 2023)

Voor 2023 gaan we uit van een stagnatie van de grondprijzen in Heerenveen: 0,0%. Dit betekent een vermindering van de parameter van het eerstvolgende jaar ten opzichte van de grondexploitaties per 11-2022. Ondanks het feit dat de bouwkosten naar verwachting sneller zullen stijgen dan de woningprijzen (die naar verwachting zelfs dalen), wordt nog geen negatieve parameter in 2023 gehanteerd. Dit komt met name door de effecten van ‘smoothing’ en ‘lagging’. Dit houdt in dat markteffecten vertraagd en in mindere mate terug komen in de grondprijzen. Derhalve wordt pas voor 2024 en 2025 een daling van de grondprijzen in kern Heerenveen verwacht: -1,0%. Daarna wordt aangesloten bij het langjarig inflatiegemiddelde van de ECB. Dorpen In tegenstelling tot kern Heerenveen, wordt voor de overige kernen in 2023 al rekening gehouden met grondprijsdalingen. De reden hiervoor is dat de vraag in de dorpen beperkter is en de stijging van de bouwkosten in relatief zwaarder drukken op de grondwaardes in vergelijking met Heerenveen. In 2023 wordt daarom rekening gehouden met een daling van 2,0% van de grondprijzen. In 2024 en 2025 wordt aangesloten bij een daling van 3,0%, doordat verwacht wordt dat marktomstandigheden door het effect 10

van ‘lagging’ vertraagd vat krijgen op de grondprijzen. Vanaf 2026 wordt aangesloten bij het langjarig inflatiegemiddelde van de ECB. Bedrijventerreinen Heerenveen kent diverse bedrijventerreinen, waaronder IBF, Spikeboor en KNO. In de afgelopen jaren is een aanzienlijke hoeveelheid hectare uitgegeven, veelal meer dan geprognotiseerd. Voor 2022 geldt dat de werkelijke uitgifte rondom de geprognosticeerde uitgifte ligt. Inmiddels is de voorraad bedrijventerrein die nog niet is uitgegeven of in optie genomen sterk gekrompen. De vraag op de Heerenveense markt is echter nog aanzienlijk. Een hoge vraag en beperkte capaciteit kan gevolgen hebben voor de vastgoedwaarde en daarmee de waarde van de gronden op bedrijventerreinen. Het gros van de afzet in de afgelopen jaren heeft plaatsgevonden op bedrijventerrein IBF. Bedrijventerrein de Kavels en Spikerboor zijn inmiddels uitverkocht en op KNO vinden pas in 2024 uitgiftes plaats. Volgens Metafoor stijgen echter ook de bouwkosten voor bedrijfsmatig vastgoed, waardoor ook grondprijzen op bedrijventerreinen onder druk komen te staan. Door de specifieke Heerenveense situatie waarin bouwkosten stijgen, de vraag hoog is en het aanbod beperkt, wordt voor komend jaar aangesloten bij een stagnatie van de grondprijzen voor bedrijven: 0,0%. Dit is tevens door Metafoor geadviseerd.

In de twee jaren daarna wordt een beperkte daling van de grondprijzen verwacht van -0,5%. Daarna wordt aangesloten bij het langjarig inflatiegemiddelde van de ECB. Hierbij dient de kanttekening gemaakt te worden dat in de eerdergenoemde reserveringen die voor bedrijventerrein IBF, een indexatie van jaarlijks 1,00% is opgenomen. Deze opbrengstenstijging is voor alle kavels in de rest van de looptijd van de grondexploitatie doorgevoerd. De geadviseerde parameters door Metafoor zijn derhalve alleen relevant voor de grondexploitatie KNO (en Haskerveen GR A7). Zoals in onderstaande figuur gepresenteerd is, betekent dit een behoorlijke afname van de parameters voor grondprijzen op bedrijventerreinen. Dit heeft een sterke invloed op het resultaat van het grondbedrijf door de grote hoeveelheid ha bedrijventerrein die nog afgezet zal worden op bedrijventerrein KNO. Figuur 4: Gehanteerde parameters 2023 t.o.v. 2022.

11

Als we kijken naar de ontwikkeling van de gerealiseerde grondprijzen van bedrijfskavels in Heerenveen van de afgelopen jaren (Figuur 5) dan is zichtbaar dat het gewogen gemiddelde (met en zonder extremen) een stijgende trend laten zien. Het gemiddelde stagneert doordat enkele grote kavels zijn verkocht, waar de m²-prijs zoals gebruikelijk lager ligt. Interpretatie van de figuur moet met de nodige voorzichtigheid gebeuren omdat de scope beperkt is en de minimum en maximum laten zien dat de bandbreedte groot is. De prijs is naast kavelgrootte ook afhankelijk van factoren als ligging, ontsluiting, lengte-breedte verhouding etc. Door de jaren heen vinden verkopen op verschillende bedrijventerreinen plaats, wat gemiddelden kan beïnvloeden. Figuur 5: Gemiddelde gerealiseerde grondprijzen 2 bedrijventerreinen per m² van 2019 t/m 2022 Gerealiseerde prijzen 2019 2020 2021 2022 Gemiddelde € 53 € 56 € 60 € 59 Gewogen gemiddelde Gewogen gemiddelde

€

49 €

57 €

54 €

58

(minus extremen)

€ € € €

50 € 60 € 10 € 65 €

57 € 60 € 45 € 65 €

55 € 60 € 42 € 100 €

61 60 45 75

Mediaan Minimum Maximum

1.5 Prijs Woningbouw Vanwege de grote onzekerheid en stijgende bouwkosten op de woningmarkt, zijn de transactieprijzen in regio Zuidoost Friesland sterk gedaald in 2022. Waar de gemiddelde transactieprijs in het 4e kwartaal van 2021 nog op € 2.842,- per m² lag, is dit in het 4e kwartaal van 2022 nog ‘slechts’ € 2.722,-. Dit is een daling van 4,9% per m² woonoppervlak. Transactieprijzen van woningen in het algemeen zijn gedaald met 5,5% in regio Zuidoost Friesland. De daling van de transactieprijzen per m² zijn het meest beperkt voor de tussenwoningen. Een verklaring hiervoor kan zijn, dat woningzoekenden naar relatief goedkopere woningen, zoals tussenwoningen, gaan zoeken. Hierdoor blijft de vraag naar tussenwoningen relatief hoog wat de prijs op peil kan houden. Aan de andere kant heeft ook een stijging van de bouwkosten voor woningen plaatsgevonden. Net als binnen de GWW-sector hebben de oorlog in Oekraïne en de verstoorde handelsstromen door de Coronacrisis grote invloed op de markt. Dit vertaalt zich naar een stijging van de bouwkosten. Bouwkostenkompas (2022) geeft aan dat de stijging van de woningbouwbouwkostenindex in 2022 7,3% is geweest. De aanbestedingsindex is volgens het Bouwkostenkompas gestegen met 7,0% (Bouwkostenkompas, 2023).

Op basis van afnemende transactieprijzen en toenemende bouwkosten voor woningen, kan residueel gerekend een afname van de uitgifte prijs van bouwgronden verwacht worden. Dit is echter niet per 2

De maximum prijs per m² in 2021 betrof een uitgifte van een klein perceel ten behoeve van nutsvoorzieningen aan netwerkbeheerder Liander.

12

definitie het geval, door de eerdergenoemde ‘smoothing’ & ‘lagging’. Doordat veel prijsafspraken al zijn gemaakt voorafgaand aan de daling van de woningprijzen en de stijging van de bouwkosten, is de verwachting dat de marktontwikkelingen in 2022 nog niet in de grondprijzen terug zijn te zien. Daarnaast geeft gemeente Heerenveen de voorkeur aan een stabiel grondprijzenbeleid, waarbij niet elke verschuiving in de markt direct doorwerkt in de grondprijzen. In onderstaande figuur zijn de gerealiseerde grondprijzen in 2022 afgezet tegen de gerealiseerde grondprijzen van de afgelopen jaren. Ook hierbij dient in het achterhoofd gehouden dat dit gemiddelden betreft, die sterk gevoelig zijn voor uitschieters. Figuur 6: Gemiddelde gerealiseerde grondprijzen per m² in 2019, 2020, 2021 en 2022 2019 2020 2021 2022 Skoatterwald € 191 € 174 € 177 € 215 Alle exploitaties € 177 € 169 € 177 € 200

In 2022 lagen de grondopbrengsten in Skoatterwâld per m² fors hoger dan in 2021. Met name de kavels in Landgoed (vlek 4/5/6) en de kavels in vlek 8 (Mooi Skoatterwâld) kennen een hoge prijs per m². Doordat het aandeel van deze duurdere kavels in de gehele kavelverkoop relatief groot is, valt de gemiddelde m²prijs tamelijk hoog uit. Voor de kavels in Landgoed komt de hoge m²-prijs voort uit het hoge kwaliteitsniveau dat hier gebouwd dient te worden. Voor Mooi Skoatterwâld geldt dat er in de bouwclaim met de ontwikkelaar een grondquote-methodiek is afgesproken. De sterk gestegen VON-prijzen van de afgelopen jaren hebben geresulteerd in een gunstige grondwaarde per m². Doordat er in het afgelopen jaar buiten Skoatterwâld geen verkopen hebben plaatsgevonden, is een vergelijking voor alle grondexploitaties niet goed mogelijk. Dit jaar hebben in De Fjilden Nieuwehorne liefst 19 kaveluitgiftes plaatsgevonden met een gewogen gemiddelde m²-prijs van € 159,-. De grondprijzen als overeengekomen grondquotes en op basis van taxaties (zie bijlage 1.5.1 & 1.5.2).

Figuur 7: Gerealiseerde grondprijzen in 2022 € / per m² m² koopsom 1017 Nieuwehorne Fjilden 19 8.392 € 1.333.681 € 159 Fase 1a 1 748 € 110.655 € 148 Fase 1b 18 7.644 € 1.223.027 € 160 1040 Skoatterwald fase 1/2 26 6.567 € 1.042.250 € 159 1040-3 Vlek 3/4* 26 6.567 € 1.042.250 € 159 1041 Skoatterwald fase 3 25 15.917 € 3.791.387 € 238 1041-4 vlek 4-6 16 12.062 € 2.816.907 € 234 1041-4 vlek 8 9 3.855 € 974.480 € 253 Totaal 70 30.876 € 6.167.318 € 200 *** Ontwikkeling openbare ruimte (brm & wrm) ligt bij ontwikkelaar. 1-op1 vergelijk niet realistisch Aantal

In Figuur 8 is een overzicht gegeven van de begrote en gerealiseerde grondprijzen voor 2022. Over het algemeen zijn de gerealiseerde prijzen ca. 6% hoger dan de begrote prijzen. Met name de uitgiftes in vlek 8 van Skoatterwâld (Mooi Skoatterwâld) en in mindere mate De Fjilden in Nieuwehorne halen dit gemiddelde omhoog. De reden hiervoor is dat (een deel van) de berekening van deze grondprijzen heeft 13

plaatsgevonden op basis van grondquotes in 2022. Doordat de VON-prijzen in 2021 sterk zijn gestegen, resulteert dit in hoger dan verwachte grondopbrengsten. De verkopen in vlek 3-4 fase 1-2 (De Treffe) en vlek 4/5/6 komen (nagenoeg) overeen met de begrote opbrengsten. Figuur 8: Gerealiseerde en begrote grondprijzen in 2022 m²

Totaal koopsom

begroot

gereal.

€ per m2 begroot

verschil

Absoluut

1017 Nieuwehorne Fjilden 1040 Skoatterwald fase 1/2 1040-3 Vlek 3/4 1041 Skoatterwald fase 3 1041-4 vlek 4-6 1041-4 vlek 8 Totaal

Procentueel

8.392 €

1.333.681 €

1.213.367 €

159 €

145 €

14

10%

6.567 €

1.042.250 €

1.041.250 €

159 €

159 €

0

0%

12.062 € 3.855 € 30.876 €

2.816.907 € 974.480 € 6.167.318 €

2.730.337 € 820.151 € 5.805.106 €

234 € 253 € 200 €

226 € 213 € 188 €

7 40 12

3% 19% 6%

Begroting voor 2023 Zoals eerder genoemd is geen indexatie toegepast op de grondprijzen, voor zowel de dorpen als kern Heerenveen. De grondprijzen die in de grondexploitaties zijn opgenomen zijn gebaseerd op eerder uitgevoerde taxaties dan wel reeds gesloten koopovereenkomsten. Desondanks zijn er enkele grondprijzen gewijzigd in de dorpen. Dit is het gevolg van enkele nieuwe taxaties die in 2022 en begin 2023 zijn uitgevoerd ten behoeve van naderende afzet. Dit geldt voor zowel Tjalleberd de Eide (bijlage 1.5.8 en 1.5.9) als voor Schoollocatie Jubbega (bijlage 1.5.14). De komende jaren zal het gros van de afzet van woningbouwkavels nog plaatsvinden op Skoatterwâld. In onderstaande figuur worden de verwachte verkopen op Skoatterwâld in 2023 gepresenteerd. Onderbouwing van deze grondprijzen binnen vlek 4-5-6 van fase 3 is te vinden in bijlages 1.5.3 t/m 1.5.7. De grondprijzen voor de verwachte verkopen in vlek 2 van fase 3 zijn gebaseerd op grondquotes (inclusief risico-afslag) uit een bouwclaim van twee ontwikkelaars. In Figuur 9 staan de verkopen in Vlek 2 op één regel gepresenteerd. Dit is het gevolg van het feit dat deze kavels aan twee ontwikkelaars worden uitgegeven. De grondprijs wordt daardoor als een geheel benaderd, waardoor een prijs per woningtype niet goed te presenteren is. De uitgiftes in vlek 8 zullen plaatsvinden tegen de afgesproken grondquote.

De prijzen zijn gebaseerd op eerdere uitgiftes elders in de grondexploitaties en zijn voorzichtig ingestoken. Figuur 9: Gehanteerde grondprijzen kavels Skoatterwâld in 2023 Skoatterwald Segment Aantal woningen m2 totaal Koopsom gem. m2 kavel € / per m² Fase 3 Vlek 2 Tweekappers + Rijwon. (part. Midden/Laag)* 42 9.269 € 2.416.194 221 € 261 Vlek 4-5-6 Vrijstaand (part. Hoog) 6 8.459 € 1.644.811 1.410 € 194 Vlek 8 Vrijstaand (part. Hoog / Laag) 22 10.072 € 2.169.510 458 € 215 Vlek 8 Tweekappers (midden) 18 6.904 € 1.071.846 384 € 155 Totaal 88 34.704 € 7.302.360 394 € 210 * O.b.v. grondquote over gehele opbrenstpotentie. Presentatie per woningtype niet goed mogelijk.

Bij interpretatie van bovenstaande figuur moet rekening gehouden worden met het feit dat de spreiding omtrent de gemiddelde m²-prijs van binnen vlek 4-6 fase 3 groot is. Dit komt met name door deelgebied 14

Landgoed waar zeer grote, hoogwaardige woningbouw gerealiseerd wordt. De gehanteerde prijs in de grondexploitatie ligt hier op € 240,-. Voor de overige woningbouwlocaties is in onderstaande figuur de voor 2023 begrote grondopbrengsten per m² kavel en per segment weergegeven. In 2022 hebben in de overige grondexploitaties enkel in de Fjilden Nieuwehorne uitgiftes plaatsgevonden. Deze grondexploitatie is nu nagenoeg uitverkocht, op twee kavels in fase 1B na. Eén van deze kavels is per 13-03-2023 verkocht. Het andere kavel is gereserveerd. In de laatste kolom zijn de onderbouwingen voor de gehanteerde prijzen in de grondexploitatie weergegeven. Figuur 10: Gehanteerde grondprijzen andere woningbouwlocaties (prijspeil 1-1-2023) Exploitatie Jubbega

Typologie/Segment Aantal Begroot € / m2 Marktadvies Onderbouwing Appartement (sociaal) 10 €19.031 per app. n.v.t. Overengekomen prijs ontwikkelaar Vrijstaand (part. Laag) 2 € 158 € 175 Taxatie Bijlage 1.5.14 (incl. risicovoorziening 10%) 2^1 kap (part. Midden) 2 € 135 € 150 Taxatie Bijlage 1.5.14 (incl. risicovoorziening 10%) Nieuwehorne Vrijstaand (part. Laag) 1 € 161 € 174 Taxaties Bijlage 1.5.1 & 1.5.2 (incl. risicovoorziening 10%)* Vrijstaand (part. Midden) 1 € 153 € 169 Taxaties Bijlage 1.5.1 & 1.5.2 (incl. risicovoorziening 10%)* Tjalleberd Vrijstaand (part. Midden) 5 € 161 € 179 Taxatie Bijlage 1.5.8 & 1.5.9 (incl. risicovoorziening 10%)** Totaal 21 * Ander prijspeil en kavelomvang is gewijzigd. Gemiddelde van taxaties opgevoerd. ** Gemiddelde prijs per m2 conform taxatie 1.5.8 in grex opgenomen

Voor Schoollocatie Jubbega is zoals eerder genoemd recent een taxatie uitgevoerd met betrekking tot de kavels voor vrijstaande woningen en de 2^1 kap woningen. De getaxeerde waarde is in de grondexploitatie voorzichtigheidshalve gecorrigeerd met een risicobuffer van 10%. Ook voor de te verkopen kavels in Tjalleberd is recent een nieuwe taxatie uitgevoerd. De verwachting is dat de vrije kavels verspreid over 2023 en 2024 worden uitgegeven en de 2^1 kap woningen in 2024. De kans is aanwezig dat de zes 2^1 kap woningen worden vervangen voor negen 3^1 kap woningen. Vooruitlopend op deze optie is gekeken wat hiervan de gevolgen zijn voor de grondwaardes en is een kaart bijgevoegd waarin deze optie is opgenomen (zie bijlage 2.1.5). Hieruit blijkt dat, bij een gelijkblijvend totaal uitgeefbaar gebied, er geen opbrengstenverlies zou plaatsvinden. Ook op de getaxeerde prijzen in Tjalleberd heeft een risicoafslag van 10% plaatsgevonden in de grondexploitatie. Bedrijventerreinen In 2021 is ca. 15,2 hectare bedrijventerrein verkocht, tegen een gewogen gemiddelde grondwaarde van € 58,- per m². Figuur 11: Gerealiseerde grondprijzen bedrijventerreinen 2022 Complex

m²

Begroot Gerealiseeerd € / m² Koopsom € / m² 1008 De Kavels* 20.440 € 55 € 1.186.400 € 58 1016 IBF 131.941 € 58 € 7.676.605 € 58 1037 Spikeboor € € € 1042 KNO € € € Totaal 152.381 € 8.863.005 € 58 * Dit is exclusief 1.170 m² overgedragen openbare ruimte

Op bedrijventerrein de Kavels heeft de verkoop van één kavel plaatsgevonden in 2022. Hiermee is bedrijventerrein de Kavels, net als Spikeboor, uitverkocht. De verkoop op bedrijventerrein de Kavels heeft 15

plaatsgevonden tegen een hogere m²-prijs dan vooraf begroot. Op bedrijventerrein IBF liggen de gemiddelde gerealiseerde verkoopbedragen op hetzelfde niveau als de begrote verkoopbedragen. De gemiddelde prijs op IBF dient met enige voorzichtigheid geïnterpreteerd te worden (zie ook Figuur 5). Met name doordat er enkele zeer grote kaveluitgiftes hebben plaatsgevonden, wordt de gewogen gemiddelde m²-prijs sterk gedrukt. Als de drie grootste uitgiftes buiten beschouwing worden gelaten (respectievelijk kavels van 65.910 m², 21.662 m² en 13.635 m²), resteert een gewogen gemiddelde m²prijs van € 63,-. Dit is in lijn met de meest recente taxaties voor IBF. Het afgelopen jaar is besloten om de niet gereserveerde kavels in de grondexploitatie op te nemen voor € 55,- per m² (tegenover € 50,- per 11-2021). Per 1-1-2023 zijn echter alle resterende kavels in optie genomen en zijn prijzen (inclusief een indexering van 1% per jaar) overeengekomen (zie bijlage 2.2.4). De overeengekomen prijzen en indexering zijn opgenomen in de grondexploitatie van bedrijventerrein IBF. Naar verwachting zullen de laatste kavels die in optie zijn genomen in 2025 in eigendom worden overgedragen. Op bedrijventerrein Klaverblad Noordoost wordt op basis van een grondprijsadvies van Metafoor een meterprijs van € 75,- gehanteerd.

Deze hogere prijs komt voornamelijk voort uit het andersoortige bedrijvigheid dat op dit bedrijventerrein toegestaan wordt. Bedrijventerrein Klaverblad Noordoost wordt een bedrijventerrein met een zeer duurzame uitstraling. Bedrijven die zich op dit type bedrijventerrein willen vestigen, zijn bereid hier een hogere prijs voor te betalen. Metafoor heeft een advies afgegeven van € 88,- per m². Hierop is een risicobuffer van 15% gehanteerd vanwege de gevoeligheid van de m²-prijs voor verschillende uitgangspunten (zie bijlage 1.5.16). De prijs van € 75,- per m² wordt in de grondexploitatie van bedrijventerrein KNO bij deze herziening gehandhaafd. Op bedrijventerrein KNO wordt tevens een zonnepark gerealiseerd. De grond onder dit zonnepark is recent getaxeerd door Antea Group (zie bijlage 1.5.12). Hieruit resulteerde een grondprijs van € 3,4 miljoen excl. btw. Dit is fors hoger dan de prijs die per 1-1-2022 was opgenomen, op basis van een eerder grondwaardeadvies (bijlage 1.5.16). Dit is het gevolg van de sterke energieprijsstijgingen die in 2022 hebben plaatsgevonden. Doordat de energie die zonnepanelen genereren meer waard is, is de grond onder een zonnepark residueel gerekend ook meer waard.

16

Onderdeel 2 Planning 2.1 Woningbouwprogramma In 2019 is door STEC onderzoek uitgevoerd naar het afzettempo voor woningbouw (en bedrijventerreinen) in de gemeente Heerenveen. Omdat deze onderzoeken inmiddels 4 jaar oud is, heeft de gemeente Atrivé in 2021 gevraagd een woningbehoefte onderzoek uit te voeren welke tevens ten grondslag ligt aan de nieuwe woonvisie van de gemeente Heerenveen. Marktanalyse Samengevat blijkt uit het onderzoek van Atrivé (2021) dat er tussen 2021 en 2030 behoefte is aan minimaal 2.000 extra woningen ten opzichte van de huidige woningvoorraad. Dit komt tot en met 2030 neer op ca. 220 woningen jaarlijks. Dit terwijl uit de eerdere onderzoeken van STEC (2019) nog bleek dat tot 2029 de woningvraag met zo’n 1.090 woningen zou stijgen. Zoals eerder genoemd is de woningmarkt sterk veranderd in 2022. Wat het effect van de onzekerheid op de markt en de hoge inflatie is op de woningvraag in Heerenveen is nog onduidelijk. Wel is het afgelopen jaar gebleken dat enkele kopers van met name vrije kavels na een reservering niet over gaan tot koop. Dit lijkt vooralsnog incidenteel voor te komen. Als we kijken naar de meest recente cijfers van ABF-PRIMOS (2022) dan wordt het beeld van een groeiende hoeveelheid huishoudens bevestigd.

ABF-PRIMOS (2022) verwacht dat in 2030 het aantal huishoudens in gemeente Heerenveen is toegenomen tot 25.600 (ten opzichte van 23.320 medio 2022). Dit is een stijging van ruim 2.000 huishoudens. Deze cijfers komen sterk overeen met de cijfers uit het onderzoek van Atrivé (2021), waarin een toevoeging van 2.000 woningen wordt geadviseerd. Het bevestigd tevens dat extra woningbouw nodig is om een nijpend woningtekort te voorkomen. Uit cijfers van ABF Research (2022) blijkt een woningtekort van 2,1% in 2022 in ABF-regio Heerenveen (Zuidoost Friesland). Volgens ABF is de verwachting dat dit in 2030 nog steeds 2,1% is, na een korte dip in 2025 met een tekort van 2,9%. Een tekort van 2,1% in 2022 staat gelijk aan 3.210 woningen. Figuur 12: Ontwikkeling Huishoudens en woningtekort van 2022 – 2050, gemeente Heerenveen (bron: ABFPRIMOS 2022)

17

Gemeentelijke woonprogrammering c.q. contingentering Skoatterwâld biedt ruimte om een deel van de verwachte huishoudensgroei in te vullen. In Skoatterwâld wordt rekening gehouden met een gemiddelde jaarlijkse afzet van kavels voor 73 woningen tot en met 2027. In de resterende looptijd van alle fases van Skoatterwâld kunnen nog 364 woningen gebouwd worden. Voor alle gemeentelijke exploitaties gezamenlijk is in de gemeentelijke woningbouwprogrammering rekening gehouden met een gemiddelde jaarlijkse kavelafzet voor 141 woningen in de periode tot en met 2027. Dit verloopt echter grillig en het gemiddelde wordt sterk omhoog gehaald door het feit dat de 300 woningen in het Stadiongebied in drie jaren staan geprognosticeerd, namelijk van 2026 tot en met 2028. Zonder de woningen in het stadiongebied is het gemiddelde 81 woningen jaarlijks. In de resterende behoefte – niet voortkomende uit de gemeentelijke exploitaties - wordt voorzien door ontwikkelingen van derden, waaronder corporaties en commerciële ontwikkelaars. Focus ligt daarbij op inbreidingsinitiatieven in het centrum (STEC, 2019). Vooral jongeren en ouderen zijn geïnteresseerd in woningen in het centrum (Atrivé, 2021). In totaal is nog ruimte voor 705 woningen voorzien binnen de gemeentelijke exploitaties. Dit getal wordt genuanceerd in het restant van dit hoofdstuk.

Prognoses versus programmering In Figuur 2.1 is per grondexploitatie het woonprogramma weergegeven. Van de 1.439 woningen zijn 734 gerealiseerd (overgedragen), waarvan 70 in 2021. Zodoende resteren er 705 woningen voor de periode 2023-2027. Uit Figuur 2.1 blijkt dat in de komende jaren de afzet naar verwachting een grillig verloop kent. Dit komt deels door de vergaande onderhandelingen met enkele ontwikkelaars in Skoatterwâld, die grotere hoeveelheden kavels tegelijk afnemen op enkele momenten. Daarnaast is de uitgifte van de kavels voor 300 appartementen in Stadiongebied zoals eerder genoemd in drie jaren geprognosticeerd. De relatief hoge gemiddelde afzet komt voort uit de grote vraag naar woningen, die ondanks de verslechterde economische omstandigheden nog steeds aanwezig is. Om op de langere termijn aan voldoende ruimte voor woningbouwontwikkelingen te voldoen, wordt gekeken naar de mogelijkheden in Heerenveen Noordoost. Daarnaast wordt woningbouwontwikkeling in het Stadiongebied (Noordplot) versneld. Derhalve zijn deze woningen vooruit gehaald in de grondexploitatie. Ten slotte wordt gekeken naar de mogelijkheden voor het toevoegen van volgende woningbouwfases in de grondexploitaties Tjalleberd de Eide en de Fjilden in Nieuwehorne. Dit is tevens de reden geweest voor het vooruithalen/opschalen van de plankosten in 2022 binnen verschillende grondexploitaties.

Dit geldt bijvoorbeeld ook voor het Stadiongebied, waar in 2023 planontwikkeling met betrekking tot de Verlengde Veldschans en het Noordplot zal plaatsvinden.

18

Figuur 13: woningbouwprogramma exploitaties Woningbouwaantallen per project

Gerealiseerd tot 2022

2022

2023

2024

2025

2026

2027 2028 ➔

Totaal (te realiseren)

Totaal

Stadiongebied De Fjilden Schoollocatie Jubbega Skoatterwald fase 1/2 Vlek 1 Vlek 2 Vlek 3-4 Vlek 5 Vlek 6 Vlek 7 Vlek 8 Vlek 9 Skoatterwald fase 3 Vlek 1 Vlek 2 Vlek 3 Vlek 4, 5 en 6 Vlek 7 Vlek 8 Vlek 9 Exploitatie Haskerdijken Fedde Schurerplein Tjalleberd de Eide Tellegebied

0 22 5 167 0 34 35 36 0 52 10 0 378 0 0 239 101 0 38 0 0 0 9 83

0 19 0 26 0 0 26 0 0 0 0 0 25 0 0 0 16 0 9 0 0 0 0 0

0 2 14 0 0 0 0 0 0 0 0 0 88 0 42 0 6 0 40 0 0 0 5 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 53 0 53 0 0 0 0 0 0 0 11 0

0 0 0 24 0 0 0 0 0 0 24 0 76 76 0 0 0 0 0 0 7 3 0 0

100 0 0 62 62 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

100 0 0 62 62 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

100 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

300 2 14 147 123 0 0 0 0 0 24 0 217 76 95 0 6 0 40 0 7 3 15 0

300 43 19 340 123 34 61 36 0 52 34 0 620 76 95 239 123 0 87 0 7 3 24 83

Totaal Subtotaal Skoatterwald Excl. Skoatterwald

664 545 119

70 51 19

109 88 21

64 53 11

110 100 10

162 62 100

162 62 100

100 0 100

705 364 341

1439 960 479

Dorpen In de dorpen hebben slechts beperkte wijzigingen plaatsgevonden in het woningbouwprogramma: • De Fjilden: in 2022 zijn bijna alle kavels uit fase 1b uitgegeven. Nog slechts 2 vrije kavels resteren. Daarnaast is het laatste kavel uit fase 1a uitgegeven. Naar verwachting worden in 2023 de laatste twee kavels uit deze grondexploitatie uitgegeven. • Tjalleberd de Eide: de eerste vrije kavels in fase 1b van Tjalleberd zijn op de markt gebracht. De eerste uitgiftes worden in 2023 verwacht. Zoals eerder genoemd bestaat de optie tot verdichting en het verdichten door middel van het invoegen van 3^1 kap woningen. Hierover wordt naar verwachting gedurende 2023 meer duidelijk. • Schoollocatie Jubbega: de verwachting is dat de kavels in deze grondexploitatie in 2023 worden uitgegeven. Voor wat betreft de sociale appartementen (10 stuks) is besloten door te gaan met de ontwikkelaar. De twee vrijstaande woningen worden in 2023 op de vrije markt gebracht. De twee tweekappers worden middels een tender op de markt gebracht in 2023. Heerenveen • Skoatterwâld fase 1/2: voor wat betreft het woningbouwprogramma van fase 1-2 zijn weinig aanpassingen verricht ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2022. Er bestaat echter een mogelijkheid voor uitbreiding van het sportpark Skoatterwâld, vanwege de groei van de hier gevestigde sportverenigingen.

De mogelijkheid bestaat dat dit in de toekomst ten koste gaat van ruimte voor nog te realiseren woningbouwkavels in vlek 1 (123 stuks). Hierover vindt medio 2025 pas besluitvorming plaats. • Skoatterwâld fase 3: Binnen het plangebied van de 3e fase van Skoatterwâld hebben wel wijzigingen in het woningbouwprogramma plaatsgevonden. De bovenstaande wijzigingen in het woningbouwprogramma lopen vooruit op het besluit van de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke ordening om in nieuwbouwprogramma’s twee derde betaalbare woningen te realiseren. Aangezien Skoatterwâld (zowel fase 1-2 als fase 3) hieraan niet voldoet, wordt 19

•

onderzocht waar alsnog betaalbaar wonen ingevoegd kan worden. In vlek 1 en vlek 2 van fase 3 is dit reeds gelukt. Hier wordt verdicht en betaalbaar wonen (met name sociale kavels) toegevoegd. Fedde Schurerplein: Na aanleiding van het raadsbesluit met betrekking tot het Fedde Schurerplein, zijn 20 woningbouwkavels uit de grondexploitatie gehaald. Hierdoor resteren nog de drie woningbouwkavels die zich aan de bosrand in het grondexploitatiegebied bevinden. De vrijgekomen uitgeefbare grond wordt uitgegeven aan de naast het plangebied gelegen school, die op deze locatie een uitbreiding van het schoolgebouw zal bouwen.

Planning In Figuur 14 is de (geprogrammeerde) afzet vergeleken met het geadviseerde uitgiftetempo van STEC in 2019 voor Skoatterwâld. In de afgelopen jaren is consequent meer afgezet dan voorzien door STEC. Wel is de dalende trend, die STEC voorspelde voor de jaren 2021-2022 duidelijk terug te zien in de werkelijke afzet. De afgelopen jaren lag de vraag veelal ruim boven het aanbod van woningbouwkavels. Hoewel de vraag nog steeds groot is, kunnen de sterke inflatie en hoge rentestand deze vraag naar woningen doen krimpen. In Figuur 14 is tevens de voorspelde vraag binnen de gehele gemeente weergegeven, zoals door Atrivé genoemd (2021). Voor 2023 is de afzet van 108/109 woningbouwkavels voorzien binnen alle grondexploitaties, waarvan 88 kavels in de derde fase van Skoatterwâld. De voorziene uitgifte in Skoatterwâld vindt bijna volledig projectmatig plaats. De grondprijzen voor deze projectmatige kavels worden allemaal gebaseerd op de grondquote die reeds is overeengekomen in bouwclaims met ontwikkelaars. De overige uitgiftes vinden plaats in Nieuwehorne, Tjalleberd en Jubbega. Deze uitgiftes zijn eerder toegelicht. In Tjalleberd zijn de eerste kavels die op de markt zijn gebracht reeds gereserveerd. Er wordt tamelijk ruim boven de geadviseerde woningbouwkavels door STEC in Skoatterwâld begroot binnen de grondexploitaties.

De gemiddelde verwachte afzet van woningbouwkavels tot 2027 in Skoatterwâld ligt op 73. Er vindt echter een grillig verloop van de geplande afzet plaats tussen 2023 en 2026 (zie Figuur 14). Dit heeft voornamelijk te maken met het feit dat enkele ontwikkelaars in grotere hoeveelheden af zullen nemen de komende jaren. Als gekeken wordt naar het gemeente brede advies van Atrivé (2021) is te zien dat de vraag hoog is. In komende jaren bevindt de geplande kavelafzet zich ruim onder het advies van Atrivé.

20

Figuur 14: Planning Skoatterwâld (verwachte) afzet vs. advies STEC/Attrivé

Een kanttekening die gemaakt dient te worden bij Figuur 14 is dat hierin de faciliterende projecten niet worden meegerekend. De feitelijke woningbouw ligt dus hoger dan in Figuur 14 wordt weergegeven. Met name op inbreidings- en transformatielocaties is sprake van faciliterende projecten.

2.2 Programma bedrijventerreinen In de afgelopen jaren zijn diverse onderzoeken / studies verricht naar bedrijventerreinen in de regio Heerenveen. In 2021 bijvoorbeeld door Bureau Louter en STEC: - Bureau Louter “Bedrijventerreinen in Fryslân; Vraagprognoses tot 2035”, 2021 (bijlage 2.2.2). - STEC ‘’Advies uitgiftetempo bedrijventerreinen Heerenveen’’, 2021 (bijlage 2.2.1). Deze onderzoeken geven vanuit verschillende invalshoeken inzicht in de verwachte vraag. De provincie heeft in samenwerking met Louter een actualisatie van de vraagprognoses in de provincie Friesland gerealiseerd in 2021. Om ook op gemeentelijk niveau een goed beeld te hebben van de vraagprognose, heeft de gemeente STEC gevraagd een onderzoek op te starten. Uit dit recente onderzoek blijkt dat het marktaandeel voor Heerenveen is gegroeid van 40% naar 42% in de totale uitbreidingsvraag in Zuidoost-Friesland. De werkgelegenheid in Heerenveen groeit harder dan in de andere gemeenten. Ook laat de bevolkingsprognose een groei zien tot 2035 (zie ook paragraaf 2.1.). Deze factoren hebben een gunstig effect op de verwachte afzet. Bureau Louter (2021) adviseert voor de periode 2020-2025 een afzet van ca. 2,7 ha tot 8,1 ha. Voor de daaropvolgende periode wordt een afzet van ca. 1,7 ha tot 8,3 ha verwacht.

STEC (2021) adviseert om voor de programmering rekening te houden met een uitgifte van 4,4 tot 7,5 hectare per jaar tot en met 2030 (zie Figuur 15). Een doorkijk naar de periode daarna, 2031 tot en met 2040, laat een behoefte zien van 1,9 tot 3,6 hectare per jaar. Het gaat om gemiddelden, in werkelijkheid kent de uitgifte van

21

bedrijventerreinen (in Heerenveen) een grillig verloop. Waar dit jaar zo’n 15,2 ha is afgezet, hebben in de afgelopen 15 jaren uitschieters naar boven (20 hectare) en naar onder (2 hectare) plaatsgevonden. Bedrijventerrein IBF raakt waarschijnlijk sneller uitverkocht dan in de afgelopen jaren werd voorzien. Alle kavels zijn hier, als gevolg van een inschrijvingsprocedure, gereserveerd (bijlage 2.2.4). Om in voldoende ruimte voor bedrijvigheid te blijven voorzien, is in 2021 de grondexploitatie voor bedrijventerrein KNO al geopend. Daarnaast is het mogelijk om de overige fases van dit bedrijventerrein (al dan niet vervroegd) in ontwikkeling te brengen. Dit gebied bevindt zich momenteel nog in de MVA van de gemeente. Hoewel alle kavels op IBF inmiddels in optie zijn genomen, is het nog steeds de vraag of deze afzet daadwerkelijk op korte termijn gaat plaatsvinden (in de grondexploitatie zijn de laatste uitgiftes gepland in 2025). Met name de sterk stijgende bouwkosten en onzekerheid op de markt kunnen kopers af laten zien van de aankoop. Figuur 15: Verwachte uitgifttempo bedrijventerreinen (STEC, 2021)

Programmering Figuur 2.2 geeft de programmering voor de bedrijventerreinen weer. In de grondexploitaties waar nog uitgiftes voorzien zijn (IBF en KNO) is nog 29,2 ha in voorraad. Hiervan is 19,2 ha in voorraad op bedrijventerrein IBF. De resterende 10 ha bevindt zich op bedrijventerrein KNO. De eerste uitgifte staat hier gepland in 2024. Tot slot is voor de volledigheid de planning voor bedrijventerrein Haskerveen opgenomen in Figuur 2.2. Het bedrijventerrein maakt onderdeel uit van de gemeenschappelijke regeling samen met De Fryske Marren en de gemeente Heerenveen. Vanwege het feit dat deze gronden binnen de gemeente Heerenveen worden uitgegeven, zijn ze toegevoegd aan het overzicht, omdat ze invloed hebben op de vraag/aanbod verhouding. Figuur 16: bedrijventerreinenprogramma exploitaties

22

In totaal wordt voor de periode 2023 – 2031 37,0 hectare aan uitgifte voorzien (gemiddeld 4,1 hectare per jaar, inclusief bedrijventerrein Haskerveen). Bij interpretatie van dit gemiddelde dient rekening gehouden te worden met de hoge verwachte afzet in de jaren 2024 en 2025. Doordat voor veel kavels een overeenkomst is getekend, vindt in 2024 een piek in de uitgifte (op met name IBF) plaats. Van 2026 tot en met 2029 is de geprognosticeerde afzet 2,3 ha per jaar gemiddeld. Dit ligt aan de onderkant van de bandbreedte zoals geadviseerd door Bureau Louter, maar onder de bandbreedte zoals geadviseerd door STEC. Na 2028 wordt dit afgebouwd, aangezien de voorraad op de huidige bedrijventerreinen binnen de actieve grondexploitaties dan naar verwachting uitgeput is. Er is dan enkel nog uitgifte op bedrijventerrein Haskerveen (GR A7) voorzien. Samenvattend kan geconcludeerd worden dat de komende drie jaren naar verwachting een bovengemiddelde uitgifte met zich mee zullen brengen. Dit komt met name door de reserveringen op bedrijventerrein IBF. In de jaren 2026 – 2028 zal een lagere uitgifte, conform het advies van bureau Louter plaatsvinden binnen de huidige grondexploitaties. In de jaren daarna lijkt de voorraad in de actieve grondexploitaties uitgeput te raken.

Er bevinden zich echter mogelijkheden tot nieuwe fases op KNO, waardoor voor de komende jaren de hoge vraag voldoende opgevangen kan worden.

23

Onderdeel 3 Exploitatieopzetten In dit hoofdstuk worden de resultaten weergegeven van de actieve grondexploitaties. In paragraaf 3.1 wordt per project de netto contante waarde weergegeven en de projecten met de grootste verschillen toegelicht. Op basis van de uitkomsten van paragraaf 3.1 worden in paragraaf 3.2 voorstellen gedaan voor winstneming en de vorming van voorzieningen. Tot slot wordt in paragraaf 3.3. de Monte Carlo analyse toegelicht. De volledige exploitatieopzetten inclusief parameters etc. zijn als bijlage 3.3 aan de Position Paper toegevoegd.

3.1.

Juistheid en analyse exploitatieopzetten

In onderstaande Figuur 17. wordt per grondexploitatie de boekwaarde en het resultaat (netto contante waarde NCW) prijspeil 1 januari 2023 weergegeven. Figuur 17: exploitatieoverzicht BW en NCW Grondexploitaties 1002 Stadiongebied 1008 De Kavels 1017 De Fjilden 2025 Schoollocaties Jubbega 1040 Skoatterwald fase 1+2 1041 Skoatterwald fase 3 1038 Exploitatie Haskerdijken 1021 Fedde Schurerplein 1037 Spikeboor Zuid 1016 IBF 1000 Tjalleberd de Eide 1026 Tellegebied 1042 KNO Subtotaal Bedrijventerreinen Subtotaal Woningbouwlocaties Totaal

BW Kosten

€ € € € € € € € € € € € € € € €

BW Opbr.

6.203.894 € 18.162.423 € 5.635.124 € 668.474 € 12.206.820 € 33.439.487 € 390.487 € 792.810 € 713.369 € 54.233.996 € 3.583.386 € 3.374.333 € 3.580.879 € 82.894.562 60.090.922 142.985.483

€ € €

BW Saldo

1.756.005 € 18.739.051 € 3.063.062 € 243.450 € 10.639.730 € 24.740.411 € 56.000 € 209.140 € 914.498 € 56.612.429 € 1.184.044 € 3.583.709 € 71.220 € 78.093.202 43.719.545 121.812.748

€ € €

NCW pp 1-1-2023

-4.447.889 € 576.628 € -2.572.062 € -425.024 € -1.567.091 € -8.699.076 € -334.487 € -583.670 € 201.129 € 2.378.433 € -2.399.343 € 209.376 € -3.509.659 € -4.801.359 -16.371.376 -21.172.735

€ € €

-2.776.181 539.378 -2.830.349 7.449 -1.182.075 -2.380.364 -228.999 -94.954 165.280 8.924.729 -1.363.125 -192.567 805.452 7.658.658 -8.264.983 -606.325

Het totaaleindresultaat op NCW van alle grondexploitaties bedraagt afgerond € 0,6 mln. negatief (voor winstneming over 2022). Het saldo bij de jaarrekening 2021 bedroeg € 0,4 mln. positief (NCW 1-1-2022 € 7,3 mln. -/- winstneming 2021 € 6,9 mln.). De verslechtering van de grondexploitaties bedraagt per saldo € 1,0 miljoen. Het saldo op boekwaarde bedraagt € 21,2 mln. negatief. Dit sluit aan bij de balans, als volgt berekent in Figuur 18: € 24,9 mln. (boekwaarde bruto) - € 3,7 mln. (winstneming dienstjaar) = € 21,2 mln. (verschil is afronding).

24

Figuur 18: Aansluiting exploitaties op de balans Overzicht grondexploitaties dienstjaar Winstneming

Complex

resultaat

geraamd resultaat 2022

einde dienstjaar Boekwaarde Netto

Bruto

Voorziening 31-dec

Winstneming 31-dec

Bouwgrond in exploitatie: wonen 1000 Tjalleberd - De Eide 1017 De Fjilden Nieuwehorne 1021 Fedde Schurerplein 1025 Schoollocaties Jubbega 1026 Tellegebied 1038 Haskerdijken 1040 Skoatterwâld fase 1+2 1041 Skoatterwâld fase 3 afronding subtotaal wonen

-

-

177.000,00 70.000,00 -95.000,00 74.000,00 -38.000,00 -51.000,00 -1.053.000,00 -541.000,00

-13.000,00 -10.000,00 10.000,00 -5.000,00 -9.000,00 -4.000,00 -187.000,00 -305.000,00

1.036.342,64 -257.938,30 488.669,81 425.024,73 -402.375,81 105.486,99 385.092,13 6.319.074,69

2.399.342,64 2.572.061,70 583.669,81 425.024,73 -209.375,81 334.486,99 1.567.092,13 8.699.074,69

1.363.000,00 2.830.000,00 95.000,00 193.000,00 229.000,00 1.182.000,00 2.380.000,00

30.000,00 -

-1.457.000,00

-523.000,00

8.099.376,88

16.371.376,88

8.272.000,00

30.000,00

4e verzamelbesluit: 90%

-471.000,00

Bouwgrond in exploitatie: werken 1002 Heerenveen Oost Stadiongebied 1008 De Kavels 1016 IBF II 1037 Spikerboor Zuid 1042 KNO subtotaal werken

530.000,00 3.060.000,00 100.000,00

-1.913.000,00 530.000,00 3.060.000,00 100.000,00

-37.000,00 310.000,00 2.470.000,00 120.000,00 -

1.671.889,26 -46.627,27 681.566,90 -101.128,11 3.509.658,96

4.447.889,26 -46.627,27 681.566,90 -101.128,11 3.509.658,96

2.776.000,00 -

4.811.096,36 17.988.362,00 520.000,00 -

3.690.000,00

1.777.000,00

2.863.000,00

5.715.359,74

8.491.359,74

2.776.000,00

23.319.458,36

13.814.736,62

24.862.736,62

11.048.000,00

23.349.458,36

4e verzamelbesluit: 90% totaal

3.690.000,00

2.577.000,00 320.000,00

2.340.000,00

24.862.736,62 3.690.000,00 21.172.736,62

In Figuur 19 is een vergelijk tussen de netto contante waarde per 1-1-2022 (jaarrekening 2021) en de netto contante waarde per 1-1-2023 (jaarrekening 2022) gemaakt. Bij interpretatie van deze tabel is het goed om de winstneming over 2021 in het achterhoofd te houden. De winstneming bedroeg bij jaarrekening 2021 € 6,9 mln. waardoor de daadwerkelijke achteruitgang van het resultaat van de grondexploitaties de eerdergenoemde € 1,0 mln. is. Figuur 19: Verschilanalyse NCW jaarrekening 2021 en jaarrekening 2022 (incl. winstneming 2021: € 6,9 mln.) Grondexploitaties 1002 Stadiongebied 1008 De Kavels 1017 De Fjilden 2025 Schoollocaties Jubbega 1040 Skoatterwald fase 1+2 1041 Skoatterwald fase 3 1038 Exploitatie Haskerdijken 1021 Fedde Schurerplein 1037 Spikeboor Zuid 1016 IBF 1000 Tjalleberd de Eide 1026 Tellegebied 1042 KNO

NCW 1-1-2023

€ € € € € € € € € € € € €

NCW 1-1-2022

-2.776.000 € 539.000 € -2.830.000 € 7.000 € -1.182.000 € -2.380.000 € -229.000 € -95.000 € 165.000 € 8.925.000 € -1.363.000 € -193.000 € 805.000 €

Subtotaal Bedrijventerreinen

€

7.658.000

€

Subtotaal Woningbouwlocaties Totaal

€ €

-8.265.000 -607.000

€ €

Verschil

-863.000 € 586.000 € -2.900.000 € -74.000 € -129.000 € -1.839.000 € -178.000 € 354.000 € 253.000 € 13.490.000 € -1.540.000 € -155.000 € 261.000 € 13.727.000 € -6.461.000 € 7.266.000