Document · PDF

Antea Group taxatierapport percelen Manpadslaangebied (geanonimiseerd).pdf

Commissie Ruimte 1 maart 2022, gemeente HeemstedeBij agendapunt: 4: Manpadslaangebied, positionering Visie Delva22.911 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Taxatierapport Percelen Manpadslaangebied te Heemstede

projectnummer 0475165.100 definitief 7 februari 2022

Taxatierapport Percelen Manpadslaangebied te Heemstede

projectnummer 0475165.100 definitief 7 februari 2022

Auteurs ing. M. van Hoek RT J.F.A. Grolleman MSc

Opdrachtgever Gemeente Heemstede Raadhuisplein 1 2101 HA HEEMSTEDE dhr. G. Klaassen

datum vrijgave 07-02-2022

beschrijving revisie definitief

gecontroleerd R. Dijkstra

vrijgave J. Sonsma

Samenvatting In het kader van een verzoek tot ambtelijke bijstand door de raadsfactie van GroenLinks, dient de marktwaarde van enkele percelen uit het Manpadslaangebied te Heemstede te worden vastgesteld door middel van een volledige taxatie. De taxatie is vastgesteld voor: 1) De huidige waarde in huidige staat; 2) De waarde ten tijde van de verwerving van de projectontwikkelaars op basis van de agrarische waarde; 3) De waarde ten tijde van de verwerving van de projectontwikkelaars op basis van de beoogde ontwikkeling; 4) De waarde na realisering van de bouwplannen. Ondergetekende heeft de het getaxeerde, gelegen tussen de Manpadslaan, Leidsevaartweg en Herenweg (N201) te Heemstede, kadastraal bekend als gemeente Heemstede, sectie B, nummers 8759, 9565, 9904, 9906, 3107, 9596, 9959 en 10034, per 14 januari 2022, als volgt gewaardeerd: De huidige waarde in huidige staat Marktwaarde Zegge

: € 3.450.000,= (afgerond) : drie miljoen vierhonderd vijftigduizend euro

De waarde ten tijde van de verwerving van de projectontwikkelaars op basis van de agrarische waarde Marktwaarde Zegge

: € 2.215.000,= (afgerond) : twee miljoen tweehonderd vijftienduizend euro

De waarde ten tijde van de verwerving van de projectontwikkelaars op basis van de beoogde ontwikkeling met optie aansluiting Herenweg Marktwaarde Zegge

: € 3.590.000,= (afgerond) : drie miljoen vijfhonderd negentigduizend euro

De waarde ten tijde van de verwerving van de projectontwikkelaars op basis van de beoogde ontwikkeling zonder optie aansluiting Herenweg Marktwaarde Zegge

: 4.000.000,= (afgerond) : vier miljoen euro

De waarde na realisering van de bouwplannen met optie aansluiting Herenweg Marktwaarde Zegge

: € 8.275.000,= (afgerond) : acht miljoen tweehonderd vijfenzeventig duizend euro

De waarde na realisering van de bouwplannen zonder optie aansluiting Herenweg Marktwaarde Zegge

: € 8.910.000,= (afgerond) : acht miljoen negenhonderd tienduizend euro

Inhoudsopgave

Blz.

Algemeen

1.1 1.2 1.3 1.4 1.4.1 1.4.2 1.4.3 1.4.4 1.5 1.5.1 1.5.2 1.5.3 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12 1.13

Opdracht Opdrachtgever Opdrachtnemer Verklaringen Verklaring onafhankelijkheid Verklaring eerdere betrokkenheid Verklaring geen zakelijk belang Verklaring beperkte geldigheid taxatie Voorwaarden Van toepassing zijnde tuchtrecht Plausibiliteit Vereisten NRVT Eerdere taxaties Informatiebronnen Omschrijving van de gehanteerde waardebegrippen Inspectie Waardepeildatum Gebeurtenissen na taxatie Gehanteerde valuta Duurzaam ondernemen

1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 3 4 4 4 5 5

Kadastrale en plaatselijke aanduiding

2.1 2.2 2.3 2.4

Rechten Wet voorkeursrecht gemeenten Monument Overige beperkingen

6 7 7 7

Omschrijving van het getaxeerde

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8

Algemeen Locatieomschrijving Planologische kenmerken Vergunningen Hypotheek Courantheid Milieuaspecten, bodem- en grondwaterverontreiniging Asbesthoudende stoffen

8 8 9 11 11 11 11 11

Waardebepaling

4.1 4.2 4.3

Algemene uitgangspunten Bijzondere uitgangspunten Uitgangspunten waardering

12 13 13

4.4 4.5 4.5.1 4.6 4.6.1 4.6.2 4.6.3

Rechten van derden inzake taxatie Methode Taxatieonzekerheid Markt Bevolking Woningen Referenties

13 13 14 14 15 16 17

Taxatie

5.1 5.2 5.3

SWOT-analyse Verhuur- en verkoopbaarheid Waardebepaling

18 18 18

Bibliografie

Afkortingen en begrippen

7.1 7.2 7.3

Afkortingen Begrippen Plausibiliteitsverklaring

21 21 24

Bijlage 1 Kadastrale berichten Bijlage 2 Foto's van het getaxeerde Bijlage 3 Bestemmingsplan Bijlage 4 Waarderingstabellen Bijlage 5 Uitgangspuntennotitie Bijlage 6 Taxatieopdracht

Taxatierapport Percelen Manpadslaangebied te Heemstede projectnummer 0475165.100 7 februari 2022

Algemeen

1.1

Opdracht

In het kader van een verzoek tot ambtelijke bijstand door de raadsfactie van GroenLinks, dient de marktwaarde van enkele percelen uit het Manpadslaangebied, gelegen tussen de Manpadslaan, de Leidsevaartweg en de Herenweg (N201) te Heemstede te worden vastgesteld door middel van een volledige taxatie. De taxatie is vastgesteld voor: 1) De huidige waarde in huidige staat; 2) De waarde ten tijde van de verwerving van de projectontwikkelaars op basis van de agrarische waarde; 3) De waarde ten tijde van de verwerving van de projectontwikkelaars op basis van de beoogde ontwikkeling; 4) De waarde na realisering van de bouwplannen. De taxatie is uitgevoerd in overeenstemming met IVS/EVS en de toepasselijke reglementen van het NRVT.

1.2

Opdrachtgever

Gemeente Heemstede Raadhuisplein 1 2101 HA HEEMSTEDE dhr. G. Klaassen

1.3

Opdrachtnemer

Antea Nederland B.V. (hierna: Antea Group), Vastgoed & Recht vestiging Almere, per adres Monitorweg 29 te Almere (Postbus 10044, 1301 AA Almere). De opdracht is namens opdrachtnemer uitgevoerd door: 

De heer ing. M. van Hoek, beëdigd rentmeester NVR en Register-Taxateur van onroerende zaken, ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs te Rotterdam, onder nummer RT225267663 en ingeschreven als Makelaar-Taxateur bij de Stichting VastgoedCert onder nummer V972691706, verbonden aan Antea Group, afdeling Vastgoed & Recht, vestiging Heerenveen, per adres Tolhuisweg 57 te Heerenveen (Postbus 24, 8440 AA Heerenveen).

1.4

Verklaringen

1.4.1

Verklaring onafhankelijkheid

Ondergetekende verklaart niet in dienstbetrekking te staan tot de opdrachtgever of een aan hem gelieerde vennootschap.

Blad 1 van 61

Taxatierapport Percelen Manpadslaangebied te Heemstede projectnummer 0475165.100 7 februari 2022

1.4.2

Verklaring eerdere betrokkenheid

Ondergetekende verklaart niet eerder bij het object betrokken te zijn geweest.

1.4.3

Verklaring geen zakelijk belang

Ondergetekende verklaart verder niet een zakelijk belang bij het te taxeren object te hebben.

1.4.4

Verklaring beperkte geldigheid taxatie

Vanwege het specifieke karakter van voornoemde opdracht mag dit rapport uitsluitend voor dit doel worden gebruikt door genoemde opdrachtgever. Ondergetekende aanvaardt geen verantwoording voor enig ander gebruik of gebruik door anderen dan de opdrachtgever.

1.5

Voorwaarden

1.5.1

Van toepassing zijnde tuchtrecht

Op deze taxatie is van toepassing het tuchtrecht van de Stichting Tuchtrechtspraak NRVT (STNRVT) en van de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters (NVR).

1.5.2

Plausibiliteit

Wij hanteren het zogenaamde ‘vier ogen principe’. Dit principe stelt ons in staat om een interne toets uit te voeren op aannemelijkheid en geloofwaardigheid van de professionele taxatiedienst, alsmede een toets of de gehanteerde taxatiemethodiek in overeenstemming met de daaraan gestelde eisen (EVS en/of IVS) is uitgevoerd. Met behulp van het ondertekenen van de plausibiliteitsverklaring zal dit principe worden vastgelegd.

1.5.3

Vereisten NRVT

Taxateur voldoet aan de vereisten zoals aangegeven in de praktijkhandleiding van de betreffende kamer waar getaxeerde onder valt. Naast de vereisten gesteld aan de taxateur zelf, verklaart taxateur dat de taxatie is uitgevoerd conform de op deze taxatie van toepassing zijnde reglementen van het NRVT.

1.6

Eerdere taxaties

Er zijn voor de betreffende kadastrale percelen wel eerdere taxaties bekend. Door Oranjewoud (v oorloper van Antea Group) is in 2010 een schadeloosstellingstaxatie opgesteld welke in 2013 is he rzien. Ondergetekende is niet betrokken geweest bij deze taxaties.

1.7

Informatiebronnen

De relevante informatie is door de opdrachtgever aangeleverd. Voor een volledige weergave van de gebruikte informatiebronnen wordt verwezen naar hoofdstuk 7.

Blad 2 van 61

Taxatierapport Percelen Manpadslaangebied te Heemstede projectnummer 0475165.100 7 februari 2022

1.8

Omschrijving van de gehanteerde waardebegrippen

Marktwaarde EVS Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen het actief tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transacties zou worden overgedragen op de taxatiedatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. De term object wordt gebruikt omdat de standaarden zich concentreren op de waardebepaling van onroerende zaken en de daarop betrekking hebbende zakelijke rechten. Omdat de standaarden ook betrekking hebben op financiële verslaggeving, kan de term actief voor een algemene toepassing van de definitie in plaats van de term vastgoed worden gelezen. De aanduiding het geschatte bedrag verwijst naar een in geld uitgedrukte prijs (gewoonlijk in de nationale valuta) die voor het vastgoed betaald moet worden in een zakelijke markttransactie, waarbij partijen een passende afstand tot elkaar houden. Marktwaarde wordt gemeten als de meest waarschijnlijke prijs die redelijkerwijs kan worden verkregen op de dag waarop de waarde volgens de eerdergenoemde definitie wordt bepaald. Het is de gunstigste prijs die koper en verkoper redelijkerwijze kunnen verwachten.

Deze schatting sluit met name een geschatte prijs uit die is beïnvloed door specifieke voorwaarden of omstandigheden, zoals een ongewone financiering, ‘sale & leaseback-regelingen’, speciale vergoedingen of kortingen die zijn toegekend door eenieder die bij de verkooptransactie betrokken is. De zinsnede zou worden overgedragen verwijst naar het feit dat de waarde van vastgoed een geschat bedrag is en niet een vooraf vastgesteld bedrag of een werkelijk tot stand gekomen verkoopprijs. Het gaat hier om de prijs waarvan de ‘markt’ verwacht dat een transactie die aan alle elementen van de definitie van marktwaarde voldoet op de dag waarop de waarde wordt bepaald, tot stand zou zijn gekomen. De aanduiding op de taxatiedatum houdt in dat de geschatte marktwaarde op dat bepaald tijdstip geldt. Doordat markten en marktomstandigheden kunnen veranderen, kan de eerder geschatte waarde op een ander tijdstip onjuist of misplaatst zijn. De prijs waartegen vastgoed wordt gewaardeerd, zal de werkelijke toestand en omstandigheden van de markt tot uitdrukking brengen, zoals die op de dag van de taxatie golden, niet eerder of later. De definitie gaat er ook van uit dat de eigenaarswisseling en de afwikkeling van de verkoopovereenkomst gelijktijdig plaatsvinden zonder enige prijsverandering, die daardoor anders tot stand zou kunnen komen.

De zinsnede tussen een bereidwillige koper betekent dat hij gemotiveerd is om te kopen, maar dat hij daartoe niet verplicht is. Hij is noch al te gretig , noch vastbesloten om het vastgoed tegen elke prijs te kopen. Hij laat zich evenmin leiden door de waan van de dag, noch door irreële verwachtingen in de markt. Hij gaat niet uit van een denkbeeldige of veronderstelde markt waarvan niet kan worden aangetoond of voorzien dat die bestaat. Hij zal geen hogere prijs betalen dan de markt verlangt. De verkoper behoort tot de groep die ‘de markt’ vormt. Een taxateur gaat niet uit van onrealistische veronderstellingen over marktomstandigheden en evenmin mag hij uitgaan van marktwaarde op een niveau dat hoger ligt dan wat redelijkerwijs haalbaar is. De zinsnede een bereidwillige verkoper betekent hij noch al te al te gretig is, noch gedwongen om tegen elke prijs te verkopen. Hij is evenmin bereid aan te dringen op een prijs die in de huidige markt niet redelijk kan worden geacht. De verkoper is gemotiveerd om het vastgoed onder de geldende marktvoorwaarden te verkopen voor de hoogst haalbare prijs op de (vrije) markt na een behoorlijke

Blad 3 van 61

Taxatierapport Percelen Manpadslaangebied te Heemstede projectnummer 0475165.100 7 februari 2022

marketing, wat die prijs ook zal worden. De feitelijke omstandigheden beïnvloeden zijn overwegingen niet, omdat de verkoper in kwestie een “hypothetische” eigenaar is. De zinsnede in een zakelijke transactie betekent dat de partijen in geen bijzondere of speciale relatie tot elkaar staan (zoals moeder- en dochtermaatschappijen, of verhuurder en huurder), wat ertoe kan leiden dat het niveau van de prijs niet marktconform is, of afwijkt vanwege een element van bijzondere waarde (conform EVS). De transactie tegen marktwaarde wordt verondersteld gesloten te zijn tussen partijen die onafhankelijk van elkaar zijn en ieder zelfstandig handelen. De zinsnede na behoorlijke marketing betekent dat het vastgoed op de meest geëigende wijze op de markt gepresenteerd zou zijn zodanig dat het verkocht wordt tegen een in redelijkheid haalbare prijs, in overeenstemming met de definitie van Marktwaarde. De aanbiedingsperiode kan variëren naar de marktomstandigheden, maar moet voldoende zijn om het vastgoed onder de aandacht te brengen van een passend aantal potentiële kopers. De introductieperiode gaat aan de dag van de waardebepaling vooraf.

De zinsnede waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent veronderstelt dat de koper en verkoper redelijk ter zake kundig zijn met betrekking tot de aard en kenmerken van het vastgoed, zijn feitelijke en potentiële gebruiksmogelijkheden en dat zij op de hoogte waren van de marktsituatie toen het vastgoed werd gewaardeerd. Van elke partij wordt verder verondersteld dat zij met die kennis in haar eigen belang handelt en bedachtzaam streeft naar de beste prijs gezien haar positie als koper of verkoper in de transactie. Wat in de transactie prudent is, moet worden beoordeeld aan de hand van de dan geldende situatie en niet met de wijsheid achteraf. Het is niet noodzakelijkerwijs als lichtvaardig te beschouwen als een verkoper op een markt met dalende prijzen vastgoed verkoopt tegen een prijs die lager is dan eerdere marktniveaus. Net als in andere situaties van koop en verkoop op markten met wisselende prijzen, geldt ook in dergelijke gevallen dat de prudente koper of verkoper handelt in overeenstemming met de beste marktinformatie die op het moment beschikbaar is. De zinsnede niet onder dwang houdt in dat elke partij gemotiveerd is de transactie aan te gaan en niet door fysiek of mentaal geweld of bijvoorbeeld door dwang door de financiële positie wordt genoodzaakt de transactie te sluiten.

1.9

Inspectie

Ondergetekende heeft de objecten, op verzoek van de opdrachtgever, niet fysiek maar digitaal op genomen. Onderhavige taxatie is gebaseerd op aangeleverde informatie van de gemeente Heemst ede en luchtfoto’s.

1.10

Waardepeildatum

Als waardepeildatum wordt 1 februari 2022 aangehouden.

1.11

Gebeurtenissen na taxatie

Voor zover bekend bij de taxateur, zijn er geen materiële wijzigingen aangebracht in het object en/of de huursituatie tussen waardepeildatum en taxatierapportagedatum die een mogelijk significant effect hebben op de vastgestelde taxatiewaarde.

Blad 4 van 61

Taxatierapport Percelen Manpadslaangebied te Heemstede projectnummer 0475165.100 7 februari 2022

1.12

Gehanteerde valuta

Alle bedragen genoemd in dit rapport zijn in euro’s.

1.13

Duurzaam ondernemen

Onze samenleving bevindt zich op een kantelpunt. De huidige wereldwijde economische, sociaalmaatschappelijke en ecologische crisis hebben ons kwetsbaar gemaakt. Klimaatverandering, grondstoffenschaarste en wereldwijde plant- en diersoortenbedreiging staan op dit moment hoog op de globale agenda. Duurzame ontwikkeling heeft bij Antea Group een hoge prioriteit. Wij beschikken over het ISO 14001-certificaat en hebben daarmee dé standaard op het gebied van milieumanagement in huis. Met dit systeem dragen wij zorg dat de milieurisico’s van de bedrijfsvoering beheerst en indien mogelijk verminderd worden.

Blad 5 van 61

Taxatierapport Percelen Manpadslaangebied te Heemstede projectnummer 0475165.100 7 februari 2022

Kadastrale en plaatselijke aanduiding

Volgens de informatie verstrekt door de directie van het Kadaster en de Openbare Registers, afdeling Bewaring en Juridische Zaken en Vastgoedinformatie, worden de registergoederen als volgt kadastraal aangeduid: Tabel 1: Kadastraal eigendom (bron: Kadaster) Gemeente

Sectie

Nummer

Omschrijving

Heemstede

8739

Bedrijvigheid (industrie); Terrein (teelt kweek)

Heemstede

9565

Erf - tuin

Heemstede

9904

Terrein (teelt - kweek)

Heemstede

9906

Berging - stalling (garage-schuur); Terrein (teelt - kweek)

Heemstede

3107

Bedrijvigheid (kas)

Heemstede

9596

Terrein (teelt - kweek)

Heemstede

9959

Terrein (akkerbouw)

Heemstede

10034

Wonen met bedrijvigheid; Terrein (teelt - kweek)

Totaal

Volgens de kadastrale recherche zijn de hierbij getaxeerde registergoederen in volle eigendom bij: Parck Manpad I BV Percelen Heemstede B 8739, 9565, 9904, 9906, 3107 Parck Manpad I BV (1/2) & Synchroon BV (1/2) Percelen Heemstede B 9596 en 9959 Parck Manpad 11 BV Perceel Heemstede B 11034 Voor de kadastrale kaarten en uittreksels wordt verwezen naar bijlage 1.

2.1

Rechten

Heemstede B 9565 Naam Maria Ootes Soort recht

:Mevrouw Miriam Hoogenboom (1/2) & De heer Johannes Thomas :Recht van vruchtgebruik

Blad 6 van 61

Taxatierapport Percelen Manpadslaangebied te Heemstede projectnummer 0475165.100 7 februari 2022

Heemstede B 9904 Naam Soort recht

:De heer Johannes Thomas Maria Ootes :Recht van vruchtgebruik

Heemstede B 9906 Naam Soort recht

:Ootes Kwekers B.V (1/2) & Lammerse Kwekers Heemstede B.V (1/2) :Recht van vruchtgebruik

Heemstede B 3107 Naam Soort recht

:De heer Johannes Thomas Maria Ootes :Recht van vruchtgebruik

Heemstede B 10034 Naam Soort recht

:Gemeente Heemstede :Publiekrechtelijke beperking

2.2

Wet voorkeursrecht gemeenten

Het de objecten zijn niet (voorlopig) aangewezen in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten.

2.3

Monument

Er is sprake van een ‘Aanwijzing gemeentelijk monument onder de Gemeentewet’ voor perceel Heemstede B 10034.

2.4

Overige beperkingen

Uit onderzoek blijkt dat er geen overige van significante waarde beperkende omstandigheden zijn gebleken.

Blad 7 van 61

Taxatierapport Percelen Manpadslaangebied te Heemstede projectnummer 0475165.100 7 februari 2022

Omschrijving van het getaxeerde

3.1

Algemeen

Perceel Heemstede B 8739 Dit perceel is bestemd als ‘Agrarisch met waarden’ en is in gebruik als agrarische grond. Het perceel is aan de west-, noord- en oostzijde omgeven door water. Perceel Heemstede B 9565 Dit perceel is bestemd als ‘Agrarisch’ en is volledig bebouwd met en kasopstal. Het deel kas maakt onderdeel uit van een grotere kas, verdeeld over de percelen Heemstede B 9904 en 9906. Perceel Heemstede B 9904 Dit perceel is bestemd als ‘Agrarisch’ en is deels bebouwd met en kasopstal. Het deel kas maakt onderdeel uit van een grotere kas, verdeeld over de percelen Heemstede B 9565 en 9906. Conform informatie van de BAG stamt de kas uit 1976 en is deze 8.542 m² BVO. Het overige deel van het perceel is in gebruik als agrarische grond en paardenbak. Perceel Heemstede B 9906 Dit perceel is bestemd als ‘Agrarisch’ en ‘Agrarisch met waarden’ en is deels bebouwd met en kasopstal. Het deel kas maakt onderdeel uit van een grotere kas, verdeeld over de percelen Heemstede B 9565 en 9904. Het overige deel van het perceel is in gebruik als agrarische grond. Perceel Heemstede B 3107 Dit perceel is bestemd als ‘Agrarisch’ en is deels in gebruik als onderdeel van een paardenbak. Perceel Heemstede B 9596 Dit perceel is bestemd als ‘Agrarisch met waarden’ en is in gebruik als agrarische grond. Aan de westzijde van het perceel bevindt zich een klein bosje van circa 900 m².

Perceel Heemstede B 9959 Dit perceel is bestemd als ‘Agrarisch met waarden’ en is in gebruik als agrarische grond. Perceel Heemstede B 10034 Dit perceel is bestemd als ‘Agrarisch’, ‘Agrarisch met waarden’ en ‘Wonen’. Op het perceel bevinden zich meerdere opstallen, waaronder twee kassen uit 1999 van respectievelijk 2.249 m² BVO en 8.244 m² BVO, een foliekas uit 1979 van 369 m² BVO en een bedrijfsruimte uit 1955 van 432 m² BVO conform de BAG. Op het deel bestemd als wonen staat een oude opstal van 106 m² BVO welke naar mening van ondergetekende geen waarde meer ontleent. Het overige deel van het perceel is in gebruik als agrarische grond.

3.2

Locatieomschrijving

Het getaxeerde is gelegen tussen de Leidsevaartweg aan de westzijde, de Manpadslaan aan de zuidzijde, de Herenweg (N208) aan de oostzijde en een woonwijk en tennishal aan de noordzijde. De percelen Heemstede B 9904, 3107 en 10034 zijn direct ontsloten aan de openbare weg (Manpadslaan), de overige percelen zijn niet direct ontsloten.

Blad 8 van 61

Taxatierapport Percelen Manpadslaangebied te Heemstede projectnummer 0475165.100 7 februari 2022

Het getaxeerde is gelegen aan de zuidzijde van Heemstede, op de rand van de bebouwde kom, tussen Heemstede en Bennebroek. De omgeving kenmerkt zich als een groen omgeving met versnipperd enkele woningen/ bedrijven.

3.3

Planologische kenmerken

De in de taxatie betrokken percelen vallen, volgens Ruimtelijkeplannen.nl, onder de bepalingen van het volgende vigerende bestemmingsplan. Tabel 2: Vigerend bestemmingsplan (Ruimtelijkeplannen) Naam bestemmingsplan

Vastgesteld op:

Landgoederen en groene gebieden - eerste herziening

29 juni 2017

Figuur 1: Uitsnede bestemmingsplankaart (bron: Ruimtelijke plannen)

De in deze taxatie betrokken gronden zijn bestemd als “Agrarisch met waarden”, “Agrarisch” of “Wonen”. Voor enkele percelen is de functieaanduiding ‘Glastuinbouw’ van toepassing. Agrarisch met waarden De als “Agrarisch met waarden” aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. de uitoefening van het agrarisch bedrijf met een in hoofdzaak grondgebonden agrarische bedrijfsvoering, met uitzondering van houtteelt; b. behoud en herstel van de in het plangebied voorkomende landschappelijke- en natuurwetenschappelijke waarden, waaronder in ieder geval wordt begrepen: 1. landschappelijke openheid in de vorm van agrarisch gebruikte weidegronden en bollenvelden; 2. karakteristieke verkavelingspatronen; 3. de leefgebieden van dieren en planten. c. een parkeerterrein, ter plaatse van de aanduiding ‘parkeerterrein’;

Blad 9 van 61

Taxatierapport Percelen Manpadslaangebied te Heemstede projectnummer 0475165.100 7 februari 2022

met daaraan ondergeschikt: d. extensief recreatief medegebruik; e. groenvoorzieningen; f. parkeervoorzieningen; g. (ontsluitings)wegen en paden; h. water; i. openbare nutsvoorzieningen; j. tuinen, terreinen en erven; met de daarbij behorende: k. bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Agrarisch De met “Agrarisch” aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. de uitoefening van het agrarisch bedrijf met een in hoofdzaak grondgebonden agrarische bedrijfsvoering; b. de uitoefening van een glastuinbouwbedrijf, ter plaatse van de aanduiding “glastuinbouwbedrijf”; c. ten hoogste één bedrijfswoning ter plaatse van de aanduiding “bedrijfswoning toegestaan”; met daaraan ondergeschikt: d. restauratieve voorzieningen; e. groenvoorzieningen; f. (ontsluitings)wegen en paden; g. parkeervoorzieningen; h. water; i. openbare nutsvoorzieningen; j. extensief recreatief medegebruik; k. tuinen, terreinen en erven; met de daarbij behorende: l. bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Wonen De voor “Wonen” aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. het wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep; met daaraan ondergeschikt: b. groenvoorzieningen; c. parkeervoorzieningen; d. paden en verhardingen; e. water; f. openbare nutsvoorzieningen; met de daarbij behorende: g. gebouwen en overkappingen; h. tuinen en terreinen; i. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Blad 10 van 61

Taxatierapport Percelen Manpadslaangebied te Heemstede projectnummer 0475165.100 7 februari 2022

Voor de bijbehorende artikelen wordt verwezen naar bijlage 3.

3.4

Vergunningen

Bij de waardering is er van uit gegaan, tenzij in dit rapport uitdrukkelijk anders vermeld, dat alle eventueel van overheidswege vereiste goedkeuringen en/of vergunningen met betrekking tot het getaxeerde aanwezig zijn, of zonder het plegen van investeringen kunnen worden verkregen.

3.5

Hypotheek

Het is de ondergetekende niet bekend of het getaxeerde belast is met het recht van hypotheek.

3.6

Courantheid

Rekening houdende met de locatie, het vastgoedobject, de mate van verkoopbaarheid, alternatieve aanwendbaarheid en alle overige van waarde zijnde factoren kunnen we spreken van een goed courant object.

3.7

Milieuaspecten, bodem- en grondwaterverontreiniging

Dit valt buiten het kader van deze taxatie. Op de website van het Bodemloket zijn geen gegevens bekend.

Figuur 2: Uitsnede bodemloket (bron: Bodemloket)

3.8

Asbesthoudende stoffen

Een asbestonderzoek valt buiten het kader van deze taxatie.

Blad 11 van 61

Taxatierapport Percelen Manpadslaangebied te Heemstede projectnummer 0475165.100 7 februari 2022

Waardebepaling

4.1

Algemene uitgangspunten

Deze taxatie is gebaseerd op onderstaande uitgangspunten en overwegingen. Algemeen  Ten behoeve van deze rapportage heeft een beperkte kadastrale recherche plaatsgevonden. De benodigde gegevens zijn hoofdzakelijk aangeleverd door opdrachtgever. Bij de taxatie is verondersteld dat de objecten worden geleverd vrij van hypotheken, zakelijke beperkingen, beslagen en andere mogelijke rechten van derden uit enige overeenkomst, tenzij uitdrukkelijk genoemd;  Ten behoeve van de taxatie heeft een beperkt bestemmingsplanonderzoek plaatsgevonden;  De taxatie is gebaseerd op de aan de ondergetekende ter beschikking gestelde informatie van opdrachtgever en/ of derden zoals bijvoorbeeld Kadata, Kadaster, Funda en Bouwkostenkompas. Hiervan is kennisgenomen, waar mogelijk gecontroleerd en uitgegaan wordt van de juistheid en de volledigheid van de verkregen informatie. Ondertekende aanvaardt geen aansprakelijkheid indien mocht blijken dat de informatie onjuist en/ of onvolledig is geweest;  Hoewel wij bij onze inspectie en opname van de onroerend zaak ons een idee hebben kunnen vormen over de staat van onderhoud, hebben wij, voor zover wij in staat gesteld zijn om de verschillende gedeelten te inspecteren, slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud.

Voorts is naar verborgen gebreken niet specifiek gezocht;  Een bouwkundige inspectie maakt geen deel uit van deze taxatie;  Er is geen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen, dan wel te restitueren premies, subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook;  Op onze opdracht zijn de Algemene Voorwaarden van Antea Group AV-2018 van toepassing;  Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect, betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan dan gewenst zijn. Voor zover er in dit rapport melding wordt gemaakt van (mogelijke) verontreiniging, wordt dit in het rapport nader toegelicht;  Wij hebben aangenomen dat het gehele complex vrij is van legionella en dat adequate maatregelen zijn getroffen om het ontstaan van legionella te voorkomen;  Alle bedragen die in de waardering zijn gebruikt zijn exclusief omzetbelasting (btw) en er wordt van uitgegaan dat de vrijstelling van omzetbelasting van toepassing is, tenzij uit de waardering van de individuele onroerende zaak anders blijkt;  De vastgestelde waarden zijn ‘kosten koper’ tenzij uitdrukkelijk anders vermeld.

Onder de ‘kosten koper’ verstaan wij de overdrachtsbelasting, notariskosten wegens levering van de onroerende zaak, alsmede de kosten verbonden aan de inschrijving ervan in het kadaster;  Bij de waardering zijn mogelijke specifieke voordelen die bepaalde eigenaren/gebruikers zouden kunnen genieten buiten beschouwing gelaten.

Blad 12 van 61

Taxatierapport Percelen Manpadslaangebied te Heemstede projectnummer 0475165.100 7 februari 2022

4.2

Bijzondere uitgangspunten 

4.3

Uitgangspunten waardering 

4.4

Al bijzonder uitgangspunt is gehanteerd dat de beoogde toekomstige ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt.

Voor de uitgangspunten van de waardering verwijzen wij naar bijlage 5.

Rechten van derden inzake taxatie

Dit taxatierapport is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt door de opdrachtgever. Door ons wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden, tenzij dit gebruik met onze schriftelijke toestemming geschiedt. Op grond daarvan aanvaardt ondergetekende ten aanzien van de inhoud van dit rapport geen verantwoordelijkheid ten opzichte van anderen dan opdrachtgever en slechts bij gebruik voor het doel waarvoor het is opgesteld.

4.5

Methode

Voor de diverse uitgangspunten voor een taxatie zijn verschillende taxatiemethoden van toepassing. Onderstaand worden diverse methodes omschreven die voor kunnen komen. Voor de bepaling van de marktwaarde van een object dient de taxateur gebruik te maken van één of meerdere waarderingsmethoden. Aanbeveling verdient het gebruik van minimaal twee methoden. Op basis van IVS-2013/EVS-2016 zijn er drie taxatiebenaderingen: Inkomstenbenadering (DCF, kapitalisatiemethode (BAR/NAR)). De DCF-methode is een waarderingsmethode waarbij de vrije toekomstige geldstromen worden verdisconteerd tegen een gemiddelde vermogenskostenvoet (disconteringsvoet). Deze methode geeft een goede waardebepaling van het vastgoed. De BAR-methode is een veelgebruikte methode om (markt)waarde en de kwaliteit van een (koop)object uit te drukken. De BAR wordt uitgedrukt in procenten en wordt berekend door de huuropbrengst in het eerste jaar van de exploitatie te delen door de totale investering. De BAR-methode geeft in vergelijking met de DCFmethode geen inzicht in de kasstromen. Vergelijkingsmethode (vergelijkbare objecten gecorrigeerd voor verschillen). Deze methode maakt gebruik door te kijken naar de verkoop/verhuurprijzen van vergelijkend vastgoed in de omgeving van het te taxeren object.

Omdat men hierbij te maken krijgt met een waardepeildatum, dienen de vergelijkbare objecten rond de waardepeildatum te zijn verkocht of verhuurd. Kostenbenadering (zowel voor nieuwbouw, herbouw als voor gecorrigeerde vervangingswaardemethode). Bij gebrek aan voldoende marktgegevens, zoals het geval is bij incourant onroerend goed, is de kostenbenadering een voor de hand liggend alternatief om de marktwaarde te bepalen. In de kostenbenadering moeten de stichtingskosten worden bepaald en vervolgens gecorrigeerd door de technische én functionele veroudering.

Blad 13 van 61

Taxatierapport Percelen Manpadslaangebied te Heemstede projectnummer 0475165.100 7 februari 2022

In dit taxatierapport is gebruik gemaakt van de inkomstenbenadering en vergelijkingsmethode.

4.5.1

Taxatieonzekerheid

De mate van subjectiviteit in de waarderingsdienst is van invloed op de mate van schattingsonzekerheid en daardoor op de inschatting door de taxateurs van de risico’s van een afwijking van materieel belang voor een bepaalde schatting. De schattingsonzekerheid kan het gevolg zijn van:  De informatievoorziening.  Een gebrek aan marktinformatie.  Marktomstandigheden.  Algemene waarderingsonnauwkeurigheid. Taxateurs dienen in ieder geval deze omstandigheden te betrekken in zijn waardering en deze zo nodig vast te leggen in het taxatierapport, zodat voor de gebruiker inzichtelijk is aan welke beperkingen de waardering onderhevig is. De taxateurs zijn voorts gehouden bijzondere onzekerheden over de waardering in het deskundigenrapport vast te leggen. Deskundigen maken melding van de volgende onzekerheden:  Anno 2022 geeft het handelsconflict tussen de VS en China en de Brexit reden tot onzekerheid welke invloed dit zal hebben op de vastgoedmarkt;  In Nederland is gebleken dat de uitspraak van Raad van State inzake de Programmatische Aanpak Stikstof leidt tot vertraging of misschien zelfs stopzetting van bouwprojecten;  Daarnaast brengt de uitbraak van COVID-19 veel onzekerheid met zich mee. Naarmate de pandemie langer aanhoudt blijkt steeds meer dat we voor langere tijd met deze onzekere situatie te maken zullen hebben.

De effecten op de economie en de vastgoedmarkt zijn op het moment van schijven van dit rapport nog onzeker en moeilijk in te schatten.

4.6

Markt

Het CBS meldt dat het goed gaat met de economie, maar dat de groei wel afneemt. Zo zijn er een aantal signalen waardoor een teruggang wordt verwacht: (1) het producenten- en consumentvertrouwen afgenomen, (2) de uitvoer is afgenomen, (3) het aantal faillissementen neemt toe en (4) de huizenprijzen lijken hun maximum te bereiken. In historisch perspectief bekeken lijkt er nu sprake van een afkoelende economie, maar is de economische situatie wel beter dan enkele jaren geleden (2012-2016).

Figuur 3: Economische voorspellingen in Nederland en de EU (Bron: CBS, CPB, PBL, bewerking Antea Group)

Blad 14 van 61

Taxatierapport Percelen Manpadslaangebied te Heemstede projectnummer 0475165.100 7 februari 2022

4.6.1

Bevolking

Naar verwachting zal het inwoneraantal in de provincie Noord-Holland en de COROP-regio agglomeratie Haarlem de komende jaren toenemen. Voor de gemeente Heemstede wordt tussen nu en 2024 een daling geprognosticeerd, waarna het aantal inwoners weer zal toenemen. In onderstaande figuur is de prognose voor de provincie Noord-Holland, de COROP-regio Agglomeratie Haarlem en de gemeente Heemstede weergeven.

Bevolkingsprognose provincie Noord-Holland Aantal inwoners (x1000)

3300 3200 3100 3000 2900 2800 2700

Jaren

Bevolkingsprognose COROP agglomeratie Haarlem

Aantal inwoner (x1000)

255 250 245 240 235 230 225

Jaren

Blad 15 van 61

Taxatierapport Percelen Manpadslaangebied te Heemstede projectnummer 0475165.100 7 februari 2022

Bevolkingsprognose gemeente Heemstede 27,3

Aantal inwoners (x1000)

27,2 27,1 27 26,9 26,8 26,7 26,6 26,5 26,4 26,3

Jaren Figuur 4: Bevolkingsprognose provincie Noord-Holland, COROP-regio Agglomeratie Haarlem en gemeente Heemstede (gemeente indeling 2018) (bron: CBS)

4.6.2

Woningen

De afgelopen jaren is de woningmarkt in Nederland sterk aangetrokken en zijn huizenprijzen fors gestegen. Verwacht wordt dat de huizenprijzen blijven stijgen, maar wel minder hard dan in 2021. Als de woningmarkt van de gemeente Heemstede wordt vergeleken met die van de provincie Noord-Holland en het landelijk gemiddelde, dan is te zien dat de gemiddelde transactieprijs van een woning hoger ligt dan het provinciaal en het landelijk gemiddelde. De gemiddelde transactieprijs van de gemeente Heemstede lag in 2020 circa 53% hoger dan het provinciaal gemiddelde en circa 94% hoger dan het landelijk gemiddelde. Kijkend naar de NVM regio Agglomeratie Haarlem, dan is te zien dat het aantal transacties het afgelopen jaar met 14% is gedaald. De mediane transactieprijs steeg het afgelopen jaar met 20,4% en de mediane transactieprijs per vierkante meter met 22,1% (figuur 5).

Blad 16 van 61

Taxatierapport Percelen Manpadslaangebied te Heemstede projectnummer 0475165.100 7 februari 2022

Figuur 5: Ontwikkelingen aantal transacties en transactieprijzen agglomeratie Haarlem (bron: NVM)

Medio januari (peildatum 14 januari 2022) staan er in de gemeente Heemstede 38 woningen te koop, waarvan 22 woonhuizen en 16 appartementen. De te koop staande woningen betreffen allen bestaande bouw.

4.6.3

Referenties

Voor de referenties verwijzen wij naar bijlagen 4 en 5.

Blad 17 van 61

Taxatierapport Percelen Manpadslaangebied te Heemstede projectnummer 0475165.100 7 februari 2022

Taxatie

5.1

SWOT-analyse

De minimale kwalitatieve gevoeligheidsanalyse van het object. Tabel 3: SWOT-analyse Sterkte:

Kansen:

Goede en mooie locatie.

Zwakte:

5.2

Vraag naar woningbouwlocaties; Vraag naar woningen.

Bedreigingen: Sterk verouderd; Niet alle percelen direct ontsloten.

Economische stagnatie; COVID-19; Prijsontwikkelingen.

Verhuur- en verkoopbaarheid

De verkoopbaarheid van het getaxeerde wordt beoordeeld als goed, omdat de huidige staat en de beoogde ontwikkeling beiden inkomsten genererend is en er vraag is naar agrarische en ontwikkelgronden.

5.3

Waardebepaling

Deze waarderingen zijn tot stand gekomen na opname van het object, rekening houdend met alle aan ondergetekende bekende en voor de waarde van belang geachte factoren. Marktwaarde De getaxeerde waarde is – zoals reeds omschreven is bij de uitgangspunten – met behulp van Inkomstenbenadering, Vergelijkingsmethode tot stand gekomen. Hierbij is het afgeronde gemiddelde van beide waarderingen gehanteerd. Mede gelet op de vorenstaande beoordelingen waardeert ondergetekende de marktwaarde conform de voormelde opdracht op basis van prijspeil (datum), als volgt: De huidige waarde in huidige staat Marktwaarde Zegge

: € 3.450.000,= (afgerond) : drie miljoen vierhonderd vijftigduizend euro

Blad 18 van 61

Taxatierapport Percelen Manpadslaangebied te Heemstede projectnummer 0475165.100 7 februari 2022

De waarde ten tijde van de verwerving van de projectontwikkelaars op basis van de agrarische waarde Marktwaarde Zegge

: € 2.215.000,= (afgerond) : twee miljoen tweehonderd vijftienduizend euro

De waarde ten tijde van de verwerving van de projectontwikkelaars op basis van de beoogde ontwikkeling met optie aansluiting Herenweg Marktwaarde Zegge

: € 3.590.000,= (afgerond) : drie miljoen vijfhonderd negentigduizend euro

De waarde ten tijde van de verwerving van de projectontwikkelaars op basis van de beoogde ontwikkeling zonder optie aansluiting Herenweg Marktwaarde Zegge

: 4.000.000,= (afgerond) : vier miljoen euro

De waarde na realisering van de bouwplannen met optie aansluiting Herenweg Marktwaarde Zegge

: € 8.275.000,= (afgerond) : acht miljoen tweehonderd vijfenzeventig duizend euro

De waarde na realisering van de bouwplannen zonder optie aansluiting Herenweg Marktwaarde Zegge

: € 8.910.000,= (afgerond) : acht miljoen negenhonderd tienduizend euro

Voor een nadere toelichting op de waardering en de achtergrondinformatie die heeft geleid tot de waardering, verwijzen we naar de bijlage. Tot het verstrekken van informatie zijn wij steeds bereid. Aldus gedaan te goeder trouw en naar beste kennis en wetenschap overeenkomstig de strekking van de opdracht, na opname ter plaatse en getekend, Heerenveen, 7 februari 2022 Antea Group Vastgoed en Recht ing. M. van Hoek RT Beëdigd rentmeester Register-Taxateur onroerende zaken

Blad 19 van 61

Taxatierapport Percelen Manpadslaangebied te Heemstede projectnummer 0475165.100 7 februari 2022

Bibliografie

Geraadpleegde bronnen: BAG viewer; Bouwkostenkompas; CPB; Funda; Kadaster; NVM; Ruimtelijkeplannen. Ontvangen informatie Collegebesluit – Manpadslaangebied, positionering Visie Delva; Bijlage 1 collegebesluit Uitwerking denkrichtingen 23 april 2019; Bijlage 2 Toets Visie Delva aan uitgangspunten 7 september 2020; Bijlage 3 Visie Delva 28 mei 2021; Bijlage 4 Collegebesluit Terugkoppeling verkennende gesprekken Manpadslaangebied 15 september 2020; Bijlage 5 Raadsvoorstel Het groene casco van het Manpadslaangebied, 29 juni 2017 Bijlage 6 Verslag gesprek Manpadslaangebied 14 december 2020; Bijlage 7 Collegebesluit terugkoppeling verkennende gesprekken Manpadslaangebied 5 januari 2021; Bijlage 8 Verslag gesprek Manpadslaangebied 21 juni 2021 Bijlage 9 Memo Rho stand van zaken Manpadslaangebied 21 juli 2021; Bijlage 9-1 Visie Delva 28 mei 2021; Bijlage 9-2 Collegebesluit terugkoppeling verkennende gesprekken Manpadslaangebied 5 januari 2021; Bijlage 9-3 Verslag gesprek Manpadslaangebied met Landschap Noord-Holland 3 maart 2021; Bijlage 9-4 Overzicht verzameld cijfermateriaal 15 september 2021; Bijlage 9-5a aangepaste visie Delva; Bijlage 9-5b aangepaste visie Delva; Bijlage 9-5c tekening aangepaste Visie Delva, woongebied; Bijlage 9-5d tekening aangepaste Visie Delva, woongebied vogelvlucht; Bijlage 9-6 Financiële effecten van de aanpassing ontwerp, 15 september 2021; Bijlage 10

Memo Zienswijze ontwikkelingscombinatie Manpadslaangebied 8 augustus 2021; Bijlage 11 Brief ontwikkelaars 17 juni 2020.

Blad 20 van 61

Taxatierapport Percelen Manpadslaangebied te Heemstede projectnummer 0475165.100 7 februari 2022

Afkortingen en begrippen

7.1

Afkortingen

BAR Bvo DCF Vvo NRVT NAR RICS IVS EVS SWOT

7.2

Bruto Aanvangsrendement Bruto Vloeroppervlak Discounted Cash Flow Verhuurbaar Vloeroppervlak Nederlands Register Vastgoed Taxateurs Netto Aanvangsrendement Royal Institution of Chartered Surveyors International Valuation Standards European Valuation Standards Strengths, Weaknesses, Opportunities and Threats

Begrippen

Bedrijfsgebonden installaties Deze taxatie is exclusief bedrijfsgebonden inventaris, machines, goederen en eventuele voorraden tenzij anders vermeld in dit taxatierapport. Bijzonder uitgangspunt Een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat de taxatie wordt gebaseerd op feiten en omstandigheden die wezenlijk verschillen van de feiten en omstandigheden die bestaan op de waardepeildatum; of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper deze zou hanteren op de waardepeildatum. Courantheid De mate van verhandelbaarheid Geregistreerde taxateur De in het register ingeschreven natuurlijke persoon. Inspectie De bezichtiging en (daarop gebaseerde) beoordeling van het vastgoedobject ter plaatse. Inspectiedatum De datum waarop het te taxeren vastgoedobject is geïnspecteerd. Bij een inspectie van meerdere dagen is de laatste dag van bezichtiging de inspectiedatum Interne taxateur De geregistreerde taxateur die de professionele taxatiedienst verricht ten aanzien van (een) vastgoedobject(en) waarin of waarbij zijn werkgever een belang heeft of gaat krijgen, daaronder mede begrepen een belang heeft bij de uitkomst van de professionele taxatiedienst.

Blad 21 van 61

Taxatierapport Percelen Manpadslaangebied te Heemstede projectnummer 0475165.100 7 februari 2022

Opdrachtgever De natuurlijke persoon of rechtspersoon die aan een geregistreerde taxateur opdracht geeft tot het verrichten van een professionele taxatiedienst. Opdrachtvoorwaarden Schriftelijke bevestiging van de voorwaarden waaronder de professionele taxatiedienst zal worden verricht. Professionele taxatiedienst Het door een geregistreerd taxateur schatten van en schriftelijk rapporteren over de waarde van vastgoedobjecten, zodanig dat aan de schatting en rapportering in het economische en maatschappelijk verkeer vertrouwen kan worden ontleend. Professionele taxatiedienst LAV Het door een geregistreerd taxateur schatten van en schriftelijk rapporteren over de waarde van vastgoedobjecten die qua aard en/of gebruik gerelateerd zijn aan het landelijk en agrarisch gebied, zodanig dat aan de schatting en rapportering in het economische en maatschappelijk verkeer vertrouwen kan worden ontleend; Rapportdatum De datum waarop de taxateur het rapport ondertekent. Register Een openbaar register gehouden door de stichting NRVT waarin worden ingeschreven natuurlijke personen die de professionele taxatiedienst ten aanzien van vastgoedobjecten uitvoeren. Schatting Een kwantificering (in geld) onder onzekerheid. Schriftelijk Per post, per fax, per e-mail of via enig ander gangbaar communicatiemiddel waarmee het mogelijk is tekst over te brengen.

Taxatiebedrijf De entiteit, daaronder begrepen interne taxatieafdelingen, waarbij de geregistreerde taxateur werkzaam is of waaraan hij is verbonden en waarbinnen één of meer taxateurs professionele taxatiediensten verrichten. Taxatiedossier Het dossier waarin de uitgevoerde werkzaamheden en de relevante bron informatie voor de taxatie overzichtelijk en transparant wordt vastgelegd. Taxatieopdracht De opdracht tot het verrichten van een professionele taxatiedienst overeenkomstig de opdrachtvoorwaarden Taxatierapport De schriftelijke en gemotiveerde vastlegging van de professionele taxatiedienst, overeenkomstig de opdrachtvoorwaarden en ondertekend door de geregistreerde taxateur.

Blad 22 van 61

Taxatierapport Percelen Manpadslaangebied te Heemstede projectnummer 0475165.100 7 februari 2022

Uitgangspunt Een veronderstelling die voor waar wordt gehouden. Een uitgangspunt betreft feiten, voorwaarden of situaties die van invloed zijn op het onderwerp of de methode van een taxatie met betrekking tot welke is overeengekomen dat zij niet door de taxateur hoeft te worden geverifieerd in het kader van de professionele taxatiedienst. Vastgoedobject De grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken, daaronder begrepen het meest omvattende recht hierop (eigendomsrecht) als mede de beperkte zakelijke rechten die hierop gevestigd kunnen zijn (zoals erfpacht, opstal en vruchtgebruik), alsmede appartementsrechten. Volatiliteit De mate van beweeglijkheid van de koers van een aandeel of ander financieel product Waardepeildatum De datum waarop de taxatieopinie van toepassing is. Dit is de datum waarnaar de waarde is bepaald. Waarderingsgrondslag (basis van waarde) Een beschrijving van de fundamentele grondslagen van een taxatie.

Werkgever De entiteit waarmee de geregistreerde taxateur een dienstbetrekking heeft dan wel anderszins duurzaam is verbonden en waarbij sprake is van een gezagsverhouding, daaronder mede begrepen de moedermaatschappij en groepsonderdelen binnen de groep waartoe de entiteit behoort. Werkkamer Een door het bestuur ingesteld deelregister waarin vastgoedtaxateurs worden ingeschreven die zich (onder meer) bezighouden met taxaties van een specifiek segment van vastgoedobjecten of met taxaties op een specifiek deelterrein (zoals taxaties aan de hand van een (wettelijk) bepaalde definitie).

Blad 23 van 61

Plausibiliteitsverklaring Ondergetekende, Mr. R. Dijkstra RT, verbonden aan Antea Group, afdeling Vastgoed & Recht gevestigd te Tolhuisweg 57 te Heerenveen (postbus 24, 8440 AA Heerenveen) ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs met het registratienummer RT 173525113 Verklaart: 1. het taxatierapport d.d. 7-2-2022 [met nummer 0475165.100 van het vastgoedobject [, plaatselijk bekend.*] aan de Manpadslaan te {Heemstede, ongenummerd}, kadastraal bekend {gemeente Heemstede, sectie B, nummers 8759, 9565, 9904, 9906, 3107, 9596, 9959 en 10034}, getaxeerd door ing. M. van Hoek RT, verbonden aan Antea Group, afdeling Vastgoed & Recht gevestigd te Tolhuisweg 57 te Heerenveen (postbus 24, 8440 AA Heerenveen)te hebben beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde; 2. dat het complete taxatierapport met alle bijbehorende bijlagen daartoe is bekeken en beoordeeld. Dit houdt geen garantie in op de volledigheid van de uitgevoerde onderzoeken en de verstrekte bijlagen; 3. dat hij niet zelf betrokken is of recent is geweest bij het object of de opdrachtgever op zodanige wijze dat dit aan de objectiviteit en onafhankelijkheid in de weg kan staan. 4. dat de onder 1. genoemde taxateur verantwoordelijk is voor de opname ter plaatse, het onderzoek en de analyse van de gegevens; 5.

zelf geen interne en/of* externe inspectie van het object te hebben gedaan; 6. dat de in het taxatierapport opgenomen taxatiemethodiek, gegevens en conclusies zijn getoetst en is beoordeeld of de inhoud van het taxatierapport in overeenstemming is met de geldende taxatiestandaarden; 7. op basis van de beoordeelde stukken van oordeel te zijn dat de getaxeerde marktwaarde ten bedrage van € 3.450.000 resp. € 2.215.000 resp. € 3.590.000 resp. € 4.000.000 resp. € 8.275.000 resp. € 8.910.000 in het taxatierapport plausibel is en het taxatierapport voldoende navolgbaar, aannemelijk en geloofwaardig is

Plaats en datum: Heerenveen, 7 februari 2022 Naam controlerend taxateur: mr. R. Dijkstra RT

Handtekening: …………………………………………………………………………………………………………………….. *doorhalen of weglaten hetgeen niet van toepassing is.

Taxatierapport Percelen Manpadslaangebied te Heemstede projectnummer 0475165.100 7 februari 2022

Bijlage 1 Kadastrale berichten Kadastraal uittreksel Kadastrale plattegrond

Blad 25 van 61

Taxatierapport Percelen Manpadslaangebied te Heemstede projectnummer 0475165.100 7 februari 2022

Bijlage 1 Kadastrale berichten

Kadastrale kaart

Uw referentie: 0475165.100

Deze kaart is noordgericht

12345 25

Schaal 1: 2000

Perceelnummer Huisnummer Vastgestelde kadastrale grens Voorlopige kadastrale grens Administratieve kadastrale grens

Kadastrale gemeente Sectie Perceel

Heemstede B 10034

Bebouwing Voor een eensluidend uittreksel, geleverd op 25 januari 2022 De bewaarder van het kadaster en de openbare registers

Aan dit uittreksel kunnen geen betrouwbare maten worden ontleend. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt zich de intellectuele eigendomsrechten voor, waaronder het auteursrecht en het databankenrecht.

Kadastrale kaart

Uw referentie: 0475165.100

Deze kaart is noordgericht

12345 25

Schaal 1: 2000

Perceelnummer Huisnummer Vastgestelde kadastrale grens Voorlopige kadastrale grens Administratieve kadastrale grens

Kadastrale gemeente Sectie Perceel

Heemstede B 9596

Bebouwing Voor een eensluidend uittreksel, geleverd op 25 januari 2022 De bewaarder van het kadaster en de openbare registers

Kadastrale kaart

Uw referentie: 0475165.100

Deze kaart is noordgericht

12345 25

Schaal 1: 2200

Perceelnummer Huisnummer Vastgestelde kadastrale grens Voorlopige kadastrale grens Administratieve kadastrale grens

Kadastrale gemeente Sectie Perceel

Heemstede B 8739

Bebouwing Voor een eensluidend uittreksel, geleverd op 25 januari 2022 De bewaarder van het kadaster en de openbare registers

BETREFT

Heemstede B 10034 UW REFERENTIE

0475165.100 GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

25-01-2022 - 13:51

S11117906028

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

24-01-2022 - 14:59

BLAD

1 van 1

Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Heemstede B 10034 Kadastrale objectidentificatie : 012941003470000

Locatie Manpadslaan 12 A

2105 MA Heemstede Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen Verblijfsobject ID: 0397010000012967

Kadastrale grootte 27.993 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 101345 - 483768 Omschrijving Wonen met bedrijvigheid

Terrein (teelt - kweek) Ontstaan uit Heemstede B 9593

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking Gemeentewet: Aanwijzing gemeentelijk monument (voorbescherming, aanwijzing, Basisregistratie Kadaster afschrift) Betrokken (rechts)persoon Gemeente Heemstede Afkomstig uit stuk Hyp4 78357/00009

Ingeschreven op 23-06-2020 om 13:25

Beperking op basis van een overheidsbesluit (vestiging)

RECHTEN 1 Eigendom (recht van) Afkomstig uit stukken Hyp4 18328/25 Amsterdam

Ingeschreven op 25-07-2002

Hyp4 9474/50 Amsterdam

Ingeschreven op 28-02-1989

Naam gerechtigde Parck Manpad 11 Bv Adres AERDENHOUT Postadres Mr. H. Enschedeweg 12

2111 EB AERDENHOUT Statutaire zetel AERDENHOUT KvK-nummer 28008595 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

Voor een eensluidend uittreksel, de bewaarder van het kadaster en de openbare registers. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt ten aanzien van de kadastrale gegevens zich het recht voor als bedoeld in artikel 2 lid 1 juncto artikel 6 lid 3 van de Databankenwet. Heeft u nog vragen? Neem contact op met de klantenservice.

BETREFT

Heemstede B 3107 UW REFERENTIE

0475165.100 GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

25-01-2022 - 13:51

S11117905956

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

24-01-2022 - 14:59

BLAD

1 van 2

Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Heemstede B 3107 Kadastrale objectidentificatie : 012940310770000

Kadastrale grootte 264 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 101139 - 483583 Omschrijving Bedrijvigheid (kas) Koopsom € 158.823

Koopjaar 2003

Met meer onroerend goed verkregen

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking Er zijn geen beperkingen bekend in de Basisregistratie Kadaster. Basisregistratie Kadaster

RECHTEN 1 Eigendom belast met Vruchtgebruik (zie 1.1) Soort recht Eigendom (recht van) Afkomstig uit stuk Hyp4 18800/48 Amsterdam

Ingeschreven op 03-10-2003 om 09:00

Naam gerechtigde Parck Manpad I B.V. Adres AERDENHOUT Postadres Mr. H. Enschedeweg 12

2111 EB AERDENHOUT Statutaire zetel AERDENHOUT KvK-nummer 34133961 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

1.1 Vruchtgebruik (recht van) Afkomstig uit stuk Hyp4 12117/22 Amsterdam Aanvullend stuk Hyp4 18708/90 Amsterdam

Ingeschreven op 03-05-1994 Ingeschreven op 09-04-2003 om 09:00

Is aanvulling op Hyp4 12117/22 Amsterdam

Naam gerechtigde De heer Johannes Thomas Maria Ootes Adres Manpadslaan 24

2105 MA HEEMSTEDE Geboren 30-09-1964 Persoonsgegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Personen

te BENNEBROEK

BETREFT

Heemstede B 3107 UW REFERENTIE

0475165.100 GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

25-01-2022 - 13:51

S11117905956

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

24-01-2022 - 14:59

BLAD

2 van 2

Burgerlijke staat Zie akte(n)

BETREFT

Heemstede B 8739 UW REFERENTIE

0475165.100 GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

25-01-2022 - 13:50

S11117905844

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

24-01-2022 - 14:59

BLAD

1 van 1

Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Heemstede B 8739 Kadastrale objectidentificatie : 012940873970000

Kadastrale grootte 44.790 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 101381 - 483921 Omschrijving Bedrijvigheid (industrie)

Terrein (teelt - kweek) Koopsom € 711.369

Koopjaar 2000

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking Besluit op basis van Belemmeringenwet Privaatrecht Basisregistratie Kadaster Betrokken bestuursorgaan De Staat (Infrastructuur en Waterstaat) Vermeld in stukken Hyp4 72869/00136

Ingeschreven op 29-03-2018 om 09:00

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 59220/00014

Ingeschreven op 08-12-2010 om 12:40

Naamswijziging rechtspersoon Afkomstig uit stuk Hyp4 02626/00039 Haarlem

RECHTEN 1 Eigendom (recht van) Afkomstig uit stuk Hyp4 16614/30 Amsterdam

Ingeschreven op 22-05-2000

Naam gerechtigde Parck Manpad I Bv Adres HEEMSTEDE Postadres Mr. H. Enschedeweg 12

2111 EB AERDENHOUT Statutaire zetel HEEMSTEDE

BETREFT

Heemstede B 9565 UW REFERENTIE

0475165.100 GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

25-01-2022 - 13:50

S11117905884

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

24-01-2022 - 14:59

BLAD

1 van 2

Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Heemstede B 9565 Kadastrale objectidentificatie : 012940956570000

Kadastrale grootte 1.070 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 101159 - 483688 Omschrijving Erf - tuin Koopsom € 158.823

Koopjaar 2003

Met meer onroerend goed verkregen

Ontstaan uit Heemstede B 3038

Ingeschreven op 29-03-2018 om 09:00

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 59220/00014

Ingeschreven op 08-12-2010 om 12:40

Naamswijziging rechtspersoon Afkomstig uit stuk Hyp4 02626/00039 Haarlem

RECHTEN 1 Eigendom belast met Vruchtgebruik (zie 1.1) Soort recht Eigendom (recht van) Aandeel 1/2 Afkomstig uit stuk Hyp4 18800/48 Amsterdam

Ingeschreven op 03-10-2003 om 09:00

Naam gerechtigde Parck Manpad I B.V. Adres AERDENHOUT Postadres Mr. H. Enschedeweg 12

2111 EB AERDENHOUT Statutaire zetel AERDENHOUT KvK-nummer 34133961 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

BETREFT

Heemstede B 9565 UW REFERENTIE

0475165.100 GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

25-01-2022 - 13:50

S11117905884

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

24-01-2022 - 14:59

BLAD

2 van 2

1 Eigendom belast met Vruchtgebruik (zie 1.1) Soort recht Eigendom (recht van) Aandeel 1/2 Afkomstig uit stuk Hyp4 18800/48 Amsterdam

Ingeschreven op 03-10-2003 om 09:00

Naam gerechtigde Parck Manpad I B.V. Adres AERDENHOUT Postadres Mr. H. Enschedeweg 12

2111 EB AERDENHOUT Statutaire zetel AERDENHOUT KvK-nummer 34133961 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

1.1 Vruchtgebruik (recht van) Aandeel 1/2 Afkomstig uit stuk Hyp4 12117/22 Amsterdam Aanvullend stuk Hyp4 18708/90 Amsterdam

Ingeschreven op 03-05-1994 Ingeschreven op 09-04-2003 om 09:00

Is aanvulling op Hyp4 12117/22 Amsterdam

Naam gerechtigde Mevrouw Miriam Hoogenboom Adres Manpadslaan 24

2105 MA HEEMSTEDE Geboren 25-02-1967

te HAARLEM

Persoonsgegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Personen

Burgerlijke staat Zie akte(n) 1.1 Vruchtgebruik (recht van) Aandeel 1/2 Afkomstig uit stuk Hyp4 12117/22 Amsterdam Aanvullend stuk Hyp4 18708/90 Amsterdam

Ingeschreven op 03-05-1994 Ingeschreven op 09-04-2003 om 09:00

Is aanvulling op Hyp4 12117/22 Amsterdam

Naam gerechtigde De heer Johannes Thomas Maria Ootes Adres Manpadslaan 24

2105 MA HEEMSTEDE Geboren 30-09-1964 Persoonsgegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Personen

Burgerlijke staat Zie akte(n)

te BENNEBROEK

BETREFT

Heemstede B 9596 UW REFERENTIE

0475165.100 GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

25-01-2022 - 13:51

S11117905982

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

24-01-2022 - 14:59

BLAD

1 van 2

Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Heemstede B 9596 Kadastrale objectidentificatie : 012940959670000

Kadastrale grootte 11.330 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 101583 - 483720 Omschrijving Terrein (teelt - kweek) Koopsom € 625.000

Koopjaar 2006

Met meer onroerend goed verkregen

Ontstaan uit Heemstede B 7499

Heemstede B 9209

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking Er zijn geen beperkingen bekend in de Basisregistratie Kadaster. Basisregistratie Kadaster

RECHTEN 1 Eigendom (recht van) Aandeel 1/2 Afkomstig uit stuk Hyp4 19494/188 Amsterdam

Ingeschreven op 17-05-2006 om 09:00

Naam gerechtigde Parck Manpad I B.V. Adres AERDENHOUT Postadres Mr. H. Enschedeweg 12

2111 EB AERDENHOUT Statutaire zetel AERDENHOUT KvK-nummer 34133961 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

1 Eigendom (recht van) Aandeel 1/2 Afkomstig uit stukken Hyp4 55161/83

Hyp4 19494/188 Amsterdam Naam gerechtigde Synchroon B.V. Adres Stadsplateau 14

3521 AZ UTRECHT

Ingeschreven op 07-08-2008 om 09:00 Ingeschreven op 17-05-2006 om 09:00

BETREFT

Heemstede B 9596 UW REFERENTIE

0475165.100 GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

25-01-2022 - 13:51

S11117905982

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

24-01-2022 - 14:59

BLAD

2 van 2

Postadres Postbus 431

3500 AK UTRECHT Statutaire zetel UTRECHT KvK-nummer 24437966 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

Vermeld in stuk Hyp4 55161/83

Ingeschreven op 07-08-2008 om 09:00

Naamswijziging rechtspersoon

BETREFT

Heemstede B 9904 UW REFERENTIE

0475165.100 GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

25-01-2022 - 13:50

S11117905906

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://gemeentebestuur.heemstede.nl/api/v1/meetings/1629/documents/18449