(C) Resultaten onderzoeken ten behoeve van de Woonvisie.pdf
Tekst van het document
28
r2022-0038WFA
grens tussen midden- en hoge inkomens is praktisch bepaald op 1,5 x de grens voor afbakening van de corporatiedoelgroep voor meerpersoonshuishoudens.
Tabel 2.1: Prognose huishoudens naar leeftijd, samenstelling, besteedbaar inkomen en doelgroepen huurbeleid, Zuid-Kennemerland / IJmond (2022-2040) Bron: ABF Socrates 2022 stand 2022
2027
2030
2040
mutatie 2022-2027
2022-2030
2022-2040
Leeftijd Tot 30 jaar 30 - 44 jaar 45 - 64 jaar 65 - 74 jaar Vanaf 75 jaar
14.670 41.900 66.960 27.560 26.460
15.660 44.470 65.180 28.550 31.810
15.780 46.430 63.780 29.990 34.420
15.510 49.190 63.770 29.360 43.300
990 2.580 -1.780 990 5.350
1.110 4.540 -3.180 2.430 7.960
830 7.290 -3.190 1.800 16.840
Samenstelling Alleenstaand Eenouder Paar zonder kind Paar met kind
70.430 14.080 47.640 45.400
74.680 14.510 49.730 46.750
77.010 14.740 50.700 47.960
82.430 15.920 50.210 52.580
4.260 430 2.090 1.350
6.580 660 3.060 2.550
12.000 1.840 2.560 7.180
Besteedbaar inkomen < 18,9 dzd 18,9-27,8 dzd 27,8-39,7 dzd 39,7-57,0 dzd ≥ 57,0 dzd
28.020 36.210 36.320 33.630 43.380
35.140 39.190 35.700 32.840 42.810
35.680 40.530 36.040 32.870 45.280
34.990 42.360 37.700 33.010 53.080
7.120 2.990 -610 -800 -570
7.650 4.330 -280 -760 1.910
6.960 6.150 1.380 -620 9.700
Doelgroepen huurbeleid Dg. passend toewijzen Ov. corporatiedoelgroep Middeninkomens Hoge inkomens
46.920 33.160 34.160 63.320
52.570 36.630 33.300 63.180
53.450 37.690 33.840 65.420
53.260 39.030 36.300 72.540
5.650 3.480 -860 -140
6.530 4.530 -320 2.110
6.340 5.880 2.140 9.220
Totaal
177.550
185.680
190.400
201.130
8.130
12.850
23.580
Verwachtingen: ■
Toename met ruim 8.100 huishoudens tot 2027, met bijna 12.900 tot 2030 en met circa 23.600 huishoudens tot 2040
■
Sterke stijging van aantal huishoudens vanaf 75 jaar en in mindere mate van aantal huishoudens 30 t/m 44 jaar; afname van aantal huishoudens van 45 t/m 64 jaar
■
Stijging van alle typen huishoudens maar het meest van alleenstaanden
■
Sterke stijging van aantal huishoudens in laagste inkomensklasse tot 18.9 duizend euro en in mindere mate van aantal huishoudens in klasse van 18,9-27,8 duizend euro; afname van aantallen huishoudens in inkomensklassen van 27,8-39,7 duizend respectievelijk 39,7-57,0 duizend euro
■
Sterke stijging van doelgroep passend wonen en overige corporatiedoelgroep; tot 2030 daling van aantal middeninkomens
2.3
Kwalitatieve woningbehoefte
2.3.1
Woonwensen
Woningzoekers gaan op zoek naar een andere woning of een eerste woning en maken dan een verhuisbeweging. Bij een verhuizing naar een eerste woning gaat het om startende huishoudens, bij een verhuizing naar een andere woning gaat het om doorstromers. Woningzoekenden vanuit een andere
Woningmarktverkenning Heemstede 2022-2030
29
gemeente worden vestigers genoemd en kunnen of doorstromer of starter zijn. Starters, doorstromers en vestigers hebben andere woonwensen. Deze woonwensen hangen vaak samen met leeftijd en inkomenssituatie. Starters zijn in het algemeen jonger en beschikken over minder uitkomen en richten zich daarom meer op (goedkopere) huurwoningen, terwijl doorstromers doorgaans ouder zijn, meer inkomen hebben opgebouwd en het vermogen van de huidige woning kunnen inzetten voor een nieuwe woning. Zij richten zich daarom eerder op de koopsector. Figuur 2.2: Woningvraag naar eigendom en woningtype van starters, doorstromers en vestigers, ZuidKennemerland / IJmond (2022) Bron: ABF Socrates 2022 Doorstromers
Starters 15%
13%
31%
Huur, eengezins Koop, eengezins
15%
15%
40%
Huur, meergezins Huur, meergezins
Vestigers 10%
21%
31%
23%
44%
41%
Huur, eengezins
Huur, meergezins
Koop, eengezins
Huur, meergezins
Huur, eengezins
Huur, meergezins
Koop, eengezins
Huur, meergezins
■
Van de starters in de regio is 53% op zoek naar een huurwoning, tegenover 44% van de doorstromers
■
Onder starters en vestigers die een huurwoning zoeken gaat de voorkeur het meest uit naar een meergezinswoning
■
Bij alle huishoudens die een koopwoning zoeken gaat de voorkeur vaker naar een eengezinswoning uit, het meest bij doorstromers
■
Doorstromers in de regio richten zich het vaakst op een eengezinskoopwoning
■
Onder alle typen woningzoekenden zoekt 15% naar een meergezinskoopwoning
Figuur 2.3: Woningvraag naar eigendom en prijsklasse van starters, doorstromers en vestigers, ZuidKennemerland / IJmond (2022) Bron: ABF Socrates 2022
Huur
Koop
5%
10%
15%
44%
27% 18%
15%
■
19%
11%
36%
< kwaliteitsk.gr.
tot aftoppingsgr.
≤ 230 dzd
230-325 dzd
325-400 dzd
tot liberalisatiegr.
> liberalisatiegr.
400-510 dzd
510-675 dzd
≥ 675 dzd
Circa de helft van de huishoudens op zoek naar een huurwoning heeft een voorkeur voor een woning tot de aftoppingsgrens, 36% zoekt een huurwoning in de vrije sector
■
Van de huishoudens op zoek naar een koopwoning richt zich circa 45% op een koopwoning tot de NHG-grens van 325.000 euro (prijspeil 2021), ruim 20% heeft voorkeur voor een koopwoning boven 510.000 euro
30
r2022-0038WFA
2.3.2
Huidige voorraad
De verdeling van de woningvoorraad in de regio over verschillende segmenten biedt zicht op het totale bestaande aanbod van woningen. Wat betreft eigendom en type sluit dat het meeste aan bij de woonwensen van doorstromers. Figuur 2.4: Verdeling woningvoorraad naar eigendom en woningtype resp. prijsklasse, Zuid-Kennemerland / IJmond (2022) Bron: ABF Socrates 2022
Huur x prijsklasse
Eigendom x type
12%
8%
14%
Koop x prijsklasse (WOZ)
7%
7%
28% 46%
9%
10%
14%
31%
18%
13% 58%
25%
Huur eengezins
Koop eengezins
Huur meergezins
< kwaliteitsk.gr.
tot aftoppingsgr.
tot liberalisatiegr.
> liberalisatiegr.
Koop meergezins ≥ 1.010
≤ 215 dzd
215-325 dzd
325-400 dzd
400-510 dzd
510-675 dzd
≥ 675 dzd
De woningvoorraad van Zuid-Kennemerland / IJmond, in totaal circa 2.417.000 woningen, bestaat voor ■
42% uit huurwoningen, in meerderheid meergezinswoningen
■
58% uit koopwoningen, in meerderheid eengezinswoningen
■
65% van de huurwoningen heeft een huur tot de aftoppingsgrens
■
22% van de huurwoningen heeft een huur boven de liberalisatiegrens
■
40% van de koopwoningen heeft een WOZ-waarde tot aan de NHG-grens van 325.000 euro (prijspeil 2021)
■
17% van de koopwoningen heeft een waarde boven de 510.000 euro
2.3.3
Consumentgericht bouwprogramma
Het consumentgerichte of gewenste bouwprogramma laat de kwalitatieve invulling van het kwantitatieve bouwprogramma, de omvang van de nieuwbouw en van de verwachte sloop en verkoop van huurwoningen, zien. De jaarlijkse aantallen toe te voegen woningen (onder de noemer nieuwbouw, inclusief overige toevoegingen), te slopen woningen (inclusief overige onttrekkingen) en te verkopen woningen worden overgenomen uit de Primos-prognose voor bevolking en huishoudens. Leidend principe bij deze kwalitatieve invulling vormen de woonwensen van huishoudens, maar ook wordt rekening gehouden met de bestaande voorraad, huurprijsbeleid, vrijkomend aanbod door doorstroming en substitutie van voorkeuren. Er wordt géén rekening gehouden met andere overwegingen, bijvoorbeeld financiële keuzes of beleidsmatige plannen. Per type woonmilieu verdeelt het woningmarktmodel nieuwbouw, sloop en verkoop over de kenmerken eigendom, woningtype en prijsklasse.
Woningmarktverkenning Heemstede 2022-2030
31
Tabel 2.2 Consumentgericht bouwprogramma voor Zuid-Kennemerland / IJmond (2022 t/m 2026 en 2022 t/m 2029) Bron: ABF Socrates 2022 Midden 2022 t/m 2026
2022 t/m 2029
Nieuwbouw
Sloop
Verkoop
Aanpassingen huur
Totaal huur < kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. middenhuur (tot 1.010) dure huur
3.540 0 1.580 700 810 450
-1.420 -300 -860 -100 -80 -90
-540 -10 -350 -80 -100 -10
0 -460 -1.380 1.280 330 230
Totaal koop ≤ 230 dzd 230-325 dzd 325-400 dzd 400-510 dzd 510-675 dzd ≥ 675 dzd
5.650 60 2.970 990 700 460 460
-290 -30 -80 -50 -50 -40 -50
540 20 410 100 10 0 0
Totaal
9.190
-1.710
0
0
Verkoop
Aanpassingen huur
Mutatie
-2.320 -540 -1.270 -180 -170 -160
-870 -10 -470 -170 -210 -10
0 -640 -1.640 1.390 530 360
2.470 -1.180 -840 2.200 1.430 860
9.320 150 4.810 1.580 1.210 770 800
-450 -30 -110 -80 -80 -70 -70
870 20 620 210 10 0 0
14.970
-2.770
0
Mutatie
Nieuwbouw
Sloop
1.570 -770 -1.000 1.800 960 580
5.650 0 2.530 1.160 1.280 670
5.900 60 3.300 1.050 660 420 420 7.480
9.740 140 5.320 1.710 1.140 700 730 0
12.210
■
Toename huurvoorraad tot 2027 met 1.570 woningen en tot 2030 met 2.470 woningen
■
Tot 2027 nieuwbouw van 3.540 huurwoningen en tot 2030 nieuwbouw van 5.650 huurwoningen
■
Afname huurvoorraad in de segmenten beneden de kwaliteitskortingsgrens en onder de aftoppingsgrens af, door sloop, verkoop en aanpassingen van de huur
■
Ter compensatie worden veel nieuwe woningen teruggebouwd in het segment tot de aftoppingsgrens
■
Ook in de segmenten tot de liberalisatiegrens en middenhuur worden veel nieuwe woningen gebouwd
■
Toename koopvoorraad tot 2027 met 5.900 woningen en tot 2030 met 9.740 woningen
■
Tot 2027 nieuwbouw van 5.650 koopwoningen en tot 2030 nieuwbouw van 9.320 koopwoningen
■
Meer dan helft van nieuwbouw in koop onder NHG-grens gewenst
■
Tot 2027 zou 39% van de nieuwbouw en tot 2030 zou 38% van de nieuwbouw uit huurwoningen moeten bestaan
■
Tot 2027 respectievelijk tot 2030 zou 25% van de nieuwbouw uit sociale huurwoningen, huurwoningen onder de liberalisatiegrens, moeten bestaan
■
Tot 2027 respectievelijk tot 2030 zou 9% van de nieuwbouw uit middenhuurwoningen moeten bestaan
De gewenste nieuwbouw wordt beïnvloed door de mate van economische ontwikkeling. Bij een lagere inkomensontwikkeling is de vraag naar huurwoningen groter dan bij een hogere inkomensontwikkeling. De vraag naar koopwoningen is juist groter bij een hogere inkomensontwikkeling en lager bij een lagere inkomensontwikkeling. Dit is het gevolg van de andere ontwikkeling en verdeling van de doelgroepen van het huurbeleid. Naarmate de inkomensontwikkeling gunstiger is blijft de ontwikkeling van de corporatiedoelgroep – en daarbinnen de doelgroep passend wonen – naar verhouding achter bij die van de hogere inkomens, en andersom. Een hoger inkomen gaat gepaard met een grotere koopvraag.
32
r2022-0038WFA
Tabel 2.3: Verdeling consumentgerichte nieuwbouw naar prijsklasse per scenario voor Zuid-Kennemerland / IJmond (2022 t/m 2029) Bron: ABF Socrates 2022 Totaal huur tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. middenhuur (tot 1.010) dure huur Totaal koop ≤ 230 dzd 230-325 dzd 325-400 dzd 400-510 dzd 510-675 dzd ≥ 675 dzd Totaal
■
Laag 49% 45% 18% 38% 15%
Midden 38% 45% 21% 35% 15%
51% 2% 55% 17% 11% 7% 7%
62% 2% 52% 17% 13% 8% 9%
74% 1% 31% 20% 15% 19% 14%
62% 1% 51% 16% 13% 9% 10%
100% 14.970
100% 14.970
100% 14.970
100% 15.520
Hoog MiddenPlus 26% 38% 47% 44% 21% 19% 32% 37% 13% 15%
Bij lagere economische groei meer nieuwe huurwoningen gewenst; bij hogere economische groei meer nieuwe koopwoningen gewenst
■
Bandbreedte in huur: 26-49%, bandbreedte in koop 51-74%
■
Bij lagere economische groei relatief meer dure huurwoningen gewenst, gevolg van de verminderde koopvraag
■
Bij hogere economische groei relatief meer dure koopwoningen gewenst
Tabel 2.4: Consumentgerichte nieuwbouw naar prijsklasse en woningtype voor Zuid-Kennemerland / IJmond (2022 t/m 2026 en 2022 t/m 2029) Bron: ABF Socrates 2022 Midden 2022 t/m 2026 Eengezins Meergezins
Totaal
2022 t/m 2029 Eengezins Meergezins
Totaal
< kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. middenhuur (tot 1.010) dure huur Totaal huur
0 590 250 360 130 1.330
0 990 440 460 320 2.210
0 1.580 700 810 450 3.540
0 880 420 500 190 1.980
0 1.650 750 780 490 3.670
0 2.530 1.160 1.280 670 5.650
≤ 215 dzd 215-325 dzd 325-400 dzd 400-510 dzd 510-675 dzd ≥ 675 dzd Totaal koop
0 1.880 760 500 350 360 3.850
60 1.100 240 200 110 100 1.810
60 2.970 990 700 460 460 5.650
0 3.080 1.210 880 620 630 6.410
150 1.730 370 330 160 180 2.910
150 4.810 1.580 1.210 770 800 9.320
Totaal nieuwbouw
5.180
4.010
9.190
8.390
6.580
14.970
■
In huursector 2.200 nieuwe meergezinswoningen tot 2027, tegenover 1.300 nieuwe eengezinswoningen
■
In koopsector 3.900 eengezinswoningen tot 2027, tegenover 1.800 nieuwe meergezinswoningen
■
Bij nieuwbouw van zowel een- als meergezinshuurwoningen accent op woningen tot aftoppingsgrens
■
Bij nieuwbouw van zowel een- als meergezinskoopwoningen accent op woningen tot NHG-grens
Vanaf de volgende hoofdstukken komt het accent vooral op de gemeente Heemstede te liggen, maar blijven de regionale ontwikkelingen op de achtergrond meespelen.
Woningmarktverkenning Heemstede 2022-2030
33
3
Ontwikkeling huishoudens en doelgroepen 3.1 Het
Kenmerken huishoudens aantal
huishoudens
in
een
gemeente
hangt
voor
een
belangrijk
deel
af
van
de
woonruimtemogelijkheden in de gemeente. Als de huishoudensgroei in een gemeente niet wordt gefaciliteerd via een uitbreiding van de woonruimten zal het aantal huishoudens in de gemeente niet snel toenemen. De woningzoekende huishoudens richten zich dan noodgedwongen op andere gemeenten waar wel woningen en/of andere woonruimten beschikbaar zijn.
Voor de gemeente Heemstede is volgens de capaciteitsplanning tot 2030 een bouwprogramma van 124 nieuwe woningen meegenomen. In combinatie met de trendmatig ingeschatte sloop neemt de woningvoorraad maar beperkt toe. De verwachte toename van het aantal huishoudens in de gemeente is daarom ook beperkt, van 12,2 duizend in 2022 naar 12,3 duizend in 2027 en verder. In Figuur 3.1 is dit zichtbaar in de blauwe balken.
Als het woningbouwprogramma in Heemstede mee beweegt met de regionale huishoudens- en voorraadgroei, dan zouden er als gezegd gemiddeld jaarlijks zo’n 124 woningen in de gemeente moeten worden gebouwd. Het aantal huishoudens zal dan kunnen toenemen, van 12,2 duizend in 2022 naar 12,9 duizend in 2027 en 13,3 duizend in 2030 en mogelijk 14,5 duizend in 2040, zie de groene balken in Figuur 3.1.
Figuur 3.1: Prognose huishoudensontwikkeling Heemstede (2022-2040) Bron: ABF Socrates 2022 16.000
14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0
Bouwprogramma Heemstede
Evenredig deel BP regio
Verwachting: ■
Op basis van het huidige beperkte bouwprogramma zeer beperkte groei van het aantal huishoudens in Heemstede tot circa 12,3 duizend in 2032 waarna het aantal huishoudens stabiliseert
r2022-0038WFA | Woningmarktverkenning Heemstede 2022-2030
35
■
Op basis van een bouwprogramma dat inspeelt op de gemiddelde huishoudensgroei in de regio ZuidKennemerland / IJmond een gestage stijging van het aantal huishoudens tot 13,3 duizend in 2030 en mogelijk 14,5 duizend in 2040
In Tabel 3.1 is de verandering van de samenstelling van de huishoudens volgens het woningmarktmodel weergegeven op basis van het beperkte bouwprogramma voor Heemstede. Bij een hoger bouwprogramma zijn de veranderingen weliswaar van andere omvang maar in het algemeen zal de aard van de ontwikkelingen dezelfde zijn. Voor het grootste deel worden de ontwikkelingen namelijk bepaald door de kenmerken van de reeds in Heemstede woonachtige huishoudens, die als groep veel omvangrijker zijn dan de groep van toekomstige nieuwe huishoudens in de gemeente.
Tabel 3.1: Prognose huishoudens naar leeftijd, samenstelling en besteedbaar inkomen, Heemstede (2022-2040) Bron: ABF Socrates 2022 stand 2022
2027
2030
2040
mutatie 2022-2027
2022-2030
2022-2040
Leeftijd Tot 30 jaar 30 - 44 jaar 45 - 64 jaar 65 - 74 jaar Vanaf 75 jaar
350 2.200 4.540 2.290 2.840
310 2.110 4.350 2.210 3.320
290 2.090 4.230 2.210 3.500
340 2.300 3.840 1.800 4.040
-40 -90 -180 -80 480
-60 -100 -310 -80 660
-10 100 -690 -490 1.200
Samenstelling Alleenstaand Eenouder Paar zonder kind Paar met kind
4.410 840 3.450 3.510
4.360 810 3.370 3.760
4.350 770 3.350 3.840
4.460 820 2.760 4.290
-60 -30 -80 250
-60 -60 -100 330
40 -20 -690 780
Besteedbaar inkomen < 18,9 dzd 18,9-27,8 dzd 27,8-39,7 dzd 39,7-57,0 dzd ≥ 57,0 dzd
1.410 2.150 2.320 1.970 4.380
1.860 2.340 2.130 1.750 4.220
1.870 2.370 2.070 1.680 4.330
1.850 2.290 2.070 1.640 4.460
460 200 -190 -220 -160
470 220 -250 -290 -50
450 150 -250 -320 90
Doelgroepen huurbeleid Dg. passend toewijzen Ov. corporatiedoelgroep Middeninkomens Hoge inkomens
2.530 2.020 2.350 5.310
2.870 2.260 2.170 4.990
2.880 2.270 2.140 5.030
2.790 2.230 2.170 5.130
340 240 -180 -310
350 250 -210 -280
260 210 -180 -170
Totaal
12.210
12.290
12.320
12.320
80
110
110
Verwachtingen: ■
Zeer sterke stijging van aantal huishoudens vanaf 75 jaar; afname van aantallen huishoudens in de leeftijdsklassen onder de 65 jaar
■
Sterke stijging van paren met kind(eren) en dito daling van paren zonder thuiswonend kind
■
Sterke stijging van aantal huishoudens in laagste inkomensklasse tot 18,9 duizend euro en afname van aantallen huishoudens in hogere inkomensklassen, tot 2030 ook in hoogste klasse vanaf 57,0 duizend euro
De hier weergegeven toekomstverwachtingen volgens het woningmarktmodel hangen uitdrukkelijk samen met het gedrag en de mogelijkheden van huishoudens op de lokale en regionale woningmarkt. Worden alleen de demografische trends meegenomen, zonder de combinatie met inkomen en de mogelijkheden op de lokale woningmarkt, dan zouden de ontwikkelingen er iets anders uit kunnen zien, zoals blijkt uit
36
r2022-0038WFA
Tabel 3.2. De afname van huishoudens van 30-44 jaar en van alleenstaanden zou zich dan bijvoorbeeld niet voordoen en de toename van het aantal paren met kind(eren) zou veel kleiner zijn. De sterke toename van het aantal huishoudens vanaf 75 jaar is echter onmiskenbaar. Deze verschillen in prognoses geven aan dat de veranderingen in de woningvoorraad van Heemstede ook van invloed zullen zijn op de toekomstige samenstelling van de huishoudens in de gemeente.
Tabel 3.2: Prognose huishoudens naar leeftijd en samenstelling, Heemstede (2022-2040) Bron: ABF Primos 2022 stand 2022
2027
2030
2040
mutatie 2022-2027
2022-2030
2022-2040
Leeftijd Tot 30 jaar 30 - 44 jaar 45 - 64 jaar 65 - 74 jaar Vanaf 75 jaar
470 2.180 4.450 2.290 2.840
470 2.270 4.090 2.140 3.250
430 2.370 3.930 2.120 3.380
400 2.430 3.810 1.900 3.720
0 90 -360 -150 400
-40 180 -520 -170 540
-80 250 -650 -390 880
Samenstelling Alleenstaand Eenouder Paar zonder kind Paar met kind
4.550 810 3.450 3.440
4.590 860 3.310 3.460
4.560 900 3.270 3.490
4.690 980 3.030 3.560
40 50 -140 20
10 100 -170 60
140 170 -420 120
Totaal
12.240
12.220
12.230
12.250
-20
-10
10
■
Zeer sterke stijging van aantal huishoudens vanaf 75 jaar
■
Daling van paren met kind(eren)
3.2
Doelgroepen huurbeleid
Zoals reeds aangegeven in hoofdstuk 2 worden de doelgroepen voor alle huishoudens, ook die in de koopsector of in een onzelfstandige woonruimte, bepaald op basis van het belastbaar inkomen. Figuur 3.2: Prognose doelgroepen huurbeleid, Heemstede (2022-2040) Bron: ABF Socrates 2022 Midden 5.000 4.500 4.000 3.500
3.000 2.500 2.000
1.500 1.000 500
0 Dg. passend toewijzen
Ov. Middeninkomens corporatiedoelgroep
2022
2027
2030
Hoge inkomens
2040
■
Sterke stijging van doelgroep passend wonen en overige corporatiedoelgroep tot 2027
■
Daling van aantal middeninkomens tot 2027
■
Na 2030 geringe daling van doelgroep passend toewijzen
Woningmarktverkenning Heemstede 2022-2030
37
Tabel 3.3: Prognose doelgroepen huurbeleid, Heemstede (2022-2040) Bron: ABF Socrates 2022 Midden stand 2022
2027
2030
2040
mutatie 2022-2027
2022-2030
2022-2040
Doelgroepen huurbeleid Dg. passend toewijzen Ov. corporatiedoelgroep Middeninkomens Hoge inkomens
2.530 2.020 2.350 5.310
2.870 2.260 2.170 4.990
2.880 2.270 2.140 5.030
2.790 2.230 2.170 5.130
340 240 -180 -310
350 250 -210 -280
260 210 -180 -170
Totaal
12.210
12.290
12.320
12.320
80
110
110
■
Vanaf 2030 stabilisatie van omvang overige corporatiedoelgroep en middeninkomens
■
Na 2030 toename lichte toename van hoge inkomens
Door te variëren met de inkomensontwikkeling (zie uitgangspunten van het model in Bijlage 1) kunnen de gevolgen voor de omvang van de verschillende doelgroepen in beeld worden gebracht. In het algemeen zal bij een gunstiger economische ontwikkeling dan in het Midden-scenario de omvang van de midden- en hoge inkomens toenemen en zal bij een economisch minder gunstige ontwikkeling de omvang van de corporatiedoelgroep (meer) stijgen, zoals te zien is in Figuur 3.3. De ontwikkeling van de omvang van de doelgroep heeft vooral gevolgen voor de vraag naar huurwoningen (zie paragraaf 4.3). Bij een economisch minder gunstig scenario is deze hoger dan bij een economisch gunstiger scenario.
Figuur 3.3: Prognose doelgroepen huurbeleid per scenario, Heemstede (2022-2040) Bron: ABF Socrates 2022 14.000 12.000 10.000
5.310
4.670
5.030
5.150
5.020
4.770
2.140
2.230
2.160
2.000
5.130
5.220
5.110
2.170
2.280
2.230
2.230
2.200
2.290
2.790
2.660
2.840
8.000
2.450
2.270
2.200
2.310
2.420
2.530
3.160
2.880
2.740
2.950
3.120
Midden
Hoog
MiddenPlus
4.000
2.040 2.350
Laag
6.000
2022
2030
2030
2030
2.020
2.000
Dg. passend toewijzen
2040
MiddenPlus
2040
Middeninkomens
Hoog
Midden
2030
Ov. corporatiedoelgroep
Laag
0
2040
2040
Hoge inkomens
Ten opzichte van Midden-scenario: ■
Bij lagere economische groei sterkere stijging corporatiedoelgroep, bij hogere economische groei minder sterke stijging corporatiedoelgroep (maar nog altijd groei!) tot 2030
■
Bij lagere economische groei daling middeninkomens en hoge inkomens, bij hogere economische groei toename middeninkomens en hoge inkomens
38
■
Na 2030 toename van midden- en hoge inkomens in alle scenario’s
■
Bij sterkere bevolkingsgroei (scenario MiddenPlus) tot 2030 vooral grotere toename corporatiegroep
r2022-0038WFA
3.3
Bijzondere doelgroepen
Tot de bijzondere doelgroepen worden steevast asielmigranten of statushouders, arbeidsmigranten en uitstromers uit GGZ-instellingen gerekend. Ook ouderen worden vaak tot de bijzondere doelgroepen gerekend, vooral de ouderen met mobiliteits- en andere beperkingen en om die reden zorg behoeven en/of een voor ouderen geschikte woning nodig hebben. Begin 2022 is voor de regio Zuid-Kennemerland / IJmond door ABF Research een verkenning voor wonen met zorg uitgevoerd. De belangrijkste resultaten voor Heemstede uit dit onderzoek worden hieronder in paragraaf 3.3.1 aangehaald. Sinds dit jaar vormen ook Oekraïners die op de vlucht zijn geslagen voor de oorlog in hun land een bijzondere doelgroep. Zij krijgen tijdelijke bescherming in Nederland en mogen op grond van de Richtlijn Tijdelijke Bescherming van de Europese Unie tot 4 maart 2023 in Nederland blijven, zonder zich in het aanmeldcentrum in Ter Apel te hoeven melden. Met deze speciale verblijfsstatus hebben Oekraïners ook direct recht op studie en een werkvergunning. In paragraaf 3.3.2 wordt ingegaan op de huisvesting van Oekraïners in Heemstede.
3.3.1
Ouderen (wonen met zorg)
Vraag naar voor ouderen geschikte woningen De vergrijzing en met name de sterke toename van het aantal huishoudens van 75 jaar of ouder heeft gevolgen voor de behoefte aan voor ouderen geschikte woningen en voor de intramurale zorgvraag. Vanaf de leeftijd van 75 jaar zijn er aanmerkelijk meer ouderen met mobiliteitsproblemen dan voorheen en is ook de zorgvraag in verband met andere beperkingen groter. Ten opzichte van de andere gemeenten in de regio valt de groei van het aantal 75-plussers in Heemstede nog mee, maar dat betekent niet dat de gemeente geen opgave tegemoet kan zien. In de ‘Verkenning wonen met zorg 2021-2040, Regio Zuid-Kennemerland / IJmond/IJmond’ is aangegeven dat de uitbreidingsbehoefte tot 2040 aan voor ouderen geschikte woningen door huishoudens van 65 jaar of ouder ruim 600 bedraagt, waarvan 270 nultredenwoningen en 220 geclusterde ouderenwoningen. Ten behoeve van optredende beperkingen bij een of meer personen in het huishouden zouden er ook nog 120 woningen in meer of mindere mate moeten worden aangepast, hoofdzakelijk in de koopsector.
Aan de opgave kan op verschillende manieren tegemoet worden gekomen. Voor een deel betreft het aanpassingen aan bestaande woningen. Het gaat daarbij veelal om de woning waarin het huishouden nu al woont en waarin men, indien geconfronteerd met een lichamelijke beperking, zelfstandig wil blijven wonen. Dit laatste kan bijvoorbeeld door het plaatsen van een traplift, een uitbouw op de begane grond of het wegnemen van (te hoge) drempels. De kosten voor de investering zijn over het algemeen voor rekening van de eigenaar van de woning. Vandaar dat de eigendomsvorm, huur of koop, van belang is in de raming van de opgave. Afhankelijk van de bestaande woningvoorraad kan de uitbreiding van het aantal geclusterde woningen plaatsvinden binnen de bestaande woningvoorraad, denk aan het verbouwen of labelen van een bestaand flatgebouw tot voor ouderen geschikte geclusterde woningen of verbouwen van een groter pand tot meerdere kleinere woningen. Nieuwbouw van geclusterde ouderenwoningen, minimaal nultreden en liefst ook rollator- en/of rolstoel toe- en doorgankelijk, is ook een mogelijkheid en kan bovendien de doorstroming van ouderen uit een eengezinswoning stimuleren, waardoor deze beschikbaar
Woningmarktverkenning Heemstede 2022-2030
39
komt voor een jonger en groter huishouden. Vanuit het vooruitzicht dat in de toekomst ook meer zorg aan huis moet worden geleverd is het wonen van meer ouderen in een geschikte woning gewenst.
Tabel 3.4: Uitbreidingsbehoefte naar voor ouderen geschikte woningen door 65-plushuishoudens per marktsegment in Heemstede (2021-2040) Bron: Fortuna 2021 Basis Huidige aantal 2021 2025 2030 Geschikte huisvesting voor wonen met zorg naar segment en type Totaal 2.170 240 460 Nultreden 1.060 120 210 Aangepast 380 50 90 Geclusterd 730 70 160 Huur Nultreden Aangepast Geclusterd Huur tot liberalisatiegrens Nultreden Aangepast Geclusterd Huur boven liberalisatiegrens Nultreden Aangepast Geclusterd Koop Nultreden Aangepast Geclusterd
Verandering aantal 2035 2040
2021-2030
groei (%) 2021-2040
550 260 110 190
610 270 120 220
21 20 24 22
28 25 32 30
790 190 90 520
90 30 10 50
180 60 10 120
220 70 20 130
250 70 20 170
23 32 11 23
32 37 22 33
580 130 80 390 210 60 20 130
50 20 10 30 40 20 0 20
120 40 0 70 70 20 0 40
160 50 10 110 50 20 0 30
170 50 10 120 80 20 0 50
21 31 0 18 33 33 0 31
29 38 13 31 38 33 0 38
1.370 880 290 210
150 90 50 20
280 150 80 50
340 190 90 60
360 200 100 50
20 17 28 24
26 23 34 24
■
Bijna driekwart van de uitbreidingsbehoefte aan nultredenwoningen is in de koopsector gewenst
■
Van de gewenste uitbreiding aan aangepaste woningen zou meer dan 80% in de koopsector moeten plaatsvinden
■
Ruim driekwart van de behoefte aan geclusterde ouderenwoningen voor 65-plushuishoudens komt voor rekening van de huursector, waarvan 70% in het sociale segment
Voor de goede orde, de hier gebruikte term “geclusterde ouderenwoning” heeft géén betrekking op de geclusterde ouderenwoningen die in recente plannen van de overheid in het Programma Wonen, Ondersteuning en Zorg voor Ouderen1 in Actielijn 4 zijn opgenomen. Volgens deze plannen moet de toekomstige vraag naar intramurale zorg worden gefaciliteerd door verpleegzorgplaatsen buiten de huidige intramurale zorginstellingen te realiseren, veelal in de vorm van zelfstandige geclusterde woningen. Voor deze verpleegzorgplaatsen is een zorgzwaarte-indicatie (ZZP) noodzakelijk. Deze plaatsen of woningen vallen dus eveneens buiten de gewone huisvestingsopgave en zijn additioneel. In de alinea over de intramurale zorgvraag wordt dit verder besproken.
1 https://www.rijksoverheid.nl/documenten/rapporten/2022/07/04/wozo-programma-wonen-ondersteuning-en-zorg-voor-ouderen
40
r2022-0038WFA
Intramurale zorgvraag Het totaal aantal cliënten intramurale verblijfszorg op basis van de Wlz (Wet langdurige zorg) in Heemstede gaat onder invloed van de vergrijzing naar verwachting toenemen van 605 cliënten in 2021 naar 895 in 2040, een stijging met 290 personen. De totale opgave ligt daarmee in 2040 45% hoger dan de huidige capaciteit. Het grootste deel van deze stijging, 245 cliënten, komt voor rekening van de sector Verpleging en Verzorging en daarbinnen – voor twee derde – van de cliënten met een ZZP 5 of 7, met dementie gerelateerde klachten. In deze raming is ervan uitgegaan dat het bestaande aanbod ook cliënten uit andere gemeenten faciliteert, vandaar de naam aanbodraming. In de vraagraming wordt uitgegaan van alleen de vraag naar intramurale zorg vanuit Heemstede zelf en zijn zorggerelateerde verhuizingen op latere leeftijd naar een zorginstelling in een andere gemeente uitgeschakeld. Volgens de vraagraming is de toename van de intramurale zorgvraag vanuit Heemstede tussen 2021 en 2040 met 115 cliënten geringer.
Als uitbreiding van de bestaande intramurale capaciteit inderdaad niet meer mogelijk is en wordt ingezet op verpleegzorgplaatsen buiten de muren van de huidige zorginstellingen, conform Actielijn 4 van het WOZO-programma, dan zouden voor de zorgvraag in de categorie beschermd wonen extra plekken c.q. geclusterde woonvormen met zorg geregeld moeten worden. Ook dit is een extra opgave bovenop de gewone huisvestingsopgave in de gemeente. Voor Heemstede zelf zou het dan om zo’n 100 plaatsen of woningen gaan, hoofdzakelijk voor cliënten met ZZP 6 of 7. Voor de zorglevering is dan de zorgaanbieder verantwoordelijk, voor de huisvesting de corporatie of een private partij.
Woningmarktverkenning Heemstede 2022-2030
41
Tabel 3.5: Toename plaatsen/cliënten per gemeente, Heemstede (2021-2040) Bron: Fortuna 2021 Basis 2021 Wlz - Aanbodraming Aantal cliënten Wlz totaal Mutatie personen tov 2020, absoluut Verpleging en Verzorging (V&V) Aantal cliënten V&V totaal Mutatie aantal cliënten tov 2020, absoluut Beschut wonen Aantal cliënten Mutatie aantal cliënten tov 2020, absoluut Beschermd wonen, ZZP5+ZZP7 Aantal cliënten Mutatie aantal cliënten tov 2020, absoluut Beschermd wonen, ZZP6+ZZP8 Aantal cliënten Mutatie aantal cliënten tov 2020, absoluut Intramuraal overig Aantal cliënten Mutatie aantal cliënten tov 2020, absoluut Gehandicaptenzorg (GHZ) Aantal cliënten GHZ totaal Mutatie aantal cliënten tov 2020, absoluut Wlz - Vraagraming Lokale vraag Wlz totaal Mutatie vraag tov 2020, absoluut Verpleging en Verzorging (V&V) Lokale vraag V&V totaal Mutatie vraag tov 2020, absoluut Beschut wonen Lokale vraag Mutatie vraag tov 2020, absoluut Beschermd wonen, ZZP5+ZZP7 Lokale vraag Mutatie vraag tov 2020, absoluut Beschermd wonen, ZZP6+ZZP8 Lokale vraag Mutatie vraag tov 2020, absoluut Intramuraal overig Lokale vraag Mutatie vraag tov 2020, absoluut Gehandicaptenzorg (GHZ) Lokale vraag GHZ totaal Mutatie vraag tov 2020, absoluut
■
2025
2030
2035
2040
605 0
645 40
715 110
805 200
895 290
310 0
340 30
405 95
480 170
555 245
55 0
55 0
65 10
70 15
85 30
170 0
195 25
235 65
290 120
330 160
70 0
80 10
95 25
100 30
115 45
15 0
10 -5
15 0
15 0
20 5
295 0
305 10
310 15
325 30
340 45
435 0
450 15
485 50
525 90
550 115
325 0
340 15
380 55
415 90
440 115
75 0
65 -10
75 0
80 5
85 10
175 0
195 20
220 45
245 70
265 90
65 0
65 0
70 5
75 10
75 10
10 0
10 0
10 0
10 0
10 0
100 0
100 0
100 0
100 0
100 0
Volgens de aanbodraming die rekening houdt met de bestaande intramurale zorgcapaciteit in de gemeente neemt de intramurale zorgvraag tussen 2021 en 2040 in Heemstede toe met 290 personen
■
Wordt de bestaande capaciteit los gelaten en alleen gekeken naar de intramurale zorgvraag vanuit Heemstede zelf (vraagraming) dan is de toename met 115 cliënten aanzienlijk geringer
■
Het belangrijkste deel van de toename komt voor rekening van cliënten met zorgzwaarteprofielen 5 & 7, met dementie gerelateerde klachten
■
De vraag naar intramurale Gehandicaptenzorg (GHZ) verandert slechts beperkt volgens de aanbodraming en niet volgens de vraagraming
Conclusie is dat vergrijzing tot een toenemende vraag naar voor ouderen geschikte woningen leidt, zonder en met zorg. Deze opgave kan niet alleen met nieuwbouw worden opgelost: aanpassen en herverdelen van de bestaande voorraad is minstens zo belangrijk. Daarbij is aandacht gewenst voor (flexibele) aanpassingen, zoals traplift, alarmknop en (zorg)domotica. Een groter aanbod van geschikte huisvesting voor ouderen kan bovendien extra doorstroming bevorderen. De zorgvraag gaat een grotere rol spelen en
42
r2022-0038WFA
legt een extra druk op de geschiktheid van woningen, ook bij zorg via MPT, VPT en Pgb 2. Volgens het nieuwe WOZO-programma van de overheid wordt de intramurale capaciteit niet meer uitgebreid maar moet de toenemende zorgvraag worden gefaciliteerd via verpleegzorgplaatsen in geclusterde woonvormen buiten de muren van een instelling. Gepaard met deze woon- en zorgvraag gaat ook een sociale opgave: sociale interactie, mantelzorg, tegengaan eenzaamheid, participatie van ouderen, zoals de Taskforce Wonen en Zorg al heeft aangegeven en ondersteunt.
3.3.2
Oekraïners en statushouders
Sinds de Russische inval in Oekraïne eind februari 2022 zijn miljoenen Oekraïners op de vlucht geslagen. Ook in Nederland zijn duizenden Oekraïners aangekomen. Inmiddels zijn er ruim 81.000 Oekraïners geregistreerd in Nederland. In de laatste nationale CBS-prognose van eind 2021 is deze groep vanzelfsprekend nog niet meegenomen. Volgens een onderzoek 3 van EenVandaag van september 2022 is circa 30% van de Oekraïense vluchtelingen van plan om ook na afloop van de oorlog in Nederland te blijven, terwijl zo’n 40% terug wil keren. Hoe groot de permanente huisvestingsvraag van deze groep zal zijn is voorlopig nog onduidelijk. Wat wel duidelijk is, is dat de huisvesting van deze groep een extra opgave betekent bovenop de opvang en huisvesting van andere bevolkingsgroepen als statushouders, arbeidsmigranten en uitstroom GGZ.
De Veiligheidsregio Kennemerland (VRK) heeft opdracht gekregen om 2.549 opvangplekken voor vluchtelingen uit Oekraïne aan te bieden. Voor de gemeente Heemstede betekent dit dat ze onderdak moet bieden aan 127 personen. In het Collegebericht van 5 juli4 jl. wordt aangegeven dat er 160 bedden beschikbaar zijn, meer dan de taakstelling. 50 plaatsingen van Oekraïners komen voor rekening van particuliere opvang. De opvang in gastgezinnen mag meetellen bij de opgave. De gemeente heeft opvanglocaties in gebruik genomen op de Kerklaan 61 en aan de Glipperweg waar 94 bedden beschikbaar zijn en 74 Oekraïners geplaatst zijn. Ook heeft de gemeente noodwoningen / flexwoningen gekocht, waarvan er 8 zijn geplaatst aan de Kohnstammlaan (met 16 bedden), alle bestemd voor Oekraïners, en 22 aan de Sportparklaan, waarvan 15 bestemd voor statushouders en 7 voor jongeren. De toewijzing van de noodwoningen aan statushouders is mogelijk omdat de opgave voor de opvang van Oekraïners naar beneden is bijgesteld.
In 2021 heeft Heemstede aan de taakstelling om statushouders te huisvesten voldaan en is voor 38 statushouders huisvesting gevonden. Ook voor de eerste helft van 2022 is de taakstelling van 16 statushouders gerealiseerd. De verwachting voor de tweede helft van het jaar is dat er meer statushouders moeten worden ondergebracht.
2 MPT = Modulair Pakket Thuis, VPT = Volledig Pakket Thuis en Pgb = Persoonsgebonden budget 3
https://eenvandaag.avrotros.nl/panels/opiniepanel/alle-uitslagen/item/oekrainers-in-nederland-verdeeld-over-hun-toekomst-een-derde-wil-blijven-maar-
grootste-groep-wil-terug/
4 https://gemeentebestuur.heemstede.nl/Vergaderingen/College-van-Burgemeester-en-Wethouders/2022/05-juli/09:00/Collegebericht-stand-van-zaken-opvangOekraiense-vluchtelingen-in-Heemstede-5-juli-1.pdf
Woningmarktverkenning Heemstede 2022-2030
43
De opgave voor een kleine gemeente als Heemstede met weinig eigengrondbezit is echter lastig 5. De gemeente heeft de buurtbewoners toegezegd dat de flexwoningen aan de Kohnstammlaan en de Sportparklaan er negen maanden zullen staan. Het ziet er niet naar uit dat Oekraïners noch statushouders snel zullen doorstromen naar een reguliere woning in Heemstede. De woningbouwcorporaties werken mee om zoveel mogelijk statushouders te plaatsen in vrijkomende sociale huurwoningen. Dit lijkt vooralsnog onvoldoende om de huidige en toekomstige statushouders te kunnen huisvesten.
Als van de circa 125 Oekraïners in de gemeente Heemstede 30% zich blijvend in de gemeente zou willen vestigen zou het gaan om zo’n 38 Oekraïners. Aangenomen dat er ook kinderen bij zijn en de gemiddelde huishoudensgrootte tussen 1,5 en 2 personen ligt zou het gaan om 20 tot 25 woningen. Of deze huishoudens zich tegen die tijd ook daadwerkelijk in Heemstede moeten en kunnen vestigen is een andere vraag die nu lastig te beantwoorden is.
5 https://www.heemsteder.nl/huisvesting-oekrainers-en-statushouders-lastig-proces-waar-moeten-de-flexwoningen-heen/
44
r2022-0038WFA
4
Kwalitatieve woningbehoefte 4.1
Huidige woningvoorraad
In de bestaande woningvoorraad in Heemstede zijn eengezinskoopwoningen het meest dominant. Daarvan heeft 70% een waarde vanaf 510.000 euro.
Figuur 4.1: Woningvoorraad naar eigendom en woningtype resp. prijsklasse, Heemstede (2022) Bron: ABF Socrates 2022 Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins
1.720
2.770 6.600 1.740
< kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. middenhuur (tot… dure huur
≤ 215 dzd 215-325 dzd 325-400 dzd 400-510 dzd 510-675 dzd ≥ 675 dzd
190
2.330 600 710 660
70 480 640 1.280 1.690
4.180 0
2.000
4.000
6.000
8.000
Kenmerken woningvoorraad: ■
Dominantie van eengezinskoopwoningen
■
Midden- en dure huurwoningen zijn goed vertegenwoordigd
■
Zeer sterk accent van koopwoningen in duurste klasse vanaf 675.000 euro
Figuur 4.2: Verdeling woningvoorraad naar eigendom en woningtype resp. prijsklasse, Heemstede (2022) Bron: ABF Socrates 2022
Eigendom x type
14%
Huur x prijsklasse
Koop x prijsklasse (WOZ)
4%
13%
6%
15%
22%
8% 50%
16%
15%
52%
51% 13%
20%
Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins
< kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. middenhuur (tot 1.010) ≥ 1.010
≤ 215 dzd
215-325 dzd
325-400 dzd
400-510 dzd
510-675 dzd
≥ 675 dzd
De woningvoorraad van Heemstede, in totaal circa 12.800 woningen, bestaat voor
r2022-0038WFA | Woningmarktverkenning Heemstede 2022-2030
45
■
35% uit huurwoningen, waarvan 62% meergezinswoningen
■
65% uit koopwoningen, in meerderheid eengezinswoningen
■
56% van de huurwoningen heeft een huur tot de aftoppingsgrens
■
31% van de huurwoningen heeft een huur boven de liberalisatiegrens
■
14% van de koopwoningen heeft een WOZ-waarde tot aan de NHG-grens van 325.000 euro (prijspeil 2021)
■
70% van de koopwoningen heeft een waarde boven de 510.000 euro, 50% boven de 675.000
■
De verdeling van de koopvoorraad in Heemstede wijkt daarmee sterk af van de verdeling in de regio Zuid-Kennemerland / IJmond, met meer koopwoningen in vooral het dure segment
Figuur 4.3: Huishoudens naar woonsituatie, Heemstede (2022) Bron: ABF Socrates 2022 0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
tot 30 jr 30-44 jr 45-64 jr 65-74 jr ≥ 75 jr Alleenstaand Eenouder Paar znd. kind Paar met kind < 18,9 dzd 18,9-27,8 dzd 27,8-39,7 dzd 39,7-57,0 dzd ≥ 57,0 dzd Dg. passend toewijzen Ov. corporatiedoelgroep Middeninkomens Hoge inkomens Huur
Koop
BAR
■
De meeste huishoudens wonen in een koopwoning
■
Huishoudens tot 30 jaar, huishoudens met een inkomen beneden 27,8 duizend euro en de doelgroep passend toewijzen woont in meerderheid in een huurwoning
■
Ook veel huishoudens 75+, alleenstaanden en huishoudens in de overige corporatiedoelgroep hebben een huurwoning
■
Hoe hoger het inkomen van huishoudens, hoe groter het aandeel woningbezitters
■
Alleenstaanden, huishoudens met een inkomen onder 18,9 duizend euro en de doelgroep passend toewijzen maar ook onder huishoudens van 45-64 jaar wonen relatief vaker in een andere woonruimte dan een woning, een zogenaamde BAR = bewoonde andere ruimte (zij wonen in, delen een woning, hebben een onzelfstandige woonruimte of wonen niet in een gebouw)
4.2
Mutaties in de woningvoorraad
Samenhang van diverse mutaties in de woningvoorraad Het aangegeven kwalitatieve bouwprogramma (nieuwbouw en overige toevoegingen) wordt ook beïnvloed door de andere meegenomen mutaties in de woningvoorraad: sloop, verkoop van huurwoningen en huurprijsaanpassingen. Minder of juist meer sloop, verkopen of huuraanpassingen in een bepaald
46
r2022-0038WFA
segment kan de noodzaak van nieuwbouw in dat segment verkleinen of vergroten. Ook kunnen sloop, verkoop en prijsstijgingen ongewenste neveneffecten zoals een afname van een segment met zich meebrengen.
In onderstaand overzicht is uitgegaan van het beperkte bouwprogramma zoals dat in het woningmarktmodel is opgenomen. Voor de vertaling naar een aangepast bouwprogramma, waarin meer rekening wordt gehouden met een evenredig deel van de regionale groei, kan het regionale bouwprogramma een leidraad vormen.
Tabel 4.1: Consumentgericht bouwprogramma voor Heemstede (2022 t/m 2026 en 2022 t/m 2029) Bron: ABF Socrates 2022 Midden 2022 t/m 2026
2022 t/m 2029
Nieuwbouw
Sloop
Verkoop
Aanpassingen huur
Totaal huur < kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. middenhuur (tot 1.010) dure huur
40 0 30 10 0 0
-70 -10 -50 -10 0 -10
-60 0 -40 -10 -10 0
0 -10 -40 30 10 10
Totaal koop ≤ 230 dzd 230-325 dzd 325-400 dzd 400-510 dzd 510-675 dzd ≥ 675 dzd
70 0 40 20 10 0 0
-30 0 -10 0 0 -10 0
60 0 40 10 0 0 0
Totaal
100
-100
0
0
Mutatie
Nieuwbouw
Sloop
Verkoop
Aanpassingen huur
Mutatie
-90 -20 -100 30 0 0
60 0 50 10 10 0
-110 -10 -70 -10 -10 -10
-100 0 -50 -20 -20 0
0 -10 -60 40 10 20
-140 -30 -130 30 -20 10
90 0 70 30 0 0 0
110 0 60 20 10 10 10
-40 0 -10 0 -10 -10 -10
100 0 70 20 0 0 0
10
170
-150
0
160 0 120 40 0 0 0 0
20
■
Afname huurvoorraad en groei koopvoorraad in zelfde orde van grootte
■
Afname huurvoorraad vooral in het segment beneden de aftoppingsgrens, door sloop, verkoop en aanpassingen van de huur
■
Ter compensatie beperkte terugbouw van nieuwe woningen in het segment tot de aftoppingsgrens
■
37% van de nieuwbouw in Heemstede zou in de huursector moeten worden gebouwd, geheel in het sociale segment
■
De helft van nieuwbouw in koop onder NHG-grens gewenst
■
Uitbreiding van dure voorraad in zowel huur- als koopsector is niet nodig
4.3
Consumentgericht nieuwbouwprogramma
De economische verwachtingen, uitgedrukt in termen van de gemiddelde inkomensontwikkeling (zie Bijlage 1), zijn van invloed op de inkomenssituatie van huishoudens en daarmee op de ontwikkeling van de doelgroepen van het huurbeleid. De omvang van de doelgroepen bepaalt mede ook de vraag naar huur- respectievelijk koopwoningen.
Woningmarktverkenning Heemstede 2022-2030
47
Tabel 4.2: Verdeling consumentgerichte nieuwbouw naar prijsklasse per scenario voor Heemstede (2022 t/m 2029) Bron: ABF Socrates 2022 Laag
Midden
Hoog
MiddenPlus
Totaal huur tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. > liberalisatiegr.
46% 58% 14% 28%
36% 74% 18% 8%
29% 48% 36% 16%
33% 59% 21% 21%
Totaal koop ≤ 325 dzd 325-400 dzd 400-510 dzd 510-675 dzd ≥ 675 dzd
54% 41% 28% 9% 8% 14%
64% 53% 22% 9% 9% 6%
71% 22% 26% 11% 26% 16%
67% 59% 13% 11% 9% 8%
Totaal
100% 170
100% 170
100% 170
100% 180
■
Bij lagere economische groei meer nieuwe huurwoningen gewenst; bij hogere economische groei meer nieuwe koopwoningen gewenst
■
Bandbreedte in huur: 29-46%, bandbreedte in koop 54-71%
■
Bij lagere economische groei relatief minder nieuwe huurwoningen tot de aftoppingsgrens gewenst maar meer middenhuurwoningen; bij hogere economische groei relatief meer dure koopwoningen gewenst
Tabel 4.3: Consumentgerichte nieuwbouw naar eigendom, woningtype en prijsklasse voor Heemstede (2022 t/m 2026 en 2022 t/m 2029) Bron: ABF Socrates 2022 Midden Eengezins Meergezins Totaal Eengezins Meergezins Totaal < kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. middenhuur (tot 1.010) dure huur Totaal huur
0 10 0 0 0 20
0 20 10 0 0 20
0 30 10 0 0 40
0 20 0 0 0 20
0 30 10 0 0 40
0 50 10 10 0 60
≤ 230 dzd 230-325 dzd 325-400 dzd 400-510 dzd 510-675 dzd ≥ 675 dzd Totaal koop
0 20 10 10 0 0 40
0 10 10 0 0 0 20
0 40 20 10 0 0 70
0 40 20 10 0 0 70
0 20 10 0 10 10 40
0 60 20 10 10 10 110
Totaal nieuwbouw
60
50
100
90
80
170
■
In huursector 20 nieuwe eengezinswoningen en 20 nieuwe meergezinswoningen tot 2027
■
In koopsector 40 eengezinswoningen en 20 nieuwe meergezinswoningen tot 2027
■
Nieuwbouw van eengezinskoopwoningen verdeeld over segmenten tussen 215.000 euro en 510.000 euro
■
48
Nieuwbouw van meergezinskoopwoningen in segmenten tot 400.000 euro
r2022-0038WFA
4.4
Onzekerheden
De getoonde uitkomsten hebben betrekking op het Midden-scenario van het woningmarktmodel Socrates 2022, dat het beste aansluit bij de huidige demografische en economische verwachtingen. Het gebruik van één scenario wil niet zeggen dat er geen onzekerheden zijn. Deze onzekerheden zijn groter op langere termijn en ze kunnen het gewenste bouwprogramma beïnvloeden. Het gaat dan onder meer om: ■
Omvang buitenlandse migratie, minder goed te voorspellen dan de natuurlijke groei
■
Samenstelling immigratie (meer/minder statushouders), van invloed op de specifieke woningvraag
■
Economische ontwikkeling, van belang voor de omvang van de doelgroep en de vraag naar huurwoningen
■
Rijksbeleid, met regels voor kopen en huren van invloed op de kwalitatieve woningvraag
■
Corona en thuiswerken, mogelijk van invloed op verhuisstromen
■
Grotere verhuisgeneigdheid van ouderen, waardoor het aanbod van eengezinswoningen vanuit de bestaande woningvoorraad gaat toenemen
■
Trek uit de Randstad als gevolg van het woningtekort en de grotere mogelijkheden tot werken op afstand
■
Meer jongeren die in de stad blijven wonen, met vaak – afhankelijk van onder andere hun leefstijl – een specifieke woningvraag
Woningmarktverkenning Heemstede 2022-2030
49
5
Verkenning woonsituatie van huishoudens en doelgroepen In het woningmarktmodel worden vraag naar en aanbod van woningen jaarlijks op elkaar afgestemd. Dat betekent dat het aangegeven woningbouwprogramma wordt uitgevoerd, waarbij jaarlijks de nieuwbouw wordt afgestemd op de huishoudens die hun woonwensen nog niet hebben kunnen vervullen via verhuizing of doorstroming. Daarmee kan jaarlijks de woonsituatie van huishoudens worden vastgelegd, de verdeling van de diverse huishoudens over de diverse woningen. In de tabellen in dit hoofdstuk wordt die verdeling voor de doelgroepen weergeven over de prijsklassen in de huur- en koopsector voor de jaren 2022, 2027 en 2030 en wordt aangegeven wat de veranderingen per prijssegment zullen zijn tussen 2022 en 2027 respectievelijk 2030. Deze ontwikkelingen worden dus niet alleen beïnvloed door nieuwbouw maar ook door sloop, verkoop en huurbeleid. In de segmenten waar het aanbod vermindert zal ook het aantal huishoudens afnemen.
Vergelijking van de tabel voor huishoudens in de huursector en die voor huishoudens in de koopsector laat zien dat de doelgroep passend toewijzen in een huurwoning weliswaar en uiteraard veel groter is dan de doelgroep passend toewijzen in een koopwoning maar dat de toename van deze doelgroep in de koopsector sterker is dan die in de huursector. Dat heeft enerzijds te maken met de sterke vergrijzing en inkomensterugval in de koopsector maar ook met de zeer beperkte toename van de voorraad in de huursector. De vergrijzing en de verwachte inkomensontwikkeling van de verschillende typen huishoudens in huur- en koopsector bepalen mede de ontwikkeling van de omvang van de verschillende doelgroepen. In de tijd kunnen huishoudens dus tot een andere doelgroep gaan behoren.
De tabel voor de huursector biedt zo enig zicht op de ontwikkeling van dure en goedkope scheefheid.
r2022-0038WFA | Woningmarktverkenning Heemstede 2022-2030
51
Tabel 5.1: Doelgroepen huurbeleid in een huurwoning naar prijsklasse, Heemstede (2022) Bron: ABF Socrates 2022 Midden Bewoonde voorraad huur 2022 2027 2030
2022-2027 2022-2030
Dg. passend toewijzen < kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. middenhuur (tot 1.010) dure huur
1.650 80 1.270 90 120 90
1.690 70 1.330 100 120 80
1.670 70 1.320 100 100 80
50 -10 60 10 0 -10
20 -10 50 20 -10 -20
Ov. corporatiedoelgroep < kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. middenhuur (tot 1.010) dure huur
930 30 460 160 170 130
910 20 440 170 160 120
890 20 440 170 150 110
-20 0 -20 10 0 -10
-50 -10 -20 10 -20 -10
Middeninkomens < kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. middenhuur (tot 1.010) dure huur
610 10 180 150 150 130
560 10 130 150 150 130
550 10 130 150 140 130
-50 0 -50 0 0 0
-60 0 -50 0 -10 0
Hoge inkomens < kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. middenhuur (tot 1.010) dure huur
560 0 100 100 180 170
550 0 50 110 190 200
570 0 40 110 210 210
-10 0 -50 10 10 30
10 0 -60 10 20 40
3.750 120 2.000 490 610 520
3.710 110 1.940 520 610 530
3.670 100 1.920 520 600 530
-40 -20 -60 30 0 10
-80 -20 -90 30 -20 10
Totaal huishoudens in huur < kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. middenhuur (tot 1.010) dure huur
■
Geringe toename van de doelgroep passend toewijzen in een huurwoning, vooral tot 2027; toename van deze doelgroep vooral in het segment tot de aftoppingsgrens
■
Geringe afname van de overige corporatiedoelgroep in een huurwoning, vooral na 2027
■
Geringe afname van middeninkomens in een huurwoning, vooral tot 2027; afname van deze doelgroep vooral in het segment tot de aftoppingsgrens;
■
Geringe afname van hoge inkomens in een huurwoning tot de aftoppingsgrens en geringe toename van hoge inkomens in een dure huurwoning, vooral tot 2027
52
r2022-0038WFA
Tabel 5.2: Doelgroepen huurbeleid in een koopwoning naar prijsklasse, Heemstede (2022) Bron: ABF Socrates 2022 Midden Bewoonde voorraad koop 2022 2027 2030
2022-2027 2022-2030
Doelgroep huurtoeslag ≤ 325 dzd 325-400 dzd 400-510 dzd 510-675 dzd ≥ 675 dzd
690 100 100 150 150 190
980 130 120 200 210 320
1.010 140 120 200 210 350
290 30 20 60 50 130
330 40 20 50 60 160
Overige EC-doelgroep ≤ 325 dzd 325-400 dzd 400-510 dzd 510-675 dzd ≥ 675 dzd
1.010 130 160 210 230 280
1.270 150 160 250 280 430
1.300 160 150 250 270 470
260 20 0 40 40 150
290 30 -10 40 30 190
Middeninkomens ≤ 325 dzd 325-400 dzd 400-510 dzd 510-675 dzd ≥ 675 dzd
1.690 160 170 270 360 730
1.570 140 140 230 310 740
1.540 150 150 220 290 730
-130 -20 -40 -30 -50 10
-150 -10 -30 -50 -70 0
Hoge inkomens ≤ 325 dzd 325-400 dzd 400-510 dzd 510-675 dzd ≥ 675 dzd
4.700 120 180 610 900 2890
4.390 160 230 550 860 2600
4.410 180 240 570 880 2540
-310 40 40 -60 -40 -290
-290 70 60 -40 -20 -350
Totaal huishoudens in koop ≤ 325 dzd 325-400 dzd 400-510 dzd 510-675 dzd ≥ 675 dzd
8.090 510 610 1.230 1.650 4.090
8.200 580 640 1.240 1.650 4.090
8.270 630 660 1.240 1.650 4.090
110 70 30 10 0 0
180 120 40 10 0 0
■
Sterke toename van de doelgroep passend toewijzen in een koopwoning, vooral tot 2027; toename van deze doelgroep vooral in de duurdere koopsegmenten
■
Sterke toename van de overige corporatiedoelgroep in een koopwoning, vooral tot 2027; toename van deze doelgroep vooral in het duurste koopsegment
■
Afname van middeninkomens in een koopwoning, vooral tot 2027, in bijna alle koopsegmenten op de duurste prijsklasse na
■
Sterke afname van hoge inkomens in een koopwoning, vooral tot 2027, het meest in de duurste prijsklasse
Woningmarktverkenning Heemstede 2022-2030
53
6
Van consumentgericht programma naar beleid 6.1
Van uitkomsten naar beleid
In dit woningbehoefteonderzoek voor de gemeente Heemstede is aangegeven welke woningen op basis van de geplande woningbouw en de daarmee samenhangende verwachte huishoudensgroei moeten worden toegevoegd en op welke wijze met de diverse woonwensen van huishoudens en doelgroepen in het bouwprogramma voor de middellange termijn rekening is gehouden. Het consumentgerichte bouwprogramma is het resultaat van een berekening waarin behalve met de demografische ontwikkelingen ook rekening is gehouden met verschillende andere factoren, zoals de verwachte inkomensontwikkeling, mutaties in de voorraad en beleid van overheid en verhuurders. Het bouwprogramma stimuleert ook het doorstromen van huishoudens.
De geplande woningbouw in de gemeente Heemstede tot 2030 is echter beperkt van omvang en daarmee wordt ook de huishoudensgroei in de gemeente beperkt. Zou de gemeente uitgaan van de regionale ontwikkeling in Zuid-Kennemerland / IJmond en een evenredig deel van deze groei voor haar rekening nemen, dan moet de uitbreiding van de woningvoorraad worden opgeschroefd naar een niveau van circa 124 woningen. Dat biedt meer mogelijkheden om aan de woningvraag van diverse typen huishoudens en urgente woningzoekers te voldoen en het grote woningtekort in de regio te helpen terugdringen. Daarmee zou bijvoorbeeld ook de mogelijke extra vraag van Oekraïners, geschat op zo’n 20 tot 25 woningen, en een deel van de vraag naar voor ouderen geschikte woningen kunnen worden ingevuld, alsmede die van andere woningzoekenden die nu in Heemstede minder aan bod komen.
Omdat de gemeente nog maar weinig bouwlocaties in bezit heeft moet goed worden nagedacht over de uitwerking van deze locaties en is het verstandig de regie daarover zo goed mogelijk te bewaren en te bewaken. Juist op deze locaties kunnen goedkopere en/of kleinere woningen en/of voor ouderen geschikte woningen worden toegevoegd waardoor Heemstede ook aantrekkelijk blijft voor huishoudens die momenteel nauwelijks een kans maken op de lokale woningmarkt, zoals starters, alleenstaanden en bijzondere doelgroepen. Ook kan creatief worden gekeken naar andere uitbreidingsmogelijkheden om het aantal woningen op te schroeven, zoals het transformeren van gebouwen die momenteel geen woonfunctie hebben of naar het splitsen van grote woningen.
Volgens het consumentgerichte nieuwbouwprogramma moet 37% van de nieuwbouw in de huursector worden gebouwd, bijna geheel in het sociale segment. Wordt het programma voor de regio aangehouden dan gaat het om 39% van de nieuwbouw in de huursector. Sociale huurwoningen vormen dan een kwart van de nieuwbouw, middenhuurwoningen zo’n 9%.
r2022-0038WFA | Woningmarktverkenning Heemstede 2022-2030
55
6.2
Aanbevelingen
Vertaalslag van consumentgericht programma naar beleid Op dit moment is er door de grote spanning op de woningmarkt een groot tekort aan woningen, vooral ook aan betaalbare huur- en koopwoningen, waardoor veel (startende) huishoudens geen woning kunnen vinden. Het aangegeven consumentgerichte bouwprogramma mag op de middellange termijn het meest aansluiten op de woningbehoefte, bij het huidige woningtekort en de huidige krapte voor en vraag van bijzondere doelgroepen als statushouders, Oekraïners, arbeidsmigranten, ouderen met een (intramurale) zorgvraag, etc. kunnen zich andere beleidskeuzes opdringen. Belangrijk is de afweging wat te doen op korte termijn zonder de langetermijnontwikkelingen en -strategie uit het oog te verliezen. Een aantal adviezen: ■
Onderzoek welke mogelijkheden er zijn het woningbouwprogramma voor de gemeente sterk uit te breiden, zodat er meer mogelijkheden zijn het nieuwe aanbod beter af te stemmen op de (regionale) woningvraag en ook bijzondere doelgroepen meer kansen op een woning in Heemstede te bieden
■
Maak onderscheid tussen lange en korte termijn
Ons advies is om de kwalitatieve samenstelling van de bouwprogrammering waar dat mogelijk is aan te passen in de richting van het weergegeven consumentgerichte bouwprogramma. Dat zal gemakkelijker zijn bij plannen die nog niet volledig zijn uitgewerkt of vastgesteld, zachte en/of beïnvloedbare plannen en/of plannen die verder in de tijd liggen. Een andere fasering van plannen en/of een andere verdeling van woningtypen in de plannen kunnen bijdragen aan zowel de noden op korte termijn als de behoefte volgens het consumentgerichte bouwprogramma op langere termijn. ■
Flexibiliteit van plannen en afspraken
Flexibiliteit in plannen en afspraken vergroot de mogelijkheden tijdig in te spelen op veranderingen in de woningvraag, die bij alle onzekerheden kunnen optreden. Waar in de komende jaren vooral nieuwbouw van huurwoningen gewenst is, kan een overschot aan huurwoningen later worden voorkomen door ze tegen die tijd aan te bieden als koopwoning. Hierover kunnen ook afspraken met corporaties worden gemaakt. Door levensloopbestendig te bouwen wordt rekening gehouden met de groei van het aantal oudere huishoudens. Rekening houden met mogelijkheden voor woningsplitsing en gebruikmaken van tijdelijke woningen kunnen het aanbod van woningen snel vergroten. ■
Niet blindstaren op exacte aantallen en exacte prijsklassen, focus op boodschap
Uit het consumentgerichte programma blijkt een sterke nieuwbouwbehoefte aan betaalbare koop (tot NHG). In de praktijk worden nieuwe woningen in een dergelijke lage prijscategorie nauwelijks ontwikkeld. In het consumentgericht bouwprogramma zijn vrij gedetailleerde prijsklassen onderscheiden. Ons advies is om de blik te richten op de ‘boodschap’ die het consumentgerichte programma vertelt en focus niet te veel op de precieze aantallen en prijsklassen. ■
Kijk naar oplossingen in bestaande voorraad
De mutaties in de woningvoorraad (waaronder nieuwbouw) hangen met elkaar samen. In de geest daarvan kan worden gesteld: bekijk de bestaande voorraad en de (gewenste) nieuwbouw in samenhang met elkaar. Het consumentgerichte bouwprogramma laat kortweg zien in welke marktsegmenten de vraag ten opzichte van het bestaande aanbod relatief groot is, maar oplossingen hoeven niet alleen in de nieuwbouw gezocht te worden (denk ook aan herbestemmen, transformatie, verkoop, liberaliseren, splitsen, etc.).
56
r2022-0038WFA
Specifiek voor de opgave sociale huur: ■
Zorg in de eerste periode voor een hoger aandeel sociale huur in de nieuwbouw om de grootste druk te verlichten
Een hoger aandeel sociale huur in de eerste jaren vergroot de kansen voor huisvesting van starters en bijzondere doelgroepen, de groepen die het nu zo lastig hebben in tijden van een woningtekort. ■
Kies een hoger aandeel sociale huur als betaalbare koop en/of middenhuur niet of onvoldoende gerealiseerd kunnen worden, omdat de druk op de sociale huur dan groter wordt door een verschuiving van de vraag
Tot op zekere hoogte zijn sociale huur (met name de hoogste prijsklasse daarbinnen), middenhuur en koop tot de NHG-grens ‘uitwisselbare’ segmenten. Als de gewenste uitbreiding van de voorraad betaalbare koop en middenhuur niet tot stand komt, is de behoefte aan sociale huur groter. Dat komt vooral doordat dan de doorstroming van sociale huur naar koop of middenhuur niet voldoende toeneemt en er dus onvoldoende sociale huurwoningen vrijkomen. Het is lastig aan te geven om hoeveel extra sociale huur het dan gaat. De bouwopgave in de betaalbare koop en middenhuur is groot, dus als de ontwikkeling van die segmenten sterk achterblijft bij de opgave dan zou de opgave sociale huur ook aanmerkelijk groter kunnen zijn. ■
Zorg in de eerste periode voor een hoger aandeel sociale huur in de nieuwbouw om de grootste druk te verlichten
■
Kies een hoger aandeel sociale huur als betaalbare koop en/of middenhuur niet of onvoldoende gerealiseerd kunnen worden, omdat de druk op de sociale huur dan groter wordt door een verschuiving van de vraag
Woningmarktverkenning Heemstede 2022-2030
57
Bijlage: Woningmarktmodel ABF Primos Woningmarkt (Socrates) Het woningmarktmodel van ABF Research is een regionaal woningmarktmodel, dat op basis van de huishoudensontwikkeling en de vraag naar en het aanbod van woningen de woningmarkt simuleert. Het woningmarktmodel brengt de huidige en toekomstige woonsituatie van huishoudens in beeld, door het aanbod (de woningvoorraad) af te stemmen op de vraag (huishoudens met hun woonwensen, de woningbehoefte). Het model levert zo een kwalitatief, naar verschillende kenmerken onderscheiden, woningbouwprogramma op, waarmee zoveel mogelijk huishoudens hun woonwens kunnen vervullen, via nieuwbouw of doorstroming naar een bestaande woning.
In het woningmarktmodel worden de regionale en lokale vraag en het aanbod op de woningmarkt van jaar op jaar gesimuleerd. Dat gebeurt aan de hand van de volgende bouwstenen: ■
Huidige samenstelling van huishoudens en woningvoorraad: tot op buurtniveau betrouwbaar in beeld op basis van de meest actuele registratiegegevens (BRP, BAG, Belastingdienst)
■
Huidige woonsituatie van huishoudens, ofwel de verdeling van huishoudens over woningen: idem
■
Verhuis- en woonwensen: afkomstig uit het WoON 2021 en toegespitst op de regio
■
Toekomstige ontwikkeling van huishoudens naar leeftijd en type: afkomstig uit de bevolkings- en huishoudensprognose Primos 2022
■
Inkomensontwikkeling: variërend tussen inkomensscenario’s
■
Kwantitatieve ontwikkeling van de woningvoorraad: nieuwbouw (overgenomen van Primos 2022) versus sloop (herstructurering), en verkopen van corporatiewoningen (beide trendmatig ingeschat)
■
Huurprijsbeleid van verhuurders
Het prognosemodel is een scenariomodel, wat inhoudt dat met de uitgangspunten in het model kan worden gevarieerd. Voor de verkenningen in 2022 is op twee punten gevarieerd: 1)
Met de inkomensontwikkeling is gevarieerd door naast het scenario Midden twee andere scenario’s door te rekenen, een op basis van een lagere economische ontwikkeling (scenario Laag) en een op basis van een hogere economische groeiverwachting (scenario Hoog).
2)
Met de bevolkingsontwikkeling is gevarieerd door naast het scenario Midden een scenario op basis van een hogere bevolkingsgroei door te rekenen (scenario MiddenPlus).
De exacte verschillen tussen de scenario’s zijn opgenomen in de volgende paragraaf B1.1.
In het woningmarktmodel worden huishoudens, onderscheiden naar leeftijdsgroep, samenstelling en inkomensklasse,
gekoppeld
aan
de
beschikbare
woningvoorraad,
onderscheiden
naar
eigendomsverhouding, prijsklasse en woningtype. Dit levert een koppeling van 100 typen huishoudens aan 25 typen woningen op, die bovendien elk aan 11+1 typen woonmilieus (zie paragraaf B1.2 van deze bijlage) worden toegekend. Daarmee is bekend wie, waar (in welk woningtype en in welke prijsklasse) woont. Voor elke combinatie is, op regionaal niveau (paragraaf B1.3) vanuit het WoonOnderzoek