Zienswijze op bestemmingsplan De Marke III

Verzonden: donderdag 30 juni 2022 11:06 Aan: Werner Sauer <Werner.Sauer@hardenberg.nl> Onderwerp: Zaaknummer : 299854 Zienswijze op bestemmingsplan De Marke 3 (in CC dhr.Reil)

Marienberg 29-06-2022 Zaaknummer : 299854 Behandeld door : Werner Sauer Onderwerp : Zienswijze op bestemmingsplan De Marke 3 Mariënberg Geachte heer Sauer, Langs deze weg wil ik reageren op de notitie welke als bijlage is toegevoegd betreffende de zienswijze op het bestemmingsplan De Marke 3; Mariënberg Er wordt hierin beschreven dat er nooit sprake is geweest van een fietsbrug/voetpad tegenover kavel Klopsteen 8. Deze uitspraak is erg kort door de bocht. Door deze omschrijving in de notitie wordt onze geloofwaardigheid in twijfel getrokken. Op het bestemmingsplan/verkavelingsplan en de officiële kaveltekening (zie bijlagen) bij de koopovereenkomst is sprake van een wegversmalling. Dit werd uitgelegd als een fietspad/wandelpad door de gemeente. Op basis van deze informatie besloten we tot aankoop van dit kavel. (we hadden eerst een optie op een ander kavel) In de wijk was men eveneens in de veronderstelling dat het ging om een fiets/voetpad. Bovenstaande is ook aan de orde geweest in het onderstaande gesprek. Op 8-6-2022 hebben we een huisbezoek gehad van dhr. Reil en dhr. Dost i.v.m genoemde zienswijze. Wij hebben tijdens dit gesprek aangegeven dat wanneer de weg tegenover ons een eenrichtingsweg zou worden, dit voor ons een eventuele oplossing zou zijn, omdat het tegemoetkomende verkeer dan niet met de koplampen in onze kamer schijnt.

Eveneens heeft dit een positief effect op de verkeersveiligheid Zowel dhr Reil als dhr Dost stonden hier welwillend tegenover. Van dhr. Reil hebben we onlangs bericht ontvangen dat dit voorstel a.s woensdag 6 juli aan de mobiliteitscommissie wordt voorgelegd. In de notitie zienswijze vinden wij hierover niets terug. Mijn verzoek is om dit schrijven in te brengen op 5 juli a.s tijdens de oriënterende ronde van de gemeenteraad. Met belangstelling zie ik uw reactie tegemoet. Met vriendelijke groet, JvdK

P.s De ontwikkeling van de Marke 3 dragen we een warm hart toe !

Bestemmingsplan

Mariënberg, woongebied De Marke II Toelichting

Gemeente Hardenberg

Datum: 9 november 2010 Projectnummer: 100241 ID: NL.IMRO.0160.0000BP00060-OW01

INHOUD 1

Inleiding

3

1.1 1.2 1.3 1.4

Aanleiding Vigerend bestemmingsplan Plansystematiek Leeswijzer

3 3 4 4

2

Huidige situatie

5

2.1 2.2 2.3

Mariënberg De omgeving van het plangebied Het plangebied

5 6 7

3

Beleid

9

3.1 3.2 3.3 3.4

Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid Conclusie

9 9 13 21

4

Planbeschrijving

22

5

Milieuaspecten

27

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9

Milieuzonering bedrijven Geurhinder Geluidhinder Ecologie Water en bodem Archeologie Externe veiligheid Luchtkwaliteit Verkeer en parkeren

27 28 29 30 32 40 41 44 46

6

Economische uitvoerbaarheid

47

7

Wijze van bestemmen

48

7.1 7.2

Algemeen Dit bestemmingsplan

48 50

8

Inspraak en overleg

52

8.1 8.2 8.3

Voorbereiding en inspraak Inspraak en overleg Zienswijzen

52 52 52

Bijlagen − − − − − −

Bijlage 1: Akoestisch onderzoek Bijlage 2: Quick scan flora en fauna Bijlage 3: Waterstructuurplan Bijlage 4: Verkennend bodemonderzoek Bijlage 5: Berekening geurbelasting Bijlage 6: Inspraakverslag

1

Inleiding

1.1

Aanleiding De gemeente Hardenberg is bezig met de ontwikkeling van een nieuw woongebied ten noordoosten van de huidige kern Mariënberg. Het gebied heeft de naam De Marke II gekregen, in aansluiting op de reeds bestaande woonbuurt De Marke. Het totale gebied is ongeveer 3 hectare groot en is gelegen ten noordoosten van de Tweede Elsweg. Daarnaast fungeren de spoorlijn aan de zuidoostzijde en de percelen langs de Hardenbergerweg aan de noordwestzijde als globale grenzen. De woonwijk De Marke II biedt ruimte aan ongeveer 60 woningen. De eerste fase van deze uitbreiding heeft een capaciteit van circa 32 woningen. Voor de eerste fase is reeds een stedenbouwkundig plan opgesteld. In verband hiermee heeft de gemeente Hardenberg een stedenbouwkundige visie en een globale stedenbouwkundige schets gemaakt. Voordat de woningbouw daadwerkelijk ter hand kan worden genomen, moet deze schets eerst uitgewerkt worden tot een stedenbouwkundig plan. Daarbij wordt eveneens een waterstructuurplan en een beeldkwaliteitplan opgesteld. Voor de eerste fase moet vervolgens een bestemmingsplan opgesteld worden met alle noodzakelijke haalbaarheidsonderzoeken. Voor het plangebied is momenteel het bestemmingsplan “Buitengebied” van kracht, met de bestemming “agrarische doeleinden (agrarisch gebied)”. De toekomstige ontwikkeling past niet binnen deze bestemming.

Om de eerste fase van woongebied De Marke II te kunnen realiseren, is het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet in een planologisch kader voor de eerste fase.

1.2

Vigerend bestemmingsplan Het plangebied maakt deel uit van het thans geldende bestemmingsplan “Buitengebied” zoals dat is vastgesteld door de gemeenteraad op 16 april 1989 en (grotendeels) op 12 december 1989 door Gedeputeerde Staten van Overijssel is goedgekeurd. In dit bestemmingsplan is aan het plangebied de bestemming “agrarische doeleinden (agrarisch gebied)” toegekend. De gronden met deze bestemming zijn bestemd voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf, met de daarbij behorende bouwwerken en andere werken, met uitzondering van windturbines, sleufsilo’s en mestopslagputten. Ten aanzien van de bebouwing en inrichting, is het oprichten van gebouwen verboden. De hoogte van de andere bouwwerken bedraagt maximaal 6 meter, met dien verstande dat de hoogte van perceel- en erfscheidingen maximaal 2 meter bedraagt. Ook mag de oppervlakte van een terrein met aaneengesloten oppervlakteverharding niet meer dan 500 m2 bedragen. Het vigerend bestemmingsplan voorziet niet in de mogelijkheid van de bouw van woningen in onderhavig plangebied. Een herziening van het bestemmingsplan is dan ook noodzakelijk om deze ontwikkeling mogelijk te maken.

SAB

3

1.3

Plansystematiek Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en deze toelichting. De bijlagen maken deel uit van de toelichting. In de toelichting zijn onder andere de conclusies van de verschillende onderzoeksrapporten opgenomen. De regels en de verbeelding vormen de juridisch bindende elementen van dit bestemmingsplan.

1.4

Leeswijzer In het volgende hoofdstuk is de huidige situatie van het plangebied weergegeven. Vervolgens komen in hoofdstuk 3 de verschillende beleidsterreinen aan bod. In hoofdstuk 4 staat de planbeschrijving van de eerste fase van De Marke II centraal. In hoofdstuk 5 staan de resultaten van de benodigde onderzoeken. In hoofdstuk 6 komt de economische uitvoerbaarheid aan de orde. In de laatste twee hoofdstukken komen respectievelijk de wijze van bestemmen en inspraak en overleg aan bod.

SAB

4

2 2.1

Huidige situatie Mariënberg Mariënberg is een klein dorp in de Overijsselse gemeente Hardenberg. Het dorp is nabij de zuidoostelijke oever van de Vecht gelegen. Ten noorden van het dorp is de kern Hardenberg gelegen en ten westen ligt Ommen. De ontstaansgeschiedenis van Mariënberg begint in de 14 eeuw toen de ‘Broeders des gemeenen levens’ uit het klooster bij Sibculo de “Hut Mariaborch” bouwden. Deze hut vormde de basis voor hun werk in de veengebieden die toen ten oosten van het huidige dorp lagen. De invloeden van het essen- en kampenlandschap zijn nog duidelijk waarneembaar in het dorp. Mariënberg is ontstaan op het kruispunt van de Hardenbergerweg met de Kloosterdijk. Dit is nog steeds te zien. Nadat het spoor werd aangelegd heeft er een verplaatsing van de uitbreiding van Mariënberg plaatsgevonden richting het spoor. Het huidige Mariënberg heeft zich daarna verder ontwikkeld rondom het station in oostelijke richting. In het dorp Mariënberg is veel groen aanwezig. Een aantal straten is (deels) voorzien van laanbeplanting, zoals de Kloosterdijk en Stationsweg. Verder vallen de bosschages met recreatiewoningen aan de noordzijde op. Aan de oostzijde van het dorp is het veenontginningslandschap herkenbaar, een open, vlak en uitgestrekt landschap. Aan de noordzijde het essen- en kampenlandschap met zijn gebogen straten met een dorpse, losse en informelere sfeer.

Het centrum is in de omgeving van het station Mariënberg gelegen. Dit station is gebouwd door de NOLS (Noordoosterlocaalspoorweg-Maatschappij), die ook de lijnen naar Zwolle en Emmen heeft aangelegd. Het stationsgebouw is ontworpen door Eduard Cuypers. Cuypers heeft ook de andere stations- en haltegebouwen van deze maatschappij ontworpen, zoals de stations van Gramsbergen en Hardenberg. Al deze stations dateren uit het jaar 1903. Naast de voorzieningen in het centrum herbergt het dorp twee basisscholen: De Regenboog en De Wissel. Ook heeft het dorp een voetbalvereniging (VV Mariënberg), een gymnastiekvereniging (Mabeco) en twee kerken. Daarnaast is aan de oostkant van het dorp een camping gelegen. Op de navolgende figuren is met topografisch kaartbeeld een beeld van de ontstaansgeschiedenis van Mariënberg gegeven.

Mariënberg 1914

SAB

Mariënberg 1945

5

Mariënberg 1964

Mariënberg 1975

Mariënberg 1987

Mariënberg wordt in het noordoosten duidelijk begrenst door de Tweede Elsweg, waaraan het plangebied is gelegen. De luchtfoto in paragraaf 2.2 toont de ligging van het plangebied ten opzichte van de westrand van Mariënberg.

2.2

De omgeving van het plangebied Het plangebied is gelegen aan de noordoostzijde van het dorp. Momenteel is plangebied in gebruik als bouw- of grasland en maakt het nog onderdeel uit van het landschapstype heide-ontginningengebied. De heide is eind 19e, begin 20e eeuw op regelmatige wijze ontgonnen ten behoeve van de landbouw. Karakteristiek is het rechte wegenpatroon in blokvorm, de beplanting langs wegen, enkele boscomplexen en eenvoudige erfbeplanting. De erven worden gekarakteriseerd door diverse opstallen, waarbij de boerderij niet specifiek naar de weg toe is georiënteerd. De bebouwing in dit gebied kent van oorsprong een grote diversiteit in stijl, maar is over het algemeen beperkt van maat en schaal. In de loop der tijd is deze diversiteit doorgezet. Over het algemeen zijn de kleuren terughoudend: donkergroen, bruin en andere kleuren, ontleend aan het landschap.

SAB

6

Aan de zuidwestzijde van het plangebied is de bestaande dorpsrand van Mariënberg gelegen. Hier is ook de meest recente uitbreidingswijk van het dorp gelegen: woonwijk De Marke. In deze woonwijk zijn vrijstaande en twee-onder-één-kap woningen gelegen. De Marke II vormt de nieuwe uitbreiding van het dorp.

Luchtfoto plangebied (inclusief indicatieve begrenzing tweede fase) en omgeving

2.3

Het plangebied Het plangebied ligt op de overgang van het essen- en kampenlandschap en het veenontginningslandschap. De begrenzing van het plangebied wordt aan de zuidwestzijde gevormd door de Tweede Elsweg. Verder wordt het plangebied begrensd door een weiland aan de noordoostzijde en de percelen langs de Hardenbergerweg aan de noordwestzijde. De onbebouwde gronden worden overwegend gebruikt als bouwland. De markante bomenrij aan de noordwestzijde van het plangebied vormt de afscheiding met de noordelijke gelegen private percelen langs de Harderbergerweg. De bomenrij zal bij de plantontwikkeling behouden blijven. Op de navolgende luchtfoto is de ligging van het plangebied aangegeven. De exacte begrenzing van het plangebied is op de verbeelding weergegeven.

Globale begrenzing plangebied, de tweede fase is indicatief aangegeven

SAB

7

Hieronder zijn enkele foto’s opgenomen van de huidige situatie in het plangebied en haar omgeving.

Boven: Twee watergangen nabij het plangebied

De bomenrij ten noordwesten van het plangebied

Het plangebied, gezien vanaf de Tweede Elsweg

SAB

8

3

Beleid

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Nota Ruimte De Nota Ruimte bevat de visie van het kabinet op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland en bevat de ruimtelijke bijdrage aan een sterke economie, een veilige en leefbare samenleving en een aantrekkelijk land. Het kabinet schept ruimte voor ontwikkeling, uitgaande van het motto ‘decentraal wat kan, centraal wat moet’ en verschuift het accent van het stellen van ruimtelijke beperkingen naar het stimuleren van gewenste ontwikkelingen. De Nota Ruimte ondersteunt gebiedsgerichte ontwikkeling, waarin alle betrokken partijen kunnen participeren. Het Rijk richt zijn aandacht met name op de Nationale ruimtelijke hoofdstructuur. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om versterking van de dynamiek in de Nationale stedelijke netwerken en om waarborging van de kwaliteit van de ecologische hoofdstructuur en de Nationale landschappen. De centrale doelstellingen van de Nota Ruimte zijn: versterking van de internationale concurrentiepositie van Nederland, bevordering van krachtige steden en een vitaal platteland, de borging en ontwikkeling van belangrijke (inter-)nationale waarden en de borging van veiligheid. Toets plan Het plangebied maakt geen onderdeel uit van de Nationale ruimtelijke hoofdstructuur. De Nota Ruimte vormt geen toetsingskader voor de planontwikkeling. Het nationale beleid staat de planontwikkeling gezien het karakter van het plan niet in de weg.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1

Omgevingsvisie Overijssel 2009 De omgevingsvisie is op 1 juli 2009 vastgesteld. In de omgevingsvisie worden het provinciaal belang en het beleid voor de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel uiteengezet. De omgevingsvisie heeft de status van structuurvisie, Regionaal Waterplan, Milieubeleidsplan, Provinciaal verkeer- en vervoersplan en Bodemvisie. De omgevingsvisie bevat de visie, beleidskeuzes en de uitvoeringsstrategie op het hele ruimtelijk-fysieke domein en is opgesteld met een doorkijk tot 2030. De hoofdambitie van de provincie is om een vitale samenleving tot ontplooiing te laten komen in een mooi en vitaal landschap (ruimtelijke kwaliteit). De centrale beleidsambitie hierbij is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke voorraden (duurzaamheid). De provincie heeft deze ambities vertaald in generieke beleidskeuzes en ontwikkelingsperspectieven, om haar beleid- en kwaliteitsambities te realiseren. Deze generieke beleidskeuzes en ontwikkelingsperspectieven dienen bij te dragen aan duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit. Duurzaamheid wil de provincie realiseren door een transparante en evenwichtige afweging van ecologische, economische en sociaal-culturele beleidsambities. De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door naast bescherming in te zetten op het

SAB

9

verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. In de omgevingsvisie is de SER-ladder als sturingscriterium gebruikt. In de omgevingsvisie wordt ten aanzien van woningbouw onder andere gesteld dat woningbouw zich primair ontwikkelt in bebouwd gebied of in aansluiting op de kernen. De rust en de ruimte van het buitengebied bieden echter ook andere aantrekkelijke woonmilieus, waar mensen goed en plezierig wonen, nu en in de toekomst. Voor het plangebied geldt het ontwikkelingsperspectief ‘buitengebied accent productie’. Binnen dit ontwikkelingsperspectief valt het plangebied onder het aspect ‘schoonheid van de moderne landbouw’. Dit aspect is gericht op open gebieden waar verdere modernisering en schaalvergroting van de landbouw royaal de ruimte krijgt. De kwaliteitsambitie is om de diverse landschappen herkenbaar te houden ten opzichte van elkaar en verschillen en contrasten binnen deze landschappen te accentueren.

Ligging van het plangebied in buitengebied met het ontwikkelingsaccent productie Bron: Provincie Overijssel, 2009

Het plangebied ligt op grond van de gebiedskenmerkenkaart in het natuurlijke gebiedstype “dekzandvlakte en ruggen”. De afwisseling van opgewaaide ruggen en uitgesleten beekdalen en de daarbij horende hoogteverschillen kenmerken de dekzandvlaktes van Overijssel. Het plangebied ligt daarnaast ten aanzien van het agrarisch cultuurlandschap in het “Oude hoevenlandschap”. Het oude hoevenlandschap heeft in essentie hetzelfde patroon en dezelfde kwaliteiten als het essenlandschap (een samenhangend systeem van open essen, kleinschalige flanken met erven en esdorpen, kleinschalige natte laagtes met beken en - voormalige - grote open heidevelden) , maar is jonger, ontstaan op een kleinschaliger patroon in de ondergrond (kleine dekzandkopjes), opgebouwd vanuit individuele erven en daardoor kleiner van schaal.

SAB

10

De gebiedskenmerkenkaart laat daarnaast zien dat ten zuidwesten van het plangebied de bebouwing van de kern Mariënberg begint. De bebouwing, grenzend aan het plangebied, is tussen 1955 en nu gebouwd. De legenda van de kaartbeelden geeft een hoofdkoers aan voor het betreffende gebied. De kaartbeelden beperken zich tot de hoofdlijn zoals relevant op het provinciale schaalniveau. De schaal die de provincie hanteert vraagt maatwerk op lokale schaal. De begrenzing moet begrepen worden als een signaleringsgrens. Bij doorvertaling naar gemeentelijk niveau betekent dit dan ook dat er nog variaties en nadere detailleringen kunnen voorkomen. Omdat de ontwikkelingsperspectieven geen functies bepalen, maar een ruimtelijk ontwikkelingsperspectief schetsen voor een combinatie aan functies, is er naast een lokale invulling van de begrenzing bovendien ook ruimte voor lokale afweging binnen ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn dan ook niet normstellend, maar richtinggevend. Dit houdt in dat een gemeente vanwege maatschappelijke en/of sociaaleconomische redenen in haar structuurvisie een andere invulling kan kiezen. Dit moet dan wel gepaard gaan met een versterking van ruimtelijke kwaliteit. De woningbouwopgave voor de komende jaren ligt vooral in het waarborgen van een goede afstemming tussen vraag en aanbod, gerelateerd aan de verschillende doelgroepen.

Naast een kwantitatieve opgave is dit, gelet op de sterk veranderende bevolkingsontwikkeling, een aanzienlijke kwalitatieve opgave. Het woningaanbod en de woonmilieus moeten flexibel zijn en worden afgestemd op de eisen en wensen van de toekomstige bewoners. Met de 60.000 extra te bouwen woningen kan onvoldoende tegemoet gekomen worden aan deze veranderende behoeftes. Dit houdt in dat de aandacht vooral gericht moet worden op herstructurering van de bestaande woonmilieus, zodat deze ook op langere termijn aansluiten bij de wensen en eisen van de bewoners. Bij het realiseren van de woningbouwopgave is het van belang dat de ruimte zuinig en zorgvuldig wordt benut. Dit betekent dat voor woningbouw (en ook voor bedrijfslocaties en voorzieningen) de zogeheten SER-ladder wordt gehanteerd. Deze houdt in dat de woningbouwopgave eerst door herstructurering, transformatie of inbreiding moet worden gerealiseerd. Pas als dit onvoldoende blijkt voor het aantal woningen en de kwaliteit van de woonomgeving, kan uitbreiding van het stedelijk gebied plaatsvinden. Toets plan De provincie biedt binnen de ontwikkelingsperspectieven ruimte voor lokale afweging. De ontwikkelingsperspectieven zijn dan ook niet normstellend, maar richtinggevend. Dit houdt in dat een gemeente vanwege maatschappelijke en/of sociaal-economische redenen in haar structuurvisie een andere invulling kan kiezen.

Dit moet dan wel gepaard gaan met een versterking van ruimtelijke kwaliteit. Op deze verantwoording zal in paragraaf 3.3 verder worden ingegaan.

SAB

11

3.2.2

Omgevingsverordening De wijze waarop aan het beleid uit de Omgevingsvisie uitvoering moet worden gegeven is vastgelegd in de Omgevingsverordening. In de Omgevingsverordening is bijvoorbeeld vastgelegd waaraan de woonvisie van een gemeente moet voldoen en hoe wordt omgegaan met nieuwe woningbouwlocaties. De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel. De Omgevingsverordening heeft de status van: − ruimtelijke verordening in de zin van artikel 4.1. Wet ruimtelijke ordening; − milieuverordening in de zin van artikel 1.2. Wet milieubeheer; − waterverordening in de zin van de Waterwet; − verkeersverordening in de zin van artikel 57 van de Wegenwet en artikel 2A van de Wegenverkeerswet. De Omgevingsverordening is een uitvoeringsmodel van de Omgevingsvisie en is opgesteld in de vorm van regels. In veel regels is gekozen voor proces- en motiveringsvereisten. In de Omgevingsverordening moet elk inhoudelijk thema geregeld zijn, waar de provincie de mogelijkheid op wil hebben om juridische instrumenten in te kunnen zetten. Het inzetten van juridische instrumenten vindt plaats op basis van de interventieladder. Toets plan In voorliggend plan is de bestemming “wonen” van toepassing.

In de Omgevingsverordening is hier wat betreft wonen aangegeven dat de voorgenomen ontwikkeling in lijn moet zijn met de gemeentelijke woonvisie en in afstemming met buurgemeenten en maatschappelijke partners moet hebben plaatsgevonden1. Op onderhavig planlocatie ligt de titel 2.2 (woningbouw). Aan deze regels wordt voldaan, doordat de voorgenomen ontwikkeling in lijn is met het gemeentelijk beleid op het gebied van wonen en woningbouw. De voorgenomen ontwikkeling voldoet hiermee aan de regels uit de Omgevingsverordening.

1

Het betreft hier de afstemming met betrekking tot de Woonvisie en niet ten aanzien van het concrete plan, als uitwerking van de Woonvisie. Deze afstemming in het kader van de Woonvisie heeft plaatsgevonden met buurgemeenten en met de maatschappelijke partners (woningbouwcorporaties).

SAB

12

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1

Toekomstvisie gemeente Hardenberg 2004-2019 – “Hardenberg stapt stevig op de toekomst af” Op 27 mei 2004 is de toekomstvisie “Hardenberg stapt stevig op de toekomst af” door de gemeenteraad vastgesteld. De visie heeft drie doelstellingen, te weten: − samenhang in diverse gemeentelijke beleidsvelden ondersteunen; − een helder profiel naar buiten toe creëren; − strategische politieke keuzes maken. Voor wat betreft het aspect wonen wil de gemeente meer jongeren binden aan de gemeente. In de visie wordt geconstateerd dat veel jongeren voor studie en werk vertrekken, zodat de bevolkingsopbouw een deuk in de leeftijdscategorie 15-30 jaar kent. Om jongeren te binden, wil de gemeente voor deze doelgroep extra woningen realiseren. Naast woningen zijn voor deze groep ook voorzieningen, leuk uitgaan en werkgelegenheid noodzakelijk. Ouderen zijn een aparte doelgroep. Door de vergrijzing wordt deze groep steeds groter. Daarnaast is het landelijk een trend dat ouderen uit het westen graag in de provincie komen wonen vanwege de rust en de veiligheid. Het is daarom van belang om seniorenhuisvesting en zorgwoningen te realiseren. Dit biedt mogelijkheden om met samenwerking tussen zorgvoorzieningen en -woningen de kwaliteit van het aanbod te verbeteren. Ook wil de gemeente mensen met hoge inkomens aan de gemeente Hardenberg binden, met de woonkwaliteit van rust en ruimte.

De gemeente biedt de mogelijkheid om op basis van behoefte landhuizen te bouwen met behoud van de kwaliteit van de groene ruimte. Starters- en seniorenwoningen wil de gemeente in eerste instantie voor de eigen bevolking realiseren. Dit gebeurt deels via sociale woningbouw. Daarnaast zal de gemeente via samenwerking en afspraken met marktpartijen en woningcorporaties de realisatie van deze woningen bevorderen. Mariënberg behoort tot de kleine kernen van de gemeente Hardenberg. In de kleine kernen houdt de gemeente rekening met de behoefte van de eigen bevolking, waarbij de bouw voor jongeren en ouderen uit de eigen kern centraal staat, om het wegtrekken vanuit het platteland tegen te gaan. De gemeente zal hier niet voor alle behoeftes woningen mogelijk maken. De groei van het aantal woningen moet in de hoofdkernen plaatsvinden. In de kleine kernen zal bebouwing bij voorkeur binnen de bestaande kom via inbreiding plaatsvinden. Als het eigen, landschappelijk karakter van de kern verloren gaat, mogen open plekken niet volgebouwd worden en zal uitbreiding bij uitzondering mogelijk zijn.

SAB

13

Toets plan Om de voor de kern gewenste woningbouwopgave te realiseren, is eerst beoordeeld of deze opgave binnen het bebouwde gebied kan worden gerealiseerd. Mariënberg is echter een compact dorp waarbinnen enkele voor het dorp belangrijke groenstructuren aan de zuidzijde en vooral de noordzijde zijn gelegen. Mogelijk dat nog sprake kan zijn van inbreiding op individuele kavels zonder dat dit ten koste gaat van de kenmerkende groenstructuur. In het dorp is geen ruimte meer voor inbreiding op een schaal zoals voorzien in onderhavig plan zonder dat dit ten koste zal gaan van de kenmerkende dorpsstructuur. Bij de ontwikkeling van individuele kavels kan daarbij minder worden gestuurd op aantallen, fasering en woningtype. Binnen de bebouwde grenzen van Mariënberg kan derhalve niet in de eigen woningbehoefte worden voorzien. Herstructurering om in de woningbouwopgave te voorzien is niet aan de orde. De kwaliteit en samenstelling van de bestaande woningvoorraad is namelijk goed. Mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied zijn nauwelijks toe te passen gezien de schaal en aard van het dorp, in ieder geval niet voor wat betreft huisvesting van de doelgroepen bij dit woningbouwplan. Om bovengenoemde redenen is gekozen voor uitbreiding aansluitend op het bebouwd gebied boven inbreiding.

Voor de provinciale ontwikkelingsperspectieven zoals beschreven in paragraaf 3.2.1 geldt dat de gemeente vanwege maatschappelijke en/of sociaal-economische redenen in haar structuurvisie een andere invulling kan kiezen. Dit moet dan wel gepaard gaan met een versterking van ruimtelijke kwaliteit. In de toekomstvisie van de gemeente Hardenberg wordt gesteld dat bij kleine kernen pas sprake kan zijn van uitbreiding als het eigen, landschappelijk karakter van de kern verloren gaat door invulling van open plekken in de bebouwde kom. Hiervan is sprake in Mariënberg. Uit de visie kan daarom een andere invulling van het ontwikkelingsperspectief worden afgeleid. Het feit dat de ontwikkelingsperspectieven later dan de visie zijn vastgesteld maakt dit niet anders. Uit het woonbeleid van Hardenberg blijkt verder dat het van belang is om bij de kleine kernen te voorzien in woningen voor de eigen bevolking. Hiermee wordt draagvlak gecreëerd voor voorzieningen in de kleine kernen. De uitbreiding is wenselijk vanuit sociaal-economische redenen. De ruimtelijke kwaliteit die het plangebied en de directe omgeving in de autonome situatie heeft, is gebruikt als kader voor het stedenbouwkundig ontwerp. Bestaande landschapselementen komen terug in het plan. Het dorpse karakter komt terug door de schaal van het type woningen en de beoogde groenstructuren aan de randen van het plangebied.

In hoofdstuk 4 is nader beschreven op welke wijze in het stedenbouwkundig ontwerp rekening is gehouden met de bestaande ruimtelijke kwaliteit. 3.3.2

Woonplan 2008-2012 gemeente Hardenberg In samenwerking met de woningbouwcorporaties Beter Wonen Vechtdal en de Veste heeft de gemeente Hardenberg een actueel woonplan opgesteld. Voorafgaand aan het woonplan is onderzoek gedaan naar de woningbouwontwikkelingen in de gemeente. Hieruit blijkt het volgende: − in de huidige woningbouwplannen zit een groot aantal nieuw te bouwen woningen; − deze plannen dienen goed afgestemd te zijn op de vooruit berekende behoefte; − het aandeel appartementen is relatief groot; − nog meer aandacht voor vraaggericht bouwen dient te zijn; − er dient een gemeentelijke regie te zijn op het totaal van de woningbouwplannen;

SAB

14

− de nieuwbouwproductie moet onderscheidender zijn. In de afgelopen jaren is het aantal inwoners in de gemeente Hardenberg gestaag gestegen, van ruim 54.800 inwoners in 1995 tot circa 58.000 personen in 2006, een toename van 6% in een periode van 10 jaar. Op 1 januari 2010 bedroeg het inwonertal ongeveer 59.000. Voor dit moment gaat de gemeente er vanuit dat rond 2011 in Hardenberg de piek zal zijn bereikt wat betreft inwoneraantal. Hardenberg telt relatief veel gezinnen met kinderen (42%). Tot 2015 zal deze groep naar verwachting verder in omvang toenemen. Daarnaast telt Hardenberg ook relatief veel ouderen (39% van alle huishoudens is ouder dan 55 jaar). Ook deze groep zal naar verwachting toenemen. In 2015 zullen er naar verwachting circa 1.600 huishoudens in deze categorie bijkomen. Hierbij is met name voor het aantal alleenstaande huishoudens in deze categorie een toename te verwachten, evenals het aantal tweepersoonshuishoudens in de leeftijdscategorie 75 jaar en ouder. Bezien de gemiddelde woningbezetting is het de verwachting dat deze verder zal afnemen: van 2,65 personen per woning naar 2,54 personen per woning in 2015. Bij een gelijk blijvend inwoneraantal betekent dit een woningtoename van circa 1.000 woningen tot en met 2015. In 2008 is het voorgenomen bouwprogramma om het woningtekort in de gemeente te verhelpen nagenoeg gerealiseerd.

In het Woonplan 2008-2012 staat dan ook meer dan voorheen het bouwen voor de behoefte centraal. De gemeente kiest de komende periode voor een programmering van circa 300 woningen per jaar. Dit betreft het bouwen voor gezinsverdunning (circa 150 woningen per jaar), vervanging (circa 50 woningen per jaar) en de ambitie om een vestigingsoverschot te creëren en op die manier de regionale functie van Hardenberg te versterken (circa 100 woningen per jaar). De gemeente zal in de toekomst dan ook (bescheiden) in omvang toenemen. De te realiseren woningen worden met name geprogrammeerd voor de huisvesting van jongeren in de gemeente, voor starters op de woningmarkt en voor senioren. Hiervoor is gekozen om een gedifferentieerde leeftijdsopbouw van de bevolking en daarmee de leefbaarheid op peil te houden. Daarbij zet de gemeente in op de kwalitatieve woonvraag van de verschillende doelgroepen, zoals hulpbehoevenden, ouderen en mensen met lagere inkomens. Daarnaast wordt er bij de realisatie van woningen aandacht besteed aan duurzaam bouwen en energiebesparing.

SAB

15

De navolgende tabel geeft de jaarlijkse nieuwbouwopgave voor de gehele gemeente en per kern weer in periode 2008-2012. Mariënberg behoort niet tot de ‘grote kernen’ van de gemeente (dit zijn Bergentheim, Gramsbergen, Slagharen en Balkbrug), maar tot de ‘rest’.

Jaarlijkse nieuwbouwopgave per kern in periode 2008-2012 bron: gemeente Hardenberg, 2008

Toets plan Het woningbouwprogramma voor de eerste fase is afgestemd op het Woonplan 20082012. De start van de uitgifte van de eerste fase is voorzien in de periode 2011-2012, waarbij circa 5 woningen per jaar zullen worden uitgegeven, zodat de uitgifte zal plaatsvinden in de periode 2012-2017. Beide fases van woonwijk De Marke II spelen in op de geconstateerde vraag van onder andere starters. Deze groep zien rust en ruimte als belangrijke woonkwaliteiten. Door de ruime opzet van het plan wordt hierin voorzien. Daarnaast voorziet het plan ook in een achttal betaalbare rijwoningen, waardoor deze woningen ook voor starters op de woningmarkt interessant kunnen zijn. Door het benutten van historische watergang, elementen van het landschap en het groene, dorpse karakter van de nieuwe woonwijk sluit de ontwikkeling bovendien aan bij de geconstateerde vraag naar kwaliteit boven kwantiteit. Het Woonplan 2008-2012 is opgesteld in samenwerking met de woningbouwcorporaties Beter Wonen Vechtdal en de Veste. Er is ook regionale afstemming geweest met buurgemeenten. De buurgemeenten hebben instemmend gereageerd.

SAB

16

3.3.3 3.3.3.1

Beeldkwaliteiteisen De Marke II Stedenbouw en architectuur

Stedenbouwkundig ontwerp van De Marke II

bron: SAB, 2010

Het stedenbouwkundig ontwerp wordt toegelicht in hoofdstuk 4. Hieronder worden de eisen toegelicht ten aanzien van de beeldkwaliteit van fase 1. Deelgebieden Ten aanzien van de beeldkwaliteit en stedenbouwkundige opzet is aansluiting gezocht bij de kenmerken van de twee landschappen: Het Essen-Kampenlandschap en het ontginningslandschap. Hierdoor krijgt men een verassende wijk met twee gezichten. Dit komt naar voren in de verkaveling, de architectuur, het materiaal en kleurgebruik en in de openbare ruimte. In dit hoofdstuk worden de karakteristieken omgevormd naar beeldkwaliteitseisen voor de eerste fase: Essen-Kampenlandschap.

SAB

17

Deelgebied Essen-Kampenlandschap

Algemeen Verbijzonderingen en accenten Kenmerkend voor een informele en dorpse sfeer is dat men zich identificeert met zijn straat en zijn woning. Men kan zich oriënteren binnen een dorp aan de hand van bijzondere gebouwen of groenelementen. De kaart ‘rooilijn en oriëntatie’ geeft een overzicht van de gewenste oriëntatiebepalende locaties. In de planvorming, zowel op stedenbouwkundig als architectonisch niveau, moet aandacht worden besteed aan de volgende bijzondere aspecten: − Een aantal woningen hebben een bijzondere positie (bijvoorbeeld doordat ze in een zichtlijn of op een bijzondere plek staan) en vormen daardoor beeldbepalende elementen. Het is wenselijk om op deze punten architectonisch af te wijken ten opzichte van de hele wijk. Dit kan bijvoorbeeld door een hoogteaccent, kleuraccent of materiaalaccent. Op deze manier verhogen deze woningen het gevoel voor oriëntatie in de wijk. (roze sterren) − De groene brinken maken hier ook onderdeel van uit. (groene sterren) − De zichtlijnen richting het landschap worden open gehouden. − Daar waar zijgevels grenzen aan de openbare ruimte is sprake van een dubbelzijdige oriëntatie. (zijde zwarte lijn) − De bouwmassa van de rijwoningen wordt geleed door bijvoorbeeld het toevoegen van dakkapellen of topgevels (zadeldak of plat dak). (paarse lijnen)

SAB

18

Verspringende rooilijn+oriëntatierichting

Bebouwingsaccenten

Strakke rooilijn+oriëntatierichting

Groene accenten

Zichtlijnen

Geleding rijtjeswoningen

Rooilijn/oriëntatierichting, zichtlijnen + accenten

Architectuur Een dorps en informeel beeld wordt bereikt door het realiseren van variatie in de bebouwing. Die variatie kan bereikt worden door: − Te variëren in bouwmassa dus hoogte, breedte, diepte, kapvormen, dakhelling en goothoogte. − Te variëren in de geleding van de gevel. De middelen hiertoe zijn o.a.: een sprong in de gevel, toepassing van verschillende materialen, de vormgeving van de gevelopeningen bijvoorbeeld met een bloemkozijn of juist een diepe negge en de plaatsing van de gevelopeningen. − Het beperken van herhaling. Dus voorkomen van identieke woningen naast elkaar. In het geval van een rijwoning geldt met name de geleding van de rij.

Geleding van de bouwmassa van rijwoningen

SAB

Dubbelzijdige oriëntatie op de hoeken

19

3.3.3.2

Deelgebied ‘Essen/Kampenlandschap’ Bebouwingstypologie − Vrijstaande woningen, twee-onder-één-kap woningen en rijwoningen in een informele mix. Informele en traditionele uitstraling. Bouwmassa − Woningen aan de Elsweg één laag met kap, uitzondering kavels einde stationsweg i.v.m. hoogteaccent(twee bouwlagen met kap). Maximaal twee bouwlagen met een kap. Wonen in de kap is toegestaan mits er sprake is van een kapvorm. − Accentueren dakrand door een overstek en een brede goot − De twee kappers en vrijstaande woningen hebben een eigen uitstraling, dus anders dan de buurman. Rooilijn en plaatsing op kavel − De rooilijn verspringt tussen 3 en 6 meter vanaf de perceelgrens. − De woning mag gedraaid op het perceel staan. − Er mag bij voorkeur niet gebouwd worden in dezelfde rooilijn als het aangrenzend erf. − De minimale verspringing tussen de bebouwing is bij voorkeur minimaal 1 meter. Oriëntatie en entree − De woningen hebben in hoofdzaak een oriëntatie op de straat. Die oriëntatie blijkt uit de situering van de belangrijkste ruimten van de woning aan de kant van de straat en de ligging en vormgeving van de entree. − De woningen op de hoek van twee straten hebben een dubbele oriëntatie. De woningen aan het meest zuidelijke deel van het plangebied oriënteren zich aan drie kanten. (richting Tweede Elsweg, de hoofdtoegang en richting het buitengebied.

Parcellering − Benadrukken van de individuele woning. Dit is met name van belang voor de vormgeving van de twee-onder-één-kapwoningen. De twee geschakelde tweeonder-één-kapwoningen zijn bij voorkeur niet identiek en symmetrisch. Dit wordt bereikt door geen herhaling of symmetrie toe te passen. Voor de rijwoning geldt dat een rij onderbroken geleed wordt door variatie in het dakvlak en in de gevel. − De rijwoningen dienen geleed te worden door bijvoorbeeld verspringende kapvorm, gevelverspringing, erkers etc. Materialen − Donkerkleurig robuuste baksteen − Donkere pan

Informele, dorpse uitstraling door verschil in typologie, rooilijn, oriëntatie, hoogte. Geen symmetrie, donker baksteen, overstekken en benadrukken entrees.

SAB

20

Geleding in gevel bij rijtjes

Dakoverstek

De twee-onder-één-kapwoning: geen herhaling, geen symmetrie

3.3.3.3

3.4

Erf Overgang privé-openbaar, erfafscheidingen − Kwaliteitsscheidingen tezamen met het woningontwerp mee-ontwerpen en indienen met de bouwaanvraag. − Kwaliteitsscheidingen dienen duurzaam te zijn en bijvoorbeeld een groene uitstraling te hebben; referentiebeelden zijn een gemetselde voet van bijvoorbeeld 40 cm hoog en daarboven een stalen of houten rasterwerk dat met klimplanten is begroeid.

Conclusie De planontwikkeling sluit zoals in de voorgaande paragrafen is beschreven aan op zowel provinciale als gemeentelijke ruimtelijke doelstellingen.

SAB

21

4

Planbeschrijving Algemeen In dit hoofdstuk zal allereerst ingegaan worden op de uitgangspunten, die gehanteerd zijn bij het opstellen van het stedenbouwkundig ontwerp. Daarna zal het stedenbouwkundig ontwerp zelf toegelicht worden. Reeds kan daarbij opgemerkt worden, dat het stedenbouwkundig ontwerp slechts één voorbeeld is van de mogelijke invulling van het gebied met verschillende woningtypen. Met andere woorden: de verkaveling ligt niet vast. Wel zijn de bouwvlakken in het bestemmingsplan gebaseerd op dit stedenbouwkundig ontwerp. Nadere invulling van de bouwvlakken met de diverse woningtypen vindt plaats bij de aanvraag om bouwvergunning voor de woningen. Uitgangspunten voor het stedenbouwkundig ontwerp Bij het opstellen van het stedenbouwkundig ontwerp zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: − De nieuwe woonbuurt ontwikkelen op basis van de principes van (culturele) duurzame stedenbouw. − Bestaande groen- en waterstructuren die als waardevol worden gezien handhaven; − Zo veel mogelijk zongericht verkavelen; − Terugdringen autoverkeer; − Het gebied wordt volledig ingericht als 30 km zone; − De parkeernorm in de openbare ruimte is bepaald op 2,0 parkeerplaatsen per vrijstaande en 2-onder-1 kap woning en 1,7 per rijwoning; − Woningen mogen uit één of twee bouwlagen met kap bestaan.

De nieuwe woonbuurt ontwikkelen op basis van de principes van (culturele) duurzame stedenbouw. Concreet houdt dit in, dat er aangesloten dient te worden op de ontwikkelingsgeschiedenis en de bestaande landschapskenmerken. De eigenheid van het gebied dient tot uitdrukking gebracht te worden in het stedenbouwkundig ontwerp, waarbij gereageerd dient te worden op bijzondere aspecten in het gebied. De ontwikkelingsgeschiedenis is in het voorgaande hoofdstuk aan de orde gekomen. Daarbij is al aan de orde gekomen, dat Mariënberg gesitueerd is op de overgang van het essen- en kampenlandschap enerzijds en het ontginningslandschap anderzijds. Beide landschappen ontmoeten elkaar in het plangebied. Om deze ontmoeting ook zichtbaar te maken is er voor gekozen de verkaveling zodanig op te zetten, dat de kenmerken van de beide landschapstypen tot uitdrukking komen in de verkaveling. De essen en kampenstructuur kan tot uitdrukking gebracht worden door het toepassen van gebogen straten met een dorpse, losse en informele sfeer (als voorbeeld kan verwezen worden naar het plangebied De Marke aan de zuidzijde van de Tweede Elsweg). Het belangrijkste uitgangspunt is de informele sfeer, welke tot uitdrukking komt door de variatie in situering (wisselende rooilijnen) en architectuur.

Op knooppunten van straten kunnen kleine groene brinkjes ontstaan, die weer te herleiden zijn naar een essen- en kampenstructuur. De brinkjes zelf kunnen gebruikt worden voor avontuurlijk spelen. De veenontginningsstructuur komt tot uitdrukking in de Stationsweg en de Tweede Elsweg. Deze rechtlijnige structuren zijn nog duidelijk waarneembaar in het gebied. Een kanttekening is wel dat de Stationsweg niet meer zijn oorspronkelijke rechtlijnige routing heeft. Door aanpassingen in het wegprofiel zitten er een aantal verspringingen in. In het nieuwe woongebied kan deze rechtlijnigheid opgepakt worden. Het verkaveSAB

22

lingspatroon zal in tegen stelling tot essen -en kampenstructuur rechtlijnig zijn. De bebouwing zal staan in een strakke rooilijn aan de straatzijde. De architectuur zal eenvoudig en sober van sfeer zijn zoals kenmerkend is voor het veen. Bestaande groen- en waterstructuren die als waardevol worden gezien handhaven Aan de noordwestzijde van het plangebied is een eikensingel aanwezig. Deze zal uiteraard gehandhaafd worden en opgenomen worden in het stedenbouwkundig ontwerp. Deze eikensingel kan ook als basis fungeren voor een wat zwaardere groenvoorziening aan deze zijde van het plangebied, hetgeen weer passend is in een essen- en kampenlandschap. Ook het ontbreken van beplanting in een groot deel van het plangebied is kenmerkend. Deze openheid dient in de verkaveling gerespecteerd te worden. Concreet houdt dit in, dat in dat gebied niet “gestrooid” dient te worden met bomen. Veeleer is hier een strakke beplanting op zijn plaats, passend in het rechtlijnige karakter van de veenontginning. Buiten het plangebied bevindt zich aan de noordzijde een smalle watergang. Deze is kaarsrecht en past als zodanig in het veenontginningslandschap. Deze watergang kan in het plangebied opgepakt worden, waardoor er een duidelijke link gelegd wordt met het omringende gebied.

Omdat de bestaande watergang lang niet altijd watervoerend is, kan overwogen worden om in het plangebied uit te gaan van een wadi, in het verlengde van de bestaande watergang. Deze wadi kan ook de overgang vormen van het gebied met kenmerken van de essen- en kampenstructuur aan de westzijde van het plangebied en het gebied met de kenmerken van de ontginningsstructuur. De wadi vormt als zodanig de schakel tussen de twee delen van het plangebied met verschillende kenmerken. Zoveel mogelijk zongericht verkavelen Onder zongericht verkavelen wordt verstaan: het zodanig verkavelen, dat optimaal gebruik gemaakt kan worden van passieve en actieve zonne-energie. Een oostwestverkaveling vormt hiervoor de meest geschikte verkavelingsrichting. Het zal duidelijk zijn, dat een dergelijke verkavelingsrichting niet overal in het plangebied toegepast zal kunnen worden. Op plekken, waar een oost-westverkaveling om stedenbouwkundige redenen niet toegepast kan worden, dient gezocht te worden naar andere mogelijkheden. Daarbij kan gedacht worden aan het toepassen van zoveel mogelijk vrijstaande en/of dubbele woningen, die eenvoudig op de zon gericht kunnen worden. Ook het toepassen van een verspringende rooilijn biedt mogelijkheden om de woningen toch te oriënteren op de zon.

Terugdringen autoverkeer Het autoverkeer kan teruggedrongen worden door goede alternatieven te bieden in de vorm van langzaam verkeersroutes. Gelukkig zijn de afstanden in Mariënberg niet groot en kunnen de belangrijkste voorzieningen (zoals de school) eenvoudig te voet of met de fiets bereikt worden vanuit het plangebied. Het gebied wordt volledig ingericht als 30 km zone Het gehele plangebied zal als verblijfsgebied ingericht worden. Dat betekent, dat de inrichting zodanig zal worden, dat het gemotoriseerde verkeer zich met aangepaste snelheid in het gebied voortbeweegt. Bij lange rechtstanden dienen zodanige fysieke maatregelen getroffen te worden, dat het gemotoriseerde verkeer niet echt “op snelheid” kan komen.

SAB

23

De parkeernorm in de openbare ruimte is bepaald op minimaal 1,7 per woning In het plangebied dient rekening gehouden te worden met minimaal 1,7 parkeerplaatsen per woning. Nadere uitwerking van de parkeernorm en de parkeerbalans is opgenomen in paragraaf 5.9. Woningen mogen uit één of twee bouwlagen met kap bestaan Kenmerkend voor het bestaande dorpsgebied van Mariënberg is de aanwezigheid van woningen, bestaande uit één of twee bouwlagen met een duidelijke kap. Om een goede aansluiting op dit bestaande dorpsgebied te bewerkstelligen is het gewenst ook in het nieuwe plangebied uit te gaan van één tot twee bouwlagen, waarbij een kap verplicht gesteld wordt. Stedenbouwkundig ontwerp Het stedenbouwkundig ontwerp is gebaseerd op de uitgangspunten, die hierboven beschreven zijn. Op de tekening hieronder is het stedenbouwkundige ontwerp weergegeven. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen de twee fasen, waarin het plan ontwikkeld zal worden. Fase I is herkenbaar op de tekening aangegeven en vormt als zodanig de basis voor het voorliggende bestemmingsplan. Fase II zal later ontwikkeld worden. Op onderstaande tekening is Fase II wat vager aangegeven, omdat de exacte verkaveling van dit gebied nog niet vastligt. Wel is te zien op welke wijze Fase II ontwikkeld zou kunnen worden in aansluiting op Fase I.

Stedenbouwkundig ontwerp van De Marke II

bron: SAB, 2010

Zoals gezegd ontmoeten twee landschapsstructuren elkaar in het plangebied. Als ontmoetingsplek tussen beide landschapsstructuren is gekozen voor het verlengde van de bestaande watergang, die ten noorden van het plangebied aanwezig is. In het verlengde van deze watergang is in het plangebied een wadi geprojecteerd. Door de

SAB

24

groene ruimte, waarin deze wadi geprojecteerd is ruim op te zetten, kan dit gebied als het hart van het nieuwe plangebied gaan fungeren. Om ook aansluiting te vinden bij het plangebied De Marke (ten zuiden van de Tweede Elsweg) wordt ook een brede strook ten noorden van de Tweede Elsweg beschouwd als behorend tot het essen- en kampenlandschap. Als zodanig vormt Fase I op deze wijze het gebied, dat kenmerken vertoont van het essen- en kampenlandschap. Fase II zal kenmerken gaan vertonen van het veenontginningslandschap. Nadere beschrijving Fase I Fase I kan zelfstandig als afgerond plandeel ontwikkeld worden. Met andere woorden: Ook wanneer –om welke reden dan ook- de woningbouw na Fase I zal stoppen, dan kan Fase I als een volwaardige afronding van Mariënberg aan de noordzijde beschouwd worden. Het plangebied wordt ontsloten vanaf de Tweede Elsweg door middel van een tweetal aansluitingen. De vormgeving van de ontsluiting wordt nog nader uitgewerkt. Deze beide wegen worden in het plangebied kortgesloten, waardoor een “lus” ontstaat. Op deze manier blijft het plangebied in geval van calamiteiten altijd goed bereikbaar via een van beide aansluitingen. Op de tekening is te zien, dat in het plangebied een tweede lus is geprojecteerd aan de westzijde van de wadi. Vanaf beide lussen kunnen alle woningen in het plangebied ontsloten worden.

Een uitzondering op deze regel wordt gevormd door het perceel in de uiterste zuidwesthoek van het plangebied. Dit perceel wordt rechtstreeks vanaf de Tweede Elsweg ontsloten. De wegen in het plangebied hebben een gebogen verloop. Hierdoor wordt het informele karakter van de inrichting benadrukt. De aansluitingen van de wegen zijn ruim vormgegeven, waardoor er ook ruimte ontstaat voor kleine groengebiedjes. Dit alles past in het karakter van de essen- en kampenstructuur. Op de tekening is ook goed te zien, dat het plangebied aan de noordwestzijde begrensd wordt door de bestaande eikensingel. Tussen deze eikensingel en de ontsluitingsweg is een groene zone geprojecteerd, waardoor het groen wat meer massa krijgt. Het gebogen tracé van de ontsluitingsweg aan deze zijde van het plangebied draagt bij aan het informele karakter van het buurtje. Langs de verschillende wegen zijn bomen gestrooid. Juist door hier geen strakke laanbeplanting toe te passen wordt beter aangesloten bij het karakter van het essen- en kampenlandschap. De lus, aansluitend aan de Tweede Elsweg omsluit een gebied, waar een bijzonder woningtype mogelijk is: De kaveldiepte is hier zodanig, dat een brede, ondiepe woning beter op het perceel past dan een smalle diepe woning. Met andere woorden: juist door het toepassen van een bijzonder woningtype kan in dit gebied goed gereageerd worden op de beschikbare ruimte.

Extra aandacht is daarbij nodig voor de woningen die op een hoek zijn gesitueerd, bijvoorbeeld nabij de aansluitingen op de Tweede Elsweg. Deze woningen dienen bij voorkeur tweezijdig georiënteerd te worden, waardoor ze niet alleen de Tweede Elsweg goed begeleiden, maar ook de beide aansluitingen op deze weg.

SAB

25

De tweede lus, ten westen van de wadi omsluit een gebied, waar verschillende woningtypes gesitueerd kunnen worden. Aan de zijde van de eikensingel wordt een verspringende rooilijn voorgesteld, waardoor enerzijds een informeel karakter wordt benadrukt en anderzijds goede voorwaarden geschapen worden voor de benutting van zonne-energie. Aan de zijde van de wadi staan de woningen wat meer in de rooilijn. Hier wordt de lijn van de wadi begeleid door woonbebouwing. Naast vrijstaande en dubbele woningen zouden hier ook rijtjeswoningen gesitueerd kunnen worden. Hiervoor is op de schets een voorstel opgenomen. In totaal voorziet Fase I in de bouw van ongeveer 32 woningen. “Ongeveer” omdat de exacte verdeling van de verschillende woningtypes in het plangebied nog niet vastligt. Het stedenbouwkundig ontwerp toont dan ook slechts één van de mogelijke verkavelingsmogelijkheden. Het bestemmingsplan is zodanig flexibel van opzet, dat een andere verdeling van de verschillende woningtypen ook mogelijk is. Korte beschrijving Fase II Op de schets is ook aangegeven op welke wijze Fase II ontwikkeld zou kunnen worden. Met nadruk wordt hier gesteld “zou kunnen worden” omdat de exacte invulling nog niet vastligt. Deze wordt pas bepaald op het moment, waarop de planvorming voor Fase II nader gestalte dient te krijgen.

Fase II omvat zoals gezegd het gedeelte van het plangebied met een karakter aansluitend op het veenontginningslandschap. Dat betekent concreet: Rechte wegen, een vaste rooilijn en een boombeplanting in een vast ritme. Op de schets is te zien, op welke wijze Fase II gekoppeld is aan Fase I. Op een tweetal plekken wordt de wadi op informele doorsneden door een weg, zodat er in Fase II geen doodlopende wegen zullen voorkomen. In de schets wordt er verder van uitgegaan, dat er een ontsluitingsweg “buitenom” gelegd zal worden (aan de zuidoostzijde). Dit biedt goede mogelijkheden om na Fase II desgewenst ook nog Fase III te gaan ontwikkelen.

SAB

26

5 5.1

Milieuaspecten Milieuzonering bedrijven Algemeen Indien door middel van een plan nieuwe, milieuhindergevoelige functies mogelijk worden gemaakt, dient te worden aangetoond dat deze niet worden gerealiseerd binnen de hinderzone van omliggende bedrijven. Anderzijds mogen milieuhindergevoelige functies in de directe omgeving van het plangebied niet negatief worden beïnvloed door de ontwikkelingen die met een plan mogelijk worden gemaakt. Het plan voorziet in gevoelige functies in de vorm van woningen. In de directe nabijheid van het plangebied zijn diverse bedrijven gevestigd. Wat betreft de aanbevolen afstanden tussen bedrijvigheid en gevoelige functies, zoals wonen, is de VNGbrochure ‘Bedrijven en milieuzonering’2 geraadpleegd. Hierin worden richtafstanden voor zowel het omgevingstype ‘gemengd gebied’ als ‘rustige woonwijk’ en ‘rustig buitengebied’ aanbevolen. Gemengde gebieden betreffen gebieden die langs hoofdinfrastructuur liggen en/of gebieden met matige tot sterke functiemenging. In een rustige woonwijk en buitengebied komen vrijwel geen andere functies voor. De richtafstanden gelden voor een gemiddeld nieuw bedrijf en gaan uit van het gebiedstype ‘rustig woongebied’. Voor gemengde gebieden kunnen de richtafstanden worden verminderd.

De afstand wordt gemeten vanaf het op de verbeelding aangeduide deel voor de bedrijfsmatige activiteit tot aan de gevel van nieuwe of bestaande woningen gelegen buiten betreffend perceel. Het plangebied maakt gezien de omliggende functies deel uit van een ‘rustige woonwijk’. Nabij het plangebied zijn twee agrarische bedrijven gelegen, te weten: − een pluimveebedrijf aan de Pallegarste 7a, gelegen op circa 485 meter afstand van het plangebied; − een pluimveebedrijf aan de Hardenbergerweg 6, gelegen op circa 250 meter van het plangebied. In de VNG-brochure wordt een dergelijke functie specifiek genoemd. Voor het fokken en houden van pluimvee wordt een minimale afstand van 200 meter tot een gevoelige functie aanbevolen. De minimale afstand geldt op basis van mogelijke geuroverlast. Het plangebied ligt niet binnen de invloedssfeer van deze agrarische bedrijven. Conclusie Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig initiatief.

2

Bedrijven en milieuzonering, Vereniging van Nederlandse Gemeenten, 2009, ISBN: 9789012130813.

SAB

27

5.2

Geurhinder Algemeen De Wet geurhinder en veehouderij heeft op twee wijzen betrekking op procedures op basis van de Wro. Ten eerste moet bij de belangenafweging ten behoeve van een zorgvuldige besluitvorming worden nagegaan of een partij zoals een agrarisch bedrijf niet onevenredig in haar (bedrijfs)belangen wordt geschaad door de realisatie van een bestemmingsplan. Ten tweede speelt de geurbelasting een rol bij de beoordeling of in het kader van een goede ruimtelijke ordening een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd. Onderzoek Wat betreft de bedrijfsbelangen van omliggende bedrijven blijkt uit opgave van de gemeente dat de volgende agrarische bedrijven relevant kunnen zijn voor het aspect geur: − Pallegarste 7 (pluimveebedrijf), gelegen op 485 meter afstand van het plangebied (meest nabij gelegen geprojecteerde woning); − Hardenbergerweg 6a (pluimveebedrijf), gelegen op circa 250 meter van het plangebied. Er zijn in 2008 geurberekeningen gemaakt van beide bedrijven op ruim 40 geurgevoelige objecten in de omgeving. Voordat de ontwikkeling van woningen in het plangebied een beperking gaat geven op de uitbreiding van een van de beide bedrijven kunnen andere geurgevoelige objecten reeds beperkingen geven. Wat betreft een goed woon- en leefklimaat is de geurverordening Hardenberg gehanteerd.

Uit de geurverordening blijkt dat het plangebied in een gebied ligt waar een geurnorm van 8 Ou(E)/m³ geldt. Deze norm is overeenkomstig de huidige geurnorm van de Wet geurhinder en veehouderij. Met deze norm wordt nog een goed woon- en leefklimaat gewaarborgd.

Uitsnede kaart grafische geurcontouren bij geurverordening gemeente Hardenberg

SAB

28

Voor het plan is een berekening naar de geurbelasting uitgevoerd ten aanzien van de bedrijven op de percelen Pallegarste 7a en Hardenbergerweg 6a3. Uit de resultaten van deze berekening blijkt dat wordt voldaan aan de gestelde geurnorm. Conclusie Het aspect geur vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plangebied.

5.3

Geluidhinder Algemeen De mate waarin het geluid veroorzaakt door het (spoor)wegverkeer het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). Voor wegverkeer stelt de wet dat in principe de geluidsbelasting op geluidsgevoelige functies de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet mag overschrijden. Voor spoorwegverkeer mag de voorkeursgrenswaarde van 55 dB niet worden overschreden. In het geval van industrielawaai geldt een voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A). Indien nieuwe geluidsgevoelige functies worden toegestaan, stelt de Wgh de verplichting akoestisch onderzoek te verrichten naar geluidsbelasting ten gevolge van alle (spoor)wegen op een bepaalde afstand van geluidsgevoelige functies. Onderzoek Vobru Advies heeft een akoestisch onderzoek4 uitgevoerd ten behoeve van de gehele planontwikkeling van De Marke II. Het plangebied Marke II ligt binnen de zone van het spoortraject 120 (lijn Zwolle -Emmen) en binnen de zone van de Hardenbergerweg en Tweede Elsweg. Industrielawaai is op deze locatie niet van toepassing. Wat betreft het aspect railverkeerslawaai wordt geconstateerd dat de 55 dB-contour van de spoorweg niet is gelegen in het plangebied voor de eerste fase. Het aspect railverkeerslawaai vormt geen belemmering voor de planontwikkeling.

Voor het aspect verkeerslawaai wordt in het onderzoek geconcludeerd dat het bouwproject de Marke II kan worden gerealiseerd indien de berekende 48 dB-contour als bouwlijn in acht wordt genomen. Conclusie Het aspect verkeerslawaai vormt geen belemmering voor de planontwikkeling indien de berekende 48 dB-contour als de bouwlijn in acht wordt genomen.

3

Gemeente Hardenberg (14 juni 2010), Berekening V-stacks Pallegarste 7a en Hardenbergerweg 6a.

4

Vobru Advies (7 juni 2010) Akoestisch onderzoek verkeerslawaai woningbouw Marke II Mariënberg.

SAB

29

5.4

Ecologie

5.4.1

Algemeen Voordat ruimtelijke ingrepen mogen plaatsvinden moet eerst een onderzoek plaatsvinden in het kader van de Flora- en faunawet en eventueel andere natuurregelgeving. SAB Arnhem B.V. heeft ten behoeve hiervan in april 2010 een quick scan flora en fauna uitgevoerd5. Het Natuurloket geeft in het kilometerhok waarbinnen het plangebied en haar invloedsgebied is gelegen (235-503) het voorkomen van beschermde vaatplanten, zoogdieren en amfibieën weer. Binnen het kilometerhok zijn weinig soortgroepen goed onderzocht. Omdat het plangebied maar een klein onderdeel uitmaakt van het betreffende kilometerhok en omdat de beschikbare Natuurloketgegevens in dit geval van lage kwaliteit zijn, is besloten geen aanvullende gegevens op te vragen maar de quick scan vooral te baseren op de biotoopinschatting door een ecoloog van SAB Arnhem B.V.

5.4.2

Gebiedsbescherming In het kader van de Natuurbeschermingswet (NB-wet) en de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) dient er getoetst te worden of de beoogde ontwikkelingen een negatieve invloed hebben op de beschermde gebieden. Natuurbeschermingswet 1998 Het plangebied ligt niet in een gebied dat is aangewezen in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998. Het dichtstbijzijnde gebied beschermd in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998 betreft het Natura 2000-gebied “Vecht- en BenedenReggegebied”. Dit beschermde gebied ligt op ongeveer 1.000 meter afstand en is onder andere aangewezen voor het voorkomen van (stuifzand)heiden, vennen, trilvenen, oude eikenbossen, Rivierdonderpad, Kamsalamander en Meervleermuis. Gezien de ligging buiten de grenzen van het beschermde gebied zijn directe effecten zoals oppervlakte verlies en versnippering uit te sluiten. Met de toekomstige woningbouw wordt geen grondwateronttrekking toegepast of mogelijk gemaakt. Verdroging van het natuurgebied door de nieuwe woonwijk is uitgesloten. Ook is geen sprake van de realisatie van agrarisch bedrijf dat vermesting en/of verzuring van nabij gelegen beschermde natuurwaarden tot gevolg heeft. Verstorende effecten door middel van geluid, trillingen en licht zijn niet te verwachten gezien de reeds aanwezige verstorende elementen (spoorweg, provinciale weg N36 en bebouwing).

Met ander woorden zijn indirecte negatieve effecten, afkomstig van het plangebied, niet te verwachten. Een vergunningaanvraag in het kader van de NB-wet wordt niet noodzakelijk geacht. Ecologische Hoofdstructuur Het plangebied ligt niet binnen of direct nabij de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Het dichtstbijzijnde gelegen natuurgebied dat aangewezen is als EHS ligt ten noorden van het plangebied op ongeveer 200 meter en betreft het bosgebied ten noorden van de Hardenbergerweg. Gezien de ligging buiten de EHS is geen sprake van directe

5

SAB Arnhem B.V. (21 april 2010) Quick scan flora en fauna Mariënberg, De Marke II.

SAB

30

aantasting (versnippering en oppervlakteverlies) van de EHS. Verder ligt het plangebied niet direct grenzend aan de EHS. Verstoring door middel van geluid, licht en trillingen zijn niet te verwachten doordat al verstorende elementen aanwezig zijn (gebouwen en wegen). Met de plannen is niet te verwachten dat aantasting van de natuurwaarden van de EHS plaatsvindt. 5.4.3

Soortenbescherming In het kader van de Flora- en faunawet dient te worden nagegaan of vaste rust- en verblijfplaatsen door de ingreep worden aangetast (verwijderd, ongeschikt gemaakt) of dieren opzettelijk worden verontrust. De beoogde ontwikkelingen kunnen biotoopverlies of verstoring (indirect biotoopverlies) tot gevolg hebben. Invloeden die leiden tot een verminderde geschiktheid van het plangebied als bijvoorbeeld foerageergebied zijn niet ontheffingsplichtig, tenzij het een zodanig belang betreft dat bij het wegvallen van deze functie ook de vaste rust- en verblijfplaatsen van soorten niet langer kunnen functioneren. Door de werkzaamheden kunnen alle aanwezige soorten negatieve effecten ondervinden van de ingreep. Voor de meeste soorten is dit tijdelijk van aard. Algemene soorten De meeste van deze soorten zijn beschermd maar vallen onder het lichte beschermingsregime van de Flora- en faunawet (tabel 1). Hiervoor geldt dat aantasting van vaste rust- en verblijfplaatsen op basis van een algehele vrijstelling mogelijk is, zonder dat er sprake is van procedurele consequenties. Dit betekent dat voor deze soorten de werkzaamheden uitgevoerd kunnen worden zonder ontheffing. Strikt beschermde soorten Op basis van het intensieve gebruik van het plangebied worden vaste rust- en verblijfplaatsen van strikt beschermde soorten niet verwacht in het plangebied.