Nota van uitgangspunten VHVP Hardenberg

Nota van uitgangspunten Volkshuisvestingsprogramma 2025 - 2030: Visie op Wonen Met doorkijk 2031 - 2040

Inhoud

2

1

Inleiding................................................................................................................ 4 1.1 Aantrekkelijk wonen, met veel uitdagingen voor de toekomst.......... 4 1.2 Van Programma Wonen naar Volkshuisvestingsprogramma. ............. 5 1.3 Gedeelde opgaven. .............................................................................................. 6 1.4 We boeken vooruitgang. ................................................................................... 6 1.5 Leeswijzer................................................................................................................. 7

2

De sturende kaders............................................................................................ 9 2.1 Landelijk.................................................................................................................... 9 2.2 Regionaal.................................................................................................................. 9 2.3 Lokaal.......................................................................................................................10

3

De bestaande woningvoorraad. ....................................................................12 3.1 Huidige woningvoorraad. ................................................................................12 3.2 Beter benutten van de voorraad...................................................................16 3.3 Uitgangspunten voor uitvoering. .................................................................17

4

De kwantitatieve woningbouwopgave. .......................................................18 4.1 Lokale en regionale groei. ...............................................................................18 4.2 Binnen- en buitengebied. ................................................................................22 4.3 Uitgangspunten voor uitvoering. .................................................................24

5

Inspelen op de kwalitatieve behoefte......................................................... 26 5.1 Betaalbaar voor jong én oud..........................................................................26 5.2 Aandachtsgroepen met een specifieke woningvraag. .........................33 5.3 Uitgangspunten voor uitvoering. .................................................................36

6

Behoefte aan wonen met zorg. .................................................................... 37 6.1 Ouderen..................................................................................................................37 6.2 Aandachtsgroepen met een zorgbehoefte. .............................................44 6.3 Uitgangspunten voor uitvoering. .................................................................47

7

Leefbaarheid......................................................................................................48 7.1 Huidige staat van de leefbaarheid. ..............................................................48 7.2 Verduurzaming van woning en woonomgeving. ...................................51 7.3 Uitgangspunten voor uitvoering. .................................................................54

3

1

Inleiding

1.1

Aantrekkelijk wonen, met veel uitdagingen voor de toekomst

niet alleen belangrijk voor het draagvlak van voorzieningen (winkels, scholen, verenigingsleven) maar ook voor het arbeidspotentieel van lokale en regionale werkgevers.

Het is mooi wonen in de gemeente Hardenberg. Onze steden, dorpen en buurtschappen vormen een gevarieerde mix van woonmilieus die elkaar goed aanvullen. Rustig en landelijk wonen in de kleinere kernen waar noaberschap hoog in het vaandel staat. Grote plaatsen zoals Hardenberg en Dedemsvaart beschikken over een uitgebreid (stedelijk) voorzieningenniveau. De gemeente Hardenberg is ook een uitgestrekte gemeente. Met een grondgebied van 317 km² is het één van de grootste gemeenten in Overijssel. Het groene buitengebied vormt voor veel inwoners en woningzoekenden een belangrijke factor om hier te (blijven) wonen.

Een derde opgave ligt bij de aandachtsgroepen die beschreven staan in de Wet versterking regie volkshuisvesting. Dit betreft uiteenlopende doelgroepen die, vaak vanwege een zorgvraag of een specifieke woonbehoefte, moeite hebben om passende woonruimte te vinden. Denk bijvoorbeeld aan mensen die uitstromen vanuit een locatie voor Beschermd Wonen of Maatschappelijke Opvang, mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking, maar ook arbeidsmigranten en woonwagenbewoners.

Het is nu vooral belangrijk om de kwaliteit van leven en wonen te behouden en waar mogelijk te versterken. Op dit vlak liggen er voor de komende jaren verschillende uitdagingen. Onze bevolking vergrijst, waardoor het aantal oudere huishoudens fors toeneemt. Dit vraagt om andere typen woningen dan de ruime eengezinswoningen die nu vooral aanwezig zijn in de gemeente. Er is juist behoefte aan compacte, meer levensloopgeschikte woningen.

Maar met alleen het bieden van voldoende en passende woningen zijn we er niet. Een toekomstbestendige woonomgeving is ook een gezonde en sociale leefomgeving, waar mensen prettig kunnen wonen, ook als zij zorg of ondersteuning nodig hebben. Dit vraagt om een fysieke omgeving die bijdraagt aan gezondheid en welzijn, en veerkrachtige inclusieve gemeenschappen op basis van noaberschap: het naar elkaar omzien, elkaar ondersteunen en samen verantwoordelijkheid dragen voor de leefbaarheid in de buurt.

Een tweede opgave is het toevoegen van meer betaalbare woningen. Voor veel jongeren is het lastig om een start te maken op de woningmarkt. Veel koopwoningen zijn voor hen onbetaalbaar. Het behoud van jongeren is van groot belang om in de toekomst over een gevarieerde bevolkingssamenstelling te beschikken. Dit is

Om deze uitdagingen aan te gaan, hebben we als onderdeel van het Volkshuisvestingsprogramma eerst een Nota van uitgangspunten opgesteld. Hierin geven we onze visie op het gebied van wonen en wonen met zorg voor de periode 2025 tot en met 2030, met een doorkijk naar 2040. Daaraan gekoppeld komt ook een 4

uitvoeringsprogramma met concrete acties en maatregelen. Die twee documenten samen vormen uiteindelijke het volkshuisvestingsprogramma voor onze gemeente.

1.2

In de toekomst zullen onderliggende programma’s op de Omgevingsvisie afgestemd worden. De programma’s worden ook continu geactualiseerd. Het Volkshuisvestingsprogramma wordt daarmee een dynamisch uitvoeringsgericht programma dat het college jaarlijks herijkt en concretiseert voor het komende jaar. Als gemeente zetten we de komende jaren gericht stappen om deze werkvorm te realiseren.

Van Programma Wonen naar Volkshuisvestingsprogramma

Op dit moment hebben we nog wel behoefte aan een nadere verfijning van de Omgevingsvisie Landstad Hardenberg. Daarom bestaat ons proces om te komen tot een Volkshuisvestingsprogramma uit twee delen, namelijk (1) de nu voorliggende Nota van uitgangspunten (visie op wonen) en (2) het daarna op te stellen uitvoeringsprogramma. Deze visie op wonen wordt vastgesteld door de gemeenteraad. De bevoegdheid voor het uitvoeringsprogramma ligt te zijner tijd bij het college.

Tot op heden legden we onze visie op wonen vast in een Programma Wonen. Voor het laatst deden we dat in 2019. Hierin gaven we onze lange termijnvisie op de woonopgaven in de gemeente Hardenberg weer. Daarmee lagen de gemeentelijke kaders voor het wonen voor lange tijd vast. Dat gaat veranderen met het Volkshuisvestingsprogramma. Dit programma vloeit voort uit de Wet versterking regie volkshuisvesting. Het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting stelt dat binnen twee jaar na inwerking treden van de wet, het volkshuisvestingsprogramma moet zijn vastgesteld door de gemeenteraad. De verwachting is dat de wet per 1 juli 2026 in werking gaat treden.

In de visie geven we duidelijk weer welke ambities we nastreven op het gebied van wonen, en wonen met zorg. Deze visie stelt ons in staat duidelijke keuzes te maken over welke waarden we hierin nastreven en welke uitgangspunten we hanteren. De uitgangspunten vinden de basis in de Omgevingsvisie, enkele sturende lokale en regionale kaders (zie hoofdstuk 2) en de input vanuit lokale stakeholders. Het is daarmee nadrukkelijk een verfijning van de lijnen die zijn uitgezet binnen de Omgevingsvisie, welke ter besluitvorming wordt voorgelegd aan de gemeenteraad. Het vormt het vertrekpunt voor het uitvoeringsprogramma waarin gebiedsgericht wordt uitgewerkt welke stappen we nemen om deze ambities waar te maken.

Uitgangspunt is dat de gemeentelijke Omgevingsvisie de basis vormt voor de visie op zowel ruimtelijke als sociale ontwikkelingen binnen de gemeente en daarmee richting geeft aan het streven naar een nog aantrekkelijkere woon- en leefmilieu. Op basis van de kaders in de Omgevingsvisie wordt ook het Volkshuisvestingsprogramma uitgewerkt. Dit programma beschrijft vooral op uitvoeringsgerichte beleidsvoornemens. 5

1.3

Gedeelde opgaven

Aanvullend heeft op een later moment afstemming plaatsgevonden met de Participatieraad binnen de gemeente Hardenberg. Dit gesprek is gevoerd aan de hand van dezelfde documenten en informatie welke ook zijn gebruikt binnen het hierboven omschreven participatieproces. Op een later moment, bij de uitvoering, worden gericht (beleids-)instrumenten (zoals verordeningen) ter advisering voorgelegd aan de Participatieraad.

Bij het opstellen van deze visie is nadrukkelijk ingezet op participatie en samenwerking. Het doel van deze participatie was voor totstandkoming van de visie, kennis en ervaring uit de praktijk te benutten en draagvlak te creëren voor de uitvoering. De betrokkenheid is georganiseerd rond vier groepen van stakeholders, elk met een eigen perspectief op de volkshuisvesting: • Marktkenners, zoals ontwikkelaars, vastgoedondernemingen, provincie, woningcorporatie en bouwbedrijven, zijn betrokken om inzicht te geven in de haalbaarheid en uitvoerbaarheid van de beoogde woningbouwopgave, en om te adviseren over marktontwikkelingen. • Woonzorgpartijen, zoals zorgaanbieders en welzijnsorganisaties, hebben bijgedragen aan de visie op wonen met zorg, geadviseerd over ontwikkelingen als vergrijzing, ambulantisering, en de opgaven rond passende huisvesting voor kwetsbare doelgroepen. • Plaatselijke Belangen hebben namens inwoners meegedacht over de leefbaarheid in kernen, de lokale woonbehoeften en aansluiting bij de identiteit van de gemeenschap. • De woningcorporatie en huurdersorganisatie zijn als structurele partners betrokken bij het opstellen van de volkshuisvestelijke ambities ten aanzien van betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit van de bestaande en nieuw te realiseren (sociale) woningvoorraad.

Door deze participatieve aanpak sluit de visie niet alleen aan bij gemeentelijke beleidskaders, maar ook bij de kennis, belangen en ambities van de partners die een rol spelen in de uitvoering van de volkshuisvestingsopgave. Deze partijen blijven ook betrokken bij het opstellen van het daadwerkelijke Volkshuisvestingsprogramma, waarin de visie verder wordt geconcretiseerd in maatregelen, projecten en samenwerkingsafspraken.

1.4

We boeken vooruitgang

De afgelopen jaren zijn binnen de gemeente Hardenberg al de nodige stappen gezet in de uitvoering van de Omgevingsvisie Landstad Hardenberg. In de Omgevingsvisie hebben we een woningbouwopgave geformuleerd. Hier is het Versnellingsprogramma woningbouw uit voort gekomen. Dit heeft geleid tot: • Een eerste stap in het op orde brengen van een organisatie die past bij de extra woningbouwambitie; • Als gemeente zijn we erin geslaagd toe te groeien naar een woningbouwproductie van 400 woningen per jaar; 6

1.5

• Naast de extra kwantitatieve woningbouwopgave groeien we toe naar het realiseren en programmeren van het gewenste kwalitatieve programma; • Het gaat dan om de realisatie van meer sociale huurwoningen en meer betaalbare koopwoningen die passen bij de woningbehoefte.

Leeswijzer

De opbouw van de Nota van uitgangspunten is als volgt: • Hoofdstuk 2 geeft een overzicht van de belangrijkste landelijke, regionale en lokale kaders die van invloed zijn op de keuzes die we in deze Nota maken. • Hoofdstuk 3 t/m 7 beschrijven onze opgaven en ambities voor (achtereenvolgens): de bestaande woningvoorraad, de kwantitatieve woningbouwopgave, de kwalitatieve woningbehoefte, de behoefte aan wonen met zorg en de leefbaarheid. We sluiten elk hoofdstuk af met een overzicht van alle beoogde acties en maatregelen; de uitgangspunten voor het uitvoeringsprogramma

Verder slagen we er steeds meer in om het beleid op orde te krijgen om aan de opgave van wonen en zorg te gaan werken vanuit een integrale aanpak fysiek en sociaal. Voorbeelden van beleids- en uitvoeringsdocumenten: • Omgevingsplannen/woningbouw initiatieven; • Erven met kwaliteit • Beleid pre-mantelzorgwoning; • Beleidskader collectief particulier opdrachtgeverschap; • Hardenbergs Model van Ondersteuning; • Veerkrachtig Hardenberg; • Groene Gezonde Maatlat; • Beleidskader huisvesting arbeidsmigranten; • Jaarlijkse Prestatieafspraken woningcorporatie en huurdersorganisatie.

7

2 De sturende kaders

2.1

Landelijk

2.2 Regionaal

Wet versterking regie volkshuisvesting

Woondeal West-Overijssel

De Rijksoverheid heeft jarenlang beperkt gestuurd op de woningmarkt. Daar komt nu verandering in door nieuwe kaders waarbinnen het gemeentelijk beleid zich moet bewegen. De Wet versterking regie volkshuisvesting is daar een voorbeeld van. Deze wet gaat uit van een gezamenlijke verantwoordelijkheid van regio’s en gemeenten. Iedere gemeente zal hierdoor een steentje bij moeten dragen aan het oplossen van de knelpunten op de woningmarkt. Daarbij gaat het onder andere om het aanpakken van het grote landelijke woningtekort (100.000 woningen per jaar toevoegen). Andere belangrijke uitgangspunten zijn: • In iedere gemeente moet minimaal 2/3e van het woningbouwprogramma uit betaalbare woningen bestaan (sociale huur, middenhuur < €1.184 en betaalbare koop < €420.000. Deze prijsgrenzen (prijspeil 2026) gelden landelijk en worden jaarlijks geïndexeerd. • Hierbij moet in ieder geval op regioniveau 30% van het woningbouwprogramma uit sociale huur bestaan. • Gemeenten benoemen in hun volkshuisvestingprogramma de huisvestingsopgave voor de aandachtsgroepen. Daarnaast stelt iedere gemeente, samen met regiogemeenten een urgentieverordening op, waarin in ieder geval de landelijk verplichte urgentiecategorieën zijn opgenomen.

In de regionale woondeal hebben de regiogemeenten, inclusief Hardenberg, gezamenlijk afspraken gemaakt over de aanpak van de belangrijkste woonopgaven. De gemeenteraad is op 7 april 2025 hierover geïnformeerd. Afgesproken is om in de periode 2022 t/m 2030 minimaal 28.200 woningen toe te voegen. • Elk gemeentelijk woningbouwprogramma bestaat voor 30% uit sociale huur en voor 40% uit betaalbare huur- en koop. De overige 30% kan ingezet worden voor woningen in de vrije sector. • Iedere gemeente beschikt over één of meerdere sleutelprojecten. Dit zijn projecten met een significante impact op de regionale verstedelijkingsopgave, die voorzien in de lokale woonbehoefte en een belangrijke bijdrage leveren aan leefbaarheid van dorpen of wijken. In Hardenberg zijn acht sleutelprojecten aangewezen, samen goed voor 2.773 woningen. • Vanuit de landelijke woondeal ligt er een regionale opgave van in totaal 5.000 extra woningen voor West-Overijssel. De gemeente Hardenberg neemt hiervan 1.000 woningen voor haar rekening. • Gemeenten nemen de rol op zich om kansen binnen de bestaande woningvoorraad of op het gebied van transformatie in beeld te brengen, met name als het gaat om het vergroten van de woningvoorraad. • Gemeenten hebben zich gecommitteerd aan de kwantitatieve opgave voor nultreden-, geclusterde- en zorggeschikte woningen.

Andere landelijke kaders die van invloed zijn: • Programma ‘Een thuis voor iedereen’ • Programma ‘Wonen en zorg voor ouderen’. 8

9

Andere regionale kaders die van invloed zijn:

Uitgangspunt daarbij is dat voor geclusterde en zorggeschikte woningen 50% in de sociale huur wordt gerealiseerd en 50% door de markt.

• Regionale woonagenda West-Overijssel 2021-2025 • Afsprakenkader ouderenhuisvesting West-Overijssel • Regioplan Samen gezond IJssel Vecht 2024-2026 • Regiovisie Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang 2022-2032

Woonzorgvisie West-Overijssel

Ook de opgaven ten aanzien van wonen met zorg zijn regionaal uitgewerkt. Hierbij ligt de focus op de aandachtsgroepen die te maken hebben met een zorg- of ondersteuningsvraag. Enkele belangrijke opgaven uit deze visie zijn: • Het vergroten van het woningaanbod voor ouderen in West-Overijssel tot en met 2030: ◦ 3.560 nultredenwoningen (Hardenberg 145 woningen) ◦ 1.855 geclusterde woningen (Hardenberg 255 woningen) ◦ 1.175 zorggeschikte woningen (Hardenberg 90 woningen) • Voor de overige aandachtsgroepen is het van belang dat er voldoende plekken zijn waar ze een eigen woonplek hebben en zoveel mogelijk mee kunnen doen in de samenleving. Dit betekent ook dat huisvesting meer en meer lokaal georganiseerd moet worden, op de plek waar men vandaan komt. Deze aandachtsgroepen hebben vooral behoefte aan compacte, betaalbare (huur)woningen. • We bevorderen de eigen kracht van mensen, hun sociale netwerk en het naar elkaar omkijken. Daarbij gaan we uit van de positieve gezondheidsbenadering: wat kan wel=. • Betrokken zorg- en welzijnsorganisaties gaan nadrukkelijker samenwerken, zodat de ondersteuning voor zorgvragers eenvoudiger en daarmee toegankelijker wordt.

2.3 Lokaal Omgevingsvisie Landstad Hardenberg

Onze Omgevingsvisie vormt het kader voor samenhangende beleidskeuzes die we maken in de fysieke leefomgeving en daarmee ook in het woon- en leefmilieu: van ruimtegebruik en mobiliteit tot gezondheid, veiligheid, economie, natuur, klimaat en energie. Zo willen we een gemeente zijn waar mensen graag wonen, zowel nu als in de toekomst. We willen meer plek bieden voor de huishoudensgroei in de regio en we richten ons met een aantrekkelijk en betaalbaar woonmilieu op het binden van jongeren en het aantrekken van hoger opgeleiden en jonge gezinnen. Daarmee willen we ook het gat in onze beroepsbevolking vullen in relatie tot de (toekomstige) behoefte aan kenniswerkers. Met een adaptieve woningbouwaanpak bieden we maatwerk per kern. Daarnaast creëren we passende huisvesting voor arbeidsmigranten en ondersteunen ouderen om zo lang mogelijk zelfstandig in hun eigen omgeving te blijven wonen. Door vrijkomende agrarische bebouwing op een passende manier te hergebruiken, 10

versterken we de leefbaarheid en economische veerkracht van het landelijk gebied.

leefomgeving. Door gebiedsgericht samen te werken zorgen we ervoor dat onze leefomgeving meer bestand is tegen de gevolgen van klimaatverandering en toekomstbestendig wordt ingericht.

We bouwen mee aan veerkrachtige kernen met voorzieningen die ontmoeting en betrokkenheid stimuleren. Elke kern verdient een plek om samen te komen, zodat mensen naar elkaar omzien. Daarbij is elke kern anders, qua inwoneraantal, voorzieningenstructuur, samenstelling van huishoudens of sociale samenhang. De lokale opgaven kunnen sterk verschillen. Bijvoorbeeld op het gebied van vergrijzing, zorg of verduurzaming van de woningvoorraad. Om aantrekkelijk en klaar voor de toekomst te blijven is daarom maatwerk per kern en gebied belangrijk. Alleen door samenwerking tussen gemeente en dorpsgemeenschappen en investeren in leefbaarheid en noaberschap komt dit tot stand.

Groene Gezonde Maatlat

Met de Groene en Gezonde Maatlat wil de gemeente Hardenberg meer aandacht hebben in de ruimtelijke ordening voor een groene en gezonde leefomgeving. Deze aandacht is nodig bij de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen en woonwijken, maar ook bij bestaande woongebieden en bedrijventerreinen. Het doel van het maatlatproces is het creëren van een groenere, klimaatadaptieve en gezondere toekomstige leefomgeving. Uiteindelijk beoogt de maatlat een verandering in de praktijk van ruimtelijke ontwikkeling met ook een zichtbaar resultaat voor de inwoners en ondernemers in de gemeente.

We willen dat iedereen gezond kan wonen, leven en meedoen. Daarom zetten we samen met onze partners in wonen en zorg in op de bevordering van positieve gezondheid, via een gebiedsgerichte aanpak gebaseerd op de unieke gezondheidsprofielen van elke wijk.

De maatlat bestaat uit twee inhoudelijke onderdelen: 1. Nieuw aanvullend beleid, en 2. Een concreet instrument dat bruikbaar is bij de ontwikkeling van projecten en gebiedsontwikkelingen.

We willen dat alle voorzieningen vanuit iedere kern goed bereikbaar zijn, op een redelijke manier en met verschillende vervoersmiddelen. Tegelijk bouwen we samen aan een duurzame toekomst, o.a. binnen de energietransitie, door inwoners en partners te informeren, bewust te maken en actief te betrekken bij initiatieven die bijdragen aan een leefbare gemeente.

Daarnaast vraagt de maatlat ook om een andere manier van werken en denken, zoals bij de ontwikkeling van woningbouwprojecten. De Groene Gezonde Maatlat maakt een belangrijk onderdeel uit van alle fasen van het planvoorbereidingsproces.

Tenslotte hebben we elkaar nodig om aan de slag te gaan met klimaatadaptatie in onze 11

3 De bestaande woningvoorraad

3.1

We hebben de ambitie om de komende jaren veel extra woningen te bouwen om in de vraag van verschillende doelgroepen te voorzien. Toch zal het grootste deel van onze woningvoorraad in 2035 bestaan uit woningen die vandaag de dag al in de gemeente Hardenberg staan. Het is daarom belangrijk om aandacht te hebben voor de kwaliteit van onze bestaande woningvoorraad.

Huidige woningvoorraad

Op 1 januari 2025 stonden er ongeveer 26.300 woningen in de gemeente Hardenberg. Het grootste deel daarvan zijn koopwoningen (70%). Het overige deel zijn huurwoningen, waarvan het grootste deel in bezit is van woningcorporatie Vechtdal Wonen. Ongeveer 9% van de voorraad bestaat uit huurwoningen van particuliere verhuurders. De woningvoorraad verschilt wel per kern. De (sociale) huurvoorraad is voornamelijk in de grotere kernen te vinden, terwijl de kleinere, landelijke kernen voor het grootste deel uit koopwoningen bestaan. Woningen in de gemeente Hardenberg zijn relatief ruim. Gemiddeld ligt het woonoppervlak op 145 m². Aanzienlijk ruimer dan het provinciale (130 m²) en landelijke beeld (120 m²). Een groot deel van de voorraad bestaat uit vrijstaande en 2-onder-1 kap woningen (49% van de woningvoorraad in Hardenberg). Deze voorraad sloot altijd goed aan op de huishoudens-samenstelling in de gemeente, gezien het grote aandeel gezinnen met kinderen. Maar in de toekomst zal de groei vooral zitten bij 1+2 persoonshuishoudens (zowel jongeren als ouderen en aandachtsgroepen).

Figuur 3.1: Gemeente Hardenberg. Woningvoorraadsamenstelling naar eigendom en kern (2024). Bron: Woningbehoefteonderzoek Companen (2024) Hardenberg Dedemsvaart Gramsbergen Kloosterhaar Slagharen De Krim Bergentheim Sibculo Balkbrug Lutten Marienberg Bruchterveld Schuinesloot Overige kleine kernen Gemeente 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Koop

12

Huur corporatie

13

Huur overig

Figuur 3.2: Gemeente Hardenberg. Woningvoorraadsamenstelling naar woningtype, vergeleken met nationaal en provinciaal gemiddelde (2024). Bron: CBS (2025)

Figuur 3.2: Potentie aan te splitsen woningen (op basis van technische kwaliteit en woonoppervlak) in de kern Hardenberg Aantal kansrijke woningen voor splitsen

40%

5 tot 20 20 tot 25

30%

Meer dan 25

20% 10% 0%

Tussenwoning Nederland

Hoekwoning Overijsel

2^1-kap

Vrijstaand

Meergezinswoning

Hardenberg

14

15

3.2 Beter benutten van de voorraad

• We geven daarbij duidelijk aan wat we zien als kernwinkelgebied. In deze gebieden is transformatie niet gewenst. • Op andere locaties is er wel meer ruimte. Net als bij woningsplitsing is het wel belangrijk dat kwalitatief goede huisvesting wordt gecreëerd (minimaal woonoppervlak van 50 m2 GBO, of kleiner wanneer aangetoond wordt dat dit passend is voor een specifieke aandachtsgroep) en dat het vergroten van het aantal woningen past binnen de directe omgeving, zoals de parkeerdruk, waarbij wel voldoende flexibiliteit moet zijn om tot oplossingen te komen. • We hebben een actieve houding voor de transformatie van leegstaand vastgoed op beeldbepalende of ruimtelijk urgente plekken in onze gemeente. De algemene ambitie is dat we in de periode tot en met 2030 ernaar streven om 5% van onze zelfstandige woningbouwopgave voor huurwoningen via het beter benutten toe te voegen (splitsing én transformatie). Ten aanzien van particulier eigendom verkennen we in het uitvoeringsprogramma welke instrumenten we benutten voor het stimuleren van transformatie en herontwikkeling.

Meer ruimte voor woningsplitsing op plekken waar dat past

Op dit moment biedt de gemeente enige ruimte om woningen te splitsen. Dat kan echter alleen als er sprake is van een legaal ontstane inwoonsituatie, gericht op het oplossen van ontstane praktische problemen (bijvoorbeeld bij de verkoop). Daarnaast is in het bestemmingsplan Buitengebied een splitsingsmogelijkheid opgenomen voor vrijstaande agrarische bebouwing, met een inhoud van meer dan 1.000 m3. • We willen in de toekomst meer ruimte bieden aan woningsplitsing, zowel binnen de kernen als daarbuiten. Ook als er nog geen inwoningssituatie plaatsvindt. Door onze bestaande voorraad beter te benutten, besparen we ook op groene, onbebouwde plekken die onderdeel zijn van het visitekaartje van onze gemeente. Hiermee geven we gehoor aan de brede oproep vanuit de samenleving om de bestaande splitsingsregeling te verruimen. • Voorwaarde is wel dat woningsplitsing past op de plek waar het wordt toegepast. Door flexibel om te gaan met de parkeernorm, willen we het beter benutten van de bestaande voorraad bewerkstelligen.

Voor de locaties waar we kansen zien voor splitsing en transformatie passen we de ja, tenzij benadering toe.

Transformatie

Voorkomen leegstand woningen

Op verschillende plekken liggen kansen om bestaand vastgoed te transformeren naar woonruimten. Bijvoorbeeld bij leegstaande winkel- of kantoorpanden. We willen meer ruimte bieden aan het transformeren van vastgoed tot woonruimte.

Los van de transformatieopgave van leegstaande panden zetten we ons in om leegstand van woningen te voorkomen. Inzet is om woningen overeenkomstig de bestemming te gebruiken. We gaan onderzoeken welke instrumenten vanuit 16

Wet aanpak leegstand passend zijn bij de situatie om leegstand in de gemeente Hardenberg te voorkomen of op te lossen, met uitzondering van passend tijdelijk gebruik.

sanitaire voorzieningen (toiletten, douches), een adequate keuken en een woon- of ontspanningsruimte. • Alle voorzieningen moeten inpandig bereikbaar zijn.

Ruimte voor verkamering in het sociale segment

Voor enkele doelgroepen zou onzelfstandige woonruimte (in de vorm van een kamer) ook kunnen volstaan. Het gaat dan in de eerste plaats om enkele aandachtsgroepen (denk aan uitstroom jeugdzorg, zie hoofdstuk 6), maar mogelijk om een deel van de jonge (alleenstaande) starters of arbeidsmigranten. Op dit moment is het in onze gemeente niet mogelijk om zelfstandige woningen op te delen in meerdere kamers, die vervolgens apart worden verhuurd. Hier willen we in de toekomst meer ruimte aan geven. Belangrijk is om rekening te houden met zowel kamerbewoners als omwonenden in zelfstandige woningen. Daarom hanteren we enkele uitgangspunten: • Het is van belang dat er concrete eisen worden gesteld aan kamerverhuur. Dit betreft onder andere een maximaal aantal huishoudens. • De omvang en concentratie van in meerdere kamers op te delen woningen die vervolgens apart verhuurd kunnen worden (kamergewijze verhuur) moeten evenwichtig over de wijken en kernen verspreid zijn. • De nieuw gecreëerde kamers moeten over voldoende woonkwaliteit beschikken. Daarom hanteren we een minimaal woonoppervlak van 15 m² GBO per persoon (inclusief slaapkamer). Wanneer het gaat om de bestemming ‘wonen’. Voor de bestemming ‘logies’ geldt een minimaal woonoppervlak van 10 m². • Huisvesting moet beschikken over voldoende

3.3 Uitgangspunten voor uitvoering • We gaan in de toekomst meer ruimte bieden aan woningsplitsing, zowel binnen de kernen als daarbuiten, waar we de ja, tenzij benadering bij toepassen. • We gaan meer ruimte bieden aan het transformeren van vastgoed tot woonruimte, waar we de ja, tenzij benadering bij toepassen. • We gaan onderzoeken welke instrumenten vanuit Wet aanpak leegstand passend zijn bij de situatie om leegstand in de gemeente Hardenberg te voorkomen of op te lossen. • We gaan in de toekomst meer ruimte geven aan kamerverhuur

17

4 De kwantitatieve woningbouwopgave

4.1

Lokale en regionale groei

woningbouwplannen nodig. Het is gebruikelijk om een extra buffer te hebben (130% van de behoefte = ruim 4.000 woningen) om eventuele vertraging of planuitval op te vangen. Op dit moment is die buffer in de gemeente Hardenberg iets kleiner (124% van de behoefte = 3.817 woningen). Ook in de jaren daarna (2031 tot 2040) ligt er nog een grote opgave om woningen toe te voegen (+ 1.780 woningen).

Opgave 2024 t/m 2030: toevoegen +3.000 woningen

Op 1 januari 2024 woonden er zo’n 25.620 huishoudens in de gemeente Hardenberg. Een toename van ruim 2.600 ten opzichte van 10 jaar daarvoor. De verwachting is dat deze groei de komende jaren voortzet. Deze groei wordt niet alleen veroorzaakt door de demografische trends (geboorte, sterfte, migratie), maar ook omdat er sprake is van een regionaal woningtekort (West-Overijssel: 5.000 woningen), waarvoor meerdere gemeenten (waaronder de gemeente Hardenberg) een extra inspanning zullen doen om dit woningtekort in West-Overijssel aan te pakken. Daarnaast hebben we deze nieuwbouw ook nodig om jonge huishoudens aan onze gemeente te binden, zodat er voldoende arbeidspotentieel is voor lokale en regionale werkgevers. Rekening houdend met de autonome groei (+2.080) en regionale opgave (+1.000), komt de woningbouwopgave uit op 3.080 woningen voor de periode 2024 t/m 2030. Deze woningbouwopgave staat niet op zichzelf, maar hangt nauw samen met andere ontwikkelingen binnen de gemeente. De groei van het aantal woningen heeft immers ook gevolgen voor de lokale economie, de beschikbaarheid en spreiding van voorzieningen, en de bereikbaarheid van kernen. Een evenwichtige afstemming tussen wonen, werken, voorzieningen en mobiliteit is daarom essentieel om de leefbaarheid en vitaliteit van de gemeente op lange termijn te behouden.

Van belang is dat we periodiek een analyse uitvoeren op de ontwikkeling van de plancapaciteit. Dit geeft ons inzicht en helpt ons te ordenen en prioriteren binnen de beschikbare plancapaciteit. Dit hangt ook samen met het verkrijgen van inzicht in mogelijkheden tot inbreiden en verdichten waar het kan en uitbreiden waar het moet. Gekoppeld aan de invulling van het toe te passen grondbeleid.

Uitwerking woningbouwopgave per gebied Grote kernen met streekfunctie Onze 29 kernen kennen een sterke hiërarchie. Hardenberg en Dedemsvaart als grotere kernen met een belangrijke streekfunctie hebben een uitgebreid voorzieningenniveau. Vanuit de markt is de behoefte groot om gericht in deze stedelijke kernen het woonaanbod in grote volumes te vergroten. Deze kernen beschikken over een goede infrastructuur op het gebied van mobiliteit, onderwijs, sport, zorg en winkels. Nieuwe woningbouw kan hier daardoor relatief efficiënt worden ingepast zonder dat grote aanvullende investeringen in voorzieningen of infrastructuur nodig zijn. Dit draagt bij aan een doelmatige besteding van middelen en duurzame ruimtelijke

Om de extra opgave van ca. 3.000 woningen in te kunnen vullen, zijn voldoende 18

ontwikkelingen. Deze twee kernen kennen de grootste woningbouwopgave.

woningbouwplannen tot 2040 landen in deze zes grotere kernen.

Middelgrote kernen met veel basisvoorzieningen Balkbrug, Bergentheim, Gramsbergen en Slagharen zijn middelgrote kernen met veel basisvoorzieningen. Samen met Hardenberg en Dedemsvaart zijn dit de zes kernen waar de afgelopen jaren de meeste vestigers uit regiogemeenten naar toe verhuisden en die daarom de aangewezen kernen vormen om de regionale opgave te laten landen. In Balkbrug is de regionale opgave zelfs iets groter dan in Dedemsvaart. Balkbrug vervult een belangrijke rol in het aantrekken van nieuwe inwoners, vooral uit de omliggende regio. Deze instroom draagt bij aan de vitaliteit van de gemeente en versterkt de lokale economie. Tegelijkertijd vraagt dit om voldoende uitbreiding van de woningvoorraad in Balkbrug. Wanneer de vraag van nieuwe vestigers niet kan worden opgevangen door nieuwbouw, ontstaat het risico dat zij gaan concurreren met bestaande inwoners om het beperkte aanbod. Dit kan leiden tot verdringing op de lokale woningmarkt en druk op de betaalbaarheid. Door in te zetten op voldoende woningtoevoeging kan Balkbrug haar aantrekkingskracht behouden, zonder dat dit ten koste gaat van de woonkansen voor huidige inwoners. Op basis van lokale en regionale behoefte en de al beschikbare voorzieningen, hanteren we als richtlijn dat 42,5% van de regionale opgave zal worden opgevangen in Hardenberg, 20% in Balkbrug, 15% in Dedemsvaart, en 7,5% in de overige 3 kernen.

In totaal zal 80% van de

Kleine kernen met lokale voorzieningen De andere kernen hebben het karakter van een plattelandskern. Hier is de woningbehoefte gebaseerd op de lokale vraag. Deze vraag is in omvang kleiner dan in de zes grootste kernen. Overige kernen en buurtschappen In de overige kleine kernen en buurtschappen is de woningvraag beperkt, maar wel degelijk aanwezig. Dit vraagt om maatwerk. In het buitengebied liggen er ook mogelijkheden voor woningtoevoeging (zie paragraaf 4.2), maar die zijn niet ingegeven door een groeiambitie, maar veel meer vanuit het behoud van de landschappelijke kwaliteit (o.a. vrijkomend agrarische bebouwing) en het langer zelfstandig wonen van ouderen. Door binnen de woningbouwopgave de nadruk te leggen op de grotere kernen, ontstaat ruimte om in de kleinere kernen gericht te bouwen voor specifieke lokale behoeften, zoals doorstroming of behoud van vitaliteit. In het uitvoeringsprogramma leveren we maatwerk en vertalen we de uiteindelijke woningbouwopgave gebiedsgericht, waarbinnen we zorgen voor verbinding tussen de verschillende opgaven (fysiek, maatschappelijk, klimaat e.d.) en de samenwerking met onze stakeholders. Dit doen we in ieder geval voor de 13 grotere kernen.

De buurtschappen clusteren we in de gebieden als onderdeel van de 13 grotere kernen, waardoor per gebied in ieder geval inzicht ontstaat in: • Het huidige beeld van de kern en het omliggende landelijk gebied 19

• De huidige ontwikkeling in de planvoorraad • Het programma/aandachtsgroepen/ woningbehoefte Hierbij zoeken we aansluiting en afstemming met het Kernenbeleid binnen de gemeente.

• Als in een kern voldoende plancapaciteit is om ook in de behoefte tot 2040 te voorzien, worden geen nieuwe initiatieven meer in behandeling genomen, om kernen waar de plancapaciteit achterblijft, voorrang te geven. • In de tussentijd blijven we de woningmarkt goed monitoren. Mocht er een aanhoudend grote vraag zijn in kernen die een overmaat hebben aan plancapaciteit, dan kan dat reden zijn om alsnog in deze kernen meer woningen in de eerste vijf jaar te realiseren.

Tabel 4.1: Gemeente Hardenberg. Woningbehoefte per kern (2024 t/m 2030 en 2031-2040). Bron: Woningmarktonderzoek Hardenberg (2024) en gemeente Hardenberg (2025) Plaats

Behoefte 2024-2030

% invulling regionale opgave

Totale behoefte 2024-2030 (incl. 130%)

Behoefte 2031-2040

Hardenberg

610

42,5% (425)

1.340

470-480

Dedemsvaart

430

15% (150)

760

320-325

Balkbrug

130

20% (200)

430

115

Bergentheim

155

7,5% (75)

300

140

Gramsbergen

95

7,5% (75)

220

90

Slagharen

110

7,5% (75)

240

105

Lutten

85

geen

110

70

Bron: Woningbehoefteonderzoek Companen (2024)

De Krim

75

geen

95

65

33.000

Sibculo

65

geen

85

60

Kloosterhaar

55

geen

70

55

Bruchterveld

45

geen

60

50

Mariënberg

45

geen

60

50

Schuinesloot

35

geen

45

40

Overige kernen

145

geen

190

135

Gemeente

2.080

1.000

4.005

1.780

Strategie voor kernen met (te) veel plannen

Voor kernen waar de plancapaciteit de behoefte voor de komende vijf jaar inclusief 130% buffer overschrijdt, hanteren we de volgende strategie: • Verkennen of het surplus aan plannen in de tijd gefaseerd kan worden.

Figuur 4.1: Gemeente Hardenberg. Verwachte woningbehoefte (in twee scenario’s) versus beschikbare woningbouwplannen 2024-2040.

31.000 29.000 27.000 25.000

Feitelijk

Woningbehoefteraming

Feitelijke plancapaciteit (124%)

Benodigde plancapaciteit (130%) 20

2040

2039

2038

2037

2036

2035

2034

2033

3032

2031

2030

2029

2028

2027

2026

2025

2024

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

23.000

21

4.2 Binnen- en buitengebied

aantal voorwaarden. Ons groene, uitgestrekte buitengebied is ook ons visitekaartje, vanwege de bijzondere natuur en de agrarische functie. Wonen is en blijft daaraan ondergeschikt. De mogelijkheden voor woningbouw verschillen per gebied. In de grootschalige, open heide- en veenontginningslandschappen blijft de agrarische functie prioriteit houden. In de andere gebieden zijn er wel mogelijkheden voor het toevoegen van woningen. De voorwaarden daarvoor zijn vastgelegd in het Omgevingsplan en in de beleidsnotitie ‘Erven met kwaliteit’.

Inbreiden waar het kan, uitbreiden waar het moet

We benutten de ruimte binnen het bebouwd gebied voor het toevoegen van woningen met aandacht voor een kwalitatief goede woon- en leefmilieu. Gezien de omvang van onze kwantitatieve woonopgave zal echter ook woningbouw op uitleglocaties noodzakelijk blijven. We ontwikkelen daarom een duidelijke strategie op inbreiding én uitbreiding. Voor wat betreft inbreiding gaan we in ieder geval in op de volgende vragen: • Kunnen we met inbreiding de woningvoorraadsamenstelling op wijkniveau gevarieerder maken (qua type, eigendom, prijs, levensloopgeschiktheid)? • Kunnen we met inbreiding de uitstraling van een locatie verbeteren (bijvoorbeeld de aanpak van een verpauperde locatie of leegstaand pand)? • Blijft er voldoende ruimte over voor andere (maatschappelijke) opgaven, zoals klimaatadaptatie, gezondheid, natuur/ biodiversiteit e.d. • Is woningbouw op de beoogde inbreidingslocatie ruimtelijk goed inpasbaar in relatie tot het zoveel mogelijk behouden van goede woonen leefmilieus, en op basis van welke criteria (bijvoorbeeld qua parkeer- en mobiliteitsdruk)? • Welke potentiële inbreidingslocaties willen we onbebouwd laten?

of gemeenschappen en dat er ook een duidelijke link ontstaat met het erf/omliggende landschap, bijvoorbeeld doordat bewoners een bijdrage leveren aan het onderhoud van het erf.

geïnventariseerd worden hoe deze opgave zich verhoudt tot de huidige beleidssturing op nieuwe woningen in het buitengebied. Vanuit landschappelijke opgaven, agrarische ontwikkelingen en de volkshuisvestelijke opgaves zal het beleid rond ‘Erven met kwaliteit’ tegen het licht worden gehouden

In het uitvoeringsprogramma wordt de woningbouwopgave gespecificeerd naar de gebieden rondom de 13 grotere kernen en zal

Figuur 4.2. Gemeente Hardenberg. Verschillende landschapstypen in de gemeente. Bron: Gemeente Hardenberg: Erven met Kwaliteit (2024)

Bij veel bewoners van het buitengebied leeft de behoefte om meer ruimte te krijgen voor woningbouw, bijvoorbeeld om mantelzorg voor een zorgbehoevend familielid mogelijk te maken of om een thuiswonend kind de mogelijkheid te bieden om een start te maken op de woningmarkt. Daarnaast willen we inzetten op woongemeenschappen waar naar elkaar omkijken centraal staat, zodat ouderen hier ook langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Daarom willen we meer ruimte bieden aan innovatieve woonconcepten voor specifieke doelgroepen, variërend van sociale huur tot betaalbare koopwoningen, en initiatiefnemers ondersteunen bij het opstarten en uitwerken van hun plannen. Dit kan onder meer door (voormalige) agrarische bebouwing te splitsen, woningen toe te voegen in bestaande panden of, waar passend, door sloop en herbouw. Dit betreft de doelgroepen waarvoor nu al een uitzonderingsmogelijkheid is in de beleidsnotitie ‘Erven met kwaliteit’.

Woningbouw buitengebied: Erven met kwaliteit

We zien mogelijkheden voor het toevoegen van woningen in het buitengebied, maar wel onder een

Belangrijk is wel dat nieuwe woonconcepten passen binnen de directe omgeving van de buurt22

23

4.3 Uitgangspunten voor uitvoering

• We ontwikkelen een strategie voor kernen waar de plancapaciteit de behoefte voor de komende vijf jaar, inclusief de 130% buffer, overschrijdt.

Lokale en regionale groei • We zorgen voor voldoende plancapaciteit (130%) om de woningbouwopgave t/m 2030 en tot 2040 in te kunnen vullen • We vertalen de woningbouwopgave gebiedsgericht. Dat doen we aan de hand van de volgende hiërarchie: ◦ De grootste woningbouwopgave (inclusief de regionale opgave) ligt in Hardenberg, Dedemsvaart, Balkbrug, Bergentheim, Gramsbergen en Slagharen. Hier voeren we als gemeente actief regie om plannen te realiseren. ◦ In Lutten, Sibculo, Kloosterhaar, Schuinesloot, De Krim, Mariënberg, Bruchterveld is de behoefte kleiner en geldt vooral een lokale behoefte. Ook hier is actieve sturing op woningbouwrealisatie door de gemeente het uitgangspunt. ◦ In de overige kernen en buurtschappen is er sprake van een beperkte lokale behoefte. Ontwikkeling van woningbouwplannen verloopt van onderop, door initiatieven die zich aandienen van ontwikkelaars, particulieren en (bewoners)collectieven. ◦ In het buitengebied geldt geen groeiambitie, wel liggen er mogelijkheden om via woningtoevoeging het langer zelfstandig wonen mogelijk te maken en/of de landschappelijke kwaliteit te verbeteren. Hier bieden we onder voorwaarden ruimte aan.

Binnen- en buitengebied • We ontwikkelen een duidelijke strategie op inbreiding én uitbreiding in samenhang met andere opgaven We herijken onze beleidsnotitie Erven met kwaliteit door duidelijkere ontwikkelrichtingen voor woningbouw in relatie met andere opgaven in het buitengebied mee te geven.

24

25

5 Inspelen op de kwalitatieve behoefte

Waar onze huidige woningvoorraad voor een groot deel bestaat uit 2-onder-1 kap en vrijstaande koopwoningen, gaat de toekomstige woningbehoefte juist uit naar kleinere, betaalbare huur- en koopwoningen. Die behoefte is vooral ingegeven vanwege het toenemend aantal 1+2 persoonshuishoudens (starters en senioren) en de behoefte aan betaalbare woonruimte. Tegelijkertijd bestaat er een duidelijke kwaliteitsvraag (woningen die passen bij het karakter van de kernen, duurzaamheid, levensloopgeschiktheid).

5.1

2024 t/m 2030 (30% van de totale opgave van 3.080 woningen). Dit wordt ook deels via het beter benutten van de bestaande voorraad bereikt (zie hoofdstuk 3). Met de uitbreiding van de sociale huurvoorraad spelen we in op de behoefte van mensen met beperkte financiële middelen, waaronder starters en mensen met een kwetsbare achtergrond die zelfstandig moeten wonen (zie hoofdstuk 6). De behoefte aan huur en koop verschilt per kern, en daarmee ook de opgave tot en met 2030 en 2040. Vooral in de twee grootste kernen (met de meeste voorzieningen) is veel vraag naar sociale huur. In de planvoorraad werken we dit uit en spelen we in op de verscheidenheid in behoefte per kern. Over de hele gemeente sturen we op een gemiddelde van 30% sociale huur. We borgen het aanbod sociale huur in de 13 grotere kernen (zie tabel 5.1) zodat in deze kernen het aanbod niet afneemt.

Betaalbaar voor jong én oud

70% van de woningbouw is betaalbaar

We streven naar een gedifferentieerde en inclusieve woningvoorraad, met een goede balans tussen stad en dorp, jong en oud, huur en koop. Iedere inwoner moet een passende woning kunnen vinden, of het nu gaat om starters, gezinnen, senioren of mensen met een zorg- of ondersteuningsvraag. Daarbij bouwen we voort op de bestaande kwaliteiten van onze dorpen en kernen: ruimte, nabijheid van natuur en een sterk gemeenschapsgevoel.

In de overige kernen is de behoefte aan sociale huur minder groot. Hier is het vooral zaak om 2/3e van de woningbouwopgave betaalbaar te realiseren, vaak zal dat koop zijn, maar ook huur is mogelijk.

We conformeren ons aan de richtlijnen van het Wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting en de Woondeal West-Overijssel. Dat houdt in dat 70% van onze woningbouwopgave zal bestaan uit betaalbare woningen (sociale huur, middenhuur, koop tot de betaalbaarheidsgrens). Een groot deel daarvan (30% van de totale opgave) zal bestaan uit sociale huur. Dit betekent een netto toevoeging van 925 zelfstandige woningen in de periode

De landelijke betaalbaarheidsgrens (€420.000, prijspeil 2026) is voor met name starters te hoog. Het risico bestaat dat veel koopwoningen in dit segment een verkoopprijs krijgen die dicht tegen de betaalbaarheidsgrens aan zit. Daarom vinden we dat 10% de totale gemeentelijke woningbouwopgave moet bestaan uit koopwoningen < €275.000,-. Bijstelling van 26

deze prijs vindt plaats vanuit perspectief van betaalbaarheid door starters op de woningmarkt in de gemeente Hardenberg.

geen nieuwe bovenwettelijke eisen gaan stellen, maar in blijven zetten om de voortgang van de woningbouw te stimuleren. Daarbij hoort ook dat we te strak lokaal beleid tegen het licht gaan houden.

Toetsen op kwaliteit en kwantiteit

Hoewel er op dit moment al veel ruime koopwoningen in onze voorraad aanwezig zijn, blijft er ook in de toekomst ruimte voor woningbouw in dit segment. Bijvoorbeeld om jonge huishoudens en gezinnen aan onze gemeente te binden, maar ook om een gevarieerde woningvoorraad op buurtniveau tot stand te brengen (qua type, eigendom en prijsklasse). Een diverse woningvoorraad in dorpen en wijken is van belang met het oog op een gevarieerde bevolkingssamenstelling op buurtniveau (jong/oud, laag/hoog inkomen, met/zonder ondersteuningsvraag, etc.). Daar waar die samenstelling niet in balans is, sturen we dat bij via nieuwbouw of transformatie (zie ook hoofdstuk 3). Dit doen we onder andere via een nog op te stellen toetsingskader en het maken van afspraken met ontwikkelende partijen. In het uitvoeringsprogramma werken we het toetsingskader uit naar prijssegment, woningtype en doelgroep en wonen en zorg. We toetsen onder andere op kwaliteit en in hoeverre het geplande aantal woningen aansluit op de woningbehoefte. Daarbij gaan we uit van de woningbehoefte uit het recente woningmarktonderzoek, zie figuur 5.1. Daarnaast spelen de Plaatselijke Belangen een belangrijke rol in het duiden van de lokale wensen en behoeften als het gaat om het type woningen. Plaatselijke Belangen zullen daarom een actieve rol hebben in uitwerking en uitrol van het uitvoeringsprogramma. We zullen ervoor waken dat we

Betaalbare opties voor starters

Door de stijgende koopwoningprijzen en oplopende druk in de sociale huursector, zijn de mogelijkheden voor jongeren om zelfstandig te gaan wonen, de laatste jaren afgenomen. Er zijn weliswaar veel plannen voor de bouw van betaalbare huur- en koopwoningen, maar er is meer nodig, zeker voor de eerstkomende jaren. Daarom willen we meer mogelijkheden voor jongeren in de gemeente Hardenberg creëren. Hierbij hanteren we de volgende principes: • We bieden extra mogelijkheden zowel via nieuwbouw als het beter benutten van de bestaande voorraad • Betaalbare woonmogelijkheden moeten niet alleen aan de eerste generatie bewoners ten goede komen • Creativiteit en innovatie is essentieel. Daarbij behoren ook tijdelijke oplossingen en woonvormen met gedeelde voorzieningen zoals het Bundle-concept. Verschillende oplossingsrichtingen zijn hierbij mogelijk. In 2025 is verkend welke instrumenten in de gemeente Hardenberg kunnen worden ingezet ten behoeve van voldoende, betaalbaar aanbod voor jongeren en starters (zie figuur 5.2 blz 32). Naar aanleiding van onder andere deze verkenning zetten we in op de volgende maatregelen. Deze worden nader uitgewerkt in het uitvoeringsprogramma. • Minimaal 2,5% van de sociale huurvoorraad in 27

Figuur 5.1: Gemeente Hardenberg. Verwachte kwalitatieve woningvraag (naar woningtype, eigendom en prijsklasse) 2024-2040. Bron: Woningbehoefteonderzoek Companen (2024)

Tabel 5.1: Gemeente Hardenberg. Plancapaciteit naar segment (prijs, eigendom, geschiktheid ouderen) Bron: Gemeente Hardenberg (2025) Plaatsen

sociale huur

middenhuur

betaalbare koop

seniorenwoningen

onbekend

plannen

Huur egz vrije sector

Hardenberg

36%

8%

23%

3%

3%

1.807

Huur app/toegankelijk vrije sector

Dedemsvaart

33%

2%

9%

11%

31%

596

Balkbrug

33%

0%

46%

14%

0%

263

Koop grondgebonden 390+

Bergentheim

24%

0%

35%

6%

1%

198

Koop app/toegankelijk tot 230

Gramsbergen

3%

2%

15%

10%

53%

206

Slagharen

14%

0%

44%

19%

10%

253

Lutten

11%

0%

53%

42%

0%

55

De Krim

30%

0%

14%

10%

25%

80

Sibculo

19%

0%

30%

0%

0%

53

Kloosterhaar

0%

0%

39%

16%

36%

61

Bruchterveld

9%

0%

64%

15%

7%

55

Mariënberg

13%

0%

30%

0%

0%

46

Schuinesloot

0%

0%

0%

0%

98%

43

Overige kernen

0%

0%

0%

0%

18%

113

Gemeente (plannen)

28%

4%

24%

8%

13%

3.812

Gemeente (behoefte)

26%

10%

63%

36%

geen

3.080

Huur egz sociaal Huur app/toegankelijk sociaal

Koop grondgebonden tot 275 Koop grondgebonden 275-390

Koop apptoegankelijk tot 230-390 Koop app/toegankelijk tot 390+ -400

-200

0

2024-2030

28

200

2031-2035

400

600

2036-2040

800

1.000

29

onze gemeente (zo’n 140 woningen) labelen voor jongeren. Daarbij wordt de leeftijdsgrens voor het jongerenlabel opgerekt (van 23 naar 28 jaar), waardoor meer jongeren in aanmerking komen voor voorrang op jongerenwoningen. • Sociale huurwoningen kunnen met voorrang aan jongeren worden toegewezen als ze qua woningtype en/of prijs passend zijn voor deze doelgroep. Dat houdt in dat het in de praktijk om kleinere woningen gaat (< 70 m²), omdat het bij jongeren doorgaans om 1+2 persoonshuishoudens gaat. Binnen die kaders zien we erop toe dat er een divers woningaanbod (qua locatie, woonplaats en woningtype) geboden wordt. • Ruimte bieden aan Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). In de gemeente worden verschillende ervaringen opgedaan met CPO-trajecten. Deze projecten worden positief ontvangen. We onderzoeken of een korting op de grondprijs voldoende (financiële) ruimte kan opleveren voor het realiseren van betaalbare woningen. Hierbij moet er aandacht voor zijn dat dit niet tot eenmalige resultaten leidt of dat de eerste koper hier financieel

beter van wordt. De inzet moet zijn dat de betaalbare koopwoning betaalbaar blijven. • Het toevoegen van flexwoningen kan in relatief korte tijd het aanbod voor jongeren en starters vergroten. Door de tijdelijke aard kunnen deze worden geplaatst op locaties die later een andere bestemming krijgen. Zo ontstaat er op korte termijn extra woonruimte voor jongeren die graag in hun vertrouwde omgeving willen blijven wonen. Het is van belang om parallel te werken aan meer duurzame en toekomstgerichte oplossingen. • Het uitbreiden van de zelfbewoningsplicht helpt speculatie en opkoop door beleggers tegen te gaan, waardoor koopwoningen minder vaak worden omgezet in huurwoningen met hoge huren. Hierdoor blijven meer woningen beschikbaar voor starters die zelf in het huis willen wonen. • We ondersteunen starters met een starterslening die het verschil overbrugt tussen de aankoopprijs van de woning en de maximale hoogte van de hypotheek. Omdat de woningprijzen de afgelopen jaren sterk zijn gestegen, wordt de grens van de aankoopprijs (huidige grens: € 275.000) op basis van een motie uit de gemeenteraad voor het in aanmerking komen van de lening naar boven bijgesteld.

Geschikte woningen voor ouderen

Op dit moment is ongeveer 20% van de inwoners van de gemeente Hardenberg 65 jaar of ouder. Dat aandeel gaat de komende jaren verder toenemen, met nieuwe huishoudenssamenstellingen tot gevolg. Ouderen blijven wel steeds langer vitaal en kunnen daardoor 30

Passende huisvesting voor lagere inkomens

langer in een reguliere woning blijven wonen (vaak in de woning waar men nu al woont). Maar een deel van de ouderen zou graag willen verhuizen naar een andere woning, bijvoorbeeld vanwege een verminderde fysieke gesteldheid of omdat de huidige woning te groot is voor een klein huishouden. Als deze groep ouderen doorstroomt naar een beter passende woning, komen er ook weer woningen voor gezinnen beschikbaar. De ontwikkeling naar langer zelfstandig thuis wonen wordt vanuit het Rijk gestimuleerd via de Rijksprogramma’s ‘Een thuis voor iedereen’ en ‘Wonen en zorg voor ouderen’.

Net als bij de totale bevolkingsontwikkeling, zien we ook binnen de doelgroep voor de sociale huur dat vooral het aantal 1 en 2 persoonshuishoudens onder ouderen en jongeren sterk toeneemt. Nieuwe sociale huurwoningen zullen in de toekomst dan ook compacter moeten worden gebouwd. Dit in tegenstelling tot de relatief grote eengezinswoningen die in het verleden zijn gebouwd. Als uitgangspunt hanteren we dat minstens 80% van de uitbreidingsopgave voor de sociale huur uit compacte woningen zal bestaan (< 70 m²). Daarbij ligt de nadruk op het segment tot de lage aftoppingsgrens (€682, prijspeil 2025), omdat 1+2 persoonshuishoudens voornamelijk in dit segment gehuisvest moeten worden; het passend toewijzen.

Uit onderzoek blijkt dat ongeveer een derde van de totale woningvraag in de gemeente afkomstig is van ouderen. Dit aandeel hanteren we dan ook als richtlijn voor het aandeel geschikte seniorenwoningen op de totale woningbouwopgave. Daarbij gaat het om nultredenwoningen voor ouderen met een lichte zorgvraag, maar ook geclusterde en zorggeschikte woningen.

Daarnaast geldt dat er vooral behoefte is aan levensloopgeschikte woningen (in de grote kernen zijn dat zowel appartementen als grondgebonden woningen, in de kleine kernen gaat het vaker om grondgebonden woningen). Op basis van het woningbehoeftenonderzoek moet ongeveer 2/3e van de totale sociale huuropgave uit levensloopgeschikte woningen bestaan.

De woningbehoefte van ouderen is zeer divers, zowel qua woningtype, locatie als prijsklasse. Het is daarom belangrijk dat bij nieuwbouw gestreefd wordt naar een gevarieerd programma voor ouderen, verspreid over de gemeente. Waarbij het accent qua woonvormen met meer intensieve zorg (zorggeschikte woningen) wel op de zes grootste kernen zal komen te liggen. Zie hoofdstuk 6.

31

5.2 Aandachtsgroepen met een specifieke woningvraag

Figuur 5.2: Huishoudensprognose gemeente Hardenberg 2024-2040. Bron: Primos (2023) 10.000

De Wet versterking regie op de volkshuisvesting schrijft voor dat gemeenten in hun Volkshuisvestingsprogramma de huisvestingsopgave voor een aantal landelijke aandachtsgroepen beschrijft en daar ook acties aan verbindt. Veel van die aandachtsgroepen hebben een zorgvraag en komen in hoofdstuk 6 aan bod. Er zijn ook enkele aandachtsgroepen die geen zorgvraag hebben, maar wel een specifieke woningbehoefte. De opgave voor deze groepen komen in deze paragraaf aan de orde.

9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0

in een woonwagen zouden willen wonen?), zowel kwantitatief als kwalitatief (huur en/of koop, locatie, etc.). De volgende stap is om de eerste aanzet in deze paragraaf verder uit te werken tot een volledig woonwagenbeleid. Daarbij hanteren we een situationele benadering, waarbij we reageren op concrete vragen en behoeften vanuit de woonwagengemeenschap. Zo kunnen we gericht maatwerk leveren en rekening houden met de specifieke wooncultuur.

1-2 phh 18-34 jaar 2024

1-2 phh 35-54 jaar 2031

1-2 phh 54-64 jaar 2035

1-2 phh 65-74 jaar

1-2 phh 75+ jaar

Gezin

Eenoudergezin

2040

Notitie woningaanbod jongeren en starters (2025)

• Beter Benutten van bestaande woningvoorraad (woningsplitsen, woningdelen), o.a. in samenwerking met Vechtdal Wonen; • Meer locaties voor flexwoningen aanwijzen; • Het oprekken van de termijn voor de zelfbewoningsplicht • Tijdelijke bewoning van particuliere erven. Deze maatregelen zullen verder uit worden gewerkt in het uitvoeringsprogramma. Maar tegelijkertijd is het ook zaak om nu meteen al kansrijke maatregelen direct tot uitvoering te brengen, ook voordat het uitvoeringsprogramma is vastgesteld.

Naar aanleiding van een motie van de gemeenteraad is in 2025 verkend welke instrumenten in de gemeente Hardenberg kunnen worden ingezet ten behoeve van voldoende en betaalbaar woningaanbod voor jongeren en starters. Hierin zijn de volgende kansrijke instrumenten (in aanvulling op de instrumenten die de gemeente al toepast) benoemd. • Stimuleren van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO-projecten); 32

Arbeidsmigranten Op dit moment werken zeker 350 arbeidsmigranten, zoals blijkt uit onderzoek uit 2021, in de lokale economie. Het aantal arbeidsmigranten dat in Hardenberg woont, ligt lager (250). De verwachting is dat het aantal arbeidsmigranten dat werkzaam is in de gemeente gaat toenemen. Tegelijkertijd zijn niet alle arbeidsmigranten in beeld, omdat niet iedereen zich inschrijft bij de gemeente. De eerste stap is het verbeteren van de registratie van het aantal arbeidsmigranten dat in de gemeente woont en/of werkt. Op basis daarvan kan voldoende passende huisvesting worden gerealiseerd voor de werkzame arbeidsmigranten in Hardenberg. Daarnaast wil de gemeente ruimte bieden aan nieuwe huisvestingsinitiatieven voor deze doelgroep. Omdat goede registratie op dit moment ontbreekt, wordt nu nog geen kwantitatieve limiet gesteld. De gemeente Hardenberg staat de volgende huisvestingsvormen onder voorwaarden toe: • Kamergewijze verhuur (vanaf 2 personen); • Huisvestingsvoorzieningen tot maximaal

Woonwagenbewoners De wooncultuur van woonwagenbewoners is erkend door het Europees Hof voor de Rechten van de Mens. Dit betekent ook dat gemeenten hun woonbeleid in overeenstemming moeten brengen met het mensenrechtelijk kader. Woonwagenbewoners moeten binnen een redelijke termijn kans maken op een standplaats. Een redelijke termijn houdt in dat dit gelijk is aan de gemiddelde inschrijftijd voor een sociale huurwoning in de gemeente Hardenberg. De toegang tot de standplaatswachtlijst hangt niet af van inkomen of corporatiebinding. Op dit moment zijn er 9 standplaatsen verdeeld over drie locaties in Bergentheim, Den Velde en Slagharen. Op basis van een globale raming (analyse leeftijden van huidige bewoners) is de verwachting dat er een behoefte is aan 2 tot 3 extra standplaatsen. Maar nader onderzoek moet een beter beeld geven van de opgave (zijn er bijvoorbeeld ‘spijtoptanten’ die graag opnieuw 33

20 personen, waarbij een goede motivering nodig is. Met uitzondering kan ruimte gemaakt worden voor maximaal 50 arbeidsmigranten in een huisvestingsvoorziening.

Maar de hoogte is sterk afhankelijk van de internationale politieke (in)stabiliteit. In de eerste plaats zijn het de woningcorporaties die de huisvesting voor deze aandachtsgroep bieden, net als bij andere aandachtsgroepen die behoefte hebben aan goedkope huisvesting. Hierbij streven we naar een goede spreiding van deze aandachtsgroep over de gemeente.

Huisvesting voor arbeidsmigranten kan op meerdere locaties plaatsvinden, zoals: • Op het terrein van de (agrarische) werkgever, • Aan de rand van bedrijventerreinen, • In de bebouwde kom via kamerverhuur; • In het buitengebied binnen bestaande panden, met de mogelijkheid tot nieuwbouw als het aantoonbaar de enige optie is. Huisvesting op recreatieterreinen is uitgesloten. Recreatie is immers een van de top drie economische sectoren van Hardenberg. De kaders voor de huisvestingsopgave van arbeidsmigranten heeft de gemeente vastgelegd in het Beleidskader Huisvesting Arbeidsmigranten.

Studenten De gemeente Hardenberg beschikt niet over hoger onderwijsinstellingen, maar wel over meerdere mbo-instellingen. Uit onderzoek onder jongeren komt echter niet naar voren dat er behoefte is aan specifieke woonruimte voor studenten. Wij zien daarom ook geen huisvestingsopgave voor deze groep. Wel blijkt dat er een grote algemene woonvraag onder jongeren is. Dit is uitvoerig beschreven in dit hoofdstuk onder ‘betaalbare opties voor starters’.

Statushouders Vluchtelingen met een verblijfsstatus hebben recht op een eigen woonplek. De laatste jaren (2023-2025) vertoont de taakstelling vanuit het Rijk een dalende trend. In 2025 bedraagt de taakstelling voor de gemeente 108 personen.

Oekraïense ontheemden De Oekraïense ontheemden vormen geen landelijke aandachtsgroep vanuit de Wet versterking regie volkshuisvesting, maar de gemeente Hardenberg wil een thuis bieden aan iedereen die hier tijdelijk of langdurig verblijft. Sinds 2022 vangen we Oekraïense ontheemden op die, als gevolg van de oorlog in hun land, bescherming hebben gekregen onder de Europese Richtlijn Tijdelijke Bescherming (RTB). Op dit moment verblijven er circa 645 Oekraïense ontheemden in Hardenberg, verspreid over zeven opvanglocaties. De RTB loopt naar verwachting af in maart 2026, waarbij nog onzeker is of de regeling 34