Document · PDF

Bijlage 1c. ontwerp Ontwikkelvisie vol 3.pdf

Gemeenteraad 17 december 2025, gemeente HeemstedeBij agendapunt: 6: Ontwerp-Ontwikkelvisie gebied Manpad + ontwerp-Beeldkwaliteitsplan gebied Manpad24.549 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

VOL. Gebied Manpad Ontwerp Ontwikkelvisie VOLUME 3: Het plan

Gebied Manpad Ontwerp Ontwikkelvisie VOLUME 3: Het plan Colofon Gebied Manpad Ontwerp Ontwikkelvisie M2 Ontwikkelaars Timpaan VE-R landschapsarchitectuur & stedenbouw Oktober 2025

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

Inhoudsopgave 1. Inleiding 7 1.1. Doelstelling en planproces 12 1.2. Wat vooraf ging (verwijzingen naar volume 1 en 2) 16 1.3. Doel en structuur van Volume 3 18 2. Planconcept 21 2.1. Het gebiedsverhaal 26 2.2. Het idee achter het plan 30 2.3. Het planconcept 34 3. Vlekkenplan 37 3.1. Vlekkenplankaart 42 3.2. Toelichting op het Vlekkenplan 44 3.3. Toepassing van het Vlekkenplan 48 4. Landschaps- en Stedenbouwkundig Plan (LSP) 51 4.1. LSP plankaart en legenda 56 4.2. Toelichting 60 4.3. Inzoomen op deelgebieden 68 4.4. Door het plan per plek 86 5. Een groene ontwikkeling 105 5.1. Omvang en waarde van het groen 110 5.2. Variatie in habitattype 112 5.3. Ecologische stapsteen: min. 5,5 ha aaneengesloten natuur 114 5.4. Ecologische verbindingen 116 5.5. Doelsoorten en streven (verwijziging naar H4) 120 5.6. Waarden op basis van water en groen in het plan 124 5.7. Mitigerende maatregelen 126 5.8. Aanbevelingen bij uitwerking in inrichtingsplan 128

8. Thema: Wonen 161 8.1. Woningtypen 166 8.2. Kavels/Tuinen 168 8.3. Gebouwenveloppen woongebouwen en woningen 170 8.4. Privé/Openbaar grenzen 184 9. Thema: Ontsluiting 199 9.1. Hoofdontsluiting 204 9.2. Aansluiting Herenweg 206 9.3 Calamiteitenontsluiting 208 9.4. Voetpaden 210 9.5. Voet-fietspad 212 9.6. Bruggen 214 9.7. Duikers 218 10. Thema: Parkeren 221 10.1. Parkeernorm 226 10.2. Parkeerplaatsen in openbaar gebied 228 11. Inrichtingselementen 231 11.1. Speel- en zitplekken 236 11.2. Afvalinzamelpunten 240 11.3. Verlichting 242 12. Technische aspecten 245 12.1. Maaiveldhoogtes 250 12.2. Globale grondbalans 252 12.1. Elektriciteit trafohuisjes 254 12.2. Waterleidingzone PM 256

6. Thema: Beplanting 135 6.1. Bomen 140 6.2. Overige beplanting 142 6.3. Opengebied 146 7. Thema Water 149 7.1. Nieuw water 154 7.2. Oevertype 156 7.3. Aanlegplekken privé 158

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

Hoofdstuk 1

Inleiding

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

“Het heeft lang geduurd, maar nu is er een brede en gedragen basis voor een prachtig plan.”

Ondertitel voor afbeeldingen, diagrammen en tabellen

G E B I E D

Ondertitel voor afbeeldingen, diagrammen en tabellen

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

Ondertitel voor afbeeldingen, diagrammen en tabellen

1.1

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

Doelstelling en planproces De Ontwikkelvisie Gebied Manpad vormt de basis voor het formele besluit voor de herinrichting en ontwikkeling van het betreffende plangebied in het Omgevingsplan. Daarmee is deze Ontwikkelvisie een belangrijke mijlpaal in de transformatie van het Gebied Manpad van agrarische functie met kassen naar een woonmilieu met veel aandacht voor landschap, natuurwaarden en een afgewogen inpassing in de bestaande omgeving. 1.1.4 Het planproces om tot de Ontwikkelvisie te komen

1.1.1 Wat is een Ontwikkelvisie?

De Ontwikkelvisie geeft richting aan de ontwikkeling van het Gebied Manpad in de gemeente Heemstede. Een Ontwikkelvisie is geen uitvoeringsplan, maar is bedoeld om richting te geven aan de uitwerking in meer detail. Het is een strategisch, richtinggevend document dat de langetermijnvisie schetst voor de ontwikkeling van een gebied. De uitwerking vindt gewoonlijk na vaststelling van de Ontwikkelvisie plaats in het Omgevingsplan. Omwille van het belang van de participatie en om tijdens die participatie inhoudelijke gesprekken te kunnen voeren over concrete voorstellen, in plaats van over abstractere visies, is er gekozen om delen van het proces parallel te laten lopen (zie 1.1.4.)

1.1.2 De doelstelling

De doelstelling van de Ontwikkelvisie Gebied Manpad is om op basis van de gestelde kaders de contouren van het plan voor de inrichting van het gebied te maken. Daarbij staan landschap, natuurwaarden en een afgewogen inpassing in de omgeving centraal. De opgave is daarbij om het agrarisch gebied met kassen te transformeren naar een ontspannen woonmilieu voor 149 huishoudens. De Ontwikkelvisie Gebied Manpad komt tot stand via een participatieproces waarbij afwegingen tussen alle aspecten van een goede omgevingskwaliteit worden gemaakt. Dit resulteert in een integraal plan dat de grondslag vormt voor het omgevingsplan en de verdere uitwerking richting uitvoering.

1.1.3 Ontwikkelvisie documenten

De Ontwikkelvisie bestaat uit een serie documenten (volumes). Samen vormen ze één onlosmakelijk geheel. In de volumes van de Ontwikkelvisie worden de verschillende stadia van de voorbereiding weergegeven. Hieronder wordt een overzicht gegeven van alle volumes die samen de Ontwikkelvisie Gebied Manpad vormen. Volume 1 - Achtergronden en Woningbouwprogramma Volume 2 - Participatieproces en planontwikkeling Volume 3 - Vlekkenplan en Landschaps- en Stedenbouwkundig Plan (LSP) Volume 4 - Inrichtingsplan Landschap, Natuur en Openbare Ruimte (IP)

Het ontwikkelproces voor het Gebied Manpad loopt al sinds 2001. Vanaf dat jaar wordt al geprobeerd om de kassen te verwijderen en het gebied een andere functie te geven. Zonder op alle stappen en ontwikkelingen in die decennia in te gaan, wordt in de paragraaf hierna een overzicht gegeven van wat voorafging aan de Ontwikkelvisie die er nu ligt. Het meest recente planproces is gestart met het opstellen van de Marsroute in 2023. Parallel daaraan liep ook de besluitvorming over de gemeentelijke woonvisie voor heel Heemstede. Het uiteindelijke besluit daarover vormde de basis voor het vastgestelde woonprogramma voor het Gebied Manpad begin 2024. Op de hiernavolgende pagina’s staat in een eenvoudig blokkenschema weergegeven hoe de stappen in de tijd tot aan het vaststellen van de Ontwikkelvisie verlopen. Een deel van het schema gaat in op de periode en stappen vanaf de vastgestelde Ontwikkelvisie tot aan de uitvoering. Voor het eerste deel van dat procesoverzicht geldt dat een deel van de stappen al is gezet bij het verschijnen van dit document. Zoals gezegd zijn de marsroute en het participatieplan in 2023 vastgesteld. Daarnaast zijn scenario’s met ruimtelijke modellen opgesteld om het woningbouwprogramma te illustreren en bij te dragen aan het vaststellen van het programma voor het Gebied Manpad op basis van de gemeentelijke woonvisie.

Dit waren essentiële stappen die onder de initiatieffase vallen. Hierop volgt de fase van het Voorlopig Ontwerp die uiteindelijk via het participatieproces leidt tot de serie documenten die als volumes onder de Ontwikkelvisie vallen. Een aantal ambtenaren van de gemeente Heemstede, leden van het team van de ontwikkelaar van het gebied, meerdere omwonenden en ook de ontwerpers zijn al sinds het eerste begin van het denken over de ontwikkeling van het gebied betrokken geweest. De tijd vanaf 2001 beslaat vele gesprekken, voorstellen en wendingen die uiteindelijk allemaal hebben bijgedragen aan dit plan. Voor enkele betrokkenen dus een ware marathon en voor vele anderen in ieder geval een zeer intensieve recente periode van participatie in het meedenken over dit plan. Zowel de gemeente als de grondeigenaar en ontwikkelaar willen iedereen bedanken voor de inspanningen en hun bijdrage aan de totstandkoming van de uiteindelijke Ontwikkelvisie.

G E B I E D

Initiatief

Planvorming

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

Uitvoering

Beheer

Voorlopig Ontwerp (VO)

Definitief Ontwerp (DO)

Uitvoeringsontwerp (UO)

Beheer- en onderhoudsplan

Marsroute

Herijking participatieplan

Beeldkwaliteitsplan

Omgevingsvergunning

Beheerplan

Participatieplan

Ontwerp Ontwikkelvisie

Bestektekeningen

Revisietekening en overdrachtsdossier gronden van ontwikkelaar naar gemeente

Woningbouwprogamma • Rekenmodellen • Scenario’s

Woningbouwprogramma • Besluit gemeenteraad woningbouwprogramma van 149 woningen

• Ambities en achtergrond • Vlekkenplan • Landschaps- en Stedenbouwkundig Plan (LSP) • Inrichtingsplan Landschap, Natuur en Openbare Ruimte (IP) • Concept Beeldkwaliteitsplan (BKP)

• incl. Toetsingskader ruimtelijke kwaliteit

Onderzoeken

• Ter onderbouwing en ondersteuning van Omgevingsplan

Anterieure Overeenkomst

Bouwplannen voor: • Woningbouw • Bouwwerken • Infrastructuur • Inrichting

• inrichting landschap • natuur • openbare ruimte

Ontwerp Omgevingsplan

• Gedetailleerd onderhoudsplan per onderdeel van het inrichtings en uitvoeringsontwerp

Onderzoeken

• Quickscan onderzoeken t.b.v. haalbaarheid Omgevingsplan

Ontwikkelovereenkomst • incl. concept anterieure overeenkomst

Participatie art. 10.2 OW

Participatie: Samen tekenen aan plan voor gebied

Ter visie leggen Ontwerp Ontwikkelvisie (6 weken)

Vaststellen van de Ontwikkelvisie Procesoverzicht gebied Manpad tot aan de vaststelling van de Ontwikkelvisie.

Participatie: Inpassing reacties bij uitwerking naar Omgevingsplan

Ter visie leggen Ontwerp Omgevingsplan (Formele participatie Awb 3.4)

Participatie: Reactie op de uitvoeringsplannen

Vaststellen van het Omgevingsplan Procesoverzicht gebied Manpad vanaf de vaststelling van de Ontwikkelvisie naar vaststelling Omgevingsplan en uitvoering.

1.2

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

Wat vooraf ging Ruim twintig jaar wordt er al nagedacht over de mogelijkheden voor de ontwikkeling van het Gebied Manpad. In die tijd is veel onderzocht dat in de huidige planvorming goed bruikbaar is. Tegelijkertijd zijn er ook onderwerpen voorbijgekomen die nu geen relevantie meer hebben. In deze paragraaf wordt niet zozeer teruggekeken naar de voorgaande decennia en wat er chronologisch is gebeurd, maar vooral naar wat er in die periode ter tafel is gekomen en van belang is voor het proces, de inhoud en de afwegingen van de huidige Ontwikkelvisie.

In de meest recente periode is een nieuwe verschuiving zichtbaar. De druk op de woningmarkt is landelijk zó groot en het woningprobleem is, ook lokaal in Heemstede, zó urgent dat de prioriteit steeds sterker is verschoven naar woningbouw. Waar eerder ‘zo min mogelijk woningen’ het belangrijkste criterium was voor gebied Manpad, is dat nu verschoven naar ‘zo min mogelijk woningen, waarbij ook ruimte is voor sociaal programma en betaalbare woningen’. Deze verschuiving is van groot belang voor het aantal woningen in het Gebied Manpad, omdat het grootste deel van de nu voorziene woningen niet als kostendrager kan functioneren en dus aanvullend is op het aandeel duurdere woningen. Deze koerswijziging is door de gemeente bevestigd in de vaststelling van de Woonvisie in 2024.

1.2.1 De plangeschiedenis in vogelvlucht

1.2.2 Vorming van kaders voor ontwikkeling

Wanneer gekeken wordt naar de geschiedenis van de planvorming voor het Gebied Manpad, is het eenvoudig om kopje onder te gaan in alle details, besluiten en plannen. Wanneer echter door de oogharen gekeken wordt naar die geschiedenis, dan is de hoofdlijn van het gesprek over het gebied wel duidelijk.

Door het intensieve gesprek tussen gemeente, eigenaar, partijen en bewoners zijn op verschillende momenten kaders ontwikkeld waaraan een ontwikkeling moest voldoen. Vaak gingen deze kaders vergezeld van ambities, wensen of ideeën. Door de jaren heen is zo een lange lijst ontstaan van randvoorwaarden, eisen en kaders, die soms ook onderling enigszins met elkaar conflicteerden. Toch wordt ook hier de hoofdlijn door de tijd heen duidelijk.

Ruim 20 jaar geleden werd onderzoek gedaan naar het laadvermogen van het gebied, destijds nog geheel in lijn met de bouwplannen van de jaren 90: VINEX-locaties en uitbreidingswijken met een dichtheid van 30-40 woningen per hectare, die in die tijd veel ontwikkeld werden. Dit resulteerde in een capaciteitsstudie waarin, grofweg, het karakter van de Rivierenbuurt ook in het Gebied Manpad werd voorzien, met een open middenzone van de Herenweg tot de Leidsevaart.

Over deze kaders voor het opstellen van de Ontwikkelvisie is nadere toelichting gegeven in Volume 1 Achtergronden. De kaders die daarin zijn beschreven, zijn gehanteerd bij het opstellen van het plan zoals dit in Volume 3 is opgenomen en toegelicht.

Tegen dit plan ontstond veel protest, dat ook politieke steun kreeg. In de daaropvolgende jaren onderzocht de gemeente intensief of het mogelijk was het gebied zónder woningbouw te ontwikkelen als natuur- en recreatiegebied. Dit bleek echter niet haalbaar. Daarna werd de koers verlegd naar woningbouw als kostendrager voor de sanering van de kassen en de inrichting tot natuur- en recreatiegebied. Binnen deze opvatting werden meerdere plannen gemaakt door toonaangevende bureaus voor landschap en stedenbouw, waaronder Hosper, v-eld, Karres en Brands, Rho en Delva. Soms was er steun, soms niet, en soms gooide een andere ontwikkeling roet in het eten. De aantallen woningen liepen in deze tijd op van circa 8, via 15 en later 20 vrije kavels, naar eerst 35 en later circa 45 woningen, vaak (niet altijd) in de zuidwesthoek van het gebied, waar de kassen staan. Het maatschappelijk debat in die periode was zeer intensief en meermaals werden bewoners betrokken bij de planvorming, bijvoorbeeld in 2006 en tussen 2012 en 2016. In 2017 volgde een inventarisatieronde voor creatieve ideeën en in 2022 werd met verschillende partijen besproken wat zij belangrijk vonden bij een ontwikkeling van het gebied. Diverse malen was er ook maatschappelijk draagvlak voor een ontwikkeling, maar het lukte niet om dit om te zetten in een politiek besluit. 16

1.3

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

Doel en structuur van Volume 3 Dit is het derde document van een serie volumes die samen met het beeldkwaliteitplan (BKP) de ruimtelijke kant van de Ontwikkelvisie vormen. In de huidige vorm betreft het de Ontwerp-Ontwikkelvisie, die na vaststelling als Ontwikkelvisie sturing zal geven aan de verdere planuitwerking. Volume 3 beschrijft het plan, bestaande uit het Vlekkenplan en het Landschaps- en Stedenbouwkundig Plan (LSP). Hiermee wordt een toelichting gegeven op alle ruimtelijke aspecten van het plan en de Ontwikkelvisie voor het Gebied Manpad.

1.3.1 Doel van Volume 3

In dit Volume 3 wordt het ruimtelijk plan in alle facetten toegelicht in woord en beeld. Daarmee vormt het de onderbouwing voor het plan in de Ontwikkelvisie Gebied Manpad. Het plan en de toelichting in Volume 3 hangen nauw samen met de inhoud van Volume 1: Achtergronden en Volume 2: Participatie. Het doel van Volume 3: Het Plan is om duidelijk te maken hoe het Gebied Manpad zich zal ontwikkelen wanneer ingestemd wordt met de Ontwikkelvisie. Daarmee is dit document ook een belangrijke toetssteen voor alle vervolgstappen en uitwerkingsplannen.

1.3.2 Structuur van het document

Na dit eerste hoofdstuk met de inleiding volgt een aantal hoofdstukken die de hoofdlijnen van het plan behandelen. Dit zijn achtereenvolgens: Planconcept (hoofdstuk 2), Vlekkenplan (hoofdstuk 3), en het Landschaps- en Stedenbouwkundig Plan (LSP) (hoofdstuk 4). Vervolgens wordt ingezoomd op thema’s van het plan, waarbij elk thema afzonderlijk in woord en beeld wordt toegelicht. Dit betreft de volgende thema’s in hoofdstukken 6 tot en met 13: Groen, Ecologie, Water, Wonen, Ontsluiting, Parkeren, Inrichtingselementen en Technische aspecten.

1.3.3 Samenhang met Volume 1 en 2

Zoals hierboven aangegeven, bestaat er een nauwe samenhang tussen de keuzes die in dit plan in Volume 3 zijn gemaakt en de achtergronden van de analyses en onderzoeken in Volume 1, evenals het intensieve participatietraject dat in woord en beeld is weergegeven in Volume 2. De initiatiefnemers van het plan en de Ontwikkelvisie Gebied Manpad benadrukken dat voor alle aspecten steeds een verband kan worden gelegd met deze twee eerdere volumes. In het belang van de leesbaarheid van dit document wordt niet bij elk thema en onderdeel uitvoerig verwezen naar de relevante hoofdstukken van Volume 1 en 2. Wel wordt de lezer geadviseerd deze verbanden in gedachten te houden bij vragen over de herkomst van beslissingen, de bestaande situatie of de afweging van mogelijke alternatieven of opties.

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

Hoofdstuk 2

O N T W I K K E LV I S I E

Planconcept

V O LU M E

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

“Door een nieuwe ontwikkellaag van wonen, natuur, water en groen wordt de balans gecreërd, om een duurzame laag aan dit rijke landschap toe te voegen.”

Ondertitel voor afbeeldingen, diagrammen en tabellen

G E B I E D

Ondertitel voor afbeeldingen, diagrammen en tabellen

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

Ondertitel voor afbeeldingen, diagrammen en tabellen

2.1

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

Het gebiedsverhaal Het verhaal van de omgeving van Gebied Manpad gaat heel ver terug. Het Manpad (gelegen ten zuiden van het projectgebied) komt als dwarsverbinding over de strandvlakte tussen de twee duinenrijen al in de 15e eeuw voor. De ontginningslijnen van de Herenweg en later de Leidsevaart hebben het gebied het karakter en ruimtelijk kader gegeven dat nog steeds sturend is. Na periodes van vooral woeste grond en van vooral agrarisch gebruik, is er in de afgelopen eeuw in de ‘ladder’ tussen Herenweg en Leidsevaart een mozaiek ontstaan met allerlei functies en gebruik van agrarisch tot wonen tot volkstuinen tot bedrijfsbebouwing en horeca. Nu staat het Gebied Manpad voor een volgende stap in het gebiedsverhaal. Tussen de duinenrijen ligt een lager moerassig gebied. Deze strandvlakte bestaat uit een afwisseling van stukken venige bodem, fijn zand en oppervlakte water. De eerste menselijke occupatie vindt plaats op de strandwallen in de binnen duinrand. Tussen de oudste ontginningslijnen op en aan de duinranden ontstaat meer en meer bebouwing en activiteit. Deze noord-zuid ontginningslijnen worden verbonden met de eerste dwarsverbindingen zoals de Manpadslaan. Na de ontsluiting van de strandvlakte volgde een periode van cultivering van de lage natte ruigte in weide en akkergrond.

Daarnaast worden in deze periode buitenplaatsen zoals Huis te Manpad prominente elementen in het landschap. Het cultuurlandschap wordt niet langer alleen agrarisch gebruikt. Onder druk van verdere verstedelijking neemt een mix van functies de overhand. Wonen, werken, intensievere agrarische functies zoals kassen, recreatie zoals volkstuinen en een toename van wegen domineren het landschap. De periode van ongebreidelde stedelijke groei heeft tot veel uitdagingen geleid. Door een nieuwe duurzame laag te creëren waarin de balans tussen diverse waarden als wonen, natuur, water, klimaat en groen wordt nagestreefd, zal een nieuw leeflandschap aan deze rijke omgeving worden toegevoegd.

Oerlandschap tussen duinen. Periode tot aan de late middeleeuwen.

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

Ontginningslijnen. Periode van de 15e en 16e eeuw

Verstedelijking. Periode eind 19e en 20ste eeuw.

Agrarisch gebruik. Dominante periode in 17e en 18e eeuw

Leeflandschap. Periode vanaf vroeg 21ste eeuw.

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

2.2 Het idee achter het plan

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

Het plan voor Gebied Manpad heeft een aantal leidende ideeën. In deze paragraaf worden deze toegelicht. Het eerste niveau betreft de hoofdopbouw van de omgeving die zich kenmerkt als een afwisselende ‘ladder’-structuur. Gebied Manpad bevindt zich in één van die sporten in de ladder. De aanknopingspunten die deze structuur biedt, zijn vertaald naar principes waarmee vorm gegeven wordt aan het concept van het plan. Doorzicht en open scheg

2.2.1 Structuur van de omgeving

Gebied Manpad ligt tussen de lange lijnen van Leidsevaart en Herenweg, in de strandvlakte tussen de oude duinen van Groenendaal en het huidige duingebied. De Manpadslaan is een van de weinige dwarsverbindingen tussen de twee. In de loop van de tijd is er een afwisselende ‘ladder’ -structuur gevormd. Eerst van agrarische percelen ontgonnen uit het woeste land van de strandvlakte, later ook buitenplaatsen, en daarna woonwijken en bedrijventerreinen. Soms is er nog een enkel open terrein tussen de Herenweg en de Leidsevaart. Het Gebied Manpad is een van de weinige plekken waar ook de openheid nog een rol speelt. Bij de vorming van het plan is rekening gehouden met deze context door ruimte te houden voor het doorzicht van oude naar nieuwe duinen. Deze doorzicht in de ladder is ook een kans om diversiteit aan ecologische waarden in het gebied verder te laten ontplooien.

Tussen lange lijnen

aanknopingspunten om het plan te vormen. Dit historische doorzicht is een structurerend element voor het gebied en tegelijkertijd valt een deel samen met de hoofd-buisleidingenzone voor de regionale waterlijnen van PWN en Waternet. Op hetzelfde niveau zijn de lange lijnen van de ladder aanknopingspunten. Enerzijds ruimtelijk, omdat het plangebied zich opstrekt tussen de Herenweg en Leidsevaart, maar anderzijds ook functioneel, omdat de Herenweg volgens de kaders van de gemeenteraad de enige hoofd(auto)ontsluiting voor het te ontwikkelen gebied is en de Leidsevaart de waterverbinding met het plangebied vormt.

2.2.2 Aanknopingspunten

In Gebied Manpad is, als één van de laatste plekken in de omgeving, de kans een zichtrelatie van oost naar west te leggen door de ladder. Dit kader vanuit de gemeenteraad is dan ook één van de

Verbindingen en buffers

Diverse functies in de directe omgeving

De waterverbinding vanuit de Leidsevaart biedt een kans om water het gebied in te trekken en verbindingen tussen woningen en de Leidsevaart als recreatieve verbinding te leggen, maar biedt ook de kans om regenwater eerst vast te houden in Gebied Manpad en later pas af te voeren. Zo is de Leidsevaart tegelijkertijd een structurele lijn, verbinding en buffer. Op eenzelfde manier worden de bosrijke kwaliteiten benut van zowel Groenendaal ten oosten en Huis te Manpad ten zuiden van het plangebied. Door groene passtukken tussen omgeving en het plangebied slim te positioneren in Gebied Manpad vormen ze tegelijkertijd ook verbindingen voor flora en fauna. Het plan voor Gebied Manpad sluit op zorgvuldige wijze aan op de diverse functies binnen de ‘ladder’, zoals de volkstuinen, de direct aanliggende woningen en bedrijven. Lange lijnen

Dwarsverbindingen

Een afwisselende ladder-structuur

G E B I E D

Raamwerk van blauw en groen

Wonen in het groen

2.2.3 Principes voor de inrichtingsstructuur

De historische structuur van de omgeving en de aanknopingspunten die deze biedt, zijn vertaald in een aantal principes voor de inrichtingsstructuur van het plangebied. Er is vanuit de prachtige ligging van het plangebied, naast de Leidsevaart en de landgoederen, veel aanleiding om een basis voor de inrichting te maken waar water en groen de belangrijkste rol spelen. In dit zogenaamde raamwerk van blauw en groen bestaat het groen uit het open middengebied dat ook de oude zichtlijn en open scheg bevat en beplante delen die de passtukken met de omgeving vormen. Door dit middengebied in te richten als vochtig hooiland kan de samenhang tussen de verschillende delen van de strandvlakte, met de Leidsevaart in het midden, worden hersteld. Het water in het plangebied wordt als patroon van doorstromende lussen gezien in open verbinding met de Leidsevaart. Het raamwerk van blauw en groen beslaat het grootste deel van het plangebied en heeft nadrukkelijk de functie als ecologische stapsteen. Het waardevol groen is er niet alleen voor de natuur, maar er wordt ook een evenwicht nagestreefd met recreatie en woonkwaliteit, zodat het echt een plek wordt om van te kunnen genieten.

De losse meanderende vormen, die ook de basis voor de woonomgeving zijn, komen niet direct uit het gebied zelf, maar zijn in de Heemsteedse omgeving al sinds de aanleg van de landgoederen een beproefd middel om een ontspannen woonkwaliteit te maken. Voorbeelden hiervan zijn de oude landgoederen Huis te Manpad, Groenendaal, Mariënheuvel en Hartenkamp, de algemene begraafplaats, maar ook bijvoorbeeld woonwijken als de Schildersbuurt, Zuiderhout/Oosterhout (nu Haarlem Zuid) en het Grotstuk. Belangrijke ontwerpers als L.A. Springer en de familie Zocher lieten op veel plekken hun sporen na en samen met de jaren 30 woonwijken vormen deze ‘losse’ buurten een belangrijk ingrediënt van de Heemsteedse kwaliteit.

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

Het groen-blauwe raamwerk en de historische zichtlijn vormen ook het kader voor de inpassing van de woonbebouwing. De groene structuur bepaalt de plekken om wonen in te passen. Er zijn drie deelgebieden binnen het plangebied voor woningbouw. Een deelgebied bij de Herenweg, een deelgebied ten noorden van het open middengebied (ten zuiden van de Rivierenbuurt) en een deelgebied in de Zuidwest-hoek ten noorden van Manpadslaan. Elk van deze drie deelgebieden vormt zich naar de omgeving en het raamwerk van water en groen. Bij de Herenweg is ruimte voor één lijn van woningen op Ontsluiting en toegankelijkheid ruime afstand van de Herenweg. Ten noorden van het open middengebied zijn twee clusters als eilanden bedacht om ook ruimte voor doorzicht over het water te laten dat tot in de Rivierenbuurt reikt. In de Zuidwest-hoek zijn twee clusters grenzend aan het open middengebied gepositioneerd met daarin de appartementengebouwen, is er één cluster ten zuiden in het bos en één cluster op een eiland aan de Leidsevaart. De woningen in deze clusters worden terughoudend ontworpen om zo overal de nadruk op de landschappelijke kwaliteit te leggen. De ontsluiting van deze verspreid liggende woonclusters is zo efficiënt mogelijk gepland en heeft geen ander doel dan de fysieke verbinding te leggen, zodat alle woningen ontsloten zijn.

In het principe diagram hierboven is de hoofdontsluiting voor alle verkeer in rood aangegeven. Deze heeft één aansluitingspunt op de Herenweg, zoals afgesproken in de kaders met de gemeente. Voor voetgangers is daarnaast nog een separaat netwerk bedacht, zodat de groene kwaliteiten van het Gebied Manpad ook lopend beleefd kunnen worden. Daarbij ligt er een kans om aan drie randen van het plangebied een verbinding te maken voor voetgangers: Bij de Herenweg met een voetgangersoversteek naar Groenendaal, bij de Rivierenbuurt met een bruggetje over het bestaande water, en bij de Manpadslaan. Bij die laatste is een belangrijke tweede functionaliteit dat deze verbinding ook door fietsers kan worden gebruikt en niet in minste plaats ook als een calamiteitenroute dienst kan doen in geval van nood. De andere twee voetgangersverbindingen liggen buiten het ontwikkelgebied van Park Manpad en worden door de gemeente aangelegd.

2.2.4 Basis voor het planconcept

Het nieuwe landschap dat zo ontstaat, vormt de basis voor het ontspannen leeflandschap met toegevoegde ecologische waarde en landschappelijk woonmilieu, omringd door natuur, verbonden met Groenendaal. Deze karakteristieken en de samenhang met de directe omgeving geven Gebied Manpad een aantrekkelijke mix tussen wonen, natuur en cultuurhistorie.

2.3

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

Het planconcept Met de principes en aanknopingspunten is het planconcept bedacht. Het is verankerd in de gebiedsanalyse en verfijnd gedurende het participatietraject. Het planconcept vormt de basis voor het Vlekkenplan en voor het Landschaps- en Stedenbouwkundig Plan, en kan worden opgevat als de hoofdlijn van de Ontwikkelvisie Gebied Manpad. Deze hoofdlijn wordt gevormd door het ontspannen leeflandschap met verschillende sferen en plekken, en waarin het groen-blauw raamwerk de kapstok vormt voor landschappelijk wonen.

2.3.1 Vorming van het planconcept door analyse en participatieproces

Het planconcept is gebaseerd op de uitgebreide gebiedsanalyse die is opgenomen in Volume 1 Achtergronden. Daarnaast vormden de serie gesprekken en werksessies tijdens het participatieproces een bepalende factor. Het aftasten van mogelijkheden, bedenkingen, knelpunten en kansen in de planvorming is in dit traject uitvoerig getest. Dit proces is vastgelegd in Volume 2 Participatie. De aanknopingspunten en principes voor het plan, zoals in de vorige paragraaf benoemd, zijn mede tot stand gekomen door deze analyse en het participatieproces.

Zo is vanuit enerzijds de kaders voor het plan, belangrijke wensen als cultuurhistorie, wonen en ecologie en anderzijds de bestaande karakteristiek van het landschap een evenwichtig plan ontstaan. Door steeds dezelfde principes toe te passen, en tegelijkertijd telkens te reageren op de unieke karakteristiek van het bestaande landschap (ruimtelijk, ecologisch of historisch), is een samenhangend plan gemaakt. Waar nodig krijgt dit plan alle nuances mee om waar toepasselijk de nadruk op de ecologie, op het wonen of op de cultuurhistorie te leggen.

2.3.2 Rol van het planconcept in de ontwikkelvisie

De abstracte visualisatie van het planconcept, zoals hiernaast afgebeeld, geeft een globaal beeld van de functies binnen het gebied. Een preciezere uitwerking hiervan is opgenomen in het Landschapsen Stedenbouwkundig Plan, dat verderop in Hoofdstuk 4 wordt gepresenteerd en waarin de thema’s van het plan nader worden toegelicht. Daarnaast is het planconcept vertaald in het Vlekkenplan, dat in het volgende hoofdstuk aan bod komt. De hoofdlijn staat hierbij centraal, met als doel richting te geven aan de verdere uitwerkingsplannen en de daaropvolgende schaalniveaus.

2.3.3 Koers voor het plan

In het planconcept wordt een nieuw leeflandschap gecreëerd, met waardevol groen en water, versterkte ecologische kwaliteit en een ontspannen woonmilieu. Dit planconcept wordt ruimtelijk vormgegeven met vijf ruimtelijke elementen/ingrediënten die in de schets zichtbaar zijn: het open middengebied, water, opgaand groen, weides en wonen. Het open middengebied bepaalt de grote lijn van de inrichting. Het water vormt een aantal lussen in verbinding met de Leidsevaart. Opgaand groen wordt aan de randen ingezet als passtuk en vormt tegelijkertijd het kader voor diverse woonclusters. De verschillen in sfeer tussen de woonclusters ontstaan door hun positie in het landschap, waardoor zich eilanden, bosclusters of een boomgaard vormen. De appartementengebouwen staan op afstand van de overige woningen en met vrije landschappelijke ruimte rondom. Schets van het planconcept

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

Hoofdstuk 3

O N T W I K K E LV I S I E

Vlekkenplan

V O LU M E

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

“De rijkdom van het gebied komt voort uit de geomorfologie; het gevarieerde reliëf heeft geleid tot verschillende watersystemen, vegetaties en gebruik van het landschap.”

Ondertitel voor afbeeldingen, diagrammen en tabellen

G E B I E D

Ondertitel voor afbeeldingen, diagrammen en tabellen

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

Ondertitel voor afbeeldingen, diagrammen en tabellen

3.1

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

Vlekkenplankaart Het Vlekkenplan is de kern van de Ontwikkelvisie en belangrijkste bouwsteen tussen ruimtelijk plan en de ruimtelijke procedures. De Vlekkenplankaart kan worden beschouwd als zowel een abstracte weergave van het Landschaps- en Stedenbouwkundig Plan (LSP) als een vertaling van de hoofdlijn uit het planconcept.

3.1.1 Het planproces als sturend principe om tot vlekkenplan te komen

Het Vlekkenplan, zoals hiernaast afgebeeld, is tot stand gekomen via een planproces waarin participatie een centrale rol speelde. Zoals eerder toegelicht is ervoor gekozen om intensief samen te werken met belanghebbenden in de vorm van een kerngroep. Omdat deze kerngroep niet uitsluitend uit professionals in de ruimtelijke ordening bestond, is gewerkt met een relatief concreet niveau van planmateriaal. Een vlekkenplan werd daarvoor te abstract geacht. Er is daarom gewerkt op het niveau van een stedenbouwkundig plan, waarin woningen van verschillende typen en maten, diverse groenstructuren en waterelementen direct zichtbaar waren. Dit kwam onder meer tot uitdrukking in de maquettes die tijdens de sessies zijn gebruikt om gezamenlijk over opties, kansen en knelpunten te spreken. In Volume 2 zijn al deze stappen uitgebreid toegelicht. De eerste stedenbouwkundige schets is vervolgens door het projectteam terugvertaald naar principes en een planconcept, zoals in het vorige hoofdstuk weergegeven. Daarbij is erop toegezien dat zowel de kaders van de gemeente als de inzichten uit de analyse van locatie en omgeving zijn meegewogen en stevig verankerd in het plan. Dat geldt voor het LSP, maar zeker ook voor het Vlekkenplan.

3.1.2 Vlekkenplankaart als resultaat

Het Vlekkenplan is, net als het planconcept, tegelijkertijd een samenvatting van het iteratieve participatieproces en een vooraf vastgesteld uitgangspunt voor het ontwerpproces. Hoewel de nadruk in de participatie lag op het puzzelen op het schaalniveau en de concretisering van het LSP, is het Vlekkenplan niet minder het resultaat van dat traject. De Vlekkenplankaart, zoals hiernaast getoond, moet daarom zowel worden opgevat als een abstracte weergave van het LSP als een verbeelding van de hoofdlijn van het plan, en daarmee van de Ontwikkelvisie.

3.1.3 Instrument voor de planprocedures

Voor de planprocedures is de Vlekkenplankaart de leidende kaart. Aan de hand van het Vlekkenplan worden de beslissingen genomen over de Ontwikkelvisie Gebied Manpad en de ruimtelijke ordeningsprocedure. Het LSP maakt inzichtelijk wat waar wordt gerealiseerd en geeft de beoogde uitwerking van het Vlekkenplan weer. De gebiedsontwikkelaar is ook voornemens het plan in dat licht uit te voeren. Toch geldt het Vlekkenplan als formeel ijkpunt en toetssteen voor de verdere ontwikkeling van het proces, richting de gedetailleerde uitwerkingen en bouwplannen.

100

150

250

Vlekkenplankaart

3.2

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

Toelichting op het Vlekkenplan Het Vlekkenplan bestaat uit een aantal legenda-eenheden. De betekenis van deze eenheden worden in deze paragraaf toegelicht.

3.2.1 Water (bestaand)

In de huidige situatie bevinden zich meerdere watergangen binnen het plangebied. Eén daarvan staat in rechtstreekse verbinding met de Leidsevaart.

3.2.2 Water (nieuw)

In een andere kleur blauw zijn nieuwe watergangen en -partijen weergegeven. Deze staan in directe verbinding met de Leidsevaart of zijn onderdeel van een open lus, zodat al het water doorstroomt van en naar de Leidsevaart. Dit is mede van belang voor de afwatering en de doorspoeling ten behoeve van de waterkwaliteit.

3.2.3 Groen (gesloten beplanting)

In donkergroen is op de Vlekkenplankaart aangegeven in welke zones de nadruk ligt op opgaande beplanting en/of bosmilieu. De aard, soortkeuze en onderhoudsaspecten kunnen binnen deze legenda-eenheid verschillen, maar in alle gemarkeerde zones geldt een dichtere, meer gesloten beplanting.

3.2.4 Groen (open met beplanting)

In de lichtere groene kleur zijn alle zones aangegeven die als open gebied worden ingericht. Hier valt te denken aan ruimtes tussen de woningen of midden in een cluster of juist aan de randen daarvan. De legenda-eenheid gaat uit van een groene open gebiedsinvulling met mogelijke aanvullingen van losse beplanting door bomen en heesters.

3.2.5 Vochtig hooiland

In een fellere lichtgroene kleur is het open middengebied aangeduid. Dit gebied heeft meerdere kenmerken en functies. Het vormt de gewenste open scheg met zichtlijn door het gehele plangebied, is de kern van de ecologische stapsteen (minimaal 5,5 hectare) en valt grotendeels samen met de buisleidingenstrook waar de regionale waterleidingen van PWN en Waternet lopen. Door het open middengebied een sturende inrichting van vochtig hooiland te geven, kunnen alle kenmerken en eisen gewaarborgd worden in deze zone.

3.2.6 Woonveld (grondgebonden)

De beige legenda-eenheden betreffen de woonfunctie in het Vlekkenplan. De meest voorkomende woonvorm is die van grondgebonden woningen, weergegeven in midden-beige. Deze zones zijn de contouren waarbinnen de verkaveling en exacte positionering van de bebouwing nader moeten worden uitgewerkt.

3.2.7 Woonveld (appartementen/parkeren)

Deze lgenda-eenheid geeft de twee terreinen aan, waar de appartementen zijn voorzien. Binnen deze zones moet tevens het parkeren ten behoeve van de appartementen worden ingepast.

3.2.8 Wonen (appartementengebouw; indicatief)

De appartementengebouwen zijn indicatief weergegeven binnen het terrein voor appartementengebouwen. De donkerdere kleur staat voor het gebouw, maar zowel de omvang als de positie kan in de uitwerking nog variëren, zolang dit binnen de zone Wonen (terrein appartementengebouw) blijft.

3.2.9 Parkeren

Op de Vlekkenplankaart is parkeren uitsluitend aangegeven op de vijf locaties met openbare parkeerpockets. In de uitwerking zijn daarnaast enkele losse langsparkeerplaatsen langs de hoofdontsluiting nodig. Deze zijn niet apart aangegeven, maar vallen binnen de legenda-eenheid Hoofdontsluiting.

3.2.10 Hoofdontsluiting

Met rood is de hoofdontsluiting aangegeven. Dit betreft een rijbaan voor alle verkeer (auto, fiets, voetganger). Breedte en profiel worden uitgewerkt in het LSP en later gedetailleerd in het Inrichtingsplan Openbare Ruimte. Eventuele losse langsparkeerplaatsen in openbaar gebied vallen binnen deze aanduiding. Op de kaart zijn twee verbijzonderingen opgenomen: » De rode stippellijn duidt de hoofdontsluiting binnen een wooncluster aan. De ligging hiervan kan afwijken in verband met de verkavelingsuitwerking. » De oranje lijn geeft een route aan waar geen regulier autoverkeer is toegestaan, maar waar naast voetgangers en fietsers ook hulpdiensten toegang hebben in geval van een calamiteit.

3.2.11 Projectgrens

Met deze aanduiding is de grens van het project Gebied Manpad en het eigendom van de ontwikkelaar weergegeven.

G E B I E D

Ondertitel voor afbeeldingen, diagrammen en tabellen

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

Ondertitel voor afbeeldingen, diagrammen en tabellen

100

150

250 47

3.3

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

Toepassing van het Vlekkenplan Het Vlekkenplan wordt hierna in dit boek geïllustreerd met de uitwerking in het landschaps- en stedenbouwkundig plan (LSP). Belangrijker echter is dat het Vlekkenplan de basis vormt voor de ruimtelijke procedures. In deze paragraaf wordt op beide aspecten een korte toelichting gegeven. 3.3.1 Interpretatie en verwijzingen

In het Vlekkenplan zijn functies op de kaart aangegeven, als plek of zone, zoals in de voorgaande paragrafen is toegelicht. De relatie tussen de Vlekkenplankaart en het LSP is sterk: de functionele legenda-eenheden keren terug in de thema’s van het LSP. Deze thema’s – Water, Groen (inclusief Ecologie), Ontsluiting, Parkeren en Wonen – worden verderop in dit Volume 3 uitgewerkt. De toelichtingen onder deze thema’s hebben een directe relatie met de overeenkomstige legenda-eenheden van het Vlekkenplan. Bij de bestudering van het Vlekkenplan is het daarom aan te raden de betreffende thematische hoofdstukken van het LSP te raadplegen. Dit biedt extra achtergrondinformatie over de mogelijke planuitwerking en geeft een beter begrip van de inhoud van het Vlekkenplan en van de concrete invulling achter de abstracte aanduidingen en legendaeenheden. De zogenoemde illustratie die het LSP vormt is dus relatief sterk. Ook omdat dit de uitwerking van het Vlekkenplan is die in de participatie draagvlak heeft gekregen. Afwijkingen kunnen binnen de grenzen van het Vlekkenplan dus zeker, maar dienen wel gemotiveerd te worden.

3.3.2 Toepassing en ondersteunende functie van het Vlekkenplan

Het Vlekkenplan wordt gebruikt in de ruimtelijke procedures. Waar dit voorheen betekende dat het ontwerp en de kaart werden vertaald naar een bestemmingsplankaart met regels voor een bestemmingsplan of bestemmingsplanwijziging, is dat met de inwerkingtreding van de Omgevingswet veranderd. Voor het Gebied Manpad zal het plan op het niveau van de Vlekkenplankaart worden vertaald naar het Omgevingsplan van de gemeente Heemstede. Voor de formele planprocedure, en de gemeentelijke procedures die daarbij al dan niet doorlopen moeten worden, vindt afstemming plaats tussen de gemeente en de ontwikkelaar. Daarbij zijn planjuristen betrokken om te bepalen in welke vorm dit het beste kan plaatsvinden. Afgesproken is dat het Vlekkenplan het abstractieniveau vormt dat in deze procedures wordt gehanteerd. Ook voor dit proces en voor de werkzaamheden van diverse experts geldt dat Volume 3 dient als naslagwerk voor verdere uitleg en illustratie. Voor de verdere duiding van de legendaeenheden van de Vlekkenplankaart en de onderbouwing van de functies wordt daarbij steeds verwezen naar de thematische hoofdstukken van het LSP verderop in dit document. 48

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

Hoofdstuk 4

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

Landschaps- en Stedenbouwkundig Plan (LSP)

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

“Het plan heeft tot doel om een nieuw leeflandschap te maken waar water, groen en wonen in goede balans zijn voor zowel de mens als flora en fauna.”

Ondertitel voor afbeeldingen, diagrammen en tabellen

G E B I E D

Ondertitel voor afbeeldingen, diagrammen en tabellen

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

Ondertitel voor afbeeldingen, diagrammen en tabellen

4.1

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

LSP plankaart

4.1.1 Plankaart

Op de pagina hiernaast staat de Plankaart van het LSP afgebeeld. Op de navolgende pagina’s staat deze nogmaals in het groot. Hieronder staat de legenda afgebeeld ter toelichting bij het beeld van de plankaart. In de volgende paragraaf wordt een tekstuele toelichting bij het LSP als geheel gegeven. Daarna volgt een serie inzoomers op deelgebieden.

4.1.2 Legenda-eenheden

100

250

Landschaps- en Stedenbouwkundig Plan (LSP) voor Gebied Manpad

Grev eling en

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

Herenw

Leid

sev

aar

Spoo r

Heem sted e-Ae r

denh out -

Leid en

Linge

Ondertitel voor afbeeldingen, diagrammen en tabellen

Manp

adsla

Ondertitel voor afbeeldingen, diagrammen en tabellen 0 20 50

100

250

4.2

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

Toelichting Het Landschaps- en Stedenbouwkundig Plan (LSP) is feitelijk een mogelijke uitwerking van het Vlekkenplan voor Gebied Manpad. Het LSP fungeert binnen deze Ontwikkelvisie als een voorbeeld hoe het Vlekkenplan kan worden vertaald naar een concreet niveau. Aangezien dit voorbeeld-LSP wél de ontwikkeling van Gebied Manpad toont zoals die in nauw overleg met de deelnemers van de participatie tot stand is gekomen, zullen eventuele afwijkingen in een uiteindelijk LSP alleen met een goede onderbouwing plaats mogen vinden. Iedereen staat na dit uitgebreide proces het doel duidelijk voor ogen: Een groene ontwikkeling met waardevolle natuur, veel water en groen, en een ontspannen woonmilieu. 4.2.1 Landschaps- en Stedenbouwkundig Plan als uitwerking van de visie

Zoals in het planconcept gesteld, bestaat de overkoepelende visie voor het gebied uit het creëren van een nieuw leeflandschap met waardevol groen en water, toegevoegde ecologische waarde en een ontspannen woonmilieu, rekening houdend met de cultuurhistorische waarden van het gebied. Zoals deze visie in abstracte zin is terug te vinden in het planconcept (hoofdstuk 2) en doorvertaald is in het Vlekkenplan (hoofdstuk 3), is het uiteraard ook de basis voor het LSP. De uitwerking van deze visie wordt in deze paragraaf toegelicht.

4.2.2 De hoofdstructuur van het LSP

Het open middengebied vormt de ruggengraat van de inrichting van het gebied. Met dit open middengebied wordt de samenhang in de strandvlakte hersteld, krijgt de Leidsevaart haar positie in het midden van die stranvlakte weer terug en ontstaat een lang zicht tussen de oude duinen van Groenendaal en de nieuwe duinen bij Leyduin. Door het open middengebied ontstaan in het plan globaal drie deelgebieden, waarin opgaande beplanting en water het groen-blauw raamwerk vormen voor de diverse woonclusters. Het raamwerk speelt een belangrijke rol in het creëren van nieuwe gebiedskwaliteit en vormt aan de randen toepasselijke passtukken om de overgang naar de omgeving te maken. Het water is in een aantal aaneengesloten en doorstromende lussen verbonden met de Leidsevaart. De rijkdom aan water en groen in de wijk is goed beleefbaar via halfverharde voetpaden die langs en door het open middengebied voeren, evenals via kleinere lusjes door het groen in en rond de woonclusters. Binnen de structuur van water, groen en openbare toegankelijkheid is ruimte voor wonen. De woonclusters kennen een mix van verschillende woningtypes. De twee appartementengebouwen (waarvan de sociale woningbouw uit twee gebouwen bestaat) hebben een eigen positie: in de zuidwesthoek, grenzend aan het open middengebied, maar achter een filter van een duidelijke beplantingszone. De overige bebouwing is grondgebonden.

De woonclusters verschillen subtiel in sfeer door de ruimtelijke opzet en hun ligging in het landschap, waardoor vanuit elke woning de specifieke landschappelijke kwaliteit goed te beleven is. Ook wordt hiermee op een passende manier aangesloten op de stedenbouwkundige en landschappelijke 60

context van de clusters. Tegelijkertijd speelt elke woning maximaal in op de bijzondere landschappelijke context die het plan biedt, door middel van de positionering, orriëntatie en architectonische uitwerking. Op dit laatste wordt in het BKP verder ingegaan. Gebied Manpad is bereikbaar te voet, per fiets en per auto vanaf de Herenweg. Ter plaatse van de entree wordt het Herenwegprofiel verkeersveilig aangepast, zodat veilig kan worden afgeslagen en overgestoken. Voor voetgangers en fietsers is er daarnaast een tweede entree vanaf de Manpadslaan en voor voetgangers een derde, via een bruggetje naar de Rivierenbuurt ter hoogte van het speelveldje.

4.2.3 Alle elementen van het plan in het kort

Het raamwerk van blauw en groen beslaat het grootste deel van het plangebied inclusief het open middengebied en vervult daarmee nadrukkelijk de functie van ecologische stapsteen. Het waardevolle groen is er echter niet alleen voor de natuur, maar wordt in evenwicht gebracht met recreatie, zodat het gebied ook een plek wordt om van te genieten. 4.2.3.1 Water In het plan is veel water opgenomen, met zowel diepere als ondiepere delen. Het merendeel van de oevers bestaat uit zachte oevers, waarvan een groot deel als natuurvriendelijke oever wordt ingericht om de ecologische waarden te versterken. Bij privékavels aan het water is ruimte voor aanlegsteigers en wordt uitgegaan van beschoeide oevers. De oever langs de Leidsevaart heeft een bestaande beschoeiing die voor het overgrote deel behouden blijft. Op strategische plekken worden ondergeschikte coupures gemaakt om het water toegankelijk te maken voor zowel recreatie als ecologie. Aan de zuidwestzijde wordt parallel aan de bestaande Leidsevaart-oever een ‘binnenoever’ voorgesteld, bedoeld als ecologische verbinding en om de golfslag richting de woningen te beperken. 4.2.3.2 Groen Het groen kent vele verschijningsvormen in het plan.

Dit toont zich ook in de legenda van het plan: het open middengebied, taluds, het talud rond de parkeerterreinen van de appartementen en diverse zones met opgaande beplanting, zoals stinzenbos, parkbomen, oeverbomen, laanbomen, boomgaard, ecologische eilanden en heesterbeplanting bepalen het karakter van het plan. Het open middengebied vervult meerdere functies: het is ingericht als vochtig hooiland en daarmee een belangrijke ecologische stapsteen, het vormt onderdeel van de wens om minimaal 5,5 hectare aaneengesloten natuur te realiseren, het is de zone waar de regionale waterleidingen grotendeels lopen én het speelt een belangrijke rol in de beleving van veel toekomstige bewoners. De verschillende beplantingszones dragen elk bij aan specifieke ecologische kwaliteiten en vergroten bovendien de diversiteit van de beleving en de woonkwaliteit in het Gebied Manpad. Het

G E B I E D

stinzenbos en de ecologische eilanden zijn daarbij twee essentiële onderdelen. In de hoofdstukken over de thema’s Groen en Ecologie wordt nader ingegaan op de specifieke aspecten van deze beplantingszones. De concrete boom- en plantsoorten worden beschreven in het inrichtingsplan. Ook de tuinen bij de woningen zullen voor een belangrijk deel groen zijn, waarbij sterk wordt ingezet op groene erfafscheidingen rond de woonkavels. 4.2.3.3 Ontsluiting De ontsluiting van het Gebied Manpad wordt gerealiseerd door een straat die vanaf de Herenweg alle woonclusters verbindt. De straat is smal, met als uitgangspunt om zo weinig mogelijk verharding aan te brengen in het gebied. Naast de straat komt er een netwerk van halfverharde voetpaden, die enerzijds zijn gericht op de beleving van het groen en anderzijds verbindingen vormen naar en door de woonclusters. Op de plankaart van het LSP is aangegeven hoe aan drie randen van het plangebied voetgangersverbindingen tot stand komen: bij de Herenweg met een oversteek naar Groenendaal, bij de Rivierenbuurt met een brug over het bestaande water, en bij de Manpadslaan met een ontsluiting voor fietsers en voetgangers die tevens als calamiteitenroute kan functioneren. Omdat er veel water in het plangebied wordt gerealiseerd, zijn er ook diverse bruggen en duikers nodig in zowel de straat als de voetpaden.

In het Hoofdstuk over ontsluiting wordt dit verder toegelicht. 4.2.3.4 Parkeren Op de LSP-plankaart zijn bij alle twee-onder-één-kapwoningen en vrijstaande woningen twee parkeerplaatsen op eigen terrein opgenomen. Voor de overige grondgebonden woningen is parkeren voorzien in openbare parkeerpockets. Ook het bezoekersparkeren vindt daar plaats. De appartementen parkeren op maaiveld onder de gebouwen. Om de parkeervelden zijn taluds aangebracht om ze aan het oog te onttrekken en zo de negatieve impact op het plan te minimaliseren. Over het parkeren kan een dek worden aangebracht om de groene kwaliteit verder te versterken. Wel moeten daar gaten in worden aangebracht voor daglicht en natuurlijke ventilatie. Omdat sommige woonclusters relatief ver van de parkeerpockets liggen, is op enkele locaties langsparkeren langs de ontsluitingsweg binnen het cluster opgenomen. Ook deze plekken zijn ingetekend. Het geheel voldoet aan de gemeentelijke parkeernorm. Een nadere toelichting volgt in het hoofdstuk Parkeren.

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

4.2.3.5 Wonen Binnen het plangebied zijn in grote lijnen drie deelgebieden voor woningbouw voorzien: » Oost, het gebied bij de Herenweg; » Noord, ten noorden van het open middengebied en ten zuiden van de Rivierenbuurt en » Zuidwest, tegen de Leidsevaart aan en ten noorden van Manpadslaan. Elk van deze drie locaties vormt zich naar de omgeving en het raamwerk van water en groen in het plan, waarbij de groen-blauwe structuur leidend is bij het bepalen van de positie van de woning. Deelgebied Oost vormt de entree van het plan. Hier is gekozen voor een iets formelere sfeer die aansluit op de monumentale bebouwing aan de Herenweg. Achter een boomgaard wordt één lijn van woningen op ruime afstand van de Herenweg gemaakt. In deelgebied Noord, ten noorden van het open middengebied, vormen twee clusters eilanden die ruimte voor doorzicht over het water laten dat tot in de Rivierenbuurt reikt. In Zuidwest zijn twee boomrijke clusters grenzend aan het open middengebied gepositioneerd met daarin de appartementengebouwen, is er één cluster ten zuiden in het stinzenbos dat de overgang naar de Manpadslaan en Huis te Manpad markeert en één cluster op een eiland aan de Leidsevaart dat maximaal profiteert van de lange zichten richting Leyduin, achter een filter van riet en wilgen.

4.2.3.6 Speelplaatsen en overige inrichting In elk van de drie deelgebieden (noord, oost, zuidwest) is één centrale voorziening opgenomen om als speelplaats in te richten. In de clusters zijn de speelplaatsen gericht op kinderen van 0-6 jaar. Centraal in het plan komt een voorziening voor 0-12 jarigen. Overige inrichingselementen zoals bankjes, afvalbrengpunten of verlichting zijn niet op de plankaart van het LSP opgenomen, maar worden wel toegelicht op hoofdlijn in het betreffende thema-hoofdstuk. In het inrichtingsplan (Volume 4) zullen al deze aspecten van inrichting in de openbare ruimte ruim aandacht krijgen en in detail ingetekend worden.

4.2.3 Overzicht impressies van het plan

Op de volgende pagina’s zijn vogelvluchtimpressies van het plan in zijn omgeving weergegeven. De eerste afbeelding toont het zicht vanuit het zuidoosten, boven Groenendaal. In de voorgrond ligt de Herenweg, linksonder een deel van landgoed Huis te Manpad, linksboven het open gebied van Leyduin en rechtsboven de Rivierenbuurt. De tweede afbeelding toont het zicht vanuit het westen, boven Leyduin en kijkend naar het oosten richting Groenendaal. In de voorgrond is de Leidsevaart zichtbaar, met links de Rivierenbuurt en rechts de Manpadslaan. Rechtsboven is Huis te Manpad te zien en helemaal bovenaan het bos van Groenendaal. De impressies zijn op schaal en de gebouwen, bomen en overige elementen zijn weergegeven overeenkomstig de plankaart van het LSP zoals in dit hoofdstuk is opgenomen. Kleine afwijkingen kunnen voorkomen door de montage van de 3D-rendering van het plan in de satellietbeelden van Google Earth.

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

Vogelvlucht impressie met overzicht vanuit het zuidoosten over Gebied Manpad

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

Vogelvlucht impressie met overzicht vanuit het westen over Gebied Manpad

4.3 Inzoomen op deelgebieden

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

Zoals eerder aangegeven bij beschrijving van het planconcept en toelichting op het LSP is het plan gevormd als samenhangend geheel van water en groen. Het open middengebied is daar een sterke structuur in. Het plan kan dan ook gezien worden drie deelgebieden rond het open middengebied.

In deze paragraaf wordt ingezoomd op de drie deelgebieden rond het open middengebied. Deze delen bestaan uit Oost, direct gelegen aan de Herenweg, Noord, ten noorden van het open middengebied en ten zuiden van de Rivierenbuurt en Zuidwest, gelegen tegen de Leidsevaart en ten noorden van de Manpadslaan. Deze opdeling is puur pragmatisch voor dit document en straks ook bij de planning en uitvoering van het werk. Zo kan in deze paragraaf meer gedetailleerd worden ingezoomd op het LSP en ontstaat een preciezere blik op de uitwerking.

Noo rd

Op de volgende pagina’s wordt telkens een deelgebied over een dubbele pagina weergegeven. Eerst het open middengebied, daarna Oost, vervolgens Noord en tot slot Zuidwest. De legenda is identiek aan die welke eerder in dit hoofdstuk is toegelicht. Na elke beeldvullende kaart van een deelgebied volgen twee pagina’s met een serie 3D-impressies van dat deel van het plan.

Ope nm

idde nge

bied

Zui

est

Drie deelgebieden rondom het open middengebied

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

4.3.1 Inzoom op deelgebied ‘Open Middengebied’

Ondertitel voor afbeeldingen, diagrammen en tabellen 0 20 50

100

Ondertitel voor afbeeldingen, diagrammen en tabellen 250

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

Impressie van het Open Middengebied ter hoogte van deelgebied Zuidwest (links) en kijkend naar Leyduin op de achtergrond.

Impressie van het Open Middengebied kijkend langs de straat langs deelgebied Oost en kijkend richting de Leidsevaart.

Impressie van het Open Middengebied boven de ontsluiting naar deelgebied Noord, kijkend richting de Leidsevaart.

Impressie gezien vanuit de open ruimte tussen de woonclusters van Noord richting het Open Middengebied.

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

4.3.2 Inzoom op deelgebied ‘Oost’

Ondertitel voor afbeeldingen, diagrammen en tabellen

100

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

Impressie vanaf boven de Herenweg kijkend naar deelgebied Oost over de laan en links de boomgaard.

Impressie met zowel zicht op de straat met laan langs deelgebied Oost en het Open Middengebied.

Impressie van deelgebied Oost kijkend vanaf het Open Middengebied naar de straat met de brug richting de laan. Op de achtergrond de Herenweg en Groenendaal.

Impressie gezien van boven de volkstuinen kijkend op de achterstraat van deelgebied Oost en richting de Herenweg.

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

4.3.3 Inzoom op deelgebied ‘Noord’

Ondertitel voor afbeeldingen, diagrammen en tabellen

100

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

Impressie vanuit het Open Middengebied kijkend tussen de twee woonclusters van Noord door naar de Rivierenbuurt

Impressie gezien vanuit de open ruimte tussen de woonclusters van Noord richting het Open Middengebied.

Impressie van deelgebied Noord vanaf de Leidsevaart met zicht op de ecologische eilanden aan de linkerzijde en één van de twee woonclusters in het midden. Op de achtergrond de woongebouwen aan de andere zijde van het Open Middengebied.

Impressie gezien van boven de Rivierenbuurt met zicht op de twee woonclusters van Noord links en rechts. Op de achtergrond de beplanting van HLandgoed Huis te Manpad en rechtsboven de beplanting van de duinen van Leyduin.

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

4.3.4 Inzoom op deelgebied ‘Zuidwest’

Ondertitel voor afbeeldingen, diagrammen en tabellen

100

G E B I E D

Impressie van het wonen in het Stinzenbos in één van de woonclusters van deelgebied Zuidwest.

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

Impressie van het appartementengebouw met koopwoningen enerzijds gelegen aan de Leidsevaart en aan de andere kant met zicht tussen de beplanting door op het Open Midden gebied.

Impressie van het binnenwater, de centrale waterpartij in deelgebied Zuidwest. Met een openbaar wandelpad links, natuurvriendelijke oevers en aan de overzijde twee-onder-één-kap woningen op het eiland aan de Leidsevaart

Impressie met zicht op het eiland aan de Leidsevaart met vrijstaande woningen met een tuin aan het water beschermd door een langgerekte dam van de bestaande oever aan de Leidsevaart.

4.4 Door het plan per plek

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

In deze paragraaf wordt het LSP belicht vanuit acht kenmerkende plekken in het plan. Door in te zoomen op dat deel van de plankaart, de weergave van een schetsmatig profiel en een korte beschrijving ter duiding van de sfeer, wordt inzicht gegeven in hoe de samenhang en eenheid van water en groen in het plan toch hele specifieke en kenmerkende plekken oplevert. Het landschap is daarin leidend en de bebouwing ondergeschikt en terughoudend.

De acht plekken die in deze paragraaf nader toegelicht worden zijn de volgende: 1. Vanaf de Herenweg langs ‘de Boomgaard’ 2. Door het Open Middengebied ‘t Hooiland’ 3. Op ‘t Noordereiland 4. Tegenover de Rivierenbuurt ‘de ecologische eilanden’ 5. In ‘t Stinzenbos 6. Tegenover de Manpadslaan 7. Aan ‘t Binnenwater 8. Vanaf ‘t Vaarteiland

Plek 3

Plek 4

Plek 2 Plek 7 Plek 1 Plek 8

Plek 5 Plek 6

Acht verschillende plekken waar op de volgende pagina’s op ingezoomd wordt.

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

4.4.1 Plek 1: Vanaf de Herenweg langs ‘de Boomgaard’

Vanaf de Herenweg rijdt je tussen twee lage heuveltjes (om effecten van verkeer te minimaliseren voor de omgeving) het gebied in. Achter de boomgaard liggen de eerste woningen en rechts is steeds contact met het open middengebied. De ontsluiting het gebied in wordt begeleidt door een laan en vanaf deze route zijn vrijwel geen parkeerplaatsen te zien die het rustige beeld van bebouwing achter een laan en het open zicht op het Open Middengebied verstoren. Parkeren en tuinen (op het zuiden) liggen grotendeels achter de woningen. De bomen aan de straat staan ver genoeg uit de gevel om geen hinder op te leveren.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://gemeentebestuur.heemstede.nl/api/v1/meetings/2765/documents/43320