Bijlage 1. Einddocument Haalbaarheidsstudie De Velst, deelgebieden D en F

Einddocument Haalbaarheidsstudie Heemskerk de Velst deelgebieden D & F

Opdrachtgever:

Gemeente Heemskerk

Project:

Heemskerk de Velst, deelgebieden D & F

Auteurs:

Zenzo Maatschappelijk Vastgoed Oostelbos van den Berg

Datum:

29 - 04 – 2025

Status:

Definitief

Versie:

6

Bijlagen:

0

2

Inhoudsopgave 1 2. 2.1 2.2 2.3 2.4 3. 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 4. 5. 6. 7. 8.

Introductie ................................................................................................. 4 Ontwikkelstrategie ....................................................................................... 6 De ambities ................................................................................................ 6 Kapstok voor de uitwerking van de ontwikkelstrategie ..................................... 7 Visie op gebiedsontwikkeling ......................................................................... 8 Visie op het programma: .............................................................................. 9 Nadere uitwerking van de inschrijving .......................................................... 12 Uitwerking van de inschrijving .................................................................... 12 Stedenbouwkundig schetsontwerp inclusief openbaar gebied .......................... 13 Programma en ruimtegebruik...................................................................... 20 Parkeren en mobiliteit ................................................................................ 21 Visie op innovatieve procesaanpak .............................................................. 23 Visie op Duurzaamheid ...............................................................................

24 Visie op sloop, tijdelijke huisvesting en nieuwbouw van het Kindcentrum ......... 29 Transparante businesscase ......................................................................... 33 Informatievoorziening en communicatieplan ................................................. 39 Organisatiestructuur, samenwerking en mijlpalenplanning .............................. 49 Mijlpalenplanning ...................................................................................... 57

3

1 Introductie Op 11 juli 2025 werd bekendgemaakt dat Zenzo is gekozen als partij in de partnerselectieprocedure voor de ontwikkeling van De Velst, deelgebieden D en F. In deze ontwikkeling worden 90 woningen en een kindcentrum gerealiseerd. De eerste fase waarmee gezamenlijk werd gestart is de haalbaarheidsfase. Deze fase, die eindigt op circa 1 maart 2026, heeft als doel om de indiening verder uit te werken en inzicht te geven in de wijze van ontwikkeling na 1 maart 2026. Als afsluiting van deze haalbaarheidsfase presenteert Zenzo het document wat voor u ligt. In dit document zijn de producten verwerkt conform de haalbaarheidsovereenkomst artikel 1.2 en 4.2. Dat zijn de volgende onderdelen: 1. Ontwikkelstrategie 2. Nadere uitwerking van de Inschrijving in onder meer: a. Stedenbouwkundig schetsontwerp inclusief openbaar gebied b. Programma en ruimtegebruik c. Parkeren en mobiliteit d. Visie op innovatieve procesaanpak 3. Visie op sloop, tijdelijke huisvesting en nieuwbouw van het Kindcentrum 4. Transparante businesscase bestaande uit kosten- en opbrengstenoverzicht, (inclusief inzicht op duurzaamheidsambities) beperking van de winst op verkoopopbrengst en transparantie in de kost- en verkoopprijzen en investeringsoverzicht en overige financiële aspecten 5. Informatievoorziening en communicatieplan 6. Organisatiestructuur, samenwerking en mijlpalenplanning 7.

Organisatievoorstel voor de herontwikkeling en overige financiële aspecten, waaronder fiscale aspecten Doelstellingen voor de haalbaarheidsfase Hieronder zijn nogmaals de doelstellingen herhaald zoals die eerder geformuleerd zijn: - Een afgeronde haalbaarheidsfase door de producten conform artikel 1.2 van de haalbaarheidsovereenkomst in te dienen waaronder: o Transparante en haalbare businesscase, d.w.z. een business case met een winst en algemene kosten van 2%. o Efficiënt en innovatief proces o Duidelijkheid over programma, ruimtegebruik, etc. - Gericht en procesmatig aan de slag tijdens de haalbaarheidsfase; akkoord op dit plan van aanpak - Tevreden partijen: Gemeente Heemskerk, Stichting IJmare, Zenzo MV - Goedkeuring van de Gemeente Heemskerk, Stichting IJmare en Zenzo MV op het structuurontwerp, waarin de hoofdlijnen van het project worden vastgelegd zoals de stedenbouwkundige inpassing, hoofdvorm en indeling - Duidelijkheid over mogelijke beheersvormen ontwikkeling KC met woningen

4

Einddoelstellingen voor het hele traject Na de haalbaarheidsfase zullen we gezamenlijk het vervolgtraject ingaan. In dit vervolgtraject worden de huidige plannen verder uitgewerkt. Eerder hebben wij al einddoelstellingen voor het hele traject gepresenteerd. Deze einddoelstellingen willen wij hier nogmaals benoemen, aangezien dit nog steeds passend is voor het project. - Voortvarend realiseren van woningen voor starters, jongeren en ouderen (gericht op doorstroming) en het creëren van een omgeving waarin starters en ouderen elkaar helpen → stimuleren toevallige ontmoeting door groen en bewegen en het realiseren van verblijfsplekken; - Snelle doorlooptijd door middel van Rapid Impact Contracting (RIC) het KC

ontwikkelen en aanbesteden; -

-

Een soepel proces waarin de gronden zo spoedig mogelijk tot ontwikkeling gebracht kunnen worden en IJmare en eventuele overige gebruikers van het Kindcentrum zo spoedig mogelijk hun intrek kunnen nemen in de nieuwe huisvesting; Een transparante ontwikkeling waarin de Business Case incl. 2% winst en algemene kosten over de stichtingskosten van het KC en over de opbrengst van de verkoop van de woningen inzichtelijk gemaakt wordt

5

2. Ontwikkelstrategie 2.1 De ambities De ontwikkelingsstrategie begint bij ambities. De gemeente en IJmare zijn al geruime tijd bezig met de ontwikkeling van de plannen voor De Velst D&F, hetgeen er onder andere toe heeft geleid dat het stedenbouwkundig plan en het bestemmingsplan zijn vastgesteld. Vervolgens is er een tenderprocedure doorlopen waarbij Zenzo als marktpartij is geselecteerd om de plannen als ontwikkelaar ter hand te nemen. Uit de tenderdocumenten blijken reeds verschillende ambities die de gemeente en IJmare graag zouden invullen. Zenzo heeft in haar indiening in het kader van de tender de ambities verder aangevuld en geconcretiseerd. De partijen hebben gezamenlijk een Plan van Aanpak opgesteld voor de haalbaarheidsfase en hierin zijn de volgende ambities vastgesteld: 1. Iedereen doet mee 2. Kwaliteit van Kindcentrum 3. Geschikt woningaanbod starters, jongeren en senioren 4. Toekomstbestendigheid 5. Versterken natuur 6. Zo kort mogelijke doorlooptijd 7. Overwaarde ten goede van gebied De Velst

Voornoemde 7 ambities liggen ten grondslag aan de verdere gezamenlijke uitwerking van de ontwikkelingsstrategie.

6

2.2 Kapstok voor de uitwerking van de ontwikkelstrategie De ontwikkelstrategie loopt samen op met het schetsontwerp. De kapstok voor beschrijving van de ontwikkelstrategie bestaat in ieder geval uit de structuur (planning en overlegstructuur), het project (visie op gebiedsontwikkeling, planuitwerking en programmatische uitwerking) en proces (businesscase, transparantie en participatie). Onderstaande figuur geeft deze onderdelen van de ontwikkelstrategie weer. De verschillende onderdelen worden achtereenvolgens beschreven in dit document.

De onderdelen van het bovenstaande figuur zijn terug te vinden in dit document in: • De groene onderdelen (Project) zijn terug te vinden in hoofdstuk 2, ontwikkelstrategie, hoofdstuk 3, uitwerking van de inschrijving en hoofdstuk 4, visie op sloop en nieuwbouw Kindcentrum. • De oranje onderdelen (Proces) zijn terug te vinden in hoofdstuk 5, transparante businesscase en hoofdstuk 6, communicatieplan. Andere financiële aspecten zijn terug te vinden in hoofdstuk 5. • De blauwe onderdelen (Structuur) zijn terug te vinden in hoofdstuk 7, organisatiestructuur en hoofdstuk 8, mijlpalenplanning

7

2.3 Visie op gebiedsontwikkeling In De Velst creëren wij een leefomgeving waar mensen fijn wonen, leren en werken. Een leefomgeving waarin plek is voor jong en oud, met en zonder zorgvraag, hoger en lager inkomen en verschillende afkomst. Nadrukkelijk dus ook voor mensen die wat hulp nodig hebben in het leven. Een plek waar mensen naar elkaar omkijken en elkaar helpen, en waar natuur en groen de verbindende factor is tussen de mensen en toevallige ontmoetingen stimuleert. Zo simpel als dat soms kan zijn: gewoon een plek waar je graag bent. We willen samen werken aan een plek waar Heemskerkers naar elkaar omkijken, samen leren en spelen, vriendschappen vormen en elkaar helpen en verzorgen waar nodig. Een trouwe groep bewoners, samengebracht door toevallige ontmoetingen, die voor elkaar klaarstaat. Dat is onze visie. Een visie op de gebiedsontwikkeling begint met een gedegen samenwerking tussen partijen. De gemeente Heemskerk heeft de kaders voor de ontwikkeling, samenwerkingsvorm en het bestemmingsplan vastgesteld. De afgelopen maanden hebben de gemeente Heemskerk, IJmare en Zenzo samen de haalbaarheidsstudie vormgegeven. Hierin werd de visie die eerder door Zenzo gepresenteerd is gezamenlijk verder uitgewerkt. De gemeente is opdrachtgever en blijft als opdrachtgever met haar verschillende afdelingen toetsen op de geldende kaders voor de ontwikkeling.

IJmare heeft de eisen en wensen vastgesteld voor de ontwikkeling van het kindcentrum, is actief betrokken bij de uitwerking van de plannen en blijft toetsen op het voldoen aan haar programma van eisen en wensen. Projectmanagementbureau Oostelbos Van den Berg heeft veel ervaring met (procesmanagement en aanbesteding van) de ontwikkeling en realisatie van onderwijshuisvesting. Arcom creëert vanuit haar rol als architect en stedenbouwkundige passende plekken om te wonen, leven, leren en werken; gezonde omgevingen met een menselijke maat waarin ‘samen’ het uitgangspunt is en ontwerpen voor ontmoeting vanzelfsprekend is. Bij de verdere uitwerking van de plannen na de haalbaarheidsfase worden ook duurzaamheidsadviseur Alba Concepts en een ecoloog ingeschakeld vanwege hun specialistische kennis. Alba Concepts draagt zorg voor advisering t.a.v. het borgen van de duurzaamheidsambities in het ontwerp en het uiteindelijke gebouw. De ecoloog brengt dieren en planten in het gebied in kaart en geeft advies over het duurzaam ontwikkelen van de openbare ruimte met oog voor flora en fauna. Zenzo draagt zorg voor de samenhang tijdens de ontwikkeling van de onderwijshuisvesting, appartementen en het bijbehorende gebied en is integraal verantwoordelijk voor de opgave en aanspreekpunt voor de gemeente en IJmare.

Zenzo creëert leefomgevingen waar mensen zich thuis voelen, elkaar ontmoeten en samen bouwen aan een zorgzame en inclusieve samenleving waarin ook plek is voor mensen die wat meer hulp nodig hebben in het leven. Zenzo gelooft daarbij in de kracht van toevallige ontmoetingen. Zenzo stimuleert dat door het creëren van leefomgevingen waarin op een natuurlijke manier sociale interactie ontstaat. Zo creëert zij omgevingen waar jongeren en ouderen, werkenden en nietwerkenden, mensen met en zonder zorgvraag elkaar zien. En als je elkaar ziet, dan ga je elkaar vanzelf ook helpen. Dat begint vaak bij alledaagse en

8

vluchtige ontmoetingen. Die zijn de bron voor het ontstaan van langdurige contacten waarbij elkaar helpen en een oogje in het zeil houden vanzelfsprekend is. Daarmee voorkom je dat mensen eerder dan nodig een beroep op de professionele zorg moeten doen.

2.4

Visie op het programma:

Wonen en zorg voor jong en oud Voor het marktonderzoek naar woningbehoeften is er niet alleen een bureaustudie uitgevoerd, maar zijn er ook gesprekken gevoerd met lokale partijen zoals Woonopmaat en Teer Makelaars, die goed bekend zijn met de woningmarkt in Heemskerk. Langer zelfstandig wonen voor senioren Uit het marktonderzoek blijkt dat een aanzienlijk deel van de Heemskerkse bevolking 60 jaar of ouder is. Door de vergrijzing en het overheidsbeleid dat inzet op langer zelfstandig wonen, groeit de behoefte aan zorg in de eigen leefomgeving. Dit maakt het mogelijk om dichtbij kennissen en/of familie te blijven wonen, wat mantelzorg vergemakkelijkt. Tegelijkertijd kan een hechte buurtgemeenschap de vraag naar professionele zorg verlichten en uitstellen, een belangrijk voordeel gezien de huidige tekorten in de zorg. Voor wie wél professionele ondersteuning nodig heeft, kunnen afspraken worden gemaakt met thuiszorgorganisaties. Starters behouden Naast senioren zijn ook jongeren en starters een belangrijke doelgroep. Deze doelgroep wil graag in Heemskerk blijven wonen en de gemeente wil deze jongeren en starters ook graag behouden, maar door het beperkte woningaanbod trekken zij steeds vaker weg en/of keren zij na hun studie minder gemakkelijk terug. Door hen passende woonruimte te bieden, kunnen zij in hun vertrouwde omgeving blijven wonen en zich verder ontwikkelen.

Door deze mix van jong en oud ontstaat meer sociale controle en verbinding, wat eenzaamheid kan verminderen en het woonplezier voor iedereen vergroot. Het is daarom belangrijk dat dit project met een gebalanceerde aanpak aansluit bij de behoeften van zowel ouderen als jongeren, zodat er een leefomgeving ontstaat die voor iedereen prettig en waardevol is. Dit heeft in de haalbaarheidsfase invulling gekregen door een uitgebreide mix van segmenten en type woningen toe te passen. Zo zijn er sociale- en middenhuur appartementen ontworpen, sociale koop en vrije sector koop. Binnen deze segmenten is er plaats voor betaalbare studio’s/tweekamerappartementen voor starters of juist ruimere appartementen voor senioren die vanuit een grotere grondgebonden woning naar een appartement willen verhuizen. Daardoor komen weer woningen vrij voor gezinnen. Met ‘betaalbaar’ doelen wij op sociale huur en sociale koop. De huidige prijsgrenzen hiervoor zijn hieronder in de tabel opgenomen. Deze prijsgrenzen worden jaarlijks vastgesteld door het Rijk. Hieronder wordt aangegeven wat wordt verstaan onder de verschillende categorieën. Het woningbouwprogramma komt uit het bestemmingsplan, doelgroepenverordening 2023 en de woonvisie 2025.

9

Groep / Categorie

Aandeel

Groep 1 – Sociale huur

30%

Groep 2 – Middeldure huur / sociale koop

44%

a.

Middenhuur

b.

Middenhuur met nieuwbouwopslag

c. Sociale koop Groep 3 – Vrij in te vullen

Min. 8% (onderdeel van groep 2) –

– 26%

Prijsgrens (prijspeil 2025) Maximaal € 900,07 netto huur per maand Zie onderverdeling hieronder € 900,07 – € 1.184,82 netto huur per maand

Instandhouding voorwaarden

Max. € 1.303,30 aanvangshuur

Geldt 20 jaar vanaf ingebruikname Voorwaarden nieuwbouwopslag: – Nieuwbouwhuurwoning in middensegment – 144–186 WWS-punten – Ingebruikname na 1 juli 2024 – Start bouw vóór 1 januari 2028 – Verhuurder toont bij aangaan huurcontract aan dat aan voorwaarden is voldaan Conform doelgroepenverordening Geen specifieke prijs- of instandhoudingseisen

Maximaal € 355.000 v.o.n. Vrije sector (huur of koop)

/

Sociale huur conform geldende regelgeving Minimaal 8% middenhuur binnen deze groep

Als doelgroep voor sociale huurwoningen wordt aangemerkt huishoudens met een gezamenlijk inkomen tot maximaal de DAEB-norm. We realiseren deze omgeving door te investeren in een diverse bewonersgroep, aantrekkelijke woningen en inspirerende ontmoetingsplekken. Een actieve bewonersgroep, laagdrempelige ontmoetingsmogelijkheden en zorg dichtbij vormen samen de basis voor een veerkrachtige gemeenschap. Zo vergroten we de samenredzaamheid en kunnen mensen ook in hun eigen woonomgeving blijven wonen als ze op het punt komen dat ze zorg nodig hebben. Kwalitatieve onderwijshuisvesting

10

Naast de geplande woningen spelen uiteraard ook Kindcentrum Zevenhoeven en Heliomare een centrale rol in het gebied. De aanwezigheid van kinderen met en zonder zorgvraag, hun ouders en andere bewoners zorgt voor een rijke sociale mix. Zoals Heliomare benadrukt: niemand staat aan de zijlijn. Ook het IJmare-DNA “Divers” biedt een stevige basis voor een inclusieve leefomgeving waarin iedereen meedoet. In de stedenbouwkundige visie wordt in de eerste plaats gekozen voor een opzet waarbij Kindcentrum Zevenhoeven zich in een eigen vertrouwde omgeving kan richten op het bieden van kwalitatief goed onderwijs en goede kinderopvang. De stedenbouwkundige opzet voor de woningen, mede in relatie tot de onderwijshuisvesting, is dusdanig dat een veilige en fijne woonomgeving gerealiseerd wordt voor de huidige en toekomstige bewoners. Om daadwerkelijk te zorgen voor toevallige en geplande ontmoetingen willen we de buitenruimte zo inrichten dat mensen elkaar tegenkomen, elkaar leren kennen en daardoor ook samen activiteiten gaan ontplooien en elkaar helpen. Door hierbij de groenstructuur te versterken wordt daarbij tevens gezorgd voor verkoeling en wordt de biodiversiteit versterkt. Uitgangspunt in onze visie is dan ook om groen te omarmen, versterken en het nóg meer een centrale positie te geven in De Velst.

Door bijvoorbeeld een gezamenlijke (moes)tuin aan te leggen en te onderhouden blijven mensen met elkaar in verbinding staan.

11

3. Nadere uitwerking van de inschrijving 3.1 Uitwerking van de inschrijving De inschrijving is verder uitgewerkt in de bijlage ‘Stedenbouwkundig Structuurontwerp’. In dit ontwerpboek wordt een schetsontwerp van de volumes, openbaar gebied, bebouwing, programma en de parkeeroplossing gepresenteerd, samen met een toelichting op de gemaakte keuzes. In dit document zal een beknopte toelichting worden gegeven op de diverse onderdelen. Het boek bevat de volgende onderdelen: 1. Stedenbouwkundige en landschappelijke kaders RROG a. Groenstructuur (Bovenwijks) b. Stedenbouw c. Speelplekken d. Verkeer 2. Stedenbouwkundig en landschappelijk concept a. Ruimtelijke karakters b. Plekken, routing en verbinding c. Bouwmassa en hoogtes d. Oriëntatie en entrees e. Parkeren 3. Uitwerking gebied D; variant met en variant zonder ondergrondse parkeergarage a. Situatietekening b. Schets vogelvlucht c. Schematische plattegronden d. Kindcentrum vlekkenplan e. Stedenbouwkundig profiel f. Schetsen ooghoogte g. Referenties architectuur h. Referenties groene omgeving 4. Uitwerking gebied F a. Situatietekening b. Referenties groene omgeving en openbaar gebied c. Schematische plattegronden Schets vogelvlucht d. Schetseooghoogte Referenties architectuur 5. Overzicht woningprogramma

12

3.2

Stedenbouwkundig schetsontwerp inclusief openbaar gebied

Gebied D In deelgebied D zijn Kindcentrum (KC) Zevenhoeven en de woningen (sociale huur en middenhuur) gescheiden in het gebied geplaatst. Dit komt ten goede aan de ruimtelijke kwaliteit en de beheersbaarheid van de gebouwen. De openbare ruimte tussen en om de gebouwen wordt groen en natuurlijk ingericht, met ruimte voor fietsers, voetgangers, ontmoeting en speelplekken. Op de afbeelding hiernaast staat de verdeling van het gebied getekend, waarbij het buitengebied van de school aan de westzijde (tussen de paden) aangemerkt wordt als semi-openbaar gebied; tijdens de schooltijden is het een buitenruimte van de school, maar daarbuiten moet het ook openbaar toegankelijk zijn. Hoe dit precies geborgd wordt, zal in het ontwerptraject vorm krijgen. Het gehele gebied in deelgebied D wordt zoveel mogelijk vrijgehouden van auto’s zodat het gebied veilig is en meer ruimte geeft voor groen. Wel wordt er een karrenpad ingericht met een mogelijkheid om te keren voor de appartementen van deelgebied D. Fietsparkeren vindt plaats tussen de woningbouw en het Kindcentrum en ten oosten van het KC. Een uitgebreide toelichting met referentiebeelden, een profiel en de plattegronden is te vinden in bijlage 2, “Stedenbouwkundig Structuurontwerp De Velst”.

13

Kindcentrum Bij het ontwerp van het Kindcentrum (KC) is rekening gehouden met de uitbreidbaarheid in de toekomst (zowel in ontwerp als bouwkundig). Die is op dit moment gepland op de daktuin en het buitenlokaal op de eerste verdieping aan de noordzijde van het gebouw. Indien een uitbreiding na ingebruikname noodzakelijk is, dient het schoolbestuur hier echter nog steeds een ontheffing voor aan te vragen. Ook wordt er in het ontwerp rekening gehouden met een flexibel gebouw. Dit wordt geborgd door een kolommenstructuur te hanteren waarbinnen relatief gemakkelijk wanden verplaatst kunnen worden. Zo kunnen lokalen uitgebreid of verkleind worden. Ook wordt hierbij een passend installatieconcept bedacht dat hierop aanpasbaar is. Modulair bouwen wordt als kans gezien. In dit ontwerp wordt er uitgegaan van 3 groepsruimten voor het kinderdagverblijf en 13 groepsruimten voor de school, bedoeld voor 300 leerlingen. De school zal ca. 1709m2 bvo groot zijn. Daarnaast is tijdens de haalbaarheidsstudie onderzocht of het nieuwe KC ruimte kan bieden voor door Heliomare te organiseren inclusief onderwijs. Helaas is het binnen het tijdpad van het proces niet gelukt om tot overeenstemming te komen over de randvoorwaarden van de samenwerking. Hierdoor heeft Stichting IJmare besloten het traject met Heliomare niet verder te continueren.

IHP 2025-2026 Bij het vaststellen van het IHP 2025-2026 in mei 2025 (net na de publicatie van de Tender voor de partnerselectie) zijn er 2 amendementen aangenomen. Deze

14

amendementen gaan over meerlaags bouwen en de combinaties met woningbouw. Voor het vaststellen van het stedenbouwkundig plan en het bestemmingsplan was er echter al een keuze gemaakt in het gebied de Velst over het aantal bouwlagen van de school (2laags). Met de nieuwbouw worden wel woningen toegevoegd. Het huidige grondgebied van IJmare wordt kleiner zodat er ook woningen gerealiseerd kunnen worden. Schoolplein/openbaar speelgebied Het is van groot belang dat het Kindcentrum beschikking krijgt over een (groen) schoolplein wat tijdens schooltijden uitsluitend te gebruiken is voor het Kindcentrum en na de schooltijden openbaar toegankelijk is. In de projectteams is gesproken over praktische mogelijkheden om het schoolplein zo in te richten maar in de verdere uitwerking zullen hier, naast ontwerpoplossingen, ook nadere afspraken over gemaakt moeten worden. Deze afspraken moeten gaan over ontwerp, inrichting, gebruik, onderhoud en exploitatie. Dit terrein, of een deel ervan, moet namelijk echt als schoolplein aangemerkt worden, om een tekort aan buitenspeelruimte te voorkomen.

15

Varianten Het uitgangspunt van de opgave was het realiseren van onderbouwd parkeren op beide locaties (zowel D als F). Gedurende de uitwerking werd echter duidelijk dat onderbouwd parkeren op locatie D (onder sociale huurwoningen) mogelijk niet haalbaar zou zijn. Dat had te maken met de volgende redenen: voor ondergronds parkeren liggen de kosten flink hoger dan bij parkeren op maaiveld. De woningcorporatie (Woonopmaat) heeft hier geen middelen voor beschikbaar, en ook de gemeente gaf aan dat die middelen op een andere wijze of locatie beter besteed kunnen worden. Daarbij had Woonopmaat ook niet de mogelijkheid om de exploitatie van de ondergrondse parkeergarage op zich te nemen. De optie om de parkeerplaatsen los te verkopen is onderzocht, maar werd niet haalbaar geacht vanwege het gebrek aan vraag en verwachte verkoopprijzen die substantieel lager liggen dan de kosten van ondergrondse parkeerplaatsen. Als laatste voorkomt dit een eventuele VvE-constructie tussen de eigenaar van het pand (de woningcorporatie) en de eigenaar van de parkeergarage. Deze redenen werden gedurende de haalbaarheidsstudie duidelijk, dus daarom zijn tijdens de haalbaarheidsfase voortdurend twee varianten uitgewerkt; één variant met het parkeren in een ondergrondse garage onder de sociale huurwoningen en één variant met het parkeren op het maaiveld. In het stuurgroepoverleg van maandag 2 maart jl.

is besproken dat, onder voorbehoud van een officieel besluit van het college, er uitgegaan wordt van het situeren van de parkeerplaatsen op het maaiveld. Dit heeft ertoe geleid om uit te gaan van de variant waarbij het parkeren plaatsvindt op maaiveld. De variant met de ondergrondse parkeergarage is in bijlage 2 “Structuurontwerp De Velst” opgenomen als bijlage, maar hieronder is de plattegrond van deze variant toegevoegd.

16

17

Deelgebied F Op deelgebied F worden de koopwoningen gesitueerd, bestaande uit sociale koopwoningen en vrije sector koopwoningen. Het parkeren voor de bewoners bevindt zich ondergronds in een ondergrondse parkeergarage, die te bereiken is via de ontsluiting aan de zuidzijde. De woningen hebben een ruim balkon om ze aantrekkelijk te maken voor een oudere doelgroep die wil doorstromen vanuit hun gezinswoning. Door variatie in oppervlaktes en in vrije sector- en sociale koopappartementen creëren we een leefomgeving waar starters, jongeren en ouderen wonen en elkaar de helpende hand toesteken. Dat is in lijn met onze ambities. Hiervoor is ook een ruim terrein aan de voorzijde van het gebouw ingericht, met ruimte voor een jeu-de-boulesbaan en andere ontmoetingsplekken. Een uitgebreide toelichting met referentiebeelden, een profiel en de plattegronden is te vinden in bijlage 2, “Structuurontwerp De Velst”.

18

19

3.3

Programma en ruimtegebruik

Deelgebied D Op deelgebied D bestaat het programma voor de woningen uit twee- en driekamerappartementen, variërend van 49m2 tot 69m2 gebruiksoppervlakte. Hier is ruimte voor de sociale- en middenhuurcategorie. In totaal worden er 43 appartementen gebouwd, waarvan 27 sociale huurappartementen en 16 middenhuurappartementen. In het huidige ontwerp wordt uitgegaan van ca. 1.709 m2 bvo voor IJmare, wat gebaseerd is op 300 leerlingen. Voor het kinderdagverblijf wordt uitgegaan van 351 m2 bvo, wat plaats biedt aan 48 leerlingen. Uitgangspunt van de gemeente is het realiseren van een Frisse Scholen klasse B en BENG schoolgebouw. Hiervoor wordt door de gemeente ook budget beschikbaar gesteld. Ook wordt in het vervolgtraject voor aanbesteding onderzocht of de stap van BENG naar ENG te realiseren is met een bijdrage vanuit de schoolbesturen. Uitgangspunt is dat de schoolbesturen deze eenmalige bijdrage kunnen dekken uit besparing op de energielasten, uit (rijks)subsidies en uit eventuele besparingen op het meerjarig onderhoudsplan. Dit onderzoek zal in samenspraak met IJmare aan de hand van een business case onderzocht worden en zal in het uitwerkingstraject voor de aanbesteding plaatsvinden.

Deelgebied F Op deelgebied F bestaat het programma uit 47 woningen: 24 sociale koopappartementen en 23 vrije sector koopappartementen. De appartementen variëren in grootte van 49m2 (studio’s) gebruiksoppervlak tot 89m2 (driekamerappartementen) en zijn met name gericht op starters, jongeren en ouderen. Er is bekend dat er vanuit de gemeente een voorkeur is voor meer tweekamerappartementen in plaats van studio’s. Dit uitgangspunt is meegenomen in het ontwerptraject, maar door de vorm van het kavel (te weinig lengte) bleek de mate van daglicht in het gebouw te beperkt om hier tweekamerappartementen te maken. De appartementen zouden namelijk te diep worden en er zou te weinig daglichttoetreding zijn voor het maken van tweekamerappartementen. Om aan het bouwbesluit te voldoen is daarom gekozen voor studio’s.

20

3.4

Parkeren en mobiliteit

Deelgebied D Zoals eerder toegelicht wordt hier de variant met het parkeren op maaiveld gepresenteerd. Om het gebied rond de school en de woningen autoluw te houden wordt er gebruik gemaakt van het overschot aan parkeerplaatsen aan het Haasjesven. Er is in totaal behoefte aan 43 parkeerplaatsen, waarvoor gebruik wordt gemaakt van 34 bestaande plekken en 9 nieuwe parkeerplekken gecreëerd aan de Haasjesven. Wel is er ruimte geboden aan bestemmingsverkeer om bij de woningen te komen. In bijlage 3 is de parkeerbalans opgenomen. In de verdere uitwerking zal onderzocht worden wat de definitieve locatie en plaatsing zal zijn van de parkeerplaatsen. De onderstaande afbeeldingen geven in ieder geval aan dat er voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd kunnen worden op en rond beide ontwikkellocaties, wat van belang is voor de haalbaarheid van het plan.

21

Deelgebied F In deelgebied F zijn 57 parkeerplekken nodig, waarvan ten minste 8 voor bezoekers. Conform de aanbestedingsstukken wordt onder het gebouw een parkeergarage gerealiseerd. Hierin is ruimte voor één parkeerplek per woning (47 parkeerplekken die met de woning verkocht worden). De overige parkeerplekken worden in deze schets aan de zuidzijde in een parkeerkoffer geplaatst. Hier is ook de inrit richting de parkeerkelder gesitueerd. De vier parkeerplaatsen die vervallen door het aanleggen van de inrit worden ook in deze parkeerkoffer gecompenseerd. Hierdoor zijn de parkeerplekken voor bezoekers altijd openbaar toegankelijk. De meest optimale en efficiënte inrichting van het gebied zal samen met de gemeente verder onderzocht worden in de volgende fase.

22

3.5 Visie op innovatieve procesaanpak Voor het ontwerp en de realisatie van Kindcentrum Zevenhoeven hanteren we de procesaanpak Rapid Impact Contracting (RIC). Zenzo heeft hiermee ervaring opgedaan bij IKC Het Meesterwerk in Veenendaal. De kern van RIC is dat we met deze innovatieve vorm van aanbesteden echt samen met IJmare en de gemeente en in een relatief kort tijdsbestek een plan kunnen uitwerken en realiseren waarbij het budget optimaal wordt besteed aan kwalitatief goed en duurzaam onderwijs en een groene leefomgeving. Met het beschikbare budget zullen er namelijk keuzes gemaakt moeten worden, zoals bijvoorbeeld de invulling van het thema duurzaamheid. Dit gebeurd in de uitwerkingsfase. Na de haalbaarheidsfase start de uitwerkingsfase. Deze fase vindt dus plaats voor de aanbesteding. Vertegenwoordigers van Zenzo, KC Zevenhoeven en onder andere de architect vormen een multidisciplinair team, waarbij de vertegenwoordigers van IJmare, Welschap, de architect en de medewerkers van Zenzo/Oostelbos van den Berg samen de vereiste kennis en ervaring inbrengen ten aanzien van de te ontwerpen onderwijshuisvesting. Vanuit het Programma van Eisen werken wij intensief samen aan een sterk ontwerp dat kwalitatief onderwijs faciliteert en waarin zowel leerlingen als docenten zich prettig voelen.

We werken daarbij volgens de 8 RIC principes om een optimaal resultaat te bereiken (zie afbeelding hiernaast). Een van de principes is bijvoorbeeld “Deskundigheid boven hiërarchie, Wie het weet mag het zeggen”. Een ander principe is “Beslissingen nemen op basis van het consent beginsel”, d.w.z. we nemen een besluit als de meeste mensen voor zijn en er niemand is die overwegende bezwaren tegen de beslissing heeft. Zo komen we tot een optimaal resultaat en houden de snelheid erin! Deze aanpak combineert het beste van twee werelden: de traditionele methode waarbij in opdracht van de gemeente en de school eerst wordt ontworpen en daarna een (ontwikkelende) aannemer wordt ingeschakeld, én de Best Valuebenadering waarin de (ontwikkelende) aannemer direct vanaf de start overwegend als expert overwegend zelfstandig beslissingen neemt m.b.t. het ontwerp en de gemeente en school “slechts” toetsen of hun ambities en doelstellingen worden ingevuld. In Hoofdstuk 3, ‘Visie op Sloop, tijdelijke huisvesting en Nieuwbouw’ wordt verder ingegaan op de wijze van aanbesteden van het Kindcentrum.

23

3.6 Visie op Duurzaamheid Als ontwikkelaar van maatschappelijk vastgoed geloven wij dat gebouwen meer kunnen zijn dan alleen een plek om te functioneren. Wij zien gebouwen als waardevolle grondstoffenbanken, ontworpen voor mensen én voor de toekomst. Met een vooruitstrevende visie op duurzaamheid en circulariteit realiseren wij projecten die niet alleen voldoen aan de eisen van vandaag, maar ook bijdragen aan de wereld van morgen. Onze aanpak is gericht op échte impact. Door vanaf de eerste schetsfase integraal in te zetten op circulaire ontwerpprincipes, maken wij duurzaamheid tastbaar, meetbaar en betaalbaar. Wij combineren technische expertise met innovatieve oplossingen en krachtige samenwerkingen met onder andere Alba Concepts. Zo bouwen wij aan een gezonde, circulaire leefomgeving. Circulair bouwen Het Nieuwe Normaal, meetbaar door BCI We sturen het ontwerp en de totstandkoming van de huisvesting aan middels toepassing van de Building Circularity Index (BCI) in BCI-gebouw. Deze tool geeft objectief inzicht in alle aspecten van circulariteit namelijk de MPG, de materiaalgebonden CO2-uitstoot (MPG2), de CO2-opslag, de herkomst van de materialen, de losmaakbaarheid en de hergebruikpotentie. Door dit inzicht weten wij waar we op moeten sturen ten behoeve van een hogere BCI-score en een lagere MPG.

Daarbij sturen wij op alle aspecten van het Nieuwe Normaal, te weten de milieu-impact, het materiaalgebruik en het waardebehoud. De BCI methode geeft ons een integraler inzicht gedurende ontwerp- en ontwikkeling. Impactvolle resultaten dankzij slim ontwerpen Door al in de ontwerpfase te sturen op materiaalkeuzes, losmaakbaarheid en milieuprestaties, realiseren wij duurzame gebouwen. Dit hebben wij in vele projecten toegepast, wat resulteerde in een reductie van de milieubelasting en een hogere restwaarde van materialen. Onze circulaire bouwstenen Wij maken circulariteit concreet door innovatieve en bewezen materialen toe te passen. Elk materiaal dat wij inzetten draagt bij aan een lagere milieu-impact, een langere levensduur en een hogere mate van herbruikbaarheid.

Hieronder een greep uit onze circulaire toolkit: • Cross-Laminated Timber (CLT) en/of Dowel Laminated Timber (DLT) houten constructies: Biobased, lichtgewicht en sterk • Beton met betongranulaat: Een tweede leven voor beton, met uitstekende constructieve prestaties en minimale milieudruk • Losmaakbare staalconstructies: Modulair en toekomstbestendig, goed voor hergebruik of aanpassing • Caldubo circulaire kalkzandsteen • Kanaalplaatvloeren: Slim, demontabel en circulair inzetbaar • Circulaire breedplaatvloer • Houtskelet binnenspouwbladen: Biobased én energiezuinig; ideaal voor hoogwaardige gevelopbouw • Isovlas isolatie: Natuurlijke topisolatie uit vlas, dampopen en volledig hernieuwbaar • Ciclobrick gevelstenen: Geproduceerd van reststromen; robuust en esthetisch met een circulair verhaal • Houten gevelbekledingen: biobased houten gevelbekleding

24

• • • •

Reframe kunststof kozijnen: Gemaakt van gerecycled kunststof; stijlvol, onderhoudsarm en 100% herbruikbaar Metal stud binnenwanden: Flexibel, verplaatsbaar en droog gemonteerd; voor adaptieve gebouwen Mosa tegels (C2C): Keramiek met een circulaire ziel; Cradle to Cradle Gyproc gipsplaten (C2C): Duurzaam geproduceerd en volledig recyclebaar

De uiteindelijke toepassing van de genoemde materialen is afhankelijk van de beschikbare budgetten. Voor de woningen binnen het plangebied vormt dit een zoektocht naar het behalen van maximaal resultaat binnen de basisbudgetten zoals die in de bijgevoegde kba’s. Dit wordt nagestreefd door vroegtijdig slimme ontwerpkeuzes te maken, waarbij gebruik wordt gemaakt van de Building Circularity Index (BCI). Voor het Kindcentrum is aanvullend budget beschikbaar gesteld, eveneens conform de bijgevoegde businesscase (KBA), met als doel de realisatie van een circulair Kindcentrum. In de tenderfase zullen marktpartijen worden uitgedaagd om, binnen de RIC-principes, een zo circulair mogelijk Kindcentrum te realiseren binnen het gestelde aanvullende budget. In de uitwerkingsfase (voor aanbesteding) zullen de ambities en doelen op dit thema afgestemd worden. Onze belofte voor de toekomst Wij bouwen niet zomaar. Wij bouwen met visie en liefde voor de toekomst.

Onze ambities zijn helder en toetsbaar: • Waar mogelijk toepassen van biobased of non-virgin materialen • Structureel lagere MPG-score dan wettelijk vereist • Demontabel, herbruikbaar en aanpasbaar ontwerpen als uitgangspunt • Samenwerken met leveranciers die circulaire verantwoordelijkheid nemen, van productie tot terugname • In elk project streven wij naar maximale maatschappelijke waarde met minimale milieulast Energieprestatie Als ontwikkelaar werken we intensief samen met adviseurs om te komen tot het hierna beschreven duurzaamheidsconcept, hiervoor werken we volgens de Trias Energetica, waarin we onszelf de volgende vragen stellen: 1. Hoe toekomstige exploitatielasten betaalbaar te houden (energie, onderhoud & instandhouding); 2. Hoe de energievraag te minimaliseren door onder andere passief te bouwen; 3. Welke duurzame energiesystemen zijn aanvullend nodig om op een efficiënte wijze de benodigde energie op te wekken; 4. Inzet hernieuwbare energie zoals lucht -en bodemenergie en PV panelen 5. Hoe te zorgen voor een betaalbaar energieconcept voor bewoners. We beantwoorden deze vragen door in te zetten op door ons geformuleerde uitgangspunten. De basisprincipes voor het project zijn op het gebied van energie gebaseerd zijn op de Trias Energetica. Energie (BENG) en materiaalgebruik (MPG) komen samen bij de schil van het gebouw. Zorgvuldige afweging tussen

25

materiaalgebruik en het beperken van de energievraag, gecombineerd met het gebruik van hernieuwbare energiebronnen. De eerste stap is het beperken van het energieverlies: bij het Passiefhuis principe reduceren we de energievraag onder andere door een zeer goede schilisolatie. Ook sturen we op een optimum tussen gevel open en dicht (comfort vs. energieverlies). Vanuit energiegebruik vraagt het gebouw om een beperkte openheid in de gevel, vanuit comfort en gezondheid juist om veel openheid voor veel daglichttoetreding. Door te starten met een studie naar de meest optimale verhouding houden we grip op een haalbaar eindresultaat, die voldoet aan de geldende wet- en regelgeving en we niet verrast worden door neveneffecten van keuzes. Ten tweede beperken we de energievraag door gebruik te maken van vraaggestuurde systemen, zoals een CO2- gestuurde mechanisch gebalanceerd ventilatiesysteem met warmteterugwinning. Om het gebouw duurzaam te verwarmen en te koelen maken we gebruik van warmtepompen. In de winter is het gebouw aangenaam warm en in de zomer comfortabel koel. Ten derde zal elektrische energie worden opgewekt door gebruik te maken van PVpanelen. Deze worden gepositioneerd op het dak. Wij passen het Actief Neutraal Principe toe; De woningen en het Kindcentrum besparen niet alleen energie door het Passief huis principe, maar wekt zelf ook actief duurzame energie op.

Dit wordt toegepast om zonneenergie om te zetten in 100% duurzame energie. Het Actief Neutraal Principe geeft veel vrijheid in ontwerp, gebruik en comfort. De comfortnormen worden steeds hoger; meer koeling en meer douchewater en dit is tegenstrijdig met de wens: beperking van energiegebruik. Actief Neutraal kan aan deze wensen voldoen. Het beheersen van de gebruikskosten wordt vooral gedaan door de genoemde maatregelen volgens de Trias Energetica. We zetten in op het maximaal benutten van het eigen dakvlak voor eigen opwekking. Dit doen we door PV panelen in de oost-west oriëntatie te installeren. Dit zorgt ervoor dat er niet enkel midden op de dag een piek in de opwek is, maar juist meer energie in de ochtend en de avond. Aangezien de salderingsregeling verdwijnt en om de druk op het elektriciteitsnet te beperken zullen we de installatie voorbereiden op een mogelijke plaatsing van een batterij. De prijs per kWh van opslag is dalende, wat de financiële haalbaarheid van dergelijke technologie naderbij brengt. We nemen de toekomstige gebruikers en bewoners mee in de overwegingen om wel of niet te investeren in deze aanvullende energieopslag technoloie. BENG naar ENG De gemeente en schoolbesturen dragen gezamenlijk bij aan het behalen van bovenwettelijke ambities. De gemeente bekostigt het wettelijke deel (nu nog BENG, aardgasvrij en Frisse Scholen klasse B).

De gemeente en schoolbesturen dragen gezamenlijk bij aan het behalen van bovenwettelijke ambities (ambities die verder gaan dan de strikte wettelijke bouweisen). Voor de stap van BENG naar ENG heeft de gemeente een apart krediet beschikbaar gesteld. Dit krediet is beschikbaar gesteld op basis van voorfinanciering. Het

26

schoolbestuur dient de betreffende jaarlijkse kapitaalslasten van dit krediet te bekostigen aan de gemeente. Hierover zullen in het vervolgtraject afspraken gemaakt moeten worden met het schoolbestuur en de gemeente, net al bij de hiervoor genoemde ambities. In een businesscase wordt de haalbaarheid van deze aanvullende bijdrage onderbouw en onderzocht.

Tot slot is er de belangrijkste component: de bewuste gebruiker. Het is belangrijk om toekomstige bewoners en gebruikers bewust te maken van de opgewekte eigen energie en dat duidelijk gemaakt wordt dat deze niet onbeperkt voorradig is. Door energiebewustzijn te vergroten door informatie mee te geven tijdens oplevering kunnen de toekomstige bewoners hun energieconsumptie verlagen. Bijvoorbeeld door een goede instructie te geven hoe de vloerverwarming te gebruiken en de mechanische ventilatie met warmteterugwinning maximaal te benutten.

Installatieconcept t.b.v. optimum; het beste van beide werelden De financiële haalbaarheid & maximaal comfort wordt gevonden in een optimum dat ligt tussen het Passief Huis principe en het Actief Neutraal Principe; • Optimale thermische schil (energieverlies maximaal beperken) • Optimale open-dicht verhouding (warmte-instraling en warmteverlies beperken) • Toepassing van warmtepompen voor de opwekking van warmte en koude; • Laag temperatuur vloerverwarming en koeling (traag maar efficiënt en financieel goed beheersbaar) • Balansventilatie met WarmteTerugWinning (WTW) (goed beheersbaar in kosten voor de gebruiker) • CO2 regeling per verblijfsruimte (gezond en zuinig) • PV panelen met accu ready pakket (toekomstbestendig en subsidiabel door toekomstige bewoners te realiseren, dan wel separaat onder te brengen) Integrale duurzaamheid Door onze impact op de planeet te verkleinen in materiaal-en systeemkeuzes die we maken, proberen we actief bij te dragen aan de toekomst. We bouwen aan een gezonde samenlevingsvorm waarin we oog hebben voor elkaar. Een gezonde leefgemeenschap is ook gebaat bij het versterken van de natuurinclusiviteit en biodiversiteit. De gebouwen en buitenruimten zullen ook een habitat bieden voor vogels, insecten en planten om te kunnen floreren. Als mens maken we deel uit van deze gezonde leefomgeving.

Voor het Kindcentrum is aanvullend budget beschikbaar gesteld, volgens bijgevoegde business case (KBA), om een klimaatadaptief Kindcentrum te realiseren. De aanwezige bomen, beplanting en passieve zonwering zetten we in om hittestress te voorkomen. We treffen voorzieningen voor de beperking van wateroverlast en droogte. Dit gebeurt door de ontkoppeling van de hemelwaterafvoer en waterretentie op het dak van het Kindcentrum. Hiermee voldoen we aan de voorgeschreven bergingscapaciteit op eigen terrein van de gemeente om wateroverlast en hittestress tegen te gaan. Daarbij zullen we vooral focussen op het bufferen van water, door bijvoorbeeld een wadi, voor mogelijk langdurige droge perioden welke kunnen bijdragen aan de biodiversiteit in het gebied.

27

Het welbevinden van bewoners en gebruikers wordt integraal verweven in de verdere verduurzaming van het gebouw. Bij iedere afweging hechten wij waarde aan de gezondheid van de toekomstige bewoners en gebruikers. Zo zorgt de open/dicht verhouding voor voldoende daglichttoetreding en contact met buiten, voorkomt de juiste beglazing koudeval en voorkomt een passende combinatie van zonwering en koeling oververhitting van de woning en kindcentrum. Door gebruik te maken van hernieuwbare en hergebruikte materialen beperken we zo veel mogelijk de negatieve impact op het milieu. Daarmee leveren we op zowel korte als lange termijn een bijdrage aan de gezondheid van alles dat leeft. Een zo laag mogelijke Millieuimpact, meetbaar gemaakt in de MPG, is niet een doel op zich, maar een middel. Evenals een zo laag mogelijk CO2uitstoot niet een doel op zich is, maar juist een middel om bewuste keuzes te maken en actief bij te dragen aan het verlagen van onze voetafdruk op deze planeet. De betaalbaarheid van de te maken keuzes zal een sterke maatgevende indicator zijn om tot deze integrale afwegingen te komen. Enerzijds de betaalbaarheid van de realisatie van het project en bovenal de betaalbaarheid van de exploitatielasten bekeken vanuit een langjarige toekomst. Een belangrijke doelstelling van de Velst is om betaalbare (huur)woningen te realiseren.

Daarom is het van belang om in het vervolgtraject scherpe keuzes te maken.

28

4. Visie op sloop, tijdelijke huisvesting en nieuwbouw van het Kindcentrum Bouwheerschap Conform de verordening onderwijshuisvesting van de gemeente Heemskerk ligt het bouwheerschap bij het schoolbestuur. Bij de ontwikkeling van KC Zevenhoeven is tussen gemeente Heemskerk en IJmare overeengekomen om hier van af te wijken. De gemeente neemt hierin het bouwheerschap op zich, maar werkt hierin nauw samen met het schoolbestuur. IJmare is dan ook betrokken bij de besluitvorming tijdens het gehele proces van Pve, aanbesteding, uitwerking ontwerp en de uitvoering. De gemeente heeft daarmee meer inzicht en sturing op de complete ontwikkeling. Dat betekent dat gemeente in basis verantwoordelijk is voor het ontwikkelen van de nieuwbouw binnen de gestelde kaders van kwaliteit, tijd en budget, waarbij de planning en voortgang een gezamenlijke verantwoording zijn. Zenzo, ondersteund door Oostelbos Van den Berg, ontzorgt hierin en voert de dagelijkse aansturing van het project. Als gebruiker wordt IJmare meegenomen in het gehele proces van ontwikkeling en bouw van KC Zevenhoeven. Ook wordt zij betrokken in het toetsings- en acceptatieproces van de doorlopen fasen van het project. In de project- en stuurgroepvergaderingen worden een terugkoppeling gegeven over de stand van zaken en wordt advies gegeven over de te nemen besluiten.

Het juridisch eigendom van KC Zevenhoeven komt bij IJmare te liggen. Met de gemeente Heemskerk is dan ook overeengekomen dat IJmare het dagelijks onderhoud en exploitatie verzorgt van het kinderdagverblijf-deel. Waarbij IJmare een deel (kapitaallasten, verzekering en woz-belasting) van de te ontvangen huurpenningen afdraagt aan de gemeente Heemskerk. De verantwoording voor het leegstandrisico van het KDV-deel is vastgelegd in de IKC kaders, volgens de gemeentelijke notitie Realiseren van Integrale Kindcentra. In de volgende fase moeten hier contractafspraken over gemaakt worden. Aanbesteding Kindcentrum Gezien de gemeente Heemskerk de realisatie van KC Zevenhoeven financiert, zijn de aanbestedingsregels van de gemeente van toepassing. In dit geval komen we uit boven de drempel voor Europese aanbesteding en hanteren wij een Europese niet-openbare aanbesteding. Dat houdt in dat gegadigde marktpartijen zich kunnen aanmelden voor selectie en dat op basis van nog op te stellen selectiecriteria drie tot vijf partijen door mogen naar de gunningsfase. In de gunningsfase wordt er naast een inschrijfsom ook een plan van aanpak en een Voorlopig ontwerp gevraagd. Dit sluit aan bij de Rapid Impact Contracting methode die gehanteerd wordt, waarbij niet allen naar prijs maar ook naar de kwaliteit en toegevoegde waarde wordt gekeken.

In het beoordelingsteam worden deze Inschrijvingen beoordeeld. Dit wordt gedaan door IJmare, de gemeente en Zenzo waarbij iedere partij één stem heeft. De keuzes worden gemaakt op basis van het Consentbeginsel. De selectie- en gunningsleidraad wordt door het projectteam opgesteld en door de stuurgroep vastgesteld. De beoordeling wordt gedaan op eerder vastgestelde

29

en gedeelde gunningscriteria om te komen tot een Economisch Meest Voordelige Inschrijving (EMVI). Hiermee wordt dus niet alleen beoordeeld op prijs, maar ook op kwaliteit en toegevoegde waarde. De verhouding tussen prijs en kwaliteit bespreekt Oostelbos van den Berg met de projectgroep en leggen wij vast in de aanbestedingsleidraden. De aanbesteding van het Kindcentrum verloopt via Tenderned en wordt verzorgd door Oostelbos van den Berg. De gemeente Heemskerk en IJmare krijgen toegang tot het platform en daarmee tot alle communicatie, aanmeldingen en inschrijvingen. De sloop wordt apart aanbesteed om tijdwinst te boeken en eventuele risico ten aanzien van aanvullend asbest en vleermuizen tijdig te kunnen ondervangen. Het project wordt middels Design & Build, op basis van een UAV-GC 2025 contract als een geheel in de markt gezet. Hiermee komt de verantwoording voor de uitwerking en optimalisatie van het schetsontwerp en de realisatie geheel bij de uitvoerende partij te liggen. Het voordeel hiervan is dat in een vroeg stadium de prijs vast komt te liggen en de ontwerpverantwoordelijkheid bij de opdrachtnemer komt te liggen in plaats van bij de opdrachtgever. Hiermee is er ook een versnelling mogelijk ten opzichte van het traditionele systeem van aanbesteden, waarbij de adviseurs separaat aanbesteed moeten worden. Deze stap komt bij UAV-GC te vervallen.

Om toch grip te houden op het proces, wordt er in de aanbestedingsfase een dialoogronde gehouden, waarin IJmare, gemeente, OvdB en Zenzo met de geselecteerde marktpartijen in dialoog gaan. Hierin wordt getoetst of de opgave goed begrepen is en wordt de voortgang bewaakt.

Voor wat betreft de school zal een aanbesteding plaatsvinden en (binnen budget) een uitvoerende partij gecontracteerd worden. De gemeente is dan opdrachtgever\bouwheer en betaalt, na goedkeuring door directievoering (Oostelbos Van den Berg), de facturen. Meer- en minderwerken (in geval van UAV-GC heet dit een Verzoek tot Wijziging (VTW)) worden eveneens door de directievoerder beoordeeld en ter goedkeuring voorgelegd aan de bouwheer. Per VTW zal bekeken worden of deze ten laste van de bouwheer of het schoolbestuur komt. De directievoering houdt het financieel overzicht actueel, welke periodiek wordt gedeeld met de stuurgroep. Oostelbos van den Berg heeft ruime ervaring in het organiseren van aanbestedingen en gebruikt hiervoor het onderstaande stappenplan. Fase 1 Definitiefase Na de haalbaarheidsfase wordt eerst de tijd genomen om de ambities te bepalen en verder uit te werken. Dit zijn bijvoorbeeld ambities op het gebied van duurzaamheid (bijvoorbeeld de BCI of MPG score). De gemeente(raad) wordt meegenomen in deze ambities. Hierin kan de keuze gemaakt worden om te sturen op prestatieindicatoren (bepaalde MPG of BCI score) of het meegeven van uitgangspunten (zoals houten casco en/of gevel). Vervolgens wordt de aannemende partij gevraagd om een aanbieding waarin de oplossingsrichtingen zitten waarmee deze ambities behaald worden. In deze

30

fase bespreken wij ook het PvE voor het schoolgebouw en het kinderdagverblijf met de betrokken partijen. Dit vormt de basis voor de aanbesteding en uitwerking van en door de aannemer. Fase 2 Prijs- en contractvorming In deze fase wordt aan aanbiedende partijen gevraagd een Voorlopig Ontwerp te maken op basis van het stedenbouwkundig schetsontwerp, de eisen en de ambities die in fase 1 vastgesteld zijn. Dit geeft ook de ruimte aan de aannemer om binnen de UAV-GC met slimme en innovatieve uitwerking zich te kunnen onderscheiden.

Fase 3 – Ontwerpfase (VO t/m UO) De projectmanager van Oostelbos Van den Berg begeleidt het proces van het Voorontwerp en Definitief Ontwerp inclusief de verificatie van de ontwerpen aan het PvE. De verantwoording voor het ontwerp blijft bij de aannemer. Ook de aanvraag van de omgevingsvergunning komt bij de aannemer te liggen. In dit proces zijn gemeente, IJmare en Zenzo betrokken in het gehele ontwerpproces. We werken met acceptatiedocumenten die eerst door IJmare, en dan door de gemeente goedgekeurd worden. De stuurgroep wordt per fase middels zo’n acceptatiedocument op de hoogte gehouden en gevraagd tot vaststelling, waarop met de volgende fase gestart kan worden. Voor de inhoudelijke afstemming van het ontwerp houden wij gebruikersoverleggen waarin de aannemer het ontwerp toelicht en waar nodig aanpast. LET OP: aanpassingen binnen UAV-GC (zogenaamde Verzoek tot Wijziging) is beperkt mogelijk zonder dat dit leidt tot een meer- of minderwerk. Daarom is het van belang dat wij de uitvraag goed vormgegeven. En dat tijdens de aanbestedingsfase de dialoogronde effectief wordt ingevuld.

Fase 4–realisatie Tijdens de uitvoering verzorgt Oostelbos Van den Berg de directievoering. Oostelbos en van den Berg blijft aanspreekpunt voor de opdrachtgever. OvdB bewaakt het communicatieplan, stemt mijlpalen af en zorgt voor een goede verbinding tussen bouwteam en omgeving. Het door de aannemer opgestelde Uitvoeringsgereed Ontwerp (UO) wordt door Oostelbos Van den Berg geverifieerd aan de hand van de door de aannemer opgestelde verificatieplan. Gedurende de uitvoering zal OvdB de gemeente Heemskerk en IJmare meenemen in de voortgang en zullen er diverse project bezoeken gepland worden. De oplevering c.q. acceptatie van het schoolgebouw zal door OvDB verzorgd worden. Uiteraard betrekt OvdB de bouwheer en IJmare hierin. Zeker richting het einde van het project zal veel uitleg en afstemming nodig zijn qua overdracht naar gebruik en exploitatie. Fase 5 – Nazorg Na oplevering zorgt OvdB voor een soepele afronding met een vaste structuur voor restpunten en wekelijks overleg. Binnen een maand ronden we het project formeel af. Ook in deze fase blijft OvdB aanspreekpunt voor vragen en klachten.

31

Sloop en tijdelijke huisvesting Alvorens het nieuwe kindcentrum te kunnen bouwen moet eerst de bestaande school gesloopt worden. De sloop van de school is geen onderdeel van de totaalopdracht voor de nieuwbouw. Door hier een meervoudige onderhandse aanbesteding voor te houden, winnen we tijd om de risico van asbest en flora&fauna beter in kaart te brengen. Dit wordt gedaan omdat niet alles in korte tijd onderzocht kan worden. Tijdens de sloop kan de aanbesteding worden gestart. Door dit gescheiden te houden wordt er geen tijd verloren. Ook scheelt het in kosten doordat de hoofdaannemer geen opslagen over de sloopwerkzaamheden hoeft te rekenen. Voor deze meervoudig onderhandse aanbesteding stelt OvdB de uitvraag en contractstukken op en begeleiden zij de diverse onderzoeken. Bij oplevering van de sloop zijn de bestaande palen ingemeten, zodat de hoofdaannemer zijn palenplan voor de nieuwbouw hierop kan afstemmen. Ook het afkoppelen c.q. omzetten van de bestaande nutsvoorzieningen naar een bouwaansluiting pakken zij in deze fase op. De aanvraag voor een nieuwe elektra-aansluiting is reeds gedaan, waarbij de aanvraag op de wachtlijst met maatschappelijke prioritering is geplaatst. Om tot slopen van het bestaande schoolgebouw te komen, zal de school tijdelijk elders een onderkomen moeten krijgen.

De gemeente Heemskerk heeft hiervoor als tijdelijke locatie de wissellocatie aan de W. van Coulsterstraat ter beschikking.

32

5. Transparante businesscase Bestaande uit kosten- en opbrengstenoverzicht (inclusief inzicht op duurzaamheidsambities), beperking van de winst op verkoopopbrengst en transparantie in de kost- en verkoopprijzen De gemeente en IJmare worden continu op de hoogte gehouden van voortgang, keuzes en financiële aspecten doordat er een Projectteam is gevormd waarin vertegenwoordigers van de verschillende organisaties deelnemen en waarbij gewerkt wordt volgens de principes van RIC. De belangrijkste principes hierbij zijn: 1. Kostenafwegingen altijd vanuit Total Cost of Ownership; 2. Transparantie in kosten en afwegingen realiseren. Daarnaast is de informatievoorziening geborgd door de volgende aspecten: •

•

Het inrichten van een stuurgroep waar het projectteam verantwoording aan aflegt en waarin aan het (gemeente)bestuur voor te leggen besluiten worden voorbereid; Het gebruik van het systeem Pointer waar zowel de stuurgroep- als projectteamleden toegang toe hebben en waarin de voortgang van het project continu te volgen is.

Gedetailleerd inzicht in kosten en opbrengsten en het scheiden van financiële stromen Zenzo stelt op basis van input van de gemeente en IJmare een gedetailleerde projectbegroting op, verdeeld over: • • • •

Grondexploitatie met kosten en opbrengsten landschapsarchitect en grondonderzoek). Plandeel Kindcentrum. het plandeel met woningen in deelgebied D; het plandeel met woningen in deelgebied F.

per

plandeel

(zoals

De begroting van het Kindcentrum wordt formeel vastgesteld door de gemeente en IJmare. De begrotingen van de verschillende plandelen worden in detail opgezet naar verschillende kostenposten binnen de volgende rubrieken: • • •

grondexploitatiekosten; bijkomende kosten zoals architect, constructeur, leges, aansluitkosten, etc.; bouwkosten (volgens stabucodering opgesteld door aannemer)

33

Businesscase & transparantie De begrotingen worden ingevoerd in de projectadministratie van Zenzo en alle kosten van het project worden op de afzonderlijke plandelen en begrotingsregels geboekt. Ieder kwartaal maakt Zenzo een zogenaamde “prognose resultaat einde werk” en verstrekt aan de gemeente en IJmare een projectrapportage met daarin voor de verschillende plandelen, onderverdeeld naar kostenposten: de begroting, de kosten t/m heden en de prognose resultaat einde werk. Toezicht en verantwoording: meekijken besturen en beslissen Om maximale transparantie te bieden, krijgen de planeconoom, de medewerker onderwijshuisvesting en mogelijk gemeentelijk projectleider van de gemeente Heemskerk en één medewerker van IJmare toegang tot Zenzo’s boekhoudsysteem Twinfield. Hierbij is het mogelijk de autorisaties zo in te richten dat verschillende personen verschillende rechten krijgen t.a.v. de te ondersceiden plandelen. Op deze wijze kan de medewerker van IJmare inzicht krijgen in de financiën m.b.t. het Kindcentrum zonder ook toegang te hebben tot de financiële administratie m.b.t. de plandelen met appartementen. Jaarlijks wordt een accountantscontrole uitgevoerd op de projectadministratie, waarvan de bevindingen en verklaring worden gedeeld met beide partijen. Zenzo mag alleen opdrachten aan derden verstrekken binnen de vooraf goedgekeurde begrotingen.

Voor uitgaven buiten deze kaders is schriftelijke toestemming vereist van zowel de gemeente als IJmare, op basis van het consentbeginsel. Oostelbos Van den Berg, verantwoordelijk voor de bouwaanbesteding, geeft aanvullend inzicht in de uitkomsten van de aanbesteding met inzicht in de opbouw van de bouwkosten, zodat ook op dit grootste kostenonderdeel volledige transparantie ontstaat. Verkoopprijzen, winstbeperking en overwinst In de begrotingen wordt uitgegaan van een winst- en Algemene Kosten (AK) vergoeding van 2%. Voor het Kindcentrum geldt een aanneemsom gebaseerd op kostprijs plus 2%. Indien de gerealiseerde winst na oplevering hoger uitvalt, wordt het meerdere uitgekeerd aan de Gemeente. Dankzij toegang tot Twinfield kan de Gemeente dit zelf controleren. Voor de woningen hanteert Zenzo marktconforme Vrij Op Naam (VON)-prijzen. De gemeente krijgt inzage in de gerealiseerde verkoopprijzen via de koopovereenkomsten met corporaties (voor sociale en middenhuur) en particuliere kopers. Ook hier geldt:

34

bij een winst boven 2% wordt de overwinst uitgekeerd aan de gemeente als nabetaling op de grondprijs. Doelmatige inzet van het budget voor het Kindcentrum Partijen vinden het belangrijk dat het beschikbare budget zoveel mogelijk ten goede komt aan de onderwijshuisvesting. Kosten voor begeleiding en advies worden daarom beperkt. Dit doen we door vooraf duidelijke afspraken te maken in een gezamenlijk opgesteld Plan van Aanpak, waarin onder meer wordt vastgelegd: • Projectorganisatie (rollen, taken, besluitvorming volgens RIC). • Gebruik van projectmanagementsysteem Pointer: realtime inzicht in documenten, acties en voortgang, waardoor mailverkeer en losse verslaglegging worden beperkt. Vooraf zijn ambities en budgetten per thema (zoals circulariteit en klimaatadaptiviteit vastgesteld. Deze budgetten kunnen op verschillende manieren worden ingezet. Allereerst worden samen met IJmare de ambities bepaald op het gebied van duurzaamheid. Bij het vaststellen van de ambities wordt ook het gemeentelijk IHP in acht genomen. Dit kan te maken hebben met de materiaalkeuze of een bepaalde BCI of MPG score. De gemeente(raad) wordt meegenomen in deze ambities en toetst deze. Vervolgens wordt de aannemende partij gevraagd om een aanbieding waarin de oplossingsrichtingen zitten waarmee deze ambities behaald worden en waarbij ook hun visie gevraagd wordt op de inzet van het budget.