2022 02 02 Rapport rekenkameronderzoek Harderwijk.pdf

Ook de verkoop van het gebouw aan Oosteinde 17 draagt hier naar verwachting aan bij. Effect op de exploitatiekosten Er kan geen uitspraak worden gedaan over het effect van de beschreven mutaties op de exploitatiekosten, omdat de hiervoor benodigde data op gebouwniveau grotendeels ontbreekt.

25

2 februari 2022 Referentie: B001979/211202/NvW/ISO:BvM/IJ

Eenmalig financieel effect afstoot De hiervoor genoemde verkopen hebben een eenmalig financieel effect (saldo van verkoopopbrengsten en boekwaarden). Het totaal eenmalig financieel effect kan niet worden bepaald door het ontbreken van de boekwaarden van de gebouwen die onderdeel uitmaken van de herontwikkeling van het gebied Boekhorstlaan. Het eenmalig financieel effect als gevolg van de verkoop van de gebouwen aan de Deventerweg 2a, Oosteinde 17 en Academiestraat 5 kan wel worden bepaald. De totale verkoopopbrengsten van deze gebouwen bedragen € 4.239.000,-. De totale boekwaarde bedroeg ten tijde van de verkoop € 3.754.000,-. Daarmee is sprake van een positief saldo van verkoopopbrengsten en boekwaarden van de betreffende gebouwen van ongeveer € 485.000,-. 04.04 Vooruitblik (twee jaar) In het kader van dit onderzoek is eveneens inzichtelijk gemaakt welke vastgoedmutaties op hoofdlijnen gepland staan voor de komende twee jaar (periode medio 2021 t/m medio 2023). Daarbij zijn wederom de hiervoor genoemde categorieën (aankopen, afstoot, nieuwbouw en renovaties en verduurzaming) gehanteerd. Per mutatie wordt benoemd of al formele besluitvorming heeft plaatsgevonden of de beoogde mutatie zich in de voorbereidingsfase bevindt. De gemeente is gevraagd de geplande mutaties en de bijbehorende documentatie aan te leveren.

Bijlage 07.02 geeft een overzicht van de aangeleverde documentatie. Hieruit volgt onderstaande vooruitblik. Geplande mutaties vastgoedportefeuille Aankopen Uit gesprekken met afdeling Vastgoed & Grondzaken (mei 2021) volgt dat er geen sprake is van plannen voor de aankoop van vastgoed waarover al definitieve besluitvorming heeft plaatsgevonden. Afstoot Verkoop Uit de aangeleverde documentatie volgt dat de komende twee jaar het volgende vastgoed door de gemeente wordt verkocht:  Handelsweg 1 wordt door de gemeente verkocht. Dit betreft een gebouw met werkplaatsfunctie. De verkoop is tot stand gekomen op initiatief van een stichting met als doel om sociale woningbouw voor een speciale doelgroep te realiseren. Voor deze doelgroep is momenteel geen toereikend huisvestingsaanbod. Het faciliteren van huisvesting voor een speciale doelgroep en het uitbreiden van de sociale huisvesting zijn de belangrijkste argumenten voor verkoop. Er is een mondeling akkoord met de stichting voor de verkoop (bron: mail afdeling Vastgoed & Grondzaken met onderwerp ‘Re: RKC onderzoek Vastgoed Harderwijk’, van 23-04-2021). De verkoopsom bedraagt € 200.000,- als het bouwrijp wordt overgedragen, of € 100.000,- als niet bouwrijp wordt overgedragen (bron: collegevoorstel, van 15-04-2020). De boekwaarde bedraagt op moment van verkoop ongeveer € 80.000,-.

De verkoop is via een individueel collegebesluit vastgesteld (bron: individueel collegebesluit, van 21-04-2020).  Fokko Kortlanglaan 181 wordt door de gemeente verkocht (bron: routeformulier college en raad, van 03-05-2021). Dit betreft een gebouw met een onderwijsfunctie. Voor de verkoop is een tender uitgezet, maar dit heeft nog niet geleid tot gewenste resultaten (bron: interview met de heer Koopmans, mevrouw Niemeijer en mevrouw Duschka, op 10-05-2021). De boekwaarde op moment van verkoop kan daardoor nog niet worden bepaald. Uit de aangeleverde documentatie kunnen geen argumenten, kosten en opbrengsten en separate officiële stukken worden achterhaald.

26

2 februari 2022 Referentie: B001979/211202/NvW/ISO:BvM/IJ

Sloop Uit de aangeleverde documentatie volgt dat de komende twee jaar het volgende vastgoed door de gemeente wordt gesloopt:  Fokko Kortlanglaan 169 wordt door de gemeente gesloopt (bron: mail afdeling Vastgoed & Grondzaken met onderwerp ‘Re: RKC onderzoek Vastgoed Harderwijk’ van 26-03-2021). Dit betreft een gebouw met een woonfunctie. Het krediet voor de sloop bedroeg in juli 2020 € 120.000,- (bron: raadsbesluit h200041415, van 09-07-2020). Uit de aangeleverde documentatie kunnen geen argumenten, boekwaarde of voorbereidende officiële stukken worden achterhaald.  Westeinde 100 wordt door de gemeente gesloopt. Dit betreft een gebouw met een onderwijsfunctie. Dit gebouw wordt gesloopt in het kader van ontwikkelingsgebied Nieuw Weiburg (bron: routeformulier college en raad, van 03-05-2021). Wanneer het gebouw wordt gesloopt, is nog niet bekend (bron: Mail afdeling Vastgoed & Grondzaken met onderwerp ‘Re: RKC onderzoek Vastgoed Harderwijk’, van 26-03-2021). De boekwaarde op moment van sloop kan daardoor nog niet worden bepaald. Uit de aangeleverde documentatie kunnen geen kosten en opbrengsten en separate officiële stukken worden achterhaald.

Nieuwbouw Uit de aangeleverde documentatie volgt dat de komende twee jaar sprake is van de volgende nieuwbouw:  De Roef wordt door de gemeente gesloopt, waarna op deze locatie nieuwbouw wordt gepleegd Dit betreft een gebouw met de functie multifunctioneel centrum. De argumenten voor deze sloop-nieuwbouw richten zich op verschillende aspecten. De Roef is toe aan renovatie. Door de sloop van het multifunctioneel centrum en de nieuwbouw van een gezondheidscentrum wordt voorzien aan de behoefte van huisartsen aan meer bedrijfsruimte en mogelijkheden. Het krediet voor de sloop-nieuwbouw bedroeg in februari 2020 € 9.150.000,- (bron: raadsbesluit 02430000033784/02430000111393, van 20-02-2020). De sloop-nieuwbouw is via een collegeen raadsbesluit vastgesteld (bron: collegebesluit, van 04-02-2020 & bron: raadsbesluit 02430000033784/02430000111393, van 20-02-2020).  De Sypel bestaat gedeeltelijk uit nieuwbouw. Dit project komt hieronder aan bod bij de renovaties. Renovatie en verduurzaming Renovatie Uit de aangeleverde documentatie volgt dat de komende twee jaar de volgende renovaties zullen plaatsvinden:  De Mess wordt door de gemeente gerenoveerd. Dit betreft een gebouw, zijnde een gemeentelijk monument, met eetzaalfunctie op het terrein Kranenburg-Noord. Het argument voor renovatie is dat de huidige staat van onderhoud slecht is.

Om het gebouw te kunnen behouden en verhuren (gebouw wordt momenteel in gebruik gegeven en wordt na renovatie verhuurd), is groot bouwkundig onderhoud en een grondige renovatie nodig. Het krediet voor de renovatie bedroeg in februari 2020 € 935.000,- (bron: aanmelding kadernota, van 21-02-2020). De renovatie is via een aanmelding kadernota kenbaar gemaakt (bron: aanmelding kadernota, van 21-02-2020). Uit de aangeleverde documenten kunnen geen officiële besluiten worden achterhaald.  Klooster 1 (Catharinakapel) wordt door de gemeente gerestaureerd. Dit betreft een gebouw met een kunstcentrum functie. Het krediet voor de renovatie bedroeg in mei 2021 € 407.000,(bron: routeformulier college en raad, van 03-05-2021). De renovatie is via een routeformulier college en raad kenbaar gemaakt (bron: routeformulier college en raad, van 03-05-2021). Uit de aangeleverde documentatie kunnen geen argumenten of separate officiële besluiten worden achterhaald.

27

2 februari 2022 Referentie: B001979/211202/NvW/ISO:BvM/IJ

 De Sypel wordt momenteel deels vernieuwd (zwembad) en verduurzaamd. Dit betreft een zwembad met sporthal. De argumenten voor nieuwbouw van het zwembad en verduurzaming van de rest van het complex richten zich op verschillende aspecten. Zowel vanuit de raad en het coalitieakkoord heeft de gemeente uitgesproken het belangrijk te vinden dat de nieuwbouw van het zwembad energieneutraal wordt uitgevoerd. Het zwembad is de grootste energieverbruiker in de portefeuille. Gedeeltelijke nieuwbouw en verduurzaming van de rest van het complex biedt een grote kans voor een verduurzamingsslag. Ook is aangegeven dat wanneer er geen nieuwbouw van het zwembad wordt uitgevoerd groot onderhoud nodig is. De afweging is gemaakt tussen renovatie en nieuwbouw. Nieuwbouw heeft hier de voorkeur gekregen. Het totale krediet voor gedeeltelijke nieuwbouw en verduurzaming bedroeg in januari 2020 € 9.684.000,- plus € 3.115.000,- aan aanvullend krediet (bron: raadsbesluit h190102385, van 30-01-2020). De gedeeltelijke nieuwbouw en verduurzaming zijn via twee raadsbesluiten vastgesteld (bron: raadsbesluit h180061504, van 14-02-2019 & bron: raadsbesluit h190102385, van 30-01-2020).

Verduurzaming Uit de aangeleverde documentatie volgt dat de komende twee jaar (aanvullend op de verduurzaming als gevolg van de hiervoor genoemde renovaties) de volgende verduurzaming plaatsvindt:  De vastgoedportefeuille wordt door de gemeente verduurzaamd. De geplande verduurzaming is niet op gebouwniveau gespecificeerd. Specifieke plannen worden momenteel uitgewerkt. Er is sprake van twee sporen:  In spoor 1 worden in 2021 alle verduurzamingsmaatregelen met een terugverdientijd korter dan vijf jaar uitgevoerd. Het hoofdargument is dat de gemeente als vastgoedeigenaar verplicht is om volgens de Europese Energie Efficiency Richtlijn (EED) gebouwen te voorzien van een energie audit waarin relevante maatregelen inzichtelijk worden gemaakt. Voorwaarde hierbij is dat maatregelen met een terugverdientijd korter dan vijf jaar daadwerkelijk moeten worden uitgevoerd. Daarnaast heeft de gemeente voor de komende jaren duurzaamheidsambities opgesteld. Het krediet bedroeg in februari 2020 tussen de € 350.000,- en € 375.000,- en is gebaseerd op € 10,-/m² bvo voor ongeveer 35.000 m² bvo (bron: Energie audits gemeentelijke geb. - aanmelding kadernota, van 21-02-2020). Uit de aangeleverde documentatie kunnen geen officiële besluiten worden achterhaald.  In spoor 2 worden verduurzamingsmaatregelen uitgevoerd om 50% energiereductie te behalen voor 2030.

De argumenten voor spoor 2 komen overeen met die van spoor 1. Het jaarlijks tot 2030 te reserveren budget bedroeg in februari 2020 tussen de € 700.000,en € 750,- gebaseerd op € 200,-/m² bvo voor ongeveer 35.000 m² bvo (bron: Energie audits gemeentelijke geb. - aanmelding kadernota, van 21-02-2020). Uit de aangeleverde documentatie kunnen geen officiële besluiten worden achterhaald. Bij het ambtelijke wederhoor is een andere planning van deze sporen gepresenteerd. Nieuwe documentatie is niet aangeleverd. Daarom is vastgehouden aan de documentatie die op basis van onze uitvraag is aangeleverd. Uit gesprekken met afdeling Vastgoed & Grondzaken volgt dat de ambitie van de gemeente is om op korte termijn een duurzaam MJOP op te stellen voor alle gemeentelijke gebouwen. Op basis van het duurzaam MJOP kan worden vastgesteld of de hiervoor genoemde budgetten toereikend zijn. Effecten geplande mutaties Effect op de omvang en samenstelling van de portefeuille De geplande mutaties leiden per saldo tot een afname van vier gebouwen. De omvang van de portefeuille bestaat na de geplande mutaties uit 83 gebouwen. Daardoor wijzigt ook de

28

2 februari 2022 Referentie: B001979/211202/NvW/ISO:BvM/IJ

samenstelling van de portefeuille, in de vorm van een afname van twee gebouwen met een onderwijsfunctie, één gebouw met een bijeenkomstfunctie en één gebouw met een woonfunctie. Effect op de energetische prestaties van de portefeuille De geplande mutaties op het gebied van verduurzaming moeten ertoe leiden dat op korte termijn alle verduurzamingsmaatregelen met een terugverdientijd korter dan vijf jaar worden uitgevoerd. Dit heeft een positief effect op de energetische prestaties van de portefeuille. Het structureel gereserveerde budget moet ertoe leiden dat in 2030 de beoogde energiereductie is behaald. Effect op de exploitatiekosten Er kan geen uitspraak worden gedaan over het effect van de geplande mutaties op de exploitatiekosten omdat de hiervoor benodigde data op gebouwniveau grotendeels ontbreken. Eenmalig financieel effect afstoot De hiervoor genoemde verkoop- en sloopmutaties hebben een eenmalig financieel effect. Door het ontbreken van een beoogde verkoopopbrengst en boekwaarde op moment van verkoop van het gebouw aan de Fokko Kortlanglaan 181 en het ontbreken van een sloopdatum voor het gebouw aan de Westeinde 100 kan het totaal eenmalig financieel effect niet worden bepaald. Het eenmalig financieel effect als gevolg van de verkoop het gebouw aan Handelsweg 1 kan wel worden bepaald.

De totale verkoopopbrengsten van dit gebouw liggen tussen de € 100.000,- een € 200.000,-, afhankelijk van de staat waarin de Handelsweg 1 wordt overgedragen. De totale boekwaarde op moment van de verkoop bedraagt € 80.000,-. Daarmee is sprake van een positief saldo van verkoopopbrengsten en boekwaarden van € 20.000,- of € 120.000,-. 04.05 Toetsing normenkader De normen waaraan we onderzoeksvraag 3 toetsen zijn:  Er is actuele en relevante informatie over het vastgoedbezit (duurzaamheid, exploitatie, beheer en gebruik) beschikbaar.  Mutaties in de vastgoedportefeuille zijn zorgvuldig beargumenteerd en vastgelegd. Deze normen worden hierna separaat behandeld. Er is actuele en relevante informatie over het vastgoedbezit (duurzaamheid, exploitatie, beheer en gebruik) beschikbaar. Gemeente Harderwijk beschikt over een deel van de, naar ons oordeel, relevante informatie over het vastgoedbezit. Wij adviseren de gemeente de in paragraaf 04.01 gepresenteerde (dit betreft ook de uitgevraagde) vastgoeddata, op gebouwniveau, te verzamelen. Alleen op die manier ontstaat inzicht in de exploitatie per vastgoedobject. Van de 14 uitgevraagde onderwerpen zijn er op gebouwniveau twee volledig beschikbaar (100%), drie grotendeels beschikbaar (67-99%), twee voor ongeveer de helft beschikbaar (34-66%), een nauwelijks beschikbaar (1-33%) en zes niet beschikbaar (0%).

Van de zes niet beschikbare onderwerpen zijn er twee beschikbaar op portefeuilleniveau, maar niet op gebouwniveau. De beschikbare vastgoeddata is grotendeels actueel (maximaal 1 jaar oud). Mutaties in de vastgoedportefeuille zijn zorgvuldig beargumenteerd en vastgelegd. Deze norm richt zich op het zorgvuldig beargumenteren en zorgvuldig vastleggen (documenteren) van de mutaties in de vastgoedportefeuille. Daarvoor is de gemeentelijke documentatie, behorend bij de hiervoor behandelde mutaties, geanalyseerd. De toetsing van deze norm heeft alleen betrekking op mutaties waarover al besluitvorming heeft plaatsgevonden. Immers, voor mutaties die zich nog in de planvormingsfase bevinden, is toetsing (nog) niet mogelijk. Hieruit volgt dat de verschillende mutaties zorgvuldig zijn vastgelegd. Van iedere mutatie is een college- en/of

29

2 februari 2022 Referentie: B001979/211202/NvW/ISO:BvM/IJ

raadsvoorstel beschikbaar. In de voorstellen zijn de mutaties onderbouwd en is aandacht voor argumenten ter onderbouwing van de mutatie en de financiële effecten van de mutatie. 04.06 Conclusies stap 3 In stap 3 is de volgende onderzoeksvraag onderzocht: Breng het gemeentelijk vastgoedbezit in beeld waarbij 2 jaar wordt teruggekeken (wat is verkocht en aangekocht) en 2 jaar vooruit (welke acties staan op stapel) met als doel zicht te krijgen op het gevoerde beleid en de uitvoering daarvan. De hiervoor beschreven bevindingen geven antwoord op deze vraag. De paragrafen 04.01 t/m 04.03 geven inzicht in het gemeentelijk vastgoedbezit en de (geplande) mutaties hierin. De analyse van de beschikbare vastgoeddata laat zien dat de gemeente beschikt over een deel van de, naar ons oordeel, relevante informatie over het vastgoedbezit. De beschikbare data zijn niet altijd op gebouwniveau bekend. Daardoor is er geen integraal inzicht mogelijk én geen inzicht in de exploitatie per gebouw. Afdeling Vastgoed & Grondzaken beseft zich dit en noemt dit een van belangrijkste uitdagingen voor de korte termijn en gaat daar actief mee aan de slag. Uit de analyse van de gemeentelijke documentatie, behorend bij mutaties in de vastgoedportefeuille, volgt dat de uitgevoerde mutaties zorgvuldig zijn vastgelegd.

Wat opvalt is dat de afwegingen behorende bij de mutaties op individueel gebouwniveau zijn gemaakt. In de voorstellen is beperkt tot geen sprake van een integrale afweging, waarbij wordt aangegeven welk effect de betreffende mutatie heeft op de gemeentelijke beleidsdoelen. Ook ontbreekt veelal de onderbouwing waarom juist moet worden geïnvesteerd in het gebouw waarop het voorstel betrekking heeft, of waarom juist dit specifieke gebouw moet worden afgestoten. Kortom, hieruit volgt niet dat sprake is van een integrale blik. Uitzondering daarop betreft een aantal gebouwen die de afgelopen twee jaar zijn verkocht of gesloopt en gebouwen die de komende twee jaar worden verkocht of gesloopt. Dit betreft de gebouwen weergegeven in tabel 3. De verkoop en sloop van deze gebouwen is in lijn met een collegevoorstel uit 2014, waarbij een gebouwenlijst is vastgesteld en per gebouw dat niet duurzaam wordt gebruikt voor de uitvoering van gemeentelijke taken en/of niet nodig is in het kader van gemeentelijke ontwikkelingen is bepaald of deze wordt verkocht, gesloopt of verhuurd (bron: collegevoorstel, van 20-01-2014). Gebouw

Doel

Uitkomst

Deventerweg 2a (kantoorfunctie)

Voorwaarde niet behaald

Verkocht

dan verkopen. Kleine Mheenweg 5 (woonfunctie)

Na verhuur verkopen.

Verkocht

Boekhorstlaan 10 (woonfunctie)

Na verhuur meenemen in

Verkocht

ontwikkeling Boekhorstlaan. Handelsweg 1 (bijeenkomstfunctie)

Slopen.

Wordt verkocht (en evt, gesloopt)

Fokko Kortlanglaan 169 woonfunctie)

Na verhuur slopen.

Wordt gesloopt.

Tabel 3: verkoop en sloop in lijn met collegevoorstel

30

2 februari 2022 Referentie: B001979/211202/NvW/ISO:BvM/IJ

05 STAP 4: INZICHT IN EFFECTEN VAN BELEID In dit hoofdstuk worden de bevindingen van stap 4: inzicht in effecten van beleid gepresenteerd.

Figuur 10: conceptuele weergave beleidsevaluatie – stap 4

De volgende onderzoeksvraag staat daarbij centraal: “Maak een analyse van het huidige vastgoedbezit in relatie tot de exploitatie, beheer en duurzaamheid zodat de verhoudingen houvast bieden voor gemeentelijk vastgoedbeleid.” Deze onderzoeksvraag is beantwoord door voor het huidige vastgoedbezit, voor zover mogelijk, de verhoudingen tussen de exploitatie, beheer en duurzaamheid in kaart te brengen. 05.01 Verhouding tussen exploitatie, beheer en duurzaamheid De ambitie behorende bij het onderzoek was om in deze stap de verhoudingen tussen exploitatie, beheer en duurzaamheid van het huidig vastgoedbezit in kaart te brengen. Onder meer door te bepalen welke vastgoedobjecten tot de hoogste (verwachte) onderhoudskosten (per m² bvo) leiden en te bepalen in welke vastgoedobjecten de investering van de verduurzamingsopgave (per m² bvo) het hoogste is en in welke het laagste. De inzichten die dit oplevert helpen de gemeente om de komende jaren integrale afwegingen te maken en de juiste (doeltreffende) stappen te zetten richting de doelen uit het vastgoedbeleid. In hoofdstuk 04 is geconcludeerd dat de hiervoor benodigde vastgoeddata nog niet volledig en bovendien niet op gebouwniveau beschikbaar zijn. Om te kunnen sturen op de vastgoedportefeuille is het nodig om op gebouwniveau de verhoudingen tussen exploitatie, beheer en duurzaamheid te kunnen bepalen.

Dit is op dit moment slechts deels mogelijk. De meerjaren onderhoudsplanning (MJOP) is op gebouwniveau beschikbaar voor 46% van de gebouwen. Hieruit volgen de gebouwen met de hoogste en laagste verwachte gemiddelde jaarlijkse onderhoudskosten voor de komende tien jaar, weergegeven in tabel 4. Uitgangspunt op basis van de aangeleverde data is dat de bedragen prijspeil 2016 hebben en niet zijn geïndexeerd.

31

2 februari 2022 Referentie: B001979/211202/NvW/ISO:BvM/IJ

Top 3 gebouwen hoogste gemiddelde jaarlijkse onderhoudskosten in periode 2021-2030 Zwembad De Sypel – Parkweg 4

€ 576.000

Stadhuis – Havendam 56:

€ 471.000

Sporthal De Sypel – Parkweg 4

€ 97.000

Top 3 gebouwen laagste gemiddelde jaarlijkse onderhoudskosten in periode 2021-2030 Linnaeus toren – Academistraat 7A

€ 1.000

Woning - Parallelweg 4

€ 1.100

Woning – Weiburglaan 7:

€ 1.700

Tabel 4: top 3 gebouwen hoogste en laagste gemiddelde jaarlijkse onderhoudskosten – totaal (prijspeil 2016, niet geïndexeerd)

De aangeleverde boekwaarden zijn niet te herleiden tot op gebouwniveau (zie paragraaf 04.02). Om die reden kan niet worden ingeschat wat de boekhoudkundige impact is bij een eventuele verkoop of sloop van gemeentelijk vastgoedbezit. Daarnaast beschikt de gemeente niet over de marktwaarde per gebouw. Een alternatieve, minder nauwkeurige, benadering om de boekhoudkundige impact bij eventuele verkoop in te schatten is het gebruik van de WOZ-waarde. De WOZ-waarde is bekend voor 71% van de gebouwen in de portefeuille. Er kunnen op dit moment op gebouwniveau geen uitspraken worden gedaan over de verduurzamingsopgave en de hoogte van de bijbehorende investeringskosten, aangezien de gemeente nog geen concrete verduurzamingsplannen op gebouwniveau heeft opgesteld. Door het ontbreken van vastgoeddata zijn ook zeer beperkt tot geen uitspraken te doen over de verhouding tussen inkomsten en uitgaven per gebouw. Zoals verwoord in hoofdstuk 04 wordt het inzichtelijk maken van de exploitatie per gebouw door afdeling Vastgoed & Grondzaken genoemd als een van belangrijkste uitdagingen voor de korte termijn. De afdeling gaat hier actief mee aan de slag. In het kader van dit onderzoek hebben wij de aangeleverde vastgoeddata verzameld en gebundeld in een rekenmodel. Dit model is door de rekenkamercommissie overgedragen aan afdeling Vastgoed & Grondzaken.

Het rekenmodel is al voorbereid op de aanvulling van de ontbrekende vastgoeddata (op gebouwniveau). Bovendien zijn diverse analyses rekenkundig al voorbereid in het rekenmodel. Zodra de vastgoeddata in het model zijn aangevuld, ontstaat daarmee inzicht in de verhoudingen tussen exploitatie, beheer en duurzaamheid. Nu én in de toekomst. Deze inzichten dragen bij aan het maken van integrale afwegingen. 05.02 Toetsing normenkader De normen waaraan we onderzoeksvraag 4 toetsen zijn:  De in het beleid vastgestelde doelen worden gerealiseerd.  Er wordt toegezien op een doelmatige inzet van mens en middelen om doelen te bereiken. Daarvoor zijn de resultaten van de stappen 1 t/m 3 met elkaar gecombineerd. Dit geeft inzicht in de relatie tussen doelen, middelen en resultaten. Deze normen worden hierna separaat behandeld. De in het beleid vastgestelde doelen worden gerealiseerd. We hebben al in stap 2 (hoofdstuk 3) geconcludeerd dat het lastig is om een relatie te leggen tussen de beleidsdoelen en de uitvoeringspraktijk. Dat maakt het ook niet mogelijk om (conform het schema in figuur 10) concrete uitspraken te doen over doeltreffendheid van het beleid.

32

2 februari 2022 Referentie: B001979/211202/NvW/ISO:BvM/IJ

Dat wil niet zeggen dat de geleverde resultaten niet goed zijn. In tegendeel, er zijn diverse fysieke projecten met concrete resultaten die aansluiten op het beleid en bijdragen aan de hierin genoemde uitgangspunten. Zo volgt uit de (geplande) mutaties in de vastgoedportefeuille dat de gemeente kritisch is op het bezit van vastgoed en vastgoed is/wordt afgestoten. Dit sluit aan op uitgangspunten uit het accommodatiebeleid 2012 (eigendom niet per se bij de gemeente en instandhouding is geen doel op zich). De geplande realisatie van een nieuw multifunctioneel centrum (De Roef) sluit aan op het uitgangspunt (uit het accommodatiebeleid 2012) om in te zetten op clustering en optimaal gebruik van voorzieningen. Diverse overige mutaties dragen bovendien bij aan de beoogde verduurzaming van het vastgoedbezit. Zo is de renovatie en verduurzaming van De Sypel in lijn met het coalitieakkoord (2018-2022) en de kadernota (2020-2023) en wordt hiermee invulling gegeven aan een kans voor een verduurzamingsslag. Echter, de relatie met het (deels verouderde) beleid is beperkt te leggen doordat de beleidskaders vrij abstract zijn. Als gevolg hiervan kan niet worden gesteld of, en zo ja in welke mate hiermee de in het beleid vastgestelde doelen worden gerealiseerd. Er wordt toegezien op een doelmatige inzet van mens en middelen om doelen te bereiken.

Een vergelijkbare redenering gaat op voor het bepalen van de doelmatigheid. Omdat we onvoldoende grip hebben kunnen krijgen op de financiële kaders, kunnen we in formele zin (conform het schema in figuur 10) niet de relatie leggen tussen de ingezette middelen en de bereikte doelen. Wel zien we dat binnen afdeling Vastgoed & Grondzaken slechts een klein team beschikbaar is, en dat het team een grote inzet en motivatie toont om de, weliswaar vaak ad hoc vragen en opdrachten, uit te voeren. Op dat aspect zou het te rechtvaardigen zijn te spreken van doelmatige inzet van de personele capaciteit. 05.03 Conclusies stap 4 In stap 4 is de volgende onderzoeksvraag onderzocht: Maak een analyse van het huidige vastgoedbezit in relatie tot de exploitatie, beheer en duurzaamheid zodat de verhoudingen houvast bieden voor gemeentelijk vastgoedbeleid. Het huidige vastgoedbezit is, als onderdeel van stap 3, in kaart gebracht. Uit stap 4 volgt dat de inzichten die ontstaan op basis van de momenteel beschikbare vastgoeddata in beperkte mate leiden tot inzicht in de verhoudingen tussen exploitatie, beheer en duurzaamheid van dit gemeentelijk vastgoedbezit. Dit wordt door afdeling Vastgoed & Grondzaken erkend. Het inzichtelijk maken van de exploitatie per gebouw wordt genoemd als een van belangrijkste uitdagingen voor de korte termijn. De afdeling gaat hier actief mee aan de slag.

De afdeling kan daarbij gebruik maken van het door ons ontwikkelde rekenmodel, genoemd in paragraaf 05.01. Het rekenmodel is al voorbereid op de aanvulling van de ontbrekende vastgoeddata (op gebouwniveau). Bovendien zijn diverse analyses rekenkundig al voorbereid in het rekenmodel. Zodra de vastgoeddata in het model is aangevuld ontstaat daarmee inzicht in de verhoudingen tussen exploitatie, beheer en duurzaamheid. Nu én in de toekomst. Deze inzichten dragen bij aan het maken van integrale afwegingen. De relatie tussen de beleidsdoelen en de uitvoeringspraktijk is beperkt te leggen. Dat maakt het niet mogelijk om concrete uitspraken te doen over doeltreffendheid van het beleid. Dat wil niet zeggen dat de geleverde resultaten niet goed zijn. In tegendeel, er zijn diverse fysieke projecten met concrete resultaten. Echter doordat de beleidskaders vrij abstract zijn, zijn de uitgevoerde fysieke projecten lastig te koppelen aan het beleid. Hoewel de projecten een bijdrage leveren aan uitgangspunten die in het beleid genoemd zijn, kan niet worden gesteld in welke mate hiermee de gemeentelijke doelen zijn gerealiseerd.

33

2 februari 2022 Referentie: B001979/211202/NvW/ISO:BvM/IJ

Omdat we onvoldoende grip hebben kunnen krijgen op de financiële kaders, kunnen we in formele zin niet de relatie leggen tussen de ingezette middelen en de bereikte doelen. Wel zien we dat er slechts een klein team beschikbaar is, en dat het team een grote inzet en motivatie toont om de, weliswaar vaak ad hoc vragen en opdrachten uit te voeren. Op dat aspect zou het te rechtvaardigen zijn om te spreken van doelmatige inzet van de personele capaciteit.

34

2 februari 2022 Referentie: B001979/211202/NvW/ISO:BvM/IJ

06 CONCLUSIES & AANBEVELINGEN 06.01 Inleiding In voorgaande hoofdstukken zijn, per onderzoekstap, reeds diverse conclusies getrokken. In dit hoofdstuk zijn alle conclusies gebundeld en aangevuld met diverse aanbevelingen. 06.02 Conclusies en aanbevelingen: inzicht in het beleid Het beleid van afdeling Vastgoed & Grondzaken is vastgelegd in het Accommodatiebeleid (2012) en de Kadernota 2020-2023. Het Accommodatiebeleid vormt de basis van het beleid en bevat 20 uitwerkingsvraagstukken en de fysieke opgave. Deze bevatten een heldere basis voor uitvoer, echter het thema duurzaamheid blijft hierop achter. Daarnaast zijn de vraagstukken grotendeels gericht op het functioneren van de vastgoedorganisatie en in mindere mate op het vastgoedbeleid zelf. In de kadernota keren elementen vanuit het accommodatiebeleid terug. Dit toont aan dat gedurende een periode van acht jaar uitwerkingsvraagstukken zijn blijven liggen. Daarnaast ontbreekt in het Accommodatiebeleid soms de link tussen gestelde doelen en bijbehorende instrumenten en indicatoren. Onze aanbevelingen op basis van deze conclusies zijn: Aanbeveling Actualiseer het Accommodatiebeleid met kaders voor de actuele vraagstukken (met in het bijzonder duurzaamheid) én een heldere doelstelling voor vastgoed als geheel. Waar werk je naartoe? Dit kader dient als toetssteen voor activiteiten die op vastgoedgebied worden uitgevoerd.

Actualiseer de meer organisatiegerichte ontwikkelvragen voor team Vastgoed & Grondzaken, herijk de 20 uitwerkingsvragen en leg die met een concrete doelstelling vast, al dan niet separaat van het accommodatiebeleid.

06.03 Conclusies en aanbevelingen: inzicht in uitvoering beleid De bevindingen op de uitvoer van het beleid zijn tweeledig. Vanuit het perspectief van het normenkader blijkt dat aan deze normen grotendeels niet is voldaan. De link tussen de beleidskaders en de uitgevoerde projecten is beperkt tot niet te duiden. Processen zijn beperkt vastgelegd en de link tussen de financiële middelen en het behaalde resultaat is lastig te duiden. Echter, vanuit het perspectief van de uitvoeringspraktijk blijkt dat de afdeling bezig is met de goede vraagstukken op een zorgvuldige manier. Een voorbeeld hiervan is hoe wordt omgegaan met duurzaamheid. Duurzaamheid krijgt de volle aandacht in nieuwbouw en grootschalige renovaties: in losse projecten wil de gemeente zo duurzaam mogelijk zijn. Echter, de afdeling heeft geen integraal plan voor de portefeuille. Onze aanbeveling op basis van deze conclusie is:

35

2 februari 2022 Referentie: B001979/211202/NvW/ISO:BvM/IJ

Aanbeveling Breng beleid (planvorming) en uitvoering (praktijk) bij elkaar door vanuit de praktijk te kijken wat de actuele opgaven zijn en daarvoor richtlijnen op te stellen. Gebruik de richtlijnen als toetssteen in de uitvoering. Zo is het altijd te onderbouwen waarom je hebt gedaan wat je hebt gedaan en in welke mate je daarmee aan de gestelde doelen hebt bijgedragen.

Afdeling Vastgoed & Grondzaken is recent opgericht. Hierdoor is de vastgoedexpertise beter gebundeld en is het beter mogelijk te sturen op de gestelde ambities. Uit de interviews is gebleken dat er veel vertrouwen is in het team, van binnenuit en van buitenaf. Er is nog een slag te winnen in het verder professionaliseren van de werkwijze van het team. Vooral het vastleggen en werken conform vastgestelde processen en integratie van systemen kan winst opleveren. Onze aanbeveling op basis van deze conclusie is: Aanbeveling Het team is klein ten opzichte van voorliggende opgaven. Daarom is een scherpe afbakening van taken noodzakelijk, of het maken van keuzes in welke opgaven wel of niet worden opgepakt. Vraag eventueel om het uitbreiden van het team. Stel werkprocessen op voor de kernprocessen om de kwetsbaarheid – op kwaliteit van de processen en op vervangbaarheid van collega’s – te reduceren.

Tussen de gemeente en MeerInzicht is beide kanten op sprake van beperkt ‘vertrouwen’ in elkaars expertise vanwege een grijs gebied in de onderlinge demarcatie van taken. Ten gevolge hiervan werkt afdeling Vastgoed & Grondzaken zaken tot in detail uit en geeft tot op detailniveau toestemming aan MeerInzicht voor uit te voeren zaken. Afhankelijk van de demarcatie kunnen veel taken ook bij MeerInzicht worden belegd. De gemeente kan zo een meer opdrachtgevende rol aannemen. Daarnaast kan de expertise van MeerInzicht worden ingezet om de uitvoering zo optimaal mogelijk in te richten. Onze aanbeveling op basis van deze conclusie is: Aanbeveling Scherp de demarcatie van onderlinge taken aan en verklein hierdoor het grijze gebied tussen de twee partijen. Werk conform die heldere demarcatie en bouw zo aan het onderlinge vertrouwen tussen de gemeente en MeerInzicht. Neem hiervoor de benodigde tijd en energie. De meerwaarde van de samenwerking kan ontstaan wanneer het vertrouwen gegroeid is.

06.04 Conclusies en aanbevelingen: inzicht in resultaat (portefeuille) De gemeente beschikt over een deel van de, naar ons oordeel, relevante informatie over het vastgoedbezit. De beschikbare data zijn niet altijd op gebouwniveau bekend. Daardoor is er geen integraal inzicht in het vastgoed mogelijk. Afdeling Vastgoed & Grondzaken beseft zich dit en noemt dit een van belangrijkste uitdagingen voor de korte termijn en gaat daar actief mee aan de slag. Onze aanbeveling op basis van deze conclusie is:

36

2 februari 2022 Referentie: B001979/211202/NvW/ISO:BvM/IJ

Aanbeveling Verzamel de relevante vastgoedinformatie. Werk toe naar een integraal vastgoedmanagement informatiesysteem, waarin alle vastgoeddata op gebouwniveau is opgeslagen. Maak duidelijke afspraken over het beheer van dit systeem en het eigenaarschap van data. Alleen op die manier wordt geborgd dat de vastgoeddata niet alleen op orde wordt gebracht, maar ook op orde blijft.

Mutaties in de vastgoedportefeuille worden zorgvuldig vastgelegd. Van iedere onderzochte mutatie in de afgelopen twee jaar is een college- en/of raadsvoorstel beschikbaar. Afwegingen behorende bij de mutaties worden op individueel gebouwniveau gemaakt. Uit de gemeentelijke documentatie volgt niet dat sprake is van een integrale blik. Daarmee kan niet met zekerheid worden vastgesteld of sprake is van de meest doelmatige inzet van beschikbare middelen en of de beoogde mutatie leidt tot de grootste (doeltreffende) impact op de beleidsdoelen. Onze aanbeveling op basis van deze conclusie is: Aanbeveling Zorg in de voorstellen voor vastgoedmutaties voor een integrale blik. Heb aandacht voor het effect van de beoogde mutatie op de gemeentelijke beleidsdoelen. En zorg voor een onderbouwing waarom juist moet worden geïnvesteerd in het gebouw waar het voorstel betrekking op heeft, of waarom juist dit specifieke gebouw moet worden afgestoten, etc.

06.05 Conclusies en aanbevelingen: inzicht in effecten van beleid De relatie tussen de beleidsdoelen en de uitvoeringspraktijk is beperkt te leggen. Dat maakt het niet mogelijk om concrete uitspraken te doen over doeltreffendheid van het beleid. Dat wil niet zeggen dat de geleverde resultaten niet goed zijn. In tegendeel, er zijn diverse fysieke projecten met concrete resultaten. Echter doordat de beleidskaders vrij abstract zijn, zijn de uitgevoerde fysieke projecten lastig te koppelen aan het beleid. Hoewel de projecten een bijdrage leveren aan uitgangspunten die in het beleid zijn genoemd, kan niet worden gesteld in welke mate hiermee de gemeentelijke doelen zijn gerealiseerd. Omdat we onvoldoende grip hebben kunnen krijgen op de financiële kaders, kunnen we in formele zin niet de relatie leggen tussen de ingezette middelen en de bereikte doelen (doelmatigheid). Wel zien we dat er slechts een klein team beschikbaar is, en dat het team een grote inzet en motivatie toont om de, weliswaar vaak ad hoc, vragen en opdrachten uit te voeren. Op dat aspect zou het te rechtvaardigen zijn om te spreken van doelmatige inzet van de personele capaciteit. Vastgoeddata zijn niet altijd op gebouwniveau bekend.

Daardoor is er geen inzicht in de exploitatie per gebouw en zijn de gewenste verhoudingen tussen exploitatie, beheer en duurzaamheid van het huidig vastgoedbezit op dit moment niet in kaart te brengen. Onze aanbeveling op basis van deze conclusie is:

37

2 februari 2022 Referentie: B001979/211202/NvW/ISO:BvM/IJ

Aanbeveling Om te kunnen sturen op de vastgoedportefeuille is het nodig om op gebouwniveau de verhoudingen tussen exploitatie, beheer en duurzaamheid te kunnen bepalen. Verzamel de daarvoor benodigde vastgoedinformatie (zie ook hiervoor). De gemeente kan vervolgens gebruik maken van het door ons aangeleverde rekenmodel. Dit rekenmodel is al voorbereid op de aanvulling van de ontbrekende vastgoeddata (op gebouwniveau). Bovendien zijn diverse analyses rekenkundig al voorbereid in het rekenmodel. De inzichten die dit oplevert helpen de gemeente om de komende jaren integrale afwegingen te maken, financieel vooruit te kunnen kijken en de juiste (doeltreffende) stappen te zetten richting de doelen uit het vastgoedbeleid.

06.06 Conclusies: transparantie en informatievoorziening Raad Als extra stap is onderzocht of de gemeenteraad voldoende invloed heeft kunnen uitoefenen op het vastgoedbeleid en de verduurzamingsaanpak. Is de gemeenteraad tijdig en volledig geïnformeerd en zo in staat gesteld keuzes te maken en tot besluitvorming te komen? Daarvoor is een interviewronde georganiseerd met fractievoorzitters. De belangrijkste bevindingen op basis van deze interviews zijn:  De afgelopen jaren waren bijzonder, met enkele grote projecten. Een project is financieel ‘uit de bocht gevlogen’. Daaruit volgde de taak om financieel ‘in control’ te komen.  Er is veel (toegenomen) vertrouwen in team Vastgoed & Grondzaken en de betrokken wethouder. De Raad benoemt expliciet het toegenomen vertrouwen op het gebied van financiën. De Raad is positief over de verandering die de vastgoedorganisatie op dit gebied heeft doorgemaakt (onder andere de opzet van de MJOP en MIP).  Door het ontbreken van concrete beleidskaders ontbreken ook de toetsstenen voor de Raad.  De Raad is de afgelopen jaren beperkt meegenomen in de ontwikkelingen van het beleid, maar geeft aan hier ook niet naar gevraagd te hebben.  Mede door ontwikkelingen op andere terreinen is vastgoed niet een onderwerp dat enorm ‘leeft’ binnen de Raad.

 Het algemene beeld van de Raad is dat zij tijdig, zorgvuldig en volledig is geïnformeerd over vastgoedontwikkelingen (projecten).  Het wensbeeld over hoe vastgoed wordt behandeld in de raad bestaat uit:  Een integrale visie op vastgoed. Daarmee is een meerjarenplanning op te stellen die jaarlijks kan worden geüpdatet. Dat geeft de Raad grip op de hiermee gemoeide financiën en stelt de Raad in staat haar controlerende taak beter uit te voeren.  Een periodieke evaluatie van vastgoedbeslissingen. Door het ontbreken van echte vastgoedexpertise in de Raad is er behoefte aan het evalueren van vastgoedbeslissingen (achteraf). Dit helpt de Raad om (de volgende keer) de juiste vragen te stellen en op die manier haar controlerende taak steeds beter uit te voeren.

38

2 februari 2022 Referentie: B001979/211202/NvW/ISO:BvM/IJ

06.07

Bestuurlijke reactie

39

2 februari 2022 Referentie: B001979/211202/NvW/ISO:BvM/IJ

40

2 februari 2022 Referentie: B001979/211202/NvW/ISO:BvM/IJ

41

2 februari 2022 Referentie: B001979/211202/NvW/ISO:BvM/IJ

42

2 februari 2022 Referentie: B001979/211202/NvW/ISO:BvM/IJ

06.08 Nawoord rekenkamercommissie Ermelo - Harderwijk 31 januari 2022 De Rekenkamercommissie heeft met tevredenheid kennisgenomen van de reactie van het College van Burgemeester en Wethouders op het rapport Vastgoedbeleid. Het College onderschrijft de conclusies en neemt alle aanbevelingen uit het rapport van de Rekenkamercommissie over. Daarmee is het onderzoek zinvol, richtinggevend en effectief geweest. De aanbevelingen geven richting en elan aan het vastgoedbeleid met de gewenste verduurzaming voor de komende jaren. De gemeente in samenwerking met Meerinzicht gaat met de aanbevelingen voortvarend aan de slag. Zoveel blijkt uit de reactie van het College. De aanbevelingen zijn concreet en realiseerbaar op relatief korte termijn. Actualiseren van het beleid met een integrale scope. Alsmede het optimaliseren van de vastgoedinformatie is naast de focus op verduurzaming essentieel. Van belang is ook, dat de Gemeenteraad goed in positie wordt gebracht. Om beleidsvoorstellen te kunnen doen of het vigerende beleid te kunnen toetsen. De Raad wordt nog meer tijdig en vollediger geïnformeerd. Het komende jaar staat in het teken van richten, inrichten en verrichten.

De rekenkamercommissie Ermelo - Harderwijk

43

2 februari 2022 Referentie: B001979/211202/NvW/ISO:BvM/IJ

07 BIJLAGEN 07.01 Overzicht interviews Onderstaande tabel geeft een overzicht van de personen die in het kader van het onderzoek zijn geïnterviewd. Naam

Functie

Gerda Niemeijer

Interim teamleider Ruimtelijk Projectenbureau

Anthon Koopmans

Juridisch beleidsmedewerker Vastgoed & Grondzaken

Sharon Duschka

Strategisch adviseur Vastgoed & Grondzaken

Ruud Broekman

Manager bedrijfsvoering Inkoop, Facilitaire Dienstverlening en Vastgoedbeheer bij Meerinzicht

Stefan Minkhorst

Frontoffice / adviseur bouwkundige bij Meerinzicht

Henjacco Kassing

Adviseur bouwkunde bij Meerinzicht

Jeroen de Jong

College van B&W – Wethouder

Bert van Bijsteren

College van B&W – Wethouder

Mirjam Driest-Wijnholds

Gemeenteraad - Fractievoorzitter ChristenUnie

Martijn Pijnenburg

Gemeenteraad - Fractievoorzitter D66

Wilco Mazier

Gemeenteraad – Fractievoorzitter CDA

Burak Ozdemir

Gemeenteraad – Raadslid Harderwijk Anders

Jan van Panhuis

Gemeenteraad - Fractievoorzitter SGP

Tabel 5: Geïnterviewde personen

07.02 Overzicht aangeleverde documentatie  Kranenburg Noord - koopovereenkomst d.d. 15-12-2020  Kranenburg Noord - collegebesluit d.d. 21-01-2020  Kranenburg Noord - raadsbesluit h200006320 d.d. 28-05-2020  Deventerweg 2a - koopovereenkomst d.d. 10-07-2020  Deventerweg 2a - individueel collegebesluit d.d. 30-06-2020  Oosteinde 17 - koopovereenkomst d.d. 18-11-2020  Oosteinde 17 - individueel collegebesluit d.d. 27-10-2020  Oosteinde 17 - raadsbesluit h200074979 d.d. 12-11-2020  Mail afdeling Vastgoed & Grondzaken met onderwerp ‘Re: Vragen m.b.t. RKC onderzoek’, d.d. 1006-2021  Boekhorstlaan - ontwikkelingsovereenkomst d.d. april 2016  Boekhorstlaan - collegebesluit d.d. 25-04-2016  Boekhorstlaan - raadsbesluit h160014476 d.d. 07-07-2016  Academiestraat 5 - koopovereenkomst d.d. 23-09-2020  Academiestraat 5 - collegebesluit d.d. 31-03-2020  Academiestraat 5 - raadsbesluit h200023813 d.d. 28-05-2020  Stadsmuseum - raadsbesluit h200015860 d.d. 23-04-2020  Stadsmuseum - individueel collegebesluit d.d. 03-03-2020  MJOP 2021-2024 & werkplan 2021 GO - routeformulier college en raad d.d. 03-05-2021  Mail afdeling Vastgoed & Grondzaken met onderwerp ‘Re: RKC onderzoek Vastgoed Harderwijk’ d.d. 23-04-2021

44

2 februari 2022 Referentie: B001979/211202/NvW/ISO:BvM/IJ

 Handelsweg 1 - collegevoorstel d.d. 15-04-2020  Handelsweg 1 - individueel collegebesluit d.d. 21-04-2020  Interview met dhr. Koopmans, mevr. Nijmeijer en mevr. Duschka, d.d. 10-05-2021.  Mail afdeling Vastgoed & Grondzaken met onderwerp ‘Re: RKC onderzoek Vastgoed Harderwijk’ d.d. 26-03-2021  Fokko Kortlanglaan 169 - Raadsbesluit h200041415 d.d. 09-07-2020  De Roef – collegebesluit d.d. 04-20-2020  De Roef - raadsbesluit 02430000033784/02430000111393 d.d. 20-02-2020  Mess - Aanmelding kadernota d.d. 21-02-2020  De Sypel - raadsbesluit h190102385 d.d. 30-01-2020  De Sypel - raadsbesluit h180061504 d.d. 14-02-2019  Energie audits gemeentelijke geb. - aanmelding kadernota d.d. 21-02-2020  Verkoop gemeentelijke panden - collegevoorstel d.d. 20-01-2014 07.03 Overzicht aangeleverde data Gemeente  Lijst panden def 2 maart 2021.xlsx  Overzicht Rioolheffing boeking 2018 tm 2020.xlsx  Overzicht verzekerde objecten.xlsx  Overzicht WOZ waarden gemeentelijke objecten.xlsx  MJOP 2021-2030 actualisatie doorrekening - 9 dec 2020 Niet gebruikt (omdat het niet naar gebouwniveau te herleiden is):  Overzicht erfpacht - huur 02-03-2021.xlsx  Staat C uitdraai op Balansindeling Bedrijfsgebouwen  Overzicht Waterschapsbelasting 2018 tm 2020.xlsx Meerinzicht  Overzicht energielabels Harderwijk.xlsx

45

2 februari 2022 Referentie: B001979/211202/NvW/ISO:BvM/IJ

46