Document · PDF

Bijlage 5. Inbrengwaarde exploitatieplan 1197.10-D3c1 met bijlagen.pdf

Gemeenteraad GHG 14 december 2023, gemeente Hardinxveld-GiessendamBij agendapunt: 6: Vaststellen Bestemmingsplan & Exploitatieplan De Blauwe Zoom West - Raadsvoorstel19.582 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Deskundigenadvies inbrengwaarde De Blauwe Zoom

Opdrachtgever

Gemeente Hardinxveld-Giessendam Kenmerk

1197.10-D3c4 Deskundigen

F.C.L.G. (Frank) Schavemaker T. (Tomas) Donders Datum

21 september 2022 Status

Concept

Versie 2A-18.1

Gemeente Hardinxveld-Giessendam | De Blauwe Zoom

Blad 2.

Hardinxveld-Giessendam

Titel

: Deskundigenadvies inbrengwaarde | De Blauwe Zoom

Opdrachtgever

: Gemeente Hardinxveld-Giessendam

Kenmerk

: 1197.10-D3c4

Deskundigen

: ir. F.C.L.G. Schavemaker RT : T. Donders BBA RT

Datum

: 21 september 2022

Status

: Concept

Gloudemans Postbus 5044 5201 GA ’s-Hertogenbosch Dorpstraat 28 5391 AW Nuland, gemeente ‘s-Hertogenbosch T 073 641 33 12 I gloudemans.nl

1197.10-D3c4 Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Hardinxveld-Giessendam | De Blauwe Zoom

Blad 3.

Inhoudsopgave 1.

Opdracht .......................................................................................................... 4 1.1. Opdrachtgever .............................................................................................................. 4 1.2. Opdrachtnemer ............................................................................................................. 4 1.3. Deskundigen ................................................................................................................. 4 1.4. Opdrachtverstrekking .................................................................................................... 4 1.5. Onafhankelijkheid ......................................................................................................... 5 1.6. Doel van het advies ...................................................................................................... 5 1.7. Exploitatieplangebied .................................................................................................... 5 1.8. Type advies .................................................................................................................. 7 1.9. Te waarderen belang .................................................................................................... 7 1.10.

Waarderingsgrondslag .................................................................................................. 8 1.11. Stukken ........................................................................................................................ 8 1.12. Opname........................................................................................................................ 8 1.13. Mate van inspectie ........................................................................................................ 9 1.14. Peildatum ..................................................................................................................... 9 1.15. Versies ......................................................................................................................... 9 1.16. Aansprakelijkheid .......................................................................................................... 9 1.17. Conformiteit RICS/EVS/NRVT....................................................................................... 9 1.18. Publicatie .................................................................................................................... 10 1.19. Van toepassing zijnde tuchtrecht ................................................................................. 10 1.20.

Algemene voorwaarden .............................................................................................. 10

Algemene en bijzondere uitgangspunten ................................................... 11 2.1. 2.2.

Omschrijving juridische en feitelijke situatie van de onroerende zaak ... 13 3.1. 3.2. 3.3.

Algemene uitgangspunten........................................................................................... 11 Bijzondere uitgangspunten .......................................................................................... 12 Omschrijving per eigenaar .......................................................................................... 13 Ligging van de onroerende zaak ................................................................................. 13 Bestemming van de onroerende zaak ......................................................................... 13

Waardering .................................................................................................... 16 4.1. Inleiding ...................................................................................................................... 16 4.2. Wettelijk kader ............................................................................................................ 16 4.3. Complex ..................................................................................................................... 17 4.4. Relevante gegevens exploitatieplan ............................................................................ 18 4.5. Overwegingen bij de waardering ................................................................................. 19 4.6. Gebruikte methode ..................................................................................................... 20 4.7. Referentietransacties .................................................................................................. 21 4.8. Ophogen en saneren .................................................................................................. 27 4.9. Residuele waarde ....................................................................................................... 28 4.10. Conclusie complexprijs ...............................................................................................

28 4.11. Back-testing ................................................................................................................ 29 4.12. Onzekerheden waardering .......................................................................................... 29 4.13. Effect bijzondere uitgangspunten op de waardering..................................................... 29 4.14. Finale waardering ....................................................................................................... 29

Bijlagen .......................................................................................................... 30

Gemeente Hardinxveld-Giessendam | De Blauwe Zoom

Opdracht

1.1.

Opdrachtgever Opdrachtgever Contactpersoon Adres Postcode Plaats Telefoon E-mail

1.2.

Gemeente Hardinxveld-Giessendam De heer R. van der Ven Postbus 175 3370 AD HARDINXVELD-GIESSENDAM 0184 674 444 r.vander.ven@gemhg.nl

Opdrachtnemer Opdrachtnemer Contactpersoon Adres Postcode Plaats Telefoon E-mail

1.3.

Blad 4.

Gloudemans De heer F.C.L.G. Schavemaker Postbus 5044 5201 GA ‘s-HERTOGENBOSCH 073 641 33 12 fschavemaker@gloudemans.nl

Deskundigen Deskundigen

ir. F.C.L.G. Schavemaker RT, vastgoedadviseur / taxateur RT279307710 (NRVT, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed - Groot Zakelijk Vastgoed) en Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM) T. Donders BBA RT, taxateur / vastgoedadviseur RT625090949 (NRVT, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed)

De deskundigen verklaren over voldoende kennis, ervaring en lokale bekendheid te beschikken om de onderhavige opdracht te kunnen verrichten. 1.4.

Opdrachtverstrekking Op 21 februari 2022 heeft opdrachtgever per e-mail opdracht verstrekt tot het uitvoeren van onderhavige opdracht. Bij deze opdrachtverstrekking zijn geen nadere instructies verleend.

Gemeente Hardinxveld-Giessendam | De Blauwe Zoom

1.5.

Blad 5.

Onafhankelijkheid a. Deskundigen verklaren dat zij geheel onafhankelijk zijn van de opdrachtgever en dat er geen banden bestaan tussen de opdrachtgever en de deskundigen die de schijn kunnen opwekken dat de onafhankelijkheid van de deskundigen in twijfel moet worden getrokken. b.

Deskundigen verklaren niet betrokken te zijn bij aan- of verkoop van de onroerende zaak.

Deskundigen verklaren dat het honorarium voor onderhavige opdracht niet afhankelijk is van de uitkomst van de waarde van onderhavige onroerende zaak en dat het totale honorarium dat Gloudemans het afgelopen jaar van opdrachtgever heeft ontvangen een minimaal aandeel vertegenwoordigt in de totale inkomsten uit honoraria, waardoor Gloudemans niet financieel afhankelijk is van opdrachtgever.

1.6.

Doel van het advies Opdrachtgever heeft de deskundigen verzocht een raming te maken van de inbrengwaarde van de gronden ten behoeve van een exploitatieopzet als bedoeld in artikel 6.13 van de Wet ruimtelijke ordening. Deze exploitatieopzet maakt deel uit van het exploitatieplan dat behoort bij het bestemmingsplan De Blauwe Zoom – Ons Dorp.

1.7.

Exploitatieplangebied Het plangebied omvat de gronden gelegen in het exploitatiegebied behorende bij het bestemmingsplan De Blauwe Zoom. Dit exploitatiegebied bestaat deels uit de gronden die reeds eerder zijn getaxeerd en deels uit een uitbreiding. Op onderstaande kaarten staat links het reeds getaxeerde deel weergegeven en rechts de uitbreiding.

Reeds getaxeerd

Uitbreiding

Gemeente Hardinxveld-Giessendam | De Blauwe Zoom

Blad 6.

In de onderstaande afbeelding is het gehele exploitatiegebied weergegeven, met daarin de individuele eigenaren/ eigendommen.

Kaart eigendomsverhoudingen volledige plangebied

Gemeente Hardinxveld-Giessendam | De Blauwe Zoom

Blad 7.

Kaart eigendomsverhoudingen herziening exploitatieplan

1.8.

Type advies Het advies betreft een raming waarbij een gevelopname heeft plaatsgevonden. Tevens heeft een volledig juridisch en planologisch onderzoek plaatsgevonden naar de feiten en omstandigheden die relevant zijn voor de waardering, behoudens daar waar anders in dit advies is vermeld.

1.9.

Te waarderen belang Het te ramen belang omvat de volledige eigendom van de onroerende zaak. Aangezien de eigenaren van de onroerende zaak niet zijn gesproken en er geen informatie bekend is over de gebruikssituatie, is aangenomen dat de onroerende zaak vrij van huur, gebruik, en of pacht is.

Gemeente Hardinxveld-Giessendam | De Blauwe Zoom

1.10.

Blad 8.

Waarderingsgrondslag Aangezien het deskundigenadvies is gebaseerd op een wettelijke grondslag, kan bij de waardering niet worden aangesloten bij de reguliere waardebegrippen, zoals bijvoorbeeld zijn opgenomen in het Red Book van de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Op basis van het wettelijke kader waarbinnen deze raming plaatsvindt, hanteren de deskundigen als taxatiebasis voor de raming het begrip werkelijke waarde. De definitie van de werkelijke waarde ligt verscholen in artikel 40b tot en met 40f Ow en bijbehorende jurisprudentie. Daarnaast hebben deskundigen voor zover van toepassing uitvoer gegeven aan de overige bepalingen als bedoeld in artikel 40 tot en met artikel 50 Ow en bijbehorende jurisprudentie. Daar waar de jurisprudentie van de Afdeling anders geïnterpreteerd wordt dan de Onteigeningsjurisprudentie, is door de deskundigen aansluiting gezocht bij de uitspraken van de Afdeling.

1.11.

Stukken De deskundigen hebben kennisgenomen en zijn uitgegaan van de volgende stukken: a. b. c. d. e.

1.12.

kadastrale uittreksels en kaarten ruimtelijke plannen zoals beschreven in paragraaf 3.3 van dit advies informatie op www.bodemloket.nl informatie op www.bagviewer.nl Eigendomsoverzicht (kenmerk “220222_taxaties”)

Opname De deskundigen hebben de onroerende zaak op 25 februari 2022 bezocht en opgenomen. Aangezien een deel van de achtertuinen niet vanaf de openbare weg is waar te nemen, is tevens gebruik gemaakt van Google Earth om een beeld te vormen van deze percelen.

Gemeente Hardinxveld-Giessendam | De Blauwe Zoom

1.13.

Blad 9.

Mate van inspectie Conform de opdracht is de onroerende zaak enkel middels een gevelopname opgenomen en is geen contact geweest met de eigenaar. De deskundigen hebben dan ook een inschatting moeten maken over de inrichting en afwerking van de onroerende zaak. De deskundigen merken op dat deze inschatting kan afwijken van de feitelijke situatie, waardoor tevens de waarde van de onroerende zaak kan wijzigen. In dat geval dient de waarde te worden geactualiseerd. Voornoemde mate van inspectie sluit aan bij het wettelijke kader, waarin wordt gesproken over een raming van de inbrengwaarde. Als gevolg van de verkaveling in het gebied, alsmede het feit dat een deel van de percelen niet geheel via de openbare wegen zijn op te nemen, zijn een aantal opstallen in het gebied tijdens de opname niet waargenomen. De deskundigen hebben zich voor deze opstallen gebaseerd op de publiekelijk toegankelijke gegevens, zoals het kadaster, luchtfoto’s en de BAG-viewer. Voor de oppervlakte van gebouwen is daar waar mogelijk aangesloten bij de gegevens van de BAG-viewer. Daar waar deze gegevens niet bekend waren, zijn ze ingemeten op basis van een luchtfoto.

1.14.

Peildatum De peildatum is de datum die relevant is voor de feitelijke toestand en het tijdstip voor de waarde. De peildatum die van belang is voor dit advies is 31 maart 2022 De opinie van de waarde is alleen geldig op de voornoemde peildatum. Gebeurtenissen die na de inspectiedatum en peildatum hebben plaatsgevonden zijn niet in dit advies betrokken.

1.15.

Versies Aantal uitgebrachte versies: 3 Is de afwijking in totaal meer dan 5%: n.v.t.

1.16.

Aansprakelijkheid Door Gloudemans wordt geen aansprakelijkheid aanvaard jegens anderen dan opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht, zoals overeengekomen in de opdrachtbevestiging.

1.17.

Conformiteit RICS/EVS/NRVT Dit advies voldoet aan de RICS-taxatiestandaarden zoals zijn opgenomen in het Red Book d.d. januari 2020, alsmede de EVS. De deskundigen verklaren dat zij op de hoogte zijn van en dat zij hebben gehandeld overeenkomstig deze taxatiestandaard. Daarnaast zijn de fundamentele beginselen, zoals opgenomen in het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT van toepassing.

Gemeente Hardinxveld-Giessendam | De Blauwe Zoom

Blad 10.

1.18.

Publicatie Publicatie van (gedeelten van) dit deskundigenadvies is slechts toegestaan na voorafgaande schriftelijke toestemming van Gloudemans. Daarbij dient opdrachtgever te voorkomen dat door het verstrekken dan wel delen van het deskundigenadvies concurrentiegevoelige informatie wordt verstrekt aan een derde die daarover anders geen beschikking had gekregen. Opdrachtgever is ermee bekend dat het advies tevens in het kader van interne en externe controle door het NRVT kan worden ingezien.

1.19.

Van toepassing zijnde tuchtrecht Op het handelen van de deskundigen is het Tuchtrecht van het Nederlandse Register Vastgoed Taxateurs van toepassing, alsmede van de branche- en beroepsorganisaties waarbij de deskundigen zijn aangesloten (zie hiervoor de certificeringen zoals genoemd in paragraaf 1.3).

1.20.

Algemene voorwaarden Op de dienstverlening door Gloudemans is de Regeling van Rentmeesters 2020 van toepassing.

Gemeente Hardinxveld-Giessendam | De Blauwe Zoom

Algemene en bijzondere uitgangspunten

2.1.

Algemene uitgangspunten

Blad 11.

Titelonderzoek Ten behoeve van dit advies hebben deskundigen een titelonderzoek uitgevoerd. Hiervoor is gebruikgemaakt van de informatie die verkrijgbaar is uit de laatste akte van levering. Toestand van bodem en grondwater In het kader van deze opdracht is beperkt nader onderzoek verricht naar de milieuhygiënische toestand van bodem en/of grondwater, die naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zou kunnen opleveren voor het milieu en/of volksgezondheid. Als uitgangspunt voor de waardering geldt dat er geen sprake is van verontreiniging van bodem en/of grondwater die het voorgenomen gebruik in de weg staan, dan wel leiden tot het treffen van maatregelen. Om in te schatten in hoeverre bovengenoemd uitgangspunt realistisch is hebben deskundigen het bodemloket (www.bodemloket.nl) geraadpleegd om na te gaan of er informatie beschikbaar is over verontreinigingen op of in de te waarderen onroerende zaak, dan wel in de omgeving, op basis waarvan het vermoeden kan bestaan dat er ook verontreinigingen op of in de te waarderen onroerende zaak aanwezig zijn. Bestemmingsplaninformatie In het kader van deze opdracht is het bestemmingsplan geraadpleegd op www.ruimtelijkeplannen.nl. Als uitgangspunt voor deze opdracht geldt dat deze informatie actueel en volledig is. Publiekrechtelijke beperkingen De deskundigen hebben in het kader van deze opdracht kadastrale uittreksels geraadpleegd.

Als uitgangspunt voor dit advies geldt dat de publiekrechtelijke beperkingen, zoals weergegeven op de kadastrale uittreksels, actueel en volledig zijn. Valuta en omzetbelasting Alle in het advies genoemde bedragen zijn in euro’s exclusief omzetbelasting, tenzij anders vermeld en/of wettelijk niet belast met omzetbelasting. Maatvoering onroerende zaken De oppervlakten van onroerende zaken zijn globaal geraamd op basis van kadastrale gegevens en gegevens zoals zijn opgenomen in de bagviewer. Gelet op de geformuleerde opdracht heeft geen inmeting plaatsgevonden conform de NEN 2580. In de bagviewer, te vinden op https://bagviewer.kadaster.nl/, wordt het aantal m² gbo aangegeven. Als gevolg van het feit dat er geen inmeting heeft plaatsgevonden kan er een schattingsonzekerheid zijn. Daarnaast wijzen deskundigen erop dat de gegevens van de bagviewer niet altijd correct zijn. Asbest In het kader van onderhavige opdracht is geen onderzoek verricht naar de aanwezigheid van asbest en parasieten. Energielabels Deskundigen hebben geen energielabels ingezien.

Gemeente Hardinxveld-Giessendam | De Blauwe Zoom

Blad 12.

Bouwvergunningen Aangenomen is dat alle bebouwing is gerealiseerd met bouwvergunning/omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. 2.2.

Bijzondere uitgangspunten In het kader van de opdracht zijn, behoudens het wettelijke kader waarbinnen de raming dient plaats te vinden, geen bijzondere uitgangspunten overeengekomen, waarmee bij onderhavig advies rekening dient te worden gehouden. Het wettelijke kader wordt in dit geval dan ook niet gezien als een bijzonder uitgangspunt, maar als een afwijkende waarderingsgrondslag.

Gemeente Hardinxveld-Giessendam | De Blauwe Zoom

Blad 13.

Omschrijving juridische en feitelijke situatie van de onroerende zaak

3.1.

Omschrijving per eigenaar In bijlage 1 worden de percelen per eigenaar kort omschreven. Hierbij wordt tevens nader ingegaan op de bestemming en de waarderingsgrondslag.

3.2.

Ligging van de onroerende zaak Het plangebied is globaal gelegen ten westen van de straat Ekster te HardinxveldGiessendam. Aan de noord- en westzijde is het plangebied gelegen aan de straat Schapedrift, en aan de zuidzijde is het gelegen aan de straat Buitendams.

Overzichtsfoto (bron: www.maps.google.nl)

3.3.

Uitsnede (bron: leden.nvm.nl)

Bestemming van de onroerende zaak Vigerend bestemmingsplan I De onroerende zaak is deels gelegen in het bestemmingsplan “De Blauwe Zoom – Ons Dorp” van de gemeente Hardinxveld-Giessendam, vastgesteld door de raad van deze gemeente op 01-07-2021 en onherroepelijk geworden. In dit bestemmingsplan is een gedeelte van de onroerende zaak bestemd tot “Wonen” en “Wonen – 1”. De gronden met deze bestemming zijn bestemd voor: a. woningen, waaronder mede wordt verstaan de uitoefening van een aan huis verbonden beroep; b. water en voorzieningen voor de waterhuishouding; c. tuinen en erven; d. paden;

Fragment verbeelding

Gemeente Hardinxveld-Giessendam | De Blauwe Zoom

Blad 14.

e. parkeren op eigen terrein; f. bijbehorende gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. In dit bestemmingsplan is een gedeelte van de onroerende zaak bestemd tot “Woongebied”. De gronden met deze bestemming zijn bestemd voor: a. woningen; b. een aan huis verbonden beroep; c. tuinen en erven; d. buurtontsluitingswegen en erftoegangswegen; e. ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting' tevens voor een wijkontsluitingsweg; f. parkeervoorzieningen; g. verblijfsgebied en langzaamverkeersroutes; h. voorzieningen ten behoeve van het openbaar vervoer; i. groen- en speelvoorzieningen; j. openbare nutsvoorzieningen; k. straatmeubilair; l. watergangen, waterpartijen en voorzieningen voor de waterhuishouding; met dien verstande dat de waterbalans in acht genomen dient te worden; m. bij een en ander behorende gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Daarnaast is op de locatie een gebiedsaanduiding “Vrijwaringszone – Laagvliegroute” van toepassing.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'Vrijwaringszone - Laagvliegroute' gelden de volgende aanvullende regels: “In afwijking van het bepaalde in de bouwregels bij de andere bestemmingen (3 tot en met 38) geldt dat ter plaatse van de aanduiding 'Vrijwaringszone - Laagvliegroute' de hoogte van gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde, niet meer mag bedragen dan 30 m boven NAP.” Voor een nadere omschrijving van de bestemmingen en aanduidingen van het bestemmingsplan wordt verwezen naar de verbeelding en voorschriften die digitaal te raadplegen zijn via www.ruimtelijkeplannen.nl (referentie NL.IMRO.0523.BP2021DBZWNFASE2-VA01).

Gemeente Hardinxveld-Giessendam | De Blauwe Zoom

Blad 15.

Vigerend bestemmingsplan II De uitbreiding van het plangebied is gelegen in het bestemmingsplan “Hardinxveld-Giessendam, bebouwd gebied” van de gemeente HardinxveldGiessendam, vastgesteld door de raad van deze gemeente op 30-03-2017 en onherroepelijk geworden. In dit bestemmingsplan is een gedeelte van de onroerende zaak bestemd tot “Agrarisch”. De gronden met deze bestemming zijn bestemd voor: a. agrarische bedrijvigheid zoals genoemd in artikel 1.12 onder b., met inachtneming van het bepaalde Fragment verbeelding in 3.1 onder d. van dit artikel; b. het hobbymatig houden van dieren; c. paden, wegen en parkeervoorzieningen; d. groenvoorzieningen; e. tuinen en erven; f. watergangen, waterpartijen en voorzieningen voor de waterhuishouding; g. bij een en ander behorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Voor een nadere omschrijving van de bestemmingen en aanduidingen van het bestemmingsplan wordt verwezen naar de verbeelding en voorschriften die digitaal te raadplegen zijn via www.ruimtelijkeplannen.nl (referentie NL.IMRO.0523.BP2016HGBEBOUWD-VG01).

Gemeente Hardinxveld-Giessendam | De Blauwe Zoom

Blad 16.

Waardering

4.1.

Inleiding De opdracht omvat het ramen van de inbrengwaarde. Hieronder wordt een toelichting op de uitgangspunten gegeven die zijn gehanteerd voor het vaststellen van de inbrengwaarde van de gronden. Behorende tot de 3e herziening van het exploitatieplan De Blauwe Zoom – Woongebied.

4.2.

Wettelijk kader Volgens artikel 6.13 van de Wro moet in de exploitatieopzet voor zover nodig een raming van de inbrengwaarde van de gronden worden gemaakt. Deze inbrengwaarden worden beschouwd als kosten in verband met de exploitatie van die gronden. Volgens het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) worden tot de kosten, die redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, gerekend de ramingen van: a. de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; b. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; c. de kosten voor het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkte en zakelijke lasten; d. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied (deze kosten zijn vooralsnog niet in de inbrengwaarde verrekend). In de Memorie van Toelichting op het wetsvoorstel wordt aangegeven dat de inbrengwaarde gebaseerd dient te worden op de verkeerswaarde van de grond. Hierbij zijn net als bij de Wet voorkeursrecht gemeenten, artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet van toepassing verklaard.

Bij percelen die zijn onteigend, waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen of die op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de Onteigeningswet. Derhalve zijn de gronden gewaardeerd op basis van verkeerswaarde. a/b) Met betrekking tot sub (a/b) wordt opgemerkt dat de grond en opstallen een economisch geheel vormen en door de markt niet afzonderlijk worden gewaardeerd. Een splitsing tussen de grond en opstallen is dan ook niet mogelijk op basis van referenties. Daar waar de grondwaarde met de opstallen erop een hogere waarde heeft dan de complexwaarde, heeft een globale splitsing plaatsgevonden waarbij de opstallen op basis van de oppervlakte (gbo/bvo) zijn gewaardeerd. b) Voor de locaties waarbij de opstallen door de grond zakken, is er rekening mee gehouden dat deze locaties de hoogste waarde ontlenen aan de complexprijs voor ruwe bouwgrond. Aangezien deze locaties thans nog bebouwd zijn, zijn deze geen ruwe bouwgrond. Om ze vergelijkbaar te maken met ruwe bouwgrond, moeten de opstallen eerst worden gesloopt. In de praktijk blijkt echter dat een redelijk handelend en denkend koper deze sloopkosten niet in mindering brengt op de complexwaarde. Derhalve zijn dergelijke percelen gewaardeerd op de complexwaarde, waarbij geen waarde meer is toegekend aan de opstallen.

Gemeente Hardinxveld-Giessendam | De Blauwe Zoom

Blad 17.

c) Met betrekking tot de kosten voor het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkte en zakelijke lasten is als uitgangspunt gehanteerd dat de onroerende zaak vrij van huur en gebruik wordt geleverd. De kosten voor het vrijmaken van eigendom zitten reeds in de getaxeerde waarde verdisconteerd (immers bij koop wordt het volledig eigendom verkregen). Uit onderzoek zijn verder geen rechten en lasten naar voren gekomen waarvoor afzonderlijk kosten gemaakt moeten worden om de gronden daarvan vrij te maken. In zoverre er desondanks gerechtigden zijn die bijvoorbeeld kabels en leidingen hebben liggen is aangenomen dat deze kabels en leidingen verlegd zullen worden zonder dat het recht zelf wordt vergoed. De overige kosten voor verleggen van kabels en leidingen zijn reeds in het exploitatieplan opgenomen. d) De kosten voor sloop van de opstallen zijn geraamd op basis van kengetallen. Hierbij hebben correcties plaatsgevonden in verband met de bereikbaarheid en de huidige staat van onderhoud. 4.3.

Complex Om te bepalen of de ontwikkelingen tot één of meerdere complexen behoren, is zowel de ruimtelijke als functionele samenhang tussen de ontwikkelingen van belang, alsook de ter plaatse geldende regels en gebruiken betreffende lasten en baten, die uit de exploitatie van de zaak of van een complex, waarvan zij deel uitmaakt, naar verwachting zullen voortvloeien en betreffende de omslag daarvan, voor zover een redelijk handelend koper en verkoper hiermee rekening plegen te houden. In onderstaande paragraaf zal eerst kort worden ingegaan op de planologische geschiedenis van deze locatie, waarna de functionele en ruimtelijke samenhang zal worden beoordeeld. Vervolgens zal de link worden gelegd naar het exploitatieplan. In de toelichting op het bestemmingsplan staat het volgende opgenomen: In 1994 is reeds de "Stedenbouwkundige visie West III" opgesteld (KuiperCompagnons). In de jaren daarna is de stedenbouwkundige visie op het gebied verder uitgewerkt. Momenteel wordt het masterplan voor De Blauwe Zoom geactualiseerd. De aanpassingen worden te zijner tijd verwerkt in het plan. De ontwikkeling van De Blauwe Zoom vindt gefaseerd plaats. Het oostelijk deel van De Blauwe Zoom is reeds grotendeels ontwikkeld en/of vergund. Hiervoor is op 11 juni 2015 het bestemmingsplan "De Blauwe Zoom - Woongebied" vastgesteld door de gemeenteraad van Hardinxveld-Giessendam.

Voor het westelijke deel van De Blauwe Zoom is in dat plan een conserverende, agrarische bestemming opgenomen. Dit plandeel is inmiddels (inhoudelijk ongewijzigd) overgenomen in het bestemmingsplan "Hardinxveld-Giessendam - Bebouwd Gebied" (vastgesteld op 30 maart 2017). Met onderhavig plan wordt aan het westelijke deel nu ook een woonbestemming toegekend, en wordt voorzien in één planologisch regime voor het totale woongebied van 'De Blauwe Zoom'. Dit omwille van exploitatieplangerelateerde redenen. Zodoende biedt dit plan het juridisch-planologische kader waarmee ook het westelijke deel ontwikkeld kan worden om zodoende de toekomstige huisvestingsbehoefte binnen de gemeente HardinxveldGiessendam op te vangen.

Gemeente Hardinxveld-Giessendam | De Blauwe Zoom

Blad 18.

Het reeds ontwikkelde en/of vergunde westelijke deel wordt daarbij in het onderhavige plan van een gedetailleerde bestemming voorzien in plaats van, van een globale woongebiedbestemming. Deze planvorm biedt een betere regeling voor de beheersfase, waarin het gebied zich nu gaat bevinden. Inhoudelijk zijn evenwel geen wijzigingen doorgevoerd ten opzichte van de voorheen geldende planologische mogelijkheden (aantallen woningen, bouwhoogtes e.d), waardoor toch sprake is van een - in planologisch opzicht conserverend plandeel. Dit betekent ook dat het voorliggende bestemmingsplan niet de (milieukundige) onderbouwing geeft van de woonbestemming ter plaatse van de oostelijke gronden. In totaal voorziet het plan 'De Blauwe Zoom' in de ontwikkeling van maximaal 600 woningen. Dit aantal is exclusief de woningen die reeds jaren geleden zijn gerealiseerd ten zuiden en direct ten oosten van de sporthal in het uiterste noordoosten van De Blauwe Zoom. Van deze 600 woningen zijn er reeds 254 gebouwd of in ontwikkeling. Voor deze 254 woningen is reeds in eerdere (bestemmings)plannen een bouwtitel verkregen. Het onderhavige bestemmingsplan biedt dan ook nog ruimte aan (600 - 254 =) 346 woningen. Deze 346 woningen worden in het onderhavige bestemmingsplan mogelijk gemaakt binnen de bestemming 'Woongebied'.

Via een afwijkingsbevoegdheid kan het aantal naar 360 worden opgeschaald, op voorwaarde dat dit past binnen de regionale woningbouwopgave. Uit deze toelichting blijkt duidelijk dat de eerste fase van de woningbouw inmiddels gerealiseerd is. De omstandigheid dat verschillende deelontwikkelingen in het verleden in afzonderlijke bestemmingsplannen zijn opgenomen, doet daar niet aan af. Nu er sprake is van een ruimtelijke en functionele eenheid en de kosten en baten binnen het plan worden omgeslagen, zijn de taxateurs van oordeel dat er sprake is van één complex. 4.4.

Relevante gegevens exploitatieplan Uit het concept exploitatieplan blijkt het volgende ruimtegebruik. Ruimtegebruik en programma Ruimtegebruik Bruto plangebied Te behouden Te transformeren Netto plangebied Uitgeefbaar Verharding Groen Water Totaal

opp (m²) 199.951 199.951 199.951 101.598 46.629 22.191 29.533 199.951

pecentage 100% 0% 100% 100% 51% 23% 11% 15% 100%

Gemeente Hardinxveld-Giessendam | De Blauwe Zoom

Woningbouwprogramma BPD AM Rijwoning sociaal (5,1m) 18 24 Rijwoning markt (5,4m) 18 16 Rijwoning markt (5,7 m) 20 22 Patio 2^1 geschakeld 14 2 2^1 kap 2 2^1 kap groot 13 8 Vrijstaand Vrije kavel 275-450 m² 6 6 Vrije kavel 450-550 m² Vrije kavel 550-650 m² Vrije kavel >650 m² Appartement sociaal Appartement TOTAAL 91 78 Programma per deelgebied (bron: Planmaat)

Blad 19.

PL06O PL06W 12 18 12 36 8 5 6 12 12 16 10 6 9 10 26 72 126

9a 33 13 10 1 12 69

10p

20 14 5 16 20 75

11 9 4 1 25

Op basis van de ontvangen stukken blijkt dat de uitbreiding van het plangebied een oppervlakte van 199.951 m² heeft. Daarnaast wordt bovenstaand het programma en de woningtypes weergegeven. Kosten (incl. inbrengwaarde) en opbrengsten Financieel prijspeil Boekwaarde Kosten € 13.118.407 Inbrengwaardes €0 Slopen, saneren €0 Bodem en nutsvoorzieningen € 4.848.792 Bouwrijpmaken € 751.220 Woonrijpmaken € 2.128.412 Plankosten civiel € 1.720.116 Plankosten planbegel. € 2.081.107 Voorzieningen €0 Afdrachten € 135.200 Overige kosten € 612.157 Financiering € 841.403 Opbrengsten € 22.744.851 Gronduitgifte € 22.744.851 Bijdragen €0 Saldo prijspeil € 9.626.443 Saldo EW per 1-1-2031 Saldo NCW per 1-1-2022

Raming € 32.770.097 € 12.916.116 €0 € 4.664.819 € 5.928.674 € 7.980.577 €0 €0 €0 € 1.279.912 €0 €0 € 46.479.515 € 46.479.515 €0 € 13.709.418

Totaal € 45.888.504 € 12.916.116 €0 € 9.513.611 € 6.679.894 € 10.108.989 € 1.720.116 € 2.081.107 €0 € 1.415.112 € 612.157 € 841.403 € 68.327.626 € 68.327.626 €0 € 22.439.122 € 21.997.215 € 18.406.286

Uitsnede: kosten en opbrengstenraming “3e herziening exploitatieplan De Blauwe Zoom – exploitatiegebied”

4.5.

Overwegingen bij de waardering Op basis van de in de vorige hoofdstukken vermelde informatie hebben de deskundigen een

Gemeente Hardinxveld-Giessendam | De Blauwe Zoom

Blad 20.

swot-analyse1 opgesteld van de belangrijkste zaken die een redelijk handelend en denkend koper in zijn overwegingen bij de waardering van de onroerende zaak zal meenemen. Op basis van de eerder genoemde feiten en omstandigheden komen deskundigen tot de volgende analyse. Strengths • Goed bereikbaar via de snelweg A15. • In een landelijke omgeving gelegen. • Eigen treinstation. • Aanwezigheid scholen / kinderopvang. Opportunities • Het gebied heeft een grote potentie om te worden ontwikkeld ten behoeve van woningbouw. • Sterk opgaande markt met grote vraag naar woningen. • Door de ligging met veel groen en water kan een hoogwaardige invulling worden verkregen. • Gunstige woningmarkt welke mede wordt veroorzaakt door de lage rentestand en het beperkte aanbod, alsmede de achtergestelde productie. Gelet op de verwachte bevolkingsgroei zal de woningbehoefte vermoedelijk voor langere tijd groter zijn dan het aanbod.

4.6.

Weaknesses • Ontbreken van voorzieningen in het plangebied zoals een supermarkt. • Ontsluiting richting Giessenveld over de Schapedrift heeft meer het karakter van een woonstraat dan van een ontsluitingsweg. Threats • Gronden in het plangebied zijn mogelijk verontreinigd. • De Covid-19 pandemie of Coronacrisis heeft ertoe geleid dat diverse nationale overheden maatregelen hebben ingesteld om de verdere verspreiding van het virus te voorkomen. Door deze maatregelen is sprake van buitengewone marktomstandigheden waarvan de aard, omvang en duur vooralsnog onzeker zijn.

Gebruikte methode Bij de waardering van de onroerende zaak hebben de deskundigen gebruikgemaakt van de vergelijkingsmethode en ter toetsing de residuele waardebepalingsmethode. Bij de vergelijkingsmethode wordt een parallel getrokken met de gerealiseerde koopprijzen die gehanteerd worden in de (directe) nabijheid van de onroerende zaak. Voor de waarde dient rekening te worden gehouden met specifieke (plaatselijke) omstandigheden, zoals de ligging, de grootte van percelen, de bouw- en gebruiksmogelijkheden, het bestaande aanbod, et cetera. De residuele waardebepalingsmethode is een methode die in beginsel alleen van toepassing is bij waardebepaling van gronden met een mogelijkheid tot projectontwikkeling en/of bebouwing. De methode wordt in de economische theorie aangeduid als 'backward pricing'. Door de stichtingskosten exclusief de prijs van de grond in mindering te brengen op de te verwachten marktwaarde na realisatie van het gereed product, verkrijgt men de waarde van grond, althans de prijs die men maximaal mag besteden bij verwerving van de grond. Bij de residuele waardebepalingsmethode worden derhalve drie bestanddelen onderscheiden: de waarde van de grond in onbebouwde staat (WG), de productiekosten (Po) en de waarde van

Strengths, Weaknesses, Opportunities & Threats 1197.10-D3c4

Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Hardinxveld-Giessendam | De Blauwe Zoom

Blad 21.

het samenstel grond en opstallen nadat het vastgoedobject gereed is (W). De residuele waardebepalingsmethode kan vervolgens als volgt worden samengevat: W -/- Po = WG. 4.7.

Referentietransacties Uit referentieonderzoek zijn de volgende transacties in het plangebied gevonden. #

Datum

Kadastraal

Oppervlakte

Prijs

per

Opmerkingen

Ligging

m² 1

23-12-

Hardinxveld-

2004

Giessendam

83.367 m2

€ 8,30

Gelegen

de 2e fase

230, 1150 en 1151

24-12-

Hardinxveld-

2008

Giessendam,

0.43.89 ha

€ 16,00

Gelegen

de 2e fase

1149 en 1245

4-8-2009

700 m2

HardinxveldGiessendam,

€ 100,00

Onverdeelde helft

187

665 m2

11-7-

Hardinxveld-

2013

Giessendam,

grond

K 1660

berging

1.385 m2

€ 195,48

€ 46,93

een

perceel met

12-12-

gemeente

2016

Hardinxveld-

Omschrijving akte:

Giessendam,

met schuur

Grond

K 895 6

618 m2

2-12-

Hardinxveld-

2016

Giessendam,

1184,

1185

€ 355,98

Gekocht

als

bouwkavel?

1549

2-12-

Hardinxveld-

2016

Giessendam,

39 m2

€ 128,20

1550

Gemeente Hardinxveld-Giessendam | De Blauwe Zoom

2-6-2017

615 m2

Hardinxveld-

Blad 22.

€ 130,08

Giessendam,

Grond

bij

schuur

K 1560

21-8-

Hardinxveld-

2018

Giessendam,

88 m2

€ 52,27

Grond

met

oude opstal

K 1661

10.

11.

2-07-

Hardinxveld-

Grond

met

2020

Giessendam,

oude

opstal

K 1759

(gesloopt)

26-11-

Hardinxveld-

2021

Giessendam,

772 m²

20.119 m²

€ 340,00

€ 37,14

Gelegen

de 2e fase

1782, 1784, 1785, 1786, 1787, 1788, 1789, 1790, 1791, 1792, 1793, 1794, 1795, 1796, 1799, 1800 12.

26-11-

Hardinxveld-

2021

Giessendam,

5.111 m²

€ 37,14

1.470 m²

€ 37,41

1803, 1804, 1805, 1806, 1807, 1808, 1809 13.

26-11-

Hardinxveld-

2021

Giessendam,

1797, 1783

Uit de bovenstaande referenties blijkt dat de grotere transacties zeer gedateerd zijn en hebben plaatsgevonden toen de planologische risico’s nog groter waren, alsmede de tijdshorizon tot het moment waarop de gronden ontwikkeld zouden worden. De transacties van de afgelopen jaren hebben voornamelijk betrekking op kleinere “snippers”, die noodzakelijk waren voor de afronding van het project. Doordat dit zeer kleine percelen zijn geweest kan worden aangenomen dat in de prijs tevens een toeslag is opgenomen om de medewerking te verkrijgen en de dure kosten voor een onteigening te voorkomen. Dit betreffen dan ook geen zuivere transacties. De percelen “achtertuin” die zijn aangekocht hebben een sterk afwijkende prijsstelling. Op basis van de prijzen blijkt dat de koper bij de prijsvorming rekening hebben gehouden dat dit feitelijk uitgeefbare kavels zijn, die ze zelf kunnen realiseren, waardoor een onteigening niet mogelijk is. Derhalve zijn deze naar oordeel van de taxateurs ook niet geschikt als referentie voor de complexwaarde. 1197.10-D3c4 Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Hardinxveld-Giessendam | De Blauwe Zoom

Blad 23.

In 2021 hebben er nog drie transacties plaatsgevonden. Alle drie de transacties hebben op dezelfde datum plaatsgevonden voor eenzelfde prijs per m2. Na nadere bestudering van de aktes van levering wordt bij het artikel over bodemonderzoek verwezen naar een samenwerkingsovereenkomst uit 2013 tussen kopende en verkopende partij. Hoewel de samenwerkingsovereenkomst niet is ingezien, is het vermoeden dat er in die overeenkomst destijds een prijsafspraak is gemaakt die nu is toegepast. Transactie 5 en 9 lijken dan ook de laatste zuivere transacties binnen het plangebied te zijn.

Gemeente Hardinxveld-Giessendam | De Blauwe Zoom

Blad 24.

Daarnaast hebben deskundigen kennis genomen van de volgende transacties in de gemeente Hardinxveld-Giessendam: Prijs Datum

Plaatselijk bekend

Kadastraal bekend

Opp.

per m²

5-2020

Zwaluwpad (ong.), Hardinxveld

HV-GD, K, 1749

3.000 m²

€ 137,00

7-2020

Buitendams 378, Hardinxveld

HV-GD, K, 1390

2.070 m²

€ 132,85

Bovenstaande transacties betreffen beide recente transacties van een inbreidingsplan op korte afstand van de gewaarde percelen. Deskundigen zijn van mening dat deze transacties niet 1 op 1 vergelijkbaar zijn met de Blauwe Zoom aangezien het een inbreidingsplan betreft. Doch geeft het de huidige tendens op de woningmarkt weer gezien de toenemende krapte. Aangezien bovenstaande referenties niet bruikbaar zijn, is tevens in een grotere omgeving gekeken naar referenties. Hieruit komen de volgende referenties naar voren. Belangrijk is om hier in overweging mee te nemen dat de meeste zo niet alle transacties hebben plaatsgevonden op draagkrachtige grond. #

Datum

Kadastraal

Metrage

Prijs per m2

11-05-2021

Vianen, F, 1878

0.52.20 ha

€ 65,00

19-04-2021

Gilze, L, 1681 en Gilze, O, 986

7.10.00 ha

€ 42,30

03-03-2021

Gennep, C, 1954 t/m 1959, 1973 en 1975

1.71.76 ha

€ 49,49

26-02-2021

Oost-, West- en Middelbeers, G, 1959

0.89.58 ha

€ 100,47

12-11-2020

Broekhuizen, F, 582

1.00.59 ha

€ 48,22

29-07-2020

Kesteren, C, 312, 498, 499, 500, 501, 1220 en 1221

4.52.20 ha

€ 64,13

22-07-2020

Boxtel, N, 1020 en 1206

1.06.10 ha

€ 71,25

20-07-2020

Nuenen, D 3913, 4112, 4114, 4115, 4116, 4117,

7.00.00 ha

€ 90,00

4766, 4768 en 4771 9.

16-03-2020

Hazerswoude, H, 613 en 614

8.07.55 ha

€ 126,50

10.

07-01-2020

Nuenen, F 2847 en 3857

2.40.04 ha

€ 91,65

11.

25-01-2019

Tiel, C, 5259 en 7746

3.21.60 ha

€ 81,44

Gemiddeld

€ 75,50

1. Nabij Lekdijk 24, Hagestein (€ 65,00 per m²) Aankoop door Hoef en Haag Beheer B.V. van particulieren. De gronden zijn gesitueerd binnen het plangebied “Hoef en Haag”. De gronden hebben de bestemming “Woongebied”. De gronden zijn aangeduid als woongebied, waarbinnen maximaal 1.800 aan wooneenheden worden voorzien, waarvan ten minste 30% in de sociale sector. Het ontwikkelingsgebied is circa 95 hectare groot, de woningdichtheid bedraagt derhalve 18,95 woningen per hectare.

Gemeente Hardinxveld-Giessendam | De Blauwe Zoom

Blad 25.

2. Laarspad, Gilze (€ 42,30 per m²) Aankoop door Ruimte voor Ruimte II C.V. van de Provincie Noord-Brabant. De gronden zijn gesitueerd binnen het plangebied “Ruimte voor Ruimte Laarspad”. De gronden hebben de bestemming “Wonen - 1”. De gronden zijn aangeduid als woongebied, waarbinnen maximaal 64 luxe woonkavels worden gerealiseerd, waarvan 34 Ruimte voor Ruimte-kavels. 3. Hoenderpark, Ottersum (€ 49,49 per m²) Aankoop door Javo Vastgoed B.V. van RVR Limburg C.V.. Het verkochte betreft een perceel bouwterrein voor de bouw van woningen en een woon-zorgcomplex. De gronden zijn gesitueerd binnen het plangebied “Hoenderpark”. De gronden hebben de bestemming “Woongebied”. De gronden zijn aangeduid als woongebied, waarbinnen maximaal 71 worden voorzien en een woonzorggebouw met 20 zorgappartementen. Het ontwikkelingsgebied is 6,8 hectare groot, de woningdichtheid bedraagt derhalve 13,38 woningen per hectare inclusief de zorgappartementen. 4. Hertog Janstraat, Oost- West en Middelbeers (€ 100,47 per m²) Aankoop door Van Wanrooij van Heesmans Vastgoed B.V.. Het verkochte heeft momenteel een agrarische bestemming. De helft van de koopsom wordt voldaan onder de opschortende voorwaarde dat de bestemmingswijziging van het verkochte uiterlijk 10 jaar na de levering onherroepelijk is geworden (€ 50,00 + € 50,00). 5. Luisch Hof, Broekhuizen (€ 48,22 per m²) Aankoop door HVG Real Estate B.V.

van Wijnen Vastgoedontwikkeling B.V.. Het verkochte wordt aangekocht als bouwgrond, bestemd voor het realiseren van een nieuwbouwplan. In maart 2021 heeft de onroerende zaak de bestemming “Wonen” gekregen in het bestemmingsplan Luisch Hof Broekhuizen. Dit bestemmingsplan maakt de ontwikkeling van 31 woningen mogelijk. Het plangebied omvat 01.02.44 ha, derhalve bedraagt het aantal woningen circa 30 per hectare. 6. Het Pottemsche Veld, Kesteren (€ 64,13 per m²) De gronden zijn aangekocht, waarbij tegelijkertijd een samenwerkingsovereenkomst is gesloten waarin is overeengekomen dat verkoper en koper samen het plangebied willen ontwikkelen. De gronden zijn gesitueerd in het bestemmingsplan “Witte vlekken” van de gemeente NederBetuwe. De gronden hebben een agrarische bestemming, derhalve is woningbouw hier ten tijde van de aankoop planologisch nog niet mogelijk. Wel grenzen de gronden aan het plangebied Casterhoven, Deelplan B, fase 7. Binnen dit plandeel mogen maximaal 140 woningen worden gerealiseerd. Met een oppervlakte van circa 5,8 hectare groot, resulteert dit in een woningbouwdichtheid van circa 24,1 per hectare. Mogelijk kan deze woningbouwdichtheid worden doorgetrokken naar de aangekochte gronden. Bij de aangekochte gronden dient echter rekening te worden gehouden met de ligging aan de N233. 7.

Achter den Eijngel, Boxtel (€ 71,25 per m²) Aankoop door een ontwikkelaar middels een “Groninger akte”. De koopprijs wordt verdeeld en in de volgende termijnen door Koper aan Verkoper voldaan: - 15% bij levering van de grond; - 35% bij het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan; - 50% wordt gerelateerd aan de uitgifte van de bouwkavels.

Gemeente Hardinxveld-Giessendam | De Blauwe Zoom

Blad 26.

Van de aangekochte gronden is circa 5.250 m² (minder dan 50%) bestemd tot “Wonen - 1”. De overige gronden hebben een verkeersbestemming, de functieaanduiding verkeer of een natuurbestemming. 8. Nuenen West (€ 90,00 per m²) Ontwikkelaar heeft deze grondpositie van een andere ontwikkelaar aangekocht. De gronden zijn gesitueerd in het ontwerpbestemmingsplan “Herijking Nuenen West”, uit februari 2019. In dit bestemmingsplan hebben de gronden een uit te werken woonbestemming. In het totale plangebied is een totaal van 1.575 woningen beoogd. Rekening houdend met een plangebied van circa 86 hectare groot, bedraagt de woningdichtheid circa 18,3 woningen per ha. 9. Westvaartpark, Hazerswoude-Rijndijk (€ 126,50 per m²) Gronden aangekocht door een ontwikkelaar. Het betreft echter een interne transactie. De gronden zijn eerder aangekocht door verkoper in augustus 2017 van derden. De koopsom bedraagt voor de laatste transactie € 10.215.507,50. Dit is gelijk aan de definitieve koopprijs welke in de akte van 2017 ook is opgenomen. De basiskoopprijs was in 2017 gelijk aan de helft van de definitieve koopprijs. De voorwaarde waaraan moet worden voldaan, alvorens de definitieve koopprijs verschuldigd is, is opgenomen in de koopakte maar bij ondergetekenden niet bekend. Mogelijk is dit het geval indien de onroerende zaak een onherroepelijke bestemmingsplanwijziging naar wonen heeft ondergaan.

De gronden zijn opgenomen in het bestemmingsplan “Westvaartpark, Hazerswoude-Rijndijk” zoals vastgesteld in februari 2020 waarin wordt voorzien in de realisatie van in totaal 350 woningen, waarvan ca. 25% in de sociale sector. Voor een oppervlak van circa 14 hectare, komt dit neer op circa 25 woningen per hectare. De Raad van State heeft echter geoordeeld dat de gemeente onvoldoende heeft onderbouwd hoe zij de verkeersstroom wil afwikkelen. De gemeente wordt derhalve gevraagd om het bestemmingsplan te herzien. Derhalve is de bestemming momenteel “agrarisch” conform het vigerende bestemmingsplan “Van Rijksweg 11 tot Rijn”. 10. Nuenen West (€ 91,65 per m²) Ontwikkelaar heeft deze grondpositie van een andere ontwikkelaar aangekocht. De gronden zijn gesitueerd in het ontwerpbestemmingsplan “Herijking Nuenen West”, uit februari 2019. In dit bestemmingsplan hebben de gronden een uit te werken woonbestemming. In het totale plangebied is een totaal van 1.575 woningen beoogd. Rekening houdend met een plangebied van circa 86 hectare groot, bedraagt de woningdichtheid circa 18,3 woningen per ha. 11. Vijverterrein, Tiel (€ 81,44 per m²) Deze overeenkomst heeft betrekking op het onbebouwde perceel grond gelegen aan de iu Echteldsedijk en de Zwaluwstraat te Tiel. De ontwikkeling van het Vijverterrein is opgesplitst in 2 fases.

De eerste fase voorziet in de ontwikkeling van 125 woningen en heeft betrekking op een braakliggend terrein van in totaal circa 4,8 hectare. De aangekochte gronden zijn gesitueerd in dit plandeel. De woningdichtheid bedraagt derhalve circa 26 woningen per hectare. In het plangebied is ruimte voor veel groen, worden 246 parkeerplaatsen gerealiseerd en zijn twee infrastructurele aansluitingen benodigd op de Zwaluwstraat.

Gemeente Hardinxveld-Giessendam | De Blauwe Zoom

Blad 27.

De referenties laten een bandbreedte zien van € 42,30 tot € 126,50 per m². Daarnaast is kennis genomen van de volgende referenties die hebben plaatsgevonden op gronden die voorbelast dienen te worden (en dus hogere kosten hebben). Prijs Datum

Plaatselijk bekend

Kadastraal bekend

Opp.

per m²

24-9-2013

Broekgraaf, Leerdam

Leerdam, K 27, 28, 535 en 536

10.02.30 ha

€ 26,93

16-11-2016

Uitbreiding Werkendam

Werkendam, R 3449

2.34.70 ha

€ 27,00

19-12-2017

Uitbreiding Werkendam

Werkendam, R 522

3.19.00 ha

€ 29,50

17-1-2017

Broekgraaf, Leerdam

Leerdam, K 23

1.60.45 ha

€ 28,04

09-06-2020

Uitbreiding kern Werkendam

Werkendam, R, 1560 en 3732

2.52.37 ha

€ 65,00

Gemiddeld

€ 35,29

De meeste recente transactie (die van 09-06-2020) betreft gronden welke zijn aangekocht door de gemeente Altena. De gronden zijn gesitueerd in het bestemmingsplan “Uitbreiding Kern Werkendam”, vastgesteld in oktober 2018. In dit bestemmingsplan hebben de gronden de bestemming “Woongebied”. In het totale plangebied van fase 1 is een totaal van maximaal 150 woningen beoogd. Rekening houdend met een plangebied van circa 8 hectare groot, bedraagt de woningdichtheid circa 18,75 woningen per ha. Deze laatste transactie laat duidelijk de prijsontwikkeling in de afgelopen jaren zien. Het verschil tussen bovenstaande referenties wordt o.a. veroorzaakt doordat de kosten bij “slappe” grond aanzienlijk hoger liggen dan bij draagkrachtige grond, doordat er moet worden voorbelast en opgehoogd. Verder wordt opgemerkt dat de grondmarkt de afgelopen jaren sterk is verbeterd. In de huidige markt worden echter ook speculatieve prijzen betaald. 4.8.

Ophogen en saneren Artikel 6.2.4.b Bro geeft aan welke kosten onder deze post mee worden genomen. Onder meer saneringskosten, het dempen van oppervlaktewateren, het verrichten van grondwerken met inbegrip van egaliseren en afgraven worden hiertoe gerekend. Doordat deze werkzaamheden van toepassing zijn in dit plangebied, wordt rekening gehouden met een lagere complexprijs door de extra kosten die dit met zich mee brengt. Gemiddeld genomen verwachten deskundigen een complexprijs die € 20,00 lager is dan bij referenties waar geen ophoging en voorbelasting van toepassing is geweest.

Gemeente Hardinxveld-Giessendam | De Blauwe Zoom

4.9.

Blad 28.

Residuele waarde Doordat het nieuwe exploitatieplan voor de uitbreiding van het exploitatieplan nog niet beschikbaar is ten tijde van de het opmaken van deze rapportage, kan enkel wat gezegd worden over de informatie in de ‘3e herziening exploitatieplan De Blauwe Zoom’. Deskundigen hebben kennis genomen van de geraamde kosten en opbrengsten in het exploitatieplan. Op voorhand kunnen deskundigen constateren dat een groot deel van de kosten en opbrengsten reeds zijn gerealiseerd. Daarnaast dient er nog maar een beperkt gedeelte van de kavels (in dit deel van de exploitatie) gerealiseerd en uitgegeven te worden. Eveneens ligt een gedeelte (oostzijde) van de toekomstige ontwikkeling buiten het huidige exploitatie- en bestemmingsplan, gronden die naar mening van deskundigen wel onderdeel uitmaken van het complex. Wanneer wordt gekeken naar de opbrengstpotentie (inclusief de reeds gemaakte opbrengsten) welke circa (afgerond) € 37.322.000,00 bedragen versus de kosten (inclusief de reeds gemaakte kosten) € 34.738.000,00 kan worden geconcludeerd dat er financiële ruimte in de exploitatie zit. Op basis van de geraamde opbrengsten en kosten bedraagt dit € 2.588.000,00.

Deskundigen zijn van mening dat aangezien een groot deel van de kosten en opbrengsten reeds zijn gerealiseerd en een groot gedeelte van de toekomstige opbrengstpotentie nog in het oostelijk gedeelte van het complex ligt, het opstellen van een residuele grondwaarde een vertekend beeld geeft van de complexprijs. Zoals gesteld zit er financiële ruimte in de exploitatie, doch zijn deskundigen van mening dat de uitkomst van de residuele grondwaardeberekening niet op een dergelijk niveau komt van de referentietransacties.

4.10.

Conclusie complexprijs Zoals in het voorgaande hoofdstuk aangegeven is er door deskundigen géén residuele grondwaardeberekening opgesteld. Wel kan er worden beoordeeld dat er financiële ruimte in de exploitatie zit. De uitkomst van de comparatieve methode laat een duidelijke lijn zien in de transacties. Gesteld kan worden dat de vraag naar (ruwe)bouwgrond de afgelopen jaren fors is toegenomen. Er heerst een structureel woningtekort in Nederland en de aangescherpte regelingen met betrekking tot o.a. de stikstof, PFAS en de (dreigende) economische crisis als gevolg van COVID-19 hebben tot haar gevolg dat enerzijds locaties waar (op korte termijn) kan worden ontwikkeld schaars zijn maar dat ook ontwikkelaars trachten de toekomstige werkvoorraad ‘veilig’ te stellen door het verwerven van locaties. Dit heeft een opwaartse prijsdruk in de prijs van (ruwe)bouwgrond tot haar gevolg. Naar oordeel van deskundigen zal een redelijk handelend en denkend koper er dan ook rekening mee houden dat de waarde hoger ligt dan de bovenkant van de gevonden referenties in de omgeving (€ 46,00 per m²). Anderzijds ligt deze lager dan de (eveneens gecorrigeerde) opbrengst van de referenties op zandgronden (circa € 75,50 per m²).

Gemeente Hardinxveld-Giessendam | De Blauwe Zoom

Blad 29.

Rekening houdende met bovenstaande uitgangspunten komen de deskundigen dan ook middels de comparatieve methode tot een complexwaarde van afgerond € 65,00 per m². 4.11.

Back-testing Gloudemans heeft de inbrengwaarde niet eerder geraamd. Derhalve heeft er geen backtesting plaatsgevonden.

4.12.

Onzekerheden waardering Op basis van de beschikbare marktinformatie, de marktomstandigheden en de door opdrachtgever beschikbaar gestelde informatie, zijn deskundigen van oordeel dat in onderhavig advies rekening dient te worden gehouden met specifieke waarderingsonzekerheden als gevolg van het feit dat is gewerkt met ramingen op basis van gevelopnamen. Als gevolg hiervan dient rekening gehouden te worden met een bandbreedte op de totale waardering van gemiddeld 10%. Dit houdt in dat de bandbreedte van specifieke percelen, doordat deze niet dan wel slechts beperkt zichtbaar waren groter kunnen zijn.

4.13.

Effect bijzondere uitgangspunten op de waardering In onderhavig advies zijn geen bijzondere uitgangspunten gehanteerd. Gelet op het wettelijke kader waarbinnen de taxatie heeft plaatsgevonden en de daarbij behorende jurisprudentie, wordt wel nadrukkelijk aangegeven dat de waarde afwijkt van de marktwaarde.

4.14.

Finale waardering Met inachtneming van alle in dit advies genoemde uitgangspunten en informatie is de totale inbrengwaarde per eigenaar als volgt geraamd: In totaal € 12.453.350 (zegge: Twaalf miljoen vierhonderddrieënvijftigduizend driehonderdvijftig euro).

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: http://raad.hardinxveld-giessendam.nl/api/v1/meetings/796/documents/27592