bijlage 2 - Woondeal regio Noord-Veluwe 2022-2030.pdf
Tekst van het document
Woondeal regio Noord-Veluwe
Hattem
Elburg
Oldebroek
Harderwijk Nunspeet
Putten
Ermelo
Inhoud Ondertekening
4
Inleiding
5
Regionale woondeal Noord-Veluwe 2022-2030
6
1. Woningbouwopgave: van nationale naar lokale opgave
7
2. Sleutelprojecten
9
3. Plancapaciteit en tijdige vergunningverlening
10
4. Betaalbaarheid en balans
11
5. Kritische succesfactoren en ondersteuning
13
6. Aanvullende afspraken
15
7. Samenwerking en sturing: governance
16
Bijlage 1: Provinciale woningbouwopgave
19
Bijlage 2: Woningbouwopgave per gemeente
20
Bijlage 3: Sleutelprojecten en kritische succesfactoren
28
Woondeal regio Noord-Veluwe
Deelnemende partijen
Woondeal regio Noord-Veluwe
3
Ondertekening Ondertekend te
De provincie Gelderland, rechtsgeldig vertegenwoordigd door P.G.J. Kerris, gedeputeerde wonen, handelend ter uitvoering van een besluit van het college van Gedeputeerde Staten
De minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, Hugo de Jonge
Namens het college van burgemeester en Wethouders van gemeente Elburg, Wethouder Lyda Sneevliet
Namens het college van burgemeester en Wethouders van gemeente Ermelo, Wethouder Hugo Weidema
Namens het college van burgemeester en Wethouders van gemeente Harderwijk, Wethouder Edwin Enklaar
Namens het college van burgemeester en Wethouders van gemeente Hattem, Wethouder Koen Castelein
Namens het college van burgemeester en Wethouders van gemeente Nunspeet, Wethouder Jaap Groothuis
Namens het college van burgemeester en Wethouders van gemeente Oldebroek, Wethouder Beerd Flier
Namens het college van burgemeester en Wethouders van gemeente Putten, Wethouder Bertus Cornelissen
Namens deltaWonen, Martijn Sweitser
Namens Omnia Wonen, Peter Toonen
Namens Woningstichting Putten, Gerdien van der Ent
Namens Triada, Jolanda van Loon
Namens UWOON, Fleur Imming
Zutphen op 8 maart 2023.
Woondeal regio Noord-Veluwe
4
Inleiding
de bouwproductie vraagt naast regie van Rijk en provincie
en het wegnemen van de publieke tekorten bij verschillende
nauwe samenwerking met gemeenten en denken in kansen
(grootschalige) woningbouw-ontwikkelingen. Deze worden in
Als overheden staan Rijk, Provincies, Regio en gemeenten
en oplossingen. Dit vraagt visie, creativiteit, draagvlak, durf
hoofdstuk 5 van deze woondeal geconcretiseerd.
gezamenlijk voor een urgente woningbouwopgave met de
en daadkracht waarbij corporaties de positie hebben van
corporaties en marktpartijen als belangrijke partners om tot
een vanzelfsprekende samenwerkingspartner.
Naast deze generieke randvoorwaarden willen we als regio
uitvoering te komen. Er zijn onvoldoende woningen en de vraag
aandacht vragen voor het belang van het meegroeien van
stijgt. Met de Nationale Woon- en Bouwagenda (programma
Onze ambitie is fors en tegelijk realistisch. Gemeenten en
groen met de verstedelijking. De druk op de buitenruimte is
Woningbouw) zet de minister voor Volkshuisvesting en
corporaties hebben in nauwe samenwerking een bod neer-
groot en natuurwaarden staan her en der onder druk. Zeker
Ruimtelijke Ordening (VRO) in op de bouw van 900.000
gelegd richting de provincie dat recht doet aan de opgaven
in een regio als de onze waarbij de kernen ingeklemd zijn
woningen tot en met 2030. Het streven is dat ten minste twee
en behoeften die er zijn. Er wordt gekeken hoe de opgave
tussen Veluwe en Randmeren. Investeringen in natuur
derde van deze nieuwbouwwoningen betaalbaar zijn. Voor die
op een zo goed mogelijke manier op de middellange termijn
en recreatie zijn noodzakelijke randvoorwaarden bij
betaalbaarheidsdoelstelling is nationaal de bouw van 250.000
geconcretiseerd kan worden en hoe we daar in regionaal
groei. Verder willen we benadrukken dat groei niet alleen
sociale corporatiewoningen en 350.000 woningen in midden-
opzicht zo efficiënt mogelijk mee om kunnen gaan. Als
benaderd kan worden vanuit het perspectief van woning-
segment nodig. In de Nationale Prestatieafspraken tussen de
partijen staan we voor deze ambitie en deze constructieve
bouw, maar vraagt om een integrale en toekomstbesten-
corporaties, VNG, Woonbond en het Rijk is reeds vastgelegd
samenwerking zetten wij als partijen graag voort in de
dige benadering waarbij ook aandacht is voor werken,
dat de corporaties 250.000 woningen in de sociale huursector
uitvoering van deze woondeal, waarbij ook de betrokken
bereikbaarheid, natuur & landschap en energie & klimaat.
en 50.000 midden huurwoningen zullen realiseren tot en met
huurdersorganisaties worden aangesloten. In de uitvoering
2030. Het is cruciaal dat de corporaties voldoende in positie
betrekken we elkaar vroegtijdig bij plan- en visievorming.
worden gebracht om deze opgave te kunnen realiseren.
Voor de realisatie van de opgave zit er zorg in het feit dat de gemeenten in de regio Noord-Veluwe zelf maar beperkt
Als regio zetten we in op een bouwopgave van ruim 12.500
beschikking hebben over gronden. Dit kan het sturen op
Alle partners die meedoen in deze Woondeal (gemeenten,
woningen verspreid over de 7 gemeenten Elburg, Ermelo,
betaalbaarheid en het in stelling brengen van woningcor-
corporaties, provincie en Rijk) hebben de ambitie om de
Harderwijk, Hattem, Nunspeet, Oldebroek en Putten. Een
poraties bemoeilijken. Om meer regie te (kunnen) pakken
opgaven op de woningmarkt het hoofd te bieden. Deze
opgave met onderliggende locaties en met voldoende finan-
op deze opgave wordt faciliterend instrumentarium vanuit
Woondeal wordt echter wel gesloten in een complexe en
ciële slagkracht bij de corporaties voor de invulling van de
het Rijk wenselijk en nodig geacht.
onzekere tijd; bouwers en ontwikkelaars hebben te kampen
sociale huur binnen de totale woningopgave. Als samenwer-
met oplopende bouwkosten en capaciteitsproblemen terwijl
kende partijen willen en kunnen we deze opgave aan. Toch
Kortom, de opgave is groot maar dat geldt net zozeer voor
uitdagingen op het gebied van stikstof, netcapaciteit, water
betekent dat niet dat de ambitie zonder meer gerealiseerd kan
de ambitie en de wil bij de partijen. Samen kunnen we dit
en mobiliteit vragen om het maken van scherpe keuzes.
worden. Daarvoor is het nodig dat er tegemoet wordt gekomen
zolang alle neuzen dezelfde kant op staan en wanneer
Juist vanwege deze omstandigheden is het zo belangrijk
aan enkele essentiële randvoorwaardelijke condities. De
er geïnvesteerd wordt in de benodigde condities. Samen
dat we ons samen sterk maken en via langjarig commitment
belangrijkste daarvan zijn bereikbaarheid, ambtelijke capaciteit,
werken we aan voldoende, betaalbaar en goed wonen in
de schouders er onder zetten. Versnelling en verhoging van
een oplossing voor het stikstofvraagstuk, netwerkcapaciteit
één van de mooiste regio’s van dit land.
1
1. Binnen de regio Noord-Veluwe bestaan verschillende samenwerkingen op een ander schaalniveau. Zo werken de gemeenten Harderwijk en Ermelo samen met de gemeente Zeewolde aan een gebieds-agenda EHZ en werken de gemeenten Elburg, Nunspeet, Hattem en Oldebroek samen binnen Kop van de Veluwe (inclusief gemeente Heerde). De Kop van de Veluwe participeert ook binnen verstedelijkingsstrategie van Zwolle (Novex gebied).
Woondeal regio Noord-Veluwe
5
Regionale woondeal Noord-Veluwe 2022-2030 De colleges van burgemeester en wethouders (hierna: colleges van B&W) van de gemeenten Elburg, Ermelo, Harderwijk, Hattem, Nunspeet, Oldebroek en Putten, de directeur-bestuurders van woningcorporaties Omnia Wonen, UWOON, Woningstichting Putten, deltaWonen en Triada, het college van Gedeputeerde Staten van de provincie Gelderland (hierna: college van GS) en de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (hierna: minister voor VRO) bevestigen dat ze gezamenlijk alle inspanningen zullen verrichten ter uitvoering van de afspraken in deze regionale woondeal.
Woondeal regio Noord-Veluwe
6
1. Woningbouwopgave: van nationale naar lokale opgave 1.1 We hebben een gezamenlijke opgave. Om het huidige woningtekort aan te pakken, is het noodzakelijk de
realisatie van de opgave in tabel 1. Het gaat in de regio
die reden spannen we ons tot het uiterste in om ons
Noord-Veluwe om de realisatie van in totaal 12.728
aandeel daarin te leveren. We onderstrepen dat het
huizen in de periode tot en met 2030 als bijdrage aan
in de lokale praktijk niet enkel gaat om de hoeveel-
de provinciale en nationale opgave, waarvan minimaal
heid woningen, maar nadrukkelijk ook om ruimtelijke
65% betaalbaar en inclusief minimaal 29% sociale
kwaliteit,
huurwoningen. In bijlage 2 zijn uitsplitsingen per jaar
samenstellingen van wijken en buurten, gezondheid
en per gemeente te vinden.
en leefbaarheid.
toekomstbestendigheid,
evenwichtige
komende jaren versneld meer woningen te bouwen. Met het programma Woningbouw zet de minister voor
1.4 Met deze regionale woondeal staat er voor onze regio
1.6 De aantallen en verdelingen zoals deze opgenomen
VRO nationaal in op de bouw van in totaal 900.000
een ambitieuze maar realistische woningbouwop-
zijn in de regionale woondeal vormen een moment-
woningen tot en met 2030. Het streven is dat ten
gave voor de periode tot en met 2030. Een opgave
opname en zijn daarmee een weergave van de
minste tweederde van deze nieuwbouwwoningen
die aansluit op actueel woningmarktonderzoek en
werkelijkheid zoals de regiogemeenten die nu zien.
betaalbaar zijn. Voor die betaalbaarheidsdoelstelling is
op de ambities en mogelijkheden van de regionale
Die werkelijkheid is omgeven door onzekerheden en
nationaal de bouw van 250.000 sociale corporatiewo-
woningcorporaties.
afhankelijkheden. Alleen wanneer er aan de gestelde
ningen en 350.000 woningen in het middensegment
randvoorwaarden wordt voldaan, knelpunten worden
nodig. Met gemeenten, provincies en Rijk maken we
1.5 De regiogemeenten onderschrijven het belang en
afspraken over ieders aandeel in het behalen van deze
de urgentie van het bouwen van woningen en om
weggenomen en procedures worden versneld kunnen
doelstellingen. Te realiseren woningen bruto
Betaalbaarheid Sociale huur
Middenhuur
Betaalbare koop
Betaalbaarheid totaal
Elburg
764
236
44
243
523
225
Ermelo
1.508
505
126
232
863
238
Harderwijk
5.557
1.386
819
1.590
3.465
1.331
Hattem
1.134
486
88
198
772
534
minimaal 28% sociale huurwoningen. De cijfers voor
Nunspeet
1.380
374
32
398
804
250
de provincie Gelderland staan in bijlage 1.
Oldebroek
994
283
62
168
513
200
Putten
1.403
389
53
585
1.027
381
Totaal
12.740
3.659
1.214
3.414
8.287
3.159
29%
10%
27%
65%
25%
1.2 Met de provincie Gelderland zijn op basis van het provinciaal bod van 29 september 2022 afspraken gemaakt over het Gelderse aandeel in de nationale opgaven. Deze afspraken zijn ondertekend op 13 oktober 2022. Het gaat daarbij om de realisatie van totaal 100.000 woningen in de periode tot en met 2030, waarvan minimaal 60% betaalbaar inclusief
1.3 In deze regionale woondeal wordt een doorvertaling naar gemeenten gemaakt van deze afspraken tussen Rijk en provincie. De gemeenten zetten zich, in samenwerking met corporaties en marktpartijen, in voor de
Woningen door woningcorporaties
Tabel 1: Regionaal aandeel in de provinciale en nationale opgave
Woondeal regio Noord-Veluwe
7
de woningen ook daadwerkelijk gebouwd worden in de termijn die ervoor staat. 1.7 Met deze woondeal worden de krachten van de verschillende overheidslagen gebundeld, met als doel het versnellen van de woningbouw in de regio.2 Hiertoe leggen het Rijk, de provincie en de regio (gemeenten) hun wederzijdse verantwoordelijkheden en inspanningen vast en erkennen zij de in deze woondeal opgenomen kwantitatieve en kwalitatieve opgaven. De woondeal is het startpunt van een langjarig (tot en met 2030) partnerschap tussen de drie overheden en de corporaties, in nauwe samenwerking met marktpartijen en maatschappelijke partners. 1.8 De langere horizon van deze afspraken (tot en met 2030) vereist aanpassingsvermogen en realisme als de omstandigheden wijzigen. Woningbouw kan complex zijn, lang duren en kost geld. Daarnaast is het een uitdaging voor de overheid en de bouwsector om aan de benodigde mensen en materialen te komen voor de uitvoering van de gemaakte plannen. We willen er samen alles aan doen om de opgave te realiseren. We bespreken frequent de voortgang van de realisatie en ondernemen in een vroegtijdig stadium actie als de voortgang daarvoor aanleiding geeft.
2. Door een meer efficiënte inzet van mensen, middelen en tijd én, maar ook door een gedeeld vertrouwen in elkaars werkzaamheden.
Woondeal regio Noord-Veluwe
8
2. Sleutelprojecten
2.2 Knelpunten voor de realisatie van deze sleutellocaties zijn in bijlage 3 opgenomen. We blijven via overleg
2.1 In onze regio zijn na zorgvuldige overwegingen 15
op zowel lokaal (in het kader van de lokale presta-
bouwlocaties aangewezen als sleutelprojecten die
tieaf-spraken) als regionaal niveau met elkaar het
noodzakelijk zijn voor de realisatie van de regionale
continue gesprek voeren om de gesignaleerde knel-
opgave. De sleutelprojecten in de regio Noord-Veluwe
punten ten behoeve van de realisatie aan te pakken.3.
zijn:
Plancapaciteit en tijdige vergunningverlening
3
Naam project
Gemeente
Aantal woningen
Start bouw
1
Nieuw Weiburg
Harderwijk
1.100
2024
2
Waterfront
Harderwijk
1.250
Reeds gestart
3
Harderweide
Harderwijk
860
2023
4
Halvinkhuizen
Putten
1.300
2024
5
Bosrande
Putten
240
2025
6
‘t Veen
Hattem
640
2022
7
WZC Geldersedijk
Hattem
120
2024
8
Oldebroek centrum
Oldebroek
100
2024
9
OW3
Oldebroek
200
2024
10
’t Hul Noord
Nunspeet
600
2025
11
Feithenhof
Nunspeet
500
2027
12
Horstkamp
Elburg
225
2024
13
Horsterhoeve
Ermelo
267
2026
14
Veldwijk
Ermelo
490
2024
15
Hart van Horst
Ermelo
62
2027
Totaal
Hattem
Elburg
Oldebroek
Harderwijk Nunspeet
Putten
Ermelo
7.954
3. De sleutellocaties in de regio vormen bijna tweederde van de totale opgave. De overige capaciteit zit over de gemeenten verdeeld in harde en zachte plannen, vooral met een kleiner volume. Op een later moment wordt een overzicht met de overige locaties toegevoegd als bijlage aan deze woondeal.
Woondeal regio Noord-Veluwe
9
3. Plancapaciteit en tijdige vergunning verlening
verstedelijkingsthema’s. Hierbij kijken we ook naar de wisselwerking met de gebiedsagenda’s EHZ en Kop van de Veluwe. 3.3 De colleges van B&W dragen -binnen hun moge-
3.1 De colleges van B&W zetten zich er voor in dat
lijkheden en mits ambtelijke capaciteit geborgd kan
de optelsom van de gemeentelijke plancapaciteit
worden- zorg voor het afgeven van voldoende vergun-
voldoende is voor de realisatie van de afgesproken
ningen voor de realisatie van de met de provincie
kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave,
afgesproken woningbouwopgave in de regio.
waarbij ook rekening wordt gehouden met uitval van woningbouwplannen.4 Gemeenten zorgen er ook tijdig voor dat ‘zachte’ woningbouwplannen worden omgezet in ‘harde’ plannen, met daarbij specifieke aandacht voor het opharden van de plannen tot en met 2024. 3.2 De regio heeft een realisatievolume en een plancapaciteit die dicht bij elkaar in de buurt zitten. De zoektocht naar aanvullende plancapaciteit voor de middellange en ruimte voor groei op de lange termijn zien wij in samenhang met elkaar. We willen adaptief in kunnen spelen op vertragingen of uitval en tegelijkertijd een duurzaam perspectief op de groeiopgave te hebben. Daarbij is het uitgangspunt dat alle regiogemeenten hun fair share hierin pakken en aanvullende programmeerruimte in beeld brengen. Hiertoe maken we samen met de provincie -en in samenhang met de ruimtelijke puzzel- in de eerste helft van 2023 een plan om tot een integraal ruimtelijk beeld voor de regio Noord-Veluwe te komen met daarbij oog voor alle
4. De regio kiest ervoor om plannen alleen op te nemen als er sprake is van hoge waarschijnlijkheid van uitvoeren. Hierdoor kan het percentage plancapaciteit mogelijk lager zijn de nationaal gebruikelijke 130%. Ook zetten gemeenten in op adaptief programmeren.
Woondeal regio Noord-Veluwe
10
4. Betaalbaarheid en balans 4.1 Er is een grote behoefte aan betaalbare woningen in Nederland en zo ook in de regio Noord-Veluwe. Om
te zetten voor voldoende plancapaciteit voor de bouw
gemeenten of in de regio, waarbij het toegroeien naar
van sociale huurwoningen. De minister voor VRO zal
30% sociale huur evident niet logisch of haalbaar is.
in de in voorbereiding zijnde Wet versterking regie op de Volkshuisvesting zorgen voor versterking van het
4.5 In de Nationale Prestatieafspraken met de corporatie-
instrumentarium dat hiervoor nodig is voor gemeenten,
sector is opgenomen dat corporaties verantwoordelijk
provincies en Rijk.
zijn voor de bouw van nationaal 250.000 sociale
aan te sluiten bij die behoefte streven we er geza-
huurwoningen en 50.000 middenhuurwoningen. De
menlijk naar dat tenminste tweederde van de nieuwe
4.3 Om te zorgen dat er voldoende woningen zijn voor
corporaties in de regio willen zich inzetten voor de
woningen in onze regio betaalbaar is. Onder het
starters en mensen met een middeninkomen zijn tot
realisatie van 3.200 sociale huurwoningen in de regio
5
betaalbare segment vallen :
en met 2030 nationaal 350.000 betaalbare koop- en
Noord-Veluwe (binnen de financiële ruimte die er is).
■ Sociale huurwoningen tot de sociale huurgrens van
middenhuurwoningen nodig. In het beleidsprogramma
Dit aantal vormt, wat betreft de nieuwbouwopgave,
‘Betaalbaar wonen’ is daarom opgenomen dat circa
het uitgangspunt voor de lokale prestatieafspraken
40% van de nieuwbouw dient plaats te vinden in deze
die gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties
segmenten. De regio zet zich in voor de realisatie van
maken.
nu circa 763 euro per maand ■ Middenhuur vanaf de sociale huurgrens tot
maximaal 1.000 euro per maand ■ Betaalbare koopwoningen met een aankoopprijs
tot 355.000 euro
1.145 middenhuurwoningen en 3.455 betaalbare koopwoningen. Dit is 42% van de regionale opgave.
4.6 Gemeenten
zetten,
in
lijn
met
de
Nationale
Prestatieafspraken, hun instrumentarium optimaal in De regio zet zich tot en met 2030 in voor de realisatie
4.4 In het beleidsprogramma ‘Een thuis voor iedereen’
en zoeken gezamenlijk met de woningcorporaties -als
van in totaal 7.990 woningen in het betaalbare segment,
is opgenomen dat via de regionale woningbouwpro-
preferente partners- naar locaties om de afgesproken
dat is 63% van de totale regionale woningbouw-opgave.
grammering de nieuwbouw van sociale huurwoningen
aantallen sociale huurwoningen daadwerkelijk te
zo wordt gepland dat wordt toegewerkt naar een meer
realiseren.
4.2 De provincie zet zich, samen met gemeenten in
evenwichtige verdeling van de woningvoorraad, met
regionaal verband, in voor het toewerken naar meer
een streven naar op termijn 30% sociale huurwoningen
4.7 Voor het realiseren van deze doelstellingen is de
balans in de woningvoorraad in de provincie en
in de woonvoorraad. Dit betekent dat de gemeenten
verhuurderheffing afgeschaft en worden er geen
een evenwichtige verdeling van de opgave tussen
met minder dan 30% sociale huur in de bestaande
andere maatregelen genomen die ten koste gaan van
gemeenten. Deze evenwichtige verdeling is gericht op
woningvoorraad moeten bijdragen aan dit streven
de investeringscapaciteit van corporaties.
het streven naar op termijn 30% sociale huurwoningen
door in de programmering een hoger percentage
in de bestaande voorraad, zowel in regionaal verband
sociale huurwoningen op te nemen dan zij nu in de
4.8 Om provincies, gemeenten en corporaties te onder-
als per gemeente. Dit streven is ook opgenomen in het
voorraad hebben. Zo wordt regionaal gekomen tot een
steunen bij het realiseren van versnelling van de
nationale beleidsprogramma ‘Een thuis voor iedereen’.
betere balans in de woningvoorraad. Hierbij kan de
nieuwbouw van sociale woningen, kunnen de expert-
De colleges van B&W doen dit onder meer door zich in
provincie rekening houden met specifieke situaties in
teams, de Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties en
5. Peildatum 1-1-2022
Woondeal regio Noord-Veluwe
11
de Taskforce versnellen tijdelijke huisvesting worden ingezet. De Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties, die bestaat uit leden namens alle betrokken partijen, kan hulp bieden wanneer er belemmeringen worden geconstateerd bij het realiseren van de gemeentelijke bouwopgave voor sociale huurwoningen, waaronder flexwoningen.
Woondeal regio Noord-Veluwe
12
5. Kritische succes factoren en ondersteuning 5.1 Realisatie van de woningbouwopgave is complex, met invloed en afhankelijkheid van veel direct en
5.3 Om te voldoen aan de afspraken in deze overeen-
• Station Harderwijk upgraden tot intercitys-
komst geldt voor de regio Noord-Veluwe een aantal
tatus in Harderwijk en meer hoogfrequente
randvoorwaarden. Over deze randvoorwaarden gaan
treinverbindingen met Amersfoort en
partijen verder in gesprek, om deze zodoende te
• Het aanleggen van een keerlusvoorziening
brengen wat de mogelijkheden voor steun er zijn. De
in de gemeente Harderwijk ten behoeve
belangrijkste randvoorwaarden zijn:
van de duurzame bereikbaarheid van de
indirect betrokken (bouw)partijen en externe factoren, waaronder prijsontwikkelingen, de rente en de
Zwolle;
concretiseren, verder te onderbouwen en in kaart te
regio en het faciliteren van de woning■ Bereikbaarheid
beschikbaarheid van locaties, bouwmaterialen, bouw-
De bereikbaarheid van de regio Noord-Veluwe
personeel en energie-infrastructuur.
staat onder druk en die druk neemt toe. Niet
bouwontwikkeling in het stationsgebied van Harderwijk • Uitbreiding en optimalisering van snel-
Kritische succesfactoren dienen aangepakt te worden
alleen door de groei in onze regio zelf (wonen,
fietsverbindingen langs de A28-corridor is
om de realisatie van de woningbouwopgave mogelijk
werken en recreeren), maar ook zeker door de
wenselijk om de fiets tot volwaardig alterna-
te maken. Hiervoor is inzet vanuit het Rijk nodig en
forse groei in de verstedelijkingsregio’s om ons
vanuit provincie en gemeenten. Hierbij wordt onder-
heen: Amersfoort, Foodvalley en Zwolle. Er zijn
• Verbeteren doorstroming op de A28, zeker
scheid gemaakt tussen generieke en locatie-specifieke
onvoldoende middelen voor lokale en regionale
met het oog op de leefbaarheid van de
ondersteuning.
infrastructurele maatregelen die nieuwe woning-
aangrenzende woonwijken. Het (gedeelte-
bouwgebieden op een goede manier moeten
lijk) opheffen van de barrièrewerking van de
ontsluiten. Zonder extra financiële middelen
A28 kan ook bijdragen aan de leefbaarheid
5.2 De generieke ondersteuning voor de regio Noord-
tief te maken;
Veluwe bestaat uit:
verslechtert de bereikbaarheid, raakt het wegennet
van de aangrenzende wijken en kernen.
■ Rijksondersteuning bij het opstellen en uitvoeren
overbelast en kan de regio Noord-Veluwe minder
• Verlenging van de opritten van de A28 om
van de regionale woondeal middels procesgeld.
woningen realiseren dan er nodig zijn.
Dit geld kan onder meer gebruikt worden voor de
de filedruk te verminderen; • Een vervolg op het MIRT Onderzoek A28
inhuur van capaciteit om gemeenten en provincies
Verdere verstedelijking vraagt om investeringen van
Amersfoort-Hoogeveen waarbij de geïden-
te ondersteunen bij het opstellen en uitvoeren van
de samenwerkende overheden in de hoofdwegen-
tificeerde mobiliteits- en gebiedsopgaven
de woondeal. Dit procesgeld wordt uitgekeerd via
en onderliggende structuur (inclusief fiets) en ook
de provincies. De provincie is verantwoordelijk
om investeringen in de bereikbaarheid per spoor. De
• Ondertunneling van spoorwegovergangen
voor de verdeling van dit geld over de verschil-
regio als geheel, evenals de aangrenzende grotere
om de woonomgeving veiliger te maken en
lende woondealregio’s.
steden zoals Amersfoort en Zwolle zijn gebaat bij
doorstroming te verbeteren als het aantal
■ Via het Actieplan Wonen ondersteunt de provincie
een robuuste multimodale bereikbaarheid. De regio
woningen wordt uitgebreid.
gemeenten bij het realiseren van de woningbouw-
ziet de volgende elementen als randvoorwaardelijk
opgave. In bijlage 4 zijn diverse ondersteuningsmo-
voor de bereikbaarheid en vraagt daarbij ondersteu-
gelijkheden opgenomen.
ning vanuit Rijk en provincie:
nader worden verkend
Woondeal regio Noord-Veluwe
13
■ Subsidiering onrendabele toppen
■ Stikstof
■ Financiële haalbaarheid
Om de volumes en het aandeel betaalbaar waar
Momenteel maakt de beperking qua stikstofruimte
De woningcorporaties kunnen de bouw van de
te kunnen maken moet veel geïnvesteerd worden.
-en de barrières die het opwerpt voor bedrijfsver-
sociale huurwoningen zoals opgenomen in de
Voor een belangrijk deel van de ontwikkelingen
plaatsingen- een aantal (grootschalige) ontwikke-
woondeal financieren op basis van de huidige
geldt dat er sprake is van publieke tekorten. Om
lingen onmogelijk. Het is randvoorwaardelijk dat er
marktomstandigheden. Partijen gaan de in deze
de ambities te realiseren is ondersteuning nodig
op korte termijn duidelijkheid komt over de aanpak
woondeal opgenomen verplichtingen aan onder
met betrekking tot deze onrendabele toppen. Op
van stikstofproblematiek.
het voorbehoud dat zij passende financiering voor
basis van een globale, regionale inschatting zou
Rijk en regio zetten zich gezamenlijk in voor de
de desbetreffende verplichting kan verkrijgen.
het publieke tekort in de regio uitkomen op ca. 106
stikstofruimte die nodig is om de betreffende lokale
Voor de in deze woondeal opgenomen DAEB-
miljoen euro . Vanuit de Rijkssystematiek (WBI) die
en regionale opgaven het hoofd te kunnen bieden.
investering geldt ook het voorbehoud dat corpo-
6
uitgaat van lagere overheden die minimaal de helft van het publieke tekort dragen, komt de regio tot
raties een borging van het Waarborgfonds Sociale ■ Netwerkcapaciteit
Woningbouw voor de financiering van de desbe-
benodigde Rijksbijdrage voor het afdekken van
De regio bouwt meer dan 11.000 woningen en
treffende DAEB-verplichting hebben gekregen.
onrendabele toppen van ca 53 mln. Het Rijk draagt
onderzoekt additionele groei. Het huidige elek-
Woningcorporaties informeren de andere partijen
bij aan projecten met een onrendabele top via de
triciteitsnetwerk biedt daartoe te weinig ruimte
als zij onvoldoende (passende) financiering kunnen
Woningbouwimpuls.
Concreet komen er momenteel en op korte termijn
aantrekken om de woondeal uit te voeren.
al projecten in de knel. Uitbreiding van het onder■ Ambtelijke capaciteit
station in Harderwijk is nodig voor de realisatie van
5.4 In bijlage 3 wordt locatiespecifiek bij de sleutelpro-
Het tekort aan ambtelijke capaciteit is een forse
de regionale woningbouwopgave (en de hoog-
jecten aangegeven op welke wijze Rijk en provincie
vertragingsfactor voor de woningbouw, ook in onze
nodige uitbreiding van bedrijventerrein Lorentz in
ondersteunen in de realisatie van de regionale
regio. Dit tekort speelt op veel onderdelen binnen
Harderwijk). Voor uitbreiding van dit onderstation
woningbouwopgave.
het proces: er is een gebrek aan projectleiders,
is stikstofruimte no-dig. De regio vraagt om dit in
aan medewerkers ruimtelijke ordening en aan
het kader van de (landelijke) stikstofaanpak met
vergunningverleners. Ook is er grote behoefte aan
prioriteit op te pakken.
extra deskundigheid op gebieden zoals stikstof, mobiliteit, planeconomie, omgevingsmanagement
5.5 Voor alle (afspraken over) kritische succesfactoren geldt dat deze periodiek besproken zullen worden in zowel lokale als regionale overleggen, om zo de
■ Grondposities
voortgang te monitoren. De Woondeal, de uitvoering en
en flora & fauna. Rijk en provincie ondersteunen de
Woningcorporaties en gemeenten nemen beide
de voortgang ervan worden structureel onderdeel van
regio in de breedte en de diepte.
een actieve rol in het verwerven van locaties met
het bestuurlijk overleg Wonen waar zowel gemeenten
het oog op het realiseren van sociale huur en
als corporaties aan deelnemen.
gemeenten zetten hun instrumentarium in om corporaties te helpen in deze opgave. 6. Voor onze regio komt het publieke tekort ongeveer neer op 92 miljoen euro (gebaseerd op een gemiddelde onrendabele top van 12.400 euro per woning, zoals becijferd door Rebel Groep in opdracht van het Ministerie van BZK). Met een opslag (stijgende kosten) van 15% komt dat bedrag op ca. 106 mln. euro uit.
Woondeal regio Noord-Veluwe
14
6. Aanvullende afspraken
■ Begeleiding van individuele gemeenten bij de reali-
satie van flexwoonprojecten door het inschakelen
en we ervaren steeds meer dat de inrichting van
6.1 De minister voor VRO heeft de wens om met partijen
van de Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting
Nederland sterk verbonden is met water en bodem.
aanvullend afspraken te maken over flexwoningen en
(bij grote projecten met minimaal 100 flexwoningen)
We zien nu dat de grenzen van de maakbaarheid en de
transformatiewoningen, over bouwen voor aandachts-
of door het provinciale versnellingsteam.
draagkracht in zicht komen. Partijen in deze woondeal
groepen (waaronder ouderen), toekomstbestendige
■ Via een collectieve benadering middels een
willen daarom het water- en bodemsysteem sturend
6.5 We constateren dat de weersextremen toenemen
bouw, ruimtelijke ordeningsaspecten, de herstruc-
praktijkleerkring, waarbij gemeenten in vijf bijeen-
laten zijn bij gebiedsontwikkelingen en locatiekeuzes.
tureringsopgave, het aantal verpleegzorgplekken,
komsten toewerken naar een haalbaar plan voor
Daarbij wordt gebruik gemaakt van het richtingge-
studentenhuisvesting, vakantieparken en de doorver-
de oplevering van flexwoningen voor medio 2024.
vend kader, dat door het Ministerie van Infrastructuur
taling van de woonzorgvisies. Hierover worden nadere
en Waterstaat in het programma ‘Water en Bodem
afspraken gemaakt, die een uitbreiding vormen van
De provincie gaat in overleg met gemeenten en woonre-
Sturend’ wordt ontwikkeld. De waterschappen worden
deze regionale woondeal.
gio’s bepalen of en hoe het realiseren van flexwoningen
bij locatie- en inrichtingskeuzes vroegtijdig betrokken
vorm gaat krijgen. De provincie Gelderland gaat in 2023
in het planvormingsproces.
7
6.2 Alle gemeenten stellen in lijn met het beleidspro-
met de gemeenten en de woningcorporaties in de regio
gramma ‘Een thuis voor iedereen’ in 2023 lokaal een
Noord-Veluwe een verkenning doen naar de noodzaak en
6.6 Het realiseren van de in deze woondeal opgenomen
integrale woonzorgvisie op. Hierin wordt aandacht
de mogelijkheden om flexwonen een plek te geven in de
woningen moet samengaan met andere grote ruim-
besteed aan zowel de woon-, zorg-, als ondersteu-
programmering. Deze verkenning richt zich op de opgave,
telijke opgaven op het vlak van onder meer klimaat,
ningsbehoefte van aandachtsgroepen. Op regionaal
de doelgroepen en mogelijke locaties. Hierbij worden de
landbouw, natuur en energie. Recent heeft de rijksover-
niveau vindt afstemming hierover plaats, waarbij de
huurdersorganisaties ook betrokken.
heid aan de provincies gevraagd om de ‘ruimtelijke
8
provincie een coördinerende rol vervult in het afstem-
puzzel’ van de rijksopgaven en decentrale opgaven
mingsproces. Na het opstellen van de woonzorgvisies
6.4 De provincie Gelderland zet zich in voor de transformatie
te leggen. In Gelderland krijgt dat onder andere
vinden bij de eerstvolgende herijking van de regionale
van leegstaand vastgoed naar woningen, onder andere
vorm via het Ruimtelijk Perspectief en de verstede-
woondeal (zie paragraaf 7.6) aanpassingen plaats naar
via het programma Steengoed Benutten. In de periode
lijkingsstrategie. Woningbouw is een onderdeel van
aanleiding van deze woonzorgvisies.
van 2019 tot en oktober 2022 zijn via Steengoed Benutten
die ruimtelijke puzzel. In de zomer van 2023 dient
ruim 1.600 woningen verder naar realisatie gebracht en
de provincie hiervoor plannen in bij het Rijk, met oog
6.3 De provincie Gelderland zet in op het realiseren van
de verwachting is in 2023 nog eens 1.500 woningen. In
voor de samenhang van alle ruimtelijke opgaven. Bij
minimaal 3.000 flexwoningen tot medio 2025, waarvan
de loop van 2023 wordt besloten of dit programma na
het bepalen van nieuwe locaties voor woningbouw
500 tot 1.000 in 2023. Dit krijgt vorm door gemeenten
2023 gecontinueerd kan worden en op welke andere
gaat dit ruimtelijke aspect een grotere rol spelen in de
te ondersteunen:
wijzen de provincie zich inzet voor transformatie.
afwegingen van provincie en gemeenten.
7. Met daarbij specifieke aandacht voor de ondersteuning van de woonbehoeften van ouderen. Door de vergrijzing zijn er over twintig jaar naar schatting in heel Nederland 1,6 miljoen 80-plussers. Dat is twee keer zoveel als op dit moment. In het beleidsprogramma ‘Wonen en zorg voor ouderen’ is geschetst dat er nationaal behoefte is aan 290.000 woningen geschikt voor ouderen. Deze opgave wordt in 2023 regionaal en lokaal verder uitgewerkt in het tweede deel van de woondeal. 8. Bestaande flexwoningen en lopende trajecten daartoe vormen een belangrijk vertrekpunt voor deze verkenning.
Woondeal regio Noord-Veluwe
15
7. Samenwerking en sturing: governance
huur, middenhuur en betaalbare koop) en voor
bevoegdheid is het College van Gedeputeerde
verlening van omgevingsvergunningen.
Staten van de provincie verantwoordelijk voor de
■ De directeur-bestuurders van woningcorporaties
gebiedsgerichte coördinatie van de (ruimtelijke)
zijn verantwoordelijk voor de realisatie en exploi-
doorvertaling van de provinciale woningbouwop-
7.1 Een intensievere samenwerking, actieve sturing en
tatie van sociale huurwoningen zoals die in deze
gave in regionaal verband met de gemeenten. Het
monitoring van de uitvoering is noodzakelijk voor
woondeal zijn geschetst. De woningcorporaties
college van Gedeputeerde Staten van de provincie
de realisatie van deze bestuurlijke afspraken. De
zijn toegelaten instellingen en daarmee vanzelf-
stuurt actief op de kwantitatieve en kwalitatieve
colleges van B&W, het college van GS en de minister
sprekende partners van gemeente voor sociale
woningbouwprogrammering. Doel is het toewerken
voor VRO maken daarom – naast afspraken over de
huurwoningen. Corporaties moeten blijvend in
naar meer balans in de woningvoorraad, met
woningbouwopgave – ook afspraken over gezamenlijk
positie gebracht worden om hun sociale opgave
een streven naar 30% sociale huurwoningen in
overleg, over het gezamenlijk volgen van de voortgang
waar te maken. Op gemeentelijk niveau zijn er
de bestaande voorraad op provinciaal niveau,
via monitoring en rapportage. Ook maken we afspraken
door de toegelaten instellingen prestatie afspraken
regionaal niveau en lokaal niveau. Provincies
over hoe we belemmeringen oplossen en besluiten
gemaakt over het op peil houden van de voorraad
bevorderen door actieve sturing een evenwich-
nemen als de voortgang stokt.
sociale huurwoningen. Waar de markt nalaat om
tige verdeling tussen en in de woondealregio’s.
middenhuur woningen toe te voegen zullen de
Eventueel extra noodzakelijk juridisch instrumen-
woningcorporaties waar noodzakelijk en binnen
tarium zal onderdeel uitmaken van de wet regie
hun mogelijkheden woningen realiseren.
volkshuisvesting.
7.2 Eén overheid: gemeenten, provincies, waterschappen en Rijk zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor de versterking van de regie op de woningbouw en het
■ Het Dagelijks Bestuur van het waterschap is verant-
realiseren van de opgave. Alle overheidslagen dragen
woordelijk voor een doelmatig waterbeheer. In het
Ordening is verantwoordelijk voor realisatie van de
bij aan de woningbouwopgave vanuit hun specifieke
Omgevingsplan houdt de gemeenteraad rekening
nationale opgave en stelselverantwoordelijk voor
rol in aansluiting op het huis van Thorbecke, en wet- en
met het waterbelang met het oog op behoud van
de versterking van het wettelijk instrumentarium
regelgeving zoals de Woningwet, de Huisvestingswet,
waterkwaliteit en het voorkomen van wateroverlast,
voor de medeoverheden om de woningbouw-
de Wet Ruimtelijke Ordening en de Omgevingswet. In
droogte en overstromingen, om te komen tot een
opgave te realiseren en voor ondersteuning van
aansluiting daarop herbevestigen we het volgende:
evenwichtige toedeling van functies aan locaties,
de uitvoering via inzet van (financiële) middelen.
■ De Colleges van B&W zijn als eerste bestuursor-
onder meer woningbouwlocaties. Daarbij geldt
De minister stuurt actief op realisatie van de
gaan verantwoordelijk voor de zorg voor de fysieke
onder meer het uitgangspunt van ‘water en bodem
nationale opgave door intensief en periodiek
leefomgeving. In aansluiting daarop zetten de
sturend’. De uitwerking daarvan vindt plaats in het
overleg met medeoverheden en monitoring van de
programma water en bodem sturend.
woningbouw. Daarnaast coördineert de minister de
gemeenten zich in voor voldoende bouwlocaties in ruimtelijke plannen voor de realisatie van de
■ De Provinciale Omgevingsvisie, omgevingsveror-
■ De Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke
opgaven die samenhangen met de woningbouw
woningbouwafspraken uit de regionale woondeals.
dening en programma vormen het bovenliggende
met de medeoverheden en andere departementen.
Met inzet van de wettelijke instrumenten zorgen
beleidskader en bevat de regels en voorwaarden
Zo nodig hakt de minister voor VRO samen met
gemeenten voor de benodigde (harde) plancapa-
voor de regionale woonvisies en regionale
collega-bewindspersonen knopen door.
citeit in de verschillende prijssegmenten (sociale
woningbouwprogramma’s. Vanuit deze wettelijke
Woondeal regio Noord-Veluwe
16
7.3 De colleges van B&W, de directeur-bestuurders van
van het Ministerie van BZK aan bij dit overleg. Dit
waaraan afspraken gemaakt kunnen worden om speci-
woningcorporaties, het college van GS en de minister
overleg wordt elk jaar voor de zomer georganiseerd
fieke woningbouwprojecten te versnellen en themati-
voor VRO werken samen vanuit hun eigen rol en
door de provincie Gelderland.
sche knelpunten op te lossen. Naast de provincie, de
verantwoordelijkheid en zetten gezamenlijk en gecoördineerd hun instrumenten en middelen in om de
gemeente(n) en het Rijk, sluiten ook marktpartijen en 7.6 Als dat inhoudelijk nodig is, worden deze afspraken
corporaties, en afhankelijk van het vraagstuk water-
jaarlijks herijkt. Daarbij worden dan de nieuwste
schappen, kennisinstellingen en bewonersorganisaties
prognose van de woningbouwbehoefte betrokken. De
aan. Hierbij kunnen bestuurlijke of in het uiterste geval
richtinggevende doelstelling voor de woningbouwpro-
juridische interventies nodig zijn. Bestuurlijk overleg
ductie per jaar tot en met 2030 wordt bijgewerkt op
blijft het uitgangspunt. Juridische interventie vindt
7.4 De voortgang ten aanzien van woondeal wordt gemo-
basis van deze prognose, de gerealiseerde bouwpro-
plaats door de naastgelegen overheid in aansluiting bij
nitord met de interbestuurlijke landelijke monitor
ductie en de ontwikkeling van de woningvoorraad. Een
het huis van Thorbecke.
voortgang woningbouw. Daarover is bestuurlijk afge-
eerste herijking gepland na het beschikbaar komen van
sproken dat het doel van de monitor is enerzijds het
het provinciaal ruimtelijk arrangement en de volgende
voorzien van de (semi)overheden in informatie over
prognose van de woningbouwbehoefte.
overeengekomen opgave te realiseren.
A. Monitoring en intensivering overleg
plancapaciteit (woningbouwplannen), de voortgang van de woningbouw en opgeleverde (gerealiseerde) woningen. Anderzijds draagt de monitor bij aan inzicht
B. Belemmeringen oplossen en besluiten nemen
in eventuele knelpunten en in informatie in verband
7.8 Via de woondeals kunnen alle partijen die in de keten zijn betrokken bij de woningbouw hun knelpunten agenderen. Hiertoe organiseren de regiogemeenten tweemaal per jaar een uitwisselingsmoment met marktpartijen waarbij de opgave uit deze woondeal centraal staat.
met voor de woningbouw noodzakelijke opgaven
7.7 Doel is door monitoring en intensief en kort-cyclisch
teneinde deze te kunnen oplossen. Voor de monitoring
ambtelijk en bestuurlijk overleg goed zicht te krijgen
is het relevant dat er overeenstemming is over de te
en te houden op de uitvoering. Hierdoor signaleren
gebruiken definities en dat (eenduidige en betrouw-
we vroegtijdig wanneer de voortgang van de woning-
bare) data beschikbaar zijn voor relevante indicatoren
bouw en de uitvoering van de bestuurlijke afspraken
(onder andere gerealiseerde sociale woningen). Het
stokt. Wanneer (gezamenlijk) wordt geconstateerd
Ministerie van BZK zet zich hiervoor in, in afstemming
dat de voortgang stokt, stellen we gezamenlijk vast
met provincies en gemeenten.
wat de achterliggende oorzaken daarvan zijn (fact finding). Op basis daarvan worden de benodigde en
7.5 Om gezamenlijk zicht te houden op de voortgang van
gewenste acties in gang gezet. Hierbij kan ondersteu-
de uitvoering van deze bestuurlijke afspraken vindt er
ning worden ingeschakeld van de landelijke versnel-
minimaal één keer per jaar bestuurlijk overleg plaats
lingstafel, tafels van andere ministeries of via onder
tussen vertegenwoordigers van gemeenten, corpora-
andere de taskforce nieuwbouw woningcorporaties of
ties, de woonregio en van de provincie. Wanneer de
expertteams. Uitgangspunt is: ‘los het op, of schaal het
opgave daarom vraagt sluiten ook vertegenwoordigers
op’. Partijen richten een regionale versnellingstafel in
Woondeal regio Noord-Veluwe
17
Het college van GS heeft in haar bod aan de minister van
D. Voldoende stikstofruimte
29 september 2022 aangegeven dat het voor realisatie van
Zonder stikstofruimte kan voor veel woningen geen
de opgave nodig is dat het Rijk tegemoet komt aan vier
vergunning worden verleend. Omdat Gelderland
randvoorwaarden:
bijna de helft van alle stikstofgevoelige Natura 2000 binnen haar grenzen heeft, is voldoende stikstofruimte
A. Investeringen in bereikbaarheid
onmisbaar. Dit speelt vooral rond de Veluwe: bij
Grootschalige woningbouw vereist verbetering van
Arnhem, Ede, Harderwijk en Apeldoorn. Het college
de bereikbaarheid. Want als er meer mensen in een
van GS roept het kabinet op haar toezegging na te
regio gaan wonen, gaan er meer mensen gebruik
komen om te zorgen voor voldoende stikstofruimte
maken van de trein, de bus, fietspaden en wegen. Om
voor de woningbouw.
de woningbouwopgave verantwoord te realiseren, is steun nodig voor diverse bereikbaarheidsknelpunten
Daarbij is afgesproken dat de minister voor VRO de
in Gelderland.
opgaven coördineert die samenhangen met woningbouw en zich maximaal inzet voor tegemoetkoming aan de
B. Financiering van onrendabele toppen
randvoorwaarden.
Bij woningbouw is er vaak extra geld nodig om daadwerkelijk betaalbare woningen te realiseren. Cofinanciering vanuit de rijksoverheid van deze onrendabele toppen is een randvoorwaarde om betaalbare woningbouw in Gelderland mogelijk te maken. Er is waardering voor de Woningbouwimpuls, maar er is langjarig meer budget nodig en meer zekerheid over waar dit instrument daadwerkelijk gaat bijdragen aan de opgave. C. Voldoende goede ambtelijke capaciteit Voor de woningbouw is het belangrijk dat er structureel financiën beschikbaar komen om de ambtelijke capaciteit van gemeenten te vergroten. Onderzoeken laten zien dat hier een groot en reëel knelpunt ligt. Ook zijn nieuwe HR-instrumenten ten bate van instroom nodig en mensen moeten over voldoende competenties en doorzettingskracht beschikken.
Woondeal regio Noord-Veluwe
18
Bijlage 1: Provinciale woningbouwopgave De woningbouwopgave 2022 zoals vastgesteld in de ‘Provinciale woningbouwafspraken 2022-2030 provincie Gelderland’ op 13 oktober 2022. Het gaat in totaal om 100.000 huizen, waarvan minimaal 60% betaalbaar en inclusief minimaal 28% sociale huurwoningen. Te realiseren woningen bruto
Netto plancapaciteit
Betaalbaarheid Middenhuur
3.400
1.300
2.100
6.800
2.200
10
Betaalbare koop
11
Betaalbaarheid totaal
Woningen door woningcorporaties
Sociale huur
9
2022
11.100
13.200
2023
12.800
15.700
3.700
1.500
2.600
7.800
3.300
2024
12.400
17.300
3.100
1.000
3.100
7.200
2.600
2025
13.500
13.300
3.500
1.400
3.100
8.000
2.700
2026
11.600
11.400
3.200
1.300
2.700
7.200
2.800
2027
10.100
10.600
2.900
1.000
2.400
6.300
2.600
2028
9.500
9.800
2.600
900
2.300
5.800
2.500
9.500
8.500
2.600
900
2.200
5.700
2.400
2030
9.500
4.800
2.500
1.000
2.100
5.600
2.200
Totaal
100.000
104.600
27.500
10.300
22.600
60.400
23.300
100%
105%
28%
10%
23%
60%
23%
2029
9. Huurwoningen tot de sociale huurgrens van circa 763 euro per maand. 10. Huurwoningen van de sociale huurgrens van circa 763 euro tot maximaal 1.000 euro per maand. 11. Betaalbare koop zijn conform het beleid van de minister woningen tot de grens van de Nationale Hypotheek Garantie, te weten 355.000 euro. Diverse gemeenten vinden dit niet voldoende betaalbaar en hanteren daarnaast ook een lagere prijsgrens.
Woondeal regio Noord-Veluwe
19
Bijlage 2: Woningbouwopgave per gemeente Elburg
Realisatie woningen bruto
Sloop
Realisatie woningen netto
Totale plancapaciteit
Harde plancapaciteit
2022
38
0
38
38
38
2023
168
0
168
168
82
2024
160
4
156
160
71
2025
159
0
159
159
0
2026
89
0
89
89
0
2027
60
0
60
60
0
2028
30
0
30
30
0
2029
30
0
30
30
0
2030
30
0
30
30
0
Totaal
Elburg
764
12
4
760
764
221
100%
1%
99%
100%
25%
Sociale huur totaal
Sociale huur corporaties
Middenhuur totaal
Middenhuur corporaties
Betaalbare koop
Betaalbaar totaal 16
2022
0
0
0
0
16
2023
31
31
4
0
54
89
2024
47
44
7
4
59
113
2025
36
28
12
12
57
105
2026
21
21
17
10
31
69
2027
11
11
4
0
26
41 30
2028
30
30
0
0
0
2029
30
30
0
0
0
30
2030
30
30
0
0
0
30
Totaal
236
225
44
26
243
523
764
31%
29%
6%
3%
32%
68%
12. Geen sloop van corporatiebezit.
Woondeal regio Noord-Veluwe
20
Ermelo
Realisatie woningen bruto
Sloop
Realisatie woningen netto
Totale plancapaciteit
Harde plancapaciteit
2022
200
0
200
200
200
2023
203
20
183
203
150
2024
178
2
176
178
81
2025
104
0
104
104
42
2026
164
0
164
273
40
2027
164
0
164
250
40
2028
165
0
165
240
33
2029
165
0
165
241
0
2030
165
0
165
241
0
Totaal
1.508
13
22
1486
1.930
586
100%
2%
99%
128%
30%
Ermelo
Sociale huur totaal
Sociale huur corporaties
Middenhuur totaal
Middenhuur corporaties
Betaalbare koop
Betaalbaar totaal
2022
102
65
4
0
52
158
2023
81
25
14
0
44
139
2024
44
15
14
0
38
96 55
2025
37
26
11
0
7
2026
48
21
16
0
18
82
2027
48
21
16
0
18
82
2028
48
21
17
0
18
83
2029
48
22
17
0
18
83
2030
49
22
17
0
19
85
863 57%
Totaal
505
238
126
0
232
1508
34%
16%
8%
0%
15,40%
13. Betreft de sloop van 4 woningen in corporatiebezit.
Woondeal regio Noord-Veluwe
21
Harderwijk
Realisatie woningen bruto
Sloop
Realisatie woningen netto
Totale plancapaciteit
Harde plancapaciteit
2022
152
0
152
152
152
2023
597
0
597
597
597
2024
518
0
518
518
518
2025
655
0
655
655
483
2026
598
0
598
598
165
2027
923
0
923
923
129
2028
712
0
712
712
64
2029
741
0
741
741
104
2030
661
0
661
661
0
Totaal
Harderwijk
5.557
0
5.557
5.557
2.212
100%
100%
100%
100%
40%
Sociale huur totaal
Sociale huur corporaties
Middenhuur totaal
Middenhuur corporaties
Betaalbare koop
Betaalbaar totaal
2022
54
40
98
0
0
152
2023
103
103
187
0
146
436
2024
75
75
34
0
181
290 473
2025
154
154
154
0
165
2026
131
110
95
0
311
537
2027
242
237
69
0
202
513
2028
297
292
69
0
213
579
2029
195
190
69
0
196
460
2030
135
130
44
0
176
355
3.795 68%
Totaal
1386
1331
819
0
1590
5.557
25%
24%
15%
0%
29%
Woondeal regio Noord-Veluwe
22
Hattem
Realisatie woningen bruto
Sloop
Realisatie woningen netto
Totale plancapaciteit
Harde plancapaciteit
2022
104
0
104
104
104
2023
65
0
65
65
41
2024
278
96
182
278
98
2025
219
0
219
219
0
2026
100
0
100
100
0
2027
80
41
39
80
0
2028
105
0
105
105
0
2029
105
0
105
105
0
2030
78
0
78
78
0
Totaal
1.134
13514
999
1.134
243
100%
12%
88%
100%
21%
Hattem
Sociale huur totaal
Sociale huur corporaties
Middenhuur totaal
Middenhuur corporaties
Betaalbare koop
Betaalbaar totaal
2022
60
60
0
0
20
80
2023
24
24
4
0
12
40
2024
47
42
45
39
55
147 163
2025
127
127
15
0
21
2026
50
50
0
0
20
70
2027
38
38
0
0
20
58
2028
40
40
0
0
20
60
2029
60
60
14
14
15
89
2030
40
40
0
0
15
55
762 67%
Totaal
486
481
78
53
198
1134
43%
42%
7%
5%
17%
14. Alle sloop is corporatiebezit.
Woondeal regio Noord-Veluwe
23
Nunspeet
Realisatie woningen bruto
Sloop
Realisatie woningen netto
Totale plancapaciteit
2022
111
0
111
111
2023
358
0
358
358
2024
277
0
277
277
2025
124
0
124
124
2026
100
0
100
100
2027
100
0
100
100
2028
100
0
100
100
2029
100
0
100
100
2030
110
0
110
110
Totaal
1.380
0
1380
1.380
100%
0%
100%
100%
xx%
Nunspeet
Harde plancapaciteit
Sociale huur totaal
Sociale huur corporaties
Middenhuur totaal
Middenhuur corporaties
Betaalbare koop
Betaalbaar totaal
2022
53
0
0
0
0
53
2023
71
51
32
0
123
226
2024
10
0
0
0
84
94 78
2025
40
34
0
0
38
2026
40
33
0
0
30
70
2027
40
33
0
0
30
70
2028
40
33
0
0
30
70
2029
40
33
0
0
30
70
2030
40
33
0
0
33
73
804 58%
Totaal
374
250
32
0
398
1380
27%
18%
2%
0%
29%
Woondeal regio Noord-Veluwe
24
Oldebroek
Realisatie woningen bruto
Sloop
Realisatie woningen netto
Totale plancapaciteit
Harde plancapaciteit
2022
66
0
66
66
66
2023
86
1
85
85
85
2024
79
0
79
79
79
2025
247
3
244
244
0
2026
220
30
190
190
27
2027
71
1
70
70
1
2028
75
2
73
73
0
2029
75
2
73
73
0
2030
75
2
73
73
0
Totaal
Oldebroek
994
15
41
953
994
258
100%
4%
96%
100%
26%
Sociale huur totaal
Sociale huur corporaties
Middenhuur totaal
Middenhuur corporaties
Betaalbare koop
Betaalbaar totaal
2022
31
20
29
0
2
82
2023
9
0
0
0
46
55
2024
46
46
0
0
14
106 124
2025
46
30
5
0
43
2026
71
24
28
0
0
123
2027
20
20
0
0
18
58
2028
20
20
0
0
15
55
2029
20
20
0
0
15
55
2030
20
20
0
0
15
55
513 52%
Totaal
283
200
62
0
168
994
28%
20%
6%
0%
16,90%
15. Betreft de sloop van 27 woningen in corporatiebezit.
Woondeal regio Noord-Veluwe
25
Putten
Realisatie woningen bruto
Sloop
Realisatie woningen netto
Totale plancapaciteit
2022
166
0
166
166
2023
163
0
163
163
2024
171
0
171
171
2025
236
0
236
236
2026
133
0
133
133
2027
133
0
133
133
2028
133
0
133
133
2029
134
0
134
134
2030
134
0
134
134
Totaal
1.403
0
1.403
1.403
100%
0%
Middenhuur corporaties
Harde plancapaciteit
Putten
Sociale huur totaal
Sociale huur corporaties
Middenhuur totaal
Betaalbare koop
Betaalbaar totaal
2022
39
38
3
24
66
2023
27
20
4
71
102
2024
59
59
2
51
112 188
2025
67
67
11
110
2026
39
39
6
65
110
2027
39
39
6
66
111
2028
39
39
7
66
112
2029
40
40
7
66
113
2030
40
40
7
66
113
1.027 73%
Totaal
389
381
53
0
585
1391
28%
24%
4%
0%
42%
Woondeal regio Noord-Veluwe
26
Totaal
Realisatie woningen bruto
Sloop
Realisatie woningen netto
Totale plancapaciteit
Harde plancapaciteit
2022
837
0
837
837
560
2023
1.632
21
1.611
1.632
955
2024
1.731
102
1.629
1.731
847
2025
1.672
3
1.669
1.672
525
2026
1.404
30
1.374
1.513
232
2027
1.531
42
1.489
1.617
170
2028
1.320
2
1.318
1.395
97
2029
1.350
2
1.348
1.426
104
2030
1.253
2
1.251
1.329
0
Totaal
12.728
202
12.526
13.150
3.490
100%%
2%
98%
103%
27%
Totaal
Sociale huur totaal
Sociale huur corporaties
Middenhuur totaal
Middenhuur corporaties
Betaalbare koop
Betaalbaar totaal
2022
339
223
134
0
114
587
2023
352
254
243
0
498
1093
2024
342
256
107
43
531
980 1104
2025
488
447
205
12
411
2026
400
298
163
10
476
1039
2027
438
399
96
0
380
914
2028
514
475
93
0
362
969
2029
432
394
107
14
340
879
2030
353
314
68
0
324
745
8.310 65%
Totaal
3.658
3.060
1216
79
3.436
12.728
29%
24%
10%
1%
27%
Woondeal regio Noord-Veluwe
27
Bijlage 3: Sleutelprojecten en kritische succesfactoren Projectkenmerken
Kritische succesfactoren
Naam project
Gemeente
Aantal woningen
Start bouw
Nieuw Weiburg
Harderwijk
1.100
2024
Waterfront
Harderwijk
1.250
Reeds gestart
Harderweide
Harderwijk
860
2023
Halvinkhuizen
Putten
1.300
2024
Bosrande
Putten
240
2025
‘t Veen
Hattem
650
2022
WZC Geldersedijk
Hattem
120
2024
Oldebroek centrum Oldebroek
100
2024
OW3
Oldebroek
200
2024
Horstkamp
Elburg
225
2024
’t Hul Noord
Nunspeet
600
2025
Feithenhof
Nunspeet
500
2027
Horsterhoeve
Ermelo
267
2026
Veldwijk
Ermelo
490
2024
Hart van Horst
Ermelo
62
xxxx
Bereikbaar heid
Hieronder wordt per gemeente een (beknopt) overzicht
tot de kritische succesfactoren. Daarvoor biedt dit overzicht
gegeven van de kritische succesfactoren per sleutellocatie.
een goede basis om aan de woondealtafel en regionale
Het betreft een eerste analyse vanuit de regio. Ook worden
versnellingstafels te adresseren.
Onrendabele top
Capaciteit en kennis
Stikstof ruimte
Andere knelpunten
voor sommige locaties vanuit de regio mogelijke oplossingsrichtingen geschetst. Partijen maken hier nu nog geen concrete afspraken over, maar tijdens het uitvoeringstraject van de woondeal blijven we continu in gesprek over de versnelling van de woningbouw op deze locaties in relatie
Woondeal regio Noord-Veluwe
28
Gemeente Elburg
nog worden uitgebreid met de aanlegfase. Adviesbureau Ecogroen heeft de verschillende opties op het aspect
Horstkamp
stikstof onderzocht en heeft geconcludeerd dat het instru-
225 woningen, verwachte start bouw in 2024
ment ‘extern salderen’ het meest kansrijk is, in ieder geval voor de Veluwe. Mogelijk is de kleine overschrijding op
Voor de locatie Horstkamp is in 2010 een moederplan
de Rijntakken ecologisch te beoordelen in een passende
vastgesteld met uitwerkingsregels die de bouw van 180
beoordeling.
woningen en een maatschappelijke voorziening mogelijk maakt. Ook zijn uitwerkingsregels opgenomen ten aanzien
Voor het extern salderen is in ieder geval medewerking van
van het woningbouwprogramma.
de provincie Gelderland nodig om te onderbouwen dat de (gedeeltelijke) intrekking van een natuur- of milieutoestem-
Omdat deze uitwerkingsregels ten aanzien van het woning-
ming van het saldogevend bedrijf niet de enige maatregel
bouwprogramma niet meer aansluiten op het vigerende
is om de relevante stikstofgevoelige natuurwaarden te
woonbeleid, en er voor een sluitende grondexploitatie
behouden of te herstellen. Maar daarnaast is het tot op
meer dan 180 woningen nodig zijn, heeft de gemeenteraad
heden nog niet gelukt om een toereikend saldogevend
in 2022 nieuwe uitgangspunten vastgesteld voor het op te
bedrijf in de omgeving te vinden waarmee het extern
stellen stedenbouwkundig plan en in procedure te brengen
salderen verder vorm gegeven kan worden. De concrete
nieuwe bestemmingsplan (geen uitwerkingsplan). Deze
ondersteuningsvraag ligt dus op het aspect ‘stikstof’. Indien
uitgangspunten schrijven de realisatie van maximaal 225
het aspect stikstof op dit project niet wordt opgelost, kan
woningen (uitgaande van een divers en betaalbaar woning-
een groot deel van de woningbouwopgave voorlopig
bouwprogramma) en een maatschappelijke voorziening
niet worden gerealiseerd. De locatie Horstkamp voorziet
voor. Momenteel wordt nog onderzocht aan welke maat-
namelijk in circa 1/3 deel van de woningbouwopgave tot
schappelijke voorziening behoefte is, maar de interesse is
2030 voor de hele gemeente. Ook de maatschappelijke
groot (gekeken wordt onder andere naar een basisschool,
voorziening waaraan behoefte is aan de oostkant van de
kinderopvang, IKC en praktijkruimten voor huisartsen).
Oostelijke Rondweg wordt dan niet gerealiseerd.
Het grootste knelpunt voor de ontwikkeling van Horstkamp is gelegen in stikstof. Uit de berekeningen blijkt in de exploitatiefase een stikstofdepositie op de Veluwe (en een minimale overschrijding op de Rijntakken). De aanlegfase was vanwege de bouwvrijstelling nog niet meegenomen in de berekening. Als gevolg van het vervallen van de bouwvrijstelling moet de berekening van de stikstofdepositie
Woondeal regio Noord-Veluwe
29
Gemeente Ermelo
Mogelijke knelpunten: ■ Ecologie: in het gebied zijn diverse diersoorten
geconstateerd naar aanleiding van eerder aanwezige bedrijvigheid.
Horsterhoeve
aanwezig, waarvoor een oplossing moet worden
267 woningen, verwachte start bouw eind 2026
gezocht. Er staat reeds een gesprek met de
zorgpunt indien er conform het beleid sociale
provincie gepland over hier mee om te gaan,
woningbouw wordt gebouwd.
Mogelijke knelpunten:
mogelijk met een provinciale ontheffing.
■ Geluid: vanwege de ligging dichtbij de snelweg
■ Invulling sociale huur: in de intentieovereenkomst
vormt geluid een belemmering. We zijn met
is opgenomen dat er een aanzienlijk deel sociale
de initiatiefnemer overeengekomen dat er een
huur en sociale koopwoningen moet worden gere-
geluidsscherm moet komen, hier worden afspraken
aliseerd. Er zijn echter geen afspraken over wie
over gemaakt en nog overleg gevoerd met
deze sociale huur invult. Reeds contact hierover
Rijkswaterstaat. ■ Stikstof: de berekeningen hiervoor moeten worden
■ Financieel: de financieel haalbaarheid is een
■ Verkeer: het huidige kruispunt moet aangepast
worden. Een oplossing is voor handen, maar heeft effect op de financiële haalbaarheid.
met de provincie. ■ Stikstof: gezien de nieuwe situatie ontstaat hier
aangepast aan de nieuwe situatie. De gevolgend
mogelijk een probleem. Op dit moment is het effect
hiervan zijn nog onduidelijk.
nog niet geheel te overzien.
■ Ontsluiting: er moet een rotonde worden
aangelegd. In principe is hierover al overeenstem-
Hart van Horst
ming over bereikt.
62 woningen, start bouw onbekend
■ Invulling sociale huur: de verordening sociale
woningbouw is van toepassing op dit project. Dit
Mogelijke knelpunten:
betekent dat er tenminste 50% sociale woningen
■ Ecologie: er is een bijburcht van een das in de
gebouwd moet worden (huur en koop). Het is op dit
buurt van het plan aanwezig. Een Quick Scan
moment niet duidelijk of woningcorporatie UWOON
Flora fauna moet duidelijkheid geven of er een
voldoende in positie is om de sociale huur hier te
ontheffing moet worden aangevraagd en of nadere
realiseren.
onderzoek nodig is. ■ Milieucontouren: het nabij gelegen veehandels-
Veldwijk
bedrijf (incl. milieurechten kalkoenen) kan, indien
490 woningen, verwachte start bouw begin 2024. Vanuit
er geen alternatieve locatie wordt gevonden, het
masterplan zijn belemmeringen en mogelijke oplossingen
plan voor een groot deel blokkeren waardoor het
vroegtijdig in beeld gebracht. Zaken als de ontsluiting van het gebied, geluid, etc. zijn daardoor goed in beeld.
financieel moeilijk uitvoerbaar wordt. ■ Bodem: er bestaat een kans dat er bodem-
verontreiniging op één van de terreinen wordt
Woondeal regio Noord-Veluwe
30
Gemeente Harderwijk
bevat een aantal voorzieningen, zoals een ziekenhuis alsmede voortgezet- en middelbaar beroeps-
nodig om de stijgende kosten in verhouding te kunnen laten staan tot de verkoopwaarde.
De gemeente Harderwijk ziet kans om tot en met 2030 de
onderwijs met bovenregionaal belang, waarvan
woningvoorraad uit te breiden met ruim 5.500 woningen.
een goede bereikbaarheid van groot belang is. De
hankelijk. In principe wordt er met de bouw past
Dit kan alleen als aan de in deze Woondeal opgenomen
realisatie van de woningbouwopgave, grotendeels
gestart als 70% van de woningen verkocht is.
randvoorwaarden wordt voldaan. Zonder investeringen in
binnenstedelijk, zal de druk op het onderliggende
Wanneer dit niet het geval is kan de gemeente
bereikbaarheid, het elektriciteitsnet en zonder voldoende
wegennet extra verhogen.
Harderwijk de start bouw van projecten niet
financiële stimulans om onrendabele toppen te dempen en
■ De bereikbaarheid van Harderwijk is door dichts-
■ De afzetbaarheid van woningen is sterk marktaf-
garanderen. Afnamegaranties vanuit het Rijk voor
te investeren in mensen en middelen bij betrokken partijen
libbing van de A28 en capaciteitsproblemen op het
(gemeente, woningcorporaties) kunnen de benoemde
spoor verslechterd. Het opwaarderen van station
woningaantallen niet gerealiseerd worden. Harderwijk kan
Harderwijk als intercitystation en het realiseren
■ Veel projecten kennen met de mondige burger
en wil een belangrijke rol spelen in het aanpakken van de
van een keerlus draagt bij aan het ontlasten van
een bezwaar- en beroepsprocedure tot aan de
woningbouwopgave maar kan dat niet zonder ondersteu-
de A28, dient een regionaal belang en is ook van
Raad van State. De doorlooptijden van behandeling
ning en wegnemen van knelpunten zoals:
belang voor een succesvolle ontwikkeling van het
van zaken door de RvS zijn dermate lang (in
stationsgebied tot stedelijke woon- en werkmilieu.
sommige gevallen meer dan twee jaar) dat dit grote
De knelpunten op de A28 zijn dagelijks zichtbaar,
consequenties kan hebben voor de snelheid in de
de filedruk neemt toe in de richting van Amersfoort.
realisatie van de woningbouwopgave. Wanneer
Ook hier zijn oplossingen gewenst.
hier niets aan gedaan wordt blijven projecten
■ Het huidige elektriciteitsnetwerk biedt te weinig
ruimte. Uitbreiding van het onderstation in Harderwijk is nodig voor de realisatie van de woningbouwopgave én de hoognodige uitbrei-
■ Het realiseren van woningen in de categorie
de categorie betaalbaar kunnen dit probleem oplossen.
vertragen.
ding van bedrijventerrein Lorentz in Harderwijk.
betaalbaar staat enorm onder druk door stijgende
Concreet komen er op korte termijn al projecten
bouwkosten en stijgende rente. Bouwkosten voor
Specifiek voor de opgenomen sleutelprojecten vragen wij
in de knel. Voor uitbreiding van dit onderstation is
een kwalitatief goede woning worden te hoog ten
aandacht voor de volgende knelpunten:
stikstofruimte nodig. Dit moet in het kader van de
opzichte van de verkoopwaarde van de woning.
(landelijke) stikstofaanpak met prioriteit worden
Vooralsnog kan dit worden beperkt door kleinere
Waterfront
opgepakt.
woningen te bouwen en/of de eisen ten aanzien
Geen knelpunten die vragen om een rol vanuit andere
van kwaliteit bij te stellen. Dit is echter geen
overheden.
■ De bereikbaarheid in Harderwijk staat onder grote
druk. De centrumroute binnen de stad voldoet
wenselijke ontwikkeling en brengt het risico met
in de huidige vorm niet meer en moet, door de
zich mee dat er woningen worden toegevoegd
stevige groei die Harderwijk heeft doorgemaakt
die in een veranderende markt geen aantrekkelijk
en gaat doormaken, worden opgewaardeerd. De
product meer zijn en die dus op de langer termijn
realisatie van de woningbouwopgave, grotendeels
niet bijdragen aan het oplossen van de opgaven
binnenstedelijk, zal de druk op het onderliggende
op de woningmarkt. Zonder maatregelen is een
wegennet extra verhogen. De stad Harderwijk
herziening van het begrip ‘betaalbaarheid’ mogelijk
Woondeal regio Noord-Veluwe
31
Harderweide Voor een deel van de woningbouwopgave moet een geluidscherm langs de A28 gerealiseerd worden. Bij deze realisatie spelen allerlei uitdagingen (locatie voor het scherm, mogelijke toekomstige verbreding van de A28, beschikbaarheid aannemers, stikstof, gestegen kosten) die ervoor zorgen dat er nog geen zicht is op een snelle realisatie. Zonder oplossing komt een deel van de realisatie in Harderweide in gevaar. Voor fase 3 (367 woningen) is nog geen sluitende stikfstofberekening. Voor realisatie van (een gedeelte van) de woningen in Harderweide is ook een geluidscherm noodzakelijk langs de A28. Hierover vinden momenteel gesprekken plaats met Rijkswaterstaat maar dat heeft nog niet geleid tot de gewenste duidelijkheid en zicht op een snelle aanleg.