(C) Resultaten onderzoeken ten behoeve van de Woonvisie.pdf

Collegebesluit Collegevergadering: 10 januari 2023

Zaaknummer Team Portefeuillehouder Openbaarheid

: : : :

1157692 Ruimtelijk Beleid Heemstede A.M.C.E. Stam Actief openbaar

ONDERWERP Resultaten onderzoeken ten behoeve van de Woonvisie SAMENVATTING Verschillende onderzoeken hebben plaatsgevonden. De resultaten van de onderzoeken dienen als input voor de nog vast te stellen Woonvisie. Het college stelt de woningmarktverkenning vast en neemt de resultaten peiling Woonvisie voor kennisgeving aan. De woningmarktverkenning en de peiling woonvisie worden beide ter informatie aan de raad aangeboden. JURIDISCH EN BELEIDSKADER • Gewijzigde Woningwet 2022; • Volkshuisvestingsbeleid Heemstede; • Bestemmingsplannen; • Regionaal Woonakkoord Zuid-Kennemerland/IJmond 2021-2025. BESLUIT B&W 1. De woningmarktverkenning vast te stellen; 2. De resultaten peiling Woonvisie voor kennisgeving aan te nemen; 3. De woningmarktverkenning en de peiling Woonvisie ter informatie aan de raad aan te bieden (C-stuk). AANLEIDING Op 27 januari 2022 heeft de raad ingestemd met de startnotitie en participatieplan voor de Woonvisie. Ten behoeve van het opstellen van de Woonvisie heeft het college een woningmarktverkenning laten uitvoeren. Het doel van dit onderzoek is zicht te krijgen op de huidige en toekomstige vraag op de woningmarkt in Heemstede en de regio Zuid-Kennemerland / IJmond en op de opgaven om het aanbod van woningen af te stemmen op de vraag. Daarnaast zijn het college en de raad in gesprek gegaan met inwoners over wonen.

Een onderdeel van het participatietraject is het uitvoeren van een enquête zijnde in de vorm van een peiling. Het college brengt de woningmarktverkenning en de peiling Woonvisie ter informatie aan de raad, vooruitlopend op de vaststelling van de Woonvisie.

1151152

1/3

Collegebesluit Collegevergadering: 10 januari 2023

MOTIVERING Het college stelt de woningmarktverkenning vast. Daarnaast neemt het college de resultaten peiling Woonvisie voor kennisgeving aan. Hieronder volgt de motivatie voor dit besluit: 1. De woningmarktverkenning geeft zicht in de huidige en toekomstige trends en behoefte op de woningmarkt in Heemstede De nieuwe Woningwet verplicht alle gemeenten om een Woonvisie op te stellen. Er is sinds 2016 geen herziening van het volkshuisvestelijk beleid geweest in Heemstede. Daardoor is behoefte aan actuele inzichten over de huidige lokale en regionale woningmarkt en de toekomstige verwachtingen. Om weloverwogen in te spelen op de ontwikkelingen, en, om bij de invulling van het woningbouwprogramma rekening te houden met de woonwensen van huishoudens, heeft het college een onderzoek laten uitvoeren. Het resultaat is een kwantitatieve en kwalitatieve woningmarktverkenning die als onderlegger kan dienen voor de nieuwe woonvisie. Het onderzoek licht de verwachte en gewenste ontwikkelingen toe. 2. Heemsteedse inwoners hebben zelf inzicht in wat hun woonbehoeftes zijn De meest directe manier om achter de wensen van onze inwoners ten aanzien van wonen te komen, is door dit aan zoveel mogelijk Heemstedenaren zelf te vragen. Om deze reden is er een online peiling via het digipanel gehouden over wonen in Heemstede in de vorm van de peiling Woonvisie.

De inbreng van inwoners over wonen in Heemstede is zeer waardevol. De woonopgave voor verschillende groepen is een behoorlijke uitdaging. In de Woonvisie komen (beleids)maatregelen om te zorgen dat de Heemsteedse woningvoorraad zo goed mogelijk aansluit op de woonbehoefte van inwoners.

FINANCIËN De raad heeft een incidenteel bedrag van € 25.000 in 2022 ter beschikking gesteld voor de opstelling van de Woonvisie. De kosten voor de uitvoering van de woningmarktverkenning van € 9.982,50 en de peiling Woonvisie zijn binnen dit budget uitgevoerd. Het restant van het budget is ingezet voor de inhuur en vervanging van de collega volkshuisvesting.

PLANNING/UITVOERING Fase & Besluitvorming

Jan’23 Week 3

Vaststellen woningmarktverkenning en voor kennisgeving aannemen peiling Woonvisie college (D-stuk) Delen woningmarktverkenning en de peiling Woonvisie met de raad

SAMENWERKING EN COMMUNICATIE Op 27 januari 2022 heeft de raad ingestemd met het participatieplan voor de Woonvisie. De participatie vindt op verschillende manieren plaats. De peiling Woonvisie is onderdeel van één van die participatiemiddelen, de enquête. Van 1 september 2022 tot 1 oktober 2022 is er een online peiling gehouden over wonen in

1151152

2/3

Collegebesluit Collegevergadering: 10 januari 2023

Heemstede. Aan deze peiling hebben 1.243 inwoners meegedaan. De online peiling is verspreid onder inwoners via e-mail. In de peiling zijn verschillende vragen gesteld over onder andere de woonbehoefte, betaalbaarheid, doorstroom, duurzaamheid en wonen en zorg. De resultaten van de peiling Woonvisie worden gebruikt voor het opstellen van de Woonvisie Heemstede. De inwoners en betrokkenen zijn geïnformeerd over de resultaten van de peiling Woonvisie en hoe deze worden verwerkt in de Woonvisie door middel van een persbericht in december 2022. Daarnaast zijn de resultaten van de peiling te vinden op de website van de gemeente Heemstede, onder het project Woonvisie Heemstede. De raad organiseert een samenspraak over de 80% versie en vraagt stakeholders om hun zienswijzen.

DUURZAAMHEID Duurzaamheid is zijdelings meegenomen in de woningmarktverkenning. In de peiling Woonvisie zijn wel vragen gesteld over duurzaamheid. Inwoners geven aan dat een duurzamere woning een belangrijke reden is om te willen verbouwen. Daarnaast hebben inwoners bij de open antwoorden zaken meegegeven aan de gemeente Heemstede. Duurzaamheid wel integraal opgenomen als thema in de Woonvisie Heemstede.

BIJLAGEN 1. Woningmarktverkenning 2. Resultaten peiling Woonvisie

1151152

3/3

Woningmarktverkenning Heemstede 2022-2030

Woningmarktverkenning Heemstede 2022-2030

Uitgevoerd in opdracht van Gemeente Heemstede

Wim Faessen

november 2022 | r2022-0038WFA | 22293 Woningmarktverkenning Heemstede

ABF Research | Verwersdijk 8 | 2611 NH | Delft | 015 - 27 99 300

Copyright ABF Research 2022 De informatie in dit rapport is met de grootste zorg samengesteld. ABF Research aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele fouten, onnauwkeurigheden of onvolledigheden. Het gebruik van (onderdelen van) dit rapport is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld.

Inhoudsopgave Woningmarktverkenning Heemstede 2022-2030

Samenvatting ...................................................... 7

1

Inleiding............................................................................................................................................. 23

2

Regionale dynamiek ......................................................................................................................... 27

2.1

Spanning en tekorten op de woningmarkt ................................................................................. 27

2.2

Huishoudens en doelgroepen .................................................................................................... 28

2.3

Kwalitatieve woningbehoefte ..................................................................................................... 29

2.3.1

Woonwensen ............................................................................................................................. 29

2.3.2

Huidige voorraad ....................................................................................................................... 31

2.3.3

Consumentgericht bouwprogramma.......................................................................................... 31

3

Ontwikkeling huishoudens en doelgroepen .................................................................................. 35

3.1

Kenmerken huishoudens ........................................................................................................... 35

3.2

Doelgroepen huurbeleid ............................................................................................................ 37

3.3

Bijzondere doelgroepen............................................................................................................. 39

3.3.1

Ouderen (wonen met zorg)........................................................................................................ 39

3.3.2

Oekraïners en statushouders .................................................................................................... 43

4

Kwalitatieve woningbehoefte .......................................................................................................... 45

4.1

Huidige woningvoorraad ............................................................................................................ 45

4.2

Mutaties in de woningvoorraad .................................................................................................. 46

4.3

Consumentgericht nieuwbouwprogramma ................................................................................ 47

4.4

Onzekerheden ........................................................................................................................... 49

5

Verkenning woonsituatie van huishoudens en doelgroepen ....................................................... 51

6

Van consumentgericht programma naar beleid ............................................................................ 55

6.1

Van uitkomsten naar beleid ....................................................................................................... 55

6.2

Aanbevelingen ........................................................................................................................... 56

Bijlage: Woningmarktmodel ABF Primos Woningmarkt (Socrates) ..................................................... 59 B1.1

Verschillen in uitgangspunten tussen scenario’s ....................................................................... 60

B1.2

Overzicht woonmilieus............................................................................................................... 66

B1.3

Woningmarktgebieden............................................................................................................... 68

r2022-0038WFA | Woningmarktverkenning Heemstede 2022-2030

Woningmarktverkenning Heemstede 2022-2030 Samenvatting Deze samenvatting kan als zelfstandig document worden gelezen en bevat alle relevante informatie om zicht te krijgen op de huidige en toekomstige vraag op de woningmarkt in Heemstede en de regio Zuid-Kennemerland / IJmond te krijgen en op de opgaven om het aanbod van woningen af te stemmen op de vraag. In de hoofdstukken van de rapportage wordt de gehanteerde methodiek nader toegelicht en zijn meer tabellen en figuren opgenomen, voorzien van een korte toelichting en/of duiding achter opsommingstekens. Voor zover er in deze samenvatting een toelichting plaatsvindt op de gehanteerde methodiek zijn deze alinea’s in een blauw kader geplaatst. De laatste bladzijde van de samenvatting bevat een begrippenlijst.

Aanleiding woningmarktverkenning In Heemstede is het volkshuisvestelijk beleid aan herziening toe. Sinds 2016 is dit niet meer gebeurd. Met het oog op het samenstellen van een woonvisie voor de periode 2023-2026 heeft de gemeente Heemstede behoefte aan actuele inzichten over de huidige lokale en regionale woningmarkt en over de toekomstige verwachtingen daarop. Om weloverwogen in te spelen op deze ontwikkelingen en om bij de invulling van het woningbouwprogramma rekening te houden met de woonwensen van huishoudens heeft de gemeente ABF Research verzocht een kwantitatieve en kwalitatieve woningmarktverkenning op te stellen die als onderlegger kan dienen voor de nieuwe woonvisie en de verwachte en gewenste ontwikkelingen te duiden.

Bestuurlijke afspraken en voornemens Begin 2021 heeft de gemeente Heemstede samen met de gemeenten Bloemendaal, Haarlem, Zandvoort, Beverwijk, Heemskerk en Velsen het ‘Woonakkoord Zuid-Kennemerland/IJmond 2021-2025’ gesloten. De regio wil een aantrekkelijke en gevarieerde woonregio blijven, waar voor alle doelgroepen plek is en die toekomstbestendig is. Voor Heemstede is in het Woonakkoord een bouwopgave opgenomen van minimaal 300 woningen in de periode 2020 tot 2030, waarvan er nog circa 100 resteren. In het ‘Coalitieakkoord 2022-2026‘ van Heemstede wordt ook rekening gehouden met een stijging van de regionale en daarmee lokale woonopgave. Heemstede wil samen met de buurgemeenten aan regionale woonoplossingen werken. Voor middelgrote nieuwbouwprojecten zijn nog enkele plekken beschikbaar. Ook wil de Coalitie toewerken naar de realisatie van meer betaalbare woningen voor doelgroepen zoals starters, ouderen, ouderen met zorgbehoefte en woningzoekenden met maatschappelijke beroepen die gebonden zijn aan Heemstede. Een borging van 30% sociale huurwoningen en 20% woningen in het betaalbare middensegment binnen het totaal van nieuwbouwprojecten moet daarvoor zorgen.

r2022-0038WFA | Woningmarktverkenning Heemstede 2022-2030

7

In het woningmarktmodel van ABF zijn voor Heemstede de volgende aantallen opgenomen voor nieuwbouw, sloop en de verkoop van huurwoningen: Heemstede Nieuwbouw Sloop Uitbreiding woningvoorraad

2022 2022 2030 t/m 2026 t/m 2029 t/m 2039 103 171 202 -95 -149 -200 8 22 2

Verkoop van huurwoningen

57

95

119

De omvang van de nieuwbouw is bepaald op basis van de bij de provincie opgehaalde plancapaciteit per gemeente. Sloop en verkoop van woningen zijn trendmatig bepaald. Voor meer informatie over de kwantitatieve ontwikkeling van de woningvoorraad wordt verwezen naar de bijlage, laatste alinea van pagina 62. Deze aantallen hebben dus als zodanig geen relatie met gemeentelijk beleid.

In het bouwprogramma dat is opgenomen in het woningmarktmodel van ABF Research op basis waarvan deze verkenning is uitgevoerd, gaat het dus tussen 2022 en 2027 om nieuwbouw (inclusief overige toevoegingen) van afgerond 100 woningen en tussen 2022 en 2030 van 170 woningen. In dat opzicht sluiten de in het model gehanteerde aantallen in kwantitatieve zin goed aan op de bestuurlijke afspraken en verwachte extra vraag. Met een bouwprogramma van deze beperkte omvang zal de uitbreiding van het aantal huishoudens in Heemstede echter achterblijven bij de verwachte groei in de regio. Bij een evenredig deel van de regionale groei zouden er veel meer woningen moeten worden gebouwd, zoals in de volgende alinea wordt aangegeven.

Spanning en tekorten op de woningmarkt Het afgelopen jaar is de druk op de woningmarkt sterk toegenomen. De bevolkingsgroei in Nederland is momenteel hoog terwijl de gewenste stijging van de woningproductie op zich laat wachten. Landelijk is het statistisch woningtekort opgelopen van 3,5% naar 3,9% van de voorraad. In het Corop-gebied Agglomeratie Haarlem (Haarlem, Bloemendaal, Heemstede en Zandvoort) is het woningtekort van 3,9% in 2022 gelijk aan het nationale tekort; in omvang gaat het dan om een tekort van 4,3 duizend woningen. Om de verwachte huishoudensgroei in de regio te accommoderen en het woningtekort in te lopen moet de woningvoorraad flink worden uitgebreid. Als Heemstede een evenredig deel van de benodigde regionale woninguitbreiding zou willen uitvoeren, dan zou het naar rato (7%) van de huidige woningvoorraad gaan om een jaarlijkse toevoeging van gemiddeld 124 woningen tot 2037, veel meer dus dan in de woningmarktverkenning is meegenomen.

Tabel 1: Woningvoorraad (2022) en nieuwbouw (2022 t/m 2036) in Zuid-Kennemerland / IJmond en geschat evenredig aandeel Heemstede 2022

2022 t/m 2036

Woningen

Zuid-Kennemerland / IJmond w.o. Heemstede

179.190 12.820

%

Nieuwbouw

Gemiddeld p/jr

100%

26.120 op basis van 7% 7% 1.855

1.741 124

Huishoudensgroei en verandering van woonwensen Naar verwachting gaat het aantal huishoudens in de regio Zuid-Kennemerland / IJmond stijgen met 8.100 huishoudens tot 2027, met bijna 12.900 huishoudens tot 2030 en met circa 23.600 huishoudens tot 2040. De sterkste stijgingen vindt plaats onder huishoudens vanaf 75 jaar en onder alleenstaanden. Daarnaast is

8

r2022-0038WFA

de verwachting dat het aantal lagere inkomens gaat toenemen de komende jaren, wat ook een stijging van de corporatiedoelgroep met zich meebrengt.

Voor Heemstede wordt slechts een zeer geringe stijging van het aantal huishoudens verwacht, van 12,2 duizend in 2022 naar 12,3 duizend in 2027 en verder. De geringe stijging van het aantal huishoudens hangt samen met de beperkte toename van de woningvoorraad waarmee rekening is gehouden. Zou Heemstede er bijvoorbeeld in slagen de genoemde 124 woningen per jaar toe te voegen, dan zou het aantal huishoudens ook sterker kunnen toenemen, tot 12,9 duizend in 2027 en tot 13,3 duizend in 2030 en mogelijk tot 14,5 duizend in 2040.

Ook voor Heemstede wordt een sterke stijging van het aantal huishoudens vanaf 75 jaar verwacht. Daarbij gaat met name het aantal oudere alleenstaanden sterk toenemen. Het aantal alleenstaanden onder de 65 jaar gaat echter naar verwachting dalen. In Heemstede zou volgens de woningmarktprognose vooral het aantal gezinnen met kind(eren) toenemen. Deze huishoudensontwikkelingen worden beïnvloed door het eenzijdige woningaanbod in Heemstede, met een sterk accent op dure koopwoningen. Hierdoor zijn veel woningen alleen bereikbaar voor huishoudens met een hoog inkomen, vooral paren (tweeverdieners) met kind(eren). Het beschikbare aanbod speelt dus een belangrijke rol in de samenstelling van de huishoudens.

De toename van het aantal huishoudens en de veranderingen in samenstelling van de huishoudens betekenen ook een verschuiving in de verdeling van woonwensen onder woningzoekers. Starters, doorstromers en vestigers hebben andere woonwensen. Deze woonwensen hangen vaak samen met leeftijd en inkomenssituatie. Starters zijn in het algemeen jonger en beschikken over minder uitkomen en richten zich daarom meer op (goedkopere) huurwoningen, terwijl doorstromers doorgaans ouder zijn, meer inkomen hebben opgebouwd en het vermogen van de huidige woning kunnen inzetten voor een nieuwe woning. Zij richten zich daarom eerder op de koopsector.

Doelgroepen die zich met name op die betaalbare woningen richten zijn starters, alleenstaanden, de corporatiedoelgroep in de huursector en bijzondere doelgroepen als statushouders, arbeidsmigranten en uitstromers uit GGZ-instellingen. Ook ouderen en Oekraïners vormen bijzondere doelgroepen. Zij zoeken doorgaans binnen de regio naar een voor hen geschikte woning. Figuur 1: Woningvraag naar eigendom en woningtype van starters, doorstromers en vestigers, Zuid-Kennemerland / IJmond (2022) Doorstromers

Starters 15%

31%

13%

15%

40%

Vestigers 15%

10%

21%

31%

23%

44%

41%

Huur, eengezins

Huur, meergezins

Huur, eengezins

Huur, meergezins

Koop, eengezins

Huur, meergezins

Koop, eengezins

Huur, meergezins

Huur, eengezins

Huur, meergezins

Koop, eengezins

Huur, meergezins

Woningmarktverkenning Heemstede 2022-2030

9

Figuur 2: Woningvraag naar eigendom en prijsklasse van starters, doorstromers en vestigers, Zuid-Kennemerland / IJmond (2022)

Huur

Koop

5%

10%

19%

11%

36%

15%

44%

27% 18%

15% < kwaliteitsk.gr.

tot aftoppingsgr.

≤ 230 dzd

230-325 dzd

325-400 dzd

tot liberalisatiegr.

> liberalisatiegr.

400-510 dzd

510-675 dzd

≥ 675 dzd

Huidige woningvoorraad en vraag naar betaalbare woningen De woningvoorraad van Zuid-Kennemerland bestaat voor circa 58% uit koopwoningen en voor 40% uit meergezinswoningen. Daarmee sluit de verdeling meer aan op de woonwensen van doorstromers dan op die

van

starters

en

vestigers.

In

Heemstede

zijn

er

verhoudingsgewijs

nog

minder

meergezinshuurwoningen en veel meer (dure) eengezinskoopwoningen. Voor huishoudens op zoek naar een betaalbare woning, of dat nou in de huursector of de koopsector is, is het in Heemstede nog lastiger een dergelijke woning te vinden.

Figuur 1: Woningvoorraad naar eigendom en woningtype resp. prijsklasse, Heemstede (2022) Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins

1.720

2.770 6.600 1.740

< kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. middenhuur (tot… dure huur

≤ 215 dzd 215-325 dzd 325-400 dzd 400-510 dzd 510-675 dzd ≥ 675 dzd

190

2.330 600 710 660

70 480 640 1.280 1.690

4.180 0

2.000

4.000

6.000

8.000

Figuur 2: Verdeling woningvoorraad naar eigendom en woningtype resp. prijsklasse, Heemstede (2022)

Eigendom x type

14%

Huur x prijsklasse

Koop x prijsklasse (WOZ)

4%

13%

6%

15%

22%

8% 50%

16%

15%

52%

51% 13%

20%

Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins

10

r2022-0038WFA

< kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. middenhuur (tot 1.010) ≥ 1.010

≤ 215 dzd

215-325 dzd

325-400 dzd

400-510 dzd

510-675 dzd

≥ 675 dzd

Vraag naar voor ouderen geschikte woningen De woningvraag naar voor ouderen geschikte woningen en de vraag naar intramurale zorg zijn begin dit jaar

in

beeld

gebracht

via

de

‘Verkenning

wonen

met

zorg

2021-2040,

Regio

Zuid-

Kennemerland/IJmond’1. De vergrijzing en toename van het aantal ouderen met een mobiliteitsbeperking en zorgvraag leidt voor Heemstede tot een uitbreidingsbehoefte van ruim 600 voor ouderen geschikte woningen voor huishoudens vanaf 65 jaar, waarvan 270 nultredenwoningen en 220 geclusterde ouderenwoningen. Ten behoeve van optredende beperkingen bij een of meer personen in het huishouden zouden er ook nog 120 woningen in meer of mindere mate moeten worden aangepast, hoofdzakelijk in de koopsector.

Tabel 2: Huishoudens 65+ in voor ouderen geschikte woningen, Heemstede (2021-2040) Bron: ABF, Fortuna 2021 Schatting stand 2021

Opgave 2021-2040

w.v. huur sociaal

Geschikte huisvesting voor wonen met zorg naar segment en type Totaal 2.170 610 Nultreden 1.060 270 Aangepast 380 120 Geclusterd 730 220

170 50 10 120

huur vrije sector

koopsector

80 20 0 50

360 200 100 50

Bij geclusterde ouderenwoningen gaat het uitsluitend om bij elkaar gelegen, toe- en doorgankelijke woningen voor personen met een mobiliteitsbeperking. Andere, fysieke of mentale, beperkingen en de daarvoor gevraagde zorg vormen géén criterium, evenals de levering van zorg en/of diensten.

Aan deze opgave kan op verschillende manieren tegemoet worden gekomen. Voor een deel betreft het aanpassingen aan bestaande woningen, veelal te betalen door de eigenaar. Afhankelijk van de bestaande woningvoorraad kan de uitbreiding van het aantal geclusterde woningen plaatsvinden binnen de bestaande woningvoorraad, denk aan het verbouwen of labelen van een bestaand flatgebouw tot voor ouderen geschikte geclusterde woningen of verbouwen van een groter pand tot meerdere kleinere woningen. Nieuwbouw van geclusterde ouderenwoningen, minimaal nultreden en liefst ook rollator- en/of rolstoel toe- en doorgankelijk, is ook een mogelijkheid en kan bovendien de doorstroming van ouderen uit een eengezinswoning stimuleren, waardoor deze beschikbaar komt voor een jonger en groter huishouden. Vanuit het vooruitzicht dat in de toekomst ook meer zorg aan huis moet worden geleverd is het wonen van meer ouderen in een geschikte woning gewenst.

De hier gebruikte definitie van “geclusterde ouderenwoning” heeft géén betrekking op de geclusterde ouderenwoningen die in recente plannen van de overheid in het Programma Wonen, Ondersteuning en Zorg voor Ouderen 2 in Actielijn 4 zijn opgenomen. Volgens deze plannen moet de toekomstige vraag naar intramurale zorg worden gefaciliteerd door verpleegzorgplaatsen buiten de huidige intramurale zorginstellingen te realiseren, veelal in de vorm van “zelfstandige geclusterde woningen”. Deze woningen zijn echter wel verbonden met de levering van zorg. Voor deze verpleegzorgplaatsen is een zorgzwaarte-indicatie (ZZP) noodzakelijk. Deze verpleegzorgplaatsen of -woningen zijn in deze verkenning niet meegenomen in de gewone huisvestingsopgave.

1 https://gemeentebestuur.haarlem.nl/bestuurlijke-stukken/20220073147-3-Bijlage-B-Verkennen-van-Wonen-met-Zorg-2021-2040-ABF-Research.pdf 2 https://www.rijksoverheid.nl/documenten/rapporten/2022/07/04/wozo-programma-wonen-ondersteuning-en-zorg-voor-ouderen

Woningmarktverkenning Heemstede 2022-2030

11

Intramurale zorgvraag Het totaal aantal cliënten intramurale verblijfszorg op basis van de Wlz (Wet langdurige zorg) in Heemstede gaat onder invloed van de vergrijzing en het huidige aanbod in Heemstede naar verwachting toenemen van 605 cliënten in 2021 naar 895 in 2040, een stijging met 290 personen. Verhuizingen van en naar Heemstede die verband houden met plaatsing in een intramurale instelling (bijvoorbeeld een verpleeghuis) zijn in deze berekening (aanbodraming) meegenomen. Het grootste deel van deze stijging, 245 cliënten, komt voor rekening van de sector Verpleging en Verzorging en daarbinnen – voor twee derde – van de cliënten met een ZZP 5 of 7, met dementie gerelateerde klachten. Wordt bij het bepalen van de verwachte groei vooral gelet op de intramurale zorgvraag vanuit de bevolking van Heemstede zelf (en wordt afgezien van de verhuizingen uit en naar andere gemeenten naar zorginstellingen), dan is de toename van de intramurale zorgvraag vanuit Heemstede tussen 2021 en 2040 met 115 cliënten geringer. Dit laat zien dat het zorgaanbod in Heemstede ook cliënten uit andere gemeenten aantrekt en daarmee een regionale functie heeft. Tabel 3: Aantal en verwachte groei Wlz-gebruik, Heemstede (2021-2040) Bron: ABF, Fortuna 2021

Als uitbreiding van de bestaande intramurale capaciteit inderdaad niet meer mogelijk is en wordt ingezet op verpleegzorgplaatsen buiten de muren van de huidige zorginstellingen, dan zouden voor de zorgvraag in de categorie beschermd wonen extra plekken c.q. geclusterde woonvormen met zorg geregeld moeten worden, als extra opgave bovenop de gewone huisvestingsopgave in de gemeente. Voor Heemstede zelf zou het dan om 115 plaatsen of woningen gaan (vraagprognose), hoofdzakelijk voor cliënten met ZZP 5 of 7. Voor de zorglevering is dan de zorgaanbieder verantwoordelijk, voor de huisvesting de corporatie of een private partij.

Conclusie is dat vergrijzing tot een toenemende vraag naar voor ouderen geschikte woningen leidt, zonder en met zorg. Deze opgave kan niet alleen met nieuwbouw worden opgelost: aanpassen en herverdelen van de bestaande voorraad is minstens zo belangrijk. Daarbij is aandacht gewenst voor (flexibele) aanpassingen, zoals traplift, alarmknop en (zorg)domotica. Een groter aanbod van geschikte huisvesting voor ouderen kan bovendien extra doorstroming bevorderen. De zorgvraag gaat een grotere rol spelen en legt een extra druk op de geschiktheid van woningen, ook bij het ontvangen van intramurale zorg thuis, via MPT, VPT en Pgb. Met deze woon- en zorgvraag gaat ook een sociale opgave gepaard: sociale interactie, mantelzorg, tegengaan eenzaamheid en participatie van ouderen. De Taskforce Wonen en Zorg heeft deze punten reeds eerder benoemd.

12

r2022-0038WFA

Oekraïners en statushouders De Veiligheidsregio Kennemerland (VRK) heeft opdracht gekregen om 2.549 opvangplekken voor vluchtelingen uit Oekraïne aan te bieden. Voor de gemeente Heemstede betekent dit dat ze onderdak moet bieden aan 127 personen. In het Collegebericht van 5 juli jl. wordt aangegeven dat er in Heemstede 160 bedden beschikbaar zijn, meer dan de taakstelling. 50 plaatsingen van Oekraïners komen voor rekening van particuliere opvang. Omdat de opgave voor de opvang van Oekraïners naar beneden is bijgesteld kon een deel van de noodwoningen aan statushouders worden toegewezen.

In 2021 heeft Heemstede aan de taakstelling om statushouders te huisvesten voldaan en is voor 38 statushouders huisvesting gevonden. Ook voor de eerste helft van 2022 is de taakstelling van 16 statushouders gerealiseerd. De verwachting voor de tweede helft van het jaar is dat er meer statushouders moeten worden ondergebracht.

De opgave voor een kleine gemeente als Heemstede met weinig eigengrondbezit is echter lastig. De gemeente heeft de buurtbewoners toegezegd dat de flexwoningen aan de Kohnstammlaan en de Sportparklaan er negen maanden zullen staan. Het ziet er niet naar uit dat Oekraïners noch statushouders snel zullen doorstromen naar een reguliere woning in Heemstede. De woningbouwcorporaties werken mee om zoveel mogelijk statushouders te plaatsen in vrijkomende sociale huurwoningen. Dit lijkt vooralsnog onvoldoende om de huidige en toekomstige statushouders te kunnen huisvesten.

Als van de circa 125 Oekraïners in de gemeente Heemstede 30% zich blijvend in de gemeente zou willen vestigen, een uitkomst van een onderzoek van EenVandaag over terugkeerplannen onder Oekraïners, zou het gaan om zo’n 38 Oekraïners. Aangenomen dat er ook kinderen bij zijn en de gemiddelde huishoudensgrootte tussen 1,5 en 2 personen zouden 20 tot 25 woningen voor Oekraïners moeten worden geregeld.

Kwalitatief woningbouwprogramma Het consumentgerichte of gewenste bouwprogramma laat de kwalitatieve invulling van het kwantitatieve bouwprogramma, de omvang van de nieuwbouw en van de verwachte sloop en verkoop van huurwoningen, zien. Leidend principe bij deze kwalitatieve invulling vormen de woonwensen van huishoudens, maar ook wordt rekening gehouden met de bestaande voorraad, huurprijsbeleid, vrijkomend aanbod door doorstroming en substitutie van voorkeuren. Er wordt géén rekening gehouden met andere overwegingen, bijvoorbeeld financiële keuzes of beleidsmatige plannen.

De gewenste nieuwbouw wordt beïnvloed door de mate van economische ontwikkeling. Bij een lagere inkomensontwikkeling is de vraag naar huurwoningen groter dan bij een hogere inkomensontwikkeling. De vraag naar koopwoningen is juist groter bij een hogere inkomensontwikkeling en lager bij een lagere inkomensontwikkeling. Dit is het gevolg van de andere ontwikkeling en verdeling van de doelgroepen van het huurbeleid. Naarmate de inkomensontwikkeling gunstiger is blijft de ontwikkeling van de corporatiedoelgroep – en daarbinnen de doelgroep passend wonen – naar verhouding achter bij die van de hogere inkomens, en andersom. Een hoger inkomen gaat gepaard met een grotere koopvraag.

Woningmarktverkenning Heemstede 2022-2030

13

In het consumentgerichte woningbouwprogramma voor Heemstede wordt tot 2027 een afname van de huursector verwacht met 90 woningen en een toename van de koopsector in de zelfde orde van grootte. De afname van de huursector is het gevolg van trendmatig ingeschatte sloop en verkoop van huurwoningen. Verder zorgen huurstijgingen voor een afname van de goedkopere huursegmenten. Ter compensatie vindt een beperkte terugbouw plaats van nieuwe woningen in het segment tot de aftoppingsgrens. Het gaat dan om circa 40 woningen, alle in het sociale huursegment. Volgens dit consumentgericht programma zou daarmee 37% van de nieuwbouw in Heemstede in het sociale huursegment moeten worden gebouwd, meer dan het percentage van 30% genoemd in het Coalitieakkoord. De in het coalitieakkoord genoemde 20% middenhuurwoningen in de nieuwbouw wordt in het consumentgericht programma niet gehaald. Dit gebeurt nagenoeg wel met het programma voor de hele regio. Van de bijna dubbel zo grote nieuwbouw in de koopsector zou ongeveer de helft tot aan de NHG-grens moeten worden gebouwd. Ook in de koopsector is er dus veel vraag naar betaalbare woningen. Voor een ander deel wordt hierin al voorzien door verkoop van huurwoningen die in dit koopsegment terechtkomt. Tot 2030 laat het consumentgerichte programma voor de nieuwbouw, ondanks een groter aantal nieuwbouwwoningen, min of meer gelijke aandelen zien.

Tabel 4: Consumentgericht bouwprogramma voor Heemstede (2022 t/m 2026 en 2022 t/m 2029) Bron: ABF Socrates 2022 Midden 2022 t/m 2026

2022 t/m 2029

Nieuwbouw

Sloop

Verkoop

Aanpassingen huur

Totaal huur < kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. middenhuur (tot 1.010) dure huur

40 0 30 10 0 0

-70 -10 -50 -10 0 -10

-60 0 -40 -10 -10 0

0 -10 -40 30 10 10

Totaal koop ≤ 230 dzd 230-325 dzd 325-400 dzd 400-510 dzd 510-675 dzd ≥ 675 dzd

70 0 40 20 10 0 0

-30 0 -10 0 0 -10 0

60 0 40 10 0 0 0

Totaal

100

-100

0

0

Verkoop

Aanpassingen huur

Mutatie

-110 -10 -70 -10 -10 -10

-100 0 -50 -20 -20 0

0 -10 -60 40 10 20

-140 -30 -130 30 -20 10

110 0 60 20 10 10 10

-40 0 -10 0 -10 -10 -10

100 0 70 20 0 0 0

170

-150

0

Mutatie

Nieuwbouw

Sloop

-90 -20 -100 30 0 0

60 0 50 10 10 0

90 0 70 30 0 0 0 10

160 0 120 40 0 0 0 0

20

Onzekerheden De getoonde uitkomsten hebben betrekking op het Midden-scenario van het woningmarktmodel Socrates 2022, dat het beste aansluit bij de huidige demografische en economische verwachtingen. Het gebruik van één scenario wil niet zeggen dat er geen onzekerheden zijn. Deze onzekerheden zijn groter op langere termijn en ze kunnen het gewenste bouwprogramma beïnvloeden. Het gaat dan onder meer om: ■

Omvang buitenlandse migratie, minder goed te voorspellen dan de natuurlijke groei

■

Samenstelling immigratie (meer/minder statushouders), van invloed op de specifieke woningvraag

■

Economische ontwikkeling, van belang voor de omvang van de doelgroep en de vraag naar huurwoningen

14

■

Rijksbeleid, met regels voor kopen en huren van invloed op de kwalitatieve woningvraag

■

Corona en thuiswerken, mogelijk van invloed op verhuisstromen

r2022-0038WFA

■

Grotere verhuisgeneigdheid van ouderen, waardoor het aanbod van eengezinswoningen vanuit de bestaande woningvoorraad gaat toenemen

■

Trek uit de Randstad als gevolg van het woningtekort en de grotere mogelijkheden tot werken op afstand

■

Meer jongeren die in de stad blijven wonen, met vaak – afhankelijk van onder andere hun leefstijl – een specifieke woningvraag

Van consumentgericht programma naar beleid Het in deze verkenning weergegeven consumentgerichte bouwprogramma is het resultaat van een berekening waarin behalve met de demografische ontwikkelingen ook rekening is gehouden met verschillende andere factoren, zoals de verwachte inkomensontwikkeling, mutaties in de voorraad en beleid van overheid en verhuurders. Het bouwprogramma stimuleert ook het doorstromen van huishoudens.

De geplande woningbouw in de gemeente Heemstede tot 2030 is echter beperkt van omvang en daarmee wordt ook de huishoudensgroei in de gemeente beperkt. Zou de gemeente uitgaan van de regionale ontwikkeling in Zuid-Kennemerland en een evenredig deel van deze groei voor haar rekening nemen, dan moet de uitbreiding van de woningvoorraad worden opgeschroefd naar een niveau van circa 124 woningen per jaar. Dat biedt meer mogelijkheden om aan de woningvraag van diverse typen huishoudens en urgente woningzoekers te voldoen en het grote woningtekort in de regio te helpen terugdringen. Daarmee zou bijvoorbeeld ook de mogelijke extra vraag van Oekraïners, geschat op zo’n 20 tot 25 woningen, en een deel van de vraag naar voor ouderen geschikte woningen kunnen worden ingevuld, alsmede die van andere woningzoekenden die nu in Heemstede minder aan bod komen.

Omdat de gemeente nog maar weinig bouwlocaties in bezit heeft moet goed worden nagedacht over de uitwerking van deze locaties en is het verstandig de regie daarover zo goed mogelijk te bewaren en te bewaken. Juist op deze locaties kunnen goedkopere en/of kleinere woningen en/of voor ouderen geschikte woningen worden toegevoegd waardoor Heemstede ook aantrekkelijk blijft voor huishoudens die momenteel nauwelijks een kans maken op de lokale woningmarkt, zoals starters, alleenstaanden en bijzondere doelgroepen. Ook kan creatief worden gekeken naar andere uitbreidingsmogelijkheden om het aantal woningen op te schroeven, zoals het transformeren van gebouwen die momenteel geen woonfunctie hebben of naar het splitsen van grote woningen. Dit splitsen van grote woningen in meerdere kleinere woningen (met een minimale oppervlakte van 50m2) of wooneenheden kan zowel in de huur- als de koopsector plaatsvinden.

Aanbevelingen Op dit moment is er door de grote spanning op de woningmarkt een groot tekort aan woningen, vooral ook aan betaalbare huur- en koopwoningen, waardoor veel (startende) huishoudens geen woning kunnen vinden. Het aangegeven consumentgerichte bouwprogramma mag op de middellange termijn het meest aansluiten op de woningbehoefte, bij het huidige woningtekort en de huidige krapte voor en vraag van bijzondere doelgroepen als statushouders, Oekraïners, arbeidsmigranten, ouderen met een (intramurale) zorgvraag, etc. kunnen zich andere beleidskeuzes opdringen. Belangrijk is de afweging wat te doen op

Woningmarktverkenning Heemstede 2022-2030

15

korte termijn zonder de langetermijnontwikkelingen en -strategie uit het oog te verliezen. Een aantal adviezen: ■

Onderzoek welke mogelijkheden er zijn het woningbouwprogramma voor de gemeente sterk uit te breiden, zodat er meer mogelijkheden zijn het nieuwe aanbod beter af te stemmen op de (regionale) woningvraag en ook bijzondere doelgroepen meer kansen op een woning in Heemstede te bieden

■

Maak onderscheid tussen lange en korte termijn

■

Flexibiliteit van plannen en afspraken

■

Niet blindstaren op exacte aantallen en exacte prijsklassen, focus op boodschap

■

Kijk ook naar oplossingen in bestaande voorraad

Specifiek voor de opgave sociale huur: ■

Zorg in de eerste periode voor een hoger aandeel sociale huur in de nieuwbouw om de grootste druk te verlichten

■

Kies een hoger aandeel sociale huur als betaalbare koop en/of middenhuur niet of onvoldoende gerealiseerd kunnen worden, omdat de druk op de sociale huur dan groter wordt door een verschuiving van de vraag

16

r2022-0038WFA

Begrippenlijst Aandachtsgroep (Doelgroep) passend toewijzen De doelgroep passend toewijzen bestaat uit huishoudens met een belastbaar jaarinkomen onder de inkomensgrenzen van passend toewijzen: € 24.075 voor eenpersoonshuishoudens, € 32.675 voor meerpersoonshuishouens, € 23.975 voor oudere eenpersoonshuishoudens en € 32.550 voor oudere meerpersoonshuishoudens (Prijspeil 2022. Het inkomen van thuiswonende kinderen telt hierbij niet mee. Corporaties moeten 95% van de huishoudens met een inkomen tot de inkomensgrens voor passend toewijzen en die een woning willen betrekken waarvoor huurtoeslag mogelijk is, een woning toewijzen met een huur tot de voor dat huishouden geldende aftoppingsgrens.

Aftoppingsgrens De aftoppingsgrens is de grens waarboven de huurtoeslag wordt verlaagd. Het deel van de huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens en de aftoppingsgrens wordt voor 65% vergoed door huurtoeslag. De huurprijs boven de aftoppingsgrens en onder de liberalisatiegrens wordt bij eenpersoons-, mindervalide meerpersoons- en oudere meerpersoonshuishoudens voor 40% vergoed door huurtoeslag en bij overige meerpersoonshuishoudens voor 0%. Er zijn twee aftoppingsgrenzen die jaarlijks per 1 januari worden vastgesteld, de Lage aftoppingsgrens van € 633,25 en de Hoge aftoppingsgrens van € 678,66 (Prijspeil 2022).

Doorstromer Een binnen Nederland verhuizend huishouden. Voor en na de verhuizing is het huishouden de hoofdbewoner van een woning. De vorige woning is na de verhuizing beschikbaar voor nieuwe bewoners.

Dure huur Huurwoningen in de vrije sector met een huur van meer dan € 1.000.

Dure scheefheid Huishoudens met een laag inkomen die behoren tot de doelgroep van de huurtoeslag en wonen in een huurwoning met een huur boven de aftoppingsgrens.

Eengezinswoning Een eengezinswoning is bijvoorbeeld een tussenwoning en hoekwoning tot twee onder één kap, villa en landhuis. Een ander woord voor eengezinswoning is grondgebonden woning.

Extramurale zorg Extramurale zorg (letterlijk: zorg buiten de muren) is zorg aan cliënten die niet in een instelling verblijven. Het is zorg die de cliënt op afspraak bij de zorgaanbieder krijgt, of die de zorgaanbieder bij de cliënt thuis levert.

Gereguleerde huurwoning Huurwoning met een huurprijs onder de liberalisatiegrens, in 2022 € 763,47.

Goedkope scheefheid Huishoudens met een midden- of hoog inkomen in een huurwoning onder de liberalisatiegrens. Huurtoeslag Een door de Belastingdienst uitgekeerde toeslag aan huurders die in verhouding tot hun inkomen duur wonen. Woningen met een huurprijs lager dan de minimum basishuur of hoger dan de liberalisatiegrens komen niet voor huurtoeslag in aanmerking.

Woningmarktverkenning Heemstede 2022-2030

17

Begrippenlijst - vervolg Inkomensafhankelijke huurverhoging Vanaf 2022 geldt een nieuwe methodiek voor de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging. Verhuurders kunnen huurders met een hoog (midden)inkomen in een sociale huurwoning een hogere huurverhoging van maximaal € 50 of € 100 geven. Daarmee kunnen ze aan huishoudens met een hoger (midden)inkomen sneller een huur vragen die beter past bij de kwaliteit van de woning. Eenpersoonshuishoudens met een inkomen tussen € 47.948 en € 56.527 kunnen een extra huurverhoging van maximaal € 50 krijgen. Bij een inkomen hoger dan € 56.527 is de maximale extra huurverhoging € 100. Meerpersoonshuishoudens met een inkomen tussen € 55.486 en € 75.369 kunnen een extra huurverhoging van maximaal € 50 krijgen. Bij een inkomen hoger dan € 75.369 is de maximale extra huurverhoging € 100.

Intramurale zorg Intramurale zorg (letterlijk: zorg binnen de muren) is zorg die geboden wordt in een zorginstelling, zoals een verpleeghuis, een instelling voor verstandelijk gehandicapten of een ggz-instelling.

Koopstarter Voormalige huurder dan wel (semi-)starter op de woningmarkt die een koopwoning betrokken heeft.

Kwaliteitskortingsgrens Het deel van de huurprijs tussen de minimum basishuur en de kwaliteitskortingsgrens wordt voor 100% vergoed door huurtoeslag. De kwaliteitskortingsgrens wordt jaarlijks per 1 januari vastgesteld. De kwaliteitskortingsgrens in 2022 is € 442,46.

Leeftijd huishouden Voor het bepalen van de leeftijd van het huishouden wordt uitgegaan van de leeftijd van het hoofd van het huishouden: bij paren is dit de man. Bij paren van gelijk geslacht is het de oudste partner.

Liberalisatiegrens Dit is een begrip uit de huurprijsregelgeving. De huurtoeslaggrens is qua bedrag gelijk aan de liberalisatiegrens. De liberalisatiegrens wordt jaarlijks per 1 januari vastgesteld. In 2022 bedraagt de liberalisatiegrens € 763,47.

Meergezinswoning Elke woning die samen met andere woonruimten c.q. bedrijfsruimten een geheel pand vormt. Hieronder vallen flats, galerij-, portiek-, beneden- en bovenwoningen, appartementen en woningen boven bedrijfsruimten, voor zover deze zijn voorzien van een buiten de bedrijfsruimte gelegen toegangsdeur.

Middenhuur Huurwoningen in de geliberaliseerde of vrije huursector met een huur tussen de liberalisatiegrens en € 1.010 (prijspeil 2021).

Modulair Pakket Thuis (MPT) Het modulair pakket thuis (MPT) is een 'pakket zorg' voor mensen met een indicatie voor de Wet langdurige zorg (Wlz). Het MPT is een leveringsvorm: de manier waarop de zorg wordt ontvangen ontvangt. Met een MPT wordt Wlz-zorg thuis verleend en hoeft er (nog) niet naar een zorginstelling te worden verhuisd.

18

r2022-0038WFA

Begrippenlijst - vervolg Nationale hypotheekgarantie (NHG) Vangnet voor als een huishouden de hypotheek niet meer kan betalen. Een hypotheek met de NHG geeft de geldverstrekker zekerheid dat de hypotheekschuld wordt terugbetaald. Hierdoor is de hypotheekrente lager dan voor hypotheken zonder NHG. NHG wordt alleen verstrekt als iemand voldoet aan de normen voor verantwoord lenen. Bovendien kan NHG alleen worden afgesloten als het hypotheekbedrag lager dan of gelijk is aan de kostengrens van € 355.000 (Prijspeil 2022). Voor het meefinancieren van energiebesparende maatregelen geldt een hogere NHG-grens (€ 376.300). Alles boven de reguliere grens moet dan worden gebruikt voor energiebesparende maatregelen.

Netto besteedbaar huishoudinkomen Het inkomen uit arbeid, winst uit onderneming en inkomen uit uitkeringen en sociale verzekeringen (pensioen, lijfrente, alimentatie c.q. bijstandsverhaal). Voorts wordt als inkomen meegeteld: de kinderbijslag, het spaarloon, de vakantietoeslag, de ziekenfondspremie (van werknemer en werkgever)/zorgtoeslag, de tegemoetkoming van de 5 werkgever in de ziektekosten, gratificaties, vaste winstdeling en tantièmes.

Particuliere verhuurder Institutionele beleggers (pensioenfondsen, verzekerings- en beleggingsmaatschappijen), rechtspersonen of particuliere personen die woningen op commerciële basis verhuren of laten verhuren.

Pgb Een persoonsgebonden budget (pgb) is een bedrag waarmee zelf zorg of ondersteuning in wordt gekocht. Bijvoorbeeld hulp in de huishouding of jeugdhulp voor een kind. Een Pgb wordt aangevraagd bij de gemeente, de zorgverzekeraar of het zorgkantoor in uw regio, afhankelijk van het soort zorg dat nodig is.

Sociale huurwoning Sociale huurwoningen zijn huurwoningen van sociale verhuurders met een huur onder de liberalisatiegrens.

Sociale verhuurder Tot de sociale verhuurders behoren woningcorporaties, stichtingen die zonder winstoogmerk zorg dragen voor de huisvesting van huishoudens met een laag inkomen onder de grens voor passend toewijzen. Deze huishoudens komen in aanmerking voor een huurwoning met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Tot de sociale verhuurders behoren woningcorporaties, stichtingen die zonder winstoogmerk zorg dragen voor de huisvesting van huishoudens met een laag inkomen onder de grens voor passend toewijzen. Deze huishoudens komen in aanmerking voor een huurwoning met een huurprijs onder de liberalisatiegrens.

Starter Een starter is een huishouden dat voorafgaand aan verhuizing niet zelfstandig woonde en daarna hoofdbewoner van een woning is.

Toewijzing sociale huursector Met ingang van 1 januari 2022 is de regeling rondom toewijzing van sociale huurwoningen aangepast. De tijdelijk verruimde inkomensgrens verdwijnt en corporaties moeten 92,5% van de woningen toewijzen aan de doelgroep. De inkomensgrens verschilt per huishoudensgrootte. Voor eenpersoonshuishoudens is de huidige grens geïndexeerd naar € 40.765. Voor meerpersoonshuishoudens geldt een hogere grens: € 45.014. Deze nieuwe DAEB-inkomensgrenzen worden ieder jaar geïndexeerd. Tot en met 2021 gold een andere regeling.

Woningmarktverkenning Heemstede 2022-2030

19

Begrippenlijst - vervolg Verhuisgeneigd Begrip uit het WoonOnderzoek Nederland. Men is verhuisgeneigd als men aangeeft binnen twee jaar te willen verhuizen.

Vestiger Een vestiger is een (toekomstig) huishouden dat zich vanuit een andere gemeente of vanuit het buitenland in de gemeente wil vestigen.

Volledig Pakket Thuis (VPT) Het volledig pakket thuis (VPT) is een 'pakket zorg' voor mensen met een indicatie voor de Wet langdurige zorg (Wlz). Het VPT is een leveringsvorm: de manier waarop de zorg wordt ontvangen. Bij een VPT blijft de cliënt thuis wonen en levert een zorginstelling het volledige pakket zorg.

Woningtekort Met het woningtekort wordt het kwantitatief, statistisch woningtekort bedoeld. Het huidige tekort is gebaseerd op actuele statistieken over huishoudens en de woningvoorraad. Daarom wordt gesproken over het statistisch woningtekort. Het woningtekort (of -overschot) wordt berekend door het verschil te berekenen tussen vraag en aanbod van woningen. Het tekort wordt berekend op het niveau van de woningmarktregio. Een tekort wordt met negatieve getallen uitgedrukt, een overschot met positieve getallen. Het tekort wordt gezien als een indicator voor de spanning op de woningmarkt. Hoe hoger het tekort, hoe groter de spanning. Het landelijke kwantitatieve tekortcijfer is een sommering van regionale tekorten waarvan regionale overschotten (waarvan elders sprake kan zijn) niet worden afgetrokken. Het tekort is een van de uitkomsten van de regionale bevolkings- en huishoudensprognose, het zogenoemde Primos-model. Het model maakt voor de komende periode een inschatting van het aantal huishoudens dat de woningmarkt wil betreden, dan wel verlaten (vraag en aanbod). Ook wordt de ontwikkeling van de beschikbare woningvoorraad geraamd.

Woonmilieu Aan elke buurt is een woonmilieutypering toegekend. De typologie is gebaseerd op een aantal dimensies, te weten dichtheid, bereikbaarheid, functiemenging, kwaliteit bebouwing en aanwezigheid groen en/of water.

WOZ-waarde De WOZ (Wet Waardering Onroerende Zaken)-waarde is de getaxeerde waarde die wordt gebruikt voor de gemeentelijke OZB-aanslag, voor de omslagheffing van de waterschappen en voor de inkomstenbelasting (eigenwoningforfait).

Zelfstandige huurwoning betaalbaar Zelfstandige huurwoning met een huur tussen de kwaliteitskortingsgrens en de (hoge) aftoppingsgrens.

Zelfstandige huurwoning boven huurtoeslaggrens Zelfstandige huurwoning met een huur boven de liberalisatiegrens. Zelfstandige huurwoning goedkoop Zelfstandige huurwoning met een huur tot de kwaliteitskortingsgrens.

20

r2022-0038WFA

Begrippenlijst - vervolg Zelfstandige huurwoning onder huurtoeslaggrens Zelfstandige huurwoning met een huur tussen de (hoge) aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens.

Zelfstandige woning Een zelfstandige woning is een (deel van een) gebouw met een woonfunctie waar voorzieningen als toilet, keuken en badkamer niet gedeeld hoeven te worden met andere huishoudens. Een gebouw of deel van een gebouw dat volgens de bouw of verbouw blijvend is bestemd voor permanente bewoning. Bovendien is onder andere vereist dat bij de bouw of verbouw aan de op dat moment bestaande bouwtechnische voorschriften voor woningen is voldaan.

Zorgzwaartepakket Het Zorgzwaartepakket of ZZP dient als oplossing voor mensen die niet meer voor zichzelf kunnen zorgen. Om in aanmerking te komen voor langdurende verpleging en verzorging is er een indicatie nodig. De indicatie geeft aan op welke zorg vanuit de beperking mag worden gerekend. Dit heet het zorgprofiel. De indicatie dient te worden aangevraagd bij het Centrum Indicatiestelling Zorg. Het zorgprofiel hoort bij zorg vanuit de Wet langdurige zorg (Wlz). De Wlz is bedoeld voor zorg aan kwetsbare senioren die continu toezicht nodig hebben en 24 uur per dag zorg dichtbij. Het gaat om senioren met een chronische ziekte of lichamelijke of psychogeriatrische aandoening, bijvoorbeeld dementie. Deze zorg wordt meestal in een zorginstelling gegeven, maar tegenwoordig is ook thuiszorg een optie.

Woningmarktverkenning Heemstede 2022-2030

21

1

Inleiding Met het oog op een aanstaande actualisering van de woonvisie voor de periode 2023-2026 heeft de gemeente Heemstede behoefte aan actuele inzichten over de huidige lokale en regionale woningmarkt en over de toekomstige verwachtingen daarop. Om weloverwogen in te spelen op deze ontwikkelingen en om bij de invulling van het woningbouwprogramma rekening te houden met de woonwensen van huishoudens heeft de gemeente aan ABF Research gevraagd de verwachte en gewenste ontwikkelingen in kaart te brengen en te duiden. Deze kwantitatieve en kwalitatieve woningmarktverkenning moet de onderlegger vormen voor de nieuwe woonvisie.

Bestuurlijke afspraken en voornemens Begin 2021 heeft de gemeente Heemstede samen met de gemeenten Bloemendaal, Haarlem, Zandvoort, Beverwijk, Heemskerk en Velsen het ‘Woonakkoord Zuid-Kennemerland/IJmond 2021-2025’ gesloten. Dit akkoord bevat uitgangspunten over diverse thema’s (deels verplicht door de provincie, deels door de regio zelf gekozen): woningbouw, betaalbaarheid, doelgroepen (zorgdoelgroepen en overige doelgroepen), duurzaamheid en samenwerking. De regio wil zo een aantrekkelijke en gevarieerde woonregio blijven, waar voor alle doelgroepen plek is en die toekomstbestendig is. De regio wil voorzien in: ■

Voldoende woningen in relatie tot de huidige en toekomstige vraag;

■

Een grote variatie aan aantrekkelijke woonmilieus;

■

Verduurzaming van de woningvoorraad met – in principe – binnenstedelijke realisatie van woningbouw, bij OV-knooppunten en klimaatadaptief;

■

Een blijvende toegankelijkheid voor alle inkomensgroepen;

■

Goed wonen voor allerlei doelgroepen, waaronder senioren en kwetsbare groepen;

■

Een samenhangende ontwikkeling van woningbouw, bereikbaarheid en economie, zodanig dat ze elkaar versterken.

Voor Heemstede is in het Woonakkoord een bouwopgave opgenomen van minimaal 300 woningen in de periode 2020 tot 2030. De realisatie daarvan wordt gemeten aan de hand van CBS-cijfers over de ontwikkeling van de woningvoorraad per gemeente. Volgens het CBS zijn er in 2020 195 woningen toegevoegd, zodat voor de periode 2021 tot 2030 nog minimaal 105 woningen moeten worden toegevoegd. Dat kan door nieuwbouw (85 woningen gepland) maar ook door het splitsen van woningen. In het ‘Coalitieakkoord 2022-2026‘ van Heemstede gaat Hoofdstuk 3, Ruimtelijke Ordening in op het wonen in Heemstede. Hoewel Heemstede op koers ligt om de afspraken uit het hierboven aangehaalde Woonakkoord na te komen, wordt een stijging van de regionale en daarmee lokale woonopgave verwacht. In dat geval wil Heemstede hier loyaal invulling aan geven en samen met de buurgemeenten aan regionale woonoplossingen werken. Voor middelgrote nieuwbouwprojecten zijn nog enkele plekken beschikbaar. Ook wil de Coalitie toewerken naar de realisatie van meer betaalbare woningen voor

r2022-0038WFA | Woningmarktverkenning Heemstede 2022-2030

23

doelgroepen

zoals

starters,

ouderen,

ouderen

met

zorgbehoefte

en

woningzoekenden

met

maatschappelijke beroepen die gebonden zijn aan Heemstede. Daartoe wordt onder andere bij nieuwbouwprojecten de bouw van 30% sociale huurwoningen en 20% woningen in het betaalbare middensegment binnen het totaal van projecten geborgd. Ook wil de Coalitie de doorstroming zoveel mogelijk bevorderen, onder andere door aan woningcorporaties te vragen sociale woningen niet te verkopen maar deze te verbouwen naar levensbestendige units geschikt voor ouderen of startende huurders. Daarnaast wil de Coalitie een zelfbewoningsplicht invoeren voor woningen met een aankoopwaarde tot bijvoorbeeld de Nationale Hypotheekgrens.

Woningmarktverkenning In deze rapportage met de woningmarktverkenning voor Heemstede worden de verwachte, en gewenste, ontwikkelingen op de

woningmarkt voor Heemstede en de

regio

Zuid-Kennemerland/IJmond

gekwantificeerd en geduid. Ook worden de uitkomsten tegen het licht gehouden van de doelstellingen in de hierboven genoemde bestuurlijke afspraken.

De huidige en toekomstige vraag van huishoudens op de woningmarkt hangt allereerst af van de ontwikkeling van het aantal huishoudens en vervolgens van de samenstelling van die huishoudens en de verschillende woonwensen van de diverse typen huishoudens. Het toekomstig aantal huishoudens bepaalt de benodigde woningvoorraad in de toekomst, waarmee ook de uitbreidingsopgave van het aanbod in kwantitatieve zin duidelijk is. De confrontatie van de huidige en toekomstige vraag (huishoudens) met het bestaande en toekomstige aanbod (woningen) en de gewenste kwalitatieve invulling van dat aanbod, aansluitend op de woonwensen van huishoudens, vormt de insteek van het woningmarktsimulatiemodel van ABF waarmee deze verkenning is uitgevoerd. De werking van het model sluit goed aan op enkele aandachtspunten uit het Woonakkoord en het Coalitieakkoord, zoals doorstroming en woonmilieus die ook in het model een belangrijke rol spelen. Voor meer informatie over het model en de uitgangspunten wordt verwezen naar bijlage 1.

Leeswijzer Voordat een korte beschrijving wordt gegeven van de te verwachten ontwikkelingen in Heemstede komt in hoofdstuk 2 eerst de regio aan de orde. De vraag uit de regio richt zich namelijk ook voor een deel op Heemstede en het aanbod in de regio is ook voor woningzoekers uit Heemstede van belang. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de verwachte huishoudensontwikkeling in Heemstede vanuit het bestaande woningbouwprogramma en vanuit een evenredig aandeel in het regionale bouwprogramma. Hoofdstuk 4 gaat in op de belangrijkste uitkomsten van het woningmarktmodel over de kwalitatieve invulling van het bouwprogramma: welke typen woningen (naar eigendom, prijsklasse en woningtype) zou Heemstede het beste aan de bestaande voorraad kunnen toevoegen, gelet op de woonwensen van huishoudens en rekening houdend met doorstroming van huishoudens? Ook wordt dan ingegaan op de samenhang van de mogelijke mutaties in de woningvoorraad. Tevens geven we aan welke alternatieven er zijn als dit gewenste, consumentgerichte, bouwprogramma niet kan worden gerealiseerd.

24

r2022-0038WFA

In hoofdstuk 5 wordt de woonsituatie van de doelgroepen van het huurbeleid verkend als het bestaande, beperkte bouwprogramma conform de aangegeven mutaties wordt ingevuld. Tot slot volgen in hoofdstuk 6 aanbevelingen hoe de uitkomsten in beleid kunnen worden omgezet.

In het vervolg van deze rapportage wordt de informatie uit deze woningmarktverkenning weergegeven door stukken tekst, afgewisseld met uitkomsten in tabellen en figuren. De uitkomsten en duiding van deze tabellen en figuren vindt plaats door middel van opsommingstekens met een korte tekst, die onder de tabel of figuur zijn geplaatst. Deze rapportage vormt zo een beknopt naslagwerk bij de samenvatting. In de samenvatting van dit rapport zijn de bevindingen, conclusies en aanbevelingen bij elkaar gebracht.

Woningmarktverkenning Heemstede 2022-2030

25

2

Regionale dynamiek 2.1

Spanning en tekorten op de woningmarkt

Het afgelopen jaar is de druk op de woningmarkt sterk toegenomen. De bevolkingsgroei in Nederland is momenteel hoog terwijl de gewenste stijging van de woningproductie op zich laat wachten. Landelijk is het statistisch woningtekort opgelopen van 279 duizend in 2021 naar 315 duizend woningen in 2022, ofwel van 3,5% naar 3,9% van de voorraad. Regionaal kan het woningtekort nog hoger zijn, zoals in de woningmarktregio Amsterdam, waartoe ook de regio Zuid-Kennemerland behoort. Voor de regio Amsterdam wordt het tekort ingeschat op 5,5%, ruim 63 duizend woningen. In het Corop-gebied Agglomeratie Haarlem (Haarlem, Bloemendaal, Heemstede en Zandvoort) is het woningtekort van 3,9% in 2022 gelijk aan het nationale tekort; in omvang gaat het dan om een tekort van 4,3 duizend woningen.

Om de verwachte huishoudensgroei te accommoderen en het woningtekort in te lopen moet de woningvoorraad flink worden uitgebreid. Rekening houdend met de te verwachten sloop van woningen moeten er nationaal de komende 15 jaar 1,2 miljoen nieuwe woningen1 bij komen, gemiddeld 81 duizend per jaar. In de regio Zuid-Kennemerland (Haarlem, Bloemendaal, Heemstede en Zandvoort) en IJmond (Beverwijk, Heemskerk en Velsen) gaat het dan om gemiddeld 1.740 woningen die per jaar moeten worden toegevoegd. Naar rato (7%) van de huidige woningvoorraad per gemeente in Zuid-Kennemerland en IJmond zouden er dan in Heemstede tot 2037 gemiddeld 124 woningen per jaar moeten worden toegevoegd. 2022

2022 t/m 2036

Woningen

Zuid-Kennemerland / IJmond w.o. Heemstede

179.190 12.820

%

Nieuwbouw

100%

26.120 op basis van 7% 7% 1.855

Gemiddeld p/jr

1.741 124

Het Rijksbeleid is erop gericht om in de periode 2022 t/m 2030 (Programma Woningbouw, Ministerie BZK, maart 2022) gemiddeld 100.000 woningen per jaar toe te voegen, een nog grotere uitbreiding dan hierboven is vermeld. In mei 2022 is daar met het Programma ‘Een thuis voor iedereen’ de doelstelling aan toegevoegd dat 2/3 van de toe te voegen woningen in de categorie ‘betaalbaar’ zouden moeten vallen.

1 Via nieuwbouw, splitsing of transformatie van bijvoorbeeld bedrijfspanden.

r2022-0038WFA | Woningmarktverkenning Heemstede 2022-2030

27

2.2

Huishoudens en doelgroepen

Het aantal huishoudens in de regio Zuid-Kennemerland stijgt naar verwachting van 178 duizend in 2022 naar ruim 190 duizend in 2030 en 201 duizend in 2040.

Figuur 2.1: Prognose huishoudensontwikkeling Zuid-Kennemerland / IJmond (2022-2040) Bron: ABF Socrates 2022 250.000 200.000 150.000

100.000 50.000 0

Huishoudens totaal

■

Gestage stijging van het aantal huishoudens in Zuid-Kennemerland / IJmond tot circa 2035 waarna de groei iets zal afvlakken

Onder invloed van onderliggende demografische processen als geboorte, sterfte, verhuizingen, buitenlandse migratie, relatievorming en -ontbinding en veroudering verandert ook de samenstelling van huishoudens. In Tabel 2.1 worden de veranderingen zichtbaar gemaakt op de kenmerken leeftijd, samenstelling, besteedbaar inkomen en doelgroepen huurbeleid. Interactie-effecten tussen bijvoorbeeld leeftijd en samenstelling zijn hierin verwerkt.

Het besteedbaar inkomen is weergegeven in vijf klassen waarvan de grenzen op landelijk niveau kwintielgrenzen weergeven, waarbij elke klasse eenzelfde aantal huishoudens bevat. Op deze manier is inzichtelijk hoe de gemeentelijke verdeling over de inkomensklassen afwijkt van de landelijke verdeling. Bij de bepaling van het besteedbaar inkomen wordt vermogen niet meegenomen. Bij pensionering vindt er vaak een terugval naar een lager inkomen plaats en daarmee een verandering van de inkomensklasse, hoewel deze terugval bij de latere generaties ouderen door betere pensioenregelingen geringer is dan bij oudere generaties pensioengerechtigden waar het accent van de inkomsten op het AOW-inkomen lag.

Bij de doelgroepen van het huurbeleid vormen belastbare inkomensgrenzen het criterium voor toedeling tot een van de vier klassen. De doelgroepen zijn geschat met behulp van nationale resultaten van het Woononderzoek Nederland 2021 waarvoor zowel besteedbare als belastbare inkomens bekend zijn vanuit de Belastingdienst. De schatting vindt plaats per eigendomscategorie en samenstelling van het huishouden. In Tabel 2.1 wordt er echter nog geen onderscheid naar woonsituatie gemaakt en gaat het dus om alle huishoudens in een doelgroep. De doelgroep passend wonen bijvoorbeeld bevat hier dus ook de huishoudens die qua belastbaar inkomen tot deze doelgroep behoren maar in een koopwoning wonen. De gehanteerde grenzen voor afbakening van de doelgroepen zijn afkomstig uit het landelijke huurbeleid van de overheid, behalve als het gaat om de grens tussen de middeninkomens en de hoge inkomens. De