bijlage 2 - Woondeal regio Noord-Veluwe 2022-2030.pdf

Nieuw Weiburg Voor de realisatie van Nieuw Weiburg (sleutelproject) met substantiële aantallen betaalbare woningen geldt een publiek tekort. Helaas biedt de huidige termijn voor de 5e tranche WBI onvoldoende ruimte om een aanvraag voor in te kunnen dienen. Wij richten ons daarom op een volgende tranche. Wij spreken graag af dat de status van sleutelgebied het belang van de ontwikkeling van Nieuw Weiburg onderstreept en als zodanig wordt behandeld door het Rijk in een WBI-aanvraag. Er zijn forse ingrepen noodzakelijk in de bestaande

de

woningbouw)

Berekeningen voor eventuele benodigde stikstofruimte

infrastructuur om de bereikbaarheid op peil te houden.

is essentieel voor de haalbaarheid van het project en de

woningbouwversnelling

(I&W-gelden

moeten nog worden gemaakt voor Nieuw Weiburg en is

Voortzetting van de financiële ondersteuning vanuit het

gewenste versnelling hierin.

daarmee nog een mogelijk risico.

Rijk in de vorm van mobiliteitsgelden ten behoeve van

Woondeal regio Noord-Veluwe

32

Gemeente Hattem

dekking voor gevonden moeten worden, wil het gebied in de gewenste kwaliteit en met het

bij grotere organisaties en grotere (rendabeler) projecten betere tarieven te krijgen.

Bij sleutelproject Transformatie ‘t Veen

beoogde programma ontwikkeld kunnen worden.

Ondanks de knelpunten die nog bestaan, is het wel gelukt

Het gaat om ettelijke miljoenen.

Vrijwel elk project in Nederland heeft ermee te

om binnen de 3-jaarstermijn van de WBI (in 2022) te starten

De aanvraag voor versnellingsgelden bij I&W is niet

maken: onduidelijkheid over wet- en regelgeving

met de realisatie van de eerste woningen in het eerste

gehonoreerd.

t.a.v. stikstofdepositie. In dit geval spelen de

deelproject. In de eerste helft van 2023 start op een tweede

Daarnaast zijn enkele bodemverontreinigingssitu-

realisatiefase van de verkabelingsopgave en de

deelgebied de bouw van woningen.

aties waarvoor huidige eigenaren niet verantwoor-

(toekomstige) verkeersgeneratie (die zich nog

delijk zijn en die – dus – bij de herontwikkelopgave

lang niet voordoet) een hoofdrol. Facetbeleid

De knelpunten bij ‘t Veen zo concreet mogelijk en

terechtkomen. Dat belemmert de ontwikkeling op

belemmert een integrale opgave met een enorme

gekwantificeerd:

deelgebieden.

maatschappelijke betekenis.

■ Bereikbaarheid

■ Capaciteit en kennis

a.  Fysieke bereikbaarheid (infra). Een derde

■ Stikstofruimte

■ Andere knelpunten

Gemeente Hattem is met 12K+ inwoners een

Belangrijke ambitie is het bieden van alternatieven

ontsluiting naar de wijk is nodig om op termijn

kleine gemeente. De transformatie van ’t Veen

voor zittende ondernemers, bijvoorbeeld via

het gewijzigde verkeersaanbod te kunnen

heeft de potentie om bijna 12% nieuwe woningen

bemiddeling voor een alternatieve locatie. Maar het

accommoderen.

aan de voorraad toe te voegen. Vanwege de

intergemeentelijke bedrijvenpark Hattemerbroek

huidige situatie en eindsituatie moet een plan

In

de

tijdspanne

tussen

gebiedskenmerken, het versnipperde eigendom,

(H2O) is nagenoeg uitverkocht.

komen om mix van vervoersmodaliteiten veilig

bestaande bedrijven, de duurzaamheidsambities

naast elkaar te kunnen laten bestaan.

en niet te vergeten de verkabelingsopgave is het

b. Financiële bereikbaarheid (VON-prijzen/huurni-

een complex project in zichzelf en voor Hattem één

Vervolgens afspraken benoemen die gaan helpen bij de

veaus). Doelstelling conform WBI (3e tranche) is

zonder weerga. De bestaande organisatie is onvol-

knelpunten.

57% bereikbaar (NHG-grens €355k). Door de

doende toegerust om dat project, deze Opgave, te

1. Inzet versnellingsteam voor ondersteuning bij vinden

actuele woningmarktontwikkelingen lopen we

trekken. Diverse externe expertise is ingeschakeld

van oplossingen voor onrendabele top op een specifiek

een risico dat dit getal onder druk komt.

om van de transformatie een succes te maken.

■ Onrendabele top

Met grootgrondbezitter BPD Ontwikkeling en met

deelgebied. 2. Provincie brengt de subsidieregelingen voor bodemsa-

Van Rijk en provincie is WBI subsidie ontvangen

OHG (Ontwikkelings- en herstructureringsfonds

(3e tranche), samen ca. €4mio. Van provincie

Gelderland) is een gezamenlijke intentieover-

nering en bedrijfsverplaatsing weer tot leven.

is een bedrag ad €250k ontvangen voor de

eenkomst gesloten. De IOK kan eventueel leiden

ningsfaciliteiten nog verder en organiseert gelijktijdig

verkabelingsopgave. De gemeente bouwt een

tot een nauwere samenwerking in een (light)

nog meer slagkracht bij OHG, zodat integrale gebieds-

voorziening op ad €2mio. Berekend is het bedrag

PPS-vorm.

ontwikkelingsopgaven grotere kans op haalbaarheid

dat aan kostenverhaal uit het gebied kan worden

Risico’s schuilen in continuïteit van bezetting

krijgen.

opgehaald o.b.v. een realistisch scenario. Er

in de projectorganisatie, mede vanwege de

resteert nu nog een restrisico waar aanvullende

arbeidsmarktomstandigheden – voor externen zijn

3. Provincie integreert subsidieregelingen en ondersteu-

Woondeal regio Noord-Veluwe

33

Bij sleutelproject Woonzorgzone Geldersedijk

en ontmoeting. Met de inflatie drukt dit plan nu

Het bestemmingsplan voor de Wzz Geldersedijk is in

extra op de Grex.

december 2021 vastgesteld. Het bestemmingsplan maakt 120 zorgappartementen voor senioren (60% sociaal

Vervolgens afspraken benoemen die gaan helpen bij de

programma) en een brede school mogelijk. Er is beroep

knelpunten.

ingesteld – de zitting bij de Afdeling is anno 20 januari

1. Met provincie in gesprek over subsidie sociale

2022 nog steeds niet gepland.

woningbouw. 2. Subsidie uit welzijnshoek voor spelen, bewegen,

De knelpunten bij Wzz Geldersedijk zo concreet mogelijk

ontmoeten van verschillende doelgroepen (senioren

en gekwantificeerd:

met/zonder zorgvraag, (school)kinderen, buurtsport,

■ Onrendabele top

Door de vertraging als gevolg van de beroepspro-

omwonenden, bezoekers) in het park en op het schoolplein.

cedure, door de inflatie, door de afvlakking van de

3. In combinatie met de achterblijvende schoollocatie(s)

VON-prijzen is het lichte overschot op de Grex van

en eventuele andere locaties een WBI-aanvraag (5e

eind 2021 omgeslagen naar een negatief resultaat

tranche) voorbereiden.

(van +300k naar -600k). Programmawijziging (minder sociaal) is niet aan de orde, vanuit de grote behoefte bij de doelgroep. ■ Stikstofruimte

Stikstof is een aangevoerd argument in de beroepszaak. Het project heeft een natuurwetvergunning, maar houdt deze stand na het Porthosarrest? En als hij stand houdt, maar het plan komt in een bestuurlijke lus vanwege een ander facet, of wordt geheel vernietigd, is realisatie van dit noodzakelijke woonprogramma dan überhaupt nog mogelijk? ■ Andere knelpunten

Via een interactief traject is een speel- en beweegplan gemaakt, dat verwerkt is in de inrichting van de openbare ruimte, die helemaal is ontworpen vanuit de gedachte van veiligheid, geborgenheid

Woondeal regio Noord-Veluwe

34

Gemeente Nunspeet Sleutelproject ’t Hul Noord Locatie ’t Hul Noord is een uitleglocatie van 600 woningen waarvan conform coalitieakkoord minimaal 55 % in de

■ Onrendabele top, naast de ambitie die de gemeen-

teraad heeft vastgelegd gelden de landelijke

Locatie Feithenhof is een deel van een bedrijventerrein in

ambities waaronder de realisatie van 30% sociale

Nunspeet, waar als gevolg van het vertrek van het bedrijf

huur.

Shimano WVG op is gevestigd. Het gaat om een locatie van

■ Capaciteit en kennis

betaalbare categorie gerealiseerd dient te worden. Op het gebied is WVG gelegd een aantal percelen in het gebied zijn aangekocht. In 2023 moet bestemmingsplan in

Sleutelproject Feithenhof

ca 8 a 10 hectare voor mogelijk 500 woningen, waaronder een substantieel deel betaalbare woningen in de vorm van

Wat gaat ons helpen? ■ Voldoende en structurele rijksmiddelen om de

hoogbouw. De locatie grenst aan de Stationsomgeving van Nunspeet waar ook ondertunneling en verbetering stati-

procedure, de start bouw wordt verwacht in 2025. Er is een

woondeal te kunnen uitvoeren.

onsomgeving plaatsvindt. Op dit moment wordt ambtelijk

ingewikkelde opgave wat betreft ontsluiting.

De investeringen die nodig zijn om woningbouw

de haalbaarheid van de locatie als mogelijke woningbouw-

te kunnen realiseren kunnen gemeenten niet altijd

locatie onderzocht. De ligging van deze locatie tussen

zelf opbrengen of verhalen op ontwikkelaars. Het

het centrum en het station biedt mogelijkheden om in de

gaat dan om investeringen in onder andere de

lokale woningbehoefte voor de langere termijn (na 2030)

komt kunnen we niet voldoen aan onze lokale

infrastructuur en de leefomgeving dit in combinatie

te kunnen voorzien.

woningbouwopgave.

met de doelstelling om betaalbaar te bouwen

Knelpunten: ■ Wanneer deze locatie niet tot ontwikkeling

■ Er is een ingewikkelde opgave wat betreft de

vraagt om financiële ondersteuning. Dit om te

Knelpunten:

verkeersontsluiting. Om de wijk goed te kunnen

voorkomen dat om die reden woningbouwpro-

ontsluiten is een aanpassing van de wegenstruc-

jecten niet van de grond komen of dat doelstel-

ontwikkelen voor woningbouw dienen in eerste

tuur noodzakelijk. Deze aanpassing houdt onder

lingen om betaal te bouwen losgelaten dient te

instantie bedrijven te worden uitgekocht/aange-

andere in een opwaardering van de toeleidings-

worden.

kocht. Van het aantal woningen dat wordt gerea-

routes, inclusief de aanleg van een vrij liggend fietspad. Aanvullend worden er nog verkeers-

■ Onrendabele top, om deze locatie te kunnen

liseerd valt een behoorlijk deel in de betaalbare ■ Inzet van capaciteit en kennis

categorie.

maatregelen genomen waarmee voorkomen dient

Het tekort aan ambtelijke capaciteit kan zorgen

te worden voorkomen dat het buitengebied, de

voor vertraging/uitstel van de woningbouw. We

waarmee de vrijstelling voor het maken van een

bestaande wijken en/of het centrum met extra

kennen een tekort van medewerkers op het

berekening tijdens de bouwfase is komen te

verkeer wordt belast.

gebied van ruimtelijke ordening, civiele techniek.

vervallen, is voor dit project nog niet duidelijk.

Daarnaast ontbreekt het aan deskundigheid op

Wellicht ontstaat er door deze nieuwe situatie

waarmee de vrijstelling voor het maken van een

het gebied van financieringsmogelijkheden (WBI,

mogelijk een probleem. Op dit moment is dat nog

berekening tijdens de bouwfase is komen te

subsidies).

niet duidelijk;

■ Stikstof, de gevolgen van de recente uitspraak

■ Stikstof, de gevolgen van de recente uitspraak

vervallen, is voor dit project nog niet duidelijk.

■ Mogelijk substantiële bodemsanering;

Wellicht ontstaat er door deze nieuwe situatie

■ Geluid en trilling vanwege spoor;

mogelijk een probleem. Op dit moment is dat nog

■ Capaciteit en kennis.

niet duidelijk.

Woondeal regio Noord-Veluwe

35

Wat gaat ons helpen? ■ Voldoende en structurele rijksmiddelen om de

woondeal te kunnen uitvoeren. De investeringen die nodig zijn om woningbouw te kunnen realiseren kunnen gemeenten niet altijd zelf opbrengen of verhalen op ontwikkelaars. Voor de locatie Feithenhof gaat het om forse investeringen, aan- en uitkoop van bedrijven en dat in combinatie met de doelstelling om betaalbaar te bouwen vraagt om een behoorlijke financiële ondersteuning. ■ Inzet van capaciteit en kennis

Het tekort aan ambtelijke capaciteit kan zorgen voor vertraging/uitstel van de woningbouw. We kennen een tekort van medewerkers op het gebied van ruimtelijke ordening, civiele techniek. Daarnaast ontbreekt het aan deskundigheid op het gebied van financieringsmogelijkheden (o.a. WBI, subsidies).

Woondeal regio Noord-Veluwe

36

Gemeente Oldebroek Oldebroek Centrum Oldebroek Centrum en omgeving voorziet in een verwachte ontwikkeling van 100 woningen. Die ontwikkeling zal als basis gelden voor de verdere uitbreiding en verbetering voor de kern Oldebroek. De verwachte start van de eerste fase is in 2024.

geluidsbelasting. Overleg met en medewerking van de

vacatureruimte is sprake van onvoldoende capa-

provincie is noodzakelijk

citeit voor onder andere het begeleiden van de

3. Zie ook punt 2; door het terugbrengen van de snelheid

planprocedure.

kan het verkeer ook beter doorstroming. Parkeergarage ondergronds is vooralsnog financieel niet mogelijk.

Oplossingen:

Alternatieven zijn het aanpassen van de norm of het

1. Onderzoeken of verplaatsen of uitkopen van de

aanpassen van het ruimtegebruik en daarmee het

bedrijven tot de mogelijkheden behoort. Tot op heden

aantal woningen

zijn er zijn geen geschikte locaties voorhanden. Andere

4. Verzoek doen op de provinciale subsidie (Steengoed

optie is het plaatsen van een geluidscherm van minimaal

Belangrijkste knelpunten en oplossingen worden hieronder

benutten), eerste gesprek heeft al plaatsgevonden. Dit

6 meter. Expertise voor het uitwerken van een plan van

weergegeven:

lijkt kansrijk.

aanpak ontbreekt.

Knelpunten:

Oldebroek West 3

zijn nog niet duidelijk. Maar waarschijnlijk wel noodza-

1. Stikstof Voor dit project zijn nog geen berekeningen

Het gebied Oldebroek West 3 biedt de mogelijkheid voor

kelijk. Overleg met de provincie over de wijze waarop

uitgevoerd De gevolgen hiervan zijn nog onduidelijk.

het realiseren van z’n 200 woningen met in verschillende

de mitigerende maatregelen uitgevoerd moet worden

2. De uitkomsten en eventuele mitigerende maatregelen

2. Geluid Zuiderzeestraatweg. Er is sprake van een te

categorieën. De planning is om in 2024 te

hoge gevelbelasting op nieuw te bouwen woningen

starten met de eerste fase eind met de eerste fase van de

langs de Zuiderzeestraatweg. Hierdoor moet de voor-

bouw.

gevelrooilijn (te) ver naar achteren worden gelegd. 3. Ontsluiting en parkeren; door het toevoegen van extra woningen ontstaat er een extra parkeerdruk en de

is noodzakelijk. 3. Gekeken wordt of via inhuur van extra capaciteit dit probleem kan worden opgelost. In de markt zijn niet altijd geschikte en beschikbare kandidaten te vinden.

Belangrijkste knelpunten en oplossingen worden hieronder weergegeven.

ontsluiting naar de Zuiderstraatweg wordt drukker. 4. Onrendabele top: Door aanpassingen in de openbare ruimte en de inzet op de sociale huur is er sprake van een fors financieel exploitaitie tekort

Knelpunten: 1. Direct grenzend aan het plangebied zijn twee categorie 3.2 bedrijven gevestigd (autodemontage en een ijzerhandel). Deze hebben een milieucirkel van 100 meter.

Oplossingen: 1. Indien er sprake is van een overschrijding in de aanleg fase, kan het gebruik maken van elektrische apparatuur een oplossing zijn. 2. De maximale snelheid op de Zuiderzeestraatweg naar 30 km/u brengen kan zorgen voor een lagere

Goed woon- en leefklimaat voor de nieuwe woningen staat onder druk. 2. Flora en fauna: Er is een flora- en fauna onderzoek uitgevoerd en binnenkort worden de aanvullende onderzoeken uitgevoerd. 3. Capaciteit; Oldebroek is een kleine organisatie door vertrek van collega’s en het niet kunnen invullen van

Woondeal regio Noord-Veluwe

37

Gemeente Putten Halvinkhuizen Gemeente Putten heeft de ambitie om ten zuiden van de kern Putten een woningbouwlocatie te ontwikkelen met zo’n 1.300 woningen. De planning is om in de eerste fase eind 2024 te starten met de bouw. Halvinkhuizen heeft een gevarieerd woningbouwprogramma met 65% betaalbare woningen. Om deze woonwijk te realiseren zijn er een aantal knelpunten die moeten worden opgelost.

Belangrijkste knelpunten en oplossingsrichtingen: ■ Uitplaatsing agrarisch bedrijf; in het plangebied

is een groot agrarisch bedrijf (1000 vleeskalveren en 250.000 vleeskuikens) gelegen. Het is het noodzakelijk dat het bedrijf op deze locatie wordt beëindigd. Er is Wvg gevestigd en de gemeente

■ Stikstof; voor zowel de aanlegfase als de gebruiks-

■ Flora en Fauna; Er is een uitvoerig flora- en fauna

is momenteel in onderhandeling. Hierbij is ook de

fase is het aspect stikstof in beeld gebracht.

onderzoek uitgevoerd voor geheel Halvinkhuizen

provincie betrokken om te beoordelen of verplaat-

Voor de eerste 300 woningen is voldoende

en worden de benodigde ontheffingen bij de

sing van dit bedrijf binnen de gemeente mogelijk

stikstofruimte gevonden. Voor de volgende fases

provincie aangevraagd. Voor de eerste fase is

is. Daarbij wordt ook gekeken of er mogelijkheden

(1000 woningen) is nog onduidelijk hoe het aspect

er geen compensatie buiten het plangebied

zijn buiten de gemeente maar binnen de provincie.

stikstof wordt ingevuld. In het plangebied is een

nodig. Voor de volgende fases wel en hiervoor is

Vanwege de onduidelijkheid met betrekking beleid

nertsenbedrijf gevestigd dat sinds kort niet meer

het nodig om gronden buiten het plangebied te

voor stikstof/natuur is het lastig van de agrariër wat

actief is. Dit bedrijf heeft voldoende stikstofrechten.

verwerven.

de verplaatsingsmogelijkheden van het bedrijf zijn

Ondersteuning is nodig om deze stikstofrechten in

binnen Gelderland, ofwel dat er opkoopregelingen

te zetten voor de realisatie van Halvinkhuizen.

van toepassing zijn (is het bedrijf een piekbelaster)? Hierdoor is het lastig om minnelijk tot overeen-

■ Financieel: door de benodigde zuidelijke

ontsluiting, het uitkopen van actieve bedrijven, ■ Nieuwe infrastructuur; een zuidelijke ontslui-

het goedkope woningbouwprogramma en de

stemming te komen waardoor onteigening mogelijk

tingsweg is noodzakelijk om volledige ontwik-

oplopende bouwkosten en de onzekere ontwikke-

moet worden ingezet. Dat zal een vertragend effect

keling van de woonwijk mogelijk te maken.

ling van VON-prijzen verwachten we een negatief

hebben op het project.

Dit vraagt een forse investering die maar voor

resultaat op de grondexploitatie.

een deel gefinancierd kan worden vanuit de woningbouwontwikkeling.

Woondeal regio Noord-Veluwe

38

Bosrande

niet bekend. ASG grondverzet B.V. heeft met een

woningbouwontwikkeling niet zullen worden

Betreft zo’n 240 woningen met start bouw in 2023.

geluidscontour een overlap over het plangebied.

beperkt. Vice versa geldt hetzelfde, de toekom-

De ontwikkelende partij Bosrande heeft de ambitie om een

Het uitvoeren van geluidwerende maatregelen is

stige bewoners van het plangebied moeten kunnen

voormalig bedrijfsterrein te transformeren naar een groen,

noodzakelijk om de geluidshinder als gevolg van

wonen in een prettig woon- en leefklimaat.

natuurinclusief gevarieerd woongebied. De gemeente

de bedrijfsactiviteiten van ASG grondverzet B.V. te

ondersteund dit initiatief dat i opgenomen in de totale

reduceren zodat dit geen belemmering vormt voor

woningbouwproductie programma van Putten. De Planning

de woningbouwontwikkeling.

is er op gericht om begin 2024 te starten met de bouw.

gebracht maar het terugbrengen van een Logsitiek transportcentrum naar woningbouw zal naar alle

■ Financieel: het niet kunnen realiseren van een

Belangrijkste knelpunten en oplossingsrichtingen:

■ Stikstof: dit aspect moet nog in beeld worden

waarschijlijkheid voldoende ruimte bieden.

derde van het aantal woningen levert een grote belemmering op de haalbaarheid van het project.

■ Omwonenden: de aangrenzende woongebieden

■ Ecologie: het plangebied ligt direct aansluitend

De te nemen maatregelen voor de geluid en

zijn critisch op de invloed van Storteboom op het

op Natura-2000 gebied Veluwe. Het plangebied

milieucontouren om het totale programma te

totale gebied en het behoud van natuur en natuur-

is geen onderdeel van Natuurnetwerk Nederland.

kunnen realiseren levert voor de ontwikkelaar de

waarden.Waarbij weerstnd te verwachten valt en

Er moet een uitvoerig Flora en Fauna onderzoek

kans op meer programma maar ook extra kosten

participatie trap 4 van de ladder in een co-creatie

uitgevoerd worden.

en daarmee in haar haalbaarheidsafweging van de

wordt nagedacht over de grensvlakken.

gebiedsontwikkeling extra financiele druk. ■ Milieucontouren: er zijn twee bedrijven in de

omgeving waarvan de milieucontour invloed

■ Verkeer: de Voorthuizerstraat/N303 is een provin-

heeft op de invulling van het woningbouwplan.

ciale weg en heeft ter plaatse van De Bosrande

Het gaat om de bedrijven 2 Sisters Storteboom

een maximum snelheid van 50 km/h. en heeft

B.V. en ASG grondverzet B.V. De impact van de

een milieucontour (geluid). De geluidscontour

geurhindercontour is groot en beslaat een derde

die is vastgesteld, heeft een overlap met het

van het plangebied en daarmee een derde

plangebied. De impact en maatregelen of aan de

van het woonprogramma. Binnen dit gebied is

bron (wegzijde) of ontvanger(woningen) moeten

conform milieuwetgeving geen enkel woningbouw

in de planuitwerking worden vormgegeven.

mogelijk. De ontwikkelaar is in overleg met 2

Nader onderzoek moet uitwijzen in hoeverre

Sisters Storte-boom en in samenwerking met de

de geluidscontour kan worden gereduceerd

gemeente en omgevingsdienst om maatregelen te

of dat er hogere grenswaarden worden vast-

bedenken waarmee door bv technische aanpas-

gesteld. Dit onderzoek wordt uitgevoerd

sing aan de installaties, de geurhindercontour kan

nadat opzet van de nieuwe verkeerskundige

worden gereduceerd. De omvang en financiële

kruising is vastgesteld. Vanzelfsprekend is het

consequenties van deze maatregelen zijn nog

uitgangspunt dat de bedrijfsactiviteiten door de

Woondeal regio Noord-Veluwe

39