Bijlage 1 - Ruimtelijke onderbouwing Glipperweg 55-57 Heemstede.pdf

Goede onderbouwing van de effecten op de fysieke leefomgeving Project Status Projectnummer Kenmerk Datum Auteur Controle

Glipperweg 55-57 Heemstede 1.0 24267 24267.01 6 oktober 2025 R. Immerzeel mr. A.B. Groeneveld

Mees Ruimte & Milieu | Postbus 854 | 2700 AW Zoetermeer info@meesruimteenmilieu.nl | www.meesruimteenmilieu.nl | IBAN NL94ABNA0587770562 | KvK 34237628

COLOFON Mees Ruimte & Milieu | Postbus 854 | 2700 AW Zoetermeer 085 – 744 08 38 Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm, elektronisch op geluidsband of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Mees Ruimte & Milieu.

Mees Ruimte & Milieu | 24267.GOFLO

Pagina | 2

INHOUDSOPGAVE 1

2

3

4

5

6

7

Aanleiding en doel

5

Aanleiding Projectgebied Leeswijzer

5 5 6

Project en toetsing omgevingsplan

7

Projectbeschrijving Toetsing omgevingsplan

7 10

Ruimtelijk beleid

14

Rijksbeleid Provinciaal beleid Omgevingswaarden Gemeentelijk beleid

14 16 20 21

Onderbouwing inpassing en participatie

28

Onderbouwing inpassing van het project

28

Omgevingskwaliteit

30

Cultuurhistorie, monumenten en archeologie Zorgvuldig ruimtegebruik / Ladder voor duurzame verstedelijking

30 31

Aspecten fysieke leefomgeving

33

Milieuzonering Asbest Bodem Externe veiligheid Geluid Gezondheid Kabels en leidingen Licht Lucht Luchthavenindelingsbesluit Milieueffectrapportage Mobiliteit en parkeren Natuur Ontplofbare oorlogsresten Trillingen Waterbelang Windhinder

33 34 35 36 39 42 43 45 46 48 50 51 55 60 60 61 65

Beschrijving uitvoerbaarheid

67

Economische uitvoerbaarheid

67

Mees Ruimte & Milieu | 24267.GOFLO

Pagina | 3

8

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

67

Conclusie ETFAL

68

Bijlagen 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Archeologisch onderzoek (Transect) Asbestonderzoek (Found Advies & Onderzoek) Verkennend bodemonderzoek (RSK) Akoestisch onderzoek (M+P) Quickscan flora en fauna (Equipe Adviseurs) Nader onderzoek vleermuizen (Sweco) Stikstofberekening (Equipe Adviseurs) Memo waterberging Programma van Eisen Archeologie (Transect) Verslag informatieavond 10 december 2024 Verslag informatieavond 25 februari 2025

Mees Ruimte & Milieu | 24267.GOFLO

Pagina | 4

1

AANLEIDING EN DOEL AANLEIDING In opdracht van de gemeente Heemstede heeft Mees Ruimte & Milieu een goede onderbouwing van de effecten op de fysieke leefomgeving opgesteld voor de gewenste ontwikkeling van 18 flexibele wooneenheden ter plaatse van de Glipperweg 55-57 in Heemstede. Omdat de ontwikkeling niet mogelijk is op basis van het geldende omgevingsplan, dient een planologische procedure te worden doorlopen. De planologische procedure wordt doorlopen aan de hand van een omgevingsvergunning voor een ‘buitenplanse omgevingsplan activiteit’ (hierna: BOPA). Onderdeel van deze omgevingsvergunning is de motivatie om af te wijken van het geldende omgevingsplan, de zogenoemde ‘Goede Onderbouwing van (de effecten op) de Fysieke LeefOmgeving’ (hierna: GOFLO). Voorliggende rapportage betreft de GOFLO, waarin wordt gemotiveerd dat sprake is van een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ (hierna: ETFAL).

PROJECTGEBIED Het projectgebied is gelegen aan de Glipperweg 55-57 in Heemstede. Het projectgebied heeft de kadastrale perceelcode C 3532 met de gemeentelijke code HSDO1 van de kadastrale gemeente Heemstede. Figuur 1. Luchtfoto projectgebied (bron: eigen bewerking QGIS)

Mees Ruimte & Milieu | 24267.GOFLO

Pagina | 5

LEESWIJZER Na dit inleidende hoofdstuk vormen de daaropvolgende hoofdstukken de verantwoording van de activiteit die deze motivering mogelijk maakt. Het betreft de onderbouwing waarom sprake is van een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ (ETFAL). De hiernavolgende hoofdstukken zijn als volgt opgebouwd:  Hoofdstuk 2: In dit hoofdstuk wordt het project (de beoogde ontwikkeling) beschreven en vindt toetsing aan het geldende omgevingsplan plaats.  Hoofdstuk 3: In dit hoofdstuk worden de relevante beleidskaders beschouwd.  Hoofdstuk 4: Dit hoofdstuk betreft een beschrijving van de omgevingskwaliteit, waarbij onder meer de stedenbouwkundige inpassing, archeologie en cultuurhistorie aan bod komen.  Hoofdstuk 5: Dit hoofdstuk betreft een beschrijving van de aspecten met betrekking tot de fysieke leefomgeving, waar omgevingsaspecten zoals bodem, geluid en gezondheid aan bod komen.  Hoofdstuk 6: In dit hoofdstuk wordt de uitvoerbaarheid van het project beschreven.  Hoofdstuk 7: Dit hoofdstuk betreft de conclusie ten aanzien van de ETFAL.

Mees Ruimte & Milieu | 24267.GOFLO

Pagina | 6

2

PROJECT EN TOETSING OMGEVINGSPLAN PROJECTBESCHRIJVING Huidige situatie In de huidige situatie zijn reeds twee gebouwen gesitueerd, waar een maatschappelijke functie (nr. 57) en een woning is gevestigd (nr. 55) aan de Glipperweg in Heemstede. Het betreft een voormalig buurthuis. Het projectgebied is grotendeels verhard, zo is het maaiveld verhard met tegels en klinkers. De locatie is tijdelijk in gebruik als noodopvang voor vluchtelingen. Figuur 2. Uitsnede bestaande locatie (bron: Google Maps)

Mees Ruimte & Milieu | 24267.GOFLO

Pagina | 7

Figuur 3. Situatietekening bestaande situatie (bron: Peeperkorn Architect)

Toekomstige situatie Het doel is de bestaande gebouwen aan de Glipperweg 55 – 57 te slopen, waarna er 18 flexibele woonunits met een gemeenschappelijke ruimte worden gebouwd. Deze woningen worden voor verschillende doelgroepen gerealiseerd, kwetsbare doelgroepen zoals: -

-

Economische daklozen: iemand die zijn of haar woning verliest door financiële omstandigheden. Vaak gaat het om mensen die door een scheiding, baanverlies en/of steeds hoger wordende huurprijzen tijdelijk hun woning kwijt raken; Statushouders; Ouderen: inwoners van 65 jaar of ouder met een gecombineerde woon- en zorgvraag (niet begeleid); Jongeren 18-28 met een opvang- of verblijfbehoefte zónder dat er intensieve zorg nodig is.

De wooneenheden beschikken over een eigen sanitair en keukentje. Aan de voorzijde van de gebouwen worden 13 fietsparkeerplaatsen gerealiseerd. Daarnaast wordt een inpandige fietsenberging gerealiseerd. Tussen de gebouwen wordt een groenterrein gerealiseerd, waar ook een wadi onder gelegd wordt.

Mees Ruimte & Milieu | 24267.GOFLO

Pagina | 8

Figuur 4. Situatietekening toekomstige situatie begane grond (bron: Peeperkorn Architect)

Op de daken van de nieuwe gebouwen is tevens ruimte voor zonnepanelen en installaties. De panelen en installaties komen minimaal 1,5 meter vanaf de voorgevel, minimaal 1 meter vanaf andere gevels en minimaal 2 meter vanaf erfgrenzen op de daken te liggen. De beoogde woningen bestaan qua bouwstijl grofweg uit drie varianten, optie A, B en C. Optie A wordt gesitueerd ter plaatse van de voormalige woninglocatie van nummer 55 aan de Glipperweg en gerealiseerd aan de Prinsenlaan en kent een bouwhoogte van 6,5 meter. Optie B kent een bouwhoogte van 6,3 meter en heeft dakkappelen op de voorgevel. Op de hoek van de Glipperweg en de Prinsenlaan wordt een kapwoning gerealiseerd met een nokhoogte van 10,5 meter en een goothoogte van 7,1 meter. In de woningen worden in totaal acht vleermuiskasten opgenomen in de spouw van de gebouwen.

Mees Ruimte & Milieu | 24267.GOFLO

Pagina | 9

Figuur 5. Uitsnede straat- en kopgevel bezien vanaf Glipperweg (bron: Peeperkorn Architect)

Figuur 6. Uitsnede straatgevel bezien vanaf Prinsenlaan (bron: Peeperkorn Architect)

TOETSING OMGEVINGSPLAN Ter plaatse van de projectlocatie geldt het “Omgevingsplan gemeente Heemstede” (/akn/nl/act/gm0397/2020/omgevingsplan), zoals gepubliceerd op 27 mei 2024 en in werking per 28 mei 2024. De projectlocatie valt onder het tijdelijk deel van het omgevingsplan, aangezien de voormalige bestemmingsplannen nog niet zijn omgezet in een definitief omgevingsplan. Om deze reden wordt voor de planologische bouw- en gebruiksmogelijkheden gekeken naar de bestemmingsplannen die gelden ter plaatse van de projectlocatie.

Bestemmingsplan Woonwijken Zuid en West Het bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West” is vastgesteld op 31 oktober 2023 door de gemeenteraad van Heemstede. Ter plaatse van de projectlocatie gelden de bestemmingen ‘Maatschappelijk’ en ‘Wonen’. Binnen de bestemming ‘Wonen’ is tevens een functieaanduiding ‘maatschappelijk’ opgenomen. Daarnaast gelden de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 3’ en ‘Waarde – Archeologie 5’. Er is een bouwvlak opgenomen, waarbinnen de bestemming ‘Maatschappelijk’ de maximum bouwhoogte 7 meter en de maximum goothoogte 5 meter bedraagt. Binnen de bestemming ‘Wonen’ is tevens een bouwvlak opgenomen en hierbinnen is aan de straatgevelzijde een maximum bouwhoogte van 7 meter en een maximum goothoogte van 5 meter opgenomen. Achter de voorgevel geldt een maximum bouwhoogte van 4 meter en een maximum goothoogte van 3 meter.

Mees Ruimte & Milieu | 24267.GOFLO

Pagina | 10

Figuur 7. Uitsnede bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West” (bron: eigen bewerking QGIS)

Relatie tot ontwikkeling Onder de bestemming ‘Maatschappelijk’ zijn maatschappelijke instellingen toegestaan met daaraan ondergeschikt o.a. parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en water. Een maatschappelijke instelling is een educatieve, sociale, medische, sociaal-culturele en/of levensbeschouwelijke voorziening, en voorziening ten behoeve van openbare dienstverlening. Binnen de bestemming ‘Wonen’ is het wonen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-gebonden beroep toegestaan. Daarnaast zijn maatschappelijke doeleinden toegestaan, omdat de aanduiding ‘maatschappelijk’ is opgenomen ter plaatse van de bestemming ‘Wonen’. Het realiseren van 18 flexibele wooneenheden past niet binnen de bestemming ‘Maatschappelijk’, maar wel binnen de bestemming ‘Wonen’. Het realiseren van huisvesting van vluchtelingen past wel binnen de maatschappelijke functies. Daarnaast wordt met de realisatie van wooneenheden buiten het bestaande bouwvlak gebouwd, wat volgens artikellid 17.2.1 onder a en artikellid 23.2.1 onder a niet is toegestaan. Vervolgens wordt met de realisatie van de wooneenheden de maximale toegestane bouw- en goothoogte van 7 respectievelijk 5 meter overschreden door de realisatie van het woonhuis op de kop van de Glipperweg en de Prinsenlaan met een bouwhoogte van 10,1 meter en een goothoogte van 6,9 meter.

Om de strijdigheden mogelijk te maken, is een afwijking van het omgevingsplan, specifiek het bestemmingsplan noodzakelijk. Conclusie Er moet afgeweken worden van het bestemmingsplan, onderdeel van het omgevingsplan. Dit kan doorlopen worden met een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.

Mees Ruimte & Milieu | 24267.GOFLO

Pagina | 11

Bestemmingsplan horeca en terrassen Het bestemmingsplan horeca en terrassen is vastgesteld op 31 oktober 2019 door de gemeenteraad van Heemstede. Het bestemmingsplan regelt de locatie waar terrassen, behorende bij horecabedrijven zijn toegestaan. Relatie tot ontwikkeling Met de beoogde ontwikkeling worden geen terrassen gerealiseerd, waardoor het bestemmingsplan niet van toepassing is op de beoogde ontwikkeling. Conclusie Het bestemmingsplan is niet van toepassing op de beoogde ontwikkeling.

Bestemmingsplan aanvullende voorschriften parkeren Het bestemmingsplan aanvullende voorschriften parkeren is vastgesteld op 30 januari 2020 door de gemeenteraad van Heemstede. Het doel van het bestemmingsplan was om te komen tot een actueel juridisch-planologisch kader voor het grondgebruik dat betrekking heeft op het aspect parkeren bij ruimtelijke ontwikkelingen. Relatie tot ontwikkeling Ter plaatse van de projectlocatie geldt de gebiedsaanduiding ‘overige zone - parkeren’. In artikel 3.1 van het bestemmingsplan is opgenomen dat bij de oprichting van een nieuw bouwwerk, de vergroting van een bestaand bouwwerk en/of de verandering in functie op het bijbehorende bouwperceel dient te worden voorzien in voldoende parkeerplaatsen overeenkomstig de gemeentelijke parkeernota, zoals opgenomen in Bijlage 1 ‘Nota Parkeernormen Heemstede’. Indien de gemeentelijke parkeernota wordt geactualiseerd of gewijzigd, moet hieraan worden getoetst. Het bevoegd gezag kan doormiddel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 3.1 indien kan worden aangetoond door de initiatiefnemer dat in de directe omgeving voldoende parkeerplaatsen aanwezig zijn en de openbare ruimte niet onevenredig belast wordt. In paragraaf 5.14 is uiteengezet hoe invulling wordt gegeven aan de parkeersituatie.

Conclusie Bij de ontwikkeling moet getoetst worden aan de parkeernormen die zijn opgenomen in het bestemmingsplan. In paragraaf 5.14 wordt dit nader uitgewerkt.

Bestemmingsplan Flitsbezorgingsdiensten Het bestemmingsplan Flitsbezorgingsdiensten is vastgesteld op 19 oktober 2023 door de gemeenteraad van Heemstede. Het bestemmingsplan regelt de beperking voor fitsbezorgdiensten in de gemeente Heemstede. Relatie tot ontwikkeling Met de beoogde ontwikkeling worden geen flitsbezorgdiensten gerealiseerd, waardoor het bestemmingsplan niet van toepassing is op de beoogde ontwikkeling. Conclusie Het bestemmingsplan is niet van toepassing op de beoogde ontwikkeling.

Strijdigheden met het omgevingsplan In paragraaf 2.2 heeft toetsing aan het omgevingsplan plaatsgevonden. Hieruit blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling op de volgende onderdelen in strijd is met het omgevingsplan:

Mees Ruimte & Milieu | 24267.GOFLO

Pagina | 12

  

Binnen de bestemming ‘Maatschappelijk’ zijn geen woningen toegestaan (behoudens de huisvesting van vluchtelingen); De gebouwen worden buiten het bestaande bouwvlak gesitueerd; Met de realisatie van de wooneenheden de maximale toegestane bouw- en goothoogte van 7 respectievelijk 5 meter overschreden door de realisatie van het woonhuis op de kop van de Glipperweg en de Prinsenlaan met een bouwhoogte van 10,5 meter en een goothoogte van 7,1 meter.

Om het beoogd initiatief in zijn geheel te kunnen realiseren is een nieuw juridisch-planologisch kader benodigd. Voorliggende GoFlo voorziet in een motivering ter ondersteuning van de omgevingsvergunning voor een BOPA.

Mees Ruimte & Milieu | 24267.GOFLO

Pagina | 13

3

RUIMTELIJK BELEID RIJKSBELEID Nationale Omgevingsvisie In de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) wordt door het Rijk een langetermijnvisie gegeven op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De combinatie van deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk. De NOVI beschrijft een toekomstperspectief met de ambities: wat willen we bereiken? Vervolgens worden de 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen. De vier prioriteiten De Uitvoeringsagenda beschrijft de vier prioriteiten. De opgaven uit de toelichting kunnen veelal niet apart van elkaar worden aangepakt. Als een samenhangende, integrale aanpak nodig is over de sectoren heen, vraagt dit een andere inzet. De samenhang tussen opgaven manifesteert zich rond vier prioriteiten. 1. 2. 3. 4.

Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio’s; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Drie afwegingsprincipes Het doel van de NOVI is het bereiken van een balans tussen: ‘(a) het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit en (b) doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften’. Beschermen en ontwikkelen sluiten elkaar niet per definitie uit en kunnen elkaar zelfs versterken. Echter, gaan beschermen en ontwikkelen niet altijd en overal zonder meer samen en zijn soms echt onverenigbaar. Een optimale balans tussen deze twee vergt steeds een zorgvuldige afweging en prioritering van ongelijksoortige belangen. Om dit afwegingsproces en de omgeving inclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd: 1. Combineren boven enkelvoudig; 2. Kenmerken & identiteit; 3. Afwentelen voorkomen. 3.1.1.1 Relatie tot ontwikkeling De beoogde ontwikkeling heeft betrekking op het belang ‘zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften’. In de NOVI is opgenomen dat bij kwaliteit het niet alleen gaat om de woning, maar ook om de woon- en leefomgeving. Voorzien in de huisvesting van verschillende doelgroepen waaronder statushouders is onderdeel van dit belang volgens de NOVI.

3.1.1.2 Conclusie De beoogde ontwikkeling is in lijn met het belang ‘zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften’. De overige belangen uit de NOVI zijn niet relevant voor de beoogde ontwikkeling en wordt niet ingegaan op de huisvesting van verschillende doelgroepen.

Mees Ruimte & Milieu | 24267.GOFLO

Pagina | 14

Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) In het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) staan onder meer regels over omgevingswaarden, instructieregels en beoordelingsregels. Het Bkl geldt voor het Rijk en decentrale overheden. Omgevingswaarden Een omgevingswaarde is een van de instrumenten waarmee overheden het beleid van een omgevingsvisie kunnen uitvoeren. Deze moet objectief zijn vast te stellen en meetbaar zijn. De rijksomgevingswaarden zijn vastgesteld in hoofdstuk 2 van het Bkl. De rijksomgevingswaarden luiden als volgt:       

Lucht Waterveiligheid primaire waterkeringen Oppervlaktewaterkwaliteit Grondwater Bronnen voor drinkwater Zwemmen in oppervlaktewater NEC omgevingswaarden

Provincies en gemeenten mogen afwijkende of aanvullende omgevingswaarden stellen voor luchtkwaliteit, zwemwater en waterkwaliteit. Ook kunnen ze omgevingswaarden stellen voor onderwerpen waarover het Rijk geen omgevingswaarden stelt. Hierbij te denken aan omgevingswaarde voor geur- of lichthinder. Instructieregels Een instructieregel is een algemene regel waarmee een bestuursorgaan aan een ander bestuursorgaan aangeeft hoe dat orgaan een taak of bevoegdheid moet uitoefenen. Instructieregels gaan over de inhoud, toelichting of motivering van een instrument dat een bestuursorgaan op grond van de Omgevingswet kan inzetten. Voor deze GOFLO is met name hoofdstuk 8 van het Bkl relevant. Dit hoofdstuk bevat respectievelijk de instructieregels voor omgevingsvergunningen. Regels voor monitoring Bij monitoring verzamelen bestuursorganen gedurende langere tijd op systematische wijze gegevens over de fysieke leefomgeving of onderdelen daarvan. 3.1.2.1 Relatie tot ontwikkeling Hoofdstuk 8 van het Bkl bevat beoordelingsregels voor omgevingsvergunningen. Deze beoordelingsregels gelden voor omgevingsvergunningen waarvoor het Rijk de vergunningplicht bepaalt in de Omgevingswet, het Besluit activiteiten leefomgeving of het Besluit bouwwerken leefomgeving.

Beoordelingsregels voor omgevingsvergunningen waarvoor decentrale overheden de vergunningplicht bepalen staan in het omgevingsplan, de waterschapsverordening of de omgevingsverordening. In relatie tot de onderhavige ontwikkeling geldt dat de gemeente, en daar waar het wateraspecten betreft het desbetreffende waterschap, het bevoegde gezag is. In het Bkl zijn specifieke beoordelingsregels voor een aanvraag omgevingsvergunning (buitenplanse) omgevingsplan activiteit opgenomen (artikel 8.0b t/m 8.0e Bkl). Artikel 8.0b, eerste lid, in hoofdstuk 8 van het Bkl bepaalt dat bij een aanvraag om buitenplanse omgevingsvergunning de instructieregels in hoofdstuk 5 van het Bkl, de provinciale instructieregels en eventuele instructies over omgevingsplannen het beoordelingskader vormen van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De toets aan deze instructieregels vindt plaats in de paragrafen waarin de desbetreffende omgevingsaspecten worden behandeld.

Mees Ruimte & Milieu | 24267.GOFLO

Pagina | 15

3.1.2.2 Conclusie De relevante randvoorwaarden uit het Bkl komen in deze GoFlo bij uitwerking van de omgevingsaspecten nader aan bod.

PROVINCIAAL BELEID Omgevingsvisie NH2050 De Omgevingsvisie NH2050 is vastgesteld door de Provinciale Staten van Noord-Holland op 19 november 2018. De leidende hoofdambitie in de Omgevingsvisie NH2050 is de balans tussen economische groei en leefbaarheid. De Omgevingsvisie richt zich op lange termijn ambities en doelen, met oog voor kwaliteiten die de provincie langjarig wil koesteren en die proberen in te spelen op veranderingen en transities die tijd nodig hebben. De visie spreekt zich uit over het Waarom en deels over het Wat. Onder de hoofdambitie 'Balans tussen economische groei en leefbaarheid' zijn samenhangende ambities geformuleerd. De ambities zijn uitgewerkt in zogenaamde samenhangende bewegingen naar de toekomst. In die bewegingen worden meerdere ontwikkelprincipes gehanteerd. Alle ontwikkelprincipes hangen met elkaar samen. De bijbehorende deelambities zijn: 1. Leefomgeving: een gezonde en veilige basiskwaliteit van de leefomgeving, met als doel: a. een klimaatbestendig en waterrobuust Noord-Holland; b. het behouden en waar mogelijk verbeteren van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving; c. het vergroten van de biodiversiteit in Noord-Holland. 2. Gebruik van de leefomgeving: ruimtelijke ontwikkelingen faciliteren, met als doel: a. een duurzame economie met innovatie als belangrijke motor; b.

vraag en aanbod van woon- en werklocaties beter met elkaar in overeenstemming brengen; c. dat de inwoners en bedrijven van Noord-Holland zichzelf of producten effectief, veilig en efficiënt kunnen verplaatsen, waarbij de negatieve gevolgen van de mobiliteit op klimaat, gezondheid, natuur en landschap steeds nadrukkelijk meegewogen worden; d. het benoemen, behouden en versterken van de unieke kwaliteiten van de diverse landschappen en cultuurhistorie. 3. Energietransitie: Noord-Holland als samenleving in 2050 klimaatneutraal en gebaseerd op hernieuwbare energie. 3.2.1.1 Relatie tot ontwikkeling Met de beoogde ontwikkeling komt er meer aanbod voor een urgent probleem; het tijdelijk huisvesten van verschillende doelgroepen die dringend huisvesting nodig hebben. De beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van 18 verblijfseenheden voor deze doelgroepen. Er kan gesteld worden dat de huisvesting de woningvoorraad niet in de weg staat omdat er geen (potentiële) woningen verloren gaan met de komst van de woonunits voor verschillende doelgroepen. 3.2.1.2 Conclusie De voorgenomen ontwikkeling is niet in strijd met de Omgevingsvisie NH2050.

Omgevingsverordening NH2022 Noord-Holland heeft al haar regels op het gebied van natuur, milieu, mobiliteit, erfgoed, ruimte en water in de Omgevingsverordening NH2022 opgenomen. De Omgevingsverordening NH2022 is in werking getreden op 1 januari 2024, tegelijk met de Omgevingswet (laatst gewijzigd op 1 juli 2025). De Omgevingsverordening NH2022 vertaalt de ambities, ontwikkelprincipes en de sturingsfilosofie uit de Omgevingsvisie NH2050. In de Omgevingsverordening NH2022 zijn daarnaast de provinciale regels over de fysieke leefomgeving opgenomen.

Mees Ruimte & Milieu | 24267.GOFLO

Pagina | 16

3.2.2.1 Relatie tot ontwikkeling De Omgevingsverordening NH2022 is opgebouwd uit artikelen die toezien op het gehele grondgebied en specifieke werkingsgebieden. Hieronder wordt eerst de toets aan de regels voor het gehele grondgebied uitgevoerd. Vervolgens zal de relatie van de werkingsgebieden tot de voorgenomen ontwikkeling nader worden beschouwd. Regels voor het gehele grondgebied Nieuwe stedelijke ontwikkelingen Artikel 6.12 van de Omgevingsverordening NH2022 bepaalt dat subparagraaf 6.2.2.1 van de omgevingsverordening gaat over regionale afstemming bij nieuwe stedelijke functies. In deze subparagraaf is de verplichting opgenomen tot regionale afstemming in het geval een nieuwe stedelijke functie wordt mogelijk gemaakt. Daar is met de voorgenomen ontwikkeling sprake van. De motivering van de behoefte aan de ontwikkeling volgt uit het gemeentelijk woonbeleid opgenomen in de gemeentelijke beleidsparagrafen (zie paragraaf 3.4). Risico’s van klimaatverandering Artikel 6.75 bepaalt het volgende: 1. Voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, bevat de motivering een risicoanalyse van de aanwezige en de te verwachten klimaatrisico's binnen het plangebied. Hierbij worden over de volgende onderwerpen de risico’s in beeld gebracht: a. wateroverlast; b. overstroming; c. hitte; d. droogte (watertekort en verzilting); e.

natuurinclusiviteit en biodiversiteit; en f. ecologische en chemische waterkwaliteit. 2. Voor zover uit de risicoanalyse risico's naar voren komen, bevat het omgevingsplan maatregelen ter voorkoming dan wel beperking van die risico's. 3. De maatregelen voldoen aan het basisveiligheidsniveau dat is genoemd in paragraaf 3.1 van het Basisveiligheidsniveau klimaatbestendige nieuwbouw. 4. Indien door de beperkte omvang of de aard van de nieuwe ruimtelijke ontwikkeling redelijkerwijs niet kan worden voldaan aan het basisveiligheidsniveau, wordt in afwijking van het derde lid rekening gehouden met het basisveiligheidsniveau. In artikel 12.1 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat het oude recht van toepassing blijft als voor de inwerkingtreding van de betreffende bepaling van deze verordening: a. voor een besluit waarop afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing is, een ontwerp ter inzage is gelegd en het besluit binnen 2 jaar na terinzagelegging is genomen; b. voor andere besluiten op aanvraag dan genoemd in onderdeel a, een aanvraag om het besluit is ingediend en het besluit binnen 2 jaar na de datum van indiening van de aanvraag is genomen. In artikel 12.8 is bepaald dat in afwijking van artikel 12.1, artikel 6.75, tweede tot en met vijfde lid, niet van toepassing is als voor 1 januari 2026: a.

voor een besluit waarop afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing is, een ontwerp ter inzage is gelegd en het besluit binnen twee jaar na terinzagelegging is genomen; b. voor andere besluiten op aanvraag dan genoemd in onderdeel a, een aanvraag om het besluit is ingediend en het besluit binnen 2 jaar na de datum van indiening van de aanvraag is genomen.

Mees Ruimte & Milieu | 24267.GOFLO

Pagina | 17

Relatie tot ontwikkeling De aanvraag omgevingsvergunning voor de beoogde ontwikkeling wordt ingediend voor 1 januari 2026 en op de aanvraag is de reguliere procedure van toepassing. Om deze reden wordt op basis van het overgangsrecht uit de Omgevingsverordening NH2022 (artikel 12.8) een risicoanalyse gegeven van de onderdelen wateroverlast, overstroming, hitte, droogte (watertekort en verzilting), natuurinclusiviteit en biodiversiteit en ecologische en chemische waterkwaliteit. De toepassing van maatregelen ter voorkoming dan wel beperking van de risico’s en toetsing aan het Basisveiligheidsniveau klimaatbestendige nieuwbouw kunnen volgens het overgangsrecht achterwege blijven. Wateroverlast In het kader van wateroverlast wordt het nieuwe gebouw gerealiseerd met een alternatieve manier om het regenwater in de grond te infiltreren. Aangezien het grondwaterpeil hier ver onder maaiveld staat, is er veel mogelijkheid tot direct infiltreren in de bodem. -

Het water dat geloosd wordt aan de kant van de binnentuin wordt geloosd in de wadi. Het water dat geloosd wordt aan de straatzijde wordt geloosd in de geveltuintjes.

De waterberging voldoet aan de vereisten van de Hemelwaterverordening van de gemeente en heeft een berging dat bestand is om 60 mm op te vangen. Hittestress De projectlocatie is in de huidige situatie nagenoeg volledig verhard. Aan de voorzijde van de gebouwen worden groene voortuinen aangelegd. Daarnaast wordt tussen de gebouwen een groenterrein gerealiseerd, waar ook een wadi wordt gerealiseerd. Dit draagt bij aan de verbetering van de hittestress voor bewoners. Overstroming Op basis van de Klimaateffectatlas zijn kaarten beschikbaar waar de kans op een overstroming is afgebeeld. De projectlocatie is niet gelegen binnen het gebied waar een kans op een overstroming is. Op basis van de analyse blijkt dat er nauwelijks een kans is op een overstroming in het projectgebied. De beoogde ontwikkeling heeft op zichzelf staand geen mogelijkheden om deze kans te verminderen. Daarnaast is het zeer onwaarschijnlijk dat een overstroming tijdens een mensenleven zal gebeuren, waardoor geen risico voor de beoogde ontwikkeling wordt verwacht.

Mees Ruimte & Milieu | 24267.GOFLO

Pagina | 18

Figuur 8. Kans op een overstroming (bron: Klimaateffectatlas)

Droogte (watertekort en verzilting) Men spreekt van verzilting als het chloridegehalte (het zoutgehalte) van zoetwater toeneemt. Dit kan verschillende oorzaken hebben, maar in Nederland komt het vooral voor in tijden van droogte. De beoogde ontwikkeling heeft geen directe gevolgen voor het watertekort en verzilting van het drinkwater. Met de realisatie van het waterretentiesysteem in de wadi wordt ervoor gezorgd dat hemelwater langer wordt vastgehouden, waarbij de vegetatie op het binnenterrein een deel van het water vasthoudt zoals een spons dat doet en geven het langzaam weer af. Bomen, struiken en klimplanten houden ook regenwater vast. Natuurinclusiviteit en biodiversiteit In de beoogde gebouwen worden voor vleermuizen permanente kraamkasten en permanente zomer- en paarkasten geïntegreerd. Dit draagt bij aan de natuurinclusiviteit van het plan. Daarnaast wordt zowel aan de zijde van de Prinsenlaan en de Glipperweg een klimrek voor klimplanten gerealiseerd, wat de biodiversiteit ten goede komt. Ecologische en chemische waterkwaliteit In de paragrafen 6.13 en 6.16 zijn de effecten van de beoogde ontwikkeling besproken op de ecologische en chemische waterkwaliteit. Zo is er geen geschikte begroeiing, oppervlaktewater of een verbinding met ander oppervlaktewater aanwezig op de projectlocatie. Beschermde vissoorten zijn dan ook niet aanwezig en worden niet verwacht.

Het grondwater is waargenomen op een diepte van circa 2,8 m-mv. Er zijn in het onderzochte grondwater geen overschrijdingen van de signaleringswaarden uit het Besluit kwaliteit leefomgeving aangetoond (zie paragraaf 5.3).

Mees Ruimte & Milieu | 24267.GOFLO

Pagina | 19

Specifieke werkingsgebieden Op basis van de digitale viewer van de Omgevingsverordening NH2022 (te raadplegen via Regels op de Kaart) kan beoordeeld worden binnen welke specifieke werkingsgebieden de projectlocatie is gelegen. Dit betreffen de volgende werkingsgebieden:    

Beoordeling veehouderij en ammoniak Datacenters uitgesloten Ontgrondingen Peilbesluit

Beoordeling veehouderij en ammoniak Het projectgebied is gelegen binnen het werkingsgebied van de gebiedsaanwijzing ‘Beoordeling veehouderij en ammoniak’. In paragraaf 4.2.4 zijn beoordelingsregels gesteld in verband met de gevolgen van de emissie van ammoniak op voor verzuring gevoelige gebieden waarmee rekening moet worden gehouden bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het exploiteren van een ippc-installatie voor het houden van pluimvee of varkens, bedoeld in artikel 3.201 van het Besluit activiteiten leefomgeving, of het exploiteren van een andere milieubelastende installatie, bedoeld in artikel 3.202 van dat besluit, voor zover die activiteit wordt verricht in een dierenverblijf. Met de beoogde ontwikkeling wordt geen ippc-installatie voor het houden van pluimvee of varkens of het houden van een dierenverblijf gerealiseerd, waardoor deze paragraaf niet van toepassing is op de beoogde ontwikkeling. Datacenters uitgesloten Het projectgebied is gelegen binnen het werkingsgebied 'Datacenters uitgesloten'. Artikel 6.32b van de Omgevingsverordening NH2022 stelt dat binnen het werkingsgebied geen nieuwe datacenters met een bruto vloeroppervlak van meer dan 2.000 m2 en een elektrisch aansluitvermogen van meer dan 5 MVA gerealiseerd mogen worden. Voorliggend project voorziet niet in de realisatie van een datacenter zoals bedoeld in artikel 6.32b.

Nadere toetsing aan artikel 6.32b kan derhalve achterwege blijven. Strijdigheid met artikel 6.32b doet zich niet voor. Ontgrondingen Afdeling 4.5 van de Omgevingsverordening NH2022 (bestaande uit artikel 4.56 t/m 4.58) stelt regels met het oog op het vrijstellen van activiteiten waarvoor vanwege het doel of de omvang van de ontgronding geen vergunningplicht geldt. Er worden in de artikelen 4.57 en 4.58 aanvullingen geformuleerd op de vrijstellingen zoals geformuleerd in artikel 16.7 van het Besluit activiteiten leefomgeving. Voor de voorgenomen ontwikkeling geldt dat er geen ontgronding plaatsvindt. Peilbesluit Artikel 6.91 van de Omgevingsverordening NH2022 geeft aan dat het waterschapsbestuur een of meer peilbesluiten vaststelt voor de oppervlaktelichamen in de gebieden binnen het werkingsgebied Peilbesluit. Dit artikel betreft daarmee een instructieregel aan het waterschap en is zodoende niet relevant voor de voorgenomen ontwikkeling. Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat met de voorgenomen ontwikkeling geen wijzigingen worden aangebracht in het peil. 3.2.2.2 Conclusie Er doet zich geen strijdigheid voor met de bepalingen uit de Omgevingsverordening NH2022.

OMGEVINGSWAARDEN Een omgevingswaarde is een van de instrumenten om beleid door te laten werken vanuit het Rijk en provincie, maar ook van de gemeente zelf. Omgevingswaarden zijn maatstaven voor de fysieke leefomgeving voor: 

de gewenste staat of kwaliteit op een bepaald moment op een bepaalde plaats;

Mees Ruimte & Milieu | 24267.GOFLO

Pagina | 20

 

de toelaatbare belasting door activiteiten; de toelaatbare concentratie of depositie van stoffen.

De omgevingswaarde moet worden uitgedrukt in meetbare of berekenbare eenheden of anderszins in objectieve termen. Een kwalitatieve omgevingswaarde is mogelijk als zo'n aspect met objectieve termen kan worden omschreven. Bijvoorbeeld: wanneer een rivier moet voldoen aan de normen voor een 'goede ecologische toestand', is een objectieve beschrijving van kwaliteiten nodig in bijvoorbeeld een programma of beleidsregel. Omgevingswaarden hebben geen doorwerking naar andere partijen dan de gemeente die de omgevingswaarde heeft vastgesteld. De gemeente kan omgevingswaarden vaststellen in het omgevingsplan. Het moet dan gaan om omgevingswaarden die het gemeentebestuur kan beïnvloeden of beheersen door de inzet van beleidsinstrumenten, zoals voor geur of geluid.

Relatie tot ontwikkeling De toets aan de omgevingswaarden komt waar nodig aan bod in deze onderbouwing.

Conclusie De omgevingswaarden worden waar nodig behandeld in hoofdstuk 5 van deze rapportage.

GEMEENTELIJK BELEID Ontwerp Omgevingsvisie Heemstede 2040 Van 12 juni tot en met 23 juli 2025 lag het ontwerp van de Omgevingsvisie ‘Heemstede 2040 - Duurzaam ontwikkelen, kwaliteit behouden’ zes weken ter inzage. De omgevingsvisie is nog niet vastgesteld door de gemeenteraad van Heemstede, maar wordt wel alvast behandeld omdat de vaststelling gedurende de behandeling van de vergunningaanvraag wordt verwacht. In deze Omgevingsvisie beschrijven we de gewenste ontwikkelrichting voor de fysieke leefomgeving van Heemstede tot 2040. Dit doet de gemeente langs vijf ontwikkellijnen: 1. We behouden en versterken onze waardevolle landschapsstructuur; 2. We bieden ruimte voor duurzame ontwikkeling van woon- en werkruimte voor onze inwoners; 3. Heemstede is regionaal bereikbaar, lokaal leefbaar; 4. We maken ons voorzieningennetwerk en onze bedrijfslocaties toekomstbestendig; 5. Klimaatadaptatie en duurzaamheid zijn leidend bij de inrichting van een gezonde en veilige leefomgeving. Deze vijf ontwikkellijnen kunnen niet los van elkaar worden gezien. Zij zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Door ze in samenhang te beschouwen, ontstaat een integrale visie op de fysieke leefomgeving van Heemstede. De gemeentelijke ambities en de gemaakte hoofdkeuzes, die ten grondslag liggen aan de toekomstvisie voor Heemstede, worden in deze Omgevingsvisie toegelicht en onderbouwd.

Dat doet de gemeente voor de volgende beleidsthema’s:  landschap;  wonen;  mobiliteit;  maatschappelijke voorzieningen en werken;  klimaatadaptatie en verduurzaming;  veiligheid en gezondheid.

Mees Ruimte & Milieu | 24267.GOFLO

Pagina | 21

Voor de beoogde ontwikkeling worden de voor de ontwikkeling relevante thema’s besproken. Wonen De gemeente kiest voor inbreiding boven uitbreiding. De gemeente kiest voor hoger bouwen in het bebouwd gebied, maar met behoud van de menselijke maat. De ruimtelijke inpasbaarheid wordt leidend. Naast binnenstedelijke uitbreiding van de woningvoorraad, waarvan met name het toekomstige plan voor de locatie Kennemerduin een substantiële toevoeging aan de Heemsteedse woningvoorraad oplevert, zet de gemeente de komende jaren in op een integrale gebiedsontwikkeling van het Manpadslaangebied en ‘t Groot Clooster (inclusief Havenkwartier). De gemeente kiest er voor om de omgeving van het station HeemstedeAerdenhout aan te wijzen als potentiële ontwikkellocatie voor de langere termijn, waar mobiliteit, wonen, werken en voorzieningen worden samengebracht. De gemeente Heemstede heeft uitgesproken haar verantwoordelijkheid te willen nemen in de opvang en huisvesting van specifieke doelgroepen zoals (Oekraïense) vluchtelingen en statushouders en op de langere termijn voor andere doelgroepen van beleid. Om in de basis te kunnen voorzien in deze behoefte willen we voor deze opvang een flexibele schil creëren, waarvoor het gemeentelijke vastgoed aan de Lieven de Keylaan, Glipperweg en Kerklaan wordt ingezet. Het pand aan de Glipperweg zal daarnaast worden ingezet voor buurtactiviteiten.

Daarmee wordt tegemoet gekomen aan geuite wensen van buurtbewoners. Om te kunnen voldoen aan piekbehoefte zal de flexibele schil zo nodig worden aangevuld met tijdelijke opvanglocaties, zoals bijvoorbeeld Herenweg 55 of de woonunits op het parkeerterrein van Het Oude Slot. Mobiliteit Met de regio’s IJmond, Zuid-Kennemerland en de gemeente Haarlemmermeer zoekt de gemeente naar mogelijke oplossingen voor de knelpunten in de doorstroming op het (boven) regionale wegennet, waaronder de N201, en brengen deze samen met de MRA en de provincie Noord-Holland tot uitvoering. Regionaal wordt onder andere ingezet op het versterken van het netwerk van fietspaden (waaronder doorfietsroutes) en de bereikbaarheid van de kustzone. De gemeente past meer gevarieerde en op de situatie afgestemde parkeernormen en slimme (parkeer)oplossingen toe bij ruimtelijke ontwikkelingen om zo meer woningen in bestaand bebouwd gebied mogelijk te maken. Het Intercitystation Heemstede-Aerdenhout is een belangrijke ‘mobiliteitshub’ in het (boven)regionale OV-netwerk en moet die functie ook in de toekomst goed kunnen blijven vervullen, zodat het station goed bereikbaar blijft voor al onze inwoners. De gemeente zet zich in om de verkeersveiligheid en leefbaarheid lokaal te verbeteren. Klimaatadaptatie en verduurzaming Bij toekomstige ontwikkelingen gaat de gemeente uit van het principe ‘water en bodem sturend’.

De opgaven voor klimaatadaptatie en energietransitie worden zo veel mogelijk in het bestaand bebouwd gebied gerealiseerd. Als moet worden gekozen tussen het behoud van groen of bijvoorbeeld het behoud van parkeerplaatsen in de wijk, dan kiest de gemeente voor het behoud van groen. De opgaven op het gebied van duurzaamheid, klimaat, energie, veiligheid en leefbaarheid pakt de gemeente integraal op. Hierbij zet de gemeente in op een gebiedsgerichte wijkaanpak. De gemeente vindt het belangrijk om ruimte te bieden voor experimenten voor de toepassing van nieuwe technologieën en innovaties op het gebied van verduurzaming (klimaat en energie) en een gezonde en veilige leefomgeving. Veiligheid en gezondheid De gemeente biedt een gezonde leefomgeving en de gemeente voldoet aan de wettelijke normen op het gebied van milieukwaliteit. Geluid (spoor- en weggeluid) vormt daarbij een aandachtspunt. We gaan daarom monitoren om zo nodig gerichte maatregelen te kunnen nemen. Om de veiligheid in onze gemeente te behouden, blijven we investeren in een integrale aanpak die in staat is in te spelen op lokale, regionale en landelijke ontwikkelingen. Daarbij richten we ons niet alleen op de bestaande veiligheidsrisico’s maar besteden we ook aandacht aan nieuwe risico’s op het gebied van externe of omgevingsveiligheid.

Mees Ruimte & Milieu | 24267.GOFLO

Pagina | 22

3.4.1.1 Relatie tot ontwikkeling Het doel is de bestaande gebouwen aan de Glipperweg 55 – 57 te slopen, waarna er 18 flexibele woonunits met gemeenschappelijke ruimte worden gebouwd. Deze woningen worden voor verschillende doelgroepen gerealiseerd, waaronder: -

-

Economische daklozen: iemand die zijn of haar woning verliest door financiële omstandigheden. Vaak gaat het om mensen die door een scheiding, baanverlies en/of steeds hoger wordende huurprijzen tijdelijk hun woning kwijt raken. Veel van hen hebben een baan en zorgen voor hun gezin Statushouders Ouderen: inwoners van 65 jaar of ouder met een gecombineerde woon- en zorgvraag (niet begeleid) Jongeren 18-28 met een opvang- of verblijfbehoefte zónder dat er intensieve zorg nodig is.

In de Ontwerp Omgevingsvisie is opgenomen dat het gemeentelijk vastgoed aan de Glipperweg gebruikt wordt om de gemeentelijke verantwoordelijkheid te nemen voor het huisvesten van de kwetsbare doelgroepen. De huisvesting wordt duurzaam en klimaatadaptief gerealiseerd, zodat ook voldaan wordt aan de ambitie van de gemeente om de opgave van klimaat en energietransitie zoveel mogelijk in bestaand stedelijk gebied op te lossen. 3.4.1.2 Conclusie De ontwikkeling is in lijn met de Ontwerp Omgevingsvisie Heemstede 2040.

Woonvisie 2023-2027 Op 8 juni 2023 is de Woonvisie 2023-2027 van de gemeente Heemstede vastgesteld. Met de woonvisie wordt richting gegeven aan demografische ontwikkelingen, veranderingen in de samenleving en wetgeving op het gebied van wonen gegeven. Hierbij zijn de volgende opgaven benoemd:    

Passend wonen voor iedereen Zorgen voor elkaar Leefbare en inclusieve woonwijken Duurzaam en toekomstbestendig wonen

De gemeente zet in op een grote verscheidenheid creëren van aantrekkelijke woonmilieus met meer passende en betaalbare woningen voor verschillende doelgroepen. De woningvoorraad moet hierbij goed aansluiten bij de veranderende huishoudenssamenstelling waarbij doorstromen gemakkelijker wordt. Ook wordt gestreefd naar energiepositief bouwen, circulair bouwen, natuur inclusief bouwen, duurzame mobiliteit en een gezonde leefomgeving in relatie tot nieuwbouw. En wordt gewerkt aan woonoplossingen voor specifieke doelgroepen. Eén van de ambities in de Woonvisie is om te werken aan voldoende woonoplossingen voor specifieke doelgroepen. Mensen kunnen daardoor zelfstandig wonen en zijn onderdeel van onze gemeenschap, ook als zij zorg nodig hebben. Om de leefbaarheid van de wijken in balans te houden en inclusiviteit te borgen, zet de gemeente in op de volgende strategie. Strategie opvang vluchtelingen en statushouders I) We streven structurele woonoplossingen na. II) Versnelde doorstroming naar de reguliere (sociale) woningmarkt gewenst. III) Spreiding over Heemstede belangrijk. 3.4.2.1 Relatie tot ontwikkeling Eén van de ambities uit de Woonvisie is om te werken aan voldoende woonoplossingen voor specifieke doelgroepen. Dit zijn onder kwetsbare doelgroepen, zoals statushouders maar ook economisch daklozen.

Mees Ruimte & Milieu | 24267.GOFLO

Pagina | 23

Met de beoogde ontwikkeling wordt invulling gegeven aan deze ambitie en behoefte. Daarnaast zorgt de ontwikkeling voor een structurele woonoplossing voor de opvang van vluchtelingen en statushouders. 3.4.2.2 Conclusie De beoogde ontwikkeling sluit aan bij de ambitie en strategieën zoals opgenomen in de Woonvisie 20232027.

Groenbeleidsplan 2024-2033 In het Groenbeleidsplan 2024-2033 is opgenomen dat om de groenvisie van de gemeente te realiseren, drie onderdelen noodzakelijk zijn:   

Het verbinden van groen en het beter beschermen van bomen; Het verbeteren van de biodiversiteit; Integratie met klimaatadaptieve maatregelen in de openbare ruimte.

Hier voor zijn drie beleidsuitgangspunten geformuleerd om de visie waar te maken: 1. Bomen in een gezonde voedingrijke bodem met voldoende ruimte; 2. Biodiversiteit en ecologie steviger in beleid en uitvoering; 3. Sterke verweving van functies in de openbare ruimte met klimaatadaptie. 3.4.3.1 Relatie ontwikkeling De projectlocatie is reeds grotendeels verhard. De projectlocatie is niet gelegen in een hoofdgroenstructuur en is gelegen in een beschermde bomenstructuur. In het plan worden groenvoorzieningen aangelegd, waaronder het binnenterrein. Dit komt de hittestress en de biodiversiteit ten goede. 3.4.3.2 Conclusie Het project is in lijn met het Groenbeleidsbeleidsplan 2024-2033.

Nota duurzaamheid 2020-2024 Op 23 april 2020 is de Nota Duurzaam Heemstede 2020-2024 vastgesteld. De nota vormt de basis voor een integraal en verbindend duurzaamheidsbeleid voor de gemeente Heemstede. Voor het beleid zijn vijf hoofdthema’s benoemd die alle beleidsvelden van een integraal beleid dekken:     

Energietransitie Circulaire economie Ecologie Klimaatadaptatie Duurzame mobiliteit

De gemeente streeft naar een klimaatneutraal Heemstede in 2040 en een aardgasloos Heemstede in 2050. Ook wil de gemeente in 2050 circulair zijn, waarbij o.a. wordt ingezet op afvalscheiding en reductie van de hoeveelheid afval. Daarnaast wordt ingezet op behoud en zo mogelijk versterken van de biologische diversiteit, het duurzame gebruik en de bescherming van waardevolle cultuurlandschappen. Ook wil de gemeente in 2050 klimaatbestendig en waterrobuust zijn en op het gebied van duurzame mobiliteit bijdragen aan een klimaatneutraal Heemstede in 2040. 3.4.4.1 Relatie tot ontwikkeling De wooneenheden worden zonder gasaansluiting gebouwd. Daarnaast worden er zonnepanelen op de daken geplaatst om te voorzien in de energiebehoefte. Voor beschermde diersoorten, waaronder vleermuizen, worden permanente verblijfplaatsen geïntegreerd in de gevels van de gebouwen. Daarnaast wordt een binnenterrein aangelegd ter vermindering van de hittestress en om het aflopend hemelwater op te vangen in

Mees Ruimte & Milieu | 24267.GOFLO

Pagina | 24

een ondergrondse wadi. De bewoners zullen hoofdzakelijk de fiets als vervoersmiddel hanteren, waardoor de verkeerstoename beperkt blijft ter plaatse van de projectlocatie. 3.4.4.2 Conclusie De ontwikkeling is in lijn met de Nota duurzaamheid 2020-2024.

Welstandsnota 2016 Op de projectlocatie is de “Welstandsnota 2016 Heemstede” van toepassing. Deze nota is opgesteld vanuit de overtuiging dat welstand bijdraagt aan het realiseren en behouden van een aantrekkelijke gebouwde omgeving. De gemeente Heemstede streeft naar een balans tussen de bouwmogelijkheden voor initiatiefnemers en het behoud van het karakter van de gemeente. Langs beeldbepalende linten, in waardevolle woongebieden en op landgoederen is het uitgangspunt een hoge beeldkwaliteit. In deze gebieden moet welstand een duidelijke bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit. In de meeste woonwijken en op bedrijventerreinen kiest de gemeente voor een terughoudendere benadering van welstand. Waar mogelijk wordt ruimte geboden aan particulier initiatief. De beoordeling van bouwplannen gebeurt aan de hand van toetsingskaders, waarin zowel beschrijvingen als criteria zijn opgenomen. Hierbij wordt onder meer gekeken naar de invloed van het plan op het straatbeeld en het algemene aanzien van de gemeente. Voor elk welstandsgebied is een specifiek welstandsniveau vastgesteld, afgestemd op het ruimtelijk kwaliteitsbeleid en de gewenste ontwikkelingen in dat gebied. In Heemstede worden drie verschillende welstandsniveaus gehanteerd.   

Bijzonder 1 Bijzonder 2 Regulier

Daarnaast gelden er in Heemstede algemene welstandscriteria. De algemene welstandscriteria richten zich op de zeggingskracht en het vakmanschap van het architectonisch ontwerp en zijn terug te voeren op vrij universele architectonische kwaliteitsprincipes. De gemene deler van de zes onderstaande criteria is zorgvuldigheid. In het ontwerp moet zorgvuldig worden omgegaan met stijlen, materialen, verhoudingen, licht, kleur en detaillering. En er moet minstens zo zorgvuldig worden omgegaan met alles wat beïnvloed wordt door het gebouw: de gebruiker, de omgeving en de sociaal-culturele context. Pas als de zorgvuldigheid er op al deze vlakken aan af te lezen is, voldoet het ontwerp aan redelijke eisen van welstand. De zes algemene criteria zijn: a. b. c. d. e. f.

Relatie tussen vorm, gebruik en constructie Relatie tussen bouwwerk en omgeving Betekenissen van vormen in sociaal- culturele context Evenwicht tussen helderheid en complexiteit Schaal en maatverhoudingen Materiaal, textuur, kleur en licht

3.4.5.1 Relatie tot ontwikkeling De beoogde ontwikkeling betreft het slopen van het bestaande pand, waarna er 18 flexibele woonunits met gemeenschappelijke ruimte worden gebouwd aan de Glipperweg 55-57 te Heemstede. De projectlocatie is gelegen in een gebied waar het welstandsniveau ‘Regulier’ geldt. Dit is in onderstaand figuur weergeven.

Mees Ruimte & Milieu | 24267.GOFLO

Pagina | 25

Figuur 9. Welstandsnota 2016 Heemstede – Welstandniveau (bron: Overheid.nl)

Welstandsniveau “Regulier” Het welstandsniveau ‘Regulier’ is van toepassing op het merendeel van de bebouwing in Heemstede. Dit betreft onder andere enkele linten, woonwijken, bedrijventerreinen en sportterreinen. Binnen deze gebieden wordt ervan uitgegaan dat bouwplannen in de regel geen afbreuk doen aan de basiskwaliteit van de openbare ruimte. Hierdoor kunnen plannen aan de achterzijde van gebouwen, vanwege hun beperkte zichtbaarheid vanaf de openbare ruimte, doorgaans eenvoudiger worden beoordeeld. Daarnaast is de projectlocatie gelegen in het welstandsgebied ‘Dorpslint’. Dit is weergeven in onderstaand figuur. Figuur 10. Welstandsnota 2016 Heemstede – Welstandsgebieden (bron: Overheid.nl)

Het ruimtelijk systeem ‘Dorpslint’ omvat de historische routes door Heemstede, die de ontwikkeling van het gebied zichtbaar maken: van landelijk naar dorps en deels zelfs naar stedelijk. Deze linten bestaan uit wegen

Mees Ruimte & Milieu | 24267.GOFLO

Pagina | 26

en lanen met gevarieerde bebouwing uit verschillende periodes. De bebouwing bestaat grotendeels uit individuele woningen, aangevuld met incidentele winkel- of bedrijfspanden, afhankelijk van de locatie. De architectuur is zeer divers, met uiteenlopende stijlen en niveaus van detaillering, variërend van eenvoudig verzorgd tot zorgvuldig uitgewerkt. Kenmerkende elementen zoals uitkragende dakgoten, schoorstenen, en metsel- of stucaccenten komen regelmatig voor. De gebruikte materialen en kleuren zijn traditioneel en overwegend ingetogen. Gevels zijn meestal van baksteen, soms geschilderd of gepleisterd in lichte tinten. Daken zijn vaak bedekt met keramische dakpannen. Kozijnen zijn doorgaans uitgevoerd in geschilderd hout. Bijgebouwen bestaan uit steen of hout. Bij rijwoningen was oorspronkelijk sprake van een samenhangend kleurgebruik, al is dit op sommige plekken door individuele aanpassingen doorbroken. De Glipperweg heeft een uitgesproken dorps karakter, met kleinschalige, individuele woningen, twee-ondereen-kapwoningen en enkele rijen woningen, afgewisseld met winkels en bedrijven. De bebouwing bestaat meestal uit één of twee lagen met kap. De architectuur is gevarieerd en sluit goed aan bij het informele en afwisselende straatbeeld. 3.4.5.2 Conclusie Het ontwerp wordt voorgelegd ter beoordeling aan de welstandscommissie bij de aanvraag omgevingsvergunning.

Mees Ruimte & Milieu | 24267.GOFLO

Pagina | 27

4

ONDERBOUWING INPASSING EN PARTICIPATIE ONDERBOUWING INPASSING VAN HET PROJECT Uit paragraaf 2.2 blijkt dat het beoogde plan op een drietal onderdelen strijdig is met deze regels van het bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West”. De planologische onderbouwing zal daarom ingaan op deze afwijkingen. Het plan is voor het overige in overeenstemming met de regels en daarom inpasbaar op de projectlocatie. De afwijkingen zijn:   

Gebruik van woonfunctie binnen bestemming ‘Maatschappelijk’; Situering gebouwen buiten bestaande bouwvlak; Overschrijding maximale bouwhoogte.

Planologische onderbouwing 4.1.1.1 Gebruik van woonfunctie binnen bestemming ‘Maatschappelijk’ Vanwege de grote behoefte aan structurele huisvesting voor verschillende kwetsbare doelgroepen, waaronder statushouders en economische daklozen, moet de invulling gevonden worden binnen gemeentelijke grond en vastgoed. Dit betreft doorgaans maatschappelijk vastgoed. Aangezien ter plaatse van de Glipperweg 55-57 reeds maatschappelijke voorzieningen gevestigd waren, in de vorm van een buurthuis en aangezien de omgeving grotendeels als woongebied is aangewezen, is de impact van de beoogde ontwikkeling ter plaatse van de projectlocatie gering en goed inpasbaar. Bovendien hebben er reeds tijdelijk Oekraïense vluchtelingen in de bestaande gebouwen gewoond. Dit was passend binnen de maatschappelijke functie die de projectlocatie reeds heeft. Nu wordt een permanente invulling gegeven voor de huisvesting van deze doelgroepen. 4.1.1.2 Situering gebouwen buiten bestaande bouwvlak Om zoveel optimaal gebruik te kunnen maken van de beschikbare grond en adequate huisvesting te realiseren, moet gedeeltelijk buiten het bestaande bouwvlak getreden worden om de gebouwen te realiseren. De impact van deze afwijking is gering en er wordt evengoed aangesloten bij de rooilijnen van de bestaande woningen gelegen aan de Prinsenlaan en de Glipperweg.

Ten slotte wordt daarentegen een binnenterrein gerealiseerd waar geen bebouwing wordt gerealiseerd. 4.1.1.3 Overschrijding maximale bouwhoogte Met de realisatie van de wooneenheden wordt de maximale toegestane bouw- en goothoogte van 7 respectievelijk 5 meter overschreden door de realisatie van het woonhuis op de kop van de Glipperweg en de Prinsenlaan met een bouwhoogte van 10,5 meter en een goothoogte van 7,1 meter. De afwijking in bouwhoogte ten opzichte van het bestemmingsplan is inpasbaar in de omgeving, omdat de aansluiting op de bestaande bouwhoogte van omliggende panden gehandhaafd blijft. Voornamelijk het accent op de hoek valt hoger uit. Dit is geen bezwaar aangezien dat dit punt direct naast het kruispunt staat en daarmee voldoende omgevingsruimte heeft. De afwijking in hoogte leidt daarnaast niet tot onaanvaardbare vermindering in bezonning.

Stedenbouwkundige onderbouwing In de huidige situatie is alle bebouwing geconcentreerd op het achterterrein, op korte afstand van de buren. Er wordt nauwelijks gebruik gemaakt van het voorterrein, wat nu dient als een entree van het buurthuis. Er staan veel ongebruikte fietsen en er is wat snippergroen. Om redenen van bezonning, licht, lucht en privacy is Mees Ruimte & Milieu | 24267.GOFLO

Pagina | 28

gekozen de bebouwing meer te concentreren op het voorterrein en om de bebouwing aan te laten sluiten op de bestaande rooilijn in lijn met de bestaande woningen aan de Prinsenlaan en de Glipperweg. Op die manier ontstaat een stedenbouwkundige beëindiging van het bouwblok. Dit was historisch gezien ook het geval, waar de toenmalige bebouwing meer op de hoek was geplaatst. Door de nieuwe gevels op beide wegen te oriënteren wordt dit beeld voor een deel hersteld. Qua hoogte sluiten de gebouwen aan op de bestaande gehanteerde hoogtelijnen. Enkel op de hoek valt het accent hoger uit, maar aangezien dat dit punt direct naast het kruispunt staat, is er voldoende omgevingsruimte en past deze hoogte stedenbouwkundig gezien in de omgeving omdat het kruispunt tussen de Glipperweg en de Prinsenlaan ruim is opgezet. Figuur 11. Overzicht afstand vanaf projectlocatie tot omliggende bebouwing

Mees Ruimte & Milieu | 24267.GOFLO

Pagina | 29

5

OMGEVINGSKWALITEIT In de Omgevingswet is een goede omgevingskwaliteit opgenomen als een centrale doelstelling (artikel 1.3 Omgevingswet). Dit duidt op het belang van aspecten als cultureel erfgoed, architectonische kwaliteit van bouwwerken, stedenbouwkundige kwaliteit en kwaliteit van natuur en landschap. Het gaat daarbij om de menselijke beleving van de fysieke leefomgeving.

CULTUURHISTORIE, MONUMENTEN EN ARCHEOLOGIE Algemeen Onderdeel van de fysieke leefomgeving is het cultureel erfgoed en werelderfgoed. Cultureel erfgoed bestaat uit vijf elementen, namelijk monumenten (dit kunnen gebouwde monumenten zijn maar bijvoorbeeld ook tuinen en parken), archeologische monumenten, stads- en dorpsgezichten, cultuurlandschap en roerend of immaterieel erfgoed (dit kan bijvoorbeeld een haven met historische schepen zijn). Alle wettelijke regelingen rond de omgang met cultureel erfgoed in de fysieke leefomgeving zijn in de Omgevingswet terecht gekomen. Artikel 5.130 en Artikel 5.131 van het Besluit kwaliteit leefomgeving bevat de instructieregels voor het cultureel erfgoed. Het beschermingsregime in het omgevingsplan moet ertoe strekken om in een vroeg stadium inzicht te verschaffen in het cultureel erfgoed dat binnen het desbetreffende gebied aanwezig is en om dit cultureel erfgoed voldoende te beschermen als een activiteit wordt ontplooid. De Omgevingswet vormt samen met de Erfgoedwet (2016) het fundament voor de bescherming van het erfgoed. Relatie tot ontwikkeling Hieronder wordt achtereenvolgens ingegaan op de aspecten archeologie en cultuurhistorie. Archeologie De beoogde ontwikkeling is gelegen binnen de bestemmingen ‘Waarde – Archeologie 3’. Daarnaast ligt de projectlocatie gedeeltelijk binnen de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 5’.

Ter plaatse van de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 3’ dient de aanvrager van een omgevingsvergunning waarvan bodemverstorende bouwwerken deel uitmaken, ingeval de oppervlakte van het project meer dan 100 m 2 betreft en de bouwwerkzaamheden dieper dan 40 centimeter onder het maaiveld plaatsvinden, een waardestellend archeologisch rapport te overleggen. Bij de gewenste ontwikkeling is hier sprake van, waardoor nader onderzoek noodzakelijk is. Ter plaatse van de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 5’ dient de aanvrager van een omgevingsvergunning waarvan bodemverstorende bouwwerken deel uitmaken, ingeval de oppervlakte van het project meer dan 2.500 m2 betreft en de bouwwerkzaamheden dieper dan 40 centimeter onder het maaiveld plaatsvinden, een waardestellend archeologisch rapport te overleggen. Hiervan is geen sprake bij de beoogde ontwikkeling. Door Transect is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is opgenomen als bijlage bij deze rapportage. Onderstaand zijn samenvattend de resultaten weergegeven. Archeologisch bureauonderzoek (BO) en inventariserend Veldonderzoek (IVO), verkennende fase (Transectrapport 5735) Uit het onderzoek blijkt dat binnen zowel de zone ‘Waarde – Archeologie 3’ als ‘Waarde – Archeologie 5’ vanaf circa -0,1 tot -0,2 m NAP archeologische resten en sporen aanwezig kunnen zijn.

Deze resten zullen waarschijnlijk verstoord worden door de geplande werkzaamheden. Daarom wordt geadviseerd om binnen het gehele plangebied een archeologisch vervolgonderzoek uit te voeren. Dit betekent dat beide archeologische zones (3 en 5) nader onderzocht moeten worden.

Mees Ruimte & Milieu | 24267.GOFLO

Pagina | 30

Aangezien het plangebied grotendeels is bebouwd en er rondom de bestaande gebouwen nauwelijks ruimte is om proefsleuven aan te leggen, wordt geadviseerd het vervolgonderzoek in de vorm van een waarderend archeologisch proefsleuvenonderzoek (IVO-P) uit te voeren ná sloop van de huidige bebouwing. Daarnaast wordt geadviseerd om tijdens de ondergrondse sloop een archeologische begeleiding uit te voeren. Tijdens deze werkzaamheden kunnen zich nog intacte archeologische resten bevinden tussen de funderingen. De bovengrondse sloop tot aan het maaiveld hoeft niet archeologisch begeleid te worden. Voorafgaand aan deze begeleiding dient een Programma van Eisen (PvE) te worden opgesteld, waarin de uitgangspunten, kaders en richtlijnen van het onderzoek worden vastgelegd. Het PvE is reeds opgesteld en als bijlage bij deze onderbouwing gevoegd. Cultuurhistorie Ter plaatse van het projectgebied is in het omgevingsplan gemeente Heemstede geen functie opgenomen ter bescherming van het cultureel erfgoed. De projectlocatie ligt niet in of nabij een beschermd dorpsgezicht. Daarnaast zijn de bestaande gebouwen ook niet aangewezen als een monument. Tenslotte ligt de projectlocatie niet in of nabij werelderfgoed. Ontwikkelingen op de projectlocatie kunnen hierdoor geen invloed hebben op de universele waarde van het werelderfgoed.