(C) Resultaten onderzoeken ten behoeve van de Woonvisie.pdf

r2022-0038WFA | Woningmarktverkenning Heemstede 2022-2030

59

Nederland 2021 bekend wat de kansen zijn dat een huishouden een woning wil betrekken of verlaten. Veranderingen in de huishoudenssamenstelling en ontwikkeling, verhuizingen en veranderingen in de woningvoorraad worden van jaar op jaar gesimuleerd. De simulatie vindt in enkele ‘etappes’ per jaar plaats, die hier gesimplificeerd worden als ‘aan het begin van het jaar’, ‘gedurende het jaar’ en ‘aan het eind van het jaar’.

Figuur B1: Werking Socrates-model Verhuisproces

Ontwikkelingen demografie en inkomen

Nieuwe huishoudens

Vraag naar woonruimte

Onttrekkingen

Huishoudens

Huishoudens verdeeld over woningvoorraa

Woningvoorraad

Opgeheven huishoudens

Aanbod van woonruimte

Nieuwbouw

(Re)acties van aanbieders van woonruimte

B1.1 Verschillen in uitgangspunten tussen scenario’s Voor Socrates 2022 zijn vier standaard scenario’s samengesteld. De huishoudensontwikkeling is dit jaar in drie scenario’s – Laag, Midden en Hoog – gebaseerd op Primos Trend en één scenario – MiddenPlus – op Primos Hoog. Primos Trend gaat uit van de standaard nationale CBS-bevolkingsprognose en voor Primos Hoog vormt de bevolkingsontwikkeling volgens de bovengrens van het 67% prognose-interval van de nationale prognose de basis. In de scenario’s Laag, Midden en Hoog wordt gevarieerd met de inkomensontwikkeling. In het Socratesmodel wordt bij de verhuisgeneigdheid en de voorkeur voor type woonmilieu, type woning en prijsklasse rekening gehouden met het huishoudinkomen. De reële inkomensontwikkeling van huishoudens verschilt tussen de scenario’s om tegemoet te komen aan de onzekerheden over de economische ontwikkeling. Achter deze inkomensontwikkeling gaan verwachtingen schuil over bijvoorbeeld veranderingen in de arbeidsparticipatie, de loonontwikkeling en de ontwikkeling van de werkloosheid. Hoewel in de overzichten alleen de gemiddelde inkomensontwikkeling over alle huishoudens wordt gepresenteerd, is het achterliggende inkomensmodel uitgebreider.

Er wordt gerekend met de inkomensverdeling en ontwikkeling van zes typen huishoudens, waarvan vier jonger dan 65 jaar (alleenstaanden, eenoudergezinnen, samenwonenden zonder kind en samenwonenden met kind(eren)) en twee vanaf 65 jaar (alleenstaanden en samenwonenden).

60

r2022-0038WFA

De inkomensontwikkeling voor 2021 is gebaseerd op de raming van de toename van de statische koopkracht1 zoals gepubliceerd in het Centraal Economisch Plan (CEP) van maart 2022. Voor de langere termijn zijn er drie scenario’s opgesteld die een bandbreedte van mogelijke ontwikkelingen weergeven. Daarbij is kennisgenomen van de verwachtingen in het CEP, maar vanwege de toegenomen inflatie zijn de inkomensverwachtingen in de scenario’s ten opzichte van deze verwachtingen verlaagd 2.

Tabel B1: Gemiddelde reële inkomensontwikkeling per jaar per scenario in Socrates 2022; bron: ABF Laag

Midden

Hoog

MiddenPlus

Primos 2022 Trend

Primos 2022 Trend

Primos 2022 Trend

Primos 2022 Hoog

Demografische ontwikkeling Primos 2022 o.b.v. CBS Kernprognose 2021-2070 Inkomens per jaar (reëel) 2021

0,10%

0,10%

0,10%

0,10%

2022

-6,80%

-3,40%

-2,50%

-3,40%

2023

-3,40%

-1,70%

-1,30%

-1,70%

2024

-1,70%

0,00%

2,00%

0,00%

2025

-0,50%

0,00%

0,50%

0,00%

2026

0,00%

0,06%

0,50%

0,06%

2027

0,30%

0,12%

0,40%

0,12%

2028

0,18%

0,18%

0,40%

0,18%

2029

0,24%

0,24%

0,40%

0,24%

2030-2031

0,10%

0,30%

0,40%

0,30%

2032-2034

0,20%

0,30%

0,40%

0,30%

Vanaf 2035

0,30%

0,30%

0,40%

0,30%

In het eerste jaar van de prognose (2021) is voor alle vier de scenario’s uitgegaan van een gemiddelde reële inkomensstijging van 0,1%. Vanaf 2022 loopt de koopkrachtontwikkeling tussen de drie economische scenario’s sterk uiteen. In het jaar 2022 varieert deze van -6,8% in het scenario Laag tot -2,5% in het scenario Hoog, met in het scenario Midden een ontwikkeling van -3,4%. In volgende jaren wordt de inkomensontwikkeling geleidelijk positiever ingeschat, verschillend per scenario. Waar Midden en Hoog dan al vanaf 2030 op hun vaste jaarlijkse gemiddelde van 0,3% respectievelijk 0,4% zitten, gebeurt dat in Laag pas vanaf 2035. In het vierde scenario met een (extra) hoge bevolkingsgroei wordt uitgegaan van dezelfde inkomensontwikkeling als in Midden.

Figuur B2: Gemiddelde reële inkomensontwikkeling naar scenario; bron: Socrates 2022 105,0 100,0

95,0 90,0 85,0 80,0

Laag

Midden(Plus)

Hoog

1 De raming van statische koopkrachtcijfers houdt uitsluitend rekening met externe invloeden (inflatie, loonontwikkeling, overheidsbeleid). Er wordt geen rekening gehouden met veranderingen in persoonlijke omstandigheden (promotie, baanwisseling, gaan samenwonen, kinderen krijgen, etc.).

2 In de zeer recent gepubliceerde Augustusraming zijn de statische koopkrachtverwachtingen van het CPB verlaagd (naar -6,8% in 2022 en 0,6% in 2023).

Woningmarktverkenning Heemstede 2022-2030

61

De effecten van verschillen in inkomensontwikkeling zijn in de resultaten van het Socrates-model het meest zichtbaar in de ontwikkeling van de omvang van de doelgroepen van het huurbeleid en de kwalitatieve invulling van de nieuwbouw naar prijsklasse. Een lagere inkomensontwikkeling gaat gepaard met meer huishoudens in de corporatiedoelgroep en dus een grotere vraag naar sociale huurwoningen, terwijl een hogere economische groei tot gevolg heeft dat er meer huishoudens met een hoger inkomen zijn die een grotere vraag naar koopwoningen en duurdere huurwoningen uitoefenen.

In samenhang met demografie en economie spelen woonvoorkeuren een belangrijke rol op de woningmarkt. In het Socrates-model wordt hiertoe gebruik gemaakt van de resultaten van het meest recente WoonOnderzoek Nederland (WoON). Er is een duidelijk onderscheid tussen aan de ene kant starters en huurders, die vaak nog niet beschikken over vermogen of in een woning opgebouwd kapitaal, en aan de andere kant eigenaar-bewoners. Op de woningmarkt zijn anno 2022 de verschillen in uitgangspositie tussen beide groepen pregnanter dan ooit. In Socrates wordt een relatie verondersteld tussen de macro-economische verwachtingen en het vertrouwen in de koopsector. Om die reden is in pessimistischer inkomensscenario’s de voorkeur voor een koopwoning naar beneden bijgesteld. In het geval van een optimistischer inkomensscenario wordt de koopvoorkeur wat groter verondersteld. Met het oog op de huidige economische en woningmarktsituatie (medio 2022) zijn de woonvoorkeuren uit het WoON 2021 voor Socrates 2022 gekoppeld aan het hoge inkomensscenario en niet, zoals in eerdere jaren, aan het Middenscenario. In het Middenscenario van Socrates is de koopvoorkeur, het percentage woningzoekenden met voorkeur voor een koopwoning, dus naar beneden bijgesteld ten opzichte van WoON 2021. In het lage scenario geldt dat nog in sterkere mate.

De reden om voor het Middenscenario niet uit te gaan van de WoON-voorkeuren hangt samen met de ontwikkelingen die zich na het afnemen van de enquêtes hebben voorgedaan: de sterk gestegen hypotheekrente en de onzekere economische situatie vanwege onder meer de oorlog in Oekraïne en de sterk opgelopen inflatie.

Tabel B2: Koopvoorkeur per scenario in Socrates 2022; bron: ABF Laag

Midden

Hoog

MiddenPlus

Primos 2022 Trend

Primos 2022 Trend

Primos 2022 Trend

Primos 2022 Hoog

Voorkeur koop t.o.v. WoON 2021 (%-punt)

-6,5 %-punt

-4 %-punt

-

-4 %-punt

Verhuisgeneigdheid t.o.v. WoON 2021 (%-punt)

-10%-punt

-5%-punt

-

-5%-punt

Demografische ontwikkeling Primos 2022 o.b.v. CBS Kernprognose 2021-2070 Woonvoorkeuren Woningtype/woonmilieu, alle scenario's

WoON 2021

Een belangrijk onderdeel van de scenario’s is de veronderstelde kwantitatieve ontwikkeling van de woningvoorraad (aantallen nieuwbouw en sloop) per regio en gemeente. Deze verwachtingen worden overgenomen uit de Primos-prognose. Deze verwachtingen zijn gebaseerd op trends in de woningproductie in het jongste verleden, het aantal afgegeven bouwvergunningen, de ontwikkeling van de plancapaciteit, de verwachte huishoudensontwikkeling, veranderingen in het beleid van overheden, juridische ontwikkelingen en de algemene economische vooruitzichten. Er liggen geen modelberekeningen ten grondslag aan de woningbouwverwachtingen op nationaal niveau, het gaat om beredeneerde aantallen. De verwachtingen op regionaal en lokaal niveau worden vervolgens op basis van harde plancapaciteit, zachte plancapaciteit, verwachte huishoudensontwikkeling en veronderstellingen met betrekking tot het inlopen van het regionale woningtekort berekend.

62

r2022-0038WFA

In de scenario’s Laag, Midden en Hoog wordt hetzelfde kwantitatieve nieuwbouw- en sloopprogramma aangehouden. Voor alle drie de scenario’s wordt immers ook dezelfde huishoudensontwikkeling (Primos Trend) aangehouden. In het scenario MiddenPlus, waarin wordt uitgegaan van een hogere bevolkingsgroei, is de woningproductie vanaf 2027 hoger omdat ook de huishoudensontwikkeling in dat scenario sterker is.

Tabel B3: Woningproductie per scenario in Socrates 2022; bron: ABF Laag

Midden

Hoog

MiddenPlus

- Nieuwbouw incl productie anderszins

88.400

88.400

88.400

88.400

- Sloop

13.500

13.500

13.500

13.500

- Toename voorraad

74.900

74.900

74.900

74.900

- Verkoop corporatiewoningen aan particulieren

5.600

5.600

5.600

5.600

- Nieuwbouw incl productie anderszins

96.000

96.000

96.000

98.600

- Sloop

12.100

12.100

12.100

12.100

- Toename voorraad

83.900

83.900

83.900

86.500

- Verkoop corporatiewoningen aan particulieren

5.700

5.700

5.700

5.700

- Nieuwbouw incl productie anderszins

74.700

74.700

74.700

93.600

- Sloop

12.600

12.600

12.600

12.600

- Toename voorraad

62.100

62.100

62.100

81.000

- Verkoop corporatiewoningen aan particulieren

5.700

5.700

5.700

5.700

Woningproductie 2021-2024 per jaar (gemiddeld)

2025-2029 per jaar (gemiddeld)

2030-2035 per jaar (gemiddeld)

Veranderingen in de woningvoorraad komen in Socrates op vier manieren tot stand: nieuwbouw, sloop, verkoop van corporatiewoningen aan particulieren en huurprijsaanpassingen. De woningdifferentiatie in de nieuwbouw wordt door het Socrates-model berekend op basis van het uitgangspunt dat de kwalitatieve tekorten aan woningen zo gelijkmatig mogelijk wordt verminderd. Tekorten in een bepaald segment ontstaan wanneer de door leegstand of doorstroming beschikbare bestaande voorraad in een bepaald segment niet aan de vraag van bestaande of nieuw te vormen huishoudens kan voldoen. In de kwalitatieve uitwerking van het bouwprogramma kan gewerkt worden met wel of geen voorrang voor verschillende groepen woningzoekenden. Socrates 2022 hanteert in alle vier de scenario’s het uitgangspunt dat er geen voorrangsbeleid wordt gehanteerd. De woonvoorkeuren van starters, doorstromers en vestigers in een woningmarktgebied wegen naar verhouding even zwaar bij de bepaling van het bouwprogramma. Hierdoor hebben starters en vestigers grotere slaagkansen dan wanneer alleen naar de vraag van doorstromers zou worden gekeken (wat de verhuisketens en doorstroming het meest zou bevorderen). Dat in evenredige mate rekening wordt gehouden met de vraag van starters, vestigers en doorstromers vertaalt zich overigens niet per se in gelijke slaagkansen van deze groepen voor een nieuwbouwwoning.

Die zijn namelijk ook afhankelijk van de grootte van de omvang van de vraag per groep en de verdeling van de vraag naar segment ten opzichte van het bestaande (doorstroom)aanbod.

Tot slot wordt in het Socrates-model rekening gehouden met het toewijzingsbeleid en huurprijsbeleid van verhuurders. Dat gebeurt op basis van een combinatie van het wettelijke kader en het ‘gemiddelde’ beleid van verhuurders in de praktijk van de laatste jaren.

Woningmarktverkenning Heemstede 2022-2030

63

Invloed Programma Betaalbaar wonen In het eerste halfjaar van 2022 zijn er diverse ontwikkelingen geweest ten aanzien van het huurbeleid. Zo heeft de minister voor VRO in mei 2022 het Programma Betaalbaar wonen uitgebracht waarin de voornemens zijn gebundeld. De meest ingrijpende voornemens zijn: ■

Regulering middenhuur door het verhogen van de liberalisatiegrens (per 2024).

■

Hervormingen van de huurtoeslag: invoeren genormeerde huren en schrappen van de maximale huurprijsgrens3 (per 2024).

Beide hervormingen moeten tijdens het opstellen van Socrates 2022 nog nader worden uitgewerkt en zijn daarom niet in het model verwerkt.

Nationale prestatieafspraken en eenmalige huurverlaging 2023 Daarnaast heeft het kabinet op 30 juni 20224 zogenoemde Nationale prestatieafspraken gemaakt met Aedes, Woonbond en VNG. Door het afschaffen van de verhuurderheffing per 1 januari 2023 komt er bij corporaties jaarlijks circa € 1,7 miljard aan investeringsruimte vrij. Daar tegenover staan bindende prestatieafspraken die gericht zijn op een verdubbeling van de bouwproductie van sociale huurwoningen, vergaande verduurzaming van meer dan 675 duizend woningen, huurmatiging en een verplichte huurverlaging voor de laagste inkomens. Bovendien wordt er geïnvesteerd in woningverbetering en het aanpakken van vocht- en schimmelproblemen. De belangrijkste punten uit de Nationale prestatieafspraken ten aanzien van huurbeleid zijn: ■

In afwijking van het inflatievolgende beleid van afgelopen jaren spreken partijen af dat de huursom van corporaties in 2023, 2024 en 2025 een maximale stijging zal hebben die gelijk is aan de CAOloonontwikkeling van het voorgaande jaar minus 0,5 procentpunt.

■

Op individueel woningniveau mag de huur 0,5 procentpunt hoger stijgen dan de maximale huursomstijging.

■

In 2023 krijgen huurders van corporaties in gereguleerde woningen met én een inkomen op of onder 120% van het sociaal minimum (minimuminkomensgrens huurtoeslag) én een kale huur hoger dan € 550 (prijspeil 2020) een wettelijk verplichte eenmalige huurverlaging tot dat bedrag. In Socrates 2022 wordt deze eenmalige huurverlaging in 2024 5 doorgevoerd.

■

Partijen spreken af dat het aantal woningen met een huurprijs tot € 550 (prijspeil 2020) in de totale corporatievoorraad tot en met 2025 niet afneemt. Op dit moment is de huurprijs van 46% van de totale voorraad € 550 of minder. Partijen spreken af dat dit tot en met 2025 op ten minste dat niveau blijft. In Socrates 2022 is dit vertaald door van woningen met een huur onder 550 euro te eisen dat na mutatie de nieuwe huur niet hoger is dan 550 euro.

Eenmalige huurverlaging 2021 voor lage inkomens boven aftoppingsgrens In 2021 kregen alle corporatiehuurders met een gereguleerd contract en een inkomen onder de inkomensgrenzen van passend toewijzen indien nodig een eenmalige huurverlaging naar de voor hen

3 Daarnaast ook het schrappen van de vergoeding voor servicekosten in de huurtoeslag en het verlagen van de leeftijdsgrens voor jongeren (van 23 naar 21 jaar).

4 https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2022/06/30/kabinet-sluit-nationale-prestatieafspraken-volkshuisvesting-met-aedes-woonbond-en-vng. 5 Ten tijde van het opstellen van Socrates 2022 was het voornemen nog om de eenmalige huurverlaging per 2024 (in plaats van 2023) door te voeren.

64

r2022-0038WFA

geldende aftoppingsgrens. Hierdoor is het aantal ‘dure scheefwoners’ in één keer sterk afgenomen en de voorraad tot de aftoppingsgrens toegenomen. In Socrates 2022 is de eenmalige huurverlaging van 2021 doorgevoerd.

Hogere DAEB-inkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens Per

2022

zal

voor

de

duur

van

(voorlopig)

drie

jaar

de

DAEB-inkomensgrens

voor

meerpersoonshuishoudens hoger zijn dan de DAEB-inkomensgrens voor eenpersoonshuishoudens. Uitgedrukt in prijspeil 2022 geldt voor meerpersoonshuishoudens de grens van € 45.014 in plaats van € 40.765. De achtergrond van deze verhoging is dat meerpersoonshuishoudens, en dan met name gezinnen, met een inkomen rond de huidige inkomensgrens onvoldoende inkomen hebben om een huurwoning in de vrije sector te kunnen betalen. Door de wijziging is de DAEB-doelgroep gegroeid en kunnen dus meer huishoudens een beroep doen op een sociale corporatiewoning. In Socrates 2022 wordt gewerkt met deze gewijzigde definitie van de corporatiedoelgroep.

Nieuwe systematiek voor inkomensafhankelijke huurverhogingen Per 2022 is de systematiek voor inkomensafhankelijke huurverhogingen voor huurders met een inkomen boven de DAEB-inkomensgrenzen veranderd. In de nieuwe systematiek moeten huurders een hoger inkomen hebben voor ze een hogere huurverhoging kunnen krijgen, maar kunnen ze dan wel hogere verhogingen krijgen: van maximaal € 50 (hoge middeninkomens) of maximaal € 100 (hoge inkomens). De uitzonderingen voor AOW-huishoudens en grotere huishoudens (vanaf 4 personen) zijn komen te vervallen. De gedachte achter de hogere maximale verhogingen is dat op deze wijze uitstroom van hoge (midden)inkomens uit de sociale sector wordt bevorderd. Of de doorstroming naar koop of vrijesectorhuur dan ook echt op gang komt is wel sterk afhankelijk van de druk op de markt en prijs-kwaliteitverhouding in die segmenten. In Socrates 2022 wordt gewerkt met deze nieuwe systematiek van inkomensafhankelijke huurverhogingen, rekening houdend met de praktijk dat slechts een deel van de corporaties deze toepast.

Toewijzingsregels huurwoningen Daarnaast zijn in het Socrates-model enkele beleidsregels verwerkt die grenzen stellen aan de invulling volgens de woonvoorkeuren. Corporaties moeten minimaal 92,5% 6 van de vrijkomende woningen in hun DAEB-bezit toewijzen aan de corporatiedoelgroep. Daarnaast dient minstens 95% van de verhuringen aan huishoudens behorend tot de doelgroep passend toewijzen een woning tot de aftoppingsgrens betreffen. Deze regels gelden alleen voor het corporatiebezit in de gereguleerde huursector en niet voor private verhuurders. Binnen het Socrates-model wordt echter geen onderscheid gemaakt naar type verhuurder. Omdat de corporaties dominant zijn in de gereguleerde sector worden in het rekenmodel aanpassingen gedaan aan de voorkeuren om zogenaamde goedkope en dure ‘scheefheid’ bij toewijzing te vermijden, vooral in het gereguleerde huursegment. Overigens zullen ook veel private (ver)huurders dure scheefheid bij nieuwe verhuring proberen te vermijden.

6 Corporaties mogen dus standaard 7,5% vrij toewijzen. Dit percentage van 7,5% mag echter (via prestatieafspraken) worden verhoogd naar maximaal 15%. In dat geval moet er dus minimaal 85% van de woningen naar de doelgroep.

Woningmarktverkenning Heemstede 2022-2030

65

De voorkeuren voor bepaalde huurprijsklassen binnen de gereguleerde huursector zijn daarmee ingeperkt. Dit geldt in beginsel niet voor de voorkeuren voor geliberaliseerde huurwoningen en koopwoningen.

Tabel B4: Uitwerking huurbeleid in Socrates 2022; bron: ABF Socrates 2022 Huuraanpassingen 2021 2024

Onder aftoppingsgrens brengen dure scheefwoners corporatiesector Huurders tot 120% sociaal minimum in corporatiesector huurverlaging naar 550 euro

2022 en verder: Gereguleerde sector, lage inkomens

0,0%

Gereguleerde sector, hoge middeninkomens

€ 12,50

Gereguleerde sector, hoge inkomens

€ 25,00

Geliberaliseerde sector

0,2%

Huurverhoging over de liberalisatiegrens heen

nee

Nieuwe verhuringen in gereguleerd segment Aandeel huurharmonisatie bij nieuwe verhuring

66%

Huurharmonisatie tot x% max huur (nieuw WWS)

81%

Huurplafond bij 6% WOZ

ja

Aandeel van prijsklasse 3 waarvan bij mutatie een overgang over aftoppingsgrens naar prijsklasse 4 wordt tegengehouden

25%

Aandeel dat onder aftoppinsgrens gebracht wordt

27%

Harmonisatie over liberalisatiegrens heen

ja

Toewijzing gereguleerde huursector Dure scheefheid voorkomen (Alleenstaan Q1; samenwonend Q1-2); aanpassing voorkeuren boven aftoppingsgrens

ja

Goedkope scheefheid voorkomen (Q4-5); aanpassing voorkeuren onder liberalisatiegrens

ja

B1.2 Overzicht woonmilieus In het woningmarktmodel van ABF spelen woonmilieus een belangrijke rol. Het woonmilieu is een definiëring van de locatie- en fysieke buurtkenmerken die mede de woonaantrekkelijkheid bepalen. Het woonmilieu wordt bepaald per buurt (volgens de CBS-indeling) en is een van de kenmerken die mede de aantrekkelijkheid van een woning voor een huishouden bepalen. De voorkeuren voor het type woonmilieu zijn afgeleid uit het WoonOnderzoek Nederland 2021. De jaarlijkse confrontatie tussen vraag en aanbod in het model vindt per woningmarktgebied plaats op het niveau van de afzonderlijke woonmilieus. Bij het bepalen van de kwalitatieve invulling van het bouwprogramma spelen kwalitatieve overschotten en tekorten per type woonmilieu dus een belangrijke rol.

Met ingang van dit jaar is een geheel nieuwe typologie afgeleid met 11 typen woonmilieus (plus de categorie “geen woonmilieu”) die jaarlijks kan worden bijgewerkt. Een bijkomstig element van de nieuwe indeling is dat met het toekomstige (of: ‘te verwachten’) woonmilieu wordt gewerkt. Als een buurt nu nog onbebouwd of een bedrijventerrein is terwijl er op termijn een nieuwbouwwijk zal verrijzen, is niet de huidige maar de toekomstige situatie bepalend. In de nieuwe indeling worden woonmilieus onderscheiden op basis van de volgende vier elementen: ■

Grootte bebouwde kom: voor het onderscheid tussen Grootstedelijk, Stedelijk, Dorps en Landelijk.

■

Aanwezigheid van centrumvoorzieningen en verhouding tussen eengezins- en meergezinswoningen: voor het onderscheid tussen Centrum, Compact en Grondgebonden.

66

r2022-0038WFA

■

Mate van groen en water in de omgeving: voor welke woonmilieus “Grootstedelijk met Groen” en “Stedelijk met Groen” zijn.

■

Afstand tot (grote) stad: voor het onderscheid tussen de woonmilieus “Landelijk” en “Dorps” enerzijds en het woonmilieu “Landelijk of Dorps bij de Stad” anderzijds.

De regio Zuid-Kennemerland / IJmond behoort grotendeels tot de woningmarktregio Amsterdam. Alleen de gemeenten Heemskerk en Beverwijk behoren tot een andere woningmarktregio, namelijk Alkmaar. In de regio Amsterdam komt het hele scala aan typen woonmilieu voor.

Figuur 6.1: Woonmilieus in woningmarktregio Amsterdam, buurten 2021 (2022) Bron: ABF Research

In de regio Zuid-Kennemerland / IJmond komen ook alle typen woonmilieu voor. In Heemstede is het aantal woonmilieus beperkt tot vijf: centrum, grootstedelijk compact, grootstedelijk grondgebonden, grootstedelijk met groen en landelijk of dorps bij de stad. Huishoudens uit Heemstede die een voorkeur hebben voor een ander woonmilieu kunnen zich dus in de nabije omgeving binnen de regio ZuidKennemerland / IJmond al oriënteren. Figuur 6.2: Woonmilieus in regio Zuid-Kennemerland / IJmond, buurten 2021 (2022) Bron: ABF Research

Woningmarktverkenning Heemstede 2022-2030

67

B1.3 Woningmarktgebieden In het woningmarktmodel wordt een indeling in 31 zogenoemde functionele woningmarktgebieden (regio’s) gehanteerd. Deze regio’s zijn vastgesteld op basis van de intensiteit van verhuisrelaties tussen gemeenten.

68

r2022-0038WFA

Rapportage

Peiling Woonvisie

Inhoudsopgave • Samenvatting, p. 3 • Responsestatistieken en achtergrondinformatie, p. 4

• Resultaten | Woonbehoefte, p. 7 • Resultaten | Betaalbaarheid, p. 15 • Resultaten | Doorstroom, p. 23 • Resultaten | Duurzaamheid, p. 30

• Resultaten | Wonen en Zorg, p. 33

13-10-2022

Resultaten Peiling Wonen gemeente Heemstede

2

Samenvatting • Met 44,1% is de voorkeur voor het bijbouwen van starterswoningen het grootst, gevolgd door seniorenwoningen (25,1%). Het lijkt hierbij weinig uit te maken in welk soort woning men momenteel woont. • Kijkend naar de gewenste prijsklasse zien we met name een vraag naar goedkope en middeldure koopwoningen en sociale huurwoningen. • Verbouw- of verhuisplannen worden voor een groot deel gedreven door energiekosten of een wens om duurzamer te wonen. Dit geldt met name voor lage inkomens en mensen die moeite hebben aan de kosten te voldoen, maar speelt ook een rol voor huishoudens die hier minder moeite mee hebben. • 75+’ers hebben de meeste moeite met het voldoen aan energie- en woonkosten, maar hebben tegelijkertijd de minste verbouw- of verhuisplannen. • In de open antwoorden wordt scheefwonen als een probleem aangewezen. Met name oudere mensen wonen groter dan nodig, maar worden verhinderd kleiner te wonen door hogere kosten. Hoewel er veel steun lijkt voor het bijbouwen van starterswoningen, lijkt er dus ook potentie te zitten in het bijbouwen van betaalbaardere en duurzamere seniorenwoningen om doorstroom mogelijk te maken.

13-10-2022

Resultaten Peiling Wonen gemeente Heemstede

3

Onderzoek | Response • Het onderzoek is afgenomen via een link op heemstede.nl/woonvisie naar een online peiling. Deze is gedeeld via het digipanel, de krant, de nieuwsbrief en via een campagne op de sociale media. • Er hebben in totaal 1717 mensen deelgenomen, waarvan 1243 de enquête volledig hebben ingevuld. • In dit rapport zijn alleen resultaten van volledig ingevulde peiling meegenomen. De reden hiervoor is dat een groot aantal van de incompleten direct na het openen van de peiling, of vrij snel na het antwoorden van de eerste vragen al zijn afgehaakt. • Demografische gegevens van de onderzoekspopulatie zijn te vinden op deze en de volgende pagina’s. • 4,5% van de Heemsteedse inwoners heeft de peiling ingevuld. Inwoners onder de 35 zijn ondervertegenwoordigd in de peiling.

Wat is uw leeftijd? (n=1242)

13-10-2022

Resultaten Peiling Wonen gemeente Heemstede

4

Onderzoek | Response Wat is uw huishoudsamenstelling? (n=1242)

Wat is uw bruto huishoudinkomen per jaar (ongeveer)? (n=1242)

13-10-2022

Resultaten Peiling Wonen gemeente Heemstede

5

Onderzoek | Response In wat voor type woning woont u? (n=1242)

In wat voor soort woning woont u? (n=1242)

13-10-2022

Resultaten Peiling Wonen gemeente Heemstede

6

Resultaten | Woningbehoefte

13-10-2022

Resultaten Peiling Wonen gemeente Heemstede

7

Woningbehoefte | Aan welk soort woningen is behoefte? Wat voor woningen moeten er bijgebouwd worden? (n=1242)

In welke prijsklasse moet er bijgebouwd worden? (n=1242)

13-10-2022

Resultaten Peiling Wonen gemeente Heemstede

8

Woningbehoefte | Per leeftijdsgroep Wat voor woningen moeten er bijgebouwd worden? (n=1242)

13-10-2022

Resultaten Peiling Wonen gemeente Heemstede

9

Woningbehoefte | Per leeftijdsgroep In welke prijsklasse moet er bijgebouwd worden? (n=1242)

13-10-2022

Resultaten Peiling Wonen gemeente Heemstede

10

Woningbehoefte | Per soort woning Wat voor woningen moeten er bijgebouwd worden? (n=1242)

13-10-2022

Resultaten Peiling Wonen gemeente Heemstede

11

Woningbehoefte | Per soort woning In welke prijsklasse moet er bijgebouwd worden? (n=1242)

13-10-2022

Resultaten Peiling Wonen gemeente Heemstede

12

Woningbehoefte | Open antwoorden Kenmerkende quotes “In Heemstede is momenteel voornamelijk plek voor mensen met veel geld. Starters, jonge gezinnen en alleenstaanden met een modaal inkomen kunnen hier niet wonen. Daar mag veel meer voor vrijgemaakt c.q. gebouwd worden”. “Ik geef starterswoningen prioriteit , maar natuurlijk zijn seniorenvoorzieningen voor ons ook heel belangrijk. Hoe voorkom je dat "starters" en "senioren" tegen over elkaar komen te staan?”

Opvallende quotes “De Gemeente moet beter luisteren naar de inwoners in het centrum. Ze luisteren alleen naar de detailhandel.” “Zorg voor een fraaie ontwikkeling van het dorp rekening houdend met de uitstraling van “Mooi Heemstede”. Maak geen architectonische blunders zoals in de 70er en 80er jaren. Geef het dorp sfeer en laat het dorp bruisen. [...]” “Hou Heemstede groen. Ga het niet volbouwen.”

13-10-2022

Resultaten Peiling Wonen gemeente Heemstede

13

Woningbehoefte | Analyse • Met 44,1% is de steun voor het bijbouwen van starterswoningen het grootst, gevolgd door seniorenwoningen (25,1%). • Kijkend naar de gewenste prijsklasse zien we met name een vraag naar goedkope en middeldure koopwoningen en sociale huurwoningen. • Hoewel veel mensen aangeven meer woningen te willen zien die binnen hun eigen levensfase en budget passen, is er ook onder oudere leeftijdsgroepen nog ruim steun voor starterswoningen. • Het soort huis waarin iemand momenteel woont, lijkt weinig invloed te hebben op voorkeuren voor bijbouwen. • Ook de manier waarop er gebouwd wordt is belangrijk. Hierbij wordt ‘leven in het groen’ veel genoemd in de open antwoorden.

13-10-2022

Resultaten Peiling Wonen gemeente Heemstede

14

Resultaten | Betaalbaarheid

13-10-2022

Resultaten Peiling Wonen gemeente Heemstede

15

Betaalbaarheid | Hoe staat het met de betaalbaarheid van wonen? In welke mate kunt u de volgende maandelijkse kosten goed opbrengen? (n=1242)

Hypotheek of huur

Gas, water en elektriciteit

13-10-2022

Resultaten Peiling Wonen gemeente Heemstede

16

Betaalbaarheid | Per leeftijdsgroep In welke mate kunt u de volgende maandelijkse kosten goed opbrengen? Gas, water en elektriciteit (n=1242)

13-10-2022

Resultaten Peiling Wonen gemeente Heemstede

17

Betaalbaarheid | Per leeftijdsgroep In welke mate kunt u de volgende maandelijkse kosten goed opbrengen? Hypotheek of huur (n=1242)

13-10-2022

Resultaten Peiling Wonen gemeente Heemstede

18

Betaalbaarheid | Per soort woning In welke mate kunt u de volgende maandelijkse kosten goed opbrengen? Hypotheek of huur (n=1242)

13-10-2022

Resultaten Peiling Wonen gemeente Heemstede

19

Betaalbaarheid | Per soort woning In welke mate kunt u de volgende maandelijkse kosten goed opbrengen? Gas, water en elektriciteit (n=1242)

13-10-2022

Resultaten Peiling Wonen gemeente Heemstede

20

Betaalbaarheid | Open antwoorden Kenmerkende quotes “Heemstede is een gezellige plaats om te wonen, ik wil daarom niet graag weg. Alleen zijn de woningen zo duur geworden dat verhuizen naar een seniorenwoning (geen flat) onmogelijk is.” “Ik heb het heel erg te doen met alle gescheiden moeders in mijn omgeving die gewoon nergens terecht kunnen met hun kinderen. Goedkopere woningen met minimaal 2 of 3 slaapkamers zijn echt enorm gewenst. Ik denk dat zij ook een prioriteit moeten krijgen in het belang van de kinderen. Ook maak ik mij nu al zorgen om een starterswoning voor mijn kinderen over ongeveer 10 jaar. [...].” “Betaalbare woningen voor starters creëren anders vergrijst Heemstede in rap tempo”. Opvallende quotes “Een woning van 580 is niet duur, als je goedkoop wil wonen moet men naar Hoofddorp of IJmuiden.” “Wij kunnen tot nu toe wel de huur en rekeningen betalen maar we moeten steeds meer inleveren op andere dingen. Andere boodschappen laten. Dus we leveren steeds meer in op ons levenskwaliteit. En tot hoe ver moet fit gaan? Cv heb ik al niet meer aan. We hebben een gaskachel gekocht op butagas. En doordat we minder tot niet stoken met de cv ontstaat er meer schimmel in huis [...]. Levenskwaliteit gaat wel naar beneden. En dat terwijl wij allebei werken. En dus net niet meer in aanmerking komen voor zorgtoeslag en huursubsidie etc.

13-10-2022

Resultaten Peiling Wonen gemeente Heemstede

21

Betaalbaarheid | Analyse • Bijna 4% van de deelnemers geeft aan dat het niet of nauwelijks mogelijk is om de huur te kunnen betalen. Ongeveer 7 op de 10 deelnemers geeft aan dat dit voor hen geen enkel probleem is. • Voor gas, water en electriciteit ligt het percentage dat in de problemen raakt of dreigt te raken hoger (5.8%). Hierbij geven ook minder mensen aan dat dit voor hen geen problemen oplevert (5 op de 10 deelnemers). • Met name bij jongeren (<18 jaar) en ouderen lijkt het lastiger aan de financiële verplichtingen te voldoen. • Vooral mensen in sociale huurwoningen of met een huurwoning in de particuliere of vrije sector moeite hebben met het betalen van de rekeningen.

13-10-2022

Resultaten Peiling Wonen gemeente Heemstede

22

Resultaten | Doorstroom

13-10-2022

Resultaten Peiling Wonen gemeente Heemstede

23

Doorstroom | In hoeverre staat is er ruimte voor doorstroom? Heeft u plannen om uw huidige woning te verbouwen of om te verhuizen naar een nieuwe woning? (n=1242)

Wat is de reden om te willen verbouwen? (n=169)

13-10-2022

Resultaten Peiling Wonen gemeente Heemstede

24

Doorstroom | Verbouwen en verhuizen Wat zou voor u het belangrijkst zijn bij het vinden van een volgend huis of van uw huidige woning na verbouwing (kies maximaal 2 opties (n=371)

13-10-2022

Resultaten Peiling Wonen gemeente Heemstede

25

Doorstroom | Verbouwen en verhuizen | Mate van kostenimpact Heeft u plannen om uw huidige woning te verbouwen of om te verhuizen naar een nieuwe woning? (n=1242) (op basis van: In welke mate kunt u de volgende maandelijkse kosten goed opbrengen? - Gas, water en elektriciteit

13-10-2022

Resultaten Peiling Wonen gemeente Heemstede

26

Doorstroom | Verbouwen en verhuizen | Per leeftijdsgroep Heeft u plannen om uw huidige woning te verbouwen of om te verhuizen naar een nieuwe woning? (n=1242)

13-10-2022

Resultaten Peiling Wonen gemeente Heemstede

27

Doorstroom | Open antwoorden Kenmerkende quotes “Veel ouderen blijven in hun grote woning wonen omdat de kosten van een kleinere woning hoger zijn dan de kosten die ze nu hebben. Heel veel bovenverdiepingen worden niet gebruikt.” “Bied senioren een beter perspectief aan dat een woning die kleiner is, maar veel verhuiswerk/renovatie heeft. Veel ouderen houden een complete gezinswoning bezet. Zij willen gerust verhuizen. Maar geen onderhoud of kosten hebben hieraan. Bied hulp aan in verhuiskosten (maand gratis huur) houd de huur enigzins gelijk en lever een woning knap op.”

Opvallende quotes “Scheefwoners verplichten te verhuizen naar woning die bij hun inkomen past.” “Het zou ook mooi zijn om Tiny houses te plaatsen voor starters bijvoorbeeld bij Manpadslaan waar nu de oude kassen staan. Die staan op instorten en staan er al heel erg lang zonder dat daar iets mee gedaan wordt.”

13-10-2022

Resultaten Peiling Wonen gemeente Heemstede

28

Doorstroom | Analyse • Ongeveer 7 op de 10 mensen geeft aan geen plannen te hebben om te verbouwen of verhuizen. • De groep mensen die moeite heeft om gas, water en electriciteit te betalen, geeft ook aan dit thema een belangrijke reden te vinden om te willen verhuizen of verbouwen. • Energiezuinig wonen speelt echter ook een rol bij een volgende woning of verbouwing bij mensen voor wie het ‘geen probleem’ is om de energierekening te betalen. • Open antwoorden wijzen erop dat er wellicht veel senioren zijn die wel kleiner zouden willen wonen, maar verhinderd worden door hogere kosten. • Voor veel mensen lijken energiekosten een reden om te verbouwen of te verhuizen. 75+’ers de groep ervaren de grootste problemen met het betalen van gas, water en electriciteit en ook met het betalen van hypotheek of huur, maar hebben de minste plannen om te verbouwen of verhuizen.

13-10-2022

Resultaten Peiling Wonen gemeente Heemstede

29