Nota grondexploitatie 2024
Tekst van het document
In de nota grondexploitatie zijn voor de indexcijfers de volgende uitgangspunten gehanteerd: - Kostenstijging: 3,9% voor 2023 en 2024 2,5% voor 2025 en verder - Opbrengstenstijging: 0% voor 2023 en 2024 1% vanaf 2025 en verder Het percentage van 3,9% is gelijk aan het inflatiepercentage in de Perspectiefnota 2024. Het inflatiepercentage van 2,5% vanaf 2025 is een verwachting. De Europese Centrale Bank heeft voor de middellange termijn een streefbeleid van maximaal 2% inflatie. Voor de ontwikkeling van het inflatiepercentage in Nederland volgen wij de ontwikkelingen in de vastgoedmarkt, grond-, weg en waterbouw en loonkosten en anticiperen halfjaarlijks op wijzigingen.
Nota grondexploitatie 2024
23
Voor de opbrengstenstijging geldt een percentage van 0% voor 2023 en 2024. Wij verwachten dat in 2023 en 2024 geen ruimte is voor het ophogen van de grondprijzen. Door de grondprijzen in deze periode te bevriezen, verwachten wij marktconform te blijven handelen op de grondmarkt. Vanaf 2025 wordt rekening gehouden met een behoudende groei. We monitoren de marktomstandigheden continue en dan vooral de ontwikkeling van de bouwkosten en VON-prijzen. Deze zijn allebei van invloed op de grondprijzen. Specifiek voor het Centrumplan Hardenberg geldt nog dat de indexatie voor de opbrengsten gedurende de hele looptijd 0% is, tenzij contractueel met marktpartijen iets anders is overeengekomen. Deze voorzichtigheid is ingegeven doordat het Centrumplan Hardenberg overwegend bestaat uit een appartementenprogramma. Juist appartementen hebben het moeilijker gegeven de huidige marktomstandigheden. Discontovoet De grondexploitaties zijn doorgerekend op basis van een dynamische eindwaardeberekening. Kostenstijgingen en opbrengstenstijgingen, en de rentekosten “onderweg” worden hiermee netto contant teruggerekend naar de dag van vandaag. De hiervoor gehanteerde discontovoet bedraagt 2%.
Nota grondexploitatie 2024
24
5
T O T A A L R ES U L T A T EN G R O N D E X P L O I T A TIE
5.1
De resultaten van de grondexploitaties in een oogopslag
In de hoofdstukken 6 en 7 van deze nota zijn alle grondexploitaties toegelicht en is een actueel beeld geschetst van de verwachte eindresultaten per 1-1-2023. In de onderstaande tabel zijn alle resultaten van de grondexploitaties samengevat. Hierin zijn ook de resultaten van de exploitatieovereenkomsten vermeld. De tabel vermeldt per complex de boekwaarde per 1 januari 2023, het verwachte resultaat bij jaarrekening 2022 en het actuele resultaat van de Nota Grondexploitatie 2024. Per complex is in een oogopslag het verloop van het verwachte resultaat te zien. Bij een negatief exploitatiesaldo is het bedrag van de voorziening naar de stand per 31-12-2022 opgenomen (na verwerking jaarrekening 2022). Tabel 9: samenvatting resultaten grondexploitaties Samenvatting resultaten nota grondexploitatie
Boekwaarde 1-1-2023
0
Resultaat 1-1-2023 Jaarrekening 2022
Resultaat 1-1-2023 Nota Grex 2024
In exploitatie genomen bedrijventerreinen 5.1 Broeklanden 5.2 Broeklanden de Kop 5.3 Broeklanden Zuid 5.4 Katingerveld 5.5 Slagharen Moeshoek 5.6 Rollepaal Oost Totaal bedrijventerreinen
€ € € € € € €
-61.000 1.179.000 5.853.000 -578.000 7.000 -446.000 5.954.000
€ € € € € € €
10.000 86.000 -344.000 515.000 -84.000 24.000 207.000
€ € € € € € €
28.000 1.000 -658.000 489.000 -87.000 24.000 -203.000
In exploitatie genomen woningbouwterreinen 6.1 Bransveen Dedemsvaart 6.2 Bransveen fase II 6.3 De Marke II De Marke III 6.4 De Meerstal I 6.5 De Meerstal II (inclusief fase 2) 6.6 Garstlanden III 6.7 Garstlanden IV 6.8 Sluis V 6.9 Woongebied Moeshoek 6.10 Centrumplan Hardenberg 6.11 Centrumplan Dedemsvaart 6.12 Uitbreiding de Kuilen 6.13 Gezondheidspark 6.14 Marslanden II 6.15 Beukenlaan de Krim 6.16 Hofsteeweg 6.17 De Wieken II Lutten (inclusief fase 2) 6.18 T Refter Sibculo Totaal woningbouw
€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € €
-668.000 -1.868.000 -174.000 106.000 -573.000 -80.000 -718.000 -1.638.000 -389.000 874.000 4.467.000 153.000 -85.000 4.727.000 9.212.000 255.000 -12.000 -91.000 -165.000 13.333.000
€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € €
264.000 1.144.000 10.000 392.000 275.000 149.000 317.000 2.423.000 119.000 -1.254.000 -4.875.000 -312.000 21.000 -4.086.000 4.831.000 30.000 17.000 -38.000 33.000 -540.000
€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € €
264.000 1.074.000 3.000 -188.000 264.000 -37.000 301.000 2.381.000 105.000 -1.269.000 -4.962.000 -343.000 -109.000 -4.097.000 4.831.000 13.000 9.000 370.000 15.000 -1.375.000
€ € € €
-279.000 -49.000 227.000 192.000
Exploitatieovereenkomsten Pluimswijk Balkbrug Brink Oost/Zuid Kotermeerstal Marslanden I Mollincksvaart I en II Centrumlokatie Balkbrug Bakkersland Bergentheim Sibculo, Kloosterterrein Woningbouw locatie Takens Balkbrug Locatie Anbergen Slagharen Totaal exploitatieovereenkomsten Totaal
Nota grondexploitatie 2024
€
91.000 €
€
19.378.000 €
-
€
-333.000 €
-1.578.000
Voorziening 1-1-2023
€
344.000
€
84.000
€
428.000
€ € €
1.254.000 4.875.000 312.000
€
4.086.000
€
38.000
€
10.565.000
€ €
230.000 197.000
€
427.000
€
11.420.000
25
5.2
Stand van zaken Voorzieningen
In de onderstaande tabel zijn de voorzieningen en de mutaties daarop, die in de Nota Grondexploitatie 2024 zijn beschreven, samengevat. De mutaties in de Voorzieningen worden verrekenend met de Algemene Reserve. Nadat alle mutaties op de getroffen Voorzieningen zijn verwerkt, bedraagt het totaal aan Voorzieningen voor negatieve complexen € 12.177.000. Ten opzichte van de jaarrekening 2022 is het totaal van de voorzieningen toegenomen met € 757.000. Tabel 10: samenvatting ontwikkeling van de voorzieningen Voorzieningen Broeklanden Zuid Mollincksvaart Marslanden I De Meerstal II Gezondheidspark Moeshoek wonen Moeshoek werken Lutten De Wieken II * Centrumplan Hardenberg: Centrumplan Dedemsvaart Uitbreiding De Kuilen De Marke III Totaal Voorzieningen:
5.3
Stand 1-1-2023 344.000 197.000 230.000 4.086.000 1.254.000 84.000 38.000 4.875.000 312.000 11.420.000
€ € € € € € € € € € € € €
Mutaties Nota Grex 2024 € 314.000 € € € 37.000 € 11.000 € 15.000 € 3.000 € -38.000 € 87.000 € 31.000 € 109.000 € 188.000 € 757.000
€ € € € € € € € € € € € €
Stand na Nota Grex 658.000 197.000 230.000 37.000 4.097.000 1.269.000 87.000 4.962.000 343.000 109.000 188.000 12.177.000
Tussentijdse winstneming
Sinds de invoering van de (verplichte) tussentijdse winstneming volgens de Poc-methode is gemiddeld ca. € 2,1 mln. per jaar aan tussentijdse winst verantwoord in de jaarrekeningen 20172022. Voor 2023 is de (voorlopige) verwachte tussentijdse winstneming berekend op € 1,60 mln. Bij de jaarrekening 2023 wordt de definitieve berekening opgesteld op basis van de werkelijke realisatie van kosten en opbrengsten in 2023 en wordt beoordeeld of dit bedrag bijstelling behoeft. De verwachte winstneming in 2023 kent de volgende onderverdeling naar complex: Tabel 11: samenvatting ontwikkeling van de tussentijdse winstneming
Begrote tussentijdse winstneming 2023 De Meerstal Katingerveld Bransveen Garstlanden III Broeklanden Sluis V De Marke II Bransveen II Marslanden II Rollepaal Totaal:
€ € € € € € € € € € €
200.000 400.000 180.000 290.000 45.000 90.000 5.000 275.000 100.000 15.000 1.600.000
Voor 2024 en verder liggen nog wel winstnemingen in het verschiet, maar kent deze wel een afnemende omvang ten opzichte van voorgaande jaren (indicatief gemiddeld jaarlijks € 0,7 mln. voor 2024 en 2025). Het beeld voor de langere termijn is dat de langlopende, positieve grondexploitaties in de komende twee tot drie jaar worden afgesloten met (tussentijdse)
Nota grondexploitatie 2024
26
winstnemingen en toekomstige, nog vast te stellen, grondexploitaties op dit moment weinig perspectief geven op (tussentijdse) winstnemingen.
5.4
Totaalresultaat risicoanalyses
Door te anticiperen op de netwerkcongestie (nadrukkelijk temporiseren van de gronduitgifte bij werklocaties) en het bereiken van de mijlpalen bij Marslanden II, fase 1 en 2 (onherroepelijkheid bestemmingsplannen en sluiten samenwerkingsovereenkomst fase 2) geldt dat belangrijke risico’s in deze grondexploitaties zijn gereduceerd. Risico blijft nog steeds dat we de actuele prognoses wel moeten waarmaken. Daarnaast zijn diverse grondexploitaties nagenoeg afgerond, waardoor de risico’s ook beperkter worden. Voor het CP Dedemsvaart geldt zelfs dat geen risico’s meer aanwezig zijn, waardoor het weerstandsvermogen daalt met zo’n € 0,3 miljoen. In de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing is het benodigde weerstandsvermogen gelijk gehouden aan het bedrag in de jaarrekening 2022 (€ 4,61 miljoen). Bij de opstelling van de jaarrekening 2023 maken we een nieuwe berekening van het benodigde weerstandsvermogen waarin we genoemde ontwikkelingen meenemen.
Nota grondexploitatie 2024
27
D EEL B R ESULTATEN PER COMPLEX EN RI SI CORESULTATE N
Nota grondexploitatie 2024
28
6
I N E X P L O I T A T I E G E NO M E N W O N I N G B O U WL O C A T I E S
6.1
Bransveen I (Dedemsvaart)
Project
Bransveen Dedemsvaart 1e fase
Stand per
1-jan-23
Looptijd project
2023-2024
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant
Woningbouwprogramma
Jaarrekening 2022 -€ 668.000 € 275.000 € 264.000
Nota grex 2024 -€ 668.000 € 275.000 € 264.000
Totaal 181 realisatie in huidig jaar
Gerealiseerd 181 0
Nog te realiseren 0 0
Totaal € 8.776.000 € 9.051.000
Gerealiseerd € 8.216.000 € 8.884.000
Nog te realiseren € 560.000 € 167.000
Uitgaven Opbrengsten
Opbrengsten
Uitgaven 6%
Gerealiseerd
2%
Gerealiseerd
94%
Nog te realiseren
98%
Nog te realiseren
Project bevindt zich in de afronding, resteert alleen nog de uitgifte van de maatschappelijke kavel.
Nota grondexploitatie 2024
29
6.2
Bransveen 2e fase (Dedemsvaart)
Project
Bransveen 2e fase Dedemsvaart
Looptijd project
2023-2024
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant
Woningbouwprogramma
Totaal 94 Realisatie in huidig jaar
Fasering Bransveen II
Nog te realiseren 5 0
Fasering
Totaal € 4.071.000 € 5.211.000
Gerealiseerd € 2.774.000 € 4.642.000
Nog te realiseren € 1.297.000 € 569.000
Opbrengsten
Uitgaven Gerealiseerd
68%
Gerealiseerd t/m 2022 89 0
2024
Uitgaven Opbrengsten
32%
Nota grex 2024 -€ 1.868.000 € 1.140.000 € 1.074.000
Realisatie
5
2023
Jaarrekening 2022 -€ 1.868.000 € 1.214.000 € 1.144.000
Nog te realiseren
11% 89%
Gerealiseerd Nog te realiseren
Project bevindt zich in de afronding, resteert alleen nog de uitgifte van de resterende 5 bouwkavels.
Nota grondexploitatie 2024
30
6.3
De Marke II (Mariënberg)
Project
Marke II Marienberg
Stand per
1-jan-23
Looptijd project
2023-2024
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant
Totaal € 1.945.000 € 1.949.000
Uitgaven Opbrengsten
91%
Nota grex 2024 -€ 174.000 € 4.000 € 3.000
Gerealiseerd € 1.775.000 € 1.949.000
Nog te realiseren € 170.000 €0
Opbrengsten
Uitgaven 9%
Jaarrekening 2022 -€ 174.000 € 11.000 € 10.000
Gerealiseerd
0%
Gerealiseerd
Nog te realiseren
100%
Nog te realiseren
Geen bijzonderheden. Project is nagenoeg gereed.
Nota grondexploitatie 2024
31
6.4
De Meerstal I (Kloosterhaar)
Project
Meerstal I Kloosterhaar
Stand per
1-jan-23
Looptijd project
2023-2024
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant
Woningbouwprogramma
Jaarrekening 2022 -€ 573.000 € 286.000 € 275.000
Nota grex 2024 -€ 573.000 € 274.000 € 264.000
Totaal 46 Realisatie in huidig jaar
Gerealiseerd 46
Nog te realiseren 0
Totaal € 2.434.000 € 2.708.000
Gerealiseerd € 2.136.000 € 2.708.000
Nog te realiseren € 298.000 €0
Uitgaven Opbrengsten
Opbrengsten
Uitgaven 12% 88%
Gerealiseerd
0%
Gerealiseerd
Nog te realiseren
100%
Nog te realiseren
Alle bouwkavels zijn verkocht en plangebied wordt afgerond door het woonrijp maken van de nieuwe openbare ruimte.
Nota grondexploitatie 2024
32
6.5
De Meerstal II fase 1 en fase 2 (Kloosterhaar)
Project
Meerstal II Kloosterhaar (incl fase 2)
Stand per
1-jan-23
Looptijd project
2023-2029
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant
Woningbouwprogramma
Totaal 33 Realisatie in huidig jaar
Jaarrekening 2022 -€ 80.000 € 161.000 € 149.000
Nota grex 2024 -€ 80.000 -€ 51.000 -€ 37.000
Gerealiseerd t/m 2022 6 0
Nog te realiseren 27 -5
Fasering Meerstal II
Fasering Realisatie
10 5 2023
2024
4
4
4
2025
2026
2027
Totaal € 1.777.000 € 1.726.000
Uitgaven Opbrengsten
77%
Nog te realiseren € 1.374.000 € 1.268.000
Opbrengsten
Uitgaven 23%
Gerealiseerd € 403.000 € 458.000
Gerealiseerd Nog te realiseren
27% 73%
Gerealiseerd Nog te realiseren
De grondexploitatie Meerstal II bestaat nu uit fase 1 (reeds vastgesteld) en fase 2 (toe te voegen na vast te stellen bij nota grondexploitatie 2024). Het bestemmingsplan voor fase 2 is medio 2023 onherroepelijk geworden. De grondexploitatie Meerstal II (inclusief toevoeging fase 2) laat een negatief resultaat van € 37.000 en dit bedrag moet worden voorziening. Voorstel: Een voorziening treffen van € 37.000 en deze ten laste te brengen van de Algemene Reserve.
Nota grondexploitatie 2024
33
6.6
Garstlanden III (Gramsbergen)
Project
Garstlanden III Gramsbergen
Stand per
1-jan-23
Looptijd project
2023-2024
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant
Totaal € 5.577.000 € 5.890.000
Uitgaven Opbrengsten
Jaarrekening 2022 -€ 718.000 € 330.000 € 317.000
Nota grex 2024 -€ 718.000 € 313.000 € 301.000
Gerealiseerd € 5.173.000 € 5.890.000
Nog te realiseren € 404.000 €0
Opbrengsten
Uitgaven 7%
Gerealiseerd
0%
Gerealiseerd
93%
Nog te realiseren
100%
Nog te realiseren
Dit project is nagenoeg gereed. Er resteert alleen nog afronding van het woonrijp maken.
Nota grondexploitatie 2024
34
6.7
Garstlanden IV (Gramsbergen)
Project
Garstlanden IV Gramsbergen
Stand per
1-jan-23
Looptijd project
2023-2026
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant
Woningbouwprogramma
Totaal 97 Realisatie in huidig jaar
Fasering Garstlanden IV 32
Jaarrekening 2022 -€ 1.638.000 € 2.622.000 € 2.423.000
Nota grex 2024 -€ 1.638.000 € 2.578.000 € 2.381.000
Gerealiseerd t/m 2022 33 5
Nog te realiseren 64 -27
Fasering realisatie
32
5 2023
2024
2025
Totaal € 4.710.000 € 7.288.000
Uitgaven Opbrengsten
Gerealiseerd € 2.341.000 € 3.979.000
Opbrengsten
Uitgaven
Gerealiseerd
Gerealiseerd
50%
50%
Nog te realiseren € 2.369.000 € 3.309.000
Nog te realiseren
45%
55%
Nog te realiseren
Het oorspronkelijke plan wordt op dit moment aangepast en beter gericht op de vraag van de woonconsument. Bijstelling van de grondexploitatie wordt afzonderlijk aangeboden aan de Raad in combinatie met het opstarten van een nieuwe RO-procedure.
Nota grondexploitatie 2024
35
6.8
Sluis V (Balkbrug) Sluis V Balkbrug
Project Stand per
1-jan-23
Looptijd project
2023-2024
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant
Woningbouwprogramma
Totaal 83 Realisatie in huidig jaar
Fasering Sluis V
Jaarrekening 2022 -€ 389.000 € 124.000 € 119.000
Nota grex 2024 -€ 389.000 € 109.000 € 105.000
Gerealiseerd t/m 2022 82 0
Nog te realiseren 1 -1
fasering realisatie
1 0 2023
Totaal € 3.844.000 € 3.953.000
Uitgaven Opbrengsten
90%
Nog te realiseren € 371.000 € 91.000
Opbrengsten
Uitgaven 10%
Gerealiseerd € 3.473.000 € 3.862.000
Gerealiseerd
2%
Gerealiseerd
Nog te realiseren
98%
Nog te realiseren
Het project is nagenoeg afgerond. Er resteert alleen nog de verkoop van 1 bouwkavel.
Nota grondexploitatie 2024
36
6.9
Moeshoek wonen (Slagharen)
Project
Moeshoek wonen Slagharen
Stand per
1-jan-23
Looptijd project
2023-2024
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant Woningbouwprogramma
Jaarrekening 2022 € 874.000 -€ 1.305.000 -€ 1.254.000
Nota grex 2024 € 874.000 -€ 1.320.000 -€ 1.269.000
Totaal 131 Realisatie in huidig jaar
Gerealiseerd t/m 2022 131
Nog te realiseren 0 0
Totaal € 9.016.000 € 7.696.000
Gerealiseerd € 8.570.000 € 7.696.000
Nog te realiseren € 446.000 €0
Uitgaven Opbrengsten
Opbrengsten opbrengsten
Uitgaven uitgaven 5% 9%
Gerealiseerd
0%
Gerealiseerd
91% 95%
Nog te realiseren
100%
Nog te realiseren
Het project is nagenoeg afgerond. Resteert alleen nog de afronding van het woonrijp maken. Na actualisatie van de grondexploitatie is het resultaat verslechterd met € 15.000. Voorstel: De voorziening met € 15.000 te verhogen en ten laste te brengen van de Algemene Reserve
Nota grondexploitatie 2024
37
6.10 Centrumplan Hardenberg Project
Centrumplan Hardenberg
Stand per
1-jan-23
Looptijd project
2023-2025
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant
Woningbouwprogramma
Jaarrekening 2022 € 4.467.000 -€ 5.174.000 -€ 4.875.000
Nota grex 2024 € 4.467.000 -€ 5.266.000 -€ 4.962.000
Totaal Gerealiseerd t/m 2022 58 Realisatie in huidig jaar 0
Nog te realiseren 58 0
Fasering centrumplan Hardenberg
Fasering Realisatie
46
12 2023
2024
2025
Totaal € 26.487.000 € 21.222.000
Uitgaven Opbrengsten
89% 91%
Gerealiseerd € 23.644.000 € 19.177.000
Nog te realiseren € 2.843.000 € 2.045.000
Opbrengsten opbrengsten
Uitgaven uitgaven 9% 11%
2026
Gerealiseerd Nog te realiseren
0% 10% 90% 100%
Gerealiseerd Gerealiseerd Nog te realiseren Nog te realiseren
Algemeen Het Centrumplan Hardenberg loot reeds langere tijd. Veel deelgebieden binnen het Centrumplan Hardenberg zijn inmiddels gereed of bevinden zich in de eindfase. Een aantal deelgebieden moet nog tot ontwikkeling komen. De relevante deelgebieden en ontwikkelingen worden in deze paragraaf kort toegelicht.
Nota grondexploitatie 2024
38
Planhoofdstructuur Voor het merendeel zijn deze infrastructurele voorzieningen reeds aangelegd. Recentelijk is de herinrichting van het Badhuisplein afgerond. Vechtzone De grond is grotendeels in eigendom van Vechtdal Wonen. Met het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan zijn de voorbereidingen gestart om tot realisatie over te gaan. Van Wijnen is geselecteerd om de ca. 150 woningen te realiseren en inmiddels is al een eerste tranche aan vergunningen voor de bouw van 53 appartementen verleend. Startbouw van deze appartementen wordt in het vierde kwartaal 2023 verwacht. De uitvoering van alle werkzaamheden vindt plaats in de periode 2023-2026. Markt en omgeving De finale ontwikkelingen op de Markt spitsen zich toe op blok 4, gelegen aan de Havenweg aan het uiteinde van de Kromme Steeg. Op deze locatie biedt het bestemmingsplan de mogelijkheid tot het realiseren van een appartementengebouw over meerdere bouwlagen. Het bouwblok is onderdeel van het bestemmingsplan dat is opgesteld voor de nieuwe Markt. Binnen het bouwblok kan een appartementengebouw van 24 meter hoogte worden gerealiseerd De gemeente ziet kansen om blok 4 en het gebied eromheen integraal te ontwikkelen. Doel is om dit deel van het centrum van Hardenberg te voorzien van een kwaliteitsimpuls in de openbare ruimte en toevoegen van het gewenste programma met onder meer sociale huurwoningen.
Het Marktplein is ook nog onderdeel van deze deelexploitatie. Doel hierbij is om het Marktplein meer sfeer en beleving toe te voegen. In de zomer 2023 is een Schetsplan gepresenteerd. Via brede participatie is dat plan tot stand gekomen. Technische uitwerking en aanbesteding is voorzien in de periode tot zomer 2024 waarbij de start van de werkzaamheden naar verwachting op zijn vroegst start in het najaar 2024. Marsch-Kruserbrink Marsch Kruserbrink is nagenoeg afgerond. Momenteel wordt het laatste ontwikkeldveld door Vechtdal Wonen gerealiseerd met de bouw van 25 sociale huur appartementen (gebouw Vechtspille). De bouw hiervan is reeds gestart en oplevering wordt eind 2023 verwacht. Vechtoever (locatie naast Troubadour) Uitgaande van de kavelgrootte en een mogelijk bouwvolume van gedeeltelijk drie en gedeeltelijk vier lagen hoog is een indicatief programma van 24 appartementen bepaald. Dit programma geldt als uitgangspunt in de grondexploitatie. Daarnaast wordt een ontwikkeling van een hotelfunctie verkend. De ontwikkeling wordt niet eerder voorzien dan 2025/2026. Voor de ontwikkeling van deze kavel dient nog een nieuw bestemmingsplan opgesteld te worden. Slotgraven e.o. Het bestemmingsplan is in een eerder stadium vastgesteld. De 1e fase is afgerond. Gebouw de Slotwachter met 19 appartementen is eind 2020 opgeleverd.
Daarnaast zijn de 4 twee-onder-een kap woningen en 6 rijenwoningen op de locatie van het voormalige waterschapkantoor opgeleverd. Vechtdal Wonen heeft begin 2021 een appartementengebouw van 8 appartementen aan de Trompstraat gerealiseerd. Medio 2022 is Ter Steege gestart met de bouw van 10 parkwoningen, volgtijdelijk is ook gestart met de laatste 10 parkwoningen. Oplevering van de 20 woningen in dit deelgebied wordt eind 2023 verwacht. Hiermee is dit deelgebied afgerond.
Nota grondexploitatie 2024
39
Mulo locatie De herontwikkeling van de “Mulo-locatie” is gelegen langs de Parkweg. Na de sloop van de voormalige school en de nog te slopen gymnastiekzaal zouden op deze locatie indicatief 18 tot 26 appartementen kunnen worden gerealiseerd. Eind 2020 is met een ontwikkelaar een intentieovereenkomst gesloten voor de ontwikkeling van de locatie, aansluitend wordt een anterieure overeenkomst gesloten. De grondexploitatie gaat uit van een appartementenprogramma in het vrije (huur) of marktkoopsegment. Samen met de ontwikkelaar zijn de plannen uitgewerkt voor 26 appartementen. De procedure is opgestart om tot een omgevingsvergunning te komen. De werkzaamheden kunnen na vergunningverlening in het eerste kwartaal 2024 starten met sloop. De startbouw van de nieuwe appartementen staat gepland in het 2e kwartaal 2024. Leisure zone, zwembadlocatie Met de sloop van het zwembad in 2016 is gestart met de ontwikkeling van de zwembadlocatie. Om de vrijgekomen locatie ruimtelijk goed in te vullen is een stedenbouwkundig plan opgesteld. De opzet hiervan volgt de ingezette structuur van de wijk Marsch Kruserbrink en daarmee de ruimtelijke uitgangspunten vanuit het Masterplan. Medio 2017 is de gemeente met ontwikkelaar DLH uit Zwolle een koopovereenkomst aangegaan voor verkoop van de locatie.
Het plan gaat uit van 32 grondgebonden woningen waarbij gedeeltelijk in een binnenhof wordt geparkeerd en enkele appartementengebouwen tussen de verlengde Kruserbrink en de Vecht. De bouw van de 32 woningen zijn medio 2020 opgeleverd. Op de plek van de kanovereniging is begin 2021 een appartementencomplex opgeleverd. Het bijzondere van dit complex is dat het via zogenaamd collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) tot stand is gekomen. De kanovereniging is verhuisd naar een alternatieve plek. De openbare ruimte rond de grondgebonden woningen en het complex ‘De Marsch’ is woonrijp gemaakt. In het 1e kwartaal van 2022 is het appartementencomplex De Vechthorst opgeleverd. Het betreft een gebouw met 18 appartementen. Een tweede identiek complex is eind 2022 opgeleverd. Hiermee is dit deelgebied tot afronding gekomen. Grondexploitatie De grondexploitatie centrumplan Hardenberg is per deelgebied geactualiseerd en leidt tot de volgende resultaten: Resultaat per deelgebied Algemene Plankosten Hoofdinfrastructuur Voorstraat/Oosteinde Markt e.o. Vechtoevers/Troubadour Slotgraven e.o. Mulo-locatie Leisure zone Vechtzone
Jaarrekening 2022 -€ 5.861.000 -€ 303.000 -€ 167.000 € 37.000 € 55.000 € 181.000 -€ 38.000 € 1.578.000 -€ 357.000
Nota grex 2024 -€ 5.857.000 -€ 314.000 -€ 171.000 € 12.000 € 53.000 € 169.000 -€ 42.000 € 1.558.000 -€ 370.000
-€ 4.875.000
-€ 4.962.000
Op totaalniveau is het negatieve resultaat na actualisatie van de totaal grondexploitatie toegenomen met € 87.000. Binnen de verschillende deelexploitaties zijn de resultaten licht gewijzigd. Als gevolg hiervan moet de voorziening worden verhoogd met een zelfde bedrag. Voorstel: De voorziening met € 87.000 te verhogen en ten laste te brengen van de Algemene Reserve
Nota grondexploitatie 2024
40
6.11 Centrumplan Dedemsvaart Centrumplan Dedemsvaart
Project Stand per
1-jan-23
Looptijd project
2023-2024
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant
Woningbouwprogramma
Jaarrekening 2022 € 153.000 -€ 325.000 -€ 312.000
Nota grex 2024 € 153.000 -€ 357.000 -€ 343.000
Totaal Gerealiseerd t/m 2022 64 48 Realisatie in huidig jaar 5
Nog te realiseren 16 -3
Fasering
Fasering centrumplan Dedemsvaart 8
Realisatie
8 5
2023
2024
Totaal € 9.620.000 € 9.263.000
Uitgaven Opbrengsten
91% 93%
Nog te realiseren € 711.000 € 506.000
Opbrengsten opbrengsten
Uitgaven uitgaven 7% 9%
Gerealiseerd € 8.909.000 € 8.757.000
Gerealiseerd
0% 5%
Gerealiseerd
Nog te realiseren
95% 100%
Nog te realiseren
Het masterplan centrumplan Dedemsvaart is op één deelgebied na gereed. Alleen het project Gentiaanstraat Noord (voorheen Julianastraat Noord) moet nog worden gerealiseerd. Het bestemmingsplan voor dit deelgebied is op 31 maart 2021 onherroepelijk geworden. Het Nota grondexploitatie 2024
41
woongebied is inmiddels bouwrijp gemaakt en diverse rijwoningen zijn inmiddels in aanbouw, zowel sociale huurwoningen als koopwoningen. Omdat supermarkt Aldi ervoor gekozen heeft om niet naar het kernwinkelgebied te verhuizen maar op de huidige locatie te blijven, is in het bestemmingsplan hiervoor ruimte gelaten. Een gedeelte van het parkeerterrein blijft beschikbaar voor de supermarkt. Het gemeentelijke pand waar voorheen de Jumbo was gevestigd, biedt nog de mogelijkheid om maximaal 4 appartementen te realiseren. In onderstaande tabel wordt de grondexploitatie per deelgebied weergegeven: Resultaat per deelgebied Gentiaanstraat Noord Herinrichting openbare ruimte Alg. projectmanagement Bijdragen Saldo netto contante waarde
Jaarrekening 2022 -€ 3.184.000 -€ 608.000 -€ 3.711.000 € 7.191.000 -€ 312.000
Nota grex 2024 -€ 3.207.000 -€ 611.000 -€ 3.716.000 € 7.191.000 -€ 343.000
Op totaalniveau is het negatieve resultaat na actualisatie van de totaal grondexploitatie toegenomen met € 31.000. Binnen de deelexploitaties zijn de resultaten licht gewijzigd. Als gevolg hiervan moet de voorziening worden verhoogd met eenzelfde bedrag. Voorstel: De voorziening met € 31.000 te verhogen en ten laste te brengen van de Algemene Reserve
Nota grondexploitatie 2024
42
6.12 De Kuilen III (Bruchterveld) Project
Kuilen III Bruchterveld
Stand per
1-jan-23
Looptijd project
2023-2024
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant
Woningbouwprogramma
Jaarrekening 2022 -€ 85.000 € 22.000 € 21.000
Nota grex 2024 -€ 85.000 -€ 114.000 -€ 109.000
Totaal 17 Realisatie in huidig jaar
Gerealiseerd t/m 2022 17 0
Nog te realiseren 0 0
Totaal € 920.000 € 806.000
Gerealiseerd € 721.000 € 806.000
Nog te realiseren € 199.000 €0
Uitgaven Opbrengsten
Opbrengsten opbrengsten
Uitgaven uitgaven 9% 22% 78% 91%
Gerealiseerd
0%
Gerealiseerd
Nog te realiseren
100%
Nog te realiseren
Project bevindt zich in de afronding. Wel zijn extra kosten noodzakelijk voor de afrondende werkzaamheden bij het woonrijp maken. Deze extra kosten zijn verwerkt in de grondexploitatie, waardoor het resultaat van de grondexploitatie € 109.000 negatief wordt. Als gevolg hiervan moet de voorziening worden verhoogd met eenzelfde bedrag. Voorstel: Een voorziening treffen voor € 109.000 en deze ten laste te brengen van de Algemene Reserve
Nota grondexploitatie 2024
43
6.13 Gezondheidspark Hardenberg Project
Gezondheidspark
Stand per
1-jan-23
Looptijd project
2023-2024
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant
Jaarrekening 2022 € 4.727.000 -€ 4.251.000 -€ 4.086.000
Nota grex 2024 € 4.727.000 -€ 4.263.000 -€ 4.097.000
Gerealiseerd € 6.740.000 € 2.013.000
Nog te realiseren € 728.000 € 1.192.000
Totaal € 7.468.000 € 3.205.000
Uitgaven Opbrengsten
Opbrengsten
Uitgaven 10% 90%
Gerealiseerd Nog te realiseren
37%
Gerealiseerd
63%
Nog te realiseren
De invulling van het Gezondheidspark met zorg- en zorg-gerelateerde functies mag zich inmiddels verheugen in partijen die serieus in het profiel van het park passen. In het eerste kwartaal 2020 is de eerste kavel uitgegeven ten behoeve van vestiging van Apotheek Hardenberg. In mei 2021 is het pand opgeleverd. Het gebied rond het ziekenhuis is volop in beweging. Nadat de nieuwbouw van het ziekenhuis is gerealiseerd is medio 2023 ook het parkeerterrein rondom het ziekenhuis gereedgekomen. Momenteel lopen diverse gesprekken met geïnteresseerde partijen en zijn een tweetal kavels in optie gegeven. Partijen onderzoeken momenteel de mogelijkheden voor vestiging op het Gezondheidspark en werken aan een haalbare businesscase. De verwachting is dat begin 2024 meer duidelijkheid komt over het wel/niet definitief vestigen van deze partijen. Voorstel: De voorziening met € 11.000 te verhogen en ten laste te brengen van de Algemene Reserve
Nota grondexploitatie 2024
44
6.14 Marslanden II, fase 1 en 2 Project
Marslanden II
Stand per
1-jan-23
Looptijd project
2023-2034
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant
Woningbouwprogramma
Jaarrekening 2022 € 9.212.000 € 6.126.000 € 4.831.000
Nota grex 2024 € 9.212.000 € 6.126.000 € 4.831.000
Totaal Gerealiseerd t/m 2022 1.307 345 Realisatie in huidig jaar 0
Nog te realiseren 962 -25
Marslanden II totaal Fasering 125
110
108 83
83
81
81
75
75
75 41
25 2023
2024
2025
2026
2027
2028
Totaal € 64.944.000 € 71.070.000
Uitgaven Opbrengsten
9%
Gerealiseerd
39%
91%
2029
2030
2031
2032
2033
Gerealiseerd € 25.422.000 € 16.210.000
2034
Nog te realiseren € 39.522.000 € 54.860.000
Opbrengsten opbrengsten
Uitgaven uitgaven
61%
Realisatie
Nog te realiseren
0%23% 77% 100%
Gerealiseerd Nog te realiseren
Algemeen Met de ontwikkeling van Marslanden II (fase 1 en fase 2) wordt uitvoering gegeven aan beleidsdoelstellingen van de gemeente. Dit geldt op het gebied van wonen maar ook voor het in standhouden van de voorzieningen binnen de gemeente Hardenberg en voor de stad Hardenberg in het bijzonder.
Nota grondexploitatie 2024
45
Marslanden II bestaat uit de volgende deelgebieden: Fase 1: De Cirkel, Marshoogte en Havezate Es Fase 2: Ydenhoogte, De Leehoogte en De Velden Deze deelgebieden zijn/worden gefaseerd in ontwikkeling genomen. De deelgebieden worden in deze nota grondexploitatie kort toegelicht. De Cirkel en De Marshoogte Beide deelgebieden bevinden zich in de afrondende fase. In het woongebied De Cirkel zijn inmiddels alle woningen gebouwd en in Marshoogte worden de laatste woningen naar verwachting in 2o24 opgeleverd. De Cirkel is inmiddels woonrijp gemaakt en voor De Marshoogte zal dat naar verwachting (gefaseerd) in 2024/2025 plaatsvinden. Na oplevering van de laatste woningen zijn hier in totaal 346 woningen gerealiseerd Havezate Es Het bestemmingsplan voor de Havezate Es is in 2022 onherroepelijk geworden, waarna de uitgifte van bouwkavels is gestart. De eerste kavels zijn verkocht en de verwachting is dat in 2023 ca. 25 bouwkavels worden verkocht. Momenteel worden de voorbereidingen getroffen voor een volgende uitgifteronde. Marslanden II, fase 2 Eind april 2023 heeft de raad ingestemd met een nieuwe samenwerkingsovereenkomst en bijbehorende grondexploitatie voor Marslanden II, fase 2. Deze overeenkomst is op 8 mei 2023 door partijen ondertekend.
Tegelijkertijd zijn eind april 2023 ook de bestemmingsplannen voor de deelgebieden Ydenhoogte en Leehoogte en voor het deelgebied De Velden vastgesteld. Beide bestemmingsplannen zijn inmiddels onherroepelijk geworden. Momenteel wordt hard gewerkt aan de voorbereidingen voor het bouwrijpmaken van het deelgebied Ydenhoogte. Ook de voorbereidingen voor de verkoop van bouwkavels en nieuwbouwwoningen is reeds opgestart. Het bouwrijpmaken van de gronden in deelgebied Ydenhoogte zal na aanbesteding plaatsvinden in het eerste en tweede kwartaal van 2024, waarbij de planning erop is gericht om in het derde en vierde kwartaal van 2024 bouwrijpe kavels uit te geven. Het resultaat van Marslanden II, fase 1 en 2 is ongewijzigd gebleven ten opzichte van de besluitvorming eind april 2023 in de raad. Grondexploitatie In onderstaande tabel wordt de grondexploitatie per deelgebied weergegeven: Resultaat per deelgebied de_Cirkel Marshoogte Ydenhoogte de_Velden de Leehoogte Havezate_Es Gemeente/boekwaarde Saldo netto contante waarde
Nota grondexploitatie 2024
Jaarrekening 2022 € 1.665.000 € 1.622.000 € 2.000 -€ 129.000 € 921.000 € 2.867.000 -€ 2.117.000 € 4.831.000
Nota grex 2024 € 1.665.000 € 1.622.000 € 2.000 -€ 129.000 € 921.000 € 2.867.000 -€ 2.117.000 € 4.831.000
46
6.15 Beukenlaan (De Krim) Project
Beukenlaan de Krim
Stand per
1-jan-23
Looptijd project
2023-2029
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant
Woningbouwprogramma
Totaal 13 Realisatie in huidig jaar
Fasering Beukenlaan de Krim
Jaarrekening 2022 € 255.000 € 35.000 € 30.000
Nota grex 2024 € 255.000 € 14.000 € 13.000
Gerealiseerd t/m 2022 0 0
Nog te realiseren 13 0
Fasering Realisatie
6 4 2023
2024
2025
3 2026
Totaal € 663.000 € 677.000
Uitgaven Opbrengsten
56%
44%
91%
Nog te realiseren € 373.000 € 642.000
Opbrengsten opbrengsten
Uitgaven uitgaven 9%
Gerealiseerd € 290.000 € 35.000
Gerealiseerd
0% 5%
Gerealiseerd
Nog te realiseren
95% 100%
Nog te realiseren
In een eerder stadium heeft de Raad het bestemmingsplan en de grondexploitatie vastgesteld. Het plan kent drie onderdelen. Nieuwbouw van het MFA, ruimtereservering voor de nieuwe basisschool en ruimte voor woningbouw. Het MFA is gerealiseerd en nu verschuift de focus naa de woningbouwontwikkeling. In overleg met Plaatselijk Belang wordt het woningbouwplan aan de Beukenlaan versneld. Het woningbouwplan aan de Beukenlaan in de Krim omvat 3 kavels voor vrijstaande woningen en 10 kavels voor 2/1 kap woningen. Het bouwrijpmaken van deze locatie wordt eind 3e kwartaal opgestart en is begin 4e kwartaal 2023 naar verwachting afgerond. Het aanleggen van de nutsvoorzieningen duurt langer en is afhankelijk van de planning van de nutsbedrijven (oplevering 2e kwartaal 2024). Na afronding van het bouwrijpmaken (exclusief kabels & leidingen) wordt gestart met de verkoop van kavels. Geïnteresseerden kunnen zich vanaf begin november 2023 inschrijven voor een bouwkavel en toewijzing/loting zal begin december 2023 plaatsvinden.
Nota grondexploitatie 2024
47
6.16 Hofsteeweg Project
Hofsteeweg
Stand per
1-jan-23
Looptijd project
2023-2024
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant per
Woningbouwprogramma
Jaarrekening 2022 -€ 12.000 € 17.000 € 17.000
Nota grex 2024 -€ 12.000 € 9.000 € 9.000
Totaal 2 Realisatie in huidig jaar
Gerealiseerd t/m 2022 2
Nog te realiseren 0 0
Totaal € 666.000 € 675.000
Gerealiseerd € 463.000 € 475.000
Nog te realiseren € 203.000 € 200.000
Uitgaven Opbrengsten
Opbrengsten opbrengsten
Uitgaven uitgaven 9% 30% 70% 91%
Gerealiseerd Nog te realiseren
0% 30% 70% 100%
Gerealiseerd Nog te realiseren
Alle woningbouwkavels zijn verkocht. Resteert alleen nog de bestaande woning naast de woningbouwkavels en deze zal te zijner tijd worden verkocht.
Nota grondexploitatie 2024
48
6.17 De Wieken inclusief fase 2 (Lutten) De Wieken II Lutten (incl. fase 2)
Project Stand per
1-jan-23
Looptijd project
2023-2029
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant
Woningbouwprogramma
Totaal 42 Realisatie in huidig jaar
Jaarrekening 2022 -€ 91.000 -€ 39.000 -€ 38.000
Nota grex 2024 -€ 91.000 € 430.000 € 370.000
Gerealiseerd t/m 2022 11 2
Nog te realiseren 31 -1
Fasering de Wieken
Fasering Realisatie
5
6
6
6
2025
2026
2027
5
3 2 2023
2024
2028
Totaal € 1.592.000 € 2.023.000
Uitgaven Opbrengsten
77%
Nog te realiseren € 1.218.000 € 1.582.000
Opbrengsten
Uitgaven 23%
Gerealiseerd € 374.000 € 441.000
Gerealiseerd Nog te realiseren
22% 78%
Gerealiseerd Nog te realiseren
De grondexploitatie Wieken II bestaat nu uit fase 1 (reeds vastgesteld) en fase 2 (vast te stellen bij nota grondexploitatie 2024). Bestemmingsplan voor fase 2 is onherroepelijk geworden medio 2023. Door toevoeging van de grondexploitatie fase 2 kan de voorziening van fase 1 € 38.000 teruggeboekt worden ten gunste van de Algemene Reserve. Voorstel: De voorziening met € 38.000 te verlagen en ten gunste te brengen van de Algemene Reserve
Nota grondexploitatie 2024
49
6.18 ’t Refter (Sibculo) t Refter Sibculo
Project Stand per
1-jan-23
Looptijd project
2023-2025
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant
Woningbouwprogramma
Totaal 24 Realisatie in huidig jaar
Fasering t Refter
Jaarrekening 2022 -€ 165.000 € 35.000 € 33.000
Nota grex 2024 -€ 165.000 € 15.000 € 14.000
Gerealiseerd t/m 2022 19 4
Nog te realiseren 5 -1
Fasering Realisatie
5
4
0
2023
2024
Totaal € 915.000 € 931.000
Uitgaven Opbrengsten
Gerealiseerd
55%
Nog te realiseren € 408.000 € 259.000
Opbrengsten
Uitgaven 45%
Gerealiseerd € 507.000 € 672.000
Nog te realiseren
Gerealiseerd
28% 72%
Nog te realiseren
Resteert nog de verkoop van de laatste bouwkavel.
Nota grondexploitatie 2024
50
7
I N E X P L O I T A T I E G E NO M E N W E R K L OC A T I ES
7.1
Broeklanden
Project
Broeklanden
Stand per
1-jan-23
Looptijd project
2023-2025
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant Programma in m2
Totaal 354.523 Realisatie in huidig jaar
Jaarrekening 2022 -€ 61.000 € 11.000 € 10.000
Nota grex 2024 -€ 61.000 € 30.000 € 28.000
Gerealiseerd t/m 2022 350.274 4.249
Nog te realiseren 4.249 0
Fasering Broeklanden 4.249
Fasering realisatie
4.249
2023
2024
Totaal € 18.277.000 € 18.308.000
Uitgaven Opbrengsten
2025
Gerealiseerd € 18.093.000 € 18.155.000
Nog te realiseren € 184.000 € 153.000
Opbrengsten
Uitgaven 1%
Gerealiseerd
1%
Gerealiseerd
99%
Nog te realiseren
99%
Nog te realiseren
De laatste kavel is begin 2023 verkocht. Project is nagenoeg gereed.
Nota grondexploitatie 2024
51
7.2
Broeklanden de Kop
Project
Broeklanden de Kop
Stand per
1-jan-23
Looptijd project
2023-2028
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant
Programma in m2
Totaal 68.000 Realisatie in huidig jaar
Jaarrekening 2022 € 1.179.000 € 97.000 € 86.000
Nota grex 2024 € 1.179.000 € 1.000 € 1.000
Gerealiseerd t/m 2022 37.210 0
Nog te realiseren 30.790 0
Fasering Broeklanden de Kop
fasering realisatie
15.000
15.790
2027
2028
0 2023
2024
2025
2026
Totaal € 4.298.000 € 4.299.000
Uitgaven Opbrengsten
83%
Nog te realiseren € 712.000 € 1.892.000
Opbrengsten
Uitgaven 17%
Gerealiseerd € 3.586.000 € 2.407.000
Gerealiseerd
Gerealiseerd Nog te realiseren
44%
56%
Nog te realiseren
Netwerkcongestie is aanwezig en hierop is geanticipeerd door fasering van de uitgifte van bedrijfskavels te temporiseren (zie ook paragraaf 3.2 van de Nota Grondexploitatie 2024). Temporisering van de uitgifte leidt tot verslechtering van de grondexploitatie.
Nota grondexploitatie 2024
52
7.3
Broeklanden Zuid
Project
Broeklanden Zuid
Stand per
1-jan-23
Looptijd project
2023-2029
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant
Programma in m2
Jaarrekening 2022 € 5.853.000 -€ 395.000 -€ 344.000
Nota grex 2024 € 5.853.000 -€ 755.000 -€ 658.000
Gerealiseerd 149.083 0
Nog te realiseren 120.917 0
Totaal 270.000 Realisatie in huidig jaar
Fasering Broeklanden Zuid
Fasering Realisatie
50.917 30.000
2023
5.000
5.000
10.000
2024
2025
2026
20.000 2027
2028
2029
Totaal € 16.935.000 € 16.180.000
Uitgaven Opbrengsten
2030
Gerealiseerd € 13.911.000 € 8.057.000
Opbrengsten
Uitgaven
Gerealiseerd
Gerealiseerd
18% 82%
Nog te realiseren € 3.024.000 € 8.123.000
Nog te realiseren
50%
50%
Nog te realiseren
Netwerkcongestie is aanwezig en hierop is geanticipeerd door fasering van de uitgifte van bedrijfskavels te temporiseren (zie ook paragraaf 3.2 van de Nota Grondexploitatie 2024). Temporisering van de uitgifte leidt tot verslechtering van de grondexploitatie met € 314.000 en hiervoor dient een voorziening te worden getroffen. Voorstel: De voorziening met € 314.000 te verhogen en ten laste te brengen van de Algemene Reserve.
Nota grondexploitatie 2024
53
7.4
Katingerveld (Balkbrug)
Project
Katingerveld Balkbrug
Stand per
1-jan-23
Looptijd project
2023-2030
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant
Programma in m2
Totaal 128.114 Realisatie in huidig jaar
Jaarrekening 2022 -€ 578.000 € 603.000 € 515.000
Nota grex 2024 -€ 578.000 € 572.000 € 489.000
Gerealiseerd t/m 2022 104.754
Nog te realiseren 23.360 0
Fasering Katingerveld
Fasering realisatie
13.360 10.000
2023
2024
2025
2026
2027
Totaal € 9.151.000 € 9.724.000
Uitgaven Opbrengsten
88%
2029
2030
Gerealiseerd € 8.030.000 € 8.608.000
Nog te realiseren € 1.121.000 € 1.116.000
Opbrengsten
Uitgaven 12%
2028
Gerealiseerd Nog te realiseren
11% 89%
Gerealiseerd Nog te realiseren
Project is grotendeels gerealiseerd, resteert nog ca. 2,3 ha aan bedrijfskavels om uit te geven.
Nota grondexploitatie 2024
54
7.5
Moeshoek werken (Slagharen)
Project
Moeshoek werken Slagharen
Stand per
1-jan-23
Looptijd project
2023-2023
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant
Programma in m2
Jaarrekening 2022 € 7.000 -€ 86.000 -€ 84.000
Nota grex 2024 € 7.000 -€ 89.000 -€ 87.000
Totaal 36.000 Realisatie in huidig jaar
Gerealiseerd t/m 2022 36.000 0
Nog te realiseren 0 0
Totaal € 2.610.000 € 2.521.000
Gerealiseerd € 2.528.000 € 2.521.000
Nog te realiseren € 82.000 €0
Uitgaven Opbrengsten
Opbrengsten
Uitgaven 3%
Gerealiseerd
0%
Gerealiseerd
97%
Nog te realiseren
100%
Nog te realiseren
Project is nagenoeg gereed. Er zijn geen bijzonderheden of risico’s meer te vermelden. Voorstel: De voorziening met € 3.000 te verhogen en ten laste te brengen van de Algemene Reserve.
Nota grondexploitatie 2024
55
7.6
Rollepaal
Project is nagenoeg gereed. Er zijn geen bijzonderheden of risico’s meer te vermelden. Het vervolg van Rollepaal, te weten Rollepaal Oost, is in voorbereiding. Hiertoe dient eerst een omgevingsplan te worden gemaakt. Onderdeel van het omgevingsplan is een MER. Alle onderzoeken voor de MER vinden momenteel plaats. Streven is eind 2023 het concept omgevingsplan (inclusief onderzoeken en MER) klaar te hebben en begin 2024 ter inzage te leggen. Participatie met omwonenden en beoogde bedrijven is een belangrijk onderdeel van het maken van het omgevingsplan. Evenals onderzoek naar de financiële haalbaarheid; een nieuwe grondexploitatie zal te zijner tijd aan de raad worden aangeboden ter vaststelling.
Nota grondexploitatie 2024
56
8
R I S I C OR E S U L T A T E N G R O N D E X P L O I T A T I ES
Zoals in hoofdstuk 2 reeds beschreven kent de huidige samenstelling van grondexploitaties veel complexen die richting afronding gaan. Het risicoprofiel van de huidige grondexploitaties neemt daar mee ook af, zoals ook de boekwaarde wederom is afgenomen. In de komende jaren verwachten wij weer een toename van het geïnvesteerde vermogen in gronden en daarmee een oplopend risicoprofiel. De herkenbare opzet van de risicoanalyse van de afgelopen jaren verdient daarom ook een update. De complexen CP Dedemsvaart en CP Hardenberg zijn bijna afgerond. CP Dedemsvaart kent geen risico’s meer en CP Hardenberg nog een beperkt aantal risico’s. Diverse grondexploitaties voor de woningbouwlocaties zijn bijna gereed en kennen eveneens weinig risico’s meer (o.a. Bransveen 1 en 2, Sluis V, De Marke II, Garstlanden III). Hetzelfde geldt voor grondexploitatie voor werklocaties, zoals Broeklanden en Rollepaal. We zijn bezig deze risicoanalyse te herzien en de opzet te actualiseren. De resultaten hiervan volgen bij jaarrekening 2023 en de Nota Grondexploitatie 2025. Voor deze Nota Grondexploitatie 2024 hebben wij de nadruk gelegd op het anticiperen van de ontstane netwerkcongestie door de uitgifte voor bedrijventerreinen uit te faseren en in de komende jaren rekening te houden met niet of nauwelijks uitgifte van bedrijfskavels.
Daarnaast is het afgelopen jaar veel energie gestoken om de risico’s voor Marslanden II, fase 1 en fase 2 te reduceren. Met het sluiten van de samenwerkingsovereenkomst heeft de gemeente meer zekerheid verkregen over de ontwikkeling van Marslanden II, fase 2 en daarmee het terugverdienen van boekwaarde, het incasseren van bijdragen aan de N34 en bovenwijkse voorzieningen. Tevens zijn alle lopende bestemmingsplannen in Marslanden II, fase 1 en 2 onherroepelijk geworden (Havezate Es, De Velden en Ydenhoogte + Leehoogte). Door te anticiperen op de netwerkcongestie (nadrukkelijk temporiseren van de gronduitgifte bij werklocaties) en het bereiken van de mijlpalen bij Marslanden II, fase 1 en 2 (onherroepelijkheid bestemmingsplannen en sluiten samenwerkingsovereenkomst fase 2) geldt dat belangrijke risico’s zijn gereduceerd. Voor het CP Dedemsvaart zijn geen risico’s meer aanwezig. Met deze inzichten daalt naar verwachting het benodigde weerstandsvermogen. In de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing van de Begroting 2024-2027 is het benodigde weerstandsvermogen gelijk gehouden aan het bedrag in de jaarrekening 2022 (€ 4,61 miljoen) conform onderstaande tabel 12. Tabel 12: opbouw weerstandsvermogen grondexploitaties bij jaarrekening 2022
Grondexploitatie Centrumplan Hardenberg Centrumplan Dedemsvaart Hardenberg Wonen Hardenberg Werken Marslanden II Overige projecten Totaal
Benodigde risicoreserve € 1.206.000 € 317.000 € 140.000 € 1.383.ooo € 969.000 € 597.000 € 4.612.000
Bij de opstelling van de jaarrekening 2023 maken we een nieuwe berekening van het benodigde weerstandsvermogen waarin we genoemde ontwikkelingen meenemen.
Nota grondexploitatie 2024
57
9
G R O N D E N B I N N E N MA T E R I E L E V AS T E AC TI V A (MVA)
In het BBV is een helder onderscheid gemaakt tussen bouwgronden in exploitatie en de zogenaamde MVA-gronden. De definitie van Bouwgrond in Exploitatie (BIE) sluit in het herziene BBV voor wat betreft de toerekenbaarheid van kosten zoveel mogelijk aan bij de bestaande WRO. Het startpunt van een BIE is het raadsbesluit met de vaststelling van het grondexploitatiecomplex inclusief exploitatiebegroting. Vanaf dat moment wordt de BIE geopend en kunnen kosten worden geactiveerd. In de onderstaande tabel zijn alle onder Materiele Activa gerubriceerde gronden opgenomen. Het betreft een samenvoeging van de “oude” verspreide gronden, de fase II gronden, de strategische gronden en enige losse percelen. Zoals te lezen is de boekwaarde door inbreng in grondexploitaties afgenomen met een bedrag van circa € 754.000.
MVA Slagharen Noord Ruimte voor ruimte- Gramsbergen Verspr.gronden geen btw (Hazepad Slagharen) Verspreide gronden - ruilgrond Embtenbroekerdijk - Slagharen structuurvisie - grond c-2000 mast Slagharen - Dedemsvaart ZW Koningsvaren - Gramsbergen - Gronden locatie Boshoek 2e fase Marslanden II Marslanden II restant kavel 2341 De Meerstal II Hoek Langewijk strategische aankopen 2e fase De Marke II 2e fase Broeklanden Zuid 2e fase Heemserpoort 2e fase Bransveen 2e fase Rollepaal Oost De Wieken Ii Lutten Uitbreiding Sibculo Locatie Hofsteeweg Woning Collendoornerdijk 3 Radewijk Heemserpoort
Voorziening Heemserpoort Totaal
Boekwaarde 1-1-2022
Inbreng
in exploitatie genomen
verkopen/ resultaat
Boekwaarde 31-12-2022
72.900 160.419 4.434
72.900 160.419 4.434
92.603 67.320 4.437 20.409 97 10.590 2.147.751 0 99.838 48.448 1.196.767 43.779 808.391 959.808 157.473 97.186 56.092 204.394 260.800 275.000 28.590 1.483.428 -1.056.000 7.244.956
92.603 67.320 4.437 20.409 97 10.590 1.239.646 495.510 99.838 48.448 1.196.767 0 808.391 959.808 157.473 74.951 56.092 204.394 260.800 0 28.590 1.483.428 -1.056.000 6.491.345
495.510
-908.106
-43.779
-22.235
-275.000
495.510
-1.249.120
0
aantal m2
per m2
16.200 € 35.889 € 881 €
4,50 4,47 5,03
21.940 15.000 1.000 10.183 8.245 49.867 72.379 31.719 24.849 6.375 251.605
4,22
€ € €
173.904 211.280 36.704 24.686 12.110 16.952 49.500
€ 4,65 € 4,54 € 4,29 € 3,04 € 4,63 € 12,06 € 5,27
€
€ 4,44 € 2,00 € 0,01 € 0,21 € 17,13 4,02 7,60 4,76
0 0 1.071.268
De MVA-gronden zijn conform de BBV-voorschriften bij de jaarrekening 2022 getoetst op marktconformiteit. Uit de toetsing is gebleken dat bijna alle gronden een reële waarde kennen in relatie tot de toekomstige bestemming.
Nota grondexploitatie 2024
58
10 B E S L U I T E N In dit hoofdstuk vatten we de door de raad te nemen besluiten samen: • • • •
•
De Nota Grondexploitatie 2024 vast te stellen; De volgende nieuwe grondexploitaties vast te stellen: o De Meerstal II fase 2 o De Wieken II fase 2 De geactualiseerde grondexploitaties vast te stellen en de voorzieningen in overeenstemming te brengen met de geactualiseerde grondexploitaties; De volgende voorzieningen te verhogen ten laste van de Algemene Reserve: o Woongebied Moeshoek met € 15.000 o Centrumplan Hardenberg met € 87.000 o Centrumplan Dedemsvaart met € 31.000 o Uitbreiding de Kuilen met € 109.000 o De Marke III met € 188.000 o Broeklanden Zuid met € 314.000 o De Meerstal II met € 37.000 o Gezondheidspark met € 11.000 o Moeshoek werken (bedrijventerrein) met € 3.000 De volgende voorzieningen te verlagen ten gunste van de Algemene Reserve: o De Lutten de Wieken II met € 38.000
De financiële consequenties / besluiten zijn meegenomen in de tweede Bestuursrapportage 2023.
Nota grondexploitatie 2024
59
11 B E G R I PP E N L I J S T -
Actualisatie
Het opnieuw doorrekenen van een grondexploitatie rekening houdend met de meest actuele beschikbare informatie. In Hardenberg gebeurt dat 2 keer per jaar: bij jaarrekening en bij de opmaak van de Nota Grondexploitatie.
-
BBV
Besluit Begroting en Verantwoording. Dit zijn de boekhoudvoorschriften voor gemeenten. Voor de grondexploitatie geldt de Notitie Grondexploitatie 2016, recentelijk aangevuld in maart 2018.
-
Boekwaarde
Het gesaldeerde geheel van baten en lasten van een grondexploitatie per 1 januari van een dienstjaar. Een positieve boekwaarde betekent dat er in een grondexploitatie meer uitgegeven is dan ontvangen. Bij een negatieve boekwaarde is dat net andersom.
BRM
Bouwrijp maken. Alle fysieke civieltechnische werkzaamheden om de gronden in exploitatie gereed te maken voor de uitgifte van kavels. Zoals: aanleg riolering, aanleg bouwstraten, ophogen van grond, aanleg waterpartijen, kabels en leidingen, etc.
-
-
Discontovoet Het door het BBV voorgeschreven rentepercentage om het eindsaldo van een grondexploitatie terug te rekenen naar de datum van nu, veelal 1 januari van het lopende dienstjaar.
-
Fasering
De verdeling van lasten en baten van een grondexploitatie over de verschillende jaren van de looptijd (normaliter max. 10 jaren).
-
Grondbedrijf
De organisatorische eenheid die binnen de gemeente Hardenberg alle grondexploitaties in beheer heeft. In Hardenberg onderdeel van het team Beleid en gebiedsontwikkeling van de afdeling Ruimtelijk Domein.
-
Index
Het percentage waarmee de lasten en de baten van grondexploitaties jaarlijks worden aangepast.
-
MVA
Materiele Vaste Activa. De balanspost waarop de gronden die niet in exploitatie zijn genomen worden geadministreerd. Aan MVA-gronden mogen geen rente- en andere kosten worden toegeschreven. Daarmee blijft de boekwaarde constant.
-
NCW
Netto contante waarde. Het eindsaldo van een grondexploitatie met de discontovoet teruggerekend naar de datum van nu, veelal 1 januari van het lopende dienstjaar.
-
Plankosten
Kosten in de vorm van ambtelijke uren en externe inhuur die ten laste van de grondexploitaties worden geboekt. Hier vallen ook de onderzoekskosten voor het bestemmingsplan en de uren Voorbereiding en Toezicht op de uitvoering van civiele werken onder.
-
P&C cyclus
De gemeentelijke Begroting, Bestuursrapportages en jaarrekening ter verantwoording van het budgetrecht van de raad.
Nota grondexploitatie 2024
60
-
POC
Percentage of completion. De door het BBV voorgeschreven methodiek om jaarlijks winsten uit grondexploitaties te nemen. Formule: te nemen winst = percentage van gerealiseerde lasten ten opzichte van begroot * percentage gerealiseerde baten ten opzichte van begroot.
-
PSR
Project specifieke risico’s. Dat zijn risico’s die specifiek betrekking hebben op een afzonderlijke grondexploitatie. Het geheel van de onderkenden en becijferde project specifieke risico’s worden per jaar in mindering gebracht op de winstnemingen.
-
Rente
De kosten van het lenen van gelden ter financiering van de grondexploitatie. Het rentepercentage is ingevolge het BBV verplicht gekoppeld aan de werkelijke rente die de gemeente betaalt op haar totale leningenportefeuille.
-
Voorziening
Een afgezonderd deel van de Algemene Reserve ter dekking van een exploitatietekort van een grondexploitatie. Bij verlaging van een Voorziening spreken we van vrijval (ten gunste van de Algemene Reserve).
-
VPB
Vennootschapsbelasting. Sinds 2016 zijn gemeentelijke grondbedrijven vennootschapsbelastingplichtig. Hiervoor gelden veel voorwaarden, waarvan de belangrijkste het voldoen aan het ondernemerscriteium is. Hardenberg voldoet daar tot 2021 niet aan, zo leert een daartoe strekkende analyse.
-
WRM
Woonrijp maken. Het civieltechnische werk om het bouwrijp gemaakte plan te voorzien van de definitieve aankleding. Zoals: afwerken woonstraten, aanleg groenvoorziening, bomen planten, bebording, speelvoorzieningen, etc.
Nota grondexploitatie 2024
61
Nota grondexploitatie 2024
62
Nota grondexploitatie 2024
63
Nota grondexploitatie 2024
64