Bijlage 1. Einddocument Haalbaarheidsstudie De Velst, deelgebieden D en F
Tekst van het document
Zo wordt het aan de markt gelaten om passende oplossingen te vinden voor de gestelde ambities, binnen de gestelde en goedgekeurde budgetten. Het is van belang op te merken dat de budgetten geoormerkt zijn, en dat bepaald geld dus enkel en alleen voor een bepaald doel ingezet kan worden.
Huurprijs kinderdagverblijf De met de kinderdagverblijforganisatie overeen te komen huurprijs kan worden gebaseerd op de kosten (van de financiering en overige eigendomslasten) en het met de kinderdagverblijforganisatie overeen te komen opleverniveau (immers hoe hoger het opleveringsniveau en daarmee ook hogere instandhoudingskosten voor IJmare, hoe hoger de huur dient te zijn). Gemiddeld genomen over de afgelopen jaren lag het rentepercentage bij de BNG zo rond de 3,6% (o.b.v. 40 jaar) voor de te verstrekken kredieten. Dit percentage staat echter nog niet vast en moet later nog definitief vastgesteld worden. Dit is echter enkel het rentepercentage wat IJmare uiteindelijk betaalt aan de gemeente. De huurprijs dient echter ook de overige eigendomslasten te dekken. Daarom is er in de kba’s gerekend met een Bruto Aanvangs Rendement van 4,0%. Dit resulteert in een huurprijs per m2 per jaar van €215,- zoals opgenomen in de KBA's. Afhankelijk van het nog vast te stellen rentepercentage en het met de kinderdagverblijforganisatie overeen te komen opleverniveau en demarcatie van onderhoudskosten dient de huur definitief te worden vastgesteld en overeengekomen. Dit is in lijn met wat wij hebben opgevraagd bij makelaars, want uit deze navraag volgde een brede prijsrange aan in de markt overeengekomen huren.
Zo kwam een makelaar met het volgende advies met betrekking tot de huurprijzen per vierkante meter:
35
o o
Bij casco verhuur tussen €135 en €155 p.m2 p.j. excl. btw. Bij instapklaar tussen €225 (met installaties en plaatsing binnenwanden en deuren, wanden sausklaar, huurder zorgt zelf voor verdere wand, vloer en plafondafwerking etc.) tot €325 p.m2 p.j. volledig afgewerkt (ook buitenterrein).
De huurprijs is dus nog afhankelijk van de afspraken die in het verdere proces gemaakt worden. Varianten Zoals eerder benoemd (onder hoofdstuk 2.2, Varianten) is er in het stuurgroepoverleg van maandag 2 maart jl. besproken dat, onder voorbehoud van een officieel besluit van het college en zo nodig de gemeenteraad, er uitgegaan wordt van het situeren van de parkeerplaatsen op het maaiveld. In hoofdstuk 2.2 zijn ook de redenen toegelicht die hieraan ten grondslag liggen. De kosten waren hier een belangrijke factor, wat hieronder in de twee overzichten te zien is (een verschil van 1,3 miljoen euro tussen de beide varianten). De twee Excel bestanden met daarin de Kosten Baten Analyses (KBA’s) zijn opgenomen als bijlage 4 en 5. Fiscale aspecten In de huidige haalbaarheidsfase voorzien wij in ieder geval al 1 fiscaal aspect waarmee het de financiën mogelijk geoptimaliseerd kunnen worden. Deze kans zit in het met overdrachtsbelasting (ipv met BTW) leveren van de gronden voor de huurappartementen aan de corporatie en indien van toepassing belegger van de middenhuurappartementen. Dit vereist naar onze mening dat de sloop van de bestaande school KC Zevenhoeven met bijbehorende buitenruimte en verdere aan- en toebehoren en het bouwrijp maken van het terrein pas plaatsvinden na juridische levering van de gronden aan de corporatie en indien van toepassing belegger.
Dit mogelijk te realiseren voordeel is nog niet in de stichtingskostenopzetten verwerkt. Het verdient aanbeveling deze routing nader af te stemmen met een fiscalist en mogelijk ook met de fiscus.
36
CIJFERS 25-03-2026 – Parkeren op maaiveld VOORLOPIGE CIJFERS Businesscase afronding Haalbaarheidsfase Heemskerk De Velst - Velden D&F Datum berekening
25-3-2026
Uitgangspunten: * Stedenbouwkundig Schetsontwerp Arcom d.d. * presentatie SO Kindcentrum d.d.
30-1-2026 23-2-2026
* Variant 1 met parkeren op maaiveld * Grondprijzen gemeente 1-1-2025 * Doorbelasten kosten bouwrijp maken woningen aan gemeente tlv grex aangezien de koopsommen gelden voor bouwrijpe gronden * Overzicht oppervlakten nalevering 6-2-2026 Kindcentrum
Aantallen
KDV
Totaal KC
Huurwoningen
Parkeren
Koopwoningen
Parkeren TOTAAL WONINGEN Ondergronds
1
1
43
1
47
1
Oppervlakte in m2 bvo
1.709
351
83
1.250
86
1.564
Oppervlakte in m2 / vvo / gbo
56
0
63
0
1.554
319
Opbrengsten Budget Onderwijs ENG
€ 6.980.000,00 € 279.576,34
€ 1.435.200,00 € 57.420,30
Duurzaamheid klimaatadaptief circulair bouwen groen schoolplein
€ € €
354.592,61 732.746,19 -
€ €
72.827,39 150.493,81
Totaal budget school
€
8.346.915
€
1.715.941
=A €
336.996,64
Koopsommen per appartement incl. BTW
Stichtingsk osten per eenheid Grondkosten Bouw- en woonrijp kosten Bijkomende kosten Onvoorzien per eenheid Bouwkosten ENG Bouwkosten Klimaatadaptief Bouwkosten Circulair Bouwkosten groen schoolplein Bouwkosten Basis Totale kosten excl. BTW BTW 21% Totale kosten incl. BTW
293.390
0
391.755
1.410.000 30.000 /parkeerplaats
€0 € 47.500 € 643.091 € 344.914 € 231.055 € 293.052 € 605.575 €0 € 4.289.590 € 6.454.776 € 1.355.503 € 7.810.279
€0
€ 18.355
€ 150.500
€ 64.609
€ 123.123 € 70.907 € 47.455 € 60.188 € 124.375
€ 21.748 € 7.274
€0 €0
€ 30.223 € 9.713
€0 € 105.450 € 165.236 € 34.959
€ 881.010 € 1.307.057 € 274.482 € 1.581.539
€ 183.163 € 230.540 € 48.413 € 278.953
€0 € 150.500 € 31.605 € 182.105
€ 197.751 € 302.297 € 63.482 € 365.779
€ 1.564.000 € 1.869.645 € 392.625 € 2.262.271
Resultaat voor aftrek winstmarge Zenzo per eenheid EX btw
€ 443.501
€ 111.076
€ 11.931
-€ 150.500
€ 21.468
-€ 704.356
Winstmarge Zenzo 2% per eenheid
€ 137.966
€ 28.363
€ 4.849
€0
€ 6.475
€ 23.306
Overwaarde te investeren na winstmarge Zenzo per eenheid
€ 305.535
€ 82.714
€ 7.081
-€ 150.500
€ 14.993
-€ 727.662
OVERWAARDE TOTAAL
€ 305.535
€ 82.714
€ 304.504
-€ 150.500
€ 704.665
-€ 727.662
€ 388.249
=A
=B
= A-/- B =C = A-/-B-/-C
€ 131.007
37
VOORLOPIGE CIJFERS – Ondergronds parkeren CIJFERS 25-03-2026 Businesscase afronding Haalbaarheidsfase Heemskerk De Velst - Velden D&F Datum berekening
25-3-2026
Uitgangspunten: * Stedenbouwkundig Schetsontwerp Arcom d.d. * presentatie SO Kindcentrum d.d.
30-1-2026 23-2-2026
* Variant 1 met ondergronds parkeren * Grondprijzen gemeente 1-1-2025 * Doorbelasten kosten bouwrijp maken woningen aan gemeente tlv grex aangezien de koopsommen gelden voor bouwrijpe gronden * Overzicht oppervlakten nalevering 6-2-2026 Kindcentrum
Aantallen
KDV
Totaal KC
Huurwoningen
Parkeren
Koopwoningen
Parkeren Ondergronds
1
1
43
1
47
1
Oppervlakte in m2 bvo
1.709
351
83
1.250
86
1.564
Oppervlakte in m2 / vvo / gbo
56
0
63
0
1.554
319
Opbrengsten Budget Onderwijs ENG
€ 6.980.000,00 € 279.576,34
€ 1.435.200,00 € 57.420,30
Duurzaamheid klimaatadaptief circulair bouwen groen schoolplein
€ € €
€ €
Totaal budget School
€ 8.346.915,15
354.592,61 732.746,19 -
=A €
336.996,64
72.827,39 150.493,81
€ 1.715.941,50
Koopsommen per appartement incl. BTW
Stichtingsk osten per eenheid Grondkosten Bouw- en woonrijp kosten Bijkomende kosten Onvoorzien per eenheid Bouwkosten ENG Bouwkosten Klimaatadaptief Bouwkosten Circulair Bouwkosten groen schoolplein Bouwkosten Basis Totale kosten excl. BTW BTW 21% Totale kosten incl. BTW
TOTAAL Woningen
293.390
0
391.755
1.410.000 30.000 /parkeerplaats
€0 € 47.500 € 643.091 € 344.914 € 231.055 € 293.052 € 605.575 €0 € 4.289.590 € 6.454.776 € 1.355.503 € 7.810.279
€0
€ 18.355
€0
€ 64.609
€ 123.123 € 70.907 € 47.455 € 60.188 € 124.375
€ 21.748
€ 115.227
€ 30.223
€0 € 105.450 € 165.236
€ 7.274
€0
€ 9.713
€ 34.959
€ 881.010 € 1.307.057 € 274.482 € 1.581.539
€ 183.163 € 230.540 € 48.413 € 278.953
€ 1.250.000 € 1.365.227 € 286.698 € 1.651.925
€ 197.751 € 302.297 € 63.482 € 365.779
€ 1.564.000 € 1.869.645 € 392.625 € 2.262.271
Resultaat voor aftrek winstmarge Zenzo per eenheid EX btw
€ 443.501
€ 111.076
€ 11.931
-€ 1.365.227
€ 21.468
-€ 704.356
Winstmarge Zenzo 2% per eenheid
€ 137.966
€ 28.363
€ 4.849
€0
€ 6.475
€ 23.306
Overwaarde te investeren na winstmarge Zenzo per eenheid
€ 305.535
€ 82.714
€ 7.081
-€ 1.365.227
€ 14.993
-€ 727.662
OVERWAARDE TOTAAL
€ 305.535
€ 82.714
€ 304.504
-€ 1.365.227
€ 704.665
-€ 727.662
€ 388.249
=A
=B
= A-/- B =C = A-/-B-/-C
-€ 1.083.720
38
6. Informatievoorziening en communicatieplan
Heemskerk De Velst Deelgebieden D & F
D
F
Concept Communicatieplan 1 april 2026 Conceptversie: ter bespreking met betrokken partijen
39
1. Context & aanleiding 1.1 context Op 11 juli 2025 werd bekendgemaakt dat Zenzo is gekozen als partij in de partnerselectieprocedure voor de ontwikkeling van De Velst, deelgebieden D en F. In deze ontwikkeling zullen circa 90 woningen en een kindcentrum gerealiseerd worden. De eerste fase waarmee gezamenlijk werd gestart is de haalbaarheidsfase. Deze fase, die eindigt op 1 maart 2026 heeft als doel om de indiening verder uit te werken en inzicht te geven in de wijze van ontwikkeling na 1 maart 2026. Onderdeel van deze ontwikkeling na 1 maart is dan ook de wijze van informatievoorziening en het communicatieplan. Bij het vaststellen van het stedenbouwkundig plan en het bestemmingsplan zijn er door de gemeente Heemskerk al veel participatiemomenten georganiseerd. Na 1 maart zal die communicatie dus niet opnieuw gedaan worden, maar wordt er verder gewerkt op de basis die er al ligt. Dit communicatieplan richt zich dan ook primair op informeren en gerichte participatie binnen vastgestelde kaders, niet op heroverweging van het bestemmingsplan. In dit plan zijn de volgende onderdelen opgenomen: 1. Context en aanleiding 2. Doelstellingen, doelgroepen en boodschap 3. Communicatiemiddelen 4. Optionele media-inzet 5.
Planning 1.2 Met wie communiceren we? We communiceren met de volgende partijen • Gemeente, het College en de Raad • IJmare en achterban • Kinderdagverblijf organisatie (waarschijnlijk Welschap als huurder van IJmare) en achterban • Woningcorporatie (Naar verwachting Woonopmaat) • Heliomare en achterban • Omwonenden • Overige gebruikers van het gebied 1.3 Reeds doorlopen participatie In de periode 2021–2023 is het participatietraject vormgegeven via twintig bijeenkomsten van de klankbordgroep. Deze klankbordgroep bestond uit vertegenwoordigers van bewoners uit flat 1, flat 2 en flat 3, de woonwagens en de omliggende buurten ’t Maerevelt, Zevenhoeven, Breedweer, Haasjesven, Hertogenven en Woekeven. Daarnaast namen projectleiders van de gemeente Heemskerk en woningcorporatie Woonopmaat deel, evenals de directeuren van Kindcentrum Zevenhoeven en Heliomare, MET Heemskerk, het stedenbouwkundig bureau RROG en andere betrokken professionals. De uitgebreide verslagen van de bijeenkomsten (gemiddeld vier tot vijf pagina’s per bijeenkomst) geven een rijk en gedetailleerd beeld van de opgehaalde input. Inhoudelijk richtte de klankbordgroep zich op het vinden van een zorgvuldige balans tussen woningbouw en de kwaliteit van de leefomgeving, met aandacht voor thema’s als verkeer en parkeren,
40
behoud en versterking van groen in relatie tot klimaatadaptatie en hittestress, milieuaspecten zoals geluid en luchtkwaliteit, sociale veiligheid en het beperken van overlast, evenals de behoefte aan voorzieningen en ontmoetingsplekken. Daarbij is steeds breder gekeken dan alleen woningbouw: ook de inrichting van de openbare ruimte, waterbeheer, voorzieningen en de samenhang binnen het gebied speelden een belangrijke rol. De klankbordgroep dacht actief mee over concrete uitwerkingen per deelgebied, waaronder mogelijke bouwlocaties, verduurzaming van bestaande flats, de verbetering van voorzieningen zoals Kindcentrum Zevenhoeven en de ontwikkeling van het park, waarbij consequent rekening is gehouden met parkeercapaciteit, gebruik van de openbare ruimte en verschillende vormen van recreatie zoals ontmoeten, spelen en sporten. De opbrengsten van dit participatieproces zijn uiteindelijk vertaald en verankerd in het stedenbouwkundig plan.
41
2.
Doelstellingen, doelgroepen en boodschap
2.1 Hoofddoel: Met dit plan willen we de betrokkenen meenemen in het verloop van de communicatie en participatie van het project en hoe eenieder meegenomen wordt in het proces na Besluitvorming over dit haalbaarheidsonderzoek. 2.2 Communicatiedoelstellingen • Door participatie met omwonenden, leraren, ouders en kinderen een goed Kindcentrum en buitenruimten ontwikkelen aan de hand van het schetsontwerp; • Door participatie de belangen van de diverse partijen op tafel krijgen zodat die betrokken worden bij de uiteindelijke belangenafweging; • Door participatie met Woningcorporatie, gemeente, IJmare en omwonenden tot een gedragen ontwerp komen voor de woningen en het openbaar gebied (alsmede het risico op bezwaren te minimaliseren); • Inzicht geven in de wijze van communicatie tijdens de ontwikkeling en realisatie van De Velst; • Omwonenden informeren over de ontwikkeling • Interesse van toekomstige bewoners wekken en waar mogelijk te betrekken bij het ontwerp 2.3 Doelgroepen & communicatieboodschappen Voor de Velst zijn er verschillende doelgroepen waarmee gecommuniceerd wordt. Er wordt er hier vanuit gegaan dat de projectgroep (gemeente Heemskerk, IJmare en Zenzo) verantwoordelijk is voor die communicatie en participatie, waarbij Zenzo in de lead is.
Er is al een uitgebreid participatietraject geweest dat heeft geleid tot een vastgesteld stedenbouwkundig plan en bestemmingsplan. Dit participatietraject zal dan ook niet weer opnieuw gedaan worden. Wel willen we een gedragen ontwerp presenteren voor zowel de woningen als het Kindcentrum en input vergaren voor de verdere uitwerking van de ontwerpen van de gebouwen en de buitenruimten. Hiervoor willen wij de betrokkenen zo goed mogelijk informeren en betrekken.
42
Kindcentrum Na besluitvorming over het haalbaarheidsonderzoek zal de aanbesteding plaatsvinden op basis van het schetsontwerp (SO), als onderdeel van de RIC aanpak (zie hoofdstuk 3). Vervolgens zal het ontwerp verder ontwikkeld worden naar een voorlopig ontwerp (VO). In deze fase is er ruimte voor het ophalen van de wensen van betrokkenen. Zo is bijvoorbeeld eerder aangegeven dat leraren, kinderen en ouders hierin ook een rol kunnen spelen. Dit kan door participatiebijeenkomsten, informatieavonden en workshops. Zenzo heeft hier ervaring mee, bijvoorbeeld met de actie ‘Ren je Rot’ met de kinderen van IKC het Meesterwerk in Veenendaal en de workshop avonden met leraren bij de ontwikkeling van het Erfgooierscollege in Huizen. Deze avonden kunnen gaan over de inrichting van het plein, de uitloopruimtes of de afwerking. Het is van belang om voor deze momenten als projectgroep een participatie- of zeggenschapsmatrix in te vullen (zie afbeelding op de volgende pagina). In deze matrix komt te staan wie waarin zeggenschap heeft en op welk niveau. Zo kan per onderwerp aangegeven worden of de omwonenden, leraren, ouders, kinderen of andere belanghebbenden meebeslissen, coproduceren, adviseren, geraadpleegd- of geïnformeerd worden. Op deze manier heeft eenieder de juiste verwachtingen.
Per ontwerpfase willen we minimaal twee fysieke bijeenkomsten organiseren om tijdens de tweede bijeenkomst ook te kunnen terugkoppelen wat met eerdere opmerkingen van stakeholders is gedaan.
43
Participatie met kinderen bij de ontwikkeling van IKC het Meesterwerk in Veenendaal
44
Buitenruimte Zeggenschapsmatrix: in samenspraak kan worden besloten wie over welk onderwerp zeggenschap heeft, en in welke mate (informeren tot meebeslissen)
Woningen De woningen worden door Zenzo ontwikkeld. Dit gebeurt in samenspraak met de gemeente en de woningcorporatie. De participatie met betrekking tot de woningen zal met name tussen deze partijen zijn, aangezien de gemeente al veel gedaan heeft tijdens het vaststellen van het bestemmingsplan. Wel participeren we door de omwonenden in de gelegenheid stellen om te reageren op de gevels en inrichting van het buitenterrein met groen en parkeren. Hierin zullen ook de toekomstige bewoners betrokken worden. Ook zullen omwonenden geïnformeerd worden over de ontwikkeling, bouw, verwachte overlast, etc.. Dit kan gedaan worden aan de hand van een projectwebsite, een nieuwsbrief of een informatieavond. Hiervoor willen we in ieder geval een bijeenkomst organiseren voor het vaststellen van de ontwerpfasen; voorlopig ontwerp en definitief
45
ontwerp. Met name het voorlopige ontwerp is van belang, hier is meer ruimte om opmerkingen vanuit de omwonenden nog mee te nemen. Bouwfase en daarna Voorafgaand aan de bouw organiseren we een informatiebijeenkomst. Tijdens de bouw komt er een “bouwkeet buiten het hek” voor laagdrempelig contact. We stimuleren bij de bouwpartners dat mijlpalen zoals de eerste paal, hoogste punt en de oplevering samen worden gevierd. Na oplevering organiseren we activiteiten die ontmoeting stimuleren, zoals het samen inrichten van de buitenruimte. Zo groeit de sociale samenhang in de wijk. Groep
Wanneer
Wat
Wie
Hoe
Omwonende
Gedurende
Wat gebeurt er
Zenzo/Gemeente
Nieuwsbrieven,
n
het hele
wanneer, wat betekent
bewonersavonden,
proces
dit voor hun
website-updates, social
inclusief
leefomgeving?
media, fysieke
bouw
informatieavonden, Inspraak op gevels en
bouwkeet buiten het hek
inrichting buitenterrein
als informatiepunt
Achterban
Bij ontwerp
Invloed op
school:
VO en DO
gebruikskwaliteit binnen
Leraren/
IJmare
Bijeenkomsten
vastgestelde kaders
Ouders/ Kinderen Toekomstige
Bij ontwerp Wat gebeurt wanneer,
Zenzo en
Projectwebsite, bouwbord,
bewoners
VO t/m DO
hoe aan te melden voor
woningcorporatie
social media,
en
woningen, meedenken
gedurende
gezamenlijke ruimten
verkoopproc
en tuin
bijeenkomsten
es en bouwfase Toekomstige
Informeren over
IJmare
Projectwebsite,
ouders/kind
voortgang bouw en
informatiebijeenkomsten
eren school
ontwikkeling
op locatie (ondersteund door Virtual Reality voor oplevering.
Toekomstige
Informeren over
Kinderdagverblijf
Projectwebsite,
ouders/kind
voortgang bouw en
informatiebijeenkomsten,
eren opvang
ontwikkeling
op locatie (ondersteund door Virtual Reality voor oplevering.
…
46
…
3.
Communicatiemiddelen •
•
• • • • • • • •
Website (www. … …nl) o Projectpagina met nieuws, met toelichting, nieuws, praktische informatie, planning en aanmeldmogelijkheid voor de nieuwsbrief. Nieuwsbrieven o Twee keer per jaar digitaal en een eerste papieren editie voor adressen rondom de locatie Uitnodigingen en flyers voor bewonersbijeenkomsten en participatieavonden. Pagina website gemeente Heemskerk Socials gemeente Heemskerk Lokale media en sociale kanalen om de voortgang te delen en positieve aandacht te trekken. Bouwbord voor passanten Berichtgeving in de huidige school en kinderdagverblijf App Area of People Bouwapp
De toon is steeds uitnodigend, geen vakjargon maar gewone taal. We willen dat mensen voelen: dit is van ons allemaal.
4.
Optionele media inzet • •
Huisstijl en beeldmerk Social media
47
5.
Planning
Afronden haalbaarheidsfase: Website lanceren:
april 2026 …
Kindcentrum Participatiebijeenkomst Acceptatie Voorlopig Ontwerp Participatiebijeenkomst Acceptatie Definitief Ontwerp Participatiebijeenkomst
oktober 2026 december 2026 december 2026 maart 2027 Maart 2027
Start bouw (feestelijk moment) Oplevering (feestelijk moment)
september 2027 september 2028
Woningen D & F Acceptatie Schetsontwerp Participatiebijeenkomst Acceptatie Voorlopig ontwerp Participatiebijeenkomst
juni 2026 juni 2026 september 2026 september 2026
Acceptatie Definitief ontwerp Start verkoop F Start bouw D Start bouw F Start bouw (feestelijk moment)
januari 2027 mei 2027 augustus 2027 november 2027 augustus 2027
Oplevering gedeelte D Oplevering gedeelte F Oplevering volledig project (feestelijk moment)
december 2028 juni 2029
6.
juni 2029
Budget
In samenspraak overeen te komen wat een benodigd budget is voor de communicatie en hoe dit te verdelen. Gedacht wordt aan onder andere de onderstaande posten. • • • • • •
Drukwerk Online advertenties Bouwbord en overige borden Website design Virtual Reality Etc.
48
7. Organisatiestructuur, samenwerking en mijlpalenplanning Aanleiding In dit hoofdstuk wordt de organisatiestructuur en wijze van samenwerking na besluitvorming over het haalbaarheidsonderzoek 2026 toegelicht. Het doel is om gezamenlijk richting te geven aan het proces en de organisatie. Deze structuur sluit aan op de organisatiestructuur zoals die eerder ook gepresenteerd is in de indiening van Zenzo voor de gunningfase. De samenwerking is expliciet gericht op een open, lerende en gezamenlijke aanpak, waarin gemeente, Zenzo, IJmare, adviseurs en inwoners gezamenlijk toewerken naar een gedragen eindresultaat. Betrokken partijen Opdrachtgever: Gemeente Heemskerk 1. Sturen binnen publiekrechtelijk kader op stedenbouwkundige uitgangspunten en ambitieniveau en vanuit Gemeente wenselijk programma en kwaliteit 2. Afstemming IJmare 3. Informeren bestuur Gemeente (College en raad) Gebruiker: Stichting IJmare 1. Wensen en eisen kenbaar maken 2. PvE aanscherpen 3. Meedenken in het ontwerp van het KC en het omliggende terrein Ontwikkelaar: Zenzo MV Eindverantwoordelijk voor de ontwikkeling. Is verantwoordelijk voor het proces en ontwikkeling. 1. Verantwoordelijk voor het proces & ontwikkeling 2. Afstemming betrokken partijen 3. Bewaken planning en voortgang Externe deskundigen Stedenbouwkundige en architect: Arcom 1.
Arcom was verantwoordelijk voor het ontwerp van de woningen en het kindcentrum in de haalbaarheidsfase. Voor de woningen blijft Arcom in ieder geval betrokken, voor het KC is dit tot het SO en daarna afhankelijk van de keuze door de te selecteren aannemer. Adviseur onderwijs en aanbesteding KC: Oostelbos van den Berg 1. Oostelbos van den Berg verzorgt de aanbesteding van het KC na de haalbaarheidsfase. Hierbij is OvdB verantwoordelijk voor het (eventueel verder) aanscherpen van het PvE van het KC, het aansturen van de architect in samenspraak met Zenzo en het opstellen van alle aanbestedingsdocumenten. Externe overige stakeholders
49
Woningcorporatie - Woonopmaat a. Vaststellen van het PvE voor ontwikkeling programma sociale (en mogelijk middenhuur) appartementen; b. Afnemer van de sociale huurappartementen en mogelijk middenhuur appartementen; Kinderdagverblijf/Heliomare 1. Wensen en eisen kenbaar maken 2. PvE aanscherpen 3. Meedenken in het ontwerp van het KC en het omliggende terrein Aannemer woningen 1. Contractering aannemer woningen door onderhandse aanbesteding
50
1. Rollen en verantwoordelijkheden Rol
Organisatie
Lid
Opdrachtgever: Wethouder Onderwijs
Gemeente Heemskerk
o
Stuurgroep
Opdrachtgever: Wethouder wonen
Gemeente Heemskerk
o
Stuurgroep
Opdrachtgever: Projectleider
Gemeente Heemskerk
o o o
Stuurgroep Voortgangsoverleg Projectteam wonen
Opdrachtgever: Adviseur maatschappelijk vastgoed
Gemeente Heemskerk
o o o
Stuurgroep Voortgangsoverleg Projectteam KC
Gebruiker: Bestuurder IJmare
Stichting IJmare
o
Stuurgroep
Gebruiker: Directeur KC
Stichting IJmare
o o
Voortgangsoverleg Projectteam KC
Gebruiker: Adviseur
Stichting IJmare
o o o
Stuurgroep Voortgangsoverleg Projectteam KC
Opdrachtnemer: Conceptontwikkelaar Contractmanager
Zenzo
o Stuurgroep o Voortgangsoverleg o Projectteam woningen o Contractmanagement
51
Opdrachtnemer: Technisch Projectleider
Zenzo
o Stuurgroep o Voortgangsoverleg o Projectteam woningen o Projectteam KC
Opdrachtnemer: Junior Conceptontwikkelaar; Procesmanager
Zenzo
o Voortgangsoverleg o Projectteam woningen o Projectteam KC
Extern: Stedenbouwkundige/ architect
Arcom
o Voortgangsoverleg o Projectteam woningen o Projectteam KC
Extern: Stedenbouwkundige/ architect
Arcom
o Voortgangsoverleg o Projectteam woningen o Projectteam KC
Extern: Adviseur onderwijs en aanbesteding KC
Oostelbos van den Berg
o o
Voortgangsoverleg Projectteam KC
Overlegstructuur Hieronder wordt de rol en overlegfrequentie van de verschillende teams toegelicht. Het programma Pointer wordt gebruikt voor verslaglegging. De overleggen zullen zoveel mogelijk op afstand via Teams plaatsvinden. Wanneer wenselijk en nodig kunnen de overleggen fysiek plaatsvinden. De projectorganisatie bestaat uit vier hoofdlagen: 1. Stuurgroep (strategisch niveau) 2. Team Voortgangsoverleg 3. Projectteam Kindcentrum / Projectteam Woningen (inhoudelijk – integraal ontwerp) Stuurgroep - eens per 6 weken De stuurgroep bestaat uit de bestuurders van de deelnemende organisaties die bevoegd zijn besluiten te nemen. Zij nemen besluiten over onder andere: 1. Planvorming 2. Haalbaarheid 3. Planning De stuurgroep bepaalt de beleidsmatige kaders, zet de strategie uit en doet een voorschot op besluitvorming,, onder voorbehoud van besluitvorming door het college, en/of de raad en het bestuur van IJmare. Ons voorstel is dat de gemeente de stuurgroep
52
voorzit en dat Zenzo deze voorbereid. Wij hebben positieve ervaringen bij een overlegfrequentie van eens in de zes weken. Iedere ontwerpfase ronden wij af met een overzichtelijk fasedocument dat we ter besluitvorming voorleggen aan de stuurgroep. In dit fasedocument met bijlagen staat het resultaat van de afgeronde fase omschreven, leggen we afwijkingen ten opzichte van eerder vastgestelde uitgangspunten vast en stellen we de aanpak voor de volgende fase voor. Op deze wijze geven wij u inzicht in de projectvoortgang en doelstelling. Voortgangsoverleg - vierwekelijks Dit overleg wordt gevormd door de opdrachtgever, opdrachtnemer en relevante externe partijen. In dit geval gemeente Heemskerk, IJmare, Zenzo, Arcom en Oostelbos van den Berg. In het Voortgangsoverleg wordt gestuurd op de voortgang van het project. De ervaring leert dat in elk project keuzes gemaakt moeten worden die impact hebben op de project- of strategische organisatiedoelen. Deze keuzes worden voorbereid in het voortgangsoverleg. Omwille van de snelheid van het project kan het Voortgangsoverleg verzoeken om een extra Stuurgroep bijeenkomst. Hiervoor moet een duidelijke urgentie zijn zoals bijvoorbeeld besluitvorming die de scope van de opdracht beïnvloeden. Het voortgangsoverleg heeft als taak: 1. Bewaakt planning en voortgang algehele project 2. Voert contractmanagement 3.
Bereidt besluitvorming van de stuurgroep voor Projectteam Woningen - tweewekelijks Voor de uitwerking van het plan maken wij onderscheid in de ruimtelijk-, functionele uitwerking en de technische uitwerking. In het projectteam werken we het definitief programma van eisen uit in een ontwerp voor de fasen VO en DO. In het projectteam worden 1. Uitgangspunten (en ambities) bepaald 2. Project-inhoudelijke voorstellen gedaan 3. Ontwerpen gemaakt 4. Besluiten voorbereid voor het voortgangsoverleg Projectteam KC - tweewekelijks De planning voor het ontwerpen en ontwikkelen van het Kindcentrum is afhankelijk van de uiteindelijke programmatische invulling. Hierin zijn twee scenario’s mogelijk. Scenario 1: school met kinderdagverblijf. Het ontwerp hiervan ligt in basis klaar, en in de komende fase wordt, na aanbesteding, samen met Oostelbos van den Berg, de aannemer, Zenzo en de architect het plan verder uitgewerkt. Scenario 2: enkel een school. In het geval dat het kinderdagverblijf geen plek in de nieuwbouw zullen krijgen, zal het ontwerp eerst aangescherpt worden alvorens deze aanbesteed wordt. De school en de omliggende buitenruimte is namelijk zonder kinderdagverblijf & Heliomare niet optimaal in zijn ontwerp.
Hier zal dan een bepaalde tijd voor opgenomen worden om het ontwerp aan te scherpen, waarna het aanbesteed wordt en daarna verder uitgewerkt zal worden door Oostelbos van den Berg, de aannemer, Zenzo en de architect.
53
54
Projectdeelnemers & overlegfrequentie Stuurgroep 1x per 6 weken Verantwoordelijk: Gemeente
Voortgangsoverleg 1x 4weken Verantwoordelijk: Zenzo
Opdrachtgever o Wethouder Wonen o Wethouder Onderwijs o Projectleider/ Adviseur o Domeinmanager Fysiek Domein Gemeente Heemskerk
Opdrachtgever o Projectleider o Adviseur Maatschappelijk Vastgoed
Gebruiker o Woningcorporatie
IJmare: o Directeur KC Zevenhoeven o Adviseur
Opdrachtnemer o Conceptontwikkelaar o Technisch Projectleider o Junior Conceptontwikkelaar
IJmare: o Bestuurder o Directeur KC Zevenhoeven Opdrachtnemer o Conceptontwikkelaar o Technisch Projectleider o Junior Conceptontwikkelaar
Opdrachtnemer o Conceptontwikkelaar o Technisch Projectleider o Junior Conceptontwikkelaar
Projectteam woningen 1x 2 weken Verantwoordelijk Zenzo
Extern: o Architect
Extern o Architect o Projectmanager Oostelbos van den Berg
55
Projectteam KC 1x 2 weken Verantwoordelijk: Zenzo
Opdrachtgever: o Adviseur Maatschappelijk Vastgoed Gebruiker: o Directeur KC Zevenhoeven o Adviseur Opdrachtnemer o Technisch Projectleider o Junior Conceptontwikkelaar Extern: o Architect o Projectmanager o Geselecteerde partij aanbesteding
56
8. Mijlpalenplanning Algemeen Getekende overeenkomsten volgens ontwikkelplanning Kindcentrum Aanbestedingsstukken partnerselectie Kindcentrum gereed Partnersselectie ontwerp en realisatie Kindcentrum gereed Acceptatie Voorlopig Ontwerp Verhuizen naar tijdelijke huisvesting Acceptatie Definitief Ontwerp Indiening omgevingsvergunning Omgevingsvergunning onherroepelijk Start realisatie Oplevering Woningontwikkeling Acceptatie Schetsontwerp Acceptatie Voorlopig Ontwerp Partnersselectie realisatie woningontwikkeling gereed Acceptatie Definitief Ontwerp Indiening omgevingsvergunning Start verkoop veld F Omgevingsvergunning onherroepelijk Start realisatie veld D Start realisatie veld F Oplevering veld D (exclusief ondergronds parkeren) Oplevering veld D (inclusief ondergronds parkeren) Oplevering veld F Inclusief ondergronds parkeren
-mei-26
mei-26 sep-26 dec-26 jan-27 mrt-27 mei-27 sep-27 sep-27 sep-28
jun-26 sep-26 okt-26 jan-27 mrt-27 mei-27 jul-27 aug-27 nov-27 dec-28 mrt-29 jun-29
57
9. Risicoanalyse Risico Netcongestie; geen aansluiting voor het Kindcentrum
Mogelijke beheersmaatregelen • •
Stikstof
• • • •
Tijdig aanvraag doen bij de netbeheerder (reeds gedaan) Rekening houden met accupakket als tijdelijke oplossing Vroegtijdige stikstoftoetsing (AERIUS) Emissiearm bouwen Beperken bouwverkeer Vroege afstemming met provincie en gemeente
…
58