Bijlage 1a. ontwerp Ontwikkelvisie vol 1.pdf
Tekst van het document
4.4.3 Evenwichtsconstructie
Met behulp van een indicatieve zettingsberekening is gecontroleerd wat het invloedsgebied is van de aan te leggen ontsluitingsweg ten opzichte van de waterleidingen. Hiermee wordt de afstand van de belasting tot de leiding gecontroleerd waarbij zonder lichtgewicht ophoogmateriaal er geen invloed meer is op de dichtstbijzijnde waterleiding.
Bovenzijde -2.21
Datatransportkabel, Klic-melding Waterleiding, Klic-melding Proefsleuven Gebied Manpad om locatie waterleidingen te traceren (AW Infrabouw, 2023)
120
121
G E B I E D
M A N PA D
O N T W E R P
O N T W I K K E LV I S I E
-
V O LU M E
1
Samenvatting KLIC melding Kabels en leidingen centraal in het gebied. De PWN-leiding heeft een administratieve zone (arcering). Een dergelijke zone geldt ook voor de 2 Waternet-leidingen.
122
123
2 11 10 9
3
5
Input View
4
L
2
datum get.
KLO
D-Settlement 21.2 : GR0282 NAP+0,00_Traditioneel.sli
Tel
Fax
20.000
1 2 Berm links Input 16 View 12 15 11 14 10 13 9
3
4
datum get.
2
15. Zand los
3
14. Zand los
2
13. Zand los
115. Zand los
1 Berm links 15 14 13 12 3
13. Zand los
9. Zand los
12. Zand los
8. Zand los
11. Zand los
7. Zand los
10. Zand los
6. Zand los
9. Zand los
5. Zand los
12. Zand los
8. Zand los
4. Zand los
11. Zand los
7. Zand los
3. Zand los
10. Zand los
6. Zand los
2. Veen matig
9. Zand los
5. Zand los
1. Zand matig
12. Zand1los
8. Zand los
4. Zand los
11. Zand los
7. Zand los
3. Zand los
10. Zand los
6. Zand los
2. Veen matig
9. Zand los
5. Zand los
1. Zand matig
8. Zand los
4. Zand los
7. Zand los
3. Zand los
6. Zand los
2. Veen matig 20.000
Lagen 2
3
8 7 6 5
4
2 1
14. Zand los
8
11 10 9 Lagen 4
7 6 13. 5 Zand los
15. Zand3los 14. Zand los
8
3
11. Zand los 10. Zand los
2
7 6 13. 5 Zand los
4
12. Zand los
14. Zand los
In- en uitvoer zettingsberekening ontwerppeil NAP +0,40 m 15. Zand los
4
5
Lagen
Lagen
11 10 9
5
4 8 7 6 5
Input View
2
4
KLO
ctr.
3
D-Settlement 21.2 : GR0282 NAP+0,40_Traditioneel.sli
9/26/2023
GR0282
9/2
8 7 6 5
form.
A3
4
D-Settlement 21
3 -10.000
4
1
-10.000
9/26/2023 ctr.
3 -10.000 4
V O LU M E
8 7 6 5
Tel
Fax
GR0282
Bijl.
Tel
11 10 9
-
1
1 Berm links 15 14 13 12
2
O N T W I K K E LV I S I E
3
Input View
GR
Bijl
11 10 9
1 Berm links 15 14 13 12
-10.000
Fax
2
O N T W E R P
Input View
1 Berm links 15 14 13 12
Tel
Fax
Tel
Fax
1 Berm links 15 14 13 12
M A N PA D
In- en uitvoer zettingsberekening ontwerppeil NAP +0,00 m
form.
A3
Manspadlaan Heemstede Zettingen wegconstructie
Traditionele ophoging NAP+0,0 m
Manspadlaan Heemstede Zettingen wegconstructie
Traditionele ophoging NAP+0,0 m
Manspadlaan Heemstede Zettingen wegconstructie
Manspadlaan Heemstede Zettingen wegconstructie
Traditionele ophoging NAP+0,0 m
124
Traditionele ophoging NAP+0,0 m
Met betrekking tot het geotechnisch ontwerp van de evenwichtsconstructie ter plaatse van de nieuwe ontsluitingsweg en de kruising met de waterleidingen worden de volgende aandachtspunten gesignaleerd: • Geadviseerd wordt om de aangehouden verhardingsconstructie te laten controleren door een verhardingsspecialist; • Geadviseerd wordt de berekeningsresultaten te bespreken met de beheerder van de waterleidingen. • Geadviseerd wordt om het zand conform de standaard RAW-bepalingen laagsgewijs aan te brengen en te verdichten; • In het ontwerp van de ontsluitingsweg wordt een gedeelte van de bestaande watergang gedempt waarop de nieuwe weg wordt aangelegd. Daarbij wordt een relatief smalle berm toegepast met een relatief steil talud. Rekening dient te worden gehouden met de macro-stabiliteit van de ondergrond ter plaatse van de watergang in relatie tot de aan te brengen weg en bovenbelasting. Geadviseerd wordt om deze macro-stabiliteit in een latere fase te laten toetsen. Indien de macrostabiliteit van deze geometrie niet voldoende blijkt, dient rekening te worden gehouden met stabiliserende maatregelen in de vorm van een (houten) grondkering.
Manspadlaan Heemstede Zettingen wegconstructie
Op basis van de indicatieve zettingsberekeningen kan worden opgemaakt dat bij de aanleg van de weg op een afstand van 3,0 m uit de waterleiding de berekende zettingen onder de waterleiding verwaarloosbaar klein (2 mm á 5 mm) zijn. Geadviseerd wordt in overleg met de beheerder van de waterleidingen te bepalen of deze zeer beperkte zettingen opneembaar zijn voor de waterleidingen.
eemstede onstructie
Bijl. m ophoging NAP+0,0 m Traditionele ophoging NAP+0,4
Voor het toepassen van een evenwichtsconstructie waarbij er geen spanningstoename op de waterleidingen wordt aangebracht wordt geadviseerd het lichtgewicht ophoogmateriaal Bims of Glasschuim toe te passen. Het voordeel van het materiaal Glasschuim is dat het lichter is dan Bims en de grondverbetering minder diep onder de grondwaterstand uitgevoerd hoeft te worden.
G E B I E D
5
5. Zand los
5
1. Zand matig
5
20.000
20.000
125
4.5
G E B I E D
M A N PA D
O N T W E R P
O N T W I K K E LV I S I E
-
V O LU M E
1
Archeologie Zeer lage trefkans
In 2008 is door RAAP archeologisch adviesbureau zowel een bureauonderzoek als een booronderzoek naar de archeologische aspecten van het gebied verricht. In de nota “cultuurnota 2016-2019” (november 2015), wordt het gemeentelijk beleid uitgebreid uitgelegd.
Lage trefkans Hoge trefkans
4.5.1 Archeologische waarden
In het bureauonderzoek van RAAP wordt gesteld dat het gebied gezien de ontstaans- en bewoningsgeschiedenis in principe een grote kans kent op archeologische waarden die behoudwaardig zijn. Indien die waarden aanwezig zijn, valt ook te verwachten dat deze door de voorgenomen verandering (in dit geval het ontwerp bestemmingsplan, 2009) aangetast zullen worden. Die aanwezigheid hangt bijvoorbeeld samen met de vraag of de bodemopbouw al dan niet verstoord is. De trefkans is het hoogst langs de historische wegen en zoals in het kaartje van de rijksdienst voor archeologie, cultuurlandschap en monumenten hiernaast te zien is, in het oosten van het gebied. De gele kleur in het westelijk deel staat voor een lage trefkans. Om te testen of de waarden aanwezig zijn is een verkennend booronderzoek verricht, ook in 2008. In dit onderzoek is geen onverstoord bodemprofiel aangetroffen. De top van het duinzand evenals het bovenste traject van de strandwal is diep afgegraven / omgespit (ca. 0,8 m. tot meer dan 2m. onder maaiveld).
Er kunnen twee zones aangewezen worden waar op basis van de boringen een beperking op de graafdiepte bij een eventuele herinrichting van toepassing zou kunnen zijn: Het centrale deel waar een restant van een ophogings-akkerlaag aanwezig is die waarschijnlijk vanaf de late middeleeuwen is gevormd; en een zone van 60 meter langs de historische wegen Manpadslaan en Herenweg, waar de aanwezigheid van resten van historische bebouwing niet uitgesloten kan worden. Voor beide zones is bij graafwerkzaamheden aanvullend onderzoek nodig.
Het gebied op de grens van ‘lage trefkans’ tot ‘hoge trefkans’(RAAP, 2008)
Boring Boringnummer Zone 1: bij ingrepen dieper dan 0.8m -mv; karterend booronderderzoek Zone 2: bij ingrepen dieper dan 0.3m -mv; karterend booronderderzoek/ zoeksleuvenonderzoek
Ophogings-akkerlaag met puinspikkels en aardewerk uit de Late Middeleeuwen (RAAP, 2008)
126
127
4.6
G E B I E D
M A N PA D
O N T W E R P
O N T W I K K E LV I S I E
-
V O LU M E
1
Verkeer Om de haalbaarheid te kunnen testen voor de aansluiting van de woonwijk op de Herenweg (zie Hoofdstuk 6: Ontwikkelkaders) is een verkeersonderzoek gedaan op basis van de te verwachten verkeersbewegingen van het voorgenomen woningbouwprogramma (zie Hoofdstuk 5). Daarbij zijn de verkeersintensiteiten in de huidige situatie op de Herenweg (N208) als baseline meegenomen.
De Herenweg (N208) is de belangrijkste gebiedsontsluitingsweg van het plangebied. Volgens het basisjaar (2018) van het verkeersmodel Noord Holland Zuid 3.3 bedraagt de verkeersintensiteit 4.400 mvt/etmaal in beide richtingen samen. In de ochtendspits (07:00 - 09:00) bedraagt de verkeersintensiteit op de Herenweg 550 mvt in zuidelijke richting en 780 mvt in noordelijke richting. In de avondspits (16:00 - 18:00) bedraagt de verkeersintensiteit 810 mvt in zuidelijke richting en 760 mvt in noordelijke richting.
4.6.1 Verkeerskundige analyse
De nieuwe ontwikkeling binnen het plangebied genereert verkeersbewegingen. Om een inschatting te maken van de verkeersgeneratie die de nieuwe ontwikkeling teweeg brengt, zijn de kencijfers verkeersgeneratie van het CROW (2024) en het woonprogramma van het Gebied Manpad als uitgangspunt genomen. De verkeersgeneratie wordt specifiek bepaald om een inschatting te maken van de verkeersafwikkeling, daarom is naar de verkeersgeneratie op een gemiddelde werkdagetmaal gekeken. De verkeersgeneratie van het Gebied Manpad ligt tussen de 862 en 993 mvt/etmaal op een gemiddelde werkdag. Als rekenwaarde wordt de maximale (worst-case) waarde gehanteerd en naar boven afgerond: 993 mvt/werkdagetmaal. De analyse is uitgevoerd met het intensiteitscriterium van Slop. Met het intensiteitscriterium Slop kan berekend worden of de capaciteit van het kruispunt voldoende is voor een voorrangskruispunt of niet. Dit criterium wordt gebruikt om op een snelle manier te bepalen of er op een kruispunt maatregelen noodzakelijk zijn om het verkeer te kunnen afwikkelen, bijvoorbeeld door verkeerslichten te installeren.
Verkeersintensiteiten ochtendspits (prognose 2040)
De verkeersintensiteit op de Herenweg (drukst bereden weg) is 843 PAE/achtste drukste uur (noordelijke en zuidelijke tak samen), de verkeersintensiteit op de toegangsweg tot het Gebied Manpad (zijweg) is 70 PAE/achtste drukste uur. Binnen het plangebied geldt een maximumsnelheid van 30 km/uur. Gezien de verkeersgeneratie per etmaal van maximaal 993 voertuigen, volstaat een rijloper met een breedte van minimaal 3,00 meter met suggestiestroken en maximaal 4,50 meter waar motorvoertuigen elkaar kunnen passeren. In het plangebied zijn meerdere bruggen over sloten voorzien. Door de breedte van het profiel van de bruggen te versmallen, kunnen deze als verkeer remmende elementen worden ingezet. De extra verkeersgeneratie als gevolg van de woningbouwontwikkeling zal niet zorgen voor afwikkelingsproblemen in het studiegebied. Bij een factor onder de 1,33 voor T-kruispunten zijn de nadelen van een verkeerslicht groter dan de voordelen en is een verkeerslicht dus ongewenst. Het resultaat van de analyse is dat een verkeerslicht op het kruispunt ongewenst is (a = 1,04). De factor ligt onder de grenswaarde van 1,33 voor T-kruispunten, de oplossing moet zitten in fysieke aanpassing van het kruispunt, door bijvoorbeeld een lange middengeleider of middenberm aan te leggen.
4.6.2 Parkeren
De parkeerbalans is opgesteld op basis van het woonprogramma en de Nota Parkeernormen Heemstede 2024. In de Nota Parkeernormen Heemstede 2024 worden drie stappen uiteengezet om tot de bepaling van de parkeeropgave te komen. 1. Locatie en te ontwikkelen functies 2. Berekenen parkeeropgave 3. Reductiefactoren - inzet deelmobiliteit voor woonfuncties Als uitgangspunt voor de ontwikkeling wordt nog geen rekening gehouden met punt 3. In
128
129
G E B I E D
eerste instantie wordt voor het maken van het stedenbouwkundig plan het maximale aantal benodigde parkeerplaatsen berekend, om te garanderen dat de parkeerbehoefte in alle gevallen geaccommodeerd kan worden.
M A N PA D
O N T W E R P
O N T W I K K E LV I S I E
-
V O LU M E
1
Als basis voor de parkeerbehoefte is het woningbouwprogramma gebruikt dat door de raad is aangenomen in het voorjaar van 2024 in samenhang met de parkeernormen van de gemeente per woningbouwtype.
In de Nota Parkeernormen Heemstede 2024 wordt onderscheid gemaakt tussen drie zones: Zone 1, Zone 2 en Zone 3. De geografische zone indeling is te zien in de onderstaande afbeelding, de locatie van het plangebied is weergegeven met een rode stippellijn. Het Gebied Manpad bevindt zich in Zone 3 - beperkte mate stedelijkheid.
Parkeerbehoefte Gebied Manpad op basis van het woonprogramma van voorjaar 2024
Het woonprogramma van het Gebied Manpad voorziet een normatieve parkeervraag van 238 parkeerplaatsen. Dit is het uitgangspunt bij het maken van het landschappelijk stedenbouwkundig plan. Het gemeentelijke parkeerbeleid staat de ontwikkelaar toe om deelmobiliteit toe te passen in het plangebied, hier staat tegenover dat er een reductie toegepast mag worden op het totaal aantal aan te leggen parkeerplaatsen. Een voorwaarde hiervoor is het opstellen van een mobiliteitsplan voor de gehele wijk. Zone indeling Nota Parkeernormen Heemstede 2024
130
131
4.7
G E B I E D
M A N PA D
O N T W E R P
O N T W I K K E LV I S I E
-
V O LU M E
1
Geluid Om de ontwikkeling mogelijk te maken is een akoestisch onderzoek benodigd om de situatie na realisatie te toetsen aan de regels zoals opgenomen in de Omgevingswet en het Omgevingsplan van de gemeente. Ook is het nodig om te onderzoeken of er op de locatie sprake is van een acceptabel woon- en leefklimaat. In het akoestisch onderzoek is het spoor ten westen van het plangebied, diverse wegen nabij het plangebied en het industrielawaai ten zuiden van het plangebied beschouwd.
In het onderzoek zijn het wettelijk kader, uitgangspunten, berekeningsresultaten en beoordeling opgenomen.
4.7.1 Wettelijk kader
Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) bevat standaardwaarden en grenswaarden voor geluid door een geluidbronsoort op een geluidgevoelig gebouw. Deze waarden zijn van toepassing op het geluid door alle geluidbronnen van dezelfde geluidbronsoort. De waarden die bij het toelaten van een geluidgevoelig gebouw voor de geluidbronsoorten gelden, staan in de onderstaande tabel.
Standaardwaarde en grenswaarde op de gevel van een geluidsgevoelig gebouw bij toelaten gebouw
Voldoen aan de standaardwaarde is de hoofdregel (artikel 3.34 Bkl). Als het geluid op een geluidgevoelig gebouw voldoet aan de standaardwaarde, is het geluid in ieder geval aanvaardbaar en de kans op gezondheidsschade klein. Het bevoegd gezag mag meer geluid dan de standaardwaarde als aanvaardbaar beoordelen. Het bevoegd gezag kan alleen geluid tot en met de grenswaarde op de gevel van een geluidgevoelig gebouw toestaan als ze:
1.
132
geen geluidbeperkende maatregelen kan treffen om aan de standaardwaarde te voldoen (artikel 5.78u, lid 1a Bkl);
2.
3.
4. 5. 6.
de overschrijding van de standaardwaarde zoveel mogelijk heeft beperkt door het treffen van geluidbeperkende maatregelen (artikel 5.78u, lid 1 onder b Bkl). Het betrokken bestuursorgaan voorkomt een toename van het geluid zoveel mogelijk (inspanningsverplichting); bij voorwaarde 1 en 2 geluidbeperkende maatregelen overweegt die financieel doelmatig zijn en tegen het treffen geen overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of technische aard bestaan (artikel 5.78u, lid 2 Bkl); het gecumuleerd geluid beoordeelt (artikel 5.78ac Bkl); het gezamenlijk geluid bepaalt (artikel 5.78ad Bkl); het belang van het beschermen van de gezondheid door een geluidluwe gevel bij het overwegen van geluidbeperkende maatregelen betrekt (5.78ab lid 1 Bkl).
Er zijn uitzonderingen waarbij geluid tot 5 dB boven de grenswaarde mogelijk is. In dat geval moet er onder andere sprake zijn van zwaarwegende economische en maatschappelijke belangen.
4.7.2 Berekeningsresultaten
Om een beeld te krijgen van de akoestische situatie heeft een akoestische beoordeling plaatsgevonden. Daartoe is het geluid afkomstig van de nabijgelegen wegen bepaald. Het gaat hierbij om de volgende relevante wegen: Provinciale weg N208, de Leidsevaartweg, de Sparrenlaan, de Manpadslaan en de onderliggende wijkstructuur van de wijk Rivierenbuurt ten noorden van het ontwikkelgebied. De berekeningen zijn uitgevoerd met het softwareprogramma ‘Geomilieu’, versie 2024.1, dat gebaseerd is op de Standaard Rekenmethode II. Voor deze test is een eerste schets van het woningbouwplan gebruikt (stand van zaken september 2024). Uiteraard wordt deze berekening te zijner tijd geactualiseerd. Uit de berekeningsresultaten voor de provinciale weg blijkt dat het geluid ten gevolge van de provinciale wegen ten hoogste 50 dB Lden bedraagt en het geluid ten gevolge van de gemeentelijke wegen ten hoogste 48 dB Lden bedraagt. Er wordt daarmee voldaan aan de standaardwaarden van 50 dB Lden en 53 dB Lden uit het Bkl. Op het overgrote deel van de woningen ligt het geluid ruim onder de standaardwaarde. In de afbeelding op de volgende pagina zijn de resultaten van het geluid afkomstig van het railverkeer opgenomen. Voor elk punt is te zien of er een overschrijding van de standaardwaarde van 55 dB Lden uit het Bkl aanwezig is.
Op de punten in het groen wordt er voldaan aan de standaardwaarde, op de oranje punten is er een overschrijding van ten hoogste 5 dB Lden van de standaardwaarde en bij de rode punten is er een overschrijding van ten hoogste 9 dB Lden. Daarnaast is voor elk gebouw het hoogste waarde van het geluid weergegeven.
133
G E B I E D
M A N PA D
O N T W E R P
O N T W I K K E LV I S I E
-
V O LU M E
1
Zoals in de afbeelding te zien bedraagt het geluid ten gevolge van het spoorweglawaai ten hoogste 64 dB. Het geluid is daarmee hoger dan de standaardwaarde maar lager dan de grenswaarde. Woningbouw is mogelijk na bestuurlijke afweging. Hierbij moet invulling worden gegeven aan de eisen zoals aangegeven in paragraaf 4.7.1. De overschrijdingen die plaats vinden op de woningen van het bouwplan zijn aanzienlijk. Een eerste aanpassing is om de locatie van de woningen te verbeteren door ze net wat verder van het spoor te zetten. Daarnaast moeten geluidsreducerende maatregelen getroffen worden. Met de uiteindelijke locaties van de woningen in het uiteindelijke landschappelijke en stedenbouwkundige plan zal deze berekening worden geactualiseerd.
Resultaten geluiden van het railverkeer op basis van een schets dd. sept 2024)
134
135
G E B I E D
M A N PA D
O N T W E R P
Hoofdstuk 5
O N T W I K K E LV I S I E
Woningbouwprogramma
-
V O LU M E
1
G E B I E D
M A N PA D
O N T W E R P
O N T W I K K E LV I S I E
-
V O LU M E
1
“Naast het creëren van diverse en passende woningen voor verschillende doelgroepen, streeft de gemeente Heemstede ook naar een flexibele woningvoorraad die aansluit bij veranderende huishoudenssamenstellingen. ”
Ondertitel voor afbeeldingen, diagrammen en tabellen
138
Ondertitel voor afbeeldingen, diagrammen en tabellen
139
G E B I E D
Ondertitel voor afbeeldingen, diagrammen en tabellen
140
M A N PA D
O N T W E R P
O N T W I K K E LV I S I E
-
V O LU M E
1
Ondertitel voor afbeeldingen, diagrammen en tabellen
141
5.1
G E B I E D
M A N PA D
O N T W E R P
O N T W I K K E LV I S I E
-
V O LU M E
1
Uitgangspunten In een aantal stappen is in overleg met de gemeente Heemstede onderzocht hoe een woningbouwprogramma ontwikkeld kan worden, dat past binnen de kaders van de gemeente, recht doet aan de ruimtelijke karakteristieken van het gebied en past in de woonvisie van de gemeente. Het vastgestelde woningbouwprogramma voor Gebied Manpad is 149 woningen in de verdeling 30% sociaal, 36% betaalbare koop en 34% midden duur en duur.
De nodige onderzoeken zijn verricht om voldoende houvast te krijgen met betrekking tot de kwalitatieve eigenschappen van het programma en met betrekking tot de haalbaarheid van toepassing van het programma. Met de vaststelling dat dit een haalbaar programma is kan het eigendom van Parck Manpad (+ perceel prov. NH) voor eigen rekening en risico van de ontwikkelaar ontwikkeld worden als groengebied met 149 woningen (inclusief ontsluiting, voorzieningen, groen, water, etc.). Daarbij is de opgave om het groene, gemoedelijke en monumentale karakter van Heemstede te behouden.
5.1.1 De Woonvisie gemeente Heemstede
De gemeente Heemstede heeft een Woonvisie opgesteld waarin verschillende uitgangspunten vermeld staan voor woningbouwontwikkelingen. (Zie ook hoofdstuk 2.2 over lokaal beleid met een uitgebreide samenvatting van de gemeentelijke woonvisie). Naast het creëren van diverse en passende woningen voor verschillende doelgroepen, streeft de gemeente Heemstede ook naar een flexibele woningvoorraad die aansluit bij veranderende huishoudenssamenstellingen. Dit betekent dat er zowel behoefte is aan kleine appartementen voor starters en alleenstaanden, als aan ruimere gezinswoningen. Over het algemeen wil Heemstede inzetten op doorstroming door kleine wooneenheden te bouwen en doelgroepen te mixen.
• • • •
Het vergroten van toegankelijke woningen in de brede zin van het woord (WMO advies). Stimuleren van community en bewonersinitiatieven die bijdragen aan leefbaarheid en veiligheid. Minimaal 30% sociale huur. Minimaal 35% middenhuur en sociale koopwoningen.
5.1.2 Doelgroepen
De betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen in Heemstede sluit niet altijd aan bij de woonwensen van inwoners. De demografie verandert door vergrijzing en de toename van kleinere huishoudens. De gemeente verwacht een sterke stijging van het aantal huishoudens vanaf 75 jaar. De doelgroepen die worden beschreven in de Woonvisie van de Gemeente Heemstede en ook als doelgroepen worden gezien voor de gebiedsontwikkeling van Gebied Manpad kunnen onder andere zijn: senioren, starters en gezinnen. Voor senioren wordt ingezet op geschikte huisvesting waarbij er aandacht is voor nultredenwoningen en geclusterde ouderenwoningen; maar ook vitale ouderen die zelfstandig willen blijven wonen binnen een sociaal netwerk. Voor starters op de woningmarkt die voor het eerst een eigen woning willen kopen of huren moet er aanbod worden gecreëerd. Voor gezinnen met kinderen die behoefte hebben aan betaalbare en geschikte woongelegenheid eveneens. Deze doelgroepen zijn meegenomen in het woningbouwprogramma voor Manpadslaan om te zorgen voor diversiteit in het woonaanbod en te voldoen aan verschillende woonbehoeften binnen de gemeente Heemstede.
Ook wil zij verscheidenheid creëren in aantrekkelijke woonmilieus met passende en betaalbare woningen. Het streven is om nieuwe woningbouwontwikkelingen energiepositief te maken, wat inhoudt dat de opgewekte energie groter is dan het verbruik. Uitgangspunten die worden genoemd in de Woonvisie zijn: • Het creëren van diverse en passende woningen voor verschillende doelgroepen, inclusief nieuwe woonconcepten met oog voor ontmoeting. • Mogelijk maken van kleinschalige wooninitiatieven in het buitengebied Manpadslaan, gekoppeld aan de opgaven rond natuurontwikkeling en de energietransitie. • Het streven naar energiepositief bouwen en duurzame mobiliteit. Bij nieuwe woonvormen denken aan circulair en verplaatsbaar en/of modulair, zodat ingespeeld wordt op demografische veranderingen. 142
143
5.2
G E B I E D
M A N PA D
O N T W E R P
O N T W I K K E LV I S I E
-
V O LU M E
1
Woningbouwprogramma Op basis van de recent vastgestelde gemeentelijke Woonvisie is door de ontwikkelaar van Gebied Manpad een passend en haalbaar woningbouwprogramma gemaakt. Hierbij zijn de vastgestelde kaders van verdeling in sociaal, goedkoop en de duurdere segmenten gevolgd en is er een woningbouwprogramma voor de ontwikkeling vastgesteld van 149 woningen waarvan 30% sociale woningbouw en 36% goedkope koop.
In de hiernaast afgebeelde tabel is het woningbouwprogramma in cijfers weergegeven. Daarbij zijn naast de verdeling van percentages in de wooncategorieën ook de woningtypen benoemd en aantallen uitgesplitst. In deze verdeling tussen bijvoorbeeld appartementen en rij, rug-aan-rug of twee-onder-één-kap woningen kunnen nog verschuivingen plaatsvinden gedurende het planproces met inbreng van de participatie en het haalbaar maken van het dan ontstane plan. Daarbij blijven de gestelde percentages van de wooncategorieën uit de woonvisie een vereiste en dus gehandhaafd.
Tabel als basis voor raadsbesluit over woningbouwprogramma voor de ontwikkeling op Gebied Manpad (voorjaar 2024)
Ook zijn er per woningtypologie vierkante meters voor kavel (indien van toepassing) en voor het woningoppervlak weergegeven. Ook hiervoor geldt dat dit indicatie is voor de verdere opgave. Om maatwerk te kunnen maken in het stedenbouwkundig plan is het cruciaal om, afhankelijk van de situatie en locatie van de individuele woning, deze vierkante meters voor de kavel nog aan te kunnen passen. Uiteraard moet de ontwikkeling hierbij wel altijd binnen de kaders blijven. Bij de uitwerking van stedenbouwkundig plan en woningontwerpen kunnen ook wijzigingen volgen op de genoemde woningoppervlakte, waarbij de minimale woningmaat als gesteld in de woonvisie ten behoeve van de kritische wooncategorieën uitgangspunt blijft. Tot slot is ook de geldende parkeernorm in de gemeente voor de diverse type woningen toegepast op het woonprogramma, zodat ook duidelijk inzicht is in hoeveel parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden op eigen terrein en in het openbaar gebied. Het stedenbouwkundig plan zal later in detail uitwijzen hoe alle specifieke parkeerplaatsen gepositioneerd zijn. Het totale programma van uitgeefbare grond en parkeren is in de tabel ook weergegeven. Daarbij toont de ruimtelijke test dat het met dit programma mogelijk is om binnen het gestelde kader van 20.000 m2 maximaal oppervlak te blijven.
Daarmee wordt dit uitgangspunt voor het stedenbouwkundig plan bij de Ontwikkelvisie bevestigd. In volume 2 van de Ontwikkelvisie (de participatie) wordt uitgelegd hoe met de bewoners, gemeente en stakeholders is overlegd om dit programma verder te verfijnen zodat het nog beter toepasselijk wordt voor het Gebied Manpad. Daarbij is soms besloten tot het veranderen van appartementen in rijwoningen, of naar rugaanrug-woningen, maar de verhoudingen tussen de hoofdcategorieën (Sociaal, Goedkope koop en Vrij) blijven altijd hetzelfde, evenals het totaal aantal woningen. 144
145
5.3
G E B I E D
M A N PA D
O N T W E R P
O N T W I K K E LV I S I E
-
V O LU M E
1
Woningtypologieën Het woningbouwprogramma bestaat uit een serie woningtypologieën. In het programma onderscheiden deze zich voornamelijk door de cijfermatige verschillen van kavel, woningoppervlak en aantal lagen. Deze bepalen voor een groot deel ook de prijscategorie van een woning. In werkelijkheid komen daar natuurlijk nog de ruimtelijke aspecten bij. In deze paragraaf wordt ingegaan op de studie naar die ruimtelijke kenmerken terwijl er nog geen stedenbouwkundig plan was gevormd.
De woningbouwtypologieën die hierna één voor één behandeld worden zijn de volgende: Vrijstaande woning (a), twee-onder-één-kap woning (b), rijwoning (c), patiowoning (d), rug-aan-rug woning (e) en appartement (f).
5.3.1 Algemene kenmerken
Om de verschillende typologieën te kunnen vergelijken is steeds met een theoretisch gebied van een kwart hectare gewerkt. De cijfermatige aspecten van elke typologie zijn daar als uitgangspunt genomen om tot een verdeling van een dergelijk vierkant te komen. Voor een vrijstaande woning kan bijvoorbeeld een grotere of een kleinere individuele kavel worden gekozen. Dit leidt tot meer of minder woningen op de kwart hectare. Belangrijk is ook de derde dimensie; hoeveel lagen krijgt een woning en welke dakvorm is passend. Hierdoor ontstaat er een volume dat ook in verhouding moet zijn met de kavel waar het op staat. Ook parkeren is meegenomen in de typologiestudie. De ervaring leert dat de huidige ruimtevraag voor de aanwezige auto’s in een woongebied vaak tot een enorme puzzel leidt. Die ook de ruimtelijke en leefkwaliteit enorm onder druk kan zetten. Daarom is in ieder geval steeds een basisaantal parkeerplaatsen per woning in ogenschouw genomen en ook aangegeven of dat voor een deel op eigen terrein moet plaatsvinden. Tot slot is er steeds van elk type een sfeerschets gemaakt. Dit zijn geen letterlijke referenties of ontwerpen, de studie werd immers gedaan toen er nog geen stedenbouwkundige planvorming was, maar geeft toch een beeld hoe een gebied zich toont met het ene of het andere woningtype als belangrijkste drager.
kavelmaten is dat goed te verklaren doordat in de gebiedsspecifieke situatie van Gebied Manpad er veel groene ruimte rondom de woonclusters is, waardoor de privékavel niet bovengemiddeld groot hoeft te zijn om toch een hele groene en gemoedelijke sfeer te creëren. Wat betreft de woningplattegronden en vierkante meters woonoppervlak is geconstateerd dat in de huidige woningmarkt de trend is om compactere plattegronden voor elke typologie te realiseren. Dit is mede sterk ingegeven om in de pas te blijven met de doelstellingen om binnen de prijscategorieën van de woonvisie te blijven. Omdat deze specifieke aspecten voor alle typologieën gelden, is het totaal overzicht nog altijd relevant en vormt het belangrijke achtergrondinformatie om de planontwikkeling tot aan de uiteindelijke ontwikkelvisie goed te kunnen volgen.
5.3.3 Architectonische beeldkwaliteit
Een vroegtijdige typologiestudie helpt om een beeld te vormen van wat een woningbouwprogramma zou kunnen betekenen. Het moet echter niet verward worden met de beeldkwaliteit die nagestreefd zal worden. Ook al laat de typologiestudie volumes zien en geeft het hier en daar eenvoudige vorm aan het programma, het is geen architectonische uitwerking of richting bepalende beeldkwaliteit. Nadat de eerste stappen in de vorming van de ontwikkelvisie zijn gezet zal steeds iteratief ook over aspecten van beeldkwaliteit gesproken, ontworpen en verbeeld worden. Dit leidt uiteindelijk tot het beeldkwaliteitsplan (BKP) dat in conceptvorm ook onderdeel uitmaakt van het pakket dat geleverd wordt voor de besluitvorming over de Ontwikkelvisie Gebied Manpad.
5.3.2 Gebiedsspecifieke kenmerken
Bij deze kenmerken is het belangrijk te melden dat de typologieën niet exact de vierkante meters vertegenwoordigen van wat er in het uiteindelijke woningbouwprogramma is gebruikt. Dit heeft enerzijds te maken met het feit dat de typologieënstudie tegelijkertijd werd gedaan met de ontwikkeling van het woningbouwprogramma en als input voor de beginfase van discussie over het programma diende. En anderzijds met het latere fijnslijpen van het programma door het besluitvormingsproces van de woonvisie van de gemeente, de tussentijdse toetsen van de financiële haalbaarheid en de afstemming van die twee aspecten in gesprekken tussen de gemeente en de ontwikkelaar. Dat leidt er toe dat de woningtypologieënstudie over het algemeen zowel grotere kavelmaten als meer vierkante meters woonoppervlak per typologie toont. Wat betreft de 146
147
G E B I E D
M A N PA D
O N T W E R P
O N T W I K K E LV I S I E
-
V O LU M E
1
Type A, vrijstaand TYPE A1
Type A1 Woningaantal: 6 Bouwlagen: 2 Kavelgrootte (per woning): 354m2 Footprint (per woning): 115m2 Totale vloeroppervlakte (per woning): 230m2 Tuin oppervlakte (per woning): 213m2 Parkeerplaatsen: 12 (2 per woning) Totale footprint: 690m2 Totale tuin-oppervlakte: 1282m2 Totale parkeer-oppervlakte: 152m2 Totale ontsluiting-oppervlakte: 376m2 3D weergave van de standaard tegel voor de typologie TYPE A2
Type A2 Woningaantal: 4 Bouwlagen: 2 Kavelgrootte (per woning): 531m2 Footprint (per woning): 135m2 Totale vloeroppervlakte (per woning): 270m2 Tuin oppervlakte (per woning): 370m2 Parkeerplaatsen: 8 (2 per woning) Totale footprint: 540m2 Totale tuin-oppervlakte: 1483m2 Totale parkeer-oppervlakte: 101m2 Totale ontsluiting-oppervlakte: 376m2
Vrijstaande woning
De vrijstaande woning is een typologie die goed past bij een ontwikkeling in een lage dichtheid en met nadruk op groen en natuurwaarde. Daarbij is naast footprint ook bouwhoogte van belang. Daarom is hier ook aangegeven dat de bebouwing uit twee bouwlagen bestaat. In de setting van Gebied Manpad hoeven de individuele tuinen niet groot te zijn, omdat de woning ook profiteert van de situering in een groene setting in de directe omgeving. Bij het simpelweg hanteren van het weergegeven ‘telblokje’ voor alleen dit woningtype zou de totale gemiddelde theoretische dichtheid neerkomen op 16 woningen per hectare.
Schetsmatige impressie van het karakter dat vrijstaande woningen in het gebied zouden kunnen hebben.
148
149
G E B I E D
M A N PA D
O N T W E R P
O N T W I K K E LV I S I E
-
V O LU M E
1
Type B, twee-onder-één-kap TYPE B
Type B Woningaantal: 8 Bouwlagen: 2 Kavelgrootte (per woning): 263m2 Footprint (per woning): 95m2 Totale vloeroppervlakte (per woning): 190m2 Tuinoppervlakte (per woning): 122m2 + Privé veranda 20m2 Parkeerplaatsen: 16 (2 per woning) Totale footprint: 760m2 Totale tuin-oppervlakte: 976m2 + 160m2 Totale pakeer-oppervlakte: 201m2 Totale ontsluiting-oppervlakte: 403m2 3D weergave van de standaard tegel voor de typologie
Twee-onder-één-kap
De twee-onder-één-kap woning is een typologie die goed past bij het woonprogramma voor de duurdere categorie en bij de veel doelgroepen in Heemstede in het algemeen. Op de locatie van Gebied Manpad is het belangrijk dat deze typologie in menging met andere typologieën wordt gerealiseerd. Daarnaast leent deze woningtypologie zich er goed voor om vormgegeven te worden als eenheid waarbij de twee woningen als het ware samen één bouwvolume vormen die gerelateerd is aan een vrijstaande woning of het karakter van een villa, maar dan met twee huishoudens. Tot slot kan deze typologie met een kleinere kavel dan standaard vaak het geval is worden uitgevoerd in het Gebied Manpad, omdat hier een riante groene omgeving direct rond de woningen ligt. Bij het simpelweg hanteren van het weergegeven ‘telblokje’ voor alleen dit woningtype zou de totale gemiddelde theoretische dichtheid neerkomen op 32 woningen per hectare. Schetsmatige impressie van het karakter dat twee-onder-één-kap woningen in het gebied zouden kunnen hebben.
150
151
G E B I E D
M A N PA D
O N T W E R P
O N T W I K K E LV I S I E
-
V O LU M E
1
Type C, rij TYPE C1
Type C1 Woningaantal: 10 Bouwlagen: 1.3 Kavelgrootte (per woning): 200m2 Footprint (per woning): 115m2 Totale vloeroppervlakte (per woning): 150m2 Tuin-oppervlakte (per woning): 60m2 Parkeerplaatsen: 20 (2 per woning) Totale footprint: 1.150m2 Totale tuin-oppervlakte: 600m2 Totale parkeer-oppervlakte: 250m2 Totale ontsluiting-oppervlakte: 500m2 3D weergave van de standaard tegel voor de typologie
TYPE C2
Type C2 Woningaantal: 8 Bouwlagen: 2.5 Kavelgrootte (per woning): 148m2 Footprint (per woning): 50m2 Totale vloeroppervlakte (per woning): 125m2 Tuin-oppervlakte (per woning): 80m2 Parkeerplaatsen: 8 (1 per woning) Totale footprint: 448m2 Totale tuin-oppervlakte: 640m2 Totale parkeer-oppervlakte: 100m2 Totale ontsluiting-oppervlakte: 275m2
Rijwoning
Rijwoningen kunnen onderdeel van het programma zijn. Zowel duurdere koopwoningen als woningen in het goedkopere middensegment zouden hier onder kunnen passen. Er zijn daarom twee subtypen opgenomen onder deze typologie: de brede rijwoning (C1) met een grote footprint en veel vierkante meters en twee parkeerplaatsen, en de meer klassieke rijwoning (C2) met een smallere beukmaat.In het plan kunnen alleen kortere rijtjes en in kleine clusters worden toegepast. Bij het simpelweg hanteren van het weergegeven ‘telblokje’ voor alleen dit woningtype zou de totale gemiddelde theoretische dichtheid neerkomen op 40 tot 48 woningen per hectare. 152
Schetsmatige impressie van het karakter dat rijwoningen in het gebied zouden kunnen hebben.
153
G E B I E D
M A N PA D
O N T W E R P
O N T W I K K E LV I S I E
-
V O LU M E
1
Type D, patio TYPE D
Type D Woningaantal: 8 Bouwlagen: 1 Kavelgrootte (per woning): 183-280m2 Footprint (per woning): 118-200m2 Tuin-oppervlakte (per woning): 40-56m2 Parkeerplaatsen: 16 (2 per woning) Totale footprint: 1208m2 Totale tuin-oppervlakte: 360m2 Totale parkeer-oppervlakte: 200m2 Totale ontsluiting-oppervlakte: 732m2 3D weergave van de standaard tegel voor de typologie
Patio
De patio woning bestaat in verreweg de meeste gevallen uit één bouwlaag. De woningen kenmerken zich door een grote footprint met een compacte privé buitenruimte die vaak omsloten is door het eigen huis of grotendeels omsloten wanneer aan de rand van het bouwvolume gelegen. Het comfort en privacy van de woning staat daarmee centraal. Bij het simpelweg hanteren van het weergegeven ‘telblokje’ voor alleen dit woningtype zou de totale gemiddelde theoretische dichtheid neerkomen op 32 woningen per hectare.
Schetsmatige impressie van het karakter dat patio-woningen in het gebied zouden kunnen hebben.
154
155
G E B I E D
M A N PA D
O N T W E R P
O N T W I K K E LV I S I E
-
V O LU M E
1
Type E, rug-aan-rug TYPE E
Type E Woningaantal: 20 Bouwlagen: 1.6 Kavelgrootte (per woning): 74m2 Footprint (per woning): 50m2 Totale vloeroppervlakte (per woning): 80m2 Tuin oppervlakte (per woning): 24m2 Parkeerplaatsen: 20 Totale footprint: 1000m2 Totale tuin-oppervlakte: 480m2 Totale parkeer oppervlakte: 250m2 Totale ontsluiting-oppervlakte: 770m2 3D weergave van de standaard tegel voor de typologie
Rug-aan-rug
De rug-aan-rug woning is in recente woningbouwplannen in Nederland weer teruggekeerd door behoefte aan betaalbare compacte woningen die geen appartementen zijn, maar grondgebonden. Deze typologie valt in de goedkope koop categorie. Het is passend bij het Gebied Manpad om een het bouwblok van rug-aan-rug woningen niet te groot te laten worden, zodat zorgvuldige inpassing in de groene omgeving en profijt van de ruimte rondom gemaakt kan worden. Bij het simpelweg hanteren van het weergegeven ‘telblokje’ voor alleen dit woningtype zou de totale gemiddelde theoretische dichtheid neerkomen op 80 woningen per hectare.
156
157
G E B I E D
M A N PA D
O N T W E R P
O N T W I K K E LV I S I E
-
V O LU M E
1
Type F, appartement TYPE F1
Type F1 Woningaantal: 30 Bouwlagen: 3 boven parkeerlaag op bg (totaal 4) Kavelgrootte (per woning): x Oppervlakte (per woning): 100-130m2 Tuin oppervlakte (per woning): x Parkeerplaatsen: 45 Totale footprint: 1928m2 Totale tuin-oppervlakte: 480m2 Totale parkeer-oppervlakte: 1.575m2
3D weergave van de standaard tegel voor de typologie voor F1 (links) en F2 (rechts)
TYPE F2
x4
Type F2 Woningaantal: 30 Bouwlagen: 5 boven parkeerlaag op bg (totaal 6) Kavelgrootte (per woning): x Oppervlakte (per woning): 60-80m2 Tuin oppervlakte (per woning): x Parkeerplaatsen: 45 Totale footprint: 690m2 Totale tuin-oppervlakte: x Totale parkeer-oppervlakte: 1.575m2
Appartement
Het collectieve woongebouw met appartementen ........... Bij het simpelweg hanteren van het weergegeven ‘telblokje’ voor alleen dit woningtype zou de totale gemiddelde theoretische dichtheid neerkomen op 120 woningen per hectare.
Schetsmatige impressie van het karakter dat appartementengebouwen in het gebied zouden kunnen hebben.
158
159
5.4
G E B I E D
M A N PA D
O N T W E R P
O N T W I K K E LV I S I E
-
V O LU M E
1
Drie programmatests Met een woningbouwprogramma en een serie woningtypologieën mist nog de test of er met dit programma en deze typologieën ook een goed plan gemaakt kan worden. Voordat het woonprogramma is voorgesteld, werden daarom drie ontwerptests gemaakt die vertrouwen gaven dat een goed plan met deze uitgangspunten mogelijk was, en die bij de start van de participatie hebben gediend als input voor het proces. De tests heten ‘Panorama’, ‘State’ en ‘Waterrijk’. In deze paragraaf volgt een korte toelichting. In volume 2 wordt verder ingegaan op de ruimtelijke en praktische kenmerken van de drie tests. 5.4.1 Woningbouwprogrammatest 1: Panorama
Met het woningbouwprogramma en de woningtypologieën is in deze test maximaal ingezet op het maken van zo ruim mogelijk zichten tussen Groenendaal en Leyduin. De woningen worden daarmee zo dicht mogelijk op de bestaande bebouwing gesitueerd. Bij de Rivierenbuurt ontstaat een langere rij, die lijkt op wat er bijvoorbeeld op hoog schaalniveau in de Binnenduinrandvisie is getekend. Aan de Manpadslaan ontstaat een klein, dorpachtig buurtje en op de kavel van de Herenweg wordt één Appartementencomplex gerealiseerd.
Woningbouwprogrammatest 1: 3D model
Appartmenten sociaal: 44 units
Woningbouwprogrammatest 1: Panorama
160
Duur: 12 units Goedkope koop: 15 units
Duur: 10 units Goedkope koop: 15 units
Woningbouwprogrammatest 1: Panorama op de kaart met programma en appartementenopzet
161
G E B I E D
M A N PA D
O N T W E R P
O N T W I K K E LV I S I E
-
V O LU M E
1
5.4.2 Woningbouwprogrammatest 2: State
In de ontwerptest ‘State’ worden verschillende, compacte clusters in het landschap gelegd, waar de groene kwaliteit van het gebied omheen spoelt. Hier heeft elke woning contact met het bijzondere landschap waarin hij gesitueerd is. Aan de Rivierenbuurt is één cluster gesitueerd, aan de Manpadslaan twee, en aan de Herenweg zijn twee rijtjes voldoende om het programma een plek te geven. Het karakter van de Manpadslaan zelf wordt minder beïnvloed door de nieuwe ontwikkeling, doordat er een stevige landschappelijke buffer achter de bebouwing aan de Manpadslaan ligt. Met het zicht op Groenendaal en Leyduin wordt anders omgegaan. Het is afgepast op de punt van de volkstuinen die midden in het gebied liggen en het zicht onderbreken. Ter hoogte van deze volkstuinen is het zicht smal, om meer naar het westen de totale breedte van de Leidse Vaart op te pakken. Vanaf de Herenweg zal het zicht dus minder zijn dan in Panorama, maar midden in het gebied is juist weer meer van de omgeving te zien.
Woningbouwprogrammatest 2: 3D model
Appartmenten sociaal: 44 units
Woningbouwprogrammatest 2: State
162
Duur: 12 units Goedkope koop: 15 units
Duur: 10 units Goedkope koop: 15 units
Woningbouwprogrammatest 2: State op de kaart met programma en appartementenopzet
163
G E B I E D
M A N PA D
O N T W E R P
O N T W I K K E LV I S I E
-
V O LU M E
1
5.4.3 Woningbouwprogrammatest 3: Waterrijk
In waterrijk is het hele gebied opgevat als woonlandschap waarin de verschillende woningen allemaal een eigen individuele plek hebben en profiteren van vrije ruimte rondom. De woningtypologieën zijn zo gemixt dat het niet uitmaakt om welke categorie het gaat, elke woning heeft een gelijkwaardige kwaliteit. Het landschap Is overal en de stedelijke ingreep per plek is klein. De individuele woonkwaliteit is hoog en de landschappelijke buffers richting de omgeving kunnen groot zijn. Doordat deze strategie meer ruimte kost, wordt er in dit model ingeleverd op de ruimte die beschikbaar is voor het zicht tussen Groenendaal en Leyduin. De ruimte wordt ook maximaal landschappelijk benut door veel water te graven, wat in dit gebied hoge potenties biedt voor ecologie door natuurvriendelijke oevers te maken. De drie woningbouwprogrammatests hebben zo elk een eigen kwaliteit gekregen die ook te verdedigen is. Alle drie zouden kunnen ze uiteindelijk kunnen leiden tot een goed stedenbouwkundig plan. Elk op zich of in een combinatie. Daarmee was het doel bereikt, dat de tests voldoende vertrouwen gaven om als input te dienen voor het participatietraject.
Woningbouwprogrammatest 3: 3D model
Appartmenten sociaal: 44 units
Woningbouwprogrammatest 3: Waterrijk
164
Duur: 12 units Goedkope koop: 15 units
Duur: 10 units Goedkope koop: 15 units
Woningbouwprogrammatest 3: Waterrijk op de kaart met programma en appartementenopzet
165
G E B I E D
M A N PA D
O N T W E R P
Hoofdstuk 6
O N T W I K K E LV I S I E
-
V O LU M E
Ontwikkelkaders
1
G E B I E D
M A N PA D
O N T W E R P
O N T W I K K E LV I S I E
-
V O LU M E
1
“De kaders voor de opgave zijn gevormd gedurende een lange periode van debat over de mogelijke ontwikkeling van Gebied Manpad en onder welke voorwaarden.”
Ondertitel voor afbeeldingen, diagrammen en tabellen
168
Ondertitel voor afbeeldingen, diagrammen en tabellen
169
G E B I E D
Ondertitel voor afbeeldingen, diagrammen en tabellen
170
M A N PA D
O N T W E R P
O N T W I K K E LV I S I E
-
V O LU M E
1
Ondertitel voor afbeeldingen, diagrammen en tabellen
171
6.1
G E B I E D
M A N PA D
O N T W E R P
O N T W I K K E LV I S I E
-
V O LU M E
1
Overzicht kaders Voordat er een goed ontwerp voor het Gebied Manpad gemaakt kan worden, is het belangrijk dat er een duidelijk programma van eisen is. In het geval van het Gebied Manpad worden dit de Ontwikkelkaders genoemd, of in het kort ‘kaders’. Deze kaders voor de opgave zijn gevormd gedurende een lange periode van debat, diverse voorstellen tot ontwikkeling en afwijzingen. Alvorens het huidige traject van de vorming van de Ontwikkelvisie en uiteindelijk vaststelling van het Omgevingsplan te kunnen realiseren, is het van groot belang om de afspraken over de kaders waarbinnen dat moet plaatsvinden te kennen. Dit hoofdstuk, als slot van Volume 1 over de achtergronden bij de Ontwikkelvisie, gaat over die kaders. 6.1.1 Consistentie van kaders Aan de hierna gepresenteerde kaders moet worden voldaan in de planvorming van de Ontwikkelvisie Gebied Manpad. Omdat het traject voor de feitelijke start van het proces tot vorming van de ontwikkelvisie meer dan twee decennia heeft geduurd zijn er zoals in hoofdstuk 1 is beschreven veel stappen en overwegingen vooraf gegaan aan het programma van eisen, of zoals in dit project benoemd, de Ontwikkelkaders.
Kaders zoals besloten in eerdere stadia moeten afgewogen worden tegen meer recente besluiten om te zien of de gestelde kaders uiteindelijk wel consistent zijn en niet tot conflictueuze situatie leiden nog voor er ook maar een plan getekend is. Zo stelde de gemeente Heemstede in het licht van de ambities al dat waar nodig de bestaande kaders worden omgebogen en met creativiteit en met durf de woonopgave wordt aangegaan. Hieronder worden de kaders in korte vorm weergegeven. In de volgende paragraaf worden deze kaders nader toegelicht.
Maatschappelijke kaders • Ook bouwen voor doelgroepen (na definitieve besluitvorming van de Woonvisie (80% versie) is dit een kader); • Er is voldaan aan de opgestelde participatie; Duurzaamheidskaders • Woningen zijn te gast in het groen; • Bouwen conform convenant Toekomstbestendig Bouwen (maart 2023); • Klimaatadaptief; Mobiliteitkaders • De toegang tot de bebouwing komt via de Herenweg Financiële kaders • Aantal en soort woningen en infrastructurele voorzieningen (afhankelijk van scenario’s) worden door gemeente en ontwikkelaar bepaald op basis financiële noodzaak hiervoor, uitgangspunt is altijd geweest dat er geen financiële middelen van de gemeente in het gebied worden gestoken; • Voor overdracht onderhoud Natuurpark Manpad wordt overlegd met Landschap Noord-Holland.
6.1.2 De ontwikkelkaders op een rij Grondkaders • Ontwikkeling is alleen mogelijk op het eigendom van de ontwikkelaars en zo mogelijk het perceel van de provincie Noord-Holland; • Het maximale bebouwd gebied (uitgeefbaar plus parkeren), blijft onder de 20.000 m2, het oppervlakte van de af te breken tuinbouwkassen; Landschappelijke en cultuurhistorische kaders • Het karakter van de Manpadslaan en Gebied Manpad blijft behouden; • De volkstuinen blijven op hun huidige plek; • Creëren van een Natuurpark Manpad met een maximaal oppervlak en met behoud van cultuurhistorische waarden dat een (groene)verbinding met het Groenendaalse Bos vormt; • De bollenschuur wordt gerestaureerd (dit moet zijn herbouwd; restaureren is fysiek onmogelijk)
172
173
6.2
G E B I E D
M A N PA D
O N T W E R P
O N T W I K K E LV I S I E
-
V O LU M E
1
De kaders nader toegelicht In deze paragraaf worden de hiervoor gepresenteerde kaders nader toegelicht om betekenis en duiding voor de planvorming te aan te geven. Deze toelichting is deels afkomstig uit onderhavige stukken van beleid en besluitvorming, maar betreft ook verwoordingen om de interpretatie ten behoeve van de verdere planvorming helder te maken.
Allereerst is van belang om aan te geven dat sommige kaders stammen van vóór de vaststelling van woonvisie en besluit woningbouwprogramma en dus een andere interpretatie verdienen dan voorheen. Het gaat daarbij om kaders als: • •
Creëren van een Natuurpark Manpad met een maximaal oppervlak en met behoud van cultuurhistorische waarden dat een (groene)verbinding met het Groenendaalse Bos vormt; Woningen zijn te gast in het groen.
Voor dit type kaders geldt dat een plan met 149 woningen een ander resultaat oplevert met betrekking tot een maximaal natuurpark en dat de woningen bij een dergelijk aantal minder te gast zullen zijn. Daarnaast is het belangrijk om onderscheid te maken tussen kaders die geïnterpreteerd moeten worden en kaders waarvoor dat niet geldt. Kaders zoals hierboven genoemd, mogen niet letterlijk genomen worden; immers, dan moet alles in één gebouw, en dat kan niet de bedoeling zijn. Andere kaders vergen echter wel een strikte benadering. Het gaat dan om kaders als: • • • •
Ontwikkeling is alleen mogelijk op het eigendom van de ontwikkelaars en zo mogelijk het perceel van de provincie Noord-Holland; Het maximale bebouwd gebied (uitgeefbaar plus parkeren), blijft onder de 20.000 m2, het oppervlakte van de af te breken tuinbouwkassen; De volkstuinen blijven op hun huidige plek; De toegang tot de bebouwing komt via de Herenweg.
Voor de kaders die een zekere mate van interpretatie in zich hebben, wordt gewerkt naar de geest van wat altijd bedoeld werd met deze kaders. Met andere woorden: de interpretatie volgt altijd uit het maximaliseren van de groene, landschappelijke, ecologische kant van het plan en het zo veel mogelijk nuanceren van de rode, stedelijke kant van het plan. Uiteraard zonder de woonkwaliteit of haalbaarheid geweld aan te doen. Naast de kaders zijn ook ambities geformuleerd door de gemeente Heemstede. Cruciaal is daarbij dat het doel is om toe te werken naar de realisatie van meer betaalbare woningen voor doelgroepen zoals starters, ouderen, ouderen met zorgbehoefte en woningzoekenden met maatschappelijke beroepen die economisch of sociaal gebonden zijn aan Heemstede. Daar horen ook de verschillende categorieën uit de woonvisie bij die in hoofdstuk 5 aan bod zijn gekomen. De gemeente maakt ook duidelijk dat hier de prioriteit ligt. En om te zorgen dat een goed plan mogelijk gemaakt wordt, stelt zij, zoals in de inleiding al geformuleerd, dat ‘waar nodig bestaande kaders omgebogen worden’ en ‘met creativiteit en met durf’ de woonopgave aan wordt gegaan. Tot slot is er door de raad ook een motie aangenomen bij het besluit voor het woningbouwprogramma, die van belang is voor de verdere uitwerking van het plan.
De tekst van de motie is, ingekort, als volgt: “De Raad van de gemeente Heemstede in vergadering bijeen op 25 april 2024 [...] verzoekt het college: zich bij nadere uitwerking en in samenwerking met bewoners en partijen bij mogelijke herpositionering van de woningen als een van de overwegingen te kiezen voor een aaneengesloten stuk volwaardige natuur van minimaal 5,5 ha.”
Aangezien deze tekst volledig in lijn is met de geest van de overige kaders, is deze vraag zeer serieus onderwerp van gesprek geweest tijdens de participatie en in gesprekken met de ecoloog. In volume 2 van de Ontwikkelvisie, over de participatie, zal hier verder op ingegaan worden.
In één geval is letterlijke uitvoering van een strikt kader toch niet mogelijk. In het geval van de bollenschuur van Meeuwes aan de Manpadslaan geldt dat deze eenvoudigweg niet gerestaureerd kan worden, vanwege de staat van de constructie. Het gebouw zou tijdens de poging ineenstorten. Dit kader is dus opgevat als het volledig herbouwen van de bollenschuur. Dit is ook overlegd met gemeente en Historische Vereniging Heemstede Bennenbroek.
174
175
G E B I E D
M A N PA D
O N T W E R P
O N T W I K K E LV I S I E
-
V O LU M E
1
Bronnen Grim, A. (Copijn boomspecialisten) (2024). Ecologisch advies: ecologische potentie gebied Manpadslaan te Heemstede. Noord-Holland. (2018). Ontwikkelperspectief Binnenduinrand, gedeelde weelde. RAAP. (2008). Archeologie Gebied Manpad. Van der Goes en Groot. (2016). Manpadslaan 11 te Heemstede, toetsing in het kader van de Flora- en faunawet. Canon van Nederland. (z.d.). De vroegste geschiedenis. Geraadpleegd op 7 februari 2024, van https:// www.canonvannederland.nl/nl/noord-holland/heemstede-en-bennebroek/de-vroegste-geschiedenis-#:~:text=Heemstede%20is%20ontstaan%20als%20een,de%20weides%20in%20de%20veengebieden. DELVA Landscape architecture and urbanism. (2020). Gebied Manpad, presentatie raadscommissie ruimte. DINOloket: Data en informatie van de Nederlandse ondergrond. (z.d.). Geraadpleegd op 7 februari 2024, van https://www.dinoloket.nl/ondergrondgegevens.
Van der Goes en Groot. (2023). Gebied Manpad te Heemstede: Stikstofberekening in het kader van de Wet natuurbescherming. Overmars, W. (2014). Huis te Manpad; huiseiland, zanderij en overtuin. T.A. Velthuijzen BSc (Witteveen en Bos) (2024): TUSSENTIJDSE NOTITIE; Akoestisch onderzoek Waterrecreatie Nederland. (z.d.). Stremmingen Leidsevaart en Grote Sluis opgeheven. Geraadpleegd op 7 februari 2024, van https://waterrecreatienederland.nl/nieuws/2018/09/stremmingen-leidsevaart-en-grote-sluis-opgeheven/
S. K. Drolsbach(Witteveen en Bos) (2024): Parkeer en verkeeronderzoek Manpadslaangebied. GeoRisQ. (2023). Evenwichtsconstructie overkleuizing waterleidingen. GEOSONDA. (2023). Velderapport grondonderzoek: geotechnische onderzoek aan het Manpadslaan te Heemstede. Gemeente Heemstede. (2023). Samen werken aan wonen: woonvisie 2023-2027 gemeente Heemstede. Gemeente Heemstede (2024): Nota parkeernormen. Geschiedenis van Zuid-Holland. (z.d.). Geschiedenis van de Bollenstreek. Geraadpleegd op 7 februari 2024, van https://geschiedenisvanzuidholland.nl/verhalen/verhalen/geschiedenis-van-de-bollenstreek/ Geschiedenis van Zuid-Holland. (z.d.). Trekvaart Haarlem-Leiden: de blauwe ader in het landschap. Geraadpleegd op 7 februari 2024, van https://geschiedenisvanzuidholland.nl/verhalen/verhalen/ trekvaart-haarlem-leiden-de-blauwe-ader-in-het-landschap/#:~:text=In%20de%2017de%20eeuw%20 ontstond,amper%20anderhalf%20jaar%20tijd%20aangelegd.
176
177
G E B I E D
Ondertitel voor afbeeldingen, diagrammen en tabellen
178
M A N PA D
O N T W E R P
O N T W I K K E LV I S I E
-
V O LU M E
1
Ondertitel voor afbeeldingen, diagrammen en tabellen
179
G E B I E D
Ondertitel voor afbeeldingen, diagrammen en tabellen
180
M A N PA D
O N T W E R P
O N T W I K K E LV I S I E
-
V O LU M E
1
Ondertitel voor afbeeldingen, diagrammen en tabellen
181
G E B I E D
Ondertitel voor afbeeldingen, diagrammen en tabellen
182
M A N PA D
O N T W E R P
O N T W I K K E LV I S I E
-
V O LU M E
1
Ondertitel voor afbeeldingen, diagrammen en tabellen
183
VE-R landschapsarchitectuur & stedenbouw