Toelichting bestemmingsplan Buurtschap De Bilderhof.pdf

Toelichting bestemmingsplan ‘Buurtschap De Bilderhof’ Gemeente Hardinxveld-Giessendam

Toelichting bestemmingsplan ‘Buurtschap De Bilderhof’ Gemeente Hardinxveld-Giessendam

Identificatie NL.IMRO.0523.BP2022DEBILDERHOF-VG01 Datum 12 september 2023 Planstatus Vastgesteld Versie 2.0

1

Inhoudsopgave 1

2

3

4

5

Inleiding .................................................................................................................................. 4 1.1

Aanleiding............................................................................................... 4

1.2

Ligging en begrenzing plangebied .......................................................... 5

1.3

Vigerend bestemmingsplan ..................................................................... 6

1.4

Leeswijzer ............................................................................................... 6

Bestaande situatie .............................................................................................................. 7 2.1

Ontstaansgeschiedenis............................................................................ 7

2.2

Huidig gebruik ........................................................................................ 8

2.3

Mogelijke toekomstige problematiek ....................................................... 9

Planbeschrijving ............................................................................................................... 11 3.1

Nieuwe situatie ..................................................................................... 11

3.2

Verkeer ................................................................................................. 12

Beleidskader ...................................................................................................................... 14 4.1

Rijksbeleid ............................................................................................ 14

4.2

Provinciaal beleid .................................................................................. 17

4.3

Regionaal Beleid .................................................................................... 29

4.4

Gemeentelijk beleid .............................................................................. 32

Verantwoording sectorale aspecten ........................................................................ 38 5.1

Milieueffectrapportage .......................................................................... 38

5.2

Geluidhinder ......................................................................................... 42

5.3

Bedrijven en milieuzonering .................................................................. 44

5.4

Bodem .................................................................................................. 46

5.5

Archeologie........................................................................................... 47

5.6

Watertoets ............................................................................................ 49

5.7

Ecologie ................................................................................................ 53

5.8

Luchtkwaliteit........................................................................................ 54

5.9

Externe veiligheid ................................................................................. 56

5.10 Duurzaamheid en klimaatadaptatie ....................................................... 59 6

7

Juridische planbeschrijving......................................................................................... 61 6.1

Inleiding................................................................................................ 61

6.2

Systematiek van de regels ..................................................................... 61

6.3

Bestemmingen ...................................................................................... 61

6.4

Aanduidingen........................................................................................ 62

Economische uitvoerbaarheid .................................................................................... 63 7.1

8

Uitvoerbaarheid..................................................................................... 63

Overleg en inspraak ....................................................................................................... 64 2

8.1

Vooroverleg .......................................................................................... 64

8.2

Zienswijzen ........................................................................................... 64

8.3

Communicatie ....................................................................................... 64

Bijlage Omschrijving 1 Toekomstige investeringen De Bilderhof 2 Quickscan haalbaarheid recreatieve exploitatie 3 Landschappelijkhistorische analyse omgeving GiessenOudekerk 4 Akoestisch onderzoek weg- en railverkeerlawaai 5 Onderzoek externe veiligheid

Auteur Antea Group / Croonenburo5

Kenmerk 0407026.00

Datum 03-11-2016

ZKA Consultants 16.096

Oktober 2016

Antea Group

Giessenburg en Bilderhof

27-02-2018

Voortman Ingenieurs

R-JVO/1830

03-08-2022

DGMR

M.2022.0510. 00.N001

22-07-2022

3

1

Inleiding

1.1 Aanleiding Aan de Neerpolderseweg langs de Giessen in Giessenburg zijn twee recreatieparken gelegen. Eind jaren 60 en 70 zijn de parkgebieden omgezet naar het verblijfrecreatiepark ‘De Giessenburg’ en het park ‘De Bilderhof’. Beide parken zijn zogenaamde ‘tweede-woningen-parken’ en zijn nooit commercieel geëxploiteerd. Alle recreatiewoningen zijn particulier eigendom. Ieder park heeft een Vereniging van Eigenaren (VvE’s) die de gezamenlijke voorzieningen in eigendom heeft en beheert. De statuten van de beide VvE’s staan commerciële verhuur niet toe, teneinde de sociale samenhang te waarborgen en ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan. Op deze parken worden veel recreatiewoningen permanent bewoond. Omdat permanente bewoning van recreatiewoningen niet is toegestaan, heeft de gemeenteraad van de voormalige gemeente Giessenlanden in 2004 het college opdracht gegeven om handhavingsbeleid op te stellen voor deze situatie. In 2008 heeft de raad vervolgens het opgestelde beleid vastgesteld en is de gemeente handhavend op gaan treden tegen het permanent bewonen van de recreatiewoningen om de mogelijke negatieve ontwikkelingen op de parken tegen te gaan. De gemeente kwam echter tot de conclusie dat handhaving geen oplossing is.

Op 25 juni 2015 heeft de gemeenteraad besloten het college te vragen alle ingezette handhavingsacties te beëindigen en een visie op te stellen voor de toekomst(bestendigheid) van beide recreatieparken in Giessenburg. Vervolgens heeft de gemeenteraad van de voormalige gemeente Giessenlanden op 15 december 2016 ingestemd met de opgestelde visie: De Toekomstvisie De Giessenburg & De Bilderhof. In deze visie worden drie mogelijke oplossingen geboden, waarvan de gemeenteraad het ‘buurtschapsscenario’ heeft gekozen als voorkeursvariant. In dit scenario worden de recreatieparken functioneel gewijzigd in buurtschappen (een klein bewoond gebied met een eigen naam en een aantal eigen voorzieningen, zoals eigen duurzame energievoorziening, afvalinzameling, parkverlichting), mede vanwege de grote mate van zelforganisatie van beide parken. De gemeente Giessenlanden, inmiddels door een fusie opgegaan tot de gemeente Molenlanden, heeft een bestemmingsplanherziening in gang gezet, waarbij de recreatieve bestemming wordt gewijzigd naar een woonbestemming. Echter, twee woningen op De Bilderhof zijn gelegen binnen de grenzen van de gemeente Hardinxveld-Giessendam, waardoor dit deel niet in dezelfde bestemmingsplanherziening van Molenlanden meegenomen kan worden.

De gemeente Hardinxveld-Giessendam vindt de omzetting van recreatieparken naar buurtschappen een passende ontwikkeling om de ruimtelijke kwaliteit te behouden en staat daarom ook positief tegenover een bestemmingsplanwijziging voor het gedeelte dat binnen de gemeentegrenzen van HardinxveldGiessendam is gelegen. Voorliggend plan voorziet hierin.

4

1.2 Ligging en begrenzing plangebied Het plangebied betreft het uiterste zuidwestelijk deel van het park De Bilderhof, waarop twee woningen zijn gebouwd. Het plangebied maakt onderdeel uit van de kadastrale percelen gemeente Hardinxveld-Giessendam, sectie L, nummers 390, 391, 393, 662 en 663. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de Giessen dan aan de oostzijde door de gemeentegrens tussen de gemeenten Hardinxveld-Giessendam en Molenlanden. Ten zuiden is een wandelpad gelegen en ten westen wordt het plangebied tenslotte begrensd door een watergang. De contouren van het plangebied volgen de contouren van het bouwvlak in het vigerend bestemmingsplan.

Afbeelding 1: Begrenzing plangebied

5

1.3 Vigerend bestemmingsplan Het plangebied valt binnen de contouren van het bestemmingsplan ‘Buitengebied’, vastgesteld op 28 april 2016 door de gemeenteraad van Hardinxveld-Giessendam. De gronden waarop het plangebied is gelegen heeft hierin de enkelbestemming: • Recreatie – Verblijfsrecreatie 2. Met de dubbelbestemmingen: • Waarde – Archeologische verwachting 4; • Waterstaat – Waterstaatkundige functie. En de aanduidingen: • Bouwvlak; • Gebiedsaanduiding ‘vrijwaringszone – dijk’; • Maatvoeringsaanduiding ‘maximum aantal wooneenheden: 2’.

Afbeelding 2: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Buitengebied’

1.4 Leeswijzer Deze ruimtelijke onderbouwing bestaat uit de volgende hoofdstukken, waarin de achtergronden van het plan zijn beschreven. • Hoofdstuk 2: Bestaande situatie; • Hoofdstuk 3: Planbeschrijving; • Hoofdstuk 4: Beleidskader; • Hoofdstuk 5: Verantwoording sectorale aspecten; • Hoofdstuk 6: Juridische planbeschrijving • Hoofdstuk 7: Economische uitvoerbaarheid; • Hoofdstuk 8: Overleg en inspraak.

6

2

Bestaande situatie

2.1 Ontstaansgeschiedenis Het recreatiepark ‘De Bilderhof’ ligt aan de westzijde van de Neerpolderseweg, binnen de oeverzone van de veenrivier de Giessen. Onder het park loopt een ondergronds treinspoor (Betuwespoor). In 1967 pacht de heer Meijwaard voor de duur van 99 jaar de grond waarop later De Bilderhof wordt ontwikkeld. In september 1968 geeft de provincie ZuidHolland een vergunning af voor de realisatie van het recreatiepark. Midden jaren ‘80 begonnen de eerste recreanten hun woning permanent te bewonen. In de loop der jaren zijn steeds meer recreatiewoningen permanent bewoond geraakt. In 1984 is de bewonersvereniging De Bilderhof opgericht. In 1991 verwierven de eigenaren van recreatiewoningen het eigendom over het park. Opstallen en ondergronden werden eigendom van de eigenaren van de recreatiewoningen. De overige gronden, een gedeelte van het parkeerterrein, de paden op De Bilderhof, etc. werden eigendom van de bewonersvereniging. Nadat De Bilderhof in eigendom van de eigenaren van de recreatiewoningen en de bewonersvereniging was gekomen, bleek dat het tracé van de Betuwelijn het park zou doorsnijden. Om de aanleg van de Betuwelijn onder het park mogelijk te maken, werd grond van de bewonersvereniging De Bilderhof en zeven individuele woningeigenaren onteigend.

Om de tunnel voor de Betuwelijn onder De Bilderhof te graven en te realiseren, werd het park in tweeën gedeeld. Na realisatie van de tunnel heeft de NS mede zorggedragen voor herinrichten van de gronden van de bewonersvereniging, de herinrichting van infrastructuur op De Bilderhof, de aanleg van een nieuw parkeerterrein en het aanbrengen van nieuwe nutsvoorzieningen. Ook konden vijf van de zeven onteigende woningen opnieuw gebouwd worden op een nieuwe locatie. Van de overige twee woningen werd er één teruggebouwd op teruggekochte grond van de NS en voor de andere woning is er een bouwkavel gecreëerd. De herinrichting is in 2003 voltooid en in 2015 zijn de laatste gronden weer notarieel overgedragen van de NS naar de bewonersvereniging. Met alle veranderingen door de aanleg van de Betuwelijn is de horecagelegenheid op het park (kantine en een restaurant met bowlingbaan) verloren gegaan en niet meer teruggekomen. Het park sluit aan op het occupatiepatroon uit de tweede helft van de twintigste eeuw, waarbij binnendijks gebied verdicht is met bedrijvigheid, recreatie en wonen. De trend is dat oude functies gewijzigd worden in een woonfunctie. Het park vormt een aantrekkelijk woonlandschap, passend bij het imago van het gebied langs de rivier De Giessen: een kleinschalig en lommerrijk landschap rond dijken en het water, in contrast met de weidsheid van het open slagenlandschap.

‘De Bilderhof’ kenmerkt zich door de aanwezigheid van veel watergangen, waardoor diverse wooneilanden en een hoogwaardige woonomgeving ontstaan. Het gedeelte op het grondgebied van de gemeente Hardinxveld-Giessendam bevindt zich op het uiterste zuidwestelijk gedeelte van De Bilderhof en bestaat uit twee kavels.

7

2.2 Huidig gebruik Op ‘De Bilderhof’ is sprake van permanente bewoning van recreatiewoningen, dat geldt ook voor de twee woningen op het deel in Hardinxveld-Giessendam. De permanente bewoning is in strijd met de bestemming “Recreatie – Verblijfsrecreatie - 2”, die het vigerend bestemmingsplan ‘Buitengebied’ aan het plangebied geeft. De praktijk komt dus niet overeen met de planologie. ‘De Bilderhof’ functioneert in de praktijk echter niet als recreatiepark. Er zijn geen recreatievoorzieningen, er is geen beheerder, (commerciële) verhuur is uitgesloten en de eigenaren van de twee woningen wonen permanent in hun woning. Zoals op veel Nederlandse “tweede woningenparken” zijn beleid en werkelijkheid twee verschillende werelden geworden.

Afbeelding 3: Recreatiewoningen op de recreatieparken

8

Op ‘De Bilderhof’ beheert de Verenigingen van Eigenaren (VvE) de gezamenlijke voorzieningen, hebben zij de openbare ruimte op de parken in eigendom en zij investeren in het openbaar gebied, waardoor de ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid op het park goed blijft. De VvE onderhoudt onder andere zelf de wegen, parkeerplaatsen, het groen, de riolering, de nutsvoorzieningen en afvalinzameling. De laatste jaren heeft het park investeringen gedaan in onder andere het onderhoud van het leidingwerk (gas, elektra, water en riolering), paden, beschoeiing, groen, bewegwijzering en de aanschaf van een AED, digitale elektrameters in woningen en het beheer van het afval. Daarnaast heeft de VvE reglementair vastgelegd dat eigenaren hun tuinen ordentelijk dienen te onderhouden. Bij verwaarlozing van de tuin(en) kan de VvE ingrijpen en onderhoud op kosten van de eigenaar laten plaatsvinden, waardoor overlast en verloedering wordt voorkomen. De statuten van de VvE staan verder commerciële verhuur niet toe teneinde de sociale samenhang te waarborgen en ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan. Tenslotte handhaaft de VvE het kleinschalige en parkachtige karakter van de parken door middel van de statuten van de VvE.

Op dit moment is de ruimtelijke kwaliteit op het park op orde door de inzet van de VvE, en omdat er (nog) voldoende inwoners zijn die de bereidheid hebben om de woningen, percelen en het openbaar terrein te onderhouden. Op het niveau van de individuele kavel is er in een aantal gevallen verloedering/achteruitgang.

2.3 Mogelijke toekomstige problematiek Wanneer verkoop van een recreatiewoning aan de orde is, ontstaat er een knelpunt. Doordat de permanente bewoning door de bestemming en het persoonsgebonden overgangsrecht is geregeld, is het verkopen van de recreatiewoningen voor permanente bewoning niet mogelijk. Dit betekent dat het krijgen van een hypotheek voor potentiële kopers niet mogelijk is. In de toekomst wordt dan ook verwacht dat woningen langdurig leeg komen te staan, bijvoorbeeld wanneer bewoners overlijden of bewoners verhuizen vanwege, bijvoorbeeld, gezondheidsredenen. Door een afname van het aantal inwoners genereert de VvE minder inkomsten en kunnen zij op termijn daardoor niet alle onderhoud meer financieren. Door het teruglopen van investeringsmogelijkheden zal achterstallig onderhoud op het gehele park ontstaan. Door deze onzekere situatie wordt in een aantal gevallen ook geen investering (bijvoorbeeld voor onderhoud) aan de woning meer gedaan. Daardoor ontstaat achterstallig onderhoud (verloedering) en ligt aantasting van de ruimtelijke kwaliteit op de loer. Het stimuleren van toeristische recreatieve exploitatie van het park is geen alternatief, zoals blijkt het uit rapport dat is opgesteld door het onafhankelijke adviesbureau ZKA Consultants. Het rapport is toegevoegd als bijlage 2 bij deze toelichting.

De conclusie van het rapport luidt: ‘Het is overduidelijk dat een toeristisch-recreatief gebruik van de parken economisch niet haalbaar wordt geacht. Continuering van de recreatieve bestemming is bijna niet denkbaar. De parken behoren tot de bedrijven met de laagste perspectieven en door het feit dat alle kavels in eigendom zijn van evenzoveel particulieren, is een nieuwe start van een recreatiepark veel moeilijker dan elders en feitelijk onmogelijk.’.

9

Met het handhaven van de recreatiebestemming wordt verwacht dat een goede ruimtelijke kwaliteit van beide parken in de toekomst niet meer behouden kan blijven door onder andere leegstand, achterstallig onderhoud en illegale verhuur door toenemende druk op de woningmarkt. Een nieuwe planologische regeling op het park is hierdoor wenselijk om de ruimtelijke kwaliteit te behouden, zowel op het deel van de gemeente Molenlanden als het deel van de gemeente Hardinxveld-Giessendam.

10

3

Planbeschrijving

3.1 Nieuwe situatie Door de unieke situatie op de parken op het gebied van zelfredzaamheid heeft de gemeente Molenlanden besloten om de recreatieparken om te zetten naar buurtschappen. Het buurtschapsscenario biedt voor beide parken het beste en meest duurzame toekomstperspectief. Het sluit aan bij het huidig gebruik en beide parken kunnen met relatief beperkte ingrepen voldoen aan de richtlijnen die gesteld worden aan een (permanente) woonfunctie. Alle wooneenheden voldoen daarnaast al aan het Bouwbesluit voor bestaande bouw. Sommige eenheden zijn zodanig vervallen, waarvoor ongetwijfeld bouwaanvragen voor worden aangevraagd. Bij nieuwbouw dienen de wooneenheden te voldoen aan het Bouwbesluit voor nieuwbouw. De door de VvE’s voorgestelde verbeteringsmaatregelen/investeringen in de ruimtelijke kwaliteit dragen bovendien gericht bij aan het oplossen van actuele knelpunten en een verbetering van de omgevingskwaliteit. Op het gebied van leefbaarheid heeft het scenario ook een duidelijke voorkeur, omdat het een aantrekkelijk toekomstperspectief biedt voor de huidige inwoners. Vanwege dit aantrekkelijke toekomstperspectief ontstaat er een goede bezetting, behoud van de waarde van de woningen, behoud van de huidige beheersstructuur en daarmee behoud van investeringen in de openbare ruimte vanuit de VvE’s.

In het kader van het bouwtechnisch belang heeft dit scenario ook de voorkeur, de bewoners vanwege het toekomstperspectief bereid zullen zijn om te investeren in hun eigen woning. Omdat recreatiepark ‘De Bilderhof’ zowel is gelegen binnen de gemeente Molenlanden als de gemeente Hardinxveld-Giessendam, dient voor elke gemeente een separate bestemmingsplanprocedure doorlopen te worden. De gemeente Hardinxveld-Giessendam ziet de wenselijkheid om de parken te wijzigen naar buurtschappen en staat daarom welwillend tegenover het in procedure brengen van een bestemmingsplanherziening op het deel dat is gelegen op het grondgebied van Hardinxveld-Giessendam. Belangrijk uitgangspunt van het plan is dat de buurtschappen hun kleinschalige karakter in aard en huidige omvang behouden. Voor wat betreft de bouwmogelijkheden wordt in de regels opgenomen dat het hoofdgebouw uitsluitend binnen het bouwvlak is toegestaan. De bouwvlakken worden strak om de bestaande hoofdgebouwen gelegd, zodat uitbreiding qua oppervlak van het hoofdgebouw niet mogelijk is. Zodoende zijn de bestaande oppervlakten van de woningen als maximum vastgelegd en is de kleinschaligheid geborgd. De parken willen echter verder gaan in het realiseren van het kleinschalig karakter. Daardoor is in de regels opgenomen dat de oppervlakte van de woningen maximaal 70 m² mag bedragen.

Dit is kleiner dan de huidige oppervlakte van de woningen. De bestaande situatie kan gehandhaafd blijven, omdat in de regels (artikel 8.1) is opgenomen dat bestaande bouwwerken die qua maatvoering afwijken van het plan, toelaatbaar zijn. Maar zodra de woning wordt vervangen, dan zal de 70 m² als maximum oppervlak gelden. Daarnaast worden goot- en nokhoogte van hoofdgebouwen van maximaal 3,5 respectievelijk maximaal 6 meter toegestaan. Daarbij mag 30 m² aan overkappingen en 15 m² aan bijgebouwen per woning gerealiseerd worden met een bouwhoogte van maximaal 3 meter, met dien 11

verstande dat de oppervlakte aan bijgebouwen en overkappingen in ieder geval niet meer dan 50% van het erf bedraagt. Hiermee is het kleinschalige karakter gewaarborgd. Op de twee percelen zijn tevens kleine bootoverkappingen aanwezig, waardoor de bestaande situatie niet kan voldoen aan de bouwregels voor bijgebouwen. Omdat de bootoverkappingen qua schaal en maatvoering nog wel passend zijn bij het kleinschalig karakter, zijn specifiek voor deze bootoverkappingen aanduidingen opgenomen, zodat deze juridisch-planologisch zijn toegestaan.

3.2 Verkeer Ontsluiting Het plangebied wordt ontsloten via een wandelpad naar het parkeerterrein op ‘De Bilderhof’. Dit blijft in de nieuwe situatie ongewijzigd. Van hieruit kan de openbare weg Neerpolderseweg bereikt worden. Vanaf de Neerpolderseweg kan in noordelijke richting gereden worden richting de kern Giessenburg. In zuidelijke richting kan Hardinxveld-Giessendam bereikt worden. Parkeren De gemeente beschikt over de ‘beleidsregels parkeernormen HardinxveldGiessendam 2022’. Met betrekking tot de parkeernormen sluit de gemeente aan bij de maximale kencijfers uit CROW-publicatie. Verder valt de gemeente binnen de stedelijkheidsgraad ‘weinig stedelijk’ en valt het plangebied binnen de stedelijke zone ‘buitengebied’. Indien wordt uitgegaan van de categorie ‘koop, huis, vrijstaand’, dan geldt er een parkeernorm van 2,8 parkeerplaatsen per woning. Deze parkeernorm is niet realistisch voor dit specifieke plan. Het buurtschap kenmerkt zich door het kleinschalig en wat besloten karakter en bovendien hun zelfredzaamheid/zelforganisatie. Zodoende regelt de VvE voor voldoende parkeerplaatsen en is goed te motiveren dat voor de woningen een lagere parkeernorm geldt. Op De Bilderhof is een parkeerterrein aanwezig, welke is voorzien van 60 parkeerplaatsen. Onlangs zijn hier 14 extra parkeerplaatsen gerealiseerd, waardoor er op De Bilderhof in totaal 74 parkeerplaatsen aanwezig zijn.

De bewoners van De Bilderhof parkeren allemaal op dit parkeerterrein, er wordt niet geparkeerd langs de Neerpolderseweg. Op De Bilderhof (deel Molenlanden én deel Hardinxveld-Giessendam) zijn in totaal 44 wooneenheden aanwezig. Tevens zijn er 14 garageboxen aanwezig. Uit de praktijk blijkt echter dat dat garageboxen niet altijd worden gebruikt om te parkeren. Derhalve worden garageboxen niet gezien als parkeergelegenheid. Dat betekent dat er per woning gemiddeld 1,68 parkeerplaatsen beschikbaar zijn. Omdat uit de praktijk blijkt dat er geen parkeertekort ontstaat, wordt gesteld dat deze parkeernorm voldoende is voor De Bilderhof. In de regels van dit bestemmingsplan is in de algemene bouwregels een koppeling gemaakt met de beleidsregels parkeernormen Hardinxveld-Giessendam 2022. Hierdoor moeten omgevingsvergunningen voor bouwactiviteiten voldoen aan het gemeentelijk parkeerbeleid. Omdat het parkeerbeleid voor deze situatie niet realistisch is, is een lid toegevoegd waarmee van het gemeentelijk parkeerbeleid kan worden afgeweken indien kan worden aangetoond dat op een 12

andere wijze is voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Dat is in deze casus het geval, omdat met het aanwezige parkeerterrein wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid voor de 44 woningen op De Bilderhof. De functiewijziging van een recreatiewoning welke feitelijk al wordt gebruikt als volwaardige woning naar een burgerwoning zal niet voorzien in extra parkeerbehoefte Het is uiteindelijk de verantwoordelijkheid van de VvE van ‘De Bilderhof’ om toe te zien op voldoende parkeerruimte, zodat geen parkeeroverlast ontstaat.

Afbeelding 4: Luchtfoto parkeersituatie op De Bilderhof

13

4

Beleidskader

4.1 Rijksbeleid 4.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI schrijft een toekomstperspectief met de ambities van het rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: • ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; • duurzaam economisch groeipotentieel; • sterke en gezonde steden en regio's; • toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat er zowel maatregelen op korte termijn als maatregelen op lange termijn nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond. Het plan is kleinschalig van aard en er worden geen rijksbelangen geschaad.

4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Kern van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is dat alle overheden hun ruimtelijke belangen vooraf kenbaar maken en aangeven via welke weg zij die belangen denken te realiseren. Het Rijk geeft dit aan in de AMvB Ruimte. De nieuwe AMvB Ruimte, het Barro (Besluit algemene regels ruimtelijke ordening) is gebaseerd op enkele hoofdstukken uit de voorgaande AMvB Ruimte en enkele nieuwe toevoegingen. Het Barro omvat alle ruimtelijke rijksbelangen uit eerder uitgebrachte PKB's (planologische kernbeslissingen) die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de ecologische hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Het plan is kleinschalig van aard en maakt geen onderdeel uit van de genoemde ruimtelijke rijksbelangen in het Barro. 4.1.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) In artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgelegd aan gemeenten en provincies om in de toelichting op een ruimtelijk besluit voor nieuw te realiseren stedelijke ontwikkelingen bepaalde 14

duurzaamheidsaspecten van het voornemen te motiveren. Per 1 juli 2017 is artikel 3.1.6 van de Bro op een aantal punten gewijzigd. In het geval in het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt, dient de toelichting een beschrijving te bevatten van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien het bestemmings- plan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient de toelichting, aanvullend op de beschrijving van de behoefte en het resultaat van het nodige overleg, een motivering te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Voordat een stedelijke ontwikkeling plaats kan vinden zal deze moeten worden getoetst aan de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’. Ladder voor duurzame verstedelijking Of toetsing van het plan aan de hand van de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ wettelijk verplicht is hangt af van het feit of het plan voorziet in een ‘stedelijke ontwikkeling’. Een in een bestemmingsplan voorziene ontwikkeling dient voldoende substantieel te zijn om als stedelijke ontwikkeling te kunnen worden aangemerkt.

Conform artikel 1.1.1 onder i van het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: ‘ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Inmiddels biedt jurisprudentie een verder beoordelingskader van welke ontwikkelingen als nieuwe ‘stedelijke ontwikkeling’ moeten worden aangemerkt: ‘Als enkel sprake is van een planologische functiewijziging dan is in beginsel geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling (tenzij het een functiewijziging van zodanige aard en omvang betreft) (ABRvS 20 april 2016; ECLI:NL:RVS:2016: 1075). Functiewijziging waarbij permanente bewoning van 420 recreatiewoningen mogelijk wordt gemaakt, is gelet op de aard en omvang van de functiewijziging wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 1 juni 2016; ECLI:NL:RVS:2016:1503). De ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ is niet van toepassing op een ontwikkeling waarbij zes woningen mogelijk worden gemaakt (ABRVS 18 december 2013, ECLI:NL:RVS:2013:2471).’ Dit plan voorziet in de functiewijziging van twee recreatiewoningen naar twee burgerwoningen. Gezien de kleinschaligheid hiervan, voorziet het plan vanuit jurisprudentie niet in een nieuwe ‘stedelijke ontwikkeling’ en is toetsing aan de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ niet noodzakelijk.

4.1.4 Actie-agenda vakantieparken 2021-2022 Op 14 mei 2020 werd tijdens het Bestuurlijk Overleg van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en vertegenwoordigers van provincies, gemeenten en maatschappelijke partners ingestemd met een vervolg op de Actieagenda 2018-2020: de Actie-agenda vakantieparken 2021-2022. Met de uitvoering van de eerste Actie-agenda is een stevig fundament gelegd, er zijn belangrijke successen behaald, en een vervolg is wenselijk en nodig. De noodzaak van een integrale aanpak van vakantieparken heeft sindsdien nog meer aan urgentie gewonnen. In de Actie-agenda vakantieparken 2021-2022 wordt er voortgebouwd op de successen en is er geleerd van de lessen uit de vorige Actieagenda.

15

Samenwerking en kennisdeling tussen de verschillende deelnemers zijn twee belangrijke voorwaarden om de Actie-agenda vakantieparken 2021-2022 tot een succes te maken. De acties in deze agenda helpen om de aanpak van vakantieparken zoveel mogelijk te verankeren in het reguliere beleid van gemeenten, provincies, maatschappelijke partners en het Rijk. Waar de eerste Actie-agenda een breed en verkennend karakter had, is de ambitie nu om met een beperkt aantal concrete acties een slag dieper te gaan. Daarbij wordt vastgehouden aan de eerder geformuleerde inhoudelijke doelen van de Actieagenda: 1. Een economisch levensvatbare verblijfsrecreatiesector; 2. Parken die alleen daar waar het nodig en verantwoord is, worden ingezet als aanvulling op de woningmarkt; 3. Een sector die geen ruimte biedt voor uitbuiting of het uit het zicht raken van kwetsbare mensen; 4. Veilige vakantieparken met bonafide ondernemers waarbij situaties van overlast, criminaliteit en andere ondermijnende activiteiten worden voorkomen en beëindigd; 5. Een sector die op het gebied van de ruimtelijke ordening op passende wijze door de verschillende overheidslagen wordt gefaciliteerd. Met de omzetting van de recreatieparken naar buurtschappen wordt de functie van de recreatiewoningen omgezet naar burgerwoningen.

Het doel van deze ontwikkeling is om de huidige niet-toekomstbestendige recreatiefunctie om te zetten in een permanente woonfunctie. Hierdoor ontstaat een nieuw toekomstperspectief, omdat investeringen aan het onderhoud aan de wooneenheden en de openbare ruimte wel lonen. Het opknappen van de gebouwen en openbare ruimte zorgen namelijk inherent voor waardevermeerdering van het vastgoed. Zodoende wordt achterstallig onderhoud en daarmee samenhangende verloedering en aantasting van de ruimtelijke kwaliteit voorkomen, hetgeen naar waarschijnlijkheid op termijn wel zal optreden indien de niet-toekomstbestendige recreatiefunctie behouden zou blijven. Investeringen lonen in dat geval niet vanwege de uitzichtloosheid. Dit wordt dus voorkomen met de functiewijziging. Bijkomend voordeel is dat de wooneenheden een aanvulling zijn op de woningmarkt. Met de functiewijziging die dit plan mogelijk maakt, wordt in ieder geval de gewenste ‘diepere slag’ – zoals genoemd in de actie-Agenda – voor deze recreatieparken mogelijk gemaakt.

16

4.2 Provinciaal beleid 4.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland Op 20 februari 2019 hebben de Provinciale staten van Zuid-Holland het Omgevingsbeleid vastgesteld. Het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland omvat al het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. Het bestaat uit twee kaderstellende instrumenten: de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. De provincie Zuid-Holland heeft in de Omgevingsvisie zes richtinggevende ambities voor de fysieke leefomgeving geformuleerd: • Naar een klimaatbestendige delta; • Naar een nieuwe economie: the next level; • Naar een levendige meerkernige metropool; • Energievernieuwing; • Best bereikbare provincie; • Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving. Het centrale doel van het provinciale omgevingsbeleid is het verbeteren van de omgevingskwaliteit. De provincie streeft naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. Hiermee wordt aangesloten op de maatschappelijke doelen van de omgevingswet: het doelmatig benutten van de fysieke leefomgeving voor maatschappelijke opgaven en het bereiken en in stand houden van een goede omgevingskwaliteit. Onder ‘omgevingskwaliteit’ wordt verstaan het geheel aan kwaliteiten die de waarde van de fysieke leefomgeving bepalen.

Hierbij gaat het om een samenvoeging van ruimtelijke kwaliteit (belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde) en milieukwaliteit (gezondheid en veiligheid). Beter benutten bestaand stads- en dorpsgebied De provincie Zuid-Holland zet in op het beter benutten van het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Beter benutten van de bebouwde ruimte krijgt ruimtelijk invulling door verdichting, herstructurering en binnenstedelijke transformatie. Onder ‘bebouwde ruimte’ wordt het stelsel verstaan van de stedelijke agglomeratie, het systeem van kernen en linten en het logistiek-industrieel systeem. Tegelijkertijd is er het streven om de leefkwaliteit van die bebouwde ruimte te verbeteren. Niet alle vraag naar wonen en werken kan en hoeft te worden opgevangen binnen BSD. Stedelijke ontwikkelingen die niet binnen BSD gerealiseerd kunnen worden en kleinschalige stedelijke ontwikkelingen, kunnen in het landelijk gebied plaatsvinden in aansluiting op BSD of in bebouwingslinten. Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen buiten BSD dient de Ladder voor duurzame verstedelijking te worden doorlopen en dient het plan te voldoen aan het provinciaal beleid voor ruimtelijke kwaliteit.

Stedelijke ontwikkelingen groter dan 3 hectare buiten BSD dienen eerst door Provinciale Staten worden afgewogen en worden op de kaart ‘woningbouwlocaties, bedrijventerreinen en andere stedelijke ontwikkelingen’ (ook wel genoemd: ‘3 ha kaart’) gezet. Omdat het plangebied van dit plan deel uitmaakt van een groter geheel, namelijk de omzetting van de recreatieparken naar buurtschappen, moet dit plan gezien worden als onderdeel van een groter geheel. Het oppervlak van de recreatieparken ‘De Bilderhof’ en ‘De Giessenburg’ is groter dan 3 hectare, maar is reeds door de provincie Zuid-Holland afgewogen en opgenomen op de 3 ha 17

kaart. Dat betekent dat de provincie op hoofdlijnen geen ruimtelijk bezwaar heeft tegen de ontwikkeling. Bij toepassing van de 3 hectare kaart dient rekening gehouden te worden met de voor deze locaties opgenomen gegevens en criteria in bijlage X van de Omgevingsvisie. Voor De Bilderhof geldt dat de locatie niet groter mag zijn dan 4 hectare. Het oppervlak van ‘De Bilderhof’ binnen de gemeente Molenlanden en Hardinxveld-Giessendam samen betreft 37.584 + 2.065 = 39.649 m² en valt daarmee binnen de gestelde oppervlakten.

De Bilderhof

Afbeelding 5: Uitsnede 3ha-kaart Zuid-Holland

Verbeteren ruimtelijke kwaliteit Gezien het sterke contrast tussen een dynamische stedelijke omgeving en open deltalandschappen in Zuid-Holland, is zorg voor de ruimtelijke kwaliteit in het bijzonder van belang. Ruimtelijke kwaliteit is het resultaat van goede ruimtelijke ordening: een evenwicht en samenspel van toekomstwaarde, gebruikswaarde en belevingswaarde. Ruimtelijke ontwikkelingen moeten niet alleen functioneel zijn, maar ook duurzaam houdbaar (of bewust tijdelijk) en in hun uiterlijke verschijning bijdragen aan de kwaliteit van de omgeving. De essentie van het ‘verbeteren van ruimtelijke kwaliteit’ is dat initiatiefnemers van ruimtelijke ontwikkelingen enerzijds inspelen op de aanwezige kwaliteiten in de omgeving (zeker als de omgeving hoge cultuurhistorische of identiteitsbepalende waarden vertegenwoordigt) en er anderzijds specifieke kwaliteiten toevoegen aan het gebied en de samenleving. Door middel van het plan wordt het Hardinxveld-Giessendamse deel van ‘De Bilderhof’ gewijzigd naar een woonbestemming. Daardoor wordt – samen met de bestemmingsplanherziening op het Molenlandse deel – worden de recreatieparken volledig gewijzigd in buurtschappen teneinde tot een duurzaam toekomstperspectief te komen. Door de wijziging naar een woonfunctie kunnen de huidige bewoners op beide parken blijven wonen en nemen de verkoopwaarde 18

en verkoopmogelijkheden van de woningen toe, dus ook voor de bewoners van de twee woningen in Hardinxveld-Giessendam. Door de zekerheid dat de woningen permanent bewoond kunnen worden en de toename in de verkoopmogelijkheid, zullen bewoners investeren in de woningen en ontstaat er zo een toekomstbestendige situatie en een verbeterde uitstraling van de parken. Investeringen zijn daarnaast noodzakelijk om te voldoen aan de eisen vanuit toegankelijkheid, brandveiligheid en parkeren. Uitgangspunt bij de functiewijziging van de parken is de mogelijkheid tot een goede inpassing van de buurtschappen in de omgeving en de mate van zelforganisatie en betrokkenheid op de parken. Dit is vertaald in het bestemmingsplan dat uitsluitend woningen met een beperkt oppervlak toestaat, zodat het kleinschalig karakter van de buurtschappen behouden blijft. Verder hebben de VvE’s de ambitie om de parken te vergroenen/extra groen aan te brengen en te verduurzamen. 3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland Gelijktijdig met de omgevingsvisie hebben de Provinciale staten van Zuid-Holland op 20 februari 2019 de Omgevingsverordening vastgesteld. Deze verordening vormt de vertaling van het provinciaal beleid, in algemene regels (zoals bedoeld in artikel 4.1 van de Wet ruimtelijke ordening). Hiermee is het beleid van de provincie juridisch verankerd.

In de verordening zijn regels gesteld over de inhoud van bestemmingsplannen en de inhoud van de toelichting van bestemmingsplannen. Bij het opstellen van bestemmingsplannen dient daarom de Omgevingsverordening in acht genomen te worden. Ruimtelijke kwaliteit In paragraaf 6.2.2 van de Omgevingsverordening zijn regels opgenomen voor ruimtelijke kwaliteit (artikel 6.9 lid 1). Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: a) De ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen); b) Als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door: • zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en • het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen; c) Als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door:

• Een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en • Het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen.

19

Beoordeling De uitleg van de begrippen inpassen, aanpassen en transformeren hoeven een bestuurlijke uitleg/interpretatie door de gemeenteraad. Daarbij komt de raad beoordelingsruimte toe. Volgens de toelichting bij de verordening wordt het volgende verstaan. Inpassen Dit betreft een ontwikkeling die sterk aansluit bij de bestaande identiteit en structuur van het landschap, dorp of stad. De ontwikkeling is gebiedseigen, passend bij de maat en de aard van de bestaande kenmerken van een gebied. De ontwikkeling speelt zich af op het niveau van een kavel. Een voorbeeld hiervan is de uitbreiding van een agrarisch bedrijf in het buitengebied of een woning in een lint. Bij inpassen veranderen bestaande structuren en kwaliteiten niet tot nauwelijks en wordt voldaan aan de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. De rol van de provincie is hier in principe beperkt, behalve in gebieden met topkwaliteit. Aanpassen Dit betreft een ontwikkeling die aansluit bij de huidige identiteit van een gebied, maar op structuurniveau wijzigingen of aanvullingen voorziet. Een voorbeeld is de aanleg of verbreding van een provinciale weg. Bewoners en gebruikers uit de bestaande omgeving merken duidelijk invloed van de nieuwe ontwikkeling.

De rol van de provincie zal zich, afhankelijk van het type gebied en het type ontwikkeling, vooral richten op het toewerken naar een kwalitatief zo gunstig mogelijk resultaat. Omdat in deze gevallen niet aan (alle) richtpunten ruimtelijke kwaliteit kan worden voldaan, zijn ontwerpoptimalisatie, inpassingsmaatregelen of aanvullende ruimtelijke maatregelen nodig om de ruimtelijke kwaliteit te behouden of te verbeteren. Transformeren Bij transformatie gaat het om een verandering van een gebied van dusdanige aard en omvang dat er een nieuw landschap of stedelijk gebied ontstaat. Er ontstaat een nieuwe toekomst voor het gebied met een nieuwe gebiedsidentiteit. De impact van deze plannen op een gebied is groot. Dit is bijvoorbeeld het geval bij uitleglocaties voor woningbouw en bedrijventerrein of de aanleg van grootschalige recreatiegebieden. Gelet op de wezenlijke verandering van het gebied is het reëel om aan te nemen dat niet aan alle richtpunten ruimtelijke kwaliteit kan worden voldaan, maar dat door middel van een nieuw integraal ontwerp er een nieuwe ruimtelijke kwaliteit ontstaat die nog niet is ondervangen in de richtpunten. In de meest verregaande vorm van transformatie is van de huidige identiteit niets meer zichtbaar.

In alle gevallen is het belangrijk om aansluiting te zoeken bij structuren en patronen aan de rand van de omgeving, bijvoorbeeld een bosrand, waterloop of woonlint. Het ontwerp kan gepaard gaan met inpassingsmaatregelen of aanvullende ruimtelijke maatregelen in de omgeving. Gelet op de omvang van de ontwikkeling kunnen dergelijke maatregelen – eenvoudiger dan bij aanpassen – onderdeel uitmaken van hetzelfde plan. Bij transformatie-opgaven is bijna altijd een provinciaal doel of belang in het geding en zal de betrokkenheid van de provincie zich richten op een actieve behartiging van provinciale doelen en een kwalitatief optimaal resultaat.

20

Afbeelding 6: Stroomschema inpassen, aanpassen, transformeren

Gebiedseigen en gebiedsvreemd Een gebiedseigen ontwikkeling of functie sluit naadloos aan op de bestaande kenmerken en gebruikswaarden van een gebied. Een gebiedseigen ontwikkeling draagt bij aan behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving en heeft daarmee geen negatieve invloed op de (kenmerken) van de omgeving. Het ondersteunt bestaande landschappelijke structuren of heeft een belangrijke functie bij het instandhouden van de bestaande gebiedskenmerken en kwaliteiten. Een gebiedsvreemde ontwikkeling of functie is een ontwikkeling die niet gebruikelijk of typerend voor een gebied is. Er wordt in zekere zin vooral gebruik gemaakt van relatief goedkope ontwikkelingsruimte. Er kan ook sprake zijn van een negatieve invloed op de omgeving bijvoorbeeld in de vorm van verkeer of milieu. Gebiedsidentiteit De gebiedsidentiteit is de aard of karakteristiek van een gebied dat is ontstaan in de loop der jaren. In die tijd zijn gemeenschappelijke kernwaarden in het gebied ontstaan die gekoppeld zijn aan gebruik en de verschijningsvorm. De gebiedsidentiteit van een plek is verbonden met de mensen die er wonen, werken en er zich thuis voelen. Ingrijpen in een gebiedsidentiteit is daarom zeer wezenlijk: het is een breuk in de tijdslijn, een verandering van koers die al jaren wordt gevaren.

Vaak leidt een verandering van de gebiedsidentiteit tot de introductie van nieuwe gebruikers. Een gebiedsidentiteit is meestal van grote omvang. De samenhang tussen de onderdelen maakt de identiteit van een gebied. Bijvoorbeeld de wijze waarop straten en pleinen zijn ingericht, worden gebruikt en beleefd. Maar ook hoe het watersysteem onderdeel uitmaakt van het karakter van het gebied en tegelijkertijd functioneel voorziet in een goede ontwatering. Harde grenzen heeft de gebiedsidentiteit zelden. Structuur Het begrip structuur gaat over de samenhangende ruimtelijke elementen die in het gebied aanwezig zijn die het gebruik van functies in het gebied mogelijk maken. Wellicht het meest tot de verbeelding sprekende voorbeeld is de verkeersstructuur. Het is een manier waarop het verkeer is geregeld, waarbij de bereikbaarheid, maar ook de leefbaarheid van de omgeving wordt gegarandeerd. Andere vormen van structuren zijn bijvoorbeeld waterstructuren - hoe houden we 21

een typisch Zuid-Hollands landschap in stand en zorgen we er tegelijk voor dat we allemaal droge voeten houden. Een actueel vraagstuk gaat over hoe, in welke structuur we onze energie organiseren. Structuren zijn dan ook niet per definitie heel erg zichtbaar en beleefbaar, soms kan een ondergrondse structuur van kabels en leidingen ruimtelijk vergaande consequenties hebben. In andere situaties zijn structuren juist wel zichtbaar en dragen zij door hun verschijningsvorm juist bij aan ruimtelijke kwaliteit; denk maar aan in onbruik geraakte dijken als onderdeel van de identiteit van een landschap. Het opnieuw betekenis geven van dergelijke ruimtelijke elementen, in het voorbeeld van de oude dijk door de aanleg van een fietspad op de dijk, is een mooi voorbeeld waarin beleving, gebruik en (nieuwe) toekomst met elkaar samengaan. Door een structuuringreep kan een gebiedsidentiteit sterker worden. Denk maar aan versterking van landschappelijke structuren door aanleg van houtwallen, laanbeplanting of vernatting. Hierdoor komen kwaliteiten van het oorspronkelijke landschap weer tot hun recht. Kavel In tegenstelling tot gebiedsidentiteit en structuur is een kavel vaak een relatief klein, aaneengesloten stuk grond dat één bepaalde vorm van gebruik kent. Ruimtelijke ontwikkelingen op een kavel kunnen geheel in lijn met de bestaande situatie en bestaande kwaliteit liggen.

In dat geval zijn de consequenties van de ingreep nauwelijks van invloed op de ruimtelijke kwaliteit van kavel en omgeving. Er zijn ook ontwikkelingen denkbaar waarbij de consequenties het kavel overstijgen. De plaatsing van een bedrijf op een kavel in een woonlint heeft niet alleen vanuit vorm en beleving invloed op de ruimtelijke kwaliteit van het lint. Vanuit het gebruik is de impact mogelijk groot door de komst van vrachtverkeer in het woonlint. Ook bij een opschaling van een activiteit kan de impact op een kavel groot zijn. Op dat moment treedt er een schaalsprong op van kavel naar structuur, of zelfs gebiedsidentiteit.

Afbeelding 7: Schaal kavel, structuur, gebiedsidentiteit

Het plan maakt onderdeel uit van de volledige omzetting van recreatieparken naar buurtschappen. Dit wordt gerealiseerd door de bestemming te wijzigen, het 22

plan voorziet niet in het bouwen van nieuwe woningen. De locaties functioneren in de praktijk niet als recreatieparken. Er zijn geen recreatievoorzieningen, er is geen beheerder, (commerciële) verhuur is uitgesloten en de meeste eigenaren wonen permanent in hun woning. De locaties worden door de bewoners gezamenlijk beheerd in de vorm van een Vereniging van Eigenaren (VvE’s). De locaties worden gekenmerkt als een kleinschalige en lommerrijk landschap rond dijken en riviertjes, in contrast met de weidsheid van de open polders (gebiedsidentiteit). De gebiedsidentiteit als gevolg van dit plan verandert niet omdat het plan alleen voorziet in een functiewijziging met kleine bouwmogelijkheden. Het bestaande kleinschalige en groene karakter van de parken blijft behouden. Het plan sluit derhalve aan bij de bestaande gebiedsidentiteit. Zodoende is er in ieder geval geen sprake van een transformatie, omdat bij een transformatie wél sprake is van een wijziging in de gebiedsidentiteit. Of er dan sprake is van inpassen of aanpassen hangt af of het plan zich in de bestaande structuur voegt. Het begrip structuur gaat over de samenhangende ruimtelijke elementen die in het gebied aanwezig zijn die het gebruik van functies in het gebied mogelijk maken. De structuur van de locaties wordt bepaald door de woningen, de infrastructuur en het groene karakter van de locaties.

De VvE’s hebben afgesproken om financiële middelen in te zetten om onder andere het groene karakter van de locaties te versterken. Door deze structuuringreep zal de gebiedsidentiteit sterker worden. Bewoners en gebruikers uit de bestaande omgeving merken geen invloed van de functiewijziging van recreatieparken naar buurtschappen. Derhalve kan worden geconcludeerd dat er sprake is van inpassen. Kwaliteitskaart De provincie wil de karakteristieken van de Zuid-Hollandse landschappen, herkenbaar en beleefbaar houden en tegelijk ook ruimte bieden voor nieuwe ontwikkelingen. In de Omgevingsvisie heeft de provincie de karakteristieken van de Zuid-Hollandse landschappen vastgelegd op de kwaliteitskaart. Het plangebied is gelegen in het ‘veenweidelandschap’, in het ‘lint’ en ‘verblijfsrecreatiegebieden’. Voor ontwikkelingen in het veenweidelandschap heeft de provincie de volgende richtpunten vastgesteld: • Bewaren diversiteit aan verkavelingspatronen.

Lengtesloten zijn beeldbepalend en worden behouden; • Ontwikkelingen houden rekening met het behoud van kenmerkende landschapselementen; • Ontwikkelingen dragen bij aan behoud van de maat en weidsheid van de poldereenheden; • Nieuwe bebouwing en bouwwerken worden geplaatst binnen de bestaande structuren/linten en niet in de veenweidepolders; • Nieuwe agrarische bedrijven liggen aan bestaande ruilverkavelingslinten of op een zeer goed bereikbare locatie voor zwaar verkeer. Ze vormen visuele eilanden in het veenweidelandschap door stevige, passende beplanting en een ligging op ruime afstand van elkaar.

23

Voor ontwikkelingen in het lint heeft de provincie de volgende richtpunten vastgesteld: • Linten blijven linten als onderscheidende bebouwingsvorm in het gebied; • Linten behouden hun lineaire karakter, waarbij de achterzijde van de bebouwing een direct contact met het landschap heeft en de voorzijde aan de openbare weg of waterloop grenst; • Bij nieuwe ontwikkelingen zijn de huidige korrel, profiel, transparantie en respect voor historische gaafheid van een lint richtinggevend; • Bij grootschalige ontwikkelingen blijft het lint herkenbaar als bebouwingsvorm. Dit betekent dat op gepaste afstand van het lint gebouwd wordt, waarbij het landschap, het lint en de nieuwe ontwikkeling bepalend zijn voor deze afstand. Het lint behoudt zijn eigen gezicht. Voor ontwikkelingen in verblijfrecreatiegebieden heeft Zuid-Holland het volgende richtpunt vastgesteld: • Verblijfsrecreatiegebieden hebben een recreatief karakter en passen qua locatie, schaal, inrichting en kwaliteit van de randen goed in hun omgeving.

Afbeelding 8: Uitsnede Kwaliteitskaart - Laag van de cultuur- en natuurlandschappen

24

Afbeelding 9: Uitsnede Kwaliteitskaart - Laag van de stedelijke occupatie

Beoordeling • In het plangebied is het uitgangspunt om de bestaande landschappelijke kernkwaliteiten te behouden dan wel te versterken. De huidige landschappelijke kernkwaliteiten betreft het lommerrijke en waterrijke karakter. Het park behoudt zoveel als mogelijk hun groene en landelijke uitstraling. Tevens worden investeringen gedaan om extra groen aan te brengen en de kwaliteit van beide locaties te verbeteren. Door de functiewijziging van recreatieparken naar buurtschappen worden kenmerkende landschapselementen niet aangetast. • Wat betreft de bouwmogelijkheden wordt aangesloten bij de bestaande situatie/het kleinschalige karakter van beide parken. In de regels wordt een maximale goot- en bouwhoogte opgenomen van respectievelijk 3,5 en 6 meter. Het plan sluit hiermee aan bij de bestaande korrel en profiel en onderscheiden de woningen zich van de woningen in het lint langs de Neerpolderseweg. De woningen zullen vanwege hun kleinschaligheid en ligging achter de eerste bebouwingslijn langs de Neerpolderseweg architectonisch ondergeschikt zijn aan de hoofdgebouwen langs dit lint en zodoende aandoen als bijgebouwen. Omdat het plan met name voorziet in een functiewijziging en er juridisch-planologisch kleine bouwmogelijkheden worden toegevoegd, wordt het huidige eigen gezicht van het lint behouden.

• Door middel van het plan wordt de juridisch-planologisch recreatieve functie gewijzigd in een woon/buurtschapsfunctie, conform het huidige gebruik. Hiermee wordt de huidige feitelijke situatie in overeenstemming gebracht met de juridisch-planologische situatie. De locatie, schaal, inrichting en kwaliteit van het plangebied past goed in de omgeving, waardoor gesteld kan worden dat het plan de richtlijnen van de kwaliteitskaart niet aantast. Omdat het plan voorziet in de omzetting van een recreatiepark naar een buurtschap is het plan wel in strijd met de 25

richtpunten voor ‘recreatiegebieden’. De richtpunten hiervoor zijn namelijk bedoeld ten behoeve van de instandhouding van de recreatieparken, hetgeen niet van toepassing is op dit plan. Het plan is echter wel passend in de structuur en gebiedsidentiteit en voorziet in een ruimtelijke kwaliteitsverbetering en het creëren van een toekomstbestendige situatie. Daarmee is het een passende ontwikkeling. Buitengebied Volgens artikel 6.9a kan een bestemmingsplan voor een locatie in het buitengebied alleen voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling mits de openheid en het groene karakter van het landschap niet onevenredig worden aangetast. De twee percelen maken onderdeel uit van het park De Bilderhof. De Bilderhof kenmerkt zich door zijn waterrijke, groene en lommerrijke karakter. Ter plaatse van het plangebied ligt De Bilderhof ingeklemd tussen enerzijds de watergang de Giessen en anderzijds een wandelpad. Aan de andere kant van het wandelpad zijn agrarische weilanden aanwezig en daarmee ook de kenmerkende openheid van het polderlandschap.

Afbeelding 10: Kenmerken plangebied en landschap in de omgeving

Met het plan worden de twee recreatieve percelen omgezet in woonpercelen. Het landschap buiten De Bilderhof wordt daarmee niet aangetast. Gebiedsprofiel Alblasserwaard & Vijfheerenlanden Als uitwerking van de kwaliteitskaart zijn in het buitengebied van Zuid-Holland voor 17 gebieden een gebiedsprofiel opgesteld. Zo ook voor de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden. Een gebiedsprofiel omvat een beschrijving van de karakteristieken, de ontwikkelingen, de kwaliteiten en de ambities in het 26

gebied. Het gebiedsprofiel is een hulpmiddel om kwaliteit van de plannen en ontwikkelingen te stimuleren. De acht belangrijkste ambities waar het gebiedsprofiel Alblasserwaard & Vijfheerenlanden op richt zijn: 1. Het veiligstellen van de oostwest oriëntatie van de open ruimte in de Alblasserwaard. 2. Het veiligstellen en waar mogelijk versterken van het lommerrijke karakter van de Vijfheerenlanden als contrast met de Alblasserwaard. 3. Het behoud van de kamerstructuur, door het herkenbaar houden van de middeleeuwse polderkaden en de linten. 4. Het herkenbaar houden en versterken van de differentiatie tussen en binnen de linten. 5. Het herkenbaar houden en versterken van het hoofdwatersysteem. 6. Het ontwikkelen van kwalitatief hoogwaardige dorpsranden bij het bouwen aan de dorpskernen. 7. Het kwalitatief versterken van de stad-landrelaties door middel van aantrekkelijke routes naar het landelijk gebied. 8. Het behouden en versterken van het contact met de rivier in de stedenband, met name bij herstructureringen en dijkverbeteringen. De Giessenburg en de Bilderhof vormen samen een aantrekkelijk woonlandschap passend bij het imago van het gebied van de Giessen: een kleinschalige en lommerrijk landschap rond dijken en riviertjes, in contrast met de weidsheid van de open polders.

Het plan gaat uit van het behoud van het kleinschalige karakter en het opwaarderen van de openbare ruimte en daarmee de ruimtelijke kwaliteit. Om de volledige parken te wijzigen, dient zowel het deel binnen het grondgebied van Molenlanden als van Hardinxveld-Giessendam gewijzigd te worden. Met dit plan wordt het Hardinxveld-Giessendamse deel gewijzigd. De identiteit en het karakter van het plangebied en het opwaarderen van de openbare ruimte is het uitgangspunt. Voor wat betreft de bouwmogelijkheden vinden er geen wijziging plaats in aantallen eenheden en de uitbreidingsmogelijkheden zijn beperkt. Het plan brengt geen wijzigingen met zich mee en voldoet aan de ambities van het gebiedsprofiel. Het plan is in overeenstemming met de Omgevingsverordening Zuid-Holland. 3.2.3 Omgevingsprogramma Zuid-Holland Het ruimtelijk relevante, operationele beleid is opgenomen in het Omgevingsprogramma Zuid-Holland. In het programma is het strategisch beleid uit de Omgevingsvisie vertaald naar operationeel beleid. Permanente bewoning recreatiewoningen Permanente bewoning van recreatiewoningen is een regelmatig voorkomend probleem. Het gaat om een complexe problematiek. Zo voldoen de woningen veelal niet aan de normen voor gewone woningen, voor wat betreft bouw, bereikbaarheid en locatie. Ook gaat permanent gebruik voor bewoning, ten koste van de ruimte voor verblijfsrecreatie.

De provincie vraagt daarom aan gemeenten om permanente bewoning uit te sluiten. Specifiek voor de grotere verblijfsrecreatieparken (met een omvang van 12 recreatiewoningen en meer) heeft de provincie dit vastgelegd in de Omgevingsverordening. Dit neemt niet weg dat ook voor kleinere parken en voor individuele woningen geldt, dat permanente bewoning in principe moet worden uitgesloten. Er kunnen situaties zijn waarbij een bestaand verblijfsrecreatiepark in de huidige vorm en opzet geen toekomst meer heeft. Per situatie moet bekeken worden wat de mogelijkheden zijn voor een kwaliteitsverbetering en opwaardering van het park. Transformatie 27

naar woongebied zal gelet op de ligging van veel parken in het algemeen niet aan de orde zijn. De provincie sluit dit echter niet op voorhand uit. Als een dergelijke situatie zich voordoet kunnen Provinciale Staten het betreffende verblijfsrecreatiepark opnemen in de bijlage van de Omgevingsverordening. Het betreffende verblijfsrecreatiepark wordt dan uitgezonderd van het verbod op permanente bewoning. Beoordeling Voor het park de Bilderhof geldt dat deze is opgenomen in de bijlage met de lijst met uitgezonderde parken. Derhalve is het wijzigen van de recreatiewoningen naar reguliere burgerwoningen en daarmee het permanent bewonen van de woningen niet in strijd met het provinciaal beleid. Energietransitie Vanuit de ambitie om Zuid-Holland een duurzame, concurrerende en leefbare Europese topregio te laten zijn, streeft de provincie naar groei met een duurzaam karakter. Deze is gebaseerd op de inzet van hernieuwbare grondstoffen, energieefficiency en zuinig ruimtegebruik. Als operationeel doel heeft de provincie gesteld dat het aandeel duurzame energie in 2020 verhoogd moet worden en de uitstoot van CO2 en energieverbruik gereduceerd dient te worden. De provincie vindt daarnaast het opwekken van zonne-energie binnen bestaand stads- en dorpsgebied van groot belang. Zonne-energie op daken heeft nadrukkelijk de voorkeur.