Ruimtelijke onderbouwing - Cort van der Lindenstraat, Bergentheim (geanonimiseerd)
Tekst van het document
Ruimtelijke onderbouwing Herontwikkeling Cort van der Lindenstraat Status: Ontwerp
Juli 2025
Herontwikkeling Cort van der Lindenstraat Onderbouwing ten behoeve van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)
Ruimtelijke onderbouwing “Herontwikkeling Cort
Plannaam: Plantype: Status: Datum:
van
der Lindenstraat”
Herontwikkeling Cort van der Lindenstraat Onderbouwing ten behoeve van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Ontwerp Juli 2025
BJZ. nu Ruimtelijke plannen en advies
1
Herontwikkeling Cort van der Lindenstraat Onderbouwing ten behoeve van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)
Inhoudsopgave HOOFDSTUK 1 1. 1 1. 2 1. 3 1. 4
AANLEIDING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 LIGGING VAN HET PROJECTGEBIED . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 HET OMGEVINGSPLAN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 LEESWIJZER . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
HOOFDSTUK 2 2. 1 2. 2
BESCHERMEN VAN DE WATERBELANGEN
WAARBORGEN VAN DE VEILIGHEID . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
LANDSCHAPPELIJKE EN STEDENBOUWKUNDIGE WAARDEN 35
BESCHERMING VAN DE NATUUR
. ... ... .... ... ... ... ... ... ... ... .
39
BEHOUDEN VAN DE STAAT EN WERKING VAN
INFRASTRUCTUUR EN VOORZIENINGEN INFRASTRUCTUUR
HOOFDSTUK 10 10. 1 10. 2 10. 3
30
GEBIEDSBESCHERMING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 SOORTENBESCHERMING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 CONCLUSIE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
HOOFDSTUK 9 9. 1
. ... ... ... ... ... ... ... .
ALGEMEEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 ARCHEOLOGIE EN CULTUURHISTORIE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
HOOFDSTUK 8 8. 1 8. 2 8. 3
BESCHERMING GEZONDHEID EN HET MILIEU . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
ALGEMEEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 SITUATIE IN EN BIJ HET PROJECTGEBIED . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
HOOFDSTUK 7 7. 1 7. 2 7. 3
BELEIDSKADERS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
VIGEREND BELEID . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 WATERASPECTEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 WATERTOETSPROCES EN WATERHUISHOUDING PROJECTGEBIED . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 CONCLUSIE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
HOOFDSTUK 6 6. 1 6. 2
7
GELUID DOOR ACTIVITEITEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 BODEMKWALITEIT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 LUCHTKWALITEIT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 GEUR . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 TRILLINGEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 GEZONDHEID . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
HOOFDSTUK 5 5. 1 5. 2 5. 3 5. 4
... ... ... ... ... ...
RIJKSBELEID . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 PROVINCIAAL BELEID . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 REGIONAAL BELEID . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 GEMEENTELIJK BELEID . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
HOOFDSTUK 4 4. 1 4. 2 4. 3 4. 4 4. 5 4. 6
WIJZIGING VAN DE FYSIEKE LEEFOMGEVING
HUIDIGE SITUATIE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 HET VOORNEMEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
HOOFDSTUK 3 3. 1 3. 2 3. 3 3. 4
INLEIDING. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
.... ... ... ... ... ... ... ... .... ... ... ... ... ... ... ... .
41
EN OPENBARE RUIMTE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
MILIEUEFFECTRAPPORTAGE
... ... ... ... .... ... ... ... ... ... ... ... .
43
WETTELIJK KADER . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 SITUATIE PROJECTGEBIED . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 CONCLUSIE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
BJZ. nu Ruimtelijke plannen en advies
2
Herontwikkeling Cort van der Lindenstraat Onderbouwing ten behoeve van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)
HOOFDSTUK 11 11. 1 11. 2
UITVOERBAARHEID. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45 MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
HOOFDSTUK 12
EVENWICHTIGE TOEDELING VAN FUNCTIES AAN LOCATIES 47
BIJLAGEN BIJ DE RUIMTELIJKE ONDERBOUWING BIJLAGE 1 BIJLAGE 2 BIJLAGE 3 BIJLAGE 4 BIJLAGE 5
... ... ... ... .... ... ... ... ... ... ... ... .
48
VERKENNEND BODEMONDERZOEK . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 AERIUS BEREKENING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 NATUURWAARDENONDERZOEK FLORA EN FAUNA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 AANMELDNOTITIE VORMVRIJE M. E. R. - BEOORDELING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 PARTICIPATIEVERSLAG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48
BJZ. nu Ruimtelijke plannen en advies
3
Herontwikkeling Cort van der Lindenstraat Onderbouwing ten behoeve van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)
HOOFDSTUK 1
1. 1
INLEIDING
Aanleiding
Op de kruising van de Cort van der Lindenstraat de Kerkweg en de G. K. van Hogendorpstraat te Bergentheim staan een viertal blokken rijwoningen. De aanwezige 16 woningen verouderen en zijn aan vervanging toe. Initiatiefnemer van voorliggend project is voornemens om de bestaande woningen te slopen en hier 28 gestapelde woningen voor terug te bouwen. Het gaat om drie gebouwen waarbij twee gebouwen ruimte bieden aan 8 woningen en één blok voor 12 woningen. ,
,
,
Met deze opzet kunnen twee doelgroepen gehuisvest worden binnen het projectgebied. De woningen op de benedenverdieping worden gelijkvloers uitgevoerd en zijn daarmee levensloopbestendig. De woningen op de bovenverdieping zijn geschikt voor starters. Door de nieuwe indeling ontstaat een gezamenlijke groene ruimte in het midden van het plangebied. De voordeuren van de bovenwoningen zullen via deze ruimte toegankelijk zijn. De gelijkvloerse woningen zijn toegankelijk vanaf de straatkant. Het geheel wordt groen ingepast. De initiatiefnemer voor voorliggende ontwikkeling is de woningcorporatie Vechtdal Wonen. Om het voornemen mogelijk te maken kan een omgevingsvergunning worden verleend voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Hiervoor dient op basis van artikel 8. 0 lid 2 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) te worden aangetoond dat de BOPA in overeenstemming is met ‘een evenwichtige toedeling van functies aan locaties’. Voorliggende ruimtelijke onderbouwing voorziet hierin. ,
1. 2
Ligging van het projectgebied
Het projectgebied ligt tussen de Kerkweg de Gijsbert Karel van Hogendorpstraat en de Cort van der Lindenstraat in. Het projectgebied staat kadastraal bekend als sectie AC nummers 616 617 618 619 en 3111 (deels) gemeente Ambt-Hardenberg. ,
,
,
,
,
,
In onderstaande afbeelding (links) is met een rode ster de ligging van het projectgebied weergegeven ten opzichte van de omgeving. In de rechterafbeelding is het projectgebied rood omlijnd.
Afbeelding 1. 1
Ligging projectgebied (Bron: Openstreetmap. org)
BJZ. nu Ruimtelijke plannen en advies
4
Herontwikkeling Cort van der Lindenstraat Onderbouwing ten behoeve van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)
1. 3
Het omgevingsplan
1. 3. 1
Geldend omgevingsplan
Het projectgebied ligt binnen de begrenzing van het omgevingsplan van de gemeente Hardenberg. Ter plaatse van het projectgebied is sprake van het omgevingsplan van rechtswege zoals deze in werking is getreden op 1 januari 2024. Het omgevingsplan van rechtswege bestaat ter plaatse uit de volgende documenten: • •
Beheersverordening Bergentheim vastgesteld op 18 december 2012; Beheersverordening gemeente Hardenberg facetregeling parkeren vastgesteld op 9 mei 2023. ,
,
,
Voor de duiding van het planologisch regime van het projectgebied is met name de beheersverordening “Beheersverordening Bergentheim” van belang. Het omgevingsplan bevat in de huidige situatie namelijk uitsluitend de regels van de bruidsschat. In afbeelding 1. 2 is een uitsnede van de verbeelding behorende bij de beheersverordening Bergentheim opgenomen. Het projectgebied is hierin weergegeven met de rode omlijning.
Afbeelding 1. 2
Uitsnede geldend planologische regime (Bron: omgevingswet. overheid. nl)
In de volgende paragraaf wordt een opsomming gegeven van de bouw en gebruiksregels die van toepassing zijn op de voorgenomen ontwikkeling binnen het projectgebied.
‘Woongebied’ De voor ‘Woongebied’ aangewezen gronden zijn met name bestemd voor wonen en aan huis gebonden beroepen. Het aantal woningen mogen niet meer zijn dan het bestaande aantal woningen in dit geval 16. De ,
BJZ. nu Ruimtelijke plannen en advies
5
Herontwikkeling Cort van der Lindenstraat Onderbouwing ten behoeve van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) afstand van een hoofdgebouw of een blok van aaneengebouwde hoofdgebouwen tot de zijdelingse bouwgrens bedraagt ten minste 3 m dan wel niet minder dan de afstand van het bestaande hoofdgebouw. De goot- en bouwhoogte bedragen niet meer dan 115% van de goot- en bouwhoogte van het bestaande hoofdgebouw op het bouwperceel. Het bebouwingspercentage bedraagt niet meer dan 60% van het bouwperceel. De bouwhoogte van bijgebouwen en overkappingen bedraagt niet meer dan 6 m de goothoogte en de hoogte van een overkapping bedraagt niet meer dan 35 m. Bijgebouwen en overkappingen dienen achter het verlengde van de naar de weg gekeerde gevels van het hoofdgebouw gebouwd met dien verstande dat bijgebouwen minimaal 3 m achter het verlengde van de naar de weg gekeerde voorgevel van het hoofdgebouw wordt gebouwd. Het gezamenlijk oppervlakte van bijgebouwen en overkappingen bedraagt niet meer dan 60 m.2 Dit is alleen toegestaan wanneer niet meer dan 60 % van het bouwperceel wordt bebouwd. ,
,
,
,
1. 3. 2
Strijdigheid
De beoogde activiteiten passen niet binnen de beoordelingsregels van het omgevingsplan. Er wordt met het beoogde plan namelijk niet voldaan aan het maximale aantal woningen en de maximale bouwhoogte (115% van de huidige bebouwing) uit de beheersverordening. Daarnaast worden de bijgebouwen niet geheel gebouwd achter het verlengde van de naar de weg gekeerde gevels van de hoofdgebouwen omdat de hoofdgebouwen haaks naast elkaar worden gebouwd. ,
Om het voornemen te realiseren kan een omgevingsvergunning worden verleend voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). De BOPA zorgt voor het gewenste juridisch-planologische kader en toont aan dat met het voornemen sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Een omgevingsvergunning voor een BOPA kan op basis van artikel 8. 0 Bkl worden verleend wanneer dit in overeenstemming is met ‘een evenwichtige toedeling van functies aan locaties’. Voorliggende ruimtelijke onderbouwing voorziet hierin. ,
,
Leeswijzer
1. 4
Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 allereerst ingegaan op de huidige situatie van het projectgebied en het voornemen dat voorliggende BOPA mogelijk maakt. Hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de beleidskaders vanuit het Rijk de provincie de regio en het gemeentelijk beleid. Hoofdstuk 4 gaat in op de relevante aspecten bij het beschermen van de gezondheid en relevante milieukundige aspecten waarna in hoofdstuk 5 de bescherming van de waterbelangen wordt behandeld. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op het aspect omgevingsveiligheid. Hoofdstuk 7 behandeld de plaatselijke archeologische- en cultuurhistorische waarden en gaat in op de ladder voor duurzame verstedelijking. Hoofdstuk 8 gaat in op de bescherming van de plaatselijk flora en fauna. Hierna gaat hoofdstuk 9 in op de afwegingen rondom de infrastructuur en de afwegingen rondom parkeren en doorstroming. In hoofdstuk 10 komt de m. e. r. -beoordeling aan bod. Hoofdstuk 11 behandeld de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het voornemen. In hoofdstuk 12 wordt geconcludeerd dat met het voornemen sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. ,
,
,
,
BJZ. nu Ruimtelijke plannen en advies
6
Herontwikkeling Cort van der Lindenstraat Onderbouwing ten behoeve van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)
HOOFDSTUK 2
2. 1
WIJZIGING VAN DE FYSIEKE LEEFOMGEVING
Huidige situatie
Het projectgebied ligt in de kern van Bergentheim gemeente Hardenberg. De omgeving kenmerkt zich door rijtjeswoningen en twee-onder-een-kap woningen. De woningen binnen het projectgebied betreffen bungalowvormige woningen. Het gaat in totaal om 16 woningen verdeeld over 4 bouwblokken. In het midden van de bouwblokken is een groenvoorziening aanwezig. De woningen zijn gebouwd in de jaren ’70 en zijn inmiddels aan vervanging toe. ,
,
,
In afbeelding 2. 1 t/m 2. 3 zijn enkele straatbeeldfoto’s van de huidige situatie opgenomen. In afbeelding 2. 4 is een luchtfoto opgenomen van het projectgebied en aangrenzende gronden.
Afbeelding 2. 1
Straataanzicht huidige situatie (Bron: Google Streetview)
BJZ. nu Ruimtelijke plannen en advies
7
Herontwikkeling Cort van der Lindenstraat Onderbouwing ten behoeve van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)
Afbeelding 2. 2
Straataanzicht huidige situatie (Bron: Google Streetview)
Afbeelding 2. 3
Straataanzicht huidige situatie (Bron: Google Streetview)
BJZ. nu Ruimtelijke plannen en advies
8
Herontwikkeling Cort van der Lindenstraat Onderbouwing ten behoeve van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)
Afbeelding 2. 4
2. 2
Luchtfoto projectgebied (Bron: PDOK)
Het voornemen
Voorliggende onderbouwing heeft betrekking op het slopen van de huidige bebouwing en het bouwen van 28 nieuwe woningen. De woningen worden gestapeld gerealiseerd waarbij de helft van de woningen levensloopbestendige appartementen betreffen en de andere helft van de woningen geschikt zijn voor starters op de woningmarkt. De appartementen die geschikt zijn voor starters bevinden zich met name op de bovenverdieping. De woningen worden verdeeld in drie woonblokken die door de situering een collectieve groenvoorziening in het midden hebben. De levensloopbestendige woningen hebben in de nieuwe situatie de voordeur aan de straatkant de starterswoningen zijn vanaf het collectieve groen aan de binnenzijde van het hof toegankelijk. De bovenwoningen bestaan uit twee bouwlagen. ,
,
,
De gezamenlijke binnenplaats in het midden maakt het mogelijk om een gemeenschappelijke tuin in te richten. Ook is er voldoende ruimte om het regenwater van de woningen en de overige verharding op te vangen en te laten infiltreren. De bergruimten van de bovenwoningen zijn geclusterd gepositioneerd aan de westzijde van het projectgebied. De seniorenwoningen op de begane grond hebben een inpandige berging. Rondom het projectgebied worden in totaal 12 extra parkeerplaatsen aangelegd de 16 bestaande parkeerplaatsen die zijn bedoeld voor de huidige woningen worden in stand gehouden. Hiermee wordt voorzien in de parkeerbehoefte van de 28 woningen. ,
In afbeelding 2. 5 is een situatietekening van de voorgenomen ontwikkeling opgenomen. Tevens is in afbeelding 2. 6 een vogelvlucht impressie weergegeven.
BJZ. nu Ruimtelijke plannen en advies
9
Herontwikkeling Cort van der Lindenstraat Onderbouwing ten behoeve van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)
Afbeelding 2. 5
Situatietekening van de toekomstige situatie (Bron: Peters & Lammerink architecten)
Afbeelding 2. 6
Vogelvluchtimpressie nieuwe situatie (Bon: Peters & Lammerink architecten)
BJZ. nu Ruimtelijke plannen en advies
10
Herontwikkeling Cort van der Lindenstraat Onderbouwing ten behoeve van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)
HOOFDSTUK 3
BELEIDSKADERS
3. 1
Rijksbeleid
3. 1. 1
Nationale Omgevingsvisie (NOVI)
3. 1. 1. 1
Algemeen
Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving. ,
,
3. 1. 1. 2
Vier prioriteiten
Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten: • • • •
Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.
In de NOVI is aangegeven dat het vorm geven van de opgaven nodig is op een lager schaalniveau. De aangewezen regio's werken samen met de provincies aan ruimtelijke voorstellen. Vervolgens wordt er gekeken of alle losse plannen bij elkaar tot een duurzaam landelijk beeld leiden. De stappen die genomen worden staan beschreven in het programma NOVEX en het programma Mooi Nederland. ,
3. 1. 1. 3
Afwegingsprincipes
De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: ,
,
1.
Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; ,
2.
Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
3.
Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. ,
3. 1. 2
Instructieregels Rijk (Amvb’s)
Artikel 8.0b eerste lid van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) bepaalt dat bij een aanvraag om een buitenplanse omgevingsvergunning de instructieregels in hoofdstuk 5 van het Bkl de provinciale instructieregels en eventuele instructies het beoordelingskader vormen van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Uit het tweede lid van artikel 8. 0b van het Bkl volgt dat de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit geweigerd wordt als: ,
,
,
BJZ. nu Ruimtelijke plannen en advies
11
Herontwikkeling Cort van der Lindenstraat Onderbouwing ten behoeve van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) a.
b. c.
de activiteit zou leiden tot een situatie die niet is toegelaten op grond van instructie(regel)s; de omgevingsplanactiviteit betrekking heeft op een voorbeschermingsregel in het omgevingsplan (opvolger van het voorbereidingsbesluit); de omgevingsplanactiviteit het uitvoeren van een project waarvoor een projectbesluit is vastgesteld door provincie of Rijk belemmert. ,
Hieronder zijn de hoofdonderwerpen opgesomd waarvoor het Bkl instructieregels bevat: o o o
waarborgen van veiligheid (paragraaf 5. 1. 2); beschermen van waterbelangen (paragraaf 5. 1. 3); beschermen van gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4) waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht trillingen geluid en geur en bodemkwaliteit; beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5) waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking; het behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5. 1. 6) voor autowegen buisleidingen natuur- en recreatiegebieden; het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5.1.7) waaronder landsverdediging en nationale veiligheid elektriciteitsvoorziening rijksvaarwegen en luchtvaart fiets- en wandelroutes aanwijzing van woningbouwcategorieën; het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (paragraaf 5. 1. 8). ,
,
o
,
,
o o
,
,
,
,
o
,
,
,
Daarnaast bevat afdeling 5. 2 van het Bkl instructieregels voor de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving. Daarbij gaat het onder meer om het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen. In heel bijzondere gevallen kunnen B&W de Minister vragen om een ontheffing van bepaalde instructieregels te verlenen. Dit volgt uit afdeling 5. 3 van het Bkl. Zie stap 11f van hoofdstuk 3. In de onderbouwing moet worden ingegaan op de bovengenoemde onderwerpen wanneer deze relevant zijn voor de betreffende ontwikkeling. Per onderwerp dient een toetsing plaats te vinden. ,
3. 1. 3
Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten in het Rijksbeleid
De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met de nationale omgevingsvisie. Daarnaast voorziet de ontwikkeling in een toename van 12 woningen ten opzichte met de huidige situatie Woningbouwontwikkelingen van meer dan 11 woningen worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkelingen. In voorliggend plan worden 12 woningen toegevoegd bovenop het bestaande aantal. Een ladderonderbouwing is daarom benodigd. In paragraaf 7. 2 wordt ingegaan op de ladder voor duurzame verstedelijking. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling in overeenstemming is met het relevante rijksbeleid. In de volgende hoofdstukken wordt aangegeven hoe het plan rekening houdt met de hoofdonderwerpen waarvoor het Bkl instructieregels bevat.
3. 2
Provinciaal beleid
Iedere provincie in Nederland stelt een omgevingsvisie op: een visie voor de lange termijn voor de fysieke leefomgeving. De Omgevingsvisie bevat de provinciale visie op de ruimte in Overijssel. Daarin worden uitspraken gedaan over ruimtelijke ordening milieu water verkeer en vervoer ondergrond en natuur. In de Omgevingsverordening staan de regels die ervoor zorgen dat bij nieuwe ontwikkelingen rekening wordt gehouden met het provinciale beleid. ,
3. 2. 1
,
,
,
Omgevingsvisie Overijssel
De Omgevingsvisie Overijssel is het integrale provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. BJZ. nu Ruimtelijke plannen en advies
12
Herontwikkeling Cort van der Lindenstraat Onderbouwing ten behoeve van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Leidende thema’s voor de Omgevingsvisie zijn: 1. 2.
Duurzaamheid; Ruimtelijke kwaliteit.
Enkele belangrijke beleidskeuzes waarmee de provincie haar ambities wil realiseren zijn: • • •
door meer aandacht voor herstructurering wordt ingezet op een breed spectrum aan woon- werk- en mixmilieu’s; dorpen en steden worden gestimuleerd hun eigen kleur te ontwikkelen; investeren in een hoofdinfrastructuur voor wegverkeer trein fiets en waarbij veiligheid en doorstroming centraal staan; zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik; deze methode gaat ervan uit dat eerst het gebruik van de ruimte wordt geoptimaliseerd dan de mogelijkheid van meervoudig ruimtegebruik wordt onderzocht en dan pas de mogelijkheid om het ruimtegebruik uit te breiden wordt bekeken; ruimtelijke plannen ontwikkelen aan de hand van gebiedskenmerken en keuzes voor duurzaamheid. ,
,
,
,
,
•
3. 2. 2
Omgevingsverordening Overijssel
De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie Overijssel. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. ,
Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie Overijssel te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. 3. 2. 3
Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel
Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de provinciale ambities wordt gebruik gemaakt van het 'Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel'. In dit uitvoeringsmodel staan de stappen of , waar en hoe centraal. Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw een nieuwe bedrijfslocatie toeristisch-recreatieve voorzieningen natuurontwikkeling et cetera kun je aan de hand van deze drie stappen bepalen of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden. ,
,
,
,
,
De eerste stap het bepalen van de of-vraag lijkt in strijd met de wens zoveel mogelijk ruimte te willen geven aan nieuwe initiatieven. Met het faciliteren van initiatieven moet echter wel gekeken worden naar de (wettelijke) verantwoordelijkheden zoals veiligheid of gezondheid. Het uitvoeringsmodel maakt helder wat kan en wat niet kan. ,
,
Om een goed evenwicht te vinden tussen het bieden van ruimte aan initiatieven en het waarborgen van publieke belangen varieert de provinciale sturing: soms normstellend maar meestal richtinggevend of inspirerend. ,
,
BJZ. nu Ruimtelijke plannen en advies
13
Herontwikkeling Cort van der Lindenstraat Onderbouwing ten behoeve van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)
Afbeelding 3. 1
Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)
Of – generieke beleidskeuzes De beleidskeuzes uit de Omgevingsvisie zijn doorvertaald in regels van de Omgevingsverordening. Voor dit plan zijn onderstaande artikelen uit de verordening van belang. Artikel 4. 5: Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik Met voorgenomen ontwikkeling worden nieuwe woningen gebouwd op nagenoeg dezelfde locatie als de huidige woningen. Er is sprake van vervangende nieuwbouw waarbij twee extra woonlagen bovenop de woningen op de begane grond wordt gerealiseerd. Per saldo is er dus geen sprake van extra ruimtebeslag door bouwen en verharden op de groene omgeving. ,
Artikel 4. 14: Woonafspraken Dit project is onderdeel van de prestatieafspraken die Vechtdal Wonen heeft met de gemeente Hardenberg. Het aantal te bouwen woningen is reeds getoetst aan de regionale en provinciale afspraken. De vastgelegde aantallen in de prestatieafspraken komen overeen met de regionale Woonagenda West-Overijssel en de woningbehoefte van de gemeente Hardenberg. Hiermee is sprake van het voorzien in een actuele en bestaande woonbehoefte. Waar
–
ontwikkelingsperspectieven
Het projectgebied kent op basis van de ontwikkelingsperspectievenkaart van de provincie Overijssel de ontwikkelingsperspectieven ‘Woon- en werklocaties binnen de stedelijke netwerken’. In afbeelding 3. 2 is een uitsnede van de perspectievenkaart behorende bij de Omgevingsvisie opgenomen.
BJZ. nu Ruimtelijke plannen en advies
14
Herontwikkeling Cort van der Lindenstraat Onderbouwing ten behoeve van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)
Afbeelding 3. 2
‘Woon-
Uitsnede ontwikkelingsperspectievenkaart Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)
en werklocaties
binnen de stedelijke netwerken’
Rond de binnensteden liggen de diverse woon- en werklocaties elk met hun eigen woon- werk- of mixmilieu. Herstructurering en transformatie moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen natuur of water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem bijvoorbeeld door in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening te houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energieefficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten). ,
,
,
,
Toetsing van het initiatief aan het ‘Ontwikkelingsperspectief’ Voorliggende ontwikkeling betreft een ontwikkeling waarbij verouderde woningen vervangen worden voor nieuwe. Hiermee zal ook de bewonersgroep worden uitgebreid die gebruik maken van het projectgebied. Waar in de oude situatie de woningen werden gebruikt door met name ouderen zullen in de nieuwe situatie ook starters op de woningmarkt komen te wonen binnen het projectgebied. Omdat beide groepen aan andere zijden hun woning kunnen betreden is er zowel zicht op de binnenplaats als op de straten rondom het gebied. ,
Door de groene inpassing van het projectgebied en het clusteren van bebouwing blijft voldoende ruimte over om het hemelwater dat op de verharde delen binnen het projectgebied valt op te vangen en vertraagd te laten infiltreren. Hiermee is de ontwikkeling in overeenstemming met het ontwikkelingsperspectief ‘Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken’. ,
BJZ. nu Ruimtelijke plannen en advies
15
Herontwikkeling Cort van der Lindenstraat Onderbouwing ten behoeve van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Hoe - Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag laag van het agrarisch-cultuurlandschap stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De ‘Natuurlijke laag’ de ‘Laag van het agrarisch cultuurlandschap’ en de 'Laag van Beleving' kunnen in dit geval buiten beschouwing worden gelaten aangezien voor de locatie en de aangrenzende gronden met betrekking tot deze ontwikkelingsperspectieven geen specifieke eigenschappen gelden. ,
,
,
,
De “Stedelijke laag”
1.
De stedelijke laag is de laag van de steden dorpen verspreide bebouwing wegen spoorwegen en waterwegen. Het gaat in deze laag om de dynamiek van de steden en de grote infrastructurele verbindingen maar ook om de rust van de dorpen en de landelijke wegen en paden. ,
,
,
,
,
De ruimtelijke kwaliteitsambities in de stedelijke laag zijn: ▪ ▪
Brede waaier aan woon- werk- en mixmilieus: elk buurtschap dorp en stad zijn eigen kleur; Contrast tussen dynamische en luwe gebieden versterken door het infrastructuurnetwerk. ,
,
In afbeelding 3. 5 is een uitsnede van de stedelijke laag opgenomen. Het projectgebied is hierin aangegeven met de rode contour. Het projectgebied is hierin aangeduid met het gebiedstype “Woonwijken 1955 - nu”.
Afbeelding 3. 5
Uitsnede gebiedskenmerkenkaart ‘Stedelijke laag’ (Bron: Provincie Overijssel)
Woonwijken 1955 - nu Deze woonwijken zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De wederopbouwwijken worden bijvoorbeeld vaak gekenmerkt door een repeterende stempelstructuur in de bouwblokken de ruime opzet van de groene ruimte en aandacht voor details. De ambitie in deze naoorlogse wijken is met name om de wijken te herstructureren met het behoud van het eigen ,
BJZ. nu Ruimtelijke plannen en advies
16
Herontwikkeling Cort van der Lindenstraat Onderbouwing ten behoeve van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) karakter. Bij een toename van het bebouwd oppervlak door meer grondgebonden woningen zal er collectieve ruimte tussen de bouwblokken moeten blijven. Nieuwe bebouwing zal zich voegen in de aard maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o. a. wooneenheden en parken) maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar. De groenstructuur is onderdeel van het wijkontwerp. ,
,
Toetsing van het initiatief aan het gebiedskenmerk In voorliggend initiatief is wederom gekozen voor een blokvormige opzet waarin in het midden een hof aanwezig is. De blokvormige opzet en de groene inpassing wordt in de omgevingsvisie als kenmerkend gezien voor woonwijken die zijn gebouwd tussen 1995 – nu. Door de woningen tweelaags terug te bouwen passen de woningen beter bij de bestaande woningen in de omliggende buurt die ook doorgaans uit twee of drie lagen bestaan. De ontwikkeling is daarmee passend binnen de ambities en ontwikkelingsrichtingen behorende bij de stedelijke laag. ,
3. 2. 3
Conclusie toetsing aan het provinciale beleid
Geconcludeerd wordt dat het initiatief in overeenstemming is met de uitgangspunten uit het provinciaal beleid zoals genoemd in de Omgevingsvisie Overijssel en is verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel.
3. 3
Regionaal beleid
3. 3. 1
Woonagenda West-Overijssel 2021-2025
De provincie de Overijsselse gemeenten en hun partners werken al jaren samen aan een kwantitatieve en kwalitatieve balans op de woningmarkt. Voor de periode 2021-2025 krijgen die afspraken vorm in twee regionale Woonagenda’s: een voor West-Overijssel en een voor Twente. De druk op de woningmarkt en de woningtekorten zijn hoog. Steeds meer huishoudens hebben moeite de gewenste woning te kopen of huren in onze regio. ,
De grote kernen zoals Hardenberg hebben als unieke kwaliteit dat je er relatief rustig kunt wonen met een goed voorzieningenniveau en een goede bereikbaarheid. Het gaat allereerst om kernen met een goede OV/treinverbinding. De behoefte aan dergelijke woonmilieus is groot. Deze kernen vervullen daarom een belangrijke rol in de verstedelijkingsopgave van de Cleantech Regio en de regio Zwolle. In deze kernen liggen kansen om woningen en milieus toe te voegen waarmee hun vitaliteit en economie kracht bijgezet kan worden. 3. 3. 2
Woningbehoefte gemeente Hardenberg
Kwantitatief Volgens de prognoses groeit het aantal huishoudens in de regio met circa 25. 000 tot ruim 251. 000 huishoudens in 2030. Mede in het licht van de huidige regionale woningtekorten (gemiddeld 3% dus een kleine 7. 000 woningen) en andere ontwikkelingen zoals de verstedelijkingsopgave in Deventer en Zwolle de toenemende marktdruk (met name in het stedelijk gebied) en migratiestromen willen we als regio een groei van 35. 000 - 40. 000 huishoudens tot 2031 accommoderen. Voor Hardenberg wordt de netto harde plancapaciteit tot 2030 gesteld op 726 woningen de zachte plancapaciteit bestaat uit 1. 753 woningen. Naast het realiseren van harden en zachte plancapaciteit gaat de woonagenda uit van het realiseren van extra plancapaciteit in de regio van 9. 000 tot 14. 000 woningen. ,
,
,
Kwalitatief De regionale woonvisie stelt dat gemeenten zelf verantwoordelijk zijn voor een actueel en onderbouwd woonbeleid en woningbouwprogramma uitgesplitst naar segmentering typologie en milieus. Het toevoegen van nieuwe woningen gebeurt in beginsel door binnenstedelijke ontwikkeling en transformatie/herstructurering of in de directe nabijheid van bestaande kernen. De provincie Overijssel ondersteunt gemeenten hierbij door optimaal ruimte en medewerking te geven voor binnenstedelijk bouwen. ,
,
BJZ. nu Ruimtelijke plannen en advies
17
Herontwikkeling Cort van der Lindenstraat Onderbouwing ten behoeve van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Kwalitatief dient getoetst te worden of het plan en programma aansluiten op de behoefte onderbouwd vanuit verschillende kwalitatieve indicatoren en lokaal/regionaal behoefteonderzoek zoals bijvoorbeeld vastgelegd in de Woonvisie. ,
3. 3. 3
Toetsing van het initiatief aan de regionale woonagenda
Voorliggend initiatief voorziet in het toevoegen van 12 nieuwe woningen in de kern van Bergentheim en vormt daarmee een kwalitatieve verbetering van de huidige 16 woningen die verouderd zijn en geen toekomstperspectief meer hebben. Het voornemen wordt gerealiseerd op een binnenstedelijke locatie op een locatie waar in de huidige situatie reeds bebouwing aanwezig is. Het voornemen voorziet in het toevoegen van woningen specifiek voor senioren en starters op de woningmarkt. Het behoud van deze twee doelgroepen zorgt voor het behoud van levendigheid en leefbaarheid in de kern en draagt bij aan het behoud van sociale voorzieningen in de kern. Het aantal woningen sluit aan bij de gewenste kwantiteit aan woningen uit de regionale woonagenda en de prestatieafspraken met de gemeente Hardenberg. Het voornemen sluit hiermee aan bij de verwachte groei van huishoudens in de regio en binnen de gemeente Hardenberg zoals genoemd wordt in de regionale woonagenda. ,
Gemeentelijk beleid
3. 4
Het gemeente beleid is verwoord in tal van beleidsplannen op het gebied van wonen gezondheid veiligheid goede omgevingskwaliteit en duurzaamheid als centrale thema’s gekoppeld aan maatschappelijke doelen uit artikel 1. 3 van de Omgevingswet. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de omgevingsvisie en andere voor voorliggend initiatief relevante beleidsstukken. ,
3. 4. 1
,
,
Omgevingsvisie Landstad Hardenberg
3. 4. 1. 1 Algemeen Sinds 2021 beschikt de gemeente Hardenberg over een eigen omgevingsvisie. In deze visie is het verhaal van de gemeente Hardenberg voor het heden en de komende 20 jaar uitgewerkt. Deze omgevingsvisie is samengesteld met participatie van vele stakeholders uit allerlei sectoren. In de visie komt alles samen in het verhaal van de gemeente tot 2040. Het verhaal heet 'Landstad Hardenberg'. Hierin is de functie voor de hele regio verder uitgebouwd. De rode draad in de gemeente is als volgt: •
De gemeente en samenleving zijn verbonden. De Hardenbergers hebben altijd de blik naar buiten. Ze zien voortdurend kansen. Door een goede samenwerking tussen inwoners overheid en bedrijfsleven benutten we de kansen die zich voordoen. De gemeente speelt in op toekomstige veranderingen veert mee verbindt en investeert waar nodig. De kernen zijn onderling sterk verbonden. Platteland en stad raken steeds meer verweven. De gemeente combineert de kracht van het platteland met een compleet stedelijk voorzieningenniveau. Voor een grensgemeente is dat een unieke prestatie. De gemeente zoekt de regionale verbinding. Hardenberg is onderdeel van de regio Zwolle. Daarnaast zijn er sterke verbindingen met Twente en Drenthe. ,
,
,
•
•
3. 4. 1. 2 Ambitie Hardenberg staat voor grote uitdagingen. Een groeiende bevolking en economie zijn voor een grensregio niet vanzelfsprekend. Integendeel. Dit vraagt om blijvende inspanningen en investeringen. De gemeente kan niet doorbouwen zoals het groot is geworden. Het gebruik van het platteland verandert. Dat vraagt om ontwikkeling van bebouwing die samengaat met ruimtelijke kwaliteit landschap en natuur. Stad en land vullen elkaar steeds meer aan en houden elkaar in balans. Samen vertellen zij het verhaal van de functieverandering van het Hardenbergse platteland. Of-of-denken maakt plaats voor en-en-denken. De gemeente wil de kwaliteiten van het buitengebied versterken door stedelijke elementen aan te brengen. Tegelijkertijd blijft de ,
BJZ. nu Ruimtelijke plannen en advies
18
Herontwikkeling Cort van der Lindenstraat Onderbouwing ten behoeve van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) gemeente werken aan het binnenstedelijk woon- en leefklimaat met vitale en bruisende centra in Hardenberg en
Dedemsvaart.
De gemeente Hardenberg staat niet op zichzelf. Sociale maatschappelijke en economische relaties zijn steeds (boven)regionaler. Hardenberg wordt steeds afhankelijker van de omliggende regio’s. Omgekeerd geldt hetzelfde. De gemeente speelt daar op in. Per opgave kiest de gemeente het juiste schaalniveau voor de aanpak en samenwerking. De gemeente gaat ‘spelen met schalen’. De gemeente staat voor een nieuwe schaalsprong. Om deze schaalsprong te kunnen maken zijn vier uitgangspunten opgesteld. ,
a.
b. c.
d.
de groei vasthouden en doortrekken; kwaliteiten toevoegen wordt belangrijker; ruimte als troefkaart; bereikbaarheid en samenwerking als randvoorwaarden.
De groei vasthouden De gemeente blijft inzetten op groei van de economie en de werkgelegenheid. Hardenberg streeft naar een positieve arbeidsmarktbalans. Dit past bij onze positie als streekcentrum. De omvang en samenstelling van de beroepsbevolking geeft nu voldoende basis voor een compleet stedelijk voorzieningenniveau. Dat wil de gemeente in de toekomst ook zo houden. Een stabiele bevolkingsgroei is daarom een voorwaarde. Net als het behouden van de concurrerende economie. Volgens de prognoses groeit de bevolking tot 2040. Tot 2050 groeit ook het aantal huishoudens en daarmee de woningbehoefte. Terwijl de bevolking groeit neemt de beroepsbevolking geleidelijk af door vergrijzing. Dit kan Hardenberg positief beïnvloeden door jonge gezinnen en startende huishoudens aan te trekken. Dit is gunstig voor de omvang van de beroepsbevolking en het voorzieningenniveau. De Regio Zwolle krijgt van het Rijk een groeiopgave van naar verwachting 40. 000 tot 60. 000 woningen in 2040. Hiervan kan en wil de gemeente Hardenberg in ieder geval 1. 000 woningen voor haar rekening nemen. ,
,
Kwaliteiten toevoegen wordt belangrijker Groei is geen doel op zich maar moet bijdragen aan welvaart en welzijn van onze inwoners. De gemeente bouwt bestaande kwaliteiten uit en voegt nieuwe toe aan de leefomgeving en economie. Zo wil de gemeente haar inwoners binden en vertrokken Hardenbergers verleiden om terug te keren. De gemeente schept een gunstig vestigingsklimaat voor nieuwe bedrijven. Nieuwbouw is hiervoor niet voldoende. Verbeteringen in het woon leef- en werkklimaat werken als een vliegwiel voor de lokale welvaart en het welzijn van de inwoners. Dit noemt met brede welvaart. De brede welvaart wordt bereikt door in te spelen op de trends en ontwikkelingen die de samenleving beïnvloeden zoals: klimaatontwikkelingen energietransitie transities in de landbouw circulaire economie aandacht voor voeding en levensstijl en demografische ontwikkelingen. ,
,
,
,
,
,
Ruimte als troefkaart Ruimte is de troefkaart. In Hardenberg krijg je veel voor weinig. Er is kwaliteit van leven. De Brede Welvaartsindicator 2019 laat een hoge woontevredenheid zien. Een kwaliteit die in Nederland steeds schaarser wordt. Hiermee onderscheiden we ons. Nu en in de toekomst. Dit doet Hardenberg door werk te maken van leefbaarheid: • • • •
de gemeente versterkt landbouw en natuur; de gemeente verbeterd het leef- en woonmilieu (groen water schoon veilig ruimte); de gemeente zorgt voor een passend woningaanbod en versterkt de sociale samenhang; de gemeente houdt het voorzieningenniveau op peil. ,
,
,
,
Bereikbaarheid en samenwerking als randvoorwaarden Hardenberg is de op één na grootste gemeente in zowel de regio Zwolle als de Dutch TechZone. Beide samenwerkingsverbanden zijn belangrijk om onze ambities en opgaven te realiseren. Vooral voor de bereikbaarheid en de economie. En daarmee ook voor onderwijs en scholing. Hardenberg moet daarom uitgroeien tot een netwerkgemeente bij uitstek. Dit vraagt om intensivering van de samenwerkingsrelaties
,
BJZ. nu Ruimtelijke plannen en advies
19
Herontwikkeling Cort van der Lindenstraat Onderbouwing ten behoeve van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) specifiek met de regio Zwolle. Goede bereikbaarheid is hierbij een belangrijke voorwaarde. De gemeente zet zich in voor snelle verbindingen met Twente en Zwolle. 3. 4. 1. 3
Thema’s
De visie is vertaald in vier thema's voor ontwikkeling. Dit betreffen de volgende: • • • •
Hardenberg in balans: over de verscheidenheid van het landelijk gebied; Hardenberg voor elkaar: over stedelijke ontwikkeling een vitale samenleving en leefbare kernen; Hardenberg knooppunt: over een vitale economie en goede bereikbaarheid; Hardenberg duurzaam: over de energietransitie klimaatadaptatie en een circulaire economie. ,
,
Binnen elk thema heeft de gemeente ambities en staat de gemeente voor opgaven. Samen vormen ze de agenda voor toekomstige samenwerkingen. In dit geval is met name het thema 'Hardenberg voor elkaar' met bijbehorend subthema 'aantrekkelijk wonen' relevant aangezien deze ingaat op woningbouw. ,
Hardenberg voor elkaar: aantrekkelijk wonen Aantrekkelijk wonen Het aantal huishoudens in West-Overijssel groeit tot 2030 tot 35. 000-40. 000. Deels is deze groei autonoom (bevolkingsgroei en afname grootte huishoudens). Voor het andere deel komt dit door de inhaalvraag en de overloop vanuit steden in het westen en de randen van het land. De regio West-Overijssel heeft onvoldoende plancapaciteit om deze huishoudens allemaal te huisvesten. Er is behoefte aan nieuwe woningen. De gemeente Hardenberg wil tenminste 1. 000 woningen (extra) bouwen om de groei van de regionale woningbehoefte te helpen opvangen. De gemeente kan veel woonkwaliteit bieden voor een relatief lage prijs. Om aantrekkelijk en klaar voor de toekomst te blijven is maatwerk per kern belangrijk. Hierna worden de ambities behorend bij dit subthema benoemd: • • • • • •
de gemeente wil naast de eigen inwoners minimaal 1. 000 nieuwe huishoudens een plaats geven; de gemeente wil jongeren vasthouden of naar de gemeente laten terugkeren; we verleiden hoger opgeleiden met jonge gezinnen om in de gemeente te komen wonen en werken; de gemeente speelt flexibel in op nieuwe ontwikkelingen op het gebied van wonen (adaptieve aanpak). De gemeente werkt kleinschalig en levert maatwerk per kern; de gemeente zoekt meer mogelijkheden voor wonen in het landelijk gebied en in de kleine kernen; de gemeente zoekt naar mogelijkheid voor huisvesting van tijdelijke werknemers uit het buitenland. ,
,
De belangrijkste opgaven betreffen: •
•
het onderwijs en bedrijfsleven starten met een marketingcampagne om mensen naar de gemeente te trekken. Doel is het vasthouden van de bevolkingsgroei en daarmee ons voorzieningenniveau in stand te kunnen houden; de gemeente breidt de woningvoorraad uit en verbeterd deze. De woningvoorraad ziet er de samen met
komende 5-10 jaar als volgt uit: 1. Tot 2035 zijn tenminste 3. 500 woningen nodig. 3. 000 daarvan wil de gemeente bouwen voor 2030. Dit betekent dat er van 2022 tot 2026 jaarlijks 300 nieuwe woningen nodig zijn. 2. in en rond de centra maakt de gemeente het woningaanbod diverser; 3. in de uitleggebieden bouwt de gemeente vooral voor de overloop van de regio Zwolle (startende huishoudens) en op een enkele locatie voor de hogere inkomens; 4. de gemeente wil goed inspelen op de marktvraag zowel qua aantal als type woning. Daarom zorgt de gemeente voortdurend voor voldoende nieuwe woonbestemmingen in de bestemmingsplannen; 5. samen met woningcorporaties gaat de gemeente voor tijdelijke uitbreiding verduurzaming en transformatie van minimaal 300 sociale huurwoningen tot 2023; 6. de gemeente stimuleert woningeigenaren om te investeren in duurzaamheid en levensloopbestendigheid; 7. het woningbouwprogramma is gebaseerd op leefbaarheid ook op de langere termijn. ,
,
,
BJZ. nu Ruimtelijke plannen en advies
20
Herontwikkeling Cort van der Lindenstraat Onderbouwing ten behoeve van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) 8.
in samenspraak met ontwikkelaars en consumenten richt de gemeente zich vooral op kleine woningbouwprojecten. Zo kan goed ingespeeld worden op woontrends. 9. De gemeente verbeterd de woonkwaliteit door woningen te renoveren. Zo ontstaat een diverse woningvoorraad die levensloopgeschikt en energiezuinig is. Om een tijdelijke piek in de woningbehoefte tot 2025-2030 op te vangen is gestart met het versnellen van de nieuwbouw. samen met de (dorps)gemeenschappen werkt de gemeente aan kaders voor nieuwe woningbouwontwikkelingen en aanpassingen van de bestaande woningvoorraad.
•
3. 4. 1. 4 Toetsing van het initiatief aan de gemeentelijke omgevingsvisie 'Landstad Hardenberg' Met voorliggende ontwikkeling wordt het voor de lokale (Bergentheimer) bevolking mogelijk om in de eigen kern te blijven wonen. Dit sluit aan bij de ambitie om jongeren te behouden of te laten terugkeren en de voorkeur die veel ouderen hebben om in hun eigen woonplaats en omgeving te blijven wonen. Zoals in de omgevingsvisie Landstad Hardenberg aangegeven is het wenselijk om tot 2035 3. 500 woningen te bouwen waarvan 3. 000 tot 2030 en tussen 2022 en 2026 jaarlijks 300 woningen. Met het voornemen wordt ook de ruimtelijke kwaliteit versterkt passend bij de gebiedskenmerken van het projectgebied. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling past binnen de omgevingsvisie ‘Landstad Hardenberg’. ,
3. 4. 2
,
Programma Wonen 2019 – 2025
Het Programma Wonen is op 26 maart 2019 door de gemeenteraad van Hardenberg vastgesteld. Het programma legt de woonambities voor de langere termijn vast maar voorziet daarnaast in concrete maatregelen voor de eerstvolgende twee jaar. ,
3. 4. 2. 1
Ambitie: rust en ruimte met oog voor elkaar ook in de toekomst ,
In de gemeente Hardenberg is het al jaren goed wonen werken en leven. Door de ligging in het groene Vechtdal en de vele aantrekkelijke kleine kernen ervaren inwoners en bezoekers de rust ruimte en veiligheid die de gemeente Hardenberg kenmerkt. Tegelijkertijd zijn er met Hardenberg en Dedemsvaart twee stedelijke kernen waar de werkgelegenheid zich concentreert en alle voorzieningen te vinden zijn. ,
,
Demografen verwachten dat het aantal inwoners en huishoudens van de gemeente Hardenberg het komende decennium zal blijven groeien. In tegenstelling tot de situatie in de meeste andere Nederlandse plattelandsgemeenten is nieuwbouw noodzakelijk om aan de lokale woningvraag te kunnen voldoen. Natuurlijk zijn er wel verschillen tussen de diverse kernen. Zo zijn ‘steden’ Hardenberg en Dedemsvaart in trek als woonlocatie ook voor huishoudens van buiten onze gemeente en zijn de dorpen en buurtschappen vooral gewild bij de lokale bevolking en rustzoekers van buitenaf. ,
De afgelopen jaren is mede door de ladder voor duurzame verstedelijking sterk ingezet op woningbouw op locaties binnen bestaand stedelijk gebied. Het bouwen van woningen op inbreidingslocaties is een goed streven als dat betekent dat de kwaliteit van het gebied en de woonkwaliteit daarmee vergroot wordt. ,
,
,
3. 4. 2. 2
Speerpunten middelgrote kernen
Bergentheim wordt aangemerkt als middelgrote kern (2. 500 tot 5. 000 inwoners). Voor de middelgrote kernen geldt dat de kwalitatieve behoefte in de particuliere sector met name ligt op 2-onder-1-kap en vrijstaande woningen. Ook betreft een van de afspraken dat samen met corporaties gekeken wordt naar locaties voor met name senioren en jongeren. 3. 4. 2. 3
Prestatieafspraken Vechtdal Wonen 2024
Voor de gemeente Hardenberg zetten partijen in op de realisatie van 950 sociale huurwoningen door Vechtdal Wonen in de periode 2022 tot en met 2030. Dit is ongeveer een derde van de totale woningbouwopgave (autonome groei inclusief ambitie) over de periode tot en met 2031. De uitbreiding met 950 woningen
BJZ. nu Ruimtelijke plannen en advies
21
Herontwikkeling Cort van der Lindenstraat Onderbouwing ten behoeve van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) bedraagt gemiddeld 30% van het totale nieuwbouwprogramma in de gemeente Hardenberg. Dus 30% van de totale woningbouwopgave als onderdeel van nieuwe woningbouwplannen verspreidt over de gemeente Hardenberg. Hiermee wordt invulling gegeven aan de ‘30%-40%-30%’ richtlijn uit de regionale woondeal en het fair share principe vooruitlopend op de regionale woonzorgvisie. Ook zullen hierdoor meer gemengde wijken gerealiseerd worden wat goed is voor de leefbaarheid. Partijen delen de ambitie dat nieuwe sociale huur ook volwaardig en langjarig beschikbaar moet zijn voor de doelgroep. Vechtdal Wonen is dan ook de preferente partij voor de sociale huur. ,
Toetsing van het initiatief
3. 4. 2. 3
Voorliggend initiatief voorziet in het realiseren van 28 woningen in een middelgrote kern. Er wordt met het plan ingespeeld op de ambitie om in middelgrote kernen woningen te realiseren voor starters en senioren. Dat sluit aan bij de ambitie zoals omschreven in het Programma Wonen 2019 – 2025. De ontwikkeling is dan ook in overeenstemming met het 'Programma Wonen'. Met Vechtdal Wonen zijn specifieke prestatieafspraken gemaakt. Voorliggend initiatief is een uitwerking van de bouwopgave uit de prestatieafspraken met Vechtdal Wonen tevens initiatiefnemer van voorliggend project. ,
3. 4. 3
Welstandsnota Hardenberg
3. 4. 3. 1
Algemeen
De gemeenteraad heeft op 29 november 2011 de Welstandsnota Hardenberg Visie op beeldkwaliteit vastgesteld. Deze nota zet in op “het leggen van verbindingen tussen bestaande gebiedskwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen tussen oud en nieuw tussen snel en traag tussen stad en land tussen rood en groen tussen opbrengsten en kosten." De ambitie is een kwaliteitsontwikkeling in gang te zetten waarbij elk project bijdraagt aan de versterking van de beeldkwaliteit van de leefomgeving. Daarmee zullen de verschillende kernen zich meer onderscheiden en krijgt elke kern haar eigen kleur (terug). ,
,
,
,
,
De gemeente wil meer vrijheid voor burgers creëren. Dit wordt bereikt door kaders te stellen 'waar het er toe doet' en andere delen van de gemeente regelvrij te maken. Een en ander komt tot uiting in de toekenning van drie niveaus (zie navolgende). Op de belangrijke plekken wordt door middel van welstand en bestemmingsplan gestuurd. De laag gewaardeerde plekken zijn welstandsvrij. Voor deze gebieden is het bestemmingsplan (of de beheersverordening) maatgevend. De Welstandsnota maakt onderscheid naar de volgende niveaus: Niveau 0 (laag): Geen eisen ten aanzien beheersverordening).
van
welstand. Beeldkwaliteit wordt
geregeld in het bestemmingsplan
(of de
Niveau 1 (midden): Specifieke ambitie ten aanzien van beeldkwaliteit gericht op behoud van belangrijkste gebiedskenmerken van architectonische of stedenbouwkundige aard. Inzet van een globale vorm van welstand met planbegeleiding naast het bestemmingsplan (of de beheersverordening). ,
Niveau 2 (hoog): Hoge ambitie ten aanzien van beeldkwaliteit bij gebieden en/of locaties met een hoge architectonische en stedenbouwkundige waarde. Inzet van welstand met een intensieve vorm van planbegeleiding naast het bestemmingsplan. ,
Het projectgebied ligt aangrenzend aan een woonwijk die is aangemerkt met welstandsniveau 0. Hiervoor geldt dat de basisstructuur met bijbehorende bebouwingskarakteristiek dient te worden gehandhaafd.
BJZ. nu Ruimtelijke plannen en advies
22
Herontwikkeling Cort van der Lindenstraat Onderbouwing ten behoeve van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)
Afbeelding 3. 6 3. 4. 3. 2
Uitsnede Welstandskaart projectgebied is in het rood omlijnd (Bron: Gemeente Hardenberg) ,
Toetsing van het initiatief aan de Welstandsnota
Wat betreft de Welstandsnota wordt geconcludeerd dat de gronden en gebouwen welstandsvrij zijn. In de beheersverordening zijn tevens geen voorwaarden of eisen verbonden in de vorm van een beeldkwaliteitsplan. Ten tijde van het in behandeling nemen van voorliggende BOPA wordt tegelijk de bouwkundige aanvraag getoetst bij de gemeente. De bouwplannen zullen als onderdeel van de procedure voorgelegd worden aan de welstandscommissie. 3. 4. 5